mercredi 4 juin 2025

404 – 27 juillet 2010

AccueilAnciens numéros404 - 27 juillet 2010

– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Clause de non-concurrence
Vente : Garantie d’éviction ou de contenance ?

– 3 – Au Parlement –
Professions du droit : 2 textes adoptés
Loi sur l’agriculture

– 5 – Dossier –
La copropriété et le développement durable en Europe

– 17 – Réponses ministérielles –

– 18 – Nominations – Au fil du J.O. –

– 16 – Interview –
Xavier Benoist (Fédération des PACT) : “Il faut mettre en place un ciblage territorial des aides fiscales”.


JURIShheebbddooLa lettre du droit immobilierpour les professionnelswww.jurishebdo.fr..immobilierNUMÉRO 40427JUILLET 2010ISSN1622-141910EANNEELe prochain numéro de Jurishebdosera daté du 31août 2010.■PUBLIÉ■>>Une convention a été signée avecl’ANAH pour la mise en œuvre du program-me de lutte contre la précarité énergétique,doté de 500millions d’euros et issu du pro-gramme d’investissements de la loi du9mars 2010 (p. 18).■PROGRAMMÉ■>>La loi sur l’agriculture, votée àl’Assemblée prévoit une observation de laconsommation de foncier agricole et créeune nouvelle taxesur les plus-values decessions de terrains devenus constructibles(p.4).>>À suivredans les deux textes en coursd’adoption sur les professions du droit: lamodification de la loi du 6juillet 1989 pourl’établissement de l’état des lieux et lesmodalités de constat de l’abandon du loge-ment, la suppression des mentions manus-crites dans les actes authentiques et le paie-ment par virement dans les ventes immobi-lières par acte authentique (p.3).■INSTITUÉ■>>Il est créé un délégué interministériel pourl’hébergement et l’accès au logement despersonnes sans abriou mal logées.■CHIFFRÉ■>>Il y a eu 562000 déclarations d’ISF pourl’année 2010, contre 539000 l’an dernier.Le montant de l’impôt s’élève à 3,29mil-liards d’euros contre 3,13milliards en 2009.Les réductions d’impôt ont été cette annéeau nombre de 140043, procurant uneréduction de 838millions du montant del’ISF. Ce chiffre est en forte hausse (718mil-lions d’euros en 2009). (Communiqué duministère des finances 21juillet 2010).Rénover pour éviter le déclassementdes immeublesL’association Planète copropriété avait organisé début juillet un col-loque sur la copropriété et le développement durable en Europe. Dansce numéro, nous consacrons un dossier spécial au compte rendu de cet-te manifestation qui était une très belle réussite: mise en avantd'expériences pratiques d'économie d'énergie, point sur l'état de la législa-tion, propositions. Seule ombre au tableau: l'absence des organisations pro-fessionnelles de syndics.Lorsqu'on prend du recul par rapport à la situation de la France, en obser-vant ce qui se pratique chez nos voisins, on réalise, même quelques joursaprès la publication de la loi Grenelle II, que la France n'est pas à l'avant-gar-de, certains pays étant notamment passés de la phase de l'incitation à cellede l'obligation de travaux. Alors que l'Europe vient de mettre au point unenouvelle version de la directive sur la performance énergétique, il est inté-ressant de constater que si le logement relève en principe de la compéten-ce des Etats membres, la compétence communautaire reprend l'avantagepar le biais de l'obligation d'efficacité énergétique des bâtiments.L'idée-force défendue lors de ce colloque par l'ARC et son infatigable direc-teur, Bruno Dhont est que si les copropriétés n'engagent pas de travauxd'amélioration de l'efficacité énergétique, les immeubles se trouverontdéclassés. Il plaide donc pour que le fonds travaux soit obligatoire.De nombreux outils sont en train de se mettre en place. C'est le cas ducontrat de performance énergétique, pour lesquels les intervenantsconseillent de ne pas y associer le fournisseur d'énergie. Mais les dispositifssont complexes au point que les représentants des PACT estiment qu'il estindispensable d'accompagner les copropriétés pour mener à bien les projets.La complexité devient si forte que Bruno Dhont évoque un processusd'exclusion par la complexité.La question des financements était bien sûr l'un des points importants desdébats. L'UNAF observe que la demande d'Eco-PTZ est en chute libre et plu-sieurs intervenants demandent l'adaptation de l'Eco-PTZ aux copropriétéspour qu'il puisse faire l'objet d'un prêt collectif. Mais d'autres aspects du dos-sier avancent. Ainsi Philippe Pelletier se félicite-t-il d'avoir obtenu de la Chan-cellerie l'insertion de la notion de travaux d'intérêt collectif dans la loi de1965. Des démarches originales ont été présentées, comme celle mise enplace par la grande copropriété d'Elysée II qui organise une programmationde travaux sur plusieurs années et incite les copropriétaires à faire des tra-vaux par un système de subventions internes.Toutes ces questions sont en pleine effervescence et tous les dispositifs nesont pas au point, comme le contrat de performance énergétique parexemple. La matière est encore incertaine et la réglementation tellementfluctuante qu'il est difficile d'en anticiper l'application au-delà de quelquesannées. Mais quelques idées émergent. Ainsi, il est important d'avoir unevision globale de la réhabilitation de l'immeuble. Si on ne peut engagerqu'une fraction de la rénovation, cela permet de choisir la fraction qui estengagée et de l'effectuer en cohérence avec le projet global.Autre idée: profiter de la réhabilitation d'un immeuble pour valoriser lesdroits à construire complémentaires, pour vendre un lot supplémentaire àcréer sur le toit. Mais il faut que cela reste compatible avec les règlesd'urbanisme. Ainsi l'exemple de l'immeuble lauréat du PUCA ne verra pasle jour car le PLU ne permet pas une surélévation de l'immeuble.Enfin, ces questions sont liées aux politiques publiques et l'adjoint au mairede Paris, Jean-Yves Mano a présenté un point de vue très intéressant. Il pré-conise la mise au point d'une fiscalité qui permette aux collectivités territo-riales d'appréhender un retour sur investissement des subventions. Il pro-pose que la subvention soit récupérée lors de la mutation ultérieure du bien.Nous ne sommes pas loin d'un débat fiscal. A la rentrée, ce débat ne man-quera pas de se retrouver dans l'actualité.D'ici là, nous vous souhaitons d'excellentes vacances. ■BDL’ESSENTIEL- 2 -Jurisprudence-Baux commerciaux: Clause de non-concurrenceVente: Garantie d’éviction ou de contenance?- 3 -Au Parlement-Professions du droit: 2 textes adoptésLoi sur l’agriculture- 5 -Dossier-La copropriété et le développementdurable en Europe- 17 -Réponses ministérielles-- 8 -Nominations - Au fil du J.O.-- 16 -Interview-Xavier Benoist (Fédération des PACT): “Il faut mettreen place un ciblage territorial des aides fiscales”.SOMMAIREEDITORIAL
27juillet 20102JURIShheebbddooimmobilier••■Question prioritaire de constitu-tionnalitéA la suite de la décision de la Cour de cassa-tion du 29 juin ayant estimé que n'étant pasjuge du fond, elle ne pouvait pas prendre lesmesures conservatoires pour assurer lesdroits issus du droit communautaire, la gardedes sceaux, Michèle Alliot-Marie a indiquéque s'il fallait modifier la loi pour faire respec-ter la volonté du législateur, « nous le ferons »(JO AN déb. 1erjuillet, p. 4947).■Décret pour le Scellier en zone CRépondant à une question de Robert Lecou,Chantal Jouanno indique que le projet dedécret qui vise à fixer les modalitésd'agrément des communes situées en zone Cet qui pourront faire l'objet d'investissementScellier, devait être soumis au Conseil d'Etat le13juillet et faire l'objet d'une publication rapi-de dans les jours suivants. (JO AN déb. 25juin2010, p.4735).■Droit de préemption sur les com-mercesPatrick Bloche souligne les difficultésd'application du droit de préemption descommunes sur les fonds de commerce créépar la loi du 2août 2005 et conclut que, fautede modification, ce droit n'aura jamaisl'occasion d'être réellement exercé. Anne-Marie Idrac lui répond que, si ce droit estexercé avec discernement dans certainesmunicipalités, dans les grandes villes,l'exercice du droit est rendu plus complexepar le coût des fonds de commerce. Elle ajou-te que des améliorations du dispositif peu-vent être envisagées, notamment dans lecadre de la proposition de loi sur l'urbanismecommercial (JO AN déb. 25juin, p.4770).■Débat budgétaireLors du débat à l'Assemblée le 6juillet surl'orientation des finances publiques pour2011, François Baroin a indiqué que le rende-ment de l'impôt sur les sociétés avait baissé de60% en 2009 et que la chute du marchéimmobilier avait entraîné une baisse desdroits de mutation de 30% (JO AN déb.7juillet, p.5331).Gilles Carrez indique à propos de la politiquedu logement « qui représente - tout confondu– une quarantaine de milliards d'euros – ilfaut concentrer les dispositifs sur les plusmodestes » (p.5343).Dans sa réponse aux différentes interroga-tions des députés, François Baroin évoque laquestion de l'aide au logement des étudiants.Il indique que les familles auront le choixentre l'APL pour les étudiants ou l'avantagefiscal de la demi-part pour les parents(p.5360). Il indique aussi « la question de lapertinence de la fusion de l'impôt sur le reve-nu et de la CSG se posera ».BBAAUUXX-- VVEENNTTEEBaux commerciaux■Respect d’une clause de non-concurrence(Cass Civ. 3e, 13juillet 2010, n°957, FS-P+B,rejet, pourvoi n°09-67516)Le propriétaire d’un immeuble avait loué àun premier locataire un local à usagenotamment de salon de thé et petite res-tauration, le preneur s’y interdisant touteactivité pouvant faire concurrence aux com-merçants en place dans l’immeuble. Le pro-priétaire avait loué à un second locataire unautre local dans le même immeuble pourune activité d’artisan glacier exclusivement,la clause du bail excluant les commercesexistant déjà au sein de l’immeuble. Lefonds de glacier avait été cédé à un autrelocataire dont la société exerçait l’activitéde glacier et de toute activité s’y rappor-tant; l’acte de cession reprenait la claused’interdiction de concurrence. Le premierlocataire estimait que le second lui faisaitconcurrence et l’avait assigné pour obtenirla fermeture de son fonds, ce qu’il avaitobtenu en appel et la Cour de cassationconfirme la décision.La question se posait donc de savoir si lepremier locataire pouvait se prévaloir de laclause insérée dans l’acte de cession du baildu second locataire. La réponse est positive:“Mais attendu que le tiers à un contratpeut invoquer, sur le fondement de laresponsabilité délictuelle, un manque-ment contractuel dès lors que ce man-quement lui a causé un dommage;qu'ayant retenu, sans dénaturation, que laclause stipulée à l'acte de cession du 17avril2008 avait pour but d'interdire au deuxièmelocataire d'exercer en même temps que lepremier locataire déjà installé dansl'immeuble la même activité que celui-ci etayant relevé que l'activité de la sociétéMetayer n'était pas limitée à la productionet à la vente de glace mais qu'elle portaitégalement sur la vente de pâtisseries,gaufres, petits-déjeuners, café et autres bois-sons le tout dans un "salon de dégustation",qu'il ne s'agissait pas d'une activité margina-le et que cette activité, exercée au mépris dela clause de non-concurrence insérée dansl'acte de cession du droit au bail, était direc-tement concurrente de celle de la sociétéCompagnie écossaise, la cour d'appel qui,sans être tenue de procéder à des recherchesqui ne lui avaient pas été demandées, a ain-si caractérisé le dommage causé par les man-quements de la société Metayer et de M. M.à la Compagnie écossaise installée dans lemême immeuble, a légalement justifié sadécision”. Le pourvoi est rejeté.OObbsseerrvvaattiioonnss:Lorsqu’il bénéficie d’uneclause d’exclusivité, le locataire peutdemander à son propre bailleur de la fairerespecter (Civ. 3e, 4mai 2006). Mais ici, lelocataire avait agi directement contrel’autre locataire qui lui faisait concurrence.Le fondement de l’action était nécessaire-ment différent. La Cour de cassationindique qu’un locataire peut se prévaloird’une clause de non-concurrence qui figu-re dans l’acte de cession du bail d’un autrelocataire de l’immeuble. N’étant pas partieau contrat, le locataire qui s’estime victimede la concurrence, doit agir à l’égard del’autre locataire sur le fondement de laresponsabilité délictuelle.Vente■Garantie d’éviction ou decontenance?(Cass. Civ. 3e, 7juillet 2010, n°911, FS-P+B,pourvoi n°09-12055)Dans un contrat vente de terrain situé dansun lotissement, figurait une claused’exonération de garantie de désignationet de contenance. Or l’acheteur avait étéévincé d’une fraction du terrain constituéed’un espace vert qui s’était avéré partiecommune du lotissement. L’acquéreur avaitengagé un recours envers le vendeur et sonaction a été couronnée de succès, ce queconfirme la Cour de cassation:“Attendu […] que c’est par une interpréta-tion souveraine, exclusive de dénaturation,que l’ambiguïté des termes de la clause ren-dait nécessaire, que la cour d’appel a rete-nu que cette clause de non-garantie dedésignation et de contenance ne dis-pensait pas les vendeurs de garantirles acheteurs contre l’évictionde la cho-se vendue”.L’arrêt confirme par ailleurs le montant del’indemnisation calculée en fonction du prixau m2de terrain estimée à partir d’unevaleur moyenne résultant d’une attestationétablie par notaire, tout en rejetantl’indemnisation pour impossibilité deconstruire un garage sur cette fraction deparcelle. L’arrêt d’appel est cependant cassépartiellement sur une question de principed’indemnisation totale de l’acquéreur quiinvoque la garantie d’éviction.OObbsseerrvvaattiioonnss:Cet arrêt permet de biendistinguer la garantie de contenance, quiétait écartée par le contrat de vente, de lagarantie d‘éviction, qui a pu jouer fauted’avoir été exclue par le contrat. La Courde cassation avait déjà jugé en ce cens (Civ.1e, 5 janv. 1967, D 1967, 430). ●JJUURRIISSPPRRUUDDEENNCCEEAAUUPPAARRLLEEMMEENNTT
27juillet 20103JURIShheebbddooimmobilier••Les députés ont abordé conjointement deuxtextes le 23juin:- le projet de loi de modernisation des pro-fessions judiciaires et juridiques réglemen-tées et- la proposition de loi relative à l'exécutiondes décisions de justice (JO AN déb. 24juin,p.4688).Michèle Alliot-Marieexplique que l'objectifdu premier texte est d'éviter que le justi-ciable reste démuni face à une opacité crois-sante de la norme. Elle justifie ainsi la créa-tion de l'acte contresigné par un avocat. Cetacte renforce la sécurité des actes et ne rem-place pas l'acte authentique. En effet, enmatière foncière, seul un acte authentiquepermet de procéder aux formalités de publi-cité foncière. Ce principe figurera dans la loi.La ministre indique aussi que la commissiona décidé de confier au notaire la mission decréer une base des données immobilières.Yves Nicolin, rapporteur de la commissiondes lois, explique que la création de l'actecontresigné d'avocat est la mise en œuvred'une préconisation du rapport Darrois etqu'elle vise à conférer à l'acte sous seing pri-vé, lorsqu'il est contresigné par un avocat,une efficacité juridique renforcée, pouraccroître la sécurité juridique (p.4691). Ilajoute que le texte inscrit le rôle irrempla-çable des notaires dans les transferts de pro-priété immobilière, et propose d'inscriredans le code civil les règles de publicité fon-cière et de supprimer les mentions manus-crites des actes authentiques.Les articles8 bis et 9 bis rendent obligatoirel'alimentation par les notaires d'une base dedonnées immobilières. L'accès aux infor-mations simples serait gratuit, l'accès seraitpayant pour les informations d'un certainniveau de précision.Dans la proposition de loi, le rapporteurindique notamment que les huissiers (art. 2)pourront accéder aux dispositifs d'appel desimmeubles pour leurs missions de significa-tion (p.4692).Il ajoute que l'article 18 permet à un tiers, quipeut être un huissier, de réaliser un état deslieux locatif dans un cadre amiable.Dans la discussion générale, Michel Vaxèsaété très sévère à l'égard de la création del'acte d'avocat, le qualifiant de « nouvel actebâtard qui va affaiblir la sécurité juridiqueen bouleversant les règles de fond du droitfrançais ». Il ajoute que cette création répondà une demande des solicitors qui contestentle monopole de l'acte authentique desnotaires (p.4700).Jean-Michel Clément, qui reconnaît que lesavocats recherchent un marché supplémen-taire, fait toutefois observer que l'obligationde conseil supplémentaire obligera le rédac-teur de l'acte à un travail additionnel deconseil, conférant aux parties une plus gran-de garantie (p.4702). Il indique égalementque c'est à Bruxelles que se joue l'avenir desprofessions réglementées.■Vives critiques à l’encontre del’acte contresigné d’avocatJean-Yves Le Bouillonnecestime que l'acted'avocat n'apporte pas davantage de sécuri-té juridique et provoquera un surcoût pourle justiciable. Sébastien Huygherelate lepropos de Jean-Louis Gallet, président dechambre à la Cour de cassation, et selonlequel « on peut se demander si la proximi-té incontestable de l'acte authentique et del'acte d'avocat ne traduit pas plusun conflitde champ d'activité entre deux professionsqu'une compétition entre les avantages res-pectifs des actes en question » (p.4706).Sébastien Huyghe se livre alors à un vibrantplaidoyer en faveur de l'acte authentique etdénonce les inconvénients de l'acte d'avocat.Il indique que cette catégorie d'acte intermé-diaire « risque d'avoir un impact socialdésastreux car le citoyen va perdre le droitde contester l'acte sans avoir la sécurité, quiseule, justifie cette perte ». Michèle Alliot-Marierétorque que cet acte n'est pas unecatégorie d'acte intermédiaire et qu'il n'a pasla même force probante que l'acte authen-tique (p.4710).>Dans la discussion par article, l'article 1ercrée donc l'acte contresigné d'avocat. Sébas-tien Huygheobserve que pour contester untel acte, il faudra recourir à la procédure defaux prévue par le code civil et non à la pro-cédure de vérification d'écriture quis'applique aux actes sous seing privé (la pro-cédure d'inscription de faux étant réservéeaux actes authentiques). Mais les procéduresde faux et d'inscription de faux sont proches.La force probante de l'acte contresigné seraPPRROOFFEESSSSIIOONNSSDDUUDDRROOIITT▲AAUUPPAARRLLEEMMEENNTTProfessions du droit: deux textes adoptés.donc proche de celle de l'acte authentique.Michèle Alliot-Marie répond que le débat adéjà eu lieu et que la solution résulte d'unaccord entre les deux professions (p.4713).Sébastien Huyghe a proposé d'étendre pro-fessions autorisées à donner des consulta-tions juridiques (huissiers, notaires, profes-seurs de droit…) le droit de rédiger des actescontresignés, relevant que refuser à ces pro-fessions le droit de contresigner est unefaçon de dévaloriser leurs compétences.Mais son amendement (n°29) a été rejeté(p.4714).Michel Vaxèsa proposé que le coût de l'acted'avocat soit fixé par tarif (amendementn°17), mais il n'a pas été suivi, la ministreestimant que l'intervention de l'avocat nesera pas monopolistique puisqu'elle serafacultative.Les articles suivants concernentl'organisation de la profession d'avocat.>L'article 4 intègre dans le code civil(art.71-1 nouveau) l'obligation de recourir àl'acte authentique pour les formalités depublicité foncière. Il a été voté.Un amendement du rapporteur Yves Nico-lin(n°55) instaure le virement comme règlede base pour les transactions immobilièrespar acte authentique, afin d'éviter le chèquede banque souvent coûteux et de sécuriserles versements internationaux.>L'article 5 supprime les mentions manus-crites dans les actes authentiques(art. 1317-1 nouveau du code civil). Les articles sui-vants concernent l'organisation des profes-sions juridiques.■Accès des huissiers auximmeubles>Le 24juin, les députés ont abordé le textede la proposition de loi. Ils ont adoptél'article 3 qui vise à faciliter le travail deshuissiers en leur permettant d'accéder auxparties communes des immeublesd'habitation. Le texte, qui a été amendé, pré-voit que le propriétaire ou le syndicat descopropriétaires représenté par le syndic,permet aux huissiers de justice d'accéder,pour l'accomplissement de leurs missionsde signification et d'exécution, aux partiescommunesdes immeubles d'habitation.>L'article 3 bis, qui a été voté sans amende-ment, modifie la loi du 6juillet 1989sur lesrapports locatifs. Il insère un article14-1dans la loi pour définir une procédure per-mettant au bailleur de faire constater que lelogement est abandonné. Il doit faire unemise en demeure par huissier au locataire dejustifier qu'il occupe le logement. Un moisaprès, à défaut de réponse, l'huissier peutVoici la création, accompagnée de vives controverses, de l’acte contresigné d’avocat.Ces textes comportent plusieurs autres dispositions intéressantes. Exemples: modi-fication de la loi de 1989 sur l‘état des lieux ou l‘abandon des logements, suppres-sion des mentions manuscrites dans les actes authentiques…
27juillet 20104JURIShheebbddooimmobilier••constater l'état d'abandon du logement. Leprocès-verbal de l'huissier contient uninventaire des biens laissés sur place. Toute-fois, pour que soit constatée la résiliation dubail il faut saisir le juge « dans des condi-tions prévues par voie réglementaire ».>L'article 5 modifie l'article 2202 du codecivil pour préciser que la vente amiablesurautorisation judiciaire ne peut pas donnerlieu à rescision pour lésion.>Un nouvel article (amendement n°47)autorise le Gouvernement à procéder parordonnance à la codification à droitconstant des procédures civiles. Celaconcerne la loi de 1991 et la réforme de lasaisie immobilière (article adopté, p.4766).■Etat des lieux>Après une série d'articles concernantl'organisation de la profession d'huissier,l'article 18 concernel'état des lieux desbaux d'habitation.Il a fait l'objet d'un amendement (n°26) sup-primant une partie du texte qui prévoyait laréférence à un tarif fixé par décret. Lesdéputés (Jean-Michel Clément, parexemple) ont indiqué que si le recours à unhuissier était facultatif parce qu'il peut êtremis en concurrence avec des tiers, la fixationd'un tarif n'était nécessaire.Le nouveau texte de l'article prévoit quel'état des lieux contradictoire peut être établipar un tiers mandaté par les parties. Dansce cas, « les honoraire négociés ne sont lais-sés ni directement ni indirectement à lacharge du locataire ». Il devient donc obli-gatoire, pour le cas d'un état des lieuxcontradictoire établi amiablement par untiers (y compris s’il s’agit d’un huissier), queles frais d'état des lieux soientsupportés parle bailleur. Il résulte donc de ce texte que sic'est un agent immobilier qui établit l'étatdes lieux, c'est le bailleur qui doit en assu-mer les frais. En revanche, si l’état des lieuxne peut être établi contradictoirement, il estfait appel à un huissier et les frais sont alorspartagés par moitié.>Les articles suivants concernent successi-vement plusieurs professions juridiques:notaire, greffier de tribunal de commerce,commissaire-priseur judiciaire, avocats auConseil d'Etat et à la Cour de cassation, avo-cat. L'article 31 insère dans le code civil desarticles (2263 et suivants) créant uneconvention de procédure participative.C'est une convention, importée du droitanglo-saxon, permettant aux parties à undifférend qui n'a pas encore donné lieu à lasaisine d'un juge ou d'un arbitre deLLAALLOOIISSUURRLL’’AAGGRRIICCUULLTTUURREEAAUUPPAARRLLEEMMEENNTTLa loi sur l’agriculture à l’AssembléeLa loi sur l’agriculture prévoit une observation de la consommation du foncier agri-cole et crée une nouvelle taxe sur les plus-values de cessions de terrains devenusconstructibles>Lors du débat sur le projet de loi demodernisation de l'agriculture, Philippe Fol-liota défendu un amendement (n°798) pourinterdireà une personne qui achète un bienimmobilier à proximité d'une exploitationagricole préexistante, d'invoquer untrouble de voisinage. Mais le ministre Bru-no Le Mairea observé qu'il fallait que cha-cun reste libre d'apprécier si l'installationd'une nouvelle exploitation agricole crée untrouble de voisinage. L'amendement a étérepoussé (JO AN 3juillet, p.5196).>Signalons aussi l'article 12 qui prévoitnotamment la création dans chaque dépar-tement d'une commission départementalede la consommation des espaces agricoles(art. L 112-1-1 nouveau du code rural). Prési-dée par le préfet, elle comprendra des repré-sentants des collectivités territoriales, del'Etat, de la profession agricole, des proprié-taires fonciers, des notaires et des associa-tions de protection de l'environnement. Elleémettra un avis sur l'opportunité de cer-taines procédures ou autorisationsd'urbanisme, au regard des objectifs de pré-servation des terres agricoles. Elle sera saisiepour avis des projets de construction ayantpour conséquence une réduction des sur-faces autres qu'urbanisées et sur lesquellesest exercée une activité agricole ou qui sontà vocation agricole. Son avis sera égalementrequis lors de l'élaboration ou de la révisiond'un SCOT ayant pour conséquence uneréduction des surfaces agricoles.L'article crée également un observatoire dela consommation des espaces agricoles (art.L 112-1 modifié du code rural). L'article a étévoté (p.5202).>Quant à l'article 13, il crée unenouvelletaxe sur les cessions à titre onéreux de ter-rains nus rendus constructibles du fait deleur classement après le 13janvier 2010 parun PLU (ou autre document d'urbanisme)en zone urbaine. Le taux de la taxe est de5%. Elle ne s'applique que si le rapport entrele prix de cession et le prix d'acquisition estsupérieur à 10. Son produit est affecté aufinancement de mesures en faveur del'installation de jeunes agriculteurs. L'articlea été voté (p.5206). Philippe Folliot avaitproposé de porter le taux à 50 %, mais il n’apas été suivi.>L'article 14 bis A concerne les modalités derévision des loyers d'habitation dans lesbaux ruraux. Il précise que les références deloyer qui servent de base à la fixation del'arrêté préfectoral indiquant les minima etmaxima de loyers sont applicables aux bauxen cours.Les députés ont adopté le 6juillet l'ensembledu projet de loi (JO AN 7juillet, p.5329).« s'engager à œuvrer conjointement et debonne foi à la résolution amiable de leur dif-férend ». La procédure supposel'intervention d'un avocat. Sébastien Huy-ghe a proposé de l'élargir à d'autres profes-sionnels du droit, mais il n'a pas été suivi(rejet de l'amendement n°44, p.4769).Les députés ont adopté le 30juin l’ensembledu projet de loi de modernisation des profes-sions judiciaires et juridiques réglementéeset la proposition de loi relative à l'exécutiondes décisions de justice et aux conditionsd'exercice de certaines professions réglemen-tées (JO AN déb. 1erjuillet p.4951). Jean-Pier-re Schosteck(UMP) se félicite que la créationde l'acte contresigné par avocat, confère àl'acte sous seing privé, contresigné par unavocat, une efficacité supplémentaire. Ilconsidère que cet acte n'a pas vocation àremplacer l'acte authentique, en indiquantque le rôle essentiel des notaires est confirméen particulier dans le domaine des transfertsde propriété immobilière (p.4948).Contestant l'adaptation du droit au marché,Michel Vaxès (GDR) explique son votecontre en expliquant que c'est au marché des'adapter aux valeurs de notre droit. Sa cri-tique est vive: “vous proposez de transfor-mer des officiers publics investis d'une délé-gation de puissance publique en marchandsdu droit, dépendant du monde de la finan-ce; pour nous c'est inconcevable. Lesnotaires sont des arbitres et, à ce titre, vousne pouvez leur demander de s'inscrire dansune logique compétitive” (p.4950).Colette Le Moal(Nouveau Centre) approu-ve le fait que le projet décloisonne le mondedu droit en permettant à des professionnelsde statut différent de travailler ensemble ausein d'entités capitalistiques communes,gage d'efficacité et moyen pour ces profes-sions de tenir leur place dans la compétitioninternationale. ●
Alain Papadopoulos(UNIVERSIMMO)Ce tour d'horizon européen est double-ment d'actualité: il intervient d'unepart juste après le vote de la loi Grenel-le II et d'autre part alors que vient deparaître la directive européenne sur laperformance énergétique.Certains États européens vont plus loinque la France en passant au stade del'obligation. Certains États focalisent lesefforts sur l'audit du bâtiment, d'autressur le financement.Les bonnes idées européennesJulien Allix et Renaud Dhont(PlanèteCopropriété)1. Les obligationsPlusieurs pays d'Europe ont franchi lecap de l'obligation.Les Pays-Bas par exemple ont instituéun fonds de réserve obligatoire.Il sert aux travaux, y compris ceux visantà améliorer la performance énergé-tique. La réglementation n'a pas fixé demontant obligatoire, mais il estconseillé del'alimenter àhauteur de15% à 20%des charges.En 2009, uneloi allemande aprévu que si onrénove plus de 10% d'un élément del'immeuble (une façade par exemple), ilfaut en améliorer l'isolation. Il faut parailleurs rénover toutes les toitures avantfin 2011. Enfin, toutes les chaudières deplus de 30 ans doivent être rénovées.En Suisse, une éco-taxe a été instituéeen 2006 (mais on peut en être exonéréen effectuant de travaux d'économied'énergie). Au Danemark et en Suède,le montant de la taxe carbone a été fixéà 108euros la tonne (contre 17eurosselon le projet français).2. L'accompagnementLa Belgique a mis en place plusieurs ty-pes d'intervenants: des «animateursénergie» sont des habitants formés parun organisme public. Moyennant unelégère rémunération, ils sont chargés desensibiliser les autres copropriétaires surles questions d'économie d'énergie. Parailleurs, les «accompagnateurs énergie»sont des professionnels salariés d'uneinstitution qui ont une compétence so-ciale et qui sensibilisent les personnesaux questions d'efficacité énergétique.Les résultats permettent parfois d'ob-tenir 40% d'économie d'énergie.3. Le financementLa Grande Bretagne a mis en place lescertificats d'économie d'énergie (CEE).40% des actions d'économie d'énergiedoivent être orientées vers certainspublics prioritaires. Un bonus est attri-bué s'il y a plusieurs opérations sur lemême site ce qui signifie que plus onréalise des travaux cohérents, plus onobtient de CEE. La Grande Bretagne estparvenue à 5milliards de CEE alors quela France n'en est qu'à 170millions.Une prime énergie est attribuée enWallonie en cas de réalisation de tra-vaux importants. Son montant estdégressif en fonction du montant durevenu. Il est possible d'obtenir un pré-financement des travaux si le deman-deur dispose de revenus inférieurs à46000euros.En Suède, il existe un bonus vert. Unaudit donne lieu à des préconisations.Le montant de l'aide est fixé en fonc-tion de l'économie que les travaux vontrapporter. L'aide est ciblée en fonctiondu bâtiment.Le Grenelle II et la copropriété,rendez-vous manqué ou nou-veau départ?Bruno Dhont :Le Grenelle II «peutmieux faire».1. Le DPE collectif a enfin été institué.2. L'ARC a milité pour que le DPE collec-tif soit transformé en audit obligatoire.Les politiques ont refusé cette solutionde façon générale, mais l'ont imposéepour les copropriétés de plus de 50 lots(faut de précision sur le calcul de ceseuil de 50 lots, il faut tenir compte detous les lots, y compris les lots secon-daires).3. La loi nouvelle prévoit que le syndicdoit inscrire à l'ordre du jour del'assemblée la question d'un plan detravaux d'économie d'énergie. Cettemesure n'est pas très satisfaisante carelle laisse croire que lorsque les copro-priétaires auront payé un DPE collectif,il leur sera possible de voter un plan detravaux ou un CPE, alors que le DPE estinsuffisant pour cela.L'obligationexiste danscertains paysd'Europe.27juillet 20105JURIShheebbddooimmobilier••CCOOLLLLOOQQUUEEPrésentationLA COPROPRIÉTÉ ET LE DÉVELOPPEMENT DURABLE EN EUROPEColloque européen des 1er et 2juillet 2010organisé à Paris, (Maison de la Chimie)par Planète CopropriétéPierre Le BorgneLes acteurs de la copropriété se sontréunis au sein de l'association PlanèteCopropriété.Ils ont identifié des blocages dans le fonc-tionnement et dans les règles de la copro-priété. Or, pour mettre en œuvre lesobjectifs du Grenelle, il faudra lever cesblocages.Le but est d'atteindre les objec-tifs de réduction de la consommationd'énergie fixés par l'Europe et en Francepar les pouvoirs publics.Le colloque abordera 8 thèmes: état deslieux et perspectives, audit, garantie deperformance, contrat de performanceénergétique, accompagnement, finance-ment, innovation et atteindre le facteur 4.Bruno Dhont (ARC)Tous les acteurs de la copropriété sontprésents, y compris les syndics, sauf leursfédérations. Le Grenelle a été voté voicideux jours et nous réalisons le premiercolloque sur le Grenelle1e table ronde :Les pays européens et l'amélioration des performances énergétiques des bâti-ments: état des lieux et perspectives
Nous allons essayer de faire préciser leschoses dans le décret, mais jusqu'à pré-sent l'administration n'a pas vouluengager la concertation.4. La majorité a été abaissée pour levote de travaux d'économie d'énergie.La définition est plus large que la précé-dente.5. La notion de travaux d'intérêt collec-tif a été introduite dans la loi. Cela aété rendu possible grâce au colloqueque nous avions organisé en 2007, enmettant en valeur ce qui se pratique enAllemagne. Cette disposition, qui néces-site un décret, peut donner lieu à desdifficultés d'interprétation. Un copro-priétaire peut refuser les travaux s'il aengagé des travaux équivalents aucours des dix années précédentes. Si parexemple, le copropriétaire a réalisé destravaux 5 ans avant, mais qu'il s'agit detravaux de qualité différente, cela pour-ra susciter des difficultés.6. La pose de compteurs calorifiquespourra désormais être décidée à lamajorité de l'article 25. Mais la loi obli-ge déjà à la pose de répartiteurs.7. Pour les certificatsd'économie d'é-nergie (CEE),les coproprié-tés ne sontplus éligiblesaux CEE alorsque l'ANAHdevient éligible. Lescopropriétés sont donc dépouillées deleurs CEE!8. Pour le DPE, l'Assemblée nationaleavait décidé de le rendre opposable àl'acquéreur, mais la commission mixteparitaire a supprimé cette disposition, cequi est bien dommage: le DPE aurait étévalorisé s'il avait été rendu opposableJulien AllixLa directive européenne sur la perfor-mance énergétique des bâtimentsremonte à 2002, sa refonte a été pu-bliée en 2010. Cette refonte ne va pastrès loin.Elle comporte notamment des disposi-tions sur les questions suivantes: lesDPE, l'inspection des chaudières, l'obli-gation d'atteindre une certaine perfor-mance en cas de rénovation importante.La durée de validité du DPE a été fixéeà 10 ans maximum. La France transposesouvent les directives de façon minima-le. Par exemple l'obligation de faireremonter les informations émanant desDPE à un organisme centralisateur n'aété adoptée que lors de la loi GrenelleII (centralisation par l'ADEME). Autreexemple: l'inspection obligatoire deschaudières a été intégrée dans les dé-crets de 2009. L'élément de nouveautéde la directive est d'élargir le champ decontrôle de la chaudière. Il va donc fal-loir mettre à jour le décret de 2009.La directive comporte par exemplel'obligation de mentionner la référenceau DPE dans les annonces de vente etde location.Pour les travaux dans les bâtiments, ladirective imposait le recours au DPE encas de travaux importants dans les bâti-ments de plus de 1000m2. Ce seuil estsupprimé ce qui impose le recours auDPE dans tous les bâtiments, dès quedes travaux importants sont engagés.Après 2002, les Allemands ont imposéune mise aux normes dès que 10% dubâtiment est affecté par les travaux,alors que la France n'a fait de la réfé-rence au DPE qu'un texte purementindicatif.En conclusion, il est difficile de recensertout ce qui se pratique dans les paysd'Europe, mais la France n'est pas dutout à l'avant-garde.Wolfgang Amann(Directeur et profes-seur associé à l'IIBW, Autriche)Pour les bâtiments neufs, beaucoup demaisons individuelles atteignent la nor-me de 10kWh/m2/an. Pour les bâti-ments existants, la copropriété n'est pasune priorité: il n’y a que 10% decopropriétés, et 45% des logementssont loués.Les copropriétés ont l'obligation deconstituer des fonds de réserves.On dénombre 1% de rénovations ther-miques, ce qui est insuffisant. Il faudraitpasser à 3 ou 5%.Dans le secteur HLM, le taux de rénova-tion est de 3%, ce qui est honorable.Mais en copropriété, on n'est qu'à 0,5%seulement. Il y a dessubventions pourl'améliorationde l'efficacitéénergétique,mais elles n'ontpas l'efficacitésouhaitée. Eneffet, les discussionssont décevantes car il y a des blocagesdans les copropriétés. Il est souvent diffi-cile d'atteindre le quorum. Il faut que50% des copropriétaires soient pré-sents, or il y a souvent de nombreuxabsents.Quant aux certificats de performanceénergétique, ils sont en principe obliga-toires, mais les copropriétaires peuventdécider qu'ils n'ont pas besoin de lesdemander. Il est regrettable que ces cer-tificats n'aient pas d'impact sur lavaleur de l'immeuble.La loi a prévu une obligation de consti-tuer un fonds de réserve, mais sans enpréciser le montant. Sauf dans le secteurHLM, où il est au minimum de 1,5europar m2/an.Bruno Dhont : L'Autriche a donc mis enplace un système de fonds de réserveobligatoire, mais qui ne fonctionne pastrès bien.Il faut faire très attention: si on n'obli-ge pas les copropriétés à faire des tra-vaux, le secteur neuf sera de haut ni-veau, le secteur HLM également, mais lesecteur de la copropriété sera déclassé.La refonte de la directive euro-péenne sur la performance éner-gétique des bâtiments et lesfinancements dédiés à la réno-vation énergétiqueLaura Vanhue(Collaboratrice de K Delli,députée européenne d'Europe Écologie):Il y a quelques différences entre la Fran-ce et l'Autriche!L'Allemagne et l'Autriche ont mis en pla-ce une politique de subventions impor-tantes. Il en résulte que la situation deperformance énergétique des bâtimentsdans ces pays est biensupérieure.La principaleavancée de ladirective de2010 est deprévoir àl'échéance 2010 unobjectif de bâtiments à0 énergie. On est bien loin de l'objectifde 150kWh fixé en France.Les logements en France vont être horschamp de la directive!Le principe de subsidiarité veut que lelogement soit considéré comme unecompétence nationale. Mais la problé-matique de l'énergie a permis d'inté-grer le logement dans la préoccupationde l'Europe, notamment par les fonds27juillet 20106JURIShheebbddooimmobilier••ÉÉTTAATTDDEESSLLIIEEUUXXDPEnon opposable:dommage!Un fonds detravaux obliga-toires, librementalimenté.Logement:compétence natio-nale… sauf pourl'énergie.
27juillet 20107JURIShheebbddooimmobilier••UUNN AAUUDDIITT EEFFFFIICCAACCEE EETT AADDAAPPTTÉÉ PPOOUURR LLEESS CCOOPPRROOPPRRIIÉÉTTÉÉSSéligibles (qui représentent 4% desfonds structurels). L'objectif d'amélio-ration de l'efficacité énergétique deslogements concerne principalement leslogements publics. Mais certains Étatsconsidèrent que le logement relève dela compétence nationale et ils n'uti-lisent pas ces fonds.L'objectif de l'Europe est aussi celui del'inclusion sociale. On n'oublie pas quele parce privé est celui qui a la moinsbonne efficacité énergétique.Dans le lobbying à Bruxelles, les copro-priétés sont peu présentes. Alors que lelobby du logement social est très présent.Dans le privé, des montages financierssont possibles. Pour recourir aux 4% duFEDER, il faut en France s'adresser à lapréfecture ou à la région.Deux idées en conclusion: les fonds eu-ropéens en matière de rénovation éner-gétique ne sont pas assez utilisés, et ilfaut définir quels sont les besoins pouren informer les autorités européennes.2e table ronde :Un audit efficace et adapté pour les copropriétésÉric Leroy (COPREC)La question fondamentale est de savoirquel audit peut déclencher les travaux.Le projet d'audit 360°, porté par l'asso-ciation Planète Copropriété, vise à ré-pondre à cette question.Il part des constats suivants:− les copropriétaires sont sceptiques,− les audits s'empilent et on n'en tirerien,− il ne peut pas y avoir d'audit sansimplication des copropriétaires (principede coproduction),− beaucoup d'audits ne prennent pasen compte les possibilités financièresdes copropriétaires.L'ambition de l'audit 360° est d'avoir unobjet large. Il est en cours d'expérimen-tation.Le DPE collectifSnezhana Todorova(ministère del'économie, de l'énergie et du tourismede Bulgarie):La Bulgarie est en train de mettre enplace une législation de transpositionde la directive. Deux types de mesuressont prévus: une obligation de réaliserun audit pour les bâtiments de plus de1000m2et une obligation de réaliserdes travaux d'efficacité énergétique dansles 3 ans qui suivent (par exemple sur lessystèmes de ventilation, sur les chau-dières…).Pour les nouveaux bâtiments, un passe-port énergétique est établi par unconsultant.Pour les bâtiments existants, un certifi-cat énergétique est établi par un ani-mateur certifié, il est valable 10 ans. Lacertification est faite par une personnephysique ou morale, accréditée parl'agence de l'efficacité énergétique.Bruno Dhont: Il existe donc bien destravaux obligatoires dans certains pays.L'audit EPIQRAlfonso Gill(ingénieur des mines, Agir2D, Suisse):Le projet EPIQR (prononcer Épinçure) aété précédé en France en 1979 d'unerecherche pour disposer d'un outil dediagnostic de dégradation des bâti-ments. Il s'agissait de disposer d'uneméthode d'évaluation rapide des coûtsde remise en état des bâtiments d'habi-tation. Puis en 1991 la Suisse a, par col-laboration entre l'École Polytechniquede Lausanne et l'équivalent suisse del'ADEME, mis en place un outil d'aide àla décision.La méthode analyse l'état du bâti, laconsommation d'énergie, la qualitéd'usage et le budget de remise en état.Un diagnostic en 50 points est réalisésur place. Il donne lieu à une synthèse,un diagnostic énergétique et un bilanthermique. L'objectif est de passerd'une consommation de 296kWh/m2à85kWh.Cent immeubles ont été audités par cet-te méthode en Allemagne, 1500 en suis-se et 30 licences ont été vendues enFrance.L'audit 360 °Éric Leroy(COPREC):Il faut 4 étapes pour atteindre le fac-teur 4: impliquer-comprendre / décider /réaliser / prouver.L'audit 360° se situe à la première étape,c'est un outil d'aide à la décision. (Enamont de l'audit se situent les éco-bilans. La campagne «un éco-bilan pourtous» doit démarrer prochainement).L'audit comporte trois éléments:− une enquête d'usage,− un audit énergétique,− un audit technique.Il se conclut par la formulation de troisstratégies d'amélioration:− minimaliste: réglementaire, aumoindre coût,− intermédiaire,− facteur 4: la plus ambitieuse.L'audit comporte un rapport de synthè-se, avec accompagnement du conseilsyndical. Il présentel'avantage demettre encohérence despréconisations,de favoriser laprise de déci-sion. Son coût variede 120 à 180euros par logement, soitpour une copropriété de 50 lots, de6000à 10000 euros.Delphine Agier(chef de projet PACT duRhône et Fédération des PACT)Les PACT constituent une fédération de145 associations pour l'amélioration del'habitat et travaillent depuis longtempssur les copropriétés, qui jouent le rôlede parc social de fait.L'audit 360° fait l'objet de test sur troiscopropriétés qui ont pour caractéris-tiques communes de ne pas être en dif-ficultés et d'être équipées de chauffagecollectif. Elles sont situées à Meyzieu(Rhône), Nanterre (Hauts-de-Seine) et àla Goutte d'Or (Paris 18e). Ce sont desimmeubles construits dans les annéescinquante ou soixante de 50 à 100 loge-ments, ils sont pour moitié occupés pardes locataires.L'expérience del'audit 360° enest à la phasede restitutionaux conseilssyndicaux. Leretour est trèspositif. L'enquêted'usage favorise une prise de consciencedes habitants, le conseil syndical joueun rôle clé.Les attentes sont les suivantes: maîtrisedes charges, amélioration du confortUne aide àla décision.Oserla transversalité.
27juillet 20108JURIShheebbddooimmobilier••GGAARRAANNTTIIEEDDEEPPEERRFFOORRMMAANNCCEE(confort d'été, isolation acoustiquenotamment), maintien de l'immeubleen bon état.Le fait de présenter trois stratégiesencourage la discussion.Nous avons «osé la transversalité, avecune équipe pluridisciplinaire».Conclusion: la fédération des PACT etCOPREC sont favorables à la poursuitede l'expérimentation.Question :Est-ce que les trois stratégiesne se contredisent pas?Éric Leroy :Le but est précisément de lesmettre en cohérence: il vaut mieux sedécider pour le facteur 2, que ne pas sedécider pour le facteur 4.Question :Quel est le suivi de la mise enœuvre de l'audit?Éric Leroy :C'est un outil d'aide à ladécision.Bruno Dhont : Il ne s'agit pas de faireun nouveau DPE, qui va créer de ladéception. Tout le monde pourra utili-ser la démarche qui ne comporte pasd'exclusivité pour COPREC.Question :Quels sont les financements?Éric Leroy :En face de chaque stratégie,on analyse les financements possibles.3e table ronde :Garantie de performanceLes ITE avec volet énergétique.Michel Wassouf(architecte, ENERGIE-HAUS, Barcelone):Les ITE sont des inspections techniquesdes bâtiments.L'Espagne a construit de très nombreuxbâtiments ces dernières années, maiselle a aussi beaucoup de logementsvacants. Les outils de financement sontsimples. Il existe des aides à la rénova-tion de 1000 à 1500 € par logement,mais sans exigence d'efficacité énergé-tique.Le but de l'ITE est d'abord d'assurer lasécurité de l'espace public car certainsbâtiments sontanciens et cer-taines mairiesont commencéà agir., maischacune à safaçon.À Séville,l'obligation dépend de l'usage du bâti-ment. À Madrid, les propriétaires desbâtiments de plus de 30 ans doivent fai-re un audit. Certaines régions commen-cent à introduire cette notion d'audit.Ce sont le plus souvent des audits struc-turels. Seule la région de Valence pré-pare pour la fin de l'année un audit quiaura un aspect d'efficacité énergétique.Bruno Dhont :On sait que la certification est insuffi-sante. Il faut un dispositif de suivi. C'estce que propose MINERGIE. La questionest la suivante: quelle est la garantie derésultat de la certification?Didier Christophle(Directeur, CERQUAL)Qualitel vise à développer la qualité deslogements. On détermine des labelsthermiques notamment BBC et HPE. Lesréférentiels décrivent des niveaux deperformance. Ils sont vérifiés au niveaude la conception, maisil y a aussi descontrôles encours de chan-tier et aprèsréception.L'associationQualitel est accré-ditée auprès duCOFRAC. Qualitel a aussi développé unréférentiel pour la copropriété (150 kHpar m2ou 80kWh pour le BBC). Pour leBBC, il y a des contrôles complémen-taires d'étanchéité à l'air.Le référentiel de la copropriété portesur les parties communes et chaquecopropriétaire peut demander uneintervention pour son logement.Bruno Dhont : En Belgique, il existe undispositif de réception à n +1 qui esttrès intéressant, pour apprécier lagarantie de performance.La garantie et le suivi aprèstravaux.Pascal Bruno(Minergie): Minergie exis-te en France depuis 3 ans et depuis 10ans en Suisse. 150 certifications ont étéfaites ou sont en cours.Minergie délivre sur plan un label provi-soire et après chantier un label définitif.Il faut respecter un maximum deconsommation, il est de 60kWh pour larénovation de logement. Minergie assu-re un suivi sur 3 ans et vérifie que sontrespectés tant le maximum annoncéque le maximum de 60kWh.Le coût est de 1250€ HT pour une mai-son individuelle et de 1500€ pour unlogement collectif.Une surconsommation de 20% est ad-mise la 1e année, mais la 2e année, ledépassement maximum autorisé n'estplus que de 15%. Après 3 ans, on faitun bilan et une recherche des causes dedépassement qui peuvent être liées auxéquipements, à l'enveloppe du bâti-ment ou aux résidents.Bruno Dhont : Même s'il peut y avoir undécalage important entre ce qui estannoncé et le résultat, il faut croire à lacertification. Mais il faut casser l'idéeque ce qui est labellisé est parfait.Il faut pouvoir vérifier la performanceet il faut différencier ce qui est lié àl'usage et ce qui dépend de la concep-tion du bâtiment. Le retrait de label estune vraie sanction mais en France, onest trop gentil en cas de manquement.Didier Christophle :Il y a des retraitsde label: des règles existent, il fautles respecter.Bruno Dhont : Nous souhaiterions quela liste des retraits de label soit dispo-nible sur le site internet de Qualitel.Didier Christophle :Il existe par ailleursun certain nombre d'observatoires, tantpour le logement existant que pourl'habitat neuf, qui permettent de mesu-rer l'impact de la certification Qualitelsur les charges. L'observatoire EPE(observatoire de l'habitat existant) aréalisé une étude thermique. Il estimeque les gains de consommation d'éner-gie sont compris entre 25 et 75% etque les gains d'émission de gaz à effetde serre varient de 18% à 60%.M. Philippe(vice-président de l'ARC):En tant qu'administrateur du Cofrac,j'observe que certains référentiels sonttrès peu en avance par rapport à ce quiest obligatoire. Il faut faire des référen-tiels plus stricts.Un audit structurelen Espagne.Les retraits delabels existent.
Question :Il faut surveiller l'acte deconstruire de façon plus systématique,ne pas oublier d'effectuer les réglagesde chauffage et ne pas s'en prendre àl'attitude des occupants.Question : Quel est le coût de la certifi-cation Qualitel?Didier Christophle :La certificationd'un immeuble en copropriété coûteenviron 3500€ HT pour une coproprié-té de 50 logements.27juillet 20109JURIShheebbddooimmobilier••LLEECCOONNTTRRAATTDDEEPPEERRFFOORRMMAANNCCEEÉÉNNEERRGGÉÉTTIIQQUUEELes caractéristiques du CPE encopropriété.Pierre Le Borgne (CICF Construction):Le contrat de performance énergétique(CPE) se heurte à un problème de mo-dèlisation. Il est plus facile à résoudrepour le neuf que pour l'ancien. Il fautbien vérifier l'écart entre la consomma-tion dans le bâtiment existant et laconsommation après travaux.L'objet du CPE est de «garantir dans ladurée l'efficacité énergétique d'un bâti-ment». Il faut donc:− bien définir dans le contrat ce qui estgaranti;− bien définir l'amélioration de l'effi-cacité énergétique, en partant de laconsommation initiale, voir sur quoi onpeut agir,− mesurer la baisse de consommationd'énergie (qui ne se traduit pas forcé-ment par une diminution des charges).La démarche suppose de faire un audit,qui est complexe. Il permet de voir surquels points il est possible d'agir, quelstravaux il faut effectuer, quelle garantiede résultat on obtient.Les travaux doivent faire l'objet d'unmarché de travaux, puis il faut donner,dans le marché exploitation, les moyensde parvenir aux résultats prévus.Les attentes et les actions del'ADEME en faveur d'un CPE encopropriété.Frédéric Rosenstein(ingénieur audépartement des marchés et servicesd'efficacité énergétique, ADEME).Les capacités financières des coproprié-taires ont leur limite. Il n'y a pas d'offreglobale de financement et il existe unrisque financier.Deux cas peuvent se présenter; soit leséconomies d'énergie permettent definancer les travaux, soit, elles ne le per-mettent pas, ce qui est le cas général,car les contrats ne dépassent pas 10 à15 ans.Avec l'adoption de la loi Grenelle II, lelégislateur s'est rendu compte de lacomplexité du CPE et du fait que c'étaitun outil parmi d'autres; Il existe diffé-rents contrats.Certains portent sur l'exploitation et lamaintenance, leur durée varie de 1 à 5ans. D'autres visent le renouvellementdu système d'énergie, ils durent de 3 à15 ans et permettent des économies de15 à 25%.Ce qui pose problème, c'est la mesurede l'économie d'énergie.Divers risques existent:− le coût de la mesure de vérifications,− le choix de faire les travaux qui soientles plus rentables pour l'entreprise.Dominique Sellier(ARENE Ile-de-France):En Ile-de-France, la consommationmoyenne est de 350kWh/m2/an, contre400kWh en France. Le développementdu CPE concerne surtout les coproprié-tés de plus de 20 logements.Une question est de savoir si la rémuné-ration du prestataire du CPE peut êtreintégrée dans le dispositif prévu par ledécret de répartition des charges entrebailleurs et locataires. Un scénario derupture supposerait de consacrer 5 mil-liards d’euros d'investissements.Le CPE avec tiers investisseurThomas Sanchez(Caisse des dépôts etconsignations): Avec le CPE avec inter-vention d'un tiers investisseur, on estdans le cadre d'un objectif ambitieux debaisse de la consommation d'énergie(75% par exemple).Il faut intégrer le fait que certains tra-vaux, comme l'isolation de la toiture etdes murs, devront de toute façon êtreréalisés. Il faut donc en tenir comptetout de suite, pour élaborer un projetglobal.On commence à voir le lien entre laperformance énergétique et la valeurdes immeubles. Cette réalité se vérifiedéjà pour des immeubles de bureaux.Dans 20 ans, il y aura davantage delogements BBC sur le marché, et on ver-ra davantage l'écart de valeur.Il manque un acteur qui puisse fédérerles interventions pour la rénovationd'un bâtiment, ce doit être un ensem-blier. Ce pourraitêtre une sociétéopératrice detiers investisse-ment. Il fautallonger ladurée pourdégager un plusgrand potentiel d'économie d'énergie.Il faut une intervention des organismespublics, ce qui permet d'apporter unélément de confiance.Le mécanisme actuel n'est pas au point,mais il faudrait par exemple quel'opérateur puisse obtenir des Éco-PTZpour les copropriétairesBruno Dhont :Le dispositif avec tiersinvestisseur peut être particulièrementutile pour des copropriétés en difficultés.Jacques Perssiau(Secrétaire généralFFB-UECF)Il faut effectuer des travaux à fortpotentiel d'économie d'énergie pour enfaire une opération gagnant/gagnant.Les copropriétaires s'attendent en effetà des engagements sur des économiesréelles. Il est nécessaire de commencerpar un audit initial et que les perfor-mances soit parfaitement maîtrisées.Pour que le dispositif puisse fonction-ner, il fallait qu'un assureur accepte lagarantie le risque financier, ce qui a puêtre obtenu par l'intermédiaire de Vers-pieren.Pascal Jean(Directeur du développe-ment des services, SPIE)Le CPE se compose d'une série d'actionsqui conduisent à une amélioration derésultats. Ces actions n'ont rien à voiravec la fourniture d'énergie (P1). Il fautdonc absolument exclure du contrat lefournisseur d'énergie. C'est un engage-ment, il doit donc être très clair. Il fautune mesure et une vérification, unemesure avant et après les travaux.Il est aussi indispensable que les copro-Lien entre per-formance énergé-tique et valeur del'immeuble.4e table ronde :Le contrat de performance énergétique
priétaires puissent s'approprier cecontrat. Il faut une formation pour yparvenir. Le conseil est donc, pour la réa-lisation d'un CPE de séparer le contrat dela fourniture d'énergie. Les incontour-nables du CPE sont l'audit préalable, lesmesures et la vérification. Mais le pro-blème est qu'il n'y a pas d'offre: atten-dons que la méthode soit au point.Pierre Le Borgne :Nous en sommes en-core au stade de l'émergence du concept.Rien n'est encore arrêté.Question :Quelle est l'incidence des tra-vaux sur la valorisation de l'immeuble?Bruno Dhont :Le problème central estcelui du déclassement des copropriétésqui ne seront pas rénovées.Question : Pourquoi exclure du CPE lefournisseur d'énergie?Pascal Jean :Alors que vous pouvezpeut-être obtenir une économie d'éner-gie de 40%, il se peut que votre four-nisseur ne vous propose que 10%d'économie.27juillet 201010JURIShheebbddooimmobilier••LL''AACCCCOOMMPPAAGGNNEEMMEENNTTDDEESSCCOOPPRROOPPRRIIÉÉTTÉÉSS5e table ronde :L'accompagnement des copropriétésPhilippe Delaroa(directeur du PACT deParis)L'objet de la fédération des PACT, asso-ciation indépendante à gestion désinté-ressée, qui regroupe 145 associationsest d'œuvrer pour le logement des plusmodestes. Les PACT agissent de plus enplus dans le domaine des copropriétésen difficultés.Les PACT inter-viennent dansle cadred'OPAHcopropriétésdégradées maisaussi dans celui desOPATB (opérations programmées del'amélioration thermique des bâti-ments).La copropriété est un monde complexe.«Sans accompagnement, on ne peutpas sortir les projets», car il faut avoirune approche pluridisciplinaire. Ellepasse par les étapes d'information,d'orientation et d'aide à la décision etde responsabilisation.En effet, si un ravalement a été faitrécemment, il est inopportun de propo-ser une isolation par l'extérieur.Il faut voir par exemple s'il y a un mou-vement spontané des copropriétairespour faire les travaux.Jean-Yves Mano(adjoint au maire deParis, en charge du logement):Il y a trois ans, la mairie de Paris a votéun plan climat pour les bâtimentspublics et privés avec un objectif dediminution de 25% des émissions degaz à effet de serre en 2010.Nous allons lancer un programme surles écoles parisiennes.L'objectif pour le neuf, dans le loge-ment social est de construire avec unenorme de 50kWh/m2/an. Nous mon-trons la voie, y compris pour inciter lesprofessionnels à progresser.La rénovation thermique par l'extérieur,ce n'est pas la solution à tout. Notam-ment dans les quartiers historiques,mais aussi par exemple pour les 60000HBM de la périphérie (construits sur lesboulevards extérieurs): il n'est pas ques-tion de changer la physionomie exté-rieure de ces bâtiments. Quant àl'isolation par l'intérieur, elle se heurteà un problème de place car les loge-ments sont déjà assez exigus.La mairie a lancé une OPATB dans le13e arrondissement. Elle programmeune opération en 2011 autour de la pla-ce de la République, qui se caractérisepar une diversité de type de bâtiments,avant de généraliser l'opération.La mairie va par ailleurs mettre en placeune Agence parisienne du climat. L'opé-ration COC, Copropriété Objectif Climata été lancée en 2008, avec un finance-ment associant la Région, la Ville etl'ADEME.Le diagnostic thermique est financé à70%. Mais cet objectif était insuffisant.Dans l'OPATB du 13e, le diagnostic ther-mique est gratuit et la mairie prendl'initiative des contacts envers les syndics.Un contact a été pris avec 500 copro-priétés et 180 diagnostics ont été votés,mais il y a 100000 immeubles à Paris!L'OPATB du 13e a suscité une bonneimplication des élus de l'arrondissementet celle de nombreux partenaires (FFB,UNPI, ADIL…).Mais on réalise qu'il faut au minimum20 mois de délai entre l'étude et les tra-vaux. Pour 326 immeubles repérés, nousen sommes à 65études et 44 dia-gnostics réali-sés. Les inves-tissements enjeu sont impor-tants: il fautcompter en moyen-ne 17000€ de travaux par lot. L'aspectfinancer est donc important.Mais pour atteindre les objectifs, il vafalloir changer de système. Les habi-tants ont l'habitude d'attendre des sub-ventions. Et les collectivités territorialesattendent toujours le retour sur inves-tissement de ces subventions, qui nevient jamais.…Or l'ANAH n'a plus definancement propre.En cas de mutation du patrimoine aidé,il faut que l'État ou les collectivitéslocales puissent percevoir le retour deces aides. Ce peut être une solutionpour déclencher en masse des travaux.Car les collectivités n'auront pas lesmoyens de les financer.Les ALE et l'accompagnementdes copropriétés.Aurélie Pelade(chargée de mission, ALELyon): Les ALE et l'accompagnementdes copropriétés.Les associations locales de l'énergie(ALE) sont des associations loi de 1901créées par les élus. Il en existe 23 enFrance. Depuis 2000, les diagnostics sontfinancés à hauteur de 70%.À Lyon, l'aide aux copropriétés estengagée depuis 4 ans.Mais l'accompagnement se place forcé-ment dans la durée, sur une période de3 ou 4 ans. L'ALEconstitue unréseau decopropriétaireset tient desréunionsd'informations.Deux exemples deréalisations: une opéra-tion à Vénissieux pour 300 appartements(Grande Terre des Vignes) a permisd'arriver au facteur 2 pour la consom-mation de chauffage (122kWh/m2/anaprès travaux). Le coût des travaux estde 18500€ par logement. À Vaulx-en-Velin (Les Barges), le coût des travaux,dans une copropriété de 20 apparte-ments est de 25000€ par logement, il aPas de projet sansaccompagnement.Il faut changerde système etobtenir un retourpour la collec-tivité.Facteur 2en chauffage.
permis également d'atteindre le facteur2 à 130kWh/m2/an après travaux.François Sivardière(chargé de mission,ALE Grenoble):L'Agence a engagé une campagne isola-tion mur/mur 2010-2013 à Grenoble. Il ya un dispositif de soutien à la rénova-tion du bâti pour la copropriété privée.Il est important de raisonner davantageen surinvestissement qu'en investisse-ment simple.Il y a une nécessité d'accompagnementfinancier, mais aussi humain. Les copro-priétés ciblées par la campagne sontcelles construites entre1945 et1975(qui ont été construites avant la 1eréglementation thermique de 1975).Trois catégories de rénovation sontenvisagées:− rénovation des façades,− rénovation complète: façades, toi-tures et planchers bas,− rénovation exemplaire: façades, toi-tures, planchers bas, menuiseries et ven-tilation.Il est prévu, pour chacun de ces troiscas, une aide d'un montant de− 15% du coût des travaux plafonné à10000€ par logement− 30% du coût des travaux plafonné à15000€ par logement− 30% du coût des travaux plus uneaide de l'ADEME plafonnée à 50% ducoût des travauxRodolf Pulwey(ingénieur, société IQ,Allemagne): IQ est une agence pourl'optimisation des bâtiments, en lienavec KfW, banque créée pour la recons-truction. L'objectif de réduction deconsommation de chauffage est de 60 à85%. Le syndic ne s'occupe pas de laquestion de l'économie d'énergie.L'agence compense pour le syndic lesfrais qui sont engagés. L'agence prépa-re l'assemblée générale des coproprié-taires, elle suit le chantier, informe lescopropriétaires. Par exemple à Cologne,une opération a été réalisée pour 34logements. La rénovation a permis unerestructuration du bâtiment avec élar-gissement des balcons existants.Bruno Dhont : Même en Allemagne, ilest nécessaire d'organiser un accompa-gnement global. Il faut convaincre lesyndic et même lui proposer des hono-raires additionnels.Une assistance à maîtrised'ouvrage privée (AMO).Marie-France Taudière (architecte,URBANIS):L'agence s'occupe des copropriétésdégradées et de la revitalisation descentres villes. L'AMO est nécessaire àcause de l'accroissement de la complexi-té administrative.Le rôle de l'AMO permet de découvrirla valeur cachée de l'immeuble, parexemple par desvolumes mal utili-sés ou des droitsà construirerésiduels. Ainsion peut parfoisréutiliser descaves pour leslouer à des sociétésen centre-ville.Comment financer l'AMO? Ce peut êtreun forfait par lot, mais il faut aussiconsidérer que s'il y a des travaux demise en valeur, on peut générer desbénéfices supplémentaires. Le finance-ment de l'AMO peut se faire par uneopération gagnant-gagnant.Question :Il faut être vigilants sur despropositions qui sont très diverses, maisce sont finalement toujours les copro-priétaires qui paient.Question :On reçoit parfois des dia-gnostics de mauvaise qualité qui vousproposent des investissements avec destaux de retour de 140 ans!Bruno Dhont :Il y aura toujours des gensmalhonnêtes. À nous d'être vigilants.27juillet 201011JURIShheebbddooimmobilier••LLEESSFFIINNAANNCCEEMMEENNTTSSDécouvrir lavaleur cachée del'immeuble.6e table ronde :Les financementsL'Éco-prêt collectifJean-Loup Taïeb :(Cercle ImmobilierFrance Québec):L'Éco-prêt individuel est inadapté. Enparticulier, le bouquet de travaux esttrès contraignant.Le ministère de lajustice s'estaperçu qu'il yavait un pro-blème d'adhé-sion aux Éco-prêt collectifs.Enfin, les banquessont réticentes à adapter leurs logiciels.Face à ces difficultés, on peut proposerdes pistes de solutions:− accorder le prêt pour certaines typo-logies de travaux (et non pour un bou-quet de travaux),− accorder le prêt pour une 1e phased'un plan pluri-annuel.Pour le calendrier, l'objectif estd'obtenir un Éco-prêt collectif en 2011.Bruno Dhont :il faut modifier la loi de1965 pour que le syndicat puissecontracter un prêt. Le PTZ individuel encopropriété ne représente que 1% desprêts accordés!Les certificats d'économied'énergieFrédéric Utzmann(président de CERTI-NERGIE):Pourquoi les industriels sont-ils à cepoint moteurs pour réduire la consom-mation d'énergie? C'est à cause des cer-tificats d'économie d'énergie (CEE).L'objectif des CEE est d'inciter lesacteurs à économiser l'énergie etnotamment dans le secteur diffus.L'État définit pour des périodes de troisans (2006-2009, puis 2010-2013) une lis-te d'obligés (les fournisseurs d'énergie)et une liste d'objectifs d'économied'énergie (isolation de bâtiments, covoi-turage…) justifiés par des CEE. Àdéfaut, ils subissent une pénalité.Les CEE peuvent être revendus à unacquéreur qui évite ainsi la pénalité.Pour la période 2006-2009, dans lescopropriétés, 200millions d'euros ontété engagés (subventions, conseils auxmaîtres d'ouvrage qui effectuent lestravaux…). Cela reste donc modeste.Pour la période suivante (2010-2013),on devrait atteindre 1milliard d'euros.Mais les copropriétés ont peu bénéficiédu dispositif. Certaines ont même don-né sans contrepartie leurs droits à CEE.Mais dans la loi Grenelle II, les copro-priétés ne peuvent plus faire unedemande seule; elles doivent passer parObtenir un Éco-prêt collectif en2011.
l'intermédiaire de l'ANAH.Le volume des CEE est calé sur l'écono-mie d'énergie mais non sur le volumedes travaux. Cela peut représenter unmontant très variable. Ce peut être jus-qu'à 75% du coût des travaux (parexemple en cas de changement d'unegrosse chaudière quidessert 1000 lots)mais c'est leplus souventde 10 à 15%,voire moins.Que faire? Enamont, il faut véri-fier que les appelsd'offre n'incluent pas les CEE, vérifier lacertification, faire attention aux offresliées, faire appel à une société deconseil.Rodolf Pulwey: (ingénieur, société IQ,Allemagne):En Allemagne, la banque KfW est unebanque publique. Le montant des sub-ventions publiques a été fortementréduit en Allemagne. Il existe un label(bâtiment économe en énergie KfW).Les critères pour déterminer l'efficacitéénergétique sont liés aux besoins enénergie primaire et à la perte de trans-mission de chaleur.Le montant de la subvention peut êtrede 75000€ pour une réhabilitationtotale et de 50000€ pour une réhabili-tation partielle. L'aide peut prendre laforme d'un crédit (à un taux qui variede 1,4% à 3,05%) ou d'une aide finan-cière. Le montant de la subvention estd'autant plus important que le bâti-ment est économe en énergie après tra-vaux. Il existe bien un fonds de réservealimenté par les copropriétaires, maisson montant n'est pas suffisant et il estdonc fait appel à un autre type definancement.Par exemple, une rénovation à Cologne,d'un montant de 410000€ a pu êtrefinancée à 100% par KfW. Les chargesétaient de 21000€ par an avant travaux,elles sont de 8000€ après travaux.L'aide au préfinancement.Nicolas Rousseau: (chef de projet, Fédé-ration Habitat et Développement):Nous avons un rôle d'ensemblier. L'ob-jectif est de mettre au point un bonplan de financement. Il y a des créationsde fonds locaux, mais aussi un risque desuppression de certaines subventions.À Montpellier par exemple une réhabili-tation d'une copropriété a donné lieu apréfinancement des subventionspubliques.Bruno Dhont: Comme pour l'Europe, lesprocessus sont très compliqués, c'est unprocessus d'exclusion par la complexité!Éric Comparat(UNAF):«Rien de durable sans les familles».Le taux d'effort des familles est enhausse constante. Les charges sontdevenues totalement insupportables etcela met les familles en situation de sur-endettement. Philippe Pelletier nous ademandé une étude sur l'utilisation del'Éco-PTZ dont la demande est en chutelibre. À un certain moment, il faut choi-sir entre les objectifs d'accessibilité,d'efficacité énergétique et de sécurité.Mais souvent on ne fait rien car lesfamilles sont un peuperdues devanttous ces sys-tèmes. Il y a unproblème delisibilité desdispositifs.L'UNAF est favo-rable à la créationd'un fonds de travaux obligatoire dansles copropriétés car «il faut faire lebonheur des gens contre leur gré».Toute participation de la collectivitédoit avoir un retour. Mais les retoursexistent bien: les copropriétaires quifinancent les travaux ne demandent pasde logements sociaux. On constate qu'ily a bien plus d'expulsion financière (liéeà des impayés de mensualité de rem-boursement) que d'expulsion locative.La valeur du bien sera totalementdépendante de l'efficacité énergétique.Le fonds de travaux obligatoire.Bruno Dhont: Nous n'avons pas obtenula création obligatoire du fonds travauxdans le Grenelle II. Il s'agit pourtantd'une proposition sociale car c'est unenécessité pour les plus modestes. Il y aun déclassement garanti des coproprié-tés si on ne fait rien. Le fonds travauxest un outil de mobilisation, d'ailleurson en crée plus facilement dans le cadredes plans de sauvegarde.Les Allemands ont créé des fonds tra-vaux obligatoires. On ne demande que100€ par an.Le fonds travaux a trois avantages:− il permet de boucler un plan de finan-cement,− il permet de lever les réticences desbailleurs,− il a une vertu psychologique: il facili-te le vote des travaux.Pourquoi ne pas utiliser le fonds prévupar l'article 18-6 de la loi du 10 juillet1965? Il faudrait d'abord qu'il ne puissepas être utilisé à d'autres choses. Lessommes devraient être placées automa-tiquement, avec une obligation decompte bancaireséparé. Il fautaussi que lefonds soit atta-ché au lot decopropriété etnon à la person-ne du copropriétai-re. Il se pose enfin un pro-blème fiscal; le régime actuel impose defaire une déclaration par copropriétai-re, même si on ne perçoit que300€pour100000 € placés.En résumé, il faut mettre en place unefiscalité adaptée, autoriser un débloca-ge des fonds sous condition avec déci-sion de l'assemblée, interdire l'utili-sation des fonds à d'autres objets queles travaux et rendre obligatoire lefonds travaux.Les fonds exceptionnels pour lefinancement des travaux.Snezhana Todorova(ministère del'économie, de l'énergie et du tourismede Bulgarie):Les fonds structurels de l'Union euro-péenne peuvent être utilisés pour lescopropriétaires.Certains projets pilotes ont été mis aupoint dans les copropriétés.Mais seul 4% des fonds du programmevont être utilisés pour la rénovationénergétique.Il y a un fonds bulgare pour l'efficacitéénergétique. Il existe aussi une ligne decrédit d'efficacité énergétique pour lesménages (avec la BIRD).Un crédit d'impôt estaussi mis en placepour les travauxavec deuxtypes de certi-ficats. Mais ilsne sont pasadaptés pour lesrésidences individuelles.27juillet 201012JURIShheebbddooimmobilier••LLEESSFFIINNAANNCCEEMMEENNTTSSRien de durablesans les famillesLes CEE caléssur les économiesd'énergie, non surles travauxIl faut rendreobligatoire lefonds travauxUtilisons lesfonds structurelspour les copro-priétés
27juillet 201013JURIShheebbddooimmobilier••LLEESSIINNNNOOVVAATTIIOONNSSQQUUIIFFAAVVOORRIISSEENNTTLLAARRÉÉNNOOVVAATTIIOONNÉÉNNEERRGGÉÉTTIIQQUUEE7e table ronde :Les innovations qui favorisent la rénovation énergétiqueBruno Dhont accueille Philippe Pelletieret résume les questions abordées aucours des six premières tables rondes etles demandes principales de PlanèteCopropriétéBruno Dhont :1. Certains États nous ont donné desidées intéressantes; ils n'hésitent pas àpasser au stade de l'obligation. En Fran-ce, nous aurions dû aller plus loin avecle Grenelle II.2. On a beaucoup travaillé sur l'audit. Ilfaut avoir une approche différente,d'où le projet Audit 360 °. Nous sommesdemandeurs pour participer à la rédac-tion des décrets d'application del'article 7 du Grenelle II sur le contenude l'audit énergétique.3. La garantie de performance: il faut ytravailler en complément des labels.Mais insistons sur le fait que le compor-tement de l'usager aune incidencemineure parrapport auxautres élé-ments (mise enœuvre des tra-vaux, réglages…).4. Pour le contrat deperformance énergétique, il y a tout àconstruire. Le CPE doit avoir des adap-tations fiscales, par exemple pour quele tiers investisseur puisse mobiliser lesaides.5. L'assistance à maîtrise d'ouvrage estindispensable pour accompagner lescopropriétaires, et réussir les opérationsambitieuses (l'exemple allemand est àce titre très éclairant). Pour la cam-pagne un Éco-bilan pour tous, nousattendons la réponse du ministère.6. Pour le financement, nous regrettonsque les copropriétés ne soient plus éli-gibles aux CEE. Le fonds travaux est unenécessité et l'UNAF a apporté son sou-tien à sa mise en place à titre obligatoi-re, car il est social. L'Éco-prêt individuelest inadapté aux copropriétés et il doitdonc faire l'objet d'adaptation pour lessyndicats de copropriétaires.Philippe Pelletier(président du bureaudu comité stratégique du plan BâtimentGrenelle).Je ne suis pas l'État! Le plan BâtimentGrenelle avance de l'extérieur de l'État.Plusieurs centaines de personnes sontassociées à ce plan.Mon rôle est le suivant:− vérifier l'adéquation entre la deman-de des maîtres d'ouvrage et l'offre(constructeurs, organismes qui assurentles financements…) et vérifier s'il fautinciter ou obliger, si les entreprises sontau bon niveau.− Rendre compte à l'État de cetteobservation.J'ai donc un rôle d'ensemblier. Si BrunoDhont est un homme pressé, il faut êtreconscient que notre projet va transfor-mer la société et qu'il fixe des objectifsà échéance 2050. Dans le quart deslogements qui sont en copropriété, ilexiste des situations très diverses. Il fautprendre le temps d'expliquer. On sedonne du temps pour mesurer laconsommation d'énergie, puis on pro-pose des outils (CPE ou autres). Il estheureux que certains nous poussent àaccélérer le mouvement, mais la situa-tion budgétaire de l'État est difficile…1. Que vous soyez associés à l'élabo-ration des décrets sur le DPE collectif etl'audit énergétique, je vais le demander.Pourquoi avoir fixé un seuil de 50 lots?J'avais indiqué qu'il fallait un autre ou-til que le DPE pour aider à la décision. Ilne fallait pas de seuil. Mais l'admini-stration a redouté le coût que cela pou-vait représenter pour les petites copro-priétés. Mais l'important est que lanotion d'audit soit bien dans la loi. Onobtiendra plus tard que le seuil soitabaissé.2. Le CPE est un sujet compliqué. Est-cequ'on se contente d'une garantie théo-rique ou est ce qu'on peut aller versune garantie de résultat? Le résultattient beaucoup compte de l'usage. Pourle CPE, tout est à faire: l'administrationy voit une sorte de PPP pour faire finan-cer les travaux par lesecteur privé,alors que pourla copropriété,il s'agit degarantir la per-formance.3. L'adaptation fis-cale des CPE. Il pourra yavoir une adaptation car il y a interven-tion d'un tiers investisseur. Mais il fautêtre conscient que le projet de loi definances pour 2011 sera contraint.4. L'assistance à maîtrise d'ouvrage estnécessaire pour jouer le rôle d'accompa-gnement des copropriétés.5. Pour lancer la campagne un Éco-bilanpour tous, un protocole doit être concluentre l'État, l'ARC, la CLCV et les fédéra-tions de syndics. Il est en cours etdevrait être signé à la rentrée.6. Les certificats d'économie d'énergie.J'ai soutenu que l'éligibilité devait êtretotalement ouverte. Le projet de loiréservait l'éligibilité aux collectivitéslocales; le Sénat a ouvert le dispositif,mais l'Assemblée est revenue en arrière.Mais le sujet reviendra en débat dans 3ans.7. Pour le fonds obligatoire de travaux,alors que je pensai qu'on m'opposeraitl'argument du droit de propriété, j'aiobtenu du ministère de la justice quel'assemblée générale délibère sur lestravaux d'intérêt collectif, même si cesont des parties privatives. Il valaitmieux ne pas évoquer en même tempsla question du fonds obligatoire de tra-vaux. Quant à l'Éco-PTZ, commençonspar le rendre efficace pour toutes lescopropriétés. Pour l'Éco-PTZ collectif, ilfaut être sûr que c'est un outil adaptédans les copropriétés. Le syndic peut eneffet être mandataire de l'Éco-PTZ pourles copropriétaires. Il faut bien mesurerla question de la solidarité des copro-priétaires, si c'est le syndicat quiemprunte.Pascal Lemonnier(secrétaire adjoint auPUCA, Plan Urbanisme ConstructionArchitecture): Le PUCA est un serviceinterministériel.Il faut s'intéresser à une démarche glo-bale et pas uniquement à la rénovationénergétique: on est plus efficace enréalisant une réhabilitation globale.On peut explorer diverses pistes, larénovation par l'extérieur avec des iso-lants de faible épaisseur, l'ajout d'unlogement sur le toit… Mais l'innovationtechnique doit aussi s'accompagnerd'aspects sociaux.Plusieurs constats:− Le premier constat est qu'il faut aumoins 10000€HT par logement.− Le deuxième constat est que les tra-vaux permettent parfois d'améliorer leconfort et pas de diminuer la consom-mation.Il faut partici-per à la rédactiondes décrets surl'auditLa chancelleriea accepté les tra-vaux d'intérêt collectif
Un appel d’offres est lancé avecl'ADEME pour travailler sur la précaritéénergétique. Un autre travail est lancéavec OSEO (ex-ANVAR) pour unemaquette numérique pour fixer un pro-gramme de travaux.Bruno Dhont: Il faut travailler pour élimi-ner les blocages en copropriété. Un appelà projet vise à identifier les blocages.Les compteurs intelligents.Jean-Philippe PLAT(ISTA):Il vaut mieux parler de compteurs com-municants. C'était au départ une de-mande des fournisseurs d'électricité quicherchaient à moduler les consomma-tions et les tarifs. Après l'électricité, onpourra l'utiliser pour l'eau.L'intérêt est de restituer l'information àl'utilisateur.Une autre utilisation possible est le re-pérage des fuites. Le budget d'eau etde chauffage est de 600€par logementenviron. Lorsqu'on investit un euro dansle comptage, l'économie attendue estde 3euros. Le retour sur investissementest d'un an, et l'investissement est éli-gible aux CEE.La ventilation et l'habitatexistant.Anne Chartier(ALDES):«Pas de rénovation sans ventilation».Il y a deux enjeux:− l'amélioration de la performancethermique,− l'amélioration de la qualité de l'airintérieur.Pourquoi ventiler? À cause de l'humi-dité, de l'hygiène des occupants et de laconservation des bâtiments.Il faut tout à la fois limiter la déperdi-tion d'air (par exemple avec une venti-lation simple flux réglable en fonctionde l'occupant) et limiter la consomma-tion électrique des ventilateurs. Onpeut aussi récupérer la chaleur de l'airextrait par exemple pour chauffer unballon d'eau chaude.Les chaudières à bois encopropriété.Jimmy Pennequin(chargé d'études boisénergie, BIOMASSE NORMANDIE):L'objectif est d'augmenter la consom-mation de bois en France. Voici unexemple d'installation de chaudière àbois dans une copropriété.Il s'agissait d'un immeuble à Caen cons-truit en 1961 et comportant 54 loge-ments. Il consommait 73000 litres defuel par an. Un projet de chaudière àbois 320kW a été mis au point en 2008avec remise aux normes de la chaufferieet aménagement d'un local de 60m3pour le stockage. La consommation estde 135 tonnes de bois à 110€la tonne.Il a été prévu un contrat de 15 ans avecfinancement par l'exploitant. De plus,l'achat du bois bénéficie de TVA à 5,5%.Cela a permis à la copropriété de réaliserune opération blanche et de bénéficierd'une installation neuve.Auparavant,85% de la facture était liée au prix dufuel, après travaux seuls 45% du coût dela facture est lié au prix d'achat du bois.Les innovations techniques,thermodynamique, cogénéra-tion, énergies renouvelables.Dominique Céna(président de CICFConstruction):La technique reste essentielle!Les pompes à chaleur (PAC) ont desinconvénients. Plus il fait froid, moinselles sont puissantes. Les PAC ne sontpas adaptées à la production d'eauchaude sanitaire, car elles ne permet-tent pas d'obtenir de la haute tempéra-ture. Il existe en Allemagne des pompesà chaleur gaz.La cogénération permet de faire duchauffage et de la productiond'électricité.Quant aux énergies renouvelables, laproduction d'eau chaude sanitaire parénergie solaire est un bon système maisil faut assurer un suivi attentif (un mau-vais entretien fait baisser la performancedu panneau solaire et on ne s'en rendpas aisément compte car le relais est prisautomatiquement par le système de pro-duction complémentaire d'énergie).Assurer le chauffage et l'ECS par énergiesolaire est une bonne solution pour lesbâtiments les plus performants.En conclusion: il faut bien anticiper lecomportement du bâti et des usagers etfaire un bon suivi.27juillet 201014JURIShheebbddooimmobilier••LLEESSIINNNNOOVVAATTIIOONNSSQQUUIIFFAAVVOORRIISSEENNTTLLAARRÉÉNNOOVVAATTIIOONNÉÉNNEERRGGÉÉTTIIQQUUEE8e table ronde :Comment atteindre le facteur 4 en rénovation de copropriétéFrédéric Petit(architecte associé, cabi-net Atelier 11, membre fondateur de laCompagnie des Architectes de Copro-priété).Il faut distinguer ce qui relève d'unnouveau lobbying ou d'une nouvelleapproche de la copropriété.L'objectif de la réhabilitation est de dis-poser une requalification complète dubâtiment et d'avoir un projet économi-quement viable.Une grande tendance se dessine: il nefaut pas se limiter à l'approche de lasubvention mais aussi tenir compte del'extension de surface pour payer lestravaux. Car on peut atteindre enmoyenne 50000à 100000 € par loge-ment. D'où la question de savoir s'il estnécessaire de réhabiliter ou s'il ne vautpas mieux démolir. Mais il faut aussitenir compte du coût de démolition.L'expérience du label Minergie.Pascal Brunon(directeur Minergie Fran-ce):En Allemagne, le label Passiv Haus adonné lieu à délivrance de labelpour 10000 bâtiments et en Suisse pour17000 bâtiments. Le standard de Miner-gie est aujourd'hui à 38kWh/m2/an etMinergie Passiv est à 30kWh.Un exemple concret à Paris 19eFrançois Pélegrin(architecte UNSFA):Ce projet a été lauréat du PUCA. L'idéeétait de créer une maison sur le toit,dont la vente pourrait générer un pro-duit de 720000€. Le coût de change-ment de chaudière et de création d'es-pace était de 750000€. Or ce projet nese réalisera jamais car l'immeuble n'apas d'autorisation de construire davan-tage. Pourtant une telle propositionaurait un effet d'entraînement. Ellecomporte de nom-breux avantages:elle permet decréer des mil-lièmes supplé-mentaires dansla copropriété etdonc de diminuerles charges pour tous lescopropriétaires. Elle crée de la valorisa-tion pour tout l'immeuble. Il faut doncUn beau projet,aujourd'hui sans suite
27juillet 201015JURIShheebbddooimmobilier••AATTTTEEIINNDDRREELLEEFFAACCTTEEUURR44 EENNRRÉÉNNOOVVAATTIIOONNDDEECCOOPPRROOPPRRIIÉÉTTÉÉidentifier les copropriétés pour les-quelles ce type de solution est viable.Bruno Dhont: L'ARC va adhérer àl'association EFINERGIE.Il faut peut-être créer une société deportage pour assurer le portage du fon-cier à titre provisoire pour aider à faireles travaux.Une méthode de programma-tion et de financement pouraller vers le facteur 4:l'exemple d'Élysée IIGérard Garcia(directeur du SCCR, USGCUnion des syndicats de grandes copro-priétés):La copropriété Élysée II comprend 1450logements. Depuis 1975, elle n'a plus desyndic professionnel. La structure, dontje suis le directeur, emploie 40 salariés.Il y a un certain immobilisme de lachancellerie. Notre copropriété consti-tue des provisions depuis 35 ans! Nousengageons des plans pluriannuels etchaque année nous lançons unetranche de travaux, sur une planifica-tion souple. On l'adapte en cas dechangement de la législation: ce fut lecas par exemple lors de la parution dela loi Robien qui a imposé les travauxsur les ascenseurs.Nous avons fait des travaux importantsen chaufferie. Le total des travaux a étéde 2,7millions d'euros en 4 ans. Maisnous avons aussi vendu 550000€ deCEE.Pour les huisseries, comme nous avons8000 fenêtres, nous avons fait un appeld’offres avec des prix négociés. Nousavons mis en place un «crédit d'impôtinterne», qui nouspermet de distri-buer dessommes auxcopropriétairesqui changentleurs huisseries.L'Éco-PTZ est une usi-ne à gaz, il faut dépenser plus pouravoir un prêt plus important.Michel Wassouf (architecte, Énergie-hauss, Espagne)En Allemagne, c'est le facteur 10 qui estvisé. Il va falloir associer la VMC doubleflux. À Hanovre par exemple pour unbâtiment des années cinquante, le coûtde rénovation est d'un million d'euros.Il a donné lieu à intervention del'association Proklima (comparable àune Agence locale de l'énergie).Nous avons obtenu une subvention de1500€ par logement. Pour la rénova-tion, il a fallu couper les balcons exis-tants et installer des balcons neufsdevant le bâtiment.Il existe aussi des Passiv Haus en Italie.La démarche facteur 4Bruno Georges(vice-président CICFConstruction):Avec la Passiv Haus, on passe de240kWh/m2/an à 15. On est donc plusproche du facteur 8 que du facteur 4.L'objectif est défini globalement, mais ilUn crédit d'impôtinterneRetrouvez les documents desintervenants sur le site :www.planetecopropriete.comNOM:PRÉNOM:FONCTION:SOCIÉTÉ:ADRESSE:TÉL:FAX:MÉL:N° TVAINTRACOM.:SIGNATURE:BULLETIND’ABONNEMENT«PRIVILÈGE»❑OUI, je souhaite bénéficier de l’offre de souscription àJURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droitimmobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de769€ TTC, soit 20% de réduction.Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdoJe recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscriptionjhi 404UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE20%de réductionsur l’abonnementJURIShheebbddooimmobilierOFFREEXCEPTIONNELLERéservée auxnouveaux abonnés✁faut aussi tenir compte de la réalité desimmeubles. L'analyse doit donc êtreradicale.Mais on ne sait pas quelle sera la régle-mentation dans 3 ans. Si on se contented'atteindre le seuil réglementaire, onne pourra plus y revenir après.Ce qu'il faut, c'est lorsqu'on changeune partie du bâtiment, c'est le faire defaçon radicale. Il faut donc analysertous les besoins. Et faire attention aufait que certaines solutions peuventprovoquer des dégâts. Par exemple cer-taines isolations peuvent provoquer despourritures de poutres.Wolfgang Amann:Voici un exemple où un immeuble situéen Autriche a fait l'objet d'une rénova-tion en facteur 10. La réussite del'opération suppose la conjonctiond'une série de conditions. Il faut que leslocataires l'acceptent. Il faut des fondsde réserve, mais aussi des fonds impor-tants, des facultés de hausse de loyer etque le bâtiment soit compact. Lesfenêtres sont remplacées par du triplevitrage, il ne faut pas de cheminée.On doit reconnaître que les coûts sontélevés. Il est donc parfois plus efficacede démolir et de reconstruire.ConclusionBruno Dhont.Comme nous avons pu le constater pen-dant ces deux jours, il y a un chantierénorme devant nous dans le domainede la copropriété et – contrairement àce que l'on pourrait penser avant exam-en – il apparaît que l'État n’est pasassez attentif aux propositions de lasociété civile (y compris celles qui necoûtent rien), ni n'est suffisammentconscient de l'urgence.Le «Chantier Copropriété» du «PlanBâtiment Grenelle» n'étant pas suff-isamment écouté et entendu, il faudrasans doute que Planète Copropriétédevienne une instance de lobbyingpour faire avancer plus vite les bonnesmesures dont a besoin la copropriété.
27juillet 201016JURIShheebbddooimmobilier••XXAAVVIIEERRBBEENNOOIISSTT((PPAACCTT))> Quelle est l’origine des PACT?Xavier Benoist: La fédération des PACT estissue de la Ligue nationale contre les taudis,créée en 1924. Le Mouvement PACT est unmouvement associatif fondé sur trois axes fon-damentaux. Le premier est une préoccupationà l’égard de l’habitat privé dégradé et del’habitat insalubre. Cet axe social s’est histori-quement constitué après guerre en parallèle del’instauration de la loi de 1948, du FNAH, etdes aides à l’amélioration de l’habitat distri-buées par les caisses d’allocations familiales etles caisses de retraites nouvellement consti-tuées. Le second, qui est né de la volonté mili-tante d’offrir aux personnes défavorisées deslogements décents et accessibles. Cette volontés’est traduite par la création de SA d’HLM,comme «la sauvegarde» à Lyon et le dévelop-pement d’un parc propre pour loger les per-sonnes défavorisées. La troisième remonte auxannées 70 avec la création de l’ANAH et de lapolitique d’intervention sur les quartiersanciens. Ce troisième axe vise l’améliorationde l’habitat avec une réflexion sur les quartiers.Pour conduire ces actions sur les quartiersanciens, le Mouvement PACT a créé des outilsdédiés: les Associations de restauration immo-bilière (ARIM). Les PACT et les ARIM ont ulté-rieurement fusionné au début des années 80 etl’appellation ARIM a été abandonnée en 2008lors du Congrès de Marseille.Ces activités dominantes des PACT sontaujourd’hui reconnues comme «service socialdu logement social» et d’intérêt général ausens de la loi Boutin du 25mars 2009, commeau plan fiscal. Elles sont exclues de la directiveeuropéenne sur les services en tant qu’activitésexercées dans le secteur non-concurrentiel.> Quel regard portez-vous sur la politique dufinancement du logement?X.B.: La période appelle des arbitrages nom-breux et nous avons quelque inquiétude sur lebudget de l’ANAH, même s’il est désormaisalimenté par le 1%. Surtout, nous regrettons laperte de la ligne budgétaire «amélioration del’habitat» dans le budget de l’Etat, la réductiondes aides à la pierre et restons inquiets sur lapérennité des ressources du 1% et de l’Anah.> L’État compte sur le relais des collectivitésterritoriales…X.B.: Pour les aides sociales, nous ressentonsdéjà les difficultés des Départements pouraider les programmes d’action que nousconduisons en faveur du logement des per-sonnes défavorisées. Pour les aides fiscales, ledébat est en cours. Ce que nous demandons,c’est que le système des aides fiscales àl’investissement locatif soit subordonné à unavis des collectivités locales. L’idée, à laquellenotre président, Georges Cavallier, est trèsattaché, est que la commune indique les sec-teurs prioritaires où il est utile de cibler lesaides fiscales au travers, par exemple de sonPLU. Il s’agit de mettre en place un ciblage ter-ritorial des aides fiscales et d’améliorer leurscontreparties sociales et environnementales.> Comment analysez-vous la situation descopropriétés?X.B.: les copropriétés sont marquées pournombre d’entre elles par une précarisation despopulations et une lourdeur de fonctionne-ment de leur système de décision qui provo-quent des difficultés d’entretien. Elles sontconfrontées de surcroît aux exigences du déve-loppement durable et du Grenelle del’environnement.Le risque est que cela constitue une bombe àretardement, que l’administration ne sait pasbien comment prendre eu égard aux moyensbudgétaires réduits, même si certaines villes,comme Grenoble ou celles de l’agglomérationde Lyon, se sont impliquées très tôt dans larésolution de ces difficultés. Quand la copro-priété bascule d’une majorité de coproprié-taires occupants en une majorité de proprié-taires bailleurs, c’est un signe de risque dedégradation. Il y a un problème de qualité deparc et le volume des travaux à faire est impor-tant: ils peuvent parfois représenter 20000€par logement, alors que le prix de celui-ci estcompris entre 40000et 50000 €…> La création de la procédure de carence par laloi Boutin peut-elle donner des améliorations?X.B.: La loi de 1965 est modifiée régulièrementpour introduire de nouvelles modalités d’actionpublique ou privée. Il y a désormais une paletted’outils allant de l’observation jusqu’àl’expropriation. La procédure de carence, qui estissue d’une proposition du rapport de NancyBouché sur l’insalubrité, est un mécanisme pré-ventif. Il ne mobilise pas trop d’aides publiques.Mais il faut ensuite que les collectivités localesfinancent l’accompagnement très professionnelpour redresser les copropriétés en difficulté. Laprocédure de carence va permettre une identifi-cation des copropriétés confrontées à ces diffi-cultés. Mais si on quantifiait précisément lesbesoins de travaux et les capacités financièresdes copropriétaires, on constaterait facilement ledéséquilibre croissant et le besoin considérablede financement externe.> Que pensez-vous de l’audit 360° que propo-se l’association Planète copropriété?X.B.: l’audit 360° est né d’un travail engagéentre le PACT du Rhône et Socotec pour laCoprec. Cet audit lie au plan de l’analyse, lanorme technique et l’usage du bâti. Il est aupoint. Il permet d’obtenir un diagnostic auquelpeut être associé un plan de patrimoine«durable». Nous voulons développer cetaudit dès le second semestre 2010, en com-mençant par Paris, Lyon et Marseille.“Xavier Benoist (Fédération des PACT): “il faut mettreen place un ciblage territorial des aides fiscales”Le directeur adjoint de la Fédération des PACT nous décrit les axes essentielsd’intervention des PACT et analyse les évolutions de la politique du financementdu logement.IINNTTEERRVVIIEEWW> Faut-il alors revoir le régime de financementde l’amélioration de l’habitat?X.B.: L’anah prévoit la révision de ses aides en2011, ce qui est indispensable. La révision desaides fiscales en cours devrait être faite encohérence avec cette révision. Par ailleurs, ilconviendrait de concevoir des aides spéci-fiques nouvelles pour la copropriété. Ce qui estcertain c’est que si rien n’est fait, il y a unrisque important de dégradation ou de déqua-lification des immeubles en copropriété. Dansles plans de sauvegarde, les travaux peuventêtre subventionnés jusqu’à 70%. On ne peutgénéraliser ce soutien. La question est desavoir comment mieux cibler les aides pour lesrendre plus efficaces, comment répartir l’effortentre la mobilisation de l’épargne privée, lesaides publiques directes ou fiscales, le déve-loppement des dispositifs de provisions adap-tées,..., bref se donner les moyens d’atteindreles objectifs du Grenelle.> Comment avance le programme de requali-fication des quartiers anciens dégradés?X.B.: L’option qui a été retenue, de typeANRU, est d’associer la démolition reconstruc-tion et de la rénovation-réhabilitation sur desquartiers ciblés. Nous préférons de “bonnesOPAH” qui permettent de faire de la réhabili-tation progressive. Nous estimons, de façontrès concrète, qu'il faut passer dans certainsquartiers ou sur certains immeubles de la cul-ture de l’incitation à la prescription de travaux.C’est le modèle du règlement sanitaire dépar-temental, qui fonctionne bien quand on saitl’appliquer. Il faut surtout réfléchir à ce qu’estla centralité des villes et à la place de la fonc-tion résidentielle des quartiers d’habitatsanciens et récents dans cette centralité. Cetteréflexion est actuellement difficile avec la réor-ganisation de l’Etat car les maires n’ont plusbeaucoup d’interlocuteur pour penser les terri-toires occupés par le parc privé.La réforme générale des politiques publiques(RGPP) pour le logement social est en cours,mais elle n’a pas été programmée pour le loge-ment privé. Or cette réflexion est nécessaire. Il sepourrait par exemple qu’on remplace les aidessous forme de subventions aux bailleurs par desprêts à faible taux. L’orientation qui semble sedessiner est de confier aux collectivités territo-riales le financement des aides à la pierre saufdans les quartiers très dégradés où l’Etat inter-viendrait directement. Celles-ci ne pourrontassumer seules cette responsabilité. La qualitédu patrimoine de logements et sa réhabilitationsont une responsabilité collective.PACT chiffres clés: 2009- 148 M € de chiffre d’affaires- 910 M € de travaux générés- 345 M € de subventions mobilisées- 77000 logements améliorés- 20500 diagnostics (adaptation, précarité énergétique…)- 890 contrats avec les collectivités- 36600 ménages accompagnés (accompagnementsocial,gestion locative)- 1000 logements produits- 2500 salariés dans 145 associations
27juillet 201017JURIShheebbddooimmobilier••RRÉÉPPOONNSSEESSMMIINNIISSTTÉÉRRIIEELLLLEESSRéférences(J.O. Questions)Nom duparlementaireThèmeMinistre concernéRéponseObservations1erjuillet 2010Sénatp.9478n°1700Philippe MadrelleSRC, GirondeRemplacement desZPPAUPEcologieD'après la nouvelle loi Grenelle II, les aires de mise en valeur de l'architectureet du patrimoine (AVAP) remplacent les ZPPAUP. Ces aires instituent un proces-sus de concertation pendant l'élaboration du document en donnant un avisplus précis au règlement de l'AVAP. Elles simplifient la procédure des deman-des d'autorisation de travaux en encadrant strictement les délais de traitementdes dossiers tout en maintenant le recours auprès du préfet de région.1erjuillet 2010Sénatp.1722n°8935Jean-LouisMasson,NI, MoselleParticipation deslotisseursLogementLes articles L 332-6 et suivants du code del'urbanisme énumèrent limitativement les contri-butions d'urbanisme exigibles des constructeurs etlotisseurs. Mais il peut être mis à charge desopérateurs une participation pour le financementd'un équipement public exceptionnel rendunécessaire par une construction industrielle, agri-cole, commerciale ou artisanale. Ce n'est donc paspossible pour un lotissement à usage d'habitation.Le sénateur évoquait lecas du financement d'unîlot de sécurité sur uneroute départementale.1erjuillet 2010Sénatp.9913n°1714Roland Courteau,SRC, AudePrévention desexpulsionsLogementLe traitement des expulsions n'a pas réussi à enréduire le nombre: 100000 résiliations de bail paran dont 10% entraînent une expulsion avec con-cours de la force publique. La loi du 25mars 2009rend obligatoire la constitution de commission decoordination de prévention des expulsions.Avant l'été, 65 d'entreelles auront été créées,précise la réponse.6juillet 2010AN, p.7557n°76978Jean-Marie LeGuen,SRC, ParisNotion de surfacemesurée au solBudgetLa notion de surface mesurée au sol est prévue par l'article 324 M del'annexe III au code général des impôts. Elle est utilisée pour le calcul de lavaleur locative qui sert à l'établissement des taxes foncières et d'habitation.6juillet 2010ANp.7599n°75788Jean-Michel Clé-ment,SRC, VienneRégime fiscal del'usufruit avec HLMExtension aux com-munes?EconomieL'article 82 de la loi de finances rectificative pour 2008 a modifié l'article 31du CGI pour autoriser les nus-propriétaires, pour la détermination du revenufoncier, à déduire les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition delogement dont l'usufruit est détenu temporairement par une société d'HLM.Il n'est pas envisagé d'étendre cette mesure à la détention par une commune.6juillet 2010ANp.7647n°63034Philippe Goujon,UMP, ParisChangement d'usaged'un lot de copropriétéContrôleLogementLe changement d'usage d'un lot de copropriétérelève de la liberté individuelle, dans le respectdes clauses du règlement. Le changement d'usagene nécessite pas d'autorisation préalabledel'assemblée. Il n'est pas envisagé de modifier la loide 1965 sur ce point. Les documents locauxd'urbanismepeuvent par ailleurs limiter ouinterdire certaines activités dans des zones déter-minées.C’est donc essentielle-ment le règlement decopropriété qu’il fautconsulter, indépendam-ment du respect des arti-cles L 631-7 et suivantsdu CCH.6juillet 2010ANp.7646n°64050Etienne Pinte,UMP, YvelinesCharges locativesNotion de « services enrégie »LogementLe bailleur peut externaliser le service d'entretien desparties communes par un contrat d'entreprise ouassurer le service en régie, c'est-à-dire par le per-sonnel du bailleur (gardien, concierge ou employéd'immeuble). Les charges d'encadrement techniquesont alors récupérables à hauteur de 10%.Référence de laréforme: décret du19décembre 2008.6juillet 2010ANp.7648n°64986Michel Zumkeller,UMP, Territoire-de-BelfortAide au logementColocationLogementEn cas de colocation, les aides peuvent être versées à l'ensemble des colo-cataires d'un même logement. Chacune des aides est calculée en fonctiondes ressources et de la quote-part de loyer payée pour chaque ménageoccupant effectivement le logement. Il y a donc autant de droits à l'aideouverts que de ménages éligibles.6juillet 2010ANp.7657n°77328Gérard Hamel,UMP, Eure-et-LoirViolation des règles demajorité. Responsabilitédu syndicLogementSi de manière volontaire ou par négligence, lesyndic décompte les voix en assemblée en fonc-tion des tantièmes de charge et non en fonctiondes tantièmes de parties communes, il engage saresponsabilité. Elle peut être recherchée par lesyndicat et donner lieu à dommages-intérêts lorsde l'annulation de l'assemblée.Il n'y a en revanche pasde responsabilité pénaledu syndic sur ce point,précise la réponse.13juillet 2010ANp.7854n°38912Françoise Imbert,SRC, Haute-GaronneRecours à l'indexationsur le BT 01EcologieLes index bâtiments ont été créés en 1974 et tien-nent compte de l'évolution des coûts des facteursde production dans le bâtiment. Ils constituent unensemble de 36 indicateurs et de deux indexgénéraux: BT 01pour les travaux tous corpsd'état un BT 50pour les travaux de rénovation etd'entretien tous corps d'état. Les faibles évolu-tions du BT 01 depuis un an montrent la difficultéde la conjoncture.L’index BT 01 était eneffet à 802,9 pour jan-vier2009 et à 804,3 pourdécembre2009 (paru enmars2010).À nos abonnés::le texte complet des réponses ministé-rielles peut vous être faxé ou envoyépar mél sur simple demande.▲
27juillet 201018JURIShheebbddooimmobilier••NNOOMMIINNAATTIIOONNSSDDIISSTTIINNCCTTIIOONNSSCabinets ministériels➠Premier ministre: Jean-François Mon-teilsquitte ses fonctions de conseiller pourle développement durable, la recherche etl'industrie au cabinet de François Fillon.(Arrêté du 13juillet 2010, J.O. du 21juillet,@).➠Espace rural et aménagement du terri-toire: Stéphan de Fay est nommé directeuradjoint du cabinet de Michel Mercier, encharge du dossier «Grand Paris ».(Arr. du 6juillet 2010, J.O. du 13juillet, @).Administration centrale✓Eric Barbierest nommé sous-directeurdu conseil fiscal, financier et économiquede la direction générale des financespubliques, à l'administration centrale duministère du budget. (Arrêté du 15juillet2010, J.O. du 17juillet, @).Affaires régionalesBenoît Bonnefoi est nommé secrétairegénéral pour les affaires régionales auprèsdu préfet de la région Champagne-Arden-ne, Eric Spitz, SGAR auprès de celui de larégion Midi-Pyrénées, et Alain Espinasseen région Basse Normandie.(Arrêtés des 12 et 13juillet 2010, J.O. des 14et 16juillet, @)Magistrature✓Sont nommés premiers vice-présidentsde TGI: Claire David (Paris), IsabelleSchmelck (Melun), Nelly Delfosse (Nanter-re), Claudine Porcher (Versailles), FranckRobail (Grasse), Fabrice Castoldi (Marseille),Nathalie Matous (Angers), Marie-ElisabethBancal (Bordeaux), Chantal Palpacuer,(Mulhouse), Dominique Lehn (Strasbourg),Alain Girot (Lille), Lucette Bouvet (Gre-noble), Gérard Gaucher (Lyon), MartineEscolano (Metz), Emmanuelle Badinand etPascal Bridey (Nancy), Nathalie Riomet(Clermont-Ferrand) et Annie Bensussan(Toulouse).(Décret du 9juillet 2010, J.O. du 13juillet, @)✓Tribunaux administratifs: Sont nommésvice-présidents: Paul-Louis Albertini,Michel Hoffmann et Bruno Pailleret (Mon-treuil), Jacques Antonetti (Marseille), Thier-ry Bruand (Melun), Christian Gualeni(Rennes), Arsène Ibo (Basse-Terre, Saint-Barthélemy et Saint-Martin), Laurent Lainé(Nantes), Michèle Le Montagner (Ver-sailles), Philippe Pouzoulet (Bordeaux) etFrançoise Regnier-Birster (Paris).(Arrêté du 8 juillet 2010, J.O. du 21juillet, @)✓Sans abri: ll est institué un déléguéinterministériel pour l'hébergement etl'accès au logement des personnes sansabri ou mal logées, par décret n°2010-817du 14juillet 2010 (J.O. du 20juillet, @).Organismes publicsDe nombreuses associations départemen-tales pour l’information sur le logement(ADIL) ont été agréées par arrêtés du19mai 2010, publiés au J.O. des 14, 16 et17juillet.Conventions collectives➠ Personnel des huissiers de justice:l'avenant n°37 du 12février 2010, relatifaux salaires est étendu par arrêté du12juillet 2010 (J.O. du 20juillet, p.13395).Réglementation✓ANRU: un arrêté du 9juillet 2010approuve la modification du règlementgénéral de l'Agence nationale pour larénovation urbaine (J.O. du 21juillet,p.13442).✓ANAH: Le règlement général del'Agence nationale de l'habitat, modifiépar la délibération n°2010-08 du 5mai2010 est approuvé arrêté du 2juillet 2010(J.O. du 14juillet, p.13067)✓Rénovation thermiqueUne convention a été signée entre l'Etat etl'ANAH pour la mise en œuvre de la rénova-tion thermique des logements privés énergi-vores des propriétaires occupants aux reve-nus les plus modestes. Elle est dotée d’unbudget de 500millions d'euros en applica-tion de l'article 8 de la loi de finances rectifi-cative pour 2010 du 9mars 2010.Une aide de solidarité écologique (ASE) viseà augmenter la capacité d'investissementdes ménages propriétaires modestes. Ellesera mise en œuvre dans le cadre decontrats locaux d'engagement de la solida-rité énergétique.L'objectif est de traiter 135000 logementspour la tranche 2010-2013 et 165000 loge-ments de2014 à2017.Les logements éligibles à l'aide sont ceuxéligibles aux aides de l'ANAH en applicationde l'art. R 321-14 du CCH. Mais il faut aussique les occupants soient accompagnés dansleur démarche de travaux et qu'il y ait uneamélioration de la performance énergé-tique de l'ordre de 25%. Les bénéficiairessont soumis à condition de ressources.(Investissements d'avenir, convention«ANAH» Action: «rénovation thermique deslogements privés», J.O. du 20juillet, p.13320)✓Association de défense de consom-mateurs: un décret du 13juillet institueun dispositif de reconnaissance spécifiquedes associations de consommateurs les plusreprésentatives. Cela leur permet de béné-ficier d’un siège au bureau du Conseilnational de la consommation. Le décretrevoit aussi la gouvernance de l’INC en ren-forçant la présence de l’Etat. Il prévoit unesynergie de l’INC avec d’autres organismes:le directeur de l’INC siégera au sein de laCommission de la sécurité des consomma-teurs et de la Commission des clauses abu-sives. les présidents de ces deux commis-sions seront membres de droit de l’INC.(Décret n°2010-801 du 13juillet 2010 relatifà la représentation des associations de défen-se des consommateurs et aux institutions dela consommation, J.O. du 16juillet, p.13184).■Promotion du 14juillet de lalégion d’honneur>Ministère de la justice: Commandeur:Jean-Michel Darrois(avocat), Jean-Clau-de Mallet (conseiller d'Etat) et Paul Nemo(avocat).>Culture: Commandeur, Claude Parent(architecte).>Premier ministre: Chevalier: MaryvonneCallibotte (directrice des affaires crimi-nelles et des grâces).>Ecologie: Chevalier: Serge Grzybowski(PDG d'un groupe immobilier).>Logement: Officiers: Jérôme Bédier (pré-sident d'une commission en faveur dulogement), Isabelle Massin(président dela commission nationale de concertation).>Justice: Officier: Patrick Mindu, prési-dent de la CAA de Nantes; Chevalier:Gérard Canales, notaire, Catherine Daum(conseillère à la Cour de cassation).>Economie: Chevalier: François Pérol (pré-sident d'un groupe bancaire).>Commerce: Chevalier: Renaud Dutreil(ancien ministre).>Plan de relance: Chevalier: PhilippeLemoine(PDG de société).(Décrets du 13juillet 2010, J.O. du 14juillet,p.13048).AAUU FFIILL DDUU JJ..OO..JURIShebdo168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786■site internet: jurishebdo.fr■Directeur de la rédaction: BertrandDesjuzeur ■Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituéeen août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129■ Dépôt légal: à parution ■Prix de vente au numéro: 17 €TTC (16,65€HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 €TTC(753,19 €HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur■ Impression: Com-Copie Clamart ■Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine
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