■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Taxe foncière
✓ Titulaire de l’allocation adultes handicapés : exonération partielle en cas de location d’une partie de l’habitation
✓ Évaluation directe d’un hôtel Campanile
TVA
✓ Taux réduit sur les prestations hôtelières et principe de non-discrimination
✓ Immeuble invendu dans les 5 ans et livraison à soi-même
Copropriété
✓ Compte bancaire séparé : la validité du mandat du syndic est en jeu
Vente
✓ Vices cachés résultant de termites : quelle indemnisation de l’acquéreur ?
✓ État de catastrophe naturelle : un recours contre le vendeur, l’assureur et l’agence immobilière
■ Législation p. 5
✓ La loi de finances rectificative du 20 avril est parue : crédit-bail, prélèvement sur les organismes HLM, réduction d’impôt pour les résidences meublées
■ Réponses ministérielles p. 6
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 5 et 7
✓ Au fil du J.O.
✓ Nominations
✓ CGLLS
✓ Dommage à l’environnement
✓ Sociétés d’architecture
■ Interview p. 8
✓ Raphaël Tréguier (CeGeREAL) : « nous regardons d’un bon œil la création d’un nouvel indice pour les bureaux ».
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Taxefoncière ✓ Titulairedel’allocationadultes handicapés:exonérationpartielleen casdelocationd’unepartiede l’habitation ✓ Évaluationdirected’unhôtelCam- panile TVA ✓ Tauxréduitsurlesprestations hôtelièresetprincipedenon-discrimi- nation ✓ Immeubleinvendudansles5ans etlivraisonàsoi-même Copropriété ✓ Comptebancaireséparé:lavalidité dumandatdusyndicestenjeu Vente ✓ Vicescachésrésultantdetermites: quelleindemnisationdel’acquéreur? ✓ Etatdecatastrophenaturelle:un recourscontrelevendeur,l’assureur etl’agenceimmobilière ■ LEGISLATION p.5 ✓ Laloidefinancesrectificativedu 20avrilestparue:crédit-bail,prélè- vementsurlesorganismesHLM, réductiond’impôtpourlesrésidences meublées ■ REPONSESMINISTERIELLES p.6 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.5et7 ✓ AufilduJ.O. ✓ Nominations ✓ CGLLS ✓ Dommageàl’environnement ✓ Sociétésd’architecture Pourquoil’usufruitlocatifsocial? L e28avril,veilledujouroùleprésidentdelaRépubliqueannonçait sesorientationspourlegrandParis,etoùilindiquaitsavolontédelancer uneréflexionsurl’évolutiondudroitdel’urbanisme,ChristineBoutin réunissaitàsonministèreunesériedepartenairespourprésenterledécret du20marsderniersurl’usufruitlocatifsocial. Cetexteestunpeupasséinaperçu.Sonobjetestsimple.Ilviseàfaciliterle démembrementdepropriétéd’unbienneufouancienpourpermettreà unpropriétaireprivédecéderl’usufruitd’unlogementneufouancienà unbailleursocialouuneassociationagréée.Maisalorsquelefinancement aidédel’usufruitparlebailleursocialoul’associationétaitjusqu’àprésent limitéauPLS,ilestélargiauxPLUSetauxPLAI.Ildevientdoncaccessible auxlogementslesplussociauxetpermetunfinancementpublicmajoré. Qu’enespérer? “ Commentdiminuerl’abîmequinousabîme ?”s’interrogeBernard Devert,présidentfondateurd’HabitatetHumanismeenévoquantl’abîme quisecreuseentreceuxquipeuventselogeretlesautres.Ilrappelleque lesreprésentantsdesgrandesreligionsontlancéendécembredernierun “appelàdélogernosinjustices”etconsidèrequecetexten’estpasundis- positiftechniquemaissigned’unevraiepolitique,carilpermetauxpro- priétairesd’êtresolidairesdeceuxquin’ontpasdelogement.Concrète- ment,pourl’associationquiacquièrel’usufruit,celapermet,aulieude consacrer100àl’achatd’unlogement,d’yconsacrer20ou25pourobtenir l’usufruitdumêmebienpendant15à20ans.Or,expliqueBernardDevert, en15ans,onpeutpasserdel’assistanceàl’autonomie.C’estdoncunpar- coursd’accompagnementdel’occupantquiestsusceptibled’êtremisen placesurcettedurée,etpourunemêmeressource,onpeutmultiplierpar 4lenombredelogementsdisponibles.Combiendelogementspourront êtreainsimobilisés?ChristineBoutinacitélechiffrede420000logements, évoquantnotammentleslogementsvacants.Unepremièreopérationest enpassedeseconclureàTourspourunimmeublede22logements. L’immeubleestestiméà1,2milliond’ € ,sonusufruitestcédépour20ansà l’associationpour400000 € .Pourlepropriétairequicèdel’usufruit, l’opérationestintéressante:ilbénéficied’uncapitaldéfiscalisé(s’ilestpro- priétairedepuisplusde15ans),ilsortsonbiendel’ISFetestdéchargéde lagestion.L’UNPIestd’ailleursfavorableàcemontage. Ungrandabsent. Ce28avril,ruedeVarenne,ungrandabsent:lemon- deHLM.ChristineBoutinnousaconfirméqueThierryRepentinn’avait passouhaitéêtreprésent.Pourquoi?“LaculturedumondeHLM,c’est d’avoirunmaintiendansleslieuxalorsquecedroitn’existeplusdansla loi”aindiquélaministre.“Jedéplorel’archaïsmedumondeHLM”a-t-elle poursuivi,enestimantquelesHLMavaienttoutintérêtàdécouvrir l’intérêtdecetteformule.Toutenreconnaissantquec’estlesecteurprivé quivamontercettedémarchehumaniste,elleresteoptimiste:“c’estune posturedel’Unionmaispasdesofficeslocaux”. Espéronsqu’elleseraentendue.Cedécretestunepetitemesure,etilrepo- sesurunmécanismeunpeucomplexe.Maiss’ilpeutcompenserladésaf- fectiondesbailleursversunlienlocatifdirectetpermettreledéblocage d’unvoletdelogementsencentre-ville,alorsilauracontribuéàréinsérer desfamillesparleliensocialquepermetl’habitat.Etl’abîmeévoquépar BernardDevertseraunpeucomblé.C’esttoutlesuccèsqu’onluisouhaite. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 352 5 MAI 2009 ISSN 1622-1419 9 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier INTERVIEW p.8 ✓ Raphaël Tréguier (CeGeREAL): «nous regardons d’un bon œil la création d’un nouvel indice pour les bureaux». ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine D ans notre prochain numéro, une inter- view de Michel Piron, rapporteur de la loi logement de Christine Boutin. 5mai 2009 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Taxe foncière ■ Titulaire de l'allocation adultes handicapés: exonération partielle en cas de location d’une partie de l’habitation (CE, 8 e sous-section, 11mars 2009, n°301376) L'administration avait reconnu à M.A., titu- laire de l'allocation aux adultes handicapés, le droit de se prévaloir de l'exonération de cotisation de taxe foncière prévue par l'article 1390 CGI au titre de l'année 2001 à raison de l'immeuble qu'il occupait avec sa famille, mais seulement pour la seule partie de cet immeuble destinée à son habitation personnelle. M.A. s’est pourvu en cassation contre le jugement qui lui a refusé le bénéfi- ce de cette exonération pour la totalité de l’immeuble. « Considérant qu'aux termes de l'article 1390 CGI, dans sa rédaction applicable à l'année d'imposition en litige: Les titulaires de l'allocation supplémentaire mentionnée à l'article L.815-2 ou à l'article L.815-3 du code de la sécurité sociale sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties dont ils sont passibles à raison de leur habitation principa- le. / Le bénéfice de cette disposition est subordonné à la condition qu'ils occupent cette habitation: / soit seuls ou avec leur conjoint; / soit avec des personnes qui sont à leur charge au sens des dispositions appli- cables en matière d'impôt sur le revenu; / soit avec d'autres personnes titulaires de la même allocation […]; Considérant qu'après avoir relevé que les six chambres meublées et pourvues chacune d'une salle d'eau, étaient données en loca- tion à des tiers et n'avaient, de ce fait, jamais été destinées à être occupées par le requérant et sa famille, le tribunal administratif a pu, sans erreur de droit, déduire de ces constatations souveraines, que, pour l'application de l'exonération pré- vue par l'article 1390 CGI, la maison de M.A devait être regardée comme composée de fractions de propriété destinées à des utilisa- tions distinctes au sens de l'article 1494 du même code et que seule la fraction effec- tivement occupée par le contribuable dans les conditions prévues par l'article 1390 pouvait bénéficier de l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties ». Observations de Jurishebdo : Cette affaire illustre les problèmes suscités par des exoné- rations accordées à titre personnel s’agissant d’une taxe qui a la nature d’un impôt réel. En l’espèce, le requérant remplissait les conditions de cohabitation de l’article 1390 du CGI: il avait dès lors droit à l’exonération totale de taxe foncière (a contrario: CAA Bordeaux, 19décembre 2005, n°03BX02004). En revanche, il louait une partie de l’immeuble à des tiers. Or, l’article 1390 ne précise ce qu’il advient en pareil cas. L’exonération est-elle maintenue, ou bien perdue? Le Conseil d’Etat approuve ici la solution retenue par l’administration, laquel- le a fait application des principes généraux d’évaluation des propriétés bâties. Aux termes de l'article 1494 du CGI: la valeur locative est déterminée pour « chaque pro- priété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ». Et, selon l’article 324 A de l’annexe III, il faut ici entendre chaque « local normalement desti- né à raison de son agencement à être utilisé par un même occupant ». Ainsi, l’exonération totale est-elle maintenue dans son principe, mais circonscrite à la fraction de la maison répondant aux conditions de l’article 1390, c’est-à-dire effectivement occu- pée par le contribuable et sa famille. En outre, ce prorata n’est possible que dans la mesure où il y a bien « fraction de proprié- té » et donc immeuble collectif au sens du 2° de l'article 324 A: à savoir, aménagé pour recevoir plusieurs habitants. Ce qui explique que le Conseil relève que les chambres louées étaient chacune pourvues d'une salle d'eau. Si tel n’avait pas été le cas, l’exonération aurait été perdue (CAA Lyon, 28juin 2001, n°98LY01524). ■ Evaluation directe d’un hôtel Campanile (CE, 8 e sous-section, 11mars 2009, n°294257) La société de gestion hôtelière A.avait contesté le montant de taxe foncière à laquelle elle avait été assujettie de 1997 à 2001 pour un hôtel Campanile dont elle était propriétaire. Déboutée de sa demande par le tribunal administratif, elle s’est pourvue en cassation. « Considérant qu'il ressort des pièces du dos- sier soumis que, par jugement avant-dire droit du 20octobre 2005, le tribunal adminis- tratif a jugé qu' il n'existait aucun local- type susceptible d'être retenu pour procéder à la détermination par la méthode de com- paraison de la valeur locative de l'immeuble à évaluer et que l'administration était fon- dée à proposer le recours à la méthode de l'évaluation par appréciation directe pré- vue par le 3° de l'article 1498 CGI pour l'évaluation des locaux commerciaux […]; Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III CGI: Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appli- quant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation […]; Considérant qu'à l'issue du supplément d'instruction ordonné par le tribunal admi- nistratif, le directeur des services fiscaux a proposé de déterminer la valeur locative de l'immeuble par voie d'appréciation directe à partir des montants relatifs aux immobilisa- tions passibles d'une taxe foncière tels qu'ils ressortaient du bilan de la société, en rete- nant le prix d'achat du terrain soit 185419,78euros et le coût de la construction achevée en 1996 soit 1673563,97euros; que l'administration a appliqué à ce prix de revient de 1858983,75euros un coefficient de 20% pour dépréciation immédiate et en a actualisé le montant au 1 e r janvier 1970 au moyen de l'indice Insee du coût de la construction puis a appliqué à cette valeur un taux d'intérêt de 9% représentatif du taux des placements immobiliers constaté dans la région à la date de référence pour la catégorie d'immeubles à usage d'hôtel; que cette méthode et ces éléments de calcul ne sont pas utilement contestés par la société dans le dernier état de ses écritures ». Observations de Jurishebdo : Lorsque ni l’étude des baux ni la méthode par compa- raison ne s’avèrent applicables, s’ouvre la voie de l’appréciation directe… et ses difficul- tés. Car, comme l’a récemment réaffirmé le Conseil d’Etat, en l’absence de révision cadas- trale, la date de référence reste celle du 1 er janvier 1970 (CE, avis 24novembre 2006 n°297098; CE 15juin 1988, n°59556). Pour les locaux commerciaux, elle doit donc être reconstituée à cette date, en principe par l’étude des transactions intervenues sur l’immeuble ou sur des immeubles similaires, avec application éventuelle de la variation de l’indice Insee du coût de la construction - démarche incertaine. Cette valeur est ensuite multipliée par un taux moyen des place- ments immobiliers de la commune, ainsi que le requiert l’article 324 AB de l’annexe III, ici retenu à 9%. Or, en l’espèce, l’administration ne s’est pas appuyée sur l’étude des transactions, mais sur le prix de 5mai 2009 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ revient des immobilisations ressortant du bilan de la société. Cette méthode, décrite à l’article 1499 CGI, est en principe celle appli- cable aux locaux industriels. A défaut de « contestation utile » présentée par la requé- rante, le Conseil d’Etat la valide. TVA ■ Taux réduit sur les prestations hôtelières et principe de non- discrimination (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 27mars 2009, n°294968) Suite à une vérification de comptabilité, la SARLA., exploitante d’un établissement hôtelier, s’était vue notifier des redresse- ments de TVA pour les années 1991 à 1993, liés à la remise en cause de l'application d’un taux réduit. La cour d’appel ayant rejeté sa requête en décharge, elle s’est pourvue en cassation. « Considérant qu'aux termes des dispositions de l'article 279 CGI, dans sa rédaction appli- cable à la période d'imposition en litige: La taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 5,50% en ce qui concerne: / a. Les prestations relatives: /- à la fourniture de loge- ment et aux trois quarts du prix de pension ou de demi-pension dans les établissements d'hébergement autres que les hôtels de tou- risme de catégorie 4 étoiles luxe […]; Considérant que les dispositions de l'article 12 et de l'annexe H de la sixième directive 77/388/CEE du Conseil du 17mai 1977 ne font pas obstacle à ce que les Etats membres fassent une application sélective du taux réduit […]; que la circonstance que les pres- tations d'hôtellerie étaient soumises, avant l'entrée en vigueur de l'article 23 de la loi n°93-1352 du 30décembre 1993, à des taux de TVA différents selon le niveau des presta- tions offertes par chaque catégorie d'établissement […] ne peut être regardée comme de nature à fausser la concur- rence entre les entreprises offrant de telles prestations, dès lors que, dans chacune des catégories d'hôtels définies, conformé- ment à la réglementation existante, en fonc- tion des prestations offertes, toutes ces entre- prises devaient appliquer à la prestation d'hébergement le même taux de taxe sur la valeur ajoutée […]; qu'il suit de là qu'après avoir relevé d'une part, que la SARL A.a solli- cité à compter du 1 er janvier 1993 le déclas- sement de son établissement de la caté- gorie 4 étoiles luxe en 4 étoiles et, d'autre part, que la décision administrative de déclassement n'a été prise que le 28avril 1993, la cour a pu juger, sans entacher son arrêt d'une erreur de droit et sans mécon- naître les principes posés par la sixième direc- tive du 17mai 1977, que les prestations hôte- lières fournies jusqu'à cette date par la socié- té requérante devaient être soumises au taux de TVA de 18,6% applicable à la catégorie 4 étoiles luxe ». Observations de Jurishebdo : Jusqu’au 1 er juin 1988, le taux réduit, à l’époque de 7%, ne s'appliquait ni aux hôtels 4 étoiles, ni aux 4 étoiles « luxe ». Après cette date, les 4 étoiles sont entrés dans le champ d’application du taux réduit, ce qui a incité de nombreux établissements à demander leur déclassement. Le Conseil d’Etat refuse néanmoins de conférer un effet rétroactif à la demande: la société reste soumise au taux plein, alors de 18,6%, jusqu’à la décision administrative de déclassement, et l’argument de la non-conformité à la sixiè- me directive ne prend pas. Il est vrai que cet- te directive est la première à avoir posé le principe d’une harmonisation européenne des taux de TVA, avec l’idée sous-jacente d’un principe de non-discrimination. Mais, les dispositions européennes ne fixaient qu’un objectif, et la mise en œuvre du taux uniforme (15%) reste l’objet d’âpres négo- ciations. A noter que, depuis l’époque des faits de cette affaire, la LF pour 1994 a mis fin à la différence de traitement entre hôtels de tourisme. Ceux-ci vont en outre bientôt connaître la reclassification annoncée par Hervé Novelli en juin2008: à partir du 1 er juillet 2009, les catégories 0 et 4 étoiles « luxe » sont supprimées et une catégorie 5 étoiles est créée (arrêté 22décembre 2008, JO 1 er janvier 2009, p.58). ■ Immeuble invendu dans les cinq ans et livraison à soi-même (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 19mars 2009, n°300352) Suite à un contrôle sur pièces, l'administration avait assujetti la SCI de construction-vente M.à des rappels de TVA correspondant à taxation pour livraison à soi- même de biens immeubles invendus dans les cinq ans de leur achèvement. La SCI avait obtenu en appel la décharge de ces rappels et pénalités. Le ministre de l’économie s’est pourvu en cassation. « Considérant […] que si le c) du 1 du 8° de l'article 257 CGI soumet à la taxe sur la valeur ajoutée les opérations assimilées à des livrai- sons de biens, notamment dans le cas de l'affectation d'un bien par un assujetti à un secteur d'activité exonéré n'ouvrant pas droit à déduction complète ou partielle de la taxe sur la valeur ajoutée lors de son acquisition ou de son affectation, l'expiration de la période de cinq ans à l'issue de laquelle, en vertu du 7° du même article, un immeuble ne relève plus du champ de cette dernière disposition, ne saurait être regardée par elle-même comme révélant l'existence d'une décision prise par un assujetti de procéder à l'affectation de cet immeuble à un secteur exonéré n'ouvrant pas droit à déduction et de nature à regarder alors cet immeuble comme consti- tutif d'une livraison à soi-même soumise à la taxe sur la valeur ajoutée selon le régime propre à cette opération; qu'ainsi, en l'absence d'une telle décision de gestion opposable au contribuable, l'administration ne tire pas du c) du 1 du 8° de l'article 257 du code le droit d'assujettir celui-ci à la taxe sur la valeur ajoutée sur ce fondement, dans le cas où il n'a pas procédé au reversement de la taxe initialement déduite; qu'il lui appar- tient seulement de mettre à la charge du contribuable le montant de la taxe qu'il a déduite et qu'il a omis de reverser en méconnaissance des dispositions du 1 de l'article 221 de l'annexe II au code ». Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : Lorsqu’elle n’est pas réalisée dans les cinq ans, la vente d’un immeuble neuf sort du champ de la TVA immobilière de l’article article257-7°du CGI. Le Conseil vient ici rappeler ce principe et préciser que les dispositions particulières de la livraison à soi-même (LASM) de l'article 257-8°-1-c ne trouvent pas à s’appliquer, de facto, du fait de la seule expiration du délai de cinq ans. Autrement dit, l’administration ne peut assimiler l’absence de vente à un transfert vers un secteur exonéré, qui doit résulter selon le Conseil d’une « décision de gestion » identifiable. La SCI était donc en droit de réclamer la décharge des rappels et pénalités pour non-déclaration de LASM (TA Rennes, 5avril 2007, n°043216). En revanche, l’expiration du délai constituera le fait générateur d’une obligation de reverse- ment de la TVA précédemment déduite, en application de l’ancien article221.1 de l’annexe II du CGI, nouvel article207 VI 2° (CE, 9octobre 1992, n°82144). ● H.L. Pages réalisées par Hélène Lécot 5mai 2009 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Copropriété ■ Compte bancaire séparé: la validi- té du mandat du syndic est en jeu (Cass. Civ. 3 e , 8avril 2009, n°476, FS-P +B, cassation) L’article 18 de la loi du 10juillet 1965 impose au syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndic, sauf si l’assemblée en déci- de autrement. La règle s’impose à peine de nullité du mandat du syndic. La Cour de cas- sation s’est prononcée sur cette question dans une affaire où le syndic avait été à nouveau désigné en novembre2003 par une assem- blée convoquée par un administrateur provi- soire. La cour d’appel avait jugé que: “Par décision du 24avril 2003, puis de mai2004 et 2005, la dispense de l’ouverture d’un compte bancaire ou postal a été décidée et que l’assemblée générale du 5novembre 2003 ayant redésigné” le cabinet P.en qualité de syndic a été validée par arrêt de la cour d’appel du 15décembre 2005”. La Cour de cassation censure l’arrêt au visa de l’article 18 et de l’article 117 du code de pro- cédure civile: “Qu’en statuant ainsi, sans constater que l’assemblée générale des copropriétaires du 5novembre 2003 renouvelant son mandat dispensait le syndic de l’ouverture d’un comp- te bancaire ou postale séparé, ou qu’il en serait ouvert un dans les trois mois de cette désignation, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision”. Observations de Jurishebdo : l’arrêt confirme la rigueur d’application de cette règle. Il est nécessaire au syndic de faire se prononcer l’assemblée sur l’ouverture du compte bancai- re séparé à chaque désignation, y compris lorsqu’elle résulte d’une convocation par un administrateur judiciaire (comparer pour une interprétation souple de l’article 18, dans sa rédaction antérieure à la loi SRU, Civ. 3 e , 21mai 2003, n°02-11221). Vente ■ Vices cachés résultant de ter- mites: quelle indemnisation de l’acquéreur? (Cass. Civ. 3 e , 8avril 2009, n°460, FS-P +B, cassation partielle) Les acquéreurs d’un immeuble ayant décou- vert des termites, ils avaient assigné leur ven- deur sur le fondement de la garantie des vices cachés et engagé la responsabilité du notaire. L’action en garantie contre le notaire est écar- tée: “Mais attendu que la restitution à laquel- le un contractant est condamné à la suite de la réduction du prix de vente prévue à l'article 1644 du code civil, ne constitue pas par elle-même un préjudice indemni- sable ouvrant droit à réparation au profit de ce co-contractant; que par ce motif de pur droit, substitué à celui critiqué, l'arrêt se trou- ve légalement justifié“. Mais l’arrêt est cassé sur la portée de l’action envers le vendeur: “Vu l'article 1644 du code civil; Attendu que pour condamner M.D. à resti- tuer à M me D. et à M.C. la somme de 30500 € , l'arrêt retient que l'expert chiffre à 23892 € le coût des remèdes aux désordres constatés et à 1564 € le coût des remèdes aux désordres à venir, soit au total 24112 € , et que le tribunal, en considération de la nécessité de traiter également l'ensemble des bâtiments annexes de la propriété, au motif que les insectes chas- sés ont pour habitude de se déplacer sur les immeubles voisins, a exactement élevé à la somme réclamée en première instance de 30500 € le montant de la restitution due au titre de la réfaction du prix; Qu'en statuant ainsi, alors que le vendeur qui a ignoré les vices de la chose vendue ne peut être tenu envers l'acheteur qui gar- de cette chose, outre les frais occasionnés par la vente, qu'à la restitution partielle du prix , telle qu'elle sera arbitrée par experts , la cour d'appel a violé le texte susvi- sé”. L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : la Cour de cassa- tion confirme sa jurisprudence selon laquelle la diminution de prix n’est pas un préjudice indemnisable (cf. pour la loi Carrez, Cass. Civ. 3e, 4janvier 2006, car il s’agit d’un rééquili- brage du contrat. En ce sens, voir les observa- tions de J Lafond, les diagnostics immobiliers, p.289). Quant à l’étendue de la réparation, issue de l’action estimatoire de l’article 1644 du code civil, la Cour de cassation indique qu’elle por- te sur la restitution partielle du prix estimée par experts et des frais de la vente. L’expert avait chiffré le coût des remèdes à 28892 € pour les désordres constatés et à 1564 € pour les désordres à venir (traitement préventif), mais la cour d’appel ne pouvait pas ajouter aux frais de traitement des bâti- ments des frais en prévision de désordres aux bâtiments annexes. ■ Etat de catastrophe naturelle: recours contre le vendeur, l’assureur et l’agence (Cass. Civ. 3 e , 8avril 2009, n°467, FS-P +B, cassation partielle) Une maison avait été vendue en août2000 et l’état de catastrophe naturelle publié en décembre2000 pour sécheresse et réhydrata- tion constatées en1996 et1997. Le vendeur avait fait une déclaration de sinistre à son assureur. Quant aux acheteurs, ils avaient engagé un recours à l’encontre de leurs ven- deurs, de l’agence immobilière et des assu- reurs. La Cour de cassation confirme la condamnation de l’assureur au paiement de l’indemnisation de l’acheteur: “Attendu qu’ayant relevé, d’une part qu’il ressortait du rapport d’expertise que les désordres étaient directement liés et techni- quement en relation avec les mouvements de terrain, que la technique traditionnelle de construction de l’immeuble inadéquate avec la nature du sol n’avait été qu’un facteur aggravant des désordres et d’autre part que l’immeuble n’avait connu aucun désordre à ses fondations pendant plus de 25 ans, ce dont elle a déduit que les dites fondations et la structure du bâtiment suffisaient à assurer sa solidité dans des conditions climatiques normales, la cour d’appel […] a retenu sans dénaturation, que le caractère anormal des conditions climatiques des années 1996/1997 avait été la cause déterminante des désordres ”. La Cour confirme aussi que le coût de souscription d’une assurance dom- mage ouvrage pour les travaux à effectuer devait entrer dans le champ du dommage direct indemnisable. L’arrêt confirme par ailleurs la condamnation in solidum de l’agence immobilière : “l’agence […] compte tenu du lieu de son siè- ge ne pouvait ignorer ni que la maison à vendre se trouvait au centre de la zone parti- culièrement touchée, si les conséquences des mouvements de terrain, la cour d’appel […] devait attirer l’attention des acquéreurs sur l’origine très vraisemblable des fissures apparentes et sur leur gravité potentielle pouvant affecter la structure de l’immeuble”. Observations de Jurishebdo : la Cour tire les conséquences de la faute de l’agence en admettant la condamnation in solidum de l’agence avec l’assureur à payer le coût de reprise des désordres. L’arrêt est cependant cassé sur une question de TVA, les travaux relevant du taux de 5,5% et non de 19,6%. 5mai 2009 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E G G I I S S L L A A T T I I O O N N B B R R E E V V E E S S Article 1er : crédit d’impôt pour les contribuables des premières tranches. Il s’applique pour les revenus de 2008. Sont exclus les contribuables qui ont réali- sé des investissements réduisant leur reve- nu imposable (déduction de déficit foncier dépassant 10700 € notamment). L’article crée un crédit d’impôt pour: - les contribuables de la 1 e tranche à 5,5% (dont le revenu imposable par part est inférieur à 11673euros). Le crédit d’impôt est égal à 2/3 de l’impôt - les contribuables du début de la 2 e tranche à 14% (jusqu’à 12474euros). Le crédit d’impôt est d’un montant décroissant en fonction du nombre de parts. Art. 3 : crédit-bail . Cet article crée un article39 novodecies dans le CGI. Il permet, lorsqu’une entrepri- se cède un immeuble à une société de cré- dit-bail, et qu’elle en récupère la jouissan- ce par le crédit-bail (lease-back), de répar- tir le montant de la plus-value de cession sur les exercices clos pendant la durée du contrat de crédit-bail. La répartition se fait par parts égales et dans la limite de 15 ans. Si le contrat est résilié ou si l’immeuble est acquis par l’entreprise, le solde est imposé immédiatement. Ce régime s’applique dès le 23avril 2009 et jusqu’à fin 2010. Art. 15 : réduction d’impôt pour les résidences meublées (modification de l’art. 199 sexvicies du CGI). Rappelons que le dispositif Scellier créé par la loi de finances rectificative pour 2008 (art. 31) accorde une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 75000euros en cas d’investissement dans un logement locatif (investissement 2009-2012). Or l’avantage fiscal pour une location meublée est limité à 25000euros. La loi nouvelle aligne ce régime sur celui du Scel- lier. Le nouveau régime est par ailleurs élargi aux investissements dans des résidences services pour personnes âges ou handica- pées qui ont obtenu un agrément qualité, ce qui assure un contrôle de l’Etat (voir tableau ci-contre). Le plafond de l’investissement retenu est réduit (il passe de 500000à 300000 € ), mais le taux de la réduction d’impôt est fortement accru: fixé à 5% par la loi de finances pour 2009, il est porté à 25% ou 20% par la loi nouvelle, le taux étant plus intéressant pour les investissements réalisés en2009 et2010, suivant des règles ana- logues à celles de l’investissement Scellier. Art. 22 : prélèvement sur les orga- nismes HLM. Ce dispositif, qui avait été censuré par le Conseil constitutionnel dans le cadre de la loi logement du 25mars dernier, est donc cette fois-ci définitivement adopté. Ce pré- lèvement est régi par l’article L 423-14 du CCH et s’applique à compter du 1 er janvier 2010. Il vise les organismes HLM dont les investissements annuels moyens sont restés inférieurs à 50% de leur potentiel, au cours des deux derniers exercices comp- tables. Le versement est à effectuer avant le 30novembre de chaque année, il n’est pas effectué s’il le montant est inférieur à 10000 € ou si l’organisme bénéfice de mesures de prévention ou de redresse- ment de la CGLLS. Les SEM sont aussi sou- mises à ce prélèvement. Le prélèvement est de 25% du potentiel La loi de finances rectificative du 20avril est parue Nous voici déjà à la 2 e LFR pour 2009. Cette loi n° 2009-431 du 20 avril 2009 réduit l’impôt sur le revenu des contribuables des 1 es tranches, réinstaure le prélè- vement sur les organismes HLM et facilite le crédit-bail (J.O. du 22, p. 6872). Modalités Régime loi de finances pour 2009 (art. 90 V, loi du 27 déc. 2008) Nouveau régime (art. 15, LFR pour 2009) Date de l’investissement A compter du 1 er janvier 2009 Du 1 er janvier 2009 au 31décembre 2012 Investissements visés (art. 199 sexvicies du CGI) 1° pour personnes âgées ou handi- capées 2° Résidences étudiants 3° Résidences de tourisme classées 4° Etablissements de santé avec hébergement de personnes dépen- dantes En plus des catégories précédentes le 1 e est complété par les: - Résidences services pour per- sonnes âgées ou handicapées avec agrément qualité Plafond de l’investissement 500000 € € 300000 € € Taux de la réduction d’impôt 5% - 25% pour les investissements 2009 et 2010 - 20% pour ceux de2011 et2012 Imputation de la réduction d’impôt L’année de l’investissement Étalée sur 9 ans (1/9 e par an) Investissements en meublés non professionnels financier diminué d’un certain pourcenta- ge (rapport entre les investissements annuels moyens et le potentiel financier annuel moyen sur les 2 derniers exercices, rapport multiplié par 0,5). La CGLLS perçoit ces prélèvements et les affecte à un fonds destiné à financer des concours financiers aux organismes HLM ou SEM pour réaliser des opérations de construction et d’amélioration de leur parc de logements locatifs sociaux (un décret est prévu par le nouvel article L 452-1-1 du CCH). ● ✓ CGLLS Les modalités de déclaration, calcul et paie- m ent de la cotisation due à la Caisse de garantie du logement locatif social ont été fixées par arrêté du 6avril 2009. L'arrêté comporte un modèle de déclaration, mais celle-ci doit être effectuée sur le site internet de la CGLLS. - Le taux de cotisation 2009 est fixé à 1,31% du montant des loyers. - La réduction par allocataire des aides au logement est fixée à 36euros. - La réduction par logement ayant fait l'objet d'une première mise en service en 2008 est fixée à 720euros . (J.O. du 21avril, p.6847). ✓ Profession juridiques et judiciaires Le décret n°2009-452 du 22avril 2009 est relatif à l'évolution des professions juridiques et judiciaires. Il comporte des textes concer- nant les notaires, les huissiers, les commis- saires-priseurs judiciaires, les greffiers des tri- bunaux de commerce et les avocats aux Conseils. (J.O. du 23, p.7021). ➠ Fin 2005, il y avait 2,567millions de bénéficiaires de l'APL , 2,482millions en 2006 et 2,496millions en 2007. Réponse du ministre du logement à Jean-Luc Warsmann (JO AN Q, 14avril, p.3635, n°37240). Chiffres… 5mai 2009 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 14avril 2009 AN p.3532 n°42788 Marc Dolez, GDR, Nord Cession du patrimoine immobilier de l'Etat Budget Les procédures de cession du patrimoine immo- bilier de l'Etat vont être améliorées là où cela paraîtra nécessaire. Il est prévu d'élargir les mis- sions de la Commission de transparence et de qualité (CTQ) des opérations de cession, aux ces- sions amiables réalisées par appel d’offres et de gré à gré de plus d'un million d' € en province et de plus de 2 millions d' € en région parisienne. Cette commission a été créée par arrêté en 2005. 14avril 2009 AN p.3547 n° 3908 Christian Vanneste, UMP, Nord Artificialisation des terres et Grenelle I Ecologie Depuis 1993, les surfaces agricoles ont diminué de 81000ha par an et les surfaces artificialisées ont augmenté de 60000ha par an , dont 35000ha pour l'habitat. La réforme de l'urbanisme programmée par le Grenelle I prévoit notamment de confier aux collectivités territoriales le soin de fixer des objectifs chiffrés de lutte contre la régression des surfaces agri- coles et de lutter contre l'étalement urbain. Les chiffres d'utilisation annuelle des espaces ont été établis en 2006 par l'Institut français de l'environnement (IFEN). 14avril 2009 AN p.3550 n° 34052 Yvan Lachaud NC, Gard Le certificat d'urbanisme informatif, tacite Ecologie Le certificat d'urbanisme de l'article L 410-a indique les dispositions d'urbanisme applicables à un terrain. Sa vocation est d'informer , mais aussi de prémunir le demandeur , à l'occasion d'une demande d'autorisation d'occuper le sol, contre d'éventuelles évolutions du cadre juridique qui augmenteraient les taxes ou diminueraient les possibilités de construire. Il peut donc tout à fait être délivré tacitement . 14avril 2009 AN p.3550 n° 34220 François Rochebloine, NC, Loire Maîtrise de l'éclairage Ecologie La limitation de la consommation de l'éclairage tertiaire (et de rue) devrait entrer en vigueur au 1 er semestre 2009 (mesure d'application de la directive sur l'éco-con- ception des produits). Pour l'éclairage domestique, un projet de règlement visant à retirer les ampoules les plus consommatrices d'énergie a été voté le 8 déc. 2008. 14avril 2009 AN p.3561 n°37619 Delphine Batho, S.R.C., Deux-Sèvres Lotissement , études d'impact Ecologie Dans les communes non dotées d'un PLU, d'un POS, la réalisation d'un lotissement de plus de 5000 m 2 doit être précédée d'une étude d'impact et d'une enquête publique. Il s'agit d'analyser l'impact des équipements importants sur des territoires où cette analyse n'a pas été faite, faute de PLU ou de POS. Il n'est pas prévu d'aide pour leur finance- ment, qui incombe au lotisseur , public ou privé. Réf. de textes: art. R 122-8 et 123-1 du code de l'urbanisme. 14avril 2009 AN p.3556 n° 41137 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Etablissements recevant du public (ERP) et profes- sions libérales Ecologie Les locaux dans lesquels s'exercent des professions libérales ne sont pas consid- érés comme des ERP, lorsque celles-ci s'exercent même partiellement dans le même ensemble de pièces destinées à l'habitation de l'occupant. Dans les autres cas, ce sont des établissements de 5 e catégorie . S'ils reçoivent au plus 19 person- nes constituant le public, ils peuvent faire l'objet de mesures simplifiées . Réf. de textes: art. R 123-14 du CCH. 14avril 2009 AN, p.3584, n° 39718 Denis Jacquat, UMP, Moselle Formation des gardiens concierges Enseignement supérieur Trois formations existent: CAP « gardien d'immeuble », bac. pro. « service de proximité et vie locale » et BTS « professions immobil- ières ». Le rapport sur la revalorisation du métier de gardien d'immeuble vise à la créa- tion d'un diplôme universitaire de technologie, sous le régime de la formation en alternance. Il appartient aux branches professionnelles de saisir le ministère de leur demandes. Rappelons que ce rap- port avait été rédigé par Philippe et Françoise Pel- letier, avocats. 14avril 2009 AN p.3612 n°39856 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Bâtiments menaçant ruine: dépossession du propriétaire ? Intérieur La loi du 10 juillet 1970 permet au préfet d'exproprier un immeuble qui a fait l'objet d'un arrêté de péril et assorti d'une ordon- nance de démolition ou d'interdiction défini- tive d'habiter. En cas d'abandon manifeste, la commune peut exproprier dans le cadre d'un projet local déclaré d'utilité publique. L'ensemble des procé- dures apporte aux com- munes des solutions adaptées, conclut la réponse. 16 avril 2009 Sénat p.960 n° 7752 Marie-Hélène Des Esgaulx, UMP, Gironde Défaut de mise en conformité des statuts d'associations syndicales libres (ASL) Intérieur L'ordonnance du 1 er juillet 2004 a imposé la mise à jour des statuts des associa- tions syndicales de propriétaires (libres ou autorisées). Pour les ASA , à défaut, le préfet procède d'office , après mise en demeure infructueuse, aux modifi- cations statutaires nécessaires. Mais le préfet n'a pas ce pouvoir pour les ASL . Toutefois un membre de l'ASL pourrait attaquer devant le juge une décision prise sur des statuts non conformes aux règles nouvelles. Le proprié- taire ne peut pas en revanche, en tirer argument pour sortir de l'association. A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 5mai 2009 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Nominations Cabinets ministériels ➠ Développement de la région capitale : S arah Kowal est nommée conseillère au cabinet du secrétaire d'Etat, Christian Blanc (arr. du 17avril, J.O. du 23, @). ➠ Ville : Sophie Lorant, quitte ses fonctions de conseillère parlementaire de Fadela Amara (arr. du 22avril, J.O. du 23, @). ➠ Logement : il est mis fin aux fonctions d’Anne Peyricot, conseillère parlementaire de Christine Boutin (arr. du 21avril, J.O. du 23, @). ✓ Comité consultatif de la législation et de la réglementation financières : le sénateur Albéric de Montgolfier est nommé membre de ce comité (arr. du 14avril, J.O. du 22, p.6918). ● Pour être sûr du bon mot… Marc Fumaroli , de l'Académie française, est nommé président de la Commission générale de terminologie et de néologie. (Arrêté du 22avril 2009, J.O. du 24, p.7110). Au fil du J.O. ✓ ADIL Une série d’agences départementales pour l’information sur le logement a été agréée: il s’agit des ADIL de l’Ain, des Alpes-Maritimes, de l'Aveyron, des Hauts-de-Seine, des Hautes-Alpes et de l'Yonne, ainsi que de l’Essonne, de l’Eure-et-Loir, de Haute-Garon- ne et de Haute-Savoie (arrêtés du 17mars, J.O. des 21avril, p.6847 et du 24, p.7109). ✓ Environnement et parcs naturels De nouveaux décrets adaptent la délimita- tion et la réglementation de parcs natio- naux à la loi du 14avril 2006 ayant modi- fié le code de l’environnement. Deux décrets du 21avril concernent le parc de la Vanoise et le parc des Écrins, un décret du 22avril vise le parc de Port-Cros. (JO. du 23avril, p.6969 et s.). ✓ Sociétés d'architecture Ces sociétés devaient être détenues au trois-quarts par des architectes ou assimilés. Le seuil est abaissé à la moitié du capital. Le décret du 6juillet 1992 est aussi com- plété pour mentionner, dans la liste du type de sociétés autorisées, les sociétés d'exercice libéral par actions simplifiées d'architecture (SELAS d'architecture). (Décret n°2009-443 du 20avril 2009 relatif à l'exercice en commun de la profession d'architecte sous forme de société d'exercice libéral, J.O. du 22avril, p.6896). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 352 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s Dommages à l’environnement Il est inséré un nouveau titre dans le code de l'environnement intitulé « prévention et répa- ration de certains dommages causés à l'environnement » (art. R 161-1 et suivants). - L’article L 161-1 du code de l’environnement a défini les dommages causés à l’environnement comme les détériorations directes ou indirectes mesurables de l’environnement qui créent un risque grave à la santé humaine du fait de la contamination des sols, affectent gravement les espèces d’oiseaux, leurs habitats, affectent les services écolo- giques. L’article R 161-1 nouveau précise que la gravité des risques par contamination des sols s’apprécie au moment de la manifestation du risque ou de la réalisation du dommage. - L’article L 162-1 prévoit deux régimes de responsabilité (pour faute et sans faute). Le régime de responsabilité sans faute de l’exploitant vise les dommages causés par des activités professionnelles définies par décret. Ce nouveau décret en fixe donc la liste (fabrication de produits chimiques, transport de produits polluants…). - Les associations de protection de l’environnement et les personnes directement concernées par un dommage ou une menace imminente de dommage peuvent demander au préfet de mettre en œuvre les mesures de prévention (art. R 162-3). - L’article R 162-9 prévoit que l’usage du site endommagé est défini par les documents d’urbanisme en vigueur au moment de la réalisation du dommage. Les articles R 162-11 et suivants prévoient les modalités d’instruction des dossiers de réparations. (Décret n°2009-468 du 23avril 2009 relatif à la prévention et à la réparation de certains dom- mages causés à l'environnement, J.O. du 26avril, p.7182). 5mai 2009 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I I N N T T E E R R V V I I E E W W Jurishebdo Immobilier: Comment se pré- sente le marché locatif? R.T.: « Si les transactions locatives ont clairement baissé en 2009, la demande pour les grands immeubles reste forte. Selon Jones Lang Lasalle, la vacance des immeubles neufs de plus de 5000m 2 est environ de 1 % en Ile-de-France ». JHI: Qu’en est-il de la relocation de votre immeuble de Boulogne? R.T.: «Arc de Seine est un très bel immeuble de 42000m 2 de bureaux com- posé de trois lots organisés autour d’un jardin intérieur. Bouygues Telecom devrait quitter le site en 2011. Nous préférerions le louer à un locataire unique et avons démarré depuis 6 mois le marketing». JHI: Comment réagissent vos locataires face à la hausse de l’ICC et êtes-vous favorables à la création de l’ILAT? R.T.: «Sauf pour quelques baux où nous pratiquons une hausse à indice fixe, la plupart de nos baux sont indexés sur l’ICC. Or en novembre 2008, nous avons renégocié 72 % de nos baux en limitant la baisse moyenne des loyers à 5 %, ce qui est globalement une bonne nouvel- le. Cela nous protège contre une deman- de de locataires visant à modifier un loyer qui aurait augmenté de plus de 25 % depuis le début de leur bail. Par ailleurs, nous avons réalisé une ana- lyse locative qui montre que 93 % de nos locataires ont un profil « très soli- de » selon Dun & Bradstreet. Nous regardons d’un bon œil la création d’un nouvel indice. L’immobilier ne doit pas être un produit volatil et la composi- tion du nouvel indice le rendrait plus stable. Il y a un accord de place pour la création de ce nouvel indice, même si sa mise en application reste à faire ». JHI: Prévoyez-vous d’effectuer de nou- veaux investissements? R.T.: «Nous regardons le marché, car il pourra y avoir des opportunités, notam- ment de la part de propriétaires qui seraient surexposés sur un secteur géo- graphique ou qui voudraient effectuer une vente pour réaliser des résultats. Nous pourrions nous intéresser à un immeuble de bureaux de plus de 50 mil- lions d’euros, sous décennale et loué. Pour tout nouvel investissement, il nous faudra une excellente signature et un immeuble d’excellente qualité, situé le plus probablement en région parisienne». JHI: Cela se traduirait-il par une aug- mentation de capital? R.T.: «Le modus operandi dépendra de l’opportunité. Si besoin, nous pourrions procéder à une augmentation de capital et recourir à un financement bancaire pour 45 % à 50 % de l’investissement. Notre actionnaire principal, Commerz Real, a pour objectif de passer sous la barre de 60 % par voie de dilution ou de cession partielle de sa participation». JHI: Votre portefeuille immobilier, trois immeubles, est très concentré. Pourquoi ce choix? R.T.: «La loi allemande interdisait à tou- te société détenue par un fonds ouvert allemand de posséder plus de trois immeubles. Cette loi a été modifiée fin décembre2007 et les statuts de notre actionnaire principal en juin2008. Depuis août 2008, les statuts de CeGe- REAL ont eux-mêmes été modifiés et autorisent une détention de plus de trois immeubles ». JHI: Comment appréciez-vous les réformes apportées au régime SIIC et son assouplissement pour le crédit-bail? R.T.: «Nous avons jusqu’à fin 2009 pour que notre actionnai- re principal descende en dessous du seuil de 60 % du capital afin que Cegereal soit en conformité avec la législation. Des solutions sont à l’étude avec Com- merz Real. L’autre actionnaire important est le groupe Covéa qui regroupe trois assureurs (GMF, MMA et MAAF). Quant au crédit-bail, la législation alle- mande impose à Cegereal d’être proprié- taire en totalité de ses immeubles, de façon directe ou indirecte. Nous ne sommes donc pas concernés par la facul- té d’investir en crédit-bail». JHI: Comment réagissent les épargnants aux difficultés de marché? R.T.: «Les petits épargnants plébiscitent CeGeREAL; ils apprécient la proximité entre les immeubles et leur épargne, proximité offerte par la simplicité et la transparence de notre société. Lors du salon Actionaria de novembre dernier, nous avons rencontré de nombreux actionnaires et le cours de Bourse s’est apprécié de 25 % en une semaine ». JHI: Vous êtes donc confiant et optimiste! R.T.: «Oui et non. Nos locataires et nos immeubles sont de bonne qualité, nous avons mis en place en 2008 des outils de Risk Management et nous envisageons d’investir en 2009 dans de bonnes opéra- tions à des prix potentiellement infé- rieurs à ceux de 2008. Mais le point clé du retour à la confiance viendra des banques. Lorsque les banquiers auront réglé les implications de la crise financiè- re et des règles de Bâle II, le crédit pour- ra repartir… » ● Raphaël Tréguier (directeur général délégué de CeGeREAL) : «Nous regardons d’un bon œil la création d’un nouvel indice» La foncière filiale du groupe allemand Commerz Real (branche immobilière de la Commerz Bank) a renégocié ses loyers en 2008 et voit d’un bon œil la future mise en place de l’indice des loyers d’activités tertiaires. Pour 2009, CeGeREAL tra- vaille à ce que son actionnaire principal descende sous la barre des 60 % de détention de capital et envisage aussi l’acquisition d’un nouvel immeuble de bureau. Entretien avec son directeur général délégué, Raphaël Tréguier. Chiffres clés de CeGeREAL Patrimoine : 3 immeubles de bureaux. Europlaza (La Défense) Arcs de Seine (Bou- logne), Rives de Bercy (Charenton). Valeur du patrimoine : 938millions d’ € en décembre2008 (-9% en un an). Loyers 2008: 57,9millions d’euros. Marge brute d’autofinancement : 37,1mil- lions d’euros Résultat net 2008: 10,9millions d’euros. Capital : Commerz Real (67%), Covéa (14%), flottant (19%, 833 investisseurs).
