– 2 – Jurisprudence –
Contrat d’entreprise : Modalités de la réception
Maison individuelle : Mise en œuvre de la garantie d’achèvement
Vente : Deux acquéreurs en concurrence : de l’importance de la publication
1 % Logement : Annulation d’une circulaire sur l’attribution des logements
Fiscalité : Rappel de TVA et vente d’un immeuble en crédit-bail / Renoncer à percevoir une indexation de loyer ? Vente accompagnée d’un contrat de bail avec cession de droit au bail : opération censurée / Revente par une société de marchand de biens à son gérant : opération validée / Conséquences de l’annulation de participation dans un PAE / Plus-value des particuliers : mode de calcul
– 5 – Réglementation –
Affichage du DPE : quelle sanction / Débat sur l’application des lois
– 6 – Analyse –
Gestion du foncier commercial et concurrence : analyse d’Aurélie
Dantzikian Frachon et Manon Pourcher, avocats, Lamy Lexel
– 8 – Tableau des réponses ministérielles –
-10 – Rencontres –
La FNAIM optimiste pour 2011 / Le SNAL travaille à la réforme du droit de l’urbanisme / L’IEIF : prévisions pour 2011
■ JUGÉ ■ > > Deux arrêts du Conseil d’Etat du 17novembre 2010 à mettre en regard: - une vente et un contrat de bail concomi- tants au profit de l’acquéreur avec cession de droit de bail: opération censurée (p. 3), - une revente d’un bien d’une société de marchand de biens à son gérant: opération validée car le prix de vente au gérant et le loyer qui lui avait préalablement consenti n’étaient pas anormaux (p. 4). ■ RÉPONDU ■ > > Le ministre de l’écologie tire les consé- quences de l’annulation par le Conseil constitutionnel de l’article du code de l’urbanisme qui autorisait les cessions gra- tuites de terrains (voir p.6). > > Bien que les textes spécifiques au DPE ne prévoient pas de sanction en cas de défaut d’affichage dans les annonces immobilières, des sanctions n’en existent pas moins pour autant (p.5). ■ PUBLIÉ ■ > > Le décret sur les détecteurs de fumée dans les locaux d’habitation (p.9). ■ ANALYSÉ ■ > > Aurélie Dantzikian Frachon et Manon Pourcher, avocats, Lamy Lexel, analysent la décision de l’Autorité de la concurrence du 22décembre 2010 qui évoque notamment la gestion du foncier commercial (p. 6). > > Guy Marty (IEIF) évoque dans ses hypo- thèses de prévisions 2011 la perspective d’une sortie de la France de l’euro et ses conséquences sur le marché immobilier (p.10). > > Le Sénat a débattu le 11janvier de l’application des lois (p.5). Deux sujets de polémique D eux sujets de polémique agitent le monde de l’immobilier. La question de la taxation de la plus-value lors de la vente des résidences principales et l’application de l’affichage des DPE dans les annonces immobilières. Le premier sujet, évoqué par François Baroin, témoigne qu’il s’agit d’un sujet sensible. S’il s’agit d’éviter une taxation annuelle d’un bien immobilier par le biais de l’ISF pour tomber sous le coup d’une taxation lors de la vente, il n’est pas sûr que le contribuable soit gagnant. Avec l’envolée des prix que nous avons connue ces dernières années, la plus-value peut en effet être substantielle. Sa fiscalisation serait de nature à bloquer le marché et à favoriser le retour des dessous-de-table. L’UNPI, dans une réaction immédiate, a évoqué le risque de blocage du mar- ché. Century 21 reprend le même argument en évoquant le risque que le vendeur ajoute au prix le montant de la plus-value qu'il va devoir payer. Mais le réseau d’agences évoque aussi le danger d’une dissimulation du montant exact de la transaction, transaction qui échapperait alors partiellement aux droits d’enregistrement. Quant à l’affichage de l’information énergie dans les annonces immobilières, la CLCV indique que 23,47% des agences ont apposé l’étiquette énergie sur toutes les annonces en vitrine. Mais sur les 14729 annonces concernées, 43,34% d’entre elles disposaient de l’étiquette en couleur et d’une taille suffisante. Pour les sites inter- net, 20,30% des annonces sont en conformité avec les textes (pour trois sites visités et 1621 annonces). La CLCV considère que le fait que les textes ne prévoient aucune sanction en cas de défaut d’affichage “explique sans doute le faible taux d’agences ayant par- faitement respecté leurs obligations”. Et l’association de demander la création d’une commission et des sanctions expresses. Ce constat nous paraît inutilement sombre. 1. Il faut rappeler que l’absence de sanction spécifique ne signifie pas que l’obligation soit totalement dépourvue de sanction (voir une réponse minis- térielle p.5). Les sanctions peuvent frapper la transaction elle- même et l’annonceur, qui pourrait être poursuivi à titre de publi- cité de nature à induire en erreur. 2. À l’heure où le Parlement lui-même reconnaît le faible taux d’application de ses textes (lire p.5), il est satisfaisant de constater qu’une mesure dont on dénonce l’absence de sanction est néanmoins appliquée pour près d’une annonce sur deux. Enfin, il faut rappeler que cette dis- position n’est en vigueur que depuis quelques jours et qu’il faut aussi convaincre les vendeurs de l’intérêt d’une telle mesure. Un tel taux de réussite moins d’un mois après son entrée en vigueur devrait plutôt conclure à dire que la mesure est promise à un bel avenir. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 422 2 5 JANVIER 2011 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Contrat d’entreprise : Modalités de la réception Maison individuelle : Mise en œuvre de la garantie d’achèvement Vente : Deux acquéreurs en concurrence: de l’importance de la publi- cation 1% Logement : Annulation d’une circulaire sur l’attribution des logements Fiscalité : Rappel de TVA et vente d’un immeuble en crédit-bail / Renoncer à percevoir une indexation de loyer? Vente accompagnée d’un contrat de bail avec cession de droit au bail: opération censurée / Revente par une société de marchand de biens à son gérant: opération validée / Conséquences de l’annulation de participation dans un PAE / Plus-value des particuliers: mode de calcul - 5 - Réglementation - Affichage du DPE: quelle sanction / Débat sur l’application des lois - 6 - Analyse - Gestion du foncier commercial et concurrence: analyse d’Aurélie Dantzikian Frachon et Manon Pourcher, avocats, Lamy Lexel - 8 - Tableau des réponses ministérielles - 10 - Rencontres - La FNAIM optimiste pour 2011 / Le SNAL travaille à la réforme du droit de l’urbanisme / L’IEIF: prévisions pour 2011 S O M M A I R E E D I T O R I A L 25janvier 2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O N N T T R R A A T T D D ’ ’ E E N N T T R R E E P P R R I I S S E E - - V V E E N N T T E E ▲ Contrat d’entreprise ■ Modalités de la réception ( Cass. Civ. 3 e , 12janvier2011, n°40, FS-P+B, cassation partielle, n°09-70262) Après avoir fait procéder à des travaux de rénovation de leur villa, des particuliers avaient signé un procès-verbal de réception des travaux sans réserves. Mais ils avaient ensuite assigné l’entrepreneur et le maître d’œuvre en réparation de préjudices résul- tant de désordres. La cour d’appel avait rejeté leur demande. Ils contestaient la déci- sion au motif que le PV de réception n’était pas signé par l’entrepreneur. La décision est confirmée sur ce point: “Mais attendu qu'ayant exactement retenu que l'exigence de la contradiction ne nécessitait pas la signature formelle du procès-verbal de réception dès lors que la participation aux opérations de réception de celui qui n'a pas signé ne fait pas de dou- te, et constaté que tel était le cas en l'espèce puisque M. H. [entrepreneur] était présent aux opérations de réception , la cour d'appel en a déduit à bon droit que la réception avait été prononcée contra- dictoirement ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. L’arrêt est néanmoins censuré sur une ques- tion de preuve et de clause pénale. D’une part au visa de l’article 1315 du code civil au motif qu’il incombe au débiteur de l’obligation d’information de prouver qu’il a respecté cette obligation de conseil et d’autre part au visa de l’article 1152 du code civil parce que la cour d’appel avait réduit le montant de la clause pénale sur les pénali- tés de retard sans préciser en quoi elle était manifestement excessive. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Selon l’article 1792-6 du code civil, la réception est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. Le caractère contradictoire se traduit concrè- tement par la signature des deux parties sur le procès-verbal de réception, mais cet arrêt montre que le caractère contradictoi- re peut aussi résulter de la présence de l’entrepreneur aux opérations de récep- tion, même sans signature formelle du PV. Maison individuelle ■ Mise en œuvre de la garantie d’achèvement (Cass. Civ. 3 e , 12janvier2011, n°38, FS-P+B, rejet) À la suite de la conclusion d’un contrat de construction de maison individuelle, qui prévoyait un délai de livraison d’un an à compter de l’ouverture du chantier, le 14avril 2000, le maître d’ouvrage avait demandé au garant, le 17août 2001, de m ettre en demeure le constructeur d’achever les travaux. Le garant avait indi- qué le 22août 2001 avoir effectué la mise en demeure. Le maître d’ouvrage avait alors signé le 17octobre 2001 un PV de réception avec réserves puis, après experti- se, assigné le garant en exécution des tra- vaux de reprise et paiement des pénalités de retard. Le garant contestait la condamnation à fai- re procéder aux travaux de reprise, mais la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu, d’une part, qu’ayant consta- té que par lettre recommandée du 17août 2001, les époux L.avaient demandé à la société AIOI de mettre en demeure la socié- té EPC [constructeur] d’achever les travaux nécessaires concernant notamment la toitu- re de la maison, le branchement du gaz, le vide sanitaire, les portes et volets, l’escalier, le garde-corps et les sanitaires et relevé que les constatations de l’expert ne faisaient que reprendre les éléments que les époux L.avaient eux-mêmes portés à la connais- sance de la société AIOI dans ce courrier et étaient corroborés par d’autres pièces telles que le procès-verbal de constat établi le 17 octobre 2001 par l’huissier de justice assistant les maîtres de l’ouvrage, la cour d’appel qui ne s’est pas uniquement fondée sur le rapport d’expertise, a légalement jus- tifié sa décision de ce chef; Attendu, d’autre part, qu’ayant retenu que la société AIOI Motor ne s’était pas assu- rée de la levée des réserves auprès des maîtres d’ouvrage , la cour d’appel qui […] a pu en déduire que cette société n’avait pas respecté ses obligations, a léga- lement justifié sa décision de ce chef”. Le garant contestait aussi la décision le condamnant à payer les indemnités de retard jusqu’à la réception judiciaire en novembre2004, mais il n’a pas davantage été entendu: “Mais attendu qu’ayant constaté que les époux L. avaient reçu les clés de l’immeuble le 24novembre 2004 et retenu que la socié- té AIOI Motor ne s’était pas assurée de la levée des réserves auprès des maîtres d’ouvrage, la cour d’appel a pu en déduire que les pénalités de retard étaient dues jus- qu’à cette date”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le garant invoquait notam- ment l’article L 231-6 IV du CCH selon lequel la garantie cesse lorsque la récep- tion a été constatée par écrit. Il reprochait au maître de l’ouvrage de ne pas l’avoir informé de ce que la mise en demeure du constructeur était restée infructueuse. La Cour de cassation répond au contraire qu’il r evenait au garant de s’assurer de la levée des réserves. Vente ■ Deux acquéreurs en concurrence: de l’importance de la publication (Cass. Civ. 3 e , 12janvier 2010, n°31, FS-P+B, rejet, n°10-10667) Le litige opposait deux acquéreurs en concurrence pour la vente d’un même bien. Le premier avait signé un acte sous seing privé en avril2002 et, faute de signature de l’acte définitif, assigné le vendeur en per- fection de la vente le 27février 2003. Le second avait signé un acte authentique le 13mars 2003, publié le 18mars 2003. La cour d’appel avait commencé par dire la première vente parfaite mais, sur tierce opposition du second acquéreur, elle avait déclaré ces acquéreurs recevables en leur tierce opposition et jugé que l’immeuble était leur propriété. Le premier acquéreur avait alors exercé un pourvoi, mais qui est rejeté. “Mais attendu que la cour d’appel retient à bon droit que si les ayants cause à titre par- ticulier sont considérés comme représentés par leur auteur pour les actes accomplis par celui-ci avant la naissance de leurs droits, lorsqu’un acte est soumis à publicité fonciè- re, la représentation prend fin à compter de l’accomplissement des formalités de publici- té foncière; qu’ayant constaté que les époux K.avaient publié leur titre à la conservation des hypothèques le 18mars 2003 et exactement retenu qu’ils n’étaient plus représentés à la date de l’arrêt, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations ren- daient inopérante, en a justement déduit que la tierce opposition formée par les époux K.était recevable; […] Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit qu’aux termes de l’article 30-1 du décret n°55-22 du 4janvier 1955, les actes et déci- sions judiciaires portant ou constatant entre vifs mutation ou constitution de droits réels immobiliers sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble ont acquis du même auteur des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés et constaté que M me E., dont les droits étaient nés d’une promesse J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E de vente sous seing privé, ne pouvait justi- fier d’une publication, la cour d’appel, en rétractant l’arrêt du 24septembre 2007, a légalement justifié sa décision”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Les deux arguments du pre- mier acquéreur sont repoussés. - S’agissant de la tierce opposition. Le pre- mier acquéreur soutenait que le second ne pouvait pas exercer de tierce opposition car il était représenté comme ayant cause à titre particulier, par son vendeur. L’argument est rejeté car la Cour de cassa- tion indique que cette représentation prend fin par la publication de la vente. - S’agissant de la connaissance par le second acquéreur de l’existence de la pre- mière vente, la Cour relève que le premier acquéreur ne pouvait justifier que d’un acte sous seing privé et non d’une publica- tion à la conservation des hypothèques. À À r r e e t t e e n n i i r r : : Pour assurer la préservation de ses droits en cas de contentieux, il convient non seulement d’assigner le vendeur pour que le juge déclare la vente parfaite, mais aussi de publier cette assignation. 1% Logement ■ Annulation d’une circulaire sur l’attribution des logements (CE, 4 e et 5 e sous-sections réunies, 15 nov. 2010, n°334917) Le Conseil d’Etat a annulé l’annexe I de la circulaire du 23octobre 2009 relative à la mobilisation des attributions des associés collecteurs de l’UESL en faveur du droit au logement opposable. Il s’agissait d’un texte d’application de l’article L 313-26-2 du CCH qui prévoit qu’un quart des attributions de logements bénéfi- cie aux salariés et demandeurs d’emplois désignés comme prioritaires. “Considérant que, pour l'application des dispositions de l'article L.313-26-2 du CCH, l'annexe 1 de la circulaire attaquée organi- se la procédure selon laquelle les orga- nismes collecteurs associés de l'UESL attri- buent un quart des logements pour les- quels ils disposent de contrats de réserva- tion aux salariés et aux demandeurs d'emploi désignés comme demandeurs de logement prioritaires par la commission de médiation en application des dispositions de l'article L.441-2-3 du même code; que les obligations qu'elle fait peser sur les organismes collecteurs agréés ne sont prévues par aucune disposition législa- tive ou réglementaire ; qu'ainsi l'annexe 1 de la circulaire attaquée a ajouté des règles nouvelles, de caractère régle- mentaire, aux dispositions en vigueur ; que les ministres signataires de la circulaire attaquée ne tenant d'aucun texte le pou- v oir d'édicter ces règles, les dispositions contestées, qui ne sont pas divisibles du res- te de l'annexe 1 de la circulaire, sont enta- chées d'incompétence ; que, dès lors, l'OPH Marne et Chantereine Habitat est fondé à demander l'annulation de l'annexe 1 de cette circulaire”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La procédure imposée par la circulaire organisant l’attribution des logements est donc annulée faute de base réglementaire. Fiscalité ■ Rappel de TVA et vente d’un immeuble en crédit-bail (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 8 nov. 2010, n°307520) Un immeuble situé avenue Hoche avait été loué en crédit-bail à la société Bouygues Offshore en 1975. La société Saur avait racheté le contrat de crédit-bail fin 1986 pour 125MF dont 19MF au titre de la TVA à laquelle avait été soumise la cession de la promesse unilatérale de vente incluse dans le contrat. Début 1987, Saur avait levé l’option d’achat et avait déduit de la TVA dont elle était redevable, la TVA ayant gre- vé l’acquisition de la promesse de vente. Mais l’administration avait alors procédé à la régularisation de TVA, la cession étant intervenue avant le commencement de la 9 e année ayant suivi celle de l’acquisition de l’immeuble (application de l’article 210 I de l’annexe II au CGI). “Considérant que la taxe sur la valeur ajoutée grevant , en application du IV 2°b de l'article 256 du CGI, l'acquisition d'une promesse de vente incluse dans un contrat de crédit-bail ne peut être regardée comme une taxe grevant l'acquisition de l'immeuble lui-même ; qu'il suit de là qu'en jugeant que, pour l'application du I de l'article 210 de l'annexe II au code à l'occasion de la cession par la société SAUR de l'immeuble qu'elle avait acquis à la suite de la levée d'option inter- venue le 30janvier 1987, l'administration avait pu légalement regarder la taxe ayant grevé la promesse de vente acquise par la société SAUR dans le cadre de l'acquisition du contrat de crédit-bail concernant cet immeuble comme se rapportant à une taxe déduite au titre d'une acquisition d'immeuble, pouvant par suite donner lieu à régularisation, la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit ”. Jugeant l’affaire au fond, le Conseil d’Etat indique que la taxe ayant grevé l’acquisition de la promesse de vente, dans le cadre de l’acquisition du contrat de cré- dit-bail ne pouvait donner lieu à régularisa- tion sur le fondement de l’article 210 de l’annexe II au CGI lors de la vente de cet immeuble par la société. Par ailleurs, le Conseil d‘Etat admet la déduction de TVA ayant grevé des factures d’honoraires versés à des intermédiaires. L’administration avait considéré qu’il s’agissait de factures fictives. L’arrêt indique qu’il appartient à l’administration d’établir qu’il s’agit d’une facture fictive ou de com- plaisance et en l’espèce que les honoraires étaient versés en exécution de convention d’entremise et que la société établit la réali- té de l’entremise qui a permis l’obtention de marché. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Au titre de la TVA, l’acquisition d’une promesse de vente incluse dans un contrat de crédit-bail ne doit donc pas être regardée comme une taxe grevant l’acquisition de l’immeuble ■ Vente accompagnée d’un contrat de bail avec cession de droit au bail: opération censurée (CE, 3 e et 8 e sous-sections réunies, 17 nov. 2010, n°314291) Un montage lié à une vente avait été contesté par l’administration et la cour administrative d’appel lui avait donné rai- son. Si sa décision est annulée par le Conseil d’État faute d’avoir été suffisamment moti- 25janvier 2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É ▲ ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Renoncer à percevoir une indexation de loyer? La Cour administrative d’appel de Mar- seille avait jugé que constituait un acte anormal de gestion le fait pour un b ailleur de renoncer à percevoir une indexation de loyer au titre de l’indexation sur l’indice du coût de la construction, en raison de l’extinction du contrat de bail . Le bailleur invoquait des difficultés financières rencontrées par le preneur mais la cour a estimé que la preuve de cet acte anormal de gestion était rapportée. Le Conseil d’Etat n’admet pas le pourvoi contre cette décision qui est donc confirmée. (CE, 25octobre 2010, 3 e sous-section, n°335776) On peut déduire de cet arrêt la nécessité, pour le bailleur, du point de vue fiscal, de motiver sa décision du bailleur de renon- cer à percevoir une indexation de loyer. 25janvier 2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • vée, sur le fond, l’arrêt confirme la solution. Une SCI avait acquis en juin1998 un immeuble comportant un local commercial et plusieurs appartements pour 800000F. L e même jour, le gérant de la SCI avait conclu à titre personnel un bail commercial avec le vendeur et lui avait versé une indemnité pour dépréciation de l’immeuble à hauteur de 700000F. Quelques semaines plus tard, le gérant de la SCI avait cédé le droit au bail à une SARL pour 700000F. L’administration avait considéré que le ver- sement de l’indemnité représentait en réa- lité un supplément de prix. L’arrêt juge l’affaire au fond: “Considérant toutefois, que, quelle que soit la valeur réelle de l'immeuble, en l'absence de tout élément présenté par la SCI Ram établissant la réalité des projets commerciaux de M. Meir B justi- fiant la prise à bail, par celui-ci, du local commercial qu'il n'a jamais occupé effectivement , et de la communauté d'intérêts manifeste entre M. Meir B et la SCI Ram, l'administration apporte la preuve qui lui incombe de ce que le bail commer- cial était fictif et avait pour seul objet de permettre de dissimuler une partie du prix de vente de l'immeuble et la véritable nature du versement effectué par la SARL Dami B qui doit être regardé com- me un droit d'entrée dû à la SCI Ram; que, dès lors, l'administration fiscale était fondée à considérer que l'opération était constitu- tive d'un abus de droit et à lui restituer son véritable caractère; qu'en conséquence, elle était fondée à intégrer le droit d'entrée v ersé par la SARL Dami B au résultat de la SCI Ram, imposable entre les mains de ses associés dans la catégorie des revenus fon- ciers et à imposer cette somme à la contri- bution représentative du droit de bail et à la contribution additionnelle à la contribu- tion représentative du droit de bail”. La SCI est toutefois déchargée de la pénali- té pour abus de droit car l’administration ne pouvait pas le mettre à charge de la SCI qui n’était pas partie à l’acquisition du bail par le gérant ni à la cession de bail au profit de la SARL. Mais par un autre arrêt (n°314295), le Conseil d’Etat valide la majoration pour abus d droit au taux de 80% à la charge du gérant de la SCI en tant que partie aux actes constituant le montage étant par ailleurs établie qu’il en était l’instigateur principal. Un 3 e arrêt décharge l’associé minoritaire de la majoration de 80% (n°314296). O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La décision du Conseil d’Etat aboutit donc à redonner aux actes leur qualification. Le fait de procéder à une acquisition d’immeuble et le même jour de conclure un bail commercial avec le vendeur en lui versant une indemnité n’est pas en soi de nature à imposer une requa- lification du versement en supplément de prix. Mais il aurait fallu que le preneur puisse établir la réalité d’un projet com- mercial dans les lieux. N’ayant pas occupé les lieux et ayant cédé le droit au bail très rapidement, il n’a pas pu apporter cette preuve et n’a pu s’opposer à la requalifica- tion en supplément de prix. ■ Revente d’un bien d’une société de marchand de biens à son gérant: opération validée (CE, 3 e et 8 e sous-sections réunies, 17 nov. 2010, n°316587) Une SARL exerçant l’activité de marchand de biens avait acquis un appartement quai d’Orléans à Paris pour 23millions de francs, effectué des travaux de 7MF dont 756000F d’installation d’équipements de cuisine. En 1992 la SARL avait loué l’appartement pour 45000F par mois à son gérant et le lui avait revendu en 1997 pour 16MF. L’administration fiscale avait considéré que la somme de 756000F constituait une libé- ralité consentie à son gérant et une charge anormale qui n’aurait pas dû venir grever le coût de revient de l’immeuble. L’arrêt de la cour de Versailles qui avait validé ce raison- nement est censuré par le Conseil d‘Etat. L’arrêt indique que lorsque la résidence d’une société est mise à disposition de son dirigeant puis vendue à ce dernier, les dépenses afférentes à ce bien relèvent d’une gestion normale et ne peuvent donc pas être qualifiées de libéralité si le loyer est normal et si la cession ultérieure a été faite à un prix normal. Faute d’avoir recherché si le loyer était normal, la cour d’appel voit son arrêt censuré et le Conseil d’Etat valide l’opération: “Considérant […] que l'administration fiscale ne conteste pas le caractère nor- mal du montant de loyer versé par M. À, gérant de la société Immobilière Parisienne GE, pour l'occupation de l'appartement dont elle était propriétaire, ni le caractère normal du prix auquel la société a cédé cet appartement à l'intéressé en 1997; que, dès lors qu'il existait une contrepartie propre à justifier l'intérêt de la société, les dépenses d'équipement engagées par celle-ci pour l'aménagement de ce bien n'avaient pas le caractère d'un acte anormal de gestion, constitutif d'une F F I I S S C C A A L L I I T T É É J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Conséquences de l’annulation de participation dans un PAE Un précédent arrêt du Conseil d’Etat avait admis qu’un programme d’aménagement d’ensemble (PAE) qui devait être achevé fin 1997, n’avait à peine commencé à cette date et donc, que la SCI pouvait demander la restitution financière de 84000euros versés à ce titre. Toutefois, le reversement est réduit à la part qui aurait été exigible en présence de taxe locale d’équipement qui se trouve rétablie de plein droit. L’arrêt rapporté tire les conséquences de l’information selon laquelle la TLE avait été instituée par la commune de Carqueiran- ne: le montant de la TLE qui, en l’absence de délibération instituant le PAE, aurait été exigible était de 41000 € . La SCI obtient donc restitution de 43000 € (CE, 3 e et 8 e sous-sections réunies, 24 nov. 2010, n°308614) Le principe de rétablissement de la TLE en cas d’annulation de la participation dans le PAE est fixé par l’article L 332-11 du code de l’urbanisme. Cet arrêt en fait ici l’application. ■ Plus-values des particuliers: modalités de calcul Le Conseil d’Etat a apporté deux précisions sur le mode de calcul des plus-values des particuliers, dans le régime applicable a vant la réforme de 2004. Une promesse de vente portant sur 54/300 e de droits indivis sur un immeuble avait été conclue en 1988. Une autre promesse avait été conclue en 1992 sur 50/300 e de droits indivis ayant abouti à une vente en 1993, les 4/300 e ayant été cédés en 1992. Le Conseil d’Etat en déduit que “les ces- sions de droits indivis étaient intervenues au moment de la signature des actes de vente, respectivement au cours de l’année 1992 pour les 4/300 e de ces droits et au cours de l’année 1993 pour les 50/300 e des droits et qu’en conséquence, les plus- values se rattachaient à ces deux années et non à l’année 1988”. Par ailleurs, s’agissant du droit pour le contribuable d’obtenir le paiement frac- tionné de l’impôt sur 5 ans (art. 150 R du CGI alors en vigueur), l’arrêt indique que le contribuable peut en bénéficier pour l’imposition primitive et aussi pour l’imposition supplémentaire (mais non pour la CSG) et que le délai de 5 ans court à compter de la mise en recouvrement de l’imposition supplémentaire. (CE, 3 e et 8 e sous-sections réunies, 24 nov. 2010, n°325 383) ▲ ▲ 25janvier 2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T É É B B R R È È V V E E S S ◆ Projet de loi syndics L’UFC et l’UNARC s’associent dans un com- muniqué commun pour “dénoncer l’extrême lenteur du projet de loi syndics entretenue par les chambres profession- nelles de syndics”. (Communiqué du 20janvier2011). ◆ Réactions au projet de taxer les plus-values des résidences princi- pales Jean Perrin, président de l’UNPI, “s’insurge” contre le projet de taxation des plus-values sur les ventes de résidences principales, évoquée par le Président de la République, lors de ses vœux à la presse le 13janvier. Jean Perrin pronostique une ”paralysie totale du marché immobilier” et une remise en cause de la mobilité résiden- tielle et professionnelle. La FNAIM y voit un mauvais signe pour le marché immobilier et estime la proposition incohérente avec la volonté du Président de la République de développer l’accession à la propriété. (Communiqués des 18 et 21janvier2011). ◆ La CAPEB soutient la réforme du PTZ+ Le président de la CAPEB, Patrick Liebus, a déclaré à l’occasion du premier prêt à taux zéro + le 17janvier que le PTZ+ “réunit toutes les conditions pour être un véritable déclencheur d’accession à la propriété, moment généralement propice à la réalisa- tion de travaux”. (Communiqué du 17janvier2011). ◆ Formation Taliance et l’Université Paris-Est-Marne-La- Vallée ont annoncé le 11janvier la création d’une formation sur les techniques de ges- tion d’actifs et d’expertises immobilières. ❘ ❘ ◗ ◗ Baker&McKenzie a conseillé CBRE Investors dans la cession d’un immeuble de 30 000 m 2 de bureaux à Noisy le Grand à la SCPI Opéra Ren- dement (gérée par BNP Paribas Reim). L’immeuble, Copernic II, a été réalisé par les Nouveaux Constructeurs. Sur les aspects juridiques, intervenaient Marc Mariani , Hervé Jégou et Lauren- ce dOrso et, sur les aspects fiscaux, Christine Daric et Julien Riahi. ❘ ❘ ◗ ◗ Florence Defradas , avocate du grou- pe Immobilier et Kathrin Marchant, du groupe Banque-finance, sont cooptées comme local partners de Baker&McKenzie. Frédéric Moulin (fusions acquisitions) est coopté en tant que Counsel. Acteurs libéralité au profit du gérant ; que, par suite, l'administration fiscale ne pouvait regarder le montant de ces dépenses com- me un revenu distribué entre les mains de M. À, imposable dans la catégorie des reve- nus de capitaux mobiliers sur le fondement des dispositions du 2° du 1 de l'article 109 du CGI”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La solution est donc favo- rable au contribuable qui a pu, sans bour- se délier, bénéficier des équipements de l’appartement qu’il a acquis; elle l’est moins pour la SARL qui a vendu pour 16MF un appartement acquis 23MF sept ans plus tôt et pour lequel elle avait dépensé 7MF de travaux. À À r r e e t t e e n n i i r r : : La validité de la revente, par une société, d’un bien précédemment loué à son dirigeant, suppose que le loyer pratiqué et le prix de revente au dirigeant soient normaux. ● ▲ ■ Affichage du DPE. Quelle sanc- tion? Répondant à 58 questions identiques sur le DPE et l’entrée en vigueur, le 1 er janvier 2 011, de l'obligation d'affichage de la per- formance énergétique dans les annonces immobilières, en application de la loi du 12juillet 2010, le ministère de l’écologie a indiqué que les sanctions sont celles du droit commun : dissimulation d'un fait qui aurait conduit l'acquéreur à ne pas conclure (art. 1116 du code civil) ou publi- cité de nature à induire en erreur (art. L 121-1 du code de la consommation). La sanction sera aussi celle du marché: l'annonce sans DPE sera considérée com- me non fiable. Le ministère a voulu ne pas surcharger les textes relatifs au DPE « qui font aujourd'hui l'objet de confusion et de mauvaises interprétations ». (JO AN Q, 11janvier 2011, p.292, n°93992, rép. François Loos). Taxe d’habitation Déplorant que 8% des locataires n’acquittent pas la taxe d’habitation dans sa commune, le maire de Saint-Maurice (94) demande à Benoist Apparu comment limiter cette perte de recettes. Le secrétaire d’Etat au logement lui répond que l’administration recherche les changements affectant d’une année sur l’autre les locaux et leurs occupants, notamment par les listes transmises par les organismes HLM et les gestionnaires d’immeubles collectifs et aussi par les déclarations de revenus. (JO Sénat déb. 12 janv. p.22). ■ Débat sur l’application des lois Le Sénat a débattu le 12janvier de l’application des lois. Yvon Collin en fait une description peu flatteuse: “l’action p olitique a pris la forme d’une gesticula- tion législative” (JO Sénat, déb. 13 janv. p.73). Le nombre moyen de mesures d’application est passé de 395 en 2007- 2008 à 670 en 2009-2010. À titre de remède, il propose par exemple que le Gouvernement prépare les projets de textes d’application dès le dépôt du projet de loi (p.74). Le taux de publication des textes réglementaires était de 27% en 2007-2008 et il est tombé à 20,1% pour l’année 2009-2010. Jean-Pierre Sueur souligne le dévoiement de la procédure accélérée: le taux de publication des textes réglementaires n’est que de 12,9% pour ces textes adoptés en procédure accélérée (en 2009-2010) alors qu’on aurait pu penser que leur urgence justifiait une publication rapide des textes d’application (p.77). Le ministre chargé des relations avec le Parlement, Patrick Ollier, rappelle que le Premier ministre a fixé dans une circulaire du 28février 2008 une obligation de publier les textes d’application dans les six mois de la publication de la loi. Des tableaux de suivi de parution des textes sont accessibles sur le site Légifrance. En revanche, il ne reprend pas l’idée de rédiger les décrets avant l’adoption de la loi car, après le travail du Parlement, la rédaction serait à refaire (p.85). Il assume sa déclaration selon laquelle l’ordre du jour pour l’année qui vient est “plein à craquer” et le justifie par le ryth- me donné par le quinquennat qui impose de voter plus rapidement les textes pour que les choses changent. Le ministre ajoute que le délai de 6 mois est parfois trop court, c’est le cas pour la loi Grenelle II, qui suppose 172 textes d’application. ◆ Le Crédit Foncier a reçu 1000 demandes de PTZ + en 9 jours Pour le Crédit Foncier, qui a reçu 1000 demandes de PTZ+ dans les 9 premiers jours de janvier, la réforme atteint son but car, par exemple, - plus de 50% des dossiers correspondent à des logements situés dans les zones où les prix sont les plus élevés (zones A ou B1) et - la part des ménages de 3 personnes et plus a progressé: elle est de 63% alors qu’elle était de 43% des demandeurs pour 2010. (Communiqué du 17janvier 2011). Par sa décision d’auto-saisine, l’Autorité de la Concurrence avait indiqué début 2010 qu’elle souhaitait appréhender les éventuels obstacles à la concurrence que représentaient, dans le secteur de la grande distribution à dominante alimentaire, les contrats d’affiliation et de fran- chise, d’une part, et les modalités de gestion du foncier commercial, d’autre part. C’est chose faite. Aux termes d’un avis rendu le 7 décembre 2010, l’Autorité de la concurrence présente le degré de concentration des zones de chalan- dises et les barrières à l’entrée qu’elle a con- statées (1) avant de recenser respectivement les pratiques en matière de gestion du foncier commercial (2) et des contrats d’affiliation aux groupes de distribution (3) et de formuler des préconisations précises à leur égard. Ces préconisations n’ont, certes, qu’une valeur consultative, mais elles donnent une indication très claire du sens dans lequel l’Autorité de la concurrence serait amenée à statuer en cas de contentieux qui lui serait soumis (4). 1. Degré de concentration dans les zones de chalandise et barrières à l’entrée 1.1. Analyse du degré de concentration Tant les études UFC-Que choisir et Asterop que les statistiques établies à partir du catalogue LSA Focus Alimentaire et des données fournies par les opérateurs aboutissent à la conclusion d’un degré de concentration élevé du secteur de la distribution alimentaire. Les bases de données constituées lors de l’instruction de l’avis ont permis d’étayer le constat d’un degré de concentration élevé des zones de chalandise tout en le rendant cohérent avec les méthodologies tradition- nellement employées en droit de la concur- rence et en l’étendant aux formats des com- merces de proximité et des supermarchés. Plus précisément, l’avis constate que la propor- tion de zones de chalandise susceptibles d’être dominées par un seul opérateur est vraisem- blablement inférieure à 10%, voire à 5%, sur le format des supermarchés. En revanche, le degré de concentration signi- ficativement élevé des zones de chalandise est confirmé, notamment dans le cas des hyper- marchés et des commerces de proximité. Le cas de Paris apparaît comme étant partic- ulièrement frappant à cet égard, puisqu’un opérateur (le groupe Casino) y détient, soit par le biais de magasins intégrés, soit par le biais de magasins affiliés, plus de 60% de parts de marché en surface de vente, son suiveur immé- diat en détenant moins de 20% (le groupe Carrefour). Le degré de concentration élevé de certaines zones de chalandise découle pour partie de la moindre demande qui peut, fréquemment, y être constatée, mais pas seulement. Il provient également du fait que, dans une proportion très significative de zones de chalandise, les groupes de distribution détiennent ou affilient plus d’un magasin. 1.2. Existence de barrières à l’entrée L’avis relève plusieurs typologies de barrières susceptibles de freiner un projet d’implantation ou de développement, notam- ment: - des barrières administratives et réglemen- taires (demandes d’autorisation d’implantation pour les surfaces supérieures à 1000m 2 , recours sur ces autorisations ou sur les permis de construire), - des barrières liées au foncier commercial (détention de foncier inexploité, caractère restrictif en périphérie des plans locaux d’urbanisme, rareté en centre-ville des immeubles disposant de la surface nécessaire et concurrence avec des sociétés d’autres secteurs pour les obtenir), - des barrières liées à l’étanchéité des différents réseaux de distribution alimentaire qui résul- tent tant de la relation de quasi-exclusivité entre les groupes de distribution et leurs affil- iés (présence d’obligations de non-concur- rence, d’un approvisionnement quasi exclusif auprès des centrales d’achat de leurs têtes de réseau contraignant tout nouvel opérateur d’ouvrir ses propres magasins pour commer- 25janvier 2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A N N A A L L Y Y S S E E Les modalités de gestion du foncier commercial, ainsi que les contrats d’affiliation et de franchise peuvent être considérées comme des obstacles à la concurrence, par l’Autorité de la concurrence. Aurélie Dantzikian Frachon et Manon Pourcher, avocats, du cabinet Lamy Lexel, avertissent les entreprises des risques encourus par ces pratiques, à la suite de l’avis rendu en décembre dernier par l’Autorité de la concurrence. Gestion du foncier commercial et concurrence cialiser ses produits) que de la faible mobilité des magasins indépendants entre enseignes c oncurrentes, - d’autres barrières, telles que la notoriété de l’enseigne ou les coûts logistiques, qui imposent d’avoir plusieurs magasins par zone pour les rentabiliser. 2. Analyse concurrentielle des pra- tiques constatées concernant les m odalités de gestion du foncier com- mercial et recommandations en découlant Concernant les pratiques en matière de gestion du foncier commercial, l’Autorité de la Concur- rence en a retenu deux. La première est la détention de foncier inex- ploité. En effet, lors de leurs auditions, plusieurs opéra- teurs ont indiqué avoir été empêchés d’entrer sur certaines zones commerciales du fait de pratiques consistant, pour les concurrents déjà présents, à détenir du foncier inexploité. La seconde est la présence de clauses d’exclusivité dans les contrats de vente et d’achat de foncier commercial. Les groupes de distribution ont ainsi été inter- rogés sur les clauses de non-concurrence sus- ceptibles de figurer dans leurs contrats d’achat ou de vente de foncier. Ces clauses interdisent notamment au cocontractant du groupe de distribution d’exercer une activité de commerce alimentaire sur le terrain vendu et/ou sur les terrains à proximité du terrain vendu dont il demeure propriétaire pendant des durées (pour les clauses comportant une limitation de durée) qui peuvent aller jusqu’à 50 ans! Elles peuvent également avoir pour objet d’octroyer un droit de priorité au profit des groupes de distribution pendant des durées similaires. Or, il a été relevé que la rareté du foncier com- mercial constituait une barrière à l’entrée men- tionnée par la quasi-totalité des opérateurs du secteur. Dans ce contexte, toute stratégie mise en œuvre par un opérateur déjà implanté sur une zone et visant à limiter encore l’accès des distribu- teurs au foncier commercial pourrait constituer une bar- rière supplémentaire à l’entrée et ne saurait, selon l’Autorité de la concurrence, être valablement justifiée. L’Autorité de la concurrence recommande ainsi de supprimer purement et simplement les clauses de non-concurrence et les droits de priorité présents dans les contrats de vente et d’acquisition de foncier commercial présents et à venir. L ’analyse d’ Aurélie Dantzikian Frachon et Manon Pourcher , avocats, Lamy Lexel. Messages d’avertissement donnés par l’Autorité de la concurrence aux entreprises opérant dans le secteur de la distribution alimen- taire et le commerce de proximité Détention de foncier inexploité: barrière à la concur- rence 3. Analyse concurrentielle des pra- tiques constatées dans les relations d ’affiliation entre les commerçants affiliés et les groupes de distribution, et recommandations en découlant L’Autorité de la concurrence relève que la faible mobilité des magasins affiliés entre les réseaux de distribution concurrents est pour partie due aux pratiques contractuelles (3.1) et capitalistiques (3.2) mises en œuvre par les dif- f érents groupes de distribution. 3.1. Dispositifs contractuels Les relations entre les affiliés et les groupes de distribution sont souvent formalisées par divers documents contractuels (contrat de franchise, contrat d’enseigne, contrat d’approvisionnement, contrat de licence de marque, contrat de location-gérance, statuts, pactes d’associés, règlement intérieur, etc.). Selon l’Autorité de la concurrence, ces relations présentent, pour la plupart, plusieurs dispositifs qui ont pour objet et/ou pour effet de dissuad- er l’affilié de sortir du réseau, à savoir: - la durée longue des engagements souscrits comprise entre 3 et 30 ans, - la multiplicité des contrats et le décalage de leurs échéances, la rupture de l’un n’entraînant pas automatiquement celle des autres, - des droits d’entrée à paiement différé, notamment au jour où le contrat prend fin, - des clauses de non-réaffiliation et de non-con- currence post-contractuelles qui ne sont ni indispensables à la protection du savoir-faire, ni limitées aux locaux à partir desquels l’affilié a exercé ses activités pendant la durée du con- trat, ni limitées à une durée d’un an à compter de l’expiration de l’accord, - un droit de priorité (droit de préemption ou droit de préférence) consenti au profit des groupes de distribution en cas de vente des magasins exploités par leurs affiliés. Sur la base des constats susvisés, l’Autorité de la concurrence formule donc des recommanda- tions qui, selon elle, permettraient d’améliorer la fluidité des réseaux de distribution, d’une part en permettant aux magasins indépen- dants de choisir de façon libre et éclairée le groupe de distribution auquel ils décident de s’affilier (a), et d’autre part en limitant la durée des engagements souscrits (b) et, enfin, en facilitant les conditions de sortie du réseau ainsi que ses conséquences (c). Concrètement, ses recommandations sont les suivantes: - (a) formalisation de l’ensemble des termes de la relation avec l’affilié au sein d’un accord- cadre unique, limitant ainsi la présence de clauses contradictoires (complété, le cas échéant, de contrats d’application), communi- cation de cet accord-cadre unique le plus en amont possible des pourparlers (avant que le candidat n’ait trop investi en temps et humainement dans ce projet d’affiliation) et r enforcement de l’information précontractuelle à l’attention du candidat à l’affiliation, en l’élargissant aux contrats autres que de fran- chise et à toute clause restreignant la liberté de l’affilié lors de la rupture ou de l’échéance de la relation contractuelle, - (b) limitation de la durée des engagements à 5 ans conformément au règlement n°330/2010 d e la Commission et harmonisation de la durée et des modalités de résiliation de l’ensemble des contrats constitutifs d’une même relation, - (c) facilitation des conditions de sortie du réseau par une interdiction des droits de prior- ité au profit des têtes de réseau, par une limita- tion à un an et au magasin objet du contrat des clauses de non-réaffiliation et de non-con- currence post-contractuelles conformément au règlement n°330/2010 susvisé et par un étale- ment du paiement des droits d’entrée en lieu et place de leur paiement différé. 3.2. Dispositifs capitalistiques Les groupes de distribution prennent, de plus en plus fréquemment, des participations minoritaires dans le capital des sociétés d’exploitation de leurs affiliés leur conférant une minorité de blocage (prises de participa- tions «verticales»). L’Autorité a été amenée à analyser certaines de ces prises de participations dans le cadre du contrôle des opérations de concentration. Toutefois, d’autres ne l’ont pas été en raison d’une absence de franchissement des seuils de notification applicables. Par ailleurs, a également été constatée l’existence de prises de participations «horizon- tales», c'est-à-dire d’un ou plusieurs adhérents dans la société d’exploitation d’un autre adhérent. Or, à la différence des participations verticales, les participations horizontales au sein des groupements coopératifs n’ont jusqu’à présent jamais donné lieu à notification au titre du contrôle des concentrations, les chiffres d’affaires pris en compte étant ceux des adhérents parties à l’opération et non celui du groupement coopératif pris dans sa globalité. Ainsi, ne pouvant intervenir systématiquement au stade de la prise de participation, il se révèle nécessaire, selon l’Autorité de la Concurrence, de limiter l’effet de verrouillage produit par ces pratiques. En conséquence, elle recommande d’encadrer les prises de participations des groupes de dis- tribution au capital des sociétés d’exploitation de leurs magasins affiliés en interdisant notam- ment les clauses d’enseigne dans les statuts et pactes d’associés des sociétés d’exploitation qui confèrent un droit de veto au groupe de distri- bution sur toute décision relative au change- ment d’enseigne du magasin en cause à l’arrivée à terme du contrat. 4. Valeur juridique de ces recomman- dations S ’étant saisie d’office pour avis, l’Autorité de la concurrence rappelle qu’elle ne peut, dans ce cadre consultatif, qualifier les pratiques con- statées au regard du droit de la concurrence. En effet, seule la mise en œuvre de procédures pleinement contradictoires lui permettrait de porter une telle appréciation. Or, de telles procédures engendreraient des d élais importants ainsi qu’une grande insécu- rité juridique pour les opérateurs dépendant, d’une part de l’analyse des parts de marché qui serait retenue au niveau des zones de chalan- dise, et d’autre part de l’évaluation qui serait faite de l’effet cumulatif causé par un ensem- ble de contrats similaires. Dans ces conditions, l’Autorité de la concur- rence préfère, à ce jour, laisser la mise en œuvre de ses recommandations dans les mains des opérateurs économiques concernés, notamment des groupes de distribution, qui ont le pouvoir de modifier leurs contrats dans le sens préconisé par l’avis. À défaut de mise en œuvre « volontaire », seule une intervention du législateur permet- trait de supprimer les freins à la concurrence identifiés par l’Autorité de la concurrence. Toutefois, dans l’immédiat, elle rappelle qu’elle exercera sa vigilance sur l’application de cet avis, notamment en cas de saisine d’un opéra- teur souhaitant faciliter l’implantation de nou- veaux magasins ou l’adhésion à une enseigne concurrente. Récemment, dans une décision n°10-D-38 du 22décembre 2010 relative à une demande de mesures conservatoires concernant des pra- tiques mises en œuvre par la société PagesJaunes SA, l’Autorité de la Concur- rence n’a pas manqué l’occasion de souligner qu’elle n’hésitait pas à reprendre l’analyse qu’elle avait préalablement menée dans le cadre de l’un de ses avis sur le fonctionnement concurrentiel de la publicité en ligne pour conclure à la possibilité d'une position dominante de PagesJaunes sur le marché des annuaires en ligne ou imprimés. À ce titre, il est utile de rappeler que tout com- portement susceptible d’être qualifié de pra- tique anticoncurrentielle par l’Autorité de la concurrence expose son auteur à une sanction pécuniaire pouvant aller jusqu’à 10% de son chiffre d’affaires mondial hors taxes et à la nul- lité de la ou des clause(s) concernée(s). Sans doute serait-il donc préférable de suivre la maxime selon laquelle une entreprise avertie, en vaut deux! A. D F et M. F. ■ 25janvier 2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A N N A A L L Y Y S S E E Une invita- tion à modifier les contrats 25janvier 2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 30 déc. 2010 Sénat p.3369 n °15668 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Annulation d'un refus de permis de construire Ecologie Lorsqu'un pétitionnaire a obtenu l'annulation d'un refus de permis de construire, il a le droit d'obtenir que sa demande soit réexaminée, au regard des dis- p ositions d'urbanisme en vigueur lors de sa demande initiale. Mais le demandeur doit confirmer sa demande de PC dans le délai de six mois à compter de la notification de l'annulation définitive du refus. Texte de référence: article L 600-2 du code de l'urbanisme. 30 déc. 2010 Sénat p.3369 n°15953 Marcel Rainaud, PS, Aude Nouvelle taxe d'aménagement Ecologie La mise en œuvre de la nouvelle taxe d'aménagement de la loi de finances rectificative pour 2010 devrait contribuer à la mise en place d'un urbanisme de projet . Les participations actuelles, dont la PVR, ne seront plus exigibles, dès lors que la commune ou l'EPCI compétent aura décidé de recourir à un taux majoré de taxe d'aménagement, entre 6% et 20% dans les secteurs géographiques à urbaniser de la commune. Les participations actuelles seront supprimées à compter de 2015. 4janvier 2011 AN p.39 n°92431 Jean-Yves Le Déaut, SRC, Meurthe-et- Moselle Clauses abusives dans les locations meublées pour étudiants Commerce PME Une nouvelle enquête a été lancée par la DGCCRF en septembre2010 auprès des résidences privées pour étudiants et des professionnels de l'immobilier pour vérifier les clauses des contrats de location. La commission des clauses abusives a été saisie le 18juin 2010 des contrats de locations en meublé pour étudiants. 6janvier 2011 Sénat p.19 n°15937 Jean-Claude Carle UMP, Haute Savoie Cession gratuite de ter- rains. Conséquence de la déclaration d'inconstitutionnalité Ecologie Les cessions gratuites de terrain en application de l'article L 332-6-1-2e e déclarées contraires à la Constitution ne peuvent plus être prescrites à compter du 23septembre 2010. Les cessions déjà prescrites mais non encore mises en œuvre ne peuvent plus l'être. Les terrains doivent donc être achetés ou expropriés par la collectivité. Cette décision affecte grandement les pratiques des collectivités territoriales, mais la refonte de la fiscalité de l'urbanisme avec un objectif de rendement et de simplification devrait permettre aux collectivités d'appliquer des taux de taxe différenciés suivant les secteurs de la commune. 6janvier 2011 Sénat p.19 n°15450 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Fusion de lots contigus de lotissements dif- férents. Procédure Ecologie Fusionner deux lots de deux lotissements différents équivaut à une modifica- tion des périmètres de chacun des deux lotissements. Il faut mettre en œuvre, pour chacun des deux lotissements, la procédure de modification si à l'origine un permis d'aménager ou une autorisation de lotir avait été accordée ou si la modification des périmètres aboutit à faire entrer l'un des lotissements dans la catégorie des lotissements soumis à permis. Dans les autres cas, il faut une nouvelle déclaration préalable. 11janvier 2011 AN p.173 n°91548 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Renseignements d'urbanisme erronés . Responsabilité de la commune Collectivités territoriales La responsabilité de la commune qui a délivré des renseignements inexacts en matière d'urbanisme peut être engagée lorsqu'elle a causé un préjudice. Cela peut s'appliquer pour la délivrance d'un certificat d'urbanisme erroné, ou qui omet des indications importantes (CAA Lyon, 8juillet 2008). Cela peut aussi concerner une note de renseignement (CE 27juillet 2001). Mais la responsabilité de la commune peut être atténuée si l'acquéreur est un professionnel de l'immobilier (CE 7mai 2007). Il faut aussi une preuve du lien de causalité avec le préjudice. 11janvier 2011 AN p.207 n°33036 Bertrand Pancher UMP, Meuse Installations de pan- neaux photovoltaïques. Formalités Ecologie - Pour un immeuble existant , l'installation suppose une déclaration préalable. - Pour un immeuble neuf , les travaux sont soumis à permis de construire (SHOB supérieure à 20m 2 ) ou à déclaration préalable (SHOB de 2 à 20m 2 ). La loi portant engagement national pour l'environnement (art. 12) prévoit que le permis ne peut pas s'opposer à l'installation de dispositifs de produc- tion d'énergies renouvelable correspondant aux besoins de la consommation des occupants. Ce texte s'appliquera dès que la liste des dispositifs concernés sera fixée par voie réglementaire. Les panneaux photovoltaïques figureront sur cette liste. Mais ces dispositions ne sont pas applicables dans les secteurs protégés. 11janvier 2011 AN p.277 n°93716 Joël Giraud, App. SRC Hautes-Alpes Vente à la découpe Justice Il n'appartient pas au garde des Sceaux de criti- quer une décision de justice. La loi du 13juin 2006 a vocation à régir les situations intervenues depuis son entrée en vigueur et n'a pas d'effet rétroactif. Depuis cette loi, le locataire bénéficie d'un droit de préemption en cas de vente globale d'un immeuble, assimilé à la vente par appartements. La critique du député était extrêmement viru- lente contre les décisions de la Cour de cassation (ex. 20 sept. 2006). 11janvier 2011 AN p.281 n°85990 Michèle Tabarot, UMP, Alpes-Mar- itimes Projet urbain partenarial (PUP) Logement Le PUP permet, en dehors d'une ZAC, de faire financer par des personnes privées des équipements publics rendus nécessaires par des opérations d'aménagement ou de construction. La participation PUP nécessite un lien direct entre la réalisation de ces équipements et l'opération envisagée. Son montant est proportionné à l'usage qui en sera retiré par les usagers et futurs habitants. Si les zones urbaines sont déjà densément pourvues en équipements publics, il n'y a pas lieu de passer une convention de PUP. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 25janvier 2011 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Justice : Pascale Liégeois est nommée conseillère pour les professions juridiques et judiciaires, en remplacement d'Aude Ab- Der-Halden. Amélie Duranton est nom- mée conseillère en charge du droit civil et économique au cabinet de Michel Mercier. (Arrêté du 10janvier2011, J.O. du 12 janv., @). Préfets Sont nommés préfets: François Philizot (Saô- ne-et-Loire), Jean-François Savy (Morbihan), Pierre N'Gahane (Ardennes), Yvette Mathieu (Alpes-de-Haute-Provence) et Claude Serra (Creuse). (Décrets du 13janvier2011, J.O. du 14janvier, @). Organismes publics ✓ Société Immobilière de Guyane : Patrick Plumain, adjoint au chef de département du l'écologie, du logement, du développement et de l'aménagement durables au ministère de l'outre-mer, est nommé administrateur. (Décret du 12janvier2011, J.O. du 14jan- vier2011, p.807). ✓ Aménagement commercial : François Jalinot (titulaire) et Philippe Courtois (sup- pléant) sont nommés membres de la Com- mission nationale d'aménagement commer- cial comme personnalités qualifiées. ( Décret du 13janvier2011, J.O. du 15janvier, p.939). ■ Catastrophe naturelle Deux arrêtés portent reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle. L’un du 13décembre 2010 concerne les mouve- ments de terrains consécutifs à la sécheres- se et à la réhydratation des sols en 2009, l’autre du 10janvier2011 vise les inonda- tions de l’été 2010. (J.O. du 13janvier2011, p .686 et711). ■ Détecteurs de fumée: à installer avant 2015 Le décret d'application de la loi du 9mars 2010 qui a prévu l'installation obligatoire des détecteurs de fumée dans les lieux d'habitation (art. L 129-8 et 9 du CCH), dont l'entrée en vigueur est programmée au 8mars2015 , est paru. Les textes réglemen- taires sont codifiés aux articles R 129-12 est suivants du CCH. Il est prévu l'installation obligatoire d'au moins un détecteur par logement . Il doit fonctionner sur pile ou être alimenté par un système électrique du logement avec un dispositif de secours. Il doit détecter les fumées dès le début de l'incendie et émettre un signal sonore suffisant pour réveiller une personne endormie dans le seul logement où la détection a eu lieu. L'article R 129-13 précise les responsabili- tés d'installation. C'est en principe l'occupant qui a la charge de l'installation, mais ce principe cède dans une série de cas: logements saisonniers, logements foyers, résidences hôtelières à vocation sociale, logements de fonction, et location meublés. L'obligation pèse alors sur le propriétaire . En cas de présence d'un organisme agréé pour l'intermédiation locative ou la gestion locative des logements foyers, l'obligation pèse sur l'organisme agréé. Pour les parties communes des immeubles collectifs d'habitation, un arrêté définira les mesures de sécurité que les propriétaires devront mettre en œuvre. L 'occupant doit notifier l'installation à l'assureur le garantissant des dommages incendie. Le contenu de la notification sera précisé par arrêté. (Décret n°2011-36 du 10janvier2011 relatif à l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation, J.O. du 11janv., p.573). ■ Le 1% logement devant le Conseil constitutionnel Deux sociétés (Eiffage Construction Val de Seine et Forclum Infra Nord) ont saisi le Conseil constitutionnel d'une question préa- lable de constitutionnalité portant sur l'article L235 bis 1 du CGI qui prévoit que les entreprises qui n'ont pas procédé aux inves- tissements prévus par l'article L 3131 du CCH (versement 0,45%, dit 1% logement) sont soumises à une cotisation de 2% des rému- nérations. La décision considère que cette cotisation ne constitue pas une sanction ayant le caractère d'une « punition » au sens de l'article 8 de la Déclaration de 1789 et, en conséquence, que le principe de nécessité des peines ne peut pas être invoqué. L’article critiqué n’est donc pas remis en cause. (Décision n°2010-84 QPC du 13janvier2011, J.O. du 14janvier2011, p.812). Réglementation ✓ Le décret n°2011-41 du 10janvier2011 est relatif au comité des abus de droit et à la procédure de répression des abus de droit en matière de prélèvements de sécuri- té sociale. (J.O. du 12janvier2011, p.627). ✓ Réforme de l’arbitrage. Cette réforme adoptée par décret concerne tant l'arbitrage interne qu'international. Elle prévoit par exemple que la convention d'arbitrage, qui doit être convenue par écrit, peut résulter d'un échange d'écrits ou d'un document auquel il est fait référence dans la convention principale. Elle réaffirme le principe de l 'autonomie de la conven- tion d'arbitrage par rapport au contrat auquel elle se rapporte. La réforme entrera en vigueur le 1 er mai 2011. (Décret n°2011-48 du 13janvier2011 portant réforme de l'arbitrage, J.O. du 14 janv., p.777). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 422 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ➚ ➚ Indice de référence des loyers . L’IRL du 4 e trimestre 2010 s'établit à 119,17, soit une hausse annuelle de +1,45%. (J.O. du 16janvier, p.1027). Chiffres 25janvier 2011 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • M M A A R R C C H H É É - - A A M M É É N N A A G G E E M M E E N N T T Les prévisions de Guy Marty et la sortie de la France de l’euro. Guy Marty ne rechigne pas à évoquer des sujets peu politiquement corrects. Attitude incontestablement à mettre au crédit de son institut! Il vient de le prouver en évo- quant l’hypothèse de la sortie de la France de l’euro. Dans son analyse “2011, l’année des pos- sibles”, le directeur général de l’IEIF évoque ce “scénario de risque extrême”. Si la nou- velle monnaie est décrochée du mark, il pourrait se produire une dévaluation de la nouvelle monnaie française, une hausse immédiate des intérêts court terme, ce qui serait un coup dur pour la croissance et un coup dur pour les marchés immobiliers. Mais assez rapidement, il pourrait y avoir un redémarrage de la croissance et de l’inflation, deux éléments favorables à la hausse des loyers, dans un contexte de monnaie dévaluée favorable aux investis- sements internationaux. Conclusion de l’IEIF: l’éclatement de l’euro serait une mauvaise nouvelle pour la France à long terme dans le jeu mondial de l’économie, mais une bonne nouvelle à moyen terme pour les marchés immobiliers. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E S S Le SNAL travaille à la réforme du droit de l’urbanisme Présentant ses vœux à la presse le 20jan- vier, la présidente du Syndicat des aména- geurs, Pascale Poirot, à mi-parcours de son mandat, a présenté ses objectifs notam- ment dans le cadre des groupes de travail auxquels participe le SNAL. Le syndicat est associé aux travaux des 4 groupes lancés par Benoist Apparu et qui visent la fiscalité immobilière, le droit de préemption, la réforme de la SHON et les nouveaux docu- ments d’urbanisme. Pascale Poirot, qui copréside ce 4 e groupe, se félicite de cette reconnaissance du SNAL par les pouvoirs publics. Les propositions des groupes sont atten- dues pour mars prochain. Pascale Poirot rappelle que le problème majeur reste celui de la mobilisation du foncier. Traçant les objectifs de l’année qui vient, Pascale Poirot évoque d’abord l’évolution du projet urbain partenarial (PUP). Le but est de faire du PUP non seulement un outil de financement des équipements publics mais un outil opérationnel. Elle évoque aussi une litanie de réformes en gestation: réforme du droit de préemption, du per- mis d’aménager, du financement de l’archéologie préventive, sans oublier la réforme de la fiscalité du patrimoine. Le SNAL va poursuivre le travail engagé avec l’association HQE et Certivea sur la certification du système de management d’opérations HQE aménagement. Enfin, le SNAL va participer au 2 e appel à projet sur les éco-quartiers qui vient d’être lancé par le ministère de l’écologie. Parmi les propositions du SNAL ➠ Rendre les majorations de droits à construire obligatoires (et non facultatives sur délibération de la collectivité). ➠ Supprimer la possibilité d’instituer une sur- face minimale des parcelles constructibles au motif de la préservation de l’habitat tradition- nel ou de l’intérêt paysager. ➠ Inverser la logique de la taxation sur les plus-values des terrains constructibles pour inciter les propriétaires de terrains à bâtir à vendre rapidement leurs terrains pour la construction de logements. ➠ Réformer profondément le permis d’aménager notamment en limitant son champ d’application aux seules opérations de divisions foncières induisant des travaux d’aménagement ou la création de voies ou d’espaces collectifs. La FNAIM optimiste pour 2011 La FNAIM fait un constat positif sur l’année 2010, les prix des logements ayant progressé en moyenne de +1,5%, après une baisse de -3,1% en 2008 et de -4,9% en 2009. Selon la fédération, les prix de l’immobilier auraient retrouvé leurs niveaux du début 2006, effaçant les années de crise. Paris se distingue toujours du reste de la France avec une hausse de +15,7% en 2010 (12 derniers mois par rapport aux 12 derniers mois précé- dents). Au 4 e trimestre 2010, le prix du m 2 y a atteint un record historique de 7645euros. La crise ne semble pas avoir touché la capitale puisque la Fnaim note une progression continue des prix en moyenne de +4,4% chaque année depuis 2006. L’année 2010 est donc marquée par « une très forte accélération de la hausse des prix car les détenteurs de biens les ont mis en vente pour faire une plus-value afin d’en acheter un nouveau », selon le président de la Fnaim, René Pallincourt. Pour être complet, il ne faut pas oublier l’effet incitatif des mesures publiques que sont le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunts et le PTZ. L’activité s’est donc renforcée de 25% en 2010 après deux années consécutives de baisse, soit plus de 700000 opérations recensées. Elle a été soutenue par la baisse des taux d’intérêt de -1,5 point entre le 1 e r trimestre 2009 et le 4 e trimestre 2010 associée à l’allongement de la durée de ces emprunts. La Fnaim fait le constat qu’à capi- tal emprunté et apport personnel constants, les taux se traduisent par une baisse des mensualités de -12,5% et une augmentation de +14,5% de la capacité d’endettement de l’emprunteur. On note en conséquence une facilité d’obtention de crédits immobiliers par l’attractivité des taux. La progression de la production de crédits atteint 112milliards d’euros soit une augmentation de +27,3% par rapport à 2009. La Fnaim chiffre l’augmentation moyenne des prix des logements anciens à +1,5% par trimestre, soit une hausse de 6,0% par an entre le 1 er trimestre 2000 et le 4 e trimestre 2010. Dans le même temps, la charge de remboursement, pour un capital majoré de cet- te évolution n’a augmenté que de 0,6% par trimestre soit 2,6% par année. Malgré cet optimisme, 2 Français sur 10 seulement estiment pouvoir trouver un bien à leur conve- nance dans un délai de 3 mois. La conjoncture est donc favorable à l’achat et à la vente d’un bien immobilier, l’offre étant plus abondante en province; une pénurie est perçue en région parisienne par 2 Franciliens sur 3. La fédération relativise son constat en reconnaissant que « les fonda- mentaux de l’économie ne sont pas tous au vert pour 2011»: perspectives de croissance limitées à 1,4%, chômage au-dessus de 9%, faible gain du pouvoir d’achat 1,4%, ten- sions sur les marchés obligataires qui pourraient aboutir à un relèvement probable des taux d’intérêts, faiblesse de la confiance des ménages. Le marché immobilier pourrait subir un certain attentisme, l’évolution des prix hésiter et l’activité s’essouffler. Néan- moins 