– 2 – Jurisprudence –
Marchés publics de travaux : Pénalités de retard non prévues par le décompte général
Vente : Faculté de rétractation : pas de remise en mains propre sous l’empire de l’ancien art. L 271-1 du CCH
Propriété : Pas de servitude de prise d’eaux dans un étang
Agent immobilier : Nullité d’une clause de renouvellement indéfinie du mandat / Vente conclue au profit de l’agent immobilier… gendre de la venderesse
Baux commerciaux : Une autorisation de location-gérance permet-elle le déplafonnement ? / Un commandement de payer délivré de mauvaise foi / Un motif de congé sans indemnité non validé. Le bailleur conserver le droit de donner congé, avec indemnité / Un local monovalent… qui ne l’est plus.
– 5 – Rencontre –
Avec le cabinet d’avocats Franklin : décrypter le bail vert
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du J.O. – Études
– 8 – Interview –
Henry Buzy-Cazaux (ESPI) : La baisse des prix va continuer en 2010.
■ JUGÉ ■ > > Lorsqu’un local commercial construit en vue d’une seule utilisation est ultérieure- ment loué partiellement en vue d’un autre usage, il perd son caractère monovalent et le plafonnement du loyer lors du renouvel- lement s’applique (voir p.4). > > Lorsque la clause de tacite reconduction d’un mandat est déclarée nulle en applica- tion de la loi Hoguet, le mandat reste valable pour la première année (p.3). ■ RÉPONDU ■ > > Le bailleur de location saisonnière n’a pas l’obligation de fournir au locataire le dossier de diagnostic amiante (voir p.6) ■ PUBLIÉ ■ > > L’interdiction de cumul entre la caution et l’assurance de loyers impayés a été sup- primée pour le cas des étudiants et des apprentis (p.7). > > De nouvelles clauses relatives à l’assurance construction ont été publiées. ■ NOMMÉ ■ > > Alain Lecomte est nommé président de la Commission de requalification des quartiers anciens dégradés. ■ PRÉCISION ■ > > Bernard Vorms , directeur général de l’ANIL, a reçu la mission de présider le grou- pe de travail chargé de réfléchir à la qualité de l’information statistique dans le secteur du logement et de l’immobilier. La demande, qui émane à la fois de Christine Lagarde, de Jean- Louis Borloo et de Benoist Apparu, a été adressée au Conseil national de l’Information Statistique, présidé par Jean-Pierre Duport. Les rapporteurs sont Jean-Louis L’Héritier (INSEE) et Alain Jacquot (ministère de l’Ecologie). Le groupe de travail, qui procède actuellement à des auditions, devrait rendre un rapport d’étape avant la fin de l’année. Pour mieux connaître les charges L a hausse des charges de copropriété des logements s’assagit : alors qu’elles ont progressé en moyenne de +4,2% chaque année entre 2002 et 2007, les charges ont augmenté de 1,2% en 2008, s’établissant à 22,1 € par m 2 en moyenne nationale, selon l’étude d’UNIS présentée ce 2décembre par Serge Ivars. Les écarts entre régions demeurent importants. La région la moins chère est la Bretagne (10,7 € ) et la plus chère, l’Ile-de-France (27,6 € ), les disparités s’expliquent en raison des différences climatiques et d’équipement des immeubles. Quatre postes de dépenses (eau, 12,7%, fluides, 19,4%, personnel, 15,2% et travaux d’entretien, 10,7%) expliquent à eux seuls 58% du total des charges. Selon l’étude d’UNIS, le poste qui a le plus progressé en 2008 est le chauffage+ECS (entretien) en haus- se de +11,1%, suivi par les impôts locaux (+6,8%) et les travaux d’entretien (+6,4%). En revanche, la consommation électrique recule de -8,3% et les dépenses d’espaces verts de -14,1%. Quant aux honoraires du syndic, ils augmentent de +2,5%. Pour répondre aux critiques sur les chiffres, UNIS a mis au point avec Michel Mouillart un nouvel outil d’analyse des charges. Il s’agit d’un Argus des charges, qui sera accessible sur le site www.unis-immo.com d’ici la fin de l’année et qui va permettre de connaître, par région, département et ville, les valeurs de 14postes de charges suivant le type d’immeubles, avec une valeur inférieure, une valeur supérieure et une valeur centrale. L’internaute pourra modifier les critères correspondant à son immeuble (par exemple en supprimant le poste chauffage si l’immeuble est équipé de chauffage individuel) et l’Argus recal- culera le total de charges. Ce service va fonctionner pour presque toutes les régions (sauf Picardie, Champagne Ardenne et Lorrai- ne) et pour une quarantaine de villes. Exemple cité par Michel Mouillart à Bourg-en-Bresse, pour un immeuble construit entre1970 et1976 (B2), le total de charges est de 22,6 € en valeur centrale, et il peut s’étaler entre 14,5 € (valeur inférieure) et 29,2 € (valeur supérieure). Voici donc un nouvel outil utile pour mieux connaître les dépenses des habitants en copropriété. O n lira également avec intérêt, parmi une série d’arrêts de la Cour de cassation sur les baux commerciaux, une décision relative aux locaux monovalents, dont on sait qu’ils échappent au plafon- nement. La Cour de cassation admet que la sous-location partiel- le du local en vue d’une utilisation différente de celle prévue à l’origine fait perdre au local son caractère monovalent. En consé- quence, le loyer retombe dans le champ du plafonnement. Avec pragmatisme, la Cour fait donc prévaloir la réalité de la situation de l’immeuble, aux dépens de la conception d’origine. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO377 8 DECEMBRE 2009 ISSN 1622-1419 10¤ ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Marchés publics de travaux : Pénalités de retard non prévues par le décompte général Vente : Faculté de rétractation: pas de remise en mains propre sous l’empire de l’ancien art. L 271-1 du CCH Propriété : Pas de servitude de prise d’eaux dans un étang Agent immobilier : Nullité d’une clause de renouvellement indéfinie du man- dat / Vente conclue au profit de l’agent immobilier… gendre de la venderesse Baux commerciaux : Une autorisation de location-gérance permet-elle le déplafonnement? / Un commandement de payer délivré de mauvaise foi / Un motif de congé sans indemnité non validé. Le bailleur conserver le droit de donner congé, avec indemnité / Un local monovalent… qui ne l’est plus. - 5 - Rencontre - Avec le cabinet d’avocats Franklin: décrypter le bail vert - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du J.O.- Études - 8 - Interview - Henry Buzy-Cazaux (ESPI): La baisse des prix va continuer en 2010. S O M M A I R E E D I T O R I A L Marché public de travaux ■ Pénalités de retard non prévues p ar le décompte général (Cass. Civ., 3 e , 18novembre 2009, n°1310 FS- P+B, cassation partielle sans renvoi, pourvoi n°08-13676) L e 9septembre 1997, l’associationB., maître de l'ouvrage, avait chargé la société S.de l'exécution d’un lot de « démolition/gros œuvre » pour la construction d’un parking et immeuble à usage de laboratoire. Le cahier des clauses administratives générales appli- cable aux marchés de travaux publics figurait au nombre des documents contractuels. Après réception, intervenue le 26octobre 2000, la société S.avait assigné l'association pour paiement du surcoût de travaux de fon- dation. Par voie reconventionnelle, celle-ci avait sollicité le règlement de pénalités de retard. Cette demande ayant été accueillie en appel, la société S.a formé pourvoi. « Vu l'article 1134 du code civil, ensemble, les articles 13.3, 13.4 et 50.3 du cahier des clauses administratives générales approuvé par le décret n° 7687 du 21janvier 1976, modifié en dernier lieu par le décret n° 91472 du 14mai 1991, applicable en la cause; Attendu que pour accueillir la demande de l'associationB., l'arrêt retient que l'article 13.41 du CCAG n'impose pas au maître de l'ouvrage de faire figurer à peine de déchéance les éventuelles pénalités de retard dans le décompte général notifié par le maître d'œuvre à l'entrepreneur et que, par ailleurs l'article 50.32 du même texte n'édicte un délai de forclusion qu'au préjudice de l'entrepreneur et non du maître de l'ouvrage; Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résulte des dis- positions susvisées du CCAG que l'ensemble des opérations auxquelles donne lieu l'exécution d'un marché public de tra- vaux est compris dans un décompte général , établi par le maître d'œuvre, signé par la personne responsable du marché et notifié à l'entrepreneur, dont aucun élément ne peut être isolé et dont seul le solde arrêté lors de l'établissement du décompte définitif détermine les droits et obligations des parties et que si l'entrepreneur l'accepte, fût-ce par- tiellement, ce décompte général lie défini- tivement les cocontractants pour la par- tie acceptée , la cour d'appel a violé les textes susvisés ». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le décompte général «fige» les rapports financiers entre l'entreprise et le maître d'ouvrage et il devient définitif à défaut d’avoir été contesté dans les délais et formes prévus par les CCAG (CAA Nantes, 31décembre 2004, n°04NT00152; Civ., 3 e , 18décembre 2001, n°00-20040; 24janvier 2001, n°99-11237). Les parties doivent donc s'accorder à l'avance sur les causes de pénali- tés en cas de dépassement des délais. Rares e xceptions à cette intangibilité, les intérêts moratoires sur le solde du décompte (CE, 26janvier 2007, n°256819) et la faculté récemment reconnue au juge administratif de moduler le montant de pénalités exces- sives (CE, 29décembre 2008, n°296930). À noter que la Cour de cassation avait estimé dans une affaire plus ancienne que l’omission des pénalités permettait « d'écarter l'application des principes d'indivisibilité et d'intangibilité attachés à un décompte définitif» (Civ., 3 e , 17mars 1999, n°97-17422). À À r r e e t t e e n n i i r r : : Le maître d’ouvrage ne peut se prévaloir de pénalités non incluses dans le décompte notifié et accepté par l’entreprise. Vente ■ Faculté de rétractation: pas de remise en main propre sous l’empire de l’ancienne version de l’article L.271-1 du CCH (Cass. Civ., 3 e , 18novembre 2009, n°1318 FS- P+B, cassation, pourvoi n°08-20912) Par acte du 9janvier 2004 et par l’intermédiaire de M. T., agent immobilier, les époux H.avaient conclu une promesse sur le bien immobilier de M. F. Mais n’ayant pu obtenir le financement nécessaire, ils n’avaient pas régularisé la vente. L’agent les avait assignés en réparation pour paiement de sa rémunération. Les époux H.avaient, par demande reconventionnelle, sollicité sa condamnation pour faute. Cette demande ayant été rejetée, ils ont formé pourvoi. « Vu l’article L.271-1 du CCH dans sa rédac- tion issue de la loi du 13décembre 2000 […]; Attendu que pour rejeter la demande des époux H., l’arrêt retient que […] ceux-ci ont reconnu avoir reçu en main propre le « com- promis » de vente […]; qu’il est inopérant de prétendre que la remise de l’acte de vente fai- te par M. T. aux époux H.ne constituerait pas un moyen équivalent à une LR AR pour la notification de l’acte, au seul motif que le sus- nommé est un agent immobilier et non pas un officier ministériel, dès lors qu’aucun élé- ment du débat ne permet de suspecter que M. T. aurait antidaté la lettre de remise et que la loi du 13juillet 2006 ayant modifié le texte de l’article L.271-1 prévoit désormais expres- sément la validité de la remise directement effectuée par un professionnel mandaté pour prêter son concours à la vente; Qu’en statuant ainsi, alors que la remise de l’acte en main propre, quelles qu’en soient les circonstances, ne répond pas aux exigences de garantie de la date de r emise édictées par l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi du 13décembre 2000 , seule applicable aux faits de l’espèce, la cour d’appel a violé le tex- te susvisé ». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La haute Cour maintient la jurisprudence qu’elle avait développée sous l’empire de l’ancienne version de l’article L.271-1 (Civ., 3 e , 27février 2008 n°07-11303; 18juin 2008, n°07-14528). Elle sanctionne donc la pratique de la remise en propre de l’acte pour le déclenchement du délai de rétractation. Rappelons que la jurisprudence s’était divisée, une partie des cours la condamnant, d’autres la soumettant à la présence d'un officier ministériel (CA Orléans, 4novembre 2002), et certaines, comme en l’espèce, l’admettant tout à fait. Le gouvernement avait adopté une position restrictive (RM n°41440, JOAN 5 oct. 2004, p.7789). Comme en témoigne cette affaire, la question soulevait des enjeux importants en termes de responsabilité. Quoi qu’il en soit, cette jurisprudence sera bientôt com- plètement caduque, avec la parution du décret n°2008-1371 du 21décembre 2008 pris pour application de la loi ENL qui valide désormais cette remise directe. Le problème de l’antidate, ici évoqué, demeure. Propriété ■ Pas de servitude de prise d’eaux d’un étang (Cass. Civ., 3 e , 25novembre 2009, n°1344 FS- P+B, rejet, pourvoi n°08-21674) Se plaignant de ce que la canalisation régu- lant l’écoulement des eaux entre l’étang des époux N.et le leur, situé en contrebas, ait été bouchée par ceux-ci, les époux I.avaient assi- gné leurs voisins en réparation et remise en état. La cour d’appel les ayant déboutés, ils ont formé pourvoi. « Attendu, d’une part, qu’ayant relevé que la canalisation dite « turbine » n’était pas reliée à la source qui alimentait l’étang mais partait de la prise d’eau située au milieu de l’étang du fondsN., la cour d’appel, qui a exactement retenu que l’article 642, alinéa 2, du code civil ne s’appliquait qu’aux eaux vives et non aux étangs, en a déduit à bon droit que cet article n’était pas applicable ; Attendu, d’autre part, qu’ayant relevé que l’eau ne s’écoulait pas naturellement, la canalisation ne pouvant fonctionner qu’en 8décembre 2009 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • T T R R A A V V A A U U X X - - V V E E N N T T E E - - P P R R O O P P R R I I É É T T É É ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E actionnant divers ouvrages, et constaté que l’ensemble de la canalisation était enterrée, que la prise d’eau sous la vanne comme la conduite d’eau sous la digue étaient cachées, q u’il avait fallu creuser la terre pour trouver le robinet, que la vanne était dissimulée dans un mur derrière deux ouvrages et que rien ne permettait de déterminer son usage, la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que la servitude était discontinue et […] que les ouvrages n’étant en réalité visibles que par un homme de l’art qui les cherchait […] a exactement déduit de ces seuls motifs que les époux I.ne bénéficiaient d’aucune servitude ». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La demande est rejetée en ses deux fondements: sur le terrain de l’article 642 al 2 («le propriétaire d'une source ne peut plus en user au préjudice des proprié- taires des fonds inférieurs qui, depuis plus de trente ans, ont fait et terminé, sur le fonds où jaillit la source, des ouvrages apparents et permanents destinés à utiliser les eaux ou à en faciliter le passage dans leur propriété») car la preuve de l’existence des ouvrages spé- ciaux visés par le code, si elle est nécessaire (Civ., 3 e , 19février 2002, n°00-20308), ne suf- fit pas: la source doit être, aux termes du code, «jaillissante», ce qui exclut les étangs et, on peut l’imaginer, les lacs, mares… Ensui- te, sur le terrain de la prescription, les requé- rants se voient dénier continuité et apparen- ce de la servitude alléguée. La Cour de cassa- tion avait pourtant rendu un arrêt contraire, admettant le caractère continu d'un droit à l'usage de l'eau d'un étang (Civ., 3 e , 23juin 1981, n°80-10131). Mais elle souligne en l’espèce que «divers ouvrages» devaient être « actionnés »: l’intervention humaine était prépondérante. S‘agissant de l’apparence, il en va comme en matière de vices cachés: n’est apparent que ce qui l’est pour l’homme ordinaire qui doit voir sans chercher, au contraire de l’expert qui sait ce qu’il cherche à voir… Agent immobilier ■ Nullité d’une clause de renouvelle- ment indéfinie du mandat de l’agent immobilier (CA Paris, Pôle 4 - Chambre 1, 22octobre 2009, n°08/06293) Par acte du 22décembre 2003, M me P. avait consenti à la société S.un mandat de gestion sur son bien de Villiers-sur-Marne. Souhaitant vendre l’immeuble, elle avait assigné sa man- dataire pour voir dire nul le mandat sur le fon- dement de l’article 7 de la loi Hoguet. Débou- tée de sa demande, elle a interjeté appel. « Considérant que pour l'application de l'article 7 de la loi n°70-9 du 2janvier 1970 aux termes duquel sont nulles les conventions relatives notamment aux opérations de ges- t ion immobilière qui ne comportent pas une limitation de leur effet dans le temps, le man- dat d'un agent immobilier conclu pour une durée déterminée mais avec une clause de tacite reconduction indéfinie est considéré comme illimité dans le temps , tel étant le cas en l'espèce, le mandat étant conclu pour un an à compter du 1 er janvier 2004 renouvelable ensuite d'année en années par tacite reconduction, sauf renonciation par LR AR trois mois avant chaque expiration annuelle; Considérant que l'article L 136-1 du code de la consommation dans sa rédaction issue de la loi du 28janvier 2005 […] n'a pas pour effet de donner un terme à un contrat à durée indéterminée et de faire échec à l'application de l'article 7 de la loi du 2janvier 1970 puis- qu'il ne prévoit pas l'extinction automatique du contrat à l'arrivée du terme, mais offre seu- lement au consommateur la possibilité de le résilier à tout moment […]; Que l'article L 136-1 du code de la consom- mation n'étant pas applicable en présence d'une réglementation spécifique du mandat de l'agent immobilier plus protectrice du consommateur, le mandat donné le 22décembre 2003 à effet du 1 er janvier 2004 est donc nul, la nullité étant d'ordre public, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef, étant toutefois observé que seule la clause de tacite reconduction est frappée de nullité et que le mandat reste valable pour la première année ». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 7 de la loi Hoguet édicte une règle générale. La jurisprudence applique strictement cette disposition aux mandats reçus par les agents immobiliers. L’interdiction vaut pour tous les mandats, avec ou sans une clause d’exclusivité (Civ., 1 e , 6décembre 1994, n°92-15370, 92-15371; 15mai 1997, n°95-18396). Le présent arrêt rappelle que la règle s’applique aussi aux mandats à durée déterminée mais compor- tant une clause de reconduction indéfinie (Civ., 1re, 5mai 1982, n°81-11028). Dans ce cas toutefois, la nullité n’atteint que la clause. En outre, les dispositions du code de la consommation ne peuvent venir au secours de la clause litigieuse, la loi Hoguet devant s’appliquer prioritairement, en tant que légis- lation spéciale, et en tant qu’elle est plus pro- tectrice. À À r r e e t t e e n n i i r r : : La nullité des clauses de renouvel- lement tacite sans limitation de durée est une nullité d’ordre public. ■ Vente conclue au profit de l’agent immobilier… gendre de la venderesse (CA Paris, Pôle 3 - Chambre 1, 18novembre 2 009, n°08/10938) Par acte du 30octobre 2003, M me M., en vue de prendre des dispositions testamentaires, avait constitué pour mandataire M.V., son g endre, aux fins de vendre un immeuble qu’elle possédait à Paris. Le 10novembre, elle lui vendait l’immeuble. Suite à son décès, ses héritiers avaient sollicité l’annulation de la vente, comme conclue en violation de l’article 1596 du code civil. Déboutés de leur deman- de, ils ont interjeté appel. « Considérant que les consorts M.soutiennent que la promesse synallagmatique de vente est nulle, en application de l’article 1596 du code civil, dès lors qu’elle a été conclue au profit de M.V., chargé de vendre l’immeuble par le mandat du 30octobre 2003; Considérant, cependant, que les consorts M.ne démontrent pas, en l’absence d’acceptation expresse alléguée, que M.V. ait accepté tacitement le mandat en l’exécutant, les éléments qu’ils invoquent, à savoir la visite des lieux et la réception de l’offre de vente, étant antérieurs à la signature du mandat; Qu’en tout état de cause, à supposer que le mandat ait été exécuté par M.V. qui l’aurait tacitement accepté, M me M., qui était certes à la fin de sa vie mais dont il n’est pas prétendu qu’elle était insane d’esprit, a, en concluant volontairement une promesse synallagma- tique de vente valant vente au profit de son gendre, révoqué par là même le mandat qu’elle lui avait conféré auparavant […] de sorte que la promesse de vente ne peut être annulée comme ayant été conclue au profit d’un mandataire». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 1596 interdit au mandataire d’acquérir le bien qu’il est chargé de vendre. La Cour de cassation a jugé que l'agent ne peut invoquer la nulli- té du mandat pour échapper à cette prohi- bition (Civ. 1 e , 1 er décembre 1987, n°86- 12546). De même, l’interposition d’une SCI ne saurait faire échapper l’agent à l’article 1596 (Civ., 3 e , 2juillet 2008, n°07-15509). Toutefois, les juges refusent de faire appli- cation de la règle en l’absence de mandat écrit, ou en cas de mandat non signé par l’agent immobilier (Civ., 1 e , 30octobre 2008, n°07-18874). La cour d’appel va tou- tefois plus loin dans sa motivation, en pré- cisant que la signature par la venderesse vaut révocation implicite du mandat. Cette solution, qui prive l’article 1596 de son effet, est certainement justifiée par les cir- constances de l’espèce. ● H.L. 8décembre 2009 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • V V E E N N T T E E - - A A G G E E N N T T I I M M M M O O B B I I L L I I E E R R ▲ Pages réalisées par Hélène Lécot J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 8décembre 2009 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Une autorisation de location- gérance permet-elle le déplafon- nement? (Cass. Civ. 3 e , 25 nov. 2009, n°1350 FSP+B, r ejet, n°0821 049) Un bailleur invoquait deux arguments pour obtenir un déplafonnement du loyer: le premier tenait à l’autorisation donnée au p reneur de donner son fonds de commerce en location-gérance, le second concernait une autorisation obtenue de la mairie d’occuper le domaine public pour y installer une terrasse couverte et close avec véranda chauffée et modification de façade. Mais les deux arguments sont rejetés, jusque devant la Cour de cassation: “Mais attendu, d’une part, qu’ayant relevé que si le bail initial interdisait au preneur de donner son fonds de commerce en location- gérance, la bailleresse avait dérogé ponc- tuellement à cette interdiction et indiqué dans le dernier bail qu’elle autorisait le loca- taire à donner son fonds de commerce en location-gérance, la cour d’appel en a exac- tement déduit que cette autorisation don- née lors du renouvellement du bail expiré n’avait pas entraîné de modification notable des obligations des parties pendant l’exécution du bail à renouveler; Attendu, d’autre part, qu’ayant retenu que les travaux effectués par la locataire, consis- tant en l’installation d’une terrasse clo- se et couverte sur la voie publique, concernaient le domaine public et non les lieux loués et qu’ils lui permettaient seu- lement d’utiliser le domaine public à titre précaire, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire qu’il n’y avait pas lieu à dépla- fonnement de ce chef”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : En application de l’article L 145-34, le loyer peut être déplafonné en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1 e à 4 e de l’article L 145-33. Le 3 e vise les obligations respectives des parties. La Cour de cassation avait jugé en 1999 que l’autorisation de sous-louer ne constitue pas une modification des éléments mentionnés aux articles23-1 à 23-4 (repris depuis dans l’article L145-33). Le présent arrêt confirme l’interprétation restrictive du texte pour le cas de l’autorisation de consentir une loca- tion-gérance. Quant au 2 e motif, il se rattachait aux modifi- cations des caractéristiques du local (art. R 145-4). La cour d’appel de Paris avait admis antérieurement que l’adjonction d’une ter- rasse couverte et chauffée (29 oc. 1991) ou d’une terrasse couverte sur le domaine public (16 janv. 1996, Loyers et copr. 1996, n°124) constituait une modification justifiant le déplafonnement. Mais en l’espèce (arrêt du 2 5 sept. 2008), elle a pris la position inverse et la Cour de cassation confirme sur ce motif également l’interprétation restrictive. Le déplafonnement est donc écarté. ■ Un commandement de payer délivré de mauvaise foi (Cass. Civ. 3 e , 25 nov. 2009, n°1348 FSP+B, rejet, n°0821 384) Un litige opposait un bailleur (une indivi- sion) et la société locataire cessionnaire du bail (portant le nom des indivisaires). Le bailleur lui avait adressé un commande- ment de payer visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement d’arriérés de taxes foncières. Or la cour d’appel avait relevé que le bailleur avait effectué une erreur dans la répartition de la taxe foncière entre des locaux dont il se réservait la jouissance et des locaux loués; la répartition entre les deux ayant fréquemment varié. Elle conclut à la mauvaise foi du bailleur pour écarter l’application de la clause résolutoire et la Cour de cassation confirme la décision: “Attendu que les consorts B.font grief à l’arrêt de rejeter leur demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause réso- lutoire du bail en suite des commande- ments délivrés, alors, selon le moyen […]; Mais attendu qu’ayant souverainement retenu que le commandement de payer avait été délivré de mauvaise foi , la cour d’appel, qui ne s’est ni fondée sur une erreur affectant les sommes réclamées par ce commandement, ni référée à l’objet du litige tranché par l’arrêt de la cour d’appel du 25avril 2003, a légalement justifié sa décision “. L’arrêt rejette également l’autre moyen sur la prescription de la créance concernant la taxe foncière : “Attendu […] que la créance litigieuse, née de l’obligation contractuelle du preneur de rembourser aux bailleurs le montant de la taxe foncière afférente aux locaux loués, étant déterminée annuelle- ment et constituant un accessoire du loyer, la cour d’appel en a exactement déduit qu’elle se trouvait soumise à la prescrip- tion quinquennale ”. À À r r e e t t e e n n i i r r : : Un commandement de payer déli- vré de mauvaise foi ne peut donc pas pro- duire d’effet et est considéré comme nul. ■ U n motif de congé sans indemni- té non validé. Le bailleur conserve le droit de donner congé, avec indemnité (Cass. Civ. 3 e , 25 nov. 2009, n°1347 FSP+B, cas- sation, n°0821 029) Un bailleur avait reçu une demande de renouvellement de bail le 26novembre 2003. En réponse, il avait d’abord adressé le 10décembre 2003 un commandement d’avoir à exploiter, puis le 25février 2004 refusé le renouvellement, sans indemnité, pour motifs graves et légitimes. La cour d’appel avait admis que le commandement avait été délivré de mauvaise foi et que le refus de renouvellement était infondé, mais la décision est cassée: “Attendu que pour dire que le bail avait été renouvelé à compter du 26février 2004, l’arrêt retient que le commandement du 10décembre 2003 avait été délivré de mauvaise foi et que le refus de renou- vellement du bail n’était pas fondé puisque consécutif à ce commandement; Qu’en statuant ainsi, alors que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement d’un bail venu à expi- ration en payant une indemnité d’éviction , la cour d’appel, a violé le texte susvisé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : “L’état sanitaire déplorable” de l’immeuble, lié à la dégradation de l’état sanitaire du sous-sol de l’immeuble, relevé par la cour d’appel compromettait l’exploitation de l’activité de restauration, marchand de vins. La cour d’appel avait jugé de mauvaise foi le bailleur qui, dans ces conditions, avait adressé un comman- dement d’avoir à exploiter les lieux. Elle en avait déduit que le refus de renouvelle- ment était infondé, et que le bail était renouvelé. Mais c’était refuser de considé- rer que le bailleur conserve le choix, s’il ne veut pas renouveler le bail, de refuser le renouvellement en versant l’indemnité d’éviction. Par cet arrêt, la Cour de cassation réaffirme le droit pour le bailleur de refuser le renouvel- ■ Aménagement commercial La composition de l 'observatoire départemental d'aménagement commercial a été fixée par arrêté. Il précise notamment celle: - du collège des élus (art. A 751-1 du code de commerce), - du collège des représentants des CCI et chambres de métiers (art. A 751-3), - de l'administration (art. A 751-5 et, pour l'Ile-de-France, A 751-11). (Arrêté du 13novembre 2009 pris pour l'application des articles R.751-13 et R.751-17 du code de commerce, J.O. du 25 nov. p.20245). 8décembre 2009 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E Avec le cabinet d’avocats Franklin ➠ Décrypter le bail vert Bien des propos circulent sur le bail vert. Quelques mises au point s’imposent. C’est l’objectif de l’analyse de Franklin, cabinet indépendant de 50 avocats fondé en 2000 et présentée ce 1 er décembre. La technique du bail vert, importée du Canada et d’Australie notamment, repose sur l’utilisation de clauses qui ont souvent été traduites sans être adaptées aux particula- rités des baux commerciaux français. Par ailleurs, Jean-Christophe Bouchard observe que dans un bureau parisien dont le loyer est compris par exemple entre 500 et 700 € le m 2 /an, si les charges atteignent 50 € /m 2 /an, les réduire de 30% ne fait gagner que 15 € , ce qui relativise l’enjeu. De plus, l’objectif des lois Grenelle, qui est d’atteindre 50kWh/m 2 /an paraît inacces- sible lorsqu’on constate que la consomma- tion actuelle est de 300 à 500kWh pour des bureaux, voire plus de 1000kWh pour une tour à la Défense… Par ailleurs, certains éléments demandent à être clarifiés, comme la notion de bâti- ment à énergie positive. En effet, si un immeuble consomme 950kWh/m 2 /an mais qu’il produit 1000kWh/m 2 /an, il sera à énergie positive, mais avec un bilan peu favorable pour l’environnement. Comment alors réagir face aux objectifs ambitieux des lois Grenelle? Jean-Chris- tophe Bouchard indique qu’il faut recadrer les notions, travailler avec des ingénieurs pour fixer précisément les aspects tech- niques des clauses, et intégrer la dimen- sion de droit social. Sur ce dernier point en effet, l’avocat relève la difficulté d’intégrer dans un contrat de travail des impératifs liés à des comportements de l’utilisateur de bureau. Il est difficile de prévoir des sanctions si l’occupant laisse sa fenêtre ouverte ou n’éteint pas la lumière en quit- tant son bureau. Des incitations sous for- me de primes ou bonus verts peuvent plus facilement être imaginées. Mais il est pré- férable de rédiger des documents collectifs de sensibilisation et d’information aux objectifs de réduction de consommation d’énergie. La charte environnementale, document collectif applicable à l’ensemble des salariés, doit être soumise à l’avis du comité d’entreprise. Un employeur peut f ixer des règles de caractère général et permanent pour encadrer l’activité des salariés mais pas imposer des restrictions non justifiées par la nature de la tâche. ■ Préférer l’annexe ou la charte Plutôt que d’intégrer les clauses dans le corps du bail, Sarah Lugan préconise d’insérer les clauses environnementales dans une annexe du contrat de location. Même si l’engagement a la même portée juridique quel que soit son emplacement cela permet de mieux distinguer les aspects du contrat. L’annexe est un docu- ment plus facilement applicable indépen- damment du statut des baux commer- ciaux. Sarah Lugan observe par ailleurs qu’il vaut mieux bien séparer les aspects financiers des clauses environnementales de la fixation du loyer. En effet, si on modifie le loyer, cela peut avoir des inci- dences importantes pour le loyer de renouvellement ou pour l’application de l’article L 145-39 si le loyer variait de plus d’un quart. Pour travailler sur les aspects techniques, Franklin a fait appel aux services de la société Celestes (filiale du groupe Cedre), qui travaille notamment à la mise au point des indicateurs de performance, et à la mise en place de tableaux de bord pour l’immeuble et pour l’utilisateur. Pour assu- rer la coordination entre les nombreux intervenants (bailleur, preneur, salariés, syndic, facility manager…), Celestes préco- nise la création d’un comité de gestion environnemental dans trois objectifs: réali- sation d’un audit, fixation des priorités environnementales (réduction de consom- mation d’électricité, gestion des déchets…) et mise en œuvre des tableaux de bord. Franklin reconnaît en conclusion que l’intégration des données environnemen- tales a une incidence sur la valeur écono- mique des immeubles car les investisseurs privilégient l’achat des immeubles HQE et donc, à terme, que cette attitude pèsera sur les immeubles les moins performants du point de vue énergétique. Jean-Chris- tophe Bouchard ajoute que la charte envi- ronnementale incite à un dialogue constant entre les intervenants tant dans les rapports bailleur - locataire que dans les rapports entre employeurs et salariés. Le locataire est satisfait de constater que son bailleur s’intéresse à lui et le bailleur constate que le développement d’une rela- tion plus étroite avec l’utilisateur est de nature à faciliter le renouvellement du bail, un atout qui n’est pas à dédaigner dans le contexte actuel de marché. ● lement du bail, quitte à devoir payer une indemnité d’éviction. Dans la mesure où le congé sans indemnité n’est pas considéré comme justifié par un motif grave et légiti- m e, le congé subsiste (sauf exercice du droit de repentir), mais il n’en résulte pas automa- tiquement un renouvellement du bail. ■ Un local monovalent… qui ne l’est plus (Cass. Civ. 3 e , 25 nov. 2009, n°1351 FSP+B, rejet, n°0814 189) Un bailleur avait donné congé à son locatai- re avec offre de renouvellement et deman- dait la fixation du loyer à la valeur locative au motif qu’il s’agissait d’un local monova- lent. La cour d’appel ne l’avait pas admis et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant relevé que l’immeuble avait été construit dans les années 1970 en vue d’une seule utili- sation , celle de garage hôtel, que cepen- dant depuis 1982, suite à la signature d’un avenant au bail autorisant la sous-location partielle, nonobstant les obstacles matériels relevés par l’expert, deux activités distinctes étaient exercées, celle initialement prévue sur cinq niveaux et, avec d’importantes dif- ficultés d’exploitation liées à la configura- tion des locaux, celle de confection dans les deux étages supérieurs, que l’activité de confection n’était ni complémentaire ni interdépendante de celle de garage hôtel , qu’elle avait une clientèle distincte, qu’elle occupait un quart des locaux et que le bailleur reconnaissait son importance économique en sollicitant la fixation du loyer des deux niveaux sous-loués à un montant correspondant à 40 % du loyer total demandé, la cour d’appel […] a pu en déduire que dans ces conditions d’exercice effectif dans les locaux de deux activités économiques distinctes dont aucune n’était l’accessoire de l’autre, la monovalence des locaux ne pouvait être retenue ”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Les locaux construits en vue d’une seule utilisation, dits monovalents échappent au plafonnement en vertu de l’article R 145-10 du code de commerce. En l’espèce, il n’était pas contesté que les locaux de “garage hôtel” avaient été construits en vue de cette seule utilisation, mais leur utili- sation avait évolué. Le bailleur avait consenti une location partielle pour des activités de confection, en étage, ce qui représentait 40% du loyer total . La cour d’appel en avait déduit que les locaux n’étaient plus monova- lents et donc, que le loyer devait être plafonné lors du renouvellement. La Cour de cassation approuve cette analyse. ● Proposition de définition du bail vert par Franklin “Toute convention locative pouvant prendre la forme soit d’un bail, soit d’un avenant ou d’une annexe intégrant des droits et obligations environnementales à la charge du propriétaire et/ou des locataires”. B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X 8décembre 2009 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références ( J.O. Questions) Nom du p arlementaire Thème M inistre concerné Réponse Observations 24nov. 2009 AN p.11135 n°59239 Eric Ciotti, UMP, Alpes-Mar- itimes Artificialisation des terres Agriculture Chaque année, 60000 hectares de terres agricoles sont artificialisées. Le rapport du Conseil général de l'environnement et du développement durable mai 2009 préconise de faire de la gestion économe de l'espace une cause d'intérêt public. Le projet de loi de mise en œuvre du Grenelle de l'environnement introduit dans le droit de l'urbanisme la prise en compte de la lutte contre la régression des espaces agricoles. Des indicateurs seront intégrés dans les PLU et les SCOT. Le contrôle de légalité des préfets sur les documents d'urbanisme sera étendu aux motifs de consommation excessive de l'espace . 24nov. 2009 AN p.11156 n°61008 Michel Vaxès, GDR, Bouches-du- Rhône Architectes. Transposition de la directive services Culture Il est essentiel de réaffirmer l'indépendance, la capacité d'exercice et la responsabilité des architectes et des sociétés d'architecture. Le ministre de la culture veillera au respect de ces principes fondamentaux à l'occasion de l'élaboration des mesures de transposition. 24nov. 2009 AN p.11161 n°43866 Jean-Pierre Grand, UMP, Hérault Dépenses liées aux économies d'énergie. Aides publiques Ecologie L'Etat soutient en priorité la rénovation ther- mique des bâtiments existants d'habitation. Crédit d'impôt développement durable et Eco- PTZ concernent le logement et il n'est pas prévu de les étendre aux autres bâtiments . Les associations et les entreprises peuvent béné- ficier d'aides mises en place par les collectivités territoriales et l'ADEME. 24nov. 2009 AN p.11163 n°58210 Michel Lefait, S.R.C., Pas-de-Calais Livret A et logement social Economie Le Gouvernement a choisi, sur recommandation de la Banque de France de ne pas baisser le taux de rémunération du livret A autant que le calcul automatique en fonction de l'inflation aurait dû conduire à le faire. De plus, une baisse du taux de rémunération du livret A conduit à une baisse du taux des prêts contractés par les organismes de logement social; la baisse de 50 points de base au 1 er août a conduit à une réduction de 250 millions d' € par semestre des charges financières des organismes. 24nov. 2009 AN p.11167 n°57280 Robert Lecou UMP, Hérault Catastrophes naturelles: franchise pour sécheresse Intérieur Le montant de la franchise en cas de dom- mages liés à la sécheresse est de 1520 € , alors qu'il est de 380 € pour les autres cas de catas- trophe naturelle. Il s'agit de distinguer les dégâts mineurs (microfissures) qui n'ont pas vocation à être indemnisés des dommages majeurs affectant la structure du bâtiment. Réf. de texte: art. A-125- 1 du code des assur- ances. 24nov. 2009 AN p.11188 n°57015 Geneviève Gaillard, S.R.C., Deux-Sèvres Urbanisme. Recours abusif des associations Justice Il existe des règles pour prévenir les procédures abusives des associations: obligation de dépôt des statuts avant l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire (art. L 600-1-1 du code de l'urb.), obligation de notifier le recours au bénéficiaire de l'acte et à son auteur (art. R 600-1) et possibilité pour le juge d'infliger des amendes pour recours abusif. Le Gouvernement est par suite réservé sur la proposition de loi visant à imposer au requérant une consignation de sommes pour tout recours dirigé contre un permis de construire. La proposition pourrait aussi aller à l'encontre de la convention du 25 juin 1998 sur l'accès à la justice en matière d'environnement, con- clut la réponse. 24nov. 2009 AN p.11190 n°61386 Philippe Martin, S.R.C., Gers Acte d'avocat Justice La Chancellerie restera vigilante sur l'adoption dans la loi d'un acte contresigné par un avocat. Cette mesure n'apporterait pas la sécurité d'un acte authentique. La procé- dure d'inscription de faux est réservée à l'acte authentique et l'acte contresigné ne saurait non plus avoir force exécutoire . Cette réponse est donc extrêmement réservée sur ce projet de la com- mission Darrois. 24nov. 2009 AN p.11191 n°50326 Jean-Marie Morisset UMP, Deux-Sèvres HLM: vente aux occu- pants Logement Il y a eu 4252 logements sociaux vendus à des personnes physiques en 2008, contre 4766 en 2007. La baisse s'explique par la crise immobilière. La tendance devrait se poursuivre en 2009. Le volume étant très inférieur aux objectifs , le Gouvernement a décidé de définir avec chaque bailleur un objectif relatif à la mise en vente dans le cadre de conventions d'utilité sociale, qui doivent être signées au plus tard le 31 décembre 2010. 26nov. 2009 Sénat p.2749 n°8964 Claude Domeizel PS, Alpes de Haute- Provence Diagnostic amiante et locations saisonnières Ecologie Le décret du 13 septembre 2001 a introduit l'obligation pour les propriétaires de tenir à jour le dossier technique amiante (DTA), sauf pour les maisons indi- viduelles et les parties privatives des immeubles collectifs d'habitation. Les locations saisonnières considérées comme ERP doivent faire l'objet d'un DTA pourtant sur toutes les parties du bâtiment. Pour le cas des locations saison- nières considérées comme immeubles collectifs d'habitation, le DTA ne porte que sur les parties à usage commun. Les parties privatives doivent faire l'objet d'un dossier technique regroupant les informations sur les flocages, calorifugeages et faux plafonds. Les bailleurs n'ont pas l'obligation, lors de la signature d'un bail de fournir le diagnostic amiante du logement. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 8décembre 2009 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S E E T T U U D D E E S S Présidence de la République Guillaume Lambert est nommé chef de cabinet adjoint à la présidence de la Répu- blique; il succède à Samuel Fringant (arr. d u 16 nov. 2009, J.O. du 24, @). ✓ Equipement Jacques Espalieu est nommé DDE de la Dordogne (arr. du 13 nov., J.O. du 24, @). ✓ Préfets : sont nommés préfets: Richard Samuel (Maine-et-Loire), Danièle Polve-Mont- masson (Aveyron) et Nicolas Quillet (Nièvre) par décrets du 25 nov. (J.O. du 27, @). ✓ Corse : Paul Grimaldi (magistrat) est nom- mé président du conseil d'administration du Groupement d'intérêt public pour la recons- titution des titres de propriété en Corse (arr. du 19 nov. J.O. du 29, p.20630) ✓ Magistrature Commission supérieure de codification : Jacques Lemontey (président de chambre honoraire à la Cour de cassation) est nom- mé membre titulaire (arr. du 26 nov., J.O. du 27 nov. p.20524). ✓ Organismes publics ANPEEC : Philippe Bry est nommé direc- teur général de l'Agence nationale pour la participation des employeurs à l'effort de construction, en remplacement de Fran- çois-Didier Lemoine. (Arr. du 16novembre 2009, J.O. du 24, p.20166). ✓ Les membres de la commission du pro - gramme national de requalification des quartiers anciens dégradés ont été dési- gnés par arrêté du 24novembre. Sont nommés: - Représentants de l'Etat et ses établisse- ments publics: Alain Lecomte , au titre du ministre chargé du logement, président de la commission, Robert Maud (urbanis- me), Jean-Paul Lapierre (politique de la vil- le), Michel Clément, (architecture et patri- moine), Pierre Brunhes (commerce et de l'artisanat), Gérard Hamel (ANRU), Marc- Philippe Daubresse (ANAH). - Représentants d'organismes intervenant en matière de politique de l'habitat: Alain Weber, (Caisse des dépôts et consigna- tions), Didier Ridoret et Christian Cheve (UESL), Pierre Quercy (USH), Jean-Marie Bernard, (Fédération des entreprises publiques locales). - Représentants des collectivités locales: Alain Michel et Sophie Joissains (AMF). Claude Chalon (Communautés de France), Michel Delebarre (Communautés urbaines de France) Marcel Rogemont (Départements de France) et François Langlois (Régions de France). (J.O. du 26 nov. p.20359). ■ Géomètres experts Deux arrêtés du 12novembre ont été publiés: - le premier est relatif à la reconnaissance d e qualification préalable à l'inscription au tableau de l'ordre des géomètres experts. Le texte indique les modalités par lesquelles un ressortissant d'un Etat membre de l'Union européenne (ou partie à l'accord sur l'Espace économique européen) peut être reconnu qualifié. La demande est adres- sée au ministre chargé de l'urbanisme. La demande complète est transmise au Conseil supérieur de l'ordre des géomètres-experts. Le président désigne un rapporteur dont le rapport est ensuite transmis aux membres de la commission. Un stage est organisé par le Conseil supérieur de l'ordre. L'article 5 de l'arrêté précise les modalités de l'épreuve d'aptitude. - Le second concerne l'inscription au tableau de l'ordre des géomètres experts. La demande d'inscription au tableau de l'ordre est adressée par LR avec AR au prési- dent du conseil régional de la circonscription où le demandeur souhaite établir son bureau principal (art. 1 er ). Le président en accuse réception dans le délai d'un mois. Des modalités sont prévues pour les demandes d'inscription au tableau de l'ordre des socié- tés de géomètres experts (art. 2). Le délai d'instruction (4 mois) court à compter de la réception de la demande complète. La déci- sion est notifiée dans les 15 jours au deman- deur. (J.O. du 24novembre, p.20145). ■ Cumul caution / assurance loyers impayés La loi sur la formation professionnelle a modifié la loi de 1989 à propos de la cau- tion. Son article39 modifie l'article 22-1 de la loi du 6juillet 1989 qui interdit le cumul entre le cautionnement et l'assurance contre les risques locatifs. Le nouvel article apporte une dérogation lorsque le logement est loué à un étudiant ou un apprenti. (Loi n°2009-1437 du 24novembre 2009 relative à l'orientation et à la formation professionnelle tout au long de la vie, J.O. du 25 nov. p.20206) ■ Assurance construction L’arrêté du 19novembre 2009 actualise actualisation les clauses-types en matière d'assurance-construction (JO du 27 nov. p.20428). ■ Commande publique : le décret n°2009-1456 du 27novembre 2009 est relatif aux procédures de recours appli- cables aux contrats de la commande publique (J.O. du 28 nov. p.20565). ■ PTZ : l’arrêté du 19novembre 2009 est relatif aux modalités de justification du niveau élevé de performance énergé- tique pour la majoration des avances rem- boursables sans intérêt pour l'acquisition ou la construction de logements en acces- sion à la propriété (J.O. du 29 nov. p.20622). Pour bénéficier de cette majora- tion, le demandeur doit justifier de l’obtention du label BBC 2005 . ■ L’arrêté du 26novembre 2009 fixe les modalités pratiques d'accès à l'exercice de l'activité de contrôleur technique (J.O. du 29 nov. p.20623). ✦ 4 2009(8). Un A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Les charges en 2008 selon l’étude d’UNIS Niveau moyen des charges. France 2008 Poids en% En € /m 2 Impôts locaux* Eau froide Chauffage + ECS (fluides) C hauffage + ECS (entretien)* Ascenseurs* Consommation électrique Fournitures/Entretien Frais de personnel Sociétés extérieures Assurances générales* Travaux d’entretien* Espaces verts Honoraires du syndic* Autres charges 0,7 % 12,7 % 19,4 % 3 ,5 % 4,3 % 2,0 % 1,0 % 15,2 % 8,5 % 5,2 % 10,7 % 1,3 % 8,4 % 7,1 % 0,2 € 2,8 € 4,3 € 0 ,8 € 1,0 € 0,4 € 0,2 € 3,4 € 1,9 € 1,1 € 2,4 € 0,3 € 1,9 € 1,6 € Ensemble des charges 100% 22,1 € Charges non discrétionnaires* Charges discrétionnaires 32,8% 67,2% 7,2 € 14,9 € Les charges discrétionnaires sont celles qui sont fonction de l’intensité d’usage du logement. Les charges varient suivant le type de loge- ments . Elles sont les plus faibles (12,8 € ) dans les immeubles de catégorie A1 (sans chauffage col- lectif, construits avant 1948) qui ont moins sou- vent d’ascenseurs que dans les immeubles B2 (24,4 € ) (construits de 1970 à 1976) et, bien sûr, que dans les IGH où elles atteignent 28,9 € le m 2 . Source: UNIS nov. 2009 Les accédants redoutent le chômage À l’occasion de son assemblée générale le 2décembre, l’Anil a présenté les résultats d’une étude recensant les différents méca- nismes auxquels peuvent recourir les accé- dants à la propriété en cas de chômage. L’Anil a aussi présenté une enquête sur les enjeux de l’accession en cas de chômage. Il en résulte que les accédants ont du mal à comprendre les mécanismes du crédit, qu’ils sont méfiants à l’égard de l’endettement, qu’ils ne se considèrent comme propriétaires qu’après 5 ou 10 ans, bien qu’ils soient juridi- quement propriétaires dès la signature du contrat et enfin qu’ils redoutent d’abord le chômage, bien avant le divorce. Les assureurs observent cependant que les séparations sont de très loin la 1 e cause de sinistre, avant le chômage. 8décembre 2009 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R É É S S I I D D E E N N T T D D E E L L ’ ’ E E S S P P I I > Quelle est l’actualité de l’ESPI? H.B-C. : “Dans l’esprit qui a prévalu à sa créa- tion en 1972, l’ESPI poursuit le développement de liens avec les associations professionnelles. Nous avons récemment signé une convention avec le SNPI et UNIS; nous espérons prochaine- ment faire de même avec la FFB et les fédéra- tions de diagnostiqueurs. Ce lien avec les fédérations, mais aussi avec les entreprises les plus significatives du secteur, nous assure d’avoir des enseignements appli- qués à la pratique professionnelle et il permet aux étudiants de trouver plus facilement un emploi à leur sortie de l’école. Pour que l’ESPI soit une grande école de l’immobilier, je vais proposer au conseil d’administration de mettre en place, dès 2010, un comité scientifique. Cette étape, en soi majeu- re pour la crédibilité de l’école, est aussi la condi- tion pour créer un programme doctoral. Enfin, pour accroître le rayonnement de l’ESPI, nous prévoyons d’ouvrir, au-delà de notre antenne nantaise, une autre succursale dans le grand Sud”. >Et à l’étranger? H.B-C. : “Cette année, nous avons ouvert une ESPI à Casablanca au Maroc, et à Abidjan en Côte d’Ivoire. Dans ces deux pays en pleine expansion immobilière, nous avons répondu à la demande de grands professionnels locaux, qui éprouvaient le besoin de compétences qu’ils ne trouvaient pas jusqu’alors. Nous travaillons aussi à un partenariat avec l’Université de Bristol. Il consiste en un échange de professeurs et d’étudiants, et nous visons une passerelle vers le titre de chartered surveyors”. >Quel regard portez-vous sur la présentation des statistiques du logement? H.B-C. : “Le secrétaire d’Etat Benoist Apparu s’est posé la question de savoir si les références de prix et de niveaux d’activité du marché immobilier étaient fiables. Cette démarche, intel- lectuellement très honorable, l’a conduit à confier une mission à Bernard Vorms. Il faut améliorer la connaissance du secteur pour deux raisons. La première concerne le pilotage des politiques publiques. Les pouvoirs publics dis- posent de marges de manœuvre financières très faibles, qui ne laissent pas de droit à l’erreur. Il faut par exemple se poser la question du main- tien en l’état de la déductibilité des intérêts d’emprunt pour l’achat d’une résidence princi- pale, qui coûtera 2milliards en année pleine alors que son efficacité pour déclencher les opé- r ations d’accession est loin d’être démontrée. La deuxième raison concerne les ménages: ils sont actuellement en plein désarroi sur l’opportunité d’un investissement immobilier. Ils doivent être éclairés”. >Comment en pratique améliorer cette infor- mation. Clameur est-il un modèle? H.B-C. : “La base de collecte doit être large, ce qui est le principe de l’observatoire des loyers Clameur. Il faut cesser de confondre communi- cation et statistiques. La tentation de chaque enseigne commerciale et de chaque institution est de produire son propre observatoire, mais peu en ont vraiment les moyens, qu’il s’agisse de la quantité des données ou de la rigueur méthodologique”. >Comment voyez vous évoluer le marché? H.B-C. : “Il n’est pas possible d’imaginer qu’on va connaître une reprise rapide parce que les fondamentaux de l’économie nationale sont extrêmement dégradés. En particulier, la préoc- cupation de l’emploi va être déterminante. Je pense que 2009 se terminera avec un retrait d’activité par rapport à une bonne année (2007, par exemple) de l’ordre de 20 à 25%. Quand les volumes se contractent, les prix suivent. La bais- se des prix pour 2009 me paraît plus proche de 10 %, à écouter les acteurs de terrain, que de 4 ou 5 % que certains observateurs pronostiquent. La baisse va continuer en 2010. Elle va permettre de resolvabiliser encore les ménages et de retrouver les prix de 2005. D’ailleurs, la dégradation de l’emploi est telle que les prêteurs s’inquiètent aujourd’hui sur la capacité à rembourser de leurs clients actuels. Quant au neuf, le marché a été mis sous perfu- sion grâce aux aides fiscales. C’était nécessaire, mais on doit nourrir des craintes sur la vigueur du marché lorsque la perfusion sera retirée. En tout cas, ce n’est vraiment pas le moment d’ajouter des contraintes, par exemple en “ver- dissant le Scellier” ou encore le prêt à taux zéro”. >Ne faut-il pas par ailleurs craindre une haus- se de la fiscalité? H.B-C. : “Avec les incertitudes sur la taxe pro- fessionnelle et la dégradation de la conjoncture, les collectivités locales ont augmenté la taxe d’habitation et la taxe foncière dans de fortes proportions. Les départements se sont tous mis au niveau maximum des droits de mutation à titre onéreux, et il n’est pas exclu que le Parle- ment rehausse le plafond de ces droits. Quant à la réforme des valeurs locatives, qui se précise, Henry Buzy-Cazaux: “La baisse des prix va continuer en 2010” Henry Buzy-Cazaux présente ses projets pour l’Ecole Supérieure des Professions Immo- bilières et nous livre son éclairage sur le marché du logement et les métiers qui l’animent. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine I I N N T T E E R R V V I I E E W W elle va permettre à l’État de donner aux collecti- vités locales les moyens de capter plus de recettes fiscales. Mais la réaction des contri- b uables risque de provoquer un séisme poli- tique: le bénéfice d’un avantage financier résul- tant du Scellier ou de l’Eco-PTZ peut être totale- ment neutralisé par une hausse de la fiscalité locale…” >Comment analysez-vous l’équilibre des rap- ports locatifs d’habitation? H.B-C. : “Les rapports locatifs ont trouvé un relatif équilibre légal et réglementaire. Il est cer- tain néanmoins que les difficultés économiques de ces dernières années ont conduit les pou- voirs publics à protéger davantage les loca- taires, perçus comme plus fragiles financière- ment que les propriétaires. Malgré cela, l’équilibre reste viable, d’ailleurs, l’évolution réglementaire la plus récente, le partage du coût des travaux de rénovation thermique entre bailleurs et locataires, me paraît empreinte d’équité. Les administrateurs de biens peuvent rencontrer des tensions, mais elles se résolvent. Leur intervention permet de dépassionner les relations entre bailleurs et locataires; ils jouent un rôle de régulation. La fiscalité est évidem- ment améliorable, mais un placement qui rap- porte avant impôt de 5 à 8 % de rendement, ce n’est pas déraisonnable! En plus, la GRL devrait apporter une véritable sécurisation à bon comp- te”. >Et en copropriété? H.B-C. : “Avec la suspicion actuelle qui règne sur le métier de syndic, je vois mal comment les pouvoirs publics renforceraient leurs pouvoirs. Il y a actuellement une relation dégradée entre les copropriétaires et les syndics. Cela tient à une raison structurelle, car le syndic a un rôle de perception des charges et de garant du règle- ment de copropriété, mais aussi à une raison conjoncturelle: alors que le pouvoir d’achat des ménages n’a cessé de s’affaiblir ces dernières années, les syndics n’ont pas suffisamment su gagner la confiance. Or, je ne me fais pas à l’idée qu’une profession de service vive dans le désa- mour! Je reste donc attaché à l’idée de création d’un ordre professionnel qui permettra une autorégulation. C’est une idée moderne et qui n’est pas contraire aux textes européens, qui demandent souvent aux professionnels de s’organiser, ce qui décharge la collectivité des coûts de contrôle (délivrance des cartes, gestion des litiges…). Les organisations profession- nelles ont un pouvoir juridique très limité pour exclure des membres, seul un ordre a ce pou- voir. La régulation doit être très visible. Il faut renouer les fils de la confiance, mais pour lever la suspicion, il faut un geste fort de la profes- sion. Et c’est aussi nécessaire pour son renou- vellement, car trop peu de jeunes sont prêts à s’engager dans ce métier. La relève est en jeu”.
