– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : un bail à vie / Interdiction de prêter le logement loué / Combinaison de la loi de 48 et de 1989 pour des logements voisins
Baux commerciaux : exclusion des biens du domaine public maritime / droit de repentir du bailleur / fixation du loyer : pas de saisine obligatoire de la commission Baux : expertise dans les lieux loués : un accord du preneur, ou du juge, s’impose.
Expulsion et DALO l décision de la commission DALO / une notification prématurée au préfet de la demande d’expulsion / Attribution des logements en procédure DALO
– 5 – Législation –
La loi de finances rectificative pour 2010, loi sur les détecteurs de fumée
– 6 – 7 – Réponses ministérielles – Nominations – Agenda –
– 8 – Analyse –
Le contentieux de la CNAC allongé : retour en arrière volontaire ou simple omission ? Par Emmanuel Guillini et Jean-André Fresneau
– 9 – 10 – Fiscalité –
Instruction sur la TVA immobilière / plafonds de loyers Scellier
■ JUGÉ ■ > > La Cour de cassation a jugé une nouvelle fois que la saisine de la commission de conciliation pour les baux commerciaux n’était pas un préalable obligatoire à la saisine du juge (p.3). ■ RÉPONDU ■ > > Les critères d’examen des dossiers en CDAC ne sont pas hiérarchisés, mais le pro- jet ne doit pas contrevenir de façon irrémé- diable aux objectifs de biodiversité (p.6). ■ PUBLIÉ ■ > > Une instruction fiscale du 15mars 2010 fixe les mesures transitoires à appliquer pour l’entrée en vigueur de la réforme de la TVA immobilière. Pour les promesses de vente signées avant le 11mars 2010, les parties peuvent convenir d’appliquer le régi- me fiscal antérieur. L’administration a annoncé deux autres ins- tructions l’une relative à la TVA, l’autre sur les droits d’enregistrement (p.9). > > Les plafonds de ressources et de loyers applicables aux divers régimes d’incitation à l’investissement locatif en habitation pour 2010 ont été publiés (voir p.10). ■ ANALYSÉ ■ > > Emmanuel Guillini et Jean-André Fres- neau (avocats, Quadrige) analysent l’incidence du décret du 22février 2010 relatif aux compétences des juridictions administratives sur les recours envers les décisions d’aménagement commercial. Alors que les recours avaient disparu des tri- bunaux administratifs, ils y reviennent! Retour en arrière volontaire ou simple omis- sion? Le débat est ouvert (p.8). ■ ASUIVRE ■ > > La Cour de cassation a rendu ce 19mars 2010 une première décision relative à la question prioritaire de constitutionnalité. À suivre. Un bail consenti à vie est valable L a Cour de cassation a rendu en mars une série d’arrêts en matière de baux. Pour les baux d’habitation, elle a estimé qu'un bail conclu pour la vie durant du locataire était valable. Elle a considéré en effet qu’un tel bail comportait bien une durée dont le terme était fixé par un événement certain. C’est le lieu de rappeler que la loi du 6juillet 1989 fixe une durée mini- male (3 ans pour les personnes physiques et 6 ans pour les per- sonnes morales) mais qu’elle laisse les parties libres de convenir d’une durée plus longue. Ainsi, si le bailleur accepte de conférer au preneur une sécurité de disposition des biens loués sa vie durant, la clause est valable. La décision ne heurte pas pour autant le principe d’interdiction des baux perpétuels, qui figure dans le code civil car, si la date de l’événement est bien sûr incertaine, cel- le de sa réalisation ne souffre en revanche aucune incertitude. Une autre décision est à l’inverse plus sévère pour le locataire. Elle valide une résiliation de bail demandée par le bailleur pour une violation d’interdiction de prêter les locaux loués à un tiers. L’arrêt permet de bien faire la distinction entre une pratique qui peut valablement être proscrite par le bail, la cession ou le prêt des locaux, et une qui ne saurait être prohibée: l’hébergement d’un membre de sa famille par le locataire. Certes, il s’agira bien souvent moins d’un problème de principe que d’un problème de preuve, pour faire le départ entre ces deux situations. Et l’analyse des faits relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond. P our les baux commerciaux, on s’arrêtera sur une décision rela- tive au droit de repentir du bailleur. On sait que le bailleur, s’il préfère ne pas payer l’indemnité d’éviction à son preneur peut changer d’avis et proposer un renouvellement du bail. Mais enco- re faut-il qu’il se décide sans trop tarder. Il lui faut en particulier exercer ce droit avant que le locataire lui ait rendu les clés et avant que le locataire n’ait acheté ou loué d’autres locaux. Or, en l’espèce, la Cour de cassation a admis que le bailleur avait exercé son droit de repentir de façon fautive bien que l’ayant exercé avant le départ du locataire. Mais celui-ci avait déjà engagé un “processus irréversible de départ des lieux” qui rendait impos- sible la continuation de l’exploitation dans les lieux (lire p.3). La Cour de cassation admet donc, bien que les conditions légales pour exercer le droit fussent encore présentes, que le bailleur ne pouvait plus s’en prévaloir sans commettre une faute. La Cour de cassation assure ainsi une protection du locataire sans doute conforme à l’esprit du texte mais en allant au-delà de ce que sa rédaction stricte laissait penser. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 389 2 3 MARS 2010 ISSN 1622-1419 10 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : un bail à vie / Interdiction de prêter le logement loué / Combinaison de la loi de 48 et de 1989 pour des logements voisins Baux commerciaux : exclusion des biens du domaine public mariti- me / droit de repentir du bailleur / fixation du loyer: pas de saisine obligatoire de la commission Baux : expertise dans les lieux loués: un accord du preneur, ou du juge, s’impose. Expulsion et DALO l décision de la commission DALO / une notifica- tion prématurée au préfet de la demande d’expulsion / Attribution des logements en procédure DALO - 5 - Législation - La loi de finances rectificative pour 2010, loi sur les détecteurs de fumée 6 - 7 - Réponses ministérielles - Nominations - Agenda - - 8 - Analyse - Le contentieux de la CNAC allongé: retour en arrière volontaire ou simple omission? Par Emmanuel Guillini et Jean-André Fresneau - 9 - 10 - Fiscalité - Instruction sur la TVA immobilière / plafonds de loyers Scellier S O M M A I R E E D I T O R I A L 23mars 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N ▲ Baux d’habitation ■ Un bail à vie? ( Cass. Civ. 3 e , 10mars 2010, n°295, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°09-12135) Un bail d’habitation signé en 1996 com- portait une clause selon laquelle le preneur serait maintenu dans les lieux sa vie durant. Le logement avait été vendu et l’acquéreur entendait le reprendre pour y faire habiter un de ses descendants. La cour d’appel avait considéré que la clause de maintien dans les lieux n’avait d’autre effet que de fixer la durée du bail et ne pouvait faire obstacle au droit du bailleur de donner congé en application de l’article 15. Mais cet arrêt est cassé: “Vu l’article 1709 du code civil, ensemble l’article 15 de la loi du 6juillet 1989; […] Attendu […] Qu’en statuant ainsi, alors que le bail étant conclu pour une durée dont le terme était fixé par un événement cer- tain , les bailleurs ne pouvaient délivrer congé avant ce terme, la cour d’appel a vio- lé les textes susvisés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : cet arrêt est intéressant en ce qu’il montre qu’en dépit du caractère d’ordre public de la loi du 6juillet 1989, la liberté contractuelle conserve une plage d’application. La durée du bail fixée par l’article 10 est une durée minimale. Les parties sont donc libres de prévoir une durée plus longue (Cass. Civ. 3 e , 28 nov. 2006, pour un bail de 9 ans). Au cas particulier, elle était fixée, “la vie durant du locataire”. La Cour de cassation valide cette stipulation. Le terme est alors fixé par le décès du locataire, évé- nement certain, même si sa date est incer- taine. Si les baux perpétuels sont interdits (cf. la rédaction de l’article 1709), la Cour de cas- sation avait déjà admis la validité d’un bail dont le terme est fixé par le décès du pre- neur (Civ. 3 e , 18 janv. 1995, Bull. Civ. III, n°16). ■ Interdiction de prêter le loge- ment loué (Cass. Civ. 3 e , 10mars 2010, n°294, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°09-10412) Un bail comportait interdiction de céder le bail, de sous-louer et de le prêter à un tiers sans le consentement écrit du bailleur. Le bailleur avait assigné le preneur en rési- liation au motif que celui-ci n’occupait plus les lieux et les avait prêtés à sa sœur. La rési- liation du bail, prononcée en appel, est confirmée par la Cour de cassation: “Mais attendu, d’une part, que la cour d’appel a retenu à bon droit que la stipu- lation contractuelle interdisant le prêt des lieux à un tiers sans le consente- ment exprès et par écrit du bailleur, était licite , ne faisait pas obstacle, confor- mément aux dispositions de l’article 8 §1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme, à ce que le preneur héberge un membre de sa famille mais prohibait qu’il mette les locaux à la dis- position d’un tiers , quel qu’il soit, si lui- même n’occupait plus effectivement les locaux; Attendu, d’autre part, que la cour d’appel a souverainement retenu que M. B. n’occupait plus effectivement les locaux loués et les avait laissés à la disposition de sa sœur, M me B. “. L’arrêt est cependant cassé sur une question de restitution de trop-perçu de loyer. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : l’arrêt fait une distinction très claire entre ce qui est autorisé et interdit: - une clause d’interdiction de prêter est valide, elle s’applique à un tiers, quel qu’il soit, - l’hébergement d’un membre de la famil- le reste autorisé à condition que le preneur continue à habiter les lieux. En pratique, la distinction entre les deux situations peut cependant poser des pro- blèmes de preuves (laissées à l’appréciation des juges du fond). Distinguer l’hébergement d’un proche alors que le p reneur est souvent absent pour raisons professionnelles et l’abandon des lieux au profit d’un tiers n’est pas chose aisée. ■ Combinaison de la loi de 1948 et d e la loi de 1989 pour des loge- ments voisins (Cass. Civ. 3 e , 10mars 2010, n°299, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°09-13589) Deux régimes coexistaient pour deux loge- ments voisins loués à la même personne. Le premier, loué en 1978 sous le régime de la loi de 1948 et le second loué en 1987 sous le régime de la loi de 1989. Le bailleur avait délivré congé avec droit au maintien dans les lieux en 2002, pour le premier. Il avait délivré congé pour reprise en 2005 pour le second logement. Le locataire prétendait que le régime de la loi de 1948 devait s’étendre au second logement. La cour d’appel qui avait admis cette argumenta- tion voit son arrêt censuré: “Attendu que pour rejeter cette demande [du bailleur], l'arrêt retient qu'aux termes de l'article 4 de la loi du 1 er septembre 1948, les occupants de bonne foi bénéficient du droit au maintien dans les lieux, que le mot “habitation” qui figure à l'alinéa 3 de l'article 10 de la loi du 1 er septembre 1948 s'entend de l'ensemble des locaux néces- saires à l'hébergement de la famille du loca- taire en un lieu déterminé, même s'ils sont composés de plusieurs logements distincts mais voisins, que les deux appartements donnés à bail aux épouxG., quoique dis- tincts, sont indispensables pour leur loge- ment et celui de leurs trois fils et constitue pour eux leur principal établissement, que le congé délivré le 30septembre 2005 par M me P. pour la reprise du plus petit apparte- ment donné en location le 1 er octobre 1987 se heurte au droit au maintien dans les lieux dont jouissent les époux G.pour le plus grand appartement donné à bail le 1 er octobre 1978; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le bail portant sur le plus petit appartement, distinct du plus grand, avait été conclu le 1 er octobre 1987 au visa de l'article 25 de la loi du 23décembre 1986 , et que la validité du congé délivré pour ce logement ne pouvait s'apprécier au regard des dispositions de la loi du 1 er septembre 1948 qui ne lui étaient pas applicables, la cour d'appel a violé les textes susvisés [article25 de la loi du 23décembre 1986 dans sa rédaction appli- J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Expertise dans les lieux loués: un accord du preneur, ou du juge, s’impose Rendu en matière de baux ruraux, cet arrêt mérite d’être signalé en ce qu’il peut être transposé dans d’autres types de baux. À l’appui de sa demande en résiliation de bail, le bailleur avait produit une experti- se montrant des faits de nature à com- promettre l’exploitation du fonds. Mais la cour d’appel avait écarté cette expertise au motif qu’elle avait été réalisée sans obtenir l’autorisation du preneur à entrer dans les lieux. La Cour de cassation confir- me la décision en indiquant que le pre- neur avait refusé l’autorisation d’entrer dans les lieux et que dans la mesure où le bailleur n’avait pas sollicite d’autorisation judiciaire, le rapport d’expertise devait être écarté des débats. Il faut donc en retenir qu’à défaut d’autorisation du locataire d’entrer dans les biens loués, le bailleur doit solliciter une autorisation judiciaire pour faire procéder à l‘expertise. (Cass. Civ. 3 e , 10mars 2010, n°289, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-13082) cable en la cause et l’article 4 de la loi du 1 er septembre 1948]”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : cet arrêt conforte la sortie d e la loi de 1948 des logements vacants, ainsi que l’avait prévu l’article 25 de la loi Méhaignerie en 1986, même pour un loge- ment voisin d’un autre loué sous le régime de la loi de 1948. Baux commerciaux ■ Exclusion des biens du domaine public maritime (Cass. Civ. 3 e , 10mars 2010, n°301, FS-P+B, cassation, pourvoi n°09-12714) Un bail commercial avait été consenti sur des lots d’un centre commercial installé sur le domaine portuaire, lots précédemment acquis par le bailleur en vertu d’un contrat d’amodiation. Le bail faisait référence au droit d’amodiation du bailleur (autorisation d’occupation temporaire dans un port, déli- vrée par le concessionnaire). Le bailleur demandait la résiliation du bail et la cour d’appel avait fait droit à cette demande en jugeant que “le bail initial du 12avril 1977 qui rappelle le droit d’amodiation en vertu duquel les époux R.donnent les locaux à bail, que la société Le New Port connaissait donc l’existence de ce contrat d’amodiation, que c’est en connaissance de cause que le contrat de bail commercial a été conclu et qu’il est loisible aux parties de soumettre leurs rapports à la législation afférente aux baux commerciaux dès lors que cette législation n’est pas opposable aux autorités ayant consenti le contrat d’amodiation aux époux R.” L’arrêt est cas- sé au visa des articles L 145-2, I, 3 e et L 145-1 du code de commerce: “En statuant ainsi, alors que les parties ne peuvent choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu’elles portent sur des biens apparte- nant au domaine public , la cour d’appel a violé les textes susvisés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : le locataire a fait valoir que le bailleur ne pouvait pas consentir un bail commercial puisque les biens loués étaient situés sur le domaine public maritime. En conséquence, le bailleur ne pouvait pas se prévaloir d’une infraction au statut des baux commerciaux. L’article L 145-2, I, 3 e étend le champ d’application du statut aux baux des entre- prises et établissements publics, mais à condition que ces baux ne comportent aucune emprise sur le domaine public. Le domaine public ne peut pas faire l’objet d’un bail de droit privé (cf. article28 du code du domaine de l’Etat). Le statut des baux commerciaux est donc inapplicable d ans différents cas: occupant d’un kiosque à journaux sur la voirie (Civ. 29avril 1948) ou un marchand de journaux et tabac sur l’aire de service d’une autoroute (Civ. 3 e , 28 fév. 1984) ou, comme en l’espèce pour un contrat d’amodiation d’immeubles du domaine public maritime (Civ. 3 e , 24 janv. 1996). L’arrêt rapporté confirme cette solu- tion. ■ Droit de repentir du bailleur: jusqu’à quand? (Cass. Civ. 3 e , 10mars 2010, n°291, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-10793) Une SCI contestait la décision d’une cour d’appel qui avait prononcé la nullité du droit de repentir qu’elle avait exercé. La SCI avait en effet refusé le renouvellement sol- licité par le locataire, une galerie d’art, invo- quant un défaut réitéré du paiement du prix du bail. Le droit de repentir avait été notifié au preneur le 9juin 2005 et celui-ci avait restitué les clés le 5juillet 2005. La Cour de cassation tranche la question de la validité du droit de repentir: “Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que la Galerie Enrico Navarra établissait avoir pris des mesures pour libérer les lieux , suite à la délivrance du refus de renouvellement, notamment en renvoyant 130 œuvres d'art aux artistes entre le 16 février et le 10juin 2005, en expédiant des œuvres d'art, des archives et du mobilier dans une propriété du gérant de la Galerie auMuy en décembre 2004, avril et mai 2005, et en aménageant ces locaux pour stocker et recevoir des œuvres d'art et en y embau- chant des salariés, qu' un processus irré- versible de départ des lieux, rendant impossible la continuation de l'exploitation du fonds dans les lieux, s'était donc déjà engagé de longue date lors de la notification du droit de repentir , que la SCI en était parfaitement informée par les conclusions déposées par la société preneuse devant le tribunal en mai 2005 et par le courrier reçu le 2juin 2005 dans lequel la Galerie Enrico Navarra lui indiquait avoir procédé au déménage- ment, demandait réparation de son préju- dice et sollicitait un rendez-vous pour un état des lieux contradictoire, que la SCI avait au surplus, en écartant la société preneuse de la réunion des locataires de l'ensemble immobilier en avril 2005, confirmé sa volon- té de mettre fin à leurs relations, la cour d'appel, qui a retenu que ces circonstances traduisaient la volonté manifeste de la SCI de mettre sa locataire en difficulté, et que le but poursuivi était de faire é chec à tout risque de paiement d'une indemnité d'éviction , a pu en déduire que l'exercice de son droit de repentir par la SCI était fautif ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : cet arrêt fournit donc l’exemple d’un exercice fautif du droit de repentir du bailleur. Il tient ce droit de l’article L 145-58 du code de commerce lorsqu’il préfère renouveler le bail plutôt que de devoir payer l’indemnité d’éviction. Mais il doit le faire tant que le locataire est dans les lieux et qu’il n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. Dans cette affaire, le locataire était tou- jours dans les lieux; il n’avait pas acquis ou loué d’autres locaux, mais il avait aménagé d’autres locaux dont il était propriétaire. La cour d’appel en avait déduit que le “pro- cessus de départ était irréversible”. La Cour de cassation relève aussi le caractère mani- feste de la volonté du bailleur de mettre le preneur en difficulté. En conséquence, le droit du bailleur dégénère en faute ce qui le rend inefficace. L’interprétation de l’article L 145-58 est donc faite avec sou- plesse, dans l’intérêt du preneur. ■ Fixation du loyer: pas de saisine obligatoire de la commission (Cass. Civ. 3 e , 10mars 2010, n°290, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-10344) Est-il obligatoire de saisir la commission de conciliation avant de saisir le juge des loyers commerciaux en cas de litige sur la fixation du loyer du bail renouvelé? La Cour de cassation répond par la négative à cette question dans une affaire où le bailleur, après notification d’un mémoire préalable, avait directement saisi le juge des loyers. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la com- mission est écartée: “Mais attendu que l’article L.145-35 du code de commerce ne prescrivant pas la saisine préalable obligatoire de la commission départementale de conci- liation avant celle du juge des loyers à peine d’irrecevabilité, la cour d’appel en a exactement déduit que la demande de la bailleresse était recevable; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est donc rejeté. 23mars 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 23mars 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E X X P P U U L L S S I I O O N N - - D D R R O O I I T T A A U U L L O O G G E E M M E E N N T T J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : l’article L 145-35 prévoit que les litiges tirés de l’application de l’article L 145-34 (fixation du loyer du bail renouve- lé) sont soumis à une commission de conci- l iation qui s’efforce de concilier les parties. Lorsque la commission a été instituée en 1988, les travaux parlementaires laissaient penser que sa saisine était obligatoire. Mais la Cour de cassation a considéré que le juge n’est pas tenu de surseoir à statuer si aucune des parties n’a saisi la commis- sion (Civ. 3 e , 3février 1993). Elle confirme cette solution dans l’arrêt rapporté. Il est donc possible de saisir le juge directe- ment. Expulsion et DALO ■ Procédure d’expulsion et déci- sion de la commission DALO (Conseil d’Etat, 5 e et 4 e sous-sections réunies, 11 fév. 2010, n°329927) Une décision ordonnant la suspension de la décision du préfet d’accorder l’expulsion est annulée par le Conseil d’Etat. Celui-ci consi- dère qu'a dénaturé les faits le juge qui esti- me que le préfet n’avait pas examiné l’ensemble de la situation de l’intéressé alors qu’il avait été reçu au commissariat de police et que le rapport d’enquête qui en a résulté comportait un examen de sa situation familiale . Le Conseil d’Etat juge l’affaire au fond. Il rejette les deux arguments de l’intéressé: - il avait été désigné par la commission de médiation comme prioritaire et devant être relogé d’urgence, sans avoir reçu de proposition de relogement dans le délai de six mois; - une décision du juge des enfants lui avait accordé le droit d’héberger sa fille deux week-ends par mois. L’arrêt conclut: “aucun de ces moyens n’est, en l’état de l’instruction, de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision du préfet de police du 28mai 2009; qu’il y a lieu, par suite, de rejeter la demande de M.L. tendant à la suspension de l’exécution de cette décision”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : deux procédures étaient donc en cours, l’une visant à obtenir l’expulsion de l’occupant et l’autre, inten- tée par ce dernier, tendant à obtenir un logement. Au terme de cette deuxième procédure, il avait été reconnu prioritaire par la commission de médiation. Mais il est intéressant de noter que la déci- sion favorable de la commission de média- tion (qui n’avait donc débouché sur aucun relogement) au terme de la procédure intentée par la personne en instance d’expulsion, n’est pas de nature à retarder l’expulsion demandée par le bailleur. ■ Notification au préfet de la demande d’expulsion: effet d’une notification prématurée? (Conseil d’Etat, 5 e et 4 e sous-sections réunies, 18 fév. 2010, n°316987) En application de la loi du 9juillet 1991 (art. 62) l’expulsion ne peut avoir lieu qu’après un délai de deux mois suivant le comman- dement de quitter les lieux. L’huissier doit notifier ce commandement au préfet afin qu'il puisse tenir compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental. Cet arrêt évoque le cas où le préfet a été sai- si d’une demande de concours de la force publique avant l’expiration du délai de deux mois: “Considérant qu'il résulte de ces disposi- tions [art. 62 de la loi de 1991 et art. 50 et 197 du décret du 31juillet 1992] que le concours de la force publique ne peut être légalement accordé avant l'expiration du délai de deux mois qui suit la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux antérieurement signifié à l'occupant; que le préfet saisi d'une demande de concours moins de deux mois avant l'expiration de ce délai , qu'il doit mettre à profit pour tenter de trouver une solution de relogement de l'occupant, est légalement fondé à la rejeter en rai- son de son caractère prématuré ; qu'il appartient alors à l'huissier de renouveler sa demande à l'expiration du délai de deux mois suivant la notification du commande- ment; que le préfet dispose alors d'un délai de deux mois pour se prononcer sur la demande et qu'en l'absence de réponse à l'expiration de ce délai, celle-ci est réputée avoir été rejetée; que le refus même légale- ment opposé d'accorder le concours de la force publique engage la responsabilité de l'Etat; Considérant qu'il ressort des pièces du dos- sier soumis aux juges du fond que par une ordonnance de référé du tribunal d'instance de Cayenne du 25octobre 1996, rendue au profit de la Société HLM de Guyane, le président de ce tribunal a ordon- né l'expulsion de M.B. occupant sans titre d'un logement appartenant à cette société; que copie des commandements de quitter les lieux signifiés à l'occupant les 17février 1997 et 15septembre 2003 ont été notifiés au préfet de Guyane le 2décembre 2003; que cette notification était accompagnée d'une demande de concours de la force publique; que cette demande, adressée à l'autorité de police alors que le délai de deux mois à l'issue duquel le concours de la force publique pouvait être léga- l ement accordé n'était pas expiré, pré- sentait ainsi un caractère prématuré ; qu'il en résulte qu'en jugeant que, faute pour la société d'avoir notifié au préfet le commandement d'avoir à quitter les lieux plus de deux mois avant la demande de concours de la force publique, celle-ci, pré- sentée le 2décembre 2003 n'avait pu saisir valablement le préfet, le tribunal adminis- tratif de Cayenne, qui n'a pas entaché son jugement de dénaturation, n'a pas commis une erreur de droit; qu'il résulte de ce qui précède que la Société d’HLM de Guyane n'est pas fondée à demander l'annulation du jugement attaqué”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : il faut donc retenir la néces- sité de ne pas adresser trop tôt la deman- de de concours de la force publique après l’envoi du commandement d’avoir à quit- ter les lieux. À défaut, cette demande est privée d’effet. ■ Attribution des logements en procédure DALO: circulaire confir- mée (Conseil d’Etat, 4 fév. 2010, juge des référés, n°334958) L’Office public de l’habitat Marne et Chan- tereine Habitat contestait la légalité de la circulaire du 23octobre 2009 relative à la mobilisation des attributions des associés collecteurs de l’UESL (1%) en faveur du droit au logement au motif notamment que cette circulaire viole les articles L 441-2- 3 et R 441-3 du code de la construction et de l’habitation en instaurant une procédure différente de la procédure normale d’attribution des logements. Mais sa requê- te en référé est rejetée pour défaut d’urgence: “Considérant que, pour justifier d'une situation d'urgence, l'Office public d’habitat Marne et Chantereine Habitat soutient que la présentation par le préfet d'un seul candidat par logement, en déro- geant à la règle, posée par l'article R. 441- 3 du code de la construction et de l’habitation, selon laquelle les commis- sions d'attribution examinent au moins trois demandes pour un même logement à attribuer, restreint la faculté de choix de la commission d'attribution , risque d'entraîner la vacance de loge- ments sociaux si le candidat relevant du DALO n'est pas retenu par la commission et empêche les bailleurs sociaux de garan- ▲ ▲ 23mars 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E G G I I S S L L A A T T I I O O N N B B R R È È V V E E S S ◆ Nouvel OPCI RFA BNP Paribas Real Estate Investment Management vient de lancer un nou- vel OPCI “Shopping Property Fund 1”. Il est dédié aux actifs de com- merce et a pour objectif d’investir 500 M€ en 5 ans. Une première pha- se d’acquisition, avec partenariat avec le Groupe Casino, a porté sur 159 M€ d’actifs: 30 supermarchés Leader Price, un hypermarché Géant un retail park. BNP Paribas était conseillé par Clifford Chance et l’étude Thibier- ge et par Ernst & Young. Casino était conseillé par Gide, par Baker & Mc Kenzie, les études Pargade, Wargny-Katz, LBMB et le cabinet Ricol & Lasteyrie. ❘ ❘ ◗ ◗ Pierre Laporte , précédemment direc- teur juridique du groupe Areva, rejoint comme associé le cabinet d’avocats De Gaulle Fleurance & Associés. ❘ ❘ ◗ ◗ Andrew Armfelt , en tant qu’associé, ainsi que trois de ses collaborateurs (Alexandra Plain, Wladimir Mangel et Jean-Philippe Frederic) rejoignent le cabinet Mayer Brown Paris , renforçant ainsi le département immobilier, en particulier en matière d’immobilier hôtelier. L’équipe immobilier du cabinet com- prend désormais 9 avocats. Acteurs Loi de finances rectificative pour 2010 Trois articles à signaler dans cette loi de finances qui autorise par ailleurs le grand emprunt. ❑ Article 14 : réforme de la taxe loca- le d'équipement . Les délais de verse- ment sont réduits. Au lieu d'un verse- ment en deux fractions dans un délai de 18 et 36 mois à compter de la date de délivrance du permis de construire, ces délais sont fixés à 12 et 24 mois. ❑ Article 15 : modification des conditions d'attribution du crédit d'impôt pour dépenses d'équipement de la rési- dence principale , pour les dépenses payées à compter du 1 er janvier 2010. Certains éléments sont précisés, pour confirmer l'interprétation de l'article 200 quater du CGI modifié par la loi de finances du 30décembre 2009: ➠ les volets isolants ou les isolations de portes d'entrée donnant sur l'extérieur relèvent du taux de 15%, ➠ l'acquisition de matériaux de calori- fugeage de tout ou partie d'une instal- lation de production ou de distribution de chaleur ou d'eau chaude sanitaire relève du taux de 25%, ➠ le taux majoré de 40% pour les pompes à chaleur est réservé aux pompes thermodynamiques autres que air/air dédiées uniquement à la produc- tion d'eau chaude sanitaire. ❑ Article 16 : réforme de la TVA immobilière. (Sur les débats et la réforme de la TVA, lire notre n° du 2mars 2009, et l’interview des avocats de Baker &Mc Kenzie, dans notre n° du 16mars). Pour les dispositions transitoires, voir l’instruction fiscale du 15mars en page9. (Loi n°2010-237 du 9mars 2010 de finances rectificative pour 2010, J.O. du 10mars, p.4746) Détecteurs de fumée: le texte publié L'obligation d'installer un détecteur de fumée dans les lieux d'habitation est insérée aux articles L129-8 et 9 du CCH et aux articles L 122-9 et L 113-11 du code des assurances. L'obligation incombe à l'occupant (pro- priétaire ou locataire). Elle incombe au bailleur dans certains cas (locations sai- sonnières, foyers, logements de fonc- tion et locations meublées). Un décret précisera ces cas et les obligations concernant les parties communes. L'occupant doit notifier l'installation à son assureur. L'assureur peut prévoir une minoration de prime si l'occupant s'est conformé à ses obligations, mais il ne peut pas frapper de déchéance l'assuré qui ne s'est pas conformé à ses obliga- tions. L'entrée en vigueur du texte est subor- donnée à la parution du décret d'application au plus tard dans un délai de 5 ans. Voir aussi notre n° du 2mars, page9. (Loi n°2010-238 du 9mars 2010 visant à rendre obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation, J.O. du 10mars 2010, p.4759) . tir la mixité sociale, qui est un objectif fixé par l'article L.441 du code de la construc- tion et de l'habitation; que toutefois la limitation du choix offert à l'organisme bailleur ne porte pas une atteinte grave à son fonctionnement rendant nécessaire la suspension de la cir- culaire dans l'attente du jugement de l'affaire au fond; qu'il en est de même du risque, hypothétique, de vacance d'un logement, dans l'attente d'une nouvelle réunion de la commission d'attribution, si celle-ci ne retient pas, pour un logement donné, le candidat relevant du DALO”. Le Conseil d’Etat rejette la demande. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : le fait que l’organisme HLM se voit présenter par le préfet un seul can- didat retenu par la commission DALO, et donc le prive de la faculté d’assurer le choix des locataires, n’est donc pas jugé comme constituant une atteinte grave au fonctionnement de l’organisme HLM justi- fiant l’annulation de la circulaire. ● ▲ ■ Constructibilité des terrains proches des zones des plans de prévention des risques d’incendie de forêt Les plans de prévention des risques s’imposent à toute construction nouvel- le et visent à prévenir les conséquences des incendies de forêt. Ils sont élaborés en concertation avec les maires des communes concernées. Précisions four- nies par Benoist Apparu au député Lion- nel Luca, qui demandait un peu plus de souplesse pour autoriser les construc- tions (JO AN déb. 24 fév. 2010, p.1412). ■ Statistiques sur l’évolution des surfaces commerciales En raison du relèvement du seuil d’autorisation des surfaces commer- ciales à 1000m 2 , les informations sur l’ouverture des surfaces commerciales demandent à être améliorées. Laurent Wauquiez l’a reconnu en répondant à une question de Jean-Marc Roubaud. Il a été demandé aux services compétents de Bercy d’agréger les données reve- nant du TASCOM (fichier de la taxe sur les surfaces commerciales), de la base d’aide logicielle à l’inventaire (BALI) et du fichier SIRENE de l’INSEE (JO AN déb. 24 fév. 2010, p.1420). ■ Auto-entrepreneurs Hervé Novelli a indiqué à la députée Arlette Grosskost que près de 350000 autro-entrepreneurs avaient déclaré une activité depuis le 1 er janvier 2009. Le chiffre d’affaire déclaré par ces auto- entrepreneurs devrait être d’un milliard d’euros pour l’année 2009 (JO AN déb. 25février 2010, p.1500). 23mars 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références ( J.O. Questions) Nom du p arlementaire Thème M inistre concerné Réponse Observations 4mars 2010 Sénat p.526 n°7763 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Dissolution d'une associ- ation foncière urbaine agréée (AFUA) Ecologie L'article 40 de l'ordonnance du 1 er juillet 2004 prévoit la dissolution de l'AFU mais non ses modalités. Il paraît non fondé de demander aux membres de s'engager à l'égard d'une commune qui reprendrait les réseaux. Il est préférable de maintenir l'AFUA pour qu'elle effectue des travaux de réfec- tion et recouvre les rôles auprès de ses membres et qu'elle procède ensuite à sa dissolution. 4mars 2010 Sénat p.526 n°10275 Thierry Repentin PS, Savoie CDAC; critères d'appréciation liés à la qualité environnemen- tale Ecologie La CDAC se prononce en fonction de critères liés à l'aménagement du territoire, au développement durable et à la protection des consommateurs. Ces critères ne sont pas hiérarchisés mais conduisent à tirer un bilan entre les aspects positifs et négatifs du projet . Pour la qualité environ- nementale, il faut que le projet, par son emplace- ment, ne contrevienne pas de façon irréversible aux politiques de biodiversité, des paysages et de la prévention des risques. Le sénateur demandait si une autorisation pou- vait être refusée si le projet se contente de respecter la réglementa- tion thermique actuelle. 4mars 2010 Sénat p.526 n°10488 Marie-Hélène des Esgaulx, UMP, Gironde Cartes communales. Extension des maisons dans les zones incon- structibles Ecologie Hormis le cas de l'extension d'une maison, il n'est pas possible d'autoriser la construction de garages, abris de jardins ou autres annexes non attenants, dans les zones non constructibles des cartes communales. Pour assouplir cette situation il convient soit de réviser la carte communale , soit d’adopter un PLU simplifié . Réf. CE 9mai 2005, (n°262618) 4mars 2010 Sénat p.538 n°9480 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Décès du promoteur. Reprise des voies privées du lotissement Intérieur L'entretien des voies privées incombe à leurs propriétaires. Ils peuvent être tenus de se constituer en syndicats pour pourvoir aux frais d'entretien des voies. La commune peut utiliser une procédure de transfert d'office dans le domaine public communal, pour les voies privées ouvertes à la circulation publique. Une voie en impasse peut être considérée comme n'étant pas ouverte à la circulation publique. 9mars 2010 AN p.2684 n°9279 Bérengère Poletti, UMP, Ardennes Facturation des services d'évaluation des biens immobiliers? Entreprises et commerce extérieur L'évaluation d'un bien est un service accessoire pro- posé par les agents immobiliers, dont le prix est libre- ment déterminé. Les agents immobiliers choisissent souvent de ne pas le facturer. Fixer un prix minimum irait à l'encontre du principe de liberté des prix. Cette proposition n’est pas opportune, conclut la réponse. 9mars 2010 AN p.2692 n°68384 Jean-Michel Fer- rand, UMP, Vaucluse Sociétés d'architecture. Ouverture du capital Economie Pour la transposition de la directive service du 12décembre 2006, et concernant les sociétés d'architecture, le Gouvernement a décidé de main- tenir les seuils existants et de ne pas ouvrir au-delà de ces seuils le capital des sociétés d'architecture à des non-professionnels de l'architecture. De nombreuses ques- tions identiques. 9mars 2010 AN p.2704 n°64049 Etienne Pinte, UMP, Yvelines Indexation des baux commerciaux Economie L'indice des loyers commerciaux (ILC) sera com- plété par l'indice des loyers des activités tertiaires, actuellement en discussion au Parlement. Si la solution est adoptée, d'autres catégories profes- sionnelles pourront bénéficier d'un mode alter- natif à l'ICC. Le député proposait que l'ILC soit purement sub- stitué à l'ICC. Rappelons que l'ILAT doit être voté dans le cadre de la loi sur l'EIRL (voir notre n°386). 9mars 2010 AN p.2783 n°64984 Gilles d'Ettore, UMP, Hérault Colocation Logement L'article 61 de la loi du 25mars 2009 autorise les HLM à louer en colocation à des étudiants et apprentis de moins de 30 ans. Le décret d'application sera publié dans les prochaines semaines. Pour le parc privé il convient aussi de faciliter la colocation . Une réflexion est actuellement menée en ce sens. 9mars 2010 AN p.2783 n°66328 Denis Jacquat, UMP, Moselle Charges récupérables Logement Les évolutions techniques engendrent de nouvelles charges qui ne sont pas récupérables et qui peuvent susciter des difficultés d'application. Mais toute évolution des textes devra être précédée d'une large concertation entre bailleurs et locataires. 11mars 2010 Sénat p.623 n°10921 Jacques Mahéas, PS, Seine-Saint- Denis Nombre de maisons à 100000 € ? Logement Le programme des maisons à 100000 € a rencontré des difficultés conjoncturelles. Il a été remplacé par le Pass-foncier . Le nombre de Pass-foncier dis- tribué a été de 8365 fin 2009 et cette croissance devrait se poursuivre. L'objectif de 30000 Pass- foncier pour fin 2010 reste en voie d'être atteint. Le sénateur n'a pas eu de réponse sur le nom- bre de maisons à 100000 € . 11mars 2010 Sénat p.625 n°11714 Michèle San Vicente-Baudrin, PS, Pas-de-Calais Seuil de 170m 2 des architectes Logement L'idée d'abaisser le seuil de 170m 2 d'intervention des architectes a été évo- quée par l'office parlementaire d'évaluation des choix scientifiques et tech- nologiques des députés Birraux et Bataille dont le rapport traite de l'efficacité énergétique des bâtiments, mais il n'engage pas le Gouverne- ment et le projet de loi Grenelle II ne comporte pas de mesures en ce sens. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 23mars 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Justice : Jean-Philippe Pierre cesse ses fonctions de conseiller chargé des relations a vec les élus et le Parlement au cabinet de Michèle Alliot-Marie (arr. du 9mars, J.O. du 10, @). Amélie Duranton est nommée conseillère technique affaires civiles (arrêté du 8mars 2010, J.O. du 13mars, @). ➠ Plan de relance : Hugues de Balathier- Lantage quitte ses fonctions de conseiller (soutien exceptionnel à l'activité écono- mique et à l'emploi) au cabinet de Patrick Devedjian (arrêté du 5mars 2010, J.O. du 9, @). ➠ Culture : Lucien Giudicelli quitte ses fonctions de chef de cabinet de Frédéric Mitterrand (arr. du 8mars, J.O. du 10 @) et Sophie Durrleman ses fonctions de conseillère (arr. du 10mars, J.O. du 12 @). Notaires ✓ La délibération n°2010-032 du 11février 2010 de la CNIL adopte une nor- me simplifiée relative aux traitements automatisés de données à caractère per- sonnel mis en œuvre par les notaires aux fins de conservation des actes authen- tiques sur support électronique au sein du Minutier central électronique des notaires de France (MICEN) (norme simplifiée n°55), (J.O. du 12mars, @). Technique La demande de titre V relative à la prise en compte du système « Héliopac » dans la réglementation thermique 2005 a été agréée par arrêté du 13janvier 2010 (J.O. du 11mars 2010, p.4815). O rganismes publics ✓ Autorité de contrôle prudentiel : Daniè- le Nouy est nommée secrétaire générale par arrêté du 8mars 2010 (J.O. du 9mars, p.4708). ✓ Société immobilière de Mayotte : Domi- nique Vallée, directeur de l'équipement de Mayotte, est nommé administrateur, représentant le ministre chargé de l'équipement (arr. du 22février 2010, J.O. du 12, p.4887). ✓ Commission des infractions fiscales : Pier- re Paugam, conseiller maître à la Cour des comptes, est nommé membre titulaire par décret du 11mars 2010 (J.O. du 12mars, p.4888). Environnement La liste des sites classés au cours de l'année 2009 (code de l'environnement, art. L.341-1 à L.341-22, R.341-4 et R.341- 5) a été publiée (J.O. du 9mars,p. 4696). Hébergement Le décret n°2010-255 du 11mars 2010 fixe les modalités de détermination du nombre de places d'hébergement à atteindre par les communes et traite du dispositif de veille sociale. Le texte fixe le nombre d'hébergements à prévoir, selon leur taille en surface habi- table. Les hébergements ouverts unique- ment l'hiver ne sont pas pris en compte. (J.O. du 13mars, p.4912). Catastrophe naturelle Trois arrêtés constatant l’état de catas- trophe naturelle ont été publiés: - un arrêté du 11mars 2010 (J.O. du 13mars, p.4914) concerne les inondations de février2010 en Gironde et Loire Atlan- tique; - deux arrêtés du 10mars (J.O. du 14, p.4960) visent notamment des inonda- tions et coulées de boues de l’été 2009 et une sécheresse de l’été 2008. Conventions collectives ➠ Sociétés coopératives d'HLM : Sont ren- dues obligatoires les dispositions de: - l’accord national professionnel du 4novembre 2009 pour l'emploi des seniors conclu dans le secteur des sociétés coopé- ratives d'HLM, sous certaines réserves; - l’avenant n°1 du 13janvier 2010 modi- fiant l'article 4 «Effectifs concernés et objectif global chiffré» de l'accord natio- nal susvisé. (Arrêté du 8mars 2010, J.O. du 13mars, p.4937). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 389 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ du 8 au 11 avril 2010 Le Salon National de l’immobilier se tiendra à Paris Porte de Versailles. Organisé par Promo Expo Conseil S alons. Tél. 0142276744. ✦ 15 avril 2010 (8h30 -11h30) à Paris (Salle Gaveau): la performan- ce de l’immobilier d’entreprise en France : les résultats de l’indice IPD 2009. Avec notamment Olivier Piani (Allianz), Nicolas Simon (Amundi Immobilier) Pascal Duhamel (Carrefour) et Benoît Faure-Jaros- son (analyste financier) Contact. Tél. 01 58 05 36 93 seminaires@ipd.com A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ■ Tarif d’achat de l’électricité pho- tovoltaïque Chantal Jouanno a confirmé à Yannick Favennec que le nouveau tarif d’achat de l’électricité issu de l’arrêté de janvier2010 était destiné à lutter contre la bulle spécu- lative constatée en novembre et décembre2009. Elle a toutefois indiqué que de nombreux projets portés par les agriculteurs méri- taient une forme de commission de recours. Un groupe de travail a été créé (JO AN déb. 26 fév. 2010, p.1541). - le Conseil supérieur de l'audiovisuel; - la Commission natio- nale de l'informatique et des libertés; - la Commission natio- nale de contrôle des i nterceptions de sécuri- té; 5° Des actions en responsabilité dirigées contre l'Etat pour durée excessive de la pro- cédure devant la juridiction administrative; 6° Des recours en interprétation et des recours en appréciation de légalité des actes dont le contentieux relève en premier et der- nier ressort du Conseil d'Etat; 7° Des recours dirigés contre les décisions ministérielles prises en matière de contrôle des concentrations économiques". On voit que si la CNAC peut être regardée comme une autorité à compétence nationale, ses décisions, qui revê- tent un caractère indivi- duel et non pas régle- mentaire, ne sont plus visées par ces disposi- tions générales, ni expressément, ni de façon implicite. Le nouveau texte s'appliquant aux requêtes enregistrées à compter du premier jour du deuxième mois suivant celui de la publica- tion du décret, soit le 1 er avril 2010 (3) , les recours pour excès de pouvoir dirigés contre les décisions de la CNAC relèveront donc, à compter de cette date, de la compétence des tribunaux administratifs en premier ressort. À défaut de disposition contraire, il y a lieu de considérer que le Conseil d'Etat demeu- rera toutefois saisi des recours contre les décisions de la commission nationale enre- gistrés avant le 1 er avril. Il reste à déterminer quel tribunal adminis- tratif sera territorialement compétent, à par- tir du 1 er avril, pour connaître des décisions de la CNAC, instance dont le siège est situé dans le ressort du tribunal administratif de Paris. Aux termes de l'article R 312-1 du CJA, non modifié sur ce point par le décret du 22février 2010, il est à cet égard prévu que: “Lorsqu'il n'en est pas disposé autrement par les dispositions de la section 2 du pré- sent chapitre ou par un texte spécial, le tri- bunal administratif territorialement compé- tent est celui dans le ressort duquel a légale- ment son siège l'autorité qui, soit en vertu de son pouvoir propre, soit par délégation, a pris la décision attaquée ou a signé le contrat 23mars 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U R R B B A A N N I I S S M M E E C C O O M M M M E E R R C C I I A A L L Ni avant la loi du 4août 2008 de modernisa- tion de l'économie (LME), ni depuis, les textes définissant le régime d'autorisation d'exploitation commerciale n'ont déterminé, de façon spéciale, les règles de compétence contentieuse applicables aux décisions des commissions, départementales ou nationale, d'équipement puis d'aménagement com- mercial. C'est, dès lors, en application des disposi- tions du droit commun, en l'espèce l'article R 311-1 (4°) du code de justice administrati- ve, que le Conseil d'Etat avait, dès 1994, admis sa compétence pour connaître, en premier et dernier ressort, du contentieux des décisions de la Commission nationale d'équipement commercial (CNEC), organis- me collégial à compétence nationale créée l'année précédente (1) . Rien ne justifiait que la solution, et son fonde- ment juridique, soient dif- férents à l'égard des déci- sions de la Commission nationale d'aménagement commercial (CNAC) ins- tituée en 2008 par la LME et le Conseil d'Etat a été effectivement saisi, ces derniers mois, de très nombreux recours en annulation de déci- sions de cette commission. Rappelons qu'en instituant l'obligation de saisir la commission nationale avant tout recours en annulation devant le juge, la loi du 4août 2008 a fait disparaître le conten- tieux des décisions des commissions dépar- tementales devant les tribunaux administra- tifs, et a, de facto, attribué l'ensemble du contentieux des décisions d'aménagement commercial au Conseil d'Etat. Le décret récent qui modifie le champ de la compétence en premier et dernier ressort du Conseil d'Etat (2) , affecte incidemment le régi- me contentieux des décisions de la CNAC issu de la LME. En effet, modifié par le décret du 22février 2010, l'article R 311-1 du code de justice administrative (CJA) est désormais ainsi rédigé: "Le Conseil d'Etat est compétent pour connaître en premier et dernier ressort: 1° Des recours dirigés contre les ordon- nances du Président de la République et les décrets; 2° Des recours dirigés contre les actes régle - mentaires des ministres et des autres autori - tés à compétence nationale et contre leurs circulaires et instructions de portée généra- le; 3° Des litiges concernant le recrutement et la discipline des agents publics nommés par décret du Président de la République en ver- tu des dispositions de l'article 13 (3e alinéa) de la Constitution et des articles 1er et 2 de l'ordonnance n°58-1136 du 28novembre 1958 portant loi organique concernant les nominations aux emplois civils et militaires de l'Etat; 4° Des recours dirigés contre les décisions prises par les organes des autorités sui- vantes, au titre de leur mission de contrôle ou de régulation: - l'Agence française de lutte contre le dopa- ge; - l'Autorité de contrôle des assurances et des mutuelles; - l'Autorité de la concurrence; - l'Autorité des marchés financiers; - l'Autorité de régulation des communica- tions électroniques et des postes; - l'Autorité de régulation des transports fer- roviaires; - l'Autorité de sûreté nucléaire; - la Commission de régulation de l'énergie; - la Commission bancaire; - le Comité des établissements de crédit et des entreprises d'investissement; Le contentieux de la CNAC allongé: retour en arrière volontaire ou simple omission? Effet induit de la réforme du contentieux administratif: les recours devant la Commission nationale d’aménagement commercial sont désormais traduits devant les tribunaux administratifs puis les cours administratives d’appel. Voi- ci l’éclairage d’Emmanuel Guillini et de Jean-André Fresneau, avocats (Qua- drige) sur une réforme qui déconcerte les opérateurs et pour laquelle des doutes s’expriment quant au respect de l’intention du législateur de 2008 exprimée lors de l’adoption de la loi de modernisation de l’économie. A A N N A A L L Y Y S S E E Depuis 2008, le conten- tieux a dispa- ru des tribu- naux admi- nistratifs Les recours contre les décisions de la CNAC relè- vent du TA (1) CE 4novembre 1994, SA Sofaline Intermarché, n°153926 (2) Décret n°2010-164 du 22février 2010 relatif aux compétences et au fonctionnement des juri- dictions administratives (JO du 23février 2010) (3) Décret n°2010-164 du 22février 2010, article55. Emmanuel Guillini litigieux. Lorsque l'acte a été signé par plu- sieurs autorités, le tri- bunal administratif compétent est celui dans le ressort duquel a son siège la première d es autorités dénom- mées dans cet acte. En cas de recours préalable à celui qui a été introduit devant le tribunal administratif, la décision à retenir pour déterminer la com- pétence territoriale est celle qui a fait l'objet du recours administratif ou du pourvoi devant une juridiction incompétente.” Ainsi, nonobstant le recours préalable à la commission nationale, toujours obligatoire, le tribunal administratif territorialement compétent sera celui dans la circonscription duquel siège la commission départemen- tale d'aménagement commercial (CDAC) qui aura statué initialement sur le projet. Pour les requérants et dans cette période intermédiaire, il y aura peut-être lieu de s'interroger sur l'opportunité de régulariser leurs prochains recours contre des décisions de la CNAC avant le 1 er avril ou après, res- pectivement devant le Conseil d'Etat ou le tribunal administratif. Il n'est pas certain - et l'on peut même en douter - que les rédacteurs du décret du 22février 2010 aient précisément pris en compte la problématique des recours contre les décisions d'exploitation commerciale. Aussi, face à ce que nombre d'opérateurs regardent déjà comme un véritable recul par rap- port au progrès qu'avait constitué la LME en cher- chant à accélérer les délais de jugement comp- te tenu de l'inflation de recours que connaît cette matière, le cabinet de la ministre de l'économie, de l'industrie et de l'emploi serait déjà saisi d'une demande ten- dant à rétablir la compétence contentieuse du Conseil d'Etat en premier et dernier res- sort à l'égard des décisions de la CNAC, solution généralement jugée équilibrée. Le feuilleton du contentieux de l'urbanisme commercial n'est donc pas encore achevé… ■ Emmanuel Guillini et Jean-André Fres- neau, avocats à la Cour; Quadrige, société d'avocats. 23mars 2010 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T É É F F I I S S C C A A L L E E U U R R B B A A N N I I S S M M E E Régulariser les prochains recours Jean-André Fresneau TVA immobilière: une 1 e instruction fiscale est parue Une première instruction est venue décrire les dispositions transitoires dont peuvent se prévaloir les opérateurs, pour la mise en œuvre de la réforme de la TVA immobilière, issue de la loi de finances rectificative du 9mars 2010 (art. 16). Deux instructions suivront, l’une pour la TVA l’autre pour les droits de mutation. L’instruction admet, par principe, que si la mutation a donné lieu à un avant- contrat avant l’entrée en vigueur de la réforme, l’opération peut demeurer sou- mise aux règles antérieures. L’instruction donne des exemples: >Cession d’un terrain à bâtir à un parti - culier par un cédant ayant opéré la déduction de TVA acquittée par son ven - deur lors de l’acquisition initiale La cession était exonérée, elle est désor- mais soumise à TVA sur le prix total si l’acquisition par le cédant a été soumise à TVA et qu'il a disposé d’un droit à déduction. Les promesses signées avant le 11mars dont le prix avait été fixé avec TVA sur marge pourront être réalisées suivant les mêmes modalités. Il faut alors que les droits d’enregistrement soient payés par l’acheteur dans les conditions de droit commun. >2 e cession d’un immeuble neuf dans les 5 ans de l’achèvement. Désormais la 2 e cession dans le délai de 5 ans reste soumise à TVA alors qu’elle était soumise aux droits d’enregistrement. Pour une promesse portant sur une 2 e cession signée avant le 11mars, et pour laquelle le prix a été déterminé sans application de TVA, les parties pourront si elles en conviennent, réaliser la vente devant notaire, postérieurement au 10mars, dans les mêmes conditions. >Cession d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans. Depuis le 11mars, la livraison d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans est exonérée de TVA, mais le cédant assu- jetti peut opter pour l’application à la TVA. Les promesses signées avant le 11mars auront été signées sans TVA. Si le cédant est assujetti, si l’acquisition ini- tiale a été soumise à TVA et que la taxe a été déduite, le cédant peut exercer l’option qui lui est ouverte, notamment si son acquéreur est un professionnel qui envisage d’opter à son tour pour revendre le bien à un assujetti déducteur ou qui prévoit de l’affecter aux besoins de son entreprise. >Cession de terrain non à bâtir. Depuis le 11mars, la cession d’un terrain qualifié non à bâtir, à raison de sa non- contructibilité (et non plus à raison de l’intention de construire de l’acheteur) est exonérée de TVA. Mais une option pour la TVA est ouverte si le cédant est assujetti à la TVA. Le vendeur assujetti à TVA qui a consenti une promesse de vente avant le 11mars sur un terrain pour un prix déterminé sans TVA car l’acquéreur n’avait pas d’intention de construire peut se préva- loir des dispositions applicables à la date de la promesse. Si le terrain ne remplit pas les conditions de constructibilité pour le considérer comme à bâtir, le vendeur peut exercer l’option pour une taxation sur le prix total. >Terrain acquis sous le régime révolu de la TVA immobilière par un acquéreur ayant exercé la déduction de TVA autoli - quidée et revendu à un particulier après le 10 mars La revente après le 10mars d’un terrain à bâtir par un assujetti qui a fait l’objet d’une autoliquidation de la TVA par le cédant est réputée ne pas avoir ouvert droit à déduction. La revente à un parti- culier est taxée de plein droit sur la mar- ge réalisée par le cédant. (Instruction n°33 du 15mars 2010, n°3 A- 3-10) ■ TVA à taux réduit: exclusion des systèmes de climatisation La loi de finances pour 2010 (article16) a exclu du taux de TVA à 5,5% pour les travaux dans les logements, la part cor- respondant à l’installation des systèmes de climatisation. Une instruction du 3mars 2010 a com- menté cette nouvelle disposition (ins- truction n°31, n°3 C-2-10). Elle donne la liste des équipements concernés: sys- tèmes centralisés, systèmes bi-blocs, ou systèmes multi-splits et à débit de réfri- gérant variables. Ils relèvent désormais du taux normal (19,6%). Toutefois, le taux applicable à la pose est de 5,5%. Une instruction du 11mars 2010 (n°32, n°5 B-17-10) a fixé les plafonds de loyer et, le cas échéant, de ressources, applicables pour les locations de 2010. Il s’agit des dispositifs suivants - Besson ancien, - Besson neuf, - Robien classique, - Robien recentré, - Borloo ancien, - Borloo neuf, - Scellier - Scellier intermédiaire - Scellier outre-mer. On ne reprendra ici que les chiffres applicables aux régimes Scellier >Les plafonds de loyers pour le régi- me Scellier, pour 2010 sont fixés ainsi (voir ci-contre) Les plafonds annuels de ressources sont fixés ainsi, pour les baux conclus ou renouvelés en 2010: 23mars 2010 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T É É A A L L I I R R E E JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. 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Le député contestait cette décision, Fadela Amara lui a répondu que cette délocalisation s’inscrivait dans le cadre du plan d’accompagnement territorial du redéploiement des armées décidé par le Gouvernement pour compenser les pertes d‘emplois publics (JO AN déb. 26 fév. p.1532). Bibliographie > Location mode d’emploi : la 5 e édi- tion 2010 du guide pratique des Éditions Delmas, rédigée par Yves Rouquet, est parue. Cet ouvrage est à jour de la loi Boutin du 25mars 2009 et du décret du 23novembre 2009 sur le partage des économies de charges issues de travaux d’économie d’énergie. Avec une multitu- de de questions pratiques. Exemples: le bailleur peut-il garder un double des clés? Oui, mais à condition de ne pas entrer dans le local loué sans autorisation du preneur. Le bailleur peut-il majorer les charges à l’encontre des locataires possesseurs de chiens? Non, car la répartition des charges est liée à la consistance des lieux (Rép. min. du 3mai 2007). 19 € . 420 pages. > Annuaire 2010 de la Fédération des Promoteurs de France Avec une fiche par société (dirigeants, principales réalisations) 388 pages et une description des instances de la profession. Tél. 0147054436 > La Question prioritaire de constitu - tionnalité : un premier guide pratique vient de paraître sur cette procédure nouvelle, entrée vigueur le 1 er mars 2010. Elle permet à tout justiciable de soulever devant le juge la question de la constitu- tionnalité de la loi applicable au litige en cause. Comment en pratique utiliser ce moyen? Ce guide réalisé sous la direction de Dominique Rousseau, professeur à Montpellier I, répond à cette question. À titre d’exemple, on voit que la question prioritaire ne se posera pas devant les autorités administratives indépendantes (p.24) car ce ne sont pas des juridictions au sens du droit interne. Le guide précise les modalités de cette question, rappelant qu’elle suppose un écrit distinct et motivé. Il résulte de cette réforme que la Consti- tution, qui a longtemps été un texte négligé, devient un moyen pour le justi- ciable de défendre ses droits. “La Consti- tution sort de l’Université pour gagner les prétoires” analyse Dominique Rousseau. Gazette du Palais - Lextenso éditions. 25 € , 208 pages. Plafonds de ressources des dispositifs d’incitation à la location
