– 2 – Jurisprudence –
Baux mixtes : Locaux utilisés uniquement à titre professionnel : quid à l’issue du bail ?
Baux commerciaux : Exercer le droit de repentir sous réserve ? / Locaux commerciaux dépendant d’une mosquée : application du décret de 1953 / Loyer binaire : pas de plafonnement
Partage de communauté : La mauvaise gestion d’un bien propre ouvre droit à récompense au profit de l’autre conjoint
Copropriété : Où réunir le conseil syndical ?
– 4 – Acteurs –
DPE : les propositions de la FIDI pour améliorer le diagnostic / Audit 360° : du diagnostic à l’audit global / Paref : dividendes en hausse
– 5 -7 – Réglementation –
Chiffres : Les prix des terrains à bâtir
Aides à l’insonorisation autour des aérodromes / Décret TVA
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – En bref –
– 8 – Interview –
Éric Cosserat (Périal) : “L’immobilier est redevenu une valeur refuge”.
■ JUGÉ ■ > > Un bail commercial avec un loyer binaire n’est pas soumis au plafonnement. La cour d’appel de Paris l’a confirmé dans un arrêt du 16mars2011 (lire en page3). > > Aucun texte ne s’oppose à ce que le syn- dic assiste aux réunions du conseil syndical, a jugé la Cour de cassation dans une affaire où un copropriétaire y voyait un obstacle à l’efficacité du conseil syndical (p.2). ■ RÉPONDU ■ > > Une réponse ministérielle a précisé la notion de “terrain indirectement procuré”, confirmant une réponse antérieure à la loi de 1990 (voir p.6). ■ PROPOSÉ ■ > > La FIDI a émis une série de propositions pour améliorer le diagnostic de performance énergétique (p.4). > > L’audit 360°, présenté par la fédération des PACT et Socotec propose aux coproprié- tés une démarche globale d’audit pour dis- poser d’un audit technique complet, en plus de l’audit énergétique (p.4). ■ PUBLIÉ ■ > > Un décret sur la TVA immobilière concer- nant l’engagement de construire a été publié au JO du 13mars2011. > > Un arrêté du 23février concerne les aides à l’insonorisation dans les secteurs proches des aérodromes. ■ CHIFFRÉ ■ > > Les terrains à bâtir en France sont vendus pour la moitié d’entre eux à plus de 78,9 € le m 2 (p.5). Le prix moyen à Paris est de 238,8 €, ville dépassée par Montpellier où le prix atteint 140,4 € le m2. Vers des agences sans boutiques? L a profession d’agent immobilier est-elle appelée à une révo- lution de son mode de fonctionnement avec disparation des boutiques de quartiers? Un récent débat (1) posait la question tant à des professionnels classiques de l’agence immobilière qu’à ceux qui ont fait le choix plus innovant de l’agence en ligne. Un constat partagé: internet a révolutionné l’accès à l’information en permettant aux acquéreurs et aux vendeurs de connaître la tota- lité de l’offre. Quelles conséquences? Internet n’a pas tué les agences, observe en préambule Hervé Parent (FF2I) qui prévoit d’une part une baisse du nombre de visites et d’autre part une réduction du montant des honoraires. Laurent Vimont (Century 21) ajoute toutefois que “trop d’information tue l’information”, d’où un certain désarroi chez le client. Pour Laurent Vimont, cela doit “rendre l’agent immobilier plus intelligent”. Internet permet par exemple à l’agent de mieux rendre compte de sa mission. Quant à Sylvain Casters (Proprietes-privees.com), il a fait le choix d’un réseau en agences virtuelles. À partir d’un siège social proche de Nantes, il anime un réseau d’agents commerciaux indépendants disposant chacun d’un territoire exclusif, mais sans agences. Tout en assurant la totalité de l’intermédiation, jusqu'à la rédaction du com- promis. Son organisation lui permet d’afficher un taux de commis- sion inférieur à la moyenne (entre 2,4% et 3,9% TTC). La FNAIM était réservée face à ce type d’agences mais a finalement accepté la candidature de proprietes-privees.com. Vincent Destruhaut (prési- dent adjoint) insiste sur la nécessité de créer un statut de négocia- teur VRP salarié. Quel avenir pour ce type d’organisation? Sylvain Casters indique que son groupe est en plein développement (1,2 M € de chiffre d’affaires en 2009 et 2,3 M € en 2010) et l’accroche de son concept “l’immobilier sans se ruiner” est clairement la modicité des hono- raires. Il vise aussi à motiver les négociateurs avec son système de co- exclusivité “intercab” qui assure entre deux agences un partage des honoraires avec une rémunération minimum. Laurent Vimont est plus circonspect: “pour l’instant aucun modèle ne prouve que c’est un meilleur système de ne pas avoir d’agence”. Le président de Century 21 poursuit en évoquant une alternative: soit diminuer le montant des honoraires, soit le maintenir mais en augmentant la qualité du service. Dans les deux cas, le client devrait être gagnant et les professionnels incités à la qualité de la prestation de service, ce qui confirme la nécessité de faire progresser la compétence professionnelle, objec- tif qu’approuvent tous les intervenants! ■ BD (1) organisé par l’Ajibat le 14mars. JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 430 2 2 MARS 2011 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux mixtes : Locaux utilisés uniquement à titre professionnel: quid à l’issue du bail? Baux commerciaux : Exercer le droit de repentir sous réserve? / Locaux commerciaux dépendant d’une mosquée: application du décret de 1953 / Loyer binaire: pas de plafonnement Partage de communauté : La mauvaise gestion d’un bien propre ouvre droit à récompense au profit de l’autre conjoint Copropriété : Où réunir le conseil syndical ? - 4 - Acteurs - DPE: les propositions de la FIDI pour améliorer le diagnostic / Audit 360°: du diagnostic à l’audit global / Paref: dividendes en hausse - 5 -7 - Réglementation - Chiffres: Les prix des terrains à bâtir Aides à l’insonorisation autour des aérodromes / Décret TVA - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - En bref - - 8 - Interview - Éric Cosserat (Périal): “L’immobilier est redevenu une valeur refuge”. S O M M A I R E E D I T O R I A L 22 mars 2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X M M I I X X T T E E S S - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux mixtes ■ Locaux utilisés uniquement à t itre professionnel: quid à l’issue du bail? (Cass. Civ. 3 e , 9mars2011, n°270, FS-P+B, pourvoi n°10-31223) Des locaux étaient loués depuis 1976. En 2003, le bailleur avait adressé un congé pour motif légitime et sérieux tiré de l’usage exclusivement professionnel des locaux. La Cour de cassation valide le congé. “Mais attendu, d’une part, qu'ayant énon- cé, à bon droit, que si le titulaire du contrat de location à usage mixte professionnel et d’habitation n’est pas tenu, durant le bail, d’utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention des parties, il ne peut, lorsqu’au terme du contrat, il n’occupe pas pour son habi- tation principale , au moins partiellement, les locaux pris en location, se prévaloir du droit au renouvellement du contrat que confère la loi du 6juillet 1989 à celui qui habite les lieux loués, et constaté que le bail du 25octobre 1976 avait été conclu au pro- fit de M me F. à usage d’habitation et que le preneur était “expressément autorisé à s’adjoindre des confrères de son choix pour l’exercice de sa profession”, la cour d’appel, qui, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a relevé que les parties ne dis- cutaient pas le principe de la soumission du bail aux dispositions de la loi du 6juillet 1989 sans retenir qu’elles s’y étaient volon- tairement soumises, et qui a souveraine- ment jugé, sans modifier l’objet du litige ni violer le principe de la contradiction, que si par lettre du même jour transmettant ledit bail à M me F., le bailleur avait fait connaître son accord pour que l’appartement fût affecté en totalité à un usage professionnel, cette circonstance n’affectait pas le caractère de bail à usage mixte profes- sionnel et d’habitation tel que prévu par la convention et entrant dans les prévisions de la loi, en a exactement déduit que M me F., ayant abandonné l’usage d’habitation, ne pouvait se prévaloir du droit au renouvelle- ment du contrat; Attendu, d’autre part, qu’ayant constaté que le congé mentionnait que la totalité des lieux était affectée à l’usage profession- nel de sorte que le preneur ne pouvait pré- tendre au renouvellement lors de l’échéance, la cour d’appel a pu en déduire, écartant ainsi toute mauvaise foi de la part de la bailleresse, qu’il était fondé sur un motif légitime et sérieux au sens de l’article 15-I de la loi du 6juillet 1989”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’argument de la soumission volontaire du contrat à la loi de 1989 n’a pas suffi à remettre en cause le congé car le principe de la soumission à la législation d es baux mixtes, résultant du contrat, n’était pas contesté. Il se déduit de cet arrêt la nécessité de faire une distinction : - pendant la durée du bail , le preneur a toute liberté de faire usage des locaux soit à titre professionnel, soit à titre d’habitation, soit des deux. - à l’échéance du bail : le bénéfice de la loi de 1989 et du droit à reconduction (sauf reprise, vente…) est subordonné à l’exercice effectif, pendant le bail écoulé, de l’usage d’habitation. Notons aussi que la Cour indique très net- tement que l’usage exclusif à titre profes- sionnel est considéré comme un motif légitime et sérieux de congé au sens de l’article 15 de la loi de 1989. Baux commerciaux ■ Exercer le droit de repentir sous réserve? (Cass. Civ. 3 e , 9mars2011, n°268, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°10-10409) Un bailleur avait adressé un congé avec refus de renouvellement en 1993. En 1995, le tribunal de grande instance avait jugé son congé mal fondé. La procédure se pour- suivant, le bailleur avait adressé le 26mars 2004 un congé avec offre de renouvelle- ment “sous réserve du pourvoi” engagé. Il avait ensuite, le 17juillet 2006, engagé l’action en fixation du prix du bail. La cour d’appel avait jugé la demande irrecevable car formulée plus de deux ans après le congé et elle avait jugé le bail renouvelé aux conditions antérieures de loyer, mais l’arrêt est cassé au visa des articles L 145-58 et L 145-59 du code de commerce: “Attendu que pour déclarer cette demande irrecevable, l’arrêt retient, le bail ayant expi- ré le 31décembre 1993 par l’effet du précé- dent congé sans offre de renouvellement délivré le 13juin 1993, que M.et M me G. [bailleurs], en notifiant le 26mars 2004, un congé avec offre de renouvellement, ont exercé le droit de repentir et renouvelé le bail à cette date, et que l’action du bailleur, engagée le 17juillet 2006 en fixation du loyer de ce bail, est prescrite; Qu’en statuant ainsi, alors que le congé avec offre de renouvellement , notifié le 26mars 2004 sous réserve du pourvoi en cassation formé contre l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier en date du 1 er mars 2004, dépourvu du caractère irrévocable, ne pouvait valablement caractériser l’exercice par les bailleurs du droit de repentir, la cour d’appel a violé les textes susvisés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 145-58 du code de c ommerce permet au bailleur qui a délivré un congé sans offre de renouvellement de changer d’avis, notamment s’il réalise que le montant de l’indemnité d’éviction qu’il doit verser est excessif. Exerçant son droit de repentir, il se décide à titre irrévocable. La difficulté venait de ce qu’en raison du litige restant pendant sur la validité de la saisine de la cour d’appel, le bailleur avait exercé son droit de repentir sous condi- tion. Selon l’arrêt rapporté, ce congé avec offre de renouvellement sous réserve du pourvoi “dépourvu de caractère irrévo- cable, ne pouvait valablement caractériser l’exercice par les bailleurs du droit de repentir”. Ce droit de repentir sous réserve n’est donc pas valable . On peut donc en déduire que le droit de repentir qui est irrévocable, ainsi que l’indique le texte même de l’article L 145-59, ne peut pas être exprimé sous condition. L’auteur du pourvoi avait indiqué que le repentir du bailleur ne peut résulter que d‘actes manifestant sans équivoque la volonté du bailleur de renoncer irrévoca- blement aux effets du congé sans offre de renouvellement. Cet argument a porté. À À r r e e t t e e n n i i r r : : Le droit de repentir ne peut pas être exercé sous condition. ■ Locaux commerciaux dépendant d’une mosquée: application du décret de 1953 (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 16mars2011, n°07- 10691) La communauté musulmane d’Aulnay-sous- Bois avait acquis avec le concours de la mai- rie le bâtiment d’une usine située dans la zone industrielle de la ville pour transfor- mer les locaux en mosquée, salles de prière et une partie commerciale. Divers baux commerciaux avaient été conclus pour la partie commerciale. Le bailleur (une SCI) avait intenté une action en constatation de la clause résolutoire et expulsion, tandis que les locataires contestaient l’application du décret de 1953 et invoquaient une violation par le bailleur de son obligation de déli- vrance. En première instance, le TGI de Bobigny avait jugé que “les baux n’entraient pas dans les dispositions de l’article L 145-41 du code commerce relatives aux clauses résolu- toires de plein droit dans la mesure où les locaux, dépendant d’une mosquée, étaient J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E soumis à la prééminence de la gestion des associations culturelles, que les locaux étaient situés dans l’enceinte de l’édifice religieux et devaient ainsi se conformer à c ertaines règles destinées à préserver le caractère religieux de l’immeuble et la tran- quillité des cultes en évitant de choquer les fidèles, a dit n’y avoir lieu à application de la clause résolutoire”. la cour d’appel infirme cette décision. S’agissant de l’obligation de délivrance, elle relève une lettre de la mairie indiquant que le permis de construire n’a pas été respecté, mais également un courrier de l’architecte et indique que “si la partie religieuse a connu des vicissitudes tant dans l’élaboration du projet que dans sa stabilité au regard des règles d’urbanisme […] , il en va différemment de la partie commerciale qui n’a pas été concernée par cette difficul- té”, la cour rejette la demande des loca- taires fondée sur l’obligation de délivrance et statue sur l’application du régime des baux commerciaux: “Il ressort de l’examen de l’ensemble des baux signés entre les parties que ces der- nières ont entendu les soumettre aux dis- positions du statut des baux commerciaux et les intimés ne démontrent pas en quoi la situation des locaux commerciaux à proximité d’une mosquée est de natu- re à rendre inapplicable le statut des baux commerciaux alors [que] ce dernier a été retenu par les parties elles-mêmes”. La cour fait donc application de la clause résolutoire et ordonne l’expulsion des loca- taires. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : C’est généralement le pre- neur qui revendique l’application du statut pour bénéficier de la stabilité du titre d’occupation qu’il permet. Ici, les preneurs contestaient l’application du statut, pour échapper à la rigueur de la clause résolu- toire. C’est ce qu’avait admis le premier juge, en citant l’article L 145-41 relatif à la clause résolutoire. Mais si on se réfère à l’article L 145-1 qui permet de cerner le champ d’application du statut, le fait que les locaux commerciaux soient situés dans l’environnement immédiat d’un lieu de culte ne parait pas de nature à écarter l’application du statut. Le caractère com- mercial de l’activité (hammam, commerce de boucherie, téléboutique…) n’était pas contesté, la durée du bail (9 ans) n’était pas davantage discutée, la référence au texte non plus (mention du décret de 1953). Les arguments relatifs à l’obligation de délivrance étaient sans doute davantage fondés mais n’ont pas été retenus par la cour d’appel qui a fait la distinction entre les locaux de culte, qui suscitaient le plus de difficultés et les locaux commerciaux, q ui avaient un accès différent, non concer- né par le litige relatif aux visites de la com- mission de sécurité. À À r r e e t t e e n n i i r r : : Des locaux affectés à une activi- té commerciale dépendant d’un lieu de culte ne sont pas exclus du champ d’application du statut des baux commer- ciaux. ■ Loyer binaire: pas de plafonne- ment (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 16mars2011, n°09- 14838) Un bail commercial, conclu en 1998, stipu- lait un loyer binaire fixé à 2% du chiffre d’affaires HT réalisé par le locataire avec un minimum garanti de 720000F HT par an. Une clause “révision du loyer” indiquait que les parties reconnaissaient que le mon- tant du loyer correspondait à la valeur loca- tive et pourrait être révisé, la demande de révision ne pouvant être formée que 3 ans après la date d’entrée en jouissance du loca- taire. Le bailleur ayant donné congé avec offre de renouvellement en 2006, un litige s’était élevé sur la fixation du loyer. Le pre- mier juge avait indiqué qu’en présence d’une clause de loyer binaire et en l’absence d’accord sur une fixation du prix du loyer renouvelé à la valeur locative, le loyer n’était pas soumis aux dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce. La cour d’appel confirme cette décision: “Considérant qu’ en stipulant un loyer binaire les parties ont entendu que lors du renouvellement la fixation du prix du bail échappe aux dispositions régissant le statut des baux commerciaux et que cette fixation ne relève que de leur seule volonté; Que la précision faite plus bas au contrat de ce que le loyer minimum correspondait à la valeur locative et pourrait être révisé tous les trois ans ne renvoie nullement aux règles de fixation statutaire, visant seulement une faculté de révision tous les trois [ans] par accord des parties pour maintenir le loyer à la somme par elles considéré correspondre à la valeur locative”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : C’est arrêt est dans la ligne de la jurisprudence du Théâtre Saint Georges du 10mars 1993 selon laquelle la fixation du loyer renouvelé d’un bail com- prenant un loyer avec une partie fixe et une partie constituée d’un pourcentage du chiffre d’affaires du preneur échappe aux dispositions du décret de 1953. Il en résulte que le loyer n’est pas soumis au plafonnement lors du renouvellement du bail. Partage de communauté ■ La mauvaise gestion d’un bien propre ouvre droit à récompense au profit de l’autre conjoint… (CA Paris, Pôle 3, ch. 1, 9mars2011, n°10- 03057) Un partage de communauté conjugale conflictuel à la suite d’un divorce a donné l’occasion à la cour d’appel de Paris de sta- tuer sur ses conséquences concernant les biens propres d’un époux et des biens loués. “Considérant, sur la récompense due à la communauté par M.V. au titre des travaux réalisés sur le bien de Précy sur Vrin [bien propre de Monsieur], que le tribunal a tenu compte de l’indemnité d’assurance d’un montant de 9917 € perçue en règlement du sinistre incendie de la grange pour fixer à 422 € la récompense due par lui à ce titre [pour des travaux de rénovation] et que M.V. ne peut utilement se prévaloir, pour s’opposer à toute récompense, ce que la communauté a bénéficié des loyers générés par ce bien alors qu’en vertu de l’article 1401 du code civil, les revenus de biens propres entrent en communauté ; Que le jugement doit être confirmé de ce chef; Considérant, sur la récompense due à la communauté par M.V. au titre des travaux réalisés sur la maison de Courtenay, que M.V. conteste que ces travaux aient été réa- lisés sur cet immeuble lui appartenant en propre au moyen du prêt Sofinco souscrit par les époux qui aurait selon lui servi à améliorer la trésorerie commune; que cependant, ainsi que l’a exactement estimé le tribunal, il résulte suffisamment de la lettre de M.V. à Sofinco du 31mars 2001 qu’il a sollicité ce prêt pour effectuer des travaux sur une maison destinée à la loca- tion que l’état du patrimoine joint à sa lettre permet d’identifier comme étant la maison de Courtenay; Que le jugement sera confirmé de ce chef”. L’arrêt confirme par ailleurs la condamna- tion de l’époux à verser une indemnité de 5000euros à son épouse au titre de la mauvaise gestion d’un bien propre qui était mis en location. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt illustre quelques règles à retenir en matière de biens propres: - Les loyers d’un bien propre entrent dans 22 mars 2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X - - P P A A R R T T A A G G E E D D E E C C O O M M M M U U N N A A U U T T É É ▲ ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 22 mars 2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Paref: dividende en hausse. Le groupe, présidé par Hubert Lévy-Lam- bert, a profité de l’engouement pur les SCPI et de la forte reprise de la collecte, notamment via Novapierre (murs de magasins). Le résultat brut d’exploitation est de 16,4 M € , contre 16,3 M € en 2009 et le résultat progresse fortement (+8,1M € , contre -3,0 en 2009). Le rende- ment brut du patrimoine est de 9,4%. Pour 2011, Paref compte poursuivre le développement du potentiel de l’activité SCPI (Pierre 48 pour le logement, Nova- pierre 1 pour les commerces et Interpierre en bureaux). Il compte aussi développer de nouveaux OPCI institutionnels à la sui- te de Vivapierre, Polypierre et Naos. Le dividende proposé par Paref est en hausse: 3euros par action contre 2,25euros l’an dernier. Le patrimoine géré par le groupe était estimé à plus de 200 M € fin décembre2010 et le volume d’actifs gérés pour compte de tiers à 470 M € . (Publication des résultats le 18mars 2011). A A C C T T E E U U R R S S la communauté en application de l’article 1401 du code civil. De ce fait, si un époux gère mal le bien qui lui appartient, il peut être condamné à verser à son conjoint une i ndemnité pour mauvaise gestion. On ima- gine que cette solution, logique au demeurant, n’est pas de nature à apaiser le conflit… - Les travaux sur un bien propre financés au moyen d’un prêt souscrit par les époux ouvrent droit à récompense au profit de la communauté. Copropriété ■ Où réunir le conseil syndical? (Cass. Civ. 3 e , 2mars2011, n°266, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-72455) Un copropriétaire voulait faire annuler une décision d’assemblée ayant refusé d’interdire au conseil syndical de tenir ses réunions dans les locaux du syndic et en sa présence. La cour d’appel avait refusé la demande du copropriétaire et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que, si l’article 21 de la loi du 10juillet 1965 interdit au syndic de faire partie du conseil syndical, aucun texte ne s’oppose à ce qu’il assiste aux séances et énoncé que la mission du conseil syndical était d’assister et de contrôler la gestion du syndic et de donner son avis sur toutes les questions concernant le syndicat, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclu- sions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa déci- sion”. Le pouvoir est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 21 de la loi de 1965 interdit au syndic de faire partie du conseil syndical, il prévoit les règles de désigna- tion des membres, mais il ne précise pas que le syndic ne doit pas assister aux séances; le décret (art 22) renvoie, pour les règles de fonctionnement et d’organisation, au règlement de copro- priété et à l’assemblée. Faute de précision dans les textes il est donc possible au syn- dic d’assister aux séances. Le copropriétai- re estimait que la tenue des conseils en la présence et dans les locaux du syndic pri- vait le conseil syndicat “de toute efficacité dans le fonctionnement de la copropriété”; cet argument n’a pas préva- lu. S’agissant du lieu de réunion, la Cour de cassation ne se prononce pas explicite- ment mais il se déduit de l’arrêt que rien n’interdit au conseil de se réunir dans les locaux du syndic. ● DPE: les propositions de la FIDI pour améliorer le diagnostic La fédération interprofessionnelle du dia- gnostic immobilier reconnaît les difficultés que rencontre le DPE. Ainsi par exemple, des écarts de résultat entre deux DPE sur un bien peuvent venir du recours possible à des méthodes différentes et des hypo- thèses de données d’entrées faites par les diagnostiqueurs et les propriétaires. Mais, en raison de la dépendance du montant du PTZ+ au classement énergétique, la fédéra- tion dénonce aussi “une pression intolé- rable” des propriétaires, de leurs manda- taires éventuels et même des acquéreurs sur les diagnostiqueurs en vue “d’arranger” le DPE pour bénéficier du montant maximal du PTZ+. La FIDI émet donc un certain nombre de propositions. Un Eco-PTZ progressif? - Avoir une dégressivité modulée du mon- tant du PTZ+. Une moindre dégressivité du prêt en fonction de la classe énergétique réduirait la pression du propriétaire sur le diagnostiqueur. - Lier le montant de l’Eco-PTZ, utilisable après acquisition, au montant du PTZ+ en sens inverse. Ainsi, l’acquéreur d’un bien peu performant du point de vue énergé- tique, pourrait obtenir un Eco-PTZ plus important, ce qui est de nature à favoriser l’amélioration du parc. Pour éviter les classements “arrangés” : - Lister en annexe du rapport l’ensemble de données ayant servi à établir le DPE. - Prévoir des contrôles a posteriori avec retrait des avantages liés au PTZ+ en cas de fausse classe énergie. - Justifier les données d’entrée dans l’annexe du DPE par une mention “mesu- rage”, “valeur par défaut”, “déclaration du propriétaire”, “observation du diagnos- tiqueur”. Ainsi le propriétaire prendra la responsabilité d'une fausse déclaration. La FIDI propose d’autres mesures. Exemples: - Harmoniser et mettre en cohérence les méthodes de calcul avec les autres méthodes liées à la rénovation énergétique. - Qualifier la compétence des diagnosti- queurs par une formation initiale minimum réglementaire, avec des formateurs thermi- ciens du bâtiment et une certification de compétence à deux niveaux (1 : logement chauffé individuellement et méthodes de factures en chauffage collectif; 2 : tertiaire et immeuble avec chauffage collectif). (Communiqué du 16mars2011). Audit 360°: du diagnostic à l’audit global Partant du constat qu’un simple diagnostic de performance énergétique peut condui- re à des travaux inadaptés, divers acteurs se sont regroupés pour proposer, dans le cadre du Grenelle, une démarche plus glo- bale, dite audit 360°. Elle est proposée par deux acteurs indépendants des entreprises pouvant effectuer les travaux, Socotec et les PACT, qui ont présenté l’état d’avancement de cette démarche le 16mars. Il s’agit d’un outil d’aide à la déci- sion au service des copropriétés. Elle tient en 5 phases: phase préparatoire (auprès du conseil syndical et du syndic), enquête d’usage (auprès des occupants), audit énergétique, état des lieux global (identification des travaux prioritaires et recherche de synergies de travaux), synthè- se et stratégies de rénovation. La synthèse déboule sur trois stratégies d’amélioration: minimale, progressive et complète. L’audit 360° permet par exemple d’éviter de focaliser l’attention sur la partie éner- gétique, au risque de passer à côté de sujets prioritaires, et permet un audit tech- nique global en plus de l’audit énergé- tique. Cet audit a été testé auprès de plu- sieurs copropriétés pilotes, par exemple dans un immeuble de 1977 comportant 56 logements à Villeurbanne. Pour en savoir plus: www.audit-360.fr ▲ 22 mars 2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N C C H H I I F F F F R R E E S S ❑ ❑ Les prix des terrains à bâtir en France: plus de 78,9 € pour la m oitié des terrains Les 10% des terrains à bâtir les plus chers se sont vendus à plus de 203 €/m 2 en 2008, alors que les 10% les moins chers se sont ven- dus à moins de 22 €. La moitié des terrains se sont ven- dus à un prix supérieur à 78,9 € le m 2 . L’étude publiée par le Commissariat général au développement durable indique que les prix sont plus élevés dans les grandes aires urbaines et dans les aires urbaines en forte croissance. Le prix moyen dans l’aire urbaine de Paris est de 239 € et de 176 € dans celle de Lyon. Mais à Toulouse et Bordeaux, le prix n’est que de 106 € et il tombe à 79€ à Clermont-Ferrand; 71€ à Rouen et à 39€ à Nevers. Un terrain qui est situé dans une aire où la densité de population est de 500 habitants/km 2 est 55% plus cher qu’un terrain dans une aire urbaine deux fois moins dense (250 h/km 2 ). Les villes peuplées étant aussi plus denses, cela accroît encore les prix. L’étude montre aussi que le prix décroît au fur et à mesure que l’on s’éloigne du centre de l’aire urbaine et que les terrains viabilisés et à largeur de façade importante se vendent plus chers; un terrain viabilisé se vend 49% plus cher au m 2 qu’un terrain non viabilisé. Une largeur de façade deux fois plus impor- tante (ce qui implique une profondeur deux fois plus faible) se traduit par un supplément de prix de 11% (Observ. et stat. CGDD, février 2011, n° 74) . Chiffres ■ TVA immobilière: décret relatif à l’engagement de construire ou de revendre Un nouveau décret traite de plusieurs p oints concernant les formalités appli- cables en cas d’engagement de construi- re ou de revendre. ➠ Cela vise d’abord les personnes qui prennent l'engagement de construire un immeuble neuf ou de terminer un immeuble inachevé, dans le délai de 4 ans suivant l'acquisition. Pour bénéficier de l'exonération de droits d'enregistrement, l'acquéreur d'un immeuble doit prendre l'engagement de construire dans les 4 ans puis justifier de l'achèvement de la construction (art. 1594-0 G du CGI). - Le décret indique que cette justification résulte du dépôt de la déclaration spé- ciale mentionnée au I de l'article 244 de l'annexe II (déclaration de livraison à soi- même). - Si l'engagement porte sur la construc- tion de maisons individuelles , et que la superficie dépasse 2500m 2 (ou la sur- face minimale exigée pour construire), l'exonération s'applique à une fraction du prix calculée par rapport entre 2500m 2 et la surface du terrain acquis. - Si l'engagement porte sur une surélé- vation , l'exonération s'applique à une fraction du prix d'acquisition; calculée selon le rapport entre la SHOB des locaux résultant de la surélévation et la SHOB de l'immeuble acquis. Le décret précise aussi le contenu de l'engagement: il indique l'objet et la consistance des travaux. Quant aux formalités, l'article 266 bis III nouveau de l'annexe III au CGI précise que la demande de prorogation du délai doit être formulée au plus tard dans le mois qui suit l'expiration du précédent délai, par lettre recommandée AR. Elle précise la consistance des travaux prévus dans l'engagement primitif et le mon- tant des droits dont l'exonération est subordonnée à leur exécution. ➠ Pour la demande de prorogation du délai de revente (délai de 5 ans prévu par l'article 1115 du CGI), en application de l'article 1594 0 G A IV bis de l'annexe II, le nouveau texte prévoit qu'elle doit être formulée au plus tard dans le mois qui suit l'expiration du précédent délai. Adressée par LR AR, elle précise la consis- tant des immeubles et le montant des droits dont l'exonération est subordon- née à la revente. ➠ En cas de substitution d'un engage- ment de construire à un engagement de revendre , il faut envoyer au service des impôts (par LR AR) une déclaration se référant à la date et au numéro d 'enregistrement et de publication de l'acte de mutation qui comprenait l'engagement de revendre. La déclara- tion précise ici encore l'objet et la consis- tance des travaux prévus et le montant des droits dont l'exonération est subor- donnée à l'exécution. ➠ Enfin, en cas de substitution d'en engagement de revendre à un enga- gement de construire , l'engagement résulte de l'enregistrement d'un acte complémentaire à l'acte de mutation comportant l'engagement d'origine auquel se substitue le nouvel engage- ment. Il faut préciser l'objet et la consis- tance des travaux auquel il est renoncé et la valeur de l'acquisition pour laquelle est sollicité le bénéfice de l'article 1115. (Décret n°2011-263 du 11mars2011 fixant les modalités d'application des exonéra- tions de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement lors de l'acquisition d'un bien immobilier en cas d'engagement de production d'un immeuble neuf, J.O. du 13mars2011, p.4559). ■ Aide à l'insonorisation autour des aérodromes Les articles R 571-85 et suivants du code de l'environnement prévoient que les riverains des aérodromes qui subissent une gêne sonore peuvent obtenir une aide financière des exploitants de ces aérodromes. L'aide est accordée pour l'insonorisation des logements et des éta- blissements d'enseignement. Elle est cal- culée en fonction des travaux (de 80 à 100%) mais limitée à un plafond. Ce pla- fond vient d'être fixé par arrêté ; il est fixé par pièce principale et par zone. Pour les bâtiments HLM antérieurs à 1960 situés en zone I ou II du plan de gêne sonore, et dans le périmètre d'une convention ANRU, ces montants sont multipliés par 3. (Arrêté du 23février2011 relatif au pla- fond du montant des prestations à prendre en considération en application du II de l'article R.571-87 du code de l'environnement, J.O. du 8mars, p.4289). ■ Sites classés ou inscrits 13 sites ont été classés et 3 sites inscrits au cours de l’année 2010. (Liste publiée au J.O. du 13mars2011, p. 4558 au titre des art. L.341-1 à L.341-22, R.341-4 et R.341-5 du code de l'environnement). Aire urbaine Prix moyen Montpellier Paris Toulon Marseille-Aix Perpignan Strasbourg Grenoble Avignon Lyon Lille Béziers Nîmes Genève Annemasse Colmar Bayonne Thonon-les-Bains Saint-Gilles-Croix-de-Vie Mulhouse Annecy Narbonne 240,4 € 238,8 € 230,4 € 226,0 € 207,4 € 199,5 € 188,8 € 179,4 € 176,1 € 174,6 € 173,3 € 173,3 € 172,7 € 166,2 € 155,1 € 154,2 € 153,2 € 152,7 € 148,8 € 148,2 € Prix moyen dans les 20 aires urbaines où il est le plus élevé Source: SOeS, enquête sur le prix des terrains à bâtir (EPTB 2008) 22 mars 2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 1 e r mars 2011 AN p.2002 n°85669 Philippe Meunier, UMP, Rhône Dépenses d'isolation en copropriété Ecologie Il n'est pas envisageable de prévoir dans la loi que les travaux réalisés individuelle- ment par un copropriétaire sur ses parties privatives permettraient la modification de la répartition des charges. Mais la loi Grenelle II permet à l'assemblée de voter les travaux d'économie d'énergie à la majorité de l'article 25, y compris sur les par- t ies privatives à définir par décret. L'assemblée pourra imposer des poses de dou- ble vitrage. L'installation de compteurs qui ne nécessite pas en plus une déci- sion pour modifier la répartition des charges, permet de réduire les charges du copropriétaire qui fait des économies de consommation (Civ. 3 e , 17 nov. 2004). 1 e r mars 2011 AN p.2010 n°94430 Gilbert Mathon, SRC, Somme Réforme des droits de mutation à titre onéreux (DMTO)? Budget L'assiette, le calcul et la justification des DMTO et de la taxe foncière sont différents. Le transfert des droits de mutation vers la taxe foncière aurait des incidences sur le fonctionnement des différents niveaux de collectiv- ités. Or le financement des collectivités a fait l'objet d'une importante réforme. Organiser un nouveau transfert modifierait l'équilibre du nouveau schéma. Le transfert des droits de mutation (9 milliards) vers le foncier bâti (20 milliards) était une proposition du centre d'analyse stratégique. 1 er mars 2011 AN p.2041 n°22200 Marcel Rogement, SRC, Ille-et-Vilaine TVA. Cession de terrains aux offices publics de l’habitat (OPH) par les collectivités locales Logement La réforme de la TVA a supprimé l'exonération de TVA pour les apports et ces- sions de terrains à bâtir effectués par les collectivités locales au profit des OPH. Si un terrain a été acquis par un OPHLM sans avoir donné lieu à déduction de taxe collectée par la collectivité, l'instruction fiscale admet que le coût de l'emprise foncière ne soit pas compris dans le prix de revient taxable au titre de la livraison à soi-même. Cette mesure n'est pas applicable à la part du terrain correspondant à l'emprise de locaux utilisés pour un usage autre que le logement social. 1 er mars 2011 AN p.2041 n°36089 Gilles d'Ettore, UMP, Hérault Exclusion des classes moyennes du parc social ? Logement Au 1 er janvier 2011, 78,8% des ménages n'atteignent pas les plafonds de ressources des loge- ments de type PLS. La grande majorité des ménages est donc éligible au logement social, ce qui est une garantie de maintien de la mixité sociale. Le député craignait une remise en cause de la mixité sociale par la réforme issue de la loi du 25 mars 2009. 1 er mars 2011 AN p.2042 n°74839 François Calvet, UMP, Pyrénées-Orien- tales Achèvement des travaux . Formalités. Logement Une déclaration d'achèvement des travaux suffit à établir que la construction respecte le permis accordé, ce qui libère les communes de leurs obligations de vérifications. Mais elles disposent d'un délai de 3 mois (5 dans certains secteurs) pour vérifier la conformité des travaux à l'autorisation accordée en cas de doute sérieux sur la régularité des travaux. Si aucune décision n'est intervenue dans le délai de 3 mois (ou 5 mois), le bénéficiaire peut sur simple requête obtenir une attestation certifiant que la conformité des travaux n'a pas été contestée (art. R. 462-10 du code de l'urbanisme) 1 er mars 2011 AN p.2047 n°92957 Emile Blessig, UMP, Bas-Rhin VEFA Échelonnement des paiements Logement En VEFA avec garantie extrinsèque, les paiements peuvent s'effectuer sous forme de versements péri- odiques constants ou successifs déterminés en fonc- tion de l'avancement des travaux. Le montant des appels de fonds doit correspondre à un avancement effectif des travaux. La fraction du prix exigible à la signature doit correspondre au stade d'avancement des travaux. Il n'est pas possible d'exiger 30% à la signature si les travaux n'ont pas été entamés. Le député évoquait le cas d'une demande de paiement de 30% à la signature du contrat de vente. 1 er mars 2011 AN p.2051 n°97514 Denis Jacquat, UMP, Moselle 30% de logements soci- aux dans un pro- gramme? Logement Imposer un quota de 30% de logements à loyer acces- sible dans tout programme immobilier pourrait s'avérer contre productif en bridant les constructeurs et les col- lectivités dans leur manière d'envisager la mixité sociale. Cette proposition figu- rait dans un rapport 2010 de la Défenseure des enfants. 3mars 2011 Sénat p.528 n°16282 Bernard Piras, PS, Drôme Notion de « terrain indirectement procuré » Ecologie Lorsque la société venderesse du terrain détient une participation au capital de la société de construction, il y a fourniture indirecte du terrain par le constructeur, étant donné les liens financiers entre le vendeur le constructeur. La société de construction ainsi liée à la société venderesse doit conclure un contrat de con- struction de maison individuelle avec fourniture de plan. L'expression de fourniture indirecte renvoie aux cas où le constructeur fait œuvre d'entremise dans la recherche du terrain ou est lié au vendeur. Il est précisé que la réponse ministérielle du 11octobre 1982 bien qu'antérieure à la loi de 1990 reste d'actualité. 3mars 2011 Sénat p.539 n°16394 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Nettoiement des trottoirs Intérieur Le maire exerce la police municipale (art. L 2212-2 du CGCT). Il peut prescrire par arrêté aux riverains de procéder au nettoiement du trottoir situé devant leur habitation (CE, 15 oct. 1980). Mais il n'existe pas d'obligation de principe pour les riverains de net- toiement du trottoir devant leur habitation. Il revient donc au maire d'apprécier l'opportunité de la mise en place d'une telle règle. 3mars 2011 Sénat, p.540 n°15930 Colette Giudicelli, UMP, Alpes Mari- times Piscines privées Logement Depuis le 1 er janvier 2006, les piscines privées doivent être pourvues d'un dispositif de sécurité. L'obligation incombe au propriétaire. La loi prévoit des sanctions mais elle ne prévoit pas d'interdiction de vente du bien si l'obligation n'a pas été respectée. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 22 mars 2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Présidence de la République Guillaume Larrivé est nommé conseiller et Sarah Gaubert, conseiller technique. Quittent leurs fonctions: Hugues Mou- t ouh , conseiller pour les affaires juri- diques et institutionnelles, Simon Dufei- gneux et Olivier Marleix, conseillers tech- niques. (Arrêté du 3mars2011, J.O. du 9mars, @) Cabinets ministériels ➠ Intérieur : A noter parmi les nomina- tions au cabinet de Claude Guéant, celles de Nathalie Gonzalez-Prado, conseillère et de Laurent Marcadier , conseiller affaires juridiques. (Arrêté du 9mars2011, J.O. du 11mars, @). Préfets Patrick Strzoda est nommé préfet de Cor- se, préfet de la Corse-du-Sud. ( Décret du 10mars2011, J.O. du 11mars, @). Magistrature ✓ Tribunaux administratifs : Etienne Quencez devient président du tribunal administratif de Lyon. Il succède à Jacques Rouvière , muté comme vice- président du tribunal administratif de Paris. (Arrêtés du 7mars2011, J.O. des 8 et 10mars, @) Conventions collectives ➠ Economistes de la construction et de métreurs-vérificateurs : il est envisagé l’extension de l’avenant n°70 du 12jan- vier2011 portant sur les salaires des col- laborateurs salariés. (avis publié au J.O. du 12mars, p.4513). ■ G estion des forêts Un bilan de la mise en œuvre du document de gestion durable doit être produit par les bénéficiaires des exo- nérations partielles de droits de muta- tion. (Arrêté du 23février2011 mettant en œuvre le décret n°2010-523 du 19mai 2010 pris pour l'application du 3° du 1 et du 2° du 2 de l'article 793 et de l'article 885 H du CGI et relatif à la mise en œuvre des documents de gestion durable prévus à l'article L.4 du code forestier, J.O. du 10mars, p.4403). ■ Installations classées Un nouvel arrêté concerne les prescrip- tions applicables aux installations classées soumises à enregistrement sous la rubrique n°2250 mais il ne s'applique pas aux installations existantes déjà auto- risées. Il comporte notamment des règles rela- tives au comportement au feu des locaux, des valeurs limites de bruit, de gestion des déchets… (Arrêté du 14janvier2011 relatif aux pres- criptions générales applicables aux installa- tions relevant du régime de l'enregistrement au titre de la rubrique n°2250 de la nomen- clature des installations classées pour la pro- tection de l'environnement, J.O. du 13mars2011, p.4535). ■ Sites et sols pollués Une ordonnance n°2011-253 du 10mars2011 modifiant le titreV du livreV du code de l'environnement a été p ubliée. Le chapitreV « sites et sols pol- lués » issu de l'ordonnance du 17décembre 2010 devient le chapitreVI (ce chapitreV avait déjà été prévu par une précédente ordonnance). Il compor- te un seul article L 555-1 qui devient article L 556-1. Il concerne les travaux d’office qui peuvent être effectués en cas de pollution des sols ou de risque de pollution des sols. Ses décrets d'application sont sur le point d'être finalisés, précise le rapport au Président de la République. (J.O. du 11mars2011, p.4450). ■ Révision des valeurs locatives des locaux professionnels. La loi de finance rectificative pour 2010 a prévu (art. 34 XXI) un rapport du Gouver- nement sur l'expérimentation de la réfor- me des valeurs locatives des locaux pro- fessionnels dans 5 départements test (Hérault, Bas-Rhin, Pas-de-Calais, Paris et Haute-Vienne). A cet effet, les propriétaires doivent sous- crire une déclaration dont le modèle vient d'être fixé par arrêté. Le modèle est le CERFA n°14248*01, à déposer avant le 14mars2011 au service de la DGFP. Le modèle figure sur le lien https://trevi.impots.gouv.fr/ Cette adresse donne accès au serveur de révision foncière. (Arrêté du 4mars2011 relatif au modèle de déclaration à souscrire dans le cadre de l'expérimentation mise en œuvre en vue de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, J.O. du 11mars, p.4457). ■ HLM: dates d'envoi des infor- mations statistiques retardées. Les informations arrêtées au 31décembre 2010 doivent être trans- mises avant le 31mars2011 au lieu du 1 er mars. Une précision supplémentaire doit être fournie: il faut distinguer les logements réservés pour les agents de l'Etat et ceux réservés au titre de l'article L 441-1 (demandeurs prioritaires de loge- ment HLM). (Arrêté du 3mars2011 modifiant l'arrêté du 7mars 2008 relatif aux informations statis- tiques annuelles fournies par les organismes d'habitations à loyer modéré et sociétés d'économie mixte attribuant des logements locatifs sociaux, J.O. du 12mars, @). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 430 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 22 mars 2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E R R I I C C C C O O S S S S E E R R A A T T , , P P R R É É S S I I D D E E N N T T D D E E P P É É R R I I A A L L >Quel bilan tirez-vous de l’année 2010 pour votre groupe? E.C. : “2010 a été une belle année pour Périal: nous avons profité de l’engouement pour l’immobilier puisque les SCPI ont collecté 2,5 milliards d’euros, ce qui ne s’était jamais produit. Notre groupe a réalisé 125 millions d’euros de collecte, investi 66 millions et réali- sé des arbitrages pour 10 millions d’euros. Nous avons atteint 990 millions d’euros de fonds gérés. Nous avons fait le choix de nous spécialiser en immobilier tertiaire. Mais nous distribuons également à nos CGPI une SCPI Scellier gérée par Immovalor.” >Quelles ont été les performances de vos SCPI en 2010? E.C. : “Nous avons pu maintenir la distribu- tion de dividendes pour PF 1 et PF 2, et nous avons légèrement diminué celle de PFO. Le rendement moyen s’étale entre 5,38 % pour PFO et 5,92 % pour PF2. Les valeurs d’expertise sont en hausse, ce qui s’est traduit sur les valeurs de parts de certaines SCPI.” >Qu’en est-il des OPCI? E.C. : “Nous avons créé un OPCI, Majestal 1, qui est un club deal, et qui a donné lieu en fin d’année 2010 à un closing pour 21 millions d’euros. Nous allons continuer à le dévelop- per et il y aura un closing final au 30 juin. Nous attendons de 15 à 20 millions. Nous avons acquis par anticipation un immeuble à Lyon en 2009 et nous l’avons transféré à l’OPCI, à sa valeur d’acquisition.” >Quels sont vos résultats de collecte? E.C. : “La collecte brute a doublé et la collecte nette a été multipliée par 3,6. Si nous dévelop- pons la collecte par les CGPI, nous avons démarré en 2010 la collecte par les grands comptes. Nous constatons une forte hausse, de l’ordre de 50 %, de la souscription moyen- ne, qui s’élève à 65 000 euros. Cela signifie que la SCPI intéresse davantage les clients fortu- nés et devient un actif qu’il faut avoir dans une allocation de portefeuille.” >Quel a été l’impact de la crise? E.C. : “En 2010, l’immobilier d’entreprise a davantage ressenti les effets de la crise qu’en 2009 en raison d’un habituel effet de latence. Les revenus locatifs ont baissé de 4 % en 2010. Après une baisse des relocations au 1er semestre, le 2 e semestre a marqué une reprise. Les relocations se font à un niveau proche du niveau de loyer antérieur mais avec des avan- tages commerciaux assez importants. Toute- fois, nous avons pu maintenir la distribution en raison d’un bon niveau de report à nou- veau.” >Où en êtes-vous des préoccupations envi- ronnementales? E.C. : “Nous avons réalisé 52 audits environ- nementaux sur des immeubles en pleine pro- priété, avec subventions de l’Ademe. Une première réalisation a eu lieu dans un immeuble d’Ivry qui permettra, après deux millions d’euros de travaux, d’atteindre le niveau HPE rénovation et une réduction de 58 % de la consommation d’énergie.” >Avez-vous signé des annexes environne- mentales aux baux? E.C. : “Nous avons signé des annexes envi- ronnementales mais le problème est celui de la fiabilité du DPE, car il n’est pas basé sur la consommation réelle. Et il faut décomposer la consommation pour savoir ce qui résulte du chauffage, de l’éclairage, de l’informatique… Souvent, on ne dispose pas des outils de mesure de consommation. L’objectif n’est pas celui de la baisse des charges, car même si on réduit la consommation, il faut réaliser des contrôles qui coûtent cher. Le retour sur inves- tissement n’est pas très intéressant mais les travaux sont nécessaires car ils permettent une hausse des loyers et une hausse de la valeur d’expertise, ce qui permet de tirer l’offre vers le haut.” >Comment voyez-vous le marché en 2011? E.C. : “Le marché immobilier devrait connaître une croissance nuancée et le volume d’investissement progresser en 2011. L’immobilier est redevenu une valeur refuge. La prime de risque pour l’immobilier devrait Eric Cosserat:“l’immobilier est redevenu une valeur refuge” Avec une belle année 2010, Eric Cosserat, qui préside une société de gestion de SCPI, observe un retour des épargnants vers le placement immobilier. Tout en en mesurant les limites, il constate aussi la nécessité des travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique des immeubles de bureaux. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine I I N N T T E E R R V V I I E E W W ❑ Performances 2010 des SCPI gérées par Périal PF1: +5,83% +2,83% de valorisation PF2: +5,92% +2,72% de valorisation PFO: +5,38% PFO2 : +5,55 % rester attractive même si on peut avoir quelques doutes sur les actifs de qualité médiocre. Actuel- lement on se finance à 4 % pour des rendements pri- me à Paris à 5 %. Si la pri- me se réduit, cela va faire augmenter les taux de rendement des immeubles, mais cela peut être un atout pour les SCPI car elles investissent sans recours à l’emprunt. La correction des prix s’est faite à Paris, elle se diffuse en première couronne et davantage en 2 e couronne. Les bailleurs vont se battre pour remplir les immeubles, d’autant qu’il y a une forte hausse (40 %) de la taxe sur les bureaux et de la redevance pour création de bureaux. Nous prévoyons d’investir 200 millions d’euros en 2011. Notre développement s’inscrit dans notre plan triennal cap 2012. Nous avons par ailleurs des projets de déve- loppement en promotion en immobilier ter- tiaire à Lille ou Aix-en-Provence.” >Vous êtes donc confiant pour 2011? E.C. : “Nous abordons cette année avec opti- misme et prudence. Optimisme car la collecte en SCPI et OPCI se poursuit ; prudence car il nous faut investir les fonds collectés en veillant au sous-jacent. Nous mettons en place des outils de gestion des risques, concernant par exemple la surveillance de l’adéquation entre la collecte et l’investissement ou des ratios de mutualisation (tant des locataires que des associés). Les outils de vérification des ratios que nous avons mis en place pour les OPCI, en tant que société de gestion de portefeuille, nous voulons les étendre à la SCPI.” >Et pour la collecte? E.C. : “Notre objectif est de doubler la collecte en 2011. Nous renouvelons le partenariat avec Immovalor pour la SCPI Scellier et nous comptons nous implanter durablement chez les grands comptes.”
