– 2 – Jurisprudence –
Géomètre : une dation en paiement déclarée nulle
Sûretés : location d’un bien dont l’achat est garanti par une hypothèque / SCI : poursuivre d’abord la personne morale avant les associés…
– 3 – Accord professionnel –
La nouvelle garantie des risques locatifs (GRL) prend corps
– 3 – Au Parlement en bref –
Réforme des collectivités locales / 120 000 logements sociaux en 2009
– 5 – À l’Assemblée –
Les députés créent le statut d’EIRL / L’adoption de l’ILAT / Le rapport de la Cour des comptes
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda –
Conventionnement Anah / Observatoire de l’accessibilité
– 8 – Fiscalité – Chiffres
La loi de finances rectificative à l’Assemblée
Chiffres : SCPI : un rendement de 6,05 %, une collecte qui se déplace
■ JUGÉ ■ > > Les créanciers d’une SCI doivent d’abord poursuivre la société avant de pouvoir pour- suivre les associés: mais cette règle s’efface lorsque la société est en liquidation et que la clôture de la liquidation a été prononcée (voir page2). ■ RÉPONDU ■ > > Le ministère de l’économie a confirmé que la taxe sur les terrains devenus constructibles ne s’appliquait pas aux pro- fits tirés d’une activité professionnelle (mar- chands de biens, lotisseurs…). A lire p.6. > > La liste des revenus à retenir pour le calcul du seuil de 50% de revenus du régime LMP a été précisée par le ministre du budget. ■ SIGNÉ ■ > > Un accord avec l’APAGL pour la mise en place de la nouvelle garantie des risques locatifs a été signé le 19février 2010 (lire page3). ■ VOTÉ ■ > > Selon le texte voté par les députés dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2010 (voir page5), les délais de versement des taxes d’urbanisme seraient réduits à 12 et 24 mois (au lieu de 18 et 36 mois). > > Après son invalidation par le Conseil constitutionnel fin décembre dernier, l’ILAT (l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires) a été à nouveau voté par les dépu- tés, dans le cadre du projet de loi relatif à l’entrepreneur individuel. Proposé par le député Bernard Reynès en commission, il a été adopté par les députés en fin de séance le 17février (lire page8). Le texte du projet de loi doit encore être voté par les sénateurs et sera, à en croire les déclarations du député Bernard Brottes, sou- mis au contrôle du Conseil constitutionnel. EIRL: une petite révolution en marche C ’est une petite révolution juridique à laquelle les députés nous convient. Par la création du statut de l’EIRL, entrepreneur individuel à responsabilité limitée, le Parlement met fin au prin- cipe de l‘unicité du patrimoine, défendu par des générations de juristes. Un entrepreneur pourra séparer son patrimoine personnel de son patrimoine professionnel et mettre ainsi à l’abri ses biens per- sonnels des actions de ses créanciers professionnels. Nous reprenons ici la notion allemande de patrimoine d’affectation. La question rebondit: les banques accepteront-elles de prêter si elles n’ont pas le gage du patrimoine personnel? Pour éviter cet écueil, Hervé Novelli a indiqué qu’OSEO assurerait la garantie des prêts ainsi accordés par les banques aux entrepreneurs individuels, mais sous la condition qu’une caution personne ne soit pas demandée (lire page4). Un autre principe est écorné: l’entrepreneur pourra opter pour l’IS au lieu de l’impôt sur le revenu. Il y a là quelque chose de surprenant à permettre à une personne physique, fût-ce pour un patrimoine affecté à une activité professionnelle, d’opter pour le régime fiscal d’une société qui par hypothèse est une personne morale distincte… Hervé Novelli remarque que la déclaration d’insaisissabilité de la rési- dence principale, permettant d’isoler une fraction de son patrimoi- ne personnel, règle datant de 2003, n’a pas connu de succès. Le pro- jet de loi supprime donc ce régime. Le secrétaire d’Etat peut en revanche s’appuyer sur l’ indéniable succès du statut de l’auto-entre- preneur pour lancer l’EIRL. Hervé Novelli a indiqué aux députés le 17février que 320000 entrepreneurs avaient choisir ce statut en 2009. Même s’il faut encore relativiser ce chiffre car fin 2009, seuls 70000 avaient déclaré un chiffre d’affaire pour cet exercice. Dans la même perspective dynamique et bien qu’il torde le cou à des principes séculaires, souhaitons que ce nouvel EIRL connaisse le suc- cès car il y va du dynamisme de notre pays. Il faut que le droit soit au service des hommes et non le contraire. Certes, subsitent des zones d’ombre. La simplicité n’est pas totale : le nouveau régime a des incidences sur le droit des procédures collec- tives et sur les régimes matrimoniaux par exemple et les consé- quences sur ces domaines sont renvoyées à des adaptations des lois par ordonnance. Mais cette loi met surtout en évidence, de façon presque caricaturale, un choix de société: elle s’analyse soit comme le choix de favoriser la création d’entreprises individuelles (propos fermement défendu par la rapporteure Laure de la Raudière par exemple) ou comme le moyen de torpiller le statut de salarié en faci- litant la besogne des entreprises qui veulent externaliser leur per- sonnel (lire la critique virulente de François Brottes), stigmatisant la “Novelli-société” qui s’annonce. Sans doute y a-t-il un peu des deux… ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 386 2 3FEVRIER 2010 ISSN 1622-1419 10 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Géomètre : une dation en paiement déclarée nulle Sûretés : location d’un bien dont l’achat est garanti par une hypo- thèque / SCI: poursuivre d’abord la personne morale avant les asso- ciés… - 3 - Accord professionnel - La nouvelle garantie des risques locatifs (GRL) prend corps - 3 - Au Parlement en bref - Réforme des collectivités locales / 120000 logements sociaux en 2009 - 5 - À l’Assemblée - Les députés créent le statut d’EIRL / L’adoption de l’ILAT / Le rapport de la Cour des comptes - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - Conventionnement Anah / Observatoire de l’accessibilité - 8 - Fiscalité - Chiffres La loi de finances rectificative à l’Assemblée Chiffres: SCPI: un rendement de 6,05%, une collecte qui se déplace S O M M A I R E E D I T O R I A L 23février 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • G G É É O O M M È È T T R R E E - - S S Û Û R R E E T T É É S S ▲ Géomètre ■ Une dation en paiement décla- r ée nulle (Cass. Civ. 3 e , 10 fév. 2010, n°178, FS-P+B, cas- sation partielle) Les propriétaires d’un terrain avaient confié une mission pour la conception et la réalisa- tion d’un lotissement de 16 lots environ à un géomètre. Dans la convention d’honoraires, le géomètre devait être payé en nature par l’attribution d'un lot. Après réalisation du lotissement contenant seule- ment 9 lots, les propriétaires refusaient de signer l’acte authentique de dation d’un lot. L’arrêt d’appel qui avait déclaré parfaite la dation en paiement est cassé: “Vu les articles 1134 du code civil, 1 et 9 de la loi du 7mai 1946 et 49 du décret du 31mai 1996; Attendu que pour dire parfaite la dation en paiement prévue à la convention du 1 er juillet 2001 entre M. S. [géomètre] et les consorts A.et dire qu'elle a pour objet le lot n° 9 du lotissement, l'arrêt retient que M. S. a, dans cette convention, dépassé le cadre d'une mission de géomètre, que la concep- tion d'un lotissement ne relève pas du rôle des géomètres, mais de celui d'un concep- teur d'opération d'aménagement, que M. S. n'a pas agi en ses seules attributions de géomètre, que la rémunération ne relève pas de la profession réglemen- tée des géomètres et qu’en conséquence la clause de rémunération de la convention n’est pas nulle eu égard aux dispositions des articles 9 de la loi du 7mai 1946 et 49 du décret du 31mai 1996 qui ne sont pas appli- cables; Qu' en statuant ainsi , tout en constatant que M. S. s'était vu confier une mission comprenant des attributions d'un géo- mètre expert , ce qui lui imposait de pro- poser par écrit une convention précisant le montant des honoraires afférents à cette mission, la cour d'appel a violé les textes susvisés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : l’article 1 er de la loi de 1946 mentionne les activités qui relèvent de la profession de géomètre expert ; l’article 49 du décret de 1996 précise que: le géo- mètre ”convient par écrit avec le client de la consistance de la mission et du montant des honoraires y afférents. Il avertit celui qui le commet chaque fois que des modifi- cations à la mission sont susceptibles d'entraîner une augmentation sensible de la dépense”. La cour d’appel avait décrit en détail les tâches auxquelles s’était prêté le géomètre et estimé qu’il n’avait pas agi qu’en géomètre, mais aussi en qualité de maître d’œuvre. Elle en avait déduit que sa rémunération ne relevait pas de sa profession réglementée et é tait librement négociée. L’auteur du pourvoi soutenait en revanche que si la convention confie au géomètre la maîtrise d’œuvre d’une opération d’aménagement de lotissement, la loi de 1946 reste applicable si la convention lui confie également et à titre principal toutes les prestations afférentes aux attributions du géomètre expert. Cet argument a été repris par la Cour de cassation. Sûretés ■ Location du bien dont l’achat est garanti par une hypothèque (Cass. Civ. 3 e , 3 fév. 2010, n°145, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°09-11389) Une banque avait accordé le 31juillet 2000 un prêt à une SCP pour l’achat d’un bien immobilier. Un bail avait été consenti à une société le 15juin 2000 et modifié le 31jan- vier 2005. La banque avait en 2008 assigné la SCP pour obtenir l’autorisation de vente forcée. Un point ayant motivé la cassation de l’arrêt est relatif à l’opposabilité du bail au créancier: “Vu les articles 28 1° b) et 30-3 du décret n° 55-22 du 4janvier 1955; Attendu que pour déclarer opposable au créancier poursuivant le bail consenti par la SCP à la société Incofi, l'arrêt retient que l'article 2199 du code civil dispose que les baux consentis par le débiteur sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créan- cier poursuivant comme à l'acquéreur, que la preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tous moyens, que la SCP justifie de la signature d'un bail en date du 15juin 2000 avec la société Incofi et avoir transmis copie à la Société générale par lettre du 17juin 2000, que la réalité du bail et son antériorité au commandement valant saisie immobilière est établie; Qu'en statuant ainsi, alors que l'absence de publication d’un bail à long terme le rend inopposable aux tiers pour la période excédant douze ans , la cour d'appel, qui n’a pas recherché si, comme le faisait valoir la Société générale, la durée du bail n’avait pas été portée par avenant du 31janvier 2005 à plus de douze ans sans que le bail ait fait l’objet d’une publication, n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef; Par ces motifs […] casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : l’article 2199 du code civil prévoit que les baux consentis après la sai- sie sont, quelle que soit leur durée, inop- posable au créancier. La cour d’appel avait retenu la preuve de l’antériorité du bail au moyen d’un courrier adressé à la banque p ar le débiteur. Mais l’arrêt est cassé au motif que le bail ayant été porté à une durée de plus de 12 ans, il aurait dû être publié pour être oppo- sable. L’article 30-3 du décret de 1955 prévoit en effet que ne sont jamais opposables aux tiers (notamment les créanciers hypothé- caires sur le bien) “Les baux, pour une durée supérieure à douze ans”. En conséquence, le bail, pour sa période excédant 12 ans, est déclaré inopposable au créancier. ■ Poursuivre d’abord la personne morale avant les associés… (Cass. Civ. 3 e , 10 fév. 2010, n°190, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°09-10982) Le principe fixé par l’article 1858 du code civil est que le créancier ne peut poursuivre un créancier pour le paiement des dettes d’une société civile qu’après avoir préala- blement et vainement poursuivi la person- ne morale. Il s’agissait dans cette affaire d’une SCI qui n’avait pas respecté ses échéances de prêt. La banque avait assigné un associé de la SCI pour obtenir le remboursement du solde d’un prêt (une fraction ayant été rembour- sée grâce à la saisie du bien donné en garantie). La cour d’appel avait déduit de la règle de l’article 1858 que l’action était irrecevable, faute pour la banque d’avoir d’abord pour- suivi la SCI. Pourtant l’arrêt est cassé au visa de ce même article1858: “Attendu […] qu'en statuant ainsi, alors que si la personnalité morale d'une société dissoute subsiste aussi longtemps que ses droits et obligations à caractère social ne sont pas liquidés, la clôture de la liquida- tion dispense le créancier d'établir que le patrimoine social est insuffisant pour le désintéresser , la cour d'appel qui a constaté que, le 31décembre 1994, la société était dissoute et que ses opérations de liquidation étaient clôturées, sa radia- tion au registre du commerce et des socié- tés étant publiée le 1 er février 1995, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé le texte susvisé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : le principe de l’article 1858 est donc assorti d’une dérogation pratique. Lorsque la société civile est dissoute et que la liquation a été clôturée, la Cour de cas- sation indique qu’il n’est plus nécessaire de J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E la poursuivre. Cette décision, qui heurte de prime abord le texte de l’article 1858, se comprend en pratique. La société étant dissoute et son patrimoine liquidé, il est inutile de la poursuivre, l’action étant nécessairement vouée à l’échec. Il est donc possible de poursuivre directement l’associé. ● 23février 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C C C O O R R D D P P R R O O F F E E S S S S I I O O N N N N E E L L ▲ La nouvelle garantie des risques locatifs prend corps Les outils permettant la diffusion de la nou- velle GRL se mettent en place progressive- ment. Un pas de plus vient être franchi ce 19février avec la signature d’une convention par CGI Assurances, branche assurance de la Caisse de Garantie de l’Immobilier (CGAIM) à laquelle adhèrent la quasi-totalité des adhé- rents de la FNAIM. Lors de la signature de cette convention, le président de la Fnaim, René Pallincourt s’est félicité que l’Etat ait fait “pour une fois un geste pour le bailleur privé”, car “le risque d’impayé doit être sup- porté par la collectivité”. Le président de l’UESL, Jérôme Bédier, a précisé que la GRL constituait un produit efficace car fait par les agents économiques, les assureurs, et qu’il comportait un volet social important puis- qu’un suivi social personnalisé est prévu. Georges Isaac, président de CGAIM, estime que la demande va être importante puisque le taux d’effort admis est porté à 50%. Le taux de sinistre est à ce jour, bien sûr incon- nu. Pour le Loca-Pass; il était de 2%, pour le Pass-GRL, un taux de 10% a été évoqué, mais l’APAGL indique qu'il faut relativiser ce chiffre car les garanties sont mises en œuvre très rapidement, sans qu’il s’agisse nécessai- rement d’un sinistre durable. Jean-Luc Berho président de l’APAGL, qui rappelle que le Loca-Pass s’éteint pour le parc privé souligne l’avantage du nouveau produit: la GRL exclut toute caution personnelle alors que le bailleur pouvait demander à la fois le Loca- Pass et une caution personnelle. Absents à cette signature: les représentants de l’UNPI. Répondant aux réserves exprimées par le président de l’UNPI, Jean-Luc Berho a indiqué être très attentif à ce que “le systè- me n’explose pas en vol” (ce que redoute l’UNPI) et observe que le Loca-Pass n’a pas déresponsabilisé les jeunes, contrairement à ce que certains prévoyaient. La GRL est un système souple: il peut se décliner par accord avec les collectivités locales. Jean-Luc Berho a cité l’exemple de deux communes de la région parisienne (Montreuil et Vincennes) qui ont signé une convention. La commune peut ainsi prendre en charge la prime d’assurance au lieu et place du bailleur et faciliter le logement de ses administrés. De même la Pos- te a signé une convention, qui lui permet de faciliter le logement de ses salariés, pour un coût bien moindre que si elle devait réser- ver un logement dans le cadre classique du 1%. D D É É B B A A T T S S Rappelons que la garantie universelle des risques locatifs, nouvelle GRL qui succède au Pass- GRL a vocation à couvrir tous les propriétaires du parc privé qui mettent en location un loge- ment, quel que soit le profil du candidat locataire, dans la limite d’un taux d’effort de 50%, en vertu du contrat socle. Chaque assureur est libre d’y adhérer et détermine librement son taux de prime. Mais pour les locataires dont le taux d’effort dépasse 28%, tout en étant inférieur à 50%, un mécanisme de compensation de la sur-sinistralité est prévu pour les assureurs. La com- pensation est assurée : - par Action Logement pour les publics qui relevaient précédemment du Pass-GRL - par l’Etat pour les autres publics (de manière transitoire pour les professions dépendantes et les salariés du secteur agricole, dans l’attente de négociations collectives). L’assureur qui s’engage dans le processus, comme vient de le faire CGI Assurances, signe une convention avec l’APAGL et commercialise son contrat sous label GRL. En cas de distribution du contrat auprès des bailleurs privés, l’assureur s‘engage sur une exclusivité de distribution du contrat GRL. En revanche, pour une distribution via les adminis- trateurs de biens, l’assureur s’engage à ce que la distribution du contrat GRL représente au moins 80% des contrats, en parallèle d’un autre produit d’assurance de loyers impayés. source: APAGL Le contrat socle GRL ■ Réforme des collectivités locales Les sénateurs ont poursuivi les débats sur la réforme des collectivités locales le 3février. Signalons, à titre d’exemple, le vote d’un amendement (n°457 rectifié quater) qui, déro- geant au principe de la continuité du territoi- re pour la petite couronne, autorise deux com- munes non contiguës parce que séparées par un bois appartenant à une commune tierce non comprise dans l’EPCI, à constituer entre e lles un EPCI à fiscalité propre. Catherine Procaccia explique que cela per- mettra à des communes non contiguës parce que séparées par le bois de Boulogne et de Vincennes qui sont rattachés à Paris, de constituer une intercommunalité (JO Sénat déb. 4 fév. p.954). L’article 23 prévoit par ailleurs le calendrier d’achèvement des intercommunalités, d’ici 2013 (voté p.1057). En conclusion des débats, Dominique Voynet a critiqué la recentralisation et la complexifi- cation qui résultent de la réforme (p.1110), Jacques Mézard indique “vous avez voulu supprimer des échelons, mais vous n’êtes pas allé au bout de cette logique: vous vouliez en supprimer deux et en avez créé trois” (p.1111). Il s’agit de la métropole, du pôle métropolitain et des communes nouvelles, mais, en dépit de la proposition de Jean-Pier- re Chevènement, les communautés urbaines n’ont pas été supprimées. Gérard Longuet clame au contraire que “nous connaissons désormais l’architecture d’une structure forte et simple qui s’articule autour de deux axes: le pôle communal et intercommunal, et le pôle territorial, régional et départemental”. Le tex- te a été voté et le ministre Michel Mercier a indiqué que ce texte serait suivi d’une loi élec- torale et d’une loi relative aux compétences (JO Sénat déb. 5 fév. p.1113). ■ 120000 logements sociaux en 2009 Benoist Apparu a indiqué aux députés que 120000 logements sociaux ont été financés en 2009 et que l’objectif était de construire des logements sociaux dans les zones les plus ten- dues alors qu’actuellement 25% sont construits dans les zones tendues et 75% “dans les zones où objectivement, une telle production n’est pas indispensable” (JO AN débats, 4 fév. p.756). ■ Acheter des logements vacants Répondant à une question de Thierry Repen- tin, Benoist Apparu a pris l’exemple de Paris pour indiquer que sur le financement de 6000 logements sociaux cette année, 4000 sont des constructions nouvelles, mais 2000 des loge- ments occupés “qui ne constituent donc pas une offre nouvelle pour ceux qui attendent un logement social”. Il a donc formulé une pro- position “achetons des logements vacants et n’achetons pas des logements déjà occupés“ (JO déb. Sénat, 5 fév. p.1019). 23février 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • D D É É B B A A T T S S À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E D D E E B B A A T T S S Les députés créent le statut d’EIRL L’Assemblée Nationale a adopté le 17février un nouveau statut: l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée, consacrant ainsi la notion de patrimoine d’affectation. Les députés ont abordé le 17février (1e séance) le projet de loi sur l’entrepreneur à responsabilité limitée. Hervé Novelli , secré- taire d’Etat, indique que ce projet “introduit une novation qui vient rompre le dogme biséculaire de l’unicité du patrimoine”. Il ajoute que le projet de créer une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée fai- sait consensus car la création de l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (l’EURL) en 1985 est un échec: seulement 185000 sociétés unipersonnelles ont été créées en un quart de siècle. De même la faculté (instaurée en 2003, modifiée par la LME en 2008) de rendre insaisissable les biens immobiliers pour l’entrepreneur indi- viduel n’a donné lieu qu’à moins de 20000 déclarations à ce jour (pour 1,5million d’entrepreneurs individuels). Le statut d’EIRL sera simple, assure le ministre: l’entrepreneur déclarera la liste des biens qu’il affecte à son activité profes- sionnelle, séparant son patrimoine person- nel du patrimoine professionnel. Il restera propriétaire des deux patrimoines et la déclaration d’affectation n’entraînera pas création d’une société. Il n’aura donc pas à gérer une personne morale distincte. Pour les biens immobiliers, l’affectation sera reçue par acte notarié et publiée à la conservation des hypothèques. Tout actif de plus de 30000€ devra être évalué par un expert- comptable ou un commissaire aux comptes. Les créanciers professionnels auront pour gage le patrimoine affecté et les créanciers personnels auront pour gage le patrimoine non affecté (personnel). En cas de faillite, seul le patrimoine professionnel sera liquidé et les biens personnels seront donc préser- vés. L’entrepreneur sera imposé à l’impôt sur le revenu, mais sur option, il pourra choisir l’IS (soit 15% jusqu’à 38120€ et 33,33% au-delà). Question centrale: l’accès au crédit . Il s’agit d’éviter, reconnaît Hervé Novelli, que les banques demandent des cautions person- nelles systématiques. Le ministre annonce qu’OSEO accompagnera la mise en place de l’EIRL. “OSEO offrira à la banque une garantie à hauteur de 70% des crédits, la banque s’engageant alors à ne retenir que les garanties sur les actifs affectés à l’activité, et pas sur les biens personnels de l’entrepreneur” (coût: 1,2% de l’encours annuel). La banque aura le choix: soit accor- der un crédit avec la garantie OSEO à hau- teur de 70%, mais sans caution, soit accor- der un crédit avec caution personnelle, mais sans garantie OSEO. Laure de la Raudière , rapporteur de la com- mission des affaires économiques, se félicite de ce projet, qui répond à un besoin de pro- tection du patrimoine personnel des entre- preneurs individuels. Elle ajoute qu’il faut chercher un équilibre entre la protection du patrimoine personnel de l’entrepreneur, mais sans permettre de s’en servir pour organiser sa propre insolvabilité à l’égard de créanciers. Le patrimoine affecté, en tant qu’entreprise pourra être cédé ou transmis. Patrick Ollier se réjouit que la chancellerie ait accepté l’idée qu’il faille tenir compte de la nécessité de s’adapter aux modalités de développement économique. Il demande au ministre comment sera évalué le patrimoine affecté (valeur vénale ou valeur comptable). Pierre Gosnat soutient une motion de renvoi en commission car, s’il approuve le principe de la réforme, il considère qu’elle masque l’échec des réformes face à la montée du chômage et que le succès du régime de l’auto-entrepreneur s’explique en partie par- ce que des entreprises ont ainsi un moyen de contourner le droit du travail en sous-trai- tant à un auto-entrepreneur plutôt que de conserver un salarié. La motion de renvoi en commission a été repoussée. ■ Un patrimoine d’affectation Dans la discussion générale, Philippe Vigier rappelle que la famille centriste réclame de puis 15 ans la consécration de la notion de patrimoine d’affectation . Il se réjouit que l’entrepreneur puisse, tout comme l’associé unique d’une EURL, opter pour l’IR ou l’IS . Catherine Vautrin rappelle que le statut de l’auto-entrepreneur, en vigueur depuis le 1 er janvier 2009, a permis la création de 320000 entreprises en un an, mais avec le risque de ruine personnelle. Pourtant les EURL n’ont représenté que 4% des créa- tions d’entreprise. Il n’y a eu que 15000 déclarations d’insaisissabilité entre2003 et2009, Catherine Vautrin estime que ce pro- grès est insuffisant. Jean Gaubert s’interroge sur la multiplica- tion des statuts et s’étonne qu’on n’ait jamais eu de bilan de la société à 1€. François de Rugy estime qu’il faut aborder la question de la culture du risque, voire aborder de front la question de l’échec, il demande pourquoi le projet prévoit de sup- primer la déclaration d’insaisissabilité et relève que sur les 320000 auto-entrepre- n eurs, 60% n’ont déclaré aucun chiffre d’affaires pour les 9 premiers mois de l’année. Marc Bernier approuve la souplesse du régime proposé, notamment en ce qu’il n’impose pas la publication de comptes par exemple. François Brottes porte un jugement sévère sur le projet et qualifie Hervé Novelli de marchand d’illusions, rappelant que la déré- gulation de l’urbanisme commercial n’a rien apporté au consommateur, et estimant que la dérégulation due au statut d’auto-entre- preneur est conçue avant tout pour tuer le statut de salarié et va déstructurer les rap- ports sociaux. Le revenu mensuel moyen des auto-entrepreneurs, pour ceux qui ont déclaré une activité, est de 775euros. Fran- çois Brottes considère que ce statut est sou- vent subi plus que choisi et qu’il permet une externalisation du salariat à moindre coût pour l’entreprise. A titre de droit d’alerte il indique que “la Novelli-société” génère pas à pas des “dégâts collatéraux considé- rables”. Gérard Cherpion observe que l’entrepreneur pourra déposer et rendre publics ses comptes auprès de sa chambre de métiers. La déclaration d’affectation et les comptes annuels seront déposés au répertoi- re des métiers. Annick Le Loch souligne des zones d’ombre concernant par exemple les émoluments des notaires lors de l’affectation des biens immobiliers. Jean-Michel Clément souligne qu’il reste de nombreuses questions à traiter. Ainsi par exemple l’articulation entre la déclaration d’insaisissabilité de la maison d’habitation et la procédure collective n’a jamais été envisagée. ■ Eviter la fraude En réponse, Hervé Novelli indique que le texte sera débattu au Sénat en avril . Pour éviter que le débiteur ne puisse organiser son insolvabilité, le ministre précise que, en cas de fraude, les deux patrimoines seront confondus. Quant à l’estimation des biens , ceux acquis à titre onéreux seront enregis- trés à leur coût d’acquisition, les biens à titre gratuit seront retenus au titre de leur valeur vénale et les biens produits seront retenus au titre de leur coût de production. Quant au succès du régime de l’auto-entre- 23février 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • ■ Rapport de la Cour des comptes Ce rapport annuel de la Cour des comptes a été présenté au Sénat par Alain Pichon doyen des présidents de chambre. Il indique notamment que “la dérive structurelle des comptes publics s’est poursuivie en 2009 sous l’effet de la persistance du dynamisme de la dépense publique et des allégements pérennes d’impôts consentis pour2009 et2010” (JO déb. Sénat 10 fév. p.1150). Il ajoute que les résultats des recommanda- tions de la Cour sont “très inégaux pour la politique du logement” en précisant: “si le Gouvernement et les acteurs du 1% loge- ment ont remédié aux plus graves dysfonc- tionnements que nous avions identifiés, les avancées permises par la loi du 25mars 2009 en matière de gestion du parc locatif social restent encore partielles, et nous n’avons guère été entendus sur le recentrage des aides personnelles au logement” (p.1152). preneur, Hervé Novelli indique que pour les trois premiers trimestres de 2009, le chiffre d’affaires est de 816millions d’euros. Dans la discussion par article, Charles de Courson a proposé qu’un extrait de la décla- ration d’affectation soit publié dans un jour- nal d’annonces légales, mais il a finalement retiré son amendement. Les débats se sont poursuivis au cours de la 2 e séance du 17 février. Un amendement n°26 a été adopté, soutenu par Alfred Tras - sy-Paillogues et selon lequel les créanciers personnels auront un gage général sur le patrimoine personnel et les créanciers pro- fessionnels (y compris antérieurs à la décla- ration d’affectation) un gage général sur le patrimoine professionnel. Philippe Vigier a obtenu le vote d’un amen- dement (n°29) qui ajoute au cas de la frau- de un autre cas qui permet de lever la limi- tation du droit de gage des créanciers résul- tant de l’affectation du patrimoine. Il s’agit du cas de “manquement grave aux règles qui concernent la composition du patrimoi- ne affecté ou la comptabilité autonome”, explique Hervé Novelli en approuvant l’amendement. D’autres amendements ont été votés par exemple concernant les moda- lités de transfert du patrimoine affecté en cas de décès de l’entrepreneur (n°46). Le n°48, également voté, autorise la cession du patrimoine affecté, sans liquidation. Hervé Novelli explique le choix fiscal qui a été fait d’autoriser l’EIRL à opter pour l’impôt sur les sociétés au lieu de l’impôt sur le revenu; par équité avec l’EURL. Les articles suivants concernent également les aspects fiscaux du nouveau régime. Un débat important a eu lieu sur le point de savoir si le régime permettait aux entrepre- neurs d’échapper au paiement des cotisa- tions sociales et quelle limite mettre au ver- sement de dividendes, par rapport au ver- sement de salaire. L’article 5 renvoie à des ordonnances pour des mesures concernant l’évolution induite par la réforme et touchant les régimes matrimo- niaux et les procédures collectives. Il a été complété (amendement n°42) pour y ajouter l’adaptation de la procédure de surendette- ment. L’article 6 abroge le dispositif de décla- ration d’insaisissabilité de la résidence prin- cipale (art. L 526-1 du code de commerce). L’ILAT adopté à l’initiative de la commission des affaires écono- miques Lors de la fin du débat du 17 février, les députés ont adopté deux amendements Adoption de l’ILAT: le texte voté L’article 8 du projet de loi sur l’EIRL, qui consacre la création de “l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires” modifie le code monétaire et financier et le code de commerce: ➠ l’article L 112-2 du code monétaire et financier. Cet article interdit toute indexa- tion sur le SMIC, sur l’indice général des prix ou des salaires et sur les prix des biens n’ayant pas de relation directe avec l’objet de la convention. Certains indices sont réputés avoir cette qualité. Il s’agit de l’ICC et, depuis la loi du 4août 2008, de l’indice des loyers commerciaux. Le projet de loi ajoute donc une troisième catégorie: l’ILAT. Quelles sont les activités visées ? Le texte en vise deux catégories: - les activités autres que celles visées à l’alinéa précédent. Ces activités visées sont: les activités commerciales définies par le décret du 4novembre 2008 (auquel renvoie l’art. L 112-2 al. 1 er ). Selon l’art. D 112-2 du code monétaire et financier, il s’agit des acti- vités commerciales, y compris celles exer- cées par les artisans. Sont exclues “les acti- vités commerciales exercées dans des locaux à usage exclusif de bureaux, y com- pris les plates-formes logistiques, ainsi que les activités industrielles au sens de l'article L. 110-1 (5°) du code de commerce”. Vont donc logiquement relever de l’ILAT les locaux de bureaux , les locaux des plates- formes logistiques et les activités indus- trielles visées par l’article L 110-1-5e: Toute entreprise de manufactures, de commission, de transport par terre ou par eau. - les activités exercées par les activités libé- rales . Sur la composition du nouvel indice , l’article 8 renvoie à un décret. Il devrait selon toute vraisemblance reprendre le contenu de l’accord professionnel de mars2009 et contenir trois composantes : - 50%: indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyer, - 25%: indice du coût de la construction, - 25%: indice du produit intérieur brut (PIB) en valeur. ➠ L’article L 112-3 du code monétaire et financier est modifié pour ajouter un cas à la liste des exceptions au principe d’interdiction d’indexation sur le niveau général des prix, pour les loyers des activités mentionnées plus haut. Par ailleurs, le cas précédent, qui concerne l’ILC est modifié pour tenir compte des activités artisanales. ➠ L’article L 135-34 du code de commerce est complété pour faire référence à l’ILAT. La modification est donc identique à celle qui avait prévalu lors de la création de l’ILC en 2008. Cet article concerne le plafonne- ment et prévoit une limitation de principe de la hausse de loyer à la variation calculée en fonction de la variation de l’ICC, de l’ILC ou, désormais de l’ILAT. ➠ De façon similaire, l’article L 135-38 du code de commerce, qui vise la révision triennale est modifié pour faire référence au nouvel indice. rédactionnels n°39 et n°40 qui concernent l’indice des loyers d’activité tertiaire (lire encadré ci-dessus). Le projet de loi ne comportait pas d’article sur ce sujet. C’est en commission des affaires économiques que le député Bernard Reynès a proposé de créer le nouvel indice des loyers des activités tertiaires, sur la base du “protocole d’accord conclu en mars2009 par plusieurs organisations professionnelles regroupant des locataires-utilisateurs et des propriétaires bailleurs de locaux à usage de bureaux”. (Rapport du 10février signé de Laure de La Raudière). La commission avait adopté l’article. En séance publique le 17février, cet article n’a fait l’objet que de deux amendements rédactionnels et il a été voté sans aucune dis- cussion. L’ensemble du projet de loi a été adopté. Il a été renvoyé au Sénat. ● D D É É B B A A T T S S À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E D D E E B B A A T T S S 23février 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 26janvier 2010 AN p.827 n°35402 Lionel Tardy, UMP, Haute- Savoie Contestation du permis de construire et paiement des taxes d'urbanisme Budget La contestation du permis de construire n'avait pas d'incidence sur l'exigibilité des taxes d'urbanisme. Mais l'article 111 de la loi du 30décembre 2008 a modifié l'article L 278 du LPF. Désormais, en cas de contestation par un tiers du permis de construire, le paiement des impositions sur demande expresse du bénéficiaire, est différé jusqu'au prononcé d'une décision juridic- tionnelle devenue définitive. 26janvier 2010 AN, p.831 n°50579 Rémi Delatte, UMP, Côte-d'Or Avis conforme de l'ABF en ZPPAUP? Culture La loi Grenelle I a remplacé l'avis conforme de l'architecte des Bâtiments de France par un avis simple dans le régime des ZPPAUP. Mais le Sénat, dans les débats du Grenelle II a introduit des amen- dements visant à revenir à l'avis conforme. Une commission présidée par le conseiller d'Etat, Thier- ry Tuot , réunie en octobre et novembre2009 doit rendre ses conclusions sur ce sujet; elles donneront lieu à amendements lors du débat à l'Assemblée. Cette question suscite de nombreux débats et provoque une instabilité de la législation en la matière. 26janvier 2010 AN p.840 n°59747 Marie-Jo Zimmermann, UMP, Moselle Retrait d'un permis de construire. Conditions Ecologie L'irrégularité est une condition indispensable pour retirer un permis de construire. L'administration dis- pose d'un délai de trois mois (à compter de la déci- sion ou de la date d'échéance du délai implicite d'acceptation) pour retirer sa décision. La décision de retrait doit être motivée et la personne intéressée doit être mise à même de présenter ses observations. cf. art. 24 de la loi du 12avril 2000. 26janvier 2010 AN p.844 n°44496 Jean-Pierre Giran, UMP, Var Loueur en meublé pro- fessionnel (LMP) calcul du seuil Budget Le régime du loueur en meublé professionnel, depuis la loi de finances pour 2009, est réservé aux contribuables, inscrits au RCS, dont les recettes tirées de l'activité représentent plus de 23000 € et excèdent certains autres revenus: il s'agit des BIC, des bénéfices agricoles, des BNC et des revenus des gérants et associés (art. 62), les traitements et salaires (art. 79) y compris indemnités, émoluments, pensions, retraites ou rentes viagères. 26janvier 2010 AN p.844 n°44496 Gabriel Biancheri, UMP, Drôme Taxe sur les terrains devenus constructibles Economie Cette taxe, créée par la loi ENL et modifiée par la loi de finances pour 2007 s'applique aux person- nes physiques soumises à l'IR afférent aux plus-val- ues des particuliers. Elle ne s'applique pas aux profits tirés d'une activité professionnelle . Ne sont donc pas concernés les cessions réalisées par les marchands de biens et lotisseurs et les profits de construction réalisés à titre habituel. Plus de précisions dans l'instruction du 28novembre 2007, BOI 8 M-3-07. 26janvier 2010 AN p.846 n°58026 Daniel Goldberg, S.R.C., Seine-Saint- Denis Prêts-relais Economie La production de prêts-relais a été divisée par trois pour tomber à 10000 prêts par trimestre au printemps 2009. Elle a légèrement remonté au 3 e trimestre 2009 avec 12000 contrats. La majorité des prêts a été renégociée et le nombre de dossiers passés au contentieux n'a pas dépassé 600 chaque trimestre. 2février 2010 AN p.1106 n°63782 Jean-Luc Wars- mann UMP, Ardennes Investissements en rési- dence de tourisme Commerce, PME La loi du 22juillet 2009 a mieux encadré l'investissement dans les résidences de tourisme. Exemples: l'exploitant de résidences qui gère plusieurs établissements doit tenir des comptes distincts par établissements et les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. Le vendeur doit diffuser des documents de commer- cialisation comprenant des informations sur les baux et sur l'identité du gestionnaire retenu. L' arrêté d'application qui doit fixer les critères de ces documents sera prochainement publié précise la réponse. 2février 2010 AN p.1127 n°30477 Pierre Morel-A- L'Huissier, UMP, Lozère Risques naturels majeurs. Expropriation Ecologie En cas de risque prévisible de mouvement de ter- rain ou d'avalanche ou de crue, l'Etat peut décider l'expropriation pour utilité publique. L'article L 561- 1 du code de l'expropriation prévoit une indemnité pour remplacer le bien exproprié, sans tenir compte de l'existence du risque , sauf exception. Sur le même sujet, voir aussi la réponse n°30476, publiée le même jour. 2février 2010 AN p.1128 n°43276 Bernard Perrut, UMP, Rhône Panneaux photo- voltaïques Ecologie Le décret du 19novembre 2009 soumet toutes les installations solaires au sol d'une puissance supérieure à 250 kilowatts crête (kWc) à permis de con- struire avec étude d'impact et enquête publique. Cela correspond à une sur- face au sol d'environ 5000m 2 . Les centrales entre 3 et 1250 kWc seront soumises à déclaration préalable de travaux. 2février 2010 AN p.1168 n°44075 Gilles Bourdouleix, UMP, Maine-et- Loire Droit de rétractation . Formalités Logement Le décret du 19décembre 2008 a prévu les mentions manuscrites qui doivent être portées sur l'acte sous seing privé ou l'avant-contrat en la forme authen- tique ou le projet d'acte authentique pour authentifier la date de remise. La pratique d'une attestation établie par le notaire et signée de l'acquéreur non professionnel qui porte les mentions manuscrites des art. D 271-6 et D 271-7 du CCH est conforme aux dispositions applicables. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 23février 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ E conomie : Bertrand Dumont quitte ses fonctions de conseiller au cabinet de Chris- tine Lagarde (arr. du 9février 2010, J.O. du 11février, @). ➠ Commerce, PME : Aurélien Sallé quitte ses fonctions de conseiller auprès du secré- taire d'Etat, Hervé Novelli (arr. du 9février 2010, J.O. du 11, @). Technique ✓ RT 2005 : l’arrêté du 13janvier 2010 définit les modalités de prise en compte de la production d’eau chaude sanitaire indi- recte, avec stockage, avec ou sans appoint, par une pompe à chaleur à absorption à chauffage direct au gaz dans la réglemen- tation thermique 2005. (J.O. du 11février 2010, p.2441) ✓ ERP : l’arrêté du 1 er février 2010 approu- ve diverses dispositions complétant et modifiant le règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public (J.O. du 9février, p.2275). Il vise notamment les sprinkleurs dans les centres commerciaux. Conventions collectives ➠ Immobilier : il est envisagé l'extension de l'accord du 16décembre 2009 portant sur l' emploi des seniors (avis publié au J.O. du 12 fév. 2010, p.2704). ➠ Personnel des cabinets d'avocats : l'avenant n°95 du 23octobre 2009 fixant les minima conventionnels au 1 er janvier 2010 est étendu par arrêté du 3février 2010 (J.O. du 12février, p.2702) Fiscalité D eux décrets ont été publiés concernant la fiscalité des investissements outre-mer: ✓ Zones franches : le décret n°2010-135 du 10février 2010 fixe les obligations déclara- tives des entreprises bénéficiant du disposi- tif de zones franches d'activités dans les DOM prévu à l'article 44 quaterdecies du CGI (J.O. du 12février, p.2530). ✓ Constructions de logements outre-mer : l’article 242 sexies du CGI qui prévoit une réduction d’impôts pour certains investisse- ments réalisés outre mer, notamment en logement, impose la production à l’administration de certaines informations. Le décret du 10février en précise la nature: type d’investissements (construc- tion, acquisition ou réhabilitation), nombre et type de logements… (Décret n°2010-136 du 10février 2010 relatif à la déclaration des investissements réalisés outre-mer prévue à l'article 242 sexies du CGI, J.O. du 12février, p.2351) ■ Conventionnement Anah Le conventionnement Anah est modifié tant pour le conventionnement avec tra- vaux que sans travaux. De façon générale (avec ou sans travaux), alors que la convention devait être signée avant le bail, il est désormais possible de la signer dans les deux mois suivant la prise d'effet du bail (art. R 321-24 du CCH). Pour le conventionnement avec travaux, lorsque le conventionnement concerne un immeuble avec plusieurs logements, il fal- lait jusqu'à présent une convention par logement. Il est désormais prévu de ne signer qu'une convention pour l'immeuble. La date de prise d'effet varie suivant les logements mais la date de fin de la convention est unique. De nouveaux modèles de convention figu- rent en annexe du décret. Pour le détail des règles concernant notamment l’application du conventionne- ment aux baux en cours, on peut se repor- ter utilement à une note de l’Anil du 12 fév. 2010 sur www.anil.org. (Décret n°2010-122 du 5février 2010 relatif aux conventions portant sur un immeuble ou un logement conclues par l'Agence nationale de l'habitat en application des articles L.321-4 et L.321-8 du CCH, J.O. du 9 fév. 2010, p.2267) ✓ Catastrophe naturelle Deux arrêtés du 11février 2010 reconnais- sant l’état de catastrophe naturelle concer- nant des inondations de l'été 2009 et des périodes de sécheresse de l'automne 2008 ont été publiés (J.O. du 14 fév. p.2808). ■ Observatoire de l’accessibilité Un observatoire interministériel de l'accessibilité et de la conception universel- le a été créé par décret. Il est chargé d'évaluer l'accessibilité et la convenance d'usage notamment des bâti- ments d'habitation, des ERP, des lieux de travail, des espaces publics et des moyens de transport. Il doit signaler les obstacles à la mise en œuvre de la loi du 11février 2005. Il comprend 57 personnes. Sont par exemple représentés: l'USH, la FFB, le conseil de l'ordre des architectes, l’Anah. (Décret n°2010-124 du 9février 2010, J.O. du 10février 2010, p.2335). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 386 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 31 mars 2010 (8h-11h à Paris). “ Bail commercial et procédures col- lectives ”. Une conférence organisée par Lexis-Nexis avec Marie-Laure S aintura (avocat) et Marc Sénéchal (mandataire judiciaire associé). Renseignements: Tél. 0821 200 700. ✦ 19 mars à Paris, 27 mai 2010 à Lyon: Assurance-vie, guide pra- tique. Une conférence organisée par LexisNexis. Avec Hervé Lécuyer (professeur à Paris II), Axel Depondt (notaire), Guillaume Hublot (KMH) et Hubert Marck (Axa). Tél. 0145745050. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 23février 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine ■ Loi de finances rectificative Au cours de la discussion par articles à l’Assemblée, François Scellier a proposé que la faculté de louer le logement à un membre de la famille du bailleur par le dispositif de l’art. 199 septvicies (Scellier) soit étendu au cas du Scellier intermédiaire. Mais son a mendement (n°79), désapprouvé par la ministre, a été rejeté (JO AN déb. 4 fév. p.788). Gilles Carrez a proposé, mais sans succès, que soit réalisée une étude sur la faculté des entreprises de déduire les intérêts d’emprunt, sans plafonnement, ce qui favo- rise l’endettement. Mais la ministre propose que le sujet soit débattu dans le cadre de la loi de finances pour 2011. Michel Bouvard est revenu sur le dispositif fiscal de la loi Demessine. Il propose, pour répondre aux difficultés que pose la faillite d’un exploitant, que le propriétaire des logements puisse devenir également pro- priétaires des meubles, sans que cela ne remette en cause le régime des revenus fon- ciers, mais il a retiré son amendement (n°27, JO AN, 4 fév. p.796). A l’occasion du rejet d’un amendement concernant la loi TEPA sur le crédit d’impôt pour intérêt d’emprunt pour l’achat d’une résidence principale, Gilles Carrez a indiqué qu’une étude avait démarré en vue de trans- former ce dispositif “en un système sans condition de ressources, mais qui fonction- nerait de la même manière que le PTZ. Il aurait l’avantage de permettre d’apporter une aide non pas a posteriori, comme le cré- dit d’impôt, mais en amont, l’aide pouvant compter dans l’apport personnel”. Le rap- porteur François Scellier y travaille et Gilles Carrez espère aboutir d’ici le PLF 2011 (p.796). C’est à l’article 6 que figurent les affectations de crédit qui seront issues du grand emprunt. On y trouve par exemple les 500M€ pour la rénovation thermique des logements. Il a été voté (p.816). Le délai de paiement de la TLE raccourci Michel Bouvard a défendu puis retiré un amendement (n°24) sur la définition des zones de revitalisation rurale (p.819). Il pro- pose ensuite de raccourcir le délai de recou- vrement des taxes d’urbanisme (n°25 recti- fié). Eric Woerth s’en est remis à la sagesse de l’Assemblée et l’amendement a été voté (p.821). Il en résulte la réforme suivante. Le délai de paiement des taxes d’urbanisme, est actuellement de 18 mois pour la 1 e fraction et de 36 mois pour la seconde (lorsqu’elle excè- de 305euros). Désormais, le délai serait de 12 mois pour la 1 e fraction et de 24 mois pour la seconde. A suivre. Propositions issues du rapport au Sénat sur ce projet de loi Quelques articles à signaler: - art. 9 nouveau: recouvrement des taxes d’urbanisme . Le texte prévoit de raccourcir les délais de versement de la taxe locale d’équipement: le délai serait ramené à 12 mois pour la 1e fraction et à 24 mois pour la seconde (au lieu de 18 et 36 mois). Le rap- port qui indique que le taux de recouvre- ment de la TLE est médiocre (70%) approu- ve cette réforme (voir ci-contre). - art. additionnel après l’art. 9: cet article vise le crédit d’impôt développement durable , qui a été modifié par la 3 e LFR pour 2009 (art. 58). Il devrait préciser que les volets roulants et les portes d’entrée sont éligibles au taux de 15% et que les matériaux de calorifugea- ge sont éligibles au taux de 25%. Il doit aus- si indiquer que le taux de 40% est réservé aux pompes à chaleurs dédiées exclusive- ment à la production d’eau chaude. - réforme de la TVA immobilière (art. addi- tionnel après l’art. 9). (Nous y reviendrons prochainement). C C H H I I F F F F R R E E S S SCPI: un rendement de 6,05%, une collecte qui se déplace vers le logement En 2009, la capitalisation des SCPI a progressé de 10% atteignant 18,9milliards d’euros à la fin de l’année. La collecte dynamique des SCPI Scellier, qui ont drainé 463millions d’euros soit 35% de la collecte brute, explique pour une large part cette hausse… mais pas uniquement car la part des SCPI fiscales est encore limitée dans le volume total des capitaux détenus en SCPI (8,35%). En effet, les SCPI classiques diversifiées, qui occupent encore largement le marché (69,7% de la capitalisation) ont elles aussi fortement pro- gressé, de 9%, pour atteindre 13,2 milliards de capitalisation. La collecte brute des SCPI a progressé de 7% en 2009 à 1,32milliard. Les classiques diver- sifiées ont collecté 554milliards (-26%) et les SCPI fiscales 491 milliards (+197%). Il y a donc un certain déplacement de la collecte de l’immobilier d’entreprise vers l’immobilier d’habitation soutenu par les aides fiscales. Si on compare la collette nette, l’écart se creuse, ce qui s’explique puisque les SCPI Scellier de création récente, ont un marché secondaire inexistant. Les 9 SCPI Scellier ont collecté 463millions (53% de la collecte nette). Le marché secondaire réalisé en 2009 s’est élevé à 384,6millions (cessions) et 70,3millions (retraits non compensés). Si l’ASPIM souligne que le montant de parts en attente de cession a reculé par rapport à fin 2008 (-57%), il restait tout de même, en fin d’année 2009, 86,3millions d’euros de parts en attente de cession. La performance en terme de rendement pour l’année 2009 est en moyenne de 6,05%, (contre 5,74% en 2008) hors SCPI fiscales. Chiffres clés fin 2009 - 134 SCPI gérés par 22 groupes - 18,95 milliards d’ € de capitalisation - 868,9 millions d’ € de collecte nette - 1,32 milliard d’ € de collecte brute - 384,6 millions d’ € de transactions sur le marché secondaire source ASPIM Bibliographie La 17 e édition de l’annuaire IEIF des sociétés immobilières cotées euro- péennes est parue. L’annuaire comporte, pour chaque société, des fiches avec les chiffres clés, un historique et les faits marquants de l’actualité. Il contient aussi une description synthé- tique du régime des sociétés foncières. Il fait par exemple le point sur les socié- tés qui ont atteint l’objectif de respec- ter le seuil maximum de détention par un seul actionnaire de 60% du capital au 1 er janvier 2010. Quant aux OPCI, les auteurs observent que leurs attraits n’ont pas remis en cause les avantages du régime des fon- cières cotées: sur 48 SIIC, seules deux (IPBM et Lucia) ont choisi de se trans- former en OPCI plutôt que de se mettre en conformité avec les obligations du régime. Les auteurs concluent sur une complémentarité des deux outils. 120 € TTC. 350 pages. Tél. IEIF : 01 44 82 63 63.
