■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Association syndicale
✓ Association syndicale d’assainissement du passage Brady : règlement intérieur interdisant les étalages
Promesse de vente
✓ Bornage déceptif et objet de la vente non déterminé
Vente d’immeuble à rénover
✓ Retard et plans modificatifs
Bail commercial
✓ Défaut d’assurance, dégâts des eaux et responsabilité du bailleur
Baux d’habitation
✓ Le bailleur doit produire l’accusé de réception de la lettre de congé
✓ Les frais de location de téléphone sont récupérables, si les locataires sont informés du service
✓ Le détartrage du bloc de chauffe incombe au bailleur
Copropriété
✓ Action visant à supprimer une pompe à chaleur sur un toit
■ Au parlement p. 5
✓ Habitations légères de loisirs
✓ Surendettement et expulsion
■ A suivre p. 5
✓ La Fneci et l’indépendance des diagnostiqueurs
✓ Intermédiation locative
✓ Création d’un fichier environnemental ?
✓ Chiffre d’affaires des agences en baisse
■ Réponses ministérielles p. 6
✓ Le tableau des dernières réponses
■ En bref p. 7
✓ Au fil du J.O. Sites Natura 2000
✓ Nominations, distinctions
✓ Agenda : conférences juridiques au SIMI
■ Baux commerciaux p. 8
✓ L’indexation des loyers sur l’ILC est opérationnelle
✓ L’indicateur Delta de Mobilitis
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Associationsyndicale ✓ Associationsyndicaled’assainissement dupassageBrady:règlementintérieur interdisantlesétalages Promessedevente ✓ Bornagedéceptifetobjetdela ventenondéterminé Vented’immeubleàrénover ✓ Retardetplansmodificatifs Bailcommercial ✓ Défautd’assurance,dégâtsdes eauxetresponsabilitédubailleur Bauxd’habitation ✓ Lebailleurdoitproduirel’accusé deréceptiondelalettredecongé ✓ Lesfraisdelocationdetéléphone sontrécupérables,sileslocataires sontinformésduservice ✓ Ledétartragedublocdechauffe incombeaubailleur Copropriété ✓ Actionvisantàsupprimerune pompeàchaleursuruntoit ■ AUPARLEMENT p.5 ✓ Habitationslégèresdeloisirs ✓ Surendettementetexpulsion ■ ASUIVRE p.5 ✓ LaFnecietl’indépendancedesdia- gnostiqueurs ✓ Intermédiationlocative ✓ Créationd’unfichierenvironnemental? ✓ Chiffred’affairesdesagencesenbaisse ■ REPONSESMINISTERIELLES p.6 ✓ Letableaudesdernièresréponses ■ ENBREF p.7 ✓ AufilduJ.O.SitesNatura2000 ✓ Nominations,distinctions ✓ Agenda:conférencesjuridiquesauSIMI L’INSEEpublielepremierILC 3,85% pourl’ILC,8,85%pourl’ICC.L’écartest sansappel:5pointsdedifférenceentrelavariationannuellede l’indicedesloyerscommerciaux,dontlepremierchiffrevientd’être publiéparl’INSEEpourle2 e trimestre2008,etcelledel’indicedu coûtdelaconstructionpourlamêmepériode.Unetelledifférence atteintl’objectifrecherchéparlesconcepteursdecenouvelindice applicableauxloyerscommerciauxsuraccordentrelesparties.Le décretd’applicationquifaisaitencoredéfautaétépublié(lire page5);ilpréciselesecteuréconomiquequirelèvedecenouvel indiceetsacomposition. Leslocatairesontdonctoutlieudeseréjouird’unetellemodération. Ilresteàvérifierquelesnégociationsentrelespartenairesdelarela- tionlocativepermettrontd’optermassivementenfaveurdecette nouvellelibertéquileurestofferte.Lessignatairesduprotocoledu 20décembre2007,quiposaitlesbasesdel’ILC,(FSIF,UNPI,Procos, ConseilnationaldescentrescommerciauxetConseilducommercede France)sesontengagés“àrecommanderàleursmembres l’applicationdel’ILCàcompterdeladatedesignatureduprésent protocole”.Lesvoicidésormaismunisdetouslesoutilsnécessaires. Silesbureauxontétéexpressémentexclusduchampd’application del’ILC,quiestréservéauxcommercesausensstrict,ilestprobable quelesutilisateursdebureauxseronttentésd’obtenirdesbailleurs unenégociationanaloguepourtempérerleseffetsdeshaussesde l’indiceducoûtdelaconstruction. Decepointdevue,unnouvelindicateurarriveàpointnommé.Cet indicateur“delta”misaupointparMobilitispermetdemesurer pourlesbureaux,enfonctiondeladated’originedubail,l’écart entreleloyerpratiquéenapplicationdel’indexationsurl’ICCetle loyerdemarché.Ilpermetainsiàunutilisateuràlarecherchede locauxdevisualiserl’écartentreleloyerqu’ilpaieavecleloyerqu’il obtiendraitsurlemarché.Rappelonsquelorsquelavariationde loyerrésultantdujeud’uneclaused’indexationdépasse25%, l’articleL145-39autoriseunepartieàdemanderlarévisionetobte- nirainsilafixationduloyeràlavaleurlocative.Enraisondelaforte évolutiondel’ICC,cessituationssontappeléesàsemultiplier. E nmatièredebauxcommerciaux,signalonsenfinuneréponse ministérielle(voirpage6).Interrogéssurlaquestiondumontantdu dépôtdegarantie,lesservicesdeBercyindiquentqu’ilserait“équi- table”qu’unedespartiesaubailcommercialrevendiqueundépôt degarantielimitéàunmois.Letondelaréponselaisseàpenserque cesujetpourraitrevenirsurledevantdel’actualité.Onpeutobser- verincidemmentquelorsqu’uneréponseministérielleestrédigée parleministèredel’économie,ellen’apaslemêmeespritquelors- qu’elleémanedelaplaceVendôme.Cetteréponsesurledépôtde garantiecomporteuneappréciationd’opportunitéquen’auraitvrai- semblablementpasportéeleministèredelajustice.Lesréponsesde lachancellerietendentd’ailleursàsefaireplusraresencemoment. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 333 1 8NOVEMBRE 2008 ISSN 1622-1419 9 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier BAUX COMMERCIAUX p.8 ✓ L’indexation des loyers sur l’ILC est opérationnelle ✓ L’indicateur Delta de Mobilitis ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 18novembre 2008 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Association syndicale ■ Association syndicale d’assainissement du passage Bra- dy: règlement intérieur interdisant les étalages (CA Paris, 2 e Ch.B., 9octobre 2008, n°07/06365) Sur demande de l’association syndicale d’assainissement du passage Brady à Paris (l’ASA), des commerçants du passage avaient été condamnés à retirer les tables, chaises, étalages, cageots et autres objets déposés par eux sur la voie piétonne, chacun devant sa vitrine. Les défendeurs ayant interjeté appel, la cour d’appel de Paris avait deman- dé, avant dire droit, le résultat du vote de l’assemblée générale (AG) du syndicat sur la proposition des commerçants d’être autorisés à procéder à ces étalages sur une largeur d’un mètre à partir de la façade. «Considérant […] que 22 propriétaires pré- sents ou représentés ont, sans que leurs débats soient suivis d’un vote en dépit de l’ordre du jour […], décidé de la création d’une commission qui étudierait le contenu du protocole présenté par les commerçants afin qu’il puisse être discuté lors d’une assem- blée suivante; Que le règlement de 1834 conserve toute sa validité; que le règlement intérieur qui l’actualise a été voté par l’AG des membres de l’association syndicale […] le 28octobre 1987; que le procès-verbal de cette AG a été notifié à l’ensemble des intéressés le 3décembre 1987 et n’a pas fait l’objet de contestation de la part de quiconque; Que ce règlement interdit tous éventaires, étalages, installations quelconques de maniè- re que le passage soit constamment dégagé et ouvert à la circulation piétonne; Que […] l’arrêt précédent de cette chambre du 26mai 2005 a énoncé que « les disposi- tions de ce règlement sont opposables à tout occupant du passage, qu’il soit propriétaire ou locataire » […]; Que la prohibition de tout encombre- ment du passage ne saurait être consti- tutive d’une atteinte au droit de jouis- sance des appelantes; qu’ elles soutien- nent vainement que l’utilisation d’un trottoir bordant un bâtiment peut être considérée comme une prolongation nécessaire de l’activité d’un commerce alors que, précisément, le passage Brady ne comporte pas de trottoir […]; Qu’il appartenait aux propriétaires intéressés de participer à l’AG plutôt que de la déserter (22 propriétaires présents ou représentés contre 45 propriétaires absents ou non repré- sentés); qu’ils ne peuvent s’en prendre qu’à eux-mêmes si la question qui les concernait a été renvoyée en commission ». Observations de Jurishebdo : Le passage Bra- dy, construit en 1828, est un passage couvert du 10e arrondissement de Paris, doté du sta- tut de voie privée. Pour contester l’interdiction posée par le règlement de l’ASA, comme por- tant atteinte à leur droit de jouissance, les appelantes se fondaient sur une précédente jurisprudence qui avait qualifié le trottoir d’un immeuble en copropriété d’élément des par- ties communes, pouvant constituer la prolon- gation nécessaire d’une activité de commerce en rez-de-chaussée. Les juges avaient en conséquence estimé qu’un règlement de copropriété ne pouvait en restreindre l’usage, sauf exercice anormal de l’activité (Paris, 23 e ch., 16 déc. 1992). Cette jurisprudence n’est pas ici reprise, la cour relevant que le passage Brady ne comporte pas de trottoir. Au-delà de cette nuance circonstanciée, il s’agit aussi de souligner que le règlement intérieur fait loi de manière absolue dans le périmètre qu’il régit, jusqu’à nouvelle résolution, et ce, entre tous les occupants, propriétaire ou locataire. En l’absence d’une interdiction explicite telle qu’en l’espèce, il est en outre établi que tout changement de la destination de l’immeuble doit être soumis à l’approbation de l’assemblée générale. L’existence d’une autorisation administrative ne fait d’ailleurs pas obstacle à ce qu’un syndicat s’oppose à l’installation d’une terrasse, dès lors que celle-ci « affecte les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble » (Civ., 3 e , 29 oct. 1974, n°73-12071). Promesse de vente ■ Bornage déceptif et objet de la vente non déterminé (CA Paris, 2 e Ch.A., 15 oct. 2008, n°07/10817) En décembre2004, et par l’intermédiaire de la SARLB., les époux R.avaient vendu à M me B. un pavillon et un terrain en cours de délimitation, le plan de division devant être fourni par la suite à l’acheteuse. L’acte défini- tif était prévu pour le 30mars 2005, et 3000 € avaient été séquestrés entre les mains du notaire. Les 29mars et 5avril 2005, après notification du plan de division, M me B. s’était rétractée. Assignée par les vendeurs, elle avait obtenu la nullité de la promesse et la restitution de son séquestre, ainsi que 3000 € à titre de réparation. Les époux R.ont inter- jeté appel, et appelé l’agence en garantie. « Considérant […] que […] M me B. soutient que la configuration du terrain résultant de la division ne correspondait pas du tout à l’indication qui lui avait été donnée que la limite du terrain se trouverait approximative- ment à hauteur du puits, ce dont convient l’agence immobilière; Que le compromis signé le 24décembre 2004, qui ne mentionne pas la division à intervenir, ne donne non plus aucune indica- tion sur la configuration prévue; que M.et M me R. qui contestent avoir mentionné que le terrain irait jusqu’au puits et écrivent eux- mêmes que le « bien a été vendu dans la plus complète incertitude quant à sa délimi- tation finale » ne peuvent sérieusement sou- tenir que M me B. était parfaitement éclairée sur la consistance du bien vendu; Qu’ainsi l’objet de la vente n’étant pas suffisamment déterminé , l’accord sur la chose et sur le prix n’a pu se réaliser de sorte que M me B. n’était pas valablement engagée et était en droit de renoncer à son projet lorsqu’elle a eu connaissance de la délimita- tion exacte du terrain proposé à la vente par M.et M me R. sans qu’il y ait lieu de rechercher si sa rétractation était régulière au regard des dispositions de la loi SRU […]; Considérant, sur la responsabilité de la SARL B.Immobilier , qu’il est constant que l’agence […] était informée de ce que l’immeuble était en cours de division; […] qu’elle a cependant accepté de présenter le bien à la vente sans mettre en garde les ven- deurs […]; qu’elle n’a même pas pris soin de mentionner au compromis de vente la divi- sion à venir ni d’y indiquer la délimitation du terrain envisagée […]; que ce faisant, elle a agi avec légèreté […] et a manqué à son devoir de conseil et d’information ». L’agence est condamnée à verser 3000 € aux vendeurs et tenu solidairement du préjudice de l’acheteuse. Observations de Jurishebdo : Les juges choi- sissent ici de recourir à l’article 1129 du code civil, - selon lequel toute obligation doit four- nir pour objet une chose déterminée ou déterminable quand à son espèce et sa quantité -, afin de sortir la requérante d’une situation délicate. Pour cela, ils incluent la configuration du terrain attenant au pavillon dans l’objet de la vente, et estiment qu’au moment de la signature de la promesse, l’incertitude quant au bornage colorait 18novembre 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ l’ensemble de la vente d’une indétermina- tion insurmontable. Bien que l’influence des pratiques commerciales ait largement atté- nué cette règle du code civil, cette affaire témoigne de ce qu’elle conserve encore tout son intérêt en tant que principe fondamen- tal pour les ventes immobilières entre parti- culiers, lorsque des protections spécifiques (loi Carrez, article L.111-5-3 du code de l’urb. pour les lotissements) ne trouvent pas à s’appliquer. Les juges le rappellent à l’occasion: « si la vente opère transfert de la propriété dès qu’il y a consentement des par- ties sur la chose et sur le prix, encore faut-il que l’objet de la vente ait été déterminé » (CA Paris, 23 e ch., sect. B, 26avril 2007). Une autre solution eut été de fonder la résolution sur l’erreur, car c’est bien une représentation inexacte de la réalité que s’était faite ici l’acheteuse. Cette solution aurait cependant requis qu’elle démontre une erreur substan- tielle et prouve que le bornage constituait l’élément déterminant de son engage- ment… preuve peu évidente. Il ne saurait être trop recommandé d'avoir recours à un géomètre avant signature de tout avant- contrat. Quant à l’indicible légèreté de l’agence, elle pourrait motiver une action pénale pour publicité mensongère. Vente d’immeuble à rénover ■ Retard et plans modificatifs (CA Paris, 2 e Ch.B., 9octobre 2008, n°07/06001) Par acte notarié du 31mars 2003, la socié- téH., qui projetait de restructurer un immeuble en copropriété à Pantin, avait ven- du aux consorts R-Z. un appartement, deux emplacements de parking et une cave, une partie du prix étant payable comptant et le solde devant être payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux de rénovation. Le 7janvier 2005, les consorts R-Z. assignaient la société H.en paiement d’indemnités de retard. Le TGI de Bobigny ayant accueilli cet- te demande, la société H.a interjeté appel. « Considérant que l’acte de vente du 31mars 2003 stipulait que les travaux énoncés par le vendeur dans sa notice descriptive devaient être achevés au plus tard au cours du 1er tri- mestre 2004 […]; Considérant que les lettres (du vendeur) des 19avril 2004, 28 et 30avril 2004, qui ne com- portent ni remise des clefs, ni constatation contradictoire de l’achèvement des travaux au sens de la convention, n’établissent pas la livraison du bien ; Qu’en revanche, le 21mai 2004, après consta- tation contradictoire de l’état des lieux, l’officier ministériel a relevé que des clés pro- visoires avaient été remises aux acquéreurs qui avaient payé le solde du prix; qu’il n’est pas contesté que des travaux restaient à faire […]: qu’il y a lieu de dire que la livraison a eu lieu le 21mai 2004 par la prise de possession des lieux par les acquéreurs […]; Que, d’autre part […] les acquéreurs ont fourni leur plan modificatif en novembre2003; que le vendeur qui n’a pas refusé ce plan modificatif, n’a pas averti les acquéreurs de ce que sa réalisation aurait pour conséquence un retard de livraison; que ce n’est que postérieurement à la date contractuelle de livraison que le vendeur a prétexté d’un retard dû aux travaux deman- dés par les acquéreurs […]; que, dans ces conditions, le retard […] est imputable au vendeur ». Observations de Jurishebdo : La cour d’appel applique à la vente d’immeuble à rénover (article L.262-1 du CCH) la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle la réception sans réserves ne constitue pas le terme du délai dans lequel le paiement des pénalités de retard peut être sollicité (Civ. 3 e , 16janvier 2008, n°06-21782). En outre, la livraison, défi- nie en tant que prise de possession effective, n’exclut pas la subsistance de travaux à par- achever. Second point, dans le cas où l’acquéreur demande la réalisation de travaux modificatifs, l’acte de vente doit en principe être adapté, ou modifié par un avenant. Mais, si le vendeur reste silencieux, il ne sau- rait utiliser le « prétexte » de cette demande pour justifier après coup de son retard, alors qu’il n’a pas réagi en temps voulu. Bail commercial ■ Défaut d’assurance, dégât des eaux et responsabilité du bailleur (CA Paris, 2 e Ch.A., 15 oct. 2008, n°07/14722) Par acte authentique des 20 et 21novembre 2001, la société HLM Immobilière 3F avait donné à bail commercial à la société A.un local de 60m 2 au rez-de-chaussée d’un immeuble à Paris, destiné à accueillir un centre d’esthétique et de remise en forme. Le 18janvier 2003, la société était victime d’un dégât des eaux provenant de l’appartement de l’étage supérieur, loué par la société 3F à M.C. Ce dernier n’ayant pas souscrit d’assurance locative, des discussions s’étaient engagées entre la société 3F, la société A et son assureur, pour fixer le mon- tant des travaux de remise en état à 8400 € HT, réalisés à la fin 2004. En octobre2005, la société A.assignait sa bailleresse et M.C.. Le 28juin 2007, le TGI de Paris condamnait M.C. à lui verser 18200 € pour réparation de son préjudice de jouissance. La société A.a interjeté appel. « Considérant que la responsabilité de M.C., qui a manqué à ses obligations d’assurer le bon état d’entretien courant de ses installa- tions sanitaires et canalisations, n’a pas veillé au fonctionnement correct de son lave-linge et de surcroît s’est abstenu de souscrire une assurance locative comme son bail le lui imposait , est indiscutablement enga- gée et l’oblige à réparer l’entier préjudice qui en est résulté pour la victime, […] et a privé la société A.d’une voie de recours contre un autre assureur que le sien; […] Considérant que la société A.soutient que la responsabilité de la société immobilière 3F est engagée pour manquement à ses obliga- tions de réclamer à M.C. la preuve de ce qu’il avait souscrit une assurance habitation, d’assurer l’entretien et la conformité de l’appartement de M.C. et de lui assurer à elle une jouissance paisible des lieux loués […]; Considérant […] que si le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en jus- tifier lors de la remise des clefs puis chaque année, à la demande du bailleur, le bailleur, lui, n’a pas l’obligation de vérifier annuel- lement que son locataire est assuré ». Observations de Jurishebdo : Si la loi oblige le locataire à justifier de la souscription d’une assurance habitation lors de la remise des clés, la preuve du renouvellement annuel ne vaut obligation, selon les termes de la loi, que « sur demande du bailleur » (art. 7 g de la loi du 6juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs). Le bailleur n’a ici qu’une faculté. Il ne commet donc pas de faute en n’en usant pas: les juges écartent l’éventualité d’une obliga- tion de surveillance ou de vérification de la réalité d’assuré. A contrario, il est en droit d’insérer dans le contrat de location une clau- se de résiliation pour défaut d’assurance. En outre, l’immobilière 3F étant dans cette affai- re bailleur du locataire victime comme du locataire fautif, la cour refuse de superposer les deux rapports locatifs pour déduire de l’un la violation par le bailleur de son obligation d’assurer la jouissance paisible dans le champ de l’autre. ● H.L. Pages réalisées par Hélène Lécot 18novembre 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Baux d’habitation ■ Le bailleur doit produire l’accusé de réception de la lettre de congé (Cass. Civ. 3 e , 29 oct. 2008, n°1055, FS-P+B, cassation) Le bailleur qui désire donner congé doit adresser à son locataire une lettre recom- mandée avec demande d’avis de réception ou un acte d’huissier avec six mois de pré- avis. Un bailleur avait adressé un congé pour vendre par lettre recommandée le 28mars pour effet au 30octobre. Le locataire avait répondu le 20avril en accusant réception du congé et en indiquant qu’il n’entendait pas acquérir le bien. Pourtant le congé est jugé nul. La Cour de cassation censure, au visa de l’article 15-1 al. 2 de la loi du 6juillet 1989, l’arrêt qui avait admis la validité du congé. La cour d’appel avait jugé que “si l’avis de réception du congé n’est pas versé aux débats, [la locataire] a, dans une lettre du 20avril 2000, accusé réception du congé pour vendre délivré par [le bailleur] le 28mars 2000 avec effet au 30septembre 2000, qu’elle n’a jamais manifesté son inten- tion d’acheter le logement, qu’elle ne justifie d’aucun grief”. L’arrêt est cassé: “En statuant ainsi, la cour d’appel, qui n’a pas constaté que la notification du congé à [la locataire] était intervenue six mois avant l’expiration du bail, a violé le texte susvisé”. Observations de Jurishebdo : c’est la ques- tion de la production de l’accusé de récep- tion qui a fait échouer la tentative du bailleur d’obtenir la validation du congé. N’ayant pu prouver que sa lettre avait été présentée au locataire avant l’expiration du délai, son congé est jugé nul. Il est donc impératif pour le bailleur de produire l’accusé de réception sur lequel figure une date antérieure à l’expiration du délai… Ce nouvel arrêt confirme, s’il en était besoin, la nécessité d’anticiper l’envoi du congé, pour pouvoir faire appel à l’huissier en cas de difficulté avec la réception de la lettre recommandée. ■ Les frais de location de téléphone sont récupérables, si les locataires sont informés du service (Cass. Civ. 3 e , 29octobre 2008, n°1055, FS- P+B, cassation) Le décret du 26août 1987 mentionne dans la liste des charges récupérables “les abon- nements des postes de téléphone à la dis- position des locataires”. Un bailleur avait donc demandé le remboursement de cette dépense pour des postes situés dans les loges des gardiens. La cour d’appel l’avait approuvé tout en indiquant: “le fait qu'un nombre, même important, de locataires n'ait jamais utilisé le service mis à leur dis- position soit par absence d'information, soit par absence de besoin, ne permet pas d'établir que ce service n'existe pas à la dis- position des locataires mieux informés ou qui se sont trouvés dans la nécessité de recourir au téléphone des gardiens”. Cette décision est censurée: “En statuant ainsi, alors que la mise à disposition des loca- taires d'un poste de téléphone implique que ceux-ci soient préalable- ment informés de son existence , la cour d'appel a violé le texte susvisé [le 3 du VII de l’annexe du décret du 26août 1987]”. ■ Le détartrage du bloc de chauffe incombe au bailleur (Cass. Civ. 3 e , 29octobre 2008, n°1052, FS- P+B, rejet) Le nettoyage du bloc de chauffe incombe incontestablement au locataire. Mais qu’en est-il s’il faut réaliser un détartrage et pour ce faire, déposer le bloc résistance? Pour la Cour de cassation, cela excède l’entretien courant et cela incombe au bailleur: “Mais attendu que l'article IV d) de la liste, annexée au décret n°87-712 du 26août 1987 prévoit que sont à la charge du loca- taire le rinçage et le nettoyage de corps de chauffe et tuyauteries; qu'ayant constaté que le bailleur avait fait réaliser un détartrage du chauffe-eau élec- trique avec dépose du bloc résistance et souverainement retenu que l'opération se distinguait d'un simple nettoyage relevant de l'entretien courant , le tri- bunal en a exactement déduit qu'il ne s'agissait pas d'une réparation locative à la charge du locataire”. Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : ces deux arrêts confirment l’interprétation très stricte de la liste des charges récupé- rables par la Cour de cassation. Il résulte du premier arrêt qu’il faut informer le locataire de l’existence d’un service (ici la disposition du téléphone) pour que sa charge soit récupérable. S’agissant de l’interprétation de la notion d’entretien, le second arrêt est dans la même ligne, même s’il évoque le pouvoir souverain d’appréciation du juge du fond. Copropriété ■ Action visant à supprimer une pompe à chaleur sur un toit (Cass. Civ. 3 e , 22 oct. 2008, n°07-17780, rejet) Le syndicat des copropriétaires d’un immeuble avait engagé une action pour obtenir la suppression d’une pompe à cha- leur installée sur le toit de l’immeuble par l’un des copropriétaires. Son action, engagée plus de 10 ans après l’installation initiale, mais moins de 10 ans après son remplacement, est jugée prescri- te: “Mais attendu qu'ayant constaté que l'installation par la SCI [copropriétaire] d'un système de pompes à chaleur et de climatisation sur la toiture ne pouvait s'analyser comme une véritable appropria- tion des parties communes puisqu'elle ne donnait pas un caractère privatif à cette partie commune que constituait le toit, ce dont elle a exactement déduit que le syn- dicat exerçait une action personnelle , et relevé qu'il n'était pas contesté par les parties que l'installation initiale du système de pompes à chaleur et de climatisation avait été réalisée dans le courant de l'année 1987, soit plus de dix ans avant l'assignation introductive d'instance, et que c'était à tort que, pour calculer le délai décennal de prescription, le premier juge s'était placé à la date de réalisation des travaux de remplacement de l'ancien matériel, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions, en a déduit à bon droit que l'action du syndicat était prescrite”. Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : deux règles à retenir de cette décision: - l’action en suppression de la pompe à chaleur, s’analysant en une action per- sonnelle , se prescrit par 10 ans . S’il y avait eu une appropriation par le copro- priétaire, le syndicat aurait eu en revanche, 30 ans pour agir, en tant qu’exerçant une action réelle. - il faut retenir la date initiale des tra- vaux et non celle du remplacement de l’équipement pour calculer le délai de prescription. 18novembre 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T A A S S U U I I V V R R E E ■ Initiatives ✓ La FNECI (fédération nationale des experts de la construction et de l’immobilier) s’insurge contre une mesure de l’avant-pro- jet de loi Grenelle II qui apporterait une dérogation à la règle d’indépendance des diagnostiqueurs . La loi autoriserait le salarié d’une entreprise à effectuer un DPE à afficher dans son entreprise. Demandée par les villes, celle dérogation serait également applicable au secteur privé, mais elle ne concernerait pas les DPE exigés en cas de vente ou de location. (Communiqué du 14novembre 2008). ✓ La Cnab se félicite des premiers résultats de l’ enquête de la DGCCRF , selon laquelle 89% des nouveaux contrats de syndics res- pectent les recommandations du Conseil national de la consommation. Cette enquête se poursuit jusqu’à fin 2008. ✓ BNP Paribas lance le “ prix des espoirs de l’architecture ” pour encourager les jeunes architectes. Le concours a pour thème “les bureaux de demain” et les travaux des lauréats seront visibles sur le stand de BNP Paribas au SIMI. Remise des prix le 4décembre. ✓ Intermédiation locative Les associations Habitat et Développement Ile-de-France, AIS 93, Aurore, et un groupe- ment d’associations représenté par la FAPIL, ont signé le 13novembre des conventions d’intermédiation locative avec le ministère du logement. Ces conventions, portant sur 200 logements, permettent aux associations de prendre en location des biens apparte- nant à des bailleurs privés, pour les sous- louer à des ménages jusque-là logés dans des centres d’hébergement ou des hôtels meublés. La loi sur le logement de Christine Boutin prévoit d’élargir ce dispositif aux bailleurs sociaux. (Communiqué ministère du logement du 13novembre 2008). ■ Conjoncture ✓ Le chiffre d’affaires des agents immo- biliers est en baisse. Le baromètre du SNPI fait ressortir une baisse du chiffre d’affaires des agences de 22% au 3 e tri- mestre 2008. Cette diminution résulte du secteur des ventes, qui recule de 29%, mais elle n’est pas compensée par la bonne tenue du secteur des locations à (+1%) ou la pro- gression des autres activités (+9%). Quatre professionnels sur cinq anticipent une baisse du nombre des ventes. (Communiqué SNPI du 13novembre 2008). ✓ Logements: la variation des prix en un an passe s’inscrit désormais en bais- se. La Fnaim chiffre à -1,2% l’évolution des prix des logements anciens en octobre, pour l’ensemble de la France. L’évolution serait ainsi de -4,3% pour le trimestre et de -0,7% en un an. ■ Projets ✓ Filières d'assainissement non col- lectif L'arrêté relatif aux prescriptions des installa- tions d'assainissement non collectif révisant l'arrêté du 6mai 1996 est finalisé; Il devrait être signé en novembre. Il prévoit notam- ment une procédure d'instruction plus rapi- de des nouveaux dispositifs. (Rép. du min. de l’écologie à Ambroise Dupont, JO Sénat Q, 28 oct. 2008, p.2174, n°2803). ✓ Création d'un fichier environne- mental? Des informations sont déjà disponibles par exemple sur le site inpn.mnhn.fr pour l'inventaire du patrimoine naturel. Le déve- loppement de différents outils par différents acteurs implique une harmonisation. Les pistes de partenariat et de méthodologie évoquées lors du congrès des notaires de France méritent d'être approfondies. (Rép. du ministre de l’écologie à Eric Ciotti, JO AN Q, 28 oct. 2008, p.9262, n° 29421). Sur les propositions du congrès des notaires, voir notre numéro spécial de mai dernier. A l’Assemblée Le PLF Les députés ont voté le 28octobre la pre- mière partie du projet de loi de finances ( JO AN déb. 29 oct. p.6403). Au Sénat ■ Habitations légères de loisirs Interpellée par le sénateur Pierre-Yves Col- lombat sur la question des personnes logées dans des habitations légères de loi- sirs et sommées de quitter les lieux pen- dant l’hiver, Christine Boutin lui répond qu’il n’est “pas souhaitable, en rappro- chant le régime juridique de l’habitation légère de loisir de celui du logement, d’encourager la pérennisation d’un habitat précaire” (JO déb. Sénat 29 oct. p.6260). ■ Surendettement et expulsion Thierry Repentin a posé une question orale à Christine Boutin sur la question des 10000 personnes qui ont été expulsées de leur logement en 2006 pour cause de sur- endettement. Le sénateur de Savoie indique que la période de taux d’intérêt bas a amélioré la solvabilité des acqué- reurs, mais a provoqué une hausse des prix. Il rappelle le propos du président de la République qui, en 2006, souhaitait développer le crédit hypothécaire (JO Sénat déb. 30 oct. p.6318). Il demande donc ce que va faire le Gouvernement sur les prêts relais. Philippe Dallier déplore la confusion faite entre subprime et le crédit hypothécaire. (p.6320). Il rappelle que l’hypothèque rechargeable comporte un garde-fou: l’emprunteur ne peut réutiliser l’hypothèque que dans la limite de la valeur initiale de son bien. Christine Boutin explique la mesure d’achat de 30000 logements en VEFA par des opérateurs sociaux, indiquant que le projet de loi sur le logement simplifie et sécurise la procédure de VEFA aux orga- nismes d’HLM. (p.6326). Il est aussi prévu d’accélérer la vente de terrains publics pour atteindre l’objectif de 70000 loge- ments sur les terrains ainsi libérés. La ministre évoque aussi les atouts du Robien. Chaque logement construit par ce dispositif correspond à une dépense fiscale de 15000 € , mais rapporte 20000 € à l’Etat par le biais de la TVA (p.6327). Elle souligne par ailleurs que les situations de surendettement restent exceptionnelles. Toutefois, elle indique que les banques, à sa demande, ont mis en place des aménagements pour les particuliers ayant souscrit un prêt relais (p.6328). Fiscalité Les partages avec soultes ou plus-values don- nent droit à un droit de mutation à titre oné- reux et non au droit de partage de 1,1%. Mais les partages portant sur des biens dépendant d’une succession ou d’une com- munauté conjugale donnent droit au seul droit de parage de 1,1%. Depuis le 1 er janvier 2008, il en est de même des partages portant sur des biens indivis issus d’une donation- partage et des partages portant sur des bien indivis entre époux ou partenaires d’un Pacs , acquis avant ou pendant le mariage. Cette règle, issue de l’article 18 de la loi de finances rectificative pour 2008, a été com- mentée par une instruction fiscale n°93, du 16octobre 2008 (n°7 F-2-08). 18novembre 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 28 oct. 2008 AN p.9254 n°14015 Marie-Jo Zimmer- mann; UMP, Moselle Servitude non aedificandi dans un lotissement : effet sur une piscine? Ecologie En l'absence de précision conventionnelle, l'interdiction de construire qui résulte de la servitude non aedificandi s'applique à toutes les construc- tions et donc également à une piscine. Seules les constructions tempo- raires, de moins de trois mois, sont dispensées de toute formalité. 28 oct. 2008 AN p.9256 n°26184 Michèle Tabarot, UMP, Alpes- Maritimes DPE : et l'ensoleillement? Ecologie Les méthodes d'évaluation de la consommation d'énergie d'un bâtiment pour l'établissement du DPE résultent de l'arrêté du 15septembre 2006: méthode de calcul conventionnelle ou sur la base des relevés de consommation. Le min- istre a voulu que ses services « affinent les paramètres du DPE ». Le ministère de l'écologie travaille à une meilleure intégration dans la méth- ode de calcul pour assurer la prise en compte optimale de l'énergie solaire. 28 oct. 2008 AN p.9266 n°19560 Jean-Claude Beaulieu, UMP, Charente- Maritime LMP : refus d'inscription du greffe Economie La qualité de loueur en meublé professionnel est reconnue aux personnes qui, remplissant la condition relative à l'importance des recettes, ne sont pas immatriculées au RCS en raison du refus du greffe de les inscrire, motivé par le caractère non commercial de l'activité. L'obligation pour le contribuable de conserver pendant la période d'exercice de son activité la décision de refus du greffe n'est pas dispropor- tionnée au regard des avantages du statut. La réponse conclut qu'il n'est pas prévu de modi- fier la réglementation, sur ce point. 28 oct. 2008 AN p.9282 n°25087 Damien Meslot, UMP, Territoire-de- Belfort Baux commerciaux: mon- tant du dépôt de garantie Economie La loi du 8février 2008 qui a ramené à un mois le montant maximum du dépôt de garantie pour les baux d'habitation ne s'applique pas aux baux commerciaux. Le montant du dépôt de garantie relève pour les baux commerciaux de la liberté contractuelle, mais « il paraîtrait équitable qu'une des parties au contrat de bail commercial revendique que le montant du dépôt de garantie soit limité à un mois de loyer , mais cela relève de la négociation contractuelle ». Voici une réponse qui a le mérite de la franchise. 28 oct. 2008 AN p.9314 n°23114 Pierre Lequiller, UMP, Yvelines Syndicats de coproprié- taires : consommateurs? Industrie La cour d'appel de Paris a considéré (13 nov. 1997) que le syndicat des copropriétaires a la qualité de consommateur et peut bénéficier de l'article L 114-1 du code de la consommation; faculté de demander la résolution du contrat non exécutoire par le professionnel. La loi du 3janvier 2008 a confirmé l'application aux consommateurs et non-professionnels des dispo- sitions sur la non-reconduction tacite des contrats dans l'article L 136-1. 28 oct. 2008 AN p.9317 n°6452 Pierre Morel-A- L'Huissier, UMP, Lozère Laisser la liberté de con- struire dans les zones à risque? Intérieur Il serait contraire à la clarté du dispositif de prévention des risques naturels d'afficher des zones de territoire comme concernées par un risque inacceptable et de laisser le citoyen prendre seul la décision de s'implanter dans une zone à risque. Le député présentait un plaidoyer pour la liberté d'installation, quitte à renforcer l’information. Il n'a pas convaincu le ministère. 30 oct. 2008 Sénat p.2174 n°921 Dominique Voynet, Ratt. PS, Seine-Saint- Denis Art. L 480-13 du code de l'urbanisme: dispositions transitoires Ecologie Le nouvel art. L 480-13, issu de la loi ENL, prévoit un délai de deux ans pour deux actions: action en démolition envers le pro- priétaire après annulation du permis par le juge administratif et action en indemnisation contre le constructeur. Si les travaux ont été achevés avant la loi nouvelle, le régime antérieur s'applique. Si le permis a été délivré avant la loi nouvelle, mais les travaux achevés après, la loi nouvelle s'applique. L'article 6-1 de la CEDH n'est pas méconnu, affirme la réponse, ce qui n'est pas l'avis de l'auteur de la question. 30 oct. 2008 Sénat p.2174 n°2524 André Dulait, UMP, Deux-Sèvres Participation au rac- cordement à l'égout dans les ZAC Ecologie Le code de la santé publique ne prévoit pas d'exonération de la participation pour rac- cordement à l'égout (PRE) mais la PRE ne peut être exigée dès lors que l'aménageur de la ZAC supporte tout ou partie du coût des réseaux d'assainissement sur lesquels sont rac- cordées les futures constructions. Exemple: CAA de Ver- sailles, 22novembre 2007. 30 oct. 2008 Sénat, p.2182 n°3898 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Prix de l'eau d’une habi- tation desservie par la com- mune voisine. Ecologie Les personnes raccordées au réseau d'eau sont regardées comme dans la même situation, indépendamment de leur situation géographique , que ce soit dans la commune ou une commune voisine (TA Lyon, 7 mars 1995). A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 18novembre 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Sur votre agenda ✓ 3,4 et 5 décembre 2008 au Palais des congrès de la porte Maillot: SIMI Parmi les conférences à tonalité juri- dique: ➠ Les conséquences du Grenelle de l’environnement sur l’immobilier d’entreprise (4décembre, 9h30, avec Philippe Pelletier, LPA et Matthieu Orphelin pour l’Ademe). ➠ Le cadre juridique et fiscal actuel favorise-t-il les opérations d’externalisation ? (4 déc. 9h30, conférence animée par CMS Bureau Francis Levebvre). ➠ Sites et sols pollués : nouveaux outils techniques et juridiques (4 déc. 16heures) avec Savin Martinet Associés et ICF Environnement. ➠ Le bouleversement de l’urbanisme commercial . La nouvelle donne des articles99 à104 de la L.M.E (5 déc. 10heures). Conférence animée par Granrut Avocats. Nominations Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Eric Chomaudon est nommé chargé de mission (Sénat) au cabinet de François Fillon (arr. du 3 nov. 2008, J.O. du 4, @). ➠ Culture : Jean Delpech de Saint Guil- hem quitte ses fonctions de conseiller au cabinet de Christine Albanel (arr. du 4 nov. 2008, J.O. du 6, @). Organismes publics CGLLS : Catherine Aubey-Berthelot est nommée directeur général de la caisse de garantie du logement locatif social. Elle succède à Patrick Laporte , nommé ins- pecteur général de l’équipement au Conseil général de l’environnement et du développement durable (arr. du 5 nov. 2008, JO du 8 nov. 2008, p.17164). Au fil du J.O. ✓ Catastrophe naturelle : l’arrêté du 5novembre 2008 pore reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle, pour des inondations et coulées de boues, de juin à septembre2008. (J.O. du 7 nov. 2008, p.17067). ✓ Allocations : l’arrêté du 16octobre 2008 fixe le modèle du formulaire «Déclaration de ressources 2007». Ce formulaire, n° CERFA 10397*11, est disponible sur le site de la CAF. (J.O. du 5 nov. p.16881). ■ Sites Natura 2000 Toute une série d’arrêtés ont été publiés portant désignation de sites Natura 2000. 13 arrêtés du 30octobre 2008 (J.O. du 6 nov. p.16947) visant, par exemple: le cap Griz-Nez, l'île d'Yeu, les îles Lavezzi, bouches de Bonifaccio; puis 15 arrêtés du 31octobre (JO du 7, p.17061 et du 8, p.1715). Parmi les sites choisis: côte de Granit rose – Sept-Iles, archipel de Glé- nan, cap d'Erquy, cap Fréhel… Pour les effets juridiques et les incidences de la désignation d'un site Natura 2000, voir la réponse du ministre de l'écologie fournie à Catherine Quéré (JO AN Q, 28 oct. p.9254, n°24219). Il indique que pour la gestion des sites Natura 2000, la France recourt à 3 outils: - des outils de nature réglementaire , - des outils de nature contractuelle et - le régime de l' évaluation des inci- dences qui permet de s'interroger sur les conséquences d'une activité humai- ne sur les sites Natura 2000. Les outils existants méritent d'être adap- tés. Le régime de l'évaluation est trop limitatif. Il est prévu de modifier l'article L 414-4 du code de l'environnement et de prévoir une liste positive des activités concernées. Une modification législative a été apportée dans le cadre de la loi sur la responsabilité environnementale adop- te le 1 er août 2008. NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 333 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s Distinctions Michel Terrioux , délégué général de la Fnaim Ile-de-France, a été nommé le 29mai 2008, comme personnalité exté- rieure au conseil d’administration de l’Université Panthéon Assas Paris II . 18novembre 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N P P R R O O S S P P E E C C T T I I V V E E La réforme de l’indexation des loyers commerciaux qui a été admise par la loi de modernisation de l’économie du 4août dernier devient opérationnelle avec la parution, au Journal officiel du 6novembre (p.16953) du décret d’application. Ce décret n°2008-1139 du 4novembre 2008 relatif à l'indice natio- nal trimestriel des loyers commerciaux précise d’une part le contenu de l’indice et d’autre part son champ d’application. L’accord conclu en décembre2007 entre les représentants des bailleurs et des locataires sous l’égide du Conseil natio- nal des centres commerciaux est donc parfaitement conforté dans son assise juridique. Le décret donne d’abord la composition de l'ILC. ■ Un indice à trois composantes. L’article 1 er du décret indique que l’indice trimestriel des loyers commerciaux et constitué de la somme pondérée d’indices représentatifs de l’évolution des prix à la consommation, de celle des prix de la construction neuve et de celle du chiffre d’affaires du commerce de détail. - L’indice des prix est l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, publié par l’INSEE. Il est retenu à hauteur de 50% dans la composition de l’ILC. - L’indice relatif à la construction neuve est l’indice du coût de la construction. Retenu pour 25%, cet indice conserve donc pour partie sa pertinence. - L’indice du chiffre d’affaires du com- merce de détail est l’ICAVaCD: “indice du chiffre d’affaires dans le commerce de détail, en valeur, corrigé des variations saisonnières et des jours ouvrables”. Éga- lement publié par l’INSEE, il est retenu à concurrence de 25%. La base 100 de l’indice est fixée au 1 e r tri- mestre 2008. Les premières valeurs ont été publiées le 10novembre par l’INSEE (voir tableau). Les articles suivants du décret précisent les modes de calcul et les techniques à retenir en cas de changement dans la composante de l’un des trois indices. ■ Tous commerces, mais pas les bureaux C’est l’article 6 qui précise le champ d’application de l’ILC. On se souvient que le code monétaire et financier (art. L 112- 2) interdit l’indexation des loyers sur les prix des biens qui n’ont pas de relation directe avec l’objet du contrat. Pour les baux commerciaux, l’ICC est réputé avoir cette relation directe. Depuis la loi du 4août dernier, l’ILC est également réputé avoir cette qualité. Par ailleurs l’article L 113-2 autorise désormais, dans des condi- tions fixées par décret l’indexation des loyers sur le niveau général des prix “sur un local affecté à des activités commer- ciales relevant du décret” prévu par l’article L 112-2. En créant un article D 112-2 dans le code monétaire et financier, Le décret du 4novembre précise en conséquence le domaine d’application en deux temps: - il indique que sont concernées “les acti- vités commerciales y compris celles exercées par les artisans ”. La définition du commerce est donc extensive, elle peut viser tant une petite boutique qu’un grand centre commercial. - il exclut trois secteurs: « les locaux à usage exclusif de bureaux , y compris les plates-formes logistiques , ainsi que les activités industrielles au sens de l'article L 110-1 (5 e ) du code de commerce ». Ce dernier texte vise les « entreprises de manufactures, de commission, de trans- port par terre ou par eau ». Des locaux occupés par des fabriques, usines ou ate- liers sont donc écartés du nouvel indice. Les entrepôts sont aussi exclus. Le champ d’application de l’ILC est donc plus res- treint que celui du bail commercial au L’indexation des loyers commerciaux sur l’ILC est opérationnelle ILC Niveau Variation annuelle 2e trim. 2007 97,45 - 3e trim. 2007 98,07 - 4e trim. 2007 98,90 - 1er trim. 2008 100 - 2e trim. 2008 101,20 3,85% Source INSEE Indice des loyers commerciaux sens de l’article L 145-1 du code de com- merce. Rappelons également que la loi de l’été dernier a modifié en conséquence les articles concernant la révision triennale et le déplafonnement (art. L 145-34 et L 145-38). S'il est fait usage de l'ILC, le pla- fonnement est calculé sur la variation de cet indice et non sur l'ICC. De même pour la révision triennale, si les parties appli- quent l’ILC, la révision du loyer sera, en principe, limitée à la variation de l'ILC. Ce nouvel indice est facultatif. Il existe désormais en concurrence avec l’ICC. Il appartient désormais aux professionnels, tant bailleurs que locataires, de l’utiliser pour les nouveaux baux et, le cas échéant, par voie d’avenants, dans les baux en cours, pour éviter que le désé- quilibre de la relation locative que pro- voque la hausse très forte de l’indice du coût de la construction ne provoque des difficultés graves. L’ICC a en effet progressé en un an de 8,85% au 2 e trimestre 2008, alors que l’ILC affiche une hausse de 3,85% pour la même période. (Lire aussi notre éditorial). ● Indicateur Delta de Mobilitis Ce nouvel indicateur mis au point par Mobilitis permet, en fonction de la date de signature du bail, de mesurer l’écart entre un loyer de bureaux tel qu’il résulte de l’indexation sur l’ICC et le loyer de marché. Cet indicateur sera présenté lors du SIMI. En voici un exemple pour les loyers de bureau de Paris centre ouest. On y constate ainsi que les baux signés entre2000 et2003 ont subi une progres- sion de plus de 25% et qu’ils sont aujour- d’hui à des niveaux de loyer qui dépassent très largement des loyers de marché (Communiqué du 14novembre 2008).
