– 2 – Jurisprudence –
Assurance dommages ouvrage : Mise en jeu de la garantie avant réception
Droit de propriété : Quand une action pétitoire rend sans objet une action possessoire antérieure
Troubles de voisinage : Proximité d’un magasin d’alimentation
Agent immobilier : Oubli d’une signature sur un mandat de vendre
Gestion locative : Obligation du mandataire de veiller à l’assurance incendie du bien
– 4 – Réglementation –
Rapports locatifs : Le régime d’occupation temporaire précisé / Cumul caution – assurance / Indices des loyers à la baisse
Logements sociaux : Vente de logements sociaux / Prix des meubles
Professionnels : Diagnostiqueurs / Loi Hoguet
Tourisme : Classement des hôtels / Résidences de tourisme
Fiscalité : Aides à l’investissement immobilier / PTZ-
– 8 – Marchés –
Baisse du marché du logement de -4,9 % en 2009 selon la Fnaim
■ JUGÉ ■ > > Les troubles de voisinage provoqués par un moteur de ventilation frigorifique, un va- et-vient permanent de camion de livraisons, les odeurs nauséabondes des déchets ali- mentaires, liés à la présence d’un magasin d’alimentation ouvrent droit à indemnisa- tion du voisin (CA Paris, 10décembre 2009). C’est une responsabilité sans faute, indépendante du respect de la réglementa- tion par l’exploitant du magasin. > > Lorsque le preneur n’a pas justifié de son assurance , l’administrateur de biens doit en informer le bailleur pour lui permettre de faire assurer le bien contre l’incendie. A défaut, l’administrateur engage sa responsabilité et doit indemniser le bailleur si un incendie se déclare (CA Paris, 10 déc. 2009, voir page3). > > Un mandat de vente non signé par le titu- laire de la carte professionnelle est nul. Ce défaut de signature prive le mandataire de son droit à indemnisation en vertu d’une cluse pénale prévue par le mandat (CA Paris, 10décembre 2009). ■ PUBLIÉ ■ > > La liste des personnes à qui un bailleur, personne morale, peut s’adresser pour demander une caution pour un bail d’habitation a été fixée par décret du 28décembre (voir page4). > > Les nouveaux modèles de cartes profes- sionnelles loi Hoguet ont été publiés par arrêté du 23décembre (p.5). > > Les services en charge du contrôle des changements d’usage des locaux à Paris ont été transférés de la préfecture à la ville de Paris (décret du 30décembre 2009, lire p.7) ■ COMPTÉS ■ > > 40 quartiers ont été retenus au titre du pro- gramme de requalification des quartiers anciens dégradés (décret du 31décembre). Naissance du contrat de résidence temporaire L es fins d’années sont toujours propices à la parution de textes réglementaires en abondance. 2009 n’a pas échappé à la règle. Une bonne part de ce numéro y est consacrée. Arrê- tons-nous un instant sur l’un d’entre eux. La loi Boutin d’avril der- nier a autorisé l’occupation de locaux vacants, pour éviter qu’ils ne se détériorent, à des résidents temporaires, hors statut de la loi du 6juillet 1989. Il restait à en préciser le régime juridique, ce que vient de faire le décret du 30décembre 2009. Le cadre ainsi fixé est assez restrictif. Le but est d’assurer la protection et la pré- servation des locaux vacants par la présence de résidents tempo- raires. La loi a prévu l’intervention d’un intermédiaire qui est un organisme (public ou privé) agréé par l’Etat. Il y a donc deux contrats: une convention entre le propriétaire et l’organisme agréé et un contrat de résidence temporaire entre l’organisme et l’occupant. L’intermédiation est donc de rigueur. Le contrat comporte des règles spécifiques. Il a une durée mini- male de 3 mois renouvelable dans la limite de 18 mois. L’objectif d’assurer la protection des lieux explique la première obligation de l’occupant: prévenir l’organisme de tout sinistre, dégradation ou intrusion dans les locaux. Mais le contrat de résidence tempo- raire est aussi coloré de règles inspirées de la loi de 1989: trans- fert de contrat au conjoint ou concubin en cas d’abandon de domicile, limitation à un mois du dépôt de garantie, faculté du preneur de donner congé à tout moment (mais avec un préavis de 15 jours). Deux autres remarques. D’une part, le contrat impose à l’organisme de fournir des locaux “offrant les conditions d'hygiène et de confort exigées pour une affectation à un usage d'habitation” ce qui limite le type de locaux qui peuvent être occupés par ce contrat. Des locaux de bureaux ou d’entrepôts pourront-ils répondre à cette condition? La réponse sera sans doute très nuancée, en considération de la configuration des lieux. D’autre part, le loyer payé par le résident est plafonné, charges (y compris l’électricité) incluses, à 200euros par mois. Le montant ainsi fixé en fait clairement un dispositif dérogatoire qui tient compte du service de surveillance rendu au propriétaire. L’expérimentation ainsi mise en place doit expirer le 31décembre2013. L’avenir dira si la pratique peut s’emparer du dispositif pour en faire un outil vivace, ou s’il a vocation à rester exceptionnel mais les contraintes paraissent a priori un peu fortes pour qu’il attire nombre de propriétaires. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO381 1 9JANVIER 2010 ISSN 1622-1419 10 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Assurance dommages ouvrage : Mise en jeu de la garantie avant réception Droit de propriété : Quand une action pétitoire rend sans objet une action possessoire antérieure Troubles de voisinage : Proximité d’un magasin d’alimentation Agent immobilier : Oubli d’une signature sur un mandat de vendre Gestion locative : Obligation du mandataire de veiller à l’assurance incendie du bien - 4 - Réglementation - Rapports locatifs: Le régime d’occupation temporaire précisé / Cumul cau- tion - assurance / Indices des loyers à la baisse Logements sociaux: Vente de logements sociaux / Prix des meubles Professionnels: Diagnostiqueurs / Loi Hoguet Tourisme: Classement des hôtels / Résidences de tourisme Fiscalité: Aides à l’investissement immobilier / PTZ - - 8 - Marchés - Baisse du marché du logement de -4,9% en 2009 selon la Fnaim S O M M A I R E E D I T O R I A L 19janvier 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A S S S S U U R R A A N N C C E E S S - - D D R R O O I I T T D D E E P P R R O O P P R R I I É É T T É É ▲ Assurance dommages-ouvrage ■ Mise en jeu de la garantie avant r éception (Cass. Civ., 3 e , 16décembre 2009, n°1496 FS- P+B, rejet, pourvoi n°09-65697) La société civile de construction vente X.projetait une opération de construction de deux bâtiments de 48 logements. Une assurance dommages-ouvrage avait été souscrite auprès de la société GAN. Des désordres affectant la solidité de la structu- re des bâtiments étant apparus en cours de chantier, la SCCV avait adressé une déclara- tion de sinistre à son assureur. Celui-ci avait refusé sa garantie. La cour d’appel l’ayant condamné à garantir les dommages, il a for- mé pourvoi. « Attendu […] qu'ayant relevé que la socié- té GAN n'avait notifié ni dans les dix jours de remarques sur la déclaration de sinistre ni dans les 15 jours de décision de ne pas recourir à expertise et que sa déci- sion du 14juin 2006 quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat intervenait, en violation des pres- criptions légales, sans rapport préliminaire établi par l'expert et préalablement com- muniqué à l'assuré, la cour d'appel en a exactement déduit que, même si le sinistre déclaré intervenait avant réception des tra- vaux, sans justification d'une mise en demeure restée infructueuse et d'une rési- liation du contrat de louage d'ouvrage et même si sa décision du 14juin 2006 était notifiée dans le délai de 60 jours prévu par l'article L.242-1 du code des assurances, la société GAN était passible de la sanction figurant à l'alinéa 5 de ce texte permet- tant à l'assuré d'engager les dépenses nécessaires à la réparation des dom- mages ». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : En vertu de l’alinéa 5 de l’article L.242-1 du code des assurances, l'assuré peut engager les dépenses néces- saires à la réparation des dommages lorsque l'assureur ne respecte pas le délai de 60 jours dont il dispose à compter de la réception de la déclaration du sinistre pour notifier sa décision quant à la mise en jeu des garanties. Or, en l’espèce, l’assureur avait respecté ce délai. En outre, l’assuré ne lui avait pas communiqué les justificatifs d’une mise en demeure notifiée à l’entreprise, ni de la notification de résilia- tion du contrat de travaux, comme le pré- voit à son égard le même article. Mais la Cour de cassation est sévère: faute pour l’assureur de respecter les procédures de constat organisées par clauses-types régle- mentaires (annexesI etII à l’article A.243- 1: demande de renseignements complé- mentaires à la déclaration de sinistre, expertise ou notification de refus d ’expertise…) celui-ci est déchu de la possi- bilité de refuser sa garantie pour demande manifestement injustifiée. À À r r e e t t e e n n i i r r : : L’assureur doit respecter scrupu- leusement les procédures de constat de dommages et d’expertise s’il veut pouvoir refuser sa garantie. Droit de propriété ■ Quand une action pétitoire rend sans objet une action possessoire antérieure (Cass. Civ., 3 e , 6janvier 2010, n°1 FS-P+B, rejet, pourvoi n°08-22068) En mai1999, les époux X.assignaient leurs voisins, les époux Y., en démolition d'un mur les empêchant d'accéder à un bassin. Le tribunal, puis la cour d'appel, ayant déclaré leur demande irrecevable, ils ont formé pourvoi. « Mais attendu que l' action pétitoire engagée postérieurement à l'action possessoire rend celle-ci sans objet lors- qu'elle tend aux mêmes fins ; qu'ayant relevé, en se fondant sur les faits qui étaient dans le débat, qu'en première instance les époux X.avaient la qualité de demandeurs au possessoire, qu'ils avaient ultérieurement introduit une action en bornage laquelle avait donné lieu à la désignation d'un expert judiciaire qui avait reçu l'accord des parties pour poursuivre les investigations en vue d'établir la propriété, qu'ils avaient réclamé à la suite du rapport de l'expert judiciaire la condamnation des époux Y. à démolir le mur mais que le tribunal s'était déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance et qu'il ressortait de leurs écritures qu'ils réitéraient devant elle leur demande de démolition, la cour d'appel, qui a retenu que leur action possessoire tendait aux mêmes fins que l'action pétitoire, a légalement justifié sa décision ». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : En vertu de l’article 1265 du code de procédure civile, possessoire et pétitoire ne sauraient se cumuler. En revanche, rien n’interdit d’engager une action pétitoire après une action possessoi- re, par exemple lorsqu’un titre de proprié- té peut être produit. À cet égard, une déci- sion rendue au possessoire n’a pas autorité de la chose jugée au pétitoire (Civ. 3 e , 10juin 2009, n°08-13677). Or, si en l’espèce les requérants avaient initié leur demande au possessoire, dont le rejet était l’objet de la présente instance, ils avaient aussi entre-temps entrepris une action en bornage. En principe, celle-ci ne vaut pas a ction en revendication de droit de pro- priété. Mais, par le jeu des demandes reconventionnelles, elle avait pris cette nature (Civ., 3 e , 18décembre 2002, n°01- 12210). Et les requérants avaient sollicité la démolition… qu’ils réclamaient aussi au possessoire. Les deux actions recouvraient donc la même fin, et le pétitoire vient neu- traliser le possessoire. Trouble de voisinage ■ Proximité d'un magasin d'alimentation (CA Paris, Pôle 4 - Chambre 1, 10décembre 2009, n°09/08307) Faisant grief à la société LIDL de leur causer des troubles anormaux de voisinage, les époux B.l’avaient assignée, en février2006, en paiement de 60000 € pour réparation. Le TGI les ayant déboutés de leurs prétentions, ils ont relevé appel du jugement. « Considérant que M.et M me B. ont construit leur pavillon à Pierrefitte en 1988, selon le P.O.S., en zone UG, soit en zone pavillonnaire traditionnelle […]; Considérant qu'il ressort des attestations, pho- tographies et constats d'huissier produits aux débats que l'activité de la société LIDL est à l'origine de nombreux et importants troubles anormaux de voisinage pour M.et M me B., provoqués, notamment par: - un broyeur-compacteur d'emballages de déchets mis en place de 2000 à 2002 […], - un moteur de ventilation frigorifique, - le va-et-vient permanent des camions de livraison plusieurs fois par jour à partir de 6h30 du matin et même de nuit jusqu'à deux heures du matin […], - les odeurs nauséabondes dégagées par les déchets alimentaires en putréfaction […], - la présence d'ordures répandues aux abords du magasin LIDL, lesquelles, régulière- ment fouillées par des personnes nécessi- teuses, restent répandus au sol, attirant les rongeurs […]; Considérant que ces divers désagréments excèdent par leur nature, leur fréquence, leur permanence et leur importance les troubles admissibles de voisinage aux- quels on peut s'attendre en zone urbaine, même à proximité d'un magasin d'alimentation de moyenne importance; Qu'il est indifférent à l'appréciation du caractère anormal des dits troubles que l'activité qui les engendre soit exercée dans le respect des dispositions régle- J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E mentaires […]; Que si la société LIDL indique avoir déplacé puis supprimé le compacteur litigieux à la fin de l'année 2002 pour mettre fin aux p laintes du voisinage […] il n'en reste pas moins que le trouble anormal de voisinage résultant de sa présence a été subi jusqu'à cet enlèvement […]; Considérant que la société LIDL ne peut, enfin, s'exonérer de la responsabilité […] en faisant valoir, notamment, qu'elle ne peut empêcher ses conteneurs de détritus d'être répandus sur le sol par ceux qui les fouillent […]; Considérant, au vu de ces divers éléments, […] que la société LIDL sera condamnée à leur régler la somme de 50000 € ». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Nuisances visuelles, auditives, olfactives… cette affaire est exemplaire du pire que peut induire le voisinage d’un local commercial. Les juges soulignent à ce titre un point important, parfois oublié des défendeurs: la responsabilité pour troubles de voisinage relève du régime d’une respon- sabilité sans faute. Une autorisation adminis- trative, un permis de construire (Civ., 3 e , 18juillet 1972, n°71-12880), ne constituent pas une autorisation de nuire et la répara- tion est encourue à raison de la seule anor- malité d’un trouble. Autre point, le fait du tiers n’est pas exonératoire. Enfin, la bonne volonté ne suffit pas: les mesures prises pour faire cesser les troubles doivent faire preuve de leur efficacité, indépendamment de la qualité des équipements mis en place (Civ., 2 e , 25novembre 1971, n°70-12397). À À r r e e t t e e n n i i r r : : Le respect des dispositions régle- mentaires imposées à l’exercice d’une activité n’est pas exclusif d’une responsabilité pour troubles de voisinage. Agent immobilier ■ Oubli de signature sur un mandat de vendre (CA Paris, Pôle 4 - Chambre 1, 10décembre 2009, n°08/09131) En janvier2006, les consorts B.avaient confié à la société M.le mandat de vendre leur appartement parisien, au prix de 850000 € . Le 20janvier 2006, l'agent avait transmis aux vendeurs une offre des épouxT., que les vendeurs avaient accep- tée. La promesse de vente n'ayant pu être signée à la date convenue, les époux T.avaient renouvelé leur offre d'achat, mais le même jour les consorts B.révoquaient le mandat de vente et refusaient la proposi- tion. L’agence les avait assignés en paie- ment du montant de la clause pénale. Cet- te demande ayant été reçue devant le TGI, les consorts B.ont interjeté appel. «Considérant […] que le mandat de vente s oumis aux dispositions de la loi précitée doit, pour être régulier, être conclu par le titulaire de la carte professionnelle ou par une personne habilitée par lui ; Considérant qu'en l'espèce, le mandat de vente sans exclusivité, signé le 5janvier 2006 par les consortsB., porte sous l'indication du mandataire la mention: « lu et approuvé mandat accepté Po. .JJ M. » sans apposition d'une signature; Considérant que le mandat n'ayant pas été conclu par M.JJ.M., représentant légal de la société Agence immobilière Mozart, titulai- re de la carte professionnelle, en l'absence de signature du mandat ou même de mention du nom de la personne qui y a apposé la mention précitée, il n'est pas éta- bli, comme le prétend l'agent immobilier, que l'acte a été contracté par M me D. habili- tée par le titulaire de la carte; Considérant qu'en conséquence, le man- dat étant nul, la demande en paiement de la sociétéM., fondée sur l'application de la clause pénale qui y est insérée, doit être rejetée ». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Seul le titulaire de la carte professionnelle peut en principe signer un mandat. Un collaborateur pourra toutefois le faire en lieu et place de l’agent titulaire s’il dispose d’une attestation d’habilitation délivrée par celui-ci (article4 de la loi Hoguet). Mais, habilitation ou non, le mandat doit effectivement être signé. Cet- te condition de validité est requise à peine de nullité… laquelle emportera le cas échéant celle de la clause pénale (Civ., 1 e , 8octobre 2009, n°08-14968). Gestion locative ■ Obligation du mandataire de veiller à l’assurance incendie du bien (CA Paris, Pôle 4 - Chambre 1, 10décembre 2009, n°08/12973) En janvier2004, M.C. donnait mandat à la sociétéP., exploitant une agence « Laforêt immobilier », de gérer son appartement situé à Avon. Le 15octobre 2003, l’immeuble était loué à M.S. Le preneur n'ayant pas payé les loyers à compter de mai2004, son expulsion avait été ordonnée, le 17janvier 2005, et exécutée le 6mai 2005. Le 12avril 2005, un incendie s’était déclaré dans les lieux. L'assureur du preneur, la société Axa, avait refusé sa garantie. Le 10avril 2007, M.C. assignait la société P.en paiement des réparations. Débouté de ses demandes devant le TGI, il a interjeté appel. « Considérant que le mandat de gestion immobilière du 23mai 2004 met à la charge d u mandataire l'obligation de « faire assurer contre l'incendie et autres risques les biens gérés, signer à cet effet toutes polices et tous avenants d'assurances, en payer les primes »; Considérant qu'aux termes de cette clause, le mandataire avait l'obligation contrac- tuelle de veiller à ce que le bien fût assu- ré contre l'incendie et les autres risques pendant la durée du mandat […]; Considérant que le preneur n'ayant pas justi- fié d'une assurance pour la période du 1 er octobre 2004, il appartenait au gérant de prévenir le bailleur de cet état de fait pour lui permettre de faire assurer le bien contre l'incendie; que, ne l'ayant pas fait, le mandataire n'a pas tout mis en œuvre pour que le bien fût assuré comme le pré- voyait le contrat; Considérant que les lieux ayant été dégradés par un incendie intervenu le 12avril 2005 avant la libération des lieux par le preneur, la réparation de ce dommage par l'appelant, à la suite du refus de garantie de la Compagnie AXA pour défaut de paiement de la prime, est la conséquence de la faute commise par le gérant dès lors que ce préjudice aurait pu être pris en charge par l'assurance que M.C. aurait pu souscrire s'il avait été informé de la caren- ce du preneur […]; Considérant, s'agissant des réparations à l'intérieur de l'appartement, […] il y a lieu d'évaluer le préjudice à la somme de 2500 € ». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Lors de la mise en location, l’administrateur doit informer le locataire de l’existence d’une obligation d’assurance et, en cours de bail, demander la délivrance d’une attestation renouvelée. En cas de carence, il ne peut laisser la situation en l’état et surtout, il doit informer le proprié- taire. Son inertie est assurément fautive. Cependant, pour la Cour de cassation, le préjudice directement imputable à cette faute ne recouvre pas le sinistre lui-même, mais constitue seulement une perte de chance d'obtenir l’indemnité d’assurance (Civ., 2 e , 13octobre 2005, n°04-16139). Tel n’est pourtant pas l’avis des juges dans la présente espèce, qui imputent l’entière res- ponsabilité du dommage au gérant. Notons qu’en l’espèce, le sinistre est survenu après jugement d’expulsion, si bien que le locatai- re n’avait plus cette qualité. Mais il avait déjà été jugé que la présomption de respon- sabilité de l’incendie édictée par l’article 1733 du code civil reste effective dès lors que le preneur est resté dans les lieux (Com., 22octobre 1962). ● H.L. 19janvier 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U R R B B A A N N I I S S M M E E - - V V E E N N T T E E ▲ Pages réalisées par Hélène Lécot J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 19janvier 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Rapports locatifs ❑ Le régime d’occupation tempo- raire précisé La loi Boutin a prévu un dispositif déroga- toire de la loi du 6juillet 1989 pour per- mettre l'occupation de locaux par des rési- dents temporaires afin d’éviter leur dégra- dation. Un décret du 30 décembre en pré- voit les modalités. L'article 3 prévoit le contenu du contrat de résidence temporaire conclu entre l'organisme et le résident: date d'effet, durée, adresse, équipements dont l'occupant a l'usage privatif ou collectif, montant mensuel de la redevance et du dépôt de garantie (plafonné à un mois de redevance,) obligations des parties, causes de résiliation. Il faut faire un état des lieux. Le contrat est conclu pour trois mois, il peut se poursuivre par tacite reconduction dans la limite de 18 mois. Les articles7 et8 prévoient les obligations respectives des parties. L'organisme doit remettre un local en bon état d'usage , ne présen- tant aucun risque manifeste pour la sécuri- té physique et la santé et offrant les condi- tions d'hygiène et de confort exigées pour une affectation à un usage d'habitation. Le résident peut résilier le contrat à tout moment avec un préavis de 15 jours. La redevance est plafonnée à 200euros par mois, charges comprises (art. 5). L'occupation temporaire n'est pas considé- rée comme un changement de destination des locaux au sens de l'art. R 421-17 du code de l'urbanisme. (Décret n°2009-1681 du 30décembre 2009 relatif à l'occupation de locaux en vue de leur protection et préservation par des rési- dents temporaires en application de l'article 101 de la loi n°2009-323 du 25mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, J.O. du 31 déc. p.23052) ❑ Prestations sociales Un article de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2010 évoque la situa- tion des bailleurs , du point de vue du contrôle des prestations sociales . L'article L 583-3 du code de la sécurité sociale est modifié et permet aux orga- nismes débiteurs des prestations familiales de demander aux bailleurs des informa- tions sur la situation des locataires pour vérifier les conditions d'occupation du logement pour lequel une allocation loge- ment est perçue (art. 88 de la loi n°2009- 1646 du 24décembre 2009, JO du 27 déc. p.22392). ❑ Cumul caution assurance La loi Boutin du 25mars 2009 a interdit le cumul entre une caution et une assurance de garantie des risques locatifs. Pour les p ersonnes morales, la caution ne peut résulter que d'une personne figurant sur une liste fixée par décret. Cette liste vient d'être fixée. Elle mentionne: - les FSL (et fonds locaux), - les organismes collecteurs du 1%, - les associations auxquelles un FSL apporte sa garantie, - les associations ou organismes qui apportent, à titre gratuit, leur caution à un candidat à la location pour favoriser son accès au logement. (Décret n°2009-1659 du 28 déc. 2009 pris pour l'application de l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6juillet 1989, J.O. du 30 déc. 2009, p.22683). Logements sociaux Plusieurs textes ont été publiés: ❑ Vente de logements sociaux Les formalités requises en cas de vente de logements locatifs sociaux et de logements foyers ont été fixées par décret du 30décembre. Si un logement vacant est vendu par un organisme HLM à une collectivité locale, l'acte authentique doit reproduire, à peine de nullité, le texte de l'engagement de cet- te collectivité à mettre le logement pen- dant au moins 15 ans à disposition de per- sonnes défavorisées. (Décret n°2009-1686 du 30décembre 2009 pris pour l'application des articles L.442-9, L.443-11 et L.443-15-6 du CCH, J.O. du 31 déc. p.23060). ❑ Supplément de loyer de solidarité ➠ Les modalités de fixation du SLS, pré- vues par la convention d'utilité sociale de l'organisme HLM ont été précisées par décret. L'article R 421-21-2 nouveau indique com- ment moduler le coefficient de dépasse- ment du plafond de ressources. (Décret n°2009-1682 du 30décembre 2009 relatif au supplément de loyer de solidarité, J.O. du 31 déc. 2009, p.23053) ➠ Les conventions d'utilité sociale des organismes HLM peuvent prévoir que le SLS est modulé dans les zones se caractéri- sant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (art. R 441-21-1 du CCH). Cet arrêté prévoit que ces zones sont les zones A, B1 et B2 de l'annexe à l'arrêté du 29avril 2009. (Arr. du 30 déc. 2009 relatif aux zones géo- graphiques mentionnées à l'article L.445-1 du CCH, J.O. du 31 déc. 2009, p.23090). ❑ Le prix des meubles En cas de location meublée par des orga- nismes HLM, le prix de location des meubles est limité à 24euros par mois p our un studio (+7euros par pièce supplé- mentaire). Ce montant peut être révisé le 1 er janvier de chaque année sur l'IRL. (Arrêté du 7décembre 2009 fixant le prix de location des meubles prévu à l'article L.442- 8-3-1 du CCH en cas de location ou de sous- location meublée, J.O. du 19 déc. p.21896) ❑ Barèmes Les barèmes de l’APL et de l’allocation logements sont modifiés par plusieurs textes, applicables au 1 er janvier 2010: - Décret n°2009-1740 du 30décembre 2009 relatif à la revalorisation de l'allocation de logement et arrêté du même jour (J.O. du 31 déc. p.23218 et p.23273). - Décret n°2009-1688 du 30décembre 2009 relatif à l'APL (J.O. du 31 déc. p.23062) et arrêté du même jour (p.23088). ❑ Agréments - Le décret n°2009-1684 du 30décembre 2009 (JO du 31 déc. p.23055) est relatif aux agréments des organismes exerçant des activités en faveur du logement et de l'hébergement des personnes défa- vorisées. Ces agréments concernent la maîtrise d'ouvrage, l'ingénierie sociale ou l'intermédiation locative et la gestion sociale (art. R 365-1 et suiv. du CCH). - Le décret n°2009-1687 du 30décembre 2009 comporte des dispositions relatives aux mandats de gérance de logements sociaux (JO du 31 déc. p.23061). Ce texte définit le contenu du mandat par lequel une SEM de construction et de gestion de logements sociaux accepte de gérer des logements sociaux. ❑ Location-accession Un arrêté du 29décembre 2009 a fixé les montants plafonds de la redevance mensuelle correspondant au droit de l'accédant à la jouissance du logement (JO du 31 déc. 2009, p.23085). - 12,38euros par m 2 en zone A bis - 9,52euros en zone A - 8,20euros en zone B 1 - 7,86euros en zone B2 - 7,31euros en zone C Gouvernance Procédure La répartition des compétences entre le tri- R R A A P P P P O O R R T T S S L L O O C C A A T T I I F F S S - - L L O O G G E E M M E E N N T T S S S S O O C C I I A A U U X X R R E E G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N 19janvier 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • D D I I A A G G N N O O S S T T I I C C S S - - L L O O I I H H O O G G U U E E T T B B R R È È V V E E S S ◆ 5 nouveaux tribunaux de com- merce 5 tribunaux de commerce ont été créés à Annecy, Thonon-les-Bains, Guéret, M ende et à Saint-Pierre de La Réunion (Décret n°2009-1629 du 23décembre 2009, J.O. du 26 déc. p.22332). ◆ Fédération du Home Staging Le “Home staging“ importé des Etats- Unis en 2008 consiste à mettre en valeur des biens immobiliers à vendre ou à louer. Les profession- nels viennent de créer la “fédéra- tion professionnelle du home sta- ging” (FEPHS) pour organiser leur profession. La FEPHS délivre une carte professionnelle. Elle est pré- sidée par Sylvain Rey. ◆ Légion d’honneur Parmi la promotion du 1 er janvier de la légion d’honneur: Christiane Scrivener, ancienne ministre est promue Grand officier et Jean-Cyril Spinetta, commandeur (Ecologie). Sabine Bigault du Granrut, avocat est nommée chevalier (justice) et Edouard de Lamaze, avocat, est promu officier (Economie). immeubles de grande hauteur. L'arrêté prévoit les conditions d'agrément des res- sortissants d'un Etat de la Communau- té Européenne pour effectuer des vérifi- cations réglementaires dans les IGH (J.O. du 18 déc. p.21840). Loi Hoguet ■ De nouveaux modèles de cartes Les professionnels relevant de la loi Hoguet vont désormais utiliser de nouveaux modèles de cartes. Les trois nouveaux modèles ont été fixés par l’arrêté du 23décembre 2009: - carte professionnelle (personne phy- sique ou morale), - récépissé de déclaration d'activité sous- crite pour chaque établissement, succursa- le, agence ou bureau, - attestation prévue par l'art. 9 du décret de 1972 (délivrée au négociateur par le titulaire de la carte). (Arrêté du 23décembre 2009 établissant le modèle des cartes professionnelles, de la déclaration préalable d'activité et de l'attestation prévues par le décret n°72-678 du 20juillet 1972 modifié, J.O. du 31 déc. 2009, p.23112). ■ Quartiers anciens dégradés Ce sont 40 quartiers qui ont été sélection- nés au titre du plan programme national de requalification des quartiers anciens dégradés. (Décret n°2009-1780 du 31décembre 2009, J.O. du 1 er janv. 2010, p.30). bunal de grande instance et le tribunal d'instance est fixée par le décret n°2009- 1693 du 29décembre 2009 (JO du 31, p.23109). Le TGI a compétence exclusive e n matière de baux commerciaux (sauf les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé), baux pro- fessionnels et conventions d'occupation précaire en matière commerciale. ✓ UESL : les statuts de l'Union d'économie sociale du logement ont été approuvés par décret n°2009-1660 du 28décembre 2009 (J.O. du 30 déc. 2009, p.22683). ✓ Aménagement: la délégation intermi- nistérielle à l'aménagement du terri- toire et à l'attractivité régionale , créée par décret n°2009-1549 du 14décembre 2009, succède à la délégation interministé- rielle à l'aménagement et à la compétitivi- té des territoires (J.O. du 15 déc. p.21584). Pierre Dartout , préfet, est nommé délé- gué interministériel à l'aménagement du territoire et à l'attractivité régionale et Patrick Crézé , directeur adjoint (décrets du 17décembre 2009, J.O. du 19 déc. @). ✓ PTZ : Une nouvelle convention type a été conclue entre la Société de gestion du fonds de garantie à l'accession sociale à la propriété (SGFGAS) et les établissements de crédit relative au nouveau PTZ (arrêté du 23 déc. 2009, J.O. du 31, p.23076). Une autre convention, conclue entre l’Etat et l’établissement de crédit, relative au nouveau PTZ figure dans un autre arrêté du 23décembre (JO du 31, p.23079). Un avenant à la convention entre l’Etat et la SGFGAS a par ailleurs été signé (arr. du 23 déc. 2009, JO du 31, p.23081). Diagnostiqueurs Différents textes visent les diagnosti- queurs. ➠ L'arrêté du 16octobre 2006 qui définit les critères de compétence des per- sonnes réalisant les DPE est modifié. Un nouvel article2-1 prévoit que la per- sonne certifiée doit tenir à la disposition de l'organisme de certification une série d'informations: état de suivi des réclama- tions, liste des rapports établis depuis le 1 er janvier 2010. Au titre de la surveillance par l'organisme de certification, il est prévu que celui-ci doit procéder au moins à une opération de surveillance pendant la 3 e année de validité de la certification (ou au cours de la 2 e année, s'il ne s'agit pas d'une recertifi- cation). Pour la recertification, l'organisme de certi- fication doit vérifier que le diagnostiqueur a établi au moins 10 rapports durant la période écoulée depuis la dernière opéra- t ion de surveillance. Le texte prévoit aussi des dispositions transitoires (art. 3). (Arrêté du 8décembre 2009 modifiant l'arrêté du 16octobre 2006 définissant les cri- tères de certification des compétences des personnes physiques réalisant le diagnostic de performance énergétique et les critères d'accréditation des organismes de certifica- tion, JO du 15 déc. 2009, p.21587). ➠ Un arrêté du 10décembre 2009 modifie l'arrêté du 8juillet 2008 définissant les cri- tères de certification des compétences des personnes physiques réalisant l' état de l'installation intérieure d'électricité et les critères d'accréditation des organismes de certification (J.O. du 19 déc. p.21900). Un nouvel article2-1 donne la liste des documents à tenir à la disposition de l'organisme certificateur: état de suivi des réclamations et plaintes, liste des rapports établis depuis le 1 er janvier 2010 sous cou- vert de sa certification, rapports correspon- dant à cette liste. La norme NF ISO/CEI 17024 est complétée pour préciser que l'organisme de certifica- tion vérifie que la personne certifiée se tient à jour des évolutions techniques et réglementaires du domaine concerné, et qu'elle exerce réellement l'activité. ➠ L’arrêté du 14décembre 2009 modifie l'arrêté du 30octobre 2006 définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment et les critères d'accréditation des organismes de certification (JO du 19 déc. 2009, p.21900). Il comporte des disposi- tions analogues au texte concernant les états d'installation intérieure d'électricité. ➠ Enfin, un autre texte vise, de manière analogue, le gaz: arrêté du 15décembre 2009 modifiant l'arrêté du 6avril 2007 définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques réa- lisant l'état de l'installation intérieure de gaz et les critères d'accréditation des organismes de certification (JO du 22 déc. p.22083). ➠ IGH Un arrêté du 9décembre 2009 modifie l'arrêté du 11décembre 2007 relatif aux conditions d'agrément pour les vérifica- tions réglementaires prévues dans les éta- blissements recevant du public et les R R E E G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N 19janvier 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Tourisme Une série de textes d’application de la loi d u 22juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques des services touristiques a été publiée: ➠ Dans un 1 er décret (n°2009-1650 du 23décembre 2009, J.O. du 31 déc. 2009, p.22435), le chapitreV concerne le classe- ment des hébergements touristiques et en particulier la radiation par le préfet. Il indique par ailleurs que le fait de ne pas souscrire la déclaration en mairie des meublés de tourisme et des chambres d'hôtes est passible de sanctions pénales (art. R 324-1-2 du code du tourisme). ➠ Le 2 e décret (n°2009-1652 du 23décembre 2009, J.O. du 31 déc. p.22435) comporte des dispositions notamment sur le classement des hébergements touris- tiques , avec des précisions sur les villages résidentiels de tourisme (art. D.323-4 et suiv. du code du tourisme), les meublés de touris- me (art. D324-2 et suiv.), les villages de vacances (art. D325-4 et suiv.), les terrains de camping (art. D 332-1 et suiv.) et les parcs résidentiels de loisirs (art. D 333-5 et suiv.). L'article D324-4-1 concerne la déclaration de location d'un meublé de tourisme . Elle doit être adressée au maire de la com- mune de situation du meublé. ➠ L’arrêté du 23décembre 2009 fixe les normes et la procédure de classement des hôtels de tourisme (J.O. du 27 déc. p.22466). L'exploitant d'un hôtel qui veut obtenir le classement de son établissement doit s'adresser à un organisme évaluateur accrédité auprès du Cofrac (ou organisme européen équivalent). L'accréditation est faite sur la base de la norme NF EN ISO/CEI 17020. L'organisme évaluateur établit le certifi- cat de visite qui comprend un rapport de contrôle et une grille de contrôle. La demande de classement est présentée sur un formulaire (annexe 5 de l'arrêté). La liste des hôtels classés doit être diffusée gratuitement sur le site internet d'Atout France. L'arrêté précise les mentions à faire figurer (art. 4). Liste des annexes de l'arrêté: - tableau de classement des hôtels de tou- risme, - modèle du rapport de contrôle à produire par l'organisme évaluateur accrédité - modèle de prédiagnostic - grille de contrôle - formulaire de demande de classement d'un établissement hôtelier dans la catégo- rie Hôtel de tourisme. ➠ Un autre arrêté du 23décembre 2009 fixe les critères relatifs aux documents de commercialisation diffusés aux acqué- reurs de logements situés dans des r ésidences de tourisme (J.O. du 27 déc. p.22502). Ces documents sont prévus par les articles L 321-3 et 4 du code du tourisme. Ils doivent indiquer qu'il s'agit d'un bail commercial et en donner les principales caractéristiques. Le contrat doit reproduire une mention (art. 2) indiquant que le bailleur peut refu- ser le renouvellement du bail à l'exploitant de la résidence de tourisme, mais qu'il doit dans ce cas lui verser une indemnité d'éviction. Les documents doivent aussi fournir des indications relatives au promoteur, à l'exploitant, aux avantages fiscaux de l'investissement, les statuts possibles de l'acquéreur investisseur et le projet de réa- lisation. Fiscalité ■ Aides à l’investissement immo- bilier Un décret texte définit les plafonds d'aide à l'investissement immobilier et à la loca- tion d'immeubles qui diffèrent suivant les zones: - zones d'aide à l'investissement des PME, (taux en principe limité soit à 10% de la valeur vénale de référence, ou 20% pour une petite entreprise, soit à 20% de la valeur vénale, dans la limite de 200000euros par entreprise sur 3 ans, taux porté à 30% pour une petite entreprise), - zones d'aide à finalité régionale, - aides aux entreprises en vue de la réalisa- tion de projets de recherche, de dévelop- pement et d'insertion, - secteur de la transformation et de la commercialisation des matières premières et produits agricoles. (Décret n°2009-1717 du 30décembre 2009 relatif aux aides à l'investissement immobilier et à la location d'immeubles accordées aux entreprises par les collectivités territoriales et leurs groupements, J.O. du 31 déc. 2009, p.23200). ■ Prêt à taux zéro Les reports des dates limites d'application des majorations du PTZ, 30juin 2010 et 31décembre 2010, sont formalisés par le décret n°2009-1691 du 30décembre 2009 relatif aux avances remboursables sans intérêt pour l'acquisition ou la construction de logements en accession à la propriété (JO du 31 déc. 2009, p.23064). ■ Examen de situation fiscale Un décret du 16décembre 2009 fixe les conditions d'application de l'article L.80 CB du livre des procédures fiscales ( n°2009-1575, J.O. du 18 déc. p.21837). Il fixe les modalités d'exercice de la deman- de de second examen d'une situation fisca- le adressée par un contribuable à l'administration fiscale (art. R 80 CB-1 et suivants du LPF) (cf. aussi décret n°2009- 1701 du 30 déc. JO du 31, p.23148). ■ Avis de l’administration Le contribuable qui souhaite effectuer une donation de son entreprise peut consul- ter l'administration sur la valeur vénale (cf. art. L 18 du LPF). Le nouvel article R18- 1 du LPF donne la liste des renseignements à fournir à l'administration. (Décret n°2009-1615 du 18décembre 2009 pris pour l'application de l'article L.18 du livre des procédures fiscales et relatif aux documents et informations à fournir par le contribuable, J.O. du 24 déc. p.22233). ■ TVA à 5,5%: exclusion de la cli- matisation L'article 30-00 A de l'annexe IV au CGI, qui donne la liste d'équipements relevant du taux normal, est complété pour viser les systèmes de climatisation: tous les systèmes de climatisation, ainsi que les pompes à chaleur de type air/air. (Arrêté du 30décembre 2009 pris pour l'application de l'article 279-0 bis du CGI rela- tif au taux de la TVA applicable aux travaux portant sur les locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans, JO du 31 déc. p.23280). Voir aussi l’arrêté du 30décembre 2009 (JO du 1 er janvier 2010, p.81) pour les pompes à chaleur. Autres textes ❑ Antennes et voisinage L'article 16 de la loi relative à la lutte contre la fracture numérique modifie l'article 30-2 de la loi du 30septembre 1986 et prévoit que le CSA peut assigner aux propriétaires de constructions ou aux constructeurs la ressource radioélectrique nécessaire à la diffusion des programmes pour réduire ou supprimer la gêne à la réception de la radiodiffusion ou de la télévision par les bâtiments voisins. L'autorisation délivrée au constructeur est transmise de plein droit au propriétaire lorsque la construction est achevée. (Loi n°2009-1572 du 17décembre 2009, J.O. du 18 déc. p.21825). T T O O U U R R I I S S M M E E - - F F I I S S C C A A L L I I T T É É R R E E G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N 19janvier 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Culture : Olivier Henrard quitte ses fonctions de directeur adjoint du cabinet de, Frédéric Mitterrand (arr. du 14 déc. JO du 15, @). Equipement Eric Egrigeois est nommé DDE de la Marti- nique (arr. du 4 déc. 2009, J.O. du 16, @) et Dominique Vallée de Mayotte (arr. du 17décembre 2009, JO du 29, @). Préfets Sont nommés préfets: Fabien Sudry (Tarn et Garonne) et Hugues Moutouh (Creuse) par décrets du 17 déc. 2009 (J.O. du 19, @). Magistrature ✓ Conseil d’Etat : Jacques Arrighi de Casa- nova est nommé président adjoint de la section du contentieux du Conseil d'Etat (décret du 15 déc. J.O. du 17, @). ✓ Tribunal des conflits : Christian Vigou- roux et Jacques Arrighi de Casanova, conseillers d'Etat, ont été élus membres du Tribunal des conflits (J.O. du 26 déc. @). ■ Usage des locaux à Paris Les services de la préfecture de Paris qui participent à l'exercice des compétences en matière de délivrance des autorisations p réalables au changement d'usage des locaux destinés à l'habitation sont trans- férés à la ville de Paris . (Décret n°2009-1726 du 30décembre 2009 relatif aux modalités de transfert de services déconcentrés de l'Etat à la ville de Paris en matière de délivrance des autorisations préa- lables au changement d'usage des locaux destinés à l'habitation, J.O. du 31 déc. 2009, p.23206) ■ Marchés publics Sont parus dans le domaine des marchés publics: ✓ un arrêté du 14décembre 2009 relatif à la dématérialisation des procédures de passation des marchés publics (J.O. du 20 déc. p.22028), ✓ un décret n°2009-1702 du 30décembre 2009 qui modifie les seuils applicables aux marchés passés (JO du 31 déc. p.23148), ✓ une circulaire du 29décembre 2009 rela- tive au Guide de bonnes pratiques en matière de marchés publics (JO du 31 déc. p.23171). ■ ANAH À noter sur les textes concernant l’Agence nationale de l'habitat : ✓ Un décret n°2009-1624 du 24décembre 2009 relatif au financement des opéra- tions de résorption de l'habitat insa- lubre irrémédiable ou dangereux par l'ANAH. ✓ Deux autres décrets du 24décembre. L’un (n°2009-1625) réécrit les articles du CCH concernant l'ANAH, tant du point de vue de son organisation que du point de v ue des subventions qu'elle peut accor- der. Le second (n°2009-1626) transfère à l'ANAH une série d'opérations jusqu'à présent prises en charge par l'Etat. Leur lis- te est donnée en annexe du décret. (J.O. du 26 déc. p.22295 et suiv). ■ Investissements outre-mer ✓ Le décret n°2009-1672 du 28décembre 2009 fixe les plafonds de loyers et de res- sources des locataires applicables dans le cadre du dispositif d'incitation fiscale à l'investissement locatif outre-mer prévu au XI de l'article 199 septvicies du CGI (JO du 30 déc. p.22770). ✓ Les modalités de la procédure d'agrément préalable des projets d'investissements dans les DOM sont modi- fiées: l'agrément relève du ministre du budget si le montant du total dépasse 10millions d' € ; il relève du directeur départemental ou régional des finances publiques dans le cas contraire. (Arrêté du 24décembre 2009, JO du 31, p.23280). ✓ Les limites de surface retenues pour l’application de la réduction d’impôt en cas d'acquisition ou de construction de l'habitation principale outre mer (article 199 undecies A du CGI) ont été fixées par décret (n°2009-1779 du 30décembre 2009, JO du 31, p.23359). Limites fixées à 65m 2 pour une personne seule, 77,5m 2 B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 381 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U T T R R E E S S T T E E X X T T E E S S pour un couple, 90m 2 pour une personne ou un couple avec 1 personne à charge et 12m 2 de majoration par personne supplé- mentaire, dans la limite de 5 personnes. Conventions collectives ➠ Economistes de la construction et métreurs-vérificateurs : l'avenant n°6 du 8avril 2009 à l'avenant n°4 du 20janvier 2009, relatif à la prévoyance a été étendu par arrêté du 18décembre (J.O. du 3 janv. 2010, p.243). ➠ Immobilier : l'avenant n°44 du 23juin 2009, relatif à la période d'essai a été étendu par arrêtés des 14 et 18décembre 2009 (J.O. du 26 déc, p.22374 et du 3 janv. 2010, p.244). Un autre avenant n°43 du 23juin 2009 relatif à la modification de l'annexe II « Salaires » a aussi été étendu (arr. du 14décembre 2009, JO du 26 déc. p.22374) ➠ Personnel des cabinets d'avocats : l'accord du 18septembre 2009, relatif à l' emploi des seniors a fait l’objet d’un arrêté d’extension (arr. du 23 déc. 2009, J.O. du 1 e r janv. 2010, p.87). ➠ Offices publics de l'habitat : Il est envisa- gé l'extension de l’accord national profes- sionnel du 21octobre 2009 sur l'emploi des seniors (avis publié au J.O. du 17 déc. p.21790). R R E E G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N Les indices de loyers orientés à la baisse 19janvier 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • M M A A R R C C H H É É C C H H I I F F F F R R E E S S Les prix des logements avaient reculé de -3,1% en 2008. L’année 2009 s’est termi- née à nouveau sur un chiffre en recul puisque les prix ont baissé de -4,9% en un an. Le président de la Fnaim, René Pallin- court, observe que les prix sont revenus au niveau de la fin 2005. Le recul est plus marqué pour les maisons individuelles (-5,6%) que pour les appar- tements (-4,2%). Les appartements de petite taille (-5,9% pour les studios) ont plus baissé que les plus grandes surfaces (- 2,3% pour les 4 pièces et même +2,2% pour les 5 pièces et plus). L’étude de la Fnaim estime que la baisse des taux constatée en un an (5,09% au 4 e trimestre 2008 à 3,79% au 4 e trimestre 2009), a compensé le raccourcissement de la durée des emprunts et qu’au total le taux d’effort des ménages s’est réduit et la solvabilité des ménages atteindrait un niveau record. Selon une étude réalisée par l’IFOP pour la Fnaim, les Français sont plus nombreux à considérer que le marché offre plus d’opportunités qu’hier pour réaliser de bonnes affaires immobilières (59% en décembre2009 contre 55% en octobre), mais la proportion de ceux qui ont l’intention d’acheter un bien dans les 3 ans à venir baisse de trois points (de 18% à 15%). Côté perspectives, la Fnaim constatant que le marché est revenu à un niveau de 550000 transactions par an, observe que les ressorts du crédit sont épuisés mais Baisse du marché des logements de -4,9% selon la Fnaim Selon l’étude Fnaim publiée le 12 jan- vier, les prix ont reculé de -4,9% en 2009 et sont “en voie de stabilité”. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine ➴ ➴ Baisse record de l’ICC L’indice du coût de la construction, d’une valeur 1502 au 3 e trimestre 2009 a reculé de -5,77% en un an (JO du 13janvier, p.706). Sur un trimestre la hausse est de +0,27%. La variation reste positive: - sur 3 ans: +8,76% - sur 9 ans: +37,42% Cette baisse annuelle représente un record: pour la première fois depuis sa création l’ICC a baissé pendant trois tri- mestres consécutifs. Selon l’analyse de Jones Lang Lasalle, “à moyen terme, l’évolution de l’ICC devrait rester en territoire positif, compte tenu de la hausse du cours des matières premières entamée en mars-avril dernier. Néanmoins, des hausses plus vives de l’ICC pourraient intervenir sous 12 mois”. ➴ ➴ IRL en très légère baisse L’indice de référence des loyers s’établit à 117,47 au 4 e trimestre 2009, soit une baisse de -0,06% en un an (publication Insee le 14janvier 2010). Faut-il faire varier les loyers à la baisse? La loi de 1989 prévoit (art. 17 d) un plafonne- ment de l’augmentation du loyer en fonc- tion de l’IRL. Selon l’Anil (note n°2010-05) qui se réfère à une réponse ministérielle (n°40721 du 19 sept. 1996) il faut se réfé- rer à la rédaction de la clause de révision pour vérifier si elle prévoit une hausse du loyer (dans ce cas le loyer n’est pas modi- fié) ou une variation du loyer (dans ce cas, il faut réduire le loyer). L’UNPI ajoute que si le bail ne prévoit de variation du loyer qu’à la hausse, le loyer reste inchangé en cas de baisse de l’indice. ➴ ➴ ILC en baisse L’indice des loyers commerciaux du 3 e tri- mestre 2009 s’établit à 101,21, en baisse de -1,22% en un an (J.O. du 13janvier 2010, p 706). Le Centre national des centres commer- ciaux, se réjouit de la “bonne visibilité” que procure cet indice, Jean-Michel Silber- stein, le délégué général du CNCC indi- quant que “c’est en temps de crise, alors que les fluctuations sont considérables, qu’on apprécie le mieux les qualités intrin- sèques de ce nouvel indice, la pertinence de sa composition et le lissage de son mode de calcul”. Il conclut en ajoutant que “le CNCC ne prononce pour la géné- ralisation de l’utilisation de l’ILC dans les baux commerciaux et soutiendra les initia- tives parlementaires allant en ce sens” (communiqué du 12janvier 2010). ➙ ➙ Texte sur l’ICC Un décret du 15décembre 2009 (n°2009- 1568 relatif à l'indice national du coût de la construction, JO du 17 déc. p.21755) a indiqué que l'ICC mesure l'évolution du prix des marchés des constructions neuves passés entre les maîtres d'ouvrage et les entreprises assurant les travaux du bâti- ment. Mais les opérations de réhabilitation et les travaux d'entretien ne sont pas pris en compte pour le calcul de cet indice. juge que l‘hypothèse d’une hausse des prix en 2010 est soutenable. Elle établit une prévision d’évolution des prix en 2010 comprise entre - 3% et +3%. Afin de doper le marché, la fédération des agents immobiliers, par la voix de son secrétaire général, Jean-François Buais, renouvelle ses propositions; renforcer l’accession sociale à la propriété dans l’ancien, promouvoir un statut du bailleur privé. La Fnaim se prononce par ailleurs en faveur d’une évolution du diagnostic de performance énergétique afin de faire de ce DPE un vrai bilan thermique qui per- mette une aide à la décision. La Fnaim souhaite aussi la constitution obligatoire de provisions pour travaux dans les copro- En% Appartements Maisons Studios et 1 pièce -5,9% 2 pièces -4,3% 3 pièces -6,6% -9,5% 4 pièces -2,3% -6,8% 5 pièces et + +2,2 % -2,5% Ensemble -4,2% -5,6% Evolution des prix des logements en 2009 (France) Source: Fnaim priétés. La baisse des transactions a un impact sur le nombre d’agences. René Pal- lincourt a évoqué, pour sa fédération, une baisse du nombre d’adhérents évaluée à 200 agences au cours de l’année 2009 ● Taux de l’usure Le taux de l'usure à compter du 1 er janvier 2010 pour les prêts immobiliers est fixé à: ➙ ➙ prêts à taux fixe: 6,57% ➙ ➙ prêts à taux variable: 5,92% ➙ ➙ prêts relais: 6,40% (Avis du 21décembre 2009 relatif à l'application des articles L. 313-3 du code de la consommation et L. 313-5-1 du code monétaire et financier, J.O. du 29 déc. p.22663). Chiffres
