■ I FISCALITÉ IMMOBILIÈRE – PERSONNES PHYSIQUES p. 2
1. Revenus fonciers – Régime réel p. 2
2. Actualités des crédits d’impôts p. 2
3. IR 2008 p. 4
■ II IMPÔTS LOCAUX ET FISCALITÉ DU PATRIMOINE p. 4
1. Taxes nouvelles p. 4
2. Allégements et exonérations p. 5
3. Plus-values immobilières p. 6
4. Transmission patrimoniale p. 6
5. ISF p. 7
■ III RÉGIMES SPÉCIAUX p. 8
1. Régimes ouverts à l’investissement au 1er janvier 2008 p. 8
2. Régimes fermés à l’investissement mais continuant à courir
au 1er janvier 2008 p. 11
■ IV FISCALITÉ IMMOBILIÈRE – ENTREPRISES
& PERSONNES MORALES p. 12
1. Activité libérale p. 12
2. Société soumise à l’IS p. 13
3. SCI p. 13
4. Sociétés civiles de construction vente p. 13
5. Revenus de source française p. 13
6. SPI p. 14
7. Pierre papier p. 15
IFISCALITÉIMMOBILIÈRE- PERSONNESPHYSIQUESp.2 1.Revenusfonciers-Régimeréelp.2 2.Actualitésdescréditsd’impôtsp.2 3.IR2008p.4 IIIMPÔTSLOCAUXETFISCALITÉ DUPATRIMOINEp.4 1.Taxesnouvellesp.4 2.Allégementsetexonérationsp.5 3.Plus-valuesimmobilièresp.6 4.Transmissionpatrimonialep.6 5.ISFp.7 IIIRÉGIMESSPÉCIAUXp.8 1.Régimesouvertsàl’investissementau 1 er janvier2008p.8 2.Régimesfermésàl’investissement maiscontinuantàcourirau1 er janvier 2008p.11 IVFISCALITÉIMMOBILIÈRE- ENTREPRISES&PERSONNES MORALESp.12 1.Activitélibéralep.12 2.Sociétésoumiseàl’ISp.13 3.SCIp.13 4.Sociétéscivilesdeconstructionvente p.13 5.Revenusdesourcefrançaisep.13 6.SPIp.14 7.Pierrepapierp.15 Pasdemonotoniefiscaleen2007 L’ année2007nepourrapasêtretaxéedemonotoniefis- cale.Elleaurad’abordétécelledu«paquetfiscal»,aveclaloien faveurdutravail,del'emploietdupouvoird'achatdu21août 2007(TEPA)quiinstaure,mesuredésormaisfameuse,uncrédit d’impôtsurlesintérêtsd’empruntpourl’acquisitiond’unerési- denceprincipale,danslebutdefaciliterl’accessionàlapropriété. SoumiseaucontrôleetàlacensureduConseilconstitutionnel, sonapplicationadûêtrerepenséeparleGouvernement.Laloide financespour2008du24décembre2007etlaloidefinancesrec- tificativepour2007du25décembre2007nesontpasenreste quantàquelqueschangementsmajeurspourlafiscalitéimmobi- lière.Queretenir?Desdébatsmenésenfind’annéeparlesparle- mentaires,ilressortdenombreusesbonnesnouvelles,maisaussi quelquestrèsmauvaisessurprises,commelaréformedelataxa- tiondesplus-valuesàlongtermesurcessionsdetitresdesociétés àprépondéranceimmobilière(SPI)quenousdétaillons.Principales autresnouveautésdecetteannée:laréformedetaxede3%,à défautdesasuppressionpureetsimple,destauxd’abattement rehausséspourfaciliterlatransmissionpatrimoniale,notamment enlignecollatérale,etlesdonationsenlignedirecte,etunbou- clierfiscalrénovéquiinclutdésormaisCSGetCRDS.Autrepoint notable,letauxdel’abattementpourl’ISFconcernantlarésidence principaleaétérelevé,tandisqueledroitcommunautaires’est invitédanslaquestiondéjàtrèscontroverséedelaréduction accordéeencasd’investissementdanslesPME.Concernantlafis- calitédela«pierrepapier»,lerégimedessociétés d’investissementimmobiliercotées(SIIC)aluiaussiétél’objet d’aménagementsimportants.Nousreprenonségalementdansce numéroleschangementsessentielsintervenusl’anpasséavecla réformedubarèmedel’impôtsurlerevenu,l’administration ayantapportéplusieursprécisionsencoursdel’année,ainsique l’actualitédesréductionsd’impôtsetdelafiscalitélocale,etnous récapitulonslesdispositifsdesrégimesspéciauxenvigueurau 1 er janvierdecettenouvelleannée. HélèneLécot JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO S upplément au n°299 15 JANVIER 2008 ISSN 1622-1419 8 E A NNEE AU SOMMAIRE . . immobilier JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo. fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ Ce supplément a été rédigé par Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 221 C ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos +5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Su p p l é m e n t a u n u m é r o 2 9 9 La fiscalité immobilière en 2008 Nous vous proposons dans ce supplément un panorama de la fiscalité immobilière au 1 er janvier 2008. Sans prétendre être exhaustif, il a comme objectif de vous présenter les faits qui ont marqué l'évolution de la fiscalité immobilière au cours de l'année 2007 en inté- grant bien sûr la loi de finances pour 2008 et la loi de finances rectificative. Bonne lecture. BD. 15janvier 2008 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P E E R R S S O O N N N N E E S S P P H H Y Y S S I I Q Q U U E E S S FISCALITÉ IMMOBILIÈRE - PERSONNES PHYSIQUES 1) Revenus fonciers - Régime réel Détermination du Revenu Foncier Net Depuis la réforme du barème de calcul de l’IR, qui s’est appliquée pour la pre- mière fois à l’imposition des revenus de 2006, le mode de calcul des revenus fonciers a changé. Le barème intègre désormais l’abattement de 20%, et la contribution sur les revenus locatifs (CRL) est supprimée pour les revenus de location perçus à compter de 2006 par les personnes physiques. L’administration fiscale a commenté cette réforme dans une instruction du 23mars 2007 (n°5 D-2-07) qui reprend et consolide l’ensemble du droit et pré- cise plusieurs points pour la détermina- tion des revenus fonciers. S’agissant des sommes à retenir pour le calcul du revenu brut foncier, il convient d’inclure les sommes versées entre propriétaires indivis pour occupation du bien non meublé ainsi que les loyers perçus dans le cadre d'un contrat de location-vente . Dans ce dernier cas, le propriétaire qui impute sur le prix les loyers perçus au titre d’années anté- rieures ne pourra pas demander le dégrèvement des impositions antérieu- rement établies au titre de ces revenus fonciers. S’agissant des indemnités , l’indemnité transactionnelle versée à la suite de travaux entrepris sans autorisa- tion par le preneur doit être comprise dans les revenus fonciers lorsqu'il appa- raît que les modifications apportées à l'immeuble ne sont pas de nature à entraîner une diminution de sa valeur. Les indemnités de retard dans la livrai- son d’un immeuble sont également imposables, dès lors qu'elles se rappor- tent à un immeuble loué nu et qu'elles sont fixées contractuellement. Pour les indemnités d’occupation sans titre, il faut distinguer: la part de l'indemnité représentative d'un loyer est imposable, mais le supplément d'indemnité versé pour réparation du préjudice ne l’est pas. L’administration précise également que sont à inclure dans les dépenses déduc- tibles les frais de diagnostics obliga- toires (plomb, risques majeurs…) ainsi que l’indemnité d’éviction pour relocation , même pour travaux non déductibles. De manière intéressante, les dépenses de résiliation anticipée d'un emprunt et les frais liés à la sous- cription d'un emprunt substitutif sont désormais déductibles, mais l’administration exige que l'opération permette une réduction effective de la charge d'intérêts restant dus. Abréviations : - LF pour 2008: Loi de finances pour 2008 (Loi n°2007-1822, J.O n°300 du 27décembre 2007 page21211) - LFR pour 2007: Loi de finances rectificative pour 2007 (Loi n°2007-1824, J.O n°301 du 28décembre 2007 page21482) - Loi TEPA: Loi du 21août 2007 en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat (Loi n°2007-1223, JO n°193 du 22août 2007) - Loi ENL: Loi du 13juillet 2006 portant engagement national pour le logement (Loi n°2006-872 J.O n°163 du 16juillet 2006 page10662) - IR: impôt sur le revenu - IS: impôt sur les sociétés - ISF: impôt de solidarité sur la fortune - BNC: Bénéfices non commerciaux - BIC: Bénéfices industriels et commerciaux 2) Actualités des crédits d’impôts 2-1: Incitations à l’immobilier écologique: Crédit d’impôt pour économie d’énergie L’arrêté du 13novembre 2007 (JO n°269 du 20novembre 2007) pris pour l'application de l'article 200 quater du CGI relatif aux dépenses d'équipement de l'habitation principale donne la liste et les caractéristiques techniques des équipements, matériaux et appareils ouvrant droit au crédit d’impôt à comp- ter du 1erjanvier 2008. Rappelons que le taux de ce crédit varie selon la perfor- mance des équipements, allant de 15% pour l’acquisition de chaudières à basse température jusqu’à 50% pour des équipements de production d'énergie renouvelable, calculé sur le prix payé hors main-d’œuvre. Attention: pour bénéficier de l’avantage, les équipe- ments doivent être fournis et installés par un professionnel. Le plafond des dépenses ne peut excéder 8000 € pour une personne seule et 16000 € pour un couple marié pour des dépenses effec- tuées entre 1erjanvier 2005 et 31décembre 2009. 2-2: Immobilier et aide à la personne: ✓ Crédit d'impôt en faveur des per - sonnes âgées ou handicapées Les travaux d'installation, ou de rempla- cement, d'équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées bénéficient d'un crédit 15janvier 2008 page 3 P P E E R R S S O O N N N N E E S S P P H H Y Y S S I I Q Q U U E E S S JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • d'impôt au taux de 25%. Les travaux doivent concerner des équipements sanitaires, de sécurité ou d'acces- sibilité . Il est calculé sur le prix des matériaux et équipements et sur le coût de la main-d’œuvre, dans la limite de 5 000 € pour une personne seule et 10000 € pour un couple pour la période allant du 1erjanvier 2005 au 31décembre 2009 (article200 quater A CGI). ✓ Crédit d'impôt pour travaux de pro - tection contre les risques technolo - giques Les propriétaires et locataires peuvent bénéficier d'un crédit d'impôt pour la réalisation de travaux de protection contre les risques technologiques . Le logement doit être situé dans un périmètre couvert par un plan de pré- vention des risques technologiques, les travaux doivent être prescrits par ce plan et réalisés par une entreprise. Les dépenses d'acquisition d'ascenseurs électriques à traction avec contrôle avec variation de fréquence installés dans un immeuble collectif bénéficient du même avantage. Les conditions de plafond sont les mêmes que pour les équipements en faveur des personnes âgées ou handicapées, mais le taux du crédit d'impôt se limite ici à 15% (arti- cle200 quater A CGI). 2-3 Une mesure attendue: le crédit d’impôt pour l’achat d’une rési- dence principale La loi du 21août 2007 (TEPA) a créé un crédit d’impôt de 20% du montant des intérêts paye ́ ́ s au titre des cinq premières annuité ́ ́ s de rembourse- ments des prêts souscrits auprès d’éta- blissements financiers pour l’acquisition d’une résidence principale (article L.312-2 du code de la consommation). Aucune condition de ressources n’est exigée pour le bénéfice de cette mesure. ✓ Conditions relatives au logement objet de l’emprunt Les logements visés peuvent être neufs ou anciens, acquis en VEFA, à rénover ou encore objet d’un contrat de construction. L’acquisition peut être réa- lisée directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS. Pour les logements acquis en VEFA, l’affectation à l'habitation principale doit intervenir au plus tard le 31décem- bre de la 2 e année suivant la conclusion du contrat de prêt. ✓ Calcul et plafond du crédit Seuls sont visés les intérêts payés par l'emprunteur pendant les 5 premières années du prêt, à l'exclusion des frais d'emprunt, des cotisations d'assurance, et du remboursement du capital. Les intérêts intercalaires éventuellement facturés par la banque en cas de déblo- cage progressif des fonds relèvent en revanche du crédit d’impôt. Lorsque l'emprunt a lieu en cours d'année, le crédit d'impôt est accordé sur 6 exer- cices fiscaux, le premier et le dernier correspondant à une fraction d'année. En cas de prêt à taux zéro, le crédit d'impôt est calculé sur les intérêts des prêts complémentaires. Le plafond annuel est de 3750 € € pour une per- sonne seule, 7500 € € pour un couple, auquel il faut ajouter 500 € par enfant à charge. Les plafonds sont doublés si le contribuable est handicapé. Exemple : pour un couple avec deux enfants, le plafond est de 7500 € +(500 € x 2) soit 8500 € . Le crédit d'impôt maximum est donc de 1700 € par an pendant 5 ans. ✓ Régime de la première annuité Le Conseil constitutionnel ayant inva- lidé la mesure pour les emprunts déjà souscrits, le Gouvernement a porté de 20 à 40% le taux du crédit d’impôt pour les intérêts de la 1re année. Le montant du crédit revient pour les années suivantes à 20%. Les sénateurs o nt également adopté un amendement précisant que la date à partir de laquelle sont décomptées les premières annuités de remboursement est la date de pre- mière mise à disposition des fonds empruntés . Une exception importante à ce principe: pour le logement que le contribuable fait construire ou achète en VEFA, cette date pourra être fixée à l'achèvement ou à la livraison du loge- ment, à son choix. Cette option permet au contribuable de décaler le départ du crédit d'impôt au moment où les fonds sont intégralement débloqués, et la charge d'intérêts maximale. Si le texte précise les modalités de détermination des premières annuités, le texte est muet quant à la date d’entrée en vigueur du dispositif. Suite à la censure du Conseil constitutionnel, le Gouvernement avait envisagé, à défaut d’une application rétroactive à tous les emprunts déjà souscrits, d’accorder du moins le bénéfice de la mesure aux opé- rations qui concernent l’année 2007, pour lesquelles l’acte authentique a été signé à compter du 6mai 2007 et aux constructions pour lesquelles une décla- ration d’ouverture de chantier a été effectuée à partir de cette date. Cette éventualité reste à confirmer. À défaut, la mesure n’est applicable, selon le droit commun, qu’à compter de l’entrée en vigueur de la loi TEPA, soit le 22août 2007, date de publication au JO. Quoi qu’il en soit, la demande devra être exercée au plus tard lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année au cours de laquelle intervient l'achèvement ou la livraison du loge- ment. JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • 3-1 Actualisation du barème IR 2008 pour les revenus 2007 Tranches de revenus (en euros)/Taux - Jusqu’à 5687 € : 0% - De 5688euros à 11 344 € : 5,5% - De 11344euros à 25 195 € : 14% - De 25195euros à 67 546 € : 30% - Plus de 67546 € : 40% 3-2Bouclier fiscal, revu et corrigé La LF pour 2006 a institué, à compter du 1 er janvier 2007, le mécanisme du «bou- clier fiscal», plafonnant les impôts directs à 60% des revenus. Les impôts pris en compte étaient l’impôt sur le revenu, la taxe d’habitation et la taxe foncière, et le cas échéant l’impôt de solidarité sur la fortune. L’article 11 de la loi du 21août 2007 (TEPA) a modifié les conditions d’application du bouclier: à compter du 1 er janvier 2008, le taux de plafonnement est abaissé à 50% et les prélèvements sociaux sont pris en compte. En outre, c'est désormais l'année de réalisation du revenu qui devient l'année de référence et non celle au cours de laquelle les impôts sont payés: ainsi, par exemple, on tien- dra compte en 2008 de l'IR payé en 2007 mais aussi de l'impôt sur les plus- values payé en 2006 car l’ensemble de ces impositions se rapporte à une même année de réalisation des revenus, 2006. Pour bénéficier du bouclier, il faut dépo- ser une demande de restitution (formu- laire n°2041 DRID) avant le 31décem- bre. Et, il va sans dire, s’assurer d’être dans une situation fiscalement irrépro- chable avant de s’adresser à l’administration. 3-3 Aide à la cuve Elle est accordée depuis 2005 aux ménages non imposables qui chauffent au fioul leur résidence principale. Son montant est doublé, et passe à 150 € € . Les ménages qui souhaitent bénéficier de cette aide doivent déposer un formu- laire spécifique auprès de leur trésorerie. 3-4 Le droit à décharge de res- ponsabilité solidaire La LF pour 2008 a créé un droit à décharge de responsabilité solidaire (DRS) pour l’IR, l’ISF et la taxe foncière. Il s’applique à l’ensemble des situations de divorce et de séparation, lorsque la rupture de la vie commune a été constatée. En effet, jusqu’à présent, les époux et partenaires pacsés étaient tenus soli- dairement au paiement de ces impôts lorsqu’ils faisaient l’objet d’une imposi- tion commune et vivaient sous le même toit, et l’administration pouvait réclamer à l’un des conjoints le paie- ment de l’intégralité de ces imposi- tions, pendant l’instance de divorce et après celle-ci s’il restait des sommes à payer, sauf à obtenir une décharge à titre gracieux. La décharge est désor- mais de droit en cas de disproportion marquée entre la dette fiscale et la situation financière et patrimoniale du demandeur. 15janvier 2008 page 4 I I M M P P Ô Ô T T S S L L O O C C A A U U X X 3) IR 2008 IMPÔTS LOCAUX ET FISCALITÉ DU PATRIMOINE 1) Taxes nouvelles 1-1 Taxations à l’initiative des collectivités locales Taxe sur les friches commerciales : instituée par la LFR pour 2006, la taxe vise essentiellement les locaux à usage commercial, agricole, ainsi que les locaux des administrations publiques ou des associations, et les ateliers d’artisans qui ne sont plus affectés à une acti- vité entrant dans le champ d’appli- cation de la taxe professionnelle depuis au moins 5 ans. Sont exclus les locaux à usage professionnel et les éta- blissements industriels. La taxe est due par le propriétaire de l’immeuble au 1erjanvier de l’année d’imposition, avec pour assiette le revenu net servant de base à la taxe foncière. Le taux de taxa- tion est de 5% la 1 e année d’imposition, 10% la 2 e et 15% à compter de la 3 e année. 1-2 Cession de terrains construc- tibles la loi ENL du 13juillet 2006 permet aux collectivités locales d’imposer une taxe sur la plus-value de cessions des terrains devenus constructibles (codifiée à l’article 1529 du CGI). Elle est de 10% des 2/3 du prix de cession du terrain , due par le propriétaire cédant, personne physique, société ou groupe- ment soumis à l’IR selon le régime d’imposition des plus-values immobi- lières des particuliers. La LFR pour 2006 a modifié la loi ENL de telle sorte que la mesure s’applique désormais également aux classements des terrains par un POS et non pas seulement par un PLU ou une carte communale. La taxe est exigible lors de la 1re cession à titre onéreux du terrain intervenant après son classement en terrain constructible. Le décret du 27septembre 2007 (Décret n°20071394, J.O. du 29 sept. 2007, p.15902) et l’instruction fiscale du 28novembre 2007 qui le suit apportent d’autres précisions et précisent notamment que l’acte pré- senté à la formalité de l'enregistrement doit préciser la nature et le fondement de l'exonération ou de l'absence de taxa- tion. Le décret récapitule les motifs possi- bles de cette exonération: - le cédant n'est pas soumis à l'impôt sur la plus-value des personnes phy- siques, 15janvier 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I I M M P P Ô Ô T T S S L L O O C C A A U U X X - la plus-value est exonérée d'impôt, - le terrain n'est pas situé dans une zone visée par l'article 1529 I al. 1 er , - le terrain n'est pas constructible (il faut joindre un certificat d'urbanisme le précisant), - le terrain est constructible depuis plus de 18 ans (à justifier également par un certificat d'urbanisme), - il a fait l'objet, depuis la date où il est devenu constructible, d'une cession à titre onéreux antérieure à la mutation constatée dans l'acte. 1-3 Logements vacants Jusqu'à présent, les logements vacants n'étaient taxés que dans certaines com- munes, précisées par le décret n°98- 1249 du 29décembre 1998, apparte- nant à des agglomérations de plus de 200000 habitants et où il existe un dés- équilibre marqué entre l’offre et la demande de logements au détriment des personnes à revenus modestes ou défavorisées. Dans ces communes, la taxe s'applique de droit. Elle est due par les propriétaires, usufruitiers, pre- neurs à bail à construction ou à réhabilitation de logements habita- bles non meublés et laissés vacants depuis au moins 2 années consécu- tives au 1erjanvier de l'année d'imposition . Les propriétaires HLM et SEM ne sont pas concernés, ni les rési- dences secondaires. Elle est fixée en pourcentage de la valeur locative brute du logement, selon le principe appliqué pour la taxe d'habitation, à hauteur de 10% la 1re année d'imposition, 12,5% la 2e année, 15% les années suivantes . Elle est perçue au profit de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH). A compter du 1erjanvier 2007, la loi ENL prévoit qu’une taxe d’habi- tation sur les logements vacants peut être instituée dans les autres communes, à condition qu’elles en déci- dent ainsi par une délibération prise avant le 1eroctobre de l'année précé- dent l’année d’application. À la diffé- rence de la taxe sur les logements vacants, l’instauration de la taxe d’habitation sur les logements vacants requiert une vacance effective depuis plus de 5 années consécutives au 1erjanvier de l'année d'imposition. La durée de vacance s'apprécie à l'égard du même propriétaire. Si au cours de la période des cinq années, le logement est occupé plus de 30 jours consécutifs, la taxe n’est pas due. Exemple : un logement vacant depuis le 1 er juillet 2002 qui a cessé de l'être le 1 er août 2007 n'est pas imposable à la THLV au titre de 2007 (moins de cinq ans de vacance au 1 er janvier 2007), ni au titre de 2008 (non vacant au 1 er janvier de l'année d'imposition). Un dégrèvement peut être demandé si le logement ne peut être rendu habitable qu'au prix de travaux importants (plus de 25% de la valeur du logement), ou si la vacance est involontaire: difficulté à trouver un locataire ou un acheteur, logement destiné à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilita- tion ou de démolition dans un délai proche. Les avis d'imposition de TLV ou de THLV sont envoyés aux propriétaires concer- nés au début du mois de novembre. 2) Allégements et exonérations 2-1 Logements construits dans le cadre d’un dispositif d’accession à la propriété avec acquisition différée du terrain La LFR pour 2007 (article33) étend aux constructions de logements neufs bénéficiant d’un Pass Foncier les avantages fiscaux dont bénéficient les opérations financées par un prêt social de location-accession ou PSLA, c'est-à- dire un taux réduit de 5,5% de la TVA pour les opérations bénéficiant d’un Pass Foncier engagées du 1 er janvier 2008 au 31décembre 2009 pour les logements construits grâce à un Pass Foncier. Attention : la mesure est réservée aux ménages dont les ressources n’excèdent pas les plafonds du PSLA, qui accèdent pour la première fois à la propriété de leur résidence principale et qui bénéfi- cient d'une aide à l'accession sociale à la propriété attribuée par une ou plu- sieurs collectivités territoriales. 2-2 Personnes vivant en maison de retraite La LFR pour 2007 insère dans un 1391B bis qui prévoit une exonération et un dégrèvement de taxe d’habitation et de taxe foncière sur les propriétés bâties en faveur de ces personnes âgées qui, dispo- sant de revenus modestes, se trouvent confrontées à des difficultés financières dès lors qu’elles sont contraintes de quitter leur habitation pour vivre en maison de retraite . Cette mesure était parfois appliquée à titre gracieux, de manière inégale cependant. Le bénéfice en est subordonné au fait que l’ancien logement ne constitue pas la résidence secondaire d’autres personnes. Ces nou- velles dispositions entreront en vigueur à compter des impositions établies au titre de l’année 2008 et des années suivantes. 2-3 Zones franches urbaines Le décret du 1 er mars 2007 (Décret n°2007-281 du 1 er mars 2007, fixant les obligations déclaratives des bénéficiaires des exonérations accordées en vertu de l'article 1383 C bis CGI et modifiant l'annexe III à ce code, J.O. du 3mars 2007, p. 4060) fixe le contenu de la déclaration que le redevable doit adres- ser au service des impôts pour bénéficier de l’exonération de taxe foncière. La LF pour 2008 précise que cette mesure est soumise à la règle communautaire des aides de minimis (voir encadré page 8). 2-4 Bassins d’emplois à redyna- miser La LFR pour 2006 avait créé une nouvelle catégorie de zone prioritaire: les bassins d’emplois à redynamiser, secteurs notam- ment caractérisés par un taux de chô- mage important (supérieur de 3 points au taux national). Ils bénéficient d’une exonération temporaire de taxe profes- sionnelle et de taxe foncière sur les pro- priétés bâties, pour la période 2007 - 2011 . 2-5 Allégements à l’initiative des collectivités locales Pour rappel, la LFR pour 2006 a créé plu- sieurs cas d’allégements de la fiscalité locale, à la discrétion des communes: - Personnes handicapées ou invalides : abattement de 10% de la valeur loca- tive moyenne des habitations, sans condition de ressource. - Hausse de valeur locative des locaux d’habitation : possibilité d’étaler sur 3ans la hausse, lorsqu’elle est supé- rieure à 30% et qu'elle résulte de chan- gement de caractéristiques physiques ou d’environnement (réalisation d’opéra- tions d’équipements collectifs dans le secteur). - Travaux d’économie d’énergie : exoné- ration de taxe foncière de 50% ou 100%, valable 5 ans, pour les logements achevés avant le 1 er janvier 1989, pour lesquels le propriétaire effectue des tra- vaux d’économie d’énergie (ceux de l’article 200 quater du CGI et l’article 18bis de l’annexe IV: chaudière basse température, raccordement à un réseau de chaleur…). - PPRT : exonération partielle de taxe foncière pour les logements situés dans un plan de prévention des risques tech- nologiques, de 25% ou 50%, sans limi- tation de durée mais reportable par la collectivité. 2-6 Aides à l'investissement immobilier par les collectivités territoriales Le décret du 28août 2007 (Décret n°2007-1282 du 28août 2007 relatif aux aides à l'investissement immobilier et à la location d'immeubles accordées aux entreprises par les collectivités terri- toriales et leurs groupements, J.O. du 30août, p.14316) fixe les règles de cal- cul des aides à l'investissement immobi- lier accordées aux entreprises par les collectivités territoriales. Dans les zones d'aide à l'investissement des PME, il précise que l'aide à l'investissement ne peut excéder 7,5% de la valeur vénale de référence pour une moyenne entreprise, et 15% de cette valeur pour une petite entre- prise, ou bien 20% de la valeur vénale dans la limite de 200000 € par entre- prise sur une période de trois ans, et 30% pour une petite entreprise, et que l'aide à la location ne peut dépasser les mêmes pourcentages du montant des loyers correspondant à la valeur vénale des biens loués, dans la limite de 200000 € par entreprise, sur 3ans. 15janvier 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É D D U U P P A A T T R R I I M M O O I I N N E E 3) Plus-values immobilières Plus-values des particuliers Résidence principale et séparation En cas de séparation ou de divorce, la condition tenant à l'occupation du loge- ment à titre d'habitation principale au jour de la cession n'est plus satisfaite si l'un des conjoints a quitté le domicile conjugal. Pour tenir compte de cette situation, l'instruction administrative du 14janvier 2004 (BOI 8 M-1-04), précise que le contribuable qui est parti peut néanmoins bénéficier de l'exonération si le logement a été occupé par son ex-conjoint jusqu'à sa mise en vente . Rien n’empêche en outre le conjoint ayant quitté le domicile conju- gal d’être entre-temps devenu proprié- taire du nouveau logement qu'il occupe à la date de la cession de son ancienne résidence commune. Une instruction récente, en date du 27juillet 2007 (BOI 8 M-2-07), étend cette mesure aux plus- values réalisées par les ex-concubins et ex-partenaires liés par un PACS. Elle pré- voit en outre que l’exonération s’applique aussi aux immeubles cédés en cours de construction qui étaient desti- nés à devenir l’habitation principale des concubins ou partenaires séparés. Enfin, une réponse ministérielle du 21novem- bre 2007 (RM CARDO JOAN du 20/11/2007, question n°3602) précise que le bénéfice de l’exonération n'est subordonné à aucun délai particulier entre la date de séparation et la date de mise en vente. 4) Transmission patrimoniale 4-1 Droits de succession La nouveauté la plus remarquable de la loi TEPA est certainement la suppres- sion des droits de succession entre époux . Cette exonération bénéficie au conjoint survivant comme au partenaire pacsé. La mesure est applicable depuis le 22août 2007, date de publication de la loi. À noter que les réversions d'usufruit au profit d'un conjoint survi- vant sont aussi exonérées. 4-2 Droit de mutation La loi TEPA a réduit les droits de muta- tion à titre gratuit. En premier lieu, l’abattement en ligne directe dont bénéficient les ascendants et enfants a été triplé, et porté à 150000 € € . Concernant les frères et sœurs, les conditions qui ouvraient droit à l’abattement de 57000 € permettent désormais de bénéficier d’une exonéra- tion totale; le frère ou la sœur héritier doit pour cela être célibataire, veuf, divorcé ou séparé, âgé de plus de 50 ans ou atteint d'une infirmité et enfin il doit avoir été domicilié avec le défunt dans les 5 années ayant précédé le décès. Pour les frères et sœurs qui ne remplissent pas ces conditions, ils voient l’abattement sur leur part également triplé: 15000 € € . L'abattement au profit des personnes handicapées a quant à lui été porté à 150000 € , et celui des neveux et nièces est à 7500 € . En contrepartie de la majoration de ces divers abattements, l'abattement global de 50000 € applicable sur l'ensemble de la succession est supprimé. L’article 9 de la loi TEPA prévoyait que les seuils d'abattements applicables aux donations et aux successions seraient indexés sur l'évolution de la limite supérieure de la première tranche de l'IR , et arrondis à l’euro. Cette reva- 15janvier 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É D D U U P P A A T T R R I I M M O O I I N N E E lorisation annuelle est rentrée en vigueur le 1 er janvier 2008 (cf. instruc- tion du 28décembre 2007, n°7G 8-07). Les nouveaux montants des abatte- ments susmentionnés sont majorés de 1,3% pour cette année, et s’élèvent désormais à: - 151 950 € € pour les ascendants et descendants, et en faveur des personnes handicapées; - 15195 € € pour les frères et sœurs; - 7598 € € pour les neveux et nièces. 4-3 Donations La loi TEPA a aligné le régime des per- sonnes pacsées sur celui des personnes mariées: même abattement de 76000 € , revalorisé à compter du 1 er janvier 2008 à 76988 € € et, au-delà, application d’un tarif des droits selon un barème iden- tique. La loi a également créé une exo- nération de droits sur les dons de sommes d'argent consenties à un enfant, petit-enfant ou arrière petit- enfant, ou à défaut d'un neveu ou nièce, dont le plafond est fixé à 30000 € , revalorisé à 30390 € € pour cette année. À noter : il ne s'applique qu'une seule fois. 4-4 Indivisions La LF pour 2008 (article16) légalise le principe selon lequel tout partage inter- venant dans un cadre familial est désor- mais traité comme une opération intercalaire exclusive de toute taxa- tion au titre des plus-values . Il s’agit des partages qui interviennent entre les membres originaires de l’indivision, leur conjoint, des ascendants, des descen- dants ou des ayants droit à titre univer- sel de l’un ou de plusieurs d’entre eux, ainsi que des partages portant sur des biens indivis acquis par des partenaires ayant conclu un pacte civil de solidarité ou par des époux, avant ou pendant le pacte ou le mariage. Ces opérations ne sont donc pas considérées comme des cessions à titre onéreux translatives de propriété dans la mesure des soultes ou plus-values, à condition qu'ils portent sur des biens meubles ou immeubles dépendant d’une succession ou d’une communauté conjugale. 4-5 Droit au logement tempo- raire Pour rappel, la LFR pour 2006 a précisé que montant des loyers remboursés par la succession au conjoint survivant ou partenaire pacsé est déductible de l’actif de la succession et n’est pas impo- sable au titre des successions. 4-6 Monuments historiques et droits de succession Les monuments historiques peuvent bénéficier d'une exonération des droits de succession dès lors qu'une conven- tion à durée indéterminée est conclue entre les héritiers, légataires ou dona- taires, et les ministères de la Culture et des Finances. 5) ISF 5-1 Résidence principale L’abattement de 20% dont bénéficiait la résidence sur la valeur vénale est porté à 30% par la loi TEPA (article14), à compter de l'imposition de 2008. À noter que la mesure ne concerne pas la résidence principale du défunt, lorsque le conjoint et les enfants mineurs y rési- dent, dont l'abattement reste de 20%. 5-2 Investissement dans les PME La loi TEPA avait prévu la possibilité de réduire sa facture d'ISF en cas d’inves- tissement dans les PME. Ces dispositions ont été reprises et modifiées en partie par la LFR pour 2007 (articles38 et s.): ✓ Le montant de l'ISF peut être réduit de 75% du versement effectué en souscription du capital d'une PME, dans la limite de 50000 € € , et de 50% des sommes versées à des fonds d'investissement de proxi- mité (FIP), dans la limite de 20000 € € (nouveau montant d’après la LFR pour 2007, article885-0 V bis CGI). Les inves- tissements peuvent combiner les deux systèmes, mais le montant annuel de la réduction d'impôt reste limité à 50000 € . Les versements doivent être faits sous forme d'apport en numéraire ou en nature, à l’exclusion des actifs immobiliers et valeurs mobilières, en faveur d’une PME communautaire (moins de 250 salariés, 50millions d'euros de chiffre d'affaires au maxi- mum, siège situé en Union européenne, en Islande ou en Norvège). Concernant les FIP, leur actif doit être constitué de 20% au moins de titres de sociétés qui exercent leur activité depuis moins de 5ans et qui sont des PME éligibles à l'avantage fiscal en direct. ✓ La LFR pour 2007 ouvre le bénéfice de cette réduction, à hauteur de 50% aux souscriptions en numéraire aux parts de fonds spécialisés : Fonds Commun de Placement dans l’inno- vation (FCPI) et aux Fonds Communs de Placement à Risques (FCPR), (L. 214-41 et L.214-36 du CMF), dans les mêmes conditions qu’aux FCP de proximité, à condition que leur actif soit être consti- tué de 40% au moins de titres de socié- tés qui exercent leur activité depuis moins de 5 ans et qui sont des PME éli- gibles à l'avantage fiscal en direct. La loi ajoute les parts de ces fonds aux titres bénéficiant déjà de l’exonération de l’article 885-I ter du CGI. ✓ Elle durcit cependant les conditions relatives à la société bénéficiaire des versements, sous les contraintes du droit communautaire: la société doit «être en phase d'amorçage, de démar- rage ou d'expansion au sens des lignes directrices concernant les aides d'état visant à promouvoir les investissements en capital-investissement dans les petites et moyennes entreprises (2006/C 194/02), ne pas être qualifiable d'entre- prise en difficulté au sens des lignes directrices communautaires concernant les aides d'état au sauvetage et à la restructuration d'entreprises en diffi- culté, ou relever des secteurs de la construction navale, de l'industrie houil- lère ou de la sidérurgie». Enfin, le mon- tant des versements ne doit pas excéder 1,5million d'euros par période de douze mois . À défaut, le bénéfice des imputations est subordonné au respect du règlement (CE) n°1998/2006 de la Commission du 15décembre 2006 concernant l'application des articles87 et88 du traité aux aides de minimis (voir encadré). ✓ Les titres doivent être détenus pen- dant 5 ans , jusqu'au 31décembre de la 5 e année suivant celle de la souscription, pour conserver l’avantage fiscal. Pour une souscription par holding, la holding doit aussi conserver les parts des PME. Le calcul de l'avantage fiscal est effec- tué sur la base des versements aux entreprises. Pour les versements effec- tués dans des FIP, on ne retient que la part de l'actif investi en titres de PME éligibles. ✓ Amendement controversé mais fina- lement adopté, la LF pour 2008 élargit le bénéfice de ces réductions aux chefs d’entreprises pour investissement dans leur propre PME (L’article 22-4° de la LF supprime le dernier alinéa du V L’article 885-0 V bis) ✓ Ces dispositions s'appliquent aux souscriptions réalisées depuis le 20juin 2007, avec effet au plus tôt pour l'ISF 2008. Il sera tenu compte des verse- ments effectués jusqu'à la date limite de dépôt de déclaration de l'ISF 2008 (15juin 2008). 5-3 Dons à des organismes Les organismes qui ouvrent droit à la réduction d'impôt sont les suivants: éta- blissements de recherche ou d'ensei- gnement supérieur ou d'enseignement artistique publics ou privés, d'intérêt général, à but non lucratif, fondations reconnues d'utilité publique, entreprises d'insertion, associations intermédiaires, ateliers et chantiers d'insertion, entre- prises adaptées et de l'Agence nationale de la recherche. Pour 2008, la réduction d'ISF sera de 75% des versements effectués entre le 20juin 2007 et le 15juin 2008 dans la limite de 50000 € € . Précision importante: ce plafond est commun à la réduction d'ISF liée aux investissements dans les PME. À noter également que le versement effectué à titre de don ne peut donner droit en même temps à une réduction d'impôt au titre de l’IR. Il faudra choisir. 5-4 Délai de reprise de l'administration L’administration pouvait jusqu’ici agir pendant 10 ans en cas d'absence de déclaration pour l’ISF. Ce délai de 10 ans est ramené à 6 ans pour les procédures engagées à compter à compter du 1 er juin 2008. 15janvier 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E G G I I M M E E S S S S P P E E C C I I A A U U X X La règle de minimis Elle dispense l’Etat de notifier à la Commission Européenne les aides versées aux entreprises dont le montant n’excède pas un certain seuil. Ces aides peuvent être octroyées aux entreprises de tous secteurs mais ne doivent pas excé- der le seuil de 200000 € € par période de 3 ans. Ce plafond s'applique quels que soient la forme et l'objectif des aides. Cette règle étant applicable depuis le 1 er janvier 2007, la LFR pour 2007 a prévu un article qui en mentionne le respect nécessaire pour l’ensemble des aides aux entre- prises. Cette conditionnalité a notamment posé un problème délicat pour l’exonération prévu en faveur des investissements dans les PME. Mentionnons qu’elle trouve aussi à s’appliquer, par exemple, aux exonérations des zones franches urbaines. ➢ ➢ LFR pour 2007, article45, article38-6° ➢ ➢ Règlement CE n°1998/2006 de la Commission du 15décembre 2006 concernant l’application des articles87 et88 du traité aux aides de minimis, JOUE L 379/5 du 28décembre 2006. RÉGIMES SPÉCIAUX 1) Régimes ouverts à l’investissement au 1erjanvier 2008 1-1 Robien recentré Loi portant engagement national pour le logement du 13/07/2006 Décret n°2006-1200 du 29/09/2006 L’option pour ce régime doit être exer- cée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure et elle est irrévocable. ✓ Logements concernés : logements acquis neufsen état de futur achève- ment; logements que le contribuable fait construire et qui font l'objet, à compter du 1erseptembre 2006, d'une déclaration d'ouverture de chantier; les logements anciens acquis dans le but d'être réhabilités. L’indivision ne fait pas obstacle au bénéfice du régime. ✓ Logements exclus : les propriétés rurales faisant partie intégrante d'une exploitation agricole et les biens démembrés, sauf si leur démembrement est la conséquence du décès de l'un des époux soumis à imposition commune (reprise du régime par le conjoint). ✓ Amortissement : - 6% du prix d'acquisition ou du prix d'acquisition majoré du montant des tra- vaux en cas de transformation, les 7pre- mières années; - 4% pour les 2 dernières années. Soit 50% à terme. ✓ Base : prix d'acquisition ou de revient global du logement. L’amortissement débute le premier jour du mois d'achè- 15janvier 2008 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E G G I I M M E E S S S S P P E E C C I I A A U U X X vement de l'immeuble ou le premier jour du mois de son acquisition si elle est postérieure. Pour le "Robien recen- tré ancien" consistant en l’achat d’un logement pour réhabilitation, l'amortissement porte également sur les travaux. ✓ Engagement de location : neuf ans minimum. La location doit être effective dans les 12 mois suivant l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition. Elle doit être dédiée à l’habitation prin- cipale d’un locataire personne physique. En cas de vente prématurée du loge- ment, l’avantage fiscal est repris et le revenu foncier est majoré du montant des amortissements déduits. ✓ Plafond des loyers : voir tableau réca- pitulatif ✓ SCPI Robien : l'amortissement sera calculé sur 95% du prix de souscription. En raison de la perte de 5% d’amortissement, la déduction totale sera au terme des neuf ans de 47,5% et non de 50%. 5-2 Borloo Populaire Loi portant engagement national pour le logement du 13/07/2006 Décret N°2006-1200 du 29/09/2006 ✓ Logements concernés : logements acquis neufs et les logements en état futur d'achèvement pour lesquels la signature de l'acte de vente intervient à partir du second semestre 2006. La situation est la même qu’en Robien Recentré concernant l’indivision et le démembrement. De même, il est possi- ble d'accéder au dispositif par l'intermédiaire de la souscription de parts de SCPI dédiées à la location en Borloo Populaire. ✓ Amortissements : - 6% du prix d'acquisition ou du prix d'acquisition majoré du montant des tra- vaux en cas de transformation, les 7pre- mières années; - 4% pour les 2 dernières années; - 2,5% par année supplémentaire, par période de trois ans et dans la limite de six ans, si le bailleur poursuit le dispositif. En plus de l'amortissement fiscal, le Borloo populaire instaure une déduc- tion spécifique supplémentaire de 30% des revenus bruts fonciers applicable pendant toute la durée de l'engage- ment de location. ✓ Base : prix acquisition. ✓ Engagement de location : pour neuf ans minium, location nue à usage de résidence principale. ✓ Plafond des loyers : voir tableau réca- pitulatif ✓ Plafonds de ressources du locataire : pour les baux reconduits ou renouvelés en 2007 (instruction fiscale 5 D -1-N 07N°22 du 8février 2007), les plafonds sont les suivants: cf. tableau ci-dessus 5-3 Borloo dans l'ancien ✓ Logements concernés : logements anciens acquis à compter de juillet2006, du secteur intermédiaire, social ou très social, pour lesquels le propriétaire signe une convention, avec ou sans tra- vaux d’amélioration, auprès de l'ANAH (Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat). ✓ Déduction spécifique des revenus bruts fonciers : - 30% des revenus bruts des logements si la convention porte sur des niveaux de loyers intermédiaires. - 45% des revenus bruts des logements si la convention porte sur des loyers de niveau social ou très social. ✓ Engagement de location : location nue à usage de résidence principale, pour neuf ans en cas de conventionne- ment avec travaux subventionnés et six ans dans le cadre d'un conventionne- ment sans travaux. ✓ Loi sur le droit au logement : location possible à des personnes morales Pour les baux conclus à compter du 7mars 2007, la loi sur le droit au loge- ment (Loi 2007-290 du 5mars 2007, JO du 6, art. 32) permet sous certaines conditions aux propriétaires de louer leurs logements à des personnes mo- rales qui pourraient les donner ensuite en sous-location dans des conditions de conventionnement comparables (CGI art. 31-I-1° m). L'occupant du logement, même non titulaire d'un bail, doit l'occuper à titre principal et respecter les conditions de ressources prévues dans l'engagement du propriétaire. ✓ Plafonds de loyers : voir tableau réca- pitulatif ✓ Plafonds de ressources du locataire : les ressources à considérer sont celles de l'avant-dernière année précédant celle Lieu de location Composition du foyer locataire ZONE A ZONE B1 ZONE B2 ZONE C Personne seule 33233 € 24685 € 22628 € 22475 € couple 49668 € 36250 € 33230 € 30209 € Personne seule ou couple + 1 personne à charge 59704 € 43398 € 39782 € 36165 € Personne seule ou couple + 2 personnes à charge 71516 € 52521 € 48145 € 43768 € Personne seule ou couple + 3 personnes à charge 84661 € 61644 € 56507 € 51370 € Personne seule ou couple + 4 personnes à charge 95267 € 69535 € 63740 € 57946 € Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième + 10617 € + 7897 € + 7239 € + 6580 € Plafonds de ressources Borloo populaire de la signature du contrat de location (n-2). - Secteur intermédiaire: les plafonds sont ceux du Borloo populaire. - Secteur social et très social: les pla- fonds varient selon la nature du conven- tionnement. Ils sont disponibles sur le site de l’ANAH. ➢ http://www.anah.fr/ 5-4 Loi Girardin Article199 Undecies A CGI ✓ Logements concernés : investisse- ments locatifs directs effectués Outre- mer jusqu'au 31décembre 2017. ✓ Réduction d’impôt : - Secteur immobilier libre: 40% sur cinq ans. - Secteur immobilier intermédiaire: 50% sur cinq ans. - Bonifications: +4% si le logement est équipé pour l'énergie solaire, +10% s’il est situé dans une zone urbaine sensible. La réduction d'impôt s'impute l'année de l'achèvement de l'immeuble ou de son achat si elle est postérieure. ✓ Base : prix d'acquisition. ✓ Engagement de location : cinq ans pour le secteur libre, six ans dans le sec- teur intermédiaire. Le logement doit être loué, comme résidence principale, dans les six mois de son achat ou de son achèvement. ✓ Plafonds de loyers (secteur intermé - diaire) : Pour les baux conclus en 2007, le loyer annuel par m² de surface habitable ne doit pas excéder (instruction 5 B-4-07 n°22 du 8février 2007): - 140euros dans les départements d'outre-mer et Mayotte, - 180euros à Saint Pierre et Miquelon, en Nouvelle Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les terres australes et antarctiques françaises. Le prix au mètre carré habitable est limité à 1959 euros HT pour les achats effectués en 2007, dans les deux sec- teurs. ✓ Plafonds de ressources (secteur inter - médiaire) : Les ressources du locataire à considérer sont celles de l’année précédant celle de la conclusion du bail ou à défaut de l’année antérieure. Au titre de l’année 2006 (instruction 5 B-4-07 n° 22 du 8février 2007): - DOM et Mayotte: 26939 € pour une personne seule, 49824 € pour un couple. - Saint Pierre et Miquelon, la Nouvelle Calédonie, la Polynésie française, les îles Wallis et Futuna et les terres australes et antarctiques françaises: 26144 € pour une personne seule, 48354 € pour un couple. 5-5 Loi Malraux Article31 1°-b ter, article156-I-3 CGI ✓ Logements concernés : immeubles classés monuments historiques ou ins- crits à l'inventaire supplémentaire, immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère his- torique ou artistique particulier ou du label délivré par la Fondation du Patrimoine. Ils doivent être situés dans en secteur sauvegardé (articles L.313-1 à L.313-3 du code de l'urbanisme) ou dans une zone de protection du patri- moine architectural urbain et paysager (ZPPAUP, article L.642-1 du code du patrimoine). ✓ Avantages fiscaux : - Déduction des dépenses payées pour les travaux exécutés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière; - Imputation illimitée des déficits fon- ciers correspondants sur le revenu glo- bal, et report possible de l’excédent sur cinq ans. ✓ Conditions relatives aux travaux : les travaux doivent être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou la déclaration d'utilité publique et doi- vent être effectués en vue de la restau- ration complète de l’immeuble. Les tra- vaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement sont exclus, à l’exception des travaux de reconstitu- tion de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles rendus nécessaires par une démolition prescrite. Depuis 1995, un propriétaire peut avoir seul l’initiative de la restauration, ou se joindre à d’autres investisseurs au sein d'une AFU (Association foncière urbaine), qui assu- mera la maîtrise d'ouvrage. ✓ Engagement de location : location nue à tire de résidence principale, pen- dant 6 ans au moins et dans les 12 mois de l'achèvement des travaux. L'investis- sement Malraux peut s'effectuer de façon indirecte au travers de SCPI dédiée. 5-6 Le régime des monuments historiques Articles156. I-alinéa 1 et 156.II- 1° ter CGI ✓ Avantage fiscal Par rapport à la loi Malraux, le dispositif des monuments historiques permet de déduire toutes les charges, y compris les intérêts d'emprunt. ✓ Immeubles concernés : immeubles classés monuments historiques ou ins- crits à l'inventaire supplémentaire. La protection s'étend à tout le monument même lorsque le classement ne porte que sur une partie d'immeuble. 5-6 Loi Demessine Articles199 decies E et s.CGI ✓ Logements concernés : logement acquis neuf ou en l’état de futur achève- ment dans une résidence de tourisme classée neuve; logements anciens faisant l'objet d'une rénovation importante et situés dans une résidence de tourisme classée ou achevés avant janvier1989 et destinés à la location de tourisme. La rési- dence doit se situer dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) ou une zone rurale concernée par les fonds structurels européens. Dispositif ouvert jusqu’au 31décembre 2010 ✓ Logements exclus : immeuble dont le droit de propriété est démembré. ✓ Réduction d’impôt : - logements neufs ou en l’état de futur achèvement: 25% du prix d’acquisition, dans la limite d'un plafond de 100000 € pour un couple marié et à 50000 € pour une personne seule, sur six ans. - logements anciens: 20% dans la limite de 100000 € pour un couple marié et à 50000 € pour une personne seule, sur six ans. Possibilité de demander un rembourse- ment de la TVA. 15janvier 2008 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E G G I I M M E E S S S S P P E E C C I I A A U U X X ✓ Base : prix de revient du logement augmenté du montant des travaux effectués entre le 1erjanvier 2005 et le 31décembre 2010. ✓ Engagement de location : location nue pendant de neuf ans (bail commercial avec l’exploitant de la résidence). L'exploitant doit s'engager à réserver une partie de son parc immobilier pour le logement des saisonniers. Dans le neuf comme dans l'ancien, le propriétaire peut se réserver des périodes d'occupa- tion du logement, dans la limite de huit semaines par an. 5-7 Investissement locatif dans une résidence hôtelière à voca- tion sociale Article199 decies I du CGI L’article 71 de la LFR pour 2006 a créé une réduction d’impôt pour les contri- buables personnes physiques qui acquiè- rent un logement dans une résidence hôtelière à vocation sociale. ✓ Logements concernés : logement acquis neuf, en l’état futur d’achè- vement ou à rénover entre le 1 er jan- vier 2007 et le 31décembre 2010. ✓ Réduction d’impôt : de 25% dans la limite de 50000 € pour une personne seule, 100000 € pour un couple, étalée sur six ans. ✓ Engagement de location : de 9 ans. La location doit être proposée nue et effective dans les 6 mois qui suivent l’acquisition (achat neuf) ou la date de l’achèvement (VEFA) ou la réception des travaux (vente à rénover). L’exploitant doit réserver 30% des logements à des personnes ayant des difficultés particu- lières. 15janvier 2008 page 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E G G I I M M E E S S S S P P E E C C I I A A U U X X 2) Régimes fermés à l’investissement mais continuant à courir au 1erjanvier 2008 2-1 Robien classique Opérations antérieures au 1erseptembre 2006. ✓ Amortissement : - 8% du prix d'acquisition ou de revient du bien et des travaux entrepris pour les cinq premières années. - 2,5% pendant les quatre années sui- vantes. 2-2 Loi Périssol Logements acquis neufs, en l’état de futur achèvement entre le 1erjanvier 1996 et 31août 1999, et locaux profes- sionnels pour transformation en loge- ment entre le 1erjanvier 1996 et le 1erjanvier 1999. ✓ Amortissement : - 10% du prix d'acquisition pour cha- cune des quatre premières années, - 2% pour les cinq années suivantes, prorogeable pour quinze ans. Dépenses ultérieures de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration déductibles à des taux identiques. ✓ Base : prix d'acquisition du logement, augmenté du montant des travaux de transformation pour les immeubles concernés. ✓ Engagement de location : location nue pendant 9 ans, à titre de résidence principale ou secondaire (logement en résidence hôtelière ou de tourisme, Périssol 4 services). Zone A: Paris et la deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur et le Genevois français; Zone B1: les agglomérations de plus de 250000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques aggloméra- tions chères (Annecy, Saint Malo, La Rochelle…), le pourtour de la Côte d'Azur, les départements d'outre-mer, la Corse et les Îles; Zone B2: les agglomérations de plus de 50000 habitants, les autres zones fronta- lières ou limitrophes chères, la limite de l'Île de France; Zone C: les autres communes ne figurant ni dans la zone A ni dans les zones B (*) La surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moi- tié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon…). ZONE A ZONE B ZONE C Besson Ancien 16,35 10,68 7,73 Robien Classique 20,45 14,21 10,22 Borloo Ancien 16,35 10,68 7,73 Borloo Ancien secteur social 5,90 € 5,36 € 4,82 € Borloo Ancien secteur très social 5,59 € 5,22 € 4,63 € ZONE A ZONE B1 ZONE B2 ZONE C Robien Recentré 20,45 14,21 11,62 8,52 Borloo Populaire 16,37 11,37 9,30 6,82 Tableau récapitulatif des plafonds annuels Pour les baux reconduits ou renouvelés en 2007, les plafonds annuels en euros au m2 (*) sont les suivants (instruction fiscale 5 D -1-07N°22 du 8février 2007): Avantage de l’investissement indirect L’investissement dans un régime spécial par le biais d’une SCPI dédiée permet de faire débuter l’amortissement dès le premier jour qui suit celui de la souscrip- tion, sans attendre l’achèvement de l’immeuble dans le cas d’une acquisition en VEFA ou pour les logements que le contribuable fait construire. 1-1 Immeuble utilisé pour l'exercice de l'activité: toujours pas de déduction des loyers des revenus BNC Le contribuable dont l’activité relève des BNC et qui affecte une partie de sa résidence principale à l’exercice de sa profession ne peut réaliser aucune déduction, à ce titre, de son bénéfice (CGI article93-1-1°). Les professions libé- rales ne peuvent donc pas déduire de leurs revenus professionnels la somme correspondant au loyer normal de l’immeuble dont elles détiennent la propriété et qu’elles utilisent pour l’exercice de leur activité . Il est indif- férent, à cet égard, que l’immeuble soit ou non inscrit sur le registre des immo- bilisations (réponse ministérielle à Cuillandre, J.O. A.N. 3avril 2000, Déb. AN quest. p.2188). L’Administration a en effet, sur ce point, une doctrine aussi stricte que constante, et ce malgré une jurisprudence qui a jugé une telle dé- duction possible concernant un immeu- ble non inscrit sur le registre des immo- bilisations mais dont les loyers avaient été effectivement été versés depuis le compte professionnel vers le compte privé (CAA Versailles 27septembre 2005, n°03-3760). Le Conseil d’État l’a d’ailleurs admise en matière de BIC dans un arrêt du 8juillet 1998 (req. n°164.657), si bien que l’Administration a modifié sa doctrine dans son instruc- tion du 23mars 2007: «L'exploitant individuel imposable en BIC peut déduire des résultats de l'entreprise le loyer fictif de l'immeuble conservé dans son patrimoine privé et affecté à son exploitation». S’agissant des BNC, une réponse ministérielle confirme pour le moment la non-déductibilité (Rép. Depierre n°110919, JO 3avril 2007, AN quest. p.3334). Il conviendrait qu’une décision du Conseil d'état intervienne sur ce point afin de contredire la solu- tion administrative. 15janvier 2008 page 12 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N T T R R E E P P R R I I S S E E S S E E T T P P E E R R S S O O N N N N E E S S M M O O R R A A L L E E S S FISCALITÉ IMMOBILIÈRE ENTREPRISES ET PERSONNES MORALES 1) Activité libérale 2) Sociétés soumises à l’IS 2-1 La taxe de 3% réformée Depuis 1983, les personnes morales françaises ou étrangères qui, directe- ment ou par personne interposée, pos- sèdent un ou plusieurs immeubles en France, ou des droits réels sur ces im- meubles, sont redevables d'une taxe annuelle égale à 3% de la valeur vé- nale de ces immeubles ou droits (CGI art. 990 D). L’objectif initial de la loi était de lutter contre l’évasion fiscale en matière d’ISF. Son champ d’appli- cation a donc été conçu très largement. Un certain nombre d’exonérations sont cependant prévues, en premier lieu celle ouverte à la personne morale qui dévoile certaines informations et no- tamment le nom de ses actionnaires. La taxe est néanmoins l’objet de critiques nombreuses depuis des années. Jugée confiscatoire, et complexe: pour les chaînes de participations, il faut pouvoir déterminer les sociétés non exonérées qui constituent les maillons les plus proches de l'immeuble situé en France ou des droits immobiliers, qui sont alors celles redevables de la taxe. Surtout, la CJCE l’a jugée non compatible avec le droit communautaire , comme discri- minatoire, dans la mesure où les condi- tions d'exonération des entreprises sont différentes selon qu'elles ont leur siège de direction effective en France ou dans un autre Etat membre (CJCE 11octobre 2007, affaire C-451/05, Elisa). L’ensemble de ces critiques a abouti, dans le cadre de la LFR pour 2007 (article20), à l’adoption d’un amendement visant à la réformer et la simplifier. Désormais, une exonéra- tion de plein droit est accordée: - aux organisations internationales , Etats souverains, à leurs subdivisions politiques et territoriales et aux per- sonnes morales, fiducies ou institutions comparables qu’ils contrôlent majoritai- rement; - aux entités qui ne sont pas à pré- pondérance immobilière : dont les actifs immobiliers représentent moins de 50% des actifs français détenus directement ou par l’intermédiaire d’une ou plusieurs entités juridiques. - aux entités dont les actions, parts et autres droits sont négociés de manière significative et régulière sur un marché réglementé, ainsi qu'aux personnes morales dont ces entités détiennent directement ou indirecte- ment la totalité du capital social; - aux entités établies en France, dans l’Union européenne ou dans un pays à convention dont la valeur vénale de la quote-part dans les biens ou droits détenus directement ou indirectement représente moins de 5% de la valeur vénale totale des actifs immobiliers français ou 100000 € € ; ou instituées en vue de gérer des régimes de retraite ou dont la gestion est désintéressée et dont l’activité ou le financement justifie la propriété des immeubles ou droits immobiliers; ou qui prennent la forme de SPPICAV ou de FPI commercialisés dans le public ou organismes étrangers similaires; ou qui remplissent les mêmes obligations déclaratives que précédem- ment, avec une dispense de déclarer les actionnaires qui ne détiennent pas plus de 1% du capital de l’entité concernée. À l’inverse, le champ d’application de la taxe est étendu aux trusts, fiducies et institutions similaires. 2-2 Réévaluation des immobili- sations ✓ Prorogation du taux de faveur pour les plus-values Le dispositif de l’article 238 bis JA CGI qui prévoit l’imposition au taux réduit de 16,5% des plus-values sur les immeubles et les titres de sociétés à pré- pondérance immobilière pour les entre- prises qui procèdent à une réévaluation de ses actifs entre le 1erjanvier 2004 et le 31décembre 2007, à la condition qu’elles s'engagent à conserver la pleine propriété de ces éléments pendant cinq ans, est prorogé pour les réévaluations réalisées jusqu'au 31décembre 2009 (article30 LF pour 2008). ✓ Cas de l’absorption de la société ayant réévalué ses actifs immobiliers Un rescrit du 29mai 2007 (n°2007/15) précise les conséquences de la fusion- absorption , avant le terme du délai de conservation de cinq ans, de la société ayant procédé à la réévaluation de ses actifs immobiliers sous le bénéfice du taux réduit, et pour cela souscrit l'engagement de conservation pendant cinq ans: l’absorption n'entraîne pas la remise en cause rétroactive du taux réduit dont a bénéficié la plus-value de réévaluation à condition: que la société absorbante, venant aux droits et obliga- tions de la société absorbée, reprenne expressément l'engagement de conserva- tion des biens ou des titres réévalués dans le traité de fusion; et que la fusion soit réalisée sous le bénéfice du régime spécial de l’article 210 A du CGI. ✓ Rupture de l'engagement de conser - vation Un rescrit du 20mars 2007 (n°2007/10) précise les conséquences de la cession, avant le terme du délai de 5 ans, d'un immeuble ayant ouvert droit au béné- fice du taux réduit: si elle entraîne la remise en cause rétroactive du taux réduit dont a bénéficié la plus-value de réévaluation afférente à l'immeuble cédé, cette rupture par- tielle de l'engagement de conserva- tion est cependant sans incidence sur l'imposition des profits de réévaluation afférents aux autres actifs immobiliers conservés par la société. Le taux d'IS applicable est celui en vigueur au cours de l'exercice au cours duquel la réévaluation a été réalisée. Les droits complémentaires exigibles sur le profit de réévaluation de l'immeuble cédé sont majorés de l'intérêt de retard. 15janvier 2008 page 13 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N T T R R E E P P R R I I S S E E S S E E T T P P E E R R S S O O N N N N E E S S M M O O R R A A L L E E S S 3) SCI 3-1 Échapper à la taxe annuelle de 3% Les SCI sont assujetties à une taxe annuelle de 3% sur la valeur vénale des immeubles qu'elle possède. Cette taxe n'est pas due (art. 990 D tel que modifié par la LFR pour 2007) lorsque ces sociétés - communiquent chaque année ou pren- nent et respectent l’engagement de communiquer à l’administration fiscale, sur sa demande, la situation, la consistance et la valeur des immeu- bles possédés au 1 er janvier, l’identité et l’adresse de l’ensemble des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent, à quelque titre que ce soit, plus de 1% des actions, parts ou autres droits, ainsi que le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d’eux. L’enga- gement est pris à la date de l’acqui- sition par l’entité du bien ou droit immobilier ou de la participation men- tionnés à l’article 990 D ou, pour les biens, droits ou participations déjà pos- sédés au 1erjanvier 2008, au plus tard le 15mai 2008; - déclarent chaque année, au plus tard le 15mai, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1 er janvier, l’identité et l’adresse des actionnaires, associés ou autres mem- bres qui détiennent plus de 1% des actions, parts ou autres droits dont ils ont connaissance à la même date, ainsi que le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d’eux, au prorata du nombre d’actions, parts ou autres droits détenus au 1 er janvier par des actionnaires, associés ou autres membres dont l’identité et l’adresse ont été déclarées. 4) Sociétés civiles de construction vente 4-1 Opérations d’achat-revente de terrains à bâtir Les sociétés civiles de construction im- mobilière qui effectuent des opérations d’achat-revente de terrains à bâtir ne bénéficient pas du régime des sociétés civiles de construction-vente de l’article 239 ter du CGI, dès lors qu’elles réali- sent une activité commerciale (arti- cles35-I-1° et 206-2 CGI). Elles sont dans ce cas soumises à l’IS. Une tolérance de l’administration existe cependant, lorsque les terrains sont situés dans des communes soumises à l’obligation d’atteindre le seuil de 20% de logements locatifs sociaux et qui conditionnent la délivrance de per- mis de construire aux sociétés de construction-vente à la rétrocession d’une partie des terrains acquis par elles aux organismes HLM , en vue de la construction de logements sociaux. Un rescrit fiscal 2007/23 du 5juin 2007 précise que la société de construction-vente qui souhaite béné- ficier de cette dérogation doit ainsi justifier avoir été contrainte par la commune de procéder à cette rétro- cession à un prix qui ne soit pas supé- rieur à leur prix de revient. 5) Revenus de source française 5-1 Prélèvement forfaitaire des non-résidents: extension du champ d'application du prélève- ment La liste des biens dont la cession est sus- ceptible d'entraîner une plus-value imposable au prélèvement forfaitaire a été élargie par la LF pour 2008. La no- tion de revenus de source française a été modifiée en conséquence (arti- cle164 B modifié par l’article 27 de la LF pour 2008). Jusqu’à présent, les non- résidents étaient soumis à un prélève- ment forfaitaire pour les plus-values résultant de la cession d'immeubles et de droits immobiliers portant sur ces biens, d'actions ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière non cotées et de parts de FPI à prépondé- rance immobilière. A compter du 1 er janvier 2008, et à la condition que le cédant non-résident détienne directe- ment ou indirectement au moins 10% du capital de la société dont les actions sont cédées, le prélèvement for- faitaire sera également appliqué en cas de cession: - d'actions de sociétés d'investissements immobiliers cotées (SIIC) (CGI art.208 C), - d'actions de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) (CGI art. 208-3° nonies), - de parts, d'actions ou d'autres droits dans des organismes, quelle qu'en soit la forme, situés hors de France et présentant des caractéris- tiques similaires aux SIIC et SPPICAV citées ci-dessus, - de parts ou d'actions de sociétés cotées sur un marché français ou étran- ger, à prépondérance immobilière, autres que les SIIC et organismes assi- milés. - de parts ou droits d'organismes étrangers qui ont un objet équivalent et sont de forme similaire aux FPI, - de parts, d'actions ou de droits dans des organismes, autres que ceux men- tionnés précédemment, quelle qu'en soit la forme, non cotés sur un marché français ou étranger et à prépondé- rance immobilière. 15janvier 2008 page 14 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N T T R R E E P P R R I I S S E E S S E E T T P P E E R R S S O O N N N N E E S S M M O O R R A A L L E E S S 6) Sociétés à prépondérance immobilière - SPI 6-1 Appréciation de la prépondé- rance immobilière Les gains nets retirés de cessions à titre onéreux de droits sociaux de sociétés ou groupements qui relèvent des articles8 à8 ter du CGI, dont l'actif est principale- ment constitué d'immeubles ou de droits portant sur ces biens, sont soumis exclusi- vement au régime d'imposition des plus- values immobilières (article150UB du CGI). L’application de cette disposition est conditionnée à la définition préalable de ce qui constitue, pour une société, la pré- pondérance immobilière: elle concerne les sociétés dont l'actif est constitué pour plus de 50% de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés par ces sociétés à leur propre exploitation industrielle, com- merciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale. L’appréciation doit se faire à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, ce qui fait difficulté dans le cas où la société n'a pas encore clos son troisième exercice: actuellement, dans cette hypothèse, le régime d'imposition applicable était celui des plus-values sur valeurs mobilières et droits sociaux (BO 8 M-1-05, n°57). Pour les cessions réalisées à partir de 2008, cette exception n’aura plus court, le régime des plus-values immobilières sera applicable et lacomposition de l'actif appréciée à la clôture du ou des seuls exercices clos ou, à défaut, à la date de la cession : article27 LF pour 2008. ✓ Cession ou rachat de parts de fonds de placement immobilier (FPI) de droit étran - ger Le même article27 de la LF pour 2008 étend aux plus-values tirés de la cession ou du rachat de parts ou droits dans des organismes de droit étranger qui ont un objet équivalent et une forme similaire aux FPI de droit français le régime d’imposition des cessions de droits sociaux de sociétés à prépondé- rance immobilière, déjà applicable au FPI de droit français (150 UC 2°a). Pour rap- pel, les FPI sont des co-propriétés d'actifs immobiliers, d'actifs mobiliers et de liqui- dités qui ne disposent pas de la person- nalité morale (CGI art. 239 nonies). Les porteurs de parts de FPI sont donc impo- sés en leur nom sur la part distribuée des revenus encaissés par ces fonds. 6-2 Réforme des plus-values à long terme sur cessions de titres des SPI ✓ Titres cotés préservés Depuis 1997, le profit réalisé lors de la cession d’un immeuble détenu en direct est imposé au taux normal de l’IS (33,33%), alors que les plus-values à long terme de cessions de titres de par- ticipation et les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière (SPI), détenus depuis au moins deux ans, peuvent bénéficier d’un régime spécial, avec depuis 2007 un taux réduit de 0% pour les cessions de titres de participa- tion autres que de SPI (sous réserve d’une quote-part de frais et charges de 5%) et de 15% pour les plus-values sur titres de SPI. Le projet de LF pour 2008 a décidé d’unifier le régime fiscal des ces- sions d’actifs immobiliers et de taxer les cessions de titres de SPI comme les cessions d’immeubles détenus directement , c'est-à-dire au taux nor- mal de 33,33%. Ce projet a évidement soulevé de nombreuses protestations. À défaut d’un retrait complet de la mesure, un amendement a été obtenu devant le Sénat afin que soient épar- gnées les sociétés cotées. Il existe donc désormais deux catégories de titres de SPI pour les exercices clos à compter du 26septembre 2007 (article26 LF pour 2008): - les titres non cotés de SPI, exclus du régime des plus et moins-values à long terme; - les titres cotés de SPI , maintenus dans le régime des plus-values à long terme, mais exclus du taux de 0% applicable aux titres de participation. Pour les titres de SPI non cotées, l'ex- clusion de l’ancien régime de faveur s'applique aux cessions réalisées à com- pter du 26septembre 2007 . Pour 2007, les plus-values de cession réalisées avant le 26septembre relèvent donc du taux de 15% et celles réalisées du 26septembre au 31décembre du taux de 33 1/3%. Pour les titres de SPI cotées le taux sera de 16,5% et non plus du taux de 15% et applicable aux exercices ouverts à compter du 31décembre 2007. Le taux de 15% reste applicable aux exercices ouverts avant le 31décem- bre 2007. ✓ Imputation des moins-values à long terme des titres cotés En principe, l'excédent éventuel des moins-values à long terme ne peut être imputé que sur les plus-values à long terme réalisées au cours des dix exer- cices suivants (CGI art. 209-I a). Ces modalités d'imputation des moins- values restent applicables aux titres de SPI cotées. Concernant les sociétés non cotées, le texte a prévu un mécanisme temporaire d’imputation , à hauteur des 15/33,33es du montant de ces moins- values restant à reporter sur le résultat taxé au taux de droit commun à l'ouver- ture du premier exercice clos à compter du 26septembre 2007 ou réalisées au cours du même exercice. Cette imputa- tion ne peut être opérée qu'après impu- tation prioritaire avec des plus-values et des produits imposables au taux de 15% et sera limitée aux gains nets retirés de la cession de titres de même nature (arti- cle26 III 2° 3e alinéa de la LF pour 2008). 15janvier 2008 page 15 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N T T R R E E P P R R I I S S E E S S E E T T P P E E R R S S O O N N N N E E S S M M O O R R A A L L E E S S 7) “Pierre Papier” 7-1 Sociétés d'Investissements Immobilières Cotées ✓ Extension du champ du régime d’exonération d’IS sur les produits de participation distribués Introduites dans l’offre d’épargne de- puis 2002, les sociétés d'investissements immobiliers cotées (SIIC) peuvent béné- ficier, sur option, d'une exonération d'IS sur les bénéfices provenant de la location d’immeuble ou de la sous- location d'immeubles pris en crédit-bail (art. 208C II CGI). Ce régime optionnel est conditionné à la distribution, à hau- teur de 85% minimum et pour chaque exercice, du bénéfice net résultant des opérations de location des immeubles exonérées, et à hauteur de 50% pour ceux provenant de la cession des im- meubles et des participations détenues dans des sociétés soumises au régime fiscal des sociétés de personnes ou dans les filiales ayant opté pour ce régime. La LFR pour 2006 a étendu et assoupli ce régime, donnant naissance au régime dit «SIIC 4», avec l’extension de l’exonération aux profits tirés de cer- tains droits réels immobiliers (usu- fruit, droits du preneur d’un bail à construction ou d’un bail emphytéo- tique) et la neutralisation des plus- values de cessions internes à un groupe SIIC dans des conditions similaires au régime de faveur des fusions. La LF pour 2008 (article28) étend l'exonération aux produits de partici- pations distribués par: - Les sociétés étrangères ayant une activité identique et qui sont exonérées d'IS dans l'État où elles ont le siège de leur direction effective (art. 145-6, h2°CGI); - Les sociétés de placements à prépon- dérance immobilière à capital variable (art. 208-3° nonies CGI). Cette exonération entre en vigueur dès les exercices clos à compter du 31décembre 2007. Elle est soumise à la condition que les titres de ces sociétés représentent au moins 5% du capital et des droits de vote de la société distributrice pendant une durée mini- male de deux ans. ✓ Limitation des SIIC « captives » C’est une dérive à laquelle les parlemen- taires ont souhaité mettre fin. Ainsi, afin que ces sociétés ne soient pas déte- nues par un nombre limité d’actionnaires, la LF pour 2006 a adjoint deux dispositions concernant le bénéfice du régime d’exonération à l’IS, relative à la détention du capital (art. 208 C I du CGI). Tout d’abord, la participation directe ou indirecte d'un actionnaire majoritaire, ou d'un groupe ■ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée, avec plus de 20% de réduction : - soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux) et l’option Mel de 49 € TTC (dont 19,6% de TVA) : au prix de 648 € TTC au lieu de 818 € TTC - soit un an d’abonnement papier seul : au prix de 599 € TTC (dont 2,1% de TVA) au 