– 2 – Jurisprudence –
Changement d’affectation : pas de nouveaux bureaux ou services en rez-de-chaussée
Taxes d’urbanisme : caravanes ou habitations légères de loisirs / TLE : fait générateur pour des constructions sans permis
Autorisation d’urbanisme : responsabilité de l’État
Documents d’urbanisme : portée du PLU / Éoliennes
Permis de construire : justification du raccordement aux réseaux / Justification de pièces complémentaires / Affichage / Création de garages
– 5 – Chiffres et conjoncture –
Le marché de bureaux selon Jones Lang Lasalle
Pour une analyse territorialisée des besoins de logements : étude IEIF
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – au fil du JO –
Blocage des loyers en Ile-de-France
– 8 – Marché –
Clameur : en dépit d’une hausse de la vacance, le marché du logement locatif privé se redresse doucement
■ JUGÉ ■ > > L’affichage d’un permis de construire avec une mention des textes officiels en vigueur avant la réforme de 2007 ne permet pas aux délais de recours de courir. Voir l’arrêt du Conseil d’Etat du 1 er juillet 2010, p.4. > > Le Conseil d’Etat a censuré des disposi- tions d’un PLU (celui de Paris concernant le bois de Boulogne) au motif qu’elles ne fixaient aucune règles précises et se bor- naient à évoquer des objectifs généraux à atteindre (Arrêt du 18juin 2010, lire page3). ■ RÉPONDU ■ > > Le seuil de 10 logements à examiner pour savoir si s’applique la législation des ventes en bloc doit tenir compte également des chambres meublées, a répondu le secrétaire d’Etat au logement au député du Puy-de- Dôme, Jean Michel (p.6). > > La réflexion quant à l’opportunité de rendre obligatoire l’application de l’indice des loyers commerciaux reste ouverte a indiqué le ministre de l’économie au député Michel Raison. ■ PUBLIÉ ■ > > Le décret de blocage des loyers en Ile-de- France a été publié au J.O. du 26août 2010. ■ PROGRAMMÉ ■ > > Il n’est pas prévu de créer un nouveau diagnostic relatif aux mérules car leur déve- loppement est surtout lié à un défaut d’entretien ou à une erreur de conception lors de réhabilitation, estime le secrétaire d’Etat au logement (lire page5). ■ NOMMÉ ■ > > Matthieu Chabanel a été nommé conseiller technique en charge des règles de construction au cabinet de François Fillon. Pour une analyse régionalisée des besoins de logements D eux études récentes convergent vers une même conclu- sion. L’une intitulée “logement: réhabiliter la notion de besoin” émane de l’IEIF. Partant de l’analyse prospective du nombre de ménages et en y ajoutant une dimension régionale, elle parvient à la conclusion que le marché pourrait être en sur- offre accentuée dans la fraction ouest à l’horizon 2015 mais en sous-offre accentuée en Ile-de-France. Avec un scénario de crois- sance plus dynamique du nombre de ménages, le déséquilibre serait encore plus fort avec six régions en sous-offre (Nord-Pas- de-Calais, Rhône-Alpes, Paca, Languedoc-Roussillon, Midi-Pyré- nées et Ile-de-France). L’autre étude est la traditionnelle livraison semestrielle de Cla- meur. Elle montre un certain redressement du niveau des loyers de marché, qui progresse en moyenne de +1,4% en 2010, selon l’analyse des 8 premiers mois de l’année. Mais cette hausse natio- nale cache une diversité de situations: si les prix augmentent en Ile-de-France et en région PACA par exemple, ils s’effritent dans six régions. Clameur met aussi en évidence dans cette étude une situation difficile du point de vue de la vacance locative dans 17 départements: le taux de vacance y est plus fort que dans la moyenne nationale et il augmente fortement. De ces deux analyses, on déduira logiquement que les mesures nationales d’incitation à la construction sont inadaptées. C’est à une analyse au moins régionale qu’il convient de se livrer pour adopter les outils d’orientation du marché. N ous vous présentons cette semaine une série d’arrêts du Conseil d’Etat rendus au cours de l’été. Un arrêt valide la décision d’une commune qui avait interdit à une agence immobilière de transformer le local voisin qu’elle s’était adjoint. Ce local était précédemment affecté à un commerce de bijouterie et l’agent immobilier voulait agrandir son agence en modifiant la façade, mais il s’est heurté au refus du maire. Ce refus est confirmé par le Conseil d’Etat car le PLU interdisait dans ce secteur toute nouvel- le implantation de bureaux et de services en rez-de-chaussée. Enfin, signalons un autre arrêt du Conseil d’Etat qui sanctionne le bénéficiaire d’un permis de construire qui avait affiché son per- mis en faisant bien référence aux mentions obligatoires sur les délais de recours, mais en utilisant les textes antérieurs à la réfor- me de 2007: l’arrêt en déduit que le délai de recours n’a pas pu courir. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 406 7 SEPTEMBRE 2010 ISSN 1622-1419 10 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Changement d’affectation : pas de nouveaux bureaux ou services en rez-de-chaussée Taxes d’urbanisme : caravanes ou habitations légères de loisirs / TLE: fait générateur pour des constructions sans permis Autorisation d’urbanisme : responsabilité de l’Etat Documents d’urbanisme : portée du PLU / Éoliennes Permis de construire : justification du raccordement aux réseaux / Justification de pièces complémentaires / Affichage / Création de garages - 5 - Chiffres et conjoncture - Le marché de bureaux selon Jones Lang Lasalle Pour une analyse territorialisée des besoins de logements : étude IEIF - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - au fil du JO - Blocage des loyers en Ile-de-France - 8 - Marché - Clameur: en dépit d’une hausse de la vacance, le marché du logement locatif privé se redresse doucement S O M M A I R E E D I T O R I A L 7septembre 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • T T A A X X E E S S E E T T A A U U T T O O R R I I S S A A T T I I O O N N S S D D ’ ’ U U R R B B A A N N I I S S M M E E ▲ Changement d’affectation ■ Pas de nouveaux bureaux ou s ervices en rez-de-chaussée (CE, 9 e sous-section, 8juin 2010, n°317469, SARL Immo Concept) Une agence immobilière voulait s’agrandir en s’adjoignant le local voisin occupé précé- demment par une bijouterie. La mairie s’était opposée à la déclaration de travaux déposée par l’agence et le jugement qui avait validé la position de la mairie est confirmé. L’agence voit donc son recours rejeté: “Considérant, en premier lieu, qu'il ressort des dispositions précitées du code de l'urbanisme [art. L 123-1] que les plans d'urbanisme peuvent délimiter, pour des motifs d'urbanisme, des zones dans les- quelles l'implantation de certains établisse- ments commerciaux est interdite ou régle- mentée; Considérant qu'en jugeant, après avoir rele- vé que l'interdiction de toute nouvelle implantation de bureaux ou de services en rez-de-chaussée avenue de Longueil n'était ni générale ni absolue et qu'elle était desti- née à assurer l'objectif de protection des commerces traditionnels dans le centre- ville, figurant dans le rapport de présenta- tion, que cette interdiction ne portait pas une atteinte illégale à la liberté du com- merce et de l'industrie ou au droit de pro- priété, les premiers juges n'ont pas commis d'erreur de droit; Considérant, en second lieu, que les disposi- tions précitées du plan d'occupation des sols de Maisons-Laffitte interdisant toute nouvelle implantation de bureaux ou de services en rez-de-chaussée avenue de Lon- gueil ne visent pas seulement les construc- tions nouvelles, mais également tout changement d'affectation conduisant à la création de bureaux ou de services; que, dès lors, en jugeant que les travaux objet de la déclaration de la SARL Immo-Concept qui prévoyaient l'extension d'une agence immobilière située au 30, avenue de Lon- gueil, en lui adjoignant le local commercial situé au rez-de-chaussée du n°32 de cette voie, exploité précédemment comme bijou- terie, entraient dans le champ d'application des dispositions de l'article UA 2-4 du plan d’occupation des sols de Maisons-Laffitte, le tribunal n'a ni entaché son jugement d'erreur de droit ni commis d'erreur de qualification juridique; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SARL Immo-Concept n'est pas fon- dée à demander l'annulation du jugement attaqué”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Les communes cherchent souvent à limiter l’implantation de cer- taines activités notamment pour défendre les commerces de bouche. Cette affaire en e st une illustration caractéristique: la com- mune voulait interdire l’extension d’une agence immobilière et avait interdit, sur le fondement de l’article L 123-1 du code de l’urbanisme, “toute nouvelle implantation de bureaux et de services en rez-de-chaus- sée”, dans l’avenue où était déjà installée l’agence. L’interdiction est donc validée par le Conseil d’Etat. Taxes d’urbanisme ■ Caravanes ou habitation légère de loisirs? (CE, 9 e sous-section, 8juin 2010, n°306609, Société Marina di Pinia) Les habitations légères de loisirs sont sou- mises aux taxes d’urbanisme (TLE…) mais non les caravanes. Se posait la question de leur application à des ”maisons mobiles” ins- tallées dans un centre de vacances. Le Conseil d’Etat approuve le tribunal administratif de Bastia d’avoir jugé que ces maisons étaient soumises à la taxe locale d’équipement: “Considérant qu'en jugeant, après avoir relevé qu'il résultait de l'instruction que les maisons mobiles implantées sur le terrain du centre de vacances de Perla di Mare par les requérants étaient entourées de ter- rasses en bois, raccordées aux réseaux de distribution d'électricité, d'adduction d'eau potable et d'assainissement et installées sur des emplacements délimités par des haies d'arbustes, que ces équipements ne pou- vaient pas être regardés comme des cara- vanes au sens de l'article R.443-2 du code de l'urbanisme, bien qu'ayant conservé, pour certains d'entre eux, leurs moyens de traction, mais devaient être assimilés à des habitations légères de loisirs soumises à autorisation, le tribunal n'a pas commis d'erreur de droit”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’arrêt fournit donc des cri- tères permettant de déterminer que la “maison mobile” est une habitation légère de loisir et non une caravane: présence de terrasses, raccordements aux réseaux et délimitation des parcelles par des haies d’arbustes. Le Conseil d’Etat cite la définition des habi- tations légères de loisir (art. R 444-2 du code de l’urbanisme, voir actuellement l’article R 111-31) et celle des caravanes (art. R 443-2, voir actuellement l’article R 111-37). Il existe aussi une catégorie intermédiaire: la rési- dence mobile de loisirs (art. R 111-33). J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Copropriété ■ (CE, 8 e et 3 e sous-sec- tions réunies, 24juin 2009, n°305975) Texte justifé vable ». Observations : L’: ali- gné à gauch 40) A retenir : Quant requi ● H.L. ● En bref ● ❑ Procédure d’urbanisme Une SCI contestait la validité d’une déci- sion de non-opposition à déclaration de travaux au motif que l’affichage de la déclaration de travaux n’était pas lisible depuis la voie publique . Le bénéficiaire de la décision avait pro- duit un mémoire en réplique accompa- gné de 17 nouvelles pièces dont 12 attes- tations visant à établir que l’affichage était conforme au code de l’urbanisme. Mais le mémoire du 23février 2009 avait été transmis le 3mars à la SCI. L’affaire étant venue à l’audience publique le 5mars, le Conseil d’Etat juge que la SCI n’a disposé que de 48heures pour prendre connaissance du mémoire et y répondre et que le tribunal qui a tenu compte de ces pièces pour juger l’affichage régulier a rendu sa décision au terme d’une procédure irrégulière . Le jugement est annulé et renvoyé devant le tribunal administratif de Versailles. (CE, 7juin 2010, 1 e sous-section, n°327725, SCI Eglantine) ❑ TLE. Construction sans permis, fait générateur En cas de construction sans permis, le fait générateur de la taxe locale d’équipement et par suite des contribu- tions annexes est l’achèvement des travaux . Un tribunal a donc pu juger qu’à la date à laquelle a été établi un PV d’infraction sur la base duquel ont été établies les impositions en litige (TLE, taxe pour le financement des CAUE et taxe départementale sur les espaces naturels sensibles), les constructions étaient suffi- samment avancées pour être utilisables en tant qu’habitation. (CE, 8juin 2010, 9 e sous-section, n°321227) Autorisation d’urbanisme ■ Responsabilité de l’Etat (CE, 16juin 2010, 1 e et 6 e sous-sections réunies, n°312331) Après un certificat d’urbanisme positif, un permis avait été accordé pour la réalisation d’une surface commerciale en 1989. Or en 1995, une partie de l’aire de stationne- ment s’était effondrée du fait de la pré- sence en sous-sol d’une marnière . Le tribu- nal administratif avait condamné le maître d’œuvre du projet à indemniser la société maître d’ouvrage. Le maître d’œuvre avait recherché la responsabilité de l’Etat, admi- se en première instance mais non en appel. Le Conseil d’Etat annule les deux décisions et, jugeant l’affaire au fond, rejette la res- ponsabilité de l’Etat: “Considérant qu'il résulte de l'instruction que, si le préfet de la Seine-Maritime s'est a bstenu élaborer un plan d'exposition aux risques naturels prévisibles, en revanche, dès 1984, un recensement général des effondrements et des cavités souter- raines concernant notamment le canton de Fauville a été réalisé à l'initiative de l'Etat par le laboratoire général des Ponts-et- Chaussées; que, par suite et en tout état de cause, l'Etat n'a pas commis de faute en s'abstenant de procéder à un recensement des risques présentés par l'existence de mar- nières sur le territoire de la commune de Fauville-en-Caux, alors qu'au surplus, ce relevé précis rendait inutile, sur ce point, l'élaboration d'un plan d'exposition aux risques naturels prévisibles; que, dès lors, le ministre de l'écologie et du développement durable et le ministre de l'intérieur et de l'aménagement du territoire sont fondés à soutenir que c'est à tort que, par le juge- ment attaqué, le tribunal administratif de Rouen a jugé que la carence fautive de l'Etat engageait sa responsabilité”. Ajoutons, à propos de la responsabilité de la commune, également écartée, que celle- ci avait assorti le certificat d’urbanisme de prescriptions particulières “enjoignant au pétitionnaire de prendre toutes les disposi- tions nécessaires pour s'assurer de la stabili- té des sols, notamment en procédant à des sondages et à des travaux confortatifs, compte tenu de la situation connue de l'état général des sous-sols dans le canton”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La responsabilité des autori- tés publiques (commune et Etat) est donc écartée, mais on notera toutefois que la cour d’appel avait jugé que le principe de précaution, “à la date des faits litigieux” ne pouvait utilement être invoqué, ce qui lais- se entendre qu’il pourrait l’être aujourd’hui: l’article R 111-15 du code de l’urbanisme issu du décret du 5janvier 2007 renvoie en effet aux articles L 110-1 et L 110-2 du code de l’environnement qui cite explicitement le principe de précaution. Documents d’urbanisme ■ Portée du PLU (CE, 18juin 2010, 1 e et 6 e , n°326708, ville de Paris) Plusieurs associations de sauvegarde du Bois de Boulogne avaient attaqué des délibéra- tions de la Ville de Paris approuvant le règlement des zones UV et N du plan local d’urbanisme. Le Conseil d’Etat annule une partie de l’arrêt qui avait admis l’annulation: “Considérant que si, eu égard à l'objet de ces dispositions [art. R 123-9, 6 e et 7 e ], le r èglement du plan local d'urbanisme ou, à défaut, les documents graphiques, doivent fixer des règles précises d'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques et aux limites sépara- tives, ces règles ne doivent pas nécessaire- ment se traduire par un rapport quantitatif; qu'ainsi, après avoir estimé à bon droit que les règles d'implantation par rapport aux voies, emprises publiques et limites sépara- tives ne peuvent demeurer abstraites , la cour administrative d'appel de Paris a com- mis une erreur de droit en jugeant que ces règles doivent, quelles que soient les cir- constances locales, déterminer entre ces voies, emprises et limites et les constructions un rapport dont le respect puisse être concrètement apprécié et en annulant pour ce motif les règlements des zones UV et N du plan local d'urbanisme; que dès lors, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens des pourvois, les articles 1 er et 2 des arrêts attaqués doivent être annulés”. Le Conseil d’Etat juge l’affaire au fond: “Considérant, en troisième lieu, que le règlement de la zone UV du plan local d'urbanisme prévoit, en son article UV6, que l'implantation de toute construction […] doit permettre sa bonne insertion dans le paysage environnant; que l'article UV7 permet de refuser l'implantation d'une construction en limite séparative si elle a pour effet de porter gravement atteinte aux conditions d'habitabilité d'un immeuble voisin ou à l'aspect du paysage urbain et prévoit que l'implantation de tou- te construction doit permettre son insertion harmonieuse dans le paysage environnant; que les articles N6 et N7 du règlement de la zone N prévoient que l'implantation des constructions […] doit respecter le milieu naturel et permettre leur insertion harmo- nieuse dans le site; que ces dispositions, qui ne fixent aucune règle précise et se bornent à évoquer des objectifs géné- raux à atteindre, méconnaissent les disposi- tions des articles L.123-1 et R.123-9 du code de l'urbanisme; que, cependant, cette illé- galité n'entache que les articles UV6, UV7, N6 et N7, qui sont divisibles des autres dis- positions du règlement; Considérant, en quatrième lieu, que ni l'article L.123-1 du code de l'urbanisme, ni l'article R.123-9 du même code, ni aucune autre disposition législative ou réglementai- re n'oblige à prévoir dans un plan local d'urbanisme des règles d'implantation des constructions les unes par rapport aux autres au sein d'un même terrain ; que les moyens tirés de ce que les articles UV8 et N8 des règlements des zones UV et N du plan local d'urbanisme seraient illé- gaux en raison du caractère très général de leurs prescriptions doivent être écartés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le Conseil d’Etat censure d onc des dispositions du PLU en raison de leur caractère trop général comme l’obligation “d’insertion harmonieuse dans le paysage environnant”. On retiendra également que les règles d’urbanisme n’imposent pas de prévoir dans un document d’urbanisme des règles d’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un même terrain. Permis de construire ■ Justification du raccordement aux réseaux (CE, 10 e sous-section, n°337756, 18juin 2010, commune de Rennes) Un juge avait suspendu l’exécution d’un arrêté accordant un permis de construire pour l’extension d’une maison individuelle au motif que les propriétaires n’avaient pas justifié de l’autorisation de leur voisin d’utiliser une canalisation ou d’une servitu- de d’écoulement. Cette décision est annu- lée par le Conseil d’Etat: “Considérant qu'aux termes de l'article R.431-9 du code de l'urbanisme, le projet architectural indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront rac- cordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements pri- vés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement; que, les autori- sations d'urbanisme étant accordées sous réserve des droits des tiers, ces dispositions n'ont pas pour objet et ne sauraient avoir pour effet d'imposer aux péti- tionnaires de justifier , dans leurs demandes d'autorisations d'urbanisme, des autorisations éventuellement néces- saires sur le fondement du droit privé pour assurer le raccordement aux réseaux publics des ouvrages projetés; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la circonstance que la demande de per- mis de construire déposée par M.et M me B. pour l'extension d'une construction à usage d'habitation sur un terrain dont il ressort des pièces du dossier soumis au juge des référés qu'il était raccordé aux réseaux publics ne comportait ni l'autorisation des propriétaires d'une canalisation privée, ni la 7septembre 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • D D O O C C U U M M E E N N T T S S D D ’ ’ U U R R B B A A N N I I S S M M E E ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 7septembre 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U R R B B A A N N I I S S M M E E J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E preuve d'une servitude d'écoulement des eaux usées pour réaliser le raccordement de l'immeuble était sans incidence sur sa léga- lité”. E n conséquence le Conseil d’Etat annule la décision qui avait suspendu l’arrêté du mai- re. Jugeant l’affaire au fond, il rejette la demande de suspension. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article R 431-9 prévoit (al. 3) que “Lorsque le terrain n'est pas direc- tement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l'emplacement et les caractéris- tiques de la servitude de passage permet- tant d'y accéder”. Mais il faut déduire de cet arrêt que si l’immeuble est raccordé, le permis peut être accordé. La question de l’autorisation d’un voisin relève d’une question de droit privé et non droit de l’urbanisme. Le juge des référés ne peut donc pas suspendre l’autorisation pour ce motif. ■ Demande de pièces complémen- taires (CE, 10 e et 9 e sous-sections réunies, 14juin 2010, n°286218) Lorsque la mairie demande au pétitionnai- re de fournir des pièces complémentaires, le délai de l’autorité compétente pour s’opposer à l’exécution des travaux ne court qu’à compter de la réception des pièces. Si la demande de pièces complémentaire intervient après l’expiration du délai d’un mois à compter de la réception de la décla- r ation, “cette décision a pour effet de reti- rer la décision de non-opposition à travaux qui est réputée avoir été acquise dans ce délai”. Le Conseil d’Etat précise que “cette décision de retrait ne peut légalement intervenir que si, d'une part, les pièces complémentaires demandées sont au nombre de celles exigées par l'article R.422-3 du code de l'urbanisme, pour que le dossier soit regardé comme complet et si, d'autre part, elles sont nécessaires à l'appréciation de la légalité des tra- vaux projetés”. Ainsi, pour savoir si une demande de pièces complémentaires adressée après la date à laquelle la décision de non-opposition est née a pour effet de rapporter une autorisa- tion tacite, le tribunal doit rechercher si la demande porte sur des pièces obligatoires. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt est rendu sous le régime en vigueur avant la réforme de 2007. ■ Affichage du permis: avec un tex- te à jour (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 1 er juillet 2010, n°330702, Centre hospitalier de Menton) Depuis la réforme de 2007, la mention à apposer sur le panneau d’affichage du per- mis est la suivante: ”Droit de recours:/ Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau (art. R.600-2 du code l'urbanisme)”. Or un permis affiché le 31juillet 2008 ne comportait pas cette mention requise par l’art. A 424-17 du code de l’urbanisme, mais uniquement la mention: “tout recours doit être exercé dans le délai fixé par l'article R.490-7 du code de l'urbanisme”. Le juge des référés avait estimé que cela ne faisait pas obstacle au délai de recours mais sa décision est annulée par le Conseil d’Etat qui indique que “ cette mention relative au droit de recours est un élément indispensable pour permettre aux tiers de préserver leurs droits : “En jugeant que cette circonstance n'était pas de nature à faire obstacle au déclen- chement du délai de recours contentieux à l'égard du requérant, alors que l'article R.490-7, qui n'était alors plus en vigueur, fixait de façon différente le point de départ du délai de recours contentieux, le juge des ● En bref ● ❑ Construction d’éolienne: pos- sible dérogation à l’interdiction de construire en dehors de la continuité des bourgs existants L a cour administrative d’appel de Rennes avait jugé que l’article L 145-3 III c du code de l’urbanisme qui définit les cas où dans les communes non couvertes par un PLU ou une carte communale, peuvent être autorisées des constructions qui ne sont pas en continuité avec les bourgs, vil- lages ou hameaux, n’était pas applicable aux constructions d’éoliennes. Cette déci- sion est annulée par le Conseil d’Etat qui juge au contraire que “les dispositions du III de l’article L 145-3 du code de l’urbanisme sont opposables à la construc- tion d’éoliennes”. L’arrêt constate que la construction n’a pas été réalisée en conti- nuité avec les bourgs, mais “que toute- fois, en vertu du premier alinéa du III de l'article L.145-3, il peut être dérogé à la règle d'urbanisation en continuité pour les installations ou équipements publics incompatibles avec le voisina- ge des zones habitées ; que, dans les circonstances de l'espèce, eu égard à son importance et à sa destination, le parc éolien en cause doit être regardé comme pouvant bénéficier de la dérogation prévue par ces disposi- tions ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du III de l'article L.145-3 du code de l'urbanisme doit être écarté”. (Conseil d’Etat, 6 e et 1 e sous-sections réunies, n°311840, 16juin 2010) ❑ Création de garage: autorisa- tion d’accès sur la voie publique L’article R 421-15 du code de l’urbanisme (modifié) prévoyait que lorsque le permis crée ou modifie l’accès d’une voie publique, le service chargé de l’instruction consulte le service gestionnaire de la voie, sauf lorsque le PLU réglemente de façon spécifique les conditions d’accès à cette voie. Le Conseil d’Etat juge que par “créa- tion d’un accès à la voie publique, il faut entendre “tout changement dans la configuration matérielle des lieux ou dans l’usage qui en est fait permettant à un riverain d’utiliser cette voie avec un véhi- cule”. Un permis qui autorise la construc- tion d’un garage à la place d’une cour intérieure donnant sur la voie par une porte percée dans un mur a eu pour effet de créer un nouvel accès au sens de cet article. Le permis qui est accordé sans consultation du service gestionnaire de la voie est donc irrégulier. (CE, 9 e sous-section, 16juin 2010, n°304787, ville de Marseille) NB. Le texte de l’article R 421-15 se retrouve depuis 2007 à l’article R 423-53. référés a commis une erreur de droit”. Jugeant l’affaire au fond, le Conseil d’Etat suspend la décision autorisant les travaux en admettant l’argument suivant : “Considérant que le moyen tiré de ce que les voies d'accès au terrain d'assiette de la construction ne respectent pas les prescrip- tions des articles R.111-5 du code de l'urbanisme et UC 3 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune est propre, en l'état de l'instruction, à créer un doute sérieux sur la légalité de l'arrêté atta- qué”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : On sait que le code de l’urbanisme impose au pétitionnaire de porter une mention relative au délai de recours dans le panneau informant le public de l’octroi du permis. Son contenu est donc désormais fixé par l’article A 424- 17. Un affichage qui se réfère à un texte abrogé est donc irrégulier et ne fait pas courir le délai de recours. ● 7septembre 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Conjoncture Le marché du bureau progresse en Ile-de-France… Au 2 e trimestre, 560000m 2 de bureaux ont été loués en Ile-de-France. Avec plus d’un million de m 2 loués au 1 er semestre, la hausse est de 16% en un an. Selon l’étude de conjoncture de Jones Lang Lasalle, la demande placée en 2010 devrait être supérieure à celle de 2009, entre 1,9 et 2,1millions de m 2 commer- cialisés. Le loyer prime facial est en hausse à 750 € /m 2 /an, alors que le marché de seconde main en Ile-de-France recule: il passe de 314 à 304 € /m 2 /an. Le taux de vacance en Ile-de-France reste inchangé à 7%, mais Jones Lang Lasalle estime qu’il pourrait dépasser 8% fin 2010. Le marché de l’investissement se redresse: avec 2,3milliards d’euros inves- tis en Ile-de-France au 1 er semestre 2010, la hausse est de 79% par rapport au 1 er semestre de l’an dernier. Les investisseurs ont surtout acheté des bureaux: 90% (et 4% de commerces). Les taux de rendement sont orientés à la baisse: ils sont compris entre 5,25% et C C H H I I F F F F R R E E S S & & C C O O N N J J O O N N C C T T U U R R E E ❑ Report de délai de travaux sur les ascenseurs? Le délai du 31décembre 2010 devrait être respecté pour la quasi-totalité des ascen- seurs. Pour les phases suivantes, le Gouver- nement réalisera en 2010 une nouvelle é tude et décidera au vu de ces éléments s'il convient de repousser les délais des 2 e et 3 e phases. (Réponse du secrétaire d’Etat au logement à Bruno Gilles, J.O. Sénat Q, 15juillet, p.1871, n°12792) ❑ Pas de diagnostic mérule Le développement de la mérule, champi- gnon lignivore, est souvent lié à des défauts d'entretien ou d' erreurs de conception lors de réhabilitation. C'est donc aux propriétaires et maîtres d'œuvre d'être vigilants. Le Gouvernement n'envisage donc pas de créer un nou- veau diagnostic relatif aux mérules. Un guide de bonnes pratiques de réhabilita- tion a été réalisé par l'ANAH. (Réponse du secrétaire d’Etat au logement à Jean-Pierre Giran, JO AN Q, 20juillet 2010, p.8168, n°78440) ❑ Amiante dans les gîtes ruraux Les obligations de repérage et, le cas échéant, d'enlèvement de l'amiante sont prévues par les articles R 1334-14 et R 1334-15 du code de la santé publique. Mais ces obligations ne s'imposent pas dans les cas les plus courants de gîtes ruraux correspondant à des immeubles d'habitation, comportant un seul loge- ment, et des chambres d'hôtes situées en maisons individuelles. (Réponse du ministre de l’écologie à Patrick Roy, J.O AN Q, 22juillet 2010, p.8314, n°74300) ❑ DPE et audits dans les immeubles collectifs L'article 1 er de la loi engagement national pour l'environnement prévoit de rendre obligatoire la réalisation d'un DPE dans les immeubles collectifs d'habitation équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement et la réalisation d'un audit énergétique dans les grosses copro- priétés. Ce sont les actions sur l'immeuble entier qui ont du sens . Cer- tains travaux d'économie d'énergie sur les parties privatives sont déclarés d'intérêt commun et décidés par l'assemblée des copropriétaires. Les conditions d'élaboration du DPE collec- tif et de l'audit énergétique en copropriété seront précisées par voie réglementaire. (Précisions apportées par Benoist Apparu à Philippe Folliot, JO AN Q 22juillet 2010, p.8350, n°70784) . D D I I A A G G N N O O S S T T I I C C S S E E T T T T R R A A V V A A U U X X ➙ ➙ 50000 : c’est le nombre de logements dont Benoist Apparu s ouhaite la construction en trois ans grâce à la mobilisation du foncier public : le secrétaire d’Etat au logement a fait part de cet objectif à l’occasion d’un déplace- ment à Montrouge (Hauts-de-Sei- ne) ce 1 er septembre. ➙ ➙ 100000 : c’est le nombre de loge- ments dont la FNAIM ambitionne de promouvoir la rénovation énergétique en lançant une opération de sensibili- sation dénommée “ 100000 logements éco-rénovés ”. (Conférence de presse du 31août 2010). La FNAIM a par ailleurs fait part de ses propositions: - Etendre la TVA à 5,5% aux chau- dières collectives performantes. - Proroger le cumul Eco-PTZ et crédit d’impôt sur travaux jusqu’à fin 2012, sous condition de ressources. - Etendre l’Eco-PTZ aux résidences secondaires et aux locations saison- nières. - Constituer des provisions spéciales obligatoires dans les immeubles en copropriété. Chiffres Pour une analyse régionalisée des besoins de logements L’IEIF a publié au cours de l’été une étude “intitulée “logement: réhabiliter la notion de besoins”. Gilbert Emont, auteur de l’étude, part du constat que les besoins de logements ont été sous-évalués. Mais, même si on prend l’hypothèse que le nombre de ménages va continuer à croître de 1,1% par an à comp- ter de 2010 (après un taux de 1,3% pour la période récente), cela représente un hausse de 800000 ménages d’ici 2015. Mais à l’analyse de la demande apparente de logements, qui résulte de la seule aug- mentation démographique, l’étude ajoute une demande réelle qui tient compte d’autres facteurs: la rotation du parc (passa- ge de résidence principale à résidence secon- daire, vacance…) et le nécessaire renouvelle- ment du parc. Il faudrait alors construire, et en ne tenant compte que de l’estimation Insee de croissance du nombre de ménages, 393000 logements. Mais si on intègre les réalités régionales, cela met en “relief des déséquilibres beaucoup plus prononcés”. L’IEIF observe que la production en Ile-de- France ne suffit même pas à satisfaire la moitié des besoins et que l’offre apparaît insuffisante dans toutes les régions qui bor- dent l’Ile-de-France et dans la région PACA. Elle pourrait au contraire être supérieure aux besoins dans les régions situées dans un croissant Ouest, Sud, Sud-Ouest. En retenant un autre scénario (tendance Insee après maintien du nombre de ménages en crois- sance de 1,3% jusqu’à 2010) le besoin est alors de 488000 logements et le déséquilibre régional apparaît plus fortement encore; la région Ile-de-France est en sous-offre accen- tuée. L’étude estime que les “conséquences sociales pourraient être extrêmement graves et le pouvoir d’attraction économique de la région serait durablement affecté”… 5,75% sur le triangle d’or, soit une bais- se de 50 points de base sur un an. … et, dans une moindre mesure, à Lyon A Lyon, le marché locatif est en hausse: avec 109000m 2 loués au 1 er semestre, il a progressé de 63%. Le loyer prime se maintient à 230 € /m 2 /an et le taux de vacance de 7,5% contre 6,2% fin décembre, mais il devrait se stabiliser. Il y a eu 130 millions d’euros investis sur le marché lyonnais au 1 er semestre (-23%). Les taux de rendement des actifs prime s’établissent autour de 6,25% pour les bureaux et pourraient se rappro- cher de 6% d’ici la fin de l’année. (Note de conjoncture de sept. 2010). 7septembre 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références ( J.O. Questions) Nom du p arlementaire Thème M inistre concerné Réponse Observations 15juil 2010 Sénat p.1847 n°12289 Catherine Morin- Desailly, UC, Seine-Mar- itime Evolution du capital des sociétés d'architecture Affaires européennes Le Gouvernement a décidé de maintenir le principe de l'article 13 de la loi du 3 janvier 1977 disposant que plus de la moitié du capital social doit être détenue par un ou plusieurs architectes personnes physiques ou par des sociétés d'architecture. Les architectes se demandaient si le Gou- vernement n'allait pas remettre en cause ce principe en application de la directive Services. 15juil 2010 S énat p.1870 n°6801 Brigitte Gonthier- M aurin, CRC, Hauts-de- Seine Fin de convention- n ement des logements. Conséquences Logement A la fin d'une convention, le bailleur peut la dénon- c er avec 6 mois de préavis. Le logement relève alors de la loi de 1989. Toutefois, la loi ENL de 2006 a prévu que, pendant 6 ans, le loyer ne doit pas dépasser les plafonds PLS si le locataire reste en place. Si le bailleur (personne morale autre qu'HLM et possédant plus de 10 logements) ne veut pas renouveler la convention, il doit en informer 2 ans avant l'échéance, le maire, le préfet et les locataires. La sénatrice évoquait le c as particulier d'Icade. 22juil 2010 AN p.8097 n°78416 Michel Liebgott, SRC, Moselle Taxe d'habitation. Départ du locataire : responsabilité du bailleur Budget L'article 1686 du CGI prévoit la responsabilité du bailleur sur le paiement de la taxe d'habitation de son locataire s'il n'a pas informé le comptable public du déménagement du locataire. Mais cette règle est encadrée : aucune respon- sabilité si le départ du locataire a lieu avant la mise en recouvrement du rôle, ou en cas de déménagement dans le ressort du poste comptable ou si le locataire a fait connaître au comptable son déménagement. Le bailleur peut aussi solliciter une décharge gracieuse. Il n'est donc pas prévu de modifier ces règles. 22juil 2010 AN p.8104 n°64878 Marc Francina, UMP, Haute- Savoie Chambres d'hôtes . Contrôle PME Les dispositions sur les chambres d'hôtes (art. L 324-3 et suiv. Art. D 324-13 et suiv.) n'interdisent pas la location chez l'habitant au-delà de 5 cham- bres et de 15 personnes, mais dans ce cas, le loueur ne peut l'exercer sous l'appellation de chambres d'hôtes. Le décret du 23 décembre 2009 définit les sanctions applicables à toute personne qui ne respecte pas l'obligation de déclaration en mairie. Le député évoquait le cas de loueur qui utilise l'appellation de « maisons d'hôtes » au lieu de chambres d'hôtes, au-delà du seuil de 5 chambres et 15 per- sonnes. 22juil 2010 AN p.8107 n°72537 Marguerite Lamour, UMP, Finistère Urbanisme commercial PME Les études ne permettent pas de corroborer que la réforme de la LME de 2008 aurait favorisé le hard discount. Les enseignes ont intégré le développement d'enseignes de format de 400 à 800 m 2 « de proximité ». Une nouvelle proposition de loi sur l'urbanisme commercial a été adop- tée à l'Assemblée nationale le 15juin 2010. 22juil 2010 AN p.8131 n°51310 Michel Raison, UMP, Haute- Saône Application de l'indice des loyers commerciaux Economie La réflexion quant à l'opportunité de rendre obligatoire l'application de l'ILC reste ouverte . Mais le Gouvernement souhaite se donner davan- tage de temps d'analyse des effets de cette création de la loi de modernisation de l'économie. Il invite régulièrement les bailleurs à avoir recours à l'ILC. Selon le député, 40% des baux auraient béné- ficié de l'ILC. 22juil 2010 AN p.9159 n°74563 Marc Le Fur, UMP, Côtes- d'Armor Référé suspension. Impact de la réforme de 2000 Justice Aucun élément n'indique que l'application an matière fiscale par les cours administratives d'appel de l'article L 521-1 du code de justice administrative soit excessivement restrictive. Leurs ordonnances donnent lieu à un taux de satisfaction compris entre 9 et 20% depuis 2003 (en moyenne de 12,9% au cours des 5 dernières années). Cela correspond au niveau sur l'ensemble des décisions de fond des CAA dont 15% infirment les jugements des TA qui font l'objet d'un appel. 22juil 2010 AN p.8353 n°75830 Jean Michel, SRC, Puy-de-Dôme Vente en bloc Conditions d'application Logement L'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 issu de la loi ENL du 13 juin 2006 prévoit un droit de préemption du locataire préalable à la cession en bloc d'un immeuble d'habitation ou mixte de plus de 10 logements, lorsque l'acquéreur ne s'engage pas à proroger les baux pendant 6 ans. Les locataires ou occupants de bonne foi de chambres meublées bénéficient de ce droit de préemp- tion, obligeant le bailleur à adresser à chaque locataire ou occupant de bonne foi la notification. Une réponse donnée sous réserve de l'interprétation des tri- bunaux. 29juil 2010 Sénat p.1969 n°13182 Thierry Repentin, PS, Savoie Transformation d'une salle de cinéma en sur- face commerciale Culture La notion de surface cinématographique n'existe pas : c'est le nombre de places qui conditionne l'obligation de solliciter une autorisation. La trans- formation d'un établissement de spectacle ciné- matographique en magasin de commerce de détail suppose donc uneautorisation d'aménagement commercial (art. L 752-1 1 e du code de commerce). La réponse cite une déci- sion de la commission de la Savoie du 6 nov. 2009 autorisant l’extension d’un ensemble commercial par création d’un bâtiment sur l’ancien emplacement d’un cinéma. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 7septembre 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Matthieu Chabanel est nommé conseiller technique (climat, transport et règles de construction) au c abinet de François Fillon, en remplace- ment de Cécile Previeu. (Arrêté du 24août 2010, J.O. du 27août 2010, @). ➠ Ecologie : il est mis fin aux fonctions de Matthieu Desiderio, conseiller technique au cabinet de Jean-Louis Borloo. (Arrêté du 24août 2010, J.O. du 25août, @). Magistrature ✓ Cour de cassation : Gilbert Azibert est nommé Premier avocat général; François Cordier et Jean Berkani sont nommés avo- cats généraux. (Décret du 27août 2010, J.O. du 28, @) ✓ Cours d’appel : Sont nommés présidents de chambres: Blandine Froment, Michelle Signoret et Patrice Mortureux de Faudoas (Paris), Marguerite Detrois, Olivier Coleno et Yves Blanc-Sylvestre (Aix en Provence), Hélène Jourdier (Dijon), Martine Zenati (Douai), Françoise Cuny et Noël Miniconi (Lyon), Catherine Treillon (Nancy), Elisabe- th Le Roux (Poitiers), et François Franchi (Reims). ✓ Tribunaux de grande instance : Sont nommés premiers vice-présidents: Marie- Christine Zind (Paris), Nicolas Bonnal (Bobi- gny), Marie-Laure Vital (Evry), Nicole Girerd (Nanterre), Jean-Marc Heller (Pon- toise), Marie-Laure Piazza (Toulon), Fran- çoise Fontanel (Bourg-en-Bresse). (Décret du 26août 2010, J.O. du 28août, @) Organismes publics ✓ Crédits aux particuliers Les membres du comité chargé de préfigu- rer la création d'un registre national des crédits aux particuliers ont été nommés par arrêté du 17août 2010 A noter parmi les nominations, celle de son président: Emmanuel Constant , président du comi- té consultatif du secteur financier. (J.O. du 24août 2010, p.15304). Conventions collectives ➠ Avocat salarié : il est envisagé l’extension de l’avenant n°14 du 28mai 2010 portant sur la modification des taux de contribu- t ion à l'OPCA-PL au titre de la formation professionnelle continue. (J.O. du 24août 2010, p.15305) ➠ Personnel des sociétés coopératives d'HLM : l’avenant du 1 er avril 2010 portant mise à jour de la convention collective nationale a fait l’objet d’un avis d’extension. (J.O. du 24août 2010, p.15305) ➠ Personnel des cabinets d'avocats : il est envisagé l'extension de l’avenant n°97 du 28mai 2010, modifiant les taux de contri- bution à l'OPCA-PL au titre de la forma- tion professionnelle continue. (J.O. du 24août 2010, p.15306). ➠ Maîtres d'œuvre en bâtiment : Sont ren- dues obligatoires, pour tous les employeurs et tous les salariés du secteur des maîtres d'œuvre en bâtiment, et dans les mêmes conditions, les dispositions de deux avenants (n°2 et3) du 26février 2009 à l'accord du 24juillet 2003 relatif à la prévoyance. (Arrêté du 5août 2010 portant élargissement d'avenants à un accord conclu dans le cadre de la convention des entreprises d'architecture au secteur des maîtres d'œuvre en bâtiment, J.O. du 27août 2010, p.15521). Au fil du J.O. ✓ Données sur l’eau Le schéma national des données sur l'eau , adopté en application de la loi sur l'eau du 30décembre 2006 et prévu à l'article D 231-12-2-1 du code de l'environnement a été approuvé par arrêté du 26juillet 2010 (J.O. du 24août 2010, p.15272). ■ Blocage des loyers en Ile-de- France Le blocage des loyers a été reconduit en Ile-de-France: ce nouveau décret renouvel- le, pour une année, le blocage des loyers applicable en région parisienne, à compter du 31août 2010. Les modalités du blocage et les communes concernées sont identiques à celles de l'an dernier. Le bailleur ne peut proposer de réévalua- tion du loyer lors du renouvellement, s'il est manifestement sous-évalué, que dans la double limite suivante: - la moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément à l'article 17 c et le loyer à la date de renouvellement, - une majoration du loyer annuel égale à 15% du coût des travaux, si le bailleur a réalisé des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer. (Décret n°2010-946 du 25août 2010 relatif à l'évolution de certains loyers dans l'agglomération de Paris, pris en application de l'article 18 de la loi n°89-462 du 6juillet 1989, J.O. du 26août 2010, p.15394) ❑ Experts fonciers et agricoles et experts forestiers Un décret du 25août modifie certaines règles applicables aux experts exerçant en société. Le nombre d'associés des SCP d'experts, qui était limité à cinq, ne comporte plus de limite réglementaire (modification du décret du 14mars 1986). Alors que cela était précédemment inter- dit, un associé peut désormais exercer sa profession à titre individuel et être membre d'une autre SCP. Par ailleurs, il suffit que la majorité du capital soit détenue par des experts en exercice alors que jusqu'à présent, des per- sonnes ne répondant pas aux critères pour être membres de la société ne devaient pas détenir plus du quart de son capital. (Décret n°2010-959 du 25août 2010 portant diverses dispositions relatives à l'exercice de la profession d'expert foncier et agricole et d'expert forestier dans le cadre d'une société, J.O. du 26août 2010, p.15440). A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 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7septembre 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E S S L L O O Y Y E E R R S S D D U U P P A A R R C C P P R R I I V V É É JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E En dépit d’une hausse de la vacance, le marché du logement se redresse doucement C’est une situation contrastée que présen- tait l’observatoire Clameur ce 1 er septembre, sous la direction de Michel Mouillart, professeur à Paris X Nanterre. Certains facteurs montrent une timide reprise. C’est le cas de la mobilité résiden- tielle qui progresse: elle était de 25,6% en 2009 et atteint 26,5% en 2010 (chiffre correspondant aux 8 premiers mois de l’année 2010). C’est aussi le cas de l’indice des loyers qui augmente à nouveau. Alors que les loyers avaient stagné en 2009, ils augmentent de 1,4% en 2010. (pour une moyenne annuelle de +3,1% entre1998 et2010). La hausse des loyers est davantage mar- quée pour les grandes surfaces. Elle est la plus forte pour les 4 pièces (+3,0%) et pour les 5 pièces (+2,8%) et moindre pour les 3 pièces (+2,1%) et les 2 pièces (+1,1%). Les loyers des studios sont quasi- ment stables (+0,4%). Les loyers de relocation sont en moyenne de +6,2%. Mais ce taux varie nettement suivant l’importance des travaux réalisés 17 départements méritent attention en raison de la vacance locative : Lozère, Hautes Alpes, Haute Saône, Aube, Creuse, Haute Vienne, Allier, Doubs, Loire, Somme, Pas-de-Calais, Côte d'Or, Aisne, Savoie, Indre, Jura et Vaucluse. La montée de la vacance locative. Sur un marché hésitant, la dépression de la demande provoque une augmentation rapide de la vacance locative (hors délais de réalisation des travaux) : GHSXLV OH GpEXW GH O·DQQpH GHSXLV La situation est la plus mauvaise depuis 1998. -13- C onnaître les L oyers et A nalyser les M archés sur les E spaces U rbains et R uraux Paris, le 1er septembre 2010 115,6 109,0 101,7 102,2 101,6 105,5 105,6 102,5 107,7 114,3 108,0 100,0 100,0 100 110 120 1998199920002001200220032004200520062007200820092010 La vacance locative d'après CLAMEUR /août 2010/ 2 ,3 6,6 5 ,5 2 ,5 1 ,7 5 ,0 4,7 4,5 2 ,0 1 ,6 0,0 0 2 4 6 1 99920002001200220032004200520062007200820092010 Taux de variation des loyers (en %) M oyenne 1 998-2010 0 2 4 6 252729 Aggravation de la vacance Hausse des loyers de +1,4 % par le bailleur: en cas de travaux d’amélioration et d’entretien, la hausse est de +7,9%, alors qu’elle est de +4,7% en cas de travaux courants. En l’absence de travaux, les loyers régressent de -0,2%. ■ Niveau record du taux de vacance Mais c’est la vacance locative qui donne le signe le plus net des difficultés des bailleurs: le taux de vacance locative qui était de 101,7 en 2008 avait déjà progressé à 109,0 en 2009 et il atteint 115,6 cette année, un niveau jamais atteint (base 100 en 1998). Michel Mouillart a indiqué que 17 dépar- tements méritaient attention: ils se carac- térisent par un temps de vacance plus éle- vé qu’ailleurs (de 3 à 8 mois en moyenne au lieu de 2,1 mois en France) et par une augmentation sensible depuis 2008 (+50% en moyenne contre +13,5% en France). Les loyers de relocation y sont plus faibles qu’ailleurs: +2,0% en moyenne contre +6,2% pour la France. Les bailleurs ont accru leur effort d’amélioration des logements. En effet, alors que la proportion de logements qui font l’objet de travaux d’amélioration est habituellement de 25,7%, elle était de 34,0% en 2009, niveau déjà élevé et elle est passée à 37,4% en 2010. ■ Baisse de loyers dans 6 régions Les disparités régionales s’accentuent. On constate cette année que si certaines régions voient leurs loyers progresser (com- me l’Ile-de-France, la région Provence Alpes Côte d’Azur, la Picardie ou l’Auvergne) d’autres connaissent en revanche un recul. C’est le cas dans 6 régions: Alsace, Franche Comté, Cham- pagne Ardenne, Pays-de-Loire, Midi-Pyré- nées et Poitou-Charente. L’analyse des marchés par ville permet de constater que le nombre de villes où les loyers baissent se contracte: alors qu’e 2009, on dénombrait 50,4% des villes en baisse de loyers, cette proportion s’est réduite à 34,7% cette année. À l’inverse, 49,6% des villes avaient vu leurs loyers augmenter en 2009 et cette proportion a grimpé à 65,3%. Si on centre l’analyse sur les villes de plus de 60000 habitants (au nombre de79), ce sont 28 villes dont les loyers baissent. C’est le cas par exemple de Toulouse (11,5 € , -1,3%), Grenoble (12,0 € , -2,0%) ou de Cannes (13,9 € , -2,3%) ou de Troyes (8,9 € , -3,3%). En revanche, les loyers progressent dans 49 villes. Outre Paris (22,3 € , +2,1%), Lyon (11,6 € , +1,3%) et Marseille (12,1 € , +1,8%), on peut citer les villes de Calais (9,4 € , +3,8%), Toulon (10,4 € , +3,4%), Bordeaux (11,9 € , +2,5%) Nice (13,9 € , +1,2%), Lil- le (11,9 € , +0,9%) ou Caen (12,3 € +0,1%). La ville qui a le plus augmenté est Bourges (9,4 € avec +10,4%) alors que celle qui a le plus régressé est Vitry- sur-Seine (12,9 € , -10,9%). Loyers de marché en € /m2 (variation 2010 en %) -16- 10,7 (+1,2) 12,3 (+2,1) 10,7 (+1,2) 8,4 (-0,4) ALSACE 10,1 (-0,4) 11,2 (+1,8) 17,6 (+2,1) 11,0 (+0,0) POITOU CHARENTES 10,4 (-1,9) PROVENCE ALPES COTE D AZUR HAUTE NORMANDIE ILE DE FRANCE BASSE NORMANDIE 9,7 (-0,7) 10,3 (+1,4) 9,3 (+1,2) 9,6 (-0,2) 10,9 (+1,1) 9,6 (+2,5) 8,7 (+0,7) 8,6 (-1,3) 9,1 (+2,6) 8,3 (+0,3) 9,8 (+2,3) 9,5 (+0,3) LANGUEDOC ROUSSILLON RHONE ALPES BOURGOGNE CENTRE MIDI PYRENEES AQUITAINE PAYS DE LA LOIRE BRETAGNE LORRAINE CHAMPAGNE ARDENNE FRANCHE COMTE AUVERGNE LIMOUSIN PICARDIE NORD PAS DE CALAIS EŝǀĞ Ă Ƶ ;Φͬŵ ϸ Ϳ ĚĞƐ ůŽLJĞƌƐ ĚĞ ŵ Ă ƌĐŚĠ ϮϬϭϬ 11,0 ă 17,6 (4) 10,4 ă 11,0 (4) 9,7 ă 10,4 (4) 9,1 ă 9,7 (4) 6,9 ă 9,1 (6) Loyers de marchéen Φ /m² (variation 2010 en %) (Source : CLAMEUR /août 2010/) France entière Loyer : 12,2 Φ /m²(2010 : +1,4 %) Source Clameur. Taux de variation en % Source Clameur. Base 100 en 1998 Source Clameur août 2010
