■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Fiscalité
✓ Taxe foncière et TP : évaluation de la valeur locative d’un magasin de stockage
✓ Acte anormal de gestion : cession d’immeubles à un prix inférieur à leur valeur vénale
✓ Monuments historiques : modalités de déduction des charges
Urbanisme
✓ Loi littoral : un espace urbanisé appartient par nature à une agglomération ou un village
✓ Refus injustifié d’une demande de raccordement au réseau électrique
Copropriété
✓ Une appropriation irrégulière des parties communes
✓ Union de syndicats : rémunération du gestionnaire
Baux commerciaux
✓ Droit au statut pour des locaux accessoires ?
■ Actualite p. 4, 6,8
✓ Christine Boutin confirme le recentrage du Robien et la baisse des plafonds HLM
✓ Un nouveau décret sur les SIIC
✓ La chambre des notaires de Paris lance le “dépôt électronique”
✓ ERA demande le DPE dès le mandat
✓ Les prix des logements en Ile-de-France
■ Au parlement p. 7
✓ 15 propositions pour les prêts à taux variable
✓ Proposition PS rejetée sur le logement
■ Réponses ministérielles p. 9
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 10
✓ Le décret ascenseurs, Anah
■ Debat p. 12
✓ La cession temporaire d’usufruit : un montage à redécouvrir
✓ Interview de Bérénice Tournafond (Ykonne) : “on peut obtenir une baisse de 30 % des loyers”.
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Fiscalité ✓ TaxefoncièreetTP:évaluationde lavaleurlocatived’unmagasinde stockage ✓ Acteanormaldegestion:cession d’immeublesàunprixinférieuràleur valeurvénale ✓ Monumentshistoriques:modalités dedéductiondescharges Urbanisme ✓ Loilittoral:unespaceurbanisé appartientparnatureàuneagglomé- rationouunvillage ✓ Refusinjustifiéd’unedemandede raccordementauréseauélectrique Copropriété ✓ Uneappropriationirrégulièredes partiescommunes ✓ Uniondesyndicats:rémunération dugestionnaire Bauxcommerciaux ✓ Droitaustatutpourdeslocaux accessoires? ■ ACTUALITE p.4,6,8 ✓ ChristineBoutinconfirmelerecentrage duRobienetlabaissedesplafondsHLM ✓ UnnouveaudécretsurlesSIIC ✓ LachambredesnotairesdeParis lancele“dépôtélectronique” ✓ ERAdemandeleDPEdèslemandat ✓ LesprixdeslogementsenIle-de-France ■ AUPARLEMENT p.7 ✓ 15propositionspourlesprêtsà tauxvariable ✓ PropositionPSrejetéesurlelogement ■ REPONSESMINISTERIELLES p.9 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.10 ✓ Ledécretascenseurs,Anah RéformeenvuepourlesHLM L aréformequelePésidentdelaRépubliquesouhaiteentre- prendrepasseaussiparlesHLM.Le4avrildernier,danslesquelques exemplesqu’ilamisenexergueparmiles166mesuresadoptéesparle Conseildelamodernisationdespolitiquespubliques,figuraitlaquestion desplafondsderessourcesd’accèsauxHLM.LePrésidents’estétonné quelafusiondesSMICaiteupoureffetdefairepasserde60%à70% lenombredeFrançaisquisontsouslesplafondsderessources.Laréfor- me,a-t-ilindiqué,viseà”éviterd’allongerinutilementlafiled’attente deslogementssociaux”.Ilaaussijustifiélapolitiquedessurloyersà l’égarddespersonnesquidépassentlesplafondsderessources:“N’est-il pasnormalqu’ellespayentunloyerplusélevéquelesautres,pour financerlaconstructiondenouveauxlogementssociauxouycontri- buentenaccédantàlapropriété?” Lecadredelaréformeestdoncfixé.Lemêmejour,ChristineBoutina esquissélescontoursdesmesuresquiendécoulentlorsd’uneconféren- cedepresse(lirepage4).Sil’objectifglobalannoncéestderéduireles dépensespubliques,lelogementnedevraitpasêtreaprioritropaffecté parcesmesuresderestriction.ChristineBoutintientàdéfendresonbud- get…toutaumoinspourlelogementsocial. D’autresréformesontétéactéesparceConseildelamodernisationdes politiquespubliques.Exemples:généralisationdeladéclarationetdu paiementdématérialisédel’impôtsurlerevenu,puisdelataxe d’habitationetdelataxefoncière;généralisationdeséchangesd’actes etdedonnéesentrelesnotairesetlesconservationsdeshypothèques; réexamendurôledel’Établissementpublicd’aménagementetde restructurationdesespacescommerciaux,EPARECA,danslesprojetsde rénovationurbaine,ouencore,danslecadredelagestiondupatrimoi- neimmobilierdel’Etat,négociationdebauxpublicsentrelesoccupants etl’Etatpropriétaire,représentéparlepréfet.Encasdevente,letauxde retoursurcessiondesbâtiments(85%auprofitdesadministrations) seraabaisséàcompterde2009.Onlevoit,lesréformesdoiventavancer defrontdansdenombreuxsecteurs. L esnotairessemodernisentaussi.LachambredesnotairesdeParis vienteneffetdelancerunnouveauservicetrèsintéressantde“dépôt électronique”dedocuments(lirepage6).Ilviseàprotégerle“patrimoi- neinformationnel”desclients.ChristianPisani,ancienprésidentdela chambre,quiprésentaitceservicele3avril,soulignequecelapeut notammentserviràdescontractantsquisouhaitentconserverlesdiffé- rentesversionsd’unavant-contratpouruneimportantevente d’immeuble.Ilestensuitepossiblederécupérerledocumentdéposéet “l’empreinte”attesteradel’intégritédudocumentrestituéparrapportà l’originaltransmisaunotaire.C’estuneinnovationquirépondàla demandedecertainsclientsetquiestparticulièrementintéressantepour lescontratstrèsvolumineux.Lesystèmeallieainsilacapacitédestockage informatiquedessystèmesmodernesd’informationaveclaforceproban- ted’unacteauthentique.C’estuneinnovationquimérited’êtresaluée. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 309 8 AVRIL 2008 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier DEBAT p.12 ✓ La cession temporaire d’usufruit: un montage à redécouvrir ✓ Interview de Bérénice Tour- nafond (Ykonne): “on peut obtenir une baisse de 30% des loyers”. ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Ce numéro de Jurishebdo c omporte exceptionnellement 12 pages. 8avril 2008 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Fiscalité ■ Taxe foncière et professionnelle: évaluation de la valeur locative d’un magasin de stockage (CE, section du contentieux, 7 e sous-section, 16janvier 2008, n°296840) La société M.était propriétaire d’un maga- sin de stockage situé dans le port de Lorient. Elle y exerçait une activité de manutention, transit, consignation, sur- veillance et affrètement routier portant sur des matières premières d’origine agricole. Contestant l’évaluation de ses locaux rete- nue par les services fiscaux pour la déter- mination des cotisations de taxes foncière et professionnelle, la société avait obtenu un supplément d’instruction. Le ministère a saisi le Conseil d’Etat: « Considérant […] que revêtent un carac- tère industriel, au sens de [l’article 1499 CGI], les établissements dont l’activité nécessite d’importants moyens technique s, non seulement lorsque cette activité consiste dans la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers , mais aussi lorsque le rôle des installations tech- niques , matériels et outillages mis en œuvre, fût-ce pour les besoins d’une autre activité, est prépondérant; Considérant, en premier lieu, que c’est sans erreur de droit […], que la cour administra- tive d’appel, pour juger que l’établissement dans lequel la société M.exerce ses activités de manutention et de stockage ne revêtait pas un caractè- re industriel pour l’application des dispo- sitions de l’article 1499 du CGI, s’est fondée notamment sur les circonstances […] que la société ne se livrait à aucune opération de fabrication, de transformation ou de conditionnement de produits ou de matiè- re et se bornait à stocker les produits qui étaient confiés en vrac, et que si l’entreprise utilisait à cet effet des équipe- ments et matériels dont les prix de revient étaient de 986039 € , il y avait lieu de com- parer ce montant au prix de revient hors terrain de l’immeuble abritant le magasin de stockage dans lequel la société exerce son activité qui s’élevait à 2227088 € ; Considérant, en second lieu, que c’est sans erreur de droit, et par une appréciation souveraine des faits […], que la cour s’est abstenue de prendre en compte des grues que la société louait pour l’appréciation de l’importance des moyens techniques mis en œuvre dans le cadre de son activité ». Le Conseil rejette le pourvoi. Observations de Jurishebdo : Ces dernières années, la notion d’établissement indus- triel avait suscité des décisions incertaines. Plusieurs arrêts sont venus éclaircir un peu la situation (CE, 27juillet 2005, n°261899, 273663 puis 21décembre 2006, n°279277). Pour le Conseil, le critère prin- cipal est celui de l’importance des moyens techniques mis en œuvre, laquelle peut tenir à la nature de l’activité (transforma- tion de biens corporels mobiliers) ou au rôle prépondérant des installations tech- niques. La présence espèce apporte une précision supplémentaire: l'estimation de cette prépondérance peut se faire en com- parant le prix de revient des équipements à celui de l’immeuble. Autre point, non négligeable: des matériels loués, grues en l’espèce, peuvent être écartés de l’appréciation, selon les faits d’espèce. Les marchands en gros utilisant des engins de levage de grande puissance (ponts rou- lants, monte-charge … ) ne sont donc pas automatiquement dans le champ indus- triel. Sur le sujet, voir également la répon- se ministérielle du 24août 2006 de Philip- pe Marini, JO Sénat Q p.2186, n°23138. ■ Acte anormal de gestion: cession d’immeubles à un prix inférieur à leur valeur vénale (CE, section du contentieux, 8 e sous-section, 26novembre 2007, n°289790 et289789) Au cours d’une vérification de comptabili- té, l’administration avait constaté que l’EURL Y., qui exerçait une activité de pro- motion immobilière, avait vendu 4 lots d’un ensemble immobilier pour un prix moyen de 17000F TTC le m 2 , alors que, le même jour, elle avait cédé à une SCI d’autres lots de ce même ensemble à 12000F TTC le m 2 . Considérant que cette cession présentait le caractère d’une libéra- lité, constitutive d’un acte anormal de ges- tion, les services avaient imposé la somme correspondante chez les associés de la SCI. L’un de ceux-ci, M.C., a contesté l’imposition devant les tribunaux adminis- tratifs. Le ministère ayant obtenu en appel le rétablissement des pénalités dont il avait été déchargé en première instance, M.C. a saisi le Conseil d’Etat: « Considérant que, s’il incombe à l’administration d’apporter la preuve de l’existence d’un acte anormal de gestion, la charge de la preuve est transférée au contribuable, […] si celui-ci a accep- té les redressements ; Considérant, en second lieu, que M.C fait valoir […] qu’à supposer que la cession à la SCI ait été effectuée à un prix préférentiel, l’avantage ainsi consenti trouve une contrepartie dans la circonstance que cette cession permettait à l’EURL de présenter au Crédit du Nord des contrats de réserva- tion représentant un chiffre d’affaires suffi- sant pour obtenir auprès de cet établisse- ment bancaire le prêt nécessaire à l’achèvement de l’opération immobi- lière […]; que, cependant, dès lors que la cession litigieuse à la SCI a porté sur la totalité des lots restant à vendre, pour un montant de plus de 12millions de F, alors que M.C. n’établit ni ne soutient que la SCI se serait refusée à n’obtenir que le nombre de lots nécessaires à l’obtention, par l’EURL, du financement recherché, celui-ci n’apporte pas la preuve […] que cette obtention aurait constitué la contre- partie de l’avantage consenti; Considérant [que] M.C. était à la fois le gérant et l’un des associés de la SCI ces- sionnaire, bénéficiaire à ce titre de la distri- bution litigieuse; qu’il était également, par ailleurs, président de la SAC., actionnaire unique de l’EURL cédante; qu’il n’est pas contesté qu’il est un professionnel de l’immobilier; […] que dans ces conditions, l’administration doit être regardée appor- ter la preuve de ce que M.C. ne pouvait ignorer le caractère anormalement bas du prix convenu pour la transaction litigieuse, constitutive d’une distribution de revenus sociaux, et par la suite de son intention de se soustraire à l’impôt ». Le Conseil confir- me le redressement et les pénalités. Observations de Jurishebdo : L'acte anor- mal de gestion se traduit par une écriture comptable affectant le bénéfice impo- sable, et que l'administration souhaite écarter au motif qu’il est contraire aux intérêts de l'entreprise. Il peut s’agir d’une libéralité en faveur de tiers, d’un prêt sans intérêt, d’un abandon de créances… Dans ces cas, l’entreprise doit prouver qu'il y avait un intérêt pour elle à consentir ces avantages: en l’occurrence, l’obtention d’un prêt grâce à la justification d’un cer- tain montant de chiffre d’affaires. Les 8avril 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ juges ont cependant un pouvoir d’appréciation souverain sur les éléments de preuve apportés par le contribuable. Si l’acte anormal de gestion est retenu, l’administration contrôlera également les comptes de la société bénéficiaire, ce qui peut aboutir à un double redressement. Dans la présente affaire, M.C était à la fois l’auteur de la libéralité (actionnaire de l’EURL venderesse), et son bénéficiaire (associé de la SCI acheteuse)… un détail important témoignant de sa mauvaise foi et qui, ajouté à sa qualité de professionnel, a légitimé les pénalités (40%). ■ Régimes spéciaux. Monuments Historiques: modalités de déduc- tion des charges (CE, section du contentieux, 3 e et 8 e sous-sec- tion réunies, 28décembre 2007, n°287847) M.et M me P., propriétaires et résidents d’un château dont certaines parties avaient été inscrites à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, s’étaient vus noti- fiés des redressements pour des dépenses déduites de leurs revenus imposables. N’ayant obtenu en appel qu’une décharge partielle, ils ont saisi le Conseil d’Etat. « Considérant […] qu’il résulte de la combi- naison des dispositions des articles31 et156 du CGI et des articles41 E à 41J de l’annexe III audit code que, […], dans le cas où seules certaines parties du monu- ment ont été classées ou inscrites , ne sont déductibles à ce titre que les dépenses se rapportant à des travaux, des fourni- tures ou des services qui sont nécessaires à la conservation et à l’entretien des parties classées ou inscrites , soit qu’ils concernent directement ces parties du monument soit qu’ils sont rendus indispen- sables par l’état général de l’immeuble à la préservation de celles-ci; Considérant […] que la cour administrative d’appel a admis […] diverses dépenses se rapportant aux parties inscrites du monu- ment et de ses dépendances, ainsi qu’ une dépense relative à un système d’intrusion dont elle a considéré qu’il était nécessaire à la conservation des parties ins- crites; que la cour a en outre réexaminé les conditions de déductibilité des dépenses de chauffage, d’eau, d’électricité et de rémunération des salariés ; qu’elle a indiqué qu’elle ne maintenait que la réinté- gration des dépenses de passementerie et de travaux se rapportant à des parties non inscrites des immeubles ainsi que celles por- tées sur des factures dont l’objet était imprécis; […]; que la cour d’appel a ainsi porté sur les éléments qui lui étaient sou- mis une appréciation souveraine » et sans dénaturation. Observations de Jurishebdo : Lorsque l’immeuble n’est pas occupé par le proprié- taire, l’imputation des charges foncières se fait sur le seul revenu foncier. En revanche, lorsque l’immeuble est occupé par les pro- priétaires, comme en l’espèce, ces mêmes charges sont déductibles du revenu global. Dans les deux cas, l’éventuel déficit est déductible du revenu sans limitation de montant. Urbanisme ■ Loi Littoral: un espace urbanisé appartient par nature à une agglo- mération ou un village (CE, section du contentieux, 6 e et 1 e sous-sec- tion réunies, 22février 2008, n°280189) M.B. avait sollicité un permis de construire pour une maison d’habitation. Le maire ayant rejeté sa demande, il avait saisi le tri- bunal administratif, et obtenu l’annulation de l’arrêté municipal. Mais, sur action introduite par le préfet, la cour administra- tive d’appel était revenue sur ce jugement, annulant le permis accordé. M.B a saisi le Conseil d’Etat: « Considérant que […] le tribunal adminis- tratif a annulé l’arrêté […] par lequel le maire a refusé de délivrer à M.B. le permis de construire […]; que cette annulation a été prononcée au motif, qui en constitue le support nécessaire et se trouve, par sui- te, revêtu de l’autorité de la chose jugée , que « la construction projetée doit être considérée comme située dans un espace urbanisé au sens des dispositions du III de l’article L.146-4 »; Considérant qu ’un espace urbanisé au sens des dispositions du III de l’article L.146- 4 précité appartient, par nature, à une agglomération ou à un village existant au sens du I du même article; que, par suite, en estimant que la chose jugée attachée au jugement ne faisait pas obstacle à ce que le terrain d’assiette du projet soit regardé comme n’étant pas en continuité d’une agglomération ni d’un village existant, au sens du I de l’article L.146-4, la cour admi- nistrative a commis une erreur de droit ». Observations de Jurishebdo : Mission déli- cate que celle de délimiter ce qui relève ou non de « l’espace urbanisé »! Requérants, autorités municipales et préfectorales peu- vent, à cet égard, avoir des interprétations bien différentes… L’enjeu est d’abord la bande littorale de 100m, sur laquelle, en dehors des espaces urbanisés, les construc- tions sont interdites. Ensuite, comme le souligne ici le Conseil, dès lors que l’on se trouve au sein des espaces urbanisés, la question de la « continuité avec l’urbanisation existante » ne se pose pas: le terrain d’assiette appartient nécessaire- ment à un village, agglomération ou hameau intégré à l’environnement. Cette démonstration de bon sens est aussi pour le Conseil d’Etat l’occasion de rappeler l’autorité de la chose jugée par les juges du fond. ■ Refus injustifié d’une demande de raccordement au réseau élec- trique (CE, section du contentieux, 2 e et 7 e sous-sec- tion réunies, 11janvier 2008, n°301373) M.et M me G., propriétaires d’un terrain en bordure de plage dans une commune de Corse, avaient obtenu un permis de construire pour un bâtiment « à destina- tion de structure d’accueil » d’un camping. Plusieurs années après, ils avaient deman- dé au Syndicat intercommunal d’électrification de raccorder au réseau leur « habitation ». Suite au silence conser- vé par le syndicat, les époux ont saisi le tri- bunal administratif. Leur demande ayant été rejetée, ils ont saisi le Conseil d’Etat: « Considérant qu’aux termes de l’article L.111-6 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable, « Les bâtiments, locaux ou installations soumis aux disposi- tions des articles L.111-1, L.421-1 ou L.510-1, ne peuvent […] être raccordés définitivement aux réseaux d’électricité, d’eau, de gaz ou de téléphone si leur construction ou leur transformation n’a pas été, selon les cas, autorisée ou agréé »; Considérant qu’il ne ressort pas des pièces du dossier soumis aux juges du fond que M.et M me G. aient, postérieurement à l’achèvement de la construction autorisée par le permis de construire […] devenu définitif, exécuté des travaux ayant eu pour effet d’en changer la destination, d’en modifier l’aspect extérieur ou le volume, ou Pages réalisées par Hélène Lécot ▲ 8avril 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E E E N N B B R R E E F F A A C C T T U U A A L L I I T T E E de créer des niveaux supplémentaires; Considérant […] qu’ainsi, nonobstant la circonstance que la demande de rac- cordement des intéressés se bornait à mentionner une habitation, et non la structure d’accueil autorisée par le per- mis de construire produit à l’appui de ladi- te demande, c’est à tort que le tribunal administratif […] en a déduit que le syndi- cat intercommunal était tenu, sur le fonde- ment des dispositions précitées de l’article L.111-6 du code de l’urbanisme, d’opposer un refus à la demande des époux G. ». Observations de Jurishebdo : Le Conseil d’Etat ne donne pas ici plus d’effet à la mention inexacte qu’à une erreur maté- rielle: le juge ne pouvait se contenter de déduire de la simple différence de qualifi- cation une transformation irrégulière de la structure. Dès lors, la demande de raccor- dement était légitime, et le Syndicat se devait d’y répondre. Cependant, le Conseil ne va pas plus loin: il n’ordonne pas le rac- cordement, qui ressort de la décision du Syndicat. ● H.L. ■ Un nouveau décret sur les SIIC Un décret du 31mars concernant les SIIC vient d’être publié au JO du 2avril 2008. C’est un texte d’application de l’article 210 E du CGI modifié par la dernière loi de finances. La loi de finances pour 2008 a éten- du l’application du taux réduit d’impôt sur les sociétés de 16,5% aux plus-values réali- sées en cas de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière à certaines socié- tés immobilières, SIIC notamment. L’article 210 E du CGI dispose actuellement que les plus-values de cessions dégagées lors de la cession d’un immeuble, de titres de sociétés à prépondérance immobilière à une société faisant appel public à l’épargne bénéfi- cient du taux réduit d’impôt sur les sociétés de 16,5%. Alors que cet article ne visait que les cessions d’immeubles, de droits réels ou de droits afférents à un contrat de crédit-bail, la loi y a ajouté les “titres de sociétés à pré- pondérance immobilière au sens du a sexies-0 bis du I de l'article 219”. L’article 46 quater-0ZZbis C al. 1 er de l’annexe III au CGI prévoit les modalités de l’engagement de conservation des biens ou des titres pendant 5 ans qu’impose l’article 210 E. Le nouveau décret complète donc cet article en insérant le mot “titres” après les mots “la cession des biens”. (Décret n°2008-293 du 31mars 2008, pris en application des dispositions de l’article 210 E du CGI, JO du 2avril, p.5512). ■ Accessibilité des bâtiments Les communes de plus de 5000 habitants doi- vent constituer avant le 31décembre 2007 une commission communale d'accessibilité des personnes handicapées. Elles ont pour mission de dresser le constat de l'état d'accessibilité du cadre bâti existant, de la voi- rie, des espaces publics et des transports. Avant le 1 er janvier 2011, les ERP des 4 pre- mières catégories doivent réaliser un dia- gnostic de l'accessibilité, évaluer les coûts et fixer un calendrier de travaux. La secrétaire d'Etat à la solidarité souhaite réduire le délai de réalisation des diagnostics de mise en accessibilité en l'avançant au 31décembre 2008. (Rép. à Lionel Tardy, JO AN Q, 25mars 2008, p.2738, n°15980). Christine Boutin confirme le recentrage du Robien et la baisse des plafonds HLM Présentant ces mesures comme la manifesta- tion d'une « volonté de modernisation de la politique du logement », Christine Boutin a affirmé qu'il ne s'agissait pas de réponses conjoncturelles et elle s'est montrée très satisfaite que le Gouvernement confirme que « le logement est une priorité ». Un projet de loi est prévu « dès que le calen- drier le permettra ». Le ministre a dégagé 8 mesures qui s'articulent autour de 3 priorités: construire et augmenter l'offre de logement, garantir à tous l'accès un logement décent et favoriser l'accession à la propriété. Ces 8 mesures sont les suivantes (lire encadré): Interrogée sur la manière dont son ministère serait mis à contribution pour participer à la réduction des dépenses publiques, Christine Boutin a martelé: « il n'y a pas d'économie sur le logement social ». C'est dire nécessaire- ment, mais elle n'a pas voulu le faire expres- sément car elle ne veut ni opposer le public au privé, ni décourager les investisseurs pri- vés, que les réductions de dépenses se feront vers le privé. À propos des dispositifs Robien et Borloo, Christine Boutin pense que les promoteurs seront rassurés car il ne s'agit pas d'une sup- pression de ces mécanismes. La mesure n'a pas encore été chiffrée. Le relèvement du surloyer n'est pas encore chiffré, mais le ministre veut qu'il soit « dis- suasif ». La mesure relève d'un décret. Quant à la baisse de 10% des plafonds de res- sources HLM, Christine Boutin est satisfaite que la baisse ne soit pas supérieure, se réjouissant que le Président de la République et le Premier ministre aient tenu compte de son avis comme ministre du logement. À propos des charges locatives, (leur modifi- cation ne relève pas de la loi), le ministre nous a répondu qu'il fallait « trouver une réponse juste ». Pour le 1%, il s'agit de revoir la « gouver- nance » du système. Christine Boutin assure que les crédits resteront fléchés en faveur du logement. Refusant de se prononcer plus avant sur les dysfonctionnements du 1%, elle affirme seulement la nécessité de clari- fier sa gestion. Lors d'une conférence de presse ce 4avril, Christine Boutin a précisé les mesures « loge- ment » arrêtées le matin même lors du Conseil de modernisation des politiques publiques. Elle reconnaît que « le calendrier n'est pas faci- le » pour son projet mais elle se félicite d'avoir « acquis la certitude qu'il y aurait un projet de loi ». Christine Boutin a enfin annoncé la transformation de la Délégation interministé- rielle à la ville en secrétariat permanent. Une phase de concertation est lancée pour la mise au point de toutes ces mesures. ▲ 8 mesures ✓ D onner aux agglomérations les outils de programmation, ✓ Recentrer les dispositifs Robien et Borloo sur les zones où ils ne créent pas de surpro- duction, ✓ Rassurer les propriétaires bailleurs par une généralisation d'un système assurantiel et, probablement, la suppression de la caution, ✓ Abaisser de 10% les plafonds de ressources HLM et les indexer sur l'indice des prix à la consommation (et non plus sur le SMIC), ✓ Mettre en place une politique de surloyer plus efficiente, ✓ Encourager les HLM à construire et les dis- suader de thésauriser, ✓ Examiner la performance de toutes les aides au logement, ✓ Réformer en profondeur le 1% logement. 8avril 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Copropriété ■ Une appropriation irrégulière des parties communes (Cass. Civ. 3 e , 27mars 2008, n°355, FS-P+B, cassation partielle) Il était reproché à un copropriétaire d’avoir effectué la restructuration d’un hôtel et commercialisé les “lots” créés. il lui était demandé de restituer les jardins et terrasses et de restituer le libre accès d’un espace paysager, partie commune. La cour d’appel avait condamné le copro- priétaire à restitution et la Cour de cassa- tion confirme la décision: “Attendu d'autre part, qu'ayant relevé que le règlement de copropriété ne sti- pulait pas que le titulaire du lot n°80 était propriétaire du sol et du sous-sol correspondant à l'assise de ce lot ainsi que des anciens abords de la piscine transformés en jardins et que le fait qu'il ait été question d'un "droit de passage" des copropriétaires pour accéder au front de mer ou qu'il soit indiqué que "le pro- priétaire de l'hôtel ou le gérant de l'immeuble a la jouissance exclusive de la piscine et de la cour intérieure" n'établissait pas l'existence d'un droit de propriété de la société Maison Azur sur le sol ou le sous-sol de son lot et exactement retenu que le droit de jouissance exclusif d'un copro- priétaire pouvait être affecté d'une quote-part de parties communes cor- respondant aux charges que son titu- laire devait supporter sans pour autant être assimilé à un droit de propriété , la cour d'appel a pu en déduire, sans dénaturation, que la socié- té Maison Azur avait procédé à une opé- ration de restructuration dans l'immeuble en copropriété sans l'autorisation de l'assemblée générale, qu'elle s'était accaparé des parties com- munes en commercialisant des biens immobiliers créés en emprise sur ces par- ties communes et que la décision adop- tée lors de l'assemblée générale du 28septembre 2001 était régulière; D'où il suit que le moyen, pour partie irre- cevable, n'est pas fondé pour le surplus”. Observations de Jurishebdo : cet arrêt traite donc du statut du “droit de jouis- sance exclusif” accordé à un copropriétai- re sur des parties communes. Lorsqu’une partie commune est affectée à l’usage exclusif d’un copropriétaire, elle reste partie commune et ne devient pas privative (Civ. 3 e , 22mai 1973). L’arrêt rapporté indique par ailleurs que ce droit peut être affecté de quotes-parts de parties communes, de manière à lui imposer une participation aux charges communes, sans que cela lui donne pour autant un droit de propriété. ■ Union de syndicats: rémunéra- tion du gestionnaire (Cass. Civ. 3 e , 27mars 2008, n°347, FS-P+B, cassation partielle) Un litige portait sur la rémunération du gestionnaire de l’union de syndicats des copropriétaires du village des Villards aux Arcs 1800. Il lui était reproché d’avoir manqué à son obligation de conseil et de gestion diligente. L’union avait assigné le gestionnaire en répara- tion de son préjudice notamment en matière de rémunération. La cour d’appel avait rejeté la demande, mais l’arrêt est cassé: “Vu les articles1er et 6 de la loi du 2jan- vier 1970 et l'article 66, alinéa2 du décret du 20juillet 1972, ensemble l'article 29 de la loi du 10juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige; Attendu que pour rejeter la demande de l'union en remboursement des hono- raires de la société Sati, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que le versement des honoraires est couvert par les quitus et approbations des comptes; Qu'en statuant ainsi, alors que le gestion- naire professionnel d'une union de syndi- cats ne peut demander ni recevoir, direc- tement ou indirectement, d'autres rému- nérations, à l'occasion des opérations de gestion immobilière, que celles dont les conditions sont précisées dans un mandat écrit préalable à sa désignation ou dans la décision de nomination, la cour d'appel a violé les articles susvisés”. L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : il résulte de cet arrêt que le gestionnaire de l’union de syndicats de copropriétaires doit dis- poser d’un mandat pour pouvoir perce- voir sa rémunération. S’il ne dispose pas de mandat, le fait qu’il ait reçu quitus de sa gestion ne couvre pas l’irrégularité liée à l’absence de mandat. Baux commerciaux ■ Droit au statut pour des locaux accessoires? (Cass. Civ. 3 e , 19mars 2008, n°259, FS-P+B, cassation) Un bail avait été conclu sur un formulaire de la loi de 1989, mais la cour d’appel avait considéré que, s’agissant d’une location à une personne morale et destinée à loger du personnel, il s’agissait d’un local acces- soire relevant du décret de 1953 (art. L 145-1-I-1 e ) du code de commerce. Cette solution est censurée par la Cour de cassation: “Vu l’article L 145-1-I-1e du code de com- merce; […] Attendu que pour rejeter [la demande du bailleur] et dire que le bail liant les parties est un bail commercial, l'arrêt retient que, suivant acte notarié du 2juillet 2001, M me A. a vendu à M.V. l'appartement, qu'il était stipulé à cet acte que l'entrée en jouissance aura lieu par la perception des loyers selon les conditions de location consentie par l'ancienne propriétaire à la société Thor et parfaitement connue du nouveau propriétaire, que parmi les docu- ments annexés à l'acte de vente figure un procès-verbal en date du 13mars 2001 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble, que dans sa résolution n° 21, il est indiqué "il est fait état des nui- sances résultant de l'appartement A. lequel sert aussi bien d'entrepôt que de location au personnel du locataire en titre, le renouvellement constant de ces "sous locataires" entraînant une difficulté de gestion des étiquettes de la boîte aux lettres" que les dispositions de la loi du 6juillet 1989 ne régissent pas les locations consenties à des personnes morales, le fait d'avoir utilisé pour la rédaction du contrat un document préimprimé visant cette loi ne suffisant pas pour démontrer une volonté non équivoque des parties de sou- mettre le bail à ces dispositions législatives, que la société Thor justifie que l'appartement loué servait à l'hébergement de son personnel, que cet hébergement était connu des coproprié- taires suivant le procès-verbal de l'assemblée générale susvisé, la société uti- lisant aussi l'appartement comme entre- pôt, que, par ailleurs, compte tenu de la nature de ses activités, de l'emploi d'un personnel en majorité d'origine étrangère La chambre des notaires de Paris lance le “dépôt électronique” 8avril 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E A A C C T T E E U U R R S S Avec “Stop-carbone”, Era demande le DPE dès le mandat Le réseau ERA a décidé de demander à ses clients de fournir le DPE dès la publication de l’annonce immobilière. C’est le programme “diagnostic au mandat” qui vient d’être lancé lors de la convention des agents immobiliers ERA. Il s’agit, explique Jean Lavaupot, directeur exécutif du réseau, de faire d’une contrainte, un argument de vente. Le site internet www.stop-carbone.fr qui a été mis en place avec Promodul (association pour la promotion du confort thermique qui travaille avec EDF) permet au client d’effectuer lui-même un DPE sur son propre logement et d’avoir une idée des améliora- tions qu’il peut lui apporter pour passer d’une classe à la classe supérieure. ERA joue ainsi la transparence, ajoute Jean Lavaupot qui précise que son réseau a conclu un accord avec l’UCB qui accorde un prêt de 6000 € à un taux de 1% aux acquéreurs qui acceptent d’engager des travaux d’économie d’énergie. En demandant la fourniture du DPE dès l’annonce, ERA applique une proposition du rap- port Pelletier et devance ainsi la mise en œuvre des mesures qui pourraient résulter du Grenelle de l’environnement. travaillant pour de courtes périodes et de ce que la fourniture d'un logement consti- tue un avantage en nature consenti aux employés et artistes recrutés, il s'avère que ce local accessoire à l'exploitation est nécessaire à celle-ci, étant relevé que cette nécessité d'avoir un local accessoire doit s'apprécier sans considération de reloge- ment en d'autres lieux; Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à établir que l'appartement avait été loué au vu et au su du bailleur originaire en vue de son utilisation pour l'activité principale exploitée par la société locataire dans d'autres locaux appartenant à un propriétaire différent, la cour d'appel a violé le texte susvisé”. Observations de Jurishebdo : sont proté- gés par le statut les locaux accessoires qui sont nécessaires à l’exploitation du fonds. L’article L 145-I-1 e précise cette nécessité par le terme: locaux dont la “privation serait de nature à compromettre l’exploitation du fonds”. Les juges du fond apprécient souverainement si la condition de nécessité est remplie pour que le local accessoire soit protégé. Dans le cas où le local principal et le local acces- soire appartiennent à des propriétaires différents, le preneur doit aussi prouver que le local accessoire a été loué “au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe” (pour un exemple où le statut a été refusé au local accessoire, voir Civ. 3 e , 19 juil. 1995, Bull. III, n°195, n°93-15947). L’arrêt de 1995 reprochait à la cour de ne pas avoir “recherch[é] si le local litigieux avait été loué au vu et au su de sa pro- priétaire, pour une utilisation jointe à cel- le du local principal”. Pour des logements, on trouve des arrêts qui refusent le statut (Civ. 3 e , 29juin 1982) au motif qu’ils ne sont pas indispensables au maintien de l’activité commerciale, d’autres qui l’admettent (CA Versailles, 15 oct. 1998, BICC, 1999, n°775). Dans l’arrêt rapporté, la cour d’appel avait fourni de nombreux arguments en faveur de l’application du statut, mais c’est un autre argument qui a prévalu dans le sens inverse: le bailleur originaire n’était pas informé de l’usage pour une activité prin- cipale exercée dans un autre local. Il faut donc que le preneur apporte la preuve qu’il a informé le bailleur des locaux accessoires que la location sert à titre accessoire d’un autre ● C’est pour répondre à une demande de certains clients que la chambre des notaires de Paris vient de lancer un nou- veau service de “dépôt électronique”. Ancien président de la chambre, Christian Pisani explique qu’il s’agit d’assurer un lien entre l’information immatérielle et l’acte authentique qui assure la preuve. Le notaire établit un acte authentique qui atteste que le déposant est bien détenteur de l’information et prouve la date du dépôt. Cela peut concerner tout type de texte, mais aussi des dessins et modèles ou des films par exemple. Christian Pisani indique avoir été surpris de constater que, dans les premières études qui ont mis en place ce système (actuellement une dizaine pour une vingtaine d’entreprises clientes), la demande portait sur des documents très volumineux. Des clients ont d’ores et déjà eu recours à ce service pour des docu- ments très divers comme par exemple l’agenda électronique d’un dirigeant. L’intérêt de ce dépôt est d’assurer une tra- çabilité des documents ainsi conservés. Le dépôt assure naturellement une fonc- tion de conservation, mais il permet sur- tout d’attester qu’à un instant donné, une personne était détentrice d’une informa- tion. L’information est conservée pendant une durée fixée par contrat (de 1 à 10 ans). Par exemple, pour des importants contrats de vente, le dépôt va permettre d’archiver les versions successives d’avant-contrat. À l’issue de la période convenue, le déposant peut récupérer l’information en deman- dant la restitution. En pratique, le client remet au notaire le support sur lequel sont stockées les don- nées. Le notaire le charge sur son poste et calcule l’empreinte électronique du docu- ment. Le dépôt se fait en 9 étapes allant de la vérification de l’intégrité des données jus- qu’a la mise au coffre-fort électronique. Le client reçoit un “document d’empreintes établi par le notaire” édité sur papier et qui comporte les références du document: nom du déposant, référen- ce de l’étude, description du dépôt, etc. Le document est mis au rang des minutes du notaire. A tout moment le client peut obtenir copie du document ou restitution définiti- ve. L’empreinte correspond à une sorte de code génétique et elle change si on modi- fie ne serait-ce qu’une virgule du docu- ment. Le coût du service représente divers élé- ments. Il comporte d’une part la rémuné- ration du prestataire qui assure la conser- vation du document par ce “coffre-fort” en ligne. Le tarif varie en fonction de la durée et du volume transmis. À titre d’exemple, le dépôt d’une enveloppe contenant 200Mo devant être conservée 10 ans, le tarif est de 1377 € HT. Le service comporte par ailleurs une rému- nération de la partie juridique de l’acte de dépôt (acte tarifé) et, le cas échéant des honoraires particuliers du notaire au titre de son conseil. Les députés ont rejeté le 1 er avril la propo- sition de loi socialiste (n°737) sur le loge- ment, mais le texte a néanmoins donné lieu à un débat dont nous vous livrons quelques extraits: Jean-Yves Le Bouillonnec explique que la politique libérale suivie par le Gouverne- ment doit cesser. Il propose des mesures sur les rapports locatifs, mais aussi sur la fiscalité et les aides au logement. Le texte préconise aussi un renforcement des sanc- tions pour les communes qui ne respectent pas la loi SRU. Christine Boutin rappelle que les besoins sont chiffrés à 500000 logements neufs par an et les mesures prises depuis quelques mois: déduction des intérêts d’emprunt, signature d’un accord avec l’USH pour la vente de 40000 logements sociaux par an à leurs occupants… À propos de la loi DALO, le ministre indique que, pour les premières semaines de fonctionnement des commissions, 75% des demandes sont franciliennes et que des “mesures vont être prises” pour éviter que les “populations prioritaires ne se con- centrent sur” certains territoires. Au-delà de l’action publique nationale, Christine Boutin en appelle à la mobilisation des élus locaux qui “ont un rôle éminent à jouer”, afin qu’ils construisent. Sur le détail des propositions, la ministre critique l’idée de bloquer les loyers, elle indique par ailleurs que “la suppression des dispositifs de Robien et Borloo, comme le demandent certains bien-pensants, casserait l’élan de la construction”, mais elle reconnaît qu’il faut sans doute faire évoluer le dispositif. À propos de l’exercice du droit de préemption urbain par le représentant de l’Etat, “les réflexions en cours pourront être enrichies par le rap- port du Conseil d’État qui fera l’objet d’une discussion publique en mai”. Daniel Goldberg propose d’obliger les communes déficitaires en logements soci- aux à consacrer 30% de la surface de tout programme immobilier au logement social et il suggère de créer un droit de préemp- tion urbain prioritaire en faveur de l’Etat pour qu’il puisse se substituer aux maires délibérément réfractaires. Avec Philippe Folliot, le Nouveau centre défend l’idée de 8avril 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E P P A A R R L L E E M M E E N N T T A A I I R R E E Proposition de loi PS rejetée sur le logement Le député Frédéric Levebvre, (UMP, Hauts- de-Seine) a présenté devant la commission des finances le 26mars un rapport sur les emprunts immobiliers à taux variable. En introduction, il indique qu’il ne s’agit pas d’affaiblir ces emprunts mais de les conforter “là où ils jouent un rôle clé”. En France, la part de l’offre de prêts à taux variable est faible. Si elle avait monté à environ 15% en2004 et2005, elle est redescendue à 7% en 2007. Le taux d’endettement hypothécaire des ménages est de 49% en 2006 en France, contre 87% aux États-Unis, 90% au Royaume-Uni et 125% en Espagne. Si les défaillances d’emprunteurs ont aug- menté aux États-Unis, le taux de défaut sur l’ensemble des prêts immobiliers en cours en France est de moins de 1500 dossiers par an, inférieur à 0,15%. Ce taux n’aurait pas augmenté en 2007 mais “La hausse du taux de défaut n’est pas impossible sur le segment des prêts à taux variable dès lors qu’une proportion, certes faible, de ménages s’est endettée aux limites de ses capacités”. Le rapport indique que, pour la primo- accession, l’emprunt à taux variable est un outil pour “monter dans le train de l’accession”, notamment parce qu’il per- met de bénéficier de taux plus faible au début de la phase d’accession. Le rapport formule 15 propositions (lire encadré) qui visent notamment à amélio- rer l’information de l’emprunteur. Il a été adopté par la commission des finances le 26mars. Frédéric Lefebvre a proposé d’inviter les banques à mettre en œuvre ces proposi- tions et à défaut, de solliciter une interven- tion du législateur. À suivre. 1 – La transmission d’un rapport fin 2008 des représentants de la profession, présentant des don- nées quantitatives et qualitatives sur le traitement des dossiers d’emprunteurs à taux variable, les solutions apportées au cas par cas et pour les prêts conventionnés, ainsi que l’information des emprunteurs sur le rôle des médiateurs. 2 – Supprimer la possibilité de pratiquer des taux d’appel . 3 – Fournir des simulations dès le stade de la demande du prêt. 4 – Élaborer les simulations sur la base de plusieurs scenarii faisant notamment apparaître les effets d’une hausse de taux intervenant en début de prêt. 5 – Afficher de façon lisible les fraisafférents à l’exercice des options prévues dans le contrat de prêt par fixation d’un montant en valeur nominale ou, le cas échéant, une formule de calcul compréhensible 6 – Expliciter les conditions de l’option de passage à taux fixe en donnant le coût de son exercice et en fournissant en exemple le taux résultant de son application à un instant donné 7 – Définir des modalités standardisées de production des informations essentielles du prêt regroupées dans un même document à remettre au demandeur durant la phase précontractuelle et à faire figurer dans l’offre 8 – Envisager de plafonner à un plus faible niveau le montant des indemnités de rem- boursement anticipé dues sur les prêts à taux variables ne prévoyant pas de cap de taux lorsque la précédente révision du prêt s’est traduite par un relèvement du taux du prêt. 9 – Proscrire les clauses imputant en priorité les remboursements partiels anticipés sur les prêts à taux le plus bas . 10 – Proposer systématiquement en alternative une formule de « prêt à taux maîtrisable » consistant, soit en un prêt avec un cap de taux, soit en un prêt avec une limite d’évolution des mensualités. 11 – Définir les limites maximales des variables des prêts à taux maîtrisable (taux ou durée et mensualités) et proscrire toute possibilité d’amortissement négatif, appréciée au niveau de l’ensemble du projet immobilier lorsqu’il se compose de plusieurs prêts accordés par l’établissement. 12 – Informer les emprunteurs de l’obligation qui serait faite de leur proposer un prêt à taux maîtrisable, ainsi que des deux variantes existantes. 13 – Modifier, y compris par la voie réglementaire, les conditions attachées aux prêts conven- tionnés pour imposer que ces prêts prennent la forme, soit d’un prêt à taux maîtrisable «men- sualités» combiné au cap de taux à 300 points de base maximum, soit d’un prêt à taux maîtri- sable «taux». 14 – Informer les emprunteurs qui sont susceptibles d’en bénéficier de l’existence et des carac- téristiques des prêts conventionnés et particulièrement des prêts à l’accession sociale, ainsi que des avantages qu’ils procurent aux emprunteurs 15 – Etudier le relèvement des plafonds de ressources applicables aux PAS dans le cadre d’une réflexion sur l’articulation des différentes aides au logement et les divergences de critères qui les sous-tendent. Les 15 propositions 15 propositions pour les prêts à taux variable construire davantage et se dit “très attaché à la garantie du risque locatif”, pour lequel le rapport du Gouvernement est attendu. Il se prononce en faveur d’une prime aux maires bâtisseurs et du développement de la location-attribution. Quant à Michel Piron, il défend le bilan positif des logements Robien, soulignant que seuls 5 à 10% ont provoqué une offre surabondante. Alain Cacheux soutient l’idée de construire davantage de logements sociaux et con- teste le projet prêté au Gouvernement de vouloir relever les plafonds de ressources des HLM. Joël Giraud insiste sur l’idée de supprimer le mois de carence dans le versement des aides au logement, pour éviter de pénalis- er les travailleurs saisonniers. Etienne Pinte, qui prépare un rapport qui doit être présenté en juin en annonce les orientations: il souhaite durcir les sanc- tions à l’égard des communes qui ne respectent pas les 20% de logements soci- aux, et rendre obligatoire la création de 20% de logements sociaux dans toute opération immobilière. Il ajoute que “trop de nos concitoyens engagent des recours devant les tribunaux pour s’opposer à de l’habitat social, alors qu’ils en auront besoin un jour ou l’autre”. Olivier Carré présente une analyse liée à la crise de l’immobilier qui se profile. Il souligne qu’elle risque de provoquer une baisse de la construction. Il indique qu’il faut trancher entre le retour des aides à la pierre dans le giron de l’Etat ou le transfert rapide de cette compétence vers les collectivités territoriales et il se prononce en faveur de cette 2 e option. ❑ “Assécher les expulsions” En conclusion, Christine Boutin a indiqué que le projet de loi en préparation com- porterait une mesure de généralisation de la garantie du risque locatif ce qui “asséchera le phénomène des expulsions” et qu’il y aurait aussi une mesure de sou- tien aux maires bâtisseurs. Elle a aussi évo- qué des mesures en faveur du logement dans les zones de montagne. À propos des recours contre les permis de construire elle a indiqué “Je dénonce avec force les abus de recours formés par certaines associa- tions”. Les députés n’ont pas voté le passage à la discussion des articles et le texte a donc été rejeté. 8avril 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T M M A A R R C C H H E E S S Les prix des logements en Ile-de-France ont encore augmenté en 2007 >Thierry Repentin a déposé une propo- sition de loi analogue au Sénat le 1 er avril (n°247), elle a été renvoyée à la commission des affaires économiques. > Une autre proposition de loi a été déposée au Sénat le 26mars (n°244). À l’initiative de Nicole Borvo (CRC, Paris), elle vise à favoriser la prévention des expulsions locatives . Le texte suggère par exemple d’élargir la période de trêve des expulsions pour la faire passer du 15octobre au 1 er avril. Il prévoit par ailleurs d’augmenter la taxation des plus-values immobilières. Le texte a été renvoyé à la commission des lois. > Le projet de loi que prépare Christine Lagarde sur la modernisation de l’économie devrait comporter des mesures sur l’urbanisme commercial . La ministre l’a confirmé lors de sa présentation des ori- entations du projet lors d’une conférence de presse le 26mars. À propos de la “revue générale des prélèvements obligatoires”, elle a aussi mentionné la réforme des valeurs loca- tives . Les 7 arrondissements de Paris qui sont les plus chers sont ceux qui augmentent le plus, indique Frédéric Dumont, notaire. Ces quartiers ne sont pas affectés par le ralen- tissement du marché. Ce sont également les secteurs où la part des acquéreurs étran- gers est la plus importante. Ainsi dans 4 quartiers, les étrangers ont représenté plus de 20% des acquéreurs. Ils étaient 21,9% dans le quartier Archives (IIIe), 22,% dans le quartier Monnaie (VI e ), 23,9% à St Ger- main des Prés (VIe) et même 25,7% aux Champs-Élysées (VIII e ). Les notaires signalent quelques ventes d’exception comme un appartement de 124m 2 au Palais Royal vendu pour un prix de 29500 € le m 2 ou un appartement de 220m 2 situé près de Notre-Dame, vendu à 24000 € le m 2 . En banlieue, le prix des appartements a augmenté mais moins fortement (voir tableau). Le prix des maisons anciennes a grimpé sur l’année de 5,2% en petite cou- ronne, atteignant un prix moyen de 344200euros (le 4 e trimestre marquant une baisse de 2,4%). En grande couronne, le prix moyen des maisons atteint 290300 € , en hausse de 5,1%. Certaines communes ont fortement augmenté (+34,5% à St- Germain-en-Laye), alors que d’autres ont baissé (-4,8% à Meaux). ❑ Le volume du neuf en baisse Si le volume du marché de l’ancien s’est maintenu en 2007 pour les appartements (+1% avec 114621 ventes d’appartements), en revanche, celui du neuf s’est nettement réduit (-8,05%), et surtout pour la grande couronne (-24% en Seine et Marne et -23% dans les Yvelines). Pour les maisons, l’écart est plus grand encore: stationnaire pour l’ancien (-0,5%), il a décru de -14,7% Arrond. Prix/m2 Variation en 1 an I 8200 € 16,1% I I 7 040 € 1 1,1% III 7540 € 13,0% IV 9040 € 15,7% V 8020 € 13,4% VI 9790 € 14,4% VII 9260 € 12,9% VIII 7990 € 9,8% IX 6420 € 10,7% X 5560 € 9,4% XI 5970 € 11,5% XII 5980 € 7,8% XIII 5950 € 7,9% XIV 6450 € 6,8% XV 6590 € 7,3% XVI 7470 € 12,2% XVII 6200 € 12,8% XVIII 5450 € 6,5% XIX 5050 € 10,6% XX 5340 € 12,1% Paris 6360 € 10,5% Départ. Prix/m2 Variation en 1 an 92 4630 € 7,8% 93 2950 € 7,3% 94 3800 € 5,8% 77 2730 € 5,1% 78 3610 € 4,5% 91 2710 € 2,8% 95 2790 € 6,8% Source: chambre des notaires, base BIEN Prix des appartements anciens à Paris au 4 e trimestre 2007 Prix des appartements anciens en banlieue au 4 e trimestre 2007 pour le neuf; la chute atteignant même 39% en Essonne. 8avril 2008 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 20mars 2008 Sénat p.547 n°345 Serge Dassault, UMP, Essonne Décès de l'associé d'une SCI Economie Dans la liquidation des droits de succession, les dettes à charge du défunt sont déduites quand leur existence au jour du décès est justifiée. Si elles sont certaines mais que leur montant n'est pas arrêté, elles sont mention- nées pour mémoire dans la déclaration de succession, puis admises en déduction par voie de réclamation lorsque leur montant est définitivement arrêté. Il n'y a pas de différence de traitement suivant que l'associé était plein propriétaire ou simplement usufruitier. 20mars 2008 Sénat p.548 n°356 Joël Bourdin, UMP, Eure Renonciation à usufruit: traitement fiscal Economie La renonciation à un usufruit peut s'analyser en une donation si elle révèle clairement l'intention du renonçant de consentir une libéralité au nu- propriétaire. L'acceptation peut être tacite, et résulter par exemple de la perception des loyers. L'auteur de la question citait à cet égard un arrêt ayant admis l'acceptation de la donation (Cass. Civ. 2 déc. 1997). 20mars 2008 Sénat p.571 n°3275 Philippe Marini, UMP, Oise Délivrance de la carte pro- fessionnelle loi Hoguet : compétence liée du préfet? Justice Les conditions d'aptitude définies par les articles11 à16 du décret du 20juil- let 1972 sont d'application stricte. Les textes imposent à l'autorité administra- tive de vérifier le respect des conditions réglementaires, mais ne lui confèrent pas le pouvoir d'y déroger par son simple pouvoir d'appréciation. 20mars 2008 Sénat p.574 n°3468 Hubert Falco, UMP, Var Récupération des charges de gardiens et concierges Logement L'activité des gardiens et concierges a fortement évolué du fait des nouvelles attentes des locataires, notamment pour les états des lieux, la sécurité, la présence et le dialogue avec les locataires. « Il apparaît justifié de revoir les modalités de récupération des charges afin d'assurer une juste rémunération des nouvelles tâches effectuées par les gardiens et concierges ». Les travaux de la commission nationale de concertation pourront être mis à profit pour élaborer un dispositif tenant compte de la réalité des missions de gardiennage. 19 questions analogues, où la position de la CLCV est souvent citée. Elle considère que la répartition envisagée revient à faire payer le service deux fois au locataire. 60 questions iden- tiques à l’Assemblée (JO AN Q, 25mars 2008) 25mars 2008 AN p.2606 n°13258 Jean-Marc Roubaud, UMP, Gard Lotissements Ecologie Depuis le 1 er octobre 2007, les divisions de ter- rains en vue de construire sont soumises soit à déclaration préalable, pour les plus simples ou à permis d'aménager si le projet prévoit la créa- tion de voies ou d'espaces communs ou s'ils sont situés dans un site classé ou un secteur sauvegardé. Les règlements des PLU qui inter- disent les lotissements sont illégaux. Réf de jurisprudence citée par la réponse: (CE, 21mars 198, n°61817). 25mars 2008 AN p.2647 n°15175 Céleste Lett, UMP, Moselle Péremption des autorisa- tions d'exploitation commerciale Entreprises et commerce extérieur Lorsqu'un projet d'autorisation commerciale est subordonné à l'obtention d'un permis de con- struire, l'autorisation est périmée pour les sur- faces qui n'ont pas été ouvertes au public dans un délai de 3 ans à compter de la date à laque- lle le PC est devenu définitif. Le délai est pro- longé de 2 ans pour les projets de plus de 6000m 2 dans les ZAC. Même en cas de PC mod- ificatif, le délai de 3 ans court à compter de la date à laquelle le PC initial est devenu définitif et il ne peut être prorogé par une nouvelle demande d'autorisation d'utilisation des sols. En l’absence de jurispru- dence, la réponse est donnée sous réserve de l'interprétation des tri- bunaux. 25mars 2008 AN p.2663 n° 13406 François Vannson, UMP, Vosges Associations syndicales de propriétaires Intérieur L'ordonnance du 1 er juillet 2004 a modifié la liste des matières pouvant faire l'objet d'une association syndicale. Leur objet est regroupé autour de 4 thèmes: prévention contre les risques naturels ou sanitaires, pollutions et nui- sances; préservation, restauration et exploitation de ressources naturelles; aménagement entretien de réseaux, canaux ou voies de circulation; mise en valeur des propriétés. La mise en valeur permet des travaux sur les propriétés privées des membres ou la réalisation et la valorisation d'un patrimoine pro- pre à l'association. Mais la mise à jour des statuts n'a pas à porter sur l'objet, qui n'est pas remis en cause par le nouveau texte. 25mars 2008 AN p.2671 n°2295 Chantal Robin- Rodrigo, App.S.R.C., Hautes- Pyrénées Honoraires sur les promesses de vente ? Justice L' avant-contrat de vente n'est plus rémunéré lorsqu'il est réalise par un notaire . Les notaires établissent l'acte authentique, il est conforme à l'intérêt des parties à l'acte de ne rémunérer que celui-ci. Lorsque l'avant-contrat est rédigé par un agent immobilier, il peut le facturer. La députée demandait si le notaire pouvait fac- turer librement la rédac- tion de la promesse de vente. A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ■ Travaux sur les ascenseurs: le décret publié Le décret comporte deux mesures: l’une sur la date de réalisation de la 1 e tranche de tra- vaux obligatoires, initialement fixé à juillet prochain et l’autre sur le contrôle technique: ➠ La date du 3juillet 2008 qui figure à l'article R 125-1-2 est reportée au 31décembre 2010 . Elle concerne les propriétaires d'ascenseurs installés avant le 27août 2000. Les propriétaires disposent d'un délai supplémentaire de 2 ans et demi pour mettre en place les 9 dispositifs de sécurité figurant dans cet article. ➠ L'article 2 du décret fixe la date du 1 er contrôle technique obligatoire. Le texte pré- voyait jusqu'à présent que le 1 er contrôle technique devait intervenir au plus tard le 3juillet 2009 pour les ascenseurs installés avant le 3juillet 2003. Il y a désormais 5 cas diffé- rents: voir tableau ci- contre. (Décret n°2008-291 du 28mars 2008 modifiant le décret n°2004-964 du 9sep- tembre 2004 relatif à la sécuri- té des ascenseurs et le CCH, J.O. du 30mars 2008, p.5391) 8avril 2008 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Nominations Cabinets ministériels ➠ Budget : Jean-Marie Saunier quitte ses f onctions de conseiller technique au cabi- net d'Eric Woerth (arr. du 28mars, J.O. du 29, @). ✓ DRAC : Philippe Geffré est nommé directeur régional des affaires culturelles du Limousin (arr. du 28mars, @). ✓ Conseil national de la consomma- tion : Dominique Duperret (UNCMI) est nommé membre au titre des profession- nels (arr. du 4mars 2008, J.O. du 26, p.5184). Au fil du J.O. Conventions collectives ➠ Cabinets ou entreprises de géomètres experts, topographes, photogrammètres, experts fonciers : l’accord du 9janvier 2008 portant sur les salaires a fait l’objet d’un avis d’extension (J.O. du 26mars p.5192). ➠ Cabinets d'économistes de la construc - tion et de métreurs-vérificateurs : il est envisagé l’extension de l’accord national n°64 du 16janvier 2008 et de l’accord régional (Ile-de-France) n°64 du 16janvier 2008 sur la valeur du point (J.O. du 26mars, p.5192). ✓ La liste des sites classés au cours de l'année 2007 au titre du code de l'environnement, (art. L.341-1 à L.341-22, R.341-4 et R.341-5) a été publiée (J.O. du 30mars p.5387). ✓ ANAH: des OPAH aux ORCAD . Les différentes catégories d’opération de rénovation de l’habitat vont progressive- ment laisser la place à une nouvelle caté- gorie dénommée ORCAD: ope ́ ́ rations de requalification de quartiers anciens de ́ ́ grade ́ ́ s. Il s’agira d’un cadre unique contractuel et budgétaire sécurité Etat/Collectivité/Anah. L’Anah a décidé lors de son conseil d’administration du 27mars 2008 de majorer les plafonds sub- ventionnables des prestations d’ingénierie pour repérer et traiter l’habitat indigne. Trois instructions du 31décembre concer- nant l’Anah ont été publiées au bulletin officiel du ministère de l’écologie du 25février: l’une adapte les interventions de l’Anah pour la mise en œuvre de la loi DALO, la seconde vise les subventions de l’Anah pour la lutte contre l’habitat indigne et la dernière concerne l’adaptation des loyers conventionnés. ✓ Le Comité interministériel pour le déve- loppement de l’offre de logements (CIDOL) du 28mars 2008 a chiffré à 70100 le nombre de logements qui vont pouvoir être mis en chantier entre2008 et2012 à Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier Date de l’installation de l’ascenseur Date du 1 er contrôle technique obligatoire Avant le 27août 2000 Ascenseur mis en conformité avec l'art. R 125-1-2 al 1 et I avant le 3juillet 2008 3juillet 2009 Ascenseur mis en conformité à partir du 3juillet 2008 1 an après l'achèvement des travaux Ascenseur ne répondant pas à ces conditions 31décembre 2011 A partir du 27août 2000 Avant le 1 er juillet 2004 30juin 2009 A partir du 1 er juillet 2004 5 ans maximum après l’installation Date du 1 er contrôle technique Bibliographie Guide des plus-values immobi- lières des particuliers. Ce guide de 340 pages qui vient de paraître fournit une liste extrêmement fournie des hypothèses où une personne e st soumise à l’impôt sur les plus-values ou est exonérée. Présenté sous forme de tableaux, il indique à la fois les condi- tions de taxation, les taux, les modes de calcul et les références des textes du CGI ou des instructions fiscales (les textes officiels sont reproduits en annexe). On y trouve aussi des formules pour rédiger les actes. Les tableaux visent aussi la nouvelle taxation forfaitaire des terrains nus devenus constuctibles. Un ouvrage très pratique pour les notaires et rédacteurs d’actes de vente. Lexis-Nexis. Edition de mars2008, 42euros. www.lexis.nexis.fr Des avocats conseillent… Des avocats conseillent… > Clifford Chance (Aubry d'Argenlieu et Alexandre Poupard, pour les aspects immo- biliers) et l'Etude Allez & Associés ont conseillé Merida capital pour l’acquisition de 8500m 2 de bureaux et commerces à Paris (IX e ). Ce fonds espagnol réalise ici son pre- mier investissement en Europe. Le vendeur était conseillé par le cabinet Cleary Gottlieb Steen & Hamilton LLP. Le financement était assuré par EuroHypo qui bénéficiait du conseil de Gide Loyrette Nouel (Hélène Lefebvre). partir de la mobilisation des terrains publics. Bérénice Tournafond (présidente d’Ykonne) : «On peut obtenir une baisse de 30% des loyers» 8avril 2008 page 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I I N N T T E E R R V V I I E E W W D D E E B B A A T T La cession temporaire d’usufruit: un montage à redécouvrir? Organisatrice d’une rencontre le 31mars à l’Institut sur le thème des solutions à la crise du logement, Bérénice Tournafond croit à une solution très efficace: la ces- sion temporaire d’usufruit, comme alter- native à la location. Au lieu de signer un bail, celui qui cherche à se loger achète l’usufruit d’un bien pour une durée de 5 à 15 ans et le coût de l’achat est de 50% à 60% de celui du loyer. Le statut de l’occupant n’est pas régi par la loi de 1989. Le propriétaire perçoit un capital immédiat pour la cession de l’usufruit et il est exonéré d’ISF. Mais le système peut présenter des risques, que souligne Gilles Artaz, spécia- liste du viager: l’usufruitier doit suppor- ter les charges qui sont presque celles du propriétaire et celui-ci peut être confron- té à un risque de requalification fiscale. L’administration pourrait considérer que le prix de vente est en réalité un revenu foncier, surtout s’il est payé en rente. La méthode a toutefois fait ses preuves pour le neuf. Une société comme PERL, qu’a créée Alain Laurier en 2000 a déjà réalisé avec ce schéma 1200 logements. PERL associe des investisseurs privés qui achètent la nue-propriété du bien et des organismes HLM qui acquièrent l’usufruit pour 15 ans. Chacun y trouve donc son intérêt. Le financement est le plus sou- vent un PLS, mais PERL souhaiterait pourvoir recourir à des PLUS. Régine Ricour pour l’UNPI indique par ailleurs qu’une convention est en cours de signature avec la chambre des pro- priétaires d’Orléans pour la cession de l’usufruit de plus de 200 logements auprès d’un organisme HLM. Les choses sont donc en train de bouger. ■ Alternative à la location? Ce système pourrait-il être une alternati- ve à la location traditionnelle? Elle ne peut qu’être limitée, estime Jean-Fran- çois Gabilla pour la FPC. Le propriétaire classique, qui, explique le président de la chambre des propriétaires de Nantes, Bernard Mallet, investit dans l’immobilier en prenant sa retraite, est en train de disparaître en raison des multiples contraintes qui pèsent sur le bailleur (dia- gnostics, fiscalité, rapports locatifs en faveur du preneur…). D’un point de vue opposé, Patrick Doutreligne estime pour la Fondation Abbé Pierre que l’équilibre bailleur - locataire a été rétabli et qu’il faut au contraire assortir les avantages fiscaux de contreparties sociales. Les pouvoirs publics seront-ils convaincus de la pertinence de la proposition? Le cabinet de Christine Boutin n’a pas apporté de réponse à ce jour à Bérénice Tournafond. Quant au sénateur Bernard Seillier, il a simplement affirmé que, sans être convaincu de la pertinence des mesures techniques mises en œuvre par la loi DALO dont il fut le rapporteur, il approuvait cette loi destinée à donner “un coup de boutoir” pour affirmer qu’on ne peut pas laisser quelqu’un à la rue. Ainsi, ajoute-t-il, le législateur a “réinvesti le politique”. Les propositions évoquées lors de cette rencontre ont fait réagir vigoureusement un élu comme François Garay, maire des Mureaux. Il clame que les solutions évo- quées présentent un caractère technique incompréhensible et inadapté pour les demandeurs, tant des jeunes qui sont forcés de rester chez leurs parents, que des familles nombreuses polygames de sa ville. Il en appelle à une mixité des popu- lations et préconise que le loyer soit fixé en fonction du revenu du locataire… Jurishebdo Immobilier: vous présentez la cession temporaire d’usufruit comme une méthode pour régler la crise du logement. Pourquoi? Bérénice Tournafond: « si la crise résulte d’une insuffisance de logements, que Michel Mouillart estime à 800000 unités, la construction n’est qu’une petite partie du problème. Si on examine les causes de ce manque de logements, on s’aperçoit que c’est en grande partie dû au manque de moyens financiers de la population Française (les revenus des Français sont trop bas par rapport au prix de vente ou de location) et au désintérêt des investis- seurs privés pour l’investissement locatif d’habitation. Or plus on manque de logements et plus le coût du logement est élevé, ce qui entraîne un cercle vicieux. Par conséquent, pour résoudre la crise du logement, il faut bien entendu construire mais aussi réduire le coût du logement sans en réduire la qualité. Or la plupart des solutions proposées pour l’instant sont des solutions ou l’Etat aide au financement de la construction ou de la location. Que ce soit pour compenser directement le manque de revenu ou d’investissement ou pour tenter de mobi- liser le parc privé et notamment par des mesures d’incitation fiscale qui restent ponctuelles et qui ne concernent qu’une toute petite minorité de Français. Or l’Etat n’a plus d’argent. Il faut donc trou- ver une incitation très générale qui per- mettrait de mobiliser l’ensemble du corps social. Pour ce faire, la cession temporai- re d’usufruit pourrait être une voie à explorer car cette technique est loin d’être développée à l’heure actuelle. Or c’est justement une solution qui peut inciter le plus grand nombre à investir dans l’immobilier et qui permettrait pour les propriétaires qui ont déjà un ou plu- sieurs biens en location de rendre le prix de leur logement moins élevé sans dimi- nuer la rentabilité de leur bien!» JHI: Comment est ce possible? B.T.: «Il y a plusieurs facteurs qui expli- quent le coût élevé du logement. Parmi ceux-ci, l’on trouve le coût de gestion des biens immobiliers donnés en location. Coût d’autant plus élevé qu’il concernera des petits propriétaires d’un ou deux logements qui ne 