■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Copropriété
✓ Mur en mauvais état et abandon de mitoyenneté par le syndic
✓ La communication de la feuille de présence n’est imposée par aucun texte
✓ Quelle majorité pour la suppression du poste de concierge ?
Vente
✓ Dissimulation des inscriptions hypothécaires grevant le bien
✓ Glace trumeau Louis XV : un immeuble par destination
Fiscalité
✓ Taxe professionnelle : valeur locative plancher et notion de cession d’établissement
✓ Marchand de biens : à propos de la notion d’habitude
Expropriation
✓ Condition du droit à rétrocession pour une cession amiable
■ Au Parlement p. 5
✓ Proposition de loi de simplification du droit : un bouquet de 50 articles
■ Réponses ministérielles p. 6
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 7
✓ Au fil du J.O.
✓ Nominations
✓ Bibliographie
✓ Performance énergétique des bâtiments
✓ Comptabilité des OPH
✓ Mesures d’urgence logement
✓ A suivre
■ Projet de loi p. 8
✓ Le projet de loi de finances 2009 recadre le LMP et le régime Malraux.
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Copropriété ✓ Murenmauvaisétatetabandon demitoyennetéparlesyndic ✓ Lacommunicationdelafeuillede présencen’estimposéeparaucun texte ✓ Quellemajoritépourlasuppression dupostedeconcierge? Vente ✓ Dissimulationdesinscriptions hypothécairesgrevantlebien ✓ GlacetrumeauLouisXV:un immeublepardestination Fiscalité ✓ Taxeprofessionnelle:valeurlocati- veplancheretnotiondecession d’établissement ✓ Marchanddebiens:àproposdela notiond’habitude Expropriation ✓ Conditiondudroitàrétrocession pourunecessionamiable ■ AUPARLEMENT p.5 ✓ Propositiondeloidesimplification dudroit:unbouquetde50articles ■ REPONSESMINISTERIELLES p.6 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.7 ✓ AufilduJ.O. ✓ Nominations ✓ Bibliographie ✓ Performanceénergétiquedesbâti- ments ✓ ComptabilitédesOPH ✓ Mesuresd’urgencelogement ✓ Asuivre Attentionàlasimplificationdudroit! I lfauttoujoursseméfierdestextesdeloiquivisentàsimplifierle droit.Celui-ciestd’initiativeparlementaire,puisqu’ils’agitd’uneproposi- tiondeloimaisiln’échappepasàlarègle.PrésentéparJean-LucWars- mann,letextes’intitulepropositionde“simplificationetdeclarification dudroitetd’allégementdesprocédures”etcomporte50articlesdont unedizainemériteattentionenmatièreimmobilière.Certains,surla copropriétéparexemple,auraientpulégitimementrejoindreleprojet deloideChristineBoutin.Unautretémoignedel’effortdulégislateur des’adapterauvocabulairecontemporainentraquantdanslecodecivil lesdispositionssurannées.IlestvraiquecertainesfleurentleXIX e .Ainsi le“domestique”quittel’article1953etle“colonpartiaire”s’évanouitau profitdu“métayer”.Quantà“l’actesousseingprivé”,ildisparaîtau profitde“l’actesoussignatureprivée”.L’adaptationsefaitparfoisau prixd’unglissementsémantiquecarlesmotschoisispeuventavoirun senslégèrementdifférentdeceuxquisontabandonnés:“latradition feinte”quisuggèrelaruse,devient“laremisefictive”,plusobjective.Cet objectifaffichédansl’exposédesmotifsetvisantàrendrelevocabulaire juridiqueplus“lisibleetcompréhensible”toutenconservantlaplus grandeprécisiondestermesjuridiquespourrait-ilêtreaussicompriscom- meunedélicateinvitationadresséeaunotariatdemoderniserlelibellé decertainesclauses?Lenotariatestd’ailleursàl’initiativedel’unedes mesuresdutexteetquiviselaconstitutiond’unfichierinformatique contenantdesinformationssurlesparcellescadastrales.C’étaitunepro- positionducongrèsdesnotairesdeNiceduprintempsdernieretc’estla preuvequececongrèsestunenouvellefoissourcededroit. Puisquenoussommesdanslatradition,restons-y!:onliraavecintérêt danslajurisprudencedecettesemaineunedécisiondelacourd’appel deParisquiqualifieuneglacetrumeauLouisXVd’immeublepardesti- nationcequi,encasdeventedel’appartementdanslequelelleestins- tallée,interditauvendeurdeladescellerpourlavendreséparément.Si levocabulaireduXIX e doitquitterleslieux,lemobilier,devenu immeublepardestination,doitdemeurer. E nfinetpuisqueletexteduprojetdeloidefinancesaétépublié, nousanalysonslesarticlesquiméritentattention.Nousavionsévoquéla semainedernièreladisposition(article50)quiredéfinitlesmodalitésdu créditd’impôtpourtravauxliésaudéveloppementdurable.LeGouver- nementanotammentdécidédel’étendreaubailleur(lirepage8),ce quidevraitêtreuneincitationpuissanteàlarénovationdeslogements locatifs.Maisilfautaussiprêterattentionàlaréformeprofondede deuxdispositifsimportants:lerégimeMalrauxetlerégimedelaloca- tionmeublée.Leursconditionsplusrestrictivesparticipentd’unevolonté d’encadrerlesnichesfiscales. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 328 7 OCTOBRE 2008 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier PROJET DE LOI p.8 ✓ Le projet de loi de finances 2009 recadre le LMP et le régi- me Malraux. ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 7octobre 2008 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Copropriété ■ Mur en mauvais état et abandon de mitoyenneté par le syndic (CA Paris, 2 e Ch.A., 3septembre 2008, n°06/21120) Le mur arrière de la propriété de M.B., située avenue Parmentier à Paris, jouxtait le jardin d’une copropriété de la même avenue deux numéros plus loin. Se plaignant du mauvais état dudit mur, M.B. avait assigné le syndicat aux fins de le voir condamner à des travaux de ravalement et d’imperméabilisation. En première instance, le tribunal avait jugé que le mur était mitoyen, mais constaté l’abandon de la mitoyenneté par la copropriété et rejeté les demandes de M.B. Celui-ci a interjeté appel. «Considérant […] que la faculté d’abandon prévue par l’article 656 du code civil ne peut être exercée par l’un des propriétaires lorsqu’il retire du mur liti- gieux un avantage particulier; qu’elle ne peut non plus permettre à l’un des proprié- taires de se soustraire aux dépenses de répa- ration ou de construction rendues nécessaires par son fait; Considérant que M.B. conteste le droit du syndicat des copropriétaires d’user de sa facul- té d’abandon de la mitoyenneté au motif d’une part que c’est l’absence d’entretien du mur par la copropriété qui serait la cause de son état actuel […] et que d’autre part le syn- dicat retirerait du mur un avantage particulier puisque celui-ci servirait de soutènement à sa propriété; qu’il fait encore valoir que le mau- vais état du mur mitoyen résultant du ravale- ment non respectueux des règles de l’art effectué par la société S.lorsqu’elle a acquis le terrain constituant aujourd’hui le [n°…] ave- nue Parmentier, les travaux de réparation doi- vent être mis à la charge exclusive du syndicat des copropriétaires […]; Or considérant […] que M.B. ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, que le mur litigieux soutient les terres de la propriété voisine […]; Considérant […] qu’à supposer même que des manquements imputables aux règles de l’art soient imputables à la société S. dans la réalisation du ravalement du mur et la créa- tion du jardin, ces fautes, qui ne sont pas le fait personnel du syndicat des copro- priétaires, ne peuvent être utilement opposées à la faculté d’abandon de la mitoyenneté que celui-ci tient de l’article 656 du code civil; ». L’appel est rejeté. Observations de Jurishebdo : L’abandon de mitoyenneté est offert à tout copropriétaire d’un mur mitoyen, dès lors qu’il ne lui procu- re pas un «avantage particulier » tel que le soutien de ses bâtiments ou de ses terres (Civ., 3 e , 23novembre 1976, n°75/11367). Une autre limite est d’équité: il ne doit pas constituer un moyen de fuir indûment la part qui revient à chacun dans l’obligation d’entretien. Dans ce cas, l’abandon ne pourra prendre effet qu’après réparation des dom- mages imputables à celui qui sollicite l’abandon (Civ, 1 e , 4novembre 1963, Bull n°473). Cette réparation n’est pas toujours possible: la Cour de cassation a ainsi pu refu- ser l’abandon de mitoyenneté à un syndicat pour un mur qui « retenait une terre dont la stabilité avait été modifiée par les excava- tions » et dont la disparition « entraîne- rait un glissement de terrain sur la propriété située en contrebas » (Civ., 3 e , 25septembre 2002, n°00/22701). En l’espèce, les magistrats précisent de manière intéressante qu’un pro- priétaire n’a pas à supporter les fautes com- mises par ses auteurs: les motifs d’opposition à abandon de mitoyenneté ne se transmet- tent pas. Afin d’éviter tout litige ultérieur, l’abandon doit être constaté par un acte juri- dique et publié au bureau des hypothèques pour le rendre opposable aux tiers. Vente ■ Dissimulation des inscriptions hypothécaires grevant le bien (CA Paris, 2 e Ch.A., 3 sept. 2008, n°07/04776) Par acte sous seing privé du 11septembre 2003, M me M. avait consenti un bail d’habitation aux époux J.sur une maison à Drancy, moyennant un loyer de 1220 € . L’acte précisait que la location était faite en attente de la vente et que les loyers s’imputeraient sur le prix. Le 12septembre, les parties avaient signé une annexe au com- promis autorisant les époux à prendre la jouissance immédiate des lieux. Ceux-ci avaient versé 75000 € comptant. La BNP ayant diligenté une procédure de saisie immobilière contre M me M., la vente n’avait pu être régularisée. Les époux J.ont assigné la venderesse pour restitution de leur acomp- te, et résolution du compromis. En première instance, M me M. était condamnée à leur ver- ser 5000 € de dommages-intérêts. Elle a interjeté appel. « Considérant, en l’espèce, que M me M. ne pouvait ignorer que l’immeuble objet du compromis de vente du 12septembre 2003 était grevé de plusieurs inscriptions hypothécaires d’un montant total supé- rieur au prix convenu avec les époux J.; Qu’en effet une première vente envisagée en 2001 […] n’avait pu aboutir pour ce motif […]; Que la connaissance qu’elle avait des charges grevant son bien est confirmée par le silence qu’elle a gardé à réception de la lettre que le conseil des époux J.lui a adressée le 5octobre 2003, trois semaines après la signa- ture du compromis, aux termes de laquelle il lui demandait de lui indiquer quel était actuellement le montant des garanties prises sur sa maison et si celui-ci dépassait ou non le prix de vente fixé; Considérant qu’il s’ensuit qu’ en taisant cet- te situation de nature à faire obstacle à la régularisation de la vente par acte authentique pour se faire remettre immédiatement un acompte de 75000 € représentant près de 40% du prix de vente, […] M me M. a fait preuve d’une réticence dolosive sans laquelle il est évident que les époux J.ne se seraient pas engagés, justifiant la nullité de la convention et la restitution de l’acompte versé […]; ». Observations de Jurishebdo : Une inscription hypothécaire donne à la banque créancière le droit, lors de la revente, de recevoir avant le vendeur la part du prix correspondant au solde du prêt restant dû. Si le montant de l’inscription est supérieur au prix convenu, les acheteurs peuvent se voir privés de leur bien par une procédure de saisie immobilière qui primera leur propriété. D’où la nécessaire vigilance du notaire lors de la préparation de l’acte, susceptible d’engager sa responsabili- té. La récolte des informations auprès du bureau des hypothèques pouvant prendre du temps, une solution usuelle pour les avant-contrats consiste à introduire une condition suspensive. En l’espèce, les parties n’avaient pas pris cette précaution, et les ven- deurs s’étaient montrés d’autant plus impru- dents qu’ils avaient versé directement dans les mains de la venderesse un acompte bien supérieur à celui pratiqué d’usage par les professionnels (10%). Rien n’interdit ce ver- sement direct. Mais la pratique du séquestre a justement pour but d’offrir une sécurité aux acquéreurs jusqu’à la perfection de la vente. La gravité de la dissimulation, s’agissant d’inscriptions hypothécaires consé- quentes et faites en connaissance de cause, justifiait plus que de nécessaire la qualifica- 7octobre 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ tion de dol. À noter que la péremption des inscriptions, en cours d'instance, n’est pas de nature à faire disparaître l’intérêt des acqué- reurs à poursuivre la nullité de la vente, la cause de l’action résidant dans la tromperie subie au moment de la formation du contrat (Civ, 1 e , 31octobre 1989, n°88/16152). Taxe professionnelle ■ Valeur locative plancher et notion de cession d’établissement (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 3septembre 2008, n°295010) En décembre1996, la société B.avait acquis la quasi-totalité des terrains et bâtiments nus de la sociétéM., alors en redressement judiciaire. Le même jour, elle les avait donnés en crédit- bail à la société L, celle-ci ne faisant l’acquisition en direct que d’un seul des bâti- ments de la société M.Le 17avril 1997, la société L.faisait l’acquisition de l'ensemble du matériel, des stocks et des actifs incorporels de la société M.L'administration fiscale ayant esti- mé qu’il s’agissait d’une cession d'établissement, elle avait fixé la valeur locati- ve des immobilisations corporelles aux 4/5e de celle de l'année précédente pour le calcul de la taxe professionnelle, en application de l'article 1518 B du CGI. Les juges du tribunal administratif et de la cour d’appel ayant jugé l’article 1518 B inapplicable, et accordé à la société les réductions correspondantes, le ministre de l’économie a formé pourvoi. « Considérant qu'aux termes de l'article 1518 B du CGI, dans sa rédaction applicable à l'année d'imposition en litige: « A compter du 1 er janvier 1980, la valeur locative des immobilisations corporelles acquises à la suite d'apports, de scissions, de fusions de sociétés ou de cessions d'établissements réalisés à par- tir du 1 er janvier 1976 ne peut être inférieure aux deux tiers de la valeur locative retenue l'année précédant l'apport, la scission, la fusion ou la cession […] à compter du 1 er janvier 1992, la valeur locative des immo- bilisations corporelles ne peut être inférieure aux quatre cinquièmes de son montant avant l'opération»; Considérant que pour l'application de ces dis- positions, un établissement doit être regardé comme ayant fait l'objet d'une cession lorsque l'ensemble des éléments mobiliers et immobiliers, corporels et incorporels, qui sont nécessaires à l'activité exercée ont été acquis par un même redevable qui y poursuit une activité identique; Considérant qu'en l'espèce, la cession de la totalité du matériel, mais d'une partie seulement des locaux , à l'exclusion des autres immobilisations corporelles nécessaires à l'activité industrielle exercée, ne peut être regardée comme emportant cession d'établissement au sens de ces dispositions, alors même qu'une activité identique y serait effectivement poursuivie par le cessionnaire au moyen de ces immobilisations corporelles, louées par lui dans le cadre d'un contrat de crédit-bail à une société tierce, elle-même devenue propriétaire de ces immobilisa- tions; ». Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : L'article 1518 B du CGI a pour but de limiter les pertes de taxes fon- cière et professionnelle pour les collectivités locales en cas de restructurations réalisées à la valeur nette comptable: pour cela, il soumet la valeur locative des immobilisations acquises à une« valeur locative plancher ». Pour les opéra- tions réalisées à compter du 1 er janvier 2006, le seuil est porté à 90% lorsqu'il s'agit d'opérations réalisées entre sociétés liées. Le Conseil d’État fait une application restrictive de cet article, jugeant que les opérations visées y sont limitativement énumérées. A ce titre, il exclut du champ de l’article 1518B les transmis- sions universelles de patrimoines (CE, 13décembre 2006, n°275239). Il réitère ici cette interprétation littérale, guidée par le droit com- mercial, refusant une conception élargie de la notion de cession d'établissement qui intégrerait les cessions indirectes par le biais d’un crédit-bail consenti par un crédit bailleur tiers, interposé entre cédant et cessionnaire. Cette jurisprudence est susceptible d’intéresser l’application de l’article 1469-3°quater, concurrent de l’article 1518B, selon lequel le prix de revient d'un bien cédé entre entreprises liées n'est pas modifié lorsqu’il est rattaché « au même établissement » avant et après la cession. Mais contrairement à l’article 1518 B, l’article 1469-3° quater ne donne pas une liste limitative d’opérations, et une ins- truction du 10janvier 2007 (BOI 6 E1-07) est venue préciser qu’il primait l’article 1518 B. Marchand de biens ■ A propos de la notion d’habitude (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 28août 2008, n°291924) L'EURLM., créée le 23février 1995, avait acquis, le 12juin 1995, un immeuble situé dans la zone commerciale de Caen-Mondevil- le. Le 4août 1995, elle avait échangé sans soulte cet immeuble contre des parts d'une société immobilière lui donnant vocation à la propriété d'un local situé dans cette zone. A l'issue d'une vérification de comptabilité, l'administration avait estimé que la société avait agi en qualité de marchand et l'avait imposée à la TVA sur la marge brute en appli- cation de l’article 257-6° du CGI. Ses demandes tendant à une décharge ayant été rejetées en première instance comme en appel, l'EURL M.a formé pourvoi devant le Conseil d’Etat. «Considérant que […] la cour administrative d'appel de Douai a jugé que la société se livrait habituellement, au sens des dispositions du 1° du I de l'article 35 CGI, à des achats de biens immobiliers en vue de les revendre, au motif qu'elle avait procédé à une première opération de cette nature, lors de sa création, en achetant un bien immobilier aussitôt suivi de son échange immédiat contre des parts d'une société immobilière puis, en 1999, aux acquisitions de deux terrains dans le département de l'Eure, dont il n'est pas établi qu'elles ont été réalisées en vue de la revente; qu'en déduisant de ces seules cir- constances qu'était remplie la condition d'achat en vue de la revente d'immeubles à titre habituel posée par les dispositions du 1° du I de l'article 35 CGI, la cour a donné aux faits qui lui étaient soumis une qualification juridique inexacte; ». Le Conseil d’Etat accorde la décharge des rappels de TVA. Observations de Jurishebdo : Face à la ten- dance des juges du fond de retenir de plus en plus facilement la qualification de mar- chand de biens, cette affaire est l’occasion pour le Conseil d’Etat de rappeler la nécessai- re réunion des deux conditions de l’intention spéculative et du caractère habituel des opé- rations. L’intention de revente pour les ter- rains acquis en 1999 restait incertaine. Sur- tout, la notion d’habitude paraissait ici défaillante: hormis le cas particulier de l’achat d’un immeuble en bloc suivi de sa revente par lots (CE, 12juin 1992, n°67758), le nombre, le rythme et l’importance des opérations doivent globalement témoigner d’une régularité ou du moins, d’une logique de « professionnel ». Rien de tel en l’espèce, dans un acte ponctuel d’échange suivi cinq ans après de l’acquisition de deux terrains. Dans le même esprit, s’agissant de l’acquisition d’un immeuble, revendu trois ans plus tard et suivi de l’achat de trois mai- sons dont une seule a été revendue: CE, 4août 2006, n°276555. ● H.L. Pages réalisées par Hélène Lécot 7octobre 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Copropriété ■ La communication de la feuille de présence n’est imposée par aucun texte (Cass. Civ. 3 e , 24 sept. 2008, n°890, FS-P+B, rejet) Un copropriétaire avait demandé l’annulation d’une assemblée au motif que la feuille de présence n’était pas adressée à chaque copropriétaire à l’issue de l’assemblée. Sa demande rejetée en appel, n’est pas davantage admise par la Cour de cassation: “Mais attendu qu'ayant exactement retenu que la communication de la feuille de présence n'était imposée par aucun tex- te , les copropriétaires ayant la possibilité de consulter ce document et d'en obtenir copie dans les conditions de l'article 33 du décret du 17mars 1967, la cour d'appel en a déduit à bon droit qu'il n'était pas obligatoire de l'adresser à chacun des copropriétaires à l'issue de chaque assemblée générale”. Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : L’article 14 du décret du 17mars 1967 prévoit, dans sa ver- sion de 2004 que la feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée. En application de l’article 33, un copropriétaire peut obtenir du syndic copie certifiée conforme du PV de l’assemblée et ses annexes. Le syndic doit donc délivrer copie de la feuille de présence et des pouvoirs annexés au PV (Cass. Civ; 3 e , 28 fév. 2006, Rev. Administrer, mai2006, p.49). Mais ce droit ne s’étend pas à une obliga- tion pour le syndic d’envoyer systématique- ment copie de la feuille de présence avec le PV d’assemblée; c’est ce qu’ajoute la Cour de cassation dans l’arrêt rapporté. ■ Quelle majorité pour la suppres- sion du poste de concierge? (Cass. Civ. 3 e , 24 sept. 2008, n° 885, FS-P+B, cas- sation) Une cour d’appel avait donné raison à un copropriétaire qui estimait l’unanimité requise pour supprimer le poste du concier- ge. Il avait relevé que: ”aux termes de l'article 11 du règlement de copropriété: "le service de l'immeuble est assuré par un concierge si le syndicat en décide ainsi. A cet égard, il est rappelé que le lot n°1 […], décrit dans l'état descriptif de division est prévu pour le logement du concierge…"; qu'il ressort de cette disposition du règlement de copro- priété que celui-ci prévoit l'existence d'un concierge, même s'il ne l'impose pas, et que le syndicat des copropriétaires "ayant ainsi décidé" en engageant un concierge conformément aux prévisions du règle- ment, il ne pouvait voter sa suppression qu'à l'unanimité des copropriétaires”. Cette décision est cassée au visa de l’article 26 de la loi du 10juillet 1965: “Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait rele- vé que le règlement de copropriété n'imposait pas l'existence d'un concier- ge, mais la laissait à la discrétion du syndicat des copropriétaires , la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé”. Observations de Jurishebdo : voici un nou- vel arrêt complétant la longue jurispruden- ce sur la majorité requise pour la suppres- sion du poste de concierge. Il en résulte qu’il faut impérativement se reporter au règlement et distinguer deux situations. Si le règlement impose la présence du concierge, l’unanimité sera requise; si le règlement en prévoit simplement la facul- té, la double majorité sera suffisante. Cette décision renforce la tendance de la jurisprudence à admettre que la suppression du concierge est possible lorsque des solu- tions de substitutions équivalentes sont mises en place. Expropriation ■ Condition du droit à rétrocession pour une cession amiable (Cass. Civ. 3 e , 24 sept. 2008, n°884, FS-P+B) Lorsqu’un bien a été exproprié et qu’il ne reçoit pas dans le délai de 5 ans la destina- tion prévue, le propriétaire peut en exiger la rétrocession. En cas de cession amiable à l’autorité qui envisage d’exproprier, le droit à rétrocession peut exister mais dans de strictes conditions. Cet arrêt en est un exemple: il refuse au pro- priétaire le droit à rétrocession: “Mais attendu qu’ayant constaté que les consorts P.avaient cédé amiablement leur parcelle à la commune antérieurement à la déclaration d’utilité publique sans qu’ils aient demandé qu’il leur en soit donné acte par ordonnance du juge de l’expropriation, la cour d’appel en a exactement déduit que M.P. ne pouvait en solliciter la rétrocession”. L’arrêt écarte également la demande d’indemnisation du propriétaire en confir- mant que la commune n’a aucune obliga- tion d’informer le propriétaire qu’il peut sol- liciter une ordonnance de donné acte auprès du juge de l’expropriation. Observations de Jurishebdo : le propriétaire peut obtenir le droit à rétrocession si la vente a lieu après la déclaration d’utilité publique. Il peut aussi obtenir cette rétrocession s’il a vendu avant la déclaration d’utilité publique, mais il faut alors que la cession ait fait l’objet d’une ordonnance de donné acte de la part du juge de l’expropriation (par interprétation combinée des articles L12-2 et L12-16 du code de l’expropriation). Faute d’avoir sollici- té cette ordonnance, le propriétaire est donc privé du droit de rétrocession ● ■ Glace trumeau Louis XV: immeuble par destination (CA Paris, 5juin 2008, 2e ch. A, n°2006/20377) L’héritier du vendeur d’un appartement en viager avait enlevé et vendu une glace tru- meau Louis XV qui garnissait le mur de l’appartement. L’acquéreur obtient en justice condamna- tion de l’héritier, au motif que la glace constituait un immeuble par destination: “Considérant que […] l’attachement à per- pétuelle demeure du trumeau litigieux, au sens de l’article 525 du code civil résulte de son scellement à plâtre sur l’un des murs de l’appartement, lequel a été détérioré lors des opérations de descellement ainsi qu’en attestent les traces constatées par huissier et par M.N, entrepreneur; Qu’il importe peu, au regard de ces consta- tations, que ledit trumeau n’ait pas été taillé sur mesure pour garnir les lieux ou qu’il n’ait pas constitué un élément de décoration indissociable de deux-ci, dès lors qu’il est suffisamment établi que [le ven- deur] avait eu l’intention d’attacher le tru- meau en cause à perpétuelle demeure en l’intégrant dans les boiseries, confection- nées spécifiquement pour le recevoir, de son appartement du boulevard M.” La cour confirme le jugement ayant qualifié le trumeau d’immeuble par destination et condamné l’héritier à restituer le prix d’adjudication (10000 € ). La cour applique donc la règle de l’article 525 du code civil qui cite expressément les glaces. Pour un autre exemple, s’agissant d’une bibliothèque construite aux dimen- sions de la pièce, voir Cass. Civ. 1 e , 5mars 1991 (Bull. I n°81). 7octobre 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R O O P P O O S S I I T T I I O O N N D D E E L L O O I I ➠ L’article 3 concerne la vente de biens indi- vis : il crée une procédure de vente sur autori- sation judiciaire, à la demande des deux tiers des indivisaires. Remettant en question le prin- cipe de l’unanimité, il crée un article815-5 dans le code civil permettant aux 2/3 des indi- visaires d’exprimer leur intention devant un notaire de vendre le bien. Le notaire notifie aux autres l’intention de vendre par acte extrajudiciaire. Si les autres manifestent leur désaccord ou restent taisants, les indivisaires peuvent demander au tribunal de grande ins- tance l’aliénation du bien par adjudication et “si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires”. ➠ L’article 4 qui “tend à simplifier le fonc- tionnement des copropriétés ”, comporte des dispositions en 7 points. - Les points I, VI et VII contiennent des mises à jour de références. Par exemple (I) les réfé- rences aux textes relatifs aux décisions de tra- vaux dans l’article 9 de la loi de 1965 et aux- quels le copropriétaire ne peut pas s’opposer, sont modifiées, pour raison de mise à jour. En effet, il faisait par exemple référence à l’article 26-1 qui est abrogé. - Le II vise à rendre automatique l’exclusion de prise en charge des frais de procédure du syndicat par le copropriétaire qui a vu sa prétention en justice aboutir (modification de l’article 10-1). - Le III a pour objet, selon l’exposé des motifs, de “rendre plus dissuasive la conservation des pièces par l’ancien syndic”. Il comporte deux modifications à l’article 18-2 de la loi de 1965, texte qui permet au nouveau syndic de demander au juge d’ordonner à l’ancien, sous astreinte, la communication des pièces et fonds du syndicat. Le nouveau texte pré- voit d’une part que le nouveau syndic peut saisir “le président du TGI, statuant comme en matière de référé” et non plus le “juge, statuant en référé”, d’autre part, il ajoute à la faculté d’obtenir le versement d’intérêts, celle d’obtenir des dommages et intérêts. - Le IV vise le conseil syndical et élargit la liste des personnes susceptibles d’en faire partie. Il ajoute les partenaires de PACS et les usufruitiers. Sur le premier point, il s’agit d’une nouvelle mesure, confirmant la déter- mination méthodique du législateur visant à assimiler le PACS au mariage, sur le second point, il s’agit d’admettre l’usufruitier, ce qui, sauf erreur de notre part, n’avait pas été tranché par la jurisprudence. - Le V concerne la représentation des copropriétaires en assemblée. Il élargit au partenaire de PACS l’interdiction faite au conjoint du syndic (de même qu’au syndic lui-même) de présider l’assemblée ou de recevoir des mandats (art. 22 dernier alinéa). Il précise qu’un mandataire, qui ne peut recevoir plus de 3 mandats, ne peut les rece- voir “à quelque titre que ce soit”. Cette pré- cision, selon l’exposé des motifs rendra plus efficace la limitation des mandats. Cet ajout semble de nature à restreindre la faculté de représentation, par exemple à un administrateur de biens qui reçoit mandat pour différents lots et pour lequel il a été jugé que la limitation à 3 mandats ne s’appliquait pas (CA Aix, 4 e ch. A, 7 déc. 2000, AJDI, 2001, p.148). ➠ L’article 5 reprend une idée naguère défendue par Christine Boutin et qui vise à assouplir le droit de surélever les bâti- ments afin de répondre à la pénurie fonciè- re dans les agglomérations. Il ajoute un ali- néa à l’article 35 de la loi de 1965. Actuelle- ment, l’article 35 prévoit deux dispositions: d’une part l’unanimité pour décider de sur- élever un bâtiment, d’autre part la double majorité et l’accord de tous les coproprié- taires de l’étage supérieur du bâtiment à sur- élever pour aliéner le droit de surélever. Le nouvel alinéa de l’article 35 concerne ce 2 e cas. Il prévoirait une dérogation à la règle de la double majorité, pour y substituer la majo- rité de l’article 25 mais uniquement si le bâti- ment est situé dans un périmètre où existe un droit de préemption urbain. ➠ L’article 6 s’attaque au code civil et enterre des mots du vocabulaire juridique jugés vieillis. “Signature privée” remplace “seing privé”, “gage immobilier” remplace “anti- chrèse”, “détourné” remplace “diverti” et la “faculté de rachat” prend la place de la “faculté de réméré”. Notons aussi la dispari- tion du “commodat” qui cède la place au “prêt à usage”, le “colonat partiaire”, rem- placé par le “métayage”. La “répétition” dis- paraît au profit de la “restitution” (art. 1235 par exemple), de même que la “tradition réelle” au bénéfice de la “remise de la cho- se” (art. 1606 notamment). Plus étonnant, le mot “échoient” (s’agissant des terres reve- nant à des copartageants) est remplacé par “sont attribuées”. L’article 743 est modifié par souci d’éviter toute primauté masculine. Ainsi le “fils” cède la place à “l’enfant”. ➠ L’article 12 intéressera les maîtres d’ouvrage : il tend à créer un guichet unique pour accéder aux informations dont ils ont besoin sur les réseaux de distribution et d’énergie. Il crée un organisme qui centra- lisera les informations émanant des distribu- teurs et les fournira aux maîtres d’ouvrage qui entreprennent des travaux. Gain de temps et sécurité accrue pour les interven- tions à proximité des canalisations sont les avantages attendus de cette nouvelle organi- sation. ➠ Le chapitre III de la proposition de loi com- prend de nombreuses mesures sur le fonc- tionnement des collectivités locales (déléga- tions…). À titre d’exemple, l’article 31 permet à l’assemblée délibérante d’une collectivité locale ou de leur groupement, de déléguer à son organe exécutif l’exercice de sa compé- tence en matière d’ archéologie préventive . Le délai de réalisation des dia- gnostics devrait en être accéléré. ➠ L’article 32 autorise l’adoption d’adaptation mineure aux directives territo- riales d’aménagement par procédure simpli- fiée (sans enquête publique). ➠ L’article 35 est d’importance pratique majeure: il autorise l’Etat à constituer et dif- fuser une base de données numériques parcellaires . Les services du cadastre pour- ront moderniser les plans cadastraux en utili- sant la base de données constituée par l’IGN. Les informations pourront être transmises par voie électronique. Cet article, qui sera mis en œuvre par décret après avis de la CNIL, est à mettre en relation avec l’article 34 qui vise à garantir à tous les usagers et notamment aux professionnels de l’immobilier, le main- tien de la possibilité d’obtenir les informa- tions cadastrales utiles en matière immobiliè- re, et ce, de manière électronique. ➠ L’article 39 concerne les installations clas- sées pour la protection de l’environnement (ICPE), pour, selon l’exposé des motifs, pro- portionner les obligations des exploitants à la réalité des risques encourus. Exemple: la pro- cédure pour les cessations d’activité d’une ins- tallation classée pour laquelle la pollution résiduelle ne concerne qu’un périmètre res- treint est simplifiée. L’article rend les obligations pour les exploi- tants d’installations soumises à déclaration moins contraignantes que celles imposées aux exploitants d’installations soumises à autorisation. Les premiers devront remettre le site en état qu’il ne puisse porter atteinte aux intérêts protégés par le code de l’environnement, mais sans passer par une procédure de concertation autour de l’usage futur du terrain. Dans les PPRT, le terme de danger est remplacé par celui d’aléa. ➠ L’article 42 vise à corriger des erreurs de référence en droit de l’urbanisme. Par exemple dans l’article L 520-2 sur la redevan- ce sur la construction de bureaux en Ile-de- France, la référence au dépôt de déclaration est remplacée par la non-oppostion à décla- ration préalable (art. L 421-4 nouveau). ● La proposition de loi de simplification du droit: un bouquet de 50 articles C’est au député UMP des Ardennes et président de la commission des lois, Jean-Luc Wars- mann qu’on doit la proposition de loi “de simplification et de clarification du droit et d’allégement des procédures” dont il est le premier signataire. Le texte doit venir en discus- sion à l’Assemblée dès le 14octobre. Parmi les 50 articles de ce texte, une bonne dizaine méri- te attention pour l’immobilier. 7octobre 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 16 sept. 2008 AN p.7987 n°1925 Jean-Louis Léonard, UMP, Charente- Maritime Crédit d'impôt équipements de chauffage Ecologie Le crédit d'impôt pour dépenses d'équipement d'économie d'énergie (art. 200 quater du CGI) s'applique notamment aux équipements de chauffage fonctionnant au bois: foyers fermés, i nserts de cheminée intérieure et poêles à bois. Les éléments de décor (carreaux de faïence par exemple) sont exclus. Toutes précisions sont données dans l'instruction du 11juillet 2007 (BOI 5-B-17-07), c onclut la réponse. 16 sept. 2008 AN p.8043 n°24906 Philippe Cochet, UMP, Rhône Intervention d'un huissier , notion de témoin Justice Si l'occupant est absent ou refuse l'accès du local, l'huissier ne peut y pénétr- er qu'en présence du maire, d'une autorité de police ou de 2 témoins (art. 21 de la loi du 9juillet 1991). Les termes de cet article font manifestement obstacle à ce que l'huissier ait recours à des « témoins professionnels ». Ils n'excluent pas de recourir à des fonctionnaires de police hors service , dès lors que cette assistance ne fait l'objet d'aucune rétribution . 18 sept. 2008 Sénat p.1880 n°3464 François Marc, PS, Finistère Comptage des prélève- ments d'eau Ecologie L'article L 214-8 du code de l'environnement rend obligatoire la mise en place de moyens de mesure ou d'évaluation appropriés pour les ouvrages de prélèvement. Cela concerne tous les ouvrages de prélèvements en eaux souterraines, même domestiques et les ouvrages de prélèvements en eaux superficielles, sauf ouvrages domestiques. La loi du 30décembre 2006 a introduit une obligation de déclaration des forages domestiques . 23 sept. 2008 AN p.8193 n°29681 André Wojciechowski, UMP, Moselle Restauration des monu- mentshistoriques privés Culture 1600 opérations d'entretien et de restauration ont été financées en 2007 par les directions régionales des affaires culturelles (DRAC) pour 23millions d'euros. La maîtrise d'ouvrage des travaux de restauration d'un bâtiment revient à son propriétaire. Un décret d'application doit préciser les conditions d'assistance gratuite à la maîtrise d'ouvrage, par les services de l'Etat. Il est prévu d'augmenter le taux (5% actuelle- ment) de l'acompte de la subvention qui est versé lors du commencement des travaux. Il s’agit du décret d'application de l'ordonnance du 8septembre 2005. 23 sept. 2008 AN p.8199 n°15338 Olivier Dussopt, S.R.C., Ardèche Facturation de l'eau Ecologie L'arrêté du 6août 2007 a prévu que la part fixe de la facturation d'eau ne devait pas dépasser 30% au 1 er janvier 2012. À titre transitoire et à partir du 1 er janvier 2009, elle peut être fixée à 40%. Pour les communes rurales, ces plafonds sont majorés de 10%. Il s'agit d'un compromis. Le député signalait la difficulté des communes rurales pour lesquelles le coût de distribution est plus élevé qu'en ville. 23 sept. 2008 AN p.8202 n°26100 Jean-Claude Flory, UMP, Ardèche Constructions irrégulières Ecologie Si une construction est édifiée irrégulièrement, le maire peut ordonner l'interruption des travaux par arrêté; il peut aussi procéder à la saisie des matériaux ou du matériel de chantier. Des sanc- tions pénales peuvent être prononcées par le juge: amende ou condamnation à démolir. Il dispose d'un pouvoir souverain (Cass. Crim. 5 fév. 1985). Le ministre, qui souligne que la mesure de saisie est très efficace, conclut qu’il n’est pas prévu de modifier la réglementa- tion. 23 sept. 2008 AN p.8216 n° 24276 Jacques Pélissard, UMP, Jura Bailleurs: imposition d'une indemnité d'assurance? Economie Si le bailleur perçoit une indemnité d'assurance pour le financement de la reconstruction d'un bâtiment, elle n'est pas imposable, car la dépense n'est pas déductible. Si l'indemnité est destinée à des opérations d'entretien déductibles, elle devra être ajourée aux recettes imposables. Texte de référence: arti- cle29 du CGI . 23 sept. 2008 AN p.8241 n°19780 Odile Saugues, S.R.C., Puy-de-Dôme Loi Hoguet. Garantie des syndics Logement La garantie financière prévue par la loi du 2 jan- vier 1970 a pour objet de garantir la restitution ou le remboursement des versements reçus lors de l'administration des immeubles, en cas de défaillance du syndic. En cas de cessation de la garantie, le garant en avise le préfet qui a délivré la carte professionnelle et le président du conseil syndical. Il n'est pas prévu de modifier les textes. La députée déplorait que les garants refusent de communiquer aux copropriétaires les rap- ports d'audit des comptes de gestion. 25 sept. 2008 Sénat p.1947 n° 5148 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Nuisances liées aux éoliennes Intérieur Un permis de construire est exigé pour les éoliennes de plus de 12m. Pour celles de plus de 50m, le dossier de permis doit comporter une étude d'impact et le dossier est soumis à enquête publique. Si néanmoins, l'éolienne suscite des nuisances, le maire peut prendre des mesures de limitation de fonctionnement dans le temps et l'espace, en vertu de son pouvoir de police (CAA Marseille, 6mars 2006). À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 7octobre 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Nominations Cabinets ministériels ➠ Economie : David Emond quitte ses fonc- tions de conseiller de Christine Lagarde (arr. du 25 sept. 2008, J.O. du 26, @). Administration ✓ AFTRP : François Delarue est nommé président du conseil d'administration de l'Agence foncière et technique de la région parisienne. (Décret du 19septembre 2008, J.O. du 24 sept. p.14809). ✓ Affaires régionales : Pierre Gaudin est nommé secrétaire général pour les affaires régionales auprès du préfet de la région Picardie (arr. du 24 sept. 2008, J.O. du 25, @). ✓ Parcs de loisirs : le sénateur de la Vienne, Alain Fouché , est chargé d'une mission tem- poraire auprès de la ministre de l'économie sur le développement des parcs de loisirs. (Décret du 26 sept. 2008, J.O. du 27, p.14956). Au fil du J.O. ✓ Performance énergétique L'article R 131-26 du CCH prévoit une obliga- tion de travaux de performance énergétique dans les immeubles de plus de 1000m 2 lorsque les travaux envisagés excèdent 25% de la valeur de l'immeuble. Ce texte a été précisé par un arrêté du 13juin 2008. Pour respecter l’obligation, il est possible soit de respecter un seuil maximum de consomma- tion d’énergie soit d’appliquer une solution technique adaptée au bâtiment, définie par arrêté. C’est l’objet de l’arrêté du 8août 2008 qui vient d’être publié. (Arrêté du 8août 2008 portant approbation de la méthode de calcul Th-C-E ex prévue par l'arrêté du 13juin 2008, J.O. du 24 sept. p.14793). ✓ Légion d’honneur: à vous d’agir! Il est créé une nouvelle procédure pour assurer l'objectif de « diversité » des candi- datures pour l'ordre de la Légion d'honneur et du Mérite: « l'initiative citoyenne ». Le dossier de proposition, accessible sur le site de la Légion d'honneur www.legiondhonneur.fr doit être signé par 100 personnes et transmis à la préfecture. (Circulaire du 24 sept. 2008, J.O. du 27, p.19494). ✓ La comptabilité des Offices publics de l’habitat (OPH) Une circulaire du 9juillet commente le décret du 1 er juillet 2008 sur le régime bud- gétaire et comptable des OPH. La mise en œuvre de la réforme budgétaire est pro- grammée pour le 1 er janvier 2009. Les nou- velles règles assurent la généralisation de la logique axée sur la recherche d'équilibre appréciée au regard de la capacité d'autofinancement et de la variation du fonds de roulement, remplaçant la logique d'autorisation de dépense applicable jus- qu'ici dans les OPH gérés en comptabilité publique. Au-delà d'un socle commun de règles, la circulaire distingue les règles appli- cables aux offices gérés en comptabilité publique et ceux relevant de la comptabilité de commerce. Les OPH peuvent choisir leur régime comp- table (art. L 421-17 du CCH). La circulaire précise les modalités de passage d'un régi- me à l'autre, des règles particulières étant prévues à titre transitoire pour les éventuels changements prenant effet au 1 er janvier 2009. (Circulaire UHC/OC du 9juillet 2008 relative aux OPH, Bull. off. Min. écologie, 10 sept. 2008, p.63). ➠ Seuil de l’usure Le seuil de l'usure pour les prêts immobiliers , à compter du 1 er octobre 2008 est fixé à : - prêts à taux fixe: 7,36% - prêts à taux variable: 7,46% - prêts-relais: 7,53% (Avis publié au J.O. du 27 sept. p.14990) À suivre ➠ Sécurité des piscines Il est prévu, à la suite d'une proposition de la DGCCRF de modifier le décret du 7juin 2004 pour le rendre cohérent avec la loi du 3jan- vier 2003. (Réponse du ministre du logement à Marc Le Fur, JO AN, Q, 16 sept. 2008, p.8064, n°26819). ➠ Concilier économie d'énergie et qualité de l'air intérieur Pour améliorer la qualité de l'air intérieur, le Gouvernement prévoit de limiter l'utilisation de substances cancérogènes ou toxiques dans les produits de construction. Il pourrait aussi être mis en place un système de contrô- le des ventilations à la réception des bâti- ments. (Rép. min. de l’écologie à Marie-Christine Blan- din, JO Sénat, Q, 18 sept. 2008, p.1882, n°4399). Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ■ Mesures d’urgence logement La présidence de la République a annoncé le 1 er octobre trois mesures de soutien à la conjoncture: - le nombre de logements collectifs pouvant bénéficier du Pass-Foncier sera fixé à 30000 pour 2009 dans le PLF. Rappelons que la mesure d’extension de ce dispositif, actuelle- ment applicable uniquement aux logements individuels est prévue dans le projet de loi Boutin. - le plafond de ressources des prêts d’accession sociale (PAS) sera relevé de sor- te que 60% des ménages y soient éligibles, contre 20% actuellement. - Il est enfin prévu “ le rachat à un prix décoté de stocks de logements mis en vente en l’état futur d’achèvement, dont les travaux n’ont pas été lancés faute de certitu- de sur les ventes”. Un chiffre de 30000 loge- ments a été annoncé. (Communiqué du 1 er octobre 2008). Bibliographie Les OPCI : un professionnel (Xavier Lépine, président de l’UFG), un avocat (Frédéric Nouel, Gide) et un analyste (Daniel While, IEIF) se sont associés pour écrire un nouveau guide consacré aux OPCI. Ce guide commence par un historique des p lacements immobiliers collectifs (Sicomi, SCPI, SIIC…) qui situe la création des OPCI. Il considère l’OPCI comme une réponse (p.88) à un contexte en pleine évolution car le marché immobilier français est marqué par une forte présence des investisseurs interna- tionaux et la concurrence fiscale européen- ne est telle que de nombreux fonds se loca- lisent au Luxembourg. La 2 e partie décrit la réglementation existante. La 3 e , plus pros- pective, s’intéresse à la stratégie des OPCI. L’ouvrage dresse donc un panorama très détaillé de ce placement. Il est préfacé par Philippe Marini, qui se réjouit, après la réfor- me des SIIC, du lancement des OPCI, et qui y voit deux axes d’une “vraie réforme juridique et financière qui renforce significativement la compétitivité de la place de Paris tout en fai- sant prévaloir la sécurité et en participant à l’activité d’un vaste secteur de l’économie”. ➠ Edité par Delmas - IEIF, 258 pages, 61 € TTC. Contact: www.ieif.fr ✓ Martial Passi , vice-président du Grand Lyon et mai- re de Givors (Rhô- ne) a été élu prési- dent de la Fédéra- tion des Entre- prises Publiques Locales (ex SEM). Il succède à Jean- Pierre Schosteck. ✓ Solly Azar Assurance lance un contrat de garantie locative pour les baux commerciaux (bureaux, commerce, locaux artisanaux, indus- triels ou d’entrepôt), en souscription individuelle. 7octobre 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S Le texte du projet de loi de finances a été déposé à l’Assemblée le 26septembre. P anorama des articles à suivre: ➠ L’article 47 est celui qui oriente le crédit d’impôt TEPA vers les logements neufs les plus performants en terme de consomma- tion d’énergie. Dans ce cas, le crédit d’impôt serait allongé (7 ans au lieu de 5 ans) et majoré (40% pendant toute la période). La règle s’appliquerait au 1 er janvier 2009. Le même article prévoit par ailleurs l’obligation de justifier du respect de la per- formance énergétique pour bénéficier du crédit d’impôt (règle applicable à parution du décret d’application). Les règles pour l’achat d’un logement ancien ne sont pas modifiées. ➠ La transformation du crédit d’impôt pour les dépenses liées au développe- ment durable figure à l’article 50 . La limite de son application est reportée: de fin 2009, elle est décalée à fin 2012. Le mon- tant de dépense retenue est de 8000 € pour une personne et 16000 € pour un couple. Sa portée est étendue puisqu’initialement réser- vée aux occupants d’une résidence principa- le, la mesure est rendue applicable aux bailleurs personnes physiques, mais suivant des modalités un peu différentes: le bailleur doit s‘engager à louer le logement pendant 5 ans, le plafond est fixé à 8000 € par loge- ment et l’avantage serait limité à 3 loge- ments par an. L’objet de la mesure est égale- ment modifié: le crédit d’impôt est étendu aux frais de main-d’œuvre pour les travaux d’isolation thermique des parois opaques, et aux frais d’établissement des DPE (au taux de 50% et hors des hypothèses où il est obliga- toire). Les chaudières basse température et pompes à chaleur air/air sont exclues du crédit d’impôt et le taux du crédit pour les appa- reils de chauffage au bois et pompes à cha- leur serait progressivement réduit. Attention : les dépenses ayant donné lieu au crédit d’impôt ne seront plus déductibles des revenus fonciers (article50 II). ➠ Le PTZ travaux est créé par l’article 45 . il vise à favoriser la réalisation de travaux “lourds qui permettront de faire diminuer sensiblement la consommation énergétique aux fins de chauffage des logements anciens”. Ils doivent faire constituer un pro- gramme cohérent défini à partir d’une liste de travaux fixée par le texte de loi (isolation des toitures, des murs, des parois vitrées…). Le montant du prêt serait plafonné à 30 € /m 2 et à 30000 € par logement, mais sans condi- tion de ressources. Calqué sur le PTZ pour l’achat, ce dispositif suppose donc une convention entre la b anque qui l’accorde et l’Etat. Il serait appli- cable jusqu’à fin 2013 et dès la publication du décret d’application. ➠ Pour l’achat des immeubles neufs , les conditions d’attribution du PTZ sont modi- fiées par l’article 46 . Le bénéfice du PTZ serait réservé à l’achat de logements qui respectent des normes relatives aux économies d’énergie. Par ailleurs, si le logement atteint une perfor- mance énergétique élevée (norme des Bâti- ments Basse Consommation - BBC), le prêt serait majoré de 20000 € . ➠ La réforme du Malraux siège à l’article 42 . C’est une réforme importante. Elle modi- fie les conditions d’application et plafonne l’avantage fiscal. Le régime est élargi aux locations à usage professionnel, pour faciliter la rénovation complète d’un immeuble mixte. L’engagement de location du bailleur est porté de 6 ans à 9 ans. L’exigence d’une déclaration d’utilité publique des travaux de restauration est généralisée. La loi exclut les opérations comprenant un démembrement de propriété pour éliminer les opérations “d’optimisation fiscale”, ainsi que l’indique l’exposé des motifs. Le nouveau texte étend le dispositif à tous les travaux déclarés d’utilité publique. Il prévoit, ce qui est nouveau, un délai effec- tif de mise en location (au 31décembre de la 3 e année qui suit celle au titre de laquelle la 1 e déduction est opérée). La faculté de déduction du déficit sur les autres revenus du contribuable serait désor- mais plafonnée . Le plafond serait fixé à 140000 € (pour la totalité de la dépense) si l’immeuble est en secteur sauvegardé et à 100000 € s’il est situé dans une zone de pro- tection du patrimoine architectural, urbain et paysager, ZPPAUP (pour les 3/4 de la dépense). Cette réforme doit entrer en vigueur pour les demandes de permis de construire dépo- sés à compter du 1 er janvier 2009. ➠ Le Robien et le Borloo sont modifiés par l’article 48 . Le texte prévoit que le bénéfice de la déduc- tion au titre de l’amortissement est réservé aux logements dont les caractéristiques thermiques sont conformes aux prescrip- tions de l’article L 111-9 du CCH et pour les- quels le contribuable justifie du respect de cette obligation. Ce document serait le même que celui qui va être imposé par la loi sur le Grenelle et qui devra être remis à l’administration qui a déli- vré le permis de construire: document établi par un tiers attestant que le maître d ’ouvrage a pris en compte la réglementa- tion thermique. Cette réforme doit s’appliquer à la parution d u décret d’application et au plus tard au 1 e r janvier 2010. Rappelons que le régime Robien recentré permet d’amortir 50% de la valeur du bien en 9 ans et le Borloo 65% en 15 ans, avec des conditions de loyer plus faibles. La réforme vise donc à limiter l’application de ces régimes d’amortissement aux loge- ments pour lesquels le respect de la régle- mentation thermique est attesté. ➠ La location meublée est visée par l’article 44 . Il modifie l’article 151 septies du CGI sur plusieurs points. - Le régime du loueur et meublé profession- nel LMP est soumis aujourd’hui à une condi- tion de montant de recettes (plus de 23000 € ) ou à une condition de proportion de revenus (personne percevant au titre de la location meublée au moins 50% de leurs revenus). Ces conditions seraient désormais cumulatives . - Le seuil d’exonération des plus-values serait fixé à 90000 € de recettes au lieu de 250000 € . - Le taux d’abattement pour charges, dans le régime micro-entreprises, fixé actuellement à 71%, serait ramené à 50% . Le plafond du régime serait ramené de 76300 € à 32000 € . En conséquence, le régime du LMP devient nettement moins favorable sauf sur un point: les dépenses engagées avant le commencement de la location pourraient être déduites par tiers sur les 3 premières années de la location. Pour les loueurs en meublé non profession- nels, l’imputation des déficits sur le revenu global serait autorisée, comme pour les reve- nus fonciers, à hauteur de 10700 € . ➠ Pour la taxe foncière , l’article 49 étend l’exonération de 5 ans (à concurrence de 50% ou 100%) qui visait les constructions économes en énergie achevées avant le 1 er janvier 1989 aux immeubles achevés entre le 1 er janvier 1989 et le 31décembre 2008 . L’article prévoit par ailleurs d’autoriser les col- lectivités territoriales d’exonérer de taxe fon- cière pour 5 ans les immeubles neufs présen- tant une performance énergétique élevée (BBC tant que cette norme n’est pas obliga- toire, puis bâtiments à énergie positive). ➠ Enfin, l’article 2 réévalue les tranches du barème de l’ISF de 2,9%. Le seuil d’imposition est ainsi porté à 790000 € . ● Le projet de loi de finances recadre le LMP et le régime Malraux.
