– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Refus de déplafonnement pour un restaurant / Départ du preneur sans congé / La condition d’immatriculation des époux
Copropriété : Répartition d’une indemnité allouée au syndicat
Contrat de construction : Faute du banquier qui verse les fonds avant production de l’attestation d’assurance
– 4 – Au Parlement –
Tarif d’électricité / Entreprises publiques locales / Surendettement
– 5 – Rapports –
Rapport du CNIS / Benoist Apparu au Salon de l’Immobilier
– 5 – Propositions –
Proposition de loi : bouclier fiscal / Calcul des plus-values immobilières
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du J.O. –
Légion d’honneur / Inspection des pompes à chaleur
– 8 – Interview –
Pour In&Fi Crédits : une banque n’est jamais la meilleure toute l’année.
■ JUGÉ ■ > > La répartition d’une indemnité versée au syndicat des copropriétaires relève des pou- voirs de l’assemblée des copropriétaires et non du juge (p. 3). ■ RÉPONDU ■ > > Si un mur mitoyen est pollué par un pro- priétaire, il lui appartient seul d’assumer la charge financière des frais de réparation rendus nécessaires par son fait (voir p.6). ■ PUBLIÉ ■ > > Selon un décret du 31mars 2010, les pompes à chaleur et les systèmes de climati- sation doivent être inspectées tous les 5 ans à l’initiative du propriétaire (p.7). ■ NOMMÉE ■ > > Isabelle Rougier quitte le cabinet de Benoist Apparu pour l’Anah où elle devient directrice générale, succédant à Sabine Bayetto-Beysson. ■ PROGRAMMÉ ■ > > Un projet de décret doit autoriser les direc- teurs des établissements publics fonciers locaux à recevoir délégation du conseil d’administration de leur établissement pour exercer le droit de préemption, comme cela a été fait pour les EPF (voir p.6). ■ VOTÉ ■ > > Les députés ont voté à l’unanimité le 23mars la proposition de loi pour le développement des entreprises publiques locales (p.4). ■ HONORÉ ■ > > Jean Foyer (1921-2008) sera honoré par la publication prochaine d’un ouvrage collectif “Jean Foyer - in memoriam” aux éditions Litec. Aristocrate du droit, selon l’expression de Phi- lippe Malaurie, Jean Foyer fut ministre de la justice de 1962 à 1967 lors des réformes insti- tutionnelles de la VeRépublique. 500 pages. Prix en souscription de 78€ jusqu’au 26avril 2010 (98€ ensuite). Le congé du preneur commerçant F aut-il encore rappeler au preneur l’impérieuse nécessité de donner congé au bailleur par acte extrajudiciaire? Sans doute, car un arrêt rendu fin mars par la cour d’appel de Paris (lire en page3) sanctionne l’imprudence d’un locataire qui avait sim- plement restitué les clés au bailleur en les adressant à son man- dataire par lettre recommandée et sans attendre la fin de la pre- mière période triennale. On sait que la Cour de cassation a plusieurs fois indiqué que le congé donné par lettre recommandée est nul et ce, même si une clause du bail le prévoit, car cela fait obstacle à une règle impérative du statut. L’arrêt de la cour d’appel de Paris four- nit un exemple des conséquences de l’irrégularité de ce congé: le preneur reste tenu du paiement du loyer jusqu’au terme de la période triennale. Toutefois, lorsque le local est reloué, le locataire n’est redevable que de l’écart de loyer si le bailleur a dû relouer à un montant inférieur. Le bailleur demandait aussi remboursement des frais de commercialisation, mais la cour d’appel n’a pas fait droit à sa demande, observant que les frais auraient de toute façon été engagés, fût-ce un peu plus tard. Les preneurs sont donc une nou- velle fois incités à respecter scrupuleusement les règles des articles L.145-4 et L.145-9 du code de commerce pour se délier des obliga- tions contractées lors de la signature du bail. L a cour d’appel de Paris s’est également prononcée fin mars sur la question de l’immatriculation du locataire commerçant en cas d’époux séparés de biens. Rappelons que la loi de modernisation de l’économie de 2008 est venue briser une jurisprudence de la Cour de cassation, par un ajout à l’article L.145-1 du code de com- merce. Il fallait antérieurement que tous les copreneurs soient immatriculés au registre du commerce même ceux qui ne partici- pent pas à l’exploitation du fonds (sauf pour des époux communs en biens). Il suffit désormais, lorsque bail est consenti à plusieurs preneurs, que l’exploitant du fonds soit immatriculé, même si les copreneurs non exploitants ne sont pas immatriculés. La cour d’appel de Paris a jugé que cet ajout de la loi nouvelle était d’application immédiate. Elle en a fait usage pour un contentieux noué à l’occasion d’un congé avec offre de renouvellement. Le bailleur avait invoqué le défaut d’immatriculation du conjoint non exploitant pour dénier aux preneurs le droit au renouvelle- ment. Le congé était antérieur à la loi de 2008, mais la cour d’appel, réformant le jugement de première instance, considère que la règle nouvelle s’applique aux contentieux en cours. Cette solution est donc de nature à protéger plus rapidement les inté- rêts des locataires. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 392 1 3 AVRIL 2010 ISSN 1622-1419 10 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Refus de déplafonnement pour un restaurant / Départ du preneur sans congé / La condition d’immatriculation des époux Copropriété : Répartition d’une indemnité allouée au syndicat Contrat de construction : Faute du banquier qui verse les fonds avant production de l’attestation d’assurance - 4 - Au Parlement - Tarif d’électricité / Entreprises publiques locales / Surendettement - 5 - Rapports - Rapport du CNIS / Benoist Apparu au Salon de l’Immobilier - 5 - Propositions - Proposition de loi : bouclier fiscal / Calcul des plus-values immobilières - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du J.O. - Légion d’honneur / Inspection des pompes à chaleur - 8 - Interview - Pour In&Fi Crédits: une banque n’est jamais la meilleure toute l’année. S O M M A I R E E D I T O R I A L 13avril 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux commerciaux ■ Refus de déplafonnement pour u n restaurant (CA Paris, ch. 5-3, 31mars 2010, n°08/05514) Le bailleur d’un local à usage de buvette, hôtel et restauration, situé dans à Leude- ville (Essonne) avait obtenu en première instance le déplafonnement du loyer (por- té de 10693 € à 16000 € par an). Le rap- port d’expertise avait en effet relevé les éléments suivants: augmentation de la population de la commune (77 loge- ments), proximité de Brétigny-sur-Orge, potentialité de clientèle venant de zones industrielles voisines… Mais la Cour d’appel de Paris infirme la décision: “Il convient d'observer que le rapport judiciaire établi par M.M. relève qu'il s’agit d’une exploitation d’un commerce de buvette restaurant situé dans la com- mune de Leudeville qui comprend 1200 habitants et est située à 45km au sud de Paris, sur la rue principale. Le restaurant a une capacité de 48 cou- verts, étant précisé que la partie hôtel, devenu non conforme aux règles de sécu- rité, n’est plus exploitée. L’expert indique en page13 de son rap- port que le commerce est situé dans une rue où la commercialité est réduite et que les constructions nouvelles sont insuf- fisantes pour entraîner une évolution notable d'un flux de chalands . La proximité de la zone industrielle de Brétigny-sur-Orge, située à 5km du res- taurant ne suffit pas à elle seule à caractériser une évolution notable des fac- teurs locaux de commercialité dans la mesure où le commerce n’est accessible qu’en véhicules, en l’absence de trans- ports en commun direct entre Leudeville et Brétigny-sur-Orge. Il n’est, par ailleurs, pas démontré que la clientèle habituelle de ce restaurant soit autre qu’une clientè- le de proximité. En outre, la mairie de Leudeville atteste que le nombre de commerces existants n’a pas varié entre1984 et2004, que les effec- tifs scolaires en maternelle et élémentaire sont stables voire en diminution dans les années 2003-2004 et que les commerces existants se plaignent d’une baisse d’activité. À l’examen de ces éléments, il n’est pas démontré que l’évolution des facteurs de commercialité invoquée a été notable ni a présenté un intérêt pour le commerce considéré de telle façon que soit justifié un déplafonnement”. La cour fixe le loyer au niveau plafonné soit à 12878euros par an. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : l’article L 145-34 du code de commerce autorise le déplafonne- ment du loyer en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1 e à 4 e de l’article L 145-33, le 4 e point visant les facteurs locaux de commercialité. En l’espèce, le premier juge avait retenu des éléments positifs dans l’environnement proche des locaux loués, mais la cour s’est focalisée sur l’activité située à proxi- mité immédiate des locaux loués, caracté- risée au contraire par une faible anima- tion locale. La cour d’appel rappelle par ailleurs que la preuve de l’évolution notable des fac- teurs locaux de commercialité incombe au bailleur. ■ Départ du preneur sans congé (CA Paris, ch. 5-3, 31mars 2010, n°08/20715) Un bail commercial avait été signé fin 2003 pour prendre effet au 1 er janvier 2004. Or, dès le 10janvier 2005, le locatai- re avait retourné les clés au bailleur par courrier recommandé. Le bailleur avait alors adressé au locataire un commande- ment de payer en novembre2005 puis assigné en résiliation du bail en avril2006. La cour d’appel confirme la condamnation du preneur à payer 505513euros au bailleur au titre des loyers dus jusqu’à la fin de la période triennale. Elle constate l’absence de résiliation amiable, la société locataire ayant envoyé les clés et quitté les lieux sans attendre le terme autorisé et sans délivrer congé. Le bailleur avait opposé un refus à la remise en mains propres des clés. Le commande- ment de payer qui ne visait pas la clause résolutoire n’est pas admis comme entraî- nant la résiliation du bail: “En l’absence d’indication par le bailleur de son intention de se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, [le commandement] constitue une simple mise en demeure de payer les loyers arriérés. Dès lors, la SA [locataire] ne peut se pré- valoir de la résiliation acquise des baux passé le délai d’un mois du commande- ment de payer soit au 10décembre 2005 ni invoquer la mauvaise foi de la SARL [bailleur] du fait de l’absence de mise en jeu d’une clause qui a pour objet, en prin- cipe, de sanctionner l’inexécution par le locataire de ses obligations contractuelles et non de lui permettre de s’en dégager. À défaut de cession régulière à l’expiration d’une période triennale ou à son terme autorisé ou encore d’une résiliation judi- ciaire pendant cette période, les baux se sont continués de sorte que la SARL [ bailleur] est bien fondée à obtenir le paie- ment des loyers et charges et, si les locaux sont reloués, la différence entre l’ancien et le nouveau loyer, s’il est inférieur, jusqu’à la fin de la période triennale”. la cour prononce la résiliation du bail pour défaut de paiement et défaut de garnisse- ment des lieux et conclut: “La SA [locataire] est par ailleurs tenue du règlement des loyers jusqu’au 4 e trimestre 2006 inclus sous déduction des loyers ver- sés par les nouveaux locataires et en ce compris les franchises de loyers accordés à ces derniers pour la réfection de leur local. Par contre, il n’y a pas lieu de mettre à sa charge les frais de commercialisation qui auraient été de toute façon exposés par le bailleur si les baux avaient pris fin à leur terme”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : cet arrêt rappelle l’impérieuse nécessité pour le preneur qui veut mettre fin au bail avant terme de respecter les formalités requises par l’article L 145-4 et L 145-9 soit par acte extrajudiciaire. Ici l’irrégularité était manifeste puisque le preneur s’était contenté de renvoyer les clés par pli recommander sans donner congé. La Cour de cassation a plusieurs fois rappelé que le congé par lettre recommandée est nul, même si cette forme est prévue au bail (Civ. 3 e , 16juillet 1998, arrêt n°1327 D). L’arrêt rapporté traite aussi des consé- quences d’un congé irrégulier: le preneur reste tenu du loyer jusqu’à la fin de la période triennale. Mais, dans la mesure où le local est reloué, il n’est tenu, en cas de diminution consentie par le bailleur, que de l’écart entre le loyer précédent et le nouveau loyer. ■ La condition d’immatriculation des époux (CA Paris, ch. 5-3, 31mars 2010, n°08/18404) Un local commercial était loué à deux conjoints. Puis le bail avait été cédé à deux autres époux, mariés sous le régime de la séparation de biens. Le bailleur avait donné congé aux pre- neurs avec offre de renouvellement le 15novembre 2007, puis ayant constaté que le mari n’était pas immatriculé au registre du commerce, il les avait assignés pour obtenir l’expulsion. Le tribunal avait jugé que les époux n’avaient pas droit au renouvellement, faute d’immatriculation J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E du mari, mais la cour d’appel réforme cet- te décision: “La loi du 4août 2008 de modernisation de l’économie a rajouté sous l’article L 145- 1 du code de commerce un paragraphe III venant ainsi préciser les conditions d’immatriculation exigées pour bénéficier du statut des baux commerciaux en cas de copreneurs ou de coindivisaires. Ce faisant, elle met fin à une interpréta- tion jurisprudentielle - notamment en ce qui concerne les époux copreneurs sépa- rés de biens - qui a évolué avec le temps, des dispositions du paragraphe I de cet article imposant en termes généraux l’immatriculation du commerçant ou de l’industriel. Cet ajout de la loi nouvelle , dès lors qu’il porte sur les conditions d’un droit statutaire et ne modifie pas les conditions d’un contrat, est d’application immé- diate . L’immatriculation au registre de commer- ce de Madame M.en tant qu’exploitante du fonds étant suffisante au regard du paragraphe III de l’article L 145-1 du code de commerce, il convient de débouter [les bailleurs] de leur demande tendant à voir dénier à cette dernière le droit au renou- vellement du bail, offert dans le congé délivré le 15novembre 2007 et, à obtenir l’expulsion des deux copreneurs. Il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que Madame M.ne pouvait prétendre au renouvellement du bail commercial, que le congé délivré le 15novembre 2007 a produit ses effets le 15mai 2008, a ordon- né l’expulsion des copreneurs et les a condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 145-1 du code de commerce impose au locataire d’être immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour pouvoir prétendre au renouvellement de son bail. Pour des copreneurs, la jurisprudence considérait que tous les copreneurs devaient être immatriculés, même ceux qui ne participent pas à l’exploitation du fonds, sauf s’ils sont des époux communs en biens ou des héritiers indivis. Pour des époux séparés de biens (comme en l’espèce), il fallait donc que chacun soit immatriculé (Civ. 3e, 18mai 2005, AJDI 2005, p.733, Civ. 3e, 14 nov. 2007). Or la loi du 4août 2008 (art. 42) a modi- fié l’article L 145-1 en précisant que “Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de com- merce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses copre- n eurs ou coindivisaires non exploitants du fonds”. La réforme est donc favorable aux preneurs puisqu'elle empêche le bailleur de se prévaloir du défaut d’immatriculation du copreneur non exploitant. La cour d’appel de Paris se prononce ici sur les conditions d’entrée en vigueur de cet- te disposition en indiquant qu’elle est d’application immédiate. Elle s’applique donc à des baux en cours. Copropriété ■ Répartition d’une indemnité alloué au syndicat (Cass. Civ. 3 e , 31mars 2010, n°426, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-13254) Une assemblée de copropriétaires avait refusé en 2003 le principe de la création d’une conciergerie, refusé en 2004 d’approuver les dépenses de personnel pour 2003 et engagé une action en indemnisation envers le syndicat, le précé- dent propriétaire de l’immeuble et le syn- dic qui avait engagé la gardienne. Se posait la question de la répartition des sommes versées à titre d’indemnité au syndicat. Certains copropriétaires contes- taient la décision d’appel ayant déclaré irrecevable leur demande de répartition de l’indemnité allouée au syndicat, mais la décision est confirmée: “Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que la répartition de l’indemnité ne relevait pas des pouvoirs du juge mais de ceux de l’assemblée générale des copropriétaires, la cour d’appel a pu déduire de ces seuls motifs que la deman- de était irrecevable”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : la cour d‘appel avait jugé que la demande des copropriétaires ten- dant à voir condamner le syndicat à leur payer leur quote-part d’indemnité allouée au syndicat et ce, selon une répartition contraire à la répartition en tantième, ne relevait pas des pouvoirs du juge mais de ceux de l’assemblée. Elle ajoutait que le juge ne peut être saisi qu’ultérieurement d’un contentieux de l’annulation de cette décision. La Cour de cassation confirme donc le raisonnement en vertu duquel l’assemblée est l’organe de décision par excellence de la copro- priété et que le juge n’intervient en prin- cipe qu’en contrôle ou en annulation des décisions prises, non pour décider en lieu et place de l’assemblée. Contrat de construction ■ Faute du banquier qui verse les fonds avant production de l’attestation d’assurance ( Cass. Civ. 3 e , 31mars 2010, n°427, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-06167) Un contrat de construction de maison individuelle avait été conclu. Une facture avait été réglée par le maître d’ouvrage au moyen d’un projet consenti par la cais- se d’épargne. Ultérieurement (fin 2009) une société d’assurance (AIOI) avait déli- vré une garantie de livraison à prix et délais convenus. Le constructeur ayant été placé en liqui- dation judiciaire en 2000, la société d’assurance avait fait achever l’ouvrage en payant 21537 € au titre du dépassement du prix convenu. L’assureur réclamait alors remboursement de la somme auprès de la caisse d’épargne à titre de dommages- intérêts. Sa demande est rejetée, solution que confirme la Cour de cassation: “ Mais attendu qu’ayant constaté qu’à la date du déblocage des fonds les travaux étaient déjà commencés et qu’il ne ressor- tait d’aucune des pièces versées aux débats que les maîtres de l’ouvrage auraient eu l’intention de se prévaloir de la caducité du contrat, ou de sa nullité, ni qu’ils auraient souhaité en poursuivre la résilia- tion, la cour d’appel a pu en déduire que la faute de la caisse d’épargne consistant à avoir débloqué les fonds avant d’avoir été en possession de l’attestation de garantie de livraison était sans influence sur l’obligation où la société AIOI s’était trou- vée de mettre en jeu sa garantie, laquelle trouvait ses causes dans le contrat qu’elle avait signé et dans la liquidation judiciaire de la société Maisons Anaïs; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : la cour d’appel avait admis la faute pour la banque d’avoir débloqué les fonds avant de disposer de l’attestation de la garantie de livraison (obligation que lui impose l’article L 231- 10 du CCH). Le préjudice pour l’assureur était constitué puisqu’il avait dû verser une somme à titre de garantie pour dépassement du prix convenu. Mais man- quait le lien de causalité entre les deux: le maître d’ouvrage n’avait pas forcé- ment l’intention de se prévaloir de la nul- lité du contrat. ● 13avril 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 13avril 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • ■ Accessibilité Secrétaire d’Etat chargée des aînés, Nora Berra a indiqué à Michelle Demessine que 150 textes avaient été publiés en 5 ans en application de la loi du 11février 2005. Elle ajoute, s’agissant de l’accessibilité des lieux publics, qu’il convient de redoubler d’efforts pour être au rendez-vous de 2015 (JO déb. Sénat, 24mars 2010, p.1955). ■ Tarif d’électricité Les sénateurs ont adopté le 25mars une pro- position de loi autorisant les consomma- teurs domestiques “finals” d’électricité et les petites entreprises à retourner au tarif régle- menté d’électricité. Ladislas Poniatowski, auteur et rapporteur de la proposition de loi, explique que sur 29,9millions de clients, seul 1,312million est passé à un fournisseur alternatif à EDF. Pour les clients industriels, 366000 sont passés à un fournisseur alternatifs, sur un total de 4,85millions. Le sénateur rappelle que les particuliers qui quittent leur fournisseur d’origine ont la faculté de revenir au tarif réglementé au terme d’un délai de 6 mois. Mais cette faculté prend fin au 30juin 2010. Le rapporteur estime que ce principe de réversibilité est essentiel car les consomma- teurs hésiteront moins à quitter EDF s’ils ont la certitude de pouvoir revenir au tarif régle- menté. Il faut donc le prolonger (JO Sénat déb. 26mars, p.2116). Il est donc proposé de supprimer la date butoir du 1 er juillet 2010. La même proposition est faite pour les tarifs du gaz. Par ailleurs, le texte de la commission pro- pose de confirmer le droit au tarif réglemen- té pour les nouveaux sites de consomma- tion. Le rapporteur précise que l’Assemblée devait examiner le texte le 10mai prochain (p.2118). L’article unique de la proposition de loi a été complété par un amendement, soutenu par Daniel Raoul, qui étend le principe de la réversibilité totale aux consommateurs finals domestiques de gaz. Il a été voté (p.2126). Ladislas Poniatowski indique par ailleurs qu’il est prévu dans le projet de loi NOME (Nouvelle Organisation du Marché de l’Électricité), de tout remettre à plat pour l’ensemble des consommateurs, tant pour les particuliers que les industriels, les petits et les plus importants, de proroger jusqu’au 31décembre2015 le maintien du bénéfice des tarifs réglementés d’électricité. Cette loi, confirme le ministre, sera votée avant la fin de l’année. Dans cette attente, le principe de réversibilité, pour les nouveaux sites dépas- sant 36 kilovoltampères, qui devait prendre f in au 1 er j uillet 2010, doit être repoussé au 31décembre 2010 (amendement n°3, voté, p.2127). La proposition de loi a été votée (p.2128). ■ Zones inondables Jean-Louis Borloo a déclaré aux députés “nous ne prendrons pas le risque d’un retour des populations; nous engagerons les procédures d’arrêté de péril et les procé- dures de rachat avec les collectivités territo- riales. L’Etat et le fonds Barnier seront mobi- lisés. En tout état de cause nous assurerons la sécurité de nos concitoyens” (JO AN déb. 24mars, p.1621). Il a été encore plus brutal le 24mars : “il est clair qu’il n’est plus ques- tion de construire en France la moindre digue pouvant servir à une urbanisation” (JO AN déb. 25mars p.1704). ■ Entreprises publiques locales: vote unanime des députés Les députés ont examiné le 23mars la pro- position de loi pour le développement des entreprises publiques locales, déjà votée par le Sénat le 4juin dernier. Alain Marleix, secrétaire d’Etat à l’intérieur, indique que le Gouvernement a introduit au Sénat des amendements visant à harmoniser le champ d’intervention des futures sociétés publiques locales avec la jurisprudence communautaire. Ces futures SPL, à l’instar des sociétés publiques locales d’aménagement, ne devront exercer leurs activités que pour leurs seuls actionnaires. La présence d’établissements publics parmi les actionnaires de la société est exclue et le contrôle opéré par l’autorité publique doit être analogue à celui qu’elle exerce sur ses propres services (JO AN déb. 24mars, p.1627). Jean-Pierre Schosteck, rapporteur, précise que la jurisprudence de la Cour de justices des Communautés européennes a confirmé la possibilité pour les collectivités locales de confier des opérations d’intérêt général à des sociétés publiques qu’elles détiennent et contrôlent étroitement, sans les mettre en concurrence (arrêt Teckal du 18novembre 1999). Mais la collectivité doit exercer sur la personne en cause un contrôle analogue à celui qu’elle exerce sur des propres services (ce qui suppose que le capi- tal de la société soit entièrement public) et que la personne réalise l’essentiel de son D D É É B B A A T T S S A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Tarif d’électricité, EPL, surendettement… activité avec la ou les collectivités qui la détiennent. Ont été créées en 2006 les sociétés publiques locales d’aménagement (SPLA) mais qui n’ont compétence qu’en matière d’aménagement. L’article 2 de la proposi- tion de loi renforce leur prérogatives pour l eur permettre d’acquérir et de céder des immeubles et fonds de commerce. L’article 1 er crée des SPL dont l’objet sera beaucoup plus large: elles pourront effectuer, pour le compte et sur le territoire des collectivités qui la détiennent, toute activité d’intérêt général. Elles pourront déléguer la gestion des services publics industriels et commer- ciaux sans mise en concurrence à condition que les deux critères de la jurisprudence “in house” soient respectés (p.1628). Roland Courteau rappelle que les SPLA, créées à titre expérimental pour 5 ans par la loi ENL de 2006, ont connu un succès plus que limité. Maurice Leroy approuve la dis- position prévoyant de pérenniser les SPLA et d’élargir leur objet: elles pourront effec- tuer des études préalables, construire et rénover des immeubles et conclure des tran- sactions en matière foncière, immobilière, artisanale et commerciale (p.1629). Quant aux SPL, elles pourront effectuer, pour le compte des collectivités et de leur groupement, toute activité d’intérêt général et non de seules opérations d’aménagement. Gilles Bourdouleix a indiqué que la réactivi- té est meilleure car les opérateurs internes n’ont pas à être mis en concurrence par leurs actionnaires pour l’attribution de toute nou- velle mission, ce qui gagne du temps dans la conduite des projets. Jean-Pierre Balligand approuve aussi la pro- position de loi, rappelant que selon la juris- prudence de la CJCE (arrêt Stadt Halle du 11janvier 2005), la participation, même minoritaire, d’une entreprise privée dans le capital d’une société publique à laquelle participe également la collectivité adjugeant le contrat empêche la collectivité de déroger aux règles de droit commun en matière de marchés publics. Ce qui posait une difficul- té pour les SEM dont l’actionnaire “privé” est la Caisse des dépôts et consignations (p.1631). Le nouveau texte répond à ce pro- blème en créant un nouvel outil. Jean- Michel Clément soutient aussi la proposi- tion. L’article 1er qui définit l’objet des sociétés publiques locales (art. L 1531-1 nouveau du code général des collectivités territoriales) a été adopté (p.1635). Il prévoit donc que les SPL seront compétentes pour réaliser des opérations d’aménagement de construction 13avril 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T R R A A P P P P O O R R T T P P R R O O P P O O S S I I T T I I O O N N S S ◆ Bouclier fiscal Thierry Foucaud (sénateur CCRC de Seine Maritime) propose de suppri- mer le bouclier fiscal (proposition 381 du 6avril 2010, qui doit être débattue au Sénat le 20mai). ◆ Calcul des plus-values immobilières. Le sénateur Claude Biwer (UC, Mayenne) propose de réévaluer le prix d’achat en fonction de l’érosion monétaire pour le calcul des plus-values immobilières des particuliers (proposition n°266 du 4février 2010). ◆ Logements d’urgence et SRU Jacques Myard a déposé à l’Assemblée une proposition de loi visant à intégrer les logements d’urgence dans la catégorie des logements sociaux, au sens de la loi SRU (n°2419 du 1 er avril 2010). ◆ Taxe d’habitation sur les logements vacants Les communes non concernées par la taxe sur les logements vacants peu- vent instituer la taxe d’habitation sur les logements vacants. Mais dans certaines agglomérations, les bailleurs ne trouvent pas preneur des logements vacants concernés. Aussi Damien Meslot propose-t-il d’imposer aux communes qui envisa- gent d’instituer sur leur territoi- re une taxe d’habitation sur les logements vacants de procéder à une étude préalable pour déterminer s’il existe vraiment un déséqui- libre entre l’offre et la demande de logements (proposition de loi n°2362 du 24février 2010). Benoist Apparu au Salon de l’immobilier Le secrétaire d’Etat au logement a inaugu- ré le salon de l’immobilier porte de Ver- s ailles le 8avril. Il a réaffirmé que, plutôt que de revoir ponctuellement les disposi- tifs d’aide à l’accession, dont certains arri- vent à échéance à la fin de l’année, il pré- férait réfléchir à une réforme globale. Le budget global en jeu est de 7milliards d’euros par an si on intègre le crédit d’impôt TEPA, l’APL accession, le PTZ, le Pass-Foncier et le prêt épargne logement. Benoist Apparu souhaite finaliser cette réforme en 2010. Il s’est par ailleurs réjoui que de nombreux promoteurs anticipent l’entrée en vigueur de la norme BBC, en proposant à leurs clients des logements BBC dès l’an prochain. Enfin, s’agissant des statistiques, il a indi- qué que nous avions besoin de l’information la plus transparente possible et qu’il y avait actuellement trop d’indicateurs, ce qui rendait illisible la réali- té des prix. Il compte tirer les conséquences du rapport rendu récemment par le Conseil national de l’information statistique. ou pour exploiter des SPIC ou toutes autres activités d’intérêt général. Les autres articles ont aussi été adoptés et la proposition de loi a été votée à l’unanimité. ■ Crédit à la consommation Les députés ont abordé le 24mars l’examen d u projet de loi portant réforme du crédit à la consommation (déjà adopté au Sénat). Christine Lagarde explique qu’il vise à “supprimer les abus et les excès du crédit à la consommation et faire en sorte que les prêteurs répondent de façon plus respon- sable et plus adaptée qu’aujourd’hui aux besoins de financement des consomma- teurs” (JO AN déb. 25mars, p.1722). Il s’agit d’encadrer sans interdire. La ministre propose par exemple d’obliger le prêteur à vérifier la solvabilité du client et à consulter le fichier FICP des incidents de paiement. La loi doit mettre fin aux crédits qui ne se remboursement jamais en impo- sant à chaque mensualité sur un crédit renouvelable de contenir un amortissement minimum du capital. La ministre indique qu’en 2009, les dépôts de dossier de surendettement ont augmenté de 15% par rapport à 2008. Le projet prévoit de diviser par trois la durée de la procédure de rétablissement personnel. François Loos indique que la distribution de crédits à la consommation a reculé de plus de 13% l’an dernier (plus fort recul depuis 50 ans). Il évoque aussi la réforme du taux de l’usure. Valérie Rosso-Debord (rapporteur) précise que la 1e phase de la procédure, de receva- bilité, sera réduite de 6 à 3 mois. Une forme accélérée de la procédure de rétablissement personnel pourra être mise en œuvre par la commission quand il n’y aura aucun bien de valeur susceptible d’être mis en vente dans le cadre d’une liquidation judiciaire. Il sera interdit aux commissions de suren- dettement de refuser le dépôt de dossier au motif que les demandeurs sont proprié- taires de leur logement et ont donc un actif réalisable (p 1726). La durée maximale du plan d’apurement sera réduite de 10 à 8 ans. Dans la discussion générale, Christophe Sirugue propose d’abroger le dispositif d’hypothèque rechargeable (p.1757). André Schneider regrette que le projet ne compor- te pas de création du fichier positif (p.1758), même opinion pour Cécile Gallez. Marc Goua critique la réforme du taux de l’usure qui, selon une étude de la Banque de France, aura pour effet de baisser le taux d’un demi-point pour les prêts renouve- lables (crédit revolving) mais qu’il se trou- verait rehaussé de 9,5% à plus de 20% pour les prêts personnels compris entre1524 et3000euros (p.1763). Fixer un 2 e seuil à 6000€ aboutirait à rehausser le taux de l’usure de 6 points pour les prêts personnels et à diminuer de 5 points le taux pour les crédits renouvelables d‘un montant supé- rieur au seuil. A suivre. ■ Primes d’aménagement du territoire La composition et les règles de fonctionne- ment de la commission interministérielle des aides à la localisation des activités, les modali- tés de constitution et de dépôt des dossiers de demande de prime d'aménagement du territoire, les modalités de notification des décisions, la liste des sections de la nomencla- ture d'activités ou de produits éligibles à la prime et la date limite de dépôt des demandes de la prime ont été fixées par arrêté du 3mars 2010 (J.O. du 30mars 2010, p.6197). Figurent en annexes: - La liste des documents à fournir à l'appui d'une demande de prime d'aménagement du territoire, - La liste des activités éligibles à la prime (industrie manufacturière, activités finan- cières et d'assurance…). Recommandations du CNIS Le rapport du CNIS, daté du 16mars 2010, comporte 27 recommandations. En voici quelques-unes. ✓ Améliorer la réactivité de l’indice Insee notaires pour le logement ancien, en publiant un indice avancé à partir des don- nées des avant-contrats. ✓ Mettre en place une enquête trimestrielle sur le plan de financement et les caractéris- tiques des nouveaux accédants (ancien et neuf). ✓ Élaborer un indice du prix des logements neufs à parti de l’enquête sur la commercia- lisation des logements neufs (ECLN). ✓ Ouvrir l’accès aux données. En particulier pour les données fiscales, le groupe de tra- vail considère que chacun doit pouvoir y avoir accès dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un traitement pour les rendre anonymes. ✓ Pour les statistiques privées, permettre aux utilisateurs de disposer d’une forme d’étiquetage informatif, pouvant conduire à la production de label. L’étalonnage serait mené par un groupe d’experts indépen- dants désignés par le CNIS. 13avril 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références ( J.O. Questions) Nom du p arlementaire Thème M inistre concerné Réponse Observations 30mars 2010 AN p.3637 n°10011 Marie-Jo Zimmermann, UMP, Moselle Taxe foncière critère d'assujettissement Budget Sont imposables à la taxe foncière les constructions fixées au sol à perpétuelle demeure présentant le caractère de bâtiments et les installations destinées à abriter les personnes et les biens. Ainsi un hangar en tôles situé dans un pré isolé fixé au sol par des plots en béton utilisé pour garer des ULM est une construction, imposable à la taxe foncière. La réponse donne des références de jurispru- dence (ex. CAA Bor- deaux 30juillet 1991 pour des bungalows en bois). 3 0mars 2010 AN p.3650 n°20434 J ean-Pierre Grand, UMP, Hérault S tatut des résidences hôtelières à vocation sociale (RHVS) Logement L es RHVS sont une modalité d'hôtel meublé et ne constituent donc pas un logement mais un hébergement. Ainsi, ces logements (sic) ne sont pas intégrés dans le décompte de la loi SRU, mais ils sont néanmoins considérés pour évaluer les réalisations d'une commune dans le domaine de l'hébergement. R éférence de textes: article L 302-5 du CCH. 30mars 2010 AN p.3650 n°33602 Marie-Jo Zimmermann UMP, Moselle Epandage de boues. Réglementation Ecologie La réglementation relative au compostage des boues est celle applicable à l'activité de compostage. Les prescriptions sont prévues par l'arrêté du 7 jan- vier 2002 (installations soumises à déclaration) et du 22 avril 2008 (autorisa- tion). Il importe que l'exploitant prenne en compte les plaintes émises par les riverains. Quant à une action fondée sur l'article 1381 du code civil pour préjudice anormal, il n'appartient pas au ministre de se prononcer. 30mars 2010 AN p.3687 n°66815 Alain Bocquet, GDR, Nord Mitoyenneté Justice Comment réparer un mur mitoyen en cas de pol- lution par les aménagements effectués par l'un des propriétaires ? L'article 655 du code civil prévoit le principe que les propriétaires mitoyens sont tenus de participer au coût de la réfection du mur. Mais la jurisprudence affirme que le proprié- taire doit supporter seul les frais de réparation si elles sont rendues nécessaires par son fait. Exemple d’arrêt: Cass. Civ. 3 e , 23 janvier 1991, n° 89-16 867). 30mars 2010 AN p.3747 n°37182 Marie-Jo Zimmermann UMP, Moselle Logement: adaptation aux personnes handi- capées Travail L'allocation personnalisée d'autonomie (APA) et la prestation de compensation (PCH) peuvent pren- dre en charge (sous plafond) les aménagements concourant à l'adaptation et à l'accessibilité du logement. Une somme égale à 30% de la PCH peut être versée sur présentation du devis, le sol- de sur présentation de la facture. L'ANAH peut aussi accorder des subven- tions pour travaux d'accessibilité, précise la réponse. 1 er avril 2010 Sénat, p.814 n°11311 François Le Grand, UMP, Manche Contrôle des divisions de parcelles Agriculture La commission départementale d'aménagement foncier (CDAF) doit se pronon- cer sur les projets de division de parcelles dans les communes où un aménage- ment foncier a déjà été réalisé. Le but est de limiter la division de parcelles dans les zones agricoles. Mais l'article 69 de la loi de simplification du droit (12mai 2009) autorise le Gouvernement à prendre par ordonnance des mesures d'abrogation de mesures obsolètes. Il est prévu de limiter cette obligation en supprimant l'autorisation administrative préalable pour les divisions de parcelles ayant fait l'objet d'un aménagement foncier clôturé depuis plus de 10 ans. 1 er avril 2010 Sénat p.831 n°5421 Pierre Bernard- Reymond, UMP, Hautes- Alpes Durée des baux meublés Logement Les articles L 632-1 et suivants du CCH, qui sont d'ordre public, imposent un bail d'une durée min- imale d' un an lorsque la location meublée est destinée à l'habitation principale. Une exception est prévue pour les étudiants, la durée minimale étant abaissée à 9 mois . Les travailleurs saison- niers peuvent donc donner congé à tout moment. Selon le sénateur, des bailleurs sont réticents à louer aux saisonniers car ils doivent conclure un bail d'un an. La réponse est muette sur ce point. 1 er avril 2010 Sénat p.832 n°8482 Thierry Repentin, PS, Savoie Établissements publics fonciers (EPF) Logement Certains EPF ont rencontré des difficultés par annulation des décisions de préemption prises par les directeurs de ces établissements qui n'avaient pas délégation de ce droit. C'est pourquoi le décret du 11décembre 2009 a autorisé les directeurs des EPF à recevoir délégation du conseil d'administration pour exercer ce droit. Un projet de décret similaire va être soumis au Conseil d'Etat pour les établissements publics fonciers locaux. Voici une réponse de nature à satisfaire pleinement le sénateur. 1 er avril 2010 Sénat p.833 n°10279 Anne-Marie Escoffier, RDSE, Aveyron Zonage du Scellier Logement Le nouveau zonage issu de l'arrêté du 29 avril 2009 vise à recentrer les investissements locatifs sur les zones où la demande locative est la plus forte. Ce même principe sera retenu pour le décret qui précisera les modalités d'agrément au dispositif Scellier des communes actuellement situées en zone C. Le Gouvernement doit aussi remettre avant le 1 er octobre 2010 un rapport sur le bilan d'application du dispositif Scellier. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 13avril 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S D D I I S S T T I I N N C C T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Marie-Anne Barbat- Layani est nommée directrice adjointe du cabinet de François Fillon (arrêté du 3 1mars 2010, J.O. du 1eravril, @). ➠ Logement : Isabelle Rougier quitte ses fonctions de directrice adjointe du cabinet de Benoist Apparu (arrêté du 19mars 2010, J.O. du 30mars, @). ➠ Commerce, PME : Hervé Boullanger quitte ses fonctions de conseiller auprès du secrétai- re d'Etat; Joël Tozzi est nommé conseiller technique au cabinet d'Hervé Novelli (Arrêté du 30mars 2010, J.O. du 3avril, @). Préfets Sont nommés préfets: Gérard Moisselin , préfet de la région Centre, préfet du Loiret; Michel Guillot , préfet de la région Champagne-Ardenne, préfet de la Marne; Jean-Michel Drevet, préfet de Seine-et- Marne et René Bidal, préfet des Hautes- Pyrénées. (Décrets du 1 er avril 2010, J.O. du 2avril, @) Magistrature ✓ Juridictions administratives : un arrêté du 17mars 2010 fixe le nombre de chambres des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel. Exemples: - Tribunaux administratifs: 7 chambres à Lyon, 8 chambres à Marseille, 18 chambres à Paris. - Cours administratives d'appel: 6 chambres à Lyon, 7 chambres à Marseille, 10 chambres à Paris. (J.O. du 30mars, @) Organismes publics ✓ ANAH : Isabelle Rougier est nommée directrice générale de l'Agence nationale de l'habitat. Elle succède à Sabine Baietto- B eysson ( arrêté du 19mars 2010, J.O. du 30mars, @). ✓ Commission relative à la copropriété : l’arrêté du 4février 2010 modifie l'arrêté du 4août 1987 portant création d'une commission relative à la copropriété. Il remplace le président de la CNAB par celui d'UNIS (suite au regroupement des trois fédérations CNAB, CSAB, UNIT). Texte publié au J.O. du 30mars 2010, p.6187. ✓ Conseil national de l'aide juridique : Jean-Louis Gillet , conseiller à la Cour de cassation, est nommé président et Françoi- se Ducarouge, conseiller d'Etat, est nom- mée vice-président. (arrêté du 23mars 2010, J.O. du 1 er avril, p.6382). Conventions collectives ➠ Immobilier : il est envisagé l'extension de: - l'accord du 16décembre 2009 (salaires minima pour 2010); - l'avenant n°46 du 16décembre 2009 à l'annexe II de la convention collective (salaires minima bruts annuels). L’avis a été publié au J.O. du 1 er avril 2010, p.6386. ➠ Promotion-construction : l'avenant n°26 du 24novembre 2009 relatif aux salaires minima conventionnels est étendu (à l'exclusion du secteur de la construction des maisons individuelles) par arrêté du 29mars 2010 (J.O. du 3avril 2010, p.6523). ➠ Gardiens, concierges et employés d'immeubles : l’avenant n°75 du 16novembre 2009, relatif aux salaires a été étendu par arrêté du 29mars 2010 (J.O. du 3avril 2010, p.6523). ➠ Entreprises d'architecture : il est envisa- gé l'extension de l'avenant n°3 du 17décembre 2009 (une annexe) à l'accord du 5juillet 2007 relatif aux frais desanté . (Avis publié au J.O. du 3avril 2010, p.6524). ➠ Collaborateurs salariés des cabinets d'économistes de la construction et de métreurs-vérificateurs: il est envisagé l'extension de l’avenant n°7 du 9décembre 2009 à l'avenant n°4 du 20janvier 1999 sur la prévoyance (avis publié au J.O. du 3avril 2010, p.6525). ■ Inspection des pompes à chaleur Un décret a été publié concernant l’inspection des systèmes de climatisation et des pompes à chaleur réversibles. Il prévoit que l’inspection est faite à l'initiative du propriétaire ou du syndi- cat des copropriétaires. Elle doit être effec- tuée au moins tous les 5 ans . Le rapport, qui doit être effectué par un organisme accrédité, doit être conservé pendant 10 ans. (Décret n°2010-349 du 31mars 2010, J.O. du 2avril 2010, p.6418). ■ Catastrophes naturelles Deux arrêtés du 30mars 2010 portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle concernent notamment la tem- pête de février2010 ont été publiés (J.O. du 2avril 2010, p.6437). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 392 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ Légion d’honneur Relevé parmi les noms cités dans au titre de la légion d'honneur: - Premier ministre : Yves Laffoucrière (directeur général d'un groupe immobilier – SNI). Officier, Jean-Charles de Sèze (architecte), chevalier. - Logement : Pierre Carli (président d'un groupe de logement social), officier. - Justice : Jacques Arrighi de Casanova (président adjoint de la section du conten- tieux du Conseil d'Etat), Jean-Pierre Weiss (directeur général de l'Agence pour l'immobilier de la justice), officiers; Jean- Marie Montazeaud (notaire), chevalier. - Industrie : Olivier Mitterrand (président d'une société industrielle), officier. - Culture : Roland Castro (architecte) offi- cier, Marc Mimram (architecte) et Christi- ne Moissinac-Massénat (urbaniste), che- valiers. (Décrets du 2avril 2010, J.O. du 4avril, p.6584) A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 13avril 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I I N N & & F F I I C C R R É É D D I I T T S S > Comment fonctionne le réseau In&Fi Cré- dits? M. Q.: « In&Fi Crédits est le leader national des réseaux de courtiers en crédits franchisés, fort d’un réseau de 120 agences et de plus de 100 partenariats bancaires. Chaque franchisé repré- sente la profession bancaire locale. Les franchi- sés sont également organisés et regroupés par région, et peuvent aussi négocier les conditions et les taux en fonction des volumes d’affaires réalisés dans l’ensemble de leur secteur. Ils reçoivent une formation initiale de 5 semaines au siège à Rambouillet, et bénéficient d’une assistance permanente. Le concept In&Fi Cré- dits a été imaginé en 2001 par son créateur, Pas- cal Beuvelet». > Quel est votre objectif de développement pour 2010? M. Q.: « Nous visons 140 agences d’ici la fin de l’année. Notre chiffre d’affaires a progressé de 35% en 2008 et de 16% en 2009. Malgré la crise, nous avons maintenu notre pro- gression en 2009. Aujourd'hui, nos candidats viennent notamment du milieu de la banque, de l’assurance, des courtiers indépendants ou des agences immobilières. Le paysage est beau- coup plus professionnel qu’il y a quelques années, même si notre réseau est depuis l’origine ouvert à des personnes venant de métiers totalement différents». > Votre métier suppose un entretien direct avec un conseiller en agence? M. Q.: « Le courtage est un métier de proximi- té. Internet permet d'avoir une première série d'informations, mais le client a besoin d’un contact direct pour établir un plan de finance- ment conforme à sa situation et surtout poser les questions restées sans réponses». > Comment sont calculés les honoraires? M. Q.: « Les honoraires sont intégrés dans le financement et représentent en moyenne 1% du montant financé. Ils se substituent souvent aux frais de dossier que facturent les banques lorsqu’elles traitent ces mêmes clients en direct. Dans tous les cas, ils doivent aussi être compa- rés aux gains que fait le client en termes de taux, d’assurances et de coût de garantie par exemple. Ce pacte gagnant-gagnant lui garantit la performance des propositions faites. La loi prévoit que ces honoraires sont versés au déblocage des fonds après que le client ait accepté les conditions de l’offre que nous lui proposons. Notre principale rémunération pro- vient des banques qui nous considèrent comme apporteur d’affaire». > Le marché est-il redevenu actif? M. Q.: « Il y a une légère reprise de l’investissement en résidence principale. L’Etat communique fortement sur les aides et subven- tions liées à l’accession, la construction ou la rénovation de la résidence principale et nous recevons beaucoup de candidats primo-accé- dants. En revanche, si la demande est plus res- treinte pour les propriétaires désireux d’acheter avant de vendre, les solutions d’avances de tré- sorerie proposées par nos partenaires spéciali- sés restent attractives car personnalisées à chaque situation. Les professionnels (promoteurs, constructeurs, agences immobilières) trouvent intérêt à l’intervention préalable d’un courtier, car cela leur permet de pré-qualifier un client et ainsi de protéger l’ensemble des parties concernées sur la finalité de l’opération». > Qu’en est-il des prêts relais? M. Q.: « Le recours au prêt achat-revente est essentiel pour les propriétaires soucieux de sai- sir une opportunité d’achat. Souvent, ils ne dis- posent pas d’apport personnel en dehors du fruit de leur revente, assument le rembourse- ment du crédit immobilier d’origine et parfois des crédits personnels en cours (consommation, auto…). Nous mettons en place des solutions prudentes pour solder l’ensemble de la dette avant de dégager les sommes nécessaires à l’achat y compris les frais d’acte. Une fois la ven- te réalisée, ils rembourseront par anticipation et sans frais l’avance mise en place. Nous propo- sons ainsi une étude globale de la situation de l'emprunteur». > Quel regard portez-vous sur l’évolution des taux? M. Q.: « Nous vivons une baisse historique des taux d’emprunt et nous trouvons actuellement des taux fixes variant de 3,20% à 3,80% selon les durées. Mais ces baisses successives ont été principalement provoquées par la volonté de la Banque Centrale Européenne de défendre une inflation faible et de maintenir un niveau de croissance ayant pour conséquence une baisse successive de ses taux directeurs. Si les banques ont répercuté ces baisses au guichet tout en maintenant leurs marges, Jean-Claude Trichet, gouverneur de la BCE, a prévenu qu’il ne bais- sera pas plus que le niveau actuel, ramené à 1%. Une façon de passer la main et d’inviter les banques à rentrer dans la compétition. Pour être clair, si une banque décide de conquérir un mar- ché, elle utilisera le levier du crédit immobilier pour attirer une nouvelle clientèle, quitte à bais- ser son taux de marge. C’est à nous d’être opportuniste au bon moment et au bénéfice de notre clientèle. Mais au cours d’une même année, les écarts changent. Une banque n’est jamais la meilleure toute l’année. C’est toute la richesse du courtier de savoir qui est le meilleur et quand! Mais Le taux d’un prêt ne fait pas, à lui seul, le budget d’un acheteur. Le plus souvent, il faut tenir compte d’une articulation de produits. Nous pouvons orienter les acheteurs vers des produits bancaires classiques, mais aussi vers les prêts réglementés comme le prêt d'accession sociale (PAS), le prêt conventionné ou les Prêts à Taux Zéro qui, dans leurs différentes déclinai- sons, permettent d’avoir des compléments de la part des collectivités locales. Par exemple, un couple avec un enfant visant une mensualité de remboursement de 1000€, peut obtenir un budget de 186000€ alors qu’il peut atteindre, pour la même mensualité, 244000€ en PASS-Foncier pour un logement construit selon les normes basse consomma- tion. L’écart de budget est de plus de 30% pour un même taux et même durée de rembourse- ment! La connaissance et la mise en place de ces aides deviennent une affaire de spécialiste. Si un Français sur trois envisage aujourd’hui de faire appel à un courtier en vue d’une accession, or nos conseils sont gratuits jusqu’à l’utilisation du service. Une aubaine pour les futurs acquéreurs en manque d’informations précises». > Vous pratiquez aussi le regroupement de crédits? M. Q.: « Certains clients ne peuvent pas mettre en place le projet qu’ils envisagent car ils ont d’autres crédits en cours (consommation, cré- dits revolving…) limitant ainsi leur pouvoir de remboursement et donc d’achat. Nous leur pro- posons un désendettement préalable en regrou- pant leurs crédits antérieurs en un seul; son remboursement s’intégrera dans celui de l’achat afin de respecter un taux d’endettement accep- table. Cela permet de réadapter leur budget en tenant compte de leur situation». “Une banque n’est jamais la meilleure toute l’année ». Marc Quievreux, directeur de la formation du réseau de courtiers In&Fi Crédits, expose le fonctionnement de ce réseau en franchise et fait le point sur la conjoncture du crédit immobilier au particulier. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine I I N N T T E E R R V V I I E E W W
