■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Fiscalité immobilière
✓ Prêt immobilier : déductibilité de l’indemnité de renégociation
✓ Crédit-bail : sous location de locaux acquis en crédit-bail : activité de gestion patrimoniale, non libérale
✓ EURL loueur en meublé : la date du début des opérations d’exploitation correspond à la date de signature du 1er bail
✓ Taxe foncière : local de référence pour la valeur locative d’une surface commerciale
Copropriété
✓ Irrégularité de convocation : qui peut l’invoquer ?
Baux commerciaux
✓ Résiliation amiable : à quelle condition ?
✓ La condition d’immatriculation pour des colocataires
✓ Droit d’option du bailleur : caractère irrévocable ?
✓ Fin de bail à construction, fin de bail commercial
■ Acteurs p. 6
✓ Akeyris enquête sur l’accession
✓ Une opération de reconversion de locaux industriels à Troyes
✓ Les charges en hausse de 5,7 %
■ Actualite p. 5 et 7
✓ Indexation des loyers : du Parlement au président
✓ Rencontre : l’analyse du groupe socialiste au Sénat
✓ Trois textes fiscaux publiés
■ Réponses ministérielles p. 8
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 9
✓ Au fil du J.O., Nominations,
✓ Sur votre agenda
■ Au parlement p. 8
✓ La réforme des délais de prescription adoptée au Sénat.
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Fiscalitéimmobilière ✓ Prêtimmobilier:déductibilitéde l’indemnitéderenégociation ✓ Crédit-bail:souslocationdelocaux acquisencrédit-bail:activitédeges- tionpatrimoniale,nonlibérale ✓ EURLloueurenmeublé:ladatedu débutdesopérationsd’exploitationcor- respondàladatedesignaturedu1 er bail ✓ Taxefoncière:localderéférencepourla valeurlocatived’unesurfacecommerciale Copropriété ✓ Irrégularitédeconvocation:qui peutl’invoquer? Bauxcommerciaux ✓ Résiliationamiable:àquellecondi- tion? ✓ Laconditiond’immatriculation pourdescolocataires ✓ Droitd’optiondubailleur:caractè- reirrévocable? ✓ Findebailàconstruction,finde bailcommercial ■ ACTEURS p.6 ✓ Akeyrisenquêtesurl’accession ✓ Uneopérationdereconversionde locauxindustrielsàTroyes ✓ Leschargesenhaussede5,7% ■ ACTUALITE p.5et7 ✓ Indexationdesloyers:duParle- mentauprésident ✓ Rencontre:l’analysedugroupe socialisteauSénat ✓ Troistextesfiscauxpubliés ■ REPONSESMINISTERIELLES p.8 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.9 ✓ AufilduJ.O.,Nominations, ✓ Survotreagenda Lacautionfaitplusdebruit quelaprescription L eprésidentdelaRépubliqueaannoncéle29novembredeux mesuressurlesrapportslocatifsd’habitation.Lapremièreest d’indexerlesloyerssurl’inflation,pourdiviserlahaussepardeux.La secondeestderéduireàunmoisledépôtdegarantieetdemutuali- serlescautions.IlaappeléChristineBoutinàmettreenplaceune concertation.Mêmesileprésidentaévoquéenconclusionunemise enplacetrèsraidedecesmesures(audébutdel’anprochain?),cela supposetoutefoisdemodifierlaloide1989etilvadoncfalloirtrou- verun“véhiculelégislatif”pourfaireentrerlaréformedansuntexte deloid’iciàpeineunmois. JeanPerrin,pourl’UNPI,adéploréqu’onbalaielaconcertationet dénoncéunemesure“poudreauxyeux”estimantquecequigrèvele pouvoird’achatdeslocatairesc’estsurtoutleschargesplusqueles loyersetleprésidentdelafédérationdebailleursderappeler l’alourdissementdesdépensesquivarésulterduGrenellede l’environnement…Toutenapprouvantlenouveaurégime d’indexationdesloyers,laCLCVaaussiréagisurlethèmedes charges,craignantqu’onreprenned’unemainauxlocatairescequ’on leurdonnedel’autre.LaCnabjugedéraisonnablelaréductionàun moisdudépôtdegarantie,“quandonsaitqu'ildoitgarantiraupro- priétaireuneremiseenétatdeslieuxdontlecoûtnecessede croître”.SileCSAByvoit“unesainemesure”,laFNAIMrappelleque l’IRL,quines’appliquequedepuisjanvier2006,est“toutàfaitadap- téenl’étatactueldesacomposition”.Indiquantparailleursque“la diminutiondudépôtdegarantieàunmois,etlasuppressiondela cautionpersonnephysiquenesontpaslesbonsleviers”,lafédération qualifiecesmesuresde“politiquederustines”.LecollectifJeudinoir “sefélicitedecetteavancée,quirééquilibrelégèrementlerapportde forceinégalentreleslocatairesetleurspropriétaires”.LeCSABest plussévèresurl’idéedesupprimerlacautionqu’ilanalysecomme une“tripleméprise”,estimantnotammentqu’unsystèmedecaution d’Etatrisquededéresponsabiliserlescandidatslocatairesetquela cautionn’estpasunedépensemaisunengagementetquesasup- pressionn’auraaucunimpactsurlepouvoird’achat.ÉtienneGinot préconiseplutôtlamiseenplaced’uncontratd’assurancelocataire. S ilacautionfaitbeaucoupparlerd’elle,laprescriptionestbien plusdiscrèteetpourtant,laquestionestd’importance:ilfautsignaler eneffetleaussiletravailminutieuxengagéparlesparlementaires quiviseàréformerlesdélaisdeprescription.Alorsqueleprésidentde la3 e chambreciviledelaCourdecassation,M.Weber,avaitrecensé 250délaisdeprescription,unepropositiondeloi,quiaétéadoptée parleSénatle21novembre,viseàymettreunpeud’ordre.Exemple enmatièreimmobilière:laprescriptionacquisitivepourlepossesseur debonnefoi,aujourd’huifixéà10ouà20ans,seraunifiéeà10ans. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 295 4 DECEMBRE 2007 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier AU PARLEMENT p.8 ✓ La réforme des délais de prescription adoptée au Sénat. ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 221 C ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine L e prochain numéro de Jurishebdo sera un numéro spécial consacré à la jurisprudence. 4décembre 2007 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Prêt immobilier ■ Déductibilité de l’indemnité de renégociation (CE, section du contentieux, 8 e et 3 e sous-sec- tion réunies, 5octobre 2007, n°281658) M.G. était l’associé à 50% d’une SCI de location de locaux nus à usage d’habitation. En 1992, la SCI avait contrac- té un emprunt pour l’acquisition d’un immeuble locatif, au taux de 10%. En 1994, le prêt était renégocié pour un taux de 8%. En contrepartie, la banque avait demandé le versement de 75464F à titre « d’intérêts compensatoires ». La SCI avait déduit cette somme de son résultat de l’année. Suite à un contrôle fiscal, l’administration fiscale avait réintégré cet- te somme dans le résultat de la société, et rehaussé les revenus fonciers de M.et M me G. de l’année 1994 en conséquence. Une décharge partielle de ces suppléments avait été accordée aux époux en premier ressort, confirmée en appel. L’administration se pourvoit en cassation. « Considérant qu’en jugeant que l’indemnité de résiliation du premier prêt contractuellement prévu lors de sa conclu- sion par la SCI A. [à la banque], devait être assimilée à des intérêts déductibles alors que cette somme est versée à l’établissement bancaire prêteur en raison de la résiliation du premier prêt et au titre de la négociation du second prêt et n’a ainsi pas le caractère « d’intérêts » au sens du 1 du I de l’article 31 du CGI , la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit; […] Considérant […] que le remboursement anticipé de l’emprunt souscrit initiale- ment et la souscription d’un nouvel emprunt s’y substituant à un taux d’intérêt moins élevé n’ont eu ni pour effet ni pour objet d’accroître la valeur d’actif et qu’elles [qu’ils] ont eu ainsi pour finalité la conservation du revenu net foncier de la SCI; que, par suite, la somme de 75464F correspondant à l’indemnité litigieuse versée [à la banque] en compensation de l’octroi du prêt de substitution doit être regardée comme ayant eu le caractère d’une dépense effectuée en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu au sens des dispositions pré- citées de l’article 13 du CGI; que, dès lors, cette somme est déductible des revenus bruts fonciers perçus par la SCI au titre de l’année 1994 ». Observations de Jurishebdo : Le Conseil d’Etat clarifie ici la question de la nature juridique de l’indemnité versée par l’emprunteur en contrepartie de la rené- gociation de son emprunt immobilier. La qualification retenue par la banque, qui mentionnait des « intérêts compensa- toires », pouvait prêter à confusion avec la notion d’intérêts d’emprunt, et c’est d’ailleurs à ce titre que la cour d’appel est sanctionnée. Le Conseil admet néanmoins la déductibilité sur le fondement des dépenses de l’article 13, effectuées en vue de la conservation du revenu foncier: en l’espèce, l’obtention d’un taux plus favo- rable. Cette solution est à rapprocher de l’instruction administrative du 23mars 2007 (BOI 5 D - 2- 07) par laquelle l’Administration a modifié sa doctrine suite à la réforme des revenus fonciers issue des articles76 et84 de la loi de finances pour 2006. Tout en réaffirmant le principe de sa doctrine précédente (doc. adm. 5 D 2227- 18) selon laquelle les frais d'emprunt liés à la souscription d'un emprunt substitutif n'ouvrent pas droit à déduction, le point24 de la fiche 10 de la nouvelle doc- trine admet désormais que: « les dépenses de résiliation anticipée d’un emprunt, les frais d'emprunt liés à la souscription d'un emprunt substitutif et, le cas échéant, les intérêts compensatoires versés en cas de renégociation d’un prêt avec le même éta- blissement soient considérés comme déductibles si la résiliation et la souscrip- tion d’un emprunt substitutif ont effective- ment permis de diminuer le montant glo- bal de la charge d’intérêts restant dus. Pour l’appréciation de cette condition, il convient de prendre en compte globale- ment la charge constituée par les intérêts du nouvel emprunt et les frais ». Crédit-bail ■ Sous-location de locaux nus acquis en crédit-bail: activité de gestion patrimoniale non libérale (CE, section du contentieux, 8e et 3e sous-sec- tion réunies, 5octobre 2007, n°283813) M.D. était associé de plusieurs SCI, les- quelles exerçaient une activité de sous- location de locaux nus acquis en crédit- bail. M.D. avait imputé certains déficits de ces sociétés sur son revenu global. Suite à un contrôle fiscal, l’administration avait mis à sa charge des suppléments d’impôt sur le revenu et une cotisation supplémen- taire à la taxe d’habitation. M.D. avait contesté ces redressements, mais sa demande était rejetée en premier ressort et en appel. Il se pourvoit en cassation devant le Conseil d’Etat. « Considérant que, pour l’application des dispositions […] relatives aux possibilités d’imputation des déficits catégoriels sur le revenu global, doivent être regardés com- me provenant d’une activité libérale les revenus tirés de la mise en œuvre par le détenteur, à titre indépendant et person- nel, d’un art, d’une science ou d’une com- pétence particulière; qu’une activité d’acquisition en crédit-bail à fin de sous-location de locaux nus, dès lors qu’elle se borne à tirer des revenus immobiliers des biens ainsi acquis, n’est pas au nombre de celles suscep- tibles d’être qualifiées de libérales ; que par suite, la cour administrative d’appel, en jugeant que l’activité consis- tant à sous-louer des locaux dont la dispo- sition avait été acquise au moyen d’un cré- dit-bail relevait d’une gestion patrimoniale et ne présentait pas une nature libérale, n’a pas commis d’erreur de droit et n’a pas entaché son arrêt d’insuffisance de motiva- tion; que la cour a également pu, sans méconnaître les dispositions précitées, refuser l’imputation des déficits non com- merciaux de M.D. sur son revenu global, en s’abstenant de rechercher s’ils résul- taient d’une activité professionnelle, dès lors qu’elle avait jugé que celle-ci ne pou- vait être qualifiée de libérale; » Observations de Jurishebdo : En principe, les profits réalisés par des personnes qui sous-louent à des tiers des immeubles dont elles sont locataires n'entrent pas dans la catégorie des revenus fonciers mais relè- vent de celle des bénéfices non commer- ciaux (article92 CGI), sauf si la sous-loca- tion est consentie en meublé: les loyers ont alors le caractère de revenus commer- ciaux. En l’espèce, la location n’était pas meublée. En tant que revenus BNC, et en application de l’article 156-2° du CGI, l’imputation des déficits ne peut se faire que sur les déficits de cette catégorie, et non sur le revenu global, à l’exception des activités libérales et assimilées. D’où la question en l’espèce de savoir si la percep- 4décembre 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ tion des revenus provenant de la sous-loca- tion de locaux nus pris en crédit-bail pou- vait être qualifiée d’activité libérale. Le Conseil répond que non: dès lors, dans le cadre de la SCI, le BNC imposable au nom des associés est constitué par l'excédent des recettes (loyers de la sous-location) sur les dépenses (loyers payés dans le cadre du crédit-bail) et en cas de déficits, la quote- part revenant aux associés n'est pas déduc- tible du revenu global mais seulement imputable pendant cinq ans sur les béné- fices de même nature. EURL loueur en meublé ■ La date du début des opérations d’exploitation correspond à la date de signature du premier bail (CE, section du contentieux, 8e et 3e sous-sec- tion réunies, 5octobre 2007, n°293475) L’EURLL., créée en 1991 par M.E, exer- çait une activité de loueur en meublé. A l’occasion de la cession d’un immeuble, la société n’avait pas déclaré la plus-value correspondante, estimant qu’elle en était exonérée sur le fondement de l’article 151 septies du CGI. À la suite d’une vérifi- cation de comptabilité, l’administration avait jugé que l’EURL ne pouvait pas bénéficier de l’exonération de l’article 151, la condition des cinq années d’activité n’étant pas remplie. En appel, la cour administrative avait donné tort à l’administration, et déchargé l’indivision E.des compléments d’imposition sur les revenus, de CSG et CRDS. L’administration a formé pourvoi. « Considérant qu’aux termes de l’article 151 septies du CGI […]: « (…) le début d’activité de loueur professionnel cor- respond à la date à laquelle le contri- buable a effectué les premières opéra- tions d’exploitation »; Considérant, dès lors, qu’en jugeant que l’activité de l’EURL L.devait être regardée comme ayant débuté, non à la date de sa création ou à la date d’acquisition des immeubles destinés à la location en meu- blé, mais à la date de la signature du bail portant sur un de ces biens qui correspon- dait à la première opération d’exploitation de l’entreprise, la cour administrative d’appel de Versailles n’a pas commis d’erreur de droit ni entaché son arrêt d’une erreur de qualification juridique ». Le Conseil rejette le pourvoi. Observations de Jurishebdo : Le loueur en meublé professionnel (LMP) peut bénéfi- cier de l’exonération des plus-values pro- fessionnelles de l’article 151 septies du CGI, à condition d’en respecter les différentes conditions, au premier rang desquelles le délai de cinq ans d’activité au moment de la cession. Cependant, dans le cas d’une EURL ou d’une SARL de famille, la société doit avoir opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes. En l’espèce, le litige portait sur la première année d’exercice: selon l’administration, le chiffre d’affaires généré sur le premier exercice comptable, qui ne comptait que trois mois d’activité effective, n’avait pas généré le minimum exigé par la loi pour recevoir la qualifica- tion de LMP. Ainsi, pour l’administration, au moment de la cession, seules quatre années d’activité s’étaient-elles écoulées, excluant l’exonération de l’article 151 sep- ties. En effet, pour être qualifié de LMP, l’activité doit générer des revenus locatifs annuels bruts de plus de 23000 € (150870,11F). Si l’on se basait sur la date de constitution de l’EURL, ce seuil n’était pas atteint à la fin de l’exercice comptable de la première année. Mais le Conseil vient ici apporter une précision qui est favorable au contribuable et qui devrait intéresser tout LMP: la date de début d’activité n’est pas la date de création de la société ni la date d’acquisition des immeubles destinés à la location en meublé, mais la date de la signature du premier bail portant sur une de ces biens. Taxe foncière ■ Local de référence pour la valeur locative: fonction commerciale comparable en zone périurbaine comparable (CE, section du contentieux, 8e sous-section, 15octobre 2007, n°269446) Pour l’évaluation de la valeur locative d’un immeuble exploité à Guichainville par la société d’électroménagerD., l’administration avait retenu un local type situé dans cette commune. Cependant, l’évaluation de ce local n’a pas été faite conformément à l’article 1498 CGI. L’administration avait alors proposé un local type situé dans une autre commune. La société conteste ce choix devant le Conseil d’Etat. « Considérant, [...] que l’administration pro- pose […] le local type n°65 régulièrement évalué dans la commune de Blois et situé dans la zone commerciale périurbaine de la commune, ce local étant occupé par un magasin similaire à celui de la requérante, bien que d’une surface plus grande, et pro- posant également un parking à la clientèle; que le ministre fait valoir sans être contre- dit que la commune de Guichainville, limi- trophe d’Evreux, est, par sa fonction com- merciale au sein de l’agglomération ébroï- cienne, comparable à la ville de Blois pour sa gamme de fonctions tertiaires et indus- trielles et sa zone de chalandise; que par suite il y a lieu de retenir le local n°65 situé à Blois comme local de référence pour éva- luer la valeur locative de l’immeuble en liti- ge, en lui appliquant comme demande le ministre sans être contesté, une majoration de 10% du coefficient pour tenir compte de la meilleure rentabilité du type de com- merce exploité par la société D.; que la société D.ne produit aucun élément de nature à contredire l’appréciation ainsi por- tée; » Observations de Jurishebdo : Aux termes de l’article 1498-2°-a pour la détermination de la valeur locative des locaux commer- ciaux, les termes de comparaison doivent être prioritairement choisis dans la com- mune, à moins qu’il ne s’agisse d’immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel. Cette espèce illustre l’hypothèse d’une surface commerciale qui ne trouve pas d’équivalent dans sa propre commune: il est alors nécessaire de sortir de cette commune pour trouver un local de référence pertinent, et les juges tien- nent compte des caractéristiques écono- miques de la commune où se trouve le local à évaluer, afin de vérifier que l’implantation du local de référence retenu comporte des caractéristiques similaires. Pages réalisées par Hélène Lécot ➠ - 8% : c’est le montant de la baisse de chiffre d’affaires des agents immobiliers au 3 e trimestre 2007 par rapport à la même époque de l’an dernier, constaté par l’observatoire de conjoncture du SNPI. Le syndicat qualifie cette évolution de “repli marqué”, et constate qu’il est surtout sensible pour les entreprises les plus importantes. Ce mouvement est imputable à l’évolution des ventes (-11%) alors que le chiffre d’affaires des autres secteurs reste en progression (+3% pour les locations et +7% pour les autres activités). Chiffres… 4décembre 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Copropriété ■ Irrégularité de convocation: qui peut l’invoquer? (Cass. Civ. 3 e , 14 nov. 2007, n°1062, FP-B +I +R, rejet) Un copropriétaire (une SCI) voulait contes- ter une décision d’assemblée en invoquant l’irrégularité du délai de convocation d’un autre copropriétaire. Son action est reje- tée, ce que confirme la Cour de cassation: “Mais attendu que seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué pouvant se prévaloir de l'absence ou de l'irrégularité de la convocation à l'assemblée générale , la cour d'appel a exactement retenu que le moyen de nullité relatif au point de départ du délai de convocation d’un autre copro- priétaire, invoqué par la SCI pour obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 8septembre 2003, ne pouvait être accueilli”. Observations de Jurishebdo : il faut retenir de cette décision que le défaut de convo- cation d’un copropriétaire ou son irrégula- rité ne peuvent être invoqués que par le copropriétaire concerné. Baux commerciaux ■ Résiliation amiable: à quelle condition? (Cass. Civ. 3 e , 14 nov. 2007, n°1083, FS-P +B, cassation) Un bail commercial prévoyait une clause de résiliation amiable autorisant la résilia- tion en cas de signature d’un nouveau bail présenté par le locataire. La cour d’appel avait estimé que le nouveau bail devait être conclu aux conditions antérieures, mais l’arrêt est cassé: “Vu l’article 1147 du code civil […]; Attendu que, pour rejeter la demande des bailleurs, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, qu'à l'exception du nouveau prix de location fixé par le mandataire des bailleurs, le nouveau bail devait nécessaire- ment, en l'absence de volonté expresse contraire, être conclu aux clauses et condi- tions signé le 21août 2003 avec la société Film par Film et que l'absence de signature de ce bail, dont dépendait l'accord pour la résiliation anticipée du contrat liant les consorts de Caffarelli à la société Film par Film, procède d'un manquement du bailleur à ses engagements envers cette dernière; Qu'en statuant ainsi, alors que lorsque la résiliation amiable d'un bail commer- cial est subordonnée à la signature d'un nouveau bail avec le successeur du locataire, le bailleur peut, sauf abus de droit, modifier les conditions de la nouvelle convention , la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à caractériser la faute commise par les bailleurs, a violé le texte susvisé”. Observations de Jurishebdo : les parties peuvent toujours se mettre d’accord pour mettre fin au bail par anticipation. Elles peuvent aussi organiser cette éventualité dans une clause du bail, ce qui était le cas en l’espèce. Le bailleur conserve-t-il le droit de modifier les conditions (et pas seule- ment le montant du loyer) pour le bail à conclure avec le nouveau locataire? La réponse est donc positive. La Cour de cas- sation réserve toutefois le cas de l’abus de droit. On peut penser par exemple à la situation où le bailleur demanderait un loyer dissuasif pour faire échec à la clause. ■ La condition d’immatriculation pour des colocataires (Cass. Civ. 3 e , 14 nov. 2007, n° 1087, FS-P +B, cassation) L’article 145-1 du code de commerce impo- se au preneur d’être immatriculé au registre du commerce pour avoir droit au statut des baux commerciaux. Qu’en est-il des colocataires? Dans cette affaire, la cour d’appel avait estimé que la condition d’immatriculation était satisfaite, pour l’un comme exploitant du fonds, pour l’autre (il s’agissait d’un ancien salarié en retraite) comme “copropriétaire du fonds, non exploitant, par la mention por- tée sur l’extrait K bis, délivré au nom de M. A., à la rubrique “mode d’exploitation”: exploitation directe copropriété non exploitant M A. L.”. Mais l’arrêt est cassé: “Vu l’article L 145-1 du code de com- merce; Attendu que l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au réper- toire des métiers, du preneur du bail est une condition de son renouvellement […] Qu’en statuant ainsi [en jugeant la condi- tion d’immatriculation satisfaite], alors qu’ il ne résultait pas de ces mentions que M. A. était personnellement imma- triculé au registre du commerce en qualité de copropriétaire du fonds non exploitant , la cour d’appel a violé le texte susvisé”. Observations de Jurishebdo : la difficulté se posait pour le copropriétaire du fonds non exploitant. Selon l’arrêt d’appel, la condition était satisfaite, ce copropriétaire étant mentionné dans l’immatriculation comme non exploitant. Mais en réalité, la cour faisait référence à l’immatriculation du locataire exploitant, et le copropriétaire non exploitant ne disposait pas d’une immatriculation personnelle. Il faut donc que le copropriétaire non exploitant du fonds soit lui-même immatriculé, pour que le droit au renouvellement soit acquis. La Cour de cassation confirme donc sa juris- prudence exigeant l’immatriculation de tous les copreneurs, même de ceux qui ne participent pas à l’exploitation du fonds. ■ Droit d’option du bailleur: carac- tère irrévocable ? (Cass. Civ. 3 e , 14 nov. 2007, n° 1072, FS-P +B +I, rejet) Un bailleur avait donné congé à son loca- taire avec offre de renouvellement le 30mars 1984, puis exercé son droit d’option et refusé le renouvellement en offrant une indemnité le 12juin 1992. Il avait enfin donné congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légi- times. Le preneur demandait le versement de l’indemnité, sur le fondement du droit d’option exercé par le bailleur. Or cette demande est rejetée, faute pour le pre- neur d’avoir contesté dans le délai légal la validité du congé. La Cour de cassation rejette le pourvoi. “Attendu que, d’autre part que, notifié le 12juin 1992 par la bailleresse sous la réserve des pourvois en cassation for- més contre les arrêts des 19mars 1991 et 10mars 1992 et des décisions à intervenir, le droit d’option, dépourvu de caractè- re irrévocable , n’avait pas été exercé valablement ; Que par ce motif substitué, l’arrêt se trou- ve légalement justifié”. L’arrêt rejette également le moyen qui esti- mait que la procédure avait été trop longue (16 ans de procédure, 12 décisions de justi- ce…) et contestait la nouvelle désignation d’un expert. Pour la Cour de cassation, la ▲ 4décembre 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T E E B B I I B B L L I I O O G G R R A A P P H H I I E E ■ Les baux d’habitation C et ouvrage de référence, signé Jacques Lafond chez Litec en est à sa 7 e édition. Pour cette nouvelle livraison, l’auteur a choisi d’abandonner la loi de 1948, pour se consacrer uniquement à la loi de 1989, devenue le “droit commun” des baux d’habitation. Toujours limpide, on y trouve par exemple des explications éclairantes sur l’articulation des divers droits de préemp- tion. L’ouvrage est émaillé de conseils pra- tiques, comme par exemple l’utilité de recourir à la mention manuscrite de la cau- tion, y compris pour les actes notariés. (Litec, 51 € . 784 pages Tél. 0145589000) ■ Crédit d’impôt pour économie d’énergie L'article 200 quater fixe les conditions d'application du crédit d'impôt liées aux dépenses d’économie d’énergie dans une résidence principale. L'arrêté du 13novembre en précise les modalités, à compter du 1 er janvier 2008. En voici les têtes de chapitre, des précisions étant par ailleurs fournies sur les normes ou seuils de performance énergétique à respecter. ➠ 1. acquisition de chaudières à basse température ➠ 2. acquisition des équipements et matériaux suivants : a chaudières à condensation b matériaux d' isolation thermique 1 matériaux d'isolation thermique sur des parois opaques (planchers bas, toitures terrasses, planchers de combles perdus, rampants de toitures), 2 Matériaux d'isolation thermique des parois vitrés (fenêtre ou portes-fenêtres, vitrage à isolation renforcée, doubles- fenêtres) 3 volets isolants 4 calorifugeages c acquisition d'appareils de régulation de chauffage (maisons individuelles ou chauffage collectif) ➠ 3. intégration à un logement neuf ou acquisition : a équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouve- lable b pompes à chaleur spécifiques c équipements de raccordement à un réseau de chaleur, alimenté majoritaire- ment par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération. (Arrêté du 13novembre 2007 pris pour l'application de l'article 200 quater du CGI rela- tif aux dépenses d'équipement de l'habitation principale et modifiant l'article 18 bis de l'annexe IV à ce code, J.O. du 20 nov. p.18963). ■ Résidence hôtelière à vocation sociale L'article 199 decies I du CGI prévoit une réduction d'impôt pour l'investissement locatif dans une résidence hôtelière à vocation sociale. Le décret du 19novembre fixe les obligations des contribuables: 1. Le contribuable doit joindre à sa déclaration de revenus une note sui- vant un modèle fixé par l'administration qui comporte notamment l'engagement de location pour 9 ans. 2. En cas de changement d'exploitant de la résidence , le contribuable doit joindre à la déclaration de revenu de l'année correspondante une note com- portant les informations sur le change- ment d'exploitant. 3. Les contribuables doivent conserver les documents justifiant leur avantage fiscal: copie de l'arrêté d'agrément de la résidence, de l'arrêté d'agrément de l'exploitant et copie du bail. 4. En cas de décès du contribuable, le conjoint survivant doit joindre à sa décla- ration de revenus un engagement de louer pour la période restant à courir. (Décret n°2007-1633 du 19 nov. 2007 pris pour l'application de l'article 199 decies I du CGI relatif à la réduction d'impôt sur le revenu pour investis- sement locatif dans une résidence hôtelière à vocation sociale, J.O. du 21 nov. p.19022). ■ Investissements outre-mer Lorsque les investissements réalisés outre- mer qui donnent droit à la réduction d'impôt sont réalisés par une personne morale , elles doivent déposer, en même temps que leur déclaration de résultat, une déclaration spéciale qui comporte une série d'informations dont la liste est donnée par ce décret: date de livraison ou d'achèvement de l'immeuble, date de mise en location, prix de revient, nombre d'emplois qui doivent être créés etc. (Décret n°2007-1661 du 23novembre 2007 pris pour l'application de l'article 242 sexies du CGI relatif aux obligations déclaratives des per- sonnes morales réalisant, en vue de les donner en location, des investissements bénéficiant des dispositions prévues aux articles199 unde- cies A, 199 undecies B ou 217 undecies du même code, J.O. du 25 nov. p.19254). cour d’appel a souverainement retenu qu’elle ne pouvait pas se prononcer sans le concours d’un expert et précisé que “la sanction qui s’attache à la violation de l’obligation de se prononcer dans un délai raisonnable n’est pas l’annulation de la pro- cédure, mais la réparation du préjudice résultant, le cas échéant, des délais subis”. Observations de Jurishebdo : le principe du caractère irrévocable du droit d’option exercé par le bailleur se trouve à l’article L 145-59. Comme le bailleur avait exercé son droit d’option, sous réserve des décisions à intervenir, cela lui conférait un caractère révocable et il n’était donc pas valable. Mais pour contester la validité du congé sans indemnité, délivré ultérieurement le preneur aurait dû contester ce congé dans le délai légal… Cet arrêt confirme donc le caractère irrévo- cable du droit d’option du bailleur, mais pour que le locataire puisse s’en prévaloir, il doit réagir à temps. ■ Fin de bail à construction, fin de bail commercial (Cass. Civ. 3 e , 14 nov. 2007, n°1086, FS-P +B) Un bail commercial prenait fin à la même date que le bail à construction. Le preneur évincé à la date d’échéance ne peut pré- tendre à une indemnité d’éviction: “Mais attendu qu'ayant exactement rete- nu que le bail commercial renouvelé par l'acte des 30décembre 1992 et 6mars 1993 portant sur un immeuble compris dans un bail à construction, se trou- vait révoqué par l'effet de la loi à la date d'expiration de ce bail à construction , et relevé que la société Bel- sa, en acceptant les stipulations de l'acte selon lesquelles l'expiration du bail com- mercial coïnciderait avec la fin du bail à construction, avait reconnu que son titre d'occupation ne lui donnait pas droit au renouvellement ni, partant, au paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel a légalement justifié sa décision; Observations de Jurishebdo : les droits du titulaire du bail à construction s’éteignent à l’échéance de ce bail. En conséquence, il ne peut consentir de droits à son propre locataire pour une période ultérieure. Il en résulte que ce locataire ne peut obtenir d’indemnité d’éviction. ▲ 3 textes fiscaux publiés au Journal officiel
4décembre 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T E E U U R R S S C C H H I I F F F F R R E E S S Akeyris enquête sur l’accession Les charges en hausse de 5,7% + 5,7 % : c’est le chiffre de la hausse des charges de copropriété, telle que calculée p ar la Cnab avec Michel Mouillart. Le niveau des charges s’est établi en moyenne en 2006 à 21,1 € € le m 2 . Les montants sont variables suivant les régions, mais de façon générale, ce sont les frais de personnel qui arrivent en tête, suivis par les dépenses de chauffage et d’eau chaude sanitaire. Les plus fortes hausses sont liées au recours plus fréquent aux sociétés exté- rieures (externalisation des tâches de gar- diennage et d’entretien) et, bien sûr, à la hausse du prix de l’énergie: ce poste aug- mente de 13,8% pour les fluides et de 16,3% pour l’entretien. Les honoraires des syndics sont en hausse de 3,2% France entière Poids du poste de charges Variation observée en 2006 Impôts locaux 1,1% -0,5% Eau froide 11,7% 0,6% Chauffage + ECS (fluides) 17,3% 13,8% Chauffage + ECS (entretien) 4,1% 16,3% Ascenseurs 5,4% 0,8% Consommation électrique 2,5% 6,7% Fournitures/Entretien 0,9% 6,6% Frais de personnel 17,5% 1,2% Socie ́ te ́ s extérieures 7,0% 17,0% Assurances ge ́ nérales 5,0% 3,3% Travaux d’entretien 8,8% 10,4% Espaces verts 2,5% 4,1% Honoraires du syndic 8,9% 3,2% Autres charges 7,4% 0,8% Ensemble 100% 5,7% source: Cnab 5. Les charges en longue période Observatoire National des Charges de Copropriétéde la CNAB 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 En €par m² !"#$%&# ' Indice des charges de copropriété de la Cnab en euros par m2 Le groupe Akeyris, qui réalise 90% de son activité dans l’investissement locatif et 10% en accession, a mené une enquête sur la promo-accession auprès de 1000 locataires du secteur social et privé de 25 à 50 ans. Leur intention d’achat est de 30,4% . Jean-Claude Szaleniec, directeur du déve- loppement, fait observer que ce chiffre représente du double de celui de la popu- lation en général. Les premiers freins à l’accession sont l’insuffisance des revenus (34,3%) et les prix trop chers de l’immobilier (18,1%). Le principal levier est la volonté de changer de statut (22,3%), notamment dans le but de pouvoir ulté- rieurement transmettre un patrimoine. Les acquéreurs potentiels estiment que la mesure fiscale sur les intérêts d’emprunt peut faciliter leur projet (70% de ceux qui ont l’intention d’acheter), mais qu’elle aura peu d’influence sur leur projet (53%). Il ne s’agit donc pas d’un élément déclencheur. Il est à noter que parmi les critères liés au logement cités comme importants pour l’acquisition, le niveau d’isolation ther- mique apparaît en premier (96,5%) suivi par la surface habitable (94,8%) et le niveau d’isolation sonore (94,7%). Le groupe que préside François Jouven a commercialisé 10843 logements neufs au cours de l’exercice 2006-2007, dont 3300 pour le compte de tiers. Une opération de reconversion de locaux industriels à Troyes Si la ville de Troyes est bien connue des consommateurs pour ses magasins d’usine, elle l’est moins pour son centre historique, dont la protection a pourtant donné lieu à la création d’un périmètre zone de protec- tion du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP). La ville, qui a trois quartiers classés en zone ANRU, possède aussi des sites indus- triels importants, dont l’abandon provo- qué par le déclin de l’industrie du textile a suscité une action de la ville pour les réha- biliter. C’est le cas du projet Fra-For, que conduit le promoteur “Marianne-Dévelop- pement”. L’usine qui occupe un site d’un hectare est construite sur une dérivation de la Seine et date pour partie de la fin du XIXe. Le projet de réhabilitation s’inscrit dans le cadre de la requalification du quar- tier qui est en ZPPAUP. Le projet comporte des habitations collectives et du logement social (127 logements), des commerces et une résidence hôtelière. La ville va aména- ger les espaces publics. Plus globalement, l’objectif de la ville est de reconquérir ces friches industrielles esti- mant que ces bâtiments désaffectés restés intacts permettent de réaliser de nou- veaux espaces de bureaux, de logements, sans abîmer le bâti. François Baroin, maire de Troyes, explique qu’il s’agit de “remettre de la vie dans la ville” et évoque le travail engagé avec l’Anah. Il explique qu’il s’agit de faire venir la population en centre-ville tout en assu- rant la protection des bâtiments. Il se féli- cite, tout en reconnaissant que les coûts de sortie peuvent être lourds à cause des frais de dépollution, que la coopération avec Mariane Développement, que préside Eric Vialatel, est exemplaire. La mairie travaille avec une trentaine de promoteurs. Il est ainsi prévu une rénova- tion de la Bourse du travail avec Altaréa. Dans ces projets, les terrains sont en géné- ral la propriété d’opérateurs privés, mais, explique le responsable de l’urbanisme, la ville orientent la rénovation des bâtiments par les règles de la ZPPAUP. La ville ne donne pas de subvention pour ces opéra- tions. Tout en étant favorable au dévelop- pement de la mixité dans l’habitat, elle n’impose pas de pourcentage de loge- ments sociaux dans les programmes. ■ La commission de médiation du DALO de Paris a été installée le 30novembre. Présidée par Hélène Geb- hardt (magistrat honoraire), cette commis- sion a pour rôle de valider ou non le carac- tère prioritaire au droit au logement oppo- sable des demandes qui lui sont adressées. ■ 3 experts pour 3 missions . Christine Boutin a confié à trois experts les trois missions suivantes: - François Rivière , président de la Fon- dation le temps des villes reçoit une mis- sion “préfiguration d’un plan national de valorisation des centres villes”. - Robert Rochefort (Credoc) doit mener une étude sur les moyens de “redonner toute sa place au commerce, petit et moyen dans nos villes”. - Roland Castro , architecte urbanisme, doit piloter “un comité veillant à la quali- té architecturale de projets immobiliers à caractère social”. 4décembre 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • ■ Faut-il bloquer les loyers?… Lors de la discussion d’une proposition de loi sur le pouvoir d’achat, présentée ce 29novembre par Jean-Marc Ayrault au nom du groupe socialiste à l’Assemblée, il a été évoqué une mesure relative aux loyers. Après avoir indiqué à propos de la loi SRU, que “L’État doit se substituer à ces communes défaillantes pour appliquer la loi!”, le président du groupe socialiste indique: “nous demandons aussi l'encadrement pendant un an des loyers au niveau de l'inflation, en attendant de négocier avec les bailleurs et les loca- taires un «bouclier logement» qui limite la part du loyer et des charges au quart des revenus du ménage”. Frédéric Lefebvre (UMP) affirme quant à lui : “Dans le groupe de travail que j’anime avec Jérôme Chartier, nous cherchons à trouver un juste équilibre entre proprié- taires et locataires en examinant notam- ment comment jouer sur les charges”. Mais la proposition de loi a été rejetée, avant même l’examen par articles. ■ …Christine Boutin défavorable. Annick Lepetit a proposé lors d’une ques- tion orale d’encadrer les loyers pour 2008 sur l’indice du coût de la vie. Christine Boutin lui a répondu : “l’encadrement de l’ensemble des loyers n’est pas pertinent, tant il éloigne des logiques de fonction- nement du marché. Le risque principal serait un mouvement de retrait des pro- priétaires, qui ferait empirer la situation du marché locatif” (débat à l’Assemblée le 28novembre 2007). ■ Les décisions de Nicolas Sar- kozy Dans son interview télévisée du 29novembre, le président de la Répu- blique a évoqué deux sujets concernant directement les loyers: - l’indexation : il prévoit d’indexer les loyers sur l’indice de l’inflation et non plus sur l’indice du coût de la construc- tion. - le dépôt de garantie . Alors que le dépôt est plafonné à deux mois de loyer, il demande à Christine Boutin de mener des négociations pour qu’il soit limité à un mois. Il ajoute “je souhaite qu’on ne demande plus de caution” et il évoque “ une mutualisation publique qui per- mette de ne pas demander de caution”. ■ Vente à la découpe Jean Tibéri (UMP) et Christophe Caresche (SRC) doivent présenter ce 4décembre à la commission des lois de l’Assemblée, leur rapport sur l’application de la loi du 13juin 2006 sur la vente à la découpe. A suivre. L’analyse du PS Le groupe socialiste au Sénat a présenté le 29novembre son analyse par rapport au projet de budget 2008. Thierry Repen- tin indique que le Gouvernement avait des marges de manœuvre financières puisqu’il a décidé de créer un crédit d’impôt pour l’accession. Le sénateur estime, à quelques semaines de la mise en œuvre de la loi DALO, qu’elle ne sera pas effective si le projet de budget est voté tel quel. Il déplore que l’Etat se défausse sur les collectivités locales. Quant à l’augmentation des aides à la personne programmée au 1 er janvier 2008, Thierry Repentin rappel- le qu’elle est une simple application de la loi DALO, et qu’il s’agit de la reprise d’une proposition d’amendement du groupe socialiste au Sénat. Il dénonce aussi quelques “mesquineries” comme la création d’une taxe sur les salaires des personnels des collectivités locales (art. 60 du PLF) destinée à abon- der le FNAL. Pour le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt, Thierry Repentin, qui rappelle que la mesure coûtera 4, 5mil- liards d’euros en année pleine, ne créera pas un logement de plus et qu’il aurait été préférable de doubler le PTZ, ce qui aurait un coût, bien moindre, de 770mil- lions d’euros. ■ La mort annoncée du livret A Le groupe socialiste s’insurge par ailleurs contre la “mort annoncée du livret A”. La Commission européenne a demandé à la France de procéder à la banalisation du livret A. Mais Thierry Repentin rappel- A A C C T T U U A A L L I I T T E E Indexation des loyers: du Parlement au président. Devant la hausse des loyers, certains parlementaires réagissent, et le prési- dent de la République s’est emparé du sujet ce 29novembre; quant au PS il prévoit l’échec du DALO le que cet outil permet d’une part à tout Français de bénéficier d’un produit gra- tuit d’accès au réseau bancaire et que les dépôts (111milliards d’euros) permettent de financer la construction de logements abordables par la transformation des dépôts en prêts à long terme. Or Thierry Repentin estime que, dans la mesure où il s’agit d’un service d’intérêt général, il est possible de garantir la pérennité du livret A et que cela n’empêche pas les banques de collecter de l’épargne. Il indique sur ce point que le groupe ING a récolté 11milliards d’euros de dépôts sur ses livrets orange. L’USH a engagé une procédure à titre de “tiers intéressé” pour soutenir la position de la France. Nicole Bricq (sénatrice de Seine-et-Marne) ajoute que le doublement du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt, prévu dans le PLF va favoriser une catégorie de ménages parmi les plus aisés et que même la majorité UMP n’est “pas embal- lée” par la mesure. Elle juge que “l’accession à la propriété est un leurre” car pour la population “ce qui compte c’est d’être logé”. Elle dénonce la logique d’exonération d’ISF et d’impôt sur les revenus des catégories les plus aisées. ■ DALO: l’incantation? À propos du DALO, Thierry Repentin regrette qu’on ne soit pas parti de la pro- position du Haut comité pour le loge- ment des personnes défavorisées consis- tant à construire le DALO sur une pério- de de 2008 à 2010 avant de le mettre en œuvre. Il redoute donc qu’on en reste au stade de l’incantation. Prenant l’exemple de Paris, il relève qu’il y a 40000 per- sonnes qui relèvent du public prioritaire au sens de la loi DALO, mais que le contingent du préfet n’est que de 1000 personnes par an… Il en appelle enfin à une mise en œuvre rigoureuse de l’article 55 de la loi SRU. Évoquant le tiers des 750 communes qui ne respectent pas la loi, et qui ne veulent pas changer d’attitude, il demande que le ministre du logement passe du stade du constat de carence à l’étape suivante qui est la substitution de l’Etat pour la délivrance des permis de construire. Il a enfin évoqué la réquisition des loge- ments vacants, précisant que le Michel Lalande (préfet délégué de Paris) avait été chargé d’une mission de recensement de ces logements. 4décembre 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 15 nov. 2007 Sénat p.2081 n°595 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Voiries de lotissements Ecologie Le conseil municipal doit délibérer, après enquête publique, pour décider du transfert des voies privées ouvertes à la circulation du public, vers le domaine public communal. Le refus du conseil municipal de prononcer le transfert est un acte faisant grief susceptible de recours pour excès de pouvoir (CE, 23janvier 1985). 15 nov. 2007 Sénat p.2084 n°1512 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Interprétation du PLU Ecologie En l'absence d'indication contraire du PLU, il ne semble pas possible pour le maire d'en lim- iter l'application à des petits logements et de refuser une autorisation portant sur une mai- son d'habitation séparée des bâtiments con- sacrés à l'activité artisanale. Mais l'administration peut requalifier un projet s'il apparaît que la nature du projet est différente de la qualification donnée par le pétitionnaire. Le sénateur évoquait le cas où la commune exige un petit logement lorsque le PLU n'autorise les logements dans un secteur que pour la surveillance et le gardi- ennage. 20 nov. 2007 AN p.7278 n°1330 André Wojciechows- ki, UMP, Moselle Gestion des déchets de chantier Ecologie La gestion des déchets de chantier est de la respon- sabilité des acteurs économiques qui les produisent et du maître d'ouvrage. Les plans départementaux de gestion des déchets de chantier n'ont pas la valeur réglementaire d'un plan d'élimination des déchets ménagers, qui est opposable aux tiers. Au 1 er avril 2007, il existait: - 75 plans départemen- taux de gestion des déchets du BTP et - 23 en cours d'élaboration. 20 nov. 2007 AN p.7285 n°1223 Arlette Gorsskost, App. UMP, Haut- Rhin Déduction des travaux de désamiantage Economie Pour les logements loués, les travaux de recherche de l'amiante sont déductibles. Les dépenses d'enlèvement ou d'encoffrement des matériaux amiantés sont des dépenses d'amélioration déductibles. Cette déduction a été étendue aux locaux professionnels ou commerci- aux (art. 14, loi fin. pour 2002). Mais les travaux de reconstruction ne sont pas déductibles. En revanche, il n'y a plus de réduction d'impôt dans ce domaine. 20 nov. 2007 AN p.7288 n°1927 Martine Lignières- Cassou, S.R.C. Pyrénées- Atlantiques Besson et Borloo ancien Economie Le régime du Besson ancien (jusqu'au 1 er octobre 2006) supposait de conclure un bail avec un nouveau locataire. Avec le régime du Borloo ancien, il est possible de bénéficier de l'avantage fiscal avec un locataire en place , lors du renouvellement du bail. Il n'est donc plus nécessaire de changer de locataire. Une contrainte que déplorait l'auteur de la question. 20 nov. 2007 AN p.7298 n°3602 Pierre Cardo, UMP, Yvelines Plus-values immobilières en cas de divorce Economie Lorsque le logement cédé ne constitue plus la rési- dence principale du contribuable à la date de la cession, il est admis qu'il puisse néanmoins béné- ficier de l'exonération dès lors que le logement a été occupé par l'ex-conjoint jusqu'à sa mise en vente. L'instruction administrative du 27juillet 2007 a étendu cette mesure à la situation des ex- concubins et des ex-partenaires de PACS. La mesure n'est subordonnée à aucune condition de délai entre la séparation et la mise en vente. Référence du texte: instruction 8M2-07 du 27juillet 2007. 22 nov. 2007 Sénat p.2136 n°1650 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Raccordement au réseau d'assainissement Ecologie Le raccordement d'une maison isolée au réseau d'assainissement d'une commune voi- sine est possible, mais il faut l'accord des deux communes. La redevance est versée à la com- mune responsable de la collecte. 22 nov. 2007 Sénat p.2137 n°1707 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Faculté de refuser un per- mis pour privation de vue du voisin? Ecologie Le Conseil d'Etat estime que la simple priva- tion de vue ne constitue pas une atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants qui justi- fierait le refus d'un permis de construire. Il en est autrement si le projet porte une atteinte importante au paysage environnant. Référence de textes: arrêt du Conseil d’Etat du 11janvier 1984, arti- cle R 111-21 du code de l’urbanisme. 22 nov. 2007 Sénat p.2147 n°426 Philippe Adnot, NI, Aube Règles de sécurité incendie dans un ERP Logement Les articles R 123-2 à R 123-17 traitent de la régle- mentation incendie dans les ERP. Les locaux de travail situés dans les ERP sont souvent considérés comme partie intégrante de celui-ci, mais peu- vent être dissociés s'ils sont interdits au public et lorsque leur configuration le permet. Les commis- sions de sécurité ont un pouvoir d'appréciation. Le ministre reconnaît que la réglementation est complexe mais qu'elle répond à la com- plexité des situations… A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 4décembre 2007 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Sur votre agenda ✓ 10 décembre à Paris (Crillon): “tout ce que vous devez connaître sur les bureaux ” une matinée débats organisée par la lettre des juristes d’affaires - Lamy. T él. Laure Flemal: 0825 08 08 00. ✓ 11 décembre à Paris (Lutetia): “ l’accessibilité des bâtiments ”: une conférence organisée par le Moniteur. Tél. Carmen Nicolas: 0140133364. ✓ 19 décembre à Paris (Grand Hôtel): “Investissement immobilier: comment défiscaliser ”. Une matinée débats Lamy. Tél. Laure Flemal: 0825 08 08 00. Nominations Présidence de la République Romain Serman et Rémi Marechaux sont nommés conseillers techniques (arr. du 22 nov. 2007, J.O. du 23, @). Administration centrale ✓ DGUHC : Marie-Hélène Dupin est nom- mée sous-directrice du droit de l'habitat à l'administration centrale du ministère de l'écologie (DGUHC) par arrêté du 19novembre 2007 (J.O. du 22 nov. @). Magistrature Pierre Dufour est nommé vice-président du tribunal administratif de Grenoble (décret du 22 novembre, J.O. du 24, @). Organismes publics ✓ ANRU : Jean-Luc Laurent est nommé administrateur de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine, comme per- sonnalité qualifiée en matière de poli- tique de la ville (arr. du 25 oct., J.O. du 23 nov. p.19156). Sociétés immobilières d’outre-Mer Jacques Pollièvre est nommé administra- teur de la société immobilière de Mayot- te (SIM), Robert Monniaux de celle de la Réunion (SIDR) et Alain Thébault, de celle de Martinique (SIMAR) comme représen- tants du ministre de l’économie. (Arrêtés du 9novembre, J.O. du 21novembre, p.19033, du 23 nov., p.19154 et du 24 nov. p.19222) Sont nommés comme représentants du ministre de l’intérieur: Valérie Wathier pour la Société immobilière de la Guade- loupe (SIG) et Jean-Michel Bedecarrax pour la Société immobilière de la Guyane (Siguy). (Décrets du 23novembre 2007, J.O. du 25, @). Au fil du J.O. ■ Statut des personnes logées en logements foyers Un décret du 23novembre insère au CCH des mesures relatives à la protection des personnes logées en logement foyer (art. R 633-1 à 9 du CCH). L’ occupant peut résilier son contrat sous réserve d'un délai de préavis de 8 jours . Le gestionnaire ou le propriétaire qui souhaite résilier le contrat doit respec- ter un préavis dont la durée est variable. Il est d' un mois en cas d'inexécution par le titulaire du contrat d'une obligation lui incombant ou de manquement grave et répété au règlement intérieur. La résilia- tion peut être décidée en cas d'impayé total de trois termes (loyer, charges et prestations) ou d'impayé partiel (si l'impayé équivaut à 2 fois le montant mensuel de la somme due pour le loge- ment et les charges). Le préavis est de 3 mois si la personne cesse de remplir les conditions d'admission. La résiliation est signifiée par huissier ou notifiée par écrit remis contre déchar- ge, ou par lettre recommandée avec AR. L'occupant a droit à une quittance ou, en cas de paiement partiel, d'un reçu. Un conseil de concertation doit être réuni dans les organismes logeant plus de 15 ménages. Les articles R 633-5 sui- vants fixent les modalités de composition de ces conseils. Enfin, le décret précise que la personne logée peut héberger temporairement un ou des tiers (art. R 633-9). (Décret n°2007-1660 du 23novembre 2007 pris pour l'application des articles L.633-1 à L.633-4 du CCH et relatif aux logements- foyers, J.O. du 25novembre, p.19253). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 295 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s Une proposition de loi portant réforme de la prescription en matière civile a été déposée au Sénat le 2 août dernier par Jean-Jacques Hyest. ■ 250 délais de prescription! Ce texte, qui fait suite à un projet élaboré par le professeur Philippe Malaurie et un autre élaboré par la chancellerie, a été examiné le 21novembre par les sénateurs. Jean-Jacques Hyest rappelle (JO déb. Sénat 22 nov. p.5025) que la prescription répond à un impératif de sécurité juridique. Or il existe, 250 délais de prescription différents! et le délai de droit commun, de 30 ans est maintenant considéré comme “inadapté”. Il est donc proposé de réduire le nombre et la durée des délais de pres- cription. Il est proposé de maintenir à 30 ans le délai de prescription de droit com- mun pour les actions immobilières, mais de le réduire à 5 ans pour les actions person- nelles ou mobilières. Pour la prescription acquisitive en cas de bonne foi du possesseur (de 10 à 20 ans suivant que le vrai propriétaire est situé en ou dehors du ressort de la cour d’appel), le délai serait fixé à 10 ans. Il est proposé d’autres réformes: que la citation en justice soit une cause de sus- pension de la prescription, alors qu’elle actuellement un effet interruptif ou enco- re il est proposé de supprimer l’interversion de prescription. Le texte pro- pose aussi d’autoriser un aménagement contractuel de la prescription extinctive, entre 1 an et 10 ans, sauf pour les contrats d’adhésion. ■ Droit commun: 5 ans Laurent Béteille, rapporteur de la commis- sion des lois, explique que le texte réécrit les dispositions du code civil relatives à la prescription. Il indique par exemple que la prescription de droit commun, en matière personnelle ou mobilière est désormais ali- gnée sur le délai quinquennal. Le délai d’un an pour l’action des huissiers ou de deux ans pour le paiement des avocats est porté à 5 ans. Il est proposé de consacrer dans la loi la jurisprudence qui retient comme point de départ de la prescription extinctive non le fait générateur, mais le jour où le créancier a connu l’existence de la créance. Rachida Dati reconnaît que les délais de prescrip- tion sont trop longs (p. 5028) et qu’ils sont trop nombreux. François Zocchetto fait observer que la question est si complexe que le pourcenta- ge de cassations prononcées sur la ques- tion de la prescription s’élève à 37%. A propos de la faculté d’aménagement conventionnel de la prescription, Michel Dreyfus Schmidt annonce un amendement pour la prescription des loyers: “il ne fau- drait pas […] que le bailleur professionnel ait la possibilité d’imposer à ses locataires un délai supérieur à cinq ans” (p. 5032). L’article 1 er réécrit les articles 2219 à 2254 du code civil. En matière immobilière, l’article 2227 pré- voit que “le droit de propriété est impres- criptible” et fixe à 30 ans le délai de pres- cription des actions réelles immobilières “à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer”. L’article 2238 prévoit un cas nouveau de suspension de la prescription: lorsque, après la survenance d’un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation. L’article 2239 prévoit aussi la suspension de la prescription lorsque le juge fait droit à une demande de mesures d’instruction présentée avant tout procès. ■ Aménager la durée de la pres- cription: oui pour les baux com- merciaux, non pour les baux d’habitation C’est à l’article 2254 qu’on trouve la facul- té d’aménagement conventionnel de la prescription. La durée peut être abrégée ou allongée par accord des parties, mais “elle ne peut toutefois être réduite à moins d’un an ni étendue à plus de dix ans”. Le garde des sceaux a obtenu le vote d’un amendement (n°3) qui étend au cas de la conciliation la suspension du délai, de même que cela est proposé pour la média- tion. Le texte a été voté (p. 5038). L’amendement de Michel Dreyfus-Schmidt 4décembre 2007 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E P P A A R R L L E E M M E E N N T T A A I I R R E E La réforme des délais de prescription adoptée au Sénat (n° 8) qui interdit l’usage de la faculté modifier par convention la durée de la prescription pour les actions en paiement ou en répétition de loyers et charges loca- tives afférents à des baux d’habitation, de même que de salaire ou de rente et de fermage, a été voté. Laurent Béteille approuve cette disposition, qui va dans le sens de celle qui interdit l’aménagement contractuel des délais de prescription pour les contrats d’adhésion (p. 5038). On remarquera que la formulation de l’amendement exclut de la liberté contrac- tuelle d’aménagement de la durée de prescription les baux d’habitation, mais non les baux professionnels ou les baux commerciaux. Pour ces contrats, il sera donc possible de recourir à cet aménage- ment conventionnel, même si les sénateurs ont utilisé dans leur argumentation, sans doute de manière impropre, le terme de “bailleur professionnel”. Les délais de prescription acquisitive en matière immobilière sont fixés aux articles 2271 et 2272. Le délai de principe est de trente ans, mais il est de 10 ans pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre (art. 2 de la proposition de loi). L’interdiction de modifier conventionnelle- ment les délais de prescription des contrats d’adhésion est insérée au code de la consommation (art. L 137-1, art. 3 de la proposition de loi) et au code des assu- rances. Le délai de recouvrement des frais de notaires, avoués et huissiers passe de 2 à 5 ans (art. 6). ■ 30 ans pour l’environnement Les sénateurs ont adopté l’amendement n° 6 qui crée un délai spécial de 30 ans pour les obligations financières liées à la répara- tion des dommages causés à l’environnement. Ce texte a été critiqué notamment par le rapporteur Laurent Béteille, car il court à compter de la mani- festation du dommage. Si la pollution est découverte 30 ans après sa réalisation, la prescription court sur 30 ans supplémen- taires. Mais Rachida Dati a obtenu le vote, en invoquant une nécessaire transposition d’une directive (p.5040). L’article 7 fixe le délai en matière commer- ciale à 5 ans au lieu de 10 ans (p.5043). L’ensemble du texte a été voté (p.5046) et renvoyé à la commission des lois de l’Assemblée nationale. L’aménagement conventionnel des délais de prescription devient pos- sible pour les baux commerciaux. ■ Offre parrainage En tant qu’abonné à Jurishebdo, vous connaissez notre publication, et vous l’appréciez, parfois depuis plusieurs années. Nous vous remercions de votre confiance. Vous aimeriez en faire profiter des personnes de votre entourage profession- nel? Nous proposons un mois d’abonnement gratuit aux personnes que vous souhaitez . 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