■ Jurisprudence récente p. 2 et 3
Baux d’habitation
✓ Intrusion de squatters en période de préavis
Baux commerciaux
✓ Suspension de la clause résolutoire en cas de liquidation judiciaire du preneur
Vente par lots
✓ Champ d’application de la réglementation
Urbanisme
✓ Extension du réseau public d’assainissement : autorisation d’urbanisme contre fonds de concours pour la commune
■ Rapport attali p. 4
✓ Tableau récapitulatif des propositions visant l’immobilier
■ Acteurs p. 5, 8
✓ La Fédération des promoteurs signe une convention sur le Pass-Foncier avec l’UESL
✓ Les diagnostiqueurs abordent le “diagnostic global”
■ En bref p. 6, 7
✓ L’aide à la cuve fixée à 150 euros
✓ Nominations, au fil du J.O.
✓ Urbanisme commercial
✓ Archéologie préventive
✓ Offices de notaire
■ Textes p. 7, 8
✓ La loi sur les tarifs d’électricité promulguée : retour possible au tarif réglementé jusqu’à 2010
✓ Les deux garanties de l’accédant social
■ Interview p. 5
✓ Maxime Simonnet (avocat, Salans) :
« la forte hausse de l’ICC peut créer un déplafonnement surprise ».
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2et3 Bauxd’habitation ✓ Intrusiondesquattersenpériode depréavis Bauxcommerciaux ✓ Suspensiondelaclauserésolutoire encasdeliquidationjudiciairedu preneur Venteparlots ✓ Champd’applicationdelarégle- mentation Urbanisme ✓ Extensionduréseaupublic d’assainissement:autorisation d’urbanismecontrefondsde concourspourlacommune ■ RAPPORTATTALI p.4 ✓ Tableaurécapitulatifdesproposi- tionsvisantl’immobilier ■ ACTEURS p.5,8 ✓ LaFédérationdespromoteurs signeuneconventionsurlePass-Fon- cieravecl’UESL ✓ Lesdiagnostiqueursabordentle “diagnosticglobal” ■ ENBREF p.6,7 ✓ L’aideàlacuvefixéeà150euros ✓ Nominations,aufilduJ.O. ✓ Urbanismecommercial ✓ Archéologiepréventive ✓ Officesdenotaire ■ TEXTES p.7,8 ✓ Laloisurlestarifsd’électricitépro- mulguée:retourpossibleautarif réglementéjusqu’à2010 ✓ Lesdeuxgarantiesdel’accédant social Dulogementaucommerce:cartes rebattuessurl’indexationdesloyers D euxarticlesnousintéressentdansleprojetdeloisurlepou- voird’achat,enmatièredebauxd’habitation:l’article4sur l’indexationdesloyersetl'article5surledépôtdegarantie. L’article4 quimodifiel’indicederéférencepourl’indexationdes loyersafaitl’objetd’amendementsrelatifsauchampd’application dunouveausystèmed’indexation.Ilestétendud’unepartauxloyers deshabitationsdépendantdesbauxruraux(amendementn°55 modifiantl’articleL.411-11ducoderural)etd’autrepartauxrede- vancesdelocation-accession(amendementn°142).L’articleadonné lieuàd’abondantsdébats,certainssénateursproposantunblocage temporairedesloyers,maisquiontétérejetées.D’autresmesures ontétédébattues,maisnonadoptés,parexemplesurlesurloyer. ChristineBoutinaindiquéàceproposqu’undécretétaitàl’étudeau Conseild’Etat“pourrenforcerlesurloyeretpourassurerunmeilleur ciblagedesbénéficiairesdelogementsHLM”. L’article5 aétévotéconforme.Letexteestdoncdéfinitif.Ilréduità unmoislemontantmaximumdudépôtdegarantieetilautorisele versementémanantsoitdulocatairelui-même,soitd’untiers.Chris- tineBoutinalorsdesdébatsconfirméqu’elletravaillaitàlamiseen placed’unegarantieuniverselledesrisqueslocatifs,maisquele débatsursoncaractèreobligatoireoufacultatifn’étaitpastranché. CesdeuxmesuresétaientpréconiséesparJacquesAttali(voirnotre tableaurécapitulatifdesespropositionspage4).Maisilproposait d’adopterensimultanédesmesuresenfaveurdubailleurvisant notammentàaccélérerlesprocéduresd’exécutiondesjugements d’expulsion.PourlarapiditédemiseenœuvredespropositionsAtta- li,leGouvernementestaurendez-vous,pourl’équilibre,ill’arompu ainsiquel’afaitobserverlesénateurAndréLardeuxenrechignantà retirersonamendementquivisaitàconserverle2 e moisdedépôtde garantiemaisenétalantsonpaiementsur10mois.ChristineBoutin s’est“engagéesolennellement”devantlessénateursle24janvierà présenter“prochainementuntextelégislatifquiseraplusdirecte- mentconsacréauxpropriétaires”.Letextedeloisurlepouvoir d’achatétantfrappéd’urgence,ildoitdésormaisêtreexaminéparla commissionmixteparitaire.Àsuivre. Enmatièrede bauxcommerciaux ,lahaussedel’ICCestenpasse demodifierladonne.Ainsiquel’analysedefaçontrèsclairel’avocat MaximeSimonnet(lireenpage5)l’envoléedel’ICCpeutprovoquer undéplafonnementsurprisedesbauxcommerciaux.Ledépassement duseuilde25%dehaussedesloyerspeutainsiconduireaudépla- fonnementetrebattrelescartesdesrapportslocatifsdanslesbaux commerciaux.Leplafonnementestainsiremisencausedefaçon inattendue.Celapeutbiensûrfavoriserlepreneursileloyerestsur- évalué,maisaussilebailleur,sileloyerrestesous-évalué… BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 301 2 9JANVIER 2008 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier INTERVIEW p.5 ✓ Maxime Simonnet (avocat, Salans): «la forte hausse de l’ICC peut créer un déplafonnement sur- prise». ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 221 C ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 29janvier 2008 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Bail d’habitation ■ Intrusion de squatters en pério- de de préavis (Cass. Civ., 3 e , 9janvier 2008, n°6, FS-P +B, cassation) Par courrier du 10mai 2003, M.B. avait donné congé de l’appartement qu’il louait, déclarant quitter les lieux pour le 1 er juillet, donc avant expiration du pré- avis le 19août suivant. M.B. avait payé les loyers jusqu’à la fin du préavis, et effectivement quitté le logement à la date dite. Peu après son départ, des squatters s’étaient installés dans les lieux. La bailleresse avait alors assigné son loca- taire en paiement de loyers supplémen- taires, demande accueillie en appel. M.B. a formé pourvoi devant la Cour de Cassa- tion. « Vu l’article 7 b) et c) de la loi du 6juillet 1989, ensemble l’article 15-1 de la même loi; [...] Attendu que pour accueillir [la deman- de], l’arrêt retient [...] que M.B. [...] a gardé la jouissance exclusive de l’appartement jusqu’au 19août 2003 et n’a pas satisfait à son obligation d’occuper le logement jusqu’à son terme et de le rendre libre de tous occupants de sorte qu’il est tenu au paiement des loyers qui lui sont réclamés; Qu’en statuant ainsi, alors que la libéra- tion des lieux loués au cours du délai de préavis n’est pas en soi constituti- ve d’un manquement à l’obligation de jouissance paisible , la cour d’appel, qui n’a pas recherché, comme il le lui était demandé, si l’intrusion des squatters dans le logement de M.B. ne constituait pas un cas de force majeure ayant fait obstacle à sa restitution libre de toute occupation, n’a pas donné de base légale à sa décision ». Observations de Jurishebdo : Aux termes de l’article 15-I alinéa3 de loi n°89-462 du 6juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire qui donne congé est redevable du loyer et des charges correspondant à toute la durée du préavis, à moins que le logement ne soit reloué en accord avec le bailleur. En l’espèce, le locataire ne contestait pas devoir les trois mois de loyers, mais le bailleur lui réclamait des loyers supplé- mentaires en raison de l’intrusion de squatters, estimant qu’il avait commis une faute en quittant prématurément les lieux. Aucune restitution légale, avec remise des clefs et états des lieux, n’avait eu lieu, le locataire avait donc conservé la jouissance légale des locaux. La Cour de cassation censure néanmoins le raisonne- ment des juges d’appel: le fait de quitter les lieux n’est pas en soi un manquement à la jouissance paisible. On peut supposer qu’il en irait autrement en cas de négli- gence lors de ce départ prématuré (perte des clefs, dégâts des eaux…). La question de l’intrusion de squatters devait donc être considérée indépendamment du fait qu’elle était intervenue en période de préavis. Or, selon la Cour, l’événement relevait de la force majeure, exonératoire de responsabilité pour le locataire. Bail commercial ■ Suspension de la clause résolu- toire en cas de liquidation judi- ciaire du preneur (Cass. Civ., 3 e , 9janvier 2008, n°5, FS-P +B, cassation) Le 5novembre 2002, la SCI R.avait fait délivrer un commandement de payer visant une clause résolutoire à M m e T., titulaire d’un bail commercial. Par juge- ment du 26mars 2004, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal avait dit la clause acquise à compter du 6novembre 2002. Le 7juillet 2004, et alors que l’affaire était en cours d’appel, la SCI délivrait à M me T. un commande- ment de quitter les lieux, laquelle était mise en liquidation judiciaire le 9juin 2005. En appel les juges confirmaient l’acquisition de la clause. M me T et son liquidateur judiciaire se pourvoient en cassation. La Cour accueille leur demande au visa des articles L 145-41 et L.641-3 du code de commerce: « Attendu que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu ’un mois après commandement demeuré infruc- tueux ; que les juges saisis d’une deman- de présentée dans les formes et condi- tions prévues aux articles1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la résiliation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justi- ce ayant acquis l’autorité de la force jugée ; [...] Attendu que pour confirmer le juge- ment, l’arrêt retient que le liquidateur judiciaire ne conteste ni les causes ni la régularité du commandement de payer et que c’est à bon droit que les premiers juges ont constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail; Qu’en statuant ainsi, alors qu’à la date du jugement de liquidation judiciaire de MmeT., l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers et de charges antérieur n’avait encore été constatée par aucune décision de justice passée en force de chose jugée de sorte que les effets du commandement de payer se trou- vaient suspendus par les effets du jugement ouvrant la liquidation judi- ciaire , la cour d’appel a violé les textes susvisés ». Observations de Jurishebdo : Les baux commerciaux contiennent très souvent une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit si le locatai- re manque à ses obligations, au premier rang desquelles le paiement des loyers. Cette automaticité est cependant modé- rée par la nécessité de suivre une procé- dure visant à voir constater la clause « acquise ». Le bailleur doit en premier lieu faire délivrer à son locataire un com- mandement de payer (art. L.145-41 du code de commerce) visant cette clause. Le locataire bénéficie alors d’un mois (pour les baux commerciaux) afin de régulariser sa situation ou de saisir le juge d’une demande de délai (articles1244-1 et 1244-2 du code civil). À défaut de régula- risation, le bailleur fait constater la défaillance devant le TGI et ce n’est qu’une fois en possession d’un titre exé- cutoire (ordonnance de référé, jugement assorti de l’exécution provisoire, juge- ment d’un tribunal non frappé d’appel), signifié au locataire, qu’il peut lui délivrer un commandement de quitter les lieux. En l’espèce, le bailleur ne bénéficiait pas d’une décision passée en force de chose jugée et ne pouvait délivrer un tel com- mandement. En effet, la décision rendue en sa faveur par le tribunal était certes assortie de l’exécution provisoire, mais elle avait été frappée d’appel. La clause résolutoire n’étant pas acquise au jour de la mise en liquidation judiciaire du pre- 29janvier 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ neur, le jugement de liquidation a eu pour effet de suspendre les effets du commandement de payer. Ventes par lots ■ Champ d’application de la réglementation (Cass. Civ., 3 e , 9janvier 2008, n°2, FS-P +B, rejet) La société L.avait fait signifier des congés pour vendre à plus de 10 locataires d’un même immeuble, au visa de l’article 15 de la loi du 6juillet 1989. Les locataires avaient assigné la bailleresse en nullité des congés, estimant qu’elle n’avait pas respecté les obligations d’information de l’accord collectif du 9juin 1998. En appel, la cour avait accueilli cette demande. La société a formé pourvoi, alléguant que l’accord collectif en question ne trouvait pas à s’appliquer, l’immeuble ayant été placé dès sa construction sous le régime de la copropriété. La Cour de cassation ne retient pas cet argument: « Mais attendu qu’ayant exactement retenu que l’accord collectif du 9juin 1998 et le décret du 22juillet 1999 n’ont pas vocation à s’appliquer uni- quement dans le cas d’un immeuble appartenant à un même propriétaire et qui fait l’objet d’une première division en lots de copropriété , et que cet accord renvoie pour l’offre de vente aux modalités de forme de l’article 10 de la loi du 31décembre 1975 mais pas à son champ d’application, et relevé que la société L.n’avait pas respecté les dispositions de l’accord du 9juin 1998, la cour d’appel, appliquant les dispositions combinées de l’article 15 II de la loi du 6juillet 1989 et de l’accord collectif, en a déduit à bon droit [...] que les congés étaient nuls et de nul effet». Observations de Jurishebdo : L’accord col- lectif du 9juin 1998 contient des disposi- tions protectrices des locataires dans le cadre des opérations dites de « ventes à la découpe » lorsque plus de dix logements sont mis en vente par des bailleurs dans un ensemble immobilier d'habitation dont ils sont propriétaires. Il a été rendu obliga- toire par décret du 22juillet 1999 et éten- du à tous les bailleurs personnes morales avec la Loi SRU du 13décembre 2000. En outre, depuis la loi du 13juin 2006, la nul- lité du congé est encourue en cas de non- respect de ces obligations protectrices (art.15-II de la loi du 6juillet 1989, 8ème alinéa). Nullité que cherchait en l’espèce à éviter la bailleresse, alléguant que l’immeuble n’était pas concerné par ces dispositions, le champ d’application de l’accord de 1998 étant identique selon elle à celui de la loi du 31décembre 1975, qui vise dans son article10 la vente « consécu- tive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots ». Mais l’argument confondait simple renvoi et champ d’application: la Cour rappelle que ce n’est pas parce que l’accord de 1998 renvoie à l’article 10 de la loi de 1975 qu’il en adopte le champ d’application. À noter que l’accord du 16mars 2005, rendu obligatoire à tous les logements des secteurs II et III par le décret n°2006-1366 du 11novembre 2006, est venu renforcer la protection et l’information des locataires pour ces opé- rations. Extension du réseau public d’assainissement ■ Autorisation d’urbanisme contre fonds de concours pour la commune… (Conseil d’Etat, 7ème et 2ème sous-sections réunies, 10octobre 2007, n°268205) En 1990, la société D.avait acquis un ter- rain pour y édifier un projet immobilier. Le règlement du POS de la commune pré- voyait pour la zone une règle de limita- tion du nombre de lots constructibles, à laquelle il ne pouvait être dérogé que pour les constructions desservies par le réseau public d’assainissement. Deux mois avant l’achat, la commune et la société avaient conclu une convention par laquel- le la commune s’engageait à réaliser les travaux d’extension du réseau jusqu’à l’entrée de la parcelle acquise, et à accor- der les autorisations d’urbanisme requises, la société s’engageant pour sa part à ver- ser au budget municipal un « fonds de concours » pour un montant de 228673,53 € . La société avait obtenu les autorisations, puis elle avait réclamé le remboursement des sommes. Sa demande ayant été accueillie par le tribunal admi- nistratif, la commune se pourvoit en cassa- tion devant le Conseil d’Etat: « Considérant que les dispositions […] de l’article L.332-6 du code de l’urbanisme fixent de façon limitative les contribu- tions qui peuvent être mises à la charge des constructeurs à l’occasion de la déli- vrance d’une autorisation de construire; qu’eu égard au caractère d’ordre public des dispositions de l’article L.332-6 CU, toute stipulation contractuelle qui y dérogerait serait entachée de nullité; Considérant que si la convention signée […] entre la société D.et la commune de Biot prévoyait une contribution en contre- partie du raccordement du terrain à lotir au réseau public d’assainissement, cette contribution ne correspond [à aucun des cas fixés] par l’article L.332-6 CU […]; Que, dès lors, la cour d’appel n’a pas inexactement qualifié la contribution pré- vue [...] en la regardant, eu égard au lien existant entre l’extension du réseau d’assainissement et l’octroi à la socié- té des autorisations de lotir et de construire […], comme interdite par les dispositions de l’article L.332-6 CU; » La requête de la commune est rejetée. Observations de Jurishebdo : Les autori- sations d’urbanisme ne peuvent faire l’objet d’une négociation financière. Le problème, dans cette affaire, était qu’une extension du réseau d’assainissement était aussi en jeu, au titre de laquelle une contribution pouvait en effet être réclamée par la commune. Mais si les propriétaires peuvent conclure une convention par laquelle ils s’engagent à verser par anticipation la participation éventuellement due, celle-ci n’est qu’une prescription du permis de construire ou de lotir, et non pas la garantie de son obtention. Ce que la Cour condamne, ce n’est donc pas tant l’existence d’une convention régissant cette participation, mais le fait qu’elle semblait viser à assurer l’obtention des autorisations d’urbanisme. Ce type de convention doit fixer le délai des travaux, et à défaut, les sommes sont rembour- sées. Quant à la participation, il s’agit, depuis la loi SRU, de la taxe pour «parti- cipation pour voies nouvelles et réseaux» qui peut être instaurée sur délibération de la commune pour la création ou le réaménagement des réseaux d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de gaz (articles L.332-11-1 et 332-11-2 du code de l’urbanisme). ● HL. Pages réalisées par Hélène Lécot 29janvier 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Parmi les 316 propositions Les 316 propositions du rapport Attali étant désormais publiques, nous vous en proposons dans le tableau ci-dessous une sélection des mesures concernant l’immobilier. Le texte complet du rapport est en ligne sur le site de la commission pour la libération de la croissance (liberationdelacroissance.fr). On voit que de nombreux secteurs sont invités à se réformer. Non seulement les professions du droit, notaires, avocats au Conseil d ‘Etat et à la Cour de cassation par exemple, mais aussi les agents immobiliers ou les organismes HLM. Au-delà des cri- tiques d’un petit cercle parisien, fustigeant par exemple le conservatisme d’un Jean-Pierre Raffarin, Jacques Attail s’est dit satisfait de l’accueil reçu par son rapport (Europe 1 le 24janvier). N ° P ropositions 91 Construire d’ici 2012 dix Ecopolis , villes ou quartiers d’au moins 50000 habitants intégrant technologies vertes et technologies de communication. 92 Orienter la fiscalité vers la protection de l’environnement. 160 Prévoir dans la loi que les surfaces collectives de rez-de-chaus- sée ne soient pas prises en compte dans le calcul du coefficient d’occupation des sols et inciter les promoteurs à y aménager des espaces de vie, de rencontre et d’accès au numérique. 164 Autoriser l’Etat à se réapproprier le foncier disponible dans les communes ne respectant pas les exigences de la construction de logements sociaux prévus par la loi SRU. 165 Accroître la hauteur autorisée des immeubles , tout en s’efforçant de préserver des espaces non construits, en particulier des espaces verts. 166 Permettre aux promoteurs de réaliser directement les aménage- ments publics et les aménagements collectifs auxquels ils contri- buent financièment. 167 Donner aux préfets le pouvoir de relever d’autorité le COS s’il est manifestement «malthusien». 168 Permettre une différenciation du COS selon le type de locaux: loge- ments, bureaux, commerces, etc. 169 Assouplir les règles de changement d’affectation des locaux, de façon à faciliter la transformation de bureaux et commerces en loge- ments. 170 Regrouper à l’échelon intercommunal les compétences locales en matière d’urbanisme et d’habitat, notamment en vue de la constitu- tion de réserves foncières. 171 Élargir les operations de construction a des opérateurs de statut prive ́ , dans le cadre d’un appel a ` la concurrence et sur la base d’un cahier des charges pre ́ de ́ fini. 172 Promouvoir les Partenariats public-privé (PPP) au moyen de conven- tionnements permettant à terme le retour des logements construits dans le parc libre. 173 Logement social : simplifier et clarifier les mécanismes d’aide et de financement, tant pour la construction que pour l’entretien. 174 Distinguer complètement le système de financement de l’aide a la construction de celui des aides aux locataires , afin de permettre une analyse objective des coûts des projets et des besoins des popu- lations concernées. 175 Créer sur Internet une Bourse du logement social. 176 Supprimer totalement les droits de mutation a ` titre onéreux liés a ` l’achat ou la vente d’un bien immobilier jusqu’à une valeur de 500000 € . Au-delà, les droits deviendrait progressifs. 177 Réduire les frais d’agence en introduisant davantage de concur- rence et en adaptant la réglementation correspondante. 179 Raccourcir les délais légaux encadrant le régime des expulsions . 180 Limiter les pouvoirs d’appréciation discrétionnaire du juge en matiè- re de délais de grâce et de paiement aux cas les plus précaires. 181 Encadrer plus strictement le pouvoir d’appréciation discrétionnaire du préfet, notamment par une compétence lie ́ e dans la décision d’accorder le concours de la force publique. 182 Réduire le dépôt de garantie à un mois de loyer, raccourcir son de ́ lai de restitution a ` huit jours et en confier la garde a ` une partie tierce au contrat de bail. N° Propositions 183 Assouplir les conditions de re ́ solution extrajudiciaire des contentieux a ` t ravers des modes de règlement à l’amiable, de fac ¸ on à ne pas pénaliser les locataires de bonne foi. 184 Vendre une partie du parc d’HLM a ` ses occupants. 185 Permettre aux locataires de capitaliser 25% des loyers versés pen- dant 10 ans au moment de l’achat de leur logement HLM. 186 Permettre à tous les retraités proches du minimum vieillesse de jouir de l’usufruit d’un logement social adapte ́ a ` leur besoin. 192 Permettre aux élus de mieux utiliser les Schémas de cohérence terri- toriale (SCOT) et les Plans locaux d’urbanisme (PLU). 193 Intégrer dans les plans locaux d’urbanisme des obligations de diver- sité commerciale en faveur des c ommerces de détail ou de proxi- mité. 195 Permettre aux communes et agglomérations d’ope ́ rer un « remem- brement commercial », de manière à favoriser le regroupement géographique des commerces de détail dans les centres-villes ou cer- tains quartiers périphériques. 196 Augmenter et déconcentrer les aides allouées au commerce de proximité. 205 Mettre fin aux lois Royer-Raffarin et supprimer les procédures d’autorisation actuelles gérés par les commissions départementales d’équipement commercial (CDEC). 208 Supprimer toute réglementation restreignant le nombre et la locali- sation de nouveaux hôtels, cafés, restaurants, cinémas et stations- service. Remplacer la réglementation actuelle par une réglementa- tion concernant seulement l’urbanisme et l’architecture par le PLU et le Schéma de cohérence territoriale (SCOT). 213 Supprimer totalement les avoués près les cours d’appel (444 avoués regroupés en 235 offices). 214 Supprimer le numerus clausus pour les mandataires des procédures collectives. 215 Supprimer le numerus clausus pour les avocats au Conseil d’Etat et a ` la Cour de cassation. 216 Ouvrir largement l’accès aux professions juridiques délégataires d’une mission de service public. 217 Adapter les conditions d’exercice pour les avocats, les experts-comp- tables et les commissaires aux comptes. 231 Faire évaluer ex ante et ex post tout projet de loi et de règlement, ainsi que les principaux textes communautaires. 232 Créer, sur le modèle du «Committee for better regulation» britan- nique, un Comité pour une meilleure gouvernance chargé de faire chaque trimestre des propositions publiques sur les simplifications administratives et législatives opportunes. 233 Charger ce Comité de procéder au réexamen de toutes les lois antérieures à 1970, au vu des difficultés constatées par les ménages et les entreprises. 234 Informer chaque mois le Parlement de la mise en œuvre des textes vote ́ s. 236 Publier immédiatement les décrets , dont le projet aura été sou- mis à la consultation, en même temps que le projet de loi. 245 Accélérer la dématérialisation des procédures. 260 Faire disparaître en dix ans l’échelon départemental . 286 Inciter a ` la fusion d’organismes d’HLM. R R A A P P P P O O R R T T A A T T T T A A L L I I ▲ 29janvier 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I I N N T T E E R R V V I I E E W W Jurishebdo Immobilier: comment réagissent les bailleurs et les locataires à la hausse de l’ICC? Maxime Simonnet: «L’indice du coût de la construction, qui se distinguait par ses varia- tions modestes, connaît depuis 2001 une augmentation forte. Ainsi, entre le 1er tri- mestre 2001 et le 2e trimestre 2007, l’ICC a varié de 27,55%. Cette forte hausse a d’abord alerté les loca- taires de baux commerciaux, inquiets de voir leur loyer augmenter dans de telles propor- tions. Une négociation a été initiée sous l’égide du Conseil national des centres com- merciaux (CNCC) et a abouti à la création au début de cette année d’un nouvel indice, destiné à modérer les augmentations de loyer». JHI: la loi prévoit un mécanisme de révision. Qu’en est-il? M.S.: «Sauf à justifier d'une modification notable des principaux éléments définissant la valeur locative (caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commerciali- té), la révision du loyer, qui doit être deman- dée à échéance triennale, ne peut, selon l’article L 145-38, excéder la variation de l’ICC. Le système de droit commun prévu par le statut des baux commerciaux contraint ainsi le bailleur à notifier à son locataire, par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, à l'échéance triennale du bail une demande de révision, laquelle ne peut, en principe, excéder la variation de l’ICC. Ce système, particulièrement rigide, a abouti à ce que se généralise une pratique du mar- ché consistant à introduire dans les baux des clauses d'indexation ou "d'échelle mobile" prévoyant la révision annuelle et automa- tique du loyer en fonction de la variation de l’ICC. Ces clauses permettent d’éviter le for- malisme de la révision et de lui donner une périodicité plus réduite que l’échéance trien- nale. Depuis de nombreuses années, la plupart des baux contiennent ainsi ce type de clause qui permet au bailleur de réviser le loyer le plus souvent à la hausse seulement, et à des intervalles réguliers, sans formalités particu- lières». JHI: on en reste jusqu’à présent à l’application de l’indexation contractuelle. M.S.: « oui, mais ce que les acteurs du mar- ché immobilier locatif ignorent le plus sou- vent, c’est que le contexte de forte hausse Maxime Simonnet (avocat, Salans) : «La forte hausse de l’ICC peut créer un déplafonnement surprise» Maxime Simonnet explique que la hausse de l’indice du coût de la construction peut redon- ner de l’actualité à l’article L 145-39 du code de commerce qui autorise un déplafonnement des loyers commerciaux. de l’ICC depuis 8 ans et de recours généralisé aux clauses d'indexation du loyer a créé une situation dans laquelle la grande majorité des baux commerciaux antérieurs à 2002 peuvent faire l’objet d’une demande de fixation à effet immédiat de leur loyer à la valeur locative des locaux concernés – c'est- à-dire à un véritable « déplafonnement sur- prise ». Pour les bailleurs – comme pour les loca- taires - il ne serait ainsi ni nécessaire d’attendre l’échéance du bail, ni même de justifier d’un motif de déplafonnement pour prétendre immédiatement à la fixation de leur loyer à un montant conforme au mar- ché locatif actuel des locaux commerciaux ». JHI: comment ce déplafonnement « sur- prise » peut-il intervenir? M.S. : «L'article L. 145-39 prévoit que dans l'hypothèse où le bail est assorti d'une clause d'indexation dite d'échelle mobile, la révi- sion peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au montant du loyer initial du bail. Nous nous trouvons par conséquent dans une situation où la plupart des baux consen- tis avant 2002, parce que le montant de leur 287 Mettre en place un cahier des charges dont le respect par les orga- nismes d’HLM conditionnera l’agrément et donc le financement (respect de critères de gestion fixe ́ s par l’Etat). 288 Soumettre les bailleurs sociaux a ` des objectifs de construction et de gestion clairement de ́ finis assortis de sanctions effectives. 289 Imposer que les organismes d’HLM soient au moins de niveau intercommunal et fusionner tous les offices communaux ou infra- communaux. 290 Dissoudre les organismes qui gèrent moins de 1500 logements et ont construit moins de 500 logements au cours des 10 dernières années comme le prévoit l’article L 423 du CCH, jamais applique ́ . 291 Retirer tout privilège fiscal, ainsi que les facilite ́ s de finance- ment pre ́ vues par la Caisse des de ́ pôts et consignations a ` tout organisme d’HLM ne respectant pas ses obligations de service public clairement de ́ finies; il sera alors considéré comme un orga- nisme constructeur de droit commun. 292 Déconventionner et supprimer le financement spécifique a ` tous les organismes d’HLM qui n’auront pas re ́ nove ́ , construit ou vendu au moins 5% de leur parc chaque année. 293 Clarifier le mode de détermination des charges locatives en introduisant une plus grande transparence dans leur calcul et en mettant à disposition des locataires les coûts de gestion des offices, avec certification externe obligatoire des comptes des bailleurs. 294 Permettre aux sociétés d’HLM de rééaluer leurs bilans par la cession de logements ou le de ́ conventionnement, en s’engageant sur des constructions a ` venir. 295 Promouvoir l’implication d’ opérateurs privés tant dans la construction que dans la gestion de logements socialement mixtes. 296 Rebudgétiser le 1% logement, regrouper les organismes collec- teurs en cinq organismes et en faire des organismes constructeurs. 298 Regrouper les tribunaux de commerce aujourd’hui au nombre de 191 et introduire des magistrats professionnels auprès ` s des juges be ́ ne ́ voles. 302 Restructurer l’ensemble des niches de l’impôt sur le revenu, (actuellement au nombre de 60 et qui avantagent les plus riches), pour limiter leur coût total à 10% de l’impôt sur le revenu et ne retenir que celles qui sont favorables à la croissance et celles qui favorisent le développement de l’activité associative et caritative. ▲ ▲ 29janvier 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • loyer a varié de plus du quart depuis leur conclusion du fait de la variation de l’ICC, peuvent faire dès aujourd'hui l'objet d’une demande en fixation du loyer à leur valeur locative, ce qui constitue en pratique un déplafonnement du loyer en cours de bail. Prenons l’exemple du locataire d’un bail commercial conclu en juin2001, moyennant un loyer annuel initial de 10000 € , soumis à une clause d’indexation en fonction de la variation de l’ICC: il serait redevable au 1 er janvier 2008 d’un loyer de 12826 € HT, soit une augmentation d’environ 28%! S’il considère ce prix comme excessif au regard du marché locatif actuel, ce locataire pourrait solliciter dès aujourd’hui et à effet immédiat la fixation de son loyer à sa valeur locative. De la même manière, les propriétaires de locaux commerciaux désireux d’optimiser le rendement locatif de baux consentis ou renouvelés au début de la décennie dans des conditions financières peu conformes au marché pourraient saisir cette opportunité pour en réévaluer le prix sans devoir attendre l’échéance du bail ni même justifier d’un motif de déplafonnement». JHI: quelles sont les conditions de cette demande? M.S.: «Si traditionnellement, une part importante des tribunaux considérait que la demande en révision ne pouvait être for- mée que par le locataire, dans la mesure où cette procédure était comprise comme un rempart à une trop forte augmentation du loyer en fonction de la variation indiciaire, il est admis depuis un arrêt de la Cour de cas- sation du 6janvier 1993 que les demandes de révision peuvent être formées tant par le preneur que par le bailleur. Les deux parties au bail peuvent donc for- mer une action en révision fondée sur la hausse du loyer de plus du quart par rap- port à son montant initial, sans être tenues à aucune condition de délai et en particulier sans qu’il ne soit nécessaire d'attendre la fin de la période prévue par la clause d'échelle mobile. Les conditions de forme de la révision sont celles de l'ancien article26 du décret du 30septembre 1953, c'est-à-dire une deman- de formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de récep- tion – précisant le montant du loyer deman- dé ou offert -, préalablement à l'envoi d'un mémoire. La révision entraîne la fixation d’un nouveau loyer égal à la valeur locative qui prend effet au jour de la demande, sans restriction quant à l’application de la valeur locative, et en particulier sans prix plafond ni prix plan- cher. À défaut d'accord, la demande est portée devant le Président du tribunal de grande instance suivant la procédure sur mémoire prévue aux articles29-1 et suivants du décret du 30septembre 1953. Cette procé- dure implique dans la très grande majorité des cas la désignation d'un expert Judiciaire qui a pour mission d'établir un rapport sur la valeur locative des locaux concernés. Il s’agit en outre d’un processus irréversible, les parties ne disposant pas, comme dans le cadre de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé, d’un droit d’option leur permettant de mettre fin au bail, si le nou- veau loyer leur apparaît excessif ou au contraire dérisoire». JHI: que conseillez-vous aux parties? M.S.: «Il paraîtrait opportun, pour les par- ties – bailleurs comme locataires - à un bail antérieur à 2002 comportant une telle clau- se d’échelle mobile, de faire réaliser une esti- mation de la valeur locative des biens loués, s’ils pensent que leur loyer est déconnecté de la réalité du marché actuel, afin de mesu- rer l’opportunité - ou le risque - d’une telle procédure de révision. Aussi, et paradoxalement, les bailleurs de locaux sur-évalués pourraient être amenés à vérifier avant d'appliquer la révision indiciai- re que celle-ci n'est pas de nature à entraî- ner une augmentation de plus de 25% du loyer depuis la prise d'effet du bail, et éviter ainsi de donner à leur locataire le moyen de faire réviser le loyer à sa valeur locative… JHI: comment analysez-vous l’accord conclu sous l’égide du CNCC sur la création d’un nouvel indice? M.S.: «La Fédération des Sociétés Immobi- lières et Foncières et l’Union Nationale de la Propriété Immobilière, qui représentent à elles deux environ 90% des propriétaires de locaux commerciaux, ont en effet signé avec le représentant de 29 associations de la dis- tribution un accord à effet à compter du 15janvier 2008, afin que les baux commer- ciaux de leurs adhérents fassent désormais référence à un nouvel indice pour le calcul de l’augmentation du loyer. Les signataires de cet accord invitent également les parties à un bail en cours de conclure un avenant prévoyant la substitution de ce nouvel indice I I N N T T E E R R V V I I E E W W E E N N B B R R E E F F ▲ à l’ICC. L’application de ce nouvel indice sup- posera donc une démarche volontaire – et donc un accord - des parties qui devront le mentionner dans le bail ou dans l’avenant à un bail en cours comme indice de référence. Ce nouvel indice, composé à 50% de l’indice des prix à la consommation (IPC), à 25% de l’ICC et à 25% de l’Indice du Chiffre d’Affaires de Vente du commerce de détail (ICAV), a été conçu pour modérer les augmentations de loyers, compte tenu de la forte hausse de l’ICC au cours des 7 der- nières années. Or, en créant un outil permettant d’adoucir les révisions futures de loyer, il n’est pas improbable que les signataires de l’accord aient voulu dans le même temps éviter que les conditions de mise en œuvre de l’article L.145-39, facteur d’imprévision pour les par- ties à un bail, soient à nouveau réunies dans le futur » ● ✓ Urbanisme commercial Luc Chatel a déclaré (les Echos, 21jan- vier) que le “paquet législatif de moder- nisation de l’économie” prévu pour le mois d’avril, comporterait un volet urba- nisme commercial. ✓ Notaires : 17 offices de notaires sont créés par arrêté du 10janvier 2008 et notamment 2 à Marseille, un à Toulon, et un à Toulouse. (J.O. du 18janvier, p.955). ✓ Archéologie préventive : de nouveaux services sont agréés comme opérateurs d’archéologie préventive. Exemples: missions du conseil général de l’Eure ou service du Pas-de-Calais (arrêtés du 9octobre 2007, J.O. du 18janvier, p.972 et du 19janvier p.1021). ✓ Droits de mutation : un décret du 17janvier 2008 fixe les modalités de l'engagement de conservation que doi- vent prendre les héritiers ou donataires des parts de sociétés pour bénéficier de l'exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit pour des ces- sions d’entreprises (décret n°2008-57 du 17janvier 2008 pris pour l'application des articles787 B et 787 C du CGI). ✓ France Terre a obtenu la certification NF Logement de Cerqual , pour tous ses programmes tant en Ile-de-France qu’en province. Son président, Guy Portmann y voit une étape vers la certification HQE. 29janvier 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F A A C C T T E E U U R R S S Au fil du J.O. ■ L’aide à la cuve fixée à 15euros Les ménages non imposables à l'impôt sur le revenu peuvent demander, pour leur résidence principale et dans la limite d'une d emande par logement, une aide excep- tionnelle de 150euros si leur chauffage est le fioul domestique. L'aide concerne tant les occupants de logements individuels que les logements collectifs. Dans ce dernier cas, le gestionnaire de l'immeuble doit fournir une attestation du mode de chauf- fage au fioul. L'aide concerne la période allant du 10novembre 2007 au 31janvier 2008. (Décret n°2008-49 du 15janvier 2008 instituant une aide exceptionnelle en faveur des ménages non imposables à l'impôt sur le revenu qui utili- sent le fioul domestique comme mode de chauf- fage dans leur habitation principale, J.O. du 17janvier 2008, p.872). ■ Tarif de gaz et d’électricité: retour au tarif réglementé jusqu’à 2010 La loi du 21janvier 2008 modifie une nou- velle fois la loi du 13juillet 2005. - Pour l'électricité , la loi apporte trois règles nouvelles temporaires: le consommateur ne peut s'en prévaloir que jusqu'au 1 er juillet 2010: Le consommateur final peut demander l'application du tarif réglementé s'il n'a pas lui-même souscrit une offre de marché . Le retour au tarif réglementé devient donc possible même si le précédent avait opté pour un tarif libre. Si le consommateur a choisi un tarif libre depuis plus de 6 mois ; il peut également revenir au tarif réglementé. Le petit professionnel (moins de 36 kilo- voltampères) peut demander le tarif régle- menté, s''il n'a pas lui-même demandé l'application d'un tarif libre pour ce site. - Pour le gaz , il n'est prévu qu'une seule règle, également applicable jusqu'au 1 er juillet 2010: Un consommateur final domestique de gaz peut revenir au tarif réglementé du gaz pour la consommation d'un site, s'il n'a pas fait lui-même demandé un tarif libre pour ce site. Il n'y a donc pas de règle analogue pour les petits professionnels et pas de règle de retour possible après 6 mois de pratique du tarif libre. (Loi n°2008-86 du 21 janvier 2008 relative aux tarifs réglementés d'électricité et de gaz natu- rel, J.O. du 22janvier, p.1122). La Fédération des promoteurs construc- teurs a signé ce 23janvier une convention avec l’UESL pour la mise en place du Pass- Foncier . L’objectif, souligne Bertrand Gou- jon pour l’UESL, est de favoriser l’accession sociale à la propriété. Pendant une premiè- re période, l’accédant rembourse le prêt pour le bâti; pendant la seconde période, il paie le foncier. Si l’accédant relève du 1% logement, il peut prétendre à un prêt au taux de 1,5%. Dans le cas contraire, le taux est plus élevé, capé à un montant de 2 à 4,5%. Pour avoir droit à ce montage, il faut res- pecter 3 conditions : - être primo-accédant au sens du PTZ, - respecter un plafond de ressource du PSLA, - l’opération est complétée par une aide d’une collectivité territoriale (montant de 3000 à 5000 € ). L’accédant bénéficie d’une sécurisation en cas d’accident de la vie. Bertrand Goujon regrette toutefois que le Parlement n’ait pas accepté que le dispositif soit applicable aux logements collectifs, par le biais du démembrement de propriété. Mais il tra- vaille à une solution alternative, ce qui sup- pose de trouver un véhicule législatif adap- té pour que le texte soit adopté. Dans son discours de clôture, Etienne Crépon, direc- teur à la DGUHC s’est montré optimiste quant à l’issue favorable de cette demande. Présentant, avec une clarté remarquable, le budget 2008 , Catherine Aubey-Berthelot (DGUHC) souligne que c’est un bon bud- get, dans un contexte contraint. Ce budget de 36milliards d’euros comprend des cré- dits budgétaires pour 9,2milliards, 13mil- liards de dépenses fiscales et 13,8 milliards en provenance des partenaires sociaux. Les dépenses fiscales sont d’une grande variété (cf. tableau dessous). Aides fiscales Millions d’ € PTZ 500 TVA 5,5% accession sociale 150 Réductions d’impôt propriétaires bailleurs et occupants 4836 TVA travaux dans les logements 5400 Exonérations de primes PEL CEL 900 Exonération impôt sociétés HLM 370 TVA construction à bâtir 1040 Exonération impôt sur le revenu et intérêts livret A 280 Total 13036 La fédération des promoteurs signe une convention sur le Pass- Foncier avec l’UESL Catherine Aubey-Berthelot rappelle par ailleurs que la loi ENL a fait obligation au Gouvernement de présenter un rapport sur les aides au logement. Ce rapport est prêt, il devrait être remis au Parlement dans les semaines qui viennent. Une de ses conclusions est de constater qu’à peine un dispositif fiscal est mis en place, il est criti- qué et remis en cause. Dans sa présentation des nouvelles lois fis- cales, l’avocat Jean Zamour attire l’attention sur les perspectives de remise en cause des niches fiscales , contrepartie du bouclier fiscal. Cela pourrait viser en particulier le statut de loueur en meublé processionnel et les dispositifs Robien et Borloo. Il critique par ailleurs, dans la réforme des taux de plus-values relatives aux cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière, l’application de la mesure le jour de son annonce, à savoir le 27sep- tembre 2007… ■ Accessibilité: pas de remise en cause des textes Jean-François Gabilla évoque enfin la diffi- culté d’application des règles sur l’accessibilité des bâtiments . Etienne Crépon lui répond que dans ce domaine, beaucoup de retard a été pris, qu’il est temps de passer à l’action et conclut : “nous ne remettrons pas en cause l’équilibre des textes auxquels on est parvenu”. Etienne Crépon a aussi évoqué la refonte du code de l’urbanisme annoncée par le Président de la République dans son dis- cours de Nancy, précisant que l’objectif était de parvenir à une gestion équilibrée de l’espace en maîtrisant l’étalement urbain. Nominations ✓ Tribunal des conflits : Philippe Martin , président adjoint de la section du conten- tieux du Conseil d'Etat, est élu vice-prési- dent (avis publié au J.O. du 20janvier, p.1104). ✓ DDE : Alain Toullec est nommé directeur départemental de l'équipement et de l'agriculture du Lot (arr. du 24 déc. 2007, J.O. du 19, @). Le budget 2008 source: Fidi 29janvier 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T E E U U R R S S T T E E X X T T E E S S Les troisièmes états généraux de la Fédé- ration interprofessionnelle du diagnostic immobilier étaient l’occasion, ce 22jan- vier, de faire le bilan d’une profession en pleine évolution, après la mise en œuvre de la certification en 2007. Le président de la FIDI, Philippe Rabut a souligné le coût qu’a représenté la mise en place de la certification en 2007: 30millions d’euros, soit 5000à 7000 € par diagnosti- queurs. Par ailleurs, le marché s’est caractérisé par une baisse des prix unitaires, au point que le président de la Fidi évoque un marché saturé. Il invite aussi les organisations d’agents immobiliers à clarifier leur posi- tion. Côte positif, il relève que le DPE “nous place en première ligne pour la lut- te contre l’effet de serre”. Cette position est corroborée par le message adressé aux diagnostiqueurs par la secrétaire d’Etat à l’écologie, Nathalie Kosciusko-Morizet qui a affirmé que le DPE allait prendre de plus en plus d’importance. Elle a émis le souhait que ce diagnostic soit fourni dès la mise en vente du bien, rejoignant là une des demandes de la Fidi. Lors du débat consacré au thème dévelop- pement durable et diagnostic immobilier, un consensus s’est fait autour de l’idée de faire prévaloir un DPE pour l’ensemble de l’immeuble, plutôt que sur les seules par- ties privatives. La Mairie de Paris a d’ailleurs mis en place, explique son repré- sentant, François Davenne, avec le soutien de l’Ademe, un financement à 70% d’un diagnostic effectué pour l’ensemble de l’immeuble dans une copropriété. ■ Le DPE; contrainte… et outil de connaissance Le DPE continue néanmoins à susciter un certain scepticisme. Serge Muller, prési- dent de Diagamter, indique par exemple que les vendeurs le vivent comme une contrainte. Brigitte Brogat pour l’USH indique de même que son organisme n’était pas favorable au DPE notamment en raison des risques de contentieux, mais qu’il a été décidé néanmoins d’en faire un outil intéressant de connaissance du parc. Pour l’Ademe, Matthieu Wellhoff évoque les propositions d’étape du rap- port Pelletier et notamment celle qui vise à réduire à 5 ans la durée de validité du DPE ou celle proposant un PTZ pour financer les travaux visant à permettre un gain de trois classes de DPE. À ce propos toutefois, Brigitte Brogat fait observer que parfois, même en réalisant des tra- vaux importants, on ne parvient pas à changer de classe. De façon générale, les perspectives de chiffre d’affaires du secteur sont bonnes. Après un volume d’activité estimé à 374millions d’euros en 2007, la FIDI table sur chiffre de 428 millions pour 2008, indique son délégué général Bruno Dumont-Saint Priest. ■ 6000 certifiés Fin 2007 on comptait 6000 diagnosti- queurs certifiés, ayant obtenu 22 000 cer- tificats, soit en moyenne 3,4 par diagnos- tiqueur. 55% d’entre eux sont titulaires de 4 ou de 5 certificats (voir tableau, selon une enquête Fidi). Jean Lavaupot indique que le groupe ERA va lancer une grande campagne sur le DPE pour en parler de façon positive et inciter les agents immobiliers à obtenir des “diago-mandats”. Jean-Jacques Ollivier précise que l’objectif de la Fidi est d’harmoniser les listes de diagnostiqueurs certifiés et de parvenir à la gestion d’une liste unique de diagnosti- queurs. À propos de la certification, Jean-Pierre Levet pour Dekra Certification de personnes indique que le Cofrac a estimé que le contrôle effectué pour l’amiante ne devait pas se limiter au contrôle avant vente mais aussi intégrer les diagnostics avant travaux et avant démolition. Le métier est en pleine évolution; Maher Kassab, président de l’entreprise de conseil Galileo considère qu’on va passer d’un Nombre de diagnostics Pourcentage de diagnosti queurs Type de diagnostics Pourcentage de diagnostiqueurs 5 25% DPE 89% 4 30% Amiante 85% 3 20% Plomb 74% 2 15% Gaz 55% 1 10% Termites 46% La certification des diagnostiqueurs Les diagnostiqueurs abordent le “diagnostic global” “diagnostiqueur technicien” à un “dia- gnostiqueur conseiller” et que le profes- sionnel va s’orienter vers une mission de valorisation du bien. Jacques Caille pour la DGUHC indique que le diagnostic électricité devrait entrer en vigueur le 1 er septembre ou le 1 er novembre prochain. Le décret, ainsi que les arrêtés, devraient être publiés fin février ou début mars. Il faudra alors que le Cofrac procède à l’accréditation des organismes de certifi- cation, puis que les diagnostiqueurs obtiennent leurs certificats. ■ Donner du sens au diagnostic global Les débats ont aussi abordé la question de l’évolution vers un diagnostic global du logement. D’autres diagnostics sont en effet envisagés pour le radon, la mérule, pour le bruit, la qualité de l’air intérieur ou la solidité du clos et couvert par exemple. Philippe Rabut fait observer qu’il faut donner du sens à ces démarches; il relève que l’intervention du diagnosti- queur sécurise le client et l’occupant du logement. Le souhait de la Fidi est d’appréhender toute la problématique de la sécurité dans le logement. Le métier étant un métier de compétence, Philippe Rabut en appelle à un effort de formation des diagnostiqueurs. ■ Les 2 garanties de l’accédant social Un décret du 16janvier 2008 fixe les modalités des garanties dont doivent bénéficier les accédants sociaux à la pro- priété qui sont prévues par l'article L 411-2 du CCH (opérations réalisées par des orga- nismes d'HLM) en cas d'acquisition d'une résidence principale. Il existe 2 garanties (art. R 443-2 nouveau): - la garantie de rachat . Elle s'applique en cas de décès, mobilité professionnelle, chô- mage, invalidité, divorce ou dissolution de PACS. Le rachat est fait à un prix d'au moins 80% du prix de vente initial éven- tuellement minoré de 1,5% par année entre la 6 e et la 15 e année et diminué de frais de réparation. - La garantie de relogement peut, dans les mêmes hypothèses, être demandée dans les 15 ans du transfert de propriété. Elle est subordonnée à condition de res- sources. Les contrats de vente doivent reproduire les articles décrivant des garanties. (Décret n°2008-55 du 16janvier 2008 relatif aux opérations d'accession à la propriété réa- lisées par les organismes d'HLM, J.O. du 18janvier, p.970).
