– 2 – Jurisprudence –
Aménagement : Droit au relogement d’occupants d’hôtels meublés
Copropriété : L’objet du syndicat – Délai réduit de convocation de l’assemblée : urgence admise
Location-accession : L’indispensable option d’achat
Troubles de voisinage : Perte d’ensoleillement ?
Garantie décennale : Fissures, 9 ans après la réception
Vente : Pourparlers de vente rompus et perte de chance pour l’agent immobilier
– 4 – Au Parlement –
Le projet de loi de finances pour 2010 à l’Assemblée
– 5 – Projets –
Les incidences de la réforme de la taxe professionnelle
– 5-8 – En bref –
Agenda ascenseurs, Bilan de l’immobilier d’entreprise Knight Frank
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda –
– 8 – Interview –
Benjamin Nicaise (Cerenicimo) : les commercialisateurs doivent être agréés
■ JUGÉ ■ > > “Nul n’est assuré de conserver son envi- ronnement qu’un plan d’urbanisme peut toujours remettre en question” a jugé la Cour de cassation en refusant d’admettre le trouble de voisinage lié à la construction d’un immeuble qui privait de soleil le requérant. Une formulation pleine de bon sens… (p.3). > > Le syndic de copropriété peut convoquer une assemblée sans respecter le délai de jours en cas d’urgence. La Cour de cassa- tion en donne un exemple pour un cas où le syndicat devait se prononcer rapidement sur l’achat d’un lot détenu par une société copropriétaire en redressement judiciaire (p.2). ■ RÉPONDU ■ > > 75 départements ont augmenté leur fisca- lité locale en 2009. La hausse moyenne est de 11,1% (voir p.6). > > Le Gouvernement n’a pas l’intention de reporter les dates de travaux des ascenseurs (p.5). ■ CHIFFRÉ ■ > > Selon la simulation effectuée par Lefèvre Pelletier & Associés, le montant de la contri- bution économique territoriale, qui doit se substituer à la taxe professionnelle pourrait coûter en 2010 de 4 à 8 K € au propriétaire d’un patrimoine de 100millions d’euros. Ce chiffre passerait à une fourchette de 41 à 77 K € en 2019, la taxation étant progressive (voir le détail p.5). ■ PROPOSÉ ■ > > Pour limiter les déconvenues dont souf- frent certains investisseurs en résidence de tourisme, Benjamin Nicaise (Cerenicimo) préconise de soumettre les commercialisa- teurs à une obligation d’agrément. Le dépu- té Michel Bouvard est ouvert à cette propo- sition (p.8). Réforme de la TP: quel impact sur les baux commerciaux? I mportant sujet pour les investisseurs: la nouvelle taxe (CET) qui doit se substituer à la taxe professionnelle sera-t-elle récu- pérable sur les locataires? La question est nouvelle car les loca- tions nues étaient jusqu’à présent exonérées de taxe profession- nelle, mais le Gouvernement a confirmé son souhait de mettre un terme à cette situation (voir la déclaration de Christine Lagarde lors des débats à l’Assemblée p.4). Pour Marie-Odile Vaissié (lire page5) la question appelle une réponse prudente. Pour la contri- bution locale d’activité, la solution est simple: elle doit incomber à l’utilisateur. Mais pour la contribution complémentaire, qui incombe au bailleur, les choses sont plus complexes. L’avocate (Lefèvre, Pelletier & Avocats), spécialiste des baux commerciaux, estime que le bailleur ne pourra pas récupérer la nouvelle contri- bution complémentaire sur le locataire. En effet, les baux inves- tisseurs prévoient bien une récupération des impôts sur l’utilisateur, y compris lorsqu’il s’agit d’impôts nouveaux, mais celui-ci est d’une nature différente, qui est liée à l’activité du bailleur et non à l’immeuble lui-même. Voici donc une première prise de position intéressante. Pour les baux nouveaux, Marie- Odile Vaissié est également prudente mais elle laisse une porte ouverte en évoquant la piste d’un forfait qui pourrait être récu- péré sur le preneur… L e conseil Knight Franck vient de dresser le bilan et les perspec- tives de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France (voir extrait p.8).Il indique notamment que les utilisateurs bénéficient d’un rapport de force qui leur est plus favorable et qu’ils sont nom- breux à engager des discussions avec leurs bailleurs sur les loyers, en se fondant sur l’article L 145-39 du code de commerce. On sait que cet article autorise une partie, lorsque le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, à demander la révision lorsque, par le jeu de la clause, le loyer se trouver augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuelle- ment ou par décision judiciaire. En effet, nombreux sont ceux dont le loyer a augmenté de plus de 25%, en application de la variation de l’indice du coût de la construction, ce qui leur ouvre droit de demander la révision et une fixation du loyer à la valeur locative. Le conseil indique que ces discussions “s’avèrent souvent très fructueuses”. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO374 1 7NOVEMBRE 2009 ISSN 1622-1419 10 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Aménagement : Droit au relogement d’occupants d’hôtels meublés Copropriété : L’objet du syndicat Délai réduit de convocation de l’assemblée: urgence admise Location-accession : L’indispensable option d’achat Troubles de voisinage : Perte d’ensoleillement? Garantie décennale : Fissures, 9 ans après la réception Vente : Pourparlers de vente rompus et perte de chance pour l’agent immobilier - 4 - Au Parlement - Le projet de loi de finances pour 2010 à l’Assemblée - 5 - Projets - Les incidences de la réforme de la taxe professionnelle - 5-8 - En bref - Agenda ascenseurs, Bilan de l’immobilier d’entreprise Knight Frank - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Interview - Benjamin Nicaise (Cerenicimo): les commercialisateurs doivent être agréés S O M M A I R E E D I T O R I A L 17novembre 2009 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A M M É É N N A A G G E E M M E E N N T T - - C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É ▲ Aménagement ■ Droit au relogement d’occupants d’hôtels meublés (Cass. Civ. 3 e , 4 nov. 2009, n°1258, FSP+B, rejet, pourvoi n° G 0817 381) Une société d’économie mixte avait exproprié un hôtel meublé. Ses occupants réclamaient des dommages-intérêts au titre des frais de déménagement et réins- tallation et invoquaient un droit au relo- gement avant expulsion. La cour d’appel avait admis cette requête, dont le bien- fondé est confirmé par la Cour de cassa- tion: “Mais attendu qu'ayant relevé que cha- cun des appelants rapportait la preuve que le logement dans l'hôtel meublé constituait au 15juillet 2003, date de l'ordonnance d'expropriation, sa rési- dence principale depuis de nombreuses années, que la société Marseille aménage- ment avait eu connaissance de la présence d'occupants lors de la visite des lieux le 22septembre 2003 et qu'elle avait donné le choix à la propriétaire d'une fixation d'indemnité de dépossession en valeur libre ou occupé, la cour d'appel, qui était compétente en application des articles R.1339 et R. 1411 du code de l'expropriation pour statuer sur les demandes d'expulsion et de mise en œuvre du droit au relogement invoqué […], a exactement retenu […] que les occupants qui remplissaient, à la date de l'ordonnance d'expropriation, les condi- tions d'application de l'article L.632-1 du CCH, devaient être considérés comme des occupants de bonne foi et bénéfi- ciaient d'un droit au relogement par l'autorité expropriante ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : C’est la qualité des occu- pants qui était en cause pour savoir s’ils avaient droit au relogement. L’article L 314-2 du code de l’urbanisme prévoit un droit au relogement pour les occupants de locaux à usage d'habitation, profes- sionnel ou mixte. Cet article renvoie à l’article L 521-1 du CCH qui mentionne, outre les titulaires de droit réel, les loca- taires, sous-locataires et les occupants de bonne foi qui ont dans les locaux leur résidence principale. La cour d’appel avait retenu, en s’appuyant sur des certi- ficats de scolarité, des avis d’imposition et des titres de travail notamment, que les occupants avaient établi dans les lieux leur résidence principale et en avait déduit qu’ils avaient droit à un reloge- ment. La Cour de cassation le confirme. Copropriété ■ L’objet du syndicat (Cass. Civ. 3 e , 4 nov. 2009, n°1254, FSP+B, c assation, pourvoi n° V 0818 979) Un domaine médiéval avait été scindé en trois éléments. Au centre, le château, détenu par une SCI organisée en club et offrant des activités d’agrément aux rési- dents et deux villages organisés en copro- priété. L’assemblée des copropriétaires d’un village avait décidé d’acheter des parts de la SCI. Mais un des coproprié- taires estimait que cela ne rentrait pas dans l’objet du syndicat. La Cour de cassa- tion lui donne raison: “Vu l’article 14 de la loi du 10juillet 1965; Attendu que la collectivité des coproprié- taires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile; qu'il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes; Attendu que pour rejeter la demande d’annulation des décisions n°13 et14 de l’assemblée générale du 5août 1999 […], l’arrêt retient que l’opération d’acquisition des parts sociales de la SCI est conforme à l’intérêt collectif des copropriétaires, assure la conservation de l’immeuble et relève bien de la finalité et de l’objet du syndicat des copropriétaires; Qu’en statuant ainsi, alors que n’entre pas dans l’objet du syndicat des copropriétaires l’acquisition de parts sociales d’une société civile immobi- lière, propriétaire de biens immobi- liers extérieurs à la copropriété , la cour d’appel a violé le texte susvisé”. L’arrêt est donc cassé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt est intéressant car il marque la limite de l’objet du syndi- cat. Il est défini par la loi (art. 14): le syn- dicat a pour objet “la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes”. Un arrêt plus ancien (Civ. 3 e , 15mai 2002, n°00-16167) avait déclaré irrecevable l’action engagée par le syndicat en contestation d’une opération immobiliè- re engagée par la commune sur le terrain voisin car il “ne pouvait […] fonder ses prétentions sur la défense de l'intérêt public, de l'emploi utile des deniers publics ou sur un droit de contrôle des citoyens à l'égard des opérations immobi- lières d'une commune”. C’est aussi, com- me dans l’arrêt rapporté, la limitation de l’objet du syndicat à l’administration des parties commune et à la conservation de l’immeuble qui avait justifié cette déci- s ion. Dans ce nouvel arrêt, la décision interdit au syndicat de se porter acqué- reur de parts de SCI propriétaire de biens extérieurs à la copropriété. Le fait qu’il s’agisse d’assurer des activités d’agrément pour les copropriétaires ne permet pas de rattacher l’opération à l’administration des parties communes. ■ Délai réduit de convocation de l’assemblée: urgence admise (Cass. Civ. 3 e , 21 oct. 2009, n°1215, FSP+B, rejet, pourvoi n° V 0818 835) Le syndic doit notifier aux copropriétaires la convocation de l’assemblée 21 jours avant sa tenue (15 jours avant la réforme de 2007, délai en vigueur au moment des faits). Mais en cas d’urgence, il peut convoquer dans un délai plus court (art. 7 du décret de 1967). Cet arrêt en fournit un exemple dans une affaire où un lot était en vente à la suite de la liquidation judi- ciaire de la société copropriétaire de ce lot. Un autre copropriétaire avait fait une offre, mais le syndicat avait formé opposi- tion à l’ordonnance du juge commissaire ayant accepté l’offre et convoqué une assemblée pour statuer sur le projet d’achat. La 1 e assemblée n’ayant pas atteint la majorité requise, le syndic avait convoqué une 2 e assemblée, mais sans res- pecter le délai de 15 jours car il fallait sta- tuer avant la date à laquelle le juge-com- missaire devait se prononcer sur l’opposition formée par le syndicat. La convocation est validée: “Attendu […] qu'ayant souverainement retenu que l'audience prévue devant le tribunal de commerce le 10juin 2005 qui devait statuer sur l'opposition formée par le syndicat à l'ordonnance du juge- commissaire constituait un cas d'urgence justifiant le non-respect du délai de convocation et qu'il était dès lors nécessaire que l'assemblée géné- rale se prononce dans les plus brefs délais , en tout cas avant la date de l'audience, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée et que ses consta- tations rendaient inopérante, a légale- ment justifié sa décision”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La loi ne précise pas les cas qui constituent l’urgence autorisant de réduire le délai de convocation. C’est J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E affaire d’espèce. Cela peut se présenter pour des travaux (CA Grenoble, 26 oct. 2004, Loyers et copr. 2005, n°206) ou pour prendre une option à la suite d’une v ente d’immeuble (Civ. 3 e , 7 déc. 1971). L’arrêt rapporté en fournit un nouvel exemple. Location-accession ■ L’indispensable option d’achat (Cass. Civ. 3 e , 21 oct. 2009, n°1214, FSP+B, cassation, pourvoi n° J 0819 199) Cet arrêt permet de bien cerner l’essentiel du contrat de location-accession. Avait été conclu un contrat de “location-vente” pour 150000F. L’acquéreur s’engageait à verser un loyer mensuel de 2500F jusqu’à concurrence de 70000F à titre d’apport personnel préalable à la signature de l’acte notarié. La cour d’appel avait quali- fié ce contrat de location-accession et refusé de faire droit à la demande de l’acquéreur en réalisation forcée, mais son arrêt est cassé: “Attendu que pour débouter [l’acquéreur] de sa demande, l'arrêt retient que l'acte sous seing privé, qui n'opère pas un trans- fert immédiat de la propriété de l'immeuble et qui prévoit le versement d'une redevance périodique correspondant à la jouissance du bien et au paiement de son prix, entre dans le champ d'application de la loi du 12juillet 1984 indépendam- ment de la qualification de location-vente donnée par les parties; que, par ailleurs, il n'a pas été conclu par acte authentique ni publié au bureau des hypothèques comme l'imposent, à peine de nullité, les disposi- tions impératives de l'article 4 de ladite loi; Qu'en statuant ainsi, alors que ne peut constituer une location-accession le contrat qui ne prévoit pas d'option d'achat au profit de l'accédant mais qui comporte des obligations réciproques de vendre et d'acheter, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le contrat pré- voyait une option d'achat au profit de M me C., a violé le texte susvisé” [articles 1 er et 4 de la loi du 12juillet 1984]”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 1 er de la loi de 1984 définit la location-accession comme un contrat par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui trans- férer, par la manifestation ultérieure de sa volonté, et après une période de jouis- sance à titre onéreux, la propriété d’un immeuble moyennant le paiement frac- tionné ou différé du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de la levée de l’option. Cet arrêt rappelle le caractère indispen- sable de la présence de l’option d’achat d ans le contrat de location-accession. En l’espèce, le contrat prévoyait un verse- ment mensuel de 2500F devant consti- tuer au terme de 28 mois, un apport per- sonnel de 70000F, mais le consentement sur la chose et le prix était donné dès le contrat initial. L’acquéreur n’avait pas d’option à formuler, il ne pouvait donc pas s’agir de location-accession. Troubles de voisinage ■ Perte d’ensoleillement (Cass. Civ. 3 e , 21 oct. 2009, n°1224, FSP+B, rejet, pourvoi n° J 0816 692) Un litige opposait un syndicat des copro- priétaires qui se plaignait de la perte d’ensoleillement résultant d’une construction voisine. Le trouble de voisi- nage n’est pas reconnu: “Mais attendu qu’ayant retenu que nul n’était assuré de conserver son envi- ronnement qu’un plan d’urbanisme pouvait toujours remettre en ques- tion , la cour d’appel, qui a constaté que l’immeuble de la copropriété Le Rif Nel avait été bâti dans une zone très urbanisée d’Huez-en-Oisans dont l’environnement immédiat était consti- tué, entre autres, d’immeubles plus éle- vés que celui de la Résidence Cha- let Alpina édifié par la SCA, et que M me H. devait, dans un lotissement, s’attendre à être privée d’un avantage d’ensoleillement déjà réduit par sa posi- tion au premier étage formant rez-de- chaussée, la cour d’appel, qui n’a pas fondé sa décision sur le respect des dispo- sitions légales et qui n’était pas tenue de faire une recherche sur l’incidence des sti- pulations du cahier des charges anté- rieures à l’arrêté de mise en conformité que ses constatations rendaient inopé- rante, en a souverainement déduit que la construction de la Résidence Chalet Alpina ne constituait pas un trouble anormal du voisinage et a légalement justifié sa décision”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le trouble de voisinage pour perte d’ensoleillement n’est donc pas ici reconnu. Rappelons que la notion de trouble de voisinage est soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond. On notera la jolie formule selon laquelle nul n’est assuré de conserver son environnement qu'un plan d’urbanisme peut toujours remettre en cause, qui paraît frappée au coin du bon sens et p ourra inciter à quelque mesure dans les procédures en trouble de voisinage… Garantie décennale ■ Fissures, 9 ans après la récep- tion (Cass. Civ. 3 e , 21 oct. 2009, n°1212, FSP+B, rejet, pourvoi n° T 0815 136) Une société invoquait la garantie décen- nale des différents intervenants ayant apposé un enduit sur un bâtiment. Elle se plaignait de fissurations et de décolle- ments de l’enduit, avec risque de chute de plaques d’enduit et d’épaufrures, compro- mettant l’utilisation de l’ouvrage dans des conditions normales de sécurité pour le personnel et les tiers. Son action est reje- tée, tant en appel qu’en cassation: “Mais attendu qu’ayant relevé que les désordres étaient constitués par des fis- surations accompagnées de décolle- ments d’enduit , qu’au regard des constatations de l’expert, formulées pour les dernières en 2002, le tribunal statuant le 4avril 2005, avait pu être amené à esti- mer qu’à bref délai l’ouvrage serait atteint dans sa solidité, mais que la société SMABTP faisait observer que l’on se situait près de neuf ans après la réception et qu’il n’était invoqué la survenance d’aucune dégradation annoncée par l’expert , que cet assureur versait aux débats des photographies des silos du 18septembre 2007 desquelles il résultait qu’ aucune mesure particulière n’avait été prise pour protéger les biens ou les personnes et que la société Senalia union ne fournissait aucun élément en sens contraire, la cour d’appel, qui a sou- verainement retenu, qu’à la date où elle statuait et compte tenu des éléments dont elle disposait, elle ne pouvait pas affir- mer que les dommages visés par l’article 1792 du code civil survien- draient avec certitude dans le délai décennal , a légalement justifié sa déci- sion”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La prochaine expiration du délai de dix ans avait peut-être incité le maître d’ouvrage à quelque diligence pour obtenir une indemnisation, mais la cour estime que la certitude de la surve- nance du dommage dans le délai n’est pas établie. 17novembre 2009 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O N N T T R R A A T T S S - - V V O O I I S S I I N N A A G G E E ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 17novembre 2009 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Dans la discussion générale, Charles de Courson préconise un durcissement du pla- f onnement des niches fiscales (JO AN déb. 22 oct. p.8157). Jacques Myard soutient l’idée de favoriser l’inflation pour contri- buer à régler le problème de la dette (p.8166). Christian Vanneste critique la taxe carbone en ce qu’elle va frapper la produc- tion française et que les produits importés y trouveront un avantage concurrentiel (p.8172). Béatrice Pavy indique que la réfor- me de la taxe professsionnelle suscite “un véritable émoi causé par la crainte de voir cet impôt transféré sur les ménages” (p.8175). Alain Rodet souligne qu’elle ouvre une incertitude sur les finances locales (p.8180). Arnaud Montebourg, qui observe que 25 départements sont déjà incapables de trouver les millions qui leur manquent pour financer les seules dépenses obliga- toires (p.8187), demande le report d’un an de la réforme de la TP. Dans ses réponses, Eric Woerth indique que les niches individuelles, comme le Malraux, le LMP, “ont été correctement calibrées et plafonnées” (p.8194). ■ Réforme de la TP Dans le débat sur la taxe professionnelle, Gilles Carrez a insisté sur le travail de la commission qui a consisté à “reterritoriali- ser la cotisation que paient les entreprises et à retisser le lien fiscal territorial” (JO AN déb. 23 oct. p.8219). Il indique avoir obtenu du Gouvernement que la nouvelle taxe soit soumise à un pla- fonnement, à 3% du chiffre d’affaires (p.8225). La TP actuelle rapporte 26mil- liards d’euros. En 2010, la nouvelle taxe rap- portera 18milliards, dont 6milliards pour la part foncière qui ne change pas et 12mil- liards, de cotisation complémentaire, assise sur la valeur ajoutée. Christine Lagarde confirme avoir accepté une minoration de 15% de la base du foncier industriel (pour la cotisation locale d’activité et la taxe sur le L L A A L L O O I I D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T La loi de finances à l’Assemblée Les deux mesures majeures, réforme de la taxe professionnelle et création de la taxe carbone, ont été adoptées par les députés. Vente ■ Pourparlers rompus et perte de c hance pour l’agent immobilier (Cass. Civ. 3 e , 21 oct. 2009, n°1222, FSP+B, rejet, pourvoi n° F 0812 687) Une société avait engagé des pourparlers p our la vente d’immeubles puis les avait rompus et vendu à un tiers. L’acquéreur évincé réclamait la vente for- cée et, à titre subsidiaire, des dommages- intérêts pour rupture abusive de pourpar- lers. Le pourvoi est rejeté sur ce point, mais non sur celui concernant l’agent immobilier privé de commission qui avait fait inscrire deux hypothèques judiciaires en garantie de sa rémunération et au titre de la perte de chance de percevoir une commission. La cour d’appel avait condamné l’agence à verser des dommages-intérêts au vendeur. La décision est confirmée: “Mais attendu que l’article 73, alinéa 2, de la loi du 9juillet 1991 n’exige pas pour son application la constatation d’une faute; qu’ayant retenu, par motifs adoptés, que M. B. était seul à l’origine des inscriptions hypothécaires provisoires pour une somme de 2072626,14euros, la cour d’appel, qui n’avait pas à démontrer un abus de droit, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision condamnant M. B. à indemniser la société Pierre Invest du préjudice résultant de l’immobilisation de cette somme”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Pour garantir son indem- nisation au titre de la perte de chance d’obtenir une commission, l’agent immo- bilier évincé avait donc inscrit deux hypo- thèques. Mais il en était résulté pour le vendeur un préjudice lié à l’immobilisation de la somme (2millions d’euros). Le juge avait ordonné la main- levée de l’hypothèque, sur le fondement de l’article 73 de la loi de 1991. L’hypothèque, mesure conservatoire, est admise si la créance paraît fondée dans son principe. Si ses conditions ne sont plus remplies, le juge peut ordonner la mainlevée et condamner le créancier à une indemnisation. Il faut donc agir avec discernement avant d’engager une telle action, qui peut se retourner contre celui qui l’engage. Précisons aussi que la cour a rejeté une demande d’indemnisation de l’acquéreur qui estimait subir un préjudice en raison du risque de ne pouvoir respecter le délai de revente de l’article 1115 du CGI. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir écarté cette demande pour le motif suivant: “rien n’indiquait que la société DR Flandrin ne pourra pas négocier avec l’administration fiscale la prorogation du régime de faveur prévu par l’article 1115 du code général des impôts, la cour d’appel a pu en déduire, sans violer le prin- cipe du contradictoire ni l’article 1382 du code civil, que le préjudice de cette société était purement hypothétique et n’ouvrait pas droit à indemnisation”. foncier bâti, p.8228). C harles de Courson et Lionel Tardy deman- dent au Gouvernement pourquoi assujettir à la nouvelle taxe les locations de locaux nus. Gilles Carrez salue l’extension du champ de la TP aux sociétés foncières (p.8249) qui met fin à une “anomalie fisca- le”. Christine Lagarde confirme cette déci- sion car “il s’agit d’une véritable activité économique”. Elle précise que cela ne s’applique pas aux locaux d’habitation et que cela ne vise que les locations au-delà d’un certain seuil. Gilles Carrez justifie la minoration de 15% sur les locaux indus- triels au motif que leur estimation est fondée sur leur valeur réelle au bilan des terrains, et est revalorisée, alors que celle des bureaux, n’est pas revalorisée, ce qui crée une distor- sion au préjudice de l’industrie (p.8255). Christine Lagarde indique souhaiter présen- ter les bases législatives de la réforme des valeurs locatives dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2009 (p.8259). Un sous-amendement (n°706, p.8265) du Gouvernement a été voté pour empêcher que des entreprises soient filialisées pour passer en dessous du seuil d’assujettissement à la contribution économique territoriale. ■ Taxe carbone L’instauration de la taxe carbone figure à l’article 5 examiné le 23octobre. Yves Cochet estime qu’il faut aller beaucoup plus loin, par exemple en élargissant son assiette à l’électricité (p.8373). Marc Le Fur s’inquiète de l’effet suivant: les ménages fortunés habitant le centre-ville vont moins payer que les ménages modestes habitent la 3 e couronne, qui ne disposent d’aucun trans- port en commun. Christine Lagarde confirme que l’électricité ne sera pas incluse dans l’assiette de la taxe (p.8383). L’article 5 a été voté (p.8401). L’article 6 crée un crédit d’impôt sur le revenu forfaitaire pour rendre aux ménages le mon- tant de la taxe carbone. Eric Woerth explique qu’il comporte un critère géographique (domiciliation ou non dans un périmètre de transport urbain) et un critère familial (p.8405). L’amendement de Jérôme Cahuzac (n°385) visant à rendre le barème lié à celui de l’impôt sur le revenu a été repoussé. De même que celui de Martine Billard (n°424) qui vou- lait en exclure les redevables de l’ISF. L’article 6 a été voté (p.8411). A suivre. V V E E N N T T E E 17novembre 2009 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R O O J J E E T T S S B B R R È È V V E E S S ◆ Rénovation des ascenseurs Selon Chantal Jouanno, le Gouverne- ment n’a pas l’intention de modifier les dates de travaux des ascenseurs. E lle a confirmé la date du 31décembre 2010 pour la 1e phase et précisé et ajouté: “en ce qui concerne les délais de réalisation des phases suivantes, le Gouverne- ment réalisera en 2010 une nouvelle étude qui permettra de mesurer l’avancement du plan de mise en conformité des ascenseurs, notamment de la deuxième tranche de travaux”. L’auteur de la question (Dominique Braye) lui demandait un report, en application de la loi du 25mars 2009 et en appuyant une demande de l’ARC (débats Sénat du 3novembre 2009). ◆ Médiation pour les prêts révi- sables du Crédit Foncier Le Crédit Foncier a annoncé le 12novembre la conclusion d’une médiation avec des associations (Que Choisir notamment) permettant le passage à taux fixe privilégié pour des clients ayant souscrit des prêts à taux révisable (prêts concernés: Immo+, Génération I et I 10, Objec- tif I, Tendance J3 et J5, Facileo). ❘ ❘ ◗ ◗ Le cabinet d’avocats Mayer Brown s’est rapproché de Ayela Semerdjian & Associés , avocats spécialisés en conten- tieux. Christophe Ayela et Renaud Semerdjian accompagnés de 10 per- sonnes, rejoignent ainsi l’équipe conten- tieux et arbitrage de Mayer Brown, qui compte désormais 12 avocats. ❘ ❘ ◗ ◗ Eduard Beltran , avocat espagnol ins- crit aux barreaux de Barcelone et de Paris, ENA 2006, intègre DS avocats , en charge de l’animation et du déve- loppement du réseau DS (200 avocats dans 14 bureaux). ❘ ❘ ◗ ◗ Danone a renégocié le bail de son siè- ge (11630m 2 , boulevard Haussmann) à Paris VIII e . Le groupe, conseillé par Salans (François Verdot et Maxime Simonnet), a signé un nouveau bail de 9 ans, dont 6 ans fermes, avec Allianz Real Estate, conseillé par Stam Europe et le cabinet Lacourte Balas & Associés . Acteurs Incidences de la réforme de la taxe professionnelle Le cabinet Lefèvre Pelletier a procédé à une simulation de l’impact de la réforme de la taxe professionnelle sur les proprié- taires immobiliers. Cet impact est impor- tant puisque les activités de location et de sous-location de locaux deviennent impo- sables à la nouvelle CET (contribution éco- nomique territoriale), à l’exception des locaux d’habitation. Samuel Drouin explique que la partie CLA (contribution locale d’activité) s’appliquera à la valeur locative des biens passibles de la taxe foncière. C’est l’utilisateur qui en sera redevable, donc le locataire en cas de location. En revanche, la contribution com- plémentaire (CC) est due par l’investisseur. Deux mesures de lissage sont prévues. L’une concerne spécifiquement les activités de location et de sous-location d’immeubles. La valeur ajoutée sera prise en compte de façon progressive d’ici 2019: de 10% en 2010, de 20% en 2011… et de 90% en 2018. Samuel Drouin ajoute qu’il y aura une mesure de lissage, d’ordre général (voir encadré) applicable jusqu’en 2013. ■ Récupérer la CC sur le preneur? Ce cadre étant posé, la question qui surgit est de savoir s’il est possible de récupérer la nouvelle taxation sur l’utilisateur. Si la CLA est à charge de l’occupant, la CC incombe au propriétaire. Distinguons le cas des baux en cours puis celui des nou- veaux baux. > Pour les baux en cours , Marie-Odile Vaissié invite à la plus grande prudence: la refacturation au locataire lui paraît diffici- le, même en cas de présence de clause pré- voyant que tous les impôts, y compris les impôts nouveaux, seront à la charge du locataire. En effet, ces clauses concernent des impôts sur l’immeuble alors que la CC est assise sur l’activité de la société proprié- taire. De plus, les taux de cotisation dépen- dront du groupe et des activités immobi- lières du groupe propriétaire. Marie-Odile Vaissié en conclut “je doute fort qu’on puisse récupérer sur le locataire cette nou- velle contribution complémentaire”. > Qu’en est-il pour les nouveaux baux . Si on peut prévoir dans un bail que la CC devra être remboursée par le locataire, il se pose la question du calcul, qui dépendra du patrimoine de la société propriétaire. Pour Marie-Odile Vaissié, cette refactura- tion parait “un peu contre-nature”. Elle évoque toutefois une piste; inventer des forfaits au m 2 par exemple. La liberté contractuelle permettra peut-être d’en récupérer une partie… Autre point à suivre, qui devrait résulter e la loi de finances rectificative, la suppres- sion du régime d’exonération de retenue à la source de l’article 131 quater du CGI. Il s’agit d’un régime d’exonération des inté- rêts de prêts accordés par des personnes morales étrangères. Pierre Appremont explique qu’il résulterait de la suppression de ce régime l’application d’un taux de 18% (sauf exceptions). Enfin, question d’actualité, LP & A s’est demandé si la baisse des valeurs immobi- lières n’était pas l’occasion d’engager des actions de restructuration de patrimoine. Un certain nombre de régimes fiscaux sont en effet, soumis à des dates butoirs: fin 2011 pour le régime SIIC 3 par exemple. Pierre Appremont évoque diverses pistes. Données en K € 2010 2019 2010 2019 Loyers (CA) 6000 9000 Dotations aux amortissements (DA) 1000 2600 Autres charges pour la VA 300 Valeur ajoutée 4700 Base CC (10% VA en 2010) 470 4700 610 6100 Taux CC (selon CA) 0,88% 0,88% 1,27% 1,27% Montant CET avant dégrèvement 2010 (CLA due par le locataire) 4 41 8 77 Pourcentage de la CET / Loyers 0,07% 0,68% 0,09% 0,85% Pourcentage de la CET / Valeur patrimoniale 0,004% 0,4% 0,008% 0,077% Exemple pour un patrimoine de 100000 K € € Source: Lefèvre Pelletier & Associés Mesure de lissage pour toutes les activités ➠ Dégrèvements 2010 =différence (CET +taxe foncière) - 110% (taxe profession- nelle +taxe foncière) ➠ Dégrèvements ultérieurs = 2011: 75 % de cette différence 2012: 50% de cette différence 2013: 25% de cette différence Exemple: si des immeubles situés en France sont détenus par l’intermédiaire de SCI ou de SAS par une société luxembourgeoise, une structure possible serait de passer par l’intermédiaire d’une SPPICAV, détenue par la société luxembourgeoise. 17novembre 2009 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 3nov. 2009 AN p.10404 n°56129 Gérard Hamel, UMP, Eure-et-Loir Investissement immobilier. Protection du consom- mateur Budget Un article19 bis A du projet de loi sur le crédit à la consommation, adopté par amendement de Philippe Dallier, prévoit que les publicités pour les acquisi- tions de logements Robien, Scellier et LMP, doivent mentionner les contraintes d'engagement de location du contribuable et les risques de remise en cause de l'avantage obtenu en cas de non-respect de l'engagement. Une exten- sion de cette mesure aux investissements dans le secteur du tourisme « serait accueillie favorablement par le Gouvernement ». 3nov. 2009 AN p.10414 n°54523 Guy Lefrand, UMP, Eure Archéologie préventive Culture Pour faciliter les diagnostics archéologiques nécessités par les travaux d'aménagement, la loi sur l'accélération des programmes de construc- tion a relevé le taux de la redevance d'archéologie préventive et a apporté une dotation budgétaire spécifique à l'INRAP et au f onds national pour l'archéologie préventive. Le député déplorait la lenteur des opérations pour la ZAC des portes du Roumois (Eure): trois ans jusqu'à l'achèvement des f ouilles. 3nov. 2009 AN p.10426 n°54749 Louis Guédon, UMP, Vendée Voies vertes et servitudes du littoral Écologie La servitude de passage des piétons le long du littoral est définie par les articles L160-6 à L 160-8 du code de l'urbanisme, la voie verte, par l'article R 110-2 du code de la route. Le tracé d'une voie verte, réservée aux véhicules non motorisés, piétons et cavaliers, ne peut pas se confondre avec le tracé d'une servitude le long du littoral, dont l'usage est exclusivement réservé aux piétons. 3nov. 2009 AN p.10430 n°47460 Françoise de Panafieu, UMP, Paris Régime fiscal des loueurs en meublé professionnel (LMP) Economie Le statut du LMP est désormais réservé aux contribuables inscrits au RCS dont les recettes excèdent 23000 € de recettes annuelles et le montant des autres revenus d'activité (apprécié par foyer). À titre transitoire, le montant des recettes tirées de locations commencées avant le 1 er janvier 2009 est affecté d'un coefficient multiplicateur, dégressif avec le temps, qui permet de conser- ver plus facilement le statut de loueur en meublé professionnel. Le régime micro-entreprises s'applique désormais dans la limite du seuil de 32000 € et l'abattement est de 50%. Les locations de chambres d'hôtes, gîtes ruraux et meublés touristiques continuent de relever du seuil de 80000 € et de l'abattement de 71%. Les loueurs en meublé (professionnels ou non) peuvent déduire les intérêts d'emprunt et amortir le prix de revient de l'immeuble s'il n'a pas donné lieu à réduction d'impôt de l'art. 199 sexies du CGI. 3nov. 2009 AN p.10450 n°51569 Pierre Morel-A- L'Huissier, UMP, Lozère Hausse des impôts locaux, Espace rural La hausse de la fiscalité régionale en 2009 est moindre que celle des années antérieures. Le taux voté en 2008 (5,2%) est proche de celui de 2009 (5,4%). En revanche, la fiscalité départementale est en forte hausse par rapport à 2008. En 2009, 75 départements votent une augmentation des taux. Les hausses les plus fortes sont celles de Paris (192%), Hautes-Alpes (30%) et Réunion (30%). La hausse du produit voté est plus du double de celle de 2008: 11,1% contre 4,6%. La réponse donne les taux moyens pour les régions, départements et les communes et regroupements de com- munes. 3nov. 2009 AN p.10454 n°57423 Michel Raison, UMP, Haute-Saône Taxe carbone Écologie Le tarif du remboursement de la taxe carbone est de 46 € par personne pour les zones desservies par les transports en commun et de 61 € pour les zones non desservies. Sommes majorées de 10 € par personnes à charge. Pour un ménage avec 2 enfants, le remboursement sera donc de 112 € ou de 146 € . La majoration de taxe sera de 4 c par litre de fuel, de 3,5 c par litre d'essence et de 0,35 c par kWh de gaz naturel. 3nov. 2009 AN p.10471 n°40732 Denis Jacquat, UMP, Moselle Eco-PTZ dans les copro- priétés Logement Depuis la loi de finances pour 2009 (texte d'application publié le 31mars 2009), l'Eco-PTZ est ouvert au syndicat de copropriétaires. Le syndicat peut donc bénéficier d'un Eco-PTZ pour la rénova- tion énergétique d’un logement de gardien. L'Anah peut attribuer une subvention pour la rénovation du logement mais non pour le bureau du gardien. 3nov. 2009 AN p.10471 n°54241 Jean-Louis Idiart, S.R.C., Haute- Garonne Coopératives d'habitation Logement La question de l'évolution du cadre légal souhaité par les promoteurs du projet de coopérative d'habitation nécessite d'être pré- cisée. Dans un 1 er temps, le Gouvernement étudie les réalisations de ce type existant à l'étranger, notamment au Canada. L'association Habicoop promeut ce projet. 5nov. 2009 Sénat p.2577 n°6324 Charles Revet, UMP, Seine- Maritime Indemnisation d'un pro- priétaire de logement sui- te à un arrêté de péril Écologie L'assurance catastrophe naturelle n'indemnise pas l'assuré en cas d'apparition d'affaissement de surface, car il n'y a pas de dommage. En cas de refus d'assurance, le Bureau central de tarification décide à quelle condition l'assureur peut être contraint de garantir le risque. En cas de découverte du risque, le maire peut interdire l'accès du bâtiment menaçant ruine. Le fonds de prévention des risques naturels majeurs peut prendre en charge 30% du financement des travaux de reconnaissance du risque. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 17novembre 2009 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TEL : FAX : MÈL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Organismes publics ✓ Commission supérieure de codification : Daniel Labetoulle , prési- dent de section honoraire au Conseil d 'Etat, est nommé vice-président de cette commission (Arrêté du 2novembre 2009, JO du 4 nov. 2009, p.19066). ✓ Comité interministériel pour le déve - loppement de l'offre de logements : Alain Régnier , préfet, est nommé secré- taire général (Décret du 2novembre 2009, J.O. du 5 nov. @). ✓ ONF : sont nommés d'administrateur de l'Office national des forêts, représen- tants du ministre chargé de l'environnement: Odile Gauthier, directri- ce de l'eau et de la biodiversité et Jean- Pierre Henry, adjoint au directeur général de la prévention des risques. (Arrêté du 26octobre 2009, J.O. du 6 nov. p.19213). Agence nationale pour la cohésion socia - le et l'égalité des chances : ➠ La tutelle de l'ACSé est désormais confiée au ministre chargé de la ville. Son conseil d'administration est resserré: il passe de 48 à 31 personnes. (Décret n°2009-1356 du 5novembre 2009, J.O. du 6 nov. p.19162) ➠ Rémi Frentz , conseiller maître à la Cour des comptes, est nommé directeur général de l'ACSé, en remplacement de Dominique Dubois. (Décret du 7novembre 2009, J.O. du 8 nov. p.19406) ✓ EPA Guyane : Hervé Mainaud est nom- mé directeur par intérim de l'Etablissement public d'aménagement en Guyane. (Arrêté du 2novembre 2009, J.O. du 7 nov. p.19326). Magistrature ✓ Conseil d’Etat : Olivier Schrameck est nommé président de la section du rap- port et des études du Conseil d'Etat. (Décret du 4novembre 2009, J.O. du 5, @). Bibliographie >“ Pratique du démembrement de propriété” : la 2 e édition de l’ouvrage de Bruno Dalmas et Vincent Cornilleau est parue. Les deux auteurs pratiquent le conseil patrimonial et enseignent à Paris XII. L’ouvrage comporte des modèles d’actes. Litec. 40 € , 320 pages. >“ Fiscalité immobilière” : cet ouvrage de référence, de Jean Schmidt, agrégé et professeur émérite de Paris I, est cosigné par Emmanuel Kornprobst, professeur de droit fiscal à Rouen. Texte à jour de la loi de finances 2009. Litec. 55 € , 780 pages. > Le mémento Francis Lefebvre “Ges- tion immobilière 2010-2011 ” paraît le 26novembre. Parmi les nouveautés: le régime fiscal des marchands de biens et un tableau des principaux financements aidés. 1240 pages. 102euros. B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre +5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 374 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 25 novembre 2009 à Lyon le “ Forum des SCI ” traitera de la SCI comme outil de gestion et de transmission de patrimoine puis de la SCI comme instrument d’optimisation fiscale. Une manifestation organisée par Litec. Tél. 0821 200 700. ✦ 11 décembre 2009 à Paris (Novo- tel, Rue de Vaugirard), l’UNPI organise la “journée internationale de la propriété”, sur le thème “ La propriété: est-ce encore un droit en Europe? ” Contact. UNPI. Tél. 0144113242. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ➚ ➚ Le succès des sites internets publics Le site internet www. impots.gouv .fr est le plus visité: 52,2millions de visites en 2008 , suivi par www. legifrance.gouv .fr ( 57,6mil- lions ) et www.service.public.gouv.fr (40,8millions). L'objectif est de banaliser l'accès à l'administration par voie électronique. Deux projets importants : ➙ ➙ « mon.service.public.fr » inauguré en décembre2008 permet à chaque citoyen de créer un compte personnel pour gérer ses démarches administra- tives par internet. Il contient un espace personnel de stockage de données per- sonnelles usuelles et les pièces justifica- tives échangées avec l'administration. ➙ ➙ Le projet « ma démarche en ligne » permettra par exemple le paiement en ligne, la prise de rendez-vous en ligne ou l'accusé de réception. Il est par exemple possible de faire une déclara- tion de changement de nom d'usage depuis janvier2009. (Rép. min. budget à François Rochebloine, NC, Loire, JO AN Q, 3nov. 2009, p.10398, n°4880) Chiffres ✓ OIN : l'opération d'aménagement Bor- deaux-Euratlantique dans les communes de Bordeaux, Bègles et Floirac a été ins- crite parmi les opérations d'intérêt natio- nal mentionnées à l'article R.* 121-4-1 du code de l'urbanisme par le décret n°2009-1359 du 5novembre 2009 (J.O. du 7 nov. p.19289). ✓ Enquête : un traitement automatisé d'informations individuelles relatif à une enquête statistique « Famille et loge- ments » en 2010 a été créé par arrêté du 20octobre. L'enquête se déroulera de janvier2010 à mars2010 et concernera un échantillon de 30000 personnes. (J.O. du 3novembre 2009, @). 17novembre 2009 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B E E N N J J A A M M I I N N N N I I C C A A I I S S E E , , P P R R É É S S I I D D E E N N T T D D E E C C E E R R E E N N I I C C I I M M O O > Comment expliquez-vous les récentes procédures de redressement judiciaire de groupes immobiliers spécialisés en construction et exploitation de résidences de tourisme? B.N. : “Le marché de l’investissement immo- bilier ressemble à ce qu’était le marché de l’assurance-vie dans les années 70 et 80. On y trouve le meilleur… et le pire. Pour vendre des placements immobiliers, que ce soit comme conseiller en gestion de patrimoine, en plateforme ou pour la filiale d’un promoteur, il suffit de détenir une carte T de la loi Hoguet, ce qui n’est pas une garan- tie suffisante de compétence. Actuellement tout le monde se rejette la responsabilité, administrateurs de biens, exploitants, com- mercialisateurs, chacun affirmant avoir rem- pli les obligations de son métier. Que certains exploitants soient tombés en redressement judiciaire n’est pas une surpri- se: on savait par exemple que des garanties accordées pour des loyers excessifs ne pou- vaient pas fonctionner. Un exemple: 100 logements construits à Arreau à 20km des pistes ont été proposés à des loyers iden- tiques à ceux des logements au pied des pistes!” >Le marché est-il assaini? B.N. : “Non. Certains opérateurs ont disparu, mais d’autres peuvent recommencer”. >Que proposez-vous? B.N. : “Certains ont proposé une obligation d’assurance des gestionnaires. Cela ne mar- chera pas car elle sera répercutée sur le prix de vente. Il faut que chacun soit responsable. Le com- mercialisateur de tête devrait être soumis à une obligation d’agrément. De plus, il fau- drait que chacun ait l’obligation de souscrire une assurance de responsabilité civile profes- sionnelle. En cas de faute, cela permettrait aux investisseurs lésés de percevoir des dom- mages-intérêts et cela inciterait les assureurs à opérer une sélection des assurés. L’agrément serait un facteur de responsabilité qui éviterait les dilutions de responsabilité.” >Certains acheteurs ont pu agir sans trop regarder où ils investissaient? B.N. : “Pour faire un bon investissement il faut analyser trois critères: l’emplacement, l’adéquation du loyer avec l’emplacement et la qualité du gestionnaire. Pour les pro- grammes que nous commercialisons, nous avons un taux de sinistres très faible: de 1%. Dans notre groupe, nous avons vendu 3500 appartements en ZRR entre2000 et2008. Un acheteur m’a expliqué avoir investi dans une résidence à Bois à 4500€ le m2 avec un taux de 5% de rentabilité alors qu’il avait acheté à la même époque, via notre groupe, un autre appartement à 4000€ à Saint- Raphaël, avec un taux de 4,5%! Le commer- cialisateur lui avait garanti un loyer trop éle- vé, qui n’a pu être payé. Le risque zéro n’existe pas. S’il faut ajuster le loyer de 20% c’est un risque acceptable. Mais s’il faut le réduire de 50%, c’est qu’il y a eu une erreur de montage et il faut pouvoir engager la responsabilité du vendeur. Je propose aussi que le commercialisateur ait une obligation de suivi de l’opération pen- dant 15 ans par exemple.” >Vous évoquez aussi le rôle des élus? B.N. : “L’intérêt des politiques n’est pas le même que celui des investisseurs. Les élus ont intérêt à ce que les constructions se déve- loppent. Cela accroît l’offre touristique. De même, pour le Robien, un afflux de construc- tion a pour effet de faire baisser les loyers localement, ce qui satisfait une part de l’électorat…” >Les pouvoirs publics sont-ils favorables à vos propositions? B.N. : “Le député Michel Bouvard a récem- ment fait des propositions, reprises par la presse, qui sont sur le fond très proches des nôtres concernant l'évolution de la réglemen- tation. Il est indispensable d’élaborer une réglemen- tation plus dure. Sinon, il y aura d’autres pro- blèmes.” “Les commercialisateurs doivent être agréés” Réagissant aux récents déboires de plusieurs groupes commercialisant des pro- grammes d’immobilier de loisirs, le président de Cerenicimo préconise de soumettre les commercialisateurs à une obligation d’agrément. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos +5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine I I N N T T E E R R V V I I E E W W ❑ Cerenicimo : groupe créé en 1995, qui propose aux professionnels du patrimoine des investissements en LMP-LMNP, loi Girardin et loi Scellier. En 10 ans, le groupe a commercialisé plus de 21000 logements. B B R R È È V V E E S S ❑ Nouveau plan hébergement Benoist Apparu a présenté le 10novembre un plan de 20 mesures “pour un service p ublic de l’hébergement et de l’accès au logement”. Exemples: mettre en place l’ensemble des commissions départemen- tales de coordination des actions de pré- vention des expulsions, sécuriser la relation bailleur/logeur/locataire, mobiliser de manière effective le contingent préfectoral et celui du 1%. ❑ Gestion de l’immobilier de l’Etat Eric Woerth a annoncé à Lyon ses objectifs pour la gestion du parc immobilier de l’Etat dans les régions dans les 3 ans qui viennent: diminuer d’un tiers les implanta- tions (685 sites en moins), réduire de 400000ou 450000 m 2 les surfaces occu- pées par les administrations, réduire les loyers privés payés par l’Etat de 15,4mil- lions d’euros et lancer des cessions immobi- lières en région pour 275millions d’euros. (Communiqué du 5novembre 2009). ❑ Knight Frank fait le bilan de l’immobilier d’entreprise en Ile-de- France Avec 1,23million de m 2 pris à bail depuis début 2009, la consommation de bureaux en Ile-de-France est en baisse significative: elle rejoint le niveau de2001 et2003. L’offre de bureaux disponible augmente et se situe à 6,7% du parc. Il s’agit essentiel- lement de bureaux de seconde main. Les loyers haut de gamme ont engagé une décrue depuis le début de l’année. Les franchises de loyer ont doublé en un an et se situent entre 12 et 17% du loyer global, mais du coup, les loyers faciaux n’ont recu- lé que de -4% en un an. Knight Franck estime que le volume de consommation de bureaux pour 2009 devrait être de 1,6 à 1,8million de m 2 en Ile-de-France et que le volume de 2010 devrait être proche de celui de 2009. Le taux de vacance devrait continuer à aug- menter vers 7%. Le conseil prévoit un ajustement des loyers supplémentaires d’au moins 10%. Les loyers haut de gam- me sur le quartier central des affaires devraient se situer à 710 € /m 2 /an fin 2009. Les loyers moyens devraient baisser davan- tage, d’autant que la forte hausse engen- drée par l’augmentation de l’ICC conduit les utilisateurs à recourir à une demande de révision sur le fondement de l’article L 145-39 du code de commerce. Knight Franck observe que ces discussions “s’avèrent souvent très fructueuses…”
