– 2 – Jurisprudence –
Copropriété : Action en responsabilité : la nécessaire autorisation de l’assemblée générale / Délai de contestation pour un refus d’autorisation de travaux / Action visant à faire cesser une emprise sur les parties communes : une prérogative de l’assemblée
Vente : Limite de la clause d’exonération des vices cachés liée aux termites / Condition suspensive stipulée dans le seul intérêt de l’acheteur : le vendeur ne peut se prévaloir de sa défaillance
Contrats : Compte prorata : quelle action du prestataire impayé ?
Responsabilité des constructeurs : étendue de la garantie
– 5 – Réglementation –
Fibre optique / Électricité / Factures d’eau / Accès au droit
– 4-5 – Études et projets –
Étude de la CLCV sur le dépôt de garantie /
Recul de l’investissement tertiaire en Ile-de-France / Vœux du SNAL
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 8 – Rencontre –
Marc Pigeon (FPC) veut faire de l’accession une priorité pour 2010
■ JUGÉ ■ > > Un copropriétaire qui veut obtenir une autorisation d’effectuer des travaux dispose d’un délai de 10 ans pour agir en justice après le refus de l’assemblée (et non de deux mois). > > Un arrêt du 13janvier 2010 concerne le compte prorata. La Cour de cassation écarte la qualification de mandat. En conséquence, le prestataire impayé ne peut agir qu’en res- ponsabilité délictuelle. ■ RÉPONDU ■ > > La délivrance des autorisations d’urbanisme ne sanctionne plus le respect des règles concernant la sécurité incendie, sauf pour les IGH ou les ERP (voir p.6) ■ PUBLIÉ ■ > > Un décret du 6janvier 2010 relatif au régime du crédit-bail concerne l’engagement de conservation de l’immeuble pris dans le cadre du régime d’IS au taux de 19% (p.7). > > Une étude de la CLCV critique les moda- lités de remboursement du dépôt de garan- tiepar les bailleurs ou leurs mandataires; elle demande en conséquence une modifi- cation de la loi du 6juillet 1989. ■ PROGRAMMÉ ■ > > Une nouvelle loi de finances rectificative a été présentée le 20janvier par Christine Lagarde et Eric Woerth. ■ NOMMÉS ■ > > Les nouveaux directeurs régionaux de l’environnement, de l’aménagement et du loge- ment ont été nommés par arrêtés du 4janvier. ■ CHIFFRÉE ■ > > -39% : c’est la baisse du volume de l’investissement en immobilier tertiaire en Ile- de-France pour 2009, selon Jones Lang La Salle Les promoteurs désorientés S i l’euphorie ne régnait pas lors de la rencontre des pro- moteurs pour les traditionnelles des journées d’études pro- fessionnelles de la FPC (lire page8), l’ambiance n’était pas non plus très sombre: entre le marché soutenu par le régime Scellier et des perspectives de croissance de l’économie très mesurées, le tableau était en demi-teinte. Mais c’est surtout d’un manque de perspectives claires que les promoteurs parais- sent souffrir. Le cas du Pass-Foncier est à cet égard très éclairant. Les pouvoirs publics assurent que les budgets seront au rendez- vous, mais ils peinent à convaincre. Les collectivités locales com- mencent à s’emparer du dispositif. Mais elles ajoutent aux cri- tères nationaux, leurs propres critères de délivrance des subven- tions aux accédants. Elles cherchent ainsi à affiner leur politique de peuplement de leurs territoires, mais elles prennent le risque de compliquer le dispositif. Les opérateurs ont d’ailleurs dû se regrouper pour constituer un guichet unique et gérer les démarches auprès des CIL, collectivités territoriales et banques, pour ne pas décourager l’accédant devant l’abondance des pièces à fournir. Mais c’est surtout le manque de pérennité du dispositif qui freine les ardeurs des opérateurs. Si le régime de TVA à 5,5% n’est pas reconduit après la fin de l’année 2010, la commerciali- sation des programmes devra s’achever au plus tard début octobre2010. Cela laisse peu de temps et confirme qu’un peu de pérennité des mécanismes serait la bienvenue. Le président de la FPC, Marc Pigeon a mis l’accent sur la nécessité de réformer le régime de l’accession à la propriété. La FPC travaille à la mise au point d’un mécanisme pour faciliter l’achat revente, dont on sait que c’est un des points qui freinent les transactions. À suivre. P our les rapports locatifs d’habitation, l’actualité a été marquée par la publication d’une étude de la CLCV sur la restitution du dépôt de garantie en fin de bail par les propriétaires ou leurs mandataires. Le syndicat de locataires demande une modification de la loi de 1988 (voir page4) notamment pour exiger du bailleur qu’il fournis- se une facture, et non un devis, pour justifier la retenue qu’il pra- tique sur le dépôt de garantie en cas de dégradations. On observe- ra que cette proposition pêche par insuffisance: le devis est peut- être un outil insuffisant pour prouver l’étendue de la dégradation. En cas de conflit on pourrait imaginer de le faire conforter par un avis d’expert. Mais exiger une facture est inadapté. Exemple: le locataire a supprimé des moulures anciennes d’un bel appartement. La dégradation est certaine mais le bailleur peut faire le choix de laisser le logement en l’état et de le relouer tel quel. Le préjudice n’en est pas moins constitué et justifie une indemnisation… ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO382 2 6JANVIER 2010 ISSN 1622-1419 10 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Copropriété : Action en responsabilité: la nécessaire autorisation de l’assemblée générale / Délai de contestation pour un refus d’autorisation de travaux / Action visant à faire cesser une emprise sur les parties communes: une prérogative de l’assemblée Vente : Limite de la clause d’exonération des vices cachés liée aux ter- mites / Condition suspensive stipulée dans le seul intérêt de l’acheteur: le vendeur ne peut se prévaloir de sa défaillance Contrats : Compte prorata: quelle action du prestataire impayé? Responsabilité des constructeurs: étendue de la garantie - 5 - Réglementation - Fibre optique / Électricité / Factures d’eau / Accès au droit - 4-5 - Études et projets - Étude de la CLCV sur le dépôt de garantie / Recul de l’investissement tertiaire en Ile-de-France / Vœux du SNAL - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 8 - Rencontre - Marc Pigeon (FPC) veut faire de l’accession une priorité pour 2010 S O M M A I R E E D I T O R I A L 26janvier 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É Copropriété ■ Action en responsabilité: néces- s aire autorisation d’assemblée (Cass. Civ. 3 e , 13 janv. 2010, n°35 FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°09-10398) Un syndic avait engagé, au nom du syndi- cat, une action en responsabilité contre son prédécesseur, faute d’explication sur l’existence de certaines dépenses. Ayant découvert en 2004 que le liquidateur du syndic avait dissimulé la situation de l’ancien syndic, le nouveau avait engagé en 2005 une action en responsabilité contre le liquidateur. Or l’assemblée n’avait régularisé cette action qu’en 2008. Se posait la question de la recevabilité de l’action. La cour d’appel l’avait jugée recevable, mais sa décision est cassée: “Vu les articles 55, alinéa 1, du décret du 17mars 1967, ensemble les articles 121 du code de procédure civile et L. 225-254 du code de commerce; Attendu que le syndic ne peut agir en justi- ce au nom du syndicat sans y avoir été auto- risé par une décision de l’assemblée géné- rale; […] Attendu que pour déclarer recevable l’action du syndicat, l’arrêt retient qu’aux termes de l’article L. 225-254 du code de commerce, l’action en responsabilité contre les administrateurs se prescrit par trois ans à compter du fait dommageable ou, s’il est dissimulé, de sa révélation, que M. A. a totalement dissimulé la situation réelle de la société LRAAI jusqu’au 27avril 2004, date à laquelle le syndicat a eu révé- lation de ce que les opérations de liquida- tion étaient terminées depuis douze ans, que le syndicat verse aux débats un procès- verbal de l’assemblée générale des copro- priétaires du 26juillet 2008 ayant expres- sément autorisé le cabinet T.à ester en jus- tice contre M. A.; qu’il est admis que l’assemblée générale puisse donner une autorisation d’agir a posteriori à condition qu’une décision définitive n’ait pas été rendue et avant que le syndicat ait perdu son droit d’agir; qu’en l’espèce, ladite autorisation est intervenue alors que la procédure était pendante devant la cour d’appel, le délai de prescription ayant par ailleurs été interrompu par l’assignation délivrée le 27juin 2005; qu’elle est donc parfaitement valable; Qu’en statuant ainsi, alors que la régularisa- tion de la procédure était intervenue posté- rieurement à l’expiration du délai de pres- cription, la cour d’appel a violé les textes susvisés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le syndic doit être autorisé par l’assemblée pour agir en justice (art. 55 al. 1 er du décret de 1967). Mais, il est admis qu’une autorisation peut être donnée a p osteriori (Civ. 3 e , 21mars 2000), et tant qu’une décision définitive n’est pas rendue (donc même en appel CA Paris, 3 juil. 2002). Mais il faut toutefois que l’action ne soit pas prescrite (Civ. 3 e , 10mai 1990). La Cour de cassation le confirme ici. La faculté de régularisation n’est pas contestée, mais l’assemblée doit régulariser dans le délai de prescription. Elle avait trois ans pour le faire à compter de la révélation des faits en 2004. En décidant la régularisation en 2008, elle statuait après l’expiration du délai. ■ Quel délai de contestation pour un refus d’autorisation de travaux? (Cass. Civ. 3 e , 16 déc. 2009, n°1509 FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-12654) Un copropriétaire avait demandé en assem- blée l’autorisation d’effectuer des travaux sur son lot affectant les parties communes. Autorisation refusée. Ayant alors saisi le tri- bunal pour obtenir judiciairement cette autorisation, il avait eu gain de cause. Mais le syndicat estimait que le tribunal aurait dû juger l’action irrecevable au motif que le délai de deux mois était dépassé. Argument rejeté: “Mais attendu que l’arrêt retient exacte- ment que l’action des épouxG., introduite non pas pour contester la décision d’une assemblée générale mais pour obtenir une autorisation judiciaire d’exécuter les travaux projetés malgré le refus opposé , n’est pas soumise au délai de deux mois de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10juillet 1965; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt tranche une ques- tion qui restait incertaine. Lorsque le copropriétaire souhaite faire des travaux dans ses parties communes qui affectent les parties communes, il doit en premier s’adresser à l’assemblée pour obtenir une autorisation. Mais si l’assemblée refuse, il peut saisir le tribunal. La question est alors la suivante : - s’agit-il d’une contestation de la décision d’assemblée, qui doit alors être introduite dans le délai de deux mois, - ou s’agit-il d’une contestation du refus, qui pourrait alors être introduite dans le délai de dix ans? La Cour d’appel de Paris avait opté pour la 1 e solution (6mars 1989), puis pour la seconde (27janvier 1995). Dans l’arrêt rapporté, la cour d’appel de Lyon avait donc aussi jugé en faveur de cette seconde réponse et la Cour de cassa- tion appuie la décision. À À r r e e t t e e n n i i r r : : Le copropriétaire qui veut obte- nir une autorisation d’effectuer les travaux dispose du délai de 10 ans pour agir après le refus de l’assemblée. ■ Action visant à faire cesser une emprise sur les parties communes: prérogative de l’assemblée (Cass. Civ. 3 e , 13janvier 2010, n°42, FS-P+B, rejet, pourvoi n°08-21110) Un copropriétaire avait engagé une action contre le syndicat pour obtenir la remise en état des parties communes suite à des dégradations imputables à un autre copro- priétaire. L’action, qui visait à faire cesser les emprises de l‘autre copropriétaire est jugée irrecevable, tant en appel qu’en cas- sation: “Mais attendu qu’ayant exactement énon- cé que, “prendre toutes les dispositions nécessaires afin de faire réaliser par M me H. les travaux nécessaires à la remise en état des parties communes”, constituait une prérogative appartenant à l’assemblée générale des coproprié- taires et constaté que les époux D. ne jus- tifiaient pas l’avoir saisie en deman- dant que cette question soit inscrite à l’ordre du jour , la cour d’appel en a déduit à bon droit que leur demande devait être rejetée”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble (art. 14 de la loi de 1965) et il a qualité pour agir en jus- tice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble (art. 15). Lorsque le trouble subi est de caractère collectif, le syndicat a compétence exclusive pour agir en justice. C’est ici le cas. Autres exemples: Cour d’appel de Paris, 26 sept. 2002 pour obtenir la cessation de travaux irréguliers ou Cass. Civ. 3 e , 7juin 2006, pour obtenir la restitution de parties communes après que l’assemblée ait ordonné à un copropriétai- re de les restituer. Si le copropriétaire veut agir en cas d’atteinte aux parties communes, la juris- prudence considérait qu’il devait prouver un préjudice personnel, mais depuis 2003 (Cass. Civ. 3 e , 26 nov. 2003) elle n’exige plus cette preuve. Cet aspect n’est pas évoqué directement dans l’arrêt rappor- té, mais il renvoie à la nécessité de saisir l’assemblée ce qui confirme la compéten- ce du syndicat. J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Vente d’immeuble ■ Limite de la clause d ’exonération des vices cachés liée aux termites (Cass. Civ. 3 e , 16 déc. 2009, n°1497 FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-10540) U n immeuble avait été vendu avec une clause d’exonération de garantie pour les vices cachés résultant de la présence de ter- mites. Un état parasitaire annexé à l’acte ne faisait pas mention de termites mais un autre certificat du même jour pour l’ensemble de l‘immeuble mentionnait leur présence mais n’avait pas été transmis à l’acheteur. Les deux documents avaient été transmis au notaire. Ayant découvert des termites après la ven- te, l’acquéreur avait exercé un recours sur le fondement de la garantie des vices cachés. La cour d’appel lui avait donné tort au motif que la mauvaise foi du vendeur n’était pas établie par la seule connaissance de la pré- sence de termites et elle avait relevé qu’il ne pouvait être responsable de l’absence de transmission de l’état parasitaire de l’immeuble à l’acheteur. La décision est cas- sée au visa de l’article 1643 du code civil: “Attendu que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait sti- pulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie; […] Qu’en statuant ainsi [en refusant de recon- naître la responsabilité du vendeur], alors que le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. L’arrêt est par ailleurs cassé pour avoir limi- té la responsabilité du notaire. La Cour de cassation indiquant que la cour d’appel aurait dû examiner si la faute du notaire n’avait pas retardé l’exécution des travaux de réfection. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La mauvaise foi du vendeur est donc établie par la preuve qu’il avait de la connaissance de l’état de l’immeuble, ayant fait établir l’état parasitaire sur l’ensemble du bâtiment. Celle-ci exclut l’application de l’exonération de garantie. En matière de copropriété, l’article L 271-4 al. 12 du CCH limite le champ du dossier de diagnostic technique relatif aux termites à la seule partie privative du lot vendu. Mais si le vendeur détient un document plus lar- ge, portant sur les parties communes, il a tout intérêt à le communiquer à l’acheteur, pour éviter ce type de recours. ■ Condition suspensive stipulée dans le seul intérêt de l’acheteur: le vendeur ne peut se prévaloir de sa défaillance ( Cass. Civ. 3 e , 12 janv. 2010, n°50 F-P+B, cassa- tion partielle, pourvoi n°08-18624) Une promesse de vente sur un terrain était conclue sous condition suspensive d’obtention du permis de construire. Pour se prévaloir de la condition, les acquéreurs devaient justifier du dépôt de la demande de permis dans le délai de deux mois de la promesse. La cour d’appel avait indiqué que les vendeurs ne pouvaient donc pas se pré- valoir de la défaillance de la condition qui était stipulée dans le seul intérêt de l’acheteur. La solution est confirmée par la Cour de cassation: “Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il résultait des termes clairs de la pro- messe que la condition suspensive portait sur l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire et que si celui-ci ne procédait pas au dépôt de demande d'un tel permis, il ne pouvait se prévaloir d'un défaut d'obtention de ce permis qu'il sera réputé avoir obtenu, pour ne pas régulariser l'acte, le vendeur pouvant reprendre sa liberté avec application de la clause pénale, qu'il s'agissait d'une clause libellée dans le seul intérêt de l'acquéreur et lui seul étant privé, dans l'hypothèse visée d'une absence de demande de permis de construi- re, du droit d'invoquer son bénéfice pour ne pas régulariser l'acte authentique, la cour d'appel en a exactement déduit que les consorts B.et V.[acquéreurs] pouvaient renoncer au bénéfice de cette condi- tion dont la non-réalisation ne pouvait rendre caduque la promesse ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. Le moyen est rejeté mais l’arrêt est par ailleurs cassé sur une autre question, qui portait sur le calcul des intérêts de la somme à restituer. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cette décision est intéres- sante car elle met en valeur tout l’intérêt qu’il y a à préciser dans la promesse dans l’intérêt de qui est stipulée la condition suspensive. Lorsqu’elle est stipulée dans le seul intérêt de l’acheteur, seul celui-ci peut s’en prévaloir. En conséquence, le vendeur ne peut pas invoquer le fait que l’acquéreur n’a pas fait de démarche pour obtenir le permis de construire, afin de se désister de son engagement de vendre. L’acquéreur peut donc le contraindre à vendre en dépit de la défaillance de la condition. Le même raisonnement peut bien entendu être tenu quel que soit l’objet de la condition, pour une condition d’obtention de prêt par exemple. Contrats ■ Compte prorata: quelle action du prestataire impayé? (Cass. Civ. 3 e , 13 janv. 2010, n°38, FS-P+B, rejet, pourvoi n°08-70097) Une société chargée du gros-oeuvre d’un chantier devait assurer la gestion du comp- te prorata mais était placée en liquidation judiciaire. Un prestataire chargé du net- toyage réclamait le paiement de sa facture au maître d’ouvrage délégué et aux entre- prises ayant repris le compte prorata. Mais sa demande est rejetée. Solution que confir- me la Cour de cassation: “Attendu que la société Sin et Stes [presta- taire des travaux de nettoyage] fait grief à l’arrêt de la débouter de sa demande en paiement, alors, selon le moyen: 1°/ que l’entreprise qui gère pour le compte des autres intervenants sur le chantier toutes les dépenses d’intérêt commun dans un compte prorata a la qualité de manda- taire de celles-ci, auxquelles le tiers peut réclamer le paiement de ses prestations; qu’ainsi, la cour d’appel, en considérant que Propriex, l’auteur de Sin et Stes, n’avait pas d’action contre les entreprises au titre du compte prorata géré par la société CBIC, dès lors que celles-ci n’ont pas de lien de droit entre elles et que Propriex [auteur de Sin et Stes] n’a de lien qu’avec le gestionnaire du compte, a violé l’article 1984 du code civil; […] Mais attendu que le gestionnaire d’un compte prorata n’ayant pas, sauf convention spéciale, la qualité de man- dataire des autres intervenants sur un chan- tier, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée et qui a relevé, par motifs propres et adoptés, que le marché avait été conclu par lots séparés et que la société Pro- priex n’avait eu de rapport contractuel qu’avec la société CBIC, a exactement retenu que la société Sin et Stes ne pouvait se fon- der pour agir que sur la faute invoquée qu’elle a, par un motif non critiqué, jugée non établie”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’entreprise chargée du compte prorata assure donc, pour le comp- te des autres intervenants du chantier les dépenses d’intérêt commun. Quelle est la nature de la mission qui lui est confiée? La cour d’appel avait jugé qu’il n’y avait pas de lien contractuel entre la société de nettoyage et les entreprises 26janvier 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • V V E E N N T T E E - - C C O O N N T T R R A A T T S S ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 26janvier 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E T T U U D D E E S S J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Le SNAL attend du Grenelle II une réforme en profondeur de l’urbanisme À l’occasion de ses vœux le 19janvier, la présidente du SNAL, Pascale Poirot, a fait part de son souhait que le Grenelle II per- mette une réforme en profondeur de la manière dont est pensé le droit de l’urbanisme, en consacrant le principe de la programmation. Elle espère également que les collectivités locales se saisiront de la démarche Eco-quartiers, après le succès rencontré par le concours Eco-quartier Eco-cité organisé par le ministère de l’écologie et auquel le SNAL avait participé comme membre du jury. Pascale Poirot a fait part des projets de son syndicat. Deux dates à noter: une journée professionnelle le 10mars sur le thème du développement durable (eau, performan- ce énergétique des bâtiments et densité en habitat individuel et mixité) et le lance- ment le 15juin à Reims des Trophées de l’aménagement du Snal, à l’occasion de son assemblée générale. ayant repris le compte prorata. L’auteur du pourvoi estimait que l’entreprise qui gère le compte prorata a la qualité de mandataire et que le prestataire peut d onc lui réclamer paiement. Mais la Cour de cassation écarte donc la qualification de mandat (sauf convention spéciale). Il en résulte que le prestataire impayé en peut agir qu’en responsabilité délictuelle. N’ayant pu prouver de faute à l’égard du maître d’ouvrage délégué, il voit donc son action rejetée. Responsabilité ■ Étendue de la garantie (Cass. Civ. 3 e , 13 janv. 2010, n°30, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°08 13-562) À la suite de désordres liés à la mise en œuvre de panneaux isolants sur un bâti- ment d’exploitation de fabrication de fro- mages, une action en responsabilité avait été engagée. La société propriétaire demandait rem- boursement du coût des travaux de remise en état des ouvrages endommagés, mais aussi celui de la réalisation de bâtiments provisoires à usage d’égouttage tampon et de hâloir tampon. La cour d’appel l’avait admis au motif que “le seul moyen de procéder efficacement et à moindre coût, aux réparations des désordres constatés, définis précisément comme “la détérioration et la destruction d’une chose ou d’une substance” à savoir des panneaux fabriqués par la société Plasteurop et posés par les sociétés Travi- sol et Sodimav, que ces frais de construc- tion des bâtiments tampons ont constitué une modalité nécessaire de remise en état des lieux sinistrés, et doivent à ce titre être considérés comme réparant le préju- dice matériel direct résultant pour l’entreprise concernée de la détérioration et de la destruction des matériaux mis en œuvre”. La Cour de cassation censure cette décision: Attendu […] Qu’en statuant ainsi, alors que la construction de bâtiments provi- soires ne pouvait être assimilée à des travaux de réparation réalisés sur l’ouvrage affecté de désordres lui- même , la cour d’appel a violé [les articles L. 241-1 et A.243-1 du code des assurances ainsi que l’annexe 1 à ce dernier article, dans leur rédaction alors applicable]. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt limite donc l’étendue de la responsabilité: elle ne peut être étendue à la construction de bâti- ments provisoires. ● La CLCV critique les modalités de remboursement du dépôt de garantie La CLCV a réalisé une enquête sur les condi- tions de restitution du dépôt de garantie aux locataires d’habitation. L’échantillon étudié portait sur des locations gérées tant en direct (71% des cas) que par le biais d’un professionnel (29% des cas). Le dépôt de garantie est restitué intégrale- ment en fin de bail par 10% des bailleurs, il est partiellement restitué pour 52,5% et non restitué pour 37,5% des cas. Lorsqu’il est restitué en partie, la fraction remboursée est en moyenne de 27,96% du dépôt de garantie. Les travaux sont le motif le plus fréquent pour effectuer une retenue (57,15% des cas). Le bailleur présente soit des factures (30,43%) soit des devis (36,52%). Mais dans 28,7% des cas, aucune pièce justificative n’est présentée au locatai- re. Le bailleur en direct présente plus sou- vent un devis (41,77%) que l’agence (25%). Lorsqu’un devis a été présenté, dans 19,15% des cas, les travaux ne sont pas réalisés. Si dans 10,65% des cas, ils sont effectués, dans plus de 70% des cas, on ne peut savoir si les travaux ont eu lieu ou pas. Pour la CLCV, des abus sont commis et des logements sont reloués immédiate- ment sans travaux. Le délai moyen de restitution est de 3,38mois. Le délai légal de 2 mois est res- pecté dans 30,63% des cas. Le taux d’absence de restitution est de 37,50%. Les situations intermédiaires représentent 31,87% qui correspondent donc à des cas où le délai légal n’est pas respecté. Les bailleurs en direct respectent le délai pour 31,58% des cas et les agences dans 28,26% des cas. Mais on peut remarquer que les agences qui n’ont qu’un mois de retard sont nombreuses (21,74% des cas) alors que les bailleurs en direct n’ayant qu’un mois de retard sont très peu nom- breux (4,39%). Au total le locataire a donc plus de chance d’obtenir restitution avec un faible retard si son logement est loué par agence. L’hypothèse d’une indemnisation du loca- taire pour restitution tardive du dépôt de garantie n’est apparue dans aucun dossier. ■ 2 propositions de réforme En conclusion, la CLCV demande une modification de la loi de 1989 pour que le bailleur ait l’obligation de fournir des fac- tures pour justifier la retenue sur le dépôt de garantie. D’autre part, l’association observe que le taux légal est insuffisam- ment contraignant (pour une somme de 500 € , un retard de trois mois ouvre droit à 4,74 € d’indemnité). Pour que la sanction financière à l’encontre du bailleur soit plus incitative, la CLCV propose que le dépôt de garantie produise des intérêts mensuels au bénéfice du locataire, au taux de la clause pénale insérée dans le bail. Cela assurerait une réciprocité des clauses pénales. Fort recul du marché de l’investissement en bureau en Ile-de-France Selon l’étude de Jones Lang LaSalle, le marché de l’investissement en immobilier tertiaire en Ile-de-France a reculé de -39% en 2009 par rapport à l’année précédente. Les volumes se sont élevés en 2009 à 5,187milliards d’euros. Toutefois la baisse s’est amoindrie en fin d’année car elle était de -72% au 2 e trimestre 2009. Les taux de rendement se maintiennent entre 5,75% et 6,25% dans le triangle d’or. Alors que la part des bureaux dans les investissements était de 87% en 2007, elle avait atteint 94% en 2008, elle est reve- nue à un niveau plus faible en 2009 à 86%. Le 2 e secteur est celui des com- merces, avec 7% du total. Par ailleurs, les investissements concentrés dans le quartier central des affaires ont crû fortement; ils représentaient 18,4% des investissements en 2008 et ce chiffre a atteint 36,8% en 2009. ▲ 26janvier 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N B B R R È È V V E E S S ◆ DAAF: 15€, pas plus Anticipant la prochaine obligation d’installer des détecteurs auto- nomes avertisseurs de fumée dans les logements, l’ARC envisage d’inciter les occupants des loge- ments à s’équiper mais pas à plus de 15€ par appareil et en déclinant les offres de contrats d’entretien, parfaitement inutiles pour changer une pile par an. ◆ “Le monde du logement 2010” est paru Éditée par Innovapresse, cette 4e édition recense les statistiques du secteur, mais aussi l’actualité législative et réglementaire, les stratégies des acteurs, le rôle des collectivités locales et celui des professionnels. 240€, 288 pages. Tél. Innovapresse: 0148240897. P P R R O O J J E E T T S S ■ Factures d’eau Selon l’arrêté du 6août 2007, les com- munes peuvent inclure dans les factures d'eau une part non proportionnelle à la c onsommation d'eau, en principe plafon- née à 40% du coût du service pour 120m 3 de consommation. Mais dans certains secteurs, ce taux peut être porté à 50% . C'est le cas des com- munes érigées en stations classées. Un nouvel arrêté remplace la référence à ces communes par les communes touris- tiques (visées à l'article L 133-11 du code du tourisme). (Arrêté du 30septembre 2009 portant modi- fication de l'arrêté du 6août 2007 relatif à la définition des modalités de calcul du plafond de la part de la facture d'eau non propor- tionnelle au volume d'eau consommé, J.O. du 14janvier 2010, p.721). ■ Tarif d’achat de l’électricité De nouveaux tarifs ont été fixés pour l’achat de l’électricité produite par pan- neaux photovoltaïques, après avis de la CRE (Commission de régulation de l'électricité). Cet avis fait ressortir le taux de rentabilité interne très élevé du tarif envisagé. Le TRI projet est en moyenne de 15,2% et le TRI sur fonds propres de 91%, résultant d'une mise de fonds très réduite, après prise en compte du crédit d'impôt et de la faculté de financer par les revenus tirés du tarif d'achat d'électricité le service d'une dette couvrant les sommes restant à la charge de l'investisseur. La CRE propose de diminuer le tarif proposé. (Avis du 3décembre 2009, J.O. du 14janvier 2010, p.757 et arrêtés du 12janvier 2010 portant abrogation de l'arrêté du 10juillet 2006 fixant les conditions d'achat de l'électricité produite par les installations utili- sant l'énergie radiative du soleil telles que visées au 3° de l'article 2 du décret n°2000- 1196 du 6décembre 2000, J.O. du 14janvier, p.727 et733, puis arrêté modificatif du 15janvier, J.O. du 16, p.893). ■ Diagnostic du plomb Un arrêté du 23octobre 2009 est de natu- re à intéresser les diagnostiqueurs qui effectuent des contrôles de présence de plomb dans les peintures: l’arrêté homo- logue la décision n°2009-DC-0150 du 16juillet 2009 de l'Autorité de sûreté nucléaire définissant les critères techniques sur lesquels repose la prolongation de la durée d'utilisation des sources radioactives scellées accordée au titre de l'article R.1333-52 du code de la santé publique (J.O. du 16 janv. p.889). ■ Fibre optique dans les immeubles Une décision de l’ARCEP sur la fibre optique dans les immeubles a été homolo- g uée. Dans le délai d'un mois à compter de la publication de la décision de l'ARCEP, l'opérateur d'immeuble publie une offre d'accès comprenant les prestations sui- vantes (art. 4): - conditions d'installation d'une fibre optique dédiée ou d'un dispositif de brassage, - accès aux lignes par mise à disposition de fibre optique dédiée et/ou de fibre optique partagée, - accès aux ressources associées. L'offre précise les conditions de souscrip- tion et de résiliation, les conditions tari- faires… L'art. 5 prévoit que, dans les zones très denses, si la demande d'accès est formu- lée avant l'établissement des lignes d'un immeuble, l'opérateur d'immeuble fait droit aux demandes raisonnables des opérateurs portant sur les éléments constitutifs des lignes ou sur leur environ- nement technique, notamment aux demandes consistant à bénéficier pour chaque logement ou local à usage profes- sionnel de l'immeuble, d'une fibre optique dédiée permettant de desservir l'utilisateur final depuis le point de mutualisation. (Arrêté du 15janvier 2010 homologuant la décision n°2009-1106 de l'Autorité de régu- lation des communications électroniques et des postes en date du 22décembre 2009 pré- cisant, en application des articles L. 34-8 et L. 38-8-3 du code des postes et communications électroniques, les modalités de l'accès aux lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique et les cas dans lesquels le point de mutualisation peut se situer dans les limites de la propriété pri- vée, J.O. du 17 janv. p.936). ■ Conventions fiscales Trois avenants à des conventions visant à éviter les doubles impositions ont été publiés. Ils concernent: - le Royaume-Uni : avenant signé le 19juin 2008 (décret n°2010-20 du 7jan- vier 2010, J.O. du 9janvier, p.483), - les États-Unis : avenant signé le 13 jan- vier 2009 (Décret n°2010-28 du 8janvier 2010, J.O. du 10 janv. 2010, p.528), - la Belgique : avenant signé le 12décembre 2008 (Décret n°2010-38 du 11janvier 2010, J.O. du 13janvier 2010, p.672). Nouveau PLF en conseil des ministres Éric Woerth a présenté le 20janvier avec Christine Lagarde un projet de loi de finances rectificative pour 2010, qui intègre les projets de la commission Juppé-Rocard. Le texte ouvre 35milliards d’euros de cré- dits pour “financer les investissements d’avenir”. Un milliard d’euros doit être consacré au financement de “programmes urbains intégrés , afin de favoriser l’émergence d’un nouveau modèle urbain”. Les financements seront concentrés sur une dizaine de projets de grande échelle, notam- ment les Eco-Cités. Par ailleurs, pour la rénovation thermique des logements, 500millions d’euros sont dégagés, pour soutenir l’effort de réno- vation des logements des propriétaires occu- pant les plus modestes. Un fonds d’aide à la rénovation thermique des logements privés doit être créé à cette fin au sein de l’Anah. Il est aussi prévu 4,5milliards pour l’économie numérique dont 2milliards pour le développement des réseaux à très haut débit. Le choix et le suivi des programmes l‘investissement seront assurés par un com- missariat général à l’investissement. ■ Accès au droit Une nouvelle direction de l'information légale et administrative a été créée par décret (n°2010-31 du 11janvier 2010, et arrêté du même jour, J.O. du 12janvier, @). Cette direction dont la mission est d’être garante de l'accès au droit, est issue de la fusion des directions des Journaux officiels et de la Documentation française. 26janvier 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 15 déc. 2009 AN p.11979 n°60042 Gilles d'Ettore UMP, Hérault Taxe de séjour: pas de taxation d'office Budget La taxe de séjour doit être reversée par l'hôtelier ou le propriétaire au receveur municipal, sous peine d'amende. Mais la procédure de taxation d'office , prévue par l'article L 66 du livre des procédures fis- cales, ne vise pas la taxe de séjour . Le Gouverne- ment n'envisage pas de modifier les conditions de perception de la taxe de séjour. Selon le député, certains hôteliers refusent de reverser la taxe de séjour, alors qu'ils la col- lectent auprès de leurs clients. 15 déc. 2009 AN p.11982 n° 58752 Dominique Le Mèner, UMP, Sarthe Protection du consom- mateur : applicable au syndicat de coproprié- taires? PME La protection contre les clauses abusives (art. L 136-1 du code de la consom- mation) s'applique aux consommateurs et aux non-professionnels. Cela peut s'appliquer à une personne morale. La jurisprudence autorise une acception large de la notion de consommateur. Un syndicat de copropriétaires est dans la même situation qu'un consommateur dans ses rapports avec ses fournisseurs et prestataires de services ordinaires. 15 déc. 2009 AN p.12082 n° 44756 Gérard Voisin, UMP, Saône-et- Loire Charges locatives: chauffage urbain Logement Les dépenses de financement ou de remboursement et les prix de la réalisa- tion des installations de chauffage d'un immeuble ne sont pas des charges récupérables (Civ. 3 e , 9mars 2005). Dans les contrats de vente de chaleur, il convient donc de distinguer les dépenses locatives et les dépenses d'amortissement de l'installation et des grosses réparations qui incombent seules au bailleur. 15 déc. 2009 AN p.12073 n° 51971 Yves Nicolin, UMP, Loire Calcul de l'IRL Logement Le calcul de l'indice de référence des loyers est désormais effectué sur la moyenne de la série mensuelle des trois derniers mois de l'indice des prix à la consommation, hors tabac. L'IRL restitue donc un effet de décalage sur trois mois de l'évolution de l'indice des prix. Le député s’étonnait que l’IRL augmente plus vite que l’inflation. 15 déc. 2009 AN p.12074 n° 56525 Jean-Jacques Urvoas, S.R.C., Finistère Travaux d'économie d'énergie. Répartition des dépenses Logement La contribution des locataires aux travaux d'économie d'énergie de leur logement est applica- ble « à partir de la date d'achèvement des travaux ». Il n'est pas envisageable d'attendre une constatation effective des économies de charges. Par ailleurs, intégrer la contribution des locataires dans l'assiette de calcul des aides au logement accroî- trait la charge de cette mesure pour la collectivité. Le député indique que, à la commission nationale de concerta- tion le 1 er juillet 2009, nombre d’associations ont accueilli “assez froidement” le projet de décret . 17 déc. 2009 Sénat p.2947 n° 7796 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Demande de permis de construire pour un majeur protégé Écologie Une demande de permis de construire est un acte d'administration . La personne en curatelle peut la déposer seule. Mais pour une personne en tutelle, le tuteur agira en son nom, sans avoir à requérir l'autorisation du juge des tutelles. Pour la notion d’acte d’administration: voir le décret du 22décembre 2008. 22 déc. 2009 AN p.12244 n° 59573 Jean-Claude Bouchet, UMP, Vaucluse Implantation de char- tered surveyors en France PME La profession d'expert immobilier n'est régle- mentée que pour l'expertise judiciaire et l'expertise agricole , foncière et forestière. Il existe par ailleurs des normes volontaires : charte de l'expertise en évaluation immobilière ou référen- tiel de la Compagnie nationale des experts immo- biliers. Le secrétaire d'Etat chargé du commerce a confié à M e Brigitte Longuet une mission sur les professions libérales dont le rapport est attendu. La réponse n'évoque pas les chartered surveyors. 22 déc. 2009 AN p.12254 n° 18425 Bernard Roman, S.R.C., Nord Lot détaché: calcul des droits à construire Écologie Aucune disposition ne prévoit que la surface d'une construction préexistante doive être déduite des droits à construire applicable aux lots issus de la division. Une exception : l'art. L 1123-1-1 du code de l'urbanisme prévoit qu'un PLU peut prévoir que, pour une partie détachée depuis moins de 10 ans d'un ter- rain dont les droits à construire ont été utilisés partiellement ou totalement, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas été utilisés. 22 déc. 2009 AN, p.12343 n° 51901 Jean-Pierre Schosteck, UMP, Hauts-de-Seine Délivrance du permis de construire et règles de sécurité incendie Logement La délivrance des autorisations d'urbanisme se fait exclusivement sur la base des règles d'urbanisme, A titre d’exceptions: pour les établissements rece- vant du public et les immeubles de grande hau- teur; un accord est requis avant l'octroi du permis (art. R 425-14 et 15 du CCH). Dans les autres cas, les autorisations d'urbanisme ne sanctionnent plus le respect des règles incendie. Le député regrettait cette situation et souhaitait ajouter ce contrôle lors de la délivrance du permis. 22 déc. 2009 AN p.12343 n° 63784 Arlette Grosskost, UMP, Haut-Rhin Report des dates de réa- lisation des travaux ascenseurs ? Logement Le délai de réalisation de la 1 e tranche de travaux a été porté au 31décembre 2010. Le Gouvernement réalisera en 2010 une nouvelle étude pour mesurer l'avancement du plan de mise en conformité des ascenseurs et décidera ensui- te s'il y a lieu de reporter les délais des 2 e et 3 e phases. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 26janvier 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ V ille : Frédérique Kerouani est nommée chef adjointe de cabinet de Fadela Amara (arr. du 15 déc. 2009, J.O. du 9 janv. @) Administration centrale… ✓ Xavier Patier est nommé directeur de l'information légale et administrative au secrétariat général du Gouvernement (décret du 13janvier, J.O. du 15, @). Culture ✓ Philippe Belaval , conseiller d'Etat, est nommé directeur général des patrimoines (décret du 13janvier, J.O. du 15, @). … et régionale ✓ Environnement : Sont nommés direc- teurs régionaux de l'environnement, de l'aménagement et du logement : Bernard Buisson (Poitou-Charentes), Robert Maud (Limousin), Philippe Merle (Franche-Comté), Christophe Quintin (Bas- se-Normandie), Alain Liger (Lorraine), Mauricette Steinfelder (Languedoc-Rous- sillon), Nicolas Forray (Centre), Françoise Noars (Bretagne), Georges Regnaud (Bour- gogne), Hervé Vanlaer (Auvergne), Gene- viève Chaud-Debry (Alsace), Patrice Russac (Aquitaine), André Crocherie (Midi-Pyré- nées), Michel Pascal (Nord – Pas-de-Calais), Laurent Roy (Provence-Alpes-Côte d'Azur), Philippe Ledenvic (Rhône-Alpes), Philippe Caron (Champagne-Ardenne), Philippe Ducrocq (Haute-Normandie), Hubert Ferry- Wilczek (Pays de la Loire), Michel Pignol (Picardie) et Patrice Vagner (Corse). (Arrêtés du 4janvier 2010, J.O. du 9, @). ✓ DRAC : Muriel Genthon est nommée directrice régionale des affaires culturelles d'Ile-de-France (Arrêté du 24décembre 2009, J.O. du 6 janv. @). organismes publics ✓ ONF : Hervé Gaymard est nommé pré- sident du conseil d'administration de l'Office national des forêts (décret du 7janvier 2010, p.459). ✓ INRAP : Arnaud Roffignon est nommé directeur général de l'Institut national de recherches archéologiques préventives par décret du 11janvier 2010 (J.O. du 15 janv. p.860; il était conseiller auprès du ministre de la culture, arrêté du 13 janv. 2010, JO du 15, @). ✓ Paris : la Mission de l' Etablissement public du palais de justice de Paris est recentrée sur la conception et la réalisa- tion du projet de construction du nouveau tribunal de grande instance de Paris (Décret n°2010-43 du 12janvier 2010, J.O. du 14 janv. p.733). ✓ Le fonctionnement de l'Autorité des normes comptables , créée par l'ordonnance n°2009-79 du 22janvier 2009 vient d’être précisé par décret n°2010-56 du 15janvier 2010 (J.O. du 17janvier, p.928). Jérôme Haas en est nommé président (décret du 15janvier, J.O. du 17, p.936). Conventions collectives ➠ PACT-ARIM : sont étendues les disposi- tions de l'avenant n°2 du 26mai 2009, portant révision de la convention col- lective (arr. du 18 déc. 2009, J.O. du 5 janv. p.301). ➠ G ardiens concierges : l'avenant n°74 du 27avril 2009 portant modification de la convention collective est étendu, mais sous réserves, par l’arrêté du 24décembre 2009 (J.O. du 5 janv. 2010, p.302). ➠ Personnel des cabinets d'avocats : il est envisagé l'extension de l’avenant n°95 du 23octobre 2009 sur les minima conventionnels (avis publié au J.O. du 14janvier, @). ■ Régime SIIC et crédit-bail La loi de finance rectificative du 4février 2009 (art. 10) a élargi le champ du régime du taux réduit d'IS à 19%, dont bénéfi- cient les SICC et les Sppicav, aux sociétés de crédit-bail immobilier. L'article 46 quater-0 ZZ bis c du CGI prévoit que l'acquéreur doit prendre un engage- ment de conservation du bien pendant 5 ans. Il est modifié pour tenir compte de la situation du crédit-bail: l'engagement de conservation doit être joint à la déclara- tion de résultat de la société cédante et de la société cessionnaire ou de la société cré- dit-preneuse. (Décret n°2010-12 du 6janvier 2010 pris en application des dispositions de l'article 210 E du CGI, J.O. du 8 janv. 2010 p.449). ■ Durée des PLS Dans les textes du CCH relatifs à la durée des prêts locatifs sociaux, la durée maxima- le de 30 ans est portée à 40 ans . (Décret n°2010-48 du 13janvier 2010 relatif à la durée maximale des prêts locatifs sociaux, J.O. du 15 janv. 2010, p.789) ■ Zones franches urbaines La délimitation de certaines zones franches urbaines a été rectifiée par décret. Les sec- teurs concernés sont situés à Amiens (Som- me), Garges-lès-Gonesse – Sarcelles (Val d'Oise), Saint-Dizier (Haute Marne), Choisy- Le-Roy – Orly (Val-de-Marne), Hem, Rou- baix (Nord), Hérouville-Saint-Clair (Calva- dos) et Toulon (Var). (Décret n°2010-25 du 7janvier 2010, J.O. du 9janvier, p. 503). ■ Outre-mer Le décret n°2010-58 du 15janvier 2010 fixe les modalités d'application de l'article 199 undecies C du CGI relatif aux investis- sements réalisés dans le secteur locatif social outre-mer (J.O. du 17 janv. p.936). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 382 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 26janvier 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E S S P P R R O O M M O O T T E E U U R R S S E E N N J J O O U U R R N N É É E E S S D D ’ ’ É É T T U U D D E E Marc Pigeon veut faire de l’accession une priorité pour 2010 La visibilité à moyen terme paraît particulièrement limitée, selon l’ambiance de ces journées d’étude traditionnelle de la FPC. Si le Scellier soutient le marché, c’est plutôt l’accession qui est en panne. Marc Pigeon réclame de faire de l’accession une priorité pour 2010. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E Conjoncture: l’ambiance n’est pas encore au beau fixe. ■ Une reprise laborieuse Benoît Heitz (Insee) prévoit une reprise “laborieuse” qui serait de 1,5% pour 2010 et souligne que les entreprises, qui n’ont pas tout de suite ajusté leurs effectifs lors de la crise, ne vont pas non plus embaucher immédiatement lors de la reprise d’activité. Le taux de chômage devrait donc continuer à augmenter pour se situer un peu en des- sous de 10% à la mi-2010. Benoît Heitz estime en conséquence qu’il devrait y avoir une baisse de l'investissement des ménages en logement. Il ajoute que l’ajustement des prix de l’immobilier a été très limité. Le prix de l’immobilier reste cher : le ratio entre les prix de l’ancien et de l’indice des loyers a baissé de façon limitée, de même que ratio entre les prix de l’ancien et le revenu disponible des ménages. Gérard de Lavernée (directeur des études du Medef) confirme que la reprise est lointai- ne . Si la croissance pourrait être de 1,5 à 2% en 2010, elle ne devrait pas dépasser 1 à 1,5% en 2011. Gérard de Lavernée observe un phénomène marquant: la baisse de la masse salariale. Il souligne que si la consom- mation a tenu, c’est grâce aux prestations sociales qui ont joué un rôle d’amortisseur de crise, mais il en retient: “c’est bien conjoncturellement, mais pas tenable dura- blement”. Comme signes positifs, il observe la fin de la baisse des crédits à l’habitat et le redressement des autorisations de construi- re. Il insiste sur la nécessité de porter atten- tion à la compétitivité des entreprises et l’attractivité du territoire. ■ La réforme de la TVA Côté fiscal, Jean Zamour , avocat-conseil de la FPC, concentre son analyse de l’actualité fis- cale sur la prochaine réforme de la TVA, incluse dans la proposition de loi de simplifi- cation du droit (voir Jurishebdo du 6 oct. 2009) et qui doit revenir prochainement au Sénat et il en trace les grandes lignes: l’immeuble est enfin considéré comme un produit économique comme un autre; la loi se conforme davantage aux directives com- munautaires et la réforme comporte des élé- ments de simplification. L’entrée en vigueur de la réforme, initiale- ment programmée au 1 er janvier 2011 a été avancée au 1 er juillet 2010. L’entrée en vigueur du nouveau régime sera fonction de la date de l’acte. Il faudra désormais faire une grande distinc- tion entre les opérations effectuées par un opérateur économique, qui relèveront de la TVA, et celles menées par un particulier qui seront soumises aux droits d’enregistrement. Il y a par ailleurs une nouvelle définition du terrain à bâtir, qui est plus objective: un ter- rain à bâtir n’est pas celui où on envisage de construire mais celui qui est objectivement constructible du point de vue du droit de l’urbanisme. Autres règles: le redevable sera toujours le vendeur. En cas de VEFA, le régime sera désormais celui de la TVA sur les encaisse- ments. En matière de droit d’enregistrement, l’engagement de revendre qui conditionne l’exonération, passe de 4 à 5 ans et il n’est plus réservé aux marchands de biens: n’importe quel opérateur assujetti pourra demander à être exonéré de droits d’enregistrement s’il s’engage à revendre dans les 5 ans. Cela peut donc concerner une entreprise qui achète son siège social. En matière d’achat pour construire dans le délai de 4 ans, il et possible de substituer l’engagement de vendre (5 ans) à l’engagement de construire (4 ans). La loi légalise la pratique d’un engagement de construire auquel se substitue un engage- ment de revendre. Le régime de la TVA sur marge est également modifié. A l’occasion de son exposé sur les grandes lignes du budget du logement, Anne Guillou (Direction de l’habitat) indique que le Scellier qui vient d’être étendu, sur agrément, aux communes de la zone C, supposera une ana- lyse du marché par le ministère, après l’avis favorable du maire. En revanche, il ne com- portera ni quota, ni limite en nombre de logements. ■ Priorité à l’accession “L’accession à la propriété est en panne” a déclaré le président de la FPC, dans son dis- cours de clôture, soulignant l’écart entre la volonté du Président de la République de favoriser l’accession et les chiffres. Marc Pigeon évoque les difficultés de l’emploi, le grippage du marché de seconde main et la désolvabilisation des ménages due à un coût croissant de la qualité. “L’accession doit être une priorité pour 2010” clame Marc Pigeon. Il estime qu’il faut simplifier les mécanismes avec deux objectifs: favoriser l‘apport person- nel et améliorer le pouvoir d’achat immobi- lier. Il forme le vœu de la prolongation du Pass-Foncier, que la déduction des intérêts d’emprunt soit réorientée vers le pouvoir d’achat et que soit pris en compte le lien structurel entre le neuf et l’ancien. Il évoque - sans en préciser le contenu - une proposition concernant un mécanisme d’achat revente. Pour le logement social, il regrette la sup- pression de la faculté de cumul du PLS et du Scellier et indique que c’est priver les collecti- vités locales de la capacité de production des promoteurs privés. En conclusion, il indique que la profession est désorientée: le Gouver- nement voulait davantage de propriétaires et plus de logements sociaux, mais les outils pour y parvenir sont supprimés… Le directeur général de l’aménagement, du logement et de la nature, Jean-Marc Michel , lui répond qu’il n’est pas suffisant d’avoir redonné confiance pour l’investissement locatif, mais qu’il faut aller plus loin et redon- ner confiance sur la question du pouvoir d’achat pour avancer sur le chantier de l’accession à la propriété… ■ La complexité du Pass-Foncier L’un des ateliers de ces journées d’études de la FPC était consacré au Pass-Foncier. Il a mis en lumière un certain désarroi des promo- teurs. Certes, le mécanisme est très solvabili- sateur. Le Crédit Foncier a indiqué que le taux moyen du prêt obtenu était de 1,91% et la baisse de mensualité de l’ordre de 25% à 30%. Mais il est d’une complexité redou- table (certes moindre que le système mis en place pour les logements individuels avec bail à construction). Cela a conduit les partenaires (CIL - collectivités locales et Crédit foncier) à se regrouper en amont pour proposer un guichet unique à l’accédant. Les opérateurs sont par ailleurs confrontés à deux problèmes pratiques: la baisse de la TVA à 5,5% pour le Pass-Foncier doit prendre fin en décembre2010. Si le régime n’est pas prolongé, cela suppose que la com- mercialisation des programmes soit achevée début octobre2010. Par ailleurs, les plafonds étant indexés sur l’ICC, ils ont été revus à la baisse et contraignent les opérateurs à refai- re leurs calculs.
