■ Jurisprudence récente p. 2 et 3
Urbanisme commercial
✓ Autorisation préalable de la CNEC : appréciation de l’impact du projet
Parc naturel régional
✓ Projet de lotissement industriel : exception d’illégalité de la charte d’un PNR ?
Autorisations d’urbanisme
✓ Permis de construire. Indivision : la demande peut être portée par un seul indivisaire
✓ Permis de démolir : lorsque le permis de démolir est une condition suspensive d’une promesse de vente
Fiscalité
✓ Valeur locative : refus illégal de l’administration d’établir des rôles supplémentaires
■ Législation p. 5
✓ La loi de simplification du droit a été publiée : notre analyse de la loi des textes sur l’indivision, la copropriété…
■ Réponses ministérielles p. 8
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 6,8
✓ Au fil du J.O.
✓ Nominations
✓ Sur votre agenda
✓ Tableau des délais d’instruction des autorisations en secteur protégé
■ Rencontre p. 9,10
✓ Le 105e congrès des notaires à Lille : les propriétés incorporelles de l’entreprise.
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2et3 Urbanismecommercial ✓ AutorisationpréalabledelaCNEC: appréciationdel’impactduprojet Parcnaturelrégional ✓ Projetdelotissementindustriel: exceptiond’illégalitédelacharte d’unPNR? Autorisationsd’urbanisme ✓ Permisdeconstruire.Indivision:la demandepeutêtreportéeparun seulindivisaire ✓ Permisdedémolir:lorsqueleper- misdedémolirestuneconditionsus- pensived’unepromessedevente Fiscalité ✓ Valeurlocative:refusillégalde l’administrationd’établirdesrôles supplémentaires ■ LEGISLATION p.5 Laloidesimplificationdudroitaété publiée:notreanalysedelaloides textessurl’indivision,lacoproprié- té… ■ REPONSESMINISTERIELLES p.8 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.6,8 ✓ AufilduJ.O. ✓ Nominations ✓ Survotreagenda ✓ Tableaudesdélaisd’instructiondes autorisationsensecteurprotégé LesnotairesacclamentMartineAubry L econgrèsdesnotairesquivientdeseteniràLilles’estinté- ressécetteannéeauxpropriétésincorporellesdel’entreprise.Voici quelques-unesdespropositionsqu’ontvotéeslesnotaires.D’une part,lecongrèssuggèreuneaméliorationdurégimedubaildéro- gatoiredefaçonàlaisserundélaid’unmoisàl’expirationdu contratpourpermettreauxpartiesdedécidersiellesacceptentde passeraurégimedubailcommercial.Ils’agitainsid’éviterle caractèreautomatiquedupassageaubailcommerciallorsquele bailleurest“laisséenpossession”àl’issuedubaildérogatoire. D’autrepart,lecongrèsproposedemodifierlerégimedesbaux professionnelspourconféreraupreneurundroitaurenouvelle- ment,unelibertédecessiondesondroitàsonsuccesseuretla facultéderenonceràlafacultédedonnercongéàtoutmoment. Cetteproposition,quiviseàreconnaîtrel’existenced’un“fonds libéral”rapprocheraitdoncfortementlasituationdesprofession- nelslibérauxdecelledespreneurscommerçantsenleurassurant desdroitsplusimportantsfaceauxbailleurs.Enfin,lesnotaires proposentd’accélérerfortementlesdélaisdepaiementduprixen casdevented’unfondsdecommerce.Cesdélaissontactuelle- mentde5moisetdemi.Ilseraitpossibledelescontracteràun moisenallégeantlesformalitésdepublicitéetensupprimantla solidaritéentreacheteuretvendeurquiprofiteautrésorpublic. Cespropositionssontdonctrèspragmatiquesetfontlechoixde répondreponctuellementàdesproblèmespratiques.Lesdernières propositionssontplusinnovantes.Portéesparlacommission“le fondsduXXIesiècle”ellesvisentàreconnaîtreunrégimeprimaire dufonds,indépendammentdel’activitéàlaquelleilestdédié,et enparallèle,àl’émergenced’une“propersonnalité”,personnalité juridiquedédiéeàl’activitéprofessionnelle. Ilresteàattendrelaréponsedespouvoirspublicsàcesproposi- tionstrèspragmatiques.Lagardedessceauxnes’estpaspronon- céesurcesthèmes,elleétaitd’ailleursinterrogéesurtoutsur l’avenirdelaprofession.RachidaDatin’apasrépondutrèsnette- mentauxinterrogationsdelaprofessionnotariale,renvoyantàun débatauParlement.PourRachidaDati,l’horizonestdésormais plusàStrasbourgqu’àParis.Enrevanche,l’interventiondeMartine Aubryasuscitéuntonnerred’applaudissements.Endéfendantleur professioncontreuneEuropequi“faitdeladéréglementationson seulmodedegouvernance”,lemairedeLilleaétéovationnépar lesnotaires.IlestvraiqueMartineAubry,trèsenverve,aferme- mentdéfendulaspécificitéetlerôleirremplaçabledunotaire,face auxprojetsderapprochementaveclesavocats… BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 355 2 6MAI 2009 ISSN 1622-1419 9 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier RENCONTRE p.9,10 ✓ Le 105 e congrès des notaires à Lille: les propriétés incorpo- relles de l’entreprise. ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 26mai 2009 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Urbanisme commercial ■ Autorisation préalable de la CNEC: a ppréciation de l’impact du projet (1 e espèce: CE, 4 e et 5 e sous-sections réunies, 8avril 2009, n°310297) Le 29mai 2007, la commission nationale d'équipement commercial (CNEC) avait accordé à la société C.l’autorisation préa- lable pour la création d’un supermarché d'une surface de vente de 930m 2 , rue du faubourg Saint-Antoine à Paris. Contestant cette décision, la société L.a saisi le Conseil d’Etat. « Considérant que, pour l'application des dis- positions combinées de l'article 1 er de la loi du 27décembre 1973 et des articles L. 750-1 à L. 752-22 du code de commerce, il appar- tient aux commissions d'équipement com- mercial, sous le contrôle du juge de l'excès de pouvoir, d'apprécier si un projet soumis à autorisation est de nature à compromettre, dans la zone de chalandise intéressée, l'équilibre recherché par le législateur entre les diverses formes de commerce et, dans l'affirmative, de rechercher si cet inconvé- nient est compensé par les effets positifs du projet appréciés […]; Considérant que […] la commission nationale s'est référée aux seules densités d'équipement en magasins compa- rables existant au niveau national ; que toutefois, eu égard aux spécificités de l'agglomération parisienne, tant en ce qui concerne le niveau des équipements com- merciaux que les pratiques des consomma- teurs, la commission nationale n'a pas enta- ché sa décision d'illégalité en retenant ce seul critère; Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la densité des équipements commer- ciaux dans le secteur de la distribution ali- mentaire demeurera, dans la zone de cha- landise, après la réalisation du projet, très nettement inférieure à celle constatée au niveau national; que, dans ces conditions, et alors même que la densité d'équipements sera légèrement supérieure à celle constatée au niveau départemental, la commission nationale, en accordant l'autorisation sollici- tée, n'a pas fait une inexacte application des dispositions analysées ci-dessus ». 2 e espèce: CE, 4 e et 5 e sous-sections réunies, 8avril 2009, n°303596 Le 21novembre 2006, la CNEC avait délivré à la SCI L.l'autorisation préalable de créa- tion d'un magasin alimentaire spécialisé dans la vente de produits frais et ultra-frais, d'une surface de 900m 2 , à Reims. Le syndi- cat des commerçants non sédentaires de Champagne-Ardenne et le syndicat dépar- temental boucherie-charcuterie-traiteur de la Marne ont saisi le Conseil d’Etat pour annulation. « Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que, pour apprécier si la réalisation du projet était de nature à compromettre l'équilibre recherché par le législateur entre les différentes formes de commerce dans la zone de chalandise, la CNEC s'est bornée à prendre comme référence la densité d'équipement des magasins de distri- bution alimentaire de plus de 300m 2 existant dans les agglomérations de la Marne ; qu'en retenant ce seul critère, elle n'a pas été en mesure d'apprécier l'impact du projet au regard des critères fixés par l'article 1 er de la loi du 27décembre 1973 et les articles L. 750-1 et L. 752-6 du code de commerce […]; que, par suite, sa décision est entachée d'illégalité ». Observations de Jurishebdo : Le Conseil d’Etat exerce ici son contrôle sur la mise en œuvre du « test économique», tel qu’il l’a consacré pour l’application de l’article L. 752-6 du code de commerce (CE, 27mai 2002, n°229187). Il est restreint: les élé- ments pris en compte doivent avoir été per- tinents, les faits « matériellement exacts» (CE, 18février 2005, n°263341), et le raison- nement cohérent (CE, 7juin 2004, n°257834). Mais, il n’y a pas réexamen de l’opportunité de la décision. Ces deux affaires rappellent en outre que la commis- sion n’est pas contrainte à considérer tous les critères légaux (CE, 8avril 2009, n°308828). Un seul peut suffire, comme dans la première espèce, s’il est suffisam- ment puissant pour répondre à lui seul à la question du maintien de l’équilibre des taux d’équipement de l’activité concernée. La « spécificité » parisienne autorise une approche prioritairement nationale. La loi LME a substitué aux critères économiques de l’article L. 752-6 deux critères axés sur l'aménagement du territoire et le dévelop- pement durable. Les objectifs généraux de l’article L. 750-1 demeurent néanmoins applicables. La réforme de l’urbanisme commercial, actuellement en préparation, prévoit la sup- pression du régime des autorisations préa- lables des CDEC, aujourd’hui CDAC. Parc naturel régional ■ Projet de lotissement industriel: e xception d'illégalité de la charte d'un PNR? (CE, 6 e et 1 e sous-sections réunies, 29avril 2009, n°293896) Le 8octobre 2001, le préfet du Puy-de-Dôme refusait de déclarer l'utilité publique la réali- sation d’un lotissement industriel sur des terres agricoles de la commune de Manzat, au motif que la modification corrélative du POS le rendrait incompatible avec les orienta- tions de la charte du parc naturel régional des volcans d'Auvergne. Débouté de sa demande d’annulation en première instance puis en appel, la commune s’est pourvue en cassation. « Considérant qu'aux termes de l'article L. 333-1 du code de l'environnement, dans la rédaction applicable au litige: « Les parcs naturels régionaux concourent à la politique de protection de l'environnement, d'aménagement du territoire, de développe- ment économique et social et d'éducation et de formation du public […]. Les documents d'urbanisme doivent être compatibles avec les orientations et les mesures de la charte […] »; Considérant qu'en vertu de ces dispositions, un POS ou un PLU doit être compatible avec la charte du parc naturel régional dont la commune fait partie; qu'une opéra- tion ne peut légalement être déclarée publique si la modification du document d'urbanisme nécessaire pour sa réalisation aurait pour effet de rendre ce document incompatible avec la charte; que si, ni le document d'urbanisme, ni la déclaration d’utilité publique, ne constitue une mesure d'application de la charte, et si les moyens tirés par voie d'exception de l'illégalité de la charte seraient par suite inopérants à l'encontre d'une décision approuvant un POS ou déclarant d'utilité publique un projet, il en va autrement s'agissant d'un refus de modifier le document d'urbanisme et de déclarer d'utilité publique une opération pris au motif d'une incompatibilité avec la charte; que, dès lors, en écartant comme inopérants les moyens tirés par voie d'exception de l'illégalité de la charte à l'encontre du refus du préfet de modifier le POS de la Commune de Manzat et de décla- rer d'utilité publique I'opération projetée, la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit […]; 26mai 2009 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Considérant que […] la commune de Manzat n'est pas fondée à soutenir que la charte du parc naturel régional des volcans d'Auvergne […] serait illégale pour comporter des dispo- sitions réglementaires trop précises sur l'implantation des zones d'activité». Observations de Jurishebdo : C’est avec la loi n°93-24 du 8janvier 1993 que les documents d’urbanisme se sont vus contraints à une obligation de compatibilité avec les chartes des PNR (article L. 244-1 du code rural trans- féré à l’article L. 333-1 du code de l'environnement). Compatibilité, car la charte ne constitue pas en elle-même un document d’urbanisme (CE, 27février 2004, n°198124), et n’est donc pas opposable aux demandes d’autorisation d’utilisation ou d’occupation des sols. Compatibilité et non conformité, car les documents d’urbanisme ne sont pas des mesures d’application de la charte, ainsi que le rappelle ici Conseil d’Etat, si bien qu’aucune exception d'illégalité de la charte ne peut être opposée à l'encontre d'une décision approuvant un POS ou une DUP. En revanche, cette exception sera pertinente contre un refus de prendre ces mêmes déci- sions dès lors que la charte en constitue le fondement. Reste qu’en l’espèce, l’illégalité n’est pas retenue. À ce titre, il faut rappeler que l’article L 331-4-1 du code de l’environnement interdit l’exercice d’activités industrielles ou minières dans le cœur des parcs naturels. Permis de construire ■ Indivision: la demande peut être portée par un seul indivisaire (CE, 10 e sous-section, 10avril 2009, n°288002) A la demande de M elle C., le tribunal adminis- tratif avait annulé I'arrêté du maire de la commune d'Ailly-sur-Noye, pris en 2001, accordant un permis de construire à l’EARL D.pour un bâtiment de stockage de paille, décision confirmée en appel. La société s’est pourvue en cassation. « Considérant qu’aux termes de I'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme, en vigueur à la date de délivrance du permis de construire litigieux: « La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétai- re du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l’habilitant à construire sur le terrain […]»; Considérant qu'en application de ces disposi- tions, une demande de permis de construire peut régulièrement, en I'absence d'opposition des autres co- indivisaires, être présentée par l'un des propriétaires indivis du terrain d'assiette du projet ou avec l’autorisation de celui- ci ; qu'ainsi, en jugeant que, dès lors que la demande de permis de construire présentée par l'EARL D.mentionnait que le terrain d'assiette du projet appartenait à une indivi- sion, le maire ne pouvait instruire cette demande sans s'assurer, au préalable, de l'accord de l'ensemble des propriétaires indi- vis sur la réalisation du projet, la cour admi- nistrative d'appel a commis une erreur de droit ». Observations de Jurishebdo : Dans le cas où le service instructeur aurait omis de requérir une attestation qualifiante – par exemple, une convention signée des indivisaires men- tionnant la construction à venir -, le Conseil d’Etat avait déjà considéré que l’administration pouvait toutefois recevoir la demande, en l’absence d’opposition connue (CE, 10février 1992, n°96966). Le Conseil confirme ici sa jurisprudence, qui ne devrait pas changer pour les demandes introduites à compter du 1 er octobre 1997, le nouvel article R. 423-1 du CU visant désormais expressé- ment les demandes « par un ou plusieurs co- indivisaires », sans plus de précision quant à leur habilitation. Si des co-indivisaires s'estiment lésés, le litige sera de la compéten- ce des juridictions civiles, l’indivisaire pétition- naire étant présumé avoir construit tant pour son compte personnel que pour celui de ses co-indivisaires. Permis de démolir ■ Lorsque le permis de démolir est une condition suspensive d’une pro- messe de vente (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 8avril 2009, n°317990) Le maire de Saint-Cloud avait refusé à la SCI C.un permis de démolir sur une propriété pour laquelle elle était bénéficiaire d'une promesse de vente. Contestant ce refus, la SCI a saisi le juge des référés. Déboutée de sa demande, elle s’est pourvue en cassation. « Considérant […] que, pour justifier de l'urgence à suspendre l'exécution de l'arrêté du maire, la SCI S.a fait valoir que cette déci- sion était de nature à lui faire perdre le bénéfice de la promesse de vente qui lui avait été consentie notamment sous la condi- tion suspensive de la délivrance du permis de démolir […]; que la condition suspensive mentionnée dans une promesse de vente, dont il est précisé qu'elle est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, n'a ni pour objet ni pour effet de rendre caduque cette promesse du seul fait qu'un évé- nement de nature à permettre le main- tien de cette condition s'est réalisé ; que par suite, en refusant […]; de retenir le motif dont celle-ci se prévalait pour justifier de l'urgence, le juge des référés n'a pas commis d'erreur de droit ». Observations de Jurishebdo : A l’inverse des recours contre les permis de construire, les recours contre les refus d'autorisation souf- frent d’une présomption d’absence d’urgence: en effet, par définition, le refus laisse la situation du pétitionnaire inchangée. L’urgence ne sera retenue que si preuve est faite d’une incidence concrète, en contre- coup, susceptible de caractériser cette « atteinte suffisamment grave et immédia- te » aux intérêts du pétitionnaire, exigée le Conseil d’Etat (CE, 19janvier 2001, n°228815). Ainsi, dans une affaire où une promesse de vente était également en jeu, l’urgence a-t-elle été reconnue pour la sus- pension d’un sursis à statuer sur une deman- de de permis dont l’obtention constituait une condition suspensive (CE, 23janvier 2004, n°257779). La situation du requérant était similaire, à ceci près qu’en l’espèce la condition était stipulée en sa seule faveur, qu’il pouvait donc y renoncer (Civ. 3e, 13juillet 1999, n°97-20110) et que le main- tien de la condition le temps nécessaire à l’examen du recours sur le fond n’était pas de nature à provoquer sa défaillance préma- turée. Valeur locative ■ Refus illégal de l’administration d’établir des rôles supplémentaires (CE, 8e et 3e sous-sections réunies, 27avril 2009, n°296920) L’administration avait refusé d’établir des rôles supplémentaires pour des locaux com- merciaux situés sur la commune de Valdoie. Celle-ci a saisi le Conseil d’Etat. « Considérant que, par l'arrêt attaqué, la cour administrative d'appel de Nancy a jugé que les immeubles commerciaux en litige ne pré- sentaient pas par eux-mêmes un caractère particulier ou exceptionnel et que, dès lors, Pages réalisées par Hélène Lécot ▲ 26mai 2009 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E G G I I S S L L A A T T I I O O N N La loi de simplification du droit a été publiée (loi n°2009-526 du 12mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d’allégement des procédures, J.O. du 13mai, p.7920). ■ Sortie d’indivision plus souple L’article 5 insère un article815-5-1 dans le code civil afin de faciliter les sorties d’indivision. Il permet aux indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits de demander au tribunal de grande instance l’autorisation de vendre le bien. La demande doit être formulée devant notaire. Celui-ci signifie la demande aux autres indivisaires, qui ont un délai de trois mois pour manifester leur opposition. A défaut, le tribunal autorise la vente, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. La vente s’effectue par licitation. ■ Copropriété: droit de surélever facilité en zone DPU La loi réforme plusieurs points de la loi de 1965 (art. 7 et 8 de la loi du 12mai). - Dans la liste des travaux auxquels le copropriétaire ne peut pas s’opposer (art. 9 al. 2), il est rajouté la référence aux tra- vaux visant à prévenir les atteintes aux personnes et aux biens (art. 25 n). - A l’article 10-1, la dispense de participa- tion à la quote-part de frais de procédure lorsqu’un copropriétaire obtient gain de cause en justice devient automatique, alors qu’elle supposait une demande de sa part. - Pour la transmission des fonds et docu- ments du syndicat en cas de changement de syndic, l’article 18-2 prévoit que le prési- dent du TGI statue “comme en matière de référé” et non plus en référé, ce qui lui permet de statuer au fond et d’ordonner la remise des fonds et documents sous astreinte et d’accorder des dommages- intérêts. - Pour le conseil syndical, la loi nouvelle ajoute deux cas à la liste des personnes qui peuvent en faire partie: les partenaires liés par un PACS au copropriétaire, ainsi que les usufruitiers (art. 21). Corrélativement, le partenaire pacsé du syndic ne peut pas non plus être élu au conseil syndical. - À propos des délégations de vote, l’article 22 prévoit désormais qu’un man- dataire ne peut recevoir plus de trois délé- gations de vote “à quelque titre que ce soit”. Cela signifie en conséquence, que cette limitation du nombre de mandats (3 mandats, ou plus, à condition qu’ils ne représentent pas plus de 5% des voix) s’applique à tout mandataire, y compris à un administrateur de biens qui disposerait Type de décision Avant la loi du 12mai 2009 Depuis la loi du 12mai 2009 Surélévation réalisée par le syndicat Unanimité Unanimité Vente du droit de surélever (syndicat d’ un seul bâti- ment) - Majorité de l’article 26 et - Unanimité des copropriétaires du dernier étage Sans changement Vente du droit de surélever (syndicat de plusieurs bâti- ments) - Majorité de l’article 26 et - Unanimité des copropriétaires du dernier étage et - Assemblée spéciale du bâtiment à surélever, majorité de l’article 26 Sans changement Vente du droit de surélever un bâtiment situé dans un secteur de DPU Application des règles ci-dessus - Majorité de tous les coproprié- taires et - Unanimité des copropriétaires du dernier étage Vente du droit de surélever (syndicat de plusieurs bâti- ments) bâtiment situé dans un sec- teur de DPU Application des règles ci-dessus - Majorité de tous les coproprié- taires et - Unanimité des copropriétaires du dernier étage - Assemblée spéciale du bâtiment à surélever, majorité des copro- priétaires concernés Le droit de surélever un immeuble des mandats de différents copropriétaires. (condamnant ainsi une jurisprudence qui avait estimé que la limitation des mandats ne s’appliquait pas à un administrateur de biens titulaire de plusieurs mandats de ges- tion pour différents lots, CA Aix-en-Proven- ce, 7 déc. 2000, AJDI 2001, p.148). Le dernier aliéna de l’article 22 indique que le syndic ne peut présider l’assemblée. l’interdiction s’applique aussi à son conjoint, le nouveau texte élargit l’interdiction au partenaire pacsé. Les articles7, 6e et 7e de la loi nouvelle effectuent des mises à jour de référence de texte (art. 25 et 29-6 de la loi de 1965). L’article 8 de la loi nouvelle ajoute un ali- néa à l’article 35 relatif au droit de surélé- vation des immeubles. Il prévoit désormais un cas particulier pour les bâtiments situés dans des secteurs où est institué un droit de préemption urbain. Dans ce cas la majo- rité est désormais plus facile à réunir: ce n’est pas la majorité de l’article 26, mais la majorité de tous les copropriétaires. L’article 35 reste supplétif: le règlement peut prévoir une majorité supérieure pour prendre la décision d’aliéner le droit de surélever. La clause ne peut être modifiée qu’à cette majorité. Cette règle est éten- due au cas des bâtiments situés en secteur de droit de préemption urbain (modifica- tion de l’article 35 in fine). L’article 9 de la loi nouvelle change l’article L 111-3 du code de l’urbanisme relatif au droit de reconstruire à l’identique un bâtiment détruit par sinistre . Ce droit La loi de simplification du droit a été publiée Les 140 articles de la loi du 12mai 2009 de “simplification” du droit ont été publiés. Copropriété, indivision, urbanisme commercial sont notamment concernés. leur valeur locative devait être déterminée par comparaison avec des locaux-types situés dans la commune puis, qu'en l'absence de tels immeubles […] pour les années1998 et1999, l'administration avait pu refuser d'émettre des rôles supplémentaires; qu'en statuant ainsi, […] la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit». Observations de Jurishebdo : La cour d’appel a inversé la marche à suivre pour l’application de l’article 1498 CGI, aboutis- sant à justifier un refus illégal. Ce n’est qu’en l’absence d'un terme de comparaison appro- prié dans la commune que le local peut être regardé comme particulier au sens du a du 2°, qualification ouvrant le droit de recourir à des locaux-types hors de la commune, et non l’inverse. ● H.L. ▲ n’était pas limité dans le temps. Il devient désormais limité aux immeubles détruits ou démolis depuis moins de 10 ans. L’article 10 supprime des mots jugés obso- lètes ou inadaptés dans de nombreux articles du code civil (voir tableau). Le ter- me colon partiaire est supprimé également dans le code rural. L’article 11 modifie des références à l’article L 111-12 du CCH. ■ Urbanisme commercial: quand le législateur bégaie L’article 47 modifie trois articles du code de commerce relatif à l’urbanisme commer- cial. - l’article L 752-1 concernant les projets soumis à autorisation. Le 5 e visait “L'extension d'un ensemble commercial visé au 4°, réalisée en une ou plusieurs fois, de plus de 1000m 2 ”. Il vise désormais “l’extension de la surface de vente d’un ensemble commercial ayant déjà atteint le seuil des 1000m 2 ou devant le dépasser par la réalisation du projet”. Ce texte de la LME de 2008 qui avait suscité des difficul- tés d’interprétation est donc adapté pour soumettre explicitement à autorisation des extensions d’ensembles commerciaux, dès l’instant que l’ensemble à déjà dépassé le seuil de 1000m2 ou qui doit le dépasser par le projet, et ce même s’il s’agit d’une extension limitée. - Pour les demandes de permis de construi- re portant sur des surfaces de 300 à 1000m2 dans les communes de moins de 20000 habitants, l’article L 752-4 prévoit que le maire (ou président d’EPCI) peut proposer au conseil municipal (ou organis- me délibérant de l’EPCI) de saisir la CDAC. Le maire notifie la demande au président de l’EPCI sur le territoire duquel est proje- tée l’implantation du projet. Le nouveau texte précise qu’il saisit le président de l’EPCI ou du syndicat mixte concerné. Enfin, l’article L 752-23 qui fixe le montant de l’astreinte en cas d’exploitation illicite de surfaces commerciales. Le texte prévoit un montant de 150euros par jour. Le nou- veau texte précise qu’il s’agit d’un mon- tant calculé “par m 2 exploité irrégulière- ment”. En réalité cette dernière modification a déjà été opérée par l’article 114 de la loi logement du 25mars 2009 (voir notre numéro spécial) Il s’agit donc d’un bégaiement du législateur. L’article 48 modifie l’article 22-1 de la loi du 3janvier 2003. Il vise à faci- liter la transmission d’informations pour le cas de travaux effectués à proximité des réseaux de gaz. Les distributeurs et transporteurs de gaz doivent transmettre les informations à un organisme habilité qui doit mettre ces informations gratuite- ment à disposition de communes, EPCI et syndicats mixtes. Il est prévu un décret d’application. ■ Ordonnances et abroga- tions Le Gouvernement est habilité à prendre une série d’ordonnances concernant la fusion de la DGI et de la direction de la comptabilité publique (art. 68) ou la modification du code rural et du code forestier (art. 69), le CGCT (art. 87), le code minier, le code de l’énergie, le code de l’environnement (art. 92) Certains articles concernent les avo- cats (art. 71 à 73). L’article 80 abroge 75 textes législatifs. Sont abrogés les rapports suivants: - sur le supplément de loyer de solidarité (art. 441-10 du CCH), - sur l’évolution du commerce (art. 62 de la loi Royer), - sur l’évolution des loyers (art. 16 de la loi de 1989), - rapport d'évaluation territorialisé de l'offre et des besoins en matière de loge- ments (art. 142 de la loi SRU), - rapport sur l’archéologie préventive (art. 14 de la loi du 17janvier 2001), - rapport sur les aides fiscales en faveur de l'investissement locatif (art. 40 de la loi ENL du 13juillet 2006), - rapport sur la sécheresse 2003 (art. 68, loi DALO), - rapport sur l’impôt minimal des per- sonnes physiques (art. 15 loi TEPA). Mais l’article L 101-1 nouveau du CCH pré- voit un rapport tous les deux ans sur la situation du logement en France portant sur l’évaluation territorialisée de l’offre et des besoins en matière de logements et sur l’évolution des loyers, l’APL, le SLS et l’occupation des logements HLM. L’article 98 modifie le texte sur la commis- sion intercommunale pour l’accessibilité des personnes handicapées. Elle devient obligatoire pour les EPCI de plus de 5000 habitants. L’article 100 autorise la délégation des décisions relative à l’exécution des dia- gnostics d’archéologie préventive par l’organe délibération de la collectivité ou son groupement à l’organe exécutif (art. L 523-4 nouveau du code du patrimoine). L’article 102 autorise la modification des directives territoriales d’aménagement par le préfet après enquête publique, si elle ne porte pas atteinte à l‘économie générale de la directive (art. L 111-1-1 du code de l’urbanisme, in fine). ■ Information sur les immeubles L’article 109 crée un article L 107-A dans le livre des procédures fiscales selon lequel toute personne qui peut obtenir commu- nication ponctuelle d’informations sur les immeubles situés sur une commune, si elle dispose d’un droit réel immobilier. Par ailleurs, toute personne peut obtenir des informations sur un immeuble déter- miné. Le texte donne la liste des informa- tions accessibles: références cadastrales, contenance, valeur locative, noms et adres- se des titulaires de droit sur l’immeuble. 26mai 2009 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E G G I I S S L L A A T T I I O O N N Ancien terme Nouveau terme Principaux articles du code civil cités fils frère enfant frère et sœur 743 hérédité succession 758, 767, 1696 diverti détourné 778, 1477 impenses dépenses 815-13, 861, 862, 2470 habile capable de 1398 tradition réelle remise de la chose 1606 tradition feinte remise fictive 1919 de suite aussitôt 1655 réméré rachat 1664,1667 louage de gens de tra- vail qui s’engagent au service de quelqu’un louage de service 1779 louage des domes- tiques et ouvriers louage de service 1780 colons partiaires métayers 524 colonat partiaire métayage 1714 colon métayer 1827 commodat prêt à usage 1879 mort civile supprimée 617 antichrèse gage immobilier 2373, 2388 créancier anti- chrésiste créancier titulaire d’un droit de gage immobilier 2392 réméré rachat 209-O-A du CGI Nouveau vocabulaire du code civil Le délai d'instruction de 6 mois dans les secteurs protégés est un délai maximum: il s'applique dans le champ de visibilité d'un monument historique et dans les secteurs sauvegardés dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) n'est pas approuvé. Dans ce délai, l'architecte des Bâtiments de France a 4 mois pour se prononcer. Dans les secteurs sauvegardés à PSMV approuvé, le délai est de 4 mois et l'ABF a 2 ou 3 mois pour se prononcer Pour une déclaration préalable, les délais sont respectivement de 2 et 1 mois. Pour le permis de démolir le délai d'instruction est de 3 mois à l'intérieur duquel l'ABF a un délai de 2 mois. Les ABF sont invités à donner leur avis sans attendre l'expiration du délai qui donne naissance à un accord tacite. (Rép. min. de la culture à Jean-Philippe Maurer, JO AN Q, 12mai 2009, p.4552, n°21725). 26mai 2009 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B R R E E V V E E S S ● Formation La FNAIM ouvre trois nouvelles sections dans son centre de formation par l’apprentissage (ESI) - BTS professions immobilières - Licence professionnelle “droit de l’urbanisme et de l’immobilier” - Master “droit de l’urbanisme et de l’immobilier. Ces deux derniers sont ouverts en partenariat avec l’IUP de Narbonne ● Florence Chérel (Herbert Smith LLP) vient d’être nommée associée au sein de l’équipe immobilier du cabinet d’avocats. Un décret est prévu. L’article 110 prévoit que le plan cadastra l est la donnée de référence en matière de découpage parcellaire. Il prévoit aussi la constitution de bases de données géogra- phiques de référence constituant des don- nées numériques avec le découpage par- cellaire et les adresses des parcelles. Un décret est également prévu. L’article 114 complète les interdictions d’usage qui résultent de l’institution d’une servitude après pollution de terrains par une installation classée (art. L 515-12 du code de l’environnement). Lorsqu’il y a un petit nombre de proprié- taires, le préfet peut procéder à une consultation écrite au lieu d’une enquête publique. Le nouvel article L 512-12-1 prévoit une obligation de remise en état des lieux lorsque l’installation soumise à déclaration est mise à l’arrêt définitif. L’article 117 modifie l’article L 332-15 du code de l’urbanisme pour préciser que le bénéficiaire du permis de construire est redevable d’une contribution correspon- dant au branchement et à la fraction de l’extension de réseau située sur le terrain d’assiette de l’opération. L’article 121 élargit la faculté de conclure des contrats de crédit-bail pour la construction d’ouvrages dans le cadre d’une autorisation d’occupation temporai- re du domaine public (art. L 2122-13 du code général de la propriété des per- sonnes publiques). Le crédit-bail était exclu pour les constructions nécessaires à la continuité d’un service public. Il est désor- mais ouvert sous réserve de comporter des clauses permettant de préserver les exi- gences de ce service public. Les articles 122 et suivants concernent des lois pénales, notamment pour les per- sonnes morales. A titre d’exemple, pour les bâtiments menaçant ruine, nouvelle rédac- tion de l’article L 511-6 IV du CCH. Les derniers articles procèdent à la ratifi- cation de nombreuses ordonnances . Exemples: ordonnances du 21avril 2006 relative à la partie législative du code de la propriété des personnes publiques, du 8décembre 2008 relative aux commissaires aux comptes, du 18décembre 2008 réfor- mant le droit des entreprises en difficulté, du 22janvier 2009 relative à l’appel public à l’épargne, du 30janvier 2009 relative à la fiducie. L’article 138 X de la loi nouvelle concerne également la fiducie , il modifie les articles2372-1, 2372-5 du code civil. L’article 2488-I prévoit désormais, lorsque la propriété d’un bien est cédée à titre de garantie en vertu d’un contrat de fiducie, que le décès du constituant personne phy- sique ne met pas fin au contrat de fiducie. L’article 138 XV concerne l’article 210 E du CGI qui soumet au taux réduit d’impôt sur les sociétés pour les ventes d’immeubles à certaines sociétés. La dénomination des sociétés concernées est modifiée. Le texte ancien visait: les SA, les sociétés en commandite par action, les SCPI, les Autorisation Permis de construire Permis de construire maison individuelle Permis d’aménager Permis de démolir Instruction Accord de l’ABF Instruction Accord de l’ABF Instruction Accord de l’ABF Instruction Accord de l’ABF Secteurs sauvegardés dont le PSMV n’est pas approuvé 6 mois 4 mois 6 mois 4 mois 6 mois 4 mois 3 mois 2 mois Champ de visibilité d’un monument historique Secteurs sauvegardés dont le PSMV est approuvé 4 mois 2 mois 3 mois 2 mois 4 mois 2 mois ZPPAUP Les délais d’instruction des autorisations en secteurs protégés ❑ Politique de la ville Les missions des instances en charge de la politique de la ville ont fait l’objet de pré- cisions dans un décret: le conseil natio- nal des villes concourt à l'élaboration de la politique de la ville; le comité intermi- nistériel des villes est chargé de définir, animer, coordonner et évaluer les actions de l'Etat dans le cadre de la politique de la ville. Ses travaux sont préparés par un secrétariat général . (Décret n°2009-539 du 14mai 2009, J.O. du 15mai, p.8169). L L E E G G I I S S L L A A T T I I O O N N SPPICAV “au moyen de titres donnant obligatoirement accès au capital”. Le nou- veau texte vise les sociétés “dont les titres donnant obligatoirement accès au capital sont admis aux négociations sur un mar- ché réglementé ou offerts au public sur un système multilatéral de négociation, à une SCPI dont les parts sociales ont été offertes au public”. L’article 139 ratifie d’autres ordonnances et par exemple celle du 8septembre 2005 sur les installations classées. 26mai 2009 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 7mai 2009 S énat p.1120 n° 8000 Jean-Louis Masson, N I, Moselle Construction d'éoliennes, p erturbation d' émission de TV pour le voisinage Economie Il résulte de l'article L 112-12 du CCH que le constructeur d'éoliennes doit r ésorber le zones d'ombres de réception liées à la construction; Il doit faire réaliser à ses frais une installation de réception propre à assurer les conditions de réception satisfaisantes. Il est aussi chargé de l'entretien et du renouvellement de l'installation. 7mai 2009 Sénat p.1122 n° 4024 Jean-Marc Pastor, PS, Tarn Equipement commercial Economie Les lois précédentes n'ont pas permis de préserver la diversité du commerce. La LME a relevé le seuil d'autorisation de 300 à 1000m 2 , défini de nouveaux critères d'examen des dossiers de CDAC. Une mission d'expertise, confiée à Jean-Paul Charié, vise à faire converger l'urbanisme commercial vers le droit commun de l'urbanisme. Pour soutenir le petit commerce, le droit de préemption des baux commerciaux a été étendu aux cessions de terrains destinés à porter des surfaces de vente de 300 à 1000 m 2 . 7mai 2009 Sénat p.1123 n° 5357 Alain Fouché, UMP, Vienne Bouclier fiscal Economie Seules les impositions régulièrement déclarées sont susceptibles de bénéficier du plafon- nement. Les dégrèvements prononcés relat- ifs à des impositions issues d'une procédure de rectification antérieure engagée par l'administration ne viennent pas en diminu- tion des impositions prises en compte pour la détermination du droit à restitution. Le député déplorait que, en cas de rappel de droit d'ISF, le contribuable ne puisse pas en tenir compte dans le calcul du bouclier fiscal. 7mai 2009 Sénat p.1150 n° 8582 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Arrêtés interdisant les coupures d'électricité Intérieur Les arrêtés interdisant les coupures d'électricité sont illégaux et le juge administratif les sanctionne (CAA Paris, 12 février 2008). Mais les pouvoirs publics assurent une aide financière aux personnes pré- caires (art. L 115-3 du code de l'action sociale). 12mai 2009 AN p.4531 n° 41737 Marie-Jo Zimmermann, UMP, Moselle Obligation de débroussaillement Agriculture Dans les zones à moins de 200m des bois, le débroussaillement est obligatoire à moins de 50m des constructions (art. L 322-3 du code forestier). Hors de ces zones, le maire peut prendre des mesures de police pour assurer la sécurité (art. L. 2112-2 5 e du CGCT). Le maire peut aussi intervenir sur un terrain privé non entretenu (art. L 2243-2 du CGCT) pour préserver les propriétaires des parcelles voisines du défaut d'entretien d'une parcelle, sans qu'il soit nécessaire de mettre en œuvre une servitude de débroussaillement. Les outils juridiques à disposition des collectiv- ités sont donc nombreux pour imposer le débroussaillement. 12mai 2009 AN p.4571 n° 42016 Marie-Jo Zimmermann, UMP, Moselle Redevance d'assainissement pour personnes non desservies Ecologie La redevance d'assainissement n'est due que pour les immeubles effectivement desservis par un collecteur d'eaux usées raccordé à une installation de traitement des eaux collectées. Le raccordement de l'immeuble à un simple collecteur d'eaux pluviales non raccordé à une installation de traitement ne peut être consid- éré comme un assainissement collectif. Dans ce cas, conclut la réponse, l'immeuble doit alors disposer d'une installation individuelle, soumise au contrôle du service public d'assainissement non collectif. 12mai 2009 AN p.4669 n° 39064 Geneviève Gaillard S.R.C., Deux-Sèvres Surloyers HLM Logement La loi du 25mars 2009 rend obligatoire pour les bailleurs sociaux la mise en œuvre d'une modula- tion des surloyers. Les modalités d'application de la mesure seront précisées par décret d'ici l'été 2009. La députée s’inquiétait de la hausse des surloy- ers que prévoit la loi. 7mai 2009 Sénat p.1215 n° 8227 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Nuisances olfactives Ecologie L'autorisation d'exploitation d'une autorisation classée pour la protection de l'environnement est accordée sous réserve du droit des tiers. En cas de nuisances olfactives, elles constituent une atteinte aux intérêts protégés par l'article L 511-1 du code de l'environnement. Une ICPE peut faire l'objet de prescriptions complémentaires au titre de l'article L 512-3 ou L 512-12 du code de l'environnement. Une action en responsabilité sur l'article 1382 du code civile peut le cas échéant être engagée. 7mai 2009 Sénat p.1216 n° 8575 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Plan d'aménagement d'ensemble (PAE) et par- ticipations d'urbanisme Ecologie Lorsque un périmètre de PAE couvre un lotissement et une ZAC, le lotisseur paie la PAE dans le cadre de la participation forfaitaire de l'article L 332-12 c du code de l'urbanisme dont le fait générateur est le permis d'aménager. En ZAC la part du coût du programme des équipements publics du PAE qui profite à la ZAC est à la charge de l'aménageur. Si des projets sont édifiés sur des terrains dont l'aménageur n'a plus la maîtrise, la participation est due par les constructeurs ou les lotisseurs: la délivrance du PC ou du permis d'aménager constitue le fait générateur. A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 26mai 2009 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Sur votre agenda ✓ 16 juin 2009 : “ charges locatives ”. L’UNPI organise à Paris (Eurosites, VIII e ) un colloque sur le thème des charges locatives. Tables rondes: n’est-il pas temps de définir une nouvelle liste des charges récupérables? Comment maî- triser les charges locatives. Infos.: unpi.org ou Tél. 0144113242. Nominations Cabinets ministériels ➠ Ecologie : Philippe Duclaud est nommé directeur adjoint au cabinet de la secrétai- re d'Etat, Chantal Jouanno (arr. du 27avril, J.O. du 13mai, @). Il est mis fin aux fonctions exercées par David Girardot, et Jean-Christophe Boccon- Gibod, conseillers techniques de Jean-Louis Borloo (arr. du 15mai 2009, J.O. du 16, @). ➠ Justice : Stéphanie Teissier, quitte ses fonctions de conseillère technique au cabi- net de la garde des sceaux (arr. du 7mai, J.O. du 12, @). Magistrature C onseil d’Etat : Marc Dandelot est nom- mé président de sous-section de la section du contentieux du Conseil d'Etat (arr. du 14mai 2009, J.O. du 15mai, @). Alexandre Lallet, Jérôme Marchand-Arvier et Philippe Barbat sont nommés maîtres des requêtes au Conseil d'Etat (décret du 14mai 2009, J.O. du 16mai, @). Au fil du J.O. Conventions collectives ➠ CAUE : l’arrêté du 4mai 2009 étend un avenant à la convention des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement. Il s’agit de l’avenant n°2 du 20janvier 2009, relatif à la valeur du point. (J.O. du 12mai, p. 7883). ➠ Entreprises d'architecture : il est envisa- gé l’extension d’avenants: - avenant n°2 du 26février 2009 à l'accord du 5juillet 2007 relatif aux frais de santé; - avenants n°2 et3 du 26février 2009 à l'accord du 24juillet 2003 relatif au régime de prévoyance (J.O. du 12mai, p.7886). ➠ Personnels des SA et fondations de HLM : l'avenant n°7 du 12décembre 2008, portant révision des rémunérations minimales conventionnelles, est étendu par arrêté du 11mai 2009 (J.O. du 15mai, p.8179). ❑ Professions : ✓ L’arrêté du 5mai 2009 modifie l'arrêté du 27août 2007 fixant le programme et les modalités de l'examen subi en vue de la nomination à un office de notaire créé ou vacant (J.O. du 12mai, p.7845). ✓ Le règlement intérieur national (RIN) de la profession d'avocat (art. 21-1 de la loi du 31décembre 1971 modifiée) a été réformé par décision du 24avril 2009 (J.O. du 12mai, p.7875). ✓ L’arrêté du 23mars 2009 modifie le des textes du code de commerce relatifs aux commissaires aux comptes (J.O. du 14mai, p.8065). ❑ Immeubles de l’Etat La mise à disposition des immeubles de l'Etat à ses services ou établissements publics fait désormais l'objet de conven- tion. Le modèle type de convention d'utilisation figure en annexe de cet arrêté. Le loyer est payable par trimestre et révisable sur l'ICC. (Arrêté du 21avril 2009 relatif au modèle de convention mentionné à l'article R. 128-12 du code du domaine de l'Etat, J.O. du 12mai, @). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 355 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s Distinctions. Relevé parmi la promotion du 15mai de l’ ordre national dumérite , les noms de: Grand officier: Jean-Pierre Leclerc, président de section honoraire au Conseil d'Etat. Justice : Commandeur: Guy Alluin, conseiller d'Etat honoraire, Dominique de la Garande- rie, ancienne bâtonnière, Jean-Claude Magendie, premier président de la cour d'appel de Paris, Olivier Renard-Payen, conseiller honoraire à la Cour de cassation. Chevalier: Alain Delfosse , directeur de l'institut d'étude juridique du Conseil supé- rieur du notariat Logement : Roger Métellus, président d'une fédération régionale de promoteur constructeurs. (Décrets du 15mai 2009, J.O. du 17mai, p.8270). 26mai 2009 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E C C O O N N G G R R E E S S D D E E S S N N O O T T A A I I R R E E S S Accueillant les congressistes dans sa ville, Martine Aubry a été ovationnée: elle a su tenir des propos rassurants “les notaires sont une institution qu’il faut sauvegar- der”, dénonçant la double incrimination dont la profession est l’objet, tant en pro- venance de l’Europe, que de la France. Pour l’Europe, l’ancien ministre dénonce cette Europe qui “fait de la déréglemen- tation son seul mode de gouvernance”. Quant à l’immobilier, elle relève qu’aux États-Unis, beaucoup plaident pour une moralisation du système hypothécaire et estime qu’il serait paradoxal de remettre en cause notre système hypothécaire. À propos de la commission Darrois, elle indique qu'il faut se garder de faire des professions du droit des businessmen et conclut, à propos du rapprochement entre notaires et avocats que “chacun doit faire son métier”. Didier Coiffart, rapporteur général du congrès propose 4 axes pour les travaux: simplification, pour le fonds de commer- ce, clarification pour le fonds agricole, construction pour le fonds libéral et inno- vation pour le fonds du XXI e siècle. Sur ce dernier point, le but est de proposer un rapprochement de la notion de fonds de celle d’entreprise et de passer de la notion de fonds à celle de patrimoine d’affectation. Il s’agit d’un concept inno- vant qui vise à créer une personnalité juri- dique dédiée à l’exercice d’une profes- sion. Le président du congrès, Didier Froget, en appelle à un nouvel équilibre entre éco- nomie et droit “le droit sans l’économie de la connaissance, c’est la tyrannie. L’économie de la connaissance sans le droit, c’est la confusion”. Jean-Pierre Ferret, président du Conseil supérieur du notariat, a réaffirmé son hostilité à la fusion des professions d’avocat et de notaire mais s’est dit ouvert à une collaboration entre les deux professions. La garde des sceaux, Rachida Dati a indi- qué que “nous avons besoin de l’acte authentique qui justifie le statut du nota- riat” et qu’il faut conserver la condition de nationalité dans la délivrance des actes authentiques. Elle estime qu’il faut aller plus loin, vers la reconnaissance de l’acte authentique européen. À propos de l’acte contresigné par avocat, issu des proposi- tions de la commission Darois, elle a affir- mé que cet acte ne pouvait pas être un substitut de l’acte authentique mais elle a simplement renvoyé la question à un débat au Parlement. La commission sur le fonds de commerce Président de la première commission, Antoine Dejoie indique qu’il serait aujour- d’hui bienvenu d’unifier les statuts de fonds de commerce et de fonds artisanal. Philippe Pelletier dresse le bilan des réformes engagées sur les baux commer- ciaux depuis la présentation de son rap- port de 2003. Il estime probable que des modifications favorables à la sécurité, mais mineures, entreront dans le droit positif, alors qu’il juge improbable l’adoption des propositions les plus fortes (comme celle visant à autoriser un dépla- fonnement pour les baux manifestement sous-évalués). La première proposition vise à affirmer que toutes les clauses des baux com- merciaux contraires à l’ordre public ne soient plus nulles mais qu’elles soient réputées non écrites. Cette solution n’affecte pas l’existence de l’acte lui- même. La proposition a été adoptée en dépit des réserves exprimées par le conseiller à la Cour de cassation, qui rap- pelle que, tant que la clause n’a pas été déclarée non écrite par le juge, elle reste applicable. Mais le professeur Joël Monéger a tempé- ré la critique en relevant que lorsque la clause litigieuse sera constatée par le conseil d’une partie, ce la pourra favoriser un accord entre les parties et réduire les contentieux. La 2e proposition concerne la fin du bail dérogatoire . Le rapporteur Frédéric Phan Thanh propose de permettre aux parties de s’opposer à l’application du sta- tut pendant un certain délai à l’expiration du bail dérogatoire. Il est proposé qu’une partie puisse s’opposer pendant un délai de 30 jours à l’application du statut. A défaut, les parties seraient alors considé- rées comme ayant tacitement donné leur accord au maintien en possession et à l’application du statut. Joël Monéger a approuvé cette proposi- tion, M.Magnien était plus réservé, esti- mant qu’on créait là une sorte de droit au maintien dans les lieux, comme avec le régime de la loi de 1948. Le congrès a voté la proposition. La 3e proposition concerne le nouveau droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, issu de la loi d’août 2005. Cette nouvelle procédure suscite des difficultés, ainsi la notion de “commerce de proximité” n’est pas défi- nie, le type d’opération soumise à pré- emption varie suivant qu’on se réfère à la loi ou au décret, etc. Il est donc proposé de limiter ce droit et cette proposition a été adoptée. Les notaires ont fait part de nombreuses cri- tiques sur ce droit de préemption, Antoi- ne Dejoie relevant notamment qu’il avait suscité de grands espoirs chez les élus, mais qu’il était difficile à mettre en œuvre. À propos des clauses obligatoires pour les cessions de fonds de commerce , la 4 e proposition part du constat que les mentions actuelles sont inadaptées. Par exemple, les mentions relatives au bail commercial sont insuffisantes. Il est donc proposé de faire évoluer cette obligation d’information, pour qu’elle ait une portée générale et soit adaptable. Le 105e congrès des notaires à Lille: propriétés incorporelles de l’entreprise Le congrès des notaires qui se tenait à Lille du 17 au 20 mais était consacré aux propriétés incorporelles de l’entreprise. Nous insistons ici sur les travaux de la première commission qui s’intéressait aux fonds de commerce. Elle préconise notam- ment d’aménager le régime juridique de la fin du bail dérogatoire, pour permettre aux parties de disposer d’un délai d’un mois pour se prononcer sur le passage ou non vers le régime du bail commercial. La commission consacrée au fonds libéral, préconise par ailleurs une évolution importante de ce bail: les parties pourraient convenir que le locataire renonce à sa faculté de donner congé, en échange de la reconnaissance d’une faculté de cession du bail au successeur et d’un droit au nouvellement. On se rapprocherait donc du bail commercial, mais sous une forme optionnelle. ▲ ■ 1 e commission : fonds de com- merce et fonds artisanal: le temps de la simplification 1 . Réputer non écrites les clauses con- traires aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux 2 . Clarifier la fin du bail dérogatoire : que le statut des baux commerciaux ne s’applique que 30 jours après l’expiration du bail dérogatoire si aucune des parties n’a manifesté, dans ce délai, une volonté contraire. 3 . Réformer le nouveau droit de préemption des communes, notamment quant aux actes concernés, aux biens visés, à la procédure de préemption et de rétro- cession. 4 . La réforme des mentions obligations de communications comptables: renforcer la protection de l’acquéreur d’un fonds de commerce en substituant aux mentions obligatoires (art. L 141-1 du code de com- merce), aujourd’hui insuffisantes, une for- mulation plus large de communication des informations juridiques et économiques dont le cédant connaît l’importance déterminante pour le ces- sionnaire et qu’il a en sa possession, et que cette obligation soit sanctionnée selon les dispositions applicables aux con- trats en général et à la vente en particuli- er. 5 . Réduire le délai d’indisponibilité du prix de cession . Rendre le prix disponible dans le délai maximum d’un mois en supprimant la solidarité fiscale, la surenchère du sixième et la mention d’enregistrement dans l’annonce légale pour les actes authentiques et en faisant courir le délai de 10 jours pour faire oppo- sition, à compter de la publication dans le journal d’annonces légales et d’elle seule. 6 . Alignement des régimes de cession de fonds artisanal et de cession de fonds de commerce: que la cession de fonds artisanal et la cession de fonds de com- merce soient soumises au même régime juridique, sur la base du régime rénové de la cession de fonds de commerce. ■ 2 e commission : le fonds agricole: le temps de la clarifica- tion 1 . suppression du caractère optionnel du fonds agricole. 2 . Suppression de la notion d’immobilisation par destination en présence d’un fonds. 3 . Suppression du caractère d’ordre public attaché à l’interdiction de céder le bail rural lors de la cession du fonds agricole. 4 . Amélioration du régime juridique du bail cessible hors cadre familial 5 . Instaurer le régime de la location- gérance du fonds agricole. 6 . Autoriser le bénéficiaire d’un contrat de salaire différé à renoncer à sa créance du vivant de l’exploitant. ■ 3 e commission . Le fonds libéral: le temps de la construction 1 . Que la loi consacre expressément le nantissement du fonds libéral. La modi- fication conventionnelle du régime du bail professionnel : permettre au preneur de renoncer à la faculté de don- ner congé à tout moment contre la recon- naissance de la cessibilité de son bail à son successeur et l’obtention d’un droit au renouvellement dont les modalités seront arrêtées librement par les parties. 3 . Alignement du régime de l’indemnité d’intégration sur celui du prix de cession partielle de clientèle ou de présentation partielle: que l’indemnité d’intégration soit soumise au régime fiscal des plus- values professionnelles. 4. Favoriser la constitution de réserves 26mai 2009 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E C C O O N N G G R R E E S S D D E E S S N N O O T T A A I I R R E E S S Les propositions des commissions La 5 e proposition tend à répondre à un vrai problème pratique lié au délai nécessaire pour que vendeur du fonds puisse percevoir le prix de ven- te . Ce délai est de l’ordre de 5 mois et demi. Il est proposé de le réduire à un mois environ. Cela suppose de supprimer la solidarité entre vendeur et acheteur, qui bénéfice pendant trois mois au Trésor public et de modifier les règles de délai, pour le faire partir de la publication dans un journal d’annoncer légales sans tenir compte de la publication au Bodacc. La dernière proposition concerne le fonds artisanal qui a été reconnu par la loi de 1996. La proposition vise à faire converger les régimes de cession de fonds de commerce et de fonds artisanal, sur la base d’un régime rénové de la cession de fonds de commerce. pour les entreprises individuelles et les sociétés relevant des art. 8 et 8 ter du CGI. 5 . Le sort de l’activité professionnelle au sein de l’indivision : instituer notamment une gérance de droit de l’indivision au professionnel libéral, lui conférant les pouvoirs de l’époux commun en bien en exerçant une activité séparée. 6 . Simplifier la fiscalité pour faciliter l’accès aux sociétés d’exercice libéral et aux sociétés de participations financières de professions libérales. ■ 4 e commission . Le fonds du XXIesiècle: le temps de l’innovation 1 . Promouvoir une codification européenne du droit des échanges marchands par voie électronique 2 . Déterminer le fonds par un critère objectif : qu’un fonds soit reconnu comme un contenant dédié à une activité professionnelle, pouvant exister indépen- damment de toute exploitation, dont le contenu est déterminé par un lien d’affectation à l’activité envisagée et dont l’identification est opérée au moyen d’une fiche de fonds. 3 . Moderniser la composition du fonds : que le fonds, dont le seul intérêt pratique conduit à exclure les immeubles et les dettes, soit reconnu comme un bien regroupant exclusivement mais intégrale- ment les actifs mobiliers dédiés à une activité professionnelle, se transmettant, sauf exclusion conventionnelle, avec l’intégralité desdits actifs, et dont l’unité économique justifie à cette occasion la cessibilité des éléments d’exploitation, notamment des contrats et des créances. 4 . Instaurer un régime primaire des fonds : que les fonds, quelle que soit l’activité à laquelle ils sont dédiés, soient assujettis à un ensemble de règles com- munes, destiné à assurer un régime pri- maire concernant leur cession et les garanties dont ils peuvent faire l’objet. 5 . Promouvoir une réflexion sur la protec- tion de l’entrepreneur individuel fondée sur une personnalité juridique dédiée à son activité professionnelle : en vue de doter tout individu, pour les besoins de l’exploitation de son patrimoine profes- sionnel, d’une personnalité juridique par- ticulière dénommée “propersonnalité”; le gage du créancier s’étendrait alors à rai- son de celle des personnalités, civile ou professionnelle, dont procède la dette. ▲
