■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Association syndicale libre
✓ L’adhésion ne résulte pas automatiquement de la qualité de copropriétaire
Taxe foncière
✓ Standing d’un hôtel et local-type
Procédure
✓ Le pourvoi n’est ouvert qu’aux parties à l’appel
Fiscalité locale
✓ Sanction du défaut de respect de l’obligation de 20 % de logements sociaux
Contrat de vente et dation
✓ Une condition impossible ?
Responsabilité des constructeurs
✓ Garantie décennale pour dalles de façade ?
✓ Recours contre l’expert : que délai de prescription ?
Démembrement de propriété
✓ Le sort d’un droit d’habitation au décès de l’un des titulaires
■ Au parlement p. 5
✓ Le PLF devant les députés
✓ Le RSA au Sénat
■ Réponses ministérielles p. 8
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 7
✓ Au fil du J.O.
✓ Nominations
✓ Sur votre agenda
✓ Plafonds des prêts PAS
✓ Initiatives
✓ Des avocats conseillent
✓ Conventions collectives
■ Rencontre p. 6
✓ Usufruit ou location : de l’imagination patrimoniale aux réticences de Bercy.
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Associationsyndicalelibre ✓ L’adhésionnerésultepasautomati- quementdelaqualitédecopropriétaire Taxefoncière ✓ Standingd’unhôteletlocal-type Procédure ✓ Lepourvoin’estouvertqu’auxpar- tiesàl’appel Fiscalitélocale ✓ Sanctiondudéfautderespectde l’obligationde20%delogements sociaux Contratdeventeetdation ✓ Uneconditionimpossible? Responsabilitédesconstructeurs ✓ Garantiedécennalepourdallesde façade? ✓ Recourscontrel’expert:quedélai deprescription? Démembrementdepropriété ✓ Lesortd’undroitd’habitationau décèsdel’undestitulaires ■ AUPARLEMENT p.5 ✓ LePLFdevantlesdéputés ✓ LeRSAauSénat ■ REPONSESMINISTERIELLES p.8 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.7 ✓ AufilduJ.O. ✓ Nominations ✓ Survotreagenda ✓ PlafondsdesprêtsPAS ✓ Initiatives ✓ Desavocatsconseillent ✓ Conventionscollectives Astratégiefiscale,stratégiepatrimoniale L edébatparlementairesurlaloidefinancess’orientesurla questionduplafonnementdesnichesfiscales.Ilpointeladifficulté quirésultedel’applicationdubouclierfiscal.L’idéedelimiterla pressionfiscalesuruncontribuableà50%desesrevenusparaît acquise.Maiscequiajusqu’àprésentfocalisél’attention,c’estla sommedesimpôtspayés(IR,ISFetcontributionssociales)soitle numérateur,maisnonlesrevenus,quifigurentaudénominateur. Or,parlejeudediverscréditsouréductiond’impôts,cenuméra- teurpeutsetrouverfortementréduit.Ilenrésulteuneapplication dubouclierfiscalpourunmontantsupérieuràcequ’avaitenvisa- gélelégislateur.D’oùl’idéedeplafonnerlesnichesfiscales,et d’éviterainsiunetropfortebaissedesrevenusretenuspourlecal- culdubouclier(lireenpage5). Lastratégiefiscales’ajusteainsiprogressivement.Ellerépondaux effortsd’imaginationpatrimonialedéployéeparlescontribuables etleursconseilspouréchapperàl’impôt.Onlira(page6)lecomp- terendud’uncolloqueorganiséàl’Institutsurledémembrement depropriétéàl’initiativedeBéréniceTournafondquimiliteavec ténacitépoursondéveloppement.Ils’agitbiensûrpouruncer- tainnombred’opérateursderéduirel’impôtparunmontageplus attractif.Ainsi,lepropriétaired’unbienimmobilierpeut-ilavoir intérêtàencéderl’usufruitpour15anspourrécupérerimmédia- tementuncapitalqu’ilpeututiliserlibrementtoutenétant déchargédessoucisdelagestiondubien.L’acquéreurde l’usufruitpeutaussiytrouverunintérêt:ildevienttitulaired’un droitluipermettantd’occuperunlogementenvertud’unstatut plusstablequelalocationàuncoûtinférieuràceluid’unloyer.Le montageachoppetoutefoissurquelquesdifficultés.Exemples. Difficultéfinancière:commentconvaincrelesbanquesdefinancer l’achatd’undroittemporaire?Difficultépratique:commentpré- voiruncontratsimplesanstropdefraisetdedroitspourune duréedequelquesannées?Endépitdesobstacles,ledémembre- mentméritequ’ons’yarrête.Cepeutêtreunmoyendetournerla difficultéquirésidedansleblocagedelalégislationsurlesrap- portslocatifsquifreinelesinvestisseurs.Resteaussiàréglerla questionfiscalecarlesmontagespeuventêtretellementfavo- rablesauxvendeursdel’usufruitqu’onpeineàcroirequeBercy resteimpassible.Leministèreconsidèrecesmontagescommeune horreurfiscale,pourreprendrelestermesdeFrançois-Xavier Schweitzerquiconnaîtparfaitementledossier(lirepage6)pour l’avoirprisàbraslecorpslorsqu’ilétaitaucabinetdeChristine Boutin. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 332 1 2NOVEMBRE 2008 ISSN 1622-1419 9 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier RENCONTRE p.6 ✓ Usufruit ou location: de l’imagination patrimoniale aux réticences de Bercy. ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 12novembre 2008 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ ASL ■ L’adhésion ne résulte pas automatiquement de la qualité de copropriétaire (Cass. Civ., 3 e , 8 oct. 2008, n°962 FS-P+B, cas- sation) L'association syndicale libre Fronsacq et Rous- tan (l'ASL) avait assigné M m e X., propriétaire d'un lot du lotissement du domaine de Font- Vert par succession de ses parents, en paie- ment de cotisations impayées. Par jugement du 30janvier 2007, la juridiction de proximité de Toulon avait accueilli cette demande. M me X. s’est pourvue en cassation. « Vu l'article 5 de la loi du 21juin 1865, ensemble l'article 3 du décret du 18décembre 1927 […]; Attendu que pour déclarer l'ASL recevable en sa demande, le jugement, qui relève que l'ASL a été constituée le 13avril 1992 après dissolution, le 1erfévrier 1991, de l'association syndicale autorisée créée le 5avril 1963, retient que dès le 17juin 1959 un arrêté préfectoral a approuvé la création du lotissement et son cahier des charges, le dossier prévoyant en son article11 que tout copropriétaire d'un lot du lotissement ferait partie du syndicat des copropriétaires, et que depuis l'origine tous les copropriétaires des lots dépendant du domaine de Font-Vert sont membres de l'ASL Fronsacq-Roustan et qu'en raison de la succession qu'elle a recueillie de son père, M me X. est devenue membre de cette association sans qu'elle ait eu besoin d'y adhérer , cette adhésion étant devenue automatique; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, com- me il le lui était demandé, si les époux X.avaient adhéré à l'association syndi- cale libre lors de sa constitution ou en signant leur acte de vente , la juridiction de proximité n'a pas donné de base légale à sa décision ». Observations de Jurishebdo : Si la Cour de cassation a déjà validé la possibilité que les actes de vente des lots d’un lotissement com- portent une mention emportant adhésion pour l’acquéreur à une ASL, elle n’a jamais permis que cette adhésion soit qualifiée d’automatique ex nihilo, par le simple constat d’une tradition ou d’un usage: les juges doi- vent faire référence à l’écrit qui constate le consentement, qu’il figure dans l’acte de créa- tion de l’ASL ou dans l’acte de vente du lot. La Cour de cassation ne fait ici que rappeler l’exigence de motivation au regard de l’article 5 de la loi du 21juin 1865, repris par l’article 7 de l’ordonnance n°2004-632 du 1 er juillet 2004, qui requiert explicitement un écrit. Les obligations des membres d’une ASL consti- tuant des obligations réelles qui suivent les immeubles, en quelque main qu’ils passent (Civ., 3 e , 12septembre 2007, n°06-15820), la recherche du juge devait porter sur l’adhésion des auteurs, préalablement au constat de l’adhésion de l’héritier. En l’espèce, le juge de proximité s’était contenté de relever que le cahier des charges du lotissement prévoyait que tout copropriétaire d'un lot ferait partie du syndicat des copropriétaires. Or, l’adhésion à une ASL ne peut résulter automatiquement de la qualité de copropriétaire, quand bien même une disposition expresse des statuts syndicaux irait en ce sens (Civ., 3 e , 31mai 2000, 98-19142). De même, lors de la consti- tution de l’ASL, le procès-verbal de création doit comporter les noms et signatures de tous les propriétaires. Taxe foncière ■ Standing d’un hôtel et local-type (CE, section du contentieux, 8 e et 3 e sous-sec- tions réunies, 6 oct. 2008, n°293193 et293532) La SA U.avait demandé la réduction de taxe foncière mise à sa charge de 1999 à 2002, à raison de l'hôtel Campanile dont elle est pro- priétaire à Bobigny. Le TA de Cergy-Pontoise ayant rejeté une partie de sa demande, elle a interjeté appel. « Considérant que […] le ministre du budget […] propose le local type n°43 du procès-ver- bal des opérations d'évaluations foncières de la commune de Villejuif, correspondant au tarif de 150F le m 2 ; que le bail en cours au 1 er janvier 1970, conclu entre une société et son gérant, mettait à la charge du preneur toutes les dépenses de grosses réparations […]; qu'ainsi, le local type n°43 […] ne peut être retenu pour l'application du 2° de l'article 1498 du CGI, lequel ne permet de se référer qu'à des locaux loués à des conditions de prix normales ; Considérant, d'autre part, que la société requérante propose cinq autres termes de comparaison […]; Que le local type n°90 […] de la commune d'Issy-les-Moulineaux au tarif unitaire de 35F (5,34 € ), correspond à un hôtel construit en 1926 de type traditionnel dont les caractéris- tiques au regard de sa construction, de sa structure et de son aménagement ne sont pas les mêmes que celle de l'établissement à évaluer, Que le local type n°57 […] de la commune de Boulogne-Billancourt au tarif unitaire de 31F (4,73 € ), correspond à un hôtel construit en 1925, classé dans la catégorie une étoile, qui ne présente pas, par son état de construction passable, sa situation et son aménagement ordinaires, une similitude suf- fisante avec l'établissement à évaluer, Que le local type n°118 […] du quartier Amérique Combat du 19 e arrondissement de Paris au tarif unitaire de 40F (6,10 € ) corres- pond à un hôtel meublé non classé dont il n'est pas établi qu'il présente des similitudes suffisantes avec l'immeuble à évaluer […]; Que, toutefois, le local type n°55 […] de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, d'un tarif de 60F le m2 (9,15 € ), qui correspond également à un hôtel classé dans la catégorie deux étoiles exploité sous l'enseigne Campa- nile […], présente les mêmes caractéristiques que l'hôtel à évaluer et est situé dans une commune dont l'analogie, du point de vue de la situation économique, avec la commu- ne de Bobigny n'est pas contestée ». Le Conseil accorde à la société la réduction de taxe correspondante. Observations de Jurishebdo : Cette décision est intéressante à double titre. D’une part, parce qu’elle vient préciser la nature des « conditions de prix normales » requises par le 2° b de l’article 1498 du CGI pour l’application de la méthode de comparaison. Le Conseil d’Etat adopte ici une position plus restrictive que la cour d’appel de Paris, laquelle a récemment jugé que la circonstan- ce que « le preneur se soit engagé à exécuter toutes les réparations qui pourraient être nécessaires ne suffit pas à établir que le local type n’aurait pas été donné en location à des conditions de prix normales (CAA Paris, 9avril 2008, n°06PA02421). Mais en l’espèce, l’anormalité ressortait également du fait que le bail avait été conclu entre la société et son gérant. Intéressante aussi est l’illustration de la méthode suivie par les juges pour dépister le local type adéquat: s’agissant d’un hôtel, la comparaison tient compte d’un faisceau d’éléments (nombre d’étoiles, architecture, aménagement…), accordant une importance particulière au degré de modernité de l’hébergement offert. Dans l’arrêt précité, la cour d’appel de Paris avait ainsi souligné, pour éliminer certains locaux types, que la chaîne Campanile constituait une « chaîne d'hôtels de conception moderne dont la 12novembre 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ construction a été achevée en 1984 ». Le niveau de similitude requis est donc élevé, avant même la question de l’analogie des situations économiques des zones d’implantation. Ainsi, l’administration ne sau- rait valablement retenir un hôtel-type d’une surface de 82m 2 pour évaluer un hôtel dont la surface pondérée est trente trois fois supé- rieure (CE, 13juillet 2007, n°284410). Procédure ■ Le pourvoi n’est ouvert qu’aux parties à l’appel (CE, section du contentieux, 3 oct. 2008, n°291928) Par arrêté du 2octobre 1998, le maire d'Ensues-la-Redonne avait accordé un permis de construire à la SCI A, à laquelle M.B s’était substitué le 9juillet 1999. À la deman- de de MmeA., le TA de Marseille avait annu- lé le permis. La commune avait interjeté appel, en vain. M.B a formé pourvoi devant le Conseil d’Etat. Sa requête est jugée irrece- vable: «Considérant que la voie du recours en cassation n'est ouverte , en vertu des règles générales de la procédure, qu'aux personnes qui ont eu la qualité de par- ties dans l'instance ayant donné lieu à la décision attaquée […]; Considérant […] que M.B n'a pas formé contre le jugement, l'appel que, défendeur en première instance, il aurait été recevable à présenter; que si la cour administrative d'appel de Marseille l’a mis en cause pour pro- duire des observations sur l'appel régulière- ment formé par la commune, cette circonstan- ce n'a pas eu pour effet de lui conférer la qua- lité de partie à l'instance d'appel; qu'il en résulte que le pourvoi en cassation introduit par M.B contre cet arrêt n'est pas recevable ». Observations de Jurishebdo : Une règle de procédure essentielle: seules les personnes qui ont été parties à l’instance qui a donné lieu à la décision attaquée ont qualité pour se pour- voir en cassation. Ce principe a été posé de longue date par la jurisprudence (CE, 6février 1931, Syndicat normand de la filature du coton). Il constitue l’une des deux conditions de recevabilité d’un pourvoi, la seconde étant que la décision fasse grief (CE, 6août 1920, Etablissements Lenoir). Cette affaire est l’occasion pour le Conseil de préciser cette notion de « parties à l’instance » lorsqu’un recours contre un permis a été intenté par un tiers. Dans ce cas, la distinction entre la pre- mière instance et l’appel prend toute son importance. En effet, le bénéficiaire du permis attaqué est systématiquement appelé à l'instance par le tribunal, avec la personne qui a délivré l'autorisation, ce qui leur confère la qualité de partie (art. R.811-1 CJA). En revanche, la passivité n’est plus permise une fois le jugement rendu: pour garder qualité de partie, il faut interjeter appel. Et le Conseil vient ici rappeler que la communication, pour observations, de l’appel formé par une autre partie (en l’espèce la commune, et elle seule) ne change rien à la règle. Seules de très rares exceptions ont été consenties (action d’une collectivité contre un arrêt de la Cour des comptes, 19juin 1991, Ville d’Annecy). En s'abstenant d'interjeter appel, M.B. n’était plus qu'un intervenant devant la cour, dès lors irrecevable à se pourvoir en cassation. Fiscalité locale ■ L’obligation de 20% de loge- ments sociaux (CE, section du contentieux, 4 e et 5 e sous-sec- tions réunies, 3octobre 2008, n°306082) Le préfet des Yvelines avait fixé à 55796,70 € pour 2002 et 69059,85 € pour 2003 le prélè- vement dû par la commune de Saint-Ger- main-en-Laye en application de l'article L.302-7 du CCH. Ayant relevé que le nombre de résidences principales retenu par le préfet pour fixer ces montants était supérieur au nombre d'articles du rôle de la taxe d'habitation, le TA de Versailles avait annulé les arrêtés. Sur appel du préfet, la cour d’appel était revenue sur le jugement. La commune a formé pourvoi. « Considérant qu'aux termes de l'article L.302-5 du CCH: Les dispositions de la présen- te section s'appliquent aux communes […] dans lesquelles le nombre total de logements sociaux représente, au 1 er janvier de l'année précédente, moins de 20% des résidences principales. […] Les résidences principales retenues pour l'application du présent article sont celles qui figurent au rôle établi pour la perception de la taxe d'habitation; qu'aux termes de l'article L.302-7 du même code dans sa rédaction applicable: A compter du 1 er janvier 2002, il est effectué chaque année un prélèvement sur les ressources fiscales des communes visées à l'article L.302-5 […] ce prélèvement est égal à 1000F multipliés par la différence entre 20% des résidences princi- pales au sens du I de l'article 1411 du CGI et le nombre de logements sociaux existant dans la commune l'année précédente […]; Qu'il résulte de ces dispositions que, pour fixer le prélèvement dû par une commune en application de l'article L.302-7 du CCH, l'administration doit prendre en compte les locaux d'habitation assujettis à la taxe d'habitation en tant que résidences principales ; que, dans le cas où un article du rôle de la taxe d'habitation comprend plu- sieurs locaux à usage de résidence principale, c'est le nombre de résidences principales, au sens donné pour l'application de l'article 1411 du CGI, qui doit être pris en compte pour le calcul du prélèvement et non celui des articles du rôle; Considérant que […] c'est sans commettre d'erreur de droit que […] la CAA de Ver- sailles a jugé […] que le préfet avait à bon droit dénombré les résidences principales de la commune à partir des données extraites du rôle établi pour la perception de la taxe d'habitation, conformément aux dispositions des articles L.302-5 et L.302-7 du CCH, et non en se référant au nombre d'articles figu- rant dans ce rôle; Considérant qu'en jugeant que l'administration pouvait inclure , pour le cal- cul du nombre de résidences principales , celles ne satisfaisant pas aux conditions d'habitabilité posées par l'article R.111-2 CCH, la CAA n'a pas commis d'erreur de droit ». Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : Le Conseil écarte ici une application trop administrative des dis- positions de la loi SRU, pour le calcul du seuil de 20% de logements sociaux (art. L.302-5 CCH). Et au-delà des critères d’habitabilité, il privilégie les moyens d’un recensement réalis- te. Il faut noter que le mode du calcul du pré- lèvement, en cas de non-respect du seuil (art. L.302-7 CCH), a depuis été modifié. Désormais, il est fixé sur la base du potentiel fiscal par habitant (20% de celui-ci) tel que défini à l'article L.2334-4 du code général des collecti- vités territoriales, en remplacement de l’amende forfaitaire de 1000F. Ces disposi- tions, largement débattues depuis leur instau- ration, sont à nouveau sous les feux de l’actualité, le projet de loi présenté par Christi- ne Boutin proposant de comptabiliser dans les 20% les habitats en accession aidée à la pro- priété. A noter qu’en 2007, 719 communes sur les 1389 répondant aux critères légaux se situaient sous le seuil (Rép. JO 1 er juil. 2008, p.5730). En 2008, 773 sur 1409 (Rapport D.Braye au nom de la Commission des affaires économiques, 8octobre 2008). ● H.L Pages réalisées par Hélène Lécot 12novembre 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Contrat de vente et dation ■ Une condition impossible? (Cass. Civ. 3 e , 8 oct. 2008, n°961, FS-P+B+R, cassation partielle) Un propriétaire avait consenti une vente de 2 parcelles. Le contrat prévoyait une dation d’appartements à construire sur le terrain et une promesse de vente d’une 3e parcelle que le propriétaire pensait acquérir auprès de la commune. Mais l’acquisition de cette parcelle n’avait pu se faire. En revanche, les 2 parcelles avaient été revendues à la mairie. Le propriétaire avait alors intenté une action en nullité de la vente sur le fondement de l’article 1172 du code civil et pour défaut de prix sérieux. “Mais attendu que la nullité du contrat fondée sur une condition impossible est une nullité relative qui ne peut être invo- quée que par celui dont la loi qui a été méconnue tendait à assurer la protection; qu'ayant relevé que M me L. [vendeur] soute- nait que l'engagement souscrit par l'acquéreur à l'égard de l'administration fis- cale de revendre le bien dans les cinq ans l'empêchait de réaliser ou de faire réaliser les constructions envisagées et de lui livrer les appartements prévus dans la dation et que la commune de Beausoleil lui avait promis de lui vendre la parcelle AC 35 alors qu'elle n'en était pas propriétaire, la cour d'appel a rete- nu à bon droit, procédant à la recherche pré- tendument omise, que la demande en nul- lité fondée sur cette double condition prétendument impossible , présentée le 9octobre 1996, se heurtait à la prescrip- tion quinquennale de l'article 1304 du code civil”. L’arrêt est par ailleurs cassé sur le motif que la cour d’appel aurait dû répondre aux conclusions du vendeur qui soutenait que la vente était nulle pour défaut de prix sérieux. Observations de Jurishebdo : il est rare d’invoquer l’article 1172 du code civil pour obtenir l’annulation d’une vente. Ce texte prévoit que “toute condition d’une chose impossible […] ou prohibée par la loi, est nul- le, et rend nulle la convention qui en dépend”. Dans une affaire où existait aussi une condi- tion d’acquisition d’un bien appartenant à un tiers, mais où aucun délai n’était prévu pour la vente de ce bien, et où le vendeur ne perdait aucun avantage de la vente en cas de défaillance, la condition a été jugée pure- ment potestative (Cass. Civ. 3 e , 13 oct. 1993, Bull. III, n°121). Dans l’arrêt rapporté, la condition n’est pas reconnue comme impossible. On retiendra que le délai pour engager l’action sur le fondement de l’article 1172 est un délai de 5 ans. Responsabilité des constructeurs ■ Garantie décennale pour dalles de façade? (Cass. Civ. 3 e , 22 oct. 2008, n°1015, FS-P+B, cassation) Des travaux de pose de dalles d’isolation thermique avaient été engagés sur une tour de 15 étages à l’occasion de la réno- vation des façades avec isolation extérieu- re. L’entrepreneur avait obtenu devant la cour d’appel qu’elle prononce la responsa- bilité au titre de la garantie décennale de la société ayant effectué la pose des dalles à la suite des désordres suivants: dalles en partie délitées et cassées en ange ou au droit des joints, risque de chute de mor- ceaux de dalles, morceaux de dalles man- quants, problème de sécurité aux abords de la tour. Relevant que les travaux à engager représentaient 146000 € et dépas- saient l’entretien normal, la cour avait esti- mé que ces plaques, placées sur des rails fixés aux façades, constituaient un élément d’équipement indissociable du bâtiment au sens de l’article 1792-2 du code civil. Cette décision est cassée: “vu l’article 1792-2 du code civil, ensemble l’article 1792 du même code; […] Attendu […] qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la dépose, le démontage ou le remplacement de la dalle ne pouvait s'effectuer sans détérioration ou enlève- ment de matière des ouvrages de viabili- té, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert et si les dommages qu'elle relevait compromettaient la solidité de l'ouvrage ou le rendaient impropre à sa destination , la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision”. Observations de Jurishebdo : l’auteur du pourvoi avait indiqué que la si la dépose, le démontage ou le remplacement d’un élé- ment d’équipement n’implique pas la dété- rioration ou l’enlèvement de matière de l’ouvrage, cet équipement est considéré com- me dissociable et soumis à la prescription biennale. N’ayant pas dit en quoi l’immeuble serait détérioré par l’enlèvement des dalles accidentées, la cour d’appel n’avait pas res- pecté l’article 1792-2. Cet argument l’a emporté. ■ Recours contre l’expert: délai de prescription (Cass. Civ. 3 e , 22 oct. 2008, n°1006, FS-P+B, cassation partielle) L’aménagement d’un étage intermédiaire dans une villa avec construction d’un vaste balcon en porte à faux avait donné lieu à des désordres. Un expert avait déposé un 1er rapport en 1977 et un second en 1986. Les propriétaires ayant vendu la villa, l’acheteur avait exercé un recours à leur égard en 2002 sur le fondement des vices cachés. Le ven- deur avait alors exercé un recours en garan- tie conte l’expert en 2004. Se posait la ques- tion de savoir si l’action en garantie était prescrite, ce qu’avait indiqué la cour d’appel. Sa décision est confirmée sur ce point: “Mais attendu que, lorsque la loi réduit la durée d'une prescription, la prescription réduite commence à courir, sauf disposition contraire, du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puis- se excéder le délai prévu par la loi antérieure; que la cour d'appel a exactement retenu que la prescription de l'action en responsabilité n'avait couru qu'à comp- ter de la réalisation du dommage résul- tant pour les époux L. [vendeurs] de l'assignation délivrée le 13octobre 2002 par M me B. [acquéreur] , qui engageait l'action en garantie pour vices cachés et que la fin de non-recevoir devait être reje- tée”. L’arrêt est par ailleurs partiellement cassé sur une question de nature de responsabilité. Observations de Jurishebdo : on retiendra donc que le délai de prescription de 10 ans court à compter de la réalisation du domma- ge, soit, ici à compter de l’assignation du ven- deur qui subit le dommage. Démembrement de propriété ■ Le sort du droit d’habitation au décès d’un des deux titulaires (Cass. Civ. 3 e , 15 oct. 2008, n°988, FS-P+B, rejet) Une fille avait acheté en 1984 une maison à sa mère et à l’époux de celle-ci, puis leur avait consenti un droit d’habitation. Les époux ayant divorcé en 1993, le droit ▲ 12novembre 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E P P A A R R L L E E M M E E N N T T A A I I R R E E E E N N B B R R E E F F ■ Réforme de l’article 55 de la loi SRU? Christine Boutin a indiqué aux députés que le texte sur le logement qui leur sera soumis, est celui qui a été voté par le Sénat, l’article réformant l’article 55 de la loi SRU étant supprimé, mais que les députés auront naturellement liberté d’amender le projet (JO AN déb. 22 oct. p.6129). Le PLF devant les députés Les députés ont abordé le 21octobre le débat sur le projet de loi de finances pour 2009. Dans sa présentation, Eric Woerth indique l’objectif concernant le plafonnement des niches fiscales: “d’une part l’impôt ne doit plus dépasser 50% du revenu et, en contrepartie, nul ne doit pouvoir s’exonérer complètement de l’impôt sur le revenu grâce aux niches fis- cales” (JO AN déb. 21 oct. p.6068). Chris- tine Lagarde évoque le prêt à taux zéro de 30000euros pour les travaux dans les logements, indiquant qu’il représente 8500euros pour un emprunt de 28500euros sur 10 ans qui aurait été contracté au taux de 5,40% (p.6072). Pour le LMP, il s’agit, selon la ministre, d’effectuer une “fermeture du régime des loueurs en meublé professionnel aux “faux” professionnels lesquels bascule- raient dans le régime de droit commun des revenus fonciers qui bénéficient de 10700euros de déficit imputable sur le revenu global”. Elle annonce aussi le principe du plafonnement global des niches fiscales. Gilles Carrez soutient cet- te idée (p.6076). Nicolas Perruchot indique que de nom- breux experts estiment que la structure de notre fiscalité locale est devenue archaïque parce que les bases locatives pour la taxe d’habitation, le foncier bâti et non bâti n’ont pas été révisées depuis plus de 30 ans. Mais il ajoute qu’il faudra résister à la tentation d’augmenter les bases (p.6107). A propos des niches fiscales, Christine Lagarde indique avoir décidé d’engager une évaluation au cas par cas (JO déb. AN 22 oct. p.6183). Les députés ont adopté l’article 2 qui fixe le barème de l’impôt sur le revenu (JO 23 oct. p.6232). Il a été voté après l’article 3 un amende- ment n° 258 qui vise à développer l’agrotourisme en autorisant le proprié- taire à déduire les dépenses des rési- dences de plaisance quand elles font par- tie d’un établissement de production et qu’elles servent à l’accueil de la clientèle, explique Yves Censi (JO 24 oct, p.6261). Un amendement n° 63, présenté par Michel Bouvard, également voté, proroge d’un an le dispositif d’amortissement accéléré des travaux réalisés par les entre- prises pour faire des économies d’énergie. ■ Bouclier fiscal Après l’article 8, Jérôme Cahuzac a criti- qué le principe du bouclier fiscal, appuyé par Jean-Claude Sandrier qui indique qu’en 2007, 15000 personnes en ont bénéficié, mais que 615 contribuables ont récupéré 63% du coût total du bouclier (p.6293). Didier Migaud explique que le problème est que le calcul du bouclier se fait à partir d’un revenu minoré par cer- taines niches fiscales (p.6298). Il suggère que le revenu pris en compte soit un revenu sans minoration. Son amende- ment propose de limiter le montant du déficit qui peut être pris en compte pour diminuer le revenu qui sert de calcul au bouclier. Gilles Carrez évoque une autre piste: transformer les avantages fiscaux en réduction d‘impôts (p.6299). L’amendement de Didier Migaud (n°119 d’habitation avait été accordé à l’épouse à titre de prestation compensatoire. Celle-ci étant décédée en 2003, son ex-mari enten- dait obtenir réintégration de son droit d’usage… ce qui lui a été accordé en appel, et en cassation: “Mais attendu que l'attribution de la jouis- sance exclusive et temporaire à l'un de ses attributaires d'un droit viager d'usage et d'habitation ne fait pas obstacle à ce qu'à son décès, le cotitulaire de ce droit, seule- ment privé temporairement de son exercice, en recouvre tous les attributs, sa vie durant - qu'ayant retenu, sans violer l'autorité de la chose jugée, que l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 27octobre 1993, rendu en application de l'article 275 du code civil alors en vigueur, n'avait conféré à M me D. que la jouissance exclusive et viagère du droit d'usage et d'habitation, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que M.G., co- titulaire du droit dont il n'avait plus la jouis- sance en était redevenu seul titulaire, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa déci- sion”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation accordé à titre viager en bénéfice sa vie durant. S’il en est privé à titre temporaire, comme en l’espèce en raison de l’attribution à son ex-épouse, il le récupère lors du décès de celle-ci. La solu- tion, logique, résulte du caractère viager de ce droit. ● ▲ rectifié) a été repoussé (p.6301). Marc Le Fur évoque la situation des mar- chands de biens. Il a soutenu un amende- ment (n°51) pour rallonger le délai de 4 ans laissé aux marchands de biens pour revendre le bien acquis (art. 1115 du CGI) mais il n’a pas été suivi, le ministre du budget ayant estimé qu’il ne fallait pas changer les règles en fonction des cycles (p.6305). Jacques Myard a défendu un amende- ment visant à supprimer l’ISF (n°81), tex- te qui a été rejeté. Il n’a pas davantage convaincu par le n°77 qui visait à exclure la résidence principale de l’assiette de l’ISF (p.6307). Christian Ménard a suggéré (amende- ment n°73) d’autoriser l’usufruitier et le nu-propriétaire de convenir d’une répar- tition d’une valeur déclarée au prorata, par déclaration signée de deux parties. Il l’a finalement retiré, Eric Woerth a indi- qué qu’il lui paraissait normal que ce soit l’usufruitier qui acquitte l’ISF. ■ Des sites du ministère de la Défense, cédés à 1euro Eric Woerth a obtenu le 24octobre le vote d’un amendement n°295 qui vise à favoriser la libération très rapide du fon- cier et sa transmission à une collectivité territoriale pour un euro dans les 24 zones des contrats de redynamisation de site de défense (CRSD), qui sont considé- rées comme les plus prioritaires. Si une plus-value est réalisée, l’Etat en récupérera une partie. Pour la dépollu- tion des sites, le ministre propose de réin- tégrer son coût dans le calcul de la plus- value. Le texte prévoit aussi le cas où le bien est cédé, non à une collectivité loca- le, mais à une société foncière comme la Sovafim. Il est proposé d’assouplir la pro- cédure créée en 2006 et qui a été utilisée pour les transferts entre l’Etat et RFF. Gilles Carrez soutient cet amendement du Gouvernement. Le ministre, précise ▲ 12novembre 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Introduit par François Terré , président de l’Académie des sciences morales, ce débat s’intitulait “usufruit et nue-propriété: une autre façon de concevoir la propriété”. Il s’agissait de montrer que la relation clas- sique entre un propriétaire et un occupant ne se limite pas à un rapport bailleur loca- taire, mais qu’elle peut prendre la forme du démembrement, et que cette forme a des atouts à mettre en lumière dans la période de crise que nous traversons. L’idée de démembrer le droit de propriété n’est pas nouvelle. Jacques Foviaux , profes- seur d’Histoire du droit à l’université de Cergy, explique que le droit de propriété remonte à Sumer, Akkad et Babylone. Retraçant les grandes étapes du droit de propriété, il indique par exemple que pour l’Ancien droit, les démembrements étaient monnaie courante. ❑ Un vieil arrêt de la Cour de cas- sation Mais, pour en venir à notre époque, Philip - pe Simler , professeur de droit honoraire à Strasbourg, évoque la difficulté du déve- loppement de l’usufruit temporaire en rai- son d’une jurisprudence ancienne de la Cour de cassation. La question est la sui- vante: que se passe-t-il si un usufruit tem- poraire a été constitué à une personne physique? Deux arrêts de 1923 et de 1933 ont jugé que l’usufruit constitué pour une durée fixe s’éteint par le décès de son titu- laire. Cette solution ne résulte directement d’aucun texte, mais elle est une interpréta- tion de l’article 617 du code civil. Philippe Simler ajoute que le groupe de travail constitué pour élaborer un avant-projet de réforme du droit des biens propose d’écarter cette solution de la Cour de cas- sation et de prévoir que l’usufruit peut être constitué, soit pour la vie, soit pour une durée maximum de trente ans. Mais ce projet ne pourra, au mieux, être adopté que dans quelques années. Conclusion: aujourd’hui, seule l’interposition d’une personne morale, permet de constituer une cession temporaire d’usufruit sans risque. ❑ Une addition de flux de revenus Jean Aulagnier , doyen honoraire de la faculté de Clermont-Ferrand, qui s’est pas- sionné pour la question de l’évaluation du droit de l’usufruit, indique que démem- brer, c’est donner un flux de revenus proches à l’un (l’usufruitier) et un flux de revenu plus éloigné à l’autre (le nu-pro- priétaire). Il juge d’ailleurs le terme de nu- propriétaire inadapté, car “le nu-proprié- taire et un propriétaire qui jouit plus tard”. Le calcul de valeur de la propriété résulte de l’addition de ces deux flux de revenus. Si l’usufruit temporaire est accor- dé à une personne morale, seule compte la durée pour en fixer la valeur, mais s’il est attribué à une personne physique, il faut tenir compte à la fois de la durée prévue et de la probabilité de décès de l’usufruitier. Sophie Gonsard , notaire, relève que le démembrement de propriété est très pénalisé par la règle d’imposition de l’ISF sur l’usufruitier. Usufruit ou location: de l’imagination patrimoniale aux réticences de Bercy Un nouveau débat sur l’usufruit temporaire s’est tenu à l’Institut le 13octobre dernier. Bérénice Tournafond, présidente d’Ykonne, y avait réuni un panel d’intervenants très motivés par cette formule de démem- brement. Mais le développement de ce marché bloque sur des questions juridiques et fiscales. (1) Ce texte, qui ne paraît pas avoir été publié, remettrait en cause la solution inverse retenue par un res- crit du 11décembre 2007 selon laquelle “les intérêts des emprunts effectivement versés par les nus-pro- priétaires d’immeubles loués et destinés à financer soit l’acquisition de la nue-propriété, soit les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration de ces immeubles sont déductibles des revenus fonciers pro- venant, le cas échéant, de leurs autres propriétés”. Exemple: Appartement de 50m 2 à Lyon (6 e ) Location - Loyer dans le parc privé: 600 € HC (645 € CC) - Loyer HLM en PLS: 354 € HC Achat de l’usufruit (achat pour 15 ans à 54000 € ). Mensualité de l’usufruitier: - 300 € HC pour un PTZ (375 € avec taxe fon- cière et travaux d’entretien) - 427 € HC pour un prêt à 5% (502 € CC) (HC: hors charges; CC: charges comprises) Quel gain pour l’occupant? que la procédure s’applique sans appel d’offres, qu’elle suppose que la Sovafim participe à l’opération, mais qu’il n’est pas nécessaire que l’Etat soit majoritaire dans la société foncière. La cession sera faite par décret, sans perception de droits. En cas de revente avec plus-value dans le délai de 15 ans, la commune reversera la moitié de la plus-value. L’amendement a été adopté (JO AN déb. 25 oct. p.6358). A suivre. Le RSA au Sénat Les sénateurs ont examiné le 22octobre le projet de loi visant à généraliser le revenu de solidarité active. Martin Hirsch rappelle l’objectif du dispositif et prend l’exemple de l’Hérault, qui a expérimenté le disposi- tif. Le temps de travail a davantage aug- menté dans les zones expérimentant le dispositif que dans les zones témoins (JO déb. Sénat 23 oct. 2008, p.5913). Jean Arthuis confirme que l’expérimentation marche dans son dépar- tement, la Mayenne (p.5922). Il annonce son intention de proposer une modifica- tion des règles de fonctionnement du bouclier fiscal pour que le revenu retenu soit un véritable revenu de référence, avant prise en compte de ce qui relève des niches fiscales, déductions et abattements exceptionnels. Jean Boyer, pour le Nouveau centre, explique qu’il était initialement opposé au financement du RSA par une nouvelle taxe de 1,1%, mais il se félicite du plafon- nement des niches fiscales qui se prépare (p.5934). A l’article 2, Jean-Pierre Godefroy a expri- mé son opposition à l’intégration dans le bouclier fiscal de la nouvelle taxe de 1,1% (JO déb. 24 oct. p.5998). Martin Hirsch explique que le bouclier fiscal entraîne une dépense fiscale de 23millions d’euros, mais que le plafonnement des niches fis- cales va rapporter 200millions d’euros (p.6001). Il explique en effet qu’actuellement, une personne qui effec- tue un investissement Malraux réduit son revenu imposable et peut en conséquence bénéficier du bouclier fiscal (p.6027). Mais il demande que la question de finance- ment n’étouffe pas le débat sur le RSA lui- même attendu par 3,5millions de per- sonnes (p.6032). L’ensemble du texte a été voté le 24octobre (JO déb. Sénat 25 oct. p.6172). ▲ que la loi ENL a fixé un cadre pour régler la question du statut de l’occupant à la fin de la période d’usufruit, mais il ajoute que le système “reste une évasion fiscale léga- le” et que “pour Bercy, c’est l’horreur absolue”. Il craint que le rescrit d’août 2008 porte un coup à ce micromarché. La présidente d’Ykonne insiste par ailleurs, non pas tant sur le gain fiscal que peut réaliser le propriétaire que sur l’intérêt pratique (être déchargé de la gestion loca- tive) et sur le gain financier. En effet, ce n’est qu’à partir de 41% de taux marginal d’imposition que le gain fiscal est réel. La cession temporaire de l’usufruit permet de récupérer un capital, et c’est donc surtout le placement de ce capital qui génère un gain financier. Voir l’exemple dans le tableau. (Le gain dépend du prix de vente de l’usufruit). Le développement de cette formule est freiné par la réticence des organismes HLM. En effet, ceux-ci apprécient peu les acquisitions en diffus, qui alourdissent la gestion de leurs logements. Mais surtout, pour l’achat d’usufruit même portant sur des immeubles entiers, ils sont rebutés par le coût. Bérénice Tournafond relève que les offres faites aux organismes HLM et émanant de propriétaires privés de céder l’usufruit sont trop élevées pour ces der- niers. Ces derniers ont davantage intérêt à construire des logements neufs. De plus, pour l’achat d’usufruit concernant des immeubles entiers, c’est Bercy qui est réticent, car le gain fiscal pour le proprié- taire est alors important… La seule situation dans laquelle l’organisme HLM peut trouver un intérêt à acquérir l’usufruit et celle où la commune impose un quota de logements sociaux dans un programme. Le promoteur ne pouvant vendre à l’organisme HLM au prix de marché, il doit réviser son prix à la bais- se (de 40 à 50% environ). Mais la réfac- tion sur le prix sera bien moindre (de 10 à 20%) s’il trouve un investisseur privé qui achète la nue-propriété, et un organisme HLM qui acquiert l’usufruit. Ainsi, pour développer cette formule, et permettre en conséquence la création de logements à prix accessibles, Bérénice Tou- rafond estime indispensable de faciliter l’acquisition d’usufruit directement par des particuliers qui cherchent à se loger et qui ne veulent pas ou ne peuvent pas acheter. Cette formule leur coûte moins cher et leur confère un statut moins précaire qu’une location. ● 12novembre 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E Quel gain pour le bailleur? Situation fiscale Propriétaire bailleur Nu-propriétaire Comparaison Loyer brut: 600 € (1) Loyer net avant impôt: 510 € (2) Capital perçu par la vente de l’usufruit: 54000 € (3) Avec la vente de l’usufruit, le capital est immédiatement perçu. Taux d’imposition à 16% (tous impôts confondus) Loyer mensuel perçu: 428 € € Un capital de 54000 € emprunté sur 15 ans à 5% coûte en rembour- sement 428 € € par mois Cela équivaut à perce- voir un revenu de 428 € par mois pen- dant 15 ans. Il n’y a pas de gain fiscal mais un gain financier Taux d’imposition supérieur à 16% mais inférieur à 41%. Les loyers perçus varient de 428 € à 300 € par mois Un capital de 54000 € sans rémunération per- met d’obtenir des ver- sements de 300 € par mois Aucun gain fiscal, mais un gain financier qui croît en fonction du taux d’imposition Taux d’imposition de 50% maximum avec le bouclier fiscal (IR+ISF+CSG et CRDS) Loyer net 255 € Versement de 300 € par mois (cf. supra) Le gain fiscal est réalisé dès que le taux d’imposition dépasse 41%. Il est au maxi- mum de 15% 1: Après déduction des charges et travaux, et hors frais de gestion 2: Après déduction du coût de gestion de la location (15%: diagnostics, recherche de locataires, assurances…) 3: Usufruit cédé pour 15 ans, bien possédé depuis plus de 15 ans Du point de vue fiscal, Rémy Gentilhomme , notaire, évoque un rescrit du 12août 2008, qui interdirait au nu-pro- priétaire qui emprunte pour acquérir la nue-propriété de déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers (1) . Bérénice Tournafond , présidente d’Ykonne, société spécialisée dans le conseil et la réalisation d’opérations de démembrement de propriété, estime que, pour répondre à la crise du logement et à la demande de logements à loyers acces- sibles, il est utile de développer un nou- veau marché avec le démembrement de propriété. Mais elle reconnaît que ce mar- ché a du mal à se développer. Il ne repré- senterait qu’une centaine de logements par an et serait cantonné aux immeubles entiers. Bérénice Tournafond milite pour une intervention du législateur qui appor- terait une réponse à l’insécurité juridique et fiscale. Il lui semble aussi nécessaire de faciliter le recours à l’emprunt pour les acquéreurs d’usufruit. Le débat avec la salle a confirmé les diffi- cultés de lancement de ce marché. Ber - nard Devert , fondateur d’Habitat et Humanisme, demande que les opérations en démembrement puissent être financées par des PLAI. L’USH souligne les difficultés du système: absence d’éligibilité de l’occupant aux allocations logement, relo- gement de l’occupant au terme de la durée de 15 ans. Henry Buzy-Cazaux , pour la Fnaim, qui reconnaît n’être convaincu que de fraîche date de l’opportunité du montage, évoque aussi des difficultés: comment financer l’usufruit? Comment concilier la durée moyenne d’occupation d’un locatai- re (3 à 4 ans) avec l’acquisition d’un usu- fruit? Jacques Mayer , président de la chambre de propriétaires d’Orléans, explique avoir obtenu l’accord de propriétaires privés pour une cession temporaire pendant 21 ans à des organismes HLM pour 400 loge- ments, mais que la conclusion de l’opération bloque sur deux points: les HLM veulent payer sur une durée de 40 ans et le financement PLAI n’est pas auto- risé… ❑ Les réticences de Bercy François-Xavier Schweiter , Nexity, rappelle, évoquant son travail comme directeur adjoint du cabinet de Christine Boutin, Source: Ykonne 12novembre 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 21 oct. 2008 AN p.9013 n° 19111 Franck Gilard, UMP, Eure Rescrit fiscal Budget Le Conseil d'Etat reconnaît à l'administration le droit de contester certains montages sur le ter- rain de la fraude à la loi (CE, 27 sept. 2006). Dans ce cas la garantie résultant du rescrit ou de la saisine de la commission pour la répression des abus de droit n'est pas applicable. Il a été demandé à Olivier Fouquet de rédiger un rap- port. Remis en juin 2008, il propose d'intégrer la notion de fraude à la loi dans le champ de la procédure de répression des abus de droit. Le ministre conclut que la rédaction nouvelle de l'article L 64 B pourrait être incluse dans un pro- jet de loi de finances rectificative. 21 oct. 2008 AN p.9039 n° 19775 Gérard Hamel, UMP, Eure-et-Loir Procédure de rétablisse- ment personnel Economie La procédure de rétablissement personnel, issue de la loi du 1 er août 2003, a concerné 102470 dossiers entre2004 et2007. Des réflexions sont en cours pour raccourcir les délais et simplifier la procédure (rapport Guinchard). 21 oct. 2008 AN p.9041 n°25328 Bernard Perrut, UMP, Rhône Crédit d'impôt économie d'énergie Economie Le crédit d'impôt de l'article 200 quater du CGI intègre une révision régulière des critères de performance énergétique pour tenir compte de l'évolution du marché et des techniques et réserver l'avantage fiscal aux matériaux les plus performants. La liste des équipements éligibles résulte d'un arrêté du 13novembre 2007. Les contribuables doivent produire une facture qui mentionne le respect du critère de performance relatif au matériau utilisé. Une attestation du fabricant peut aussi être admise. 21 oct. 2008 AN p.9042 n°24574 Chantal Bourragué, UMP, Gironde Baux commerciaux: généralisation de l'accord sur l'ILC ? Economie L'accord pour un nouvel indice des loyers com- merciaux (ILC) ne présente pas de caractère obligatoire. Il ne remet pas en cause les règles du plafonnement. La loi du 4août 2008 (art. 40, 47 de la LME) a rendu légal cet accord qui prend pour partie comme référence l'indice des prix à la consommation. Le projet de décret sera publié avant la fin de l'année 2008 . NB. Ce décret vient d’être publié : décret n° 2008-1139 du 4 novem- bre (JO. du 6, p. 16953). Nous y reviendrons la semaine prochaine. 21 oct. 2008 AN p.9049 n°27316 Jean-Claude Flory, UMP, Ardèche Exonérations de taxe fon- cière pour biens vétustes Economie Un bien vétuste ne donne pas droit à une exonération de taxe foncière, mais sa détério- ration peut conduire à un réajustement à la baisse de sa valeur locative. En cas de vacance, le propriétaire peut aussi obtenir une exonéra- tion de taxe foncière (art. 1389 du CGI). La question visait le bien d'une commune mais la réponse est d'application générale. 21 oct. 2008 AN, p.9068 n°27834 Jean-Pierre Grand, UMP, Hérault Dégâts causés par les forces de police dans un immeuble Intérieur L'expulsion intervient après obtention d'un jugement. Si des dégradations étaient com- mises par les forces de l'ordre lorsqu'elles assurent le concours de la force publique pour l'expulsion, l'Etat engagerait sa responsabilité, l'Etat étant son propre assureur. La prise en charge suppose un lien direct et certain entre l'intervention de la police et les dommages. La réponse précise que si la personne expulsée a entravé le déroulement de l'expulsion, une action récursoire pourra être engagée à son égard. 21 oct. 2008 AN, p.9072 n° 22919 Yves Deniaud, UMP, Orne Fenêtres à verre dormant dans un mur mitoyen Justice Une réflexion est engagée par le ministère pour adapter l'article 677 du code civil aux actuelles normes de construction. La hauteur minimale est de 2,6m au rez-de- chaussée, 1,9m au-dessus. 21 oct. 2008 AN p.9075 n°18689 Marc Dolez, S.R.C., Nord Garantie des risques locatifs (GRL) Logement Le projet de loi logement comporte une mesure allant dans le sens d'une garantie généralisée des risques locatifs puisqu'il limite la possibilité d'exiger une caution aux seules personnes physiques. La réponse ne répond pas directement à la question posée qui évo- quait la généralisation de la GRL. 21 oct. 2008 AN p.9075 n° 19917 Michel Sainte-Marie, S.R.C., Gironde Contrats de construction de maisons individuelles . Éch- elonnement des paiements Logement Le maître d'ouvrage a la possibilité de contrôler , notamment par des visites de chantier, l'état d'avancement réel des travaux , il n'est donc pas envisagé de modifier l'arrêté du 28novembre 1991 approuvant les modèles types de notice d'information relative au CCMI. 21 oct. 2008 AN p.9094 n° 18707 François Brottes, S.R.C., Isère Calcul de l'APL en cas de formation professionnelle Travail Un chômeur indemnisé bénéficie d'un abattement de 30% sur ses reve- nus pour le calcul de l'APL. S'il accepte une formation rémunérée, l'abattement ne s'applique plus. S'il redevient indemnisé, l'abattement ne s'applique à nouveau que 2 mois après. Conscient de ces difficultés, le Gouvernement envisage de modifier ces règles dans le cadre de la réforme du revenu de solidarité active, RSA. A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 12novembre 2008 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Sur votre agenda ✓ 19 novembre 2008 : “Actualité du droit de préemption” : une journée de formation en droit de l’urbanisme à Paris avec Damien Dutrieux, Cridon, Frédéric Phan-Thanh, notaire et Yves Pittard, avocat. Informations: http:/formations.lexisnexis.fr ✓ 27 novembre 2008 : “ La gestion benchmarkée est-elle de retour ?” : 38 e séminaire petit-déjeuner gestion d’actifs immobiliers à Paris (Centre d’affaires Paris Victoire) organisé par IPD. Avec notamment Olivier Piani (Allianz) et Christian Rabeau (Axa). Tél.: 0158053690. ✓ du 19 au 22 mars 2009 : Salon Natio- nal de l’immobilier à Paris, Porte de Versailles. Organisation: Promo expo conseil salons. Tél. 0142276744. Nominations Cabinets ministériels ➠ Budget : Jérôme Bascher quitte ses fonctions de conseiller technique d’Eric Woerth (arr. du 21 oct. J.O. du 22, @). ➠ Logement : Dominique Dufour quitte ses fonctions de directeur adjoint du cabinet de la ministre (arr. du 27 oct. 2008, J.O. du 28, @). ➠ Politique de la ville : Dominique Dufour quitte ses fonctions de directeur du cabinet de Fadela Amara et Alain Fourna quitte ses fonctions de conseiller. (Arrêtés du 22octobre 2008, J.O. du 23 oct. @). ➠ Ecologie : René-Laurent Ballaguy est nommé conseiller au cabinet de Jean- Louis Borloo (arr. du 9 oct. 2008, J.O. du 30, @). ✓ DIV : Hervé Masurel est nommé délé- gué interministériel à la ville et au déve- loppement social urbain. Il succède à Yves-Laurent Sapoval. (Décret du 30octobre 2008, J.O. du 31, @). Administration et organismes publics ✓ EPA de la ville nouvelle de L'Isle- d'Abeau : Pascal Hornung est nommé directeur de cet établissement public d'aménagement (arr. du 21 oct. J.O. du 22, p.16124). ✓ Commission des infractions fiscales : Alain Christnacht et François Loloum, conseillers d'Etat, Jean-Pierre Cossin, Michel Thérond et Antoine Vorms, conseillers maîtres à la Cour des comptes, sont nommés membres. (Décret du 29octobre 2008, J.O. du 31 oct. 2008, p.16631). ✓ Commission d'examen des pratiques commerciales : le député Jean-Paul Cha- rié est nommé président, en remplace- ment de Pierre Leclercq (décret du 22 oct. 2008, J.O. du 23, p.16168). Réforme des collectivités locales Un comité pour la réforme des collectivi- tés locales a été créé par un décret. Il sera présidé par Edouard Balladur; Hugues Hourdin, conseiller d'Etat, est nommé rapporteur général. (Décret n°2008-1078 du 22octobre 2008, J.O. du 24, p.16202). Magistrature ➠ Un décret du 30octobre 2008 modifie le siège et le ressort des tribunaux d'instance, des greffes détachés, des juri- dictions de proximité et des tribunaux de grande instance (décret n°2008-1110, J.O. du 31, p.16537). ➠ Tribunaux administratifs : Philippe Orengo est nommé vice-président du tri- bunal administratif de Nice et Dominique Reinhorn de celui de Bastia (décret du 21 oct. 2008, J.O. du 23, @). Christian Gualeni est nommé vice-prési- dent du tribunal de Nantes (décret du 23octobre, J.O. du 25, @). ➠ Conseil d’Etat : Julie Burguburu est nommée commissaire du Gouvernement près l'assemblée du contentieux et les autres formations de jugement du Conseil d'Etat. (Arr. du 14octobre 2008, J.O. du 23 oct. @). ✓ Préfets : Pierre-André Durand est nom- mé préfet de la Haute-Saône, Emmanuel Berthier est nommé préfet de la Sarthe. (Décrets du 30octobre 2008, J.O. du 31, @). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 332 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 12novembre 2008 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N I I N N I I T T I I A A T T I I V V E E S S Affaires culturelles Laurent Ghilini est nommé directeur régional des affaires culturelles de Guya- ne (arr. du 20 oct. J.O. du 28, p.16364). Au fil du J.O. Conventions collectives ➠ Diagnostic technique de l’immobilier : il est envisagé l’extension de deux accords en date du 30juin 2008 et concernant le champ d'application de la future convention collective nationale : - l’un concerne la constitution d'un fonds commun d'aide au paritarisme, - l’autre vise l'écriture du champ d'application de la future convention collective. (avis publié au J.O. du 22 oct. p.16126). ➠ Géomètres-experts, topographes, pho - togrammètres, experts-fonciers : il est envisagé l’extension de l’accord du 5juin 2008 sur les salaires (avis publié au J.O. du 28 oct. p.16373). ➠ Architecture : il est envisagé l'extension au secteur des maîtres d'œuvre en bâtiment de l'avenant n°1 du 27mars 2008 modifiant l'annexe 1 «Garanties Alsace-Moselle» de l'accord du 5juillet 2007, établissant un régime de mutuelle complémentaire santé (avis publié au J.O. du 28 oct. p.16373). Plafonds des prêts PAS Les plafonds de ressources du prêt d’accession sociale à compter du 1 er novembre 2008 et jusqu’au 31décembre 2009 sont fixés ainsi: (Arrêté du 21octobre 2008 modifiant l'arrêté du 4octobre 2001 relatif aux conditions d'octroi des prêts conventionnés, J.O. du 28 oct. p.16362) OPCI Une ordonnance n°2008-1081 du 23octobre 2008 réformant le cadre de la gestion d'actifs pour compte de tiers a été publiée (J.O. du 24 oct. 2008, p.16207). Deux articles concernent les OPCI . L'article 3 clarifie la possibilité pour une société de gestion de portefeuille de gérer conjointement des OPCI et des SCPI. L'article 4 modifie les dispositions que peut prendre l'OPCI en cas de non- versement des sommes appelées lors d'un appel fractionné du capital. Cour des comptes Une loi du 28octobre 2008 relative à la Cour des comptes et aux chambres régio- nales des comptes a été publiée le 29octobre 2008 (p.16416, loi n°2008- 1091). Offices publics de l’habitat Le décret n°2008-1093 du 27octobre 2008 est relatif à la classification des postes et aux barèmes de rémunération de base des personnels employés par les OPH et ne relevant pas de la fonction publique terri- toriale (J.O. du 29 oct. p.16431). SLS en HLM Le montant maximum de l'indemnité pour frais de dossier prévu à l'article L.441-9 est égal à 25 € . Cette indemnité est due lorsque le locataire n'a pas répondu au bailleur lui demandant de fournir un avis d'imposition, pour le cal- cul d'un éventuel surloyer. (Arrêté du 22octobre 2008 relatif au mon- tant maximum de l'indemnité pour frais de dossier prévu à l'article L.441-9 du CCH, J.O. du 1 er nov. p.16694). Crise financière Divers textes ont été publiés pour la mise en place effective des mesures de soutien au crédit: - Définition des modalités d'admission en sûreté des éléments d'actif mobilisés par les établissements de crédit (arr. du 20 oct. 2008, J.O. du 21, p.16068). Les prêts peuvent être mobilisés à hau- teur d'un pourcentage fixé par cet arrê- té. Exemple: 60% du capital restant dû Plafonds de ressources Nombre de personnes devant occuper le logement Zone A (en euros) Zone B ou C (en euros) 1 31250 € 23688 € 2 43750 € 31588 € 3 50000 € 36538 € 4 56875 € 40488 € 5 personnes ou plus 64875 € 44425 € Des avocats conseillent… Des avocats conseillent… > Gide Loyrette Nouel (Renaud Bague- nault de Puchesse et Carol Santoni) a conseillé deux fonds d’investissement de KanAm dans l’acquisition de deux immeubles. L’un acquis pour 133mil- lions d’euros, situé à Poissy et loué à PSA était la propriété de Gecina. L’autre, acheté 18millions d’euros à Foncière des Régions, est situé à La Madeleine (Nord) et est loué à Finaref. pour les prêts affectés au financement d'un bien immobilier commercial situé en France avec hypothèques. - Agrément des statuts de la société de refinancement des activités des établisse- ments de crédit, par arrêté du 20octobre (J.O. du 21, p.16069). - Accord de la garantie de l'Etat à un programme d'émissions de titres de créances réalisé par la société de refinan- cement des activités des établissements de crédit (arr. du 23 oct. J.O. du 25, p.16286). Immobilier à Mayotte Un décret du 23octobre 2008 relatif à l'immatriculation et à l'inscription des droits en matière immobilière à Mayotte a été publié. Le texte comprend des dis- positions sur le livre foncier, l'immatriculation des immeubles, les opé- rations de bornage, le titre de propriété, l'inscription des droits sur les immeubles, les privilèges et les hypothèques. (Décret n°2008-1086, J.O. du 25 oct. p.16273). ✓ Dans la ligne du Grenelle, l’Association des Responsables de Copropriété, l’ARC, vient d’éditer un guide “ Copropriété: le temps des économies d’énergie et du développement durable ”. En 349 pages (18 € ), il donne des conseils pra- tiques pour réduire sa consommation d’énergie. Quelques têtes de chapitre: situation actuelle des copropriétés en matière énergétique et objectifs à atteindre, l’isolation des bâtiments, com- ment financer vos travaux. Arc: 0140301282. ✓ L’Anah lance un nouveau site internet www.lesopah.fr qui regroupe les infor- mations sur les quelque 700 programmes qui concernent 20000 communes (PST, PIG, OPAH…)
