■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Servitudes
✓ Droit de passage en indivision ?
✓ Il n’est pas besoin de s’assurer de la hauteur des jours offrant des garanties de discrétion suffisantes
ASL
✓ Faute d’avoir été régulièrement constituée, l’ASL est dépourvue de personnalité morale
Baux commerciaux
✓ Perte du bénéfice d’un déplafonnement de loyer
✓ Proposition de réintégration dans les lieux pour un fonds de commerce… disparu
Copropriété
✓ Changement de syndic : transfert des documents
✓ Syndicat secondaire : une nécessaire distinction des bâtiments
✓ Surprime d’assurance pour une galerie marchande : charges générales ?
✓ Vote en assemblée : pas d’annulation pour erreur
■ Au parlement p. 5
✓ Le Grenelle I en 2e lecture à l’Assemblée
■ Réglementation p. 6
✓ Agrément des contrôleurs techniques
✓ Isolation phonique près des aéroports
✓ Entretien des chaudières
■ En bref p. 6,7
✓ Nominations
✓ Bibliographie
✓ Haut débit dans les immeubles
✓ ICPE : entre déclaration en autorisation, voici l’enregistrement
✓ SIIC et SPIICAV
✓ Plafonds de ressources HLM
■ Rencontres p. 8
✓ L’UNPI lance le débat sur les charges locatives.
✓ Conjoncture : 3 % à 5 % de baisse d’activité prévue en 2009
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Servitudes ✓ Droitdepassageenindivision? ✓ Iln’estpasbesoindes’assurerde lahauteurdesjoursoffrantdes garantiesdediscrétionsuffisantes ASL ✓ Fauted’avoirétérégulièrement constituée,l’ASLestdépourvuede personnalitémorale Bauxcommerciaux ✓ Pertedubénéficed’undéplafon- nementdeloyer ✓ Propositionderéintégrationdans leslieuxpourunfondsdecommer- ce…disparu Copropriété ✓ Changementdesyndic:transfert desdocuments ✓ Syndicatsecondaire:unenécessai- redistinctiondesbâtiments ✓ Surprimed’assurancepourunegale- riemarchande:chargesgénérales? ✓ Voteenassemblée:pas d’annulationpourerreur ■ AUPARLEMENT p.5 ✓ LeGrenelleIen2 e lectureàl’Assemblée ■ REGLEMENTATION p.6 ✓ Agrémentdescontrôleurstechniques ✓ Isolationphoniqueprèsdesaéroports ✓ Entretiendeschaudières ■ ENBREF p.6,7 ✓ Nominations ✓ Bibliographie ✓ Hautdébitdanslesimmeubles ✓ ICPE:entredéclarationenautori- sation,voicil’enregistrement ✓ SIICetSPIICAV ✓ PlafondsderessourcesHLM Lesprimo-accédantsderetour surlemarché P ourquoilesprixdeslogementsnesesont-ilspaseffondrés? Voiciquelquespointsd’analysedumarchéselonleréseauLaforêt.Entre août2008etjanvier2009,levolumedestransactionsachutéde40% parrapportà2007.Audébut2009(févrieràmai)lereculestestimépar Laforêtà-20%parrapportà2007.Ilyadoncuneremontée,constate BernarddeCrémiers,cofondateurduréseau.Lesacquéreursreviennent surlemarché.Autrepointd’analyse:lenombremoyendebiensà vendredansuneagenceàuninstantT.Ilestactuellementde120.Ilétait de250en1991-1993,àuneépoquemarquée,aprèsunephasespéculati- ve,parunaffluxdebienssurlemarchéémanantdesinstitutionnels,puis desparticuliers.En2004-2005,lorsquelemarchéétaitparticulièrement actif,lenombredebiensàvendreparagenceétaitde80.Bernardde Crémiersestimedoncqu’iln’yapaseudepaniquesurlemarchéfin 2008.Aucontraire,ilyauraitchezlesprimo-accédants,unretouràdes valeursfamilialesetd’utilitédansl’investissementainsiqu’unevolontéde transmissiondepatrimoinequilesincitentàrevenirsurlemarché.Ce retourdesprimo-accédantsestparticulièrementmarquédanscertaines villes,commeàDieppeoùilsreprésententactuellement40%desacqué- reursetprofitentdemargesdenégociationscomprisesentre20et30%. LesprixdeslogementsenFranceontenmoyennebaisséde-6,1%au coursdel’année2008.Entrejanvieretmai2009,labaisseestestiméeà -3,5%.Surcettepériode,l’évolutiondesprixestcontrastée:elleest moinsfortepourlesstudios(-1,8%),quepourles2pièces(-4,1%).Les3 piècesreculentde-3,3%.Les4piècesontleplusdiminué(-6,5%)àcau- sedelarestrictiondesbanquesdansl’octroidescréditsrelais.L’analyse parsecteursmontrequelesécartsdeprixsecreusent.Enrégionpari- sienne,plusons’éloignedelacapitale,pluslabaisseestforte.Lesacqué- reursvenantdeParisn’acceptentplusdepayerunprixidentiqueàcelui descommunesdeprochepériphérie.Surlapériodedejanvieràmai, 2009certainesvillesdécrochentplusfortement(-21,5%àMontpellier,- 14,1%àNantes)alorsqued’autressontenlégèreprogression(+2,0%à Reimsou+1,5%àBordeaux). Pourquelemarchépuisserepartir,Patrick-MichelKhider,cofondateur duréseau,estimequ’ilfaudraituncumuldedifférentsfacteurs:une nouvellebaissedesprixdel’ordrede10%,unestabilisationdestaux d’intérêt,unéloignementdelacrainteduchômage,etunemesurefis- calederelancedel’ancien.Laforêtenappelleàuneréductiondesdroits demutationà2%,surpériodelimitéepour“donneruncoupdefouet auxmutations”.Leréseauplaideaussipouruneréformedelaloi Hoguet,afindesupprimerlarèglequisubordonnelepaiementdela commissionàlaréalisationdelatransaction,pourautoriserunefactura- tionenfonctiondesservicesrendus.Surle1 er point,ilresteàconvaincre lelégislateur,attentifàlaprotectionduconsommateur;surle2 e ,ilfau- draconvaincreBercy,quidoitcommenceràressentirfortementlaperte desrecettesfiscaleliéeàlachutedestransactions… BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 359 2 3JUIN 2009 ISSN 1622-1419 9 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier RENCONTRES p.8 ✓ L’UNPI lance le débat sur les charges locatives. ✓ Conjoncture: 3% à 5% de baisse d’activité prévue en 2009 ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 23juin 2009 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Servitude ■ Droit de passage en indivision? (Cass. Civ., 3 e , 27mai 2009, n°650 FS-P+B, rejet) Les consorts A.s’étaient partagé le fonds dont ils étaient propriétaires indivis, laissant en indivision un seul lot B 1125. La parcelle B 1123 avait été attribuée à M.FrançoisA., la B 1124 à M.PierreA., et la parcelle B 1122 à M.Michel A.Ce dernier l'avait vendue à M.N., avec ses droits indivis sur la parcelle B 1125. Il était précisé à l'acte de vente que ladite parcelle B 1122 était grevée d'une ser- vitude conventionnelle de forage, le forage se situant sur la parcelle B 1593, détachée de la parcelle B 1122, devenue B 1592 et 1593. Estimant que la parcelle 1125 était constituti- ve d’une servitude de passage, dont l’assiette avait été déplacée et aggravée, M.François A.et M.N. avaient saisi le TGI. Déboutés de leur demande en première instance comme en appel, ils ont formé pourvoi. « Attendu que M.François A.et M.N. font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable leur demande […] alors […] qu'une servitude peut exister entre un fonds propre et un fonds indivis, ces fonds appartenant à des propriétaires différents […]; Mais attendu qu'ayant constaté que les par- ties à l'instance étaient propriétaires indivis de la parcelle B 1125 et exactement retenu qu'une servitude étant une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétai- re, il n'était pas possible de reconnaître à des propriétaires indivis d'un fonds un droit de passage sur ce même fonds , la cour d'appel, qui en a déduit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses consta- tations rendaient inopérante, que M.François A.ne pouvait se prévaloir d'une servitude de passage sur le fonds indivis, a légalement justifié sa décision de ce chef ». Observations de Jurishebdo : M.François A.souhaitait voir rétablir ce qu’il estimait être une servitude de passage, sur la parcelle B 1125 restée indivise, pour exercer son droit de puisage sur la parcelle B 1593. Une demande irrecevable selon les juges, et en outre inutile. Inutile, car l’indivision suffit à donner droit à passer sur la parcelle indivise. Irrecevable, car si le propriétaire du fonds dominant est aussi co-indivisaire du fonds servant, la condition de propriété distincte posée par l’article 637 n’est plus remplie. Un même raisonnement avait conduit la Cour de cassation à juger incompatibles servitudes et copropriété, en raison de la propriété indivise des parties communes (Civ, 3 e , 30juin 1992, n°91-10116). Depuis lors, la haute Cour est revenue sur cet- te jurisprudence, levant cette incompatibilité pour les parties privatives de deux lots (Civ., 3 e , 30juin 2004, n°03-11562). ■ Il n’est pas besoin de s’assurer de la hauteur des jours offrant des garanties de discrétion suffisante (Cass. Civ., 3 e , 27mai 2009, n°652 FS-P+B, rejet) La SCIB., propriétaire d'un ensemble immo- bilier contigu à celui de M.D., l'avait assigné aux fins d'obtenir la suppression des jours et vues rouverts par lui, lesquels avaient été obturés par leur auteur commun lors de la division du fonds en 1930. Déboutée de sa demande par la cour d’appel, la SCI a saisi la Cour de cassation. « Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt atta- qué de rejeter cette demande, alors, selon le moyen […] que pour être conformes aux dis- positions légales, les jours doivent être établis non seulement sur des châssis à verre dor- mant, c'est-à-dire des châssis fixes, mais enco- re à vingt-six décimètres au-dessus du plan- cher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer si c'est à rez-de-chaussée et à dix neuf déci- mètres au-dessus du plancher pour les étages supérieurs […]; Mais attendu […] que la cour d'appel, qui a souverainement constaté que les jours liti- gieux, garnis d'un treillis métallique et d'un châssis fixe sur lequel était monté un maté- riau translucide mais opaque , qui ne fai- saient qu'éclairer l'immeuble dans lequel ils étaient pratiqués, offraient au fonds servant des garanties de discrétion suffisante, en a justement déduit qu 'il n'y avait pas à s'assurer de leur hauteur par rapport au plancher ». Observations de Jurishebdo : Il ressort de cet arrêt que des jours peuvent être exonérés des prescriptions de l’article 677 (hauteur au- dessus du plancher) dès lors qu’ils respectent celles de l’article 676 (treillis métallique, châs- sis fixe, matériau opaque). Le pragmatisme de cette solution est à comparer avec la rigueur de certaines décisions antérieures de la haute Cour, qui a pu ordonner la mise en conformité d’un jour aux exigences de l’article 676, alors que celui-ci donnait… sur un toit (Civ., 3 e , 10juillet 1996, n°94-16357). Dans une autre espèce, elle a censuré une cour d’appel qui avait fondé sa décision sur le degré suffisant d’intimité, pour un rappel de principe de la règle des hauteurs (Civ., 3 e , 28juin 2000, n°98-14070). ASL ■ Faute d'avoir été régulièrement constituée, l'ASL est dépourvue de personnalité morale (Cass. Civ., 3 e , 20mai 2009, n°607 FS-P+B, rejet) L'association syndicale libre (ASL) du lotisse- ment de Portigliolo avait assigné les épouxV., propriétaires d'un lot inclus dans le périmètre de l'association, en paiement de charges. Ayant vu son assignation déclarée nulle en appel pour défaut de capacité à agir, l’ASL a formé pourvoi. « Attendu […] qu'ayant retenu que les sta- tuts établis par le lotisseur, qui prévoyaient que l'association serait constituée par ses soins dès que 86 lots auraient été vendus, ne pouvaient être considérés comme constitu- tifs, et relevé que l'article 7 de ces statuts pré- voyait un certain nombre de formalités obli- gatoires et substantielles pour la constitution de l'association, soit la tenue d'une assem- blée constitutive […] après insertion dans un journal d'annonces légales des lieu et date de la réunion portée à la connaissance des intéressés par LR AR, l'établissement d'un acte notarié constatant le fonctionnement de l'association syndicale et sa publication au bureau des hypothèques et la publication d'un extrait de l'acte d'association, la cour d'appel, qui a souverainement constaté que l'accomplissement de ces formalités n'était pas démontré, en a déduit à bon droit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que faute d'avoir été régulièrement consti- tuée, l'ASL était dépourvue de person- nalité morale ». Observations de Jurishebdo : L’adhésion des acquéreurs au cahier des charges, lequel pré- voyait la constitution de l’ASL, ne pouvait suf- fire à justifier de la qualité à agir de l’association. En effet, l’article 5 de l’ordonnance du 1 er juillet 2004 conditionne la capacité d’ester en justice d’une ASL à l’accomplissement des formalités de publicité, conformément au droit commun. Mais c’est plus largement sur l’ensemble des « modalités obligatoires et substantielles» prévues par les statuts du lotisseur que la Cour se fonde ici pour constater l’absence de personnalité morale. Le fonctionnement, même régulier, 23juin 2009 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ de l’ASL, ne saurait palier cette absence (Civ., 3 e , 31mai 2000, n°98-19142). La conséquence est de procédure: l’action est irrecevable pour « irrégularité de fond» (Civ., 3 e , 15décembre 2004, n°03-16434). Baux commerciaux ■ Perte du bénéfice d’un déplafon- nement de loyer (Cass. Civ., 3 e , 13mai 2009, n°581 FS-P+B, rejet) M m e E., propriétaire de locaux à usage com- mercial donnés à bail en 1983 aux épouxF., avait confié au cabinet J.le mandat de négo- cier le loyer du bail renouvelé en 1992. Ce dernier n’ayant pas fait valoir la modification notable des caractéristiques des locaux au cours du bail expiré, il avait été condamné en juin1998 à indemniser M me E. Alléguant qu’elle n'avait pu faire valoir, lors du renou- vellement du bail en 2001, le déplafonne- ment pour modification des locaux interve- nue pendant le bail précédant le bail expiré, M me et M.E. avaient assigné la société Axa, assureur du cabinet, pour la voir condamner à indemniser le préjudice en résultant pen- dant la durée du bail renouvelé en 2001. Déboutés de cette demande en appel, ils ont formé pourvoi. « Attendu que M m e F. fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen, que la modification notable des caractéris- tiques du local ne peut plus entraîner le déplafonnement du loyer si elle est interve- nue antérieurement au bail dont le renouvel- lement est en cours; qu'en l'espèce, la modifi- cation des lieux, qui était intervenue au cours du bail du 2février 1983, mais qui n'avait pas été opposée lors du premier renouvellement de ce bail en 1992 […] ne pouvait donc plus être utilement opposée par le bailleur lors du second renouvellement, de sorte que le montant du nouveau loyer n'a pu être négocié que sur la base d'un prix dont les parties savaient que le déplafonne- ment n'était pas obligatoire ; qu'en déci- dant néanmoins que le préjudice, constitué par la différence entre le loyer, tel qu'il aurait pu être exigé par le preneur si le déplafonne- ment avait été acquis, et celui obtenu après négociation entre les parties, ne présentait pas un lien direct avec la faute commise à l'origine par le mandataire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil; Mais attendu qu'ayant relevé que le bail renouvelé en 2001 était un nouveau bail , distinct du précédent à l'occasion duquel la faute avait été commise et indem- nisée, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que le préjudice invoqué ne se ratta- chait que par un lien indirect à la faute commise en 1992 par le mandataire, a léga- lement justifié sa décision ». Observations de Jurishebdo : C’est au bailleur qui demande le déplafonnement de prouver que les modifications alléguées ont bien eu lieu au cours du bail expiré (Civ., 3 e , 1 er mars 2000, n°98-18787). Si elles sont intervenues antérieurement, le déplafonnement ne pourra être imposé au locataire (Civ., 3 e , 7mars 2001, n°99-15946). Appliquée à la présente espèce, cette règle signifiait que les époux E.ne pouvaient plus faire valoir, à l’occasion du renouvellement du bail en 2001, les modifications intervenues lors du bail renouvelés en 1992. Or, celles-ci n’avaient pas non plus pu jouer en leur temps, c’est-à- dire en 1992, en raison d’une faute de ges- tion du mandataire. Les bailleurs avaient déjà obtenu réparation de cette absence de déplafonnement. Mais celle-ci avait une inci- dence, par ricochet, sur le niveau de loyer à négocier en 2001. Y avait-il là nouveau préju- dice, à nouveau indemnisable? Non, d’abord parce qu’une même faute ne saurait être réparée plusieurs fois, quand bien même la réparation apparaîtrait-elle imparfaite. Ensui- te, et surtout, car comme la Cour de cassa- tion le précise ici, si les conséquences de la faute du mandataire avaient survécu à la novation du bail, le lien de causalité, lui, s’en trouvait juridiquement dissolu. ■ Proposition de réintégration dans les lieux pour un fonds de commerce… disparu (Cass. Civ., 3 e , 13mai 2009, n°576 FS-P+B, rejet) La SCIR., propriétaire de locaux à usage com- mercial donnés à bail aux épouxD., avait assignés ces derniers pour leur voir dénier le droit au renouvellement du bail, au motif que M me D. n'était pas immatriculée au RCS. Cette demande avait été accueillie par un arrêt d’appel, en exécution duquel les époux D.avaient libéré les lieux. Le 18 mai 2005, la Cour de cassation cassait l'arrêt d’appel. La SCI avait alors proposé la réintégration dans les lieux. Les preneurs avaient demandé une restitution en équivalent. « Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen […] que […] la société bailleresse avait rempli son obligation de restitution en nature qui était possible du fait de l'absence de relocation […]; qu'en l'espèce, à supposer même que le rétablissement des preneurs ayant quitté les lieux loués dans la situation antérieure par une restitution en nature ait été impossible, la SCI ne pouvait être condamnée qu'à payer les sommes néces- saires au rétablissement des époux D.; qu'en accueillant en son principe la demande […] tendant au paiement de la valeur en équiva- lent du fonds de commerce antérieurement exploité dans les lieux loués, la cour d'appel a prononcé une condamnation excédant une restitution, violant les articles19 de la loi du 3juillet 1967; Mais attendu qu'ayant relevé que par l'effet du jugement de liquidation judiciaire de M.D., faisant suite à la libération des lieux en exécution de l'arrêt ultérieurement cassé et à la cessation de l'exploitation, le fonds de commerce avait disparu avec tous ses éléments , en ceux-là comprise la clientèle, la cour d'appel, qui a souverainement déduit de ces circonstances que la réintégration dans les lieux était impossible , a fixé, sans violer l'article 19 de la loi du 3juillet 1967, le montant de la restitution par équivalence à laquelle pouvaient prétendre M me D. et M.Y., [liquidateur] ». Observations de Jurishebdo : Aux termes de l'article 19 de la loi du 3juillet 1967 relative à la Cour de cassation « Sauf dispositions contraires, le pourvoi en cassation en matière civile n'empêche pas l'exécution de la déci- sion attaquée. Cette exécution ne pourra donner lieu qu'à restitution ». Autrement dit, en cas de cassation, la partie ayant subi l’exécution de la décision d’appel aura droit à être rétablie dans la situation antérieure. Mais quelle portée donner à cette « remise en l’état » dans le contexte de l’exploitation d’un fonds dont le bail a été rompu? La SCI estimait avoir suffisamment honoré son obli- gation de restitution dès lors qu’elle avait offert aux preneurs la réintégration dans les lieux. Mais cette restitution en nature n’avait plus de sens du fait de la disparition du fonds. Le problème devenait donc celui de la détermination d’une juste réparation par équivalent, en « deniers ». Les juges d’appel l’avaient fixée à la valeur du fonds, incluant non seulement le droit au bail, mais égale- ment la clientèle. La Cour de cassation approuve cette évaluation, qui se révèle simi- laire à celle retenue pour l’indemnité d’éviction de l’article L.145-14 du code de commerce. ● H.L. Pages réalisées par Hélène Lécot 23juin 2009 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E C C O O P P R R O O P P R R I I E E T T E E ■ Changement de syndic: transfert des documents (Cass. Civ. 3 e , 4juin 2009, n°702, FS-P+B, rejet) En cas de changement de syndic, l’article 18-2 de la loi de 1965 impose à l’ancien de remettre les fonds, documents et archives du syndicat au nouveau syndic. Or, dans cette affaire, certains documents comp- tables n’étaient pas fournis, faute d’avoir été tenus à jour. Le nouveau syndic pou- vait-il alors exiger de l’ancien qu’il les éta- blisse avant transmission? La réponse est négative: “Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que l'article 18-2 de la loi du 10juillet 1965 n'est destiné qu'à organiser la transmis- sion au nouveau syndic des pièces admi- nistratives et comptables détenues par l'ancien et n'a pas pour objet de contraindre ce dernier à établir posté- rieurement à son dessaisissement des documents qu'il n'avait pas tenus préalablement , même s'il le devait, ce qui pourrait relever de sa responsabilité pro- fessionnelle dont il n'appartenait pas à la juridiction des référés de connaître, la cour d'appel a légalement justifié sa décision”. Observations de Jurishebdo : l’interprétation de la Cour de cassation per- met de saisir le sens de l’obligation légale: l’ancien syndic doit remettre les documents en sa possession, mais la loi n’a pas cherché ici à le contraindre à faire un travail qu’il était tenu de faire antérieurement. Cette solution est sage: si l’ancien syndic n’a pas effectué la tâche qui lui incombait alors qu’il était en fonction, il est encore plus improbable qu’il se plie à son obligation alors qu’il a perdu le mandat… ■ Syndicat secondaire: une néces- saire distinction des bâtiments (Cass. Civ. 3 e , 20mai 2009, n°608, FS-P+B, rejet) La Cour de cassation a statué sur le cas d’un syndicat secondaire constitué depuis plus de 30 ans (avenue d’Italie à Paris) alors que ses conditions d’existence n’étaient pas réunies. L’article 27 de la loi de 1965 autorise la constitution de syndicats secondaires mais cela suppose que “l’immeuble comporte plusieurs bâtiments”. L’arrêt confirme que l’institution du syndi- cat secondaire n’est pas autorisée dans le cas suivant: “il résultait des photographies, y compris aériennes, des plans et schémas, que les bâtiments A et B étaient d’un seul tenant et n’en constituaient qu’un seul, même si une partie du bâtiment avait deux étages de plus que l’autre”. L’arrêt précise la portée de la décision: “Attendu que l'arrêt retient à bon droit que, même s'ils ont été institués par une clause du règlement de copropriété ulté- rieurement réputée non écrite, les syndi- cats secondaires n'en ont pas moins acquis dès leur constitution et jusqu'à la déci- sion ordonnant leur suppression, une personnalité juridique opposable aux tiers “. Observations de Jurishebdo : l’arrêt s’appuie sur le texte même de l’article 27 pour rejeter toute faculté de syndicat secondaire, lorsque des bâtiments sont imbriqués. Ici, la structure de base était commune et occupés par un centre com- mercial. L’arrêt fait par ailleurs preuve de réalisme en considérant que l’annulation du syndi- cat ne joue que pour l’avenir. ■ Surprime d’assurance pour une galerie marchande: charges géné- rales? (Cass. Civ. 3 e , 4juin 2009, n°700, FS-P+B, rejet) L’assemblée générale avait mis deux dépenses à la charge des seuls coproprié- taires des lots d’une galerie marchande: - la surprime d’assurance exigée de l’assureur de la copropriété en raison d’une discothèque située dans la galerie - les honoraires du cabinet désigné comme administrateur ad hoc à la sécurité. Or cette décision a été annulée en appel, à la demande d’un copropriétaire de la gale- rie et la Cour de cassation confirme la solu- tion de la cour d’appel: “Mais attendu qu'ayant relevé que l'article 12 du règlement de copropriété énonçait que les charges générales comprenaient celles qui n'étaient pas considérées comme spéciales aux termes des articles14, 17, 20 et 21 bis du règlement, c'est-à-dire notam- ment les primes énumérées au chapitre relatif aux assurances, et retenu qu'il exis- tait bien une répartition des charges spé- ciales à la galerie marchande mais qu 'elle ne pouvait s'appliquer aux primes d'assurance qui étaient souscrites dans l'intérêt de l’ensemble des copropriétaires , la cour d’appel en a exactement déduit que ces primes d’assurances constituaient des charges générales ”. Quant aux honoraires de l’administrateur ad hoc à la sécurité, qui concernaient la galerie marchande et une piscine, la Cour de cassation approuve aussi la cour d’appel d’avoir jugé qu’il fallait les répartir sur tous les copropriétaires car la piscine était ouverte à l’ensemble des copropriétaires de la résidence. Observations de Jurishebdo : les primes d’assurance de l’immeuble sont des charges communes générales. La cour d’appel de Paris avait déjà indiqué, égale- ment pour le cas d’une discothèque, que la surprime liée à l’exercice d’une activité est également une charge générale (2mai 1997, Loyers et copr. 1997,n°295), tout en réservant la faculté de clause contraire (1 er mars 1983, Juris-Data, n°1983-022199). L’arrêt rapporté nécessite une interpréta- tion. On pourrait considérer qu’il renvoie à la rédaction du règlement. Mais il semble davantage indiquer que le fait de classer en charges spéciales les surprimes d’assurance n’est pas possible car elles sont souscrites dans l’intérêt de l’ensemble des coproprié- taires. Il faudrait en déduire que le règle- ment ne peut pas mettre une surprime à la charge de certains copropriétaires. ■ Vote en assemblée: pas d’annulation pour erreur (Cass. Civ. 3 e , 4juin 2009, n°702, FS-P+B, rejet) Peut-on se tromper en votant en assem- blée? La réponse est négative pour la Cour de cassation. La cour d’appel avait émis un avis inverse dans le cas d’un copropriétaire d’un lot commercial et qui y exploitait un magasin. Il avait voté en faveur de la ratifi- cation d’ un “protocole transactionnel” qui restreignait ses droits (interdiction de stoc- kage dans des lots de cave, fermeture d’une porte d’accès par un digicode hors heures ouvrables…). La cour d’appel avait relevé qu’il avait une connaissance très limitée du français et qu’il était évident que s’il avait perçu la teneur du protocole, il aurait voté contre. Cet arrêt est cassé au visa de l’article 42 de la loi de 1965 : “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors ▲ 23juin 2009 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E P P A A R R L L E E M M E E N N T T A A I I R R E E Le projet de loi Grenelle I est revenu en 2 e lecture devant les députés à compter du 10juin dernier. Jean-Louis Borloo se félicite des conven- tions des secteurs professionnels qui ont été signées (artisans du bâtiment, agences immobilières…) qui “anticipent la muta- tion écologique” (JO AN déb. 11juin, p.5130). Il cite encore le chantier de réno- vation thermique des bâtiments, le lance- ment de l’éco-PTZ qui a donné lieu à 10000 signatures de prêts en 8 semaines. En matière d’objectif de réduction d’émission de gaz à effet de serre, il indique que la France a dépassé ses objec- tifs, atteignant 22,8% de réduction au lieu des 14% fixés comme objectif (p.5131). Lors d’une question préalable, Yves Cochet observe qu’il s’est écoulé un délai assez long entre les groupes de travail du Gre- nelle (octobre2007) et le travail parlemen- taire et que ce texte n’a pas d’échéancier clair. Il déplore certains amendements qui sont contraires à l’esprit du Grenelle. Exemple : l’autorisation de modulation du seuil énergétique des bâtiments “porte ouverte au chauffage électrique, source de gaspillage et de pollution [et au] gang des grille-pain, c’est-à-dire les vendeurs de chauffage électrique” (p.5139). La ques- tion préalable a été repoussée. François de Rugy déplore aussi le délai de deux ans qui a été nécessaire pour passer du Grenelle de l’été 2007 au vote de la loi Grenelle I.Dominique Bussereau répond toutefois que 35% des investissements du plan de relance sont consacrés à l’accélération des chantiers du Grenelle (p.5155). que le copropriétaire qui s’est prononcé en faveur d’une décision et ne démontre pas avoir été victime d’un dol, ne peut arguer de son erreur pour agir en annula- tion de cette décision, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. Observations de Jurishebdo : la solution est nette. Pas d’annulation de la décision pour erreur, mais une possible annulation pour dol. Il aurait donc fallu par exemple que le copropriétaire prouve des manœuvres du syndic, ou d’autres copropriétaires qui l’aurait conduit à tort à donner son accord ● À l’article 1 er , Yves Cochet a soutenu plu- sieurs amendements pour que soit adopté l’indicateur d’empreinte écologique, mais Jean-Louis Borloo a répondu que cet article faisait l’objet de réserve du conseil économique, social et environnemental et qu’il était de plus une propriété privée dont les droits n’ont fait l’objet d’aucun abandon. Ils ont été repoussés (p.5165). L’article 1 er a été voté. ❑ Modulation du seuil de consom- mation ? L’article 2 contient des objectifs de réduction d’émission de gaz à effet de serre . Il a été voté. C’est à l’article 3 que se trouve le plan de rénovation énergé- tique et thermique des bâtiments exis- tants et de réduction des consommations énergétique des constructions neuves. Il a été voté sans amendement (p.5177). Yves Cochet a soutenu un amendement n°317) pour éviter d’introduire une modulation du seuil maximum de consommation d’énergie “qui s’apparente à une prime au chauffage électrique”, mais il n’a pas été suivi (p.5179). Son amendement n°319 visant à terme à interdire le chauffage électrique a également été rejeté. L’article 4 a été voté (p.5180). À l’article 5 , Philippe Tourtelier a défendu un amendement (n°85) prévoyant la réalisation dans tous les bâtiments existants la réalisation d’un diagnostic énergétique approfondi. Il a été très critique sur les diagnostics actuels : “Il existe des diagnostics énergétiques de sen- sibilisation qui ne servent à rien, que tout le monde est capable de faire” (p.5181). L’amendement a été rejeté, le rapporteur Christian Jacob soulignant que pour les bâti- ments privés “nous sommes dans une logique d’incitation […] Je ne pense pas que ce soit la meilleure chose de prévoir une obligation, notamment pour les ménages défavorisés”. En revanche, Michel Bouvard a obtenu le vote d’un amendement (n°196) qui prévoit une priorité de réalisation des travaux de rénovation dans le parc social en faveur des logements “dont la consommation excessive coûte le plus aux locataires et d’autre part aux logements les plus consommateurs, à savoir les catégories F et G” (p.5182). L’article 5 prévoit la mise en place d’un modèle-type de contrat de performan- ce énergétique . L’amendement n°74, qui a été adopté, précise qu’il y en aura plu- sieurs, adaptés aux différents secteurs (industriel, tertiaire, résidentiel). François Brottes a proposé un amende- ment relatif au partage des économies de charges qui résulte des travaux d’économie d’énergie. Son texte vise à s’assurer que la charge nette pour le locataire (loyer et charges) fasse l’objet d’une évaluation ser- vant de base à l’élaboration du program- me d’investissement. Il l’a finalement reti- ré, Jean-Louis Borloo rappelant qu’un article de la loi engagement pour le loge- ment a prévu la création d’une 3 e ligne comptable établie sur la base d’un accord entre propriétaire et locataire (p.5184). Un autre amendement (n°89) de Jean-Yves Le Dréaut a été retiré: il voulait imposer que le DPE soit réalisé par un professionnel ou des sociétés agréées, ce qu’imposent déjà les textes (art. L 271-6 du CCH). L’article 6 prévoit notamment un program- me de formation des professionnels pour encourager la rénovation du bâtiment. Il a été voté (p.5186). L’article 7 vise l’urbanisme . Jean-Yves Le Dréaut a soutenu, mais sans succès, un amendement visant à mettre en place un plan de résorption des friches industrielles (n°91, rejeté p.5187). Les débats se sont poursuivis le 11juin. Jean Dionis du Séjour a proposé d’insérer dans les objectifs du droit de l’urbanisme, une incitation à une densification verticale , mais il a finalement retiré son amendement (n°296, JO AN déb. 12juin, p.5195). Yves Cochet a proposé que les SCOT deviennent des documents opposables, mais il n’a pas été suivi (amendement n°330). Plusieurs députés ont vanté les mérites des SCOT, soit pour les rendre obligatoires, soit pour subordonner la faculté d’ouvrir de nouvelles zones à l’urbanisation à l’existence d’un SCOT, mais leurs proposi- tions ont été repoussées (amendement n°295 de Jean Dionis du Séjour et n°95 de Serge Letchimy). ❑ Fin de l’avis conforme de l’ABF en ZPPAUP François Grosdidier s’exprimant sur l’article 8 bis A soutient l’idée que dans les ZPPAUP, il n’y a pas lieu d’exiger un avis conforme de l’architecte des Bâtiments de France (p.5200). Il souligne que de nombreux maires hésitent à créer une ZPPAUP pour éviter de se mettre sous la tutelle des ABF. Le Grenelle I à l’Assemblée: peu de modification du texte du Sénat ▲ 23juin 2009 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E R R E E G G L L E E M M E E N N T T A A I I R R E E A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T L’article 8 bis A vise donc à supprimer l’avis conforme de l’ABF dans les ZPPAUP. Jean- Paul Chanteguet, qui s’oppose à la suppres- sion, indique qu’il s’agit de donner au mai- re la possibilité de passer outre un avis négatif de l’ABF. Christian Jacob confirme q u’il n’existe que 500 ZPPAUP car les maires, hésitent de plus en plus à en créer. Jacques Pélissart en revanche est favorable au maintien de l’avis conforme, notam- ment car il assure une stabilité juridique “un avis conforme de l’ABF vaut mieux qu’une procédure de droit commun devant un tribunal administratif” (p.5202). Patrick Ollier en revanche rappelle que le maire délivre le permis en respectant les prescrip- tions du règlement, lequel est adopté après avis conforme de l’ABF. L’amendement de suppression (n°263) a été repoussé, et l’article voté. L’avis conforme de l’ABF est donc remplacé par un avis simple (art. L 642-3 du code du patrimoine). Les articles suivants concernent le trans- port. L’article 16 aborde l’énergie . Fran- çois Brottes a proposé, pour les tarifs d’électricité, qu’il y ait un tarif de base, réglementé, puis pour la consommation “de confort”, le coût soit plus élevé. il a retiré son amendement (n°103, p.5250). Les articles20 et suivants concernent la biodiversité. L’article 21 vise la création d’une trame verte et d’une trame bleue. Il a été voté (p.5268). A suivre. ❑ Economies de chauffage . Selon l’Ademe, l’individualisation des frais de chauffage permettrait de réaliser des écono- mies de chauffage de 15% dans les loge- ments sociaux à 35% dans les copropriétés. Or l’obligation légale d’individualisation, qui remonte à 1974, a été peu appliquée. Le ministère a engagé une concertation pour préparer une mise à jour des textes régle- mentaires qui datent de 1991 (déclaration de Chantal Jouanno à l’Assemblée, JOAN déb. 5juin 09, p.4928). ● ■ Agrément des contrôleurs tech- niques Pour exercer leur activité, les contrôleurs techniques doivent être agréés (art. L 125-1 du CCH), sauf, pour les contrôleurs ressortis- sant d'un Etat de la Communauté européen- ne: ils peuvent, s'ils sont légalement établis dans leur pays, exercer en France à titre tem- poraire et occasionnel, après vérification de leur compétence professionnelle. Un décret du 12juin précise les modalités de cette véri- fication. Le caractère temporaire est limité à deux ans et le caractère occasionnel suppose un maximum de 3 opérations en deux ans. (Décret n°2009-681 du 12juin 2009 relatif à l'activité de contrôle technique de la construction, J.O. du 14juin, p.9751). ■ Isolation phonique près des aéro- dromes Un décret du 9juin insère de nouveaux articles dans le code de l'environnement rela- tifs à l'aide financière versée aux riverains par les exploitants des aérodromes. L'article R 571-85-1 définit les dépenses éli- gibles à l'aide financière: les travaux de ren- forcement de l'isolation acoustique et de ventilation induits, les études et opérations préalables à ces travaux, les honoraires de syndics (2% maximum). ➠ Pour les logements, l'aide financière est de 80% des dépenses (ou 90%, voire 100% sous conditions de ressources), dans la limite d'un plafond fixé par arrêté. Les demandes groupées donnent lieu à un financement amélioré (100% des études et honoraires, 95% des travaux). ➠ Pour les établissements d'enseignement, et locaux à caractère sanitaire ou social, l'aide financière à l'insonorisation est de 100% du montant des dépenses éligibles. Les travaux doivent être exécutés dans les 2 ans de la noti- fication de la décision d'attribution de l'aide. (Décret n°2009-647 du 9juin 2009 relatif à l'aide à l'insonorisation des logements des rive- rains des aérodromes, J.O. du 11juin, p.9459). Le texte est complété par un arrêté qui préci- se que la demande groupée d'aide financiè- re à l'insonorisation est effectuée par un organisme d'HLM, un syndicat de coproprié- taires ou au moins 5 personnes sur une même commune, pour au moins 5 maisons individuelles. Les demandeurs recourent à une assistance à maîtrise d'ouvrage commu- ne pour certaines opérations (montage de dossier, choix des entreprises…). (Arrêté du 9juin 2009 relatif aux demandes groupées d'aide financière à l'insonorisation mentionnées à l'article R. 571-87-1 du code de l'environnement, J.O. du 11juin, p.9463). ■ Entretien des chaudières Deux décrets sont relatifs aux chaudières: ➠ L’un concerne le contrôle des chaudières dont la puissance nominale est supérieure à 400 kilowatts et inférieure à 20 mégawatts (décret n°2009-648 du 9juin 2009, J.O. du 11juin, p.9460). Pour les contrôles de l'efficacité énergétique des chaudières, la période entre 2 contrôles ne doit pas excéder deux ans (art. R 224-31 et suivants du code de l'environnement). Le contrôle des émissions polluantes est effectué suivant la même périodicité que le contrôle de l'efficacité énergétique (art. R 224-41-2). ➠ L’autre décret vise l'entretien annuel des chaudières dont la puissance nominale est comprise entre 4 et 400 kilowatts (décret n°2009-649 du 9juin 2009, J.O. du 11, p.9461). L'entretien des chaudières indivi- duelles est effectué à l'initiative de l'occupant, sauf clause contraire du bail. Pour l'entretien des chaudières collectives, l'entretien est effectué à l'initiative du pro- priétaire ou du syndicat des copropriétaires (art. R 224-41-5). Il doit être effectué chaque année par une personne qualifiée qui remet une attestation dans un délai de 15 jours après la visite. L'attestation doit être conser- vée par le commanditaire de l'entretien pen- dant au mois deux ans. Bibliographie > Le code de l’urbanisme Litec 2009-2010 est paru. Cette nouvel- le édition intègre notamment la loi du 25mars 2009 (loi Boutin), la loi du 17février 2009 sur l’accélération des programmes de construc- tion et la LME d’août dernier. À noter dans les annexes: les textes sur l’aménagement commercial, la TLE et l’archéologie préventive. L’avant-propos du code fait observer une convergence plus grande entre le droit de l’environnement et le droit de l’urbanisme, ce que les textes du Grenelle II traduisent de manière irrésistible. D’ici deux ans, c’est l’ensemble du code qui aura été refondu. 58euros. Litec. 1304 pages. > Droit de la promotion immobilière : la 8 e édition du précis Dal- loz, rédigée par Philippe Malinvaud, Philippe Jestaz, Patrice Jourdain et Olivier Tournafond, est parue. Sa 1 e partie est consacrée à la réali- sation de l’immeuble et la 2 e à l’accession à la propriété immobilière. Il balaie de nombreux types de contrats: VEFA, vente d’immeuble à rénover (loi de 2006), contrat de maison individuelle… mais aussi les régimes de garanties et d’assurance. L’introduction de l’ouvrage souligne le caractère excessivement pro- tecteur du régime de la vente d’immeuble à rénover. Quant au CCMI, les auteurs observent que le bilan est décevant car on assiste à une explosion des opérations frauduleuses destinées à éluder le régi- me protecteur. 762 pages. 48euros. 23juin 2009 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Ecologie : Jean-Christian Le Meur est nom- mé conseiller technique de Jean-Louis Borloo (arr. du 26mai 2009, J.O. du 10juin, @). Magistrature ➠ Conseil d'Etat : Alban de Nervaux et Flo- rian Blazy sont nommés maîtres des requêtes au Conseil d'Etat. (Décret du 9juin 2009, J.O. du 11, @). ➠ Cours administratives d’appel : Patrick Mindu est nommé président de la cour de Nantes. Sont nommés présidents de chambre de cours administratives d'appel: Christian Chanel (Lyon), Dominique Kimmer- lin (Douai), Christian Lambert (Marseille), Isa- belle Perrot (Nantes) et Marie-Jeanne Texier (Bordeaux). ➠ Tribunaux administratifs : sont nommés présidents de tribunal administratif: Daniel Riquin (Bastia) et Henri Dubreuil (Marseille). (Décrets du 9juin 2009, J.O. du 11, @ et décret du 11juin, J.O. du 13, @). Etablissements publics fonciers et d’aménagement ✓ Guillaume Jean est nommé directeur général de l'Etablissement public foncier de Vendée (arr. du 29mai 2009, J.O. du 9juin, p.9353). ✓ Hélène Behary-Laul-Sirder est nommée présidente du conseil d'administration de l'EPA en Guyane. (Décret du 8juin 2009, J.O. du 10juin, p.9417). ✓ L’établissement public foncier de Bre- tagne a été créé par décret n°2009-636 du 8juin 2009 (J.O. du 9juin, p.9336). Equipement Jean-Claude Ruysschaert est nommé directeur régional de l'équipement d'Ile-de- France (décret du 11juin 2009, J.O. du 12, @). Au fil du J.O. ■ ICPE: entre déclaration et autorisa- tion, voici l'enregistrement La loi du 17février 2009 (accélération des programmes de construction) a autorisé le Gouvernement à créer par ordonnance un régime intermédiaire entre l'autorisation et la déclaration des installations classées pour la protection de l'environnement. C'est l'objet de l'ordonnance du 11juin 2009 qui crée le régime de l'enregistrement. Les petites installations doivent pouvoir bénéficier d'un traitement plus rapide des dossiers d'instruction: 4 ou 5 mois au lieu de plus d'un an pour les installations soumises à autorisation. Le texte vise à responsabiliser les opérateurs, explique le rapport au Président de la Répu- blique, car les prescriptions techniques appli- cables seront connues des opérateurs dès avant le démarrage de la procédure adminis- trative et ils pourront donc les intégrer dans leur projet. Si l'instruction du dossier fait apparaître des risques particuliers ou cumulés (art. L 512-7- 2), le préfet pourra soumettre la demande d'exploitation au régime d'autorisation de droit commun. Un décret en Conseil d'Etat doit définir une nouvelle nomenclature des ICPE. L'arrêté d'enregistrement sera pris par le pré- fet. La procédure d'enregistrement est sim- plifiée en ce qu'elle ne prévoit pas d'étude d'impact ou d’étude de danger ni de réalisa- tion d'enquête publique ou d'avis d'une commission départementale consultative. Le préfet peut assortir l'enregistrement de prescriptions particulières renforçant les pres- criptions générales, justifiées par des circons- tances locales. Il peut aussi intervenir pour donner des prescriptions complémentaires à l'exploitant après la mise en service de l'exploitation. Le délai de recours des tiers sera d'un an à compter de la publication de l'arrêté préfec- toral d'enregistrement. Selon le ministre de l'écologie, environ 40% des installations répondraient aux critères retenus pour le passage au régime d'enregistrement. (Ordonnance n°2009-663 du 11juin 2009 rela- tive à l'enregistrement de certaines installations classées pour la protection de l'environnement, J.O. du 12juin 2009, p.9561). ■ Haut débit dans les immeubles. L'Arcep a précisé les conditions de transmis- sion d'informations relatives aux opérateurs ayant conclu une convention avec un pro- priétaire ou un syndicat de copropriétaires pour l'installation du haut débit, et visant à permettre aux autres opérateurs d'accéder aux installations. (Décision n°2009-0169 du 3mars 2009 relative à la liste des opérateurs destinataires des infor- mations concernant l'installation de lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique dans les immeubles, J.O. du 11juin, @). ■ SIIC et SPICAV Un décret du 12juin concerne les obligations déclaratives des SIIC, des SPPICAV et de leurs filiales. Il précise les informations à fournir pour bénéficier d’exonération d’IS. (Décret n°2009-683, J.O. du 14, p.9759). Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ■ Plafonds de ressources HLM Les plafonds de ressources des bénéficiaires HLM à compter du 1 er juin 2009 sont fixés ainsi: (Arrêté du 29mai 2009 modifiant l'arrêté du 29juillet 1987 relatif aux plafonds de res- sources des bénéficiaires de la législation sur les HLM, J.O. du 12juin, p.9589). Catégories de ménages Paris et communes limitrophes Ile-de-France Autres régions PLUS PLAI PLUS PLAI PLUS PLAI 1 21802 € 11993 € 21802 € 11993 € 18955 € 10424 € 2 32584 € 19551 € 35584 € 19551 € 25313 € 15188 € 3 42715 € 25629 € 39170 € 23501 € 30441 € 18264 € 4 50999 € 28051 € 46917 € 25804 € 36748 € 20323 € 5 60678 € 33371 € 55541 € 30549 € 43231 € 23778 € 6 68279 € 37554 € 62500 € 34376 € 48720 € 26796 € par pers. sup. 7607 € 4185 € 6964 € 3830 € 5435 € 2988 € 23juin 2009 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E C C O O N N J J O O N N C C T T U U R R E E Deux tables rondes réunissaient les parte- naires de la relation locative d’habitation ce 16juin lors d’un colloque organisé à Paris par l’Union nationale de la propriété immobilière. Deux questions: N’est-il pas temps de définir une nouvelle liste des charges récupérables? Comment maîtriser les charges locatives? Pour son président, Jean Perrin, “le moment est venu de réfléchir sans tabou” à ces questions. L’UNPI a lancé plusieurs propositions. Exemples: rénover la liste des charges récupérables ou autoriser les forfaits de charges. L’avocat Cyril Sabatié reconnaît que la matière est un nid à contentieux, que la jurisprudence est rigoureuse dans l’application du décret de 1987, qui est obsolète. Dominique Grunenwald, pour l’UNPI, évoque deux idées: la solution d’une double liste (l’une pour les charges récupérables, et l’autre pour celles qui ne le seraient pas), qui aurait l’avantage d’éviter le caractère figé de la liste et l’autorisation de pratiquer un forfait de charges. En réponse, le président de la CGL indique d’emblée que la question centrale est celle du coût et que le seuil du raison- nable a été atteint. Il ne voit pas l’intérêt d’adopter une double liste de charges, ce serait “une usine à gaz”. Michel Fréchet préfère une évolution lente par la jurispru- dence et estime que la liste sera toujours une “cote mal taillée”. Sur l’idée du forfait, Etienne Ginot (Unis) observe que cela suscite toujours une crainte d’opacité de la part des locataires. Autre piste de réflexion évoquée par Yves Mossé, délégué général de l’UNPI: associer davantage les locataires aux assemblées de copropriétaires. Etienne Ginot considère que cela va rallonger la durée des assem- blées et qu’il faudrait dans ce cas faire évo- luer le régime de la copropriété en rappro- chant l’assemblée d’un conseil d’administration pour faciliter les prises de décisions. La CGL s’est montrée assez favo- rable à cette proposition. Jean Perrin a insisté sur l’aspect “gagnant gagnant” que devrait revêtir un accord sur la répartition des économies de charges résultant de travaux d’économie d’énergie. Il en appelle à un accord avec le locataire. Sur la question de la réduction des charges locatives, le débat était plus consensuel. Patrick Kamoun, conseiller à l’USH, rappel- le que le secteur HLM a déjà engagé des travaux d’économie d’énergie et que les immeubles y sont maintenant moins consommateurs que dans le secteur privé. Sabine Baïetto-Beysson (Anah) fait obser- ver que les travaux effectués sur les loge- ments les plus énergivores sont ceux qui ont le plus fort taux de retour sur investis- sement. Michel Jouvent (Apogée) insiste sur le fait que de nombreux moyens peu- vent être mis en œuvre pour favoriser des économies d’énergie, sans investissements. Exemple: la renégociation des contrats avec les fournisseurs ou l’extinction des appareils en veille. L’intérêt d’une individualisation des consommations de chauffage fait l’objet d’appréciations divergentes suivant les intervenants, Patrick Kamoun indique par exemple que le chauffage collectif dans des grands immeubles est souvent moins coûteux que le chauffage individuel. À la question, posée par l’UNPI, de savoir s’il serait opportun de diminuer les majori- tés requises en assemblée, les intervenants répondent très généralement par l’affirmative. Quant à la participation des locataires aux assemblées, Simone Bascoul, vice-présidente de la CLCV, exprime une position modérée: oui, pour une participa- tion des locataires à titre consultatif, mais non, à titre décisionnel. La CLCV ne demande pas de droit de vote. “A chacun sa place” résume Simone Bascoul. Enfin, sur l’idée que les locataires paient directement certaines charges au syndic, la CLCV observe que les locataires n’ont pas de relations contractuelles avec le syndic. En revanche, l’idée du paiement direct par les locataires de la TEOM à l’administration fiscale, est unanimement approuvée. En conclusion, le président de l’UNPI esti- me le temps vendu de rediscuter des rap- ports locatifs. Il devait rencontrer le 17juin Christine Boutin pour lui demander un “Grenelle des rapports locatifs”. Quant à la CNL, qui distribuait des tracts à l’entrée du colloque, elle affiche claire- ment sa position: ”on ne paiera pas plus”. À suivre. L’UNPI lance le débat sur les charges locatives À l’occasion d’un colloque sur les charges locatives, l’UNPI a souhaité ouvrir la réflexion sur la nécessaire modernisation de la liste de ces charges. 3 à 5% de baisse d’activité prévue en 2009 Pratique Le ministère de l’écologie a lancé un logiciel en ligne de calcul en coût global des construc- tions. Il concerne notamment le logement et les bureaux. www-coutglobal-developpement-durable- gouv-fr.aw.atosorigin.com/ Le ministère de l’écologie prévoit pour 2009 une baisse d’activité de la construction com- prise entre -3,5% et -5,7% par rapport à 2008. La baisse serait plus marquée dans le bâtiment neuf (-6,9 à -11%) que dans l’entretien amélioration (-0,3 à -1,3%). Les travaux publics reculeraient de -4,2% à - 5,2% (en chiffre d’affaires). Le recul de l’emploi est estimé pour cette année à 20000à 39000 personnes (effectif salarié permanent). Pour le logement , les mises en chantier ont été de 368500 en 2008, soit un recul de 13,98% par rapport à 2007. La baisse a été moindre pour les logements individuels (- 14,3%) que pour le collectif (-16,5%). Le ministère prévoit pour 2009 un nouveau recul, mais moindre, compris entre -11,8 et -6,4%). Ce recul affecterait à nouveau moins le logement individuel (-9,5 à -4,5%) que le collectif (-14,5% à -8,6%). Pour l’entretien amélioration, Régis Haiat (Mee- dat) observe que la dynamique favorable en terme d’équipements énergétiques devrait limiter la baisse d’activité. Les projections anticipent un recul limité de -0,7% à -1,7% de l’entretien amélioration du logement en 2009, après une légère progression de 0,7% en 2008. Pour les bâtiments non résidentiels , sec- teur plus sensible à la conjoncture, après le record historique de 2007, le chiffre de sur- faces commencées a reculé en 2008 de - 14,7%. Pour cette année, le repli devrait s’atténuer: il serait compris dans une four- chette de -5% à -9%. Mesuré en chiffre d’affaires, le recul serait plus sévère pour la construction, que pour l’entretien améliora- tion. 2007 en Md € 2008/2007 (% en volume) 2009/2008 (% en volume) Neuf 25,4 -3,2% -7,4% à -10,3% Entretien 28,7 +0,4 % +0,4 % à -0,8% Total 54,1 -1,3% -3,2% à -5,2% 2007 en Md € 2008/2007 (% en volume) 2009/2008 (% en volume) Neuf 39,3 -6,1% -6,5% à -11,4% Entretien 43 +0,7 % -0,7% à -1,7% Total 82,3 -2,6% -3,4% à -6,3% Bâtiments non résidentiels Logements neufs et travaux dans l’ancien Source: CGDD/IDAE/BAESP
