■ Jurisprudence récente p. 2 à 5
Troubles de voisinage
✓ Nuisances sonores générées par une activité de ski nautique
Agence immobilière
✓ Le devoir de prudence impose la remise immédiate du montant du séquestre
Droit de préemption (loi de 1975)
✓ Condition de l’action en nullité du locataire
Vices cachés
✓ insectes xylophages
Empiétement
✓ Préjudice résultant du retard à pouvoir emménager dans la maison de ses rêves
Servitudes
✓ Servitude de surplomb : acquisition par prescription
Vente
✓ Obligation de restitution d’un supplément de prix occulte
Prescription acquisitive
✓ Condition de la prescription abrégée
Taxe foncière
✓ Condition d’application de la méthode d’appréciation directe pour des bureaux
■ Acteurs p. 5
✓ L’avocat Jean-Philippe Sorba rejoint DLA Piper
✓ Accessibilité : la loi de février 2005 n’est qu’une étape
■ Réponses ministérielles p. 6
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 5, 7
✓ Instructions fiscales
✓ Au fil du J.O., nominations
■ rencontres p. 8
✓ Immobilière Frey entre en Bourse
✓ Cegereal se prépare pour la croissance.
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à5 Troublesdevoisinage ✓ Nuisancessonoresgénéréespar uneactivitédeskinautique Agenceimmobilière ✓ Ledevoirdeprudenceimposela remiseimmédiatedumontantdu séquestre Droitdepréemption(loide1975) ✓ Conditiondel’actionennullitédu locataire Vicescachés ✓ insectesxylophages Empiétement ✓ Préjudicerésultantduretardà pouvoiremménagerdanslamaison desesrêves Servitudes ✓ Servitudedesurplomb:acquisition parprescription Vente ✓ Obligationderestitutiond’unsup- plémentdeprixocculte Prescriptionacquisitive ✓ Conditiondelaprescriptionabré- gée Taxefoncière ✓ Conditiond’applicationdela méthoded’appréciationdirectepour desbureaux ■ ACTEURS p.5 ✓ L’avocatJean-PhilippeSorbarejoint DLAPiper ✓ Accessibilité:laloidefévrier2005 n’estqu’uneétape ■ REPONSESMINISTERIELLES p.6 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.5,7 ✓ Instructionsfiscales ✓ AufilduJ.O.,nominations Bontravail,Messieursles secrétairesd’Etat! L esspécialistesdel’urbanismecommercialnecroientpasàune réformeenprofondeurdesrèglesquigouvernentlesecteur.Tantun avocatcommeJean-PhilippeSorba(lirep.5),qu’unopérateurcomme AntoineFrey(présidentd’ImmobilièreFrey,quis’introduitenBourse cettesemaine,lirep.8)envisagentplutôtunemodificationdescri- tèresd’attributiondesautorisationscommercialesqu’unesuppression descontraintes.AntoineFreyestimeprobableunemiseenavantdes critèresdequalitéarchitecturaleouenvironnementale.Cette approchedevraitrejoindrelesattentesdesélus,quicherchentdes solutionspouraméliorerleursentréesdevilles.Etlechantierest vaste!C’estd’ailleursl’undesaspectsintéressantsdel’initiativedu promoteur,quiévolueversunstatutdefoncière,quedeviseràamé- liorerlaqualitéducadredelaconsommationmoderne.Immobilière Freyestpartieduconstatd’obsolescencedesparcsd’activitécommer- cialedepremièregénération.Leconsensussefaiteneffetsurla dégradationdel’imagedecessurfacescommercialeautourdesvilles deFrance.LepromoteurdeReimsadoncmisaupointleconceptde “greencenter”quimetprécisémentl’accentsurl’environnement:par- kings“noyésdanslavégétation”àl’écartdelaviecommerciale,jar- dinpaysageretaquatiqueaucœurdudispositifcommercial,présence d’airesdejeuxetderepos,associésàunediversitédecommerceet présenced’activitésdeloisirsvariés…Voiciungroupequimontreun dynamismecertainàl’instard’autrescommeacteurscommeAltarea avecparexemplesaréussitedeBercyVillage,cequiestencourageant pouruneévolutionpositivedeséquipementscommerciaux. Ajoutonsquel’ImmobilièreFreyfaitlechoixdel’entréeenBourse pouraccéderaustatutSIIC,cequidémontreunefoisdeplusl’attrait toujoursfortdecerégimefiscal.Autreexemple,lafoncièreCegereal (lirepage8)estimedésormaisquenepasdisposerdurégimeSIICest undésavantagecompétitif.CettefilialedeCGI,maintenantdélivrée d’unecontraintelégaleallemandequiluiinterdisaitjusqu’àprésent dedépasserlechiffredetroisactifs,estdésormaisenphase d’acquisition. Signalonsenfin,danslatrèsintéressanteséried’arrêtsdelacour d’appeldeParisrendusfinfévrier,unedécisionquisanctionne,pour troubledevoisinage,uneactivitédemotonautisme.Onretrouveicila préoccupationdel’environnementcettefois,enregarddelaquali- té…dusilence.Ledéveloppementpassedoncparl’exigenceenviron- nementale.Voicidoncquelquesobservationsquipourrontnourrirla réflexiondenosnouveauxsecrétairesd’Etat,tantunChristianBlanc pour“ledéveloppementdelarégioncapitale”qu’unHubertFalco, chargédel’Aménagementduterritoire.Bontravail,Messieurs! BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 307 2 5MARS 2008 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier RENCONTRES p.8 ✓ Immobilière Frey entre en Bourse ✓ Cegereal se prépare pour la croissance. ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 25mars 2008 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Troubles de voisinage ■ Nuisances sonores générées par une activité de ski nautique (CA Paris, 2e Ch. B, 28février 2008, n°04/06380) Les propriétaires de plusieurs résidences secondaires s’étaient plaints de nuisances sonores, en raison d’une activité de ski nau- tique pratiquée sur un étang proche. Avant de statuer, la cour avait ordonné une exper- tise. Au vu du rapport, elle conclut à l’interdiction de l’activité de motonautisme: « Considérant que l’avis de commission d’étude du bruit du Ministère de la santé définit le « bruit perturbateur » comme le bruit « perceptible sans exiger un effort d’attention particulier »; […] Que l’avis du collège national des experts judiciaires en acoustiques qualifie la gêne « d’excessive lorsque l’émergence globale excède 5dBA de jour à condition que le bruit incriminé constitue soit une anomalie soit une incon- gruité soit une intrusion ou encore soit étranger au site »; Qu’au cas d’espèce, l’émergence sonore résultant du bruit des activités motonau- tiques a été évaluée par l’expert entre 10 et 12dBA, niveau sonore par ailleurs constitu- tif d’une infraction, par application du code de la santé publique ; […] Considérant qu’au vu de ces éléments, l’existence d’un trouble anormal de voisi- nage causé […] par le passage répété de bateaux à moteur puissants tractant des skieurs à la fréquence de 30 à 40 pas- sages par heure dans un milieu rural est caractérisée ; Considérant que les intimées ne peuvent se prévaloir de l’antériorité des activités en cause à l’arrivée de certains riverains dès lors que ces activités produisent des troubles sonores excédant les normes admises par la loi et les règlements […]; » La cour ordonne l’arrêt de l’activité de motonautisme sous astreinte de 1000 € par jour de retard. Observations de Jurishebdo : Aux termes de l’article L.112-16 du CCH, les dommages causés aux occupants d’un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales ou commerciales n’entraînent pas droit à réparation lorsque les activités en cause préexistent à la déli- vrance du permis de construire, à l’acquisition ou à la prise à bail du bâtiment. Cette règle dite de « l’antériorité » s’explique par l’acceptation du risque que constitue la décision d’installer un local d’habitation à côté d’un endroit reconnu comme bruyant. Cette exception trouve néanmoins deux limites: le degré de nuisan- ce doit rester dans le cadre légal, et ne pas s’aggraver. Cette espèce illustre en outre que le bruit intéresse non seulement les rapports de voisinage, mais aussi les questions d’environnement, notion plus vaste dans laquelle il tend à s’intégrer: la législation européenne a notamment développé la directive 2002/49/EC pour l’évaluation et la gestion du bruit dans l’environnement et, en 2007, à la demande du Ministre de l'Écologie et du Développement Durable, le Conseil supérieur de la navigation de plai- sance et des sports nautiques (CSNPSN), a rendu un rapport dans lequel il recomman- de que les professionnels informent les utili- sateurs des bonnes pratiques. Première mesure simple: que les moteurs ne tournent que le temps strictement nécessaire. Agence immobilière ■ Le devoir de prudence impose la remise immédiate du montant du séquestre (CA Paris, 2 e ch. A, 27février 2008, n°06/19540) En septembre2003, les époux P.avaient confié à une agence immobilière un mandat exclusif de vente pour leur maison d’habitation. Un compromis de vente avait été signé avec M me D. L’acte prévoyait qu’un séquestre était prévu à hauteur de 10% du prix, mais que par exception, et d’un com- mun accord, les époux P.acceptaient qu’il n’en soit versé que la moitié au jour de signature du compromis. M me D. s’engageait à verser la somme restante en cas de non- réalisation de la vente. Cependant, celle-ci n’a pas versé le dépôt prévu et ne s’est plus manifestée. Les vendeurs ont assigné l’agence en indemnisation. Déboutés en pre- mière instance, ils ont interjeté appel. La cour accueille leur demande: « Considérant […] que [l’agence], qui était tenue d’une obligation de conseil à l’occasion des opérations réalisées par son entremise, notamment en ce qui concerne la disponibilité des fonds nécessaires à la réali- sation effective de l’opération, ne justifie de la mise en œuvre d’aucun moyen propre à assurer la solvabilité au moins apparente de M me D. à laquelle il n’a pas été demandé de préciser ses revenus ni la façon dont elle envisageait de régler le prix d’acquisition, qu’elle déclarait pouvoir financer sans recours à un prêt; Que, surtout, alors que le mandat prévoyait [que] l’acquéreur devrait […] matérialiser son engagement en effectuant un verse- ment de 10% du montant du prix total, et que le compromis stipulait que M me D. effec- tuait à l’instant le dépôt de 18250 € entre les mains de [ l’agence ], cette dernière a accepté que celle-ci signe l’acte sans lui remettre immédiatement le montant du séquestre , ce qui constitue un grave manquement à son obligation de pru- dence , ses mandants s’étant trouvés liés sans aucune garantie ni contrepartie finan- cière […] ». La cour condamne l’agence à verser aux vendeurs 8000 € à titre de dom- mages et intérêts. Observations de Jurishebdo : L’agent immo- bilier est responsable de l’intérêt financier de son mandant, tout particulièrement lorsqu’il est désigné séquestre. Il résulte d’une juris- prudence désormais constante qu’il doit veiller à ce que le chèque d’acompte soit réellement encaissé. Et ce, même si les par- ties lui interdisent de procéder à cet encais- sement avant un certain délai (CA Rouen, 1ère ch. 13juin 2001). L’obligation de pru- dence s’étend globalement à la solvabilité de l’acquéreur potentiel: l’agent doit effec- tuer toute recherche afin de s’assurer de sa capacité financière. La solution retenue en l’espèce, témoignant d’une négligence avé- rée, ne surprend donc guère. Droit de préemption (loi de 1975) ■ Condition de l’action en nullité du locataire (CA Paris, 2 e ch. A, 27février 2008, n°06/20317) En 2001, les consorts D.avaient vendu à la SCI F.(la SCI) des lots de copropriété dans un immeuble situé à Paris. Se prévalant de ce que son droit de préemption n’avait pas été respecté, le locataire d’un appartement cor- respondant à certains des lots avait obtenu devant le TGI la nullité de la vente. Relevant appel de ce jugement, les vendeurs, la SCI et les notaires ayant reçu l’acte contestent devant la cour la recevabilité et le bien fon- dé de l’action introduite par ce locataire. La cour ne va pas suivre leurs arguments: « Considérant […] que si la loi du 31décembre 1975 fait obligation au pro- 25mars 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ priétaire de notifier à chacun des locataires ou occupants de bonne foi les conditions de la vente projetée, aucune disposition n’exige que l’action en nullité ouverte en cas de méconnaissance de ces dispo- sitions soit exercée conjointement par tous les locataires ou occupants du loge- ment en cause; […] Considérant que par courrier [l’agence] a informé [le locataire] de la décision des pro- priétaires de mettre en vente l’appartement […]; Que, peu important qu’il n’ait pas don- né suite à ce courrier, la simple information ainsi donnée [au locataire] ne purgeait pas le droit de préemption institué par la loi du 31décembre 1975 […]; Que la loi, qui sanctionne la violation de ses dispositions d’une nullité d’ordre public ne subordonne pas la recevabilité de l’action en nullité à l’existence d’un grief ou à l’exercice par le locataire de son droit de préemption; […] Que les dispositions de la loi du 31décembre 1975 étant prescrites à peine de nullité, [le locataire] est bien fondé à solli- citer l’annulation de la vente en ce qu’elle portait sur les lots qu’il occupait, sans que la circonstance qu’il n’ait pas l’intention ou les moyens d’acquérir l’appartement ait été de nature à faire dégénérer sa qualité de loca- taire en occupant de mauvaise foi ou son action en justice d’abus de droit ». Observations de Jurishebdo : Cette affaire est l’occasion pour les juges d’écarter un à un nombre des arguments pouvant être opposés à l’action en nullité d’un locataire, lorsque les dispositions encadrant le droit de préemption dont il bénéficie en vertu de l’article 10 de la loi du 31décembre 1975, n’ont pas été respectées (vente d’un ou plu- sieurs locaux à usage d’habitation ou à usa- ge mixte d’habitation et professionnelle, consécutive à la division initiale ou à la sub- division de tout ou partie d’un immeuble par lots). Il se révèle en effet très difficile de contester l’action en nullité, dès lors que le locataire est de bonne foi et qu’il occupe effectivement les lieux. Il n’a ni à justifier que la vente lui fait grief, ni à démontrer que son action est motivée par le désir de se porter acquéreur, ni à agir conjointement avec d’éventuels co-titulaires du bail. Cette sévérité ressort du caractère d’ordre public des dispositions de la loi de 1975. Une limite cependant, rappelée par la Cour de cassa- tion dans un arrêt du 15novembre 2006: le non-respect du droit de préemption du loca- taire n’entraîne que la nullité de la vente et n’ouvre aucun droit de substitution au profit de celui-ci (Civ. 3 e , 15novembre 2006, n°04/15679). Les bailleurs prudents doivent donc savoir qu’ils ont peu de chance d’éviter la condamnation dès lors qu’ils ne respec- tent pas les conditions de la notification de l’article 10 (LR AR). Le silence vaut refus au bout de deux mois. Mais la simple informa- tion, comme en l’espèce, ne fait pas courir le délai, même si le locataire n’a pas réagi lors de l’annonce informelle du projet de vente. Vices cachés ■ Insectes xylophages (CA Paris, 2 e ch. A, 27février 2008, n°07/01411) Se plaignant de la présence d’insectes xylo- phages dans le pavillon qu’ils avaient acquis, les époux G.ont assigné leurs vendeurs, les consortsW., en garantie des vices cachés, et obtenu en première instance leur condam- nation. Ceux-ci ont interjeté appel de la décision: « Considérant, sur la présence de parasites, […], que le vendeur déclarait qu’à sa connaissance, l’immeuble n’était pas inclus dans une zone contaminée ou sus- ceptible d’être contaminée par les termites et qu’il n’avait pas connaissance de la pré- sente de tels insectes dans l’immeuble; Que l’expert a constaté dans la charpente et les planchers du comble du pavillon la pré- sence d’insectes xylophages […]; Que cependant, alors que M.Gilbert W.n’habitait pas le pavillon, et M.Pierre W.justifie n’y avoir eu son domicile que quelques mois à une époque où il était en traitement [en] polyclinique, il ne peut être tenu pour établi que les vendeurs avaient connaissance de la présence de parasites, que les acquéreurs eux-mêmes précisent avoir découverte […] un an après l’acquisition ». Le jugement est infirmé et les demandes des acquéreurs rejetées. Observations de Jurishebdo : Concernant les insectes xylophages, la loi n° 99-471 du 8juin 1999, tendant à protéger les acqué- reurs et propriétaires d’immeubles contre les termites et autres insectes xylophages, pré- voit qu’un arrêté préfectoral détermine les zones touchées et que le maire peut enjoindre aux propriétaires de procéder à des recherches ou travaux préventifs. Dans ces zones, tout vendeur doit présenter un état parasitaire du bien, établi dans les trois mois de la vente. Le décret du 3juillet 2000, qui a inséré ces dispositions au code de la construction et de l’habitation (articles R.133-2 et s.), vise, il est vrai, les seuls ter- mites. Mais les diagnostiqueurs signalent généralement toute autre présence d’insectes, ce qui constitue une sécurité pour les acquéreurs. Hors de ces zones, comme en l’espèce, et en présence d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés insé- rée à l’acte, l’action des acquéreurs s’avère plus difficile: elle est soumise à la preuve de la mauvaise foi du vendeur, appréciée souve- rainement par les juges. Empiétement ■ Préjudice résultant du retard à pouvoir emménager dans la maison de ses rêves (CA Paris, 2 e ch. A, 27février 2008, n°06/21458) M me R. et M.P. étaient les propriétaires d’un terrain sur lequel ils avaient entrepris de fai- re construire un pavillon. Le chantier avait dû être interrompu suite à la découverte d’un empiétement des fondations du pavillon voisin. Contestant le montant de l’indemnisation de leurs préjudices estimés par les juges en première instance, ils ont interjeté appel: « Considérant qu’outre le surcoût des tra- vaux […] les appelants se prévalent de dom- mages résultant du retard engendré pour la construction de leur maison; […] Que […] le préjudice d’agrément, caractérisé par le retard à intégrer la maison de leur rêve, sera par réformation justement réparé par l’octroi de la somme de 3000 € ». Observations de Jurishebdo : Au-delà de la stricte réparation du dommage initial, les juges prennent en considération l’ensemble des préjudices qui en découlent. Ils sont généralement matériels, mais pas toujours, même en matière immobilière. La notion de préjudice d’agrément est définie par la Cour de cassation comme « le préjudice subjectif de caractère personnel résultant des troubles ressentis dans les conditions d'existence » (A.P., 19décembre 2003, 02/14783). Elle est le plus souvent rencon- trée en matière médicale, suite à un acci- dent corporel privant une personne de cer- taines capacités physiques. Les juges en font ici usage pour réparer le retard infligé au « rêve » immobilier des acquéreurs. ● H.L. Pages réalisées par Hélène Lécot 25mars 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Servitude ■ Servitude de surplomb: acquisi- tion par prescription (Cass. Civ. 3 e , 12mars 2008, n°226, FP+P+B, rejet) Le propriétaire d’un immeuble contestait l’existence d’un surplomb sur son terrain, provenant de l’immeuble voisin. Mais il s’est heurté à la prescription acquisitive de la servitude: reconnue en appel, elle est confirmée par la Cour de cassation: “ Mais attendu qu'ayant relevé que la cor- niche avait été édifiée il y a plus de trente ans avec l'immeuble, lequel, de type "char- treuse", ancien et de caractère, formait un tout sur le plan architectural dans lequel elle s'intégrait pour être surmontée d'une balustrade en pierre dans laquelle était intégré un fronton et souverainement retenu qu'elle présentait un avantage pour l'usage et l'utilité du fonds des époux S., en ce qu'elle faisait partie de l'architecture même de leur immeuble, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'agrément, en a exactement déduit que le fonds des époux S., qui pouvaient se prévaloir d'une posses- sion utile, bénéficiait d'une servitude de surplomb sur le fonds voisin acqui- se par prescription ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : on retiendra donc que la servitude de surplomb peut s’acquérir par prescription trentenaire. Vente ■ Supplément de prix occulte: obligation de restitution (CA Paris, 21 fév. 2008, 2 e ch. B, n°07/01800) Les acquéreurs anglais d’un chalet à Cour- chevel pour 18millions de francs en 2000, réclamaient à leurs vendeurs restitution d’une somme de 762228euros, qu’ils avaient versée à un avocat suisse à titre de supplément de prix occulte. La cour d’appel de Paris condamne les héritiers du vendeur à restitution. “Considérant que la demande des épouxO., qui trouve son fondement dans un paiement occulte effectué à l'occasion de la vente d'un bien situé en France constatée par un acte notarié signé en France, est soumise à la loi française; Considérant que la règle “in pari causa tur- pitudinis cessat repetitio” n'a pas vocation à s'appliquer, le vendeur étant légale- ment tenu de restituer à l'acquéreur la fraction du prix dissimulé ; […] Que le relevé "Swift" produit aux débats fait en effet apparaître qu'une somme de 762228 € a été virée, le 31août 2000, par la société C.sur le compte M.à l'Union des Banques Suisses, Considérant que ces éléments établissent que M.G. [avocat] était bien le mandataire de M.P., désigné comme son “client” dans la télécopie dont s'agit et qu'il a perçu la somme de 762228 € pour le compte de ce dernier, même si, interrogé sur l'usage qu'il avait fait de la somme virée sur le compte ouvert au nom de M.par les épouxO., notamment sur le point de savoir s'il l'avait versée à MM.P., et, si tel n'était pas le cas, s'il l'avait restituée aux épouxO., il a oppo- sé le secret professionnel; Considérant que ce versement, par les acquéreurs au mandataire du vendeur, moins d'un mois après la signature de l'acte authentique , d'une somme de 762228 € , correspondant à la différence de prix entre le mandat de vente et le prix exprimé audit acte, démontre suf- fisamment qu'il s'agissait d’un com- plément de prix; Qu’il y a donc lieu, infirmant le jugement déféré, de condamner solidairement les consorts P.à restituer à M.et M me O. la somme de 762228 € perçue à titre de com- plément de prix, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeu- re du 13décembre 2002”. Observations de Jurishebdo : la cour d’appel juge que le vendeur est tenu de restituer le supplément de prix. Les demandeurs se fondaient sur l’article 1840 (ancien) du CGI et sur l’article 1321 du code civil qui dispose que les contre-lettres ne peuvent avoir leur effet qu’entre les parties contractantes. L’article 1840 a été transposé à l’identique dans l’article 1321-1 du code civil par l’ordonnance du 7décembre 2005. Il prévoit la nullité des contre-lettres qui ont pour objet de dissi- muler une partie du prix de vente d’immeuble. La Cour de cassation avait déjà jugé que la somme remise en exécution d’une conven- tion organisation une fraude fiscale doit être remboursée (Civ. 1 e , 4avril 2001, Bull. I, n°103); et, plus anciennement, que la nullité d’ordre public prévue par l’article 1840 du CGI interdit au juge de lui faire produire effet et l’acheteur peut s’en pré- valoir même s’il en a été responsable (Civ. 3 e , 25juin 1985, D 1986, 212). Sans citer de texte, la cour d’appel indique aussi que le vendeur est tenu de restituer la fraction de prix dissimulée. Prescription ■ Conditions de la prescription abrégée (CA Paris, 21février 2008, n°07/06256, 2 e ch. B) Après avoir acquis un appartement dans un immeuble en copropriété, les acheteurs avaient acquis un autre lot correspondant aux combles situés au-dessus de l’appartement. Or, faute de mesurage et d’indication de surface et en raison du déplacement d’une cloison avec le lot voi- sin, le lot vendu s’était trouvé agrandi de 7,5m 2 . La cour d’appel de Paris sanctionne l’attitude du vendeur qui demandait à l’acheteur de cesser l’empiétement, mais refuse à l’acquéreur de lui reconnaître le bénéfice de la prescription acquisitive: “Considérant que les dispositions de l'article 2265 du code civil n'étant pas applicables à ceux qui ont acquis leur bien du véritable propriétaire , M.et M me Tavernier seront, quant à eux, débou- tés de leur demande tendant à se voir dire devenus propriétaires, par pres- cription acquisitive décennale , de la parcelle de 7,50m 2 empiétant sur le lot n°20 de l'immeuble en copropriété; Considérant que l'indisponibilité à la vente du bien en cause procède de la faute de M.G. qui a délivré aux acquéreurs une superficie excédant celle du lot n°21 tel que décrit au règlement de copropriété; que ce préjudice sera réparé par l'allocation à M.et M me T. d'une somme de 15000 € ”. Observations de Jurishebdo : si l’article 2265 du code civil permet de prescrire la propriété par 10 ou 20 ans, cet article n’est pas applicable à celui qui a acquis son bien du véritable propriétaire. Cette solution, déjà consacrée par la Cour de cassation (pour un exemple: Civ. 3 e , 27mai 1998, Bull. III n°113), est appliquée dans cet arrêt de la cour d’appel de Paris. 25mars 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E B B R R E E V V E E S S Jean-Philippe Sorba et son équipe ont rejoint le cabinet DLA Piper. D'origine anglo-américaine, DLA Piper compte 800 avocats à Londres et 3700 dans 25 pays de par le monde. Il en regroupe déjà 50 à Paris et a comme objectif d'atteindre 150 avocats d'ici 2009. Ouvert à Paris dans les années 1980, le bureau est aujourd’hui une succursale intégrée du cabinet de Londres. Jean-Philippe Sorba a été nommé en début d'année responsable du département contentieux et réglementation. Ancien de Rambaud Martel et, plus récemment chez Proskauer Rose, Jean-Philippe Sorba a rejoint le cabinet de la rue de la Paix en janvier avec sept avocats. L'équipe qu'il anime compte aujour- d'hui 11 avocats. L'une des spécialités de Jean-Philippe Sorba est, avec Xavier Guichaoua, l'urbanisme commercial. A propos du fonctionnement des CDEC, il estime que la question d'actualité n'est plus celle de la disparition du petit commerce mais celle de l’équilibre des équipe- ments commerciaux. Une piste que pourraient emprunter les pouvoirs publics pour réformer cette législation serait de rattacher l'autorisation d'équipement commercial au permis de construire. La décision serait prise par le maire après avis d'une commission composée de personnalités indépendantes. Ce serait d'ailleurs, observe l'avocat, la fin de la séparation des législations de l'urbanisme et de l'urbanisme commercial. L'équipe de Jean-Philippe Sorba scrutera avec attention les projets en cette matière, qu'elle veut croire plus rapides que ceux émanant du Grenelle de l'environnement: l'initiative lui semblait pleine de promesse, mais actuellement en panne de concrétisa- tion pratique. Jean-Philippe Sorba est aussi un spécialiste du droit public et de l'urbanisme. Il suit parti- culièrement les secteurs du BTP et des marchés publics, par exemple le litige de l’effondrement de l’aérogare 2E de l'aéroport de Roissy, et les marchés privés où il conseille les opérateurs dès leur phase amont pour la délivrance des autorisations jus- qu'à l'exécution des marchés et leur règlement financier. A Londres, DLA Piper a notamment une compétence reconnue en matière de PPP et sa succursale parisienne espère bien s'y mettre concrètement à brève échéance. Avec l'arrivée de Jean-Philippe Sorba, DLA Piper, cabinet généraliste de droit des affaires, étoffe sa compétence en matière immobilière et dans le traitement des contentieux. Outre Jean-Philippe Sorba, DLA Piper a intégré Jean-Luc Cuadrado, Emmanuelle Payrau- Sorba et Marie Hindré-Guéguen, respectivement spécialistes en droit fiscal, en droit des assurances et contentieux de la responsabilité, et en droit de la concurrence et de la dis- tribution. ● Avocats - Parmi les 4 nouveaux “of counsel” chez Salans , notons en particulier le nom de Maxi- me Simonnet , spécialisé en droit immobilier. Les autres sont Marta Giner (droit commu- nautaire), Jean-François Rage (droit social) et Charles-Henri de Saint-Julien (droit public, financements structurés, fiscalité). Par ailleurs, le cabinet vient d’intégrer Marc Fornacciari en tant qu’associé, spécialiste du droit public des affaires et qui a rédigé le guide opéra- tionnel des PPP en juin2007 (le Moniteur). - Olivier Moura , précédemment chez Sim- mons & Simmons, rejoint De Gaulle, Fleuran - ce & associés , et renforce ainsi l’activité du cabinet en matière de prévention des difficul- tés des entreprises, procédures collectives et restructurations. Taxe foncière ■ Les conditions d’application de la méthode de l’appréciation direc- te pour des bureaux (Conseil d’Etat, 25 fév. 2008, n°196844, Sté foncière immobilière de location) Le jugement d’un tribunal administratif est censuré pour deux motifs par le Conseil d’Etat à propos du calcul de la valeur loca- tive concernant un ensemble immobilier de bureaux sis à Saint-Denis et pour lequel le tribunal avait utilisé la méthode de l’appréciation directe qui consiste à appli- quer un taux d’intérêt à la valeur vénale estimée au 1 er janvier 1970: “la méthode de l’appréciation directe ne peut être utilisée que si la méthode d’évaluation par comparaison se révè- le inapplicable ; qu’en jugeant que la valeur locative de l’immeuble litigieux pou- vait être appréciée par cette méthode, le tribunal administratif qui n’a pas préala- blement recherché s’il existait d’autres termes de comparaison utilisables alors même que l’administration, qui ‘en avait proposé aucun dans sa réponse au supplément d’instruction, ne soutenait pas qu’il n’en existait pas, a commis une erreur de droit”. Le deuxième motif est lié à la date de réfé- rence des actes de cession: “ considérant […] qu’il résulte [de l’article 324 AC de l’annexe III du CGI que] pour évaluer un immeuble par voie d'appréciation directe, l'administration, si elle se réfère à un acte de cession, doit se fonder sur un acte aussi proche que pos- sible de la date de référence du 1 er janvier 1970; que, par suite, en confirmant que l'administration pour procéder à l'évaluation directe de l'immeuble litigieux avait à bon droit pris pour référence une cession intervenue en juin2000, sans s'assurer auparavant de l'absence d'un acte de cession plus proche de la date de référence , le tribunal administra- tif a commis une erreur de droit au regard de l'article 324 AC précité”. Observations de Jurishebdo : l’article 1498 du CGI, qui concerne notamment les locaux commerciaux, prévoit trois méthodes d’appréciation de la valeur loca- tive: le loyer, la méthode par comparaison et l’appréciation directe. Mais cette derniè- re méthode est utilisée “à défaut” des bases précédentes; elle est donc subsidiai- re. L’administration ne peut y recourir qu’à défaut d’élément de comparaison. Quant aux dates de référence des actes, il résulte de l’article 324 AC de l’annexe III du CGI, tel qu’interprété par le Conseil d’Etat, qu’il faut se référer à des cessions proches de la date de référence, soit du 1 er janvier 1970. Instructions fiscales > 5 mai 2008 : c’est la date limite de dépôt des déclarations de résultat des SCI non soumises à l’IS, de même que celle des déclarations de résultat des sociétés sou- mises à l’IS (report indiqué par instruction n°13 K-2-2008 du 19mars 2008). >Gîtes ruraux : 2 instructions ont été publiées: l’une du 3mars 2008 (n°6 C-1- 08) qui concerne l’exonération de taxe fon- cière des hôtels, gîtes ruraux et meublés classés tourisme situés en zone de revitali- sation rurale; l’autre du 4mars 2008 (n°6 D-1-08) qui vise l’exonération de taxe d’habitation des meublés de tourisme, gîtes ruraux et chambres d’hôtes en ZRR. >Conventions fiscales : une instruction du 5mars 2008 (n°14 A-2-08) fournit la lis- te des conventions fiscales conclues par la France en vigueur au 1 er janvier 2008. 25mars 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 28 fév. 2008 Sénat p.387 n°1316 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Tour d'échelle pour un bâtiment neuf? Ecologie La jurisprudence paraît réserver la servitude de tour d'échelle aux seules réparations sur les constructions existantes, et refuser de l'appliquer pour l'édification de constructions nouvelles. Une réponse prudente. 28 fév. 2008 Sénat p.388 n°2399 Michel Charasse, PS, Puy-de-Dôme Obligation d'intervention d'un architecte Ecologie L'ordonnance du 8décembre 2005 n'a pas modifié la loi sur l'architecture et le seuil de l'intervention obligatoire de l' architecte reste fixé à 170m 2 (art. R 431-2 a du code de l'urbanisme). Michel Charasse pensait que la construction d'un abri de jardin supposait désormais l'intervention d'un architecte… 28 fév. 2008 Sénat p.389 n°2510 Evelyne Didier, CRC, Meurthe-et- Moselle Plans d'alignement Ecologie Les plans d'alignement figurent en annexe des PLU. Il appartient aux gestionnaires de ces voies d'apprécier l'utilité ou non de les main- tenir et, le cas échéant, de les abroger. Ils cessent alors de figurer en annexe du PLU. Référence de texte: art. R 126-1 et R 126-3 du code de l'urbanisme. 28 fév. 2008 Sénat p.390 n°2702 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Droit de rétrocession en cas de cession amiable? Ecologie Si le propriétaire d'un bien qui a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique, l'a cédé à l'amiable, il peut néanmoins bénéficier du droit de rétrocession si le bien n'a pas reçu dans les 5 ans l'affectation prévue dans la DUP (Cass. Civ. 3 e , 7 fév. 2001). Le droit de rétrocession est ouvert pendant 30 ans. 28 fév. 2008 Sénat p.400 n°657 Christian Cointat, UMP, Français étab- lis hors de France Caution pour les baux d’habitation Justice L'article 22-1 de la loi du 6juillet 1989 modi- fiée par la loi du 13juillet 2006 interdit à un bailleur de refuser une caution au motif qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain. Mais la loi permet de refuser la caution d'une personne domiciliée à l'étranger. L' article 2295 va être modifié pour reconnaître la validité d'une caution d'une personne domiciliée à l'étranger. Pour le logement, « il est envisagé de supprimer l'obligation de caution » (sic) grâce à la créa- tion d'un système de mutualisation public pour garantir le bailleur contre le risque locatif. Il est curieux d'évoquer une « obligation de cau- tion ». Bien que répan- du, le système reste fac- ultatif. A noter aussi de nom- breuses questions sur l’obligation de restitu- tion du dépôt de garantie. 4mars 2008 AN p.1820 n°7305 Charles-Ange Ginesty, UMP, Alpes-Mar- itimes Vente d'immeubles de l'Etat : clause d'intéressement Budget Le ministre du budget a décidé que désor- mais, les futures cessions significatives réalisées par l'Etat comporteraient une clause d'intéressement , en cas de revente rapide, permettant à l'Etat de participer à la plus-val- ue. Cette clause sera mise en œuvre pour la 1e fois début 2008. C'est une décision qui fait suite à la cession de l'immeuble de l'Imprimerie nationale, dans le XV e arrondisse- ment de Paris. 4mars 2008 AN p.1868 n°3724 Fabienne Labrette- Ménager, UMP, Sarthe Loi Hoguet Intérieur Aucun texte n'interdit à un titulaire de carte d'agent immobilier de diriger lui-même une ou plusieurs succursales proches ou éloignées du siège social si les conditions de moralité, d'aptitude, de garantie et d'assurance sont remplies. S'il soupçonne une fraude, le préfet peut faire consigner de la main de l'intéressé les conditions dans lesquelles il entend exerce son activité, diriger et contrôler ses établissements. La députée évoquait des appréciations diver- gences de la situation des agences suivant les préfectures. 4mars 2008 AN p.1900 n°1181 Joël Giraud, App.S.R.C. Hautes- Alpes Accord sur les congés ventes , Logement Il ne peut être reproché à un bailleur qui a valablement donné congé à son locataire de ne pas avoir appliqué un accord intervenu ultérieure- ment. Cette solution de la Cour de cassation (Civ. 20 sept. 2006) n'est pas contraire à l'intention des rédacteurs de l'accord du 16mars 2005. La loi Aurillac du 13juin 2006 a prévu la nullité du congé en cas de non-respect d'une obligation relative au congé prévue dans un accord conclu par la commission nationale de concertation. 4mars 2008 AN, p.1910 n°11964 Françoise Branget, UMP, Doubs Cumul PTZ et crédit d'impôt pour intérêt d'emprunt Logement La loi du 21août 2007 a créé un crédit d'impôt pour l'acquisition d'une résidence principale. Cette mesure peut se cumuler avec l'octroi d'un prêt à 0%, mesure en faveur de l'accession sociale à la propriété. A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 25mars 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Nominations Cabinets ministériels ➠ Justice : Gaël Tchakaloff quitte ses fonctions de conseillère, au cabinet de la garde des sceaux (arrêté du 13mars 2008, J.O. du 16mars, @). Au fil du J.O. ✓ Aménagement foncier Un avis relatif aux communes dans les- quelles des opérations d'aménagement fon- cier ont été ordonnées (art. R.121-25 du code rural) et à celles dans lesquelles la clô- ture a été prononcée (art. R.121-29 du code rural) a été publié (J.O. du 11mars, p.4453). ✓ Comptabilité des organismes HLM L'instruction comptable a été mise à jour pour assurer la cohérence entre les règles comptables générales et les règles spéci- fiques du secteur HLM. L'avenant s'applique pour la clôture des comptes 2005 et suivants. (Deux avenants modificatifs du 18décembre 2007 l’un relatif à l'instruction comptable n°95- 7 modifiée par l'avenant n°98-4, applicable aux offices publics de l'habitat soumis aux règles comptables des entreprises de commerce et l’autre relatif à l'instruction comptable n°92-10, modifiée par les avenants n°95-8 et n°98-5, applicable aux SA et fondations d'HLM et aux SA coopératives d'HLM, Bull. off. min. écologie, 10 fév. 2008, p.41). A A C C T T E E U U R R S S Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ● Accessibilité La loi de février2005 n’est qu’une étape Introduisant les débats d’un colloque sur “accessibilité et logement universel” le 17mars, l’architecte Paul Joly pour le Conseil national du handicap, reconnaît que la loi du 11février 2005 qui a imposé des normes d’accessibilité tant pour le neuf que les rénovations, pose un certain nombre de problèmes par exemple en ce qu’elle induit une augmentation de la sur- face habitable. Mais il explique que l’enjeu est de permettre aux personnes de rester chez elles le plus longtemps possible. Sur ce thème “faire d’une contrainte un atout”, Soraya Kompany, pour la déléga- tion interministérielle aux personnes han- dicapées, indique qu’une vingtaine de textes ont été pris à la suite de la loi de 2005. Chef de projet accessibilité à la DGUHC, Sylvain Déchet, explique qu’on s’est aperçu qu’il y avait certains points à faire évoluer dans la réglementation. Ain- si, l’arrêté du 30novembre 2007 a modifié l’arrêté d’août 2007, par exemple sur les balcons et terrasses. Sylvain Déchet indique que le bilan qu’impose la loi est en cours de prépara- tion. Il analysera l’impact financier des règles sur la construction de logements et le fonctionnement des commissions d’accessibilité (nombre de dérogations obtenues…). Ses résultats sont attendus pour juin prochain et l’administration pourra ainsi déterminer s’il est nécessaire de faire évoluer les textes. Pour l’OPAC de Paris, Jean-Loup Bouvier explique qu’il est passé d’un objectif de 5% du parc adaptable à 10%, mais qu’un tiers du parc, même au prix de travaux très importants, ne peut pas être rendu acces- sible. Pour l’UNPI, Jacques Devergne se demande toutefois s’il est nécessaire d’obliger, lorsqu’un programme de loge- ments collectifs est engagé, à ce que tous les logements soient accessibles. Des dispositifs fiscaux d’aide à la mise en accessibilité existent, et Alain Taieb, de la direction de la législation fiscale en a rap- pelé les modalités lors du débat. Mais, juge Monique Pelletier, ces dispositifs sont trop compliqués. Son observation était corroborée par l’intervention d’un repré- sentant de l’Association des paralysés de France qui déplorait l’inefficacité d’un mécanisme de crédit d’impôt pour les per- sonnes aux faibles ressources alors pour- tant que le système est plus favorable qu’une réduction d’impôt qui ne bénéficie qu’aux contribuables imposables… Quant aux perspectives, il faut s’attendre à un renforcement des contraintes. Alors que les exigences ne s’appliquent pas aujourd’hui aux maisons individuelles que le maître d’ouvrage fait construire pour lui-même, Sylvain Déchet indique : “le cran suivant,” ce sera de formuler des exi- gences pour celui qui construit pour son propre usage. La loi de 2005 n’est donc qu’une étape. ■ Lutte contre le saturnisme L'obligation de réaliser un CREP en cas de vente a été étendue à tout le territoire. A partir du 12août 2008, tout propriétaire souhaitant louer un logement construit avant 1949 devra produire un CREP à la signature d'un bail. Pour prévenir les risques liés aux travaux, la loi impose dans les parties communes des immeubles d'habitation anciens, la réalisation d'un CREP avant le 12août 2008. Une enquête de prévalence du risque de saturnisme infantile doit être réalisée par l'Institut de veille sanitaire en 2008-2009. (Rép. du ministre du logement à Marc le Fur, JO AN Q, 4mars 2008, p.1907, n°10809). ❑ Normes d'accessibilité des constructions Un décret du 17mai 2006 a prévu une déduction de 5m 2 de la SHON par loge- ment pour toutes les constructions qui res- pectent les règles relatives à l'accessibilité intérieure des logements aux personnes handicapées (cf. art. R 112-2-f du code de l'urbanisme). Cela s'applique pour les logements collec- tifs et individuels, neufs ou faisant l'objet de travaux de création de SHON par exten- sion ou changement de destination. (Rép. du ministre du logement à Pierre Car- do, JO AN Q, 4mars 2008, p.1914, n°13407). ❑ Adaptation des périmètres de protection autour des monuments historiques La loi SRU a permis d'élaborer un péri- mètre de protection modifié autour des monuments historiques. Ce dispositif, ini- tialement lié à l'élaboration ou la révision du PLU, a été étendu par l'ordonnance du 8septembre 2005 à toutes les procédures d'instruction des PLU et des cartes commu- nales, et à la possibilité d'une procédure indépendante conduite par le préfet. Il est possible aussi d'instituer un périmètre de protection adapté proposé par l'ABF à l'occasion de l'instruction de la protection du monument historique. (Rép. du ministre de la culture à Louis Souvet, J.O. Sénat Q, 6mars 2008, p.440, n°2046). 25mars 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T E E U U R R S S En bref >Avec 140 agences fin 2007, le réseau Solvimo que préside Olivier Alonso vise 200 agences à la fin de l’année. Basé dans le Var, ce réseau de franchises a l’originalité de fonctionner avec une redevance fixe et non variable suivant le chiffre d’affaires. >Septime : la société de conseil que diri- ge Paul-André Pelloux, basée à Bou- logne Billancourt, a annoncé une crois- sance de 30% de son chiffre d’affaires en 2007 et la prise de 36 nouveaux man- dats portant sur 267 immeubles et 529000m 2 . >BNP Paribas : avec un chiffre d’affaires de 681millions d’euros, BNP Paribas a obtenu un résultat record en hausse de 30%. En promotion, Meunier a mis en chantier 174000m 2 en immobilier d’entreprise et 2450 logements; soit un volume d’activité de 1,7milliard d’euros. Avec le secteur Asset management immobilier, le groupe gère 7,4milliards d’euros d’actifs. BNP Paribas REIM a enregistré un volume de transactions de 374millions (+84%). En immobilier d’entreprise, Atisreal international a vu ses résultats croître de 27% pour un chiffre d’affaires de 431millions d’euros. de Bercy à Charenton) et loués à 100%. Les actifs sont évalués à 1,03milliard d’euros. La société a généré 57millions d’ € de loyers en 2007 et un résultat net de 10,1millions d € . Raphaël Tréguier indique que le statut SIIC était un prérequis et même que “c’est un désavantage compétitif que de ne pas l’avoir”. La politique d’acquisition s’orientera vers des actifs de plus de 100millions d’euros loués à de très bonnes signatures. Le président de Cegeral, Richard Wrigley, indique: “nous sommes très bien placés dans un marché qui va être en faveur des acheteurs”. Raphaël Tréguier ajoute que certains investisseurs, entrés sur le marché il y a cinq ans vont chercher à vendre et d’autres, avec les conditions actuelles plus difficiles de financement, pourraient aussi se trouver sur le marché. Le président conclut: “nous tournons une page”: jus- qu’à présent située dans un périmètre fer- mé, la société va désormais pouvoir croître. ● De promoteur à foncière Immobilière Frey entre en Bourse PME familiale de 30 personnes, basée à Reims, l’Immobilière Frey a 25 ans d’expérience dans le secteur des “retail park”. Elle a livré 450000m 2 de locaux commerciaux sur ce quart de siècle, dont 96000m 2 en 2007. Jusqu’à présent, l’entreprise se concentrait sur une activité de promotion immobilière de centres commerciaux et elle cédait à sa maison mère la moitié de ses actifs. L’objectif stratégique est désormais de pas- ser de la promotion à la constitution d’une foncière et d’entrer en Bourse, ainsi que le groupe l’a présenté ce 18mars. Son président, Antoine Frey, décrivant les atouts de l’immobilier commercial indique: “son caractère réglementaire sécurise les opérations”. Et Antoine Frey de préciser par exemple que le régime CDEC sédenta- rise le locataire car, s’il souhaite changer d’immeuble, il doit obtenir une nouvelle autorisation puisque l’autorisation est liée aux murs. Le groupe insiste sur l’évolution des attentes des élus qui ne veulent plus voir leurs entrées de ville défigurées par les sur- faces commerciales. En réponse, il indique que la profession a “fait sa révolution cul- turelle” et a créé les retail parks. Cette montée en gamme a permis d’attirer de nouvelles enseignes. On va désormais vers une nouvelle génération: les “centres commerciaux de plein air”. L’option retenue par l’Immobilière Frey est de ne conserver que les actifs stratégiques. Il ne fait pas d’opération en blanc et intègre les marges de promotion dans le rendement. Antoine Frey n’est pas inquiet des perspec- tives d’évolution de la législation de l’autorisation commerciale car il “ne voit pas arriver une libéralisation à tous crins” et prévoit davantage un changement des critères de décision pour attribuer les auto- risations “dans un sens d’exigence de qua- lité environnementale et architecturale”. Et si la libéralisation était adoptée, il consi- dère que cela profiterait à son groupe et cela “éradiquerait les opérateurs non pro- fessionnels”. Le groupe développe un nouveau concept “greencenter”. Deux centres sont en cours à Toulouse (en co-investissement avec Uni- bail) et Lille (architectes Duthilleul, Tri- caud). Ce concept vise au respect de l’environnement (recyclage des déchets utilisés pour le chauffage, récupération de l’eau de pluie, mise en place d’une carte d’éco-citoyenneté…) Les parkings sont masqués. Le 1er greencenter livré a été le Clos du Chêne à Marne-la-Vallée. Antoine Frey ajoute que des projets sont en cours à l’étranger. Ainsi un Greencenter doit être lancé en 2008 dans le sud de Madrid (18700m 2 ). Le groupe qui a réalisé un chiffre d’affaires de 33millions d’ € en 2006, et 92 en 2007, dispose d’un “pipeline” de projets de 438000m 2 . Pourquoi une entrée en Bourse? Pour trois raisons, indique le groupe: il s’agit d’accéder au régime SIIC dès le 1 e r juillet 2008, mais aussi de permettre une levée de fonds et d’accroître la noto- riété de l’entreprise. L’augmentation de capital programmée est de 15millions d’ € , clôturée le 26mars à 16,40 € l’action. Elle doit aboutir à un flot- tant de 15%. ● Délivrée d’une contrainte légale, Cegereal se prépare pour la croissance Jusqu’à présent, la foncière Cegereal ne devait pas dépasser trois actifs. En effet, explique Raphaël Tréguier, direc- teur général délégué, lors d’une conféren- ce de presse de présentation des résultats le 19mars, la loi allemande imposait cette limite. Or depuis le 28décembre dernier, cette limite légale a été supprimée. La société, qui se plaçait fin 2007 au 21 e rang des SIIC françaises avec 451millions d’ € de capitalisation, va donc proposer une modi- fication de ses statuts en juin prochain et s’ouvrir à de nouvelles opportunités d’investissement. Cegereal a opté pour le régime SIIC depuis le 1 er avril 2006. Il est prévu par ailleurs pour cette année une diminution de la participation du fonds allemand CGI, actionnaire majoritai- re, pour passer de 67% à moins de 60% en fin d’année. CGI fait partie du groupe Commerzbank. Les trois immeubles actuels sont situés en proche région parisienne (Europlaza à la Défense, Arcs de Seine à Boulogne et Rives
