– 2 – Jurisprudence –
Copropriété : le syndicat peut être considéré comme exploitant une activité à but lucratif
Expulsion : indemnisation de l’acquéreur du logement
Fiscalité : immeubles classés ou inscrits : exonération de droits de mutation / Requalification des résultats d’une SCI
Sûretés : formalité de renouvellement d’inscription du prêt hypothécaire
Construction : responsabilité pour mauvaise implantation / Respect des normes parasismiques
Assurances : recours du garant de livraison
– 4 – Rapports & Etudes –
Le rapport de la Fondation Abbé Pierre
Le BBC va passer de 5 à 50 % du marché, mais va coûter cher
– 5 – En bref –
Instructions fiscales / Difficultés chez les diagnostiqueurs
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 8 – Rencontre –
LPA conseille la prudence dans la rédaction des clauses d’indexation
■ JUGÉ ■ > > Un syndicat de copropriétaires peut être considéré comme exploitant une activité à but lucratif, lorsqu’il fournit des services collectifs sans lien avec la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes (Conseil d’Etat, 30décembre 2009, voir p.2). ■ RÉPONDU ■ > > Un propriétaire dont le bien immobilier se trouve placé sous scellés pour une enquête pénale peut obtenir de l’Etat une indemnisation au-delà d’un certain délai, de 2 mois en général (voir p.6) ■ PROJETÉ ■ > > Le ministre du logement propose aux HLM de racheter des logements vacants en Ile-de-France. Il les invite par ailleurs à se mobiliser sur la vente des logements aux occupants (voir p.7). ■ HONORÉ ■ > > La 12 e cérémonie des Pierres d’Or a eu lieu ce 3février en présence de Benoist Apparu. Christophe Kullmann (Foncière des Régions) a été distingué comme “Profession- nel de l’année”. ■ CONSEILLÉ ■ > > Marie-Odile Vaissié (LPA) recommande la plus grande prudence dans la rédaction des clauses d’indexation des loyers de bureaux , dans l’attente de la validation législative de l’ILAT. Le caractère d’ordre public des dis- positions du code monétaire et financer peut conduire le juge à annuler des clauses mal rédigées (p.8). ■ ANALYSÉ ■ > > La Fnaim s’inquiète des pratiques tari- faires des diagnostiqueurs, redoutant que la surenchère vers le bas se traduise par une explosion du système. Entre Grenelle et Pierre d’Or L e projet de loi Grenelle II n’est pas encore voté, il devrait l’être d’ici l’été, mais le débat de ses incidences sur l’immobilier commence à passer des discussions à la réalité du terrain. En voici deux exemples tirés l’un d’une étude de la FPC, l’autre d’une réflexion d’un avocat. Pour la fédération des promoteurs, le surcoût lié au respect des exigences environnementales de la norme BBC serait de l’ordre de 10 à 12% (lire page5) pour les logements collectifs, et même de 20% pour les logements individuels. Ce chiffrage conduit à s’interroger sur la poursuite du développement de l’accession à la propriété, déjà malmené en 2009: sur les quelque 105000 loge- ments neufs vendus l’an dernier par les promoteurs, seuls 37000 l’ont été pour l’accession à la propriété. Si le régime Scellier a su avec efficacité soutenir le marché de l’investissement, les aides à l’accession n’ont pas été suffisantes pour convaincre les accé- dants. Le surcoût que va imposer le respect des normes environ- nementales risque de menacer l’équilibre précaire du marché de l’accession… Autre aspect lié au Grenelle: celui des économies de charges induites par les travaux d’efficacité énergétique. Olivier Ortega (LPA) indique qu’il est illusoire de penser financer les travaux par les économies réalisées. Cette affirmation laisse entrevoir la réa- lité de la situation: une ardente obligation de réaliser des travaux pour atteindre les objectifs affichés par le législateur visant à réduire les émissions de gaz à effet de serre, une facture certaine de travaux, un gain de charges un peu aléatoire. Mais le Grenelle a au moins un aspect très positif: c’est qu’il conduit les professionnels, sous la houlette de Philippe Pelletier, à travailler ensemble de façon très consensuelle via de multiples groupes de travail. L’avocat a très souvent montré sa maîtrise des négociations collectives en élaborant de rapports souvent suivis de textes (pour la loi sur l’habitat en 1994, sur les baux commer- ciaux en 2003, les autorisations d’urbanisme en 2007), mais le Grenelle a donné une envergure encore plus grande à cette approche des relations interprofessionnelles. Ce succès lui a justement valu ce 3février de recevoir la “Pierre d’Or de l’environnement” décernée par nos confrères d’Expertise Pierre. Le trophée lui a été remis par Benoist Apparu, qui avait fait le déplacement à la Cité de l’architecture. Bel hommage de la presse professionnelle et du secrétaire d’Etat qui a indiqué à Phi- lippe Pelletier que son rôle dans la mise en œuvre du Grenelle fai- sait de lui un quasi-ministre! ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 384 9 FEVRIER 2010 ISSN 1622-1419 10 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Copropriété : le syndicat peut être considéré comme exploitant une activité à but lucratif Expulsion : indemnisation de l’acquéreur du logement Fiscalité : immeubles classés ou inscrits: exonération de droits de mutation / Requalification des résultats d’une SCI Sûretés : formalité de renouvellement d’inscription du prêt hypothécaire Construction : responsabilité pour mauvaise implantation / Respect des normes parasismiques Assurances : recours du garant de livraison - 4 - Rapports & Etudes - Le rapport de la Fondation Abbé Pierre Le BBC va passer de 5 à 50% du marché, mais va coûter cher - 5 - En bref - Instructions fiscales / Difficultés chez les diagnostiqueurs - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 8 - Rencontre - LPA conseille la prudence dans la rédaction des clauses d’indexation S O M M A I R E E D I T O R I A L 9février 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - E E X X P P U U L L S S I I O O N N - - F F I I S S C C A A L L I I T T É É ▲ Copropriété ■ Le syndicat peut être considéré c omme exploitant une activité à but lucratif (CE, 30 déc. 2009, 9 e et 10 e sous-sections du contentieux, n°294933) Un syndicat des copropriétaires d’un immeuble contestait son assujettissement à la taxe professionnelle et à l’impôt sur les sociétés. Le syndicat gérait un ensemble de 62 appartements et mettait à disposition des occupants des locaux et équipements servant à des activités de loisirs, une infir- merie, des services d’accueil, de restaura- tion, d’assistance ménagère, de kinésithéra- pie, d’achats de médicaments et courses diverses, facturées en supplément des charges de copropriété. Le Conseil d’Etat confirme l’assujettissement à l’IS et à la taxe profes- sionnelle pour le motif suivant: “Considérant […] que ne constitue pas l'exploitation d'une activité à but lucra- tif , au sens des dispositions qui précèdent, le simple fait, pour un syndicat de copro- priétaires, d'assurer la mission de conser- vation et d'entretien de l'immeuble et d'administration des parties communes que lui assigne l'article 14 précité de la loi du 10juillet 1965 et de prendre en charge les élé- ments d'équipement communs et les services collectifs nécessaires à ces missions, comme le ferait le propriétaire unique du même immeuble; que constitue en revanche une telle activité le fait , pour un syndicat de copropriétaires, de prendre en outre en charge des éléments d'équipement com- muns et de fournir à ses membres des biens et des services collectifs lorsque ces éléments d'équipement et ces biens et services sont sans lien avec la conservation et l'entretien de l'immeuble et l'administration de ses parties com- munes ”. La décision confirme alors l’arrêt d’appel qui avait notamment comparé les niveaux des prix pratiqués au titre des prestations offertes, relevé l’absence de modulation des tarifs en fonction de la situation des résidents et constaté le recours par la socié- té promotrice de l’opération à des procédés publicitaires pour attirer la clientèle poten- tielle des prestations. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : l’arrêt permet de bien dis- tinguer le cas d’un syndicat qui se borne à assurer les missions que lui confie l’article 14 de la loi de 1965 (conservation et entre- tien de l’immeuble, administration des par- ties communes et gestion des éléments d’équipement commun et services collec- tifs nécessaires à cette mission) et ce qui relève de services supplémentaires, sans lien avec la mission première. L e juge doit ensuite apprécier le caractère lucratif de l’opération ou si la gestion est désintéressée par des critères que rappelle l’arrêt: services rendus dans un secteur où les services ne sont pas offerts en concur- rence par les entreprises commerciales. Et s’il n’y a pas d’offre en concurrence, il s’agit notamment de voir si les services sont proposés dans des conditions diffé- rentes de celles des entreprises commer- ciales, à des prix inférieurs ou au moins à des tarifs modulés. Expulsion ■ Indemnisation de l’acquéreur du logement (CE, 18 déc. 2009, 5 e sous-section du conten- tieux, n°320961, Sté HLM Les Foyers de Seine et Marne) Un bailleur (une société d’HLM) avait obte- nu un jugement d’expulsion puis requis le concours de la force publique en 2004. Il avait alors vendu le logement en 2006. Reprenant la procédure, l’acquéreur avait demandé le concours de la force publique peu après l’acquisition. Se posait la question de savoir s’il pouvait obtenir une indemni- sation pour l’inexécution du jugement d’expulsion pour la période antérieure à son acquisition. Le tribunal administratif qui avait répondu positivement voit son juge- ment annulé par le Conseil d’Etat: “Considérant que l'acte de vente établi au profit de la société d'HLM Les Foyers de Sei- ne-et-Marne l’a subrogée exclusivement aux droits du vendeur dans l'action que ce dernier pouvait engager contre les occupants sans titre de l'immeuble acquis ; qu'ainsi, le refus de faire droit à la demande de concours de la force publique présentée par le précédent propriétaire n'a fait naître aucun droit à indemnisation contre l'Etat au profit de cette société ; qu'il en résulte que le tribunal administratif, en jugeant que celle-ci pouvait se prévaloir des droits dont disposait la SA d'HLM de l'agglomération parisienne à l'encontre de l'Etat pour la période de responsabilité qui courait à compter du 3juillet 2004, alors que la requérante devenue propriétaire du logement, n'a demandé le concours de la force publique que 12octobre 2006, a com- mis une erreur de droit”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’acquéreur est donc privé du droit d’agir en responsabilité de l’Etat pour la période antérieure à sa propre demande de réquisition de la force publique. Mais on peut remarquer que le Conseil d’Etat invoque pour cela la clause d u contrat de vente qui subrogeait l’acquéreur dans les droits du vendeur à l’encontre de l’occupant. Si la clause de subrogation avait aussi porté sur le droit du vendeur d’obtenir indemnisation contre l’Etat, sans doute la solution eut- elle été différente. ■ Immeubles classés ou inscrits Exonération de droits de mutation (CE, 11 déc. 2009, 8 e et 3 e sous-sections réunies, n°312515) Trois personnes avaient hérité d’un château et demandaient l’exonération des droits de mutation à titre gratuit sur le fondement de l’article 795 A du CGI. Cet article, qui concerne les biens classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaires des monu- ments historiques (ISMH), suppose la signa- ture d’une convention avec l’Etat prévoyant notamment l’accès au public. Le ministre contestait l’arrêt qui avait admis que les héritiers pouvaient prétendre à ce régime. Le recours du ministre est rejeté: “Considérant qu'il résulte de ces disposi- tions [art. 795 A] que, d'une part, la cir- constance que les seules parties exté- rieures d'un immeuble historique sont protégées ne fait pas obstacle à l'agrément de la convention mention- née à l'article 795 A et que, d'autre part, dans cette hypothèse, la convention peut limiter la visite au parc dès lors que le public peut accéder aux parties inscrites ou clas- sées”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La décision est favorable au contribuable qui peut donc prétendre au bénéfice de l’exonération de droits de mutation portant sur des immeubles clas- sés ou inscrits à l’ISMH mêmes si seules les parties extérieures sont protégées. La convention peut alors limiter la visite au parc et laisser l’intérieur du château hors convention. Requalification des résultats d’une SCI ■ Avoir fiscal (CE, 11 déc. 2009, 8 e et 3 e sous-sections réunies, n°301503) Une SCI exerçait une activité de location de locaux commerciaux nus. Cette affaire a J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E donné lieu à deux arrêts. L’administration avait estimé qu’il s’agissait d’une activité commerciale, passible de l’impôt sur les sociétés. Elle avait notifié un r edressement à un associé requalifiant ses revenus fonciers en revenus de capitaux mobiliers. La question tranchée par cet arrêt était de savoir si l’associé pouvait bénéficier de l’avoir fiscal. La réponse est positive: “Considérant […] que les associés d'une société civile, dont le statut fiscal de société de personnes prévu à l'article 8 du code général des impôts a été remis en cause par l'administration et qui est devenue de ce fait assujettie à l'impôt sur les sociétés, sont fondés à demander le bénéfice de l'avoir fiscal dans la mesure où les sommes distribuées correspondent à celles dont la distribution a été déci- dée par l'assemblée générale des por- teurs de parts ; qu'en revanche, ils ne peu- vent prétendre au bénéfice de l'avoir fiscal pour les sommes réputées distribuées qui procèdent de rehaussements des résul- tats de l'entreprise ou qui excèdent par leurs montants leur quote-part de résultats telle qu'elle a été fixée par l'assemblée générale”. En l’espèce, l’administration avait remis en cause le régime fiscal de la SCI mais sans en rehausser les résultats. En conséquence, l’associé était en droit de prétendre au bénéfice de l’avoir fiscal. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Il faut donc faire la distinc- tion entre les deux hypothèses. Lors que le statut fiscal est remis en cause sans rehaus- sement, l’avoir fiscal est admis, mais non dans le cas contraire. ■ Quand l’activité de la SCI devient commerciale (CE, 11 déc. 2009, 8 e et 3 e sous-sections réunies, n°301504) Le deuxième aspect de l’affaire était de savoir si l’activité de la SCI devait être quali- fiée de commerciale. Le Conseil d’Etat rappelle qu’en principe la location d’immeubles nus ne constitue par nature un acte de commerce, mais qu’elle le devient “lorsqu'il résulte des circonstances particulières de l'espèce que la location consentie a pour effet d'entraîner une par- ticipation indirecte du bailleur à la ges- tion ou aux résultats d'une entreprise commerciale exploitée par le preneur” L’arrêt d’appel est censuré pour avoir admis la participation indirecte au seul motif que les loyers versés par les locataires, exploi- tants de supermarchés était indexée sur leur chiffre d’affaires. Mais, jugeant l’affaire au fond, le Conseil d’Etat confirme la solution. La gérante de la SCI détenait 95% des parts en usufruit. La S CI louait un terrain à une société dont le capital était détenu pour l’essentiel par cet- te même personne. L’arrêt en déduit: “que les deux sociétés avaient donc un asso- cié commun majoritaire; que les locations étaient consenties moyennant un loyer correspondant à 0,8% du chiffre d'affaires et un versement annuel garanti de 48000F ; qu'enfin, les loyers versés par la société Verneuil Distribution représentaient 20% des recettes de la SCI A.; que, dès lors, la SCI A. doit être regardée comme participant de manière indirecte aux résultats de la société Verneuil Distribu- tion; qu'ainsi, son activité de location, de nature commerciale, entraînait l'assujettissement de la société à l'impôt sur les sociétés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le fait pour la SCI de perce- voir un loyer indexé sur le chiffre d’affaires du locataire n’est pas suffisant pour consi- dérer que le bailleur participe de façon indirecte aux résultats de l’entreprise exploitée par le locataire. En revanche, si le loyer versé par l’entreprise locataire est calculé en fonc- tion d’un pourcentage du chiffre d’affaires avec un versement annuel garanti et que ce loyer correspond à 20% des recettes de la SCI, alors il y a lieu de considérer que le bailleur participe indirectement aux résul- tats de l’entreprise. Assurances dommage ouvrage ■ Recours du garant de livraison (Cass. Civ. 3 e , 27 janv. 2010, n°103, FS-P+B, rejet, pourvoi n°08-21291) Un constructeur avait abandonné un chan- tier avant réception. En raison des malfa- çons, l’assureur ayant accordé une garantie de livraison avait indemnisé le maître d’ouvrage pour financer la démolition et la reconstruction, puis avait demandé à l’assureur dommage ouvrage rembourse- ment de l’indemnisation versée. Mais son action est jugée prescrite tant en appel qu’en cassation: “Mais attendu qu’ayant relevé que la socié- té Aioi exerçait son recours contre la Smabtp, au titre de la police dommages- ouvrage, assurance, non de responsabilité mais de chose, comme subrogée aux droits des maîtres de l’ouvrage, qui avaient la qua- lité d’assurés et qu’elle avait indemnisés, et ayant à bon droit retenu que le garant de livraison , qui a indemnisé les assurés de l’assureur dommages-ouvrage et qui exerce contre ce dernier son recours subrogatoire, ne dispose pas à l’égard de cet assureur d e plus de droit que n’en avaient les propres assurés de celui-ci , la cour d’appel en a exactement déduit que ce recours, dérivant du contrat d’assurance, était soumis à la prescription de deux ans prévue par l’article L.114-1 du code des assurances”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le recours de l’assureur garant de livraison contre l’assureur dom- mages ouvrages subrogé dans les droits de l’assuré, est donc à bon droit jugé prescrit, au terme du délai de deux ans. L’assureur estimait que le recours était autonome et non soumis à la prescription biennale, mais cet argument a été rejeté. Prêt hypothécaire ■ Formalité de transmission (Cass. Civ. 3 e , 27 janv. 2010, n°106, FS-P+B, rejet, pourvoi n°08 21324) Une banque avait consenti un prêt hypo- thécaire. Or la créance avait été cédée à diverses reprises et le bien hypothéqué avait fait l’objet d’un apport à une SCI. La banque cessionnaire avait alors délivré un commandement de payer au tiers détenteur et engagé une procédure de sai- sie immobilière. Le tiers détenteur en contestait la validité pour différents motifs mais tous sont rejetés: “Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que l'omission , dans le bordereau de renouvellement, de la mention en marge relative à la modification intervenue dans la personne du créancier n'emporte pas la nullité de ce renou- vellement dès lors qu'elle n'a pas pour effet d'aggraver la situation du débiteur principal ou du tiers détenteur, la modifica- tion portant sur le titulaire de la créance et non la créance elle-même, la cour d'appel a pu en déduire que les renouvellements faits au nom de la Banque générale du commer- ce, première du nom, devaient produire effet; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. L’arrêt admet par ailleurs la validité du com- mandement qui ne mentionnait pas le montant de la créance garantie par les ins- criptions, car le montant de la créance résul- tait des bordereaux versés aux débats. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 61 du décret du 14octobre 1955 prévoit les formalités à respecter pour le renouvellement d’une 9février 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A S S S S U U R R A A N N C C E E - - S S Û Û R R E E T T É É S S ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 9février 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R A A P P P P O O R R T T inscription hypothécaire. L’article 61-2 indique notamment que, en cas de chan- gement dans la personne du créancier, le bordereau mentionne le créancier actuel. L a Cour de cassation indique donc que l’omission de cette mention n’emporte pas la nullité du renouvellement puisqu’elle n’aggrave pas la situation du débiteur. Construction ■ Responsabilité pour mauvaise implantation (Cass. Civ. 3 e , 27 janv. 2010, n°107, FS- P+B,rejet, pourvoi n°08 18026) Une cour d’appel avait requalifié un contrat d’entreprise en contrat de construc- tion de maison individuelle et admis la res- ponsabilité du constructeur pour mauvaise implantation sur le terrain, non conforme au POS et au permis de construire. L’arrêt est confirmé: “Mais attendu que, quelle que soit la quali- fication du contrat, tout professionnel de la construction étant tenu, avant récep- tion, d’une obligation de conseil et de résultat envers le maître de l’ouvrage , la cour d’appel, qui a retenu que la société J.avait procédé à une mauvaise implanta- tion de la maison des époux D.en s’abstenant de procéder à toute vérification au regard des règles du POS contrairement à ses obligations […] a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : voici un exemple de res- ponsabilité du constructeur pour mauvaise implantation de la maison, en violation des règles du POS. Cette obligation trouve à s’appliquer indépendamment de la qua- lification retenue du contrat (entreprise ou construction de maison individuelle). ■ Respect des normes parasis- miques (Cass. Civ. 3 e , 27 janv. 2010, n°111, FS- P+B,rejet, pourvoi n°08 20938) Des particuliers avaient signé un contrat de construction de maison individuelle sur un terrain situé en zone sismique 1A. Or les normes parasismiques n’avaient pas été res- pectées par le constructeur. Invoquant le défaut de respect de ces normes, le maître d’ouvrage avait assigné le constructeur en indemnisation, lequel avait appelé en garantie l’assureur décennal. Cet appel en garantie est rejeté, solution que confirme la Cour de cassation: “Mais attendu qu’ayant souverainement retenu qu’il était apparu dès le mois La fondation Abbé Pierre a publié ce 1 er février son 15 e rapport sur l’état du mal- logement en France. La fondation estime que la crise écono- mique n’a pas fini de produire ses effets sociaux. Le logement constitue un problè- me social incontournable qui n’est pas pris en compte par les responsables politiques à la hauteur de l’enjeu qu’il représente. La Fondation indique que le déficit de l’offre de logements accessibles s’est accentué dans la période récente et qu’avec la crise apparaissent des risques de basculement dans la précarité résidentielle pour de nou- velles familles. Elle fait part de ses réserves sur la politique d’accession à la propriété car “ce serait une illusion que de fonder la sécurité uniquement sur la propriété du logement” et que cela contribuerait à un renforcement des inégalités. Le rapport fait cette année une analyse par- ticulière sur les enfants pauvres, soulignant que le mal logement amplifie leurs difficul- tés. La Fondation estime à près de 600000 le nombre d’enfants qui subissent en France les conséquences du mal-logement. Relevant les insuffisances de la politique du logement, le rapport estime qu’il fau- drait d’abord que les responsables poli- tiques soient convaincus de la nécessité d’une intervention publique forte et durable en matière de logement. Des propositions La Fondation émet une série de proposi- tions. En voici quelques-unes: Production de logements accessibles - Imposer sur tout le territoire et dans tout programme immobilier de plus de 10 loge- ments un quota minimum de 30% de logements à loyer accessible. - Établir un nouveau Plan de cohésion sociale. - Lancer une grande politique de conven- tionnement au niveau national (avec ou sans travaux). L’objectif est chiffré à 1mil- lion de logements. - Partager les plus-values obtenues grâce au changement de classification des ter- rains non constructibles. - Mobiliser 100000 logements dans le parc privé pour y loger au niveau des loyers sociale les personnes très modestes. Rendre le coût du loyer acceptable - Encadrer les loyers de relocation sur l’IRL. - Mettre en place une interdiction progres- sive de mise en location des passoires ther- miques et intégrer des critères de perfor- mance énergétique dans les textes enca- drant l’indécence et l’insalubrité. Hébergement - Créer de nouvelles places d’hébergement. Exclusion . - Adopter une politique de prévention des expulsions plus offensive: suspendre les expulsions jusqu’à fin 2010 pour les per- sonnes de bonne foi, lier l’octroi du concours de la force publique par le préfet au résultat de la commission départemen- tale des expulsions et à la décision de la commission de médiation Dalo. - Élargir la taxe sur la vacance à toutes les communes comprises dans une aggloméra- tion de plus de 50000 habitants. Parmi les trois conditions que fixe, de façon globale, la Fondation à la réorienta- tion de la politique du logement, on signa- lera la seconde: “aucune mesure d’avantages fiscaux ne peut se soustraire à des contreparties sociales proportionnées”. Le régime Scellier est ici nettement visé. C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N La Fondation Abbé Pierre propose un plan conventionnement d’avril 1997 au maître de l’ouvrage que les normes parasismiques n’avaient pas été res- pectées, de sorte que les parties avaient arrêté d’un commun accord les mesures à mettre en œuvre, que le procès-verbal de réception du 12novembre 1997 avait expressément émis des réserves quant à la réalisation des mesures décidées le 30avril 1997 et qu’il résultait du rapport d’expertise que les décisions prises à cette date n’avaient pas été suivies d’effet de sorte que les malfaçons qui avaient été mises en évidence dès le mois d’avril 1997 et qui n’avaient pas été reprises à la date de récep- tion des travaux étaient nécessairement apparentes à cette dernière date, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations ren- daient inopérante, a légalement justifié sa décision”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : la garantie décennale sup- pose que le dommage compromette la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination. Le défaut de respect des normes parasismiques est bien ici considé- ré comme rendant l’immeuble impropre à sa destination. Mais il faut en outre que le défaut soit caché au jour de la réception. Or le caractère apparent du vice résultant du défaut de respect des normes parasis- miques résultait de sa mention sur le pro- cès-verbal de réception. Il fait donc échec à la mise en œuvre de la garantie décennale. 9février 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E Le BBC va passer de 5% à 50% du marché, mais coûte cher Avec la hausse du volume des ventes constaté ces derniers mois, la FPC estime à 105000 le nombre de ventes de logements neufs réalisées en 2009, contre 79400 en 2008 (dépassant les prévisions précé- dentes, cf. tableau). ■ Faiblesse de l’accession Le Scellier soutient le marché puisque 65% des ventes sont réalisées grâce à ce régime fiscal, alors qu’il n’y a eu que 37000 ventes en accession à la propriété. Pour 2010, le président de la FPC, Marc Pigeon, estime que le régime Scellier devrait permettre d’obtenir les mêmes résultats, mais que la part de l’accession à la propriété devrait encore se réduire pour trois raisons: la suppression du double- ment du PTZ à compter du 1 er juillet 2010, la possible hausse des taux d’intérêt et les effets de la réglementation des bâtiments basse consommation qui va générer des coûts et désolvabiliser la clientèle. (Rappe- lons que la norme BBC fait passer la consommation maximale à 50kWh/m 2 /an au lieu de 85kWh/m 2 selon la RT 2005). Marc Pigeon ajoute que pour atteindre l’objectif annuel de construction de 400000 logements, il faut que les promo- teurs en réalisent 130000. Si le Scellier a permis de tenir l’objectif de 65000 ventes, il faudrait que l’accession en fasse autant… La FPC constate par ailleurs l’efficacité des régimes de soutien que sont la TVA à 5,5% et le Pass-Foncier. ■ La FPC chiffre le surcoût du BBC La fédération a chiffré le surcoût que représente le BBC, étude particulièrement utile dans la mesure où cette année, il n’y a pas plus de 5% des logements qui sont construits en BBC alors qu’en 2011, selon la FPC, ce chiffre devrait dépasser 50%. Certains promoteurs (comme par exemple, Kaufman & Broad, France Terre et la socié- té de Marc Pigeon, Roxim) ont indiqué qu’ils feraient désormais 100% de leurs programmes en BBC. Pour le collectif, la FPC estime que le surcoût est de 120 € HT/m 2 habitable, soit de 10 à 12% du prix (hors infrastructures). Le surcoût serait plus élevé pour les maisons individuelles: il serait de 20 k € , pouvant atteindre de 20 à 25% du prix de la maison. Pour les logements collectifs, il faut prêter attention à ce que la norme est de 50kWh/m 2 maximum pour le bâtiment, ce qui peut signifier un meilleur chiffre pour certains appartements bien exposés, mais un moins bon pour ceux orientés au nord. La FPC va financer avec le CSTB un logi- ciel de calcul pour favoriser les discus- sions des promoteurs avec les architectes et les techniciens. La FPC a émis notamment deux proposi- tions . - Elle demande d’une part que les disposi- tions en faveur de la densité d’occupation soient applicables de plein droit (au lieu, comme le prévoit le projet de loi Grenelle II, d’être subordonnées à une décision des élus). - La FPC propose d’autre part une nouvel- le définition de la SHON car la défini- tion actuelle pénalise les constructions énergétiquement performantes. Difficultés chez les diagnosti- queurs L’analyse de la FNAIM La FNAIM attire l’attention sur certaines pratiques consistant à inciter des colla- borateurs d’entreprise à créer des cabi- nets de diagnostics et, en cas d’échec, à leur proposer d’être réintégrés. Pour la FNAIM, c’est “un luxe qui peut inciter à l’inconséquence, notamment sur les pratiques tarifaires”. Les diagnostiqueurs souffrent d’une baisse du volume des transactions et d’une hausse des charges (certifica- tion…). La FNAIM chiffre à 20% la bais- se du nombre de techniciens certifiés en un an. La fédération redoute que cette surenchère vers le bas se traduise par l’explosion du système. (Communiqué du 4février 2010) … et de l’UNECTPI L’union Nationale des Experts Certifiés et Techniciens en Parasitologie Immobi- lière s’inquiète des textes concernant la profession. L’administration a demandé au COFRAC de modifier la réaction du référentiel CEPE Réf 26 qui fixe les exi- gences spécifiques pour la certification des personnes réalisant des diagnostics E E N N B B R R E E F F Ventes 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Accession 49200 50200 52800 59600 64800 44400 35000 Locatif (1) 54000 62000 68700 66700 62500 35000 65000 Total 103200 112200 121500 126300 127300 79400 100000 (1) Robien-Borloo ou, pour 2009, Scellier / Source FPC Ventes de logements neufs techniques immobiliers. Mais ce docu- ment n’a, à ce jour, pas été modifié. L’administration devait aussi modifier les arrêtés, ce qui a été fait pour quatre d’entre eux, mais les professionnels attendent la publication de nouveaux arrêtés concernant l’amiante et le plomb. En conclusion, l’UNECTPI deman- de au ministère de publier dans les plus brefs délais les arrêtés amiante et plomb. (Communiqué du 30janvier 2010). Instructions fiscales >appréciation des ressources du locataire Certains dispositifs d’incitation à l’investissement immobilier supposent le respect par le locataire d’un plafond de ressources. Ce plafond s’apprécie en principe selon les ressources, figurant sur l’avis d’imposition de l’année n-2 par rapport à la date du bail. Mais l’administration admet que l’on puisse retenir l’année n-1, lorsque cela est plus favorable. Par ailleurs il faut apprécier les ressources du seul locataire, lorsqu’il est fiscalement rattaché à ses parents (intégration de la jurisprudence du Conseil d’Etat du 21 nov. 2007). Cette instruction concerne les régimes Besson, Borloo, Scellier intermédiaire et Girardin intermédiaire. (Le Scellier ordi- naire n’étant pas soumis à condition de ressource). (Instruction du 15 janv. 2010, n° 5B-11-10, BOI du 4 fév. 2010, ) > Régime SIIC Le régime d’exonération d’impôt sur les sociétés des SIIC prévu par l’article 138 de la loi de finances rectificative pour 2006 suppose d’une part qu’aucun actionnaire ne détienne 60% ou plus du capital ou des droits de vote et d’autre part que 15% du capital et des droits de vote soient répartis entre des personnes détenant chacune moins de 2%. Mais la loi de finances pour 2009 (art. 24) a reporté au 1 er janvier 2010 l’entrée en vigueur de la condition de 60% pour les sociétés ayant opté pour le régime SIIC avant le 1 er janvier 2007 et a précisé les conséquences en cas de dépassement temporaire de ce seuil ou de sortie du régime SIIC. Ces conditions sont précisées par une instruction du 20janvier 2010. (n°4 H-3-10, BOI du 1 er février 2010). 9février 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 12 janv. 2010 AN p.309 n°65031 Lionel Tardy, UMP, Haute- Savoie Contrats de syndic PME Le secrétaire d'Etat chargé du commerce a annoncé le 26octobre 2009 sa décision de fixer par arrêté avant la fin du 1 er trimestre 2010 la liste des presta- tions couvertes par le forfait annuel payé par les copropriétaires afin de clarifier les règles du jeu. Il s'agit de « rétablir la confiance » pour chaque consommateur envers son syndic explique la réponse. 12 janv. 2010 AN p.327 n°40029 Françoise de Panafieu, UMP, Paris Investissements locatifs: protection de l'acquéreur Economie Les pouvoirs publics ont entamé une réflexion visant à renforcer la garantie intrinsèque dans la VEFA: défi- nition plus rigoureuse de la notion de fonds pro- pres du vendeur, meilleur encadrement des appels de fonds intermédiaires, mise en place d'une vérifi- cation obligatoire de l'état d'avancement des travaux lors des appels de fonds. Les pouvoirs publics continuent la réflexion sur l' assouplissement de l'assurance dommages ouvrage . Un rapport de 2006 évo- quait l'idée de sup- primer l'obligation de dommages ouvrages, hors logement 12 janv. 2010 AN p.402 n°37463 Rudy Salles, NC, Alpes- Maritimes CCN des concierges . Délai de publication des arrêtés d'extension Travail Les avenants salaires de la convention collective des gardiens concierges sont étendus dans des délais plus courts ceux concernant d'autres branches. En 2008, l'accord n° 73 a été étendu en 52 jours. Le délai dépend aussi de la diligence des signataires à engager une procédure d'extension. L'avenant n° 72 signé le 3 juillet 2008 n'a fait l'objet d'une demande d'extension que le 10 octobre 2008. Le ministre dispose de 6 mois pour répondre à une demande d'extension (art. R 2261- 8 du code du travail). 14 janv. 2010 Sénat p.79 n°9254 Jean Desessard, PS, Paris Réquisition des loge- ments vacants Logement La ville de Paris a proposé de réquisitionner l'immeuble du 69 rue de Sèvres via l'ordonnance du 11octobre 1945. Mais il paraît préférable de négocier avec le propriétaire. La ville pourrait acquérir l'immeuble. Si le propriétaire ne veut pas s'en défaire, la ville pourrait proposer une rénova- tion et un conventionnement . La réponse indique que la procédure de réquisi- tion pourrait conduire à un contentieux gelant le bâtiment pendant une longue période. 19 janv. 2010 AN p.563 n°60696 Jean-Pierre Balligand, S.R.C. Aisne Protection des acquéreurs de résidence de tourisme PME La loi du 22 juillet 2009 sur le tourisme prévoit le dépôt d'un rapport dans les six mois sur l'offre d'hébergement touristique en France. Il est élaboré par le contrôle général économique et financier et le GIE Atout France. La mission ne manquera pas de prendre contact avec les organes représentatifs des pro- priétaires lésés par certains gestionnaires. 19 janv. 2010 AN, p.594 n°56460 Patrice Verchère, UMP, Rhône Suppression du certificat de conformité. Conséquences Aménagement du terri- toire Depuis la réforme de 2007, la déclaration d'achèvement des travaux suffit à attester de la conformité de la construction au permis. Le bas- culement vers ce régime déclaratif suppose la mise en jeu de la responsabilité de la personne qui élabore et signe la déclaration. Pour les com- munes, il s'agit de faire face aux seuls récolements obligatoires et, pour les autre, de mettre en place une politique de contrôle. La réponse précise que le régime de la respons- abilité pénale est n'est pas remis en cause. 19 janv. 2010 AN p.625 n°32570 Fabienne Labrette-Ménager, UMP, Sarthe Bien immobilier placé sous scellés pour enquête pénale . Indemnisation du propriétaire Justice Le propriétaire d'un bien placé sous scellés pour une enquête pénale peut obtenir de l'Etat une indemnisation . Le propriétaire doit être tiers à la procédure judiciaire. Pour un bien loué, le préju- dice est constitué par les pertes de loyers (hors charges) et éventuellement les frais de remise en état. La jurisprudence admet en général une indemnisation au-delà d'un délai de deux mois . 71 dossiers de ce type ont été traités en 2008 à l'amiable par le ministère de la justice. 19 janv. 2010 AN p.635 n°12035 Marc Le Fur, UMP, Côtes- d'Armor Garantie des risques locatifs (GRL) Logement A fin 2009, près de 100 000 logements sont couverts dans le cadre de la GRL. Le nouveau dispositif, présenté en conseil des ministres le 23 décembre 2009 devrait permettre une meilleure implication des assureurs, un meilleur accès au logement et contribuer à rendre inutile le cautionnement. 19 janv. 2010 AN p.636 n°51561 Martial Saddier, UMP, Haute- Savoie Régime Scellier et éco- conditionnalité Logement L'instruction du 12 mai 2009 a précisé que l'éco-conditionnalité s'appliquera aux logement qui feront l'objet d'une demande de permis de construire à compter de la publication du décret relatif à l'éco-conditionnalité. La RT 2000 s'applique aux permis déposés entre le 2 juin 2001 et le 31 août 2006. La RT 2005 s'applique aux permis déposés à partir du1 er septembre2006. 19 janv. 2010 AN p.636 n°51592 Laurent Cathala, S.R.C., Val-de- Marne Déconventionnement des logements Icade Logement Un groupe de bailleurs sociaux a racheté les logements vendus par Icade en Ile-de-France. Le Gouvernement a accordé une subvention symbolique aux acquéreurs pour leur permettre de bénéficier de PLUS ou de PLAI. La voca- tion sociale de ces logements est confortée et certains, qui n'étaient pas des logements sociaux, le sont désormais. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 9février 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Organismes publics ✓ EPARECA : Stéphanie Dupuy-Lyon, adjointe au sous-directeur de l'aménagement durable à la direction de l 'habitat, de l'urbanisme et des paysages est nommée administrateur de l'Etablissement public national d'aménagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux, par le ministre chargé de l'urbanisme. (Arrêté du 18janvier 2010, J.O. du 28 janv. p.1743) ✓ Commissariat général à l'investissement : René Ricol est nommé commissaire général à l'investissement et Jean-Luc Tavernier, inspecteur général des finances, est nommé commissaire général adjoint à l'investissement. (Décret du 28janvier 2010, J.O. du 29 janv. p.1797) ✓ Etablissement public d'aménagement Nord-Isère : Philippe Ledenvic, directeur régional de l'environnement, de l'aménagement et du logement de Rhô- ne-Alpes, est nommé administrateur de l'EPA Nord-Isère au titre du ministre char- gé du logement (arr. du 18janvier, J.O. du 29, p.1797). ■ Technique L’arrêté du 13janvier 2010 est relatif à l'agrément de la demande de titre V relative à la prise en compte du système NAVAIR dans la r églementation ther- mique pour les bâtiments existants. (J.O. du 26janvier 2010, p.1623) ■ Répertoire des logements locatifs Les bailleurs sociaux doivent transmettre chaque année des informations concer- nant les logements locatifs, afin d 'actualiser le répertoire des logements locatifs (art. R 411-3 du CCH). Ce décret précise que la transmission a lieu par voie informatique et en détaille les modalités. A noter que parmi les informations à transmettre figurent: la classe de consom- mation d'énergie et la classe de l'impact des consommations d'énergie sur l'effet de serre, si un DPE a été réalisé. (Arrêté du 5 janv. 2010, J.O. du 29, p.1779). Projets Michèle Alliot-Marie a déclaré à l’occasion des Etats généraux du notariat le 29janvier “ je n’ai nullement l’intention de fusionner les professions, en gommant toute différence entre juristes, au profit d’une illusoire profes- sion unique du droit ”. B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 384 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 11 février 2010 (9h -12h à Lyon). Une formation sur les baux commer- ciaux animée par Joël Monéger et Philippe Hubert Brault. I nformations: Jurisclasseur Tél.: 0821 200 700. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . D D I I S S T T I I N N C C T T I I O O N N S S Les Pierres d’Or 2010 ont été remises ce 3 février en présence de Benoist Apparu à la Cité de l’Architecture par Pascal Bonnefille, Expertise Pierre. Ont été distingués: > Homme de l’année: Christophe Kullmann - Foncière des Régions, > Managers: Olivier Piani - Allianz, > Investisseurs: Christophe Kullmann - Foncière des Régions, > Promoteurs: Christian Terrassoux - Pitch Promotion, > Commercialisateurs: Stephan von Barczy - Jones Lang Lasalle, > Asset, Property, Facility Managers: Jacqueline Faisant - BNP Paribas Reim, > Programmes: “ Tour Oxygène” (Lyon) - Sogelym Dixence/ Euroéquipements, > Utilisateurs: Jacques-Antoine Granjon - Venteprivée.com, > Immobilier durable: Philippe Pelletier - Lefèvre Pelletier & Associés. ❘ ❘ ◗ ◗ Salans a coopté 4 associés dans son bureau parisien, dont Antoine Mercier , qui a rejoint le groupe immo- bilier du cabinet en 2006. ❘ ❘ ◗ ◗ L’Association Nationale des Maires de stations de Montagne ( ANMSM ), prési- dée par Gilbert Blanc-Tailleur renforce son équipe en nommant Christine Lay- mard , directrice générale. Le président sera aussi conseillé par Jean-Louis Lebras, spécialiste en droit public. Acteurs Projets Le ministre du logement propo- se un rachat des logements vacants en Ile-de-France À l’occasion de sa présentation d’une “nouvelle ambition” pour la politique du logement social le 3février, le secré- taire d’Etat au logement a évoqué la situation des logements vides qu’il qua- lifie “d’opportunités pour créer du logement très social au cœur même des villes. Il a donc indiqué : “un program- me de rachat des logements vacants sera engagé prochainement en parte- nariat avec les organismes HLM et les collectivités locales”. Quant à la vente à l’occupant de loge- ments HLM, le ministre a rappelé l’accord signé en 2007 avec l’USH de vendre 40000 logements sociaux par an et indiqué qu’il était “indispensable que les organismes HLM se mobili- sent sur la vente de logements sociaux ” en ajoutant que cet objectif figurerait dans les conventions d’utilité sociale. 9février 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • T T O O U U R R D D ’ ’ H H O O R R I I Z Z O O N N D D E E L L ’ ’ A A C C T T U U A A L L I I T T É É P P A A R R L L P P A A ■ Le calendrier du Grenelle est calé “Le calendrier du Grenelle II est calé”, a indiqué Philippe Pelletier en ouverture de cette revue de l’actualité du droit immobilier: la Commission des affaires économiques se saisit du projet en février, les débats publics auront lieu en mai, la commission mixte paritaire en juin et la publication du texte est prévue avant l’été. À propos de la RT 2012, il précise que le contenu de la norme sera connu en sep- tembre2010 et que son entrée en vigueur pour le tertiaire devrait être repoussée au 1 er novembre 2011. Quant à la rénovation énergétique du parc tertiaire existant, Serge Grzybowski, qui pilote ce groupe de travail a préconi- sé que les professionnels émettent des propositions en 2011 après avoir effectué en 2010 des mesures de consommation. Philippe Pelletier indique que ce message est en train de passer auprès des pou- voirs publics. Il indique aussi que 4 nouveaux groupes de travail sont en cours de constitution dans le cadre du plan bâtiment Grenelle: innovation, énergies renouvelables inté- grées au bâti, les signes de qualité (labels…) et les transactions immobilières (sont-elles une occasion d’amélioration de la qualité énergétique?). Véronique Lagarde décrit les consé- quences du nouveau tarif d’achat d’électricité photovoltaïque (arrêté du 12janvier 2010). À propos de l’ indexation des loyers , Marie-Odile Vaissié rappelle que la consé- cration législative de la création de l’ILAT a été arrêtée par la décision du Conseil constitutionnel sur la loi de finances pour 2010. Mais le motif invoqué était lié à la présence de cette disposition dans une loi de finances, alors que cela ne concernait ni les recettes ni les charges de l’Etat. L’entrée en vigueur de cet indice est donc simple- ment retardée. Quant à l’indice des loyers commerciaux, Marie-Odile Vaissié observe qu’il a moins augmenté que l’indice du coût de la construction en 2008 et moins baissé que cet indice en 2009 et qu’ainsi “il a répondu à son objectif c’est-à-dire écrê- ter les excès de l’ICC”. Marie-Odile Vaissié évoque par ailleurs l’application de l’article L 145-39 du code de commerce. Rappelons que ce texte permet au bailleur ou au locataire de demander la révision du loyer lorsque par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus du quart. Ce seuil de 25% ayant souvent été franchi, des locataires en ont demandé l’application. Mais Marie-Odile Vaissié indique que la jurisprudence manque de lisibilité car ces demandes ont donné lieu à de nombreuses transac- tions. Elle cite toutefois trois décisions du TGI de Paris qui indiquent que: - l’article L 145-39 ne s’applique pas en présence d’une clause-recettes, - la non-facturation par le bailleur de l’indexation ne constitue pas une renon- ciation à son application et ne fait donc pas obstacle à l’application de l’article L 145-39 et que - la demande de révision triennale for- mulée avant que le seuil de 25% soit franchi ne fait pas obstacle à l’application de l’article L 145-39. ■ Prudence et conseils pour rédi- ger une clause d’indexation Quant à l’aménagement contractuel de la clause d’indexation, Marie-Odile Vais- sié en appelle à la plus grande prudence dans sa définition, car ces clauses se heur- tent au contexte contraignant de l’ordre public du code monétaire et financier. Les clauses “à clapet” consistent à autori- ser une évolution du loyer à sens unique, uniquement à la hausse. Pour Marie-Odi- le Vaissié, cette modalité risque de remettre en péril la validité de la clause d’indexation elle-même. Des arrêts (CA Colmar, 1981 et CA Paris, 2003) ont annu- lé l’intégralité de la clause d’indexation. Les clauses de “caping” limitent la hausse à un certain pourcentage. LPA reconnaît Prudence dans la rédaction des clauses d’indexation Le cabinet Lefèvre Pelletier & Associés faisait le point de l’actualité du droit immo- bilier ce 2février à Paris. La question de l’indexation des loyers de bureaux était à l’honneur, mais aussi celle du Grenelle de l‘environnement. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E que ces clauses sont actuellement néces- saires mais recommande la prudence dans leur rédaction avec quelques conseils: les limiter dans les temps, les c onsidérer comme un avantage commer- cial consenti au locataire. À propos de la valeur verte, Philippe Lefèvre s’associe aux travaux du groupe de travail “valeur verte” piloté par Meka Brunel dans le cadre du Plan Bâtiment du Grenelle. Philippe Lefèvre indique qu’actuellement, un bâtiment qui dispose d’une bonne performance environne- mentale bénéficie d’une “survaleur” par rapport au marché. Mais il prévoit l’évolution suivante: c’est bientôt une “sous-valeur” qui va affecter les immeubles les moins performants. La per- formance environnementale conduit-elle à une croissance de la valeur de l’immeuble? Pour Philippe Lefèvre, les loyers ne sont pas nécessairement plus élevés mais l’efficacité au travail est plus forte quand l’immeuble est efficient du point de vue environnemental. Quant aux charges, leur diminution est compen- sée par une hausse de celles relatives au traitement des déchets. Mais la qualité du cash flow est améliorée grâce à la satisfaction des locataires qui restent plus longtemps dans l’immeuble. En conclu- sion, Philippe Lefèvre estime que la per- formance environnementale peut conduire à une hausse de 0 à 15% de la valeur de l’immeuble. Le pôle immobilier de l’Etat est aussi en réforme et Olivier Ortega explique que les cessions immobilières de l’Etat ont été de 610millions d’euros en 2009. Les ces- sions permettent de trouver des recettes mais aussi de mieux adapter le parc aux besoins. L’avocat observe toutefois que céder n’est pas une politique immobiliè- re. Il considère qu’il y a un métier à inventer pour la gestion de l’immobilier de l’Etat car les personnes publiques res- tent désemparées face à cette gestion. S’il n’y a plus d’hostilité de principe à mettre en location un pied d’immeuble ou à regrouper des services, les modalités peinent à suivre. Olivier Ortega considère par ailleurs que le contrat de performan- ce énergétique est encore tâtonnant. Mais il affirme: “il est illusoire de penser que l’économie de charges permet de financer les travaux”…
