– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : destination commerciale et destination
administrative / Bail dérogatoire et promesse de vente / Location gérance : pas de requalification en bail
Fiscalité : Taxe foncière de centres commerciaux / Taxe foncière pour un hôtel / TLE / Taux différents de TEOM pour des communes / SCI : attention à la date de versement des revenus / Achat par une SCI d’un immeuble propriété de son gérant / acte anormal de gestion
Expulsion : Demande rejetée en dépit d’une interdiction d’habiter
Vente : La lésion s’apprécie lors de la réalisation de la vente
– 5 – Projets –
Diagnostiqueurs / Indexation des loyers
– 5 – En bref –
ABF / Nouveaux indices
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda –
Logement social / Tourisme / Grand Paris
– 8 – Analyse –
Les certificats d’économie d’énergie et la copropriété par Philippe Stempak
■ JUGÉ ■ > > Le caractère lésionnaire d’une vente s’apprécie au moment de la réalisation de la vente, c’est-à-dire lors de la levée de l’option (lire page5). > > La destination contractuelle d’un bail doit être conforme à la destination administrative de celui-ci, pour assurer l’assise légale du bail, a jugé un arrêt de la cour d’appel de Paris (du 30juin 2010, lire page2) à propos d’un local loué alors que le bailleur n’avait pas respecté le permis de construire, n’avait pas obtenu de certificat de conformité et n’avait pas fait passer la commission de sécurité. ■ PUBLIÉE ■ > > La loi portant engagement national pour l’environnement (Grenelle II), datée du 12juillet 2010 a été publiée au Journal offi- ciel du 13juillet. ■ PROGRAMMÉ ■ > > Un projet de plan digues a été présenté par le ministre de l’écologie au conseil des ministres du 13juillet 2010. > > L’administration a l’intention de modifier la réglementation sur la profession des dia- gnostiqueurs (voir page5). ■ CONSTERNANT ■ > > Une réponse ministérielle du 29juin der- nier relative au régime de TVA des mar- chands de biens indique que l’article 55 du projet de loi de simplification du droit doit entrer en vigueur le 1 er juillet 2010. Cette réponse consternante: faut-il rappeler à l'administration que la réforme de la TVA immobilière a finalement été votée dans le cadre de la loi de finance rectificative pour 2010 (art. 16 de la loi n°2010-237 du 9mars 2010)? Il est urgent que le Parlement cesse de voter des lois que même l’administration ne par- vient pas à assimiler. Trouble à l’ordre public… L e Conseil d’Etat a rendu fin mai une ordonnance très inté- ressante en matière d’expulsion (lire p.4). Il s’agissait d’un hôtel meublé loué par bail commercial et occupés par des dizaines de familles dans le 18 e arrondissement de Paris. Ayant obtenu un jugement d’expulsion, le bailleur tentait d’en obtenir l’exécution. Il avait engagé une procédure de référé devant le juge administratif sur le fondement de l’article L 521- 2 du code de justice administrative en invoquant une atteinte gra- ve et illégale à son droit de propriété. Mais sa demande est reje- tée. Pourtant, ce bailleur invoquait un argument judicieux selon lequel l’immeuble était insalubre et dangereux ce qui présentait un risque pour la sécurité des occupants. On sait que l’administration est très vigilante dès l’instant qu’il s’agit de sécu- rité. Cet argument paraissait d’autant plus fondé qu’un incendie avait éclaté dans l’immeuble lors de l’été 2009 et que, si le juge- ment d’expulsion avait été exécuté, il n’y aurait pas eu d’incendie dans un immeuble occupé. Mais c’est sur le fondement du risque de trouble à l’ordre public que la demande du bailleur est reje- tée. Le bailleur indiquait encore que l’expulsion partielle de l’immeuble à la suite de l’incendie n’avait pas provoqué de trouble à l’ordre public. Argument balayé au motif qu’une expul- sion sans incendie est une opération de nature sensiblement dif- férente, qui permet au préfet de refuser le concours de la force publique. Il faudra donc au bailleur poursuivre sa procédure avec ténacité sur d’autres arguments. Cette affaire confirme le fait que la formule exécutoire apposée sur les jugements d’expulsion mériterait sinon d’être supprimée, au moins d’être modifiée pour informer le béné- ficiaire du jugement que son exécution est soumise à l’interprétation de l’administration. Le caractère péremptoire de la formule exécutoire donne de faux espoirs au justiciable qui pense à tort que la loi lui donne raison. De mauvais esprits pourraient consi- dérer cette décision comme pousse au crime. Sans aller jusque-là, on peut au mois faire observer que cette décision a quelque chose de surprenant, voire de choquant: elle aboutit à considérer que l’expulsion par incendie ne cause pas de trouble à l’ordre public alors qu’une expulsion autorisée par la police sur le fondement d’une décision judiciaire risque de troubler l’ordre public… L’exécution des décisions de justice est un sujet de réflexion à sou- mettre aux congressistes de l’UNPI qui se retrouveront à Paris le 21octobre pour leur 100 e congrès sur le thème “propriétaire dans 20 ans: tutelle ou liberté?” Cette décision pousse le fléau de la balance plus vers la tutelle que vers la liberté. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 403 2 0 JUILLET 2010 ISSN 1622-1419 10 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : destination commerciale et destination admi- nistrative / Bail dérogatoire et promesse de vente / Location gérance : pas de requalification en bail Fiscalité : Taxe foncière de centres commerciaux / Taxe foncière pour un hôtel / TLE / Taux différents de TEOM pour des communes / SCI : attention à la date de versement des revenus / Achat par une SCI d’un immeuble propriété de son gérant / acte anormal de gestion Expulsion : Demande rejetée en dépit d’une interdiction d’habiter Vente : La lésion s’apprécie lors de la réalisation de la vente - 5 - Projets - Diagnostiqueurs / Indexation des loyers - 5 - En bref - ABF / Nouveaux indices - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - Logement social / Tourisme / Grand Paris - 8 - Analyse - Les certificats d’économie d’énergie et la copropriété par Philippe Stempak S O M M A I R E E D I T O R I A L 20juillet 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux commerciaux ■ Destination administrative et d estination contractuelle (CA Paris, ch 5-3, 30juin 2010, n°08/10691) Une SCI avait loué diverses surfaces à plu- sieurs sociétés. Les locaux étaient livrés brut de décoffrage avec destinations variées, et situés dans un ensemble immobilier abri- tant des activités cultuelles (mosquée) et culturelles (salle des mariages et soutien scolaire). La cour d’appel ne se prononce pas sur le fond du litige (portant notam- ment sur des impayés de loyers), car, avant- dire droit, elle enjoint au bailleur de justifier de la situation des locaux en cause au regard des règles d’urbanisme et des auto- risations d’urbanisme accordées: Les locataires produisaient une lettre du maire (Aulnay-sous-Bois) attestant que si un permis de construire avait été délivré, la déclaration d’achèvement des travaux n’a jamais été dépose, que la commission de sécurité ne n’est pas exprimée, que le per- mis de construire n’a pas respecté. “ La destination contractuelle d’un local doit être conforme à la destination administrative de celui-ci pour assurer l’assise légale du bail , étant rappelé que, par principe, les dispositions d’urbanisme sont d’ordre public. La lecture de la lettre du maire d’Aulnay- sous-Bois fait planer un doute sérieux sur la conformité aux règles d’urbanisme des affectations contractuelles et partant sur la validité des baux, cela d’autant que le total des surfaces louées à titre commercial dans la présente instance, soit 392m 2 , dépasse les 200m 2 d’espace commercial cités par le mai- re. Certaines destinations commerciales annoncées par celui-ci, divergeant, par ailleurs avec la réalité des contrats. Dès lors, il convient d’enjoindre à la SCI L.de justifier de la situation des locaux en cause au regard des règles d’urbanisme et des auto- risations administratives accordées à cet égard”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’intérêt de cet arrêt est d’évoquer l’obligation du bailleur de déli- vrer des locaux dont la destination contrac- tuelle est en conformité avec la destination administrative. Si la destination administra- tive prévue par le permis de construire n’est pas respectée, il y a un risque de nul- lité du bail commercial. L’obligation du bailleur se rattache à son obligation de délivrance que lui impose l’article 1719 du code civil. Le bailleur doit vérifier si des restrictions administratives n’interdisent pas une telle affectation et solliciter les autorisations administratives (cf. Cass. Civ. 3 e , 23 nov. 993, Rev. Loyers 1994, p.149). À propos des changements d’affectation, l a loi prévoit que sont nuls les contrats conclus en violation de l’article L 631-7 du CCH (cf. Cass. Civ. 3 e , 15 janv. 2003, Bull. Civ. III, n°8 à propos d’un bail conclu en viola- tion de l’article L 631-7 du CCH). ■ Bail dérogatoire et promesse de vente (CA Paris, ch 5-3, 30juin 2010, n°08/20831) Une SCI avait conclu avec une autre société civile un bail dérogatoire de 21 mois et une promesse de vente portant sur les mêmes terrains. Le bail était stipulé indissociable de la presse pour qu’à l’expiation du bail, la vente soit conclue ou le bail résilié. Ce mon- tage avait été mis au point pour permettre au vendeur d’acquérir auprès du service des domaines, une parcelle attenante, en état d’abandon. La vente n’ayant finalement pas eu lieu, le vendeur invoquait la nullité de l’acte alors que l’acquéreur voulait en obtenir l’exécution. Dans son arrêt la cour d’appel juge la pro- messe valable mais caduque: “Sur la validité de la promesse […] Considérant qu’il n’apparaît pas au vu de ces éléments mettant en évidence l’état d’abandon de la parcelle et l’identification en cours du véritable propriétaire, que la condition suspensive litigieuse ait été, à la date de la promesse, impossible à réaliser, […la modification législative de la procé- dure d’abandon] survenue après la signatu- re de la promesse n’ayant pu, en effet, avoir d’incidence sur la validité de l’acte litigieux, ne pouvant avoir eu pour effet que de rendre la condition caduque, et, si cette condition était impulsive et déterminante du contrat, de rendre celui-ci, lui-même caduc; […] Sur la caducité de la promesse”. La cour relève que cette condition était manifestement conclue dans le seul intérêt de l’acquéreur et elle conclut: “Il est établi que la SCI a […] renoncé expressément à la condition suspensive afférente à la parcelle en cause et demandé à ce que la vente soit régularisée; Considérant que cette renonciation […] ne pouvait toutefois avoir d’effet qu’autant qu’elle soit intervenue dans le délai imparti à l’acte pour sa réalisation […] Qu’il sera retenu que la renonciation de la SCI C.à la condition suspensive relative à l’acquisition de la parcelle Hn° 7 est interve- nue à une date où la promesse était deve- nue caduque”. La cour déboute l’acquéreur de sa deman- de tendant à voir la vente régularisée. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt souligne l’intérêt de distinguer, dans les promesses de vente les conditions conclues dans l’intérêt du seul acheteur, et les conditions conclues dans l’intérêt des deux parties. Le bénéfi- ciaire de la promesse peut librement renoncer aux premières alors que pour renoncer à une condition conclue dans l’intérêt des deux parties, il faut l’accord des deux contractants. Quoi qu’il en soit, si le bénéficiaire veut renoncer au bénéfice de la condition, il doit le faire dans le délai imparti pour la validité de la promesse. À défaut, elle est caduque… ■ Location-gérance: pas de requa- lification en bail (CA Paris, ch 5-3, 30juin 2010, n°08/21973) Le propriétaire d’un local commercial avait donné en location-gérance son fonds de commerce pour l’exploitation d’un restau- rant. Le contrat d’origine, conclu en 200, avait été renouvelé en 2003, puis en 2004 et en 2006. En 2007, le locataire gérant ayant reçu congé, réclamait l’application du statut des baux commerciaux. Sa demande est rejetée: “sur la requalification du contrat litigieux, considérant que [le liquidateur du locatai- re-gérant] fait valoir que le fonds de com- merce, objet de la location-gérance, était inexistant à la date de conclusion du contrat du fait de la disparition de la clien- tèle consécutive à l’absence d’exploitation du fonds pendant plusieurs mois et au minimum durant un an et de l’impossibilité d’une exploitation bénéficiaire de ce fonds par le locataire-gérant, cette impossibilité étant contraire à l’économie du contrat de gérance; Considérant […] qu’il sera tout d’abord relevé que l’économie du contrat de loca- tion-gérance est de donner au locataire- gérant un fonds exploitable qu’il lui appar- tient de gérer à ses risques et périls; Considérant, ceci relevé, qu’il résulte des éléments du dossier que M.A. [bailleur], après avoir lui-même exploité son fonds de commerce de 1994 à 1999, date de sa radia- tion du registre du commerce et des socié- tés pour cessation d’activités, a donné son fonds en location-gérance pour une durée de 23 mois et à effet du 2janvier 2000 à M. A”. La cour relève ensuite divers éléments de faits (contrat d’assurance, avis de taxe pro- fessionnelle, montants de chiffre d’affaires, J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E attestations de clients…) et conclut “la preuve n’apparaît pas rapportée de ce qu’au jour de la signature du contrat liti- gieux la clientèle attachée au fonds avait, c omme il est prétendu, disparu du fait d’une longue durée d’inexploitation […] considérant, dans ces conditions, que la demande de l’appelante de voir requalifier le contrat en contrat de bail soumis au sta- tut des baux commerciaux a été, à bon droit, rejetée par le tribunal”. Le congé est donc validé et l’expulsion ordonnée. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La signature d’un contrat de location-gérance peut être un moyen détourné pour échapper au statut des baux commerciaux. Mais si le locataire gérant exploite bien un fonds qui apparte- nait au propriétaire (comme c’était le cas dans cette affaire), il n’a pas droit au sta- tut. Si au contraire, le locataire a créé une clien- tèle personnelle et exploité un fonds dis- tinct de celui reçu en location-gérance, il peut alors acquérir le droit au renouvelle- ment (cf. Cass. Civ. 3 e , 25 janv. 1983, Bull. Civ. n°22). En l’espèce, ces conditions n’étaient pas remplies. Fiscalité ■ Taxe foncière de centres com- merciaux (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 2juin 2010, n°318154) Il avait été engagé un contentieux relatif au calcul de la taxe foncière de certaines parties d’un centre commercial (Evry II). La concer- tation sur l’application de la taxe foncière à la partie du centre utilisée comme mail avait été réglée par le tribunal administratif, qui avait appliqué un coefficient de pondéra- tion de 0,3 et le pourvoi était sur ce point sans objet. Mais restait en litige la question des parkings. L’administration fiscale avait retenu comme local type un autre parking du centre commercial, mais le propriétaire estimait que l’usage du parking justifiait une décote. Cet argument et rejeté: “Considérant […] qu’en estimant que la gratuité des parkings, résultant du libre choix du propriétaire, n’était pas de nature justifier l’application d’un abattement sup- p lémentaire, le tribunal a suffisamment répondu au moyen du requérant”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Les textes de référence sont les articles1494 et1498 du CGI. ■ Taxe locale d’équipement (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, pourvoir n°301817) Deux architectes avaient obtenu en leur nom des permis de construire portant sur 11 maisons d’habitations individuelles à Athis- Mons. Ayant été assujettis à la TLE, à la taxe complémentaire de 1% pour l’Ile-de-Fran- ce et à la taxe pour le financement des CAUE, ils en contestaient le principe. Leur demande est rejetée par le Conseil d’Etat. L’arrêt relève que les permis de construire avaient été délivrés aux architectes confor- mément à leur demande. Le tribunal admi- nistratif avait rejeté leur demande qui le contestait. Ils avaient saisi le TGI pour obte- nir le remboursement des taxes auprès du promoteur propriétaire du terrain à l’époque de la délivrance des permis. Le TA avait répondu à une question préjudicielle du TGI que le promoteur était le bénéficiai- re du permis mais le recours des architectes est jugé tardif: “lorsque le redevable n’a pas été en mesu- re de donner suite à l’autorisation de construire font il est bénéficiaire, celui-ci peut former une réclamation pour obtenir le dégrèvement des taxes mises à sa charge; qu’il est constant que la réclamation pré- sentée le 24décembre 2002 par MM.F. et P.l’a été après l’expiration des délais prévus à l’article 406 nonies de l’annexe III au CGI, sans que le jugement du 9juillet 2002 se prononçant sur une question préjudicielle relative au bénéficiaire des permis de construire puisse être regardée comme un événement motivant la réclamation au sens de l’article R 196-1 du livre des procédures fiscales; que le ministre est, dès lors fondé à soutenir que la demande de M.F est irrece- vable en raison de sa tardiveté”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Un recours devant une juri- diction administrative pour se prononcer sur une question préjudicielle relative au bénéficiaire du permis de construire ne peut pas être considéré comme constituant une réclamation en dégrèvement de la taxe locale d’équipement. Il faut donc engager des deux procédures en même temps. ■ SCI: attention à la date de ver- sement des revenus (CE, 9 e et 3 e sous-section, 5mai 2010, n°309043) Un associé de SCI avait perçu en juillet1992 une somme de 600000F que l’administration avait réintégré dans son revenu imposable de 1992. Mais il a pu obtenir qu’une fraction de la somme soit distraite de son imposition de 1992 au motif qu’elle provenait du versement de revenu d’une autre SCI au titre de l’exercice 1991. Le Conseil d’Etat lui donne raison, censu- rant l’arrêt d’appel en invoquant l’article 8- 1e du CGI selon lequel les membres des sociétés civiles (sauf exceptions) sont per- sonnellement soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques pour la part des bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société. Le Conseil d’Etat indique que “les associés des sociétés civiles visés par cet article doivent être regardés comme ayant acquis, dès la clôture de l’exercice, la part des bénéfices sociaux à laquelle ils ont droit, alors même qu’ils n’ont pas encore effectivement appréhen- 20juillet 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Taxe foncière pour un hôtel Le Conseil d’Etat valide un jugement du tribunal administratif de Cergy-Pontoise qui avait retenu, pour le calcul de la valeur locative applicalbe pour la taxe foncière de deux immeubles à usage d’hôtels à Villepinte (93), un taux de 9% appliqué à la valeur vénale de l’immeuble. (CE, 8 e sous-section, 31mai 2010, n°301978) Taux différents de TEOM pour des communes Le Conseil d’Etat rappelle les règles appli- cables à la fixation des taux de taxe d’enlèvement des ordures ménagères lors- q u’elles dépendent d’un syndicat mixte ou d’un syndicat de communes. Deux motifs peuvent conduire à des taux différents suivant les secteurs: - d’une part, le syndicat (en l’occurrence celui de Rambouillet) peut fixer des zones de perception de la TEOM “en vue de proportionner le montant de la taxe à l’importance du service rendu , appréciée en fonction des conditions de réalisation du service et de son coût”. En l’espèce, trois tarifs étaient fixés en fonc- tion du nombre de collectes dans la semaine. - d’autre part, pour limiter les hausses de cotisations liées à l’harmonisation du service , le syndicat peut prévoir, pour une période transitoire limitée à 10 ans , des taux fixés au niveau de chaque commune de la zone de perception concernée. Ce 2 e motif peut donc conduire à l’application de taux différents par com- mune et non par zone de perception en fonction du service rendu. Le texte de référence est art. 1609 quater du CGI. (CE, 8 e sous-section, 31mai 2010, n°326914) ▲ 20juillet 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E X X P P U U L L S S I I O O N N J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E dé à cette date les sommes correspon- dantes”. Le Conseil d’Etat juge l’affaire au fond: “Considérant […] que la somme de 6 00000F provient de la SCI L.et portée le 19juin 1992 au crédit du compte bancaire de M.T. provient, à concurrence de 318000F, d’un virement opéré le 4décembre 1991, au profit de cette per- sonne morale par une autre société civile immobilière […] qu’il résulte des disposi- tions précitées du 1 de l’article 8 du CGI que cette dernière somme doit être regardée, indépendamment de sa date de distribu- tion, comme appréhendées par les associés de la SCI L.à la clôture de l’exercice 1991 et imposable au titre de cette même année entre les mains de chacun d’entre eux au prorata de leurs parts dans cette société”. En conséquence, le Conseil d’Etat retranche la somme de 318000F de la base imposable du contribuable au titre de 1992. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’arrêt qui se fonde sur l’article 8-1 e du CGI, est donc en l’espèce favorable au contribuable. Il consiste à inclure dans la base imposable du contri- buable une somme qui est considérée comme ayant été appréhendée par l’associé, bien qu’elle ne lui ait pas encore été effectivement versée par la SCI. ■ Achat par une SCI d’un immeuble propriété de son gérant: acte anormal de gestion vu son prix. Procédure fiscale: pré- sence du vérificateur à la séance de la commission des impôts directs (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 5mai 2010, n°308430) Une SCI qui exerçait l’activité de marchand de biens avait acquis de son gérant une maison pour 2,90MF. L’administration avait considéré qu’il s’agissait d’un acte anormal de gestion en estimant la valeur de la mai- son à 2MF. La cour administrative d’appel l’avait déchargé du supplément d’impôt qui en était résulté, pour un motif de procédu- re. Le Conseil d’Etat censure cette décision. La cour d’appel avait estimé que le fait que le fonctionnaire désigné comme interlocu- teur départemental ait participé à la séance de la commission départementale des impôts directs au cours de laquelle celle-ci s’était prononcée sur les redressements en litige et ait nécessairement pris parti sur les questions de fond dont il a eu à connaître dans son rôle d’interlocuteur départemen- tal pour en déduire que la société A.n’avait pas bénéficié de toutes les garanties aux- quelles elle avait droit en application de la charte des droits et obligations du contri- buable vérifié. Le Conseil d’Etat juge qu’il s’agit d’une e rreur de droit car “la circonstance que l’interlocuteur départemental ait participé à la séance de la commission départemen- tale […] au cours de laquelle celle-ci s’est prononcée sur les redressements en litige, n’est pas par elle-même de nature à priver d’utilité le débat ultérieur entre ce fonc- tionnaire et le contribuable”. Le Conseil d’Etat juge l’affaire au fond: “Considérant […] que l’administration a estimé que l’acquisition par la société requérante de l’habitation, résidence princi- pale de M.J. […], constituait un acte anor- mal de gestion, dans la mesure où le mon- tant convenu, 2950000F, excédait selon elle la valeur vénale du bien; qu’après avoir esti- mé cette valeur à 1200000F, l’administration a retenu une valeur de 2000000F, pour tenir compte du fait qu’elle avait initialement pris en compte une surfa- ce de 231m 2 , alors qu’elle avait été portée, à la suite de travaux réalisés par M.J., à presque 400m 2 […] que l’estimation réali- sée en janvier1997 par un notaire ne peut être retenue pour apprécier la valeur véna- le du bien en 1994 […] que l’administration doit être regardée comme apportant la preuve, qui lui incombe, que l’acquisition par la société A.de l’immeuble en cause constituait un acte anormal de gestion”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Voici donc un exemple où l’administration apporte la preuve que l’acquisition par la SCI de l’immeuble qui constituait la résidence principale de son gérant constituait un acte anormal de ges- tion en raison de la surévaluation du prix de vente. L’arrêt indique par ailleurs que la participa- tion du fonctionnaire désigné comme interlocuteur départemental à la séance de la commission des impôts directs au cours de laquelle elle s’est prononcée sur le redressement en litige ne prive pas d’effectivité la garantie prévue par la char- te du contribuable vérifié. Expulsion ■ Demande rejetée en dépit d’une interdiction d’habiter suite à un incendie (CE, juge des référés, 26mai 2010, n°339214) Le propriétaire d’un immeuble loué à une SARL à usage d’hôtel meublé de 60 chambres demandait son expulsion, ainsi que celle de tous les occupants. La préfectu- re avait refusé l’expulsion au motif d’un risque de trouble à l’ordre public, en dépit du caractère insalubre de l’immeuble (situé dans le 18 e arrondissement de Paris). I l s’agissait d’un bail conclu en 1994 pour lequel le propriétaire avait, dès 2002, fait sommation au preneur de réaliser les tra- vaux d’entretien et de sécurisation de l’immeuble. Le bailleur avait obtenu une ordonnance d’expulsion en 2008. Le préfet de police avait accordé l’expulsion en fin janvier2009 puis s’était rétracté en mars2009, arguant du fait que 50 chambres étaient occupées par des familles et que les occupants n’avaient pas reçu signification du commandement de quitter les lieux. Un incendie avait éclaté au cours de l’été 2009 et le préfet de police avait pris des arrêtés d’interdiction d’habiter. Mais le Conseil d’Etat considère que la condition d’urgence requise par l‘article L 521-2 du code de justice administrative n’est pas remplie: “Considérant, en premier lieu, […] que les requérantes, qui invoquent l’existence d’une atteinte à leur droit de propriété, font valoir que la situation actuelle présen- te un risque accru pour la sécurité des occu- pants, faute de réalisation, par la société exploitante, des travaux de réhabilitation de l’immeuble afférant à la mise aux normes des installations électriques et de sécurité incendie, qui s’opposent à ce que des personnes se maintiennent dans des locaux dangereux et insalubres, ainsi qu’en attestent les interdictions temporaires […] d’habiter l’hôtel H.prononcées par le préfet de police; que toutefois, ces risques n’apparaissent pas, en l’état de l’instruction, d’une ampleur telle qu’ils justifieraient l’évacuation sans délai des occupants de l’immeuble; qu’en effet, les pièces du dos- sier ne permettent pas de déterminer préci- sément l’origine de l’incendie survenu le 27août 2009, lequel n’a concerné qu’une faible partie du bâtiment sur rue”. L’arrêt relève par ailleurs que la dernière visite de sécurité du service des architectes de sécuri- té de la préfecture de police n’a pas consta- té d’aggravation des risques. Le Conseil d’Etat rejette un deuxième argu- ment: “Considérant, en second lieu, que le préfet fonde à titre principal l’argumentation qu’il développe devant le juge des référés pour justifier son refus de concours de la force publique, sur la circonstance que l’expulsion de 36 personnes, dont 20 enfants, pour les- quelles aucune solution de relogement même provisoire n’apparaît encore pos- sible, serait de nature à créer de graves ▲ ▲ 20juillet 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R O O J J E E T T S S B B R R È È V V E E S S ◆ Plan digues en conseil des ministres Jean-Louis Borloo a présenté le 13juillet en conseil des ministres un plan de prévention des submer- sions marine et des crues rapides, “plan digues”. Ce projet sera soumis à concertation jusqu’en octobre. Il vise notamment à maîtriser l’urbanisation dans les zones à risques. Dans cet objet, il est prévu d’établir d’ici la fin de l’année une liste des territoires pour lesquels un plan de prévention des risques sera établi dans un délai de 3 ans. (Communiqué du 13juillet 2010). Architecte des Bâtiments de France Un avis du Conseil d’Etat publié au JO sur la procédure de recours contre l’avis de l’ABF et sur la nécessité de saisir le préfet de région. Selon le Conseil d’Etat: “un pétitionnaire n’est pas recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision de refus de permis de construire faisant suite à un avis négatif de l’architecte des Bâti- ments de France sur cette demande de permis, s’il n’a pas, préalablement, saisi le préfet de région d’une contestation de cet avis, selon la procé- dure spécifique prévue à l’article R.421- 38-4 (devenu l’article R.424-14) du code de l’urbanisme. (Avis n°334747 du 30juin 2010, J.O. du 10juillet 2010, p.12843) A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Indexation des loyers ➚ ➚ IRL: l’indice de référence des loyers du 2 e trimestre 2010 s’élève à 118,26, soit une hausse de + 0,57 % en un an. (Publication INSEE du 15juillet). ➚ ➚ ICC: l’indice du coût de la construction du 1 er trimestre 2010 s’établit à 1508. La variation est donc de: + 0,33 % en un an + 8,88 % en 3 ans et de + 34,04 % en 9 ans. (Publication INSEE du 9juillet) ➴ ➴ ILC: l’indice des loyers commer- ciaux du 1 er trimestre 2010 est en bais- se. D’un montant de 101,36, il recule de - 1,33% en un an. (Publication INSEE du 9juillet) Chiffres troubles à l’ordre public; que la circonstan- ce, invoquée par les requérantes, qu’à la suite de l’incendie du 27août 2009, l’évacuation partielle de l’hôtel n’a provo- qué aucun trouble à l’ordre public, n’est pas de nature à présager du déroulement d’une expulsion, opération de nature sensi- blement différente; que de tels motifs pou- vant être légalement invoqués pour justi- fier un refus de concours de la force publique, le refus du préfet ne peut être regardé comme entaché d’une illégalité grave et manifeste de nature à justifier l’application des dispositions de l’article L 521-2 du code de justice administrative”. En conséquence, le Conseil d’Etat juge que le propriétaire n’est pas fondé à invoquer l’article L 521-2 pour obtenir l’expulsion. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le propriétaire invoquait à l’appui de sa requête pour obtenir l’expulsion, un argument intéressant: il soutenait que le caractère insalubre et dangereux des locaux emportait un risque pour ses occupants. Les faits lui donnaient raison puisqu’un incendie avait éclaté dans l’hôtel au cours de l’été 2009. Mais le Conseil d’Etat refuse d’admettre l’urgence en retenant que le préfet pouvait refuser le concours de la force publique en raison du risque de trouble à l’ordre public. Si l’expulsion pour incendie ne trouble pas l’ordre public, l’expulsion pour inexécution d’une décision de justice le trouble… (lire aussi notre éditorial). Vente ■ La lésion s’apprécie lors de la réalisation de la vente (Cass. Civ. 3 e , 7juillet 2010, n°898, FS-P+B, cassation, pourvoi n°09-14579) Un bail à construction avait été conclu pour une durée de 23 ans, le preneur devant y édi- fier un bâtiment de 5 étages. Le bailleur pro- mettait le même jour de vendre de terrain au preneur. Le prix était fixé, si la vente se réalisait, à un montant de 10 années de loyers. Peu avant l’échéance du bail, le pre- neur avait notifié son intention d’acquérir, mais le bailleur avait refusé, en invoquant le caractère lésionnaire de la vente. La cour d’appel avait refusé d’admettre la lésion, en considérant que les deux conventions for- maient un ensemble indivisible, que les deux opérations étaient indissociables et conférait à la vente un caractère aléatoire, interdisant l’application des règles relatives à la lésion. Cet arrêt est cassé au visa des articles1674 et1675 du code civil: “En statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent à caractériser l’indivisibilité entre le bail à construction et la vente et alors que l’aléa doit s’apprécier au jour de la réalisation de la vente, soit en l'espèce au jour de la levée de l'option, la cour d’appel a violé les textes susvisés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Pour apprécier si une vente est lésionnaire, il faut donc se placer au jour de la réalisation de la vente, c'est-à- dire lors de la levée de l'option ● ▲ ■ Prochaine évolution de la profes- sion des diagnostiqueurs Répondant à une question de Marc Le Fur, le secrétaire d’Etat au logement indique que la phase de surveillance des diagnostiqueurs est actuellement menée par les organismes de certification. Elle pourra conduire à des retraits de certificats des diagnostiqueurs. Le client peut aussi porter plainte auprès de l'organisme de certification. Le système com- porte encore des insuffisances et le ministère prendra de nouvelles mesures en 2010. Un site internet recensera les professionnels cer- tifiés. Un décret va interdire le commission- nement entre diagnostiqueurs et profession- nels de l'immobilier. Enfin les dispositifs mis en place par les organismes de formation et de certification seront homogénéisés. (JO AN Q, 29juin 2010, p.7381, n°60684) ■ Autorisation d'urbanisme. Nou- veau modèle de formulaire pour les déclarations préalables Pour simplifier les démarches des particuliers engageant des travaux soumis à déclaration préalable, un formulaire spécifique à ce type de déclaration préalable sera mis à disposi- tion prochainement, indique le secrétaire d’Etat au logement à Frédéric Reiss. (JO AN Q, 29juin 2010, p.7383, n°63509) ■ Indexation des loyers conven- tionnés La loi du 25mars 2009 a prévu (art. 65) une indexation des loyers et redevances maxi- mum des logements conventionnés au 1 er janvier sur l'IRL. Or l'évolution des loyers et redevances pratiqués reste soumise à la date du 1 er juillet. Le projet de loi de simplifi- cation du droit doit mettre fin à cette distor- sion, sauf pour les loyers des organismes HLM et les logements aidés par l'ANAH. (Réponse du secr. d’Etat au logement à Jean- Pierre Schosteck, JO AN Q, 30juin 2010, p.7384, n°66338). ■ Réforme des valeurs locatives La concertation avec les collectivités territo- riales se poursuit pour la modernisation des valeurs locatives. Une réunion de travail est programmée à Bercy le 1 er juillet. (Réponse du ministère de l’économie à Domi- nique Baert, JO AN Q 29juin 2010, p.7298, n°74545) 20juillet 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 29juin 2010 AN p.7240 n°72995 Marie Renée Oget, SRC, Côtes- d'Armor Archéologie préventive Culture Le Fonds national d'archéologie préventive peut apporter des subventions aux aménageurs pour la réalisation de certaines fouilles. Parmi les critères d'éligibilité aux subventions, le FNAP a retenu la localisation de l'opération d'aménagement dans une zone bénéficiant d'aides publiques. La situation du projet dans une ZRR est prise en compte pour accorder une subvention à l'aménageur. La subvention n'est accordée que si l'aménageur peut démon- trer que son projet présente un caractère d'intérêt général. 29juin 2010 AN p.7261 n°54456 Catherine Lemor- ton, SRC, Haute- Garonne Eco-PTZ usufruitiers Ecologie L'Eco-PTZ peut être consenti à un nu-propriétaire ou à un usufruitier. Ils peuvent également coem- prunter. Mais il ne peut y avoir qu'un seul prêt par logement. Nu-propriétaire et usufruitier ne peu- vent donc pas avoir chacun un Eco-PTZ. Textes de référence du prêt: art. 244 quater U du CGI et art. R 319-1 à R 319-22 du CCH. 29juin 2010 AN, p.7263 n°60829 Laurent Hénart, UMP, Meurthe-et- Moselle Vente d'immeubles aux organismes HLM. Exonération d'IS Ecologie La loi du 30décembre 2009 a prolongé jusqu'à fin 2011 l'exonération d'impôt sur les plus-values pour les particuliers et le régime d'IS à taux de 19%, en cas de cession d'immeubles à un organ- isme HLM. Il n'est pas envisagé d'exonérer d'IS les plus-values de cessions par les entreprises, car elles pourraient réaliser d'importantes plus-values immobilières sans payer le moindre impôt. Le député proposait d'aligner le régime des entreprises sur le régime d'exonération des partic- uliers. 29juin 2010 AN p.7266 n°71094 Marie-Jo Zimmer- mann UMP, Moselle Annulation d'un PLU. Effets sur un permis Ecologie L'annulation d'un PLU remet en vigueur le PLU ou le POS antérieur mais n'entraîne pas de plein droit l’annulation des permis de construire . Mais la jurisprudence a apporté une exception (CE 9 nov. 2009, n°308623). Le requérant qui se fonde sur l'annulation d'un PLU peut obtenir l'annulation d'un permis non définitif en démontrant que le permis est illégal par rapport aux règles remises en vigueur par l'annulation du PLU. Cette solution, qui s'appliquait déjà en cas d'exception d'illégalité du PLU, s'applique aussi désor- mais lorsque le PLU est annulé suite à un recours qui le vise directement. 29juin 2010 AN p.7271 n°75151 Marie-Jo Zimmer- mann UMP, Moselle Relogement dans un logement réquisitionné. Défaut de paiement de l'occupant Ecologie En cas de réquisition suite à un incendie, l'occupant doit régler une indemnité d'occupation. S'il ne la règle pas, le propriétaire doit adresser une mise en demeure de payer, puis la notifier au préfet. Le préfet règle l'indemnité au nom de l'Etat et se retourne contre l'occupant. Les personnes qui se maintiennent dans les lieux à l'expiration de la réquisition sont passibles d'une amende civile au moins égale au décuple du loyer quotidien (art. L 614-1 et suivants du CCH). 29juin 2010 AN p.7288 n°61526 Michel Lezeau, UMP, Indre-et- Loire Réforme de la TVA Particulier Budget Avec la réforme de la TVA, les particuliers ne sont plus assujettis à la TVA que pour la 1 e cession d'un immeuble acquis à l'état neuf avant son achèvement. Le particulier qui se livrerait à la reconstruction d'un immeuble par ses propres moyens et revendrait dans les 5 ans de l'achèvement des travaux n'est plus soumis à la TVA et la TVA qui a grevé les matériaux utilisés n'est plus déductible. 29juin 2010 AN p.7289 n°67536 Nicolas Dhuicq, UMP, Aube Marchands de biens. Difficultés de revente Economie Le marchand de biens dispose d'un délai de 4 ans pour revendre. A défaut il est déchu du régime de faveur. Mais l'article 55 de la proposition de loi de simplifica- tion du droit votée en 1e lecture à l'Assemblée le 2décembre 2009 réforme le régime de TVA. Le délai de revente est porté à 5 ans. Le souscripteur peut aussi, dans le délai de 5 ans, souscrire un engagement de construire qui vaut accomplissement de l'engagement de revendre souscrit initialement. L'engagement de construire peut être repris par un sous-acquéreur. Ce texte doit entrer en vigueur le 1 er juillet 2010. Réponse consternante: il faut sans doute rappeler à l'administration que la réforme de la TVA immobilière a finale- ment été votée dans le cadre de la loi de finance rectificative pour 2010 (art. 16 de la loi n°2010-237 du 9mars 2010). 29juin 2010 AN p.7289 n°68007 Véronique Besse, NI, Vendée Investissement Robien. Insalubrité Economie Si des malfaçons imputables au constructeur rendent insalubre le logement acquis dans le cadre du dispositif Robien, la loi n'a pas prévu d'exception à la remise en cause de l'avantage fiscal. Mais les services fiscaux peuvent envis- ager une « application mesurée de la loi fiscale ». 29juin 2010 AN p.7379 n°54790 Thierry Mariani, UMP, Vaucluse Conséquence de la sup- pression du certificat de conformité Logement Depuis la réforme de l'urbanisme d'octobre 2007, le certificat de conformité est rem- placé par une déclaration du bénéficiaire attestant l'achèvement et la conformité des travaux. Les communes ne contrôlent plus systématiquement (sauf certains secteurs) mais effectuent des contrôles non systématiques. Par ailleurs, l'autorité de police peut toujours constater une infraction pénale en dressant un procès-verbal. 29juin 2010 AN p.7396 n°72872 Jean-Marie Le Guen, SRC, Paris Vente de logements HLM et statut de la copropriété Logement La règle de réduction du nombre de voix d'un copropriétaire majoritaire (art. 22 de la loi de 1965) comporte une dérogation lorsqu'un organisme HLM a vendu certains logements sociaux mais reste copropriétaire pour les logements locatifs conservés (art. L 443-15 du CCH, issu de la loi ENL). Mais cette dérogation ne s'applique pas s'il s'agit de désigner un nouveau syndic à la demande des copropriétaires autres que l'organisme HLM. Les copropriétaires doivent réunir pour cela 60% des voix du syn- dicat, ce qui suppose que l'organisme HLM n'est plus majoritaire. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 20juillet 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Gouvernement Christian Blanc quitte ses fonctions de secrétaire d'Etat chargé du développe- ment de la région capitale (décret du 4 juillet 2010, J.O. du 6juillet, p.12224). Magistrature ✓ Conseil d'Etat : Didier Ribes est nommé maître des requêtes (Décret du 6juillet 2010, J.O. du 7juillet, @). ✓ Martine de Boisdeffre est nommée président de la cour administrative d'appel de Versailles . (Décret du 5juillet 2010, J.O. du 6juillet, @). Organismes publics Société du Grand Paris . Les membres du conseil de surveillance ont été nommés par décret du 8juillet 2010 (J.O. du 10juillet, p.12838). Parmi les nominations: Etienne Crépon (directeur de l'habitat, de l'urbanisme et des pay- sages), Hervé Masurel , secrétaire général du comité interministériel des viles, Michè- lePappalardo , commissaire générale au développement durable, André Santini , maire d'Issy les Moulineaux. Réglementation ✓ Incendie : un arrêté relatif aux risques d’incendie concerne la réaction au feu des composants et équipements de façade et la résistance à la propagation verticale du feu par les façades comportant des baies. (Arrêté du 24mai 2010 modifiant le règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les ERP, J.O. du 6juillet, p.12248) ■ Logement social Un nouveau formulaire de demande de logement locatif social a été publié. Ce formulaire est numéroté CERFA 14069 ( et celui de la notice n° 51423). Il est télé- chargeable sur le site www.formulaire. modernisation.gouv.fr/gf/_cerfa14069.do Le nouveau formulaire entre en vigueur le 1 er octobre 2010. Sont fournies en annexe la liste des pièces obligatoires à produire pour l'instruction et celle des pièces complémentaires que le service peut demander. (Arrêté du 14juin 2010 relatif au formulaire de demande de logement locatif social et aux pièces justificatives fournies pour l'instruction de la demande de logement locatif social, J.O. du 7juillet, p.12313) ■ Grand Paris: un décret publié Un décret fixe les règles de fonctionne- ment de la Société du Grand Paris. Cet éta- blissement est placé sous la tutelle conjoin- te du ministre chargé du développement de la région capitale, du ministre chargé de l'économie, du ministre chargé des transports et du ministre chargé de l'urbanisme. Son conseil de surveillance comprend 21 membres. Il comporte aussi un directoire de 3 membres dont le président porte le titre de directeur général. Il est prévu égale- ment un comité stratégique. (Décret n°2010-756 du 7juillet 2010 relatif à la Société du Grand Paris, J.O. du 8juillet, p.12417). ■ Tourisme Trois arrêtés du 6juillet 2010 ont été publiés relatif au classement des villages de vacances, des terrains de camping et des parcs résidentiels de loisirs: ➠ Le 1 er arrêté fixe les normes et la pro- cédure de classement des villages de vacances . Cet arrêté fixe la procédure de classement des villages de vacances avec intervention d'un organisme évaluateur accrédité auprès du COFRAC selon la nor- me NF EN ISO/CEI 17020. Le classement est établi en 5 étoiles. Figurent en annexes: - le tableau de classement des villages de vacances (en 252 points), - le modèle de prédiagnostic, - le modèle du rapport de contrôle à pro- duire par l'organisme évaluateur accrédité, - le modèle de grille de contrôle. (J.O. du 8juillet, p.12438). ➠ Le 2 e arrêté fixe les normes et la procédu- re de classement des terrains de camping . Il définit une procédure analogue à celle des villages de vacances. Le tableau de classe- ment ne comporte (si l'on peut dire) que 204 points. (J.O. du 8juillet, p.12473). ➠ Le 3 e arrêté fixe les normes et la procé- dure de classement des parcs résidentiels de loisirs. Le classement est en 172 points. (J.O. du 8juillet, p.12519). ■ Sécurité des ascenseurs Un décret du 8juillet assure la transposi- tion de la directive 2006/46 CE 2 (art. 24) et apporte des précisions sur la mise en œuvre de solutions alternatives pour la sécurité du personnel de maintenance opérant dans les gaines d'ascenseurs. La directive 95/16/CE privilégie la solution d'aménagement d'espaces libres de dimension suffisante aux deux extrémités de gaine mais autorise des solutions alter- natives pour des immeubles existants. Le décret donne le détail des modalités de validation de ces solutions. (Décret n°2010-782 du 8 juil. 2010 modifiant le décret du 24août 2000 relatif à la mise sur le marché des ascenseurs, J.O. du 11, p.12863). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 403 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 19 octobre 2010 (Paris). Que va faire l’immobilier dans un monde inusable? La nouvelle édition de ce colloque d e l’IEIF sera ouverte par François Rachline (directeur de l’Institut Montaigne). Parmi les questions débattues: alors que le logement s’oriente vers la pénurie, est-ce le moment pour les investisseurs de revenir sur ce secteur ? En immobi- lier d’entreprise, quelles sont les stratégies des investisseurs alors que le secteur reste très exposé aux risques économiques ? Informations: www.ieif.fr A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 20juillet 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E S S C C E E R R T T I I F F I I C C A A T T S S D D ’ ’ É É C C O O N N O O M M I I E E D D ’ ’ É É N N E E R R G G I I E E JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine A A N N A A L L Y Y S S E E ● LA LOI Le dispositif des certificats d’économies d’énergie est issu du Grenelle de l’Environnement de 2005, lequel, conformé- ment à la directive européenne, vise, pour 2020, la cible dite des « 3x20 », à savoir: - réduction d’au moins 20% des émissions de gaz à effet de serre, - amélioration de 20% de l’efficacité énergé- tique, - introduction de 20% d’énergie renouve- lable dans la consommation énergétique. Faisant suite à la loi POPE, et entré en appli- cation en 2006, ce dispositif (les CEE) a été, en principe, créé pour inciter les maîtres d’ouvrage à faire des travaux visant à écono- miser l’énergie, principalement sur leur patri- moine existant. Dans une démarche a priori contradictoire, mais somme toute logique, ce sont, dans la période 2006-2009, les Fournis- seurs d’énergie (électricité, combustibles, réseaux de chaleur…), qui reçoivent l’obligation d’inciter leurs clients à économi- ser l’énergie, proportionnellement au volu- me d’énergie vendu dans les années anté- rieures. Ces fournisseurs d’énergie sont appe- lés les « obligés ». La preuve de la réalisation effective des éco- nomies d’énergie est matérialisée par des certificats d’économies d’énergie. Ces CEE certifient la réalisation de travaux éligibles au dispositif, effectués chez les clients des obli- gés, en particulier, chez des maîtres d’ouvrage responsables d’un patrimoine en général. Les travaux éligibles concernent l’amélioration de la performance thermique des bâtiments, la mise en place de matériels de production de chaleur ou de froid plus performants, une meilleure utilisation de l’énergie… Les mesures éligibles sont réper- toriées dans un catalogue d’environ 200 fiches qui est régulièrement remis à jour et enrichi. Un fournisseur d’énergie qui n’atteint pas ses objectifs d’incitations, et qui ne peut donc rassembler suffisamment de certificats est passible d’une pénalité de 2 centimes d’euros par kilowatt heure cumac non économisé. Un kilowatt heure cumac est une projection du potentiel d’économie d’énergie générée sur toute la durée de vie du matériel ou du matériau mis en place. ● LA PREMIÈRE PÉRIODE L’objectif total donné aux fournisseurs d’énergie était de 54milliards de kilowatts heure cumac pour la période de 2006 à 2009. EDF et GDF étaient face, à eux seuls, à un objectif de 40milliards de kWh cumac, soit une pénalité potentielle de 0,8milliard d’euros. Ces « grands obligés » se sont bien gardés de faire connaître les réels enjeux financiers du dispositif, et se sont présentés le plus souvent comme des généreux et incontournables dis- tributeurs de subventions vis-à-vis des collec- tivités, et de conseillers avisés auprès des par- t iculiers. D’où une faible valorisation des CEE, inférieure à 10% de la pénalité potentielle pendant la première période. ● LES COPROPRIÉTÉS Elles ont été peu concernées par le dispositif pendant la première période, parce que représentant des sources de CEE considérées comme trop éparses pour les grands obligés. Pourtant, notamment pour le parc immobi- lier antérieur aux années 1980, les investisse- ments en termes de travaux d'économie d'énergie et de "développement durable" ont été méritoires. Ils vont devenir prépon- dérants, compte tenu de la nécessité de contenir la facture énergétique et de répondre aux normes thermiques. Par exemple, le projet de loi Grenelle II pré- voit l’obligation pour tous les propriétaires ou gestionnaires de bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement de réaliser dans un délai de cinq ans à compter de la publication de la loi un diagnostic de performance énergétique (DPE) global pour l'immeuble; les syndics de copropriétés comportant de tels immeubles devront dans la foulée inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée des copropriétaires la question d'un "plan de travaux d'économies d'énergie" ("Eco-plan"), ou d'un "contrat de performance énergétique" (CPE). Dans les immeubles d'avant 1980, ces étapes conduiront nécessairement à des travaux d'importance, d'autant plus lourds que les immeubles sont anciens: modernisation de l'installation de chauffage et de production d'eau chaude, avec recours à des énergies renouvelables, travaux d'isolation des façades, toitures et fenêtres. Aux côtés de mesures comme le crédit d'impôt, ou l’Eco-PTZ, le CEE peut constituer une aide financière non négligeable. ● LA SECONDE PÉRIODE Dans la seconde période de la loi, 2010-2013, le montant des obligations d’économies d’énergie, prévu par le dispositif, va passer de 54 à 345milliards de KWh cumac! De nouveaux obligés font leur apparition: Il s’agit des fournisseurs de carburants. La loi de l’offre et la demande va, sans nul doute, favoriser une nette tendance haussiè- re du cours auquel le CEE est acheté par les obligés. Encore faut-il, lorsqu’on est une copropriété, pouvoir transformer ses travaux d’économies d’énergie en certificats. Or, sous la pression des grands obligés, qui aimeraient « contrôler » le système, afin de contenir le cours vers le bas, les législateurs ont accepté que les seules entités susceptibles d’enregistrer des CEE en leur nom dans la seconde période, soient les obligés, les collec- tivités, et les bailleurs sociaux. De surcroît, un dossier de demande de CEE devra désormais concerner au minimum vingt millions de KWh cumac. Cela représen- t e, par exemple, l’isolation de 20000m 2 d e combles. Les copropriétés menant des tra- vaux de cette ampleur ne sont pas légions. Aussi est-il souvent nécessaire de mutualiser les actions d’économies d’énergie de plu- sieurs acteurs pour atteindre ce seuil. ● QUE FAIRE? Afin d’éviter de passer à côté d’une légitime compensation financière à des investisse- ments vertueux, qui vont dans le sens du Grenelle, et ne pas céder ses factures pour un prix dérisoire à un grand obligé, il existe une solution. La politique des grands obligés consiste logiquement à favoriser les dossiers importants, ou les intermédiaires, et minimi- ser le coût d’acquisition. Il s’agit de mutuali- ser, sous la bannière d’une association, l’ensemble des actions et travaux éligibles effectués par les copropriétés adhérentes à l’association. GEO du groupe GSM sait structurer et mettre en œuvre l’organisation qui permet d’être en phase avec les nouvelles contraintes du dis- positif: - Proposer à l’association un conventionne- ment avec un obligé intéressé à acquérir à un prix marché, un volume de CEE important de par la mutualisation. - Mettre en place une communication origi- nale et efficace vers les adhérents pour les informer, les former, les guider dans la recherche ou la programmation d’opérations éligibles. - Mettre en place le système d’information et la logistique documentaire afin de collecter, relancer, et traiter de façon efficiente les élé- ments communiqués. Effectuer les montages des dossiers, les pré- senter et les défendre auprès de la DREAL, - Tracer, contrôler, informer, - Suivre la transaction financière entre l’association et l’obligé. A ce jour GEO a identifié et traité un mon- tant de 3,5 Térawatt correspondant à un revenu financier d'environ 11,5millions d'euros redistribués au profit de ses clients propriétaires des CEE. Parmi les 70 clients figurent des noms comme Generali, Thalès, le Conseil Général de Picardie… Contact GEO : Philippe Stempak - 0173118269 – pstempak@geo-plc.fr – www.geo-plc.fr Les certificats d’économie d’énergie (CEE) et la copropriété. Une analyse de Philippe Stempak (GEO).
