■ Jurisprudence récente p. 2 à 3
Prêts immobiliers
✓ L’information imposée à la banque en cas de prêt à taux variable ne s’applique pas à chaque variation de taux
Viager
✓ La vente peut être annulée pour vileté de prix si la rente est dérisoire
Contrat de vente
✓ Une clause pénale peut être réduite si elle est manifestement excessive
Vente à la découpe
✓ La violation de l’accord du 9 juin 1998 ne remet pas en cause la validité de l’offre de vente
■ Au parlement p. 4
✓ Loi de finances
✓ Droit communautaire
✓ Développement de la concurrence
■ Acteurs p. 5, 7 et 8
✓ Century 21 critique les mesures sur le logement
✓ Cushman & Wakefield “raisonnablement optimiste” sur le marché des bureaux
✓ Le point de vue d’Henry Buzy-Cazaux
✓ Fnaim : vers une stabilité des prix en 2008
■ Réponses ministérielles p. 6
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 7
✓ Au fil du J.O.
✓ Nominations
✓ Sur votre agenda
■ Actualite p. 8
✓ Tarif d’électricité : le texte définitif voté
✓ L’information de l’emprunteur à taux variable améliorée
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à3 Prêtsimmobiliers ✓ L’informationimposéeàlabanque encasdeprêtàtauxvariablene s’appliquepasàchaquevariationde taux Viager ✓ Laventepeutêtreannuléepour viletédeprixsilarenteestdérisoire Contratdevente ✓ Uneclausepénalepeutêtrerédui- tesielleestmanifestementexcessive Venteàladécoupe ✓ Laviolationdel’accorddu9juin 1998neremetpasencauselavalidi- tédel’offredevente ■ AUPARLEMENT p.4 ✓ Loidefinances ✓ Droitcommunautaire ✓ Développementdelaconcurrence ■ ACTEURS p.5,7et8 ✓ Century21critiquelesmesuressur lelogement ✓ Cushman&Wakefield“raisonna- blementoptimiste”surlemarchédes bureaux ✓ Lepointdevued’HenryBuzy- Cazaux ✓ Fnaim:versunestabilitédesprix en2008 ■ REPONSESMINISTERIELLES p.6 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.7 ✓ AufilduJ.O. ✓ Nominations ✓ Survotreagenda Négociationsenvuesurl’ICC E n2008,soyonsplusconstructifs.C’estl’injonction,outoutau moinsl’invitation,quifigureencedébutd’annéesurlesnombreux communiquésdepressedeChristineBoutin.Cevolontarismesera-t-il suivi?Enmatièrejuridique,l’édificesefaitentouscaschaquejourplus hautetpluscomplexe.Revued’actualitésurquelquessujets. Àl’occasiondelaprésentationdesonanalysedumarchéde l’immobilierd’entreprise,Cushman&Wakefieldaévoquédeuxpoints importantsquiimpactentlesconditionsjuridiquesdusecteur.D’une part,l’applicationdunouvelindiceproposépourl’indexationdesloyers commerciauxfaitl’objetdenégociationsimportantesencedébut d’année.ChristianDuboisconfirmequelespreneurssonttrèsdeman- deursdel’applicationdecenouvelindice.Ladémarcheengagéepour- raits’étendreauxlocauxdebureauxtrèsconcernéségalementparla haussedel’ICC.Lesnégociationsvisantlaremiseencausedel’ICCne fontdoncsansdoutequecommencer.D’autrepart,ilrègneuneincerti- tudesurcequelescommunesferontdudroitdepréemptionsurles fondsdecommercequivientdesemettreenplace.Lemarchélui- mêmeestenévolutioncarCushman&Wakefieldaobservéaucours du4 e trimestre2007,uneforteaugmentationdesinvestissementssur lescommercesetenprovince. NotonsparailleurslesvivesréservesémisesparCentury21surles mesuresderéductiondudépôtdegarantieetlaréformede l’indexationdesloyersd’habitation.HervéBléryconsidèrequeces mesuresaurontpoureffetderéduirel’offrelocative,enraisondela désaffectiondesbailleursqu’elleprovoque. D ansl’actualitéjurisprudentielledecettesemaine,onrelèveraà proposdescongésvente,unarrêtdelacourd’appeldeParisdefin décembrequijugequelaviolationdel’accordcollectifdu9juin1998 (quin’étaitd’ailleurspasconstatéeenl’espèce)neremetpasencause lavaliditéducongé.Lacourd’appelprécisequecetaccordneconstitue qu’uncodedebonnesconduitesetpratiques.Onpeutendéduire, dansl’hypothèseoùilneseraitpasrespectéparlebailleur,quecela pourraitouvrirdroitàdommagesetintérêts,maisnonàuneremiseen causeducongélui-même. S ignalonsenfinqueleParlementaadoptédefaçondéfinitivela propositiondeloiémanantdusénateurLadislasPoniatowskirelative auxtarifsréglementéd’électricité(lirepage8).Letexte,quin’attend plusqued’êtrepromulguépermetdoncàtitretransitoireàunconsom- mateurderevenirautarifréglementé,mêmesil’optionpourunopéra- teurautrequ’EDFaétépriseparunlocataire. Constructifoupas,lelégislateurestàtoutlemoins,imaginatifetles opérateurssontsommésdesuivredanslesnégociationsquisuivent l’adoptiond’uneloinouvelle. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 299 1 5JANVIER 2008 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier ACTUALITE p.8 ✓ Tarif d’électricité: le texte définitif voté ✓ L’information de l’emprunteur à taux variable améliorée ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 221 C ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Mai- sonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine C e numéro de Jurishebdo comporte un supplément fiscal. 15janvier 2008 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Prêts immobiliers ■ L’information imposée à la banque en cas de prêt à taux variable ne s’applique pas à chaque variation de taux (Cass. Civ. 1 e , 20 déc. 2007, n°1148, cassation) Une banque avait consenti un prêt à une SCI. Le taux était fixé à 10,950% et le taux effectif global à 11,053%. Il était précisé que le taux était “révisable index TRBO 9,020”. Pour prononcer l’annulation de la stipulation d’intérêt et la remplacer par l’application du taux légal, la cour d’appel avait relevé que la banque devait informer l’emprunteur du TEG résultant de chaque variation du taux d’intérêt. La Cour de cassation sanc- tionne cette interprétation: “Vu l'article L.313-2 du code de la consom- mation; Attendu que le texte susvisé, s'il impose la mention du taux effectif global dans tout écrit constatant un prêt, ne fait pas obliga- tion au prêteur, en cas de stipulation de révision du taux d'intérêt originel selon l'évolution d'un indice objectif, d'informer l'emprunteur de la modification du taux effectif global résultant d'une telle révision; […] Attendu que pour accueillir la demande reconventionnelle de la SCI et de M.X…, qui sollicitaient l'annulation de la stipula- tion d'intérêts et la substitution du taux légal au taux conventionnel, et surseoir à statuer sur la demande de la banque, la cour d'appel, après avoir énoncé que tout contrat de prêt doit non seulement fixer le taux de l'intérêt conventionnel mais enco- re faire mention du taux effectif global, a retenu que la stipulation d'un taux d'intérêt variable ne dispensait pas le prê- teur du respect de cette dernière exigence, de sorte qu'il incombait à la banque de prouver qu'elle avait informé la SCI du taux effectif global résultant de chaque variation du taux d'intérêt et que la banque n'apportait pas cette preuve; En quoi, elle a violé le texte susvisé, par fausse application”. Observations de Jurishebdo : le code de la consommation impose une information de l’emprunteur relative au taux effectif glo- bal (art. L 313-2). En cas de variation de taux résultant de l’application d’une clause de révision, la banque n’a donc pas à apporter l’information pour chaque varia- tion de taux. Vente en viager ■ La vente peut être annulée pour vileté de prix si la rente est déri- soire (CA Paris, 2 e ch. B, 20 déc. 2007, n°2007- 7826) La cour d’appel de Paris a dans cet arrêt annulé un contrat de vente en viager au motif que la rente était fixé à un montant dérisoire: “Sur la nullité de la vente […] La vileté du prix au cas d’espèce résulte non seulement de la fixation d’un bouquet de 91469,41 € très largement inférieur à la valeur vénale des biens vendus, estimés: - par M.C. à 460000 € et par M.D. à une valeur intermédiaire entre 500000 € et 600000 € pour le seul immeuble, - par M.O., commissaire-priseur, entre 50850 € et 62100 € pour le mobilier, mais encore de la stipulation d'une ren- te dérisoire, inférieure au revenu nor- mal de la chose correspondant à sa valeur vénale au jour de la vente et quasi- ment égale au montant de la taxe foncière mise à la charge des crédirentiers, c’est-à- dire se réduisant à quelque 5000F par an après déduction de cette imposition s'élevant à plus de 21000F à partir de l'année 2001; Que selon M.D., le bouquet aurait dû s'élever à la somme de 2400000F (365877,64 € ) et la rente annuelle à 312000F (47564,09 € ), impôt foncier à la charge de “l’usufruitier” pour un bien libre d'occupation; Que même à pratiquer sur ces chiffres une décote pour occupation (stipulée seule- ment jusqu'au décès d'un seul des crédi- rentiers), la valeur vénale du bien excédait largement le montant du bouquet et de la rente énoncés à l'acte, M.D. estimant la rente dans le cas d'un viager occupé, à 168000F (25611,43 € ) par an; Que le défaut de prix réel et sérieux procè- de encore de l'ensemble des conditions de la vente, la rente cessant d'être exigible au décès du premier des vendeurs de même que le droit d'usage et d'habitation et les crédirentiers devant assumer le paiement de lourdes taxes foncières absorbant la quasi-totalité de la rente, […] Que la volonté des époux O.de déshériter leurs enfants ne saurait causer la vileté du prix alors, au demeurant, que cette inten- tion n'est pas établie d'une part, pouvait découler de l'affaiblissement de leurs facultés intellectuelles, d'autre part; Que le défaut de prix sérieux a privé la vente d'aléa , les acquéreurs étant cer- tains d'un d'obtenir un bénéfice très au- delà de l'espérance de vie de l'un des cré- direntiers; Considérant, au vu de ces éléments, que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a annulé la vente pour défaut de prix réel et sérieux”. Observations de Jurishebdo : rappelons que les juges du fond ont un pouvoir sou- verain d’appréciation pour indiquer la vile- té du prix (Cass. Civ. 1 e , 4juillet 1995, n°93- 16198). Dans un autre arrêt, la Cour de cassation a jugé qu’un prix pouvait être dérisoire lorsque la rente viagère est inférieure à l’intérêt du capital auquel est évaluée la chose vendue (Civ. 1 e , 4juillet 1995, n°93- 16913). Lorsque le montant de la rente est infé- rieur au revenu du bien vendu, la vente ne présente plus de caractère aléatoire et est donc nulle. Cet arrêt de la cour d’appel de Paris en fournit un exemple. Réduction de clause pénale ■ Une clause pénale peut être réduite si elle est manifestement excessive (CA Paris, 2 e ch. A, 19 déc. 2007, n°2006- 20512) Une société avait promis de vendre 4 lots dans un immeuble au prix de 355000euros. La promesse prévoyait une clause pénale de 35500euros. Les acquéreurs avaient obtenu un prêt de 195000euros mais n’avaient pu vendre leur appartement qui devait constituer leur apport personnel. Ils estimaient que la condition d’obtention de prêt n’était pas remplie. La cour constate que les acqué- reurs ne peuvent pas invoquer les difficul- tés de vente de leur appartement car le compromis ne stipulait pas de condition suspensive liée à la vente de cet apparte- ment. Mais il admet la réduction de la clause pénale: “Considérant que le compromis stipulait qu'au cas où toutes les conditions rela- 15janvier 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ tives à son exécution étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique, elle devrait verser à l'autre partie la somme de 35500euros à titre de clause pénale; Qu'à l'appui de leur demande subsidiaire en diminution de cette clause pénale, les consorts D.font valoir qu'ayant vendu le bien au même prix 3 mois plus tard, la société OPI ne justifie pas d'un préjudi- ce causé par ce léger retard de sorte que la clause pénale serait manifestement excessive; Que la société OPI objecte que la clause pénale, qui correspond à 10% du prix d'acquisition conformément à l'usage , ne peut être considérée comme manifeste- ment excessive; Considérant que si la clause pénale stipu- lée au contrat s'applique du seul fait de l'inexécution par une des parties de ses engagements, le juge peut néanmoins, en application de l'article 1152 du code civil, en modérer le montant s'il apparaît mani- festement excessif; Qu'en l'espèce, il résulte des débats et pièces produites, d'une part, que les consorts D.avaient effectué des démarches pour obtenir un prêt relais ainsi qu'un prêt complémentaire et avaient sollicité un report de la signature de l'acte qui a été refusé par OPI et, d'autre part, que celle-ci a vendu l'immeuble au même prix le 10septembre 2004, soit 3 mois plus tard; que le caractère manifestement excessif de la clause pénale résulte suffisamment de la disproportion manifeste entre l'importance du préjudice ainsi effecti- vement subi et le montant conven- tionnellement fixé et justifie que son montant soit ramené à la somme de 17750euros; Que le jugement sera en conséquence réformé de ce chef”. Observations de Jurishebdo : le principe de la faculté pour le juge de réduire une clau- se pénale manifestement excessive se trou- ve à l’article 1152 du code civil. Le juge n’est pas tenu de limiter le montant de l’indemnité au préjudice réellement subi par le créancier (Cass. Com. 23 janv. 1979, Bull. IV, n°30). Dans l’arrêt rapporté, c’est la disproportion manifeste entre le préjudice et le montant de la clause qui a justifié sa division par deux. Vente à la découpe ■ La violation de l’accord du 9juin 1998 ne remet pas en cause la vali- dité de l’offre de vente (CA Paris, 2 e ch. B, 13 déc. 2007, n°2007/9127) Le mandataire d’une société avait signifié à un locataire une offre de vente le 18novembre 2002, en application de l’article 10 de la loi du 31décembre 1975. Le locataire soutenait la nullité de l’offre en raison de différents arguments et en particulier en invoquant le non-respect de l’accord collectif du 9juin 1998. La cour d’appel rejette sa demande et autorise le bailleur à faire visiter l’appartement en vue de la vente. Précisons que l’action était engagée par le preneur et l’association des locataires de la rue Saint-Dominique: “Considérant, sur le grief tiré du non-res- pect de l'accord collectif du 9juin 1998 et sur l'absence ou l'irrégularité alléguées de l'information préalable, que c'est par de justes motifs que les premiers juges l'ont écarté, les intimées ayant satisfait aux impératifs légaux dès lors que les locataires ont été conviés à une réunion d'information qui s'est tenue le 3juillet 2002, réunion au cours de laquelle ils ont été destinataires de documents détaillés, complets et précis afférents à l'opération de vente envisagée, et ce, point par point, ainsi qu'il résulte du document de présen- tation produit aux débats, comportant un descriptif des prestations de l'ensemble immobilier, l'audit technique du bureau Veritas, le résultat des diagnostics amiante, plomb et termites, le descriptif des travaux réalisés dans les parties communes au cours des cinq dernières années, la liste des travaux que le propriétaire s'engageait à supporter à hauteur d'un montant de 432000 € , incluant le nettoyage des façades sur rue et sur cour; […] Que les critiques formulées par les appe- lants relativement à certains défauts et inconvénients de l'immeuble ont été, pour partie satisfaites, et sont, en ce qui concerne le manque de décence des logements, dépourvus de substance et non établis , Considérant, en tout état de cause, qu'un éventuel non-respect de l'accord col- lectif susmentionné, à le supposer avéré, n'aurait pas pour conséquence de vicier l'offre de vente qu'elle rendrait nulle, dès lors que ledit accord ne constitue qu'un code de bonnes pra- tiques et conduites qui ne remet pas en cause l'équilibre des droits et obligations respectifs des propriétaires et des locataires et que la seule nullité prévue par la loi résulte de l'application stricte de l'article 10 de la loi du 31décembre 1975; […] Considérant qu'il n'est pas davantage éta- bli que le prix offert à la vente eut été exorbitant ou même excessif, […] Considérant, enfin, que les griefs tirés de la mauvaise foi alléguée du bailleur UGICI sont dépourvus de fondement en ce qu'ils reposent pour leur plus grande part sur le non-respect de l'accord collectif du 9juin 1998 et sont sans effet sur la validité de l'offre de vente; Considérant, sur la validité intrinsèque de l'offre de vente, que l'adoption, postérieu- rement à cette notification, de l'état des- criptif de division et règlement de copro- priété reçus le 25novembre 2002 par M.P., est sans emport sur la validité de l'offre de vente dès lors que l'article 10 de la loi du 31décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation n'implique pas que l'immeuble ait été placé sous le régime de la copropriété antérieurement à la vente donnant ouverture au droit de préemp- tion, d'où il suit que l'existence de ce droit n'est pas subordonnée à la publication au fichier immobilier d'un état descriptif de division de l'immeuble antérieurement à sa notification”. Observations de Jurishebdo : l’intérêt de cette décision est de se prononcer sur l’incidence du non-respect de l’accord col- lectif du 9juin 1998 sur la validité de l’offre de vente, même si, en l’espèce, les juges constatent que l’accord a été respec- té. Rappelons que cet accord concerne les congés pour vente par lots de plus de dix logements et qu’il prévoit certaines obliga- tions pour le bailleur, et notamment: infor- mation détaillée, relogement de certains locataires sous condition de ressources, renouvellement du bail pour certains loca- taires âgés. La cour d’appel indique ici expressément que la violation de l’accord n’est pas une cause de nullité de l’offre de vente. Cette position est importante car l’accord ne comportait pas de disposition sur ce point. 15janvier 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Loi de finances ➠ L ors de l’examen du budget du loge- ment, Christine Boutin a indiqué qu’elle utiliserait la réquisition des logements vacants, tout en soulignant que la méthode ne permet pas de loger beau- coup de monde. La réquisition opérée en dernier lieu par Marie-Noëlle Lienemann a bénéficié à… 43 personnes (JO Sénat 8 déc. p.6330). Jean-Marie Vanlerenberghe a présenté un amendement pour permettre à l’Etat, lorsqu’il a assuré le relogement de per- sonnes bénéficiaires du droit au loge- ment opposable, à la place de proprié- taires louant des logements insalubres, d’être indemnisé par ces propriétaires défaillants. Il a été adopté (p.6351). Colette Ménot a obtenu le vote d’un amendement (n° II-261) qui exclut les chaudières à basse température du cré- dit d’impôt pour dépenses d’équipement de l’habitation principale (JO Sénat 11 déc. p.6376). Philippe Marini a proposé un amende- ment (II-164) pour donner la liste des niches fiscales en en fixer le terme au 31décembre 2010 pour obliger le Gou- vernement à en faire l’évaluation, mais il a finalement accepté de le retirer (p.6384), Eric Woerth s’engageant à effectuer des évaluations. Christian Gaudin a obtenu le vote, contre l’avis du ministre, d’un amendement (n° II-53) qui porte de 0,3% à 0,6% le pla- fond de la taxe départementale des CAUE (p. 6423). Eric Woerth indique que le produit de cette taxe a été de 47,4mil- lions en 2005. L’ensemble du texte a été voté (JO Sénat 12 déc p.6491). ➠ Le 18décembre, les députés ont voté la loi de finances pour 2008. (JO AN 9 19 déc. p.5392). Droit communautaire Lors du débat au Sénat sur la loi portant adaptation au droit communautaire, Luc Chatel souligne que l’article 10 donne davantage de moyens aux agents de la DGCCRF notamment dans le secteur l’immobilier. Ces agents “pourront demander à tout moment la carte profes- sionnelle des agents immobiliers et véri- fier que les propriétaires leur ont octroyé pour chaque bien un mandat en bonne et due forme” (JO Sénat 14 déc. p.6557). Texte adopté (p.6566). Loi de finances rectificative ➠ L es députés ont voté le 20décembre le texte de la CMP concernant la loi de finances rectificative (JO AN 21 déc. p.5519). ➠ Dans l’examen de la loi de finances rectificative au Sénat, André Santini évoque “l’extension de la garantie des risques locatifs aux personnes modestes non éligibles au 1% (JO Sénat, 18 déc. p.6746) et l’adoption de la prime à la cuve de 150euros. A l’occasion d’un débat sur la fiscalité des monuments historiques et de leur condition d’accès au mécénat, Eric Woerth a indiqué qu’une instruction fiscale devait paraître dans les prochaines semaines (amendement n°36, retiré, p.6808). A propos du DALO, Michel Sergent indique qu’il propose que le bailleur privé puisse disposer d’une déduction fiscale de 100% sur les revenus locatifs des loge- ments occupés à la suite d’une décision issue de l’application du DALO (p.6811). L’amendement (n°112) a été rejeté. Nicole Bricq a proposé, sans plus de succès, de relever les droits de mutation pour les immeubles de plus de 700m 2 (p.6814). Philippe Marini a par ailleurs émis des cri- tiques sur l’article 20 concernant le Pass Foncier. Il a proposé de limiter le disposi- tif envisagé à deux ans et de limiter l’avantage fiscal à la TVA à taux réduit, mais non à l’exonération de taxe foncière (p.6824) et de le limiter aux maisons individuelles (à ce propos, voir aussi notre supplément fiscal). Développement de la concurrence ➠ Au cours du débat au Sénat sur le pro- jet de loi relatif au développement de la concurrence au service des consomma- teurs, Odette Terrade a proposé une série d’amendements sur les rapports locatifs, l’un par exemple visant à réduire le dépôt de garantie à un mois (n°159). Ils ont été repoussés, le sujet devant être évoqué lors de la loi sur le pouvoir d’achat (JO Sénat 14 déc. p.6609). A pro- pos d’un autre amendement (n° 164), également rejeté, relatif aux coupures d’électricité, d’eau et d’énergie , Luc Chatel a indiqué que le Gouvernement allait très prochainement publier un décret (p.6615). Pour les prêts immobiliers à taux variable, l’article 10 bis vise à obliger la banque à ➠ 67euros le m2 , c’est le prix moyen des terrains à bâtir pour les maisons individuelles en 2006, selon l’étude du ministère (SESP). Les régions les plus chères sont l’Ile- de-France (245 € ), PACA (127 € ) et le Languedoc-Roussillon (116 € ). Les moins chères sont le Limousin (17 € ) et l’Auvergne (32 € ). Les ter- rains ont une surface moyenne de 1440m 2 . Les maisons construites coûtent en moyenne 132750euros pour une SHON de 137m 2 . Chiffres… ■ Logement social : “nous allons exa- miner tous les trois ans les situations des locataires des logements HLM” a déclaré Christine Boutin, précisant “nous allons constituer un dossier pour chaque famille logée dans un logement HLM, de façon à pouvoir suivre l’évolution de son budget de ses moyens” (JO AN 13 déc. 2007, p.5266). ■ Politique du logement : Michel Piron prône la décentralisation : “Aucune politique du logement […] ne saurait être efficace si elle n’est pas mise en œuvre de manière territorialisée, donc différenciée localement et - pourquoi pas? décentralisée. J’y crois fermement” (JO AN 14 déc. p.5326). Christine Boutin a répondu prudemment : “nous pouvons aller vers plus de décentralisation si nous avons la garantie que cela sera plus effi- cace, notamment pour l’application du droit au logement opposable” (p.5334). ■ Rénovation urbaine : Hervé Novelli a indiqué aux députés que, au 1 er décembre 2007, 223 conventions pluriannuelles avaient été signées, représentants 323 quartiers (JO AN déb. 19 déc. p.5362). B B R R E E V V E E S S informer son client par une simulation de l’impact d’une variation de taux d’intérêt. Après cet article, le rapporteur Gérard Cornu a proposé un amendement (n°190) qui oblige la banque à informer chaque année son client du montant du capital restant à rembourser. Il a été adopté après rectification (p.6716). L’ensemble du texte a été voté (p.6734). ➠ Le 20décembre, les députés ont adopté le texte de la CMP sur ce texte. Le rappor- teur Michel Raison souligne la mesure qui renforce la transparence en matière de prêt immobilier (JO AN 21 déc. p.5520). 15janvier 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T E E U U R R S S Pour Daniel Samuel-Lajeunesse, “les soldes immobiliers n’ont pas commencé!”. Et le président de Cushman & Wakefield se dit “raisonnablement optimiste” pour 2008. L’année 2007 est une année de records. En effet, il y a eu 28milliards d’euros d’investissement au cours de l’exercice et le loyer prime a dépassé la barre des 800 € le m 2 . Thierry Juteau, directeur général, cite à ce propos la transaction conclue par Loxam qui a loué 13000m 2 de bureaux, avenue de la Grande Armée à 800 € . La demande placée s’est stabilisée à 2,65millions de m 2 (contre 2,79millions en 2006) avec une augmentation générale des valeurs locatives. Le conseil constate une diminution de l’offre surtout dans le neuf. Thierry Juteau indique un rééquilibrage du marché au profit de certains secteurs et notamment de celui de la boucle de Seine (au nord de la Défense). La pénurie crois- sante de l’offre neuve pourrait provoquer un transfert vers la rive gauche, notamment au profit des VII e et XV e arrondissements. Thierry Juteau souligne par ailleurs que la hausse importante de l’indice du coût de la construction va constituer un “point de discussion fort au cours des prochains mois”. Il relève que les mesures d’accompagnement consenties par les bailleurs sont moins nom- breuses dans un marché qui se porte bien, mais que les utilisateurs sont sous pression pour maîtriser leurs coûts. Olivier Gérard, directeur du département investissement, observe que le marché de l’investissement a connu un record en 2007: 28,5milliards d’euros investis, en hausse de 17% par rapport à 2006 (70% en bureaux, 17% en commerce et 10% en logistique, 3% en locaux industriels). Mais il constate une évolution importante au 4 e trimestre 2007 avec une forte hausse des investissements en commerce et en pro- vince. Pour 2008, le conseil prévoit une augmenta- tion des volumes investis mais avec une baisse des taux de rendements. La crise des subprime pourrait provoquer une correction sur les opérations en blanc et sur les immeubles secondaires des secteurs secon- daires. ■ Des négociations en cours pour l’indexation des loyers Pour les commerces, Christian Dubois, direc- teur général, indique une évolution du sec- teur avec le développement de centres commerciaux sans hypermarchés, comme à la Vache Noire. Il mentionne l’accord conclu avec le CNCC pour remplacer l’ICC par un nouvel indice de référence (lire Jurishebdo du 24décembre) et il indique à ce propos: “on peut prédire de longues discussions pour 2008”. Il pose en effet une question centrale à propos de cet accord: “tous les propriétaires vont-ils l’appliquer?” S’il est encore un peu tôt pour connaître l’impact de l’application de l’accord, Christian Dubois confirme qu’il y a une demande générale de la part des enseignes de le voir appliquer. Les négociations sont en cours. Pour les bureaux , Thierry Juteau ajoute que l’ICC va “être un élément de négocia- tion”, mais surtout pour les grandes transac- tions et concernant les baux à long terme. À propos de la mise en place du droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, Christian Dubois considère qu’il peut être préoccupant s’il conduit à une sélection des commerces et s’il conduit le commerçant à remettre en cause la vente de son fonds, mais reconnaît que cela peut constituer un outil de sauvegarde des com- merces. Conclusion pour Christian Dubois : “cet outil sera ce que les communes en feront”. France 2007 Evolution / 2006 Prix moyen 2511 € /m 2 +3,38 % Montant moyen de l’acquisition 195 K € + 4,41 % maisons, + 1,7 % appartements Surface moyenne 80,89m 2 -2,7 m 2 Délai de vente 79 jours 71 jours Ecart de prix: mise en vente / compromis 4,84% 4,80% Financement demandé 74,95% 75,47% Durée moyenne du crédit 20,21 ans 19,54 ans Le marché du logement en 2007 source: Century 21 Cushman & Wakefield “raisonnablement optimiste” sur le marché des bureaux Century 21 critique les mesures sur le logement Selon Sylvain Jutteau (manager adminis- tration de biens du réseau), les prix de relocation des logements sont orientés à la baisse, mais de façon modérée. Centu- ry 21 chiffre cette baisse à 1,07%: le loyer moyen de relocation étant de 554 € contre 560,5 € en 2006. Ce tassement s’explique par une aug- mentation de l’offre, conséquence de la hausse des mises en chantiers et une diminution de la demande locative qui se porte vers l’accession. Quant à l’indexation des loyers, Century 21 a chiffré l’impact de la modification de l’indice de référence des mesures de la loi sur le pouvoir d’achat. Sur deux ans (novembre2005 - novembre2007), la hausse de l’IRL est de 5,61%, et la hausse de l’indice des prix à la consommation de 3,77% soit un écart de 0,91% par an. Pour un loyer moyen de 547 € , le gain mensuel au bout d’un an est estimé à 4,98 € , il pourrait même n’être que de 3 € en 2008 en raison des perspectives de redémarrage de l’inflation. À propos de la mesure de réduction à un mois du dépôt de garantie, Century 21 estime qu’elle va se traduire par une sélec- tion plus forte des candidats locataires et que les candidats les moins solvables vont être rejetés vers les logements insalubres. Le réseau indique que des bailleurs ont déjà fait savoir qu’ils demandaient la mise en vente de leurs logements locatifs. Côté transaction, Century 21 chiffre la hausse des prix constatée en 2007 à 3,38% (France entière), une progression bien moindre qu’en 2006. Ce chiffre recouvre des disparités régionales impor- tantes. Ainsi, la Bourgogne et la Franche Comté sont en hausse (+11%), alors que le Limousin, Champagne Ardenne et Lan- guedoc Roussillon fléchissent de 1,5%. Les délais de vente sont en augmentation: 79 jours, soit 8 jours de plus qu’en 2006. Dans son analyse des acheteurs, Century 21 constate que ce sont les catégories socioprofessionnelles les plus fortunées qui sont le plus attentistes et ont le moins confiance. Le nombre de transactions devrait être pour 2007 de 6% inférieur à celui de 2006. Se livrant à un exercice de prévision, le pré- sident de Century 21, Hervé Bléry, estime que le rythme de la hausse des prix va continuer à s’atténuer. Il considère que les prix devraient être stables, entre 0 et +1%. Suivant les régions, les écarts de prix devraient être compris entre -5% et +5%. 15janvier 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 20 déc. 2007 Sénat p.2329 n°1611 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Résidence de tourisme: hôtel ou logement, au sens du PLU? Ecologie Les résidences de tourisme relèvent des règles de construction de l'habitat de loisirs. Ce sont des constructions à usage d'habitation qui relèvent du permis de construire Elles sont soumises à la p rocédure de classement. Elles peuvent être con- struites dans des zones du PLU accueillant des constructions à usage d'habitation, ou dans les zones périurbaines à vocation de loisirs et de tourisme, sauf interdiction expresse du règlement. Textes de référence: arrêtés des 30janvier 1978 et 14février 1986. 20 déc. 2007 Sénat p.2330 n°1651 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Validité d'une renonciation au droit de rétrocession? Ecologie Une stipulation contractuelle prévoyant, dès l'intervention de la déclaration d'utilité publique, que le propriétaire renonce par avance, pour lui et ses ayants droit, au droit de renonciation reconnu par la loi ne serait pas régulière . Le droit de rétrocession après expropriation est prévu par l'article L 12-6 du code de l'expropriation. 20 déc. 2007 Sénat p.2330 n°1655 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Installation de panneaux solaires: formalités? Ecologie L'installation de panneaux solaires sur un toit de maison modifie l'aspect extérieur et suppose une déclaration préalable. Si l'installation est dans le périmètre d'un monument historique, la procédure d'instruction prévoit l'accord pré- alable de l'architecte des Bâtiments de France. 25 déc. 2007 AN p.8215 n°6802 Dominique Tian, UMP, Bouches-du- Rhône Rapport de la DGCCRF Consommation Le secrétaire d'Etat à la consommation a demandé aux organisations pro- fessionnelles de syndics d'engager des actions de formation et de rappel de la réglementation. Pour 2008, le plan de contrôle du secteur immobilier est maintenu parmi les orientations prioritaires de la DGCCRF. Le projet de loi « adaptation au droit communautaire » habilite les agents de la DGCCRF à la constatation des infractions sanctionnées pénalement par la loi Hoguet. 25 déc. 2007 AN p.8227 n°5652 Michel Voisin, UMP, Ain Réforme de l'urbanisme: utilisation du courrier électronique Ecologie Il est possible d'adresser les notifications par courrier électronique, il s'agit d'une faculté pour l'administration, si le demandeur est d'accord. L'article R 431-9 prévoit la publication d'un arrêté , qui nécessite une étude préalable. Dans l'immédiat, le courriel peut être utilisé comme courrier simple. S'il existe un accord de la commune avec un organisme tiers certifiant la réception des courriers électroniques, ils ont la même valeur qu'un courrier recommandé. 25 déc. 2007 AN p.8254 n°1809 Yves Deniaud, UMP Orne Servitude mur mitoyen Justice L'article 677 du code civil institue une servi- tude légale de voisinage dont la justification ne saurait être remise en cause dans son principe. Mais il importe de tenir compte de l'évolution des techniques de construction. Une réflexion sera engagée en ce sens avec le ministère de l'écologie. 25 déc. 2007 AN p.8256 n°5920 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Ventes en bloc Logement La loi de 1989 n'a prévu de droit de préemp- tion qu'en cas de congé pour vente du loge- ment. C'est pourquoi la loi Aurillac du 13juin 2006 a créé un nouveau droit de préemption en cas de vente en bloc, mais uniquement si l'acquéreur ne s'engage pas à proroger les baux pour une durée minimale de six ans. L'équilibre est ainsi assuré entre droit de propriété et droit au logement, assure la réponse. 25 déc. 2007 AN p.8257 n°9205 Eric Ciotti, UMP, Alpes-Mar- itimes Report de date de mise aux normes des ascenseurs Logement Le Gouvernement a décidé de reporter au 31décembre 2010 la 1 e échéance de travaux sur les ascenseurs, initialement programmée au 3juillet 2008. Un décret est à l'examen au Conseil d'Etat. Les entreprises ne sont pas en mesure de répondre à un coût maîtrisé avec une qualité de prestation suff- isante, indique la réponse. 27 déc. 2007 Sénat p.2373 n° 150 Jacques Mahéas, PS, Seine-Saint-Denis Droit de préemption urbain: frais d'agence Logement Toute cession d'un bien situé dans le périmètre d'un droit de préemption doit faire l'objet d'une déclaration préalable. Si le paiement d'honoraires est prévu dans la promesse ou le compromis, il constitue un élément constitutif du prix. Pour que le paiement des honoraires puisse être opposé au titulaire du droit de préemption, ils doivent être mentionnés dans la DIA. La commune qui décide de préempter sera soumise au paiement des honoraires . La commune peut aussi préempter à un prix dif- férent et s'en remettre au juge. A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 15janvier 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F ● Point de vue Henry Buzy-Cazaux plaide pour un ordre professionnel des agents immo- biliers et administrateurs de biens . Le vice-président de Tagerim relève que ces professions sont “dans la tourmente depuis des années” et que la fréquence des procès augmente sans cesse. Or la loi Hoguet n’a pas produit de résul- tats satisfaisants. Devant les limites des actions des fédérations, Henry Buzy- Cazaux défend l’idée d’un ordre profes- sionnel, même s’il reconnaît qu’elle est un peu désuète. Il estime en effet que l’ordre est l’outil le plus puissant de régulation d’une profession. Par son pouvoir de disci- pline, l’ordre peut assainir la situation des professions. À suivre. Nominations Magistrature ➠ Sont nommés premiers présidents de cour d'appel : Robert Cordas à Bourges, Jean Trotel à Lyon et Jean-François Gabin à Saint-Denis de la Réunion. ➠ Sont nommés premiers présidents de TGI : Dominique Vonau (Mulhouse), Ber- nard Bangratz (Strasbourg), Jean-Paul Rou- ghol (Lille), Henri-Charles Egret (Créteil), Bruno Cathala (Evry), Chantal Arens (Nan- terre), Martine Comte (Pontoise), Corinne Panetta (Périgueux), Michaël Janas (Cou- tances), Gwénola Joly-Coz (Thonon-les- Bains), François-Xavier Manteaux (Belley), Marianne Laurans (Auxerre), Jacques Bou- lard (Reims), François Genicon (Saint-Malo), Hervé Liance (Riom), Jean-Claude Pierru (Montauban), Jean Seither (Chartres), Phi- lippe Cavalerie (Saint-Pierre de la Réunion) et Cécile Hartmann (Epinal). ➠ À la Cour de cassation, sont nommés conseillers : Françoise Canivet, Claude Grellier, Philippe Chaillou, Francine Guerin, Michel Lebreuil, Françoise Laporte, Grégoi- re Finidori, Dominique Pronier et Agnès Sabatier, Sont nommés conseillers référendaires : Frédérique Sermier, Xavier Gadrat, Laurence Abgrall, Philippe Flores, Hugues Adida-Canac, Thomas Vas- seur et Emmanuelle Proust. (Décrets du 3janvier 2008, J.O. du 6, @). ✓ BCT : parmi les nominations au Bureau central de tarification, signalons celles de Laurent Leveneur et d'Hervé Lécuyer (professeurs de droit à Paris II). (Arrêté du 27décembre 2007, J.O. du 5 janv. p.342). ✓ Philippe Schmit est nommé inspecteur général de l'équipement (décret du 4jan- vier, J.O. du 5, @). ✓ DGUHC : Alain Lecomte quitte ses fonc- tions de directeur général de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction (décret du 4janvier, J.O. du 5, @). Au fil du J.O. ✓ Aides au logement : deux arrêtés du 26décembre 2007 sont relatifs au calcul de l’aide personnalisée au logement, dont l’un pour les personnes résidant dans un logement-foyer (J.O. du 5janvier, p.333). ✓ FISAC : l’arrêté du 26décembre 2007 modifie l’arrêté du 13février 2003 relatif au fonds d'intervention pour les services, l'artisanat et le commerce. Il vise les aides du FISAC aux commerces pour la rénova- tion des vitrines, des équipements de sécu- rité et d'accessibilité aux personnes handi- capées (J.O. du 5janvier, p.324). Avocats ➠ Lefèvre Pelletier & associés : le départe- ment immobilier est conforté par la coopta- tion de Véronique Lagarde comme asso- cié. David Blondel , précédemment chez Kramer Lévin, Naftalis et Krankel, rejoint LPA comme associé spécialisé en investisse- ment et financement. ➠ Clifford Chance, De Pardieu Brocas Maf - fei, Gide Loyrette Nouel, Taj et Lenz Staehe - lin sont intervenus comme conseils auprès d'un consortium d'investisseurs (Caisse des Dépôts et Consignations et deux fonds gérés par Axa Real Estate Investment Managers). Il s’agit d’une externalisation des murs de 47 hôtels en France et de 10 hôtels en Suisse du groupe Accor. NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 299 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 15janvier 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E G G I I S S L L A A T T I I O O N N L’information de l’emprunteur à taux variable améliorée L'article 24 de la loi du 3janvier sur la concurrence oblige la banque à indi- quer chaque année à son client un réca- pitulatif des frais perçus pour la gestion de son compte de dépôt. L'article 25 concerne l'information que la banque doit fournir à son client lors de la délivrance d'une offre de prêt immobilier. Le texte actuel de l'article L 312-8 du code de la consommation obli- ge la banque à fournir un échéancier distinguant, pour chaque échéance, le capital et les intérêts. Ce texte ne s'appliquait pas aux prêts à taux variable. Le texte nouveau distingue les deux hypothèses et complète l'obligation d'information pour les prêts à taux variable. La banque doit fournir une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d'intérêt et un document d'information avec une simulation de l'impact d'une variation de taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût réel du crédit. Le document mentionne qu'il ne s'agit que d'une information indicative. Par ailleurs, la banque doit mentionner que l'emprunteur peut opter pour une assurance de son choix (sauf cas d'une assurance collective exigée de la banque). Ces changements entrent en vigueur le 1eroctobre 2008. Enfin l'article 26 prévoit que le ban- quier doit, une fois par an, informer l'emprunteur du montant du capital restant à rembourser (article entrant en vigueur le 1 er octobre 2008, y compris pour les contrats en cours). L'article 27 concerne le droit de rétractation qui suit la signature d'un contrat (notamment d'assurance et sauf exceptions en particulier pour les contrats de durée maximum d'un mois) à la suite d'un démarchage. Le client dispose d'un délai de 14 jours pour se rétracter; il peut le faire sans avoir à justifier de motifs. Cet article entre en vigueur le 1 er juin 2008. Par ailleurs, la loi (article 35 ) autorise le Gouvernement à procéder par ordon- nance à la refonte du code de la consommation . L'article 38, ainsi que l'avait indiqué Luc Chatel lors des débats, « vise à mettre en place des pouvoirs de police admi- nistrative pour le contrôle de la confor- mité des prestations de service ». Les agents de la DGCCRF peuvent donc s'ils constatent qu'une prestation de service n'est pas conforme à la réglementation, ordonner la mise en conformité (art. L 218-5-1 nouveau du code de la consom- mation). Enfin, l'article 39 crée de nouvelles dis- positions pour réprimer les « pratiques commerciales déloyales » et les « pra- tiques commerciales agressives ». (Loi n°2008-3 du 3janvier 2008 pour le développement de la concurrence au ser- vice des consommateurs, J.O. du 4janvier, p.258). Tarif d’électricité: texte définitif voté Les jeux sont faits: les sénateurs ont adopté le texte portant sur les tarifs de gaz et d’électricité le 8janvier et les députés leur ont emboîté le pas le 10janvier en votant le texte sans modification. Le texte, définitif, n’attend donc plus que sa promulgation. Luc Chatel fait observer au Sénat le 8janvier que seuls 6000 consommateurs [38000 selon Ladislas Poniatowski] ont choisi des fournisseurs alternatifs pour l’électricité et 13000 pour le gaz “ce qui peut être à première vue considéré comme un échec”. Il ajoute que le texte proposé consiste à permettre une réversibilité, mais limitée dans le temps au 1 er juillet 2010, pour tenir compte des critiques qui avaient conduit le Conseil constitutionnel à censurer la règle de la réversibilité en 2006. Le dispositif proposé est donc transitoire. Ladislas Poniatowski, rapporteur, explique les objectifs recherchés: 1. Faire en sorte que le consommateur ne soit pas lié par une décision qu’il n’a pas prise (mais qui pouvait être prise par le précédent occupant). 2. Etendre pour l’électricité, le bénéfice de ces dispositions aux petits consommateurs professionnels. 3. Prendre en compte les contraintes communautaires (d’où la date limite du 1 er juillet 2010). 4. Exclure la solution de réversibilité, dans une volon- té de respecter les règles communautaires. Mais il reconnaît que la crainte des consomma- teurs de ne pas pouvoir revenir au tarif réglementé les a conduits à ne pas opter pour la concurrence et le sénateur se rallie donc à la thèse de la réversibilité. Jean-Marc Pastor récla- me quant à lui de “faire exploser la date butoir de 2010”. Xavier Pintat explique que le texte voté par les députés impose un délai de six mois avant de pouvoir revenir au tarif réglementé. Il annonce un amendement pour “garantir à tous les ménages un droit de retour immédiat, dès lors qu’ils ne souhaitent pas exercer leur éligi- bilité”. L’amendement n°11, présenté par le rapporteur qui a été adopté, vise à permettre à un bailleur pour lequel le locataire avait choisi un tarif libre, de revenir au tarif réglementé. Bruno Sido a proposé d’étendre l’application du tarif réglementé temporaire d’ajustement au marché (TaRTAM) qui concerne les consommateurs professionnels jusqu’au 1 er juillet 2010 au lieu du 1 er juillet 2009 (amendement n°6, repris par Jean Arthuis), mais il n’a pas été adopté. La proposition de loi a été votée. À l’assemblée, le texte a été examiné le 10janvier. Jean-Claude Lenoir explique que le texte voté au Sénat est “beaucoup plus généreux et beaucoup plus large”. Il permet aux consom- mateurs particuliers de revenir au tarif réglementé même lors que l’usager a exercé son éli- gibilité, sous réserve de respecter un délai de six mois; en cas de déménagement, possibilité de revenir immédiatement au tarif réglementé. François Brottes a soutenu toute une série d’amendements, mais ils ont tous été rejetés. Le texte a été voté sans modification. M M A A R R C C H H E E Fnaim: vers une stabilité des prix en 2008 Pour la FNAIM, la hausse des prix des loge- ments est estimée à 3,8% en 2007. René Pallincourt fait observer que le ralen- tissement de la hausse est généralisé et qu’il n’est pas exclu que les prix puissent baisser. Pour 2008, l’hypothèse centrale qui est retenue est celle d’une augmenta- tion des prix des logements comparable à celle des prix à la consommation, entre 0 et 2%. La durée des prêts est en augmentation,: elle est, selon les chiffres de Meilleur- taux.com, de 21,5 années en 2007, contre 20,5 années en 2006. La part des prêts de longue durée augmente. Ainsi la part des crédits financés à 25 ans est passée, de 2006 à 2007 de 31,7 à 33,5% et celle des prêts à 30 ans de 8,4% à 16,0%.
