– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Un garage est-il un local monovalent ?
Clause résolutoire : rigueur oui, mauvaise foi, non
Fiscalité : IS : amortissement des constructions sur le sol d’autrui /
La contribution 1 % renvoyée devant le Conseil constitutionnel
Urbanisme : Recours contre un permis de construire et notification / Permis de construire : conditions de desserte / Risque d’incendie : argument insuffisant / Arrêté de péril et copropriété / Chalet emporté par une avalanche : responsabilité de la commune
– 4 – Projets –
PLF rectificative / Réforme fiscale
– 5 – Au Parlement –
À l’Assemblée : réquisitions ? / Taxer les plus-values immobilières /
Budget justice
Au Sénat : Débat fiscal : pourquoi attendre ? / Logement outre-mer : quel financement ? / Surendettement : 120 000 personnes sorties du fichier
– 6 – 7- Réponses ministérielles – Nominations – En bref –
– 8 – Rencontre –
Jacques Depratère (Optimhome) : “l’agence n’est plus utile”.
■ JUGÉ ■ > > Un local de garage est considéré comme monovalent à condition d’établir que la transformation d’usage impose des travaux très importants (lire l’arrêt de la Cour de cassation, page2). > > Le régime de la mitoyenneté est conforme à la Constitution a jugé le Conseil constitu- tionnel (p.8). ■ RÉPONDU ■ > > En cas d’exercice d’un droit de préemp- tion par une commune, le droit à commis- sion de l’agent immobilier n’est pas remis en cause mais la DIA doit mentionner la commission de l’agence (voir p.6). > > La vacance involontaire de la taxe sur la vacance n’est pas la vacance indépendante de la volonté du contribuable de la taxe fon- cière. Le ministre du budget a fourni la subtile distinction entre ces deux notions (lire p.6). ■ PUBLIÉ ■ > > Le décret concernant la zone de protec- tion naturelle, agricole et forestière du pla- teau de Saclay est paru (p.8). ■ PROGRAMMÉ ■ > > Le débat sur la réforme de la fiscalité du patrimoine devrait travailler la piste de la suppression conjointe de l’ISF et du bouclier fiscal, assortie d’un remplacement de la fis- calité sur le patrimoine par une fiscalité des revenus du patrimoine (p.4). > > La lutte contre les marchands de sommeil revient à l’Assemblée nationale le 30novembre, pour l’examen d’une proposi- tion de loi rédigée par Sébastien Huyghe. ■ PROPOSÉ ■ > > L’UNIS propose d’autoriser les envois de convocation aux assemblées de coproprié- taires par courrier électronique. Le risque d’avalanche À l’approche des premiers froids, prenons l’air de la mon- tagne: un arrêt du Conseil d’État rendu fin octobre (lire page4) doit attirer l’attention des propriétaires de construc- tions implantées en zones de risque. Il s’agissait ici, la maison étant située à Chamonix, du risque d’avalanche. Le risque était avéré puisqu’il avait emporté la maison en 1999. Le propriétaire réclamait une indemnisation à la commune pour deux motifs: pour avoir pris une décision illégale en déclarant le caractère constructible du terrain en dépit du risque puis, pour avoir reclas- sé son terrain en zone inconstructible, ce qui dévalorisait le bien. La cour administrative d’appel avait rejeté le recours en considérant que la faute de la commune d’avoir classé le terrain en zone constructible était sans lien avec le préjudice de dévalorisation du bien résultant de son déclassement ultérieur. Mais le Conseil d’État censure la décision au motif qu’elle aurait dû également rechercher si le préjudice ne trouvait pas sa cause dans la décision antérieure de la commune ayant classé le terrain en zone constructible. Cette décision incitera les communes à toujours plus de vigilance pour éviter de prendre le risque, non seulement de mise en dan- ger de la vie de personnes, mais aussi celui d’un recours en indemnisation de propriétaires qui contestent - bien entendu a posteriori - la légalité d’une décision de classement constructible. Il est vrai que l’acquéreur avait beau jeu d’invoquer comme sour- ce de son préjudice à la fois la décision de classement construc- tible et la décision inverse. La cour d’appel a peut-être aussi été un peu agacée par la demande : les propriétaires, résidant en Suisse, invoquaient en effet un préjudice moral, considérant leur chalet comme leur “résidence de cœur”, mais le Conseil d’État n’est pas rentré dans ces considérations sentimentales, en rele- vant qu’ils avaient acquis récemment cette résidence (9 mois auparavant)… O n lira aussi un arrêt de la Cour de cassation (page2) qui rend une décision nuancée sur la demande d’un bailleur tendant à obtenir un arriéré de loyer lié à une indexation qu’il avait tardé à mettre en œuvre. L’arrêt réaffirme le principe - bien établi - selon lequel le fait de ne pas réclamer une hausse de loyer liée à une indexation ne constitue pas en soi une renonciation à s’en prévaloir ultérieurement. Mais il refuse en l’espèce la demande du bailleur car celui-ci avait pu l’exercer de mauvaise foi. La cour d’appel qui n’avait pas examiné cet argument voit donc son arrêt censuré. La décision est donc équilibrée: rappel du principe, mais dont l’application doit être menée de bonne foi. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 416 2 3 NOVEMBRE 2010 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Un garage est-il un local monovalent? Clause résolutoire: rigueur oui, mauvaise foi, non Fiscalité : IS: amortissement des constructions sur le sol d’autrui / La contribution 1% renvoyée devant le Conseil constitutionnel Urbanisme : Recours contre un permis de construire et notification / Permis de construire: conditions de desserte / Risque d’incendie: argu- ment insuffisant / Arrêté de péril et copropriété / Chalet emporté par une avalanche: responsabilité de la commune - 4 - Projets - PLF rectificative / Réforme fiscale - 5 - Au Parlement - À l’Assemblée : réquisitions? / Taxer les plus-values immobilières / Budget justice Au Sénat : Débat fiscal: pourquoi attendre? / Logement outre-mer: quel financement? / Surendettement: 120000 personnes sorties du fichier - 6 - 7- Réponses ministérielles - Nominations - En bref - - 8 - Rencontre - Jacques Depratère (Optimhome): “l’agence n’est plus utile”. S O M M A I R E E D I T O R I A L 23novembre 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X - - F F I I S S C C A A L L I I T T É É ▲ Baux commerciaux ■ Un garage est-il un local mono- v alent? (Cass. Civ. 3 e , 10 nov. 2010, n°1329, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°09-16783) Le propriétaire d’un local de garage soute- nait qu’il pouvait demander lors du renou- vellement du bail un loyer sans plafonne- ment au titre de local monovalent car la rampe d’accès automobile occupait une sur- face importante du local, et qu’un change- ment d’activité aurait suscité des frais importants au titre de la dépollution du site et de la présence d’un espace de graissage avec fosse adaptée et une cabine de pein- ture carrosserie. Mais la cour d’appel n’avait pas admis ce raisonnement et la Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel: “Mais attendu qu'ayant relevé à bon droit, par motifs propres et adoptés, que le caractère de monovalence impliquait que les locaux avaient été construits ou aménagés en vue d'un seul type d'exploitation et qu'ils ne pourraient être affectés à une autre activité sans des travaux importants et coûteux , la cour d'appel, qui a souverainement retenu que la preuve n'était pas rapportée de l'importance et du coût des travaux qu'aurait exigés une affectation des locaux à une autre activité, a légalement justifié sa décision”. Le pourvoi est rejeté sur ce point mais l’arrêt est cassé en ce qu’il avait rejeté l’argument tiré de la durée du bail (plus de 12 ans) pour invoquer un déplafonnement alors que le bailleur pouvait invoquer en appel un moyen nouveau à l’appui de sa demande en déplafonnement du loyer du bail renouvelé soumise au premier juge. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article R 145-10 prévoit que “le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut […] être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée”. Aux locaux construits en vue d’une seule utilisa- tion, la jurisprudence a ajouté les locaux qui ont subi des aménagements impor- tants excluant tout autre usage sans des transformations importantes et coûteuses. Elle a ensuite considéré que ne sont pas monovalents des locaux spécialisés dès leur construction s’il est possible de les affecter à une autre destination sans travaux importants ou coûteux (voir sur cette évo- lution le commentaire du Code des baux Litec 2009, p.466). C’est donc le coût et l’importance des transformations qui étaient donc devenus le critère principal. Mais, dans l’arrêt rapporté, la Cour de cas- sation mentionne les deux critères, ce qui laisse penser qu’ils doivent tous les deux être réunis pour que le local soit considéré comme monovalent et donc échapper au p lafonnement. À À r r e e t t e e n n i i r r : : Pour échapper au plafonnement au titre d’un local monovalent, il ne suffit pas de prouver que le local a été construit en vue d’une seule utilisation, il faut aussi établir que le changement d’activité géné- rerait des coûts importants. ■ Clause résolutoire: rigueur oui, mauvaise foi, non (Cass. Civ. 3 e , 10 nov. 2010, n°1328, FS-P+B, cassation, pourvoi n°09-15937) Un bail comportait une “clause de révision triennale du loyer par indexation sur l’indice du coût de la construction”. En novembre2005, le bailleur avait informé le locataire du nouveau loyer applicable à compter de février2004. Puis en jan- vier2006, il lui avait adressé un commande- ment de payer visant la clause résolutoire pour le rappel des loyers résultant de l’indexation. La cour d’appel avait prononcé l’acquisition de la clause résolutoire. Le locataire contes- tait cette décision devant la Cour de cassa- tion. Il obtient gain de cause, non sur le principe mais sur la motivation de l’action du bailleur: “Attendu que la société Stock Plus fait grief à l’arrêt de constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire […] Mais attendu qu’ayant relevé que le bail comportait une clause d’échelle mobile sti- pulant la révision triennale et automatique du loyer par référence à l’indice national du coût de la construction, la cour d’appel en a déduit exactement que le commandement de payer notifié le 17janvier 2005 [lire 2006] au visa de la clause résolutoire du bail visait valablement un rappel de loyers résultant de l’application de la clause d’échelle mobile ; D’où il suit que le moyen est mal fondé; Mais sur le moyen unique, pris en sa secon- de branche: Vu l’article 1134 du code civil; Attendu que pour déclarer acquise la clause résolutoire et constater la résiliation du bail, l’arrêt retient qu’à la suite du commande- ment délivré le 17janvier 2006 et visant la clause résolutoire, la société Stock Plus n’a pas déféré aux causes du commandement; Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, com- me le lui demandait la société Stock Plus qui soutenait que la bailleresse avait enten- du faire cesser une exploitation concur- rente d’un commerce que cette derniè- re possédait par ailleurs , si la clause réso- lutoire n’avait pas été mise en œuvre de mauvaise foi , la cour d’appel n’a pas don- n é de base légale à sa décision; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La clause d’échelle mobile ayant un caractère automatique, le bailleur peut s’en prévaloir pour réclamer le paiement du complément de loyer. Le fait de ne pas s’en prévaloir immédiate- ment n’interdit pas au bailleur de réclamer ultérieurement le paiement. Le fait de ne pas demander le paiement ne vaut pas renonciation. L’arrêt valide donc le com- mandement en ce qu’il vise le rappel de loyer issu de l’application de la clause d’échelle mobile. En revanche, la cour aurait dû répondre à l’argument suivant lequel le bailleur aurait mis en œuvre la clause résolutoire de mau- vaise foi, puisqu’il détenait par ailleurs un commerce concurrent. À À r r e e t t e e n n i i r r : : La mise en jeu d’une clause résolu- toire peut se fonder sur un rappel de loyer issu d’une clause d’indexation du loyer, mais elle doit être exercée de bonne foi. Fiscalité ■ IS: amortissement des construc- tions sur le sol d’autrui (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 25octobre 2010, n°307296) Une société avait effectué des constructions sur un terrain appartenant à l’Etat et qu’elle occupait en vertu d’une convention conclue le 24décembre 1985, renouvelable par taci- te reconduction le 1 er janvier de chaque année jusqu’en 2000. La société avait résilié la convention par lettre du 11mai 2000, indiquant que la convention avait expiré fin 1999. Le bailleur avait relevé que la conven- tion devait expirer fin 2000 mais accepté la date de fin 1999. La société avait alors déduit de ses bénéfices la valeur résiduelle des constructions au motif qu’elles étaient devenues propriété de l’Etat. L’administration fiscale contestait cette décision et le Conseil d’Etat confirme la position de l’administration. L’arrêt cite l’article 39 D du CGI qui autorise l’amortissement des constructions édifiées sur le sol d’autrui à un taux qui tienne compte de la durée normale d’utilisation, sauf à constater une perte correspondant à la valeur comptable résiduelle, le jour où ces éléments cessent d’être utilisés par l’entreprise: J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E “Considérant que, pour estimer que l'administration avait rejeté à bon droit la demande de la SAS Sopemea, la cour admi- nistrative d'appel de Versailles, après avoir r elevé […] que la convention d'occupation du domaine public en date du 24décembre 1985 avait été conclue pour une durée de quinze années, que c'est la société qui avait pris l'initiative en 2000 d'y mettre un terme en demandant sa cessation anticipée rétro- activement à la date du 31décembre 1999 et que l'administration s'était bornée à prendre acte de cette demande, a pu, sans commettre d'erreur de droit, juger que la venue à expiration des droits qui avaient été contractuellement accordés à la société n'avait pu par elle-même autoriser celle-ci à constater une perte comptable , dès lors qu'elle avait pour- suivi son exploitation sur ce site , après la clôture de l'exercice litigieux, en continuant à utiliser effectivement, dans les mêmes conditions, les constructions et les aménage- ments qu'elle avait précédemment réalisés dans le cadre de la convention d'occupation du domaine public; que, contrairement à ce que soutient la requérante, la conclusion, le 27mai 2002, d'une nouvelle convention d'occupation du domaine public incluant les aménagements effectués par la société et prévoyant le paiement d'une redevance annuelle, ne l'autorisait pas, eu égard à sa date de signature et nonobstant le caractè- re rétroactif au 1 er janvier 2000 voulu par les parties, à pratiquer un amortissement cor- respondant à une perte comptable sur l'exercice clos au 31décembre 1999”. Le pourvoi de la société est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La solution est donc favo- rable à l’administration. Le contribuable n’a pas été autorisé à constater une perte en raison de la rupture de la convention d’occupation car il avait de fait continué à utiliser les locaux. En effet, l’article 39 D du CGI prévoit, pour que le contribuable soit autorisé à constater une perte, la condition que les constructions et aménagements édifiés sur le sol d’autrui aient cessé d’être utilisés par l’entreprise. Urbanisme ■ Recours contre un permis de c onstruire. Notification (CE, 6 e et 1 e sous-sections réunies, 18octobre 2010, n°314267) Une personne avait engagé un recours contre un permis de construire. Le greffe l’avait invitée à justifier de la formalité de notification à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation prévue par l’article R 600-1 du code de l’urbanisme. Or le vice-président du tribunal avait rejeté la demande au motif que l’intéressé ne justi- fiait pas avoir régulièrement accompli cette formalité. Cette décision est annulée: “Considérant qu'il résulte des termes mêmes du 4° de l'article R. 222-1 du code de justice administrative, dans sa rédaction, applicable en l'espèce, antérieure à sa modification par le décret du 23décembre 2006, que la possibilité de rejeter par ordonnance une requête manifestement irrecevable visait alors les irrecevabilités non susceptibles d'être couvertes en cours d'instance; que même si, en réponse à la demande de régularisation que le greffe du tribunal administratif lui avait adressée, le requérant avait produit des documents qui ne justifiaient pas, ainsi que l'a relevé la cour, de l'accomplissement de la formalité requise par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme en ce qui concerne le permis qui faisait l'objet de sa demande, cette irrecevabilité pouvait être couverte par le requérant de sa propre initiative , jus- qu'à la clôture de l'instruction, en produi- sant les documents en cause; que par suite, en ne relevant pas que le vice-président du tribunal administratif ne pouvait rejeter la demande formée devant lui par ordonnan- ce sur le fondement des dispositions du 4° de l'article R. 222-1 du code de justice admi- nistrative, dans leur version alors applicable, la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit; que dès lors, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, son arrêt doit être annulé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le président du TA (notam- ment) peut rejeter une requête irrecevable lorsqu’elle est “entachée d'une irrecevabilité manifeste non susceptible d'être couver- te en cours d'instance ” (art. R222-1 du code de justice administrative). Cet article a été modifié en 2006 et il prévoit que le pré- sident peut “rejeter les requêtes manifeste- ment irrecevables, lorsque la juridiction n'est pas tenue d'inviter leur auteur à les régulari- ser ou qu'elles n'ont pas été régularisées à l'expiration du délai imparti par une deman- de en ce sens”. Le requérant pouvait couvrir l’irrégularité en cours d’instance en produi- sant les documents demandés. De ce fait, le président ne pouvait pas rejeter la demande comme irrecevable. ■ Permis de construire: conditions de desserte (CE, 9 e sous-sections, 20octobre 2010, n°334192) Un permis de construire avait été suspendu par le juge des référés au motif que les conditions de desserte créaient un doute sérieux sur la légalité de la décision. Le juge avait invoqué l’article R 111-5 du code de l’urbanisme, mais cet article n’est pas applicable aux communes dotées d’un PLU, l’ordonnance est donc annulée par le Conseil d’Etat qui, jugeant l’affaire au fond, rejette la requête. “Considérant que […] la Ville de Strasbourg étant dotée d'un plan local d'urbanisme ou d'un document en tenant lieu, les disposi- tions de l'article R. 111-5 ne sont pas appli- cables sur son territoire; qu'ainsi, la Ville de Strasbourg est fondée à soutenir que le juge des référés du tribunal administratif de Strasbourg a commis une erreur de droit en jugeant que la méconnaissance de l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme était de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité du permis de construire litigieux”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt rappelle que “Les dispositions des articles R. 111-3, R. 111-5 à 111-14, R. 111-16 à R. 111-20 et R. 111-22 à R. 111-24-2 ne sont pas applicables dans les 23novembre 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U R R B B A A N N I I S S M M E E ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E La contribution 1% logement renvoyée devant le Conseil consti- tutionnel Saisi d’une question prioritaire de consti- tutionnalité concernant le 1% Logement, le Conseil d’Etat a renvoyé son examen devant le Conseil constitutionnel. La socié- té Eiffage Construction Val de Seine contestait la constitutionnalité de la coti- sation de 2% que prévoit l’article 235 bis du CGI applicable à la fraction des rému- nérations que l’employeur n’a pas pris en compte pour le calcul des sommes qu’il doit payer, au taux de 0,45% au finance- ment des dépenses consacrées aux objec- tifs de l’article L 313-1 du CCH. Cette sanction porte-t-elle atteint au principe de nécessité de peines? La ques- tion sera donc examinée par le Conseil constitutionnel. À suivre. (CE, 13octobre 2010, 9 e et 10 e sous-sections réunies, n°341536) ■ Risque d’incendie: argument insuffisant Une personne qui s’était vue refuser un permis de construire soutenait que le pro- jet aurait pour effet de diminuer le risque d’incendie en créant un obstacle à la pro- pagation du feu. Mais cet argument n’a pas été jugé de nature à permettre l’admission du pourvoi. (CE, 13octobre 2010, 1 e sous-section, n°337671) 23novembre 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R O O J J E E T T S S territoires dotés d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu”. En consé- quence, il n’est pas possible de les invo- q uer à l’appui d’un recours contre un per- mis dans ces territoires. ■ Arrêté de péril et copropriété (CE, 5 e et 4 e sous-sections réunies, 22octobre 2010, n°320495) Le maire de Boulogne Billancourt avait adressé un arrêté de péril enjoignant au syndicat des copropriétaires d’effectuer des travaux de réparation de la toiture d’un des deux immeubles du syndicat. Or le bâtiment visé représentait un seul lot détenu en totalité par une SCI. Il se posait la question de la validité de l’arrêté de péril adressé au syndicat et non au copropriétai- re concerné. Le Conseil d’Etat cite l’article 3 de la loi de 1965 qui répute parties com- munes le gros-oeuvre du bâtiment, dans le silence ou la contradiction des titres, et invalide la décision du maire: “Considérant […] que le règlement de copropriété, qui ne détermine pas expressé- ment les parties communes et les parties pri- vatives, prévoit que les charges d'entretien, de réparation et de recons- truction de chaque corps de bâtiment seront réparties exclusivement entre les copropriétaires des lots qui les com- posent ; qu'en jugeant que le gros œuvre du bâtiment B devait être regardé comme une partie commune par application des dispositions précitées de l'article 3 de la loi du 10juillet 1965, alors qu'il ressortait des éléments qui lui étaient soumis que ce bâti- ment était affecté à l'usage et à l'utilité exclusifs de la SCI Solférino, laquelle devait d'ailleurs, en application du règlement de copropriété, en assumer seule les charges de réparation et, le cas échéant, de reconstruc- tion, et qu'il répondait ainsi à la définition des parties privatives figurant à l'article 2 de la même loi, le tribunal administratif a com- mis une erreur de droit”. En conséquence, l’arrêt juge que le maire ne pouvait pas mettre à charge du syndicat les travaux de réparation du toit du bâti- ment B, qui constitue une partie privative”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La loi de 1965 répute partie commune le gros œuvre. Cette notion recouvre ordinairement planchers, pla- fonds, murs extérieurs et toiture. Mais la notion de gros œuvre est souverainement appréciée par les juges du fond. Ainsi, à propos d’un mur extérieur assurant la pro- tection de l'immeuble en tant que clôture, la Cour de cassation a jugé que “la cour d’appel avait souverainement retenu que le mur devait être considéré comme un élément du gros œuvre et donc comme une partie commune” (Civ. 3 e , 28 fév. 2001, p ourvoi n°99-15226). L’appréciation relève donc du juge du fond. S’agissant de la toi- ture, la Cour de cassation a pu considérer qu’il s’agissait de partie commune (Civ. 3 e , 1 er déc. 2009, pourvoi n°08-22102). Ici, le Conseil d’Etat considère comme par- tie privative la toiture en se fondant sur le règlement de copropriété qui imposait la charge des travaux aux seuls coproprié- taires du bâtiment concerné. ■ Chalet emporté par une ava- lanche: responsabilité de la com- mune? (CE, 5 e et 4 e sous-sections réunies, 22octobre 2010, n°326949) En février1999, une avalanche à Chamonix avait emporté un chalet que des personnes avaient acquis en 1998. Elles avaient enga- gé un recours pour que la commune leur accorde une indemnisation en estimant que le terrain avait été illégalement classé en zone constructible en 1991 lors d’une révision du POS car la commune connaissait le risque d’avalanche. Elles demandaient donc une indemnisation pour la perte de valeur de leurs parcelles résultant du nou- veau classement, en mars1999, en zone inconstructible. Si le Conseil d’Etat confirme l’arrêt d’appel qui avait refusé l’indemnisation au titre du préjudice moral, il l’annule sur le préjudice résultant du classement: “Considérant que, pour écarter cette demande, la cour administrative d'appel a estimé que les fautes alléguées, tirées de l'illégalité du plan d'occupation des sols révisé en 1991 et du permis de construire, étaient sans lien direct avec le préjudice invoqué, qui trouvait sa cause dans la déli- bération du conseil municipal du 5mars 1999 ; qu'en statuant ainsi, alors que la modification du classement des parcelles intervenue en 1999 ne la dispensait pas de rechercher, compte tenu du préjudice invo- qué par les requérants résultant, selon eux, de l'acquisition des parcelles à un prix supé- rieur à celui qu'ils auraient payé si elles avaient été classées dès l'origine en zone inconstructible, s'il trouvait sa cause dans une faute commise lors du classe- ment de celles-ci en zone constructible , la cour administrative d'appel de Lyon a commis une erreur de droit; que, dès lors, son arrêt doit être annulé, en tant qu'il a statué sur la demande d'indemnisation du “préjudice immobilier” de M.À et M me B”. U U R R B B A A N N I I S S M M E E J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E PLF rectificative Un projet de loi de finances rectificative a été présenté le 17novembre en conseil des ministres. 1. Pour la fiscalité de l’urbanisme, il prévoit de créer deux taxes complémentaires en remplacement des 15 prélèvements exis- tants, avec révision des modes d’évaluation de la valeur locative foncière. La révision, qui concernera les locaux pro- fessionnels, entrera en vigueur en 2012 après expérimentation dans 5 départe- ments en 2011. Le compte rendu du conseil des ministres précise par ailleurs que le financement et du réseau de transport du Grand Paris sera assuré par des “ressources dédiées et pérennes”. Le projet comporte deux autre réformes : 2. Réforme du régime fiscal des sociétés de personnes ; 3. Réforme du plan d’épargne logement. Réforme fiscale Le Président de la République, dans son allocution télévisée du 16novembre, a confirmé le lancement d’une réforme de la fiscalité du patrimoine. Elle se traduira par la création d’un nouvel impôt sur le patrimoine. L’objectif annoncé est de taxer les revenus du patrimoine et les plus-values, au lieu de taxer le patrimoi- ne lui-même. Corrélativement, l’ISF et le bouclier fiscal pourraient être supprimés. Le chef de l’Etat a par ailleurs indiqué qu’il souhaitait simplifier les droits de l’urbanisme et du logement. ❘ ❘ ◗ ◗ Herbert Smith (Pierre Popesco, Camille Hurel et Jérôme Le Berre) a conseillé le fond allemand Bouwfonds European Residential Fund pour l’acquisition d’un immeuble de 404 logements étudiants à Toulouse, pour un montant de 16,5 M€. Acteurs O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La cour d’appel avait donc refusé l’indemnisation au motif que la décision de classement du terrain comme constructible en 1991 était sans lien avec le préjudice puisque la dévalorisation résul- tait du classement comme terrain incons- tructible en 1999. Or elle aurait dû recher- cher si la clause du préjudice ne trouvait pas sa source dans ce classement de 1991. À À r r e e t t e e n n i i r r : : Le classement d’un terrain dans une zone constructible effectué à tort par- ce que situé en zone de risque d’avalanche est susceptible de constituer un préjudice indemnisable par la commune. ● 23novembre 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • D D É É B B A A T T S S B B R R È È V V E E S S À l’Assemblée ■ Réquisitions? Anny Poursinoff a interpellé le secrétaire d’Etat au logement sur la nécessité de mettre en œuvre la procédure de réquisition pour contribuer à régler la crise du logement. La réponse de Jean-Louis Borloo s’est limitée à comparer les 40000 logements sociaux construits en 2000, contre les 120000 construits en 2009 (JO AN Déb. 28 oct. p.7501). ■ Taxer les plus-values immobi- lières Dans le débat sur le projet de loi de finance- ment de la Sécurité sociale, le député Roland Muzeau a proposé (amendement n°362) que les plus-values immobilières soient sou- mises à la CSG (hors résidence principale), mais il n’a pas été suivi (JO AN déb. 29 oct. p.7647). Marisol Touraine a de même pro- posé, mais sans plus de succès, de soumettre à la CSG les revenus fonciers qui en sont exonérés (rejet de l’amendement n°229). ■ Nouveau tribunal aux Batignolles Lors du débat sur le budget de la justice, le rapporteur de la commission des finances, René Couaneau indique que le projet du tri- bunal de Paris, sur le site des Batignolles, s’étendra sur 90000m 2 , et comprendra 90 salles d’audience, il sera réalisé en partena- riat public-privé. Son coût sera probable- ment de 650millions d’euros (JO AN déb. 3 nov. p.7847). Au Sénat ■ Débat fiscal: pourquoi attendre? Jean Arthuis lors du débat le 3novembre sur le projet de loi sur les prélèvements obliga- toires et l’endettement a indiqué qu’en dépit des annonces d’un débat sur la fiscalité du patrimoine, il lui semblait que sa proposi- tion - abrogation de l’ISF, du bouclier fiscal et hausse du barème d’imposition des plus- values mobilières et immobilières - pouvait être abordée dès le PLF 2011 (JO déb. Sénat, 4 nov. 2010, p.9370). Selon le rapport annexé à ce projet de loi, les autorisations d’engagement visent à financer la construction de 120000 logements sociaux en privilégiant les logements les plus sociaux (55500 PLUS et 22500 PLAI). Action logement subventionnera l’Anah et l’Anru à hauteur de 1,25milliard d’euros en 2011. Pour2012 et2013, la nouvelle programma- tion arrêtée après concertation en juin2011 avec les partenaires sociaux, devra prévoir des contributions annuelles d’un montant équivalent, pour financer les engagements pris par l’Anru vis-à-vis des collectivités ter- ritoriales au titre de la réhabilitation des quartiers difficiles (JO AN déb. 4 nov. p.9412). Il est proposé de confier à la Caisse de garan- t ie du logement locatif social (CGLLS) la ges- tion d’un fonds de péréquation alimenté par la contribution sur les revenus locatifs versée par les organismes de logement social qui n’en seront plus exonérés à partir de 2011. Cet “effort de péréquation” de 340 M€ en 2011 sera redistribué pour le financement des dépenses de construction des logements sociaux. Le projet de loi a été voté (p.9541). ■ Logement outre mer: quel financement? Répondant à une question du sénateur Daniel Marsin qui évoquait la chute de la construction en Guadeloupe, la ministre chargée de l’outre-mer, Marie-Luce Pen- chard a indiqué que la loi pour le dévelop- pement économique des outre-mer a réorienté la défiscalisation du logement libre vers le logement social pour trois raisons: le logement libre a porté préjudice au loge- ment social, les prix du foncier se sont envo- lés et on ne peut pas accepter de ne pas construire du logement social. La ministre a précisé que la circulaire du 1 er juin 2010 a confirmé la source de financement que représentent la ligne budgétaire unique (140 M€ en 2010), la défiscalisation (le coup de rabot sur les niches fiscales ne s’applique pas au logement social) et la possibilité de cumul de la ligne budgétaire unique et de la défiscalisation. Mais ce cumul “doit rester exceptionnel et ne doit pas permettre de financer des opérations de logements sociaux à 2300€ le m 2 alors que, un an avant la défiscalisation, les bailleurs sociaux pou- vaient le faire à 1600€ le m 2 ” (JO déb. Sénat 5 nov. p.9500). ■ Surendettement: 120000 per- sonnes sorties du fichier Répondant à une question de Claude Biwer, la secrétaire d’Etat chargée du commerce exté- rieur, Anne-Marie Idrac a indiqué qu’en appli- cation de la réforme du crédit à la consomma- tion issue de la loi de juillet dernier, entrée en vigueur le 1 er novembre, la durée des plans de surendettement avait été réduite de 10 à 5 ans. De même, la durée d’inscription des per- sonnes concernées au fichier des incidents de remboursement a été réduite de 10 à 5 ans, ce qui a fait sortir de ce fichier 120000 personnes (JO Sénat déb. 5 nov. p.9501). Initiatives ◆ Convoquer les copropriétaires p ar courrier électronique? Le syndicat UNIS a lancé le 16novembre une campagne pour la signature d'une pétition réclamant la faculté de convoquer les copropriétaires par courrier électro- nique. Il faut pour cela modifier l’article 64 du décret du 17mars 1967. L’économie attendue de cette mesure serait de 270millions d’euros par an. L’UNIS estime également intéressant d’autoriser la notifi- cation des décisions prises en assemblée générale par courrier électronique. (Communiqué du 15 nov. 2010) ◆ Era lance “le mois de l’estimation” Du 15novembre au 19décembre, tout client vendeur d’une agence ERA se voit offrir une estimation gratuite de son bien avec remise du dossier personnalisé “multi- expertise ERA”. ◆ Marchands de sommeil La proposition de loi de Sébastien Huygue visant à lutter contre les marchands de sommeil (n°2597) sera examinée le 30novembre à l’Assemblée. Le préfet peut déjà réaliser des travaux d’office lorsque le propriétaire est défaillant. Mais ce texte vise à créer une astreinte financière pour inciter le propriétaire à exécuter les travaux. L’astreinte serait com- prise entre 50 et 500 € à compter de la date de l’échéance fixée pour la réalisation des travaux dans la mise en demeure. L’astreinte s’appliquerait tant dans la pro- cédure d’insalubrité que de péril. Les textes seraient insérés dans le code de la santé publique (art. L 1331-29-1) et dans le CCH (art. L 511-2-1 et, pour les hôtels meublés, art. L 123-3-1). ◆ Instruction fiscale L’administration a publié une instruction du 15octobre (BOI du 2novembre, 5B-21- 10) concernant le crédit d’impôt pour inté- rêt d’emprunt pour l’acquisition d’une rési- dence principale. En application de l’article 84 de la loi du 30décembre 2009, le taux du crédit d’impôt est progressivement diminué pour les logements qui ne bénéficient pas du label BBC. Le contribuable doit par ailleurs, et depuis les demandes de permis déposés à compter du 1 er janvier 2010, justifier du respect des normes thermiques et de per- formance énergétique exigées par la régle- mentation en vigueur (art. 103 de la loi du 27décembre 2008). 23novembre 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 28oct. 2010 Sénat p.2816 n°13422 François Marc PS, Finstère Réforme des valeurs locatives Budget Le Président de la République a annoncé le 20 octobre 2009 l'engagement de la réforme des valeurs locatives en 2010. Une concertation a été engagée sur un projet de révision centré sur les locaux commerciaux. Un projet de texte doit être présenté avant la fin de l'année. Le sénateur se demandait si le Gou- vernement avait aban- donné ce projet. 28oct. 2010 Sénat p.2837 n°13910 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Droit à commission en cas de préemption Intérieur La substitution du préempteur à l'acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission (Civ. 1 e , 24 janv. 2006). Mais la commune qui exerce son droit de préemption ne doit payer les honoraires de l'agence que s'ils sont précisés dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner (Civ. 3 e , 26 sept. 2007). 28oct. 2010 Sénat p.2840 n°12160 Roland Courteau, PS, Aude Lutte contre la précarité énergétique Logement La définition de la précarité énergétique a été introduite dans la loi (art. 11 de la loi du 12 juillet 2010). Depuis 2007 il est obligatoire de joindre un DPE aux baux. Depuis 2009, le crédit d'impôt a été ouvert aux bailleurs et les sub- ventions de l'ANAH sont soumises à une éco-conditionnalité (obligation d'économie d'énergies avant travaux). 2nov. 2010 AN p.11980 n°85467 Yves Durand, SRC, Nord Budget du FISAC PME Le rôle du fonds d'intervention pour les services, l'artisanat et le commerce est important. Mais la politique budgétaire de l'Etat conduit à une réduction impérative des déficits publics qui passe par une diminution des dépenses d'intervention à laquelle le FISAC ne peut échapper. 2nov. 2010 AN p.12007 n°87236 Christophe Priou, UMP, Loire-Atlan- tique Révision simplifiée des POS Ecologie La révision simplifiée des plans d'occupation des sols, initialement possible sans condition de délais, a été progressivement encadrée. Elle a été main- tenue jusqu'au 1 er janvier 2004. Le délai a été plusieurs fois reporté et est aujourd'hui fixé au 31décembre 2009. Aucun texte modifiant l'article L 123-19 b du code de l'urbanisme n'est prévu. La réponse insiste par ailleurs sur l'intérêt du PLU, notamment inter- communal. 2nov. 2010 AN, p.12011 n°45633 Rudy Salles, NC, Alpes-Mari- times Mise aux normes des ascenseurs Budget Le principe du crédit d'impôt est d'inciter, il ne s'inscrit donc pas dans le cadre de dépenses obli- gatoires. Les dépenses relatives aux ascenseurs sont, pour les bailleurs, déductibles des revenus fonciers. Les propriétaires occupants peuvent obtenir un crédit d'impôt jusqu'à fin 2010 pour l'installation de certains ascenseurs notamment ceux spécialement conçus pour les handicapés. La réponse rappelle que les premières mises aux normes fixées à juillet 2008 ont été reportées à fin 2010 par le décret du 28 mars 2008. 2nov. 2010 AN p.12038 n°83480 Didier Gonzales, UMP, Val-de- Marne TVA. Vente de terrains entre particuliers Budget Quand un particulier cède des terrains acquis à des fins privées, il est présumé que la cession s'inscrit dans le cadre de la gestion de son patrimoine et ne traduit pas une opération économique. Le fait qu'il s'agisse d'un lotissement , pas plus que le nombrede parcelles ne remet pas en cause ce principe. Il en va autrement si le particulier engage une démarche de commercialisation active qui le place en concurrence avec les professionnels et lui donne une qualité d'assujetti. 2nov. 2010 AN p.12041 n°84548 Alain Vidalies, SRC, Landes Taxe foncière. Vente de l'immeuble Budget La taxe foncière est établie au nom du propriétaire de l'année d'imposition. En cas de vente, les parties peuvent convenir d'une autre règle de réparti- tion. Mais ces conventions particulières restent inopposables à l'administration. Il n'est pas envisagé de modifier ces règles car cela remet- trait en cause le principe de l'annualité des impôts directs locaux. 2nov. 2010 AN p.12041 n°84549 Jean-Claude Viol- let, SRC, Charente Taxe foncière. La vacance involontaire n'est pas la vacance indépendante de la volonté du contribuable? Budget Le dégrèvement de taxe foncière pour vacance (art. 1389-1 du CGI) suppose une vacance indépen- dante de la volonté du contribuable. En revanche, la taxe sur les logements vacants depuis plus de 5 ans (art. 232 et 107 bis) s'applique sauf en cas de vacance involontaire. Ces notions sont différentes car la première obéit à des critères objectifs qui résultent de la nature de l'impôt sans considéra- tion du comportement du propriétaire. Les notions de vacance ne peuvent donc pas être harmonisées. Une distinction très sub- tile. Ainsi le propriétaire qui fait des travaux échappe à la taxe sur les logements vacants mais non à la taxe foncière. 2nov. 2010 AN, p.12043 n°85376 Damien Meslot, UMP, Territoire- de-Belfort Réforme de la TVA Budget La réforme de la TVA immobilière issue de la loi du 9 mars 2010 va donner lieu à deux instructions , l'une relative à la TVA, l'autre aux droits d'enregistrement, actuellement en cours d'élaboration. 4nov. 2010 Sénat p.2893 n° 12909 Jean-Marc Juilhard, UMP, Puy-de-Dôme Réforme de la TVA. Vente de terrains par un agriculteur Budget Si un agriculteur vend un terrain de son exploitation devenu constructible du fait d'une modification du PLU, dans le cadre de la gestion de son patrimoine, il n'est pas soumis à TVA. Mais la cession de terrain à bâtir par un agriculteur qui a réal- isé sur ces terrains des travaux de viabilisation et mis en œuvre des moyens de commercialisation, entre de plein droit dans le champ de la TVA au même titre que les cessions de terrains à bâtir spécifiquement acquis en vue de leur revente. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 23novembre 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S D D I I S S T T I I N N C C T T I I O O N N S S Gouvernement Dans le nouveau Gouvernement de Fran- çois Fillon, ➠ Sont nommés ministres : N athalie Kosciusko-Morizet , ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement; Michel Mercier , garde des sceaux; Maurice Leroy , ministre de la ville; Eric Besson , ministre chargé de l'industrie, de l'énergie et de l'économie numérique ➠ Sont nommés secrétaires d'Etat : Benoist Apparu , chargé du logement; Frédéric Lefèbvre , chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services, des professions libérales et de la consomma- tion. Décret du 14novembre 2010 relatif à la composition du Gouvernement (J.O. du 16 nov. 2010, p.20344). Administration centrale ✓ Ecologie : Marine de Carné est nom- mée sous-directrice du changement clima- tique et du développement durable à la direction des affaires européennes et inter- nationales à l'administration centrale du ministère de l'écologie. (Arrêté du 9novembre 2010, J.O. du 11 nov. @). Préfets Sont nommés préfets: Philippe Derumigny (Haute-Savoie), Xavier Peneau (Indre) et Francine Prime (Hautes-Alpes). (Décrets du 11novembre 2010, J.O. du 13, @). Organismes publics ✓ EPADESA : Philippe Chaix est nommé directeur général de l'Etablissement public d'aménagement de La Défense Seine A rche. ( Arrêté du 10novembre 2010, J.O. du 13 nov. p.20228). ✓ Observatoire national de la pauvreté et de l'exclusion sociale : Michel Mouillart fait partie des personnalités qualifiées nommées à cet observatoire. (Arrêté du 29octobre 2010, J.O. du 11 nov. 2010, p.20165). Conventions collectives ➠ Collaborateurs salariés des cabinets d’économistes de la construction et de métreurs-vérificateurs : l'accord national et régional (Ile-de-France) n°69 du 30juin 2010 relatif aux salaires a été étendu par arrêté du 27oct. 2010 (J.O. du 9 nov., p.20005). ➠ Conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement : l'avenant n°6 du 15décembre 2009, relatif à la valeur du point a été étendu par arrêté du 27octobre 2010 (J.O. du 10 nov. p.20097) ➠ Immobilier : l'avenant n°45 du 23juin 2009, relatif à la commission d'interprétation est rendu obligatoire par arrêté du 27octobre 2010 (J.O. du 10 nov. p.20098) ■ Plafonds de ressources pour l’accès au logement social Un décret du 8novembre a modifié les conditions d'actualisation des plafonds d'accès aux logements HLM. Ils seront désormais indexés chaque année au 1 e r janvier en fonction de l'IRL du 3 e tri- mestre de l'année précédente, par comparai- son avec le 3 e trimestre de l'antépénultième année (art. R 441-1 du CCH). (Décret n°2010-1331 du 8novembre 2010 rela- tif aux conditions d'actualisation des plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les HLM et des nouvelles aides de l'Etat en secteur locatif, J.O. du 10 nov. p.20065) ■ Investissement locatif outre-mer Un arrêté du 29octobre définit les équipe- ments relevant de la réduction d'impôt prévue par l'article 199 undecies C pour l'investissement locatif outre-mer. Le 6 e de cet article prévoit qu'une fraction du prix de revient d'un ensemble d'investissements correspond à des dépenses d' équipements de production d'énergie renouvelable , d'appareils utili- sant une source d'énergie renouvelable ou de matériaux d'isolation. L'article 18 quater nouveau de l'annexe IV du CGI précise qu'il s'agit notamment de dispositifs d'isolation thermique, d'appareils de régulation de chauffage et de pompes à chaleur, d’équipements de fourniture d'électricité solaire non reliées au réseau public. (Arrêté du 29octobre 2010 fixant la nature des dépenses d'équipement prises en compte pour l'application de l'article 199 undecies C du CGI relatif aux investissements réalisés dans le secteur locatif social outre-mer, J.O. du 11 nov. p.20162) B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 416 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ■ Mérite Noms relevés dans la promotion du 14novembre dans l’ordre national du Mérite: ✓ Grand Croix : Jacques Dermagne , ancien président du Conseil économique, social et environnemental. ✓ Economie numérique : Officier : Jean-Paul Ourliac , président de section au Conseil général de l'environ- nement et du développement durable. Chevaliers : Pierre Goffinon , directeur général adjoint d'un groupe immobilier; Pascal Grangé , directeur général délégué d'une entreprise de construction de BTP; Jean de Rodellec du Porzic , président d'entreprises de construction de BTP. ✓ Logement : Officiers : Gilbert Bury , ancien directeur à la société centrale immobilière de la Caisse des dépôts et Pierre Mignotte , adminis- trateur dans un groupe immobilier. ✓ Justice : Commandeurs : Gilbert Azibert , premier avocat général à la Cour de cassa- tion; François-Régis Hutin , PDG d'Ouest- France, Henri Toutée , conseiller d'Etat. (Décrets du 11novembre 2010, J.O. du 14 nov. 2010, p.20256) A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 23novembre 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • O O P P T T I I M M H H O O M M E E R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N >Quel est le principe de fonctionnement d’Optimhome? Jacques Depratère. : “Nous sommes partis du constat que, dans le métier d’agent immobilier, la boutique ne sert plus à grand-chose. Le mandat est signé au domicile du vendeur et l’acquéreur rechigne souvent à se déplacer à l’agence. La boutique est devenue inutile. Nous les avons donc supprimées, ce qui nous permet de donner aux mandataires une rému- nération supérieure à celle d’un négociateur classique, et leur permet ainsi de pratiquer une commission d’agence inférieure. Optimhome est donc une agence immobilière nationale avec 1 000 mandataires, ce qui permet de sur- croît de faire des économies d’échelle sur les dépenses qui sont mutualisées.” >Quand avez-vous démarré? J. D. : “Optimhome a été créé en septembre 2006. Dès 2008, nous avions 100 mandataires et aujourd’hui près de 1 000. Notre siège social est situé à Sophia Antipolis près de Nice, notre centre administratif est dans le Var et tous nos agents sont répartis dans toute la France.” >Quel est le coût pour un mandataire? J. D. : “Nous proposons à chaque mandataire un “pack” comprenant l’ensemble des ser- vices et outils : diffusion massives d’annonces sur les principaux sites Internet, papeterie, mise à disposition de documents juri- diques…, pour un forfait de 325 € HT par mois, qui sans cette mutualisation des coûts leur coûterait plus de 3000 €.” >Il n’y a pas de droit d’entrée? J. D. : “Non, car ce n’est pas une franchise. Nous conseillons toutefois aux agents d’avoir une autonomie financière de 5 à 6 mois, le temps “d’amorcer la pompe” de leurs pre- mières transactions.” >Et quel est le coût pour le client? J. D. : “Chaque mandataire est libre de fixer le taux de commission qu’il souhaite sans jamais dépasser notre barème maximum, mais, en général, le taux pratiqué est inférieur de moi- tié à la moyenne de la profession. La commis- sion moyenne chez Optimhome est de 3%. L’avenir de la profession, c’est bien de propo- ser des services plus importants, pour un montant moindre de commission. Cela per- mettra de gagner des parts de marché notam- ment sur le marché des transactions entre par- ticuliers. Nous avons changé la forme non le fond de la profession.” >Avez-vous des litiges? J. D. : “Les agents ne rédigent pas d’actes sous seings privés. Tout est conclu en présence d’un notaire. Cela permet à chaque contrac- tant d’avoir davantage de sécurité et c‘est d’ailleurs une application stricte de la régle- mentation puisque le mandataire ne dispose pas de carte professionnelle mais d’une carte d’habilitation. Cette pratique est préférable, elle évite les litiges et nous avons très peu de rétractation. >Les agents sont-ils cantonnés à l’immobilier d’habitation? J. D. : “Ils travaillent principalement dans le secteur de l’habitation, mais certains inter- viennent dans les commerces, les locaux com- merciaux, les locaux d’activité, terrain, etc.” >Êtes-vous adhérents à une fédération? J. D. : “Nous n’avons pas choisi de rejoindre une fédération, mais nous avons fait la démarche de certification auprès de l’Afnor. Nous venons d’obtenir, depuis septembre dernier la certification ISO 9001 et nous sommes le 1 er réseau d’agents mandataires à être certifié. Optimhome est aussi garanti par la compagnie européenne de garantie et de caution.” >L’application de la loi Hoguet suscite-t-elle pour vous des difficultés particulières? J. D. : “Nous sommes tout à fait en phase avec la législation. Le bien fondé de notre pratique et les prérogatives des agents mandataires ont été précisé dans le cadre de la loi ENL du 13 juillet 2006 qui a confirmé la loi Hoguet du 2 janvier 1970 sur le sujet.” >Quels sont vos résultats? J. D. : “En 2009, nous avons réalisé un chiffre d’affaires de près de 10 millions d’euros et pour 2010, nous prévoyons un chiffre de 25 millions, alors que beaucoup d’agents sont encore en phase de démarrage.” Jacques Depratère (Optimhome): “L’agence n’est plus utile” C’est un système de vente par mandataire, sans boutiques, qu’a choisi Optimhome, com- posé d’une équipe de 40 personnes pour son développement, regroupant ainsi près de 1000 commerciaux. Son directeur adjoint nous présente le fonctionnement du réseau. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine I I N N T T E E R R V V I I E E W W ■ Subvention pour surcharge fon- cière La subvention pour surcharge foncière est normalement attribuée sous condition de p articipation de la collectivité territoriale. Un décret du 9novembre admet une dérogation à ce principe, le préfet pou- vant jusqu'à fin 2011 réduire ou supprimer la participation si la situation financière de ces collectivités est dégradée et, pour l'outre mer, sous réserve de signature de convention avec l'Etat (Décret n°2010-1351 du 9novembre 2010 relatif à la subvention pour surcharge fonciè- re, J.O. du 11 nov. p.20164) ■ La mitoyenneté conforme à la Constitution Un requérant contestait la constitutionna- lité de l'article 661 du code civil qui per- met à un propriétaire joignant un mur de le rendre mitoyen en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu'il a coûté. Le Conseil constitutionnel a déclaré cet article conforme à la Constitu- tion au motif que la mitoyenneté des murs mitoyens est au nombre des mesures qui permettent d'assurer la conciliation des droits entre propriétaires voisins, que l'article ne rend indivis que le droit du maître du mur dans les limites de l'usage commun fixé par les articles653 et sui- vants et enfin que la mitoyenneté est un mode économique de clôture et d'utilisation rationnelle de l'espace. (Décision n°2010-60 QPC du 12novembre 2010, J.O. du 13 novembre 2010. page20237). ■ Paris-Saclay La zone de protection naturelle, agricole et forestière du plateau de Saclay a fait l’objet d’un décret du 10novembre. Cette zone de protection sera délimitée à partir d'un projet établi par l'Etablissement public de Paris-Saclay. Il sera soumis pour avis à un comité consul- tatif et aux associations puis arrêté par délibération du conseil d'administration de l'Etablissement public. Il donnera lieu à enquête publique. L'Etablissement public élabore également le programme d'action qui fait l'objet de consultation et de mise à disposition du public. (Décret n°2010-1368 du 10novembre 2010, J.O. du 13 nov. p.20225).
