– 2 – Jurisprudence –
Copropriété : Conseil syndical : pas d’élection sans candidature / Mandat du syndic, compte séparé, subdélégation de vote
Baux commerciaux : Usage de bureaux… sans autre précision
Contrat d’entreprise : Devis sans délai : livrer dans un délai raisonnable
Expropriation : Pas d’indemnisation du préjudice moral
Vente : Vente d’un bien amianté (en 2002) : devoir général de loyauté
SCI entre concubins : Dissolution pour perte d’affectio societatis
Servitude : Une servitude non publiée mais néanmoins opposable
– 4 – Fiscalité –
Urbanisme : quelques précisions utiles
– 5 – Législation – Rapports –
La loi LOPPSI 2 publiée après sa censure partielle
Le dernier rapport du Médiateur
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
– 8 – Interview –
Gilles Ricour de Bourgies (Président FNAIM Paris) : “Nous voulons une loi sur le logement pour le Grand Paris”.
– 2 Copropriété : [i]Baux commerciaux [/i]
■ JUGÉ ■ > > Pour être élu valablement au conseil syn- dical, le copropriétaire doit faire acte de candidature (lire p.2 l’arrêt de la Cour de cassation du 16mars). > > Lorsque des travaux ont été commandés à la suite d’un devis qui ne prévoyait pas de délai, l’entreprise doit livrer les travaux “dans un délai raisonnable”. L’absence de délai contractuel ne suffit pas à libérer l’entreprise de son obligation de verser des dommages-intérêts, si les délais d’exécution ne sont pas raisonnables (p.3). ■ PROGRAMMÉ ■ > > Les difficultés d’application des nouvelles modalités de la redevance pour création de bureaux en Ile-de-France donneront lieu à des ajustements législatifs (p.4) a indiqué Patrice Lallement, en charge de la fiscalité de l’aménagement au ministère de l’écologie, à l’occasion d’un club pierre Herbert Smith le 24mars. ■ PUBLIÉ ■ > > La loi LOPPSI 2 a été publiée au JO du 15mars2011, après sa censure partielle par le Conseil constitutionnel. ■ CHIFFRÉ ■ > > Les délais moyens d’instruction des per- mis de construire sont passés de 76 jours avant la réforme de 2007 à 50 jours en 2010 a répondu le ministère du logement à une question écrite de Jean-Marc Nesme (p.6). ■ DÉCLARÉ ■ > > Le président de la FNAIM Paris, Gilles Ricour de Bourgies estime que la taxation des loyers excessifs des micro-logements risque d‘avoir des effets pervers. Il préconise plutôt un assouplissement de la loi du 6juillet 1989 pour favoriser la colocation. QPC: le droit fragilisé L’ actualité des questions prioritaires de constitutionnalité continue de montrer l’impact majeur de cette réforme. Cette semaine, le Conseil a confirmé la constitutionnalité des majora- tions de 40% ou 80% de certaines impositions en cas de défaut ou d’insuffisance de déclaration (lire p.7). Initialement canton- née à un rôle de contrôle des lois nouvelles en amont de leur promulgation, notre haute juridiction se trouve désormais promue au rang de contrôleur de l’ensemble de la législation en vigueur, à l’occasion de sa saisine par un justiciable. On peut y voir un progrès de la conformité des lois à la Charte fondamentale de la Répu- blique, mais on peut redouter tout autant un développement anar- chique des recours et une instabilité accrue de la loi. De plus, les médias se font régulièrement l’écho de tel ou tel procès important pour lequel la défense parvient à gagner des mois de procédure en invoquant le nécessaire examen de la constitutionna- lité d’une règle. D’où l’impression diffuse que la rigueur de la justi- ce est réservée à ceux qui n’ont pas les moyens de s’adjoindre l’aide d’un défenseur imaginatif! Lors d’un récent club pierre organisé par Herbert Smith sur la réfor- me de la fiscalité de l’urbanisme, un représentant de l’administration a évoqué à mots choisis la fragilité de la mise en place de la réforme de la redevance pour création de bureau (lire page4). En extrapolant à peine ses propos, on peut donc imaginer qu’un contribuable, qui serait soumis au nouveau régime de cette redevance, pourrait solliciter une QPC en invoquant la violation de l’article 34 de la Constitution qui dispose que la loi fixe les règles concernant “l'assiette, le taux et les modalités de recouvrement des impositions de toutes natures” car l’article qui réforme cette taxe est insuffisamment précis, en particulier s’agissant des emplace- ments de parking… La création de la QPC confirme la judiciarisation de notre droit. Elle est de nature à conforter la thèse du Médiateur de la République qui en rendant son ultime rapport (lire p.5) a évoqué les difficultés d’application des lois et la lassitude de la société française. En mul- tipliant les causes de recours, la QPC ne peut que contribuer à nour- rir cette lassitude. D ans la jurisprudence de cette semaine, on notera quelques pré- cisions très pratiques fournies par deux arrêts du 16mars de la Cour de cassation. Le premier indique que l’élection d’un conseiller syn- dical par une assemblée de copropriétaires suppose que celui-ci ait fait acte de candidature: il n’est donc pas possible de l’élire sans son accord exprès. Le deuxième arrêt traite de la question de la déléga- tion de pouvoir pour voter en assemblée. Le copropriétaire qui a reçu délégation peut subdéléguer le droit de vote à un autre copro- priétaire, sauf si ce droit a été expressément retiré par son mandant. En conséquence, en l’absence de précision dans le mandat, un délé- gataire peut subdéléguer son droit de vote. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 431 2 9 MARS 2011 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Copropriété : Conseil syndical: pas d’élection sans candidature / Man- dat du syndic, compte séparé, subdélégation de vote Baux commerciaux : Usage de bureaux… sans autre précision Contrat d’entreprise : Devis sans délai: livrer dans un délai raison- nable Expropriation : Pas d’indemnisation du préjudice moral Vente : Vente d’un bien amianté (en 2002): devoir général de loyauté SCI entre concubins : Dissolution pour perte d’affectio societatis Servitude : Une servitude non publiée mais néanmoins opposable - 4 - Fiscalité - Urbanisme: quelques précisions utiles - 5 - Législation - Rapports - La loi LOPPSI 2 publiée après sa censure partielle Le dernier rapport du Médiateur - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - - 8 - Interview - Gilles Ricour de Bourgies (Président FNAIM Paris): “Nous voulons une loi sur le logement pour le Grand Paris”. S O M M A I R E E D I T O R I A L 29mars 2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Copropriété ■ Conseil syndical: pas d’élection s ans candidature (Cass. Civ. 3 e , 16mars2011, n°294, FS-P+B+I, cassation partielle, pourvoi n°10-10553) Lors d’une assemblée de copropriétaires, une personne avait été élue en son absen- ce. La décision était contestée et la Cour de cassation censure l’arrêt qui avait refusé d’annuler la décision: “Vu l’article 21 de la loi du 10juillet 1965; Attendu que pour rejeter la demande de la SCI en annulation de la décision n°5.2 de l’assemblée générale du 30avril 2004 relati- ve à l’élection de M me S. en qualité de membre du conseil syndical, l’arrêt retient, par motifs adoptés, que l’article 21 de la loi du 10juillet 1965 impose la désignation des membres du conseil syndical parmi les copropriétaires, les associés, leurs conjoints ou leurs représentants, qu’aucun texte n’exige la présence du copropriétaire lors de l’assemblée générale qui procède à sa désignation et qu’en l’absence de contesta- tion de M me S. elle-même, il n’y a pas lieu de f aire droit à la demande d’annulation; Qu’en statuant ainsi, sans rechercher , comme il le lui était demandé, si M me S. avait fait acte de candidature , la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 21 de la loi de 1965 prévoit que les membres du conseil syndi- cal sont élus parmi les copropriétaires ou assimilés. Il n’évoque la candidature qu’en traitant du cas où l’assemblée ne parvient pas à désigner des membres “faute de can- didature ou faute pour les candidats d’obtenir la majorité requise”. L’article exi- ge donc indirectement une candidature. La recommandation n°13 de la Commis- sion relative à la copropriété indique que “la désignation des membres du conseil syndical par l’assemblée générale s’effectue par un vote sur les candidatures individuelles et non sur des candidatures groupées”, ce qui conforte aussi l’exigence d’une candidature. Quoi qu’il en soit, il résulte très nettement de cet arrêt que l’élection suppose que le copropriétaire ait fait acte de candidature pour être élu. L’arrêt en revanche ne reprend pas l’argument de la présence du candidat pour le vote. Sans doute peut-on considérer que la Cour de cassation aurait aussi fait référence à cette condition si elle en faisait une exigence de la validité de la décision. À À r r e e t t e e n n i i r r : : Pour être élu valablement au conseil syndical, le copropriétaire doit faire acte de candidature. ■ Mandat du syndic, compte sépa- ré, subdélégation de vote (Cass. Civ. 3 e , 16mars2011, n°295, FS-P+B+I, irrecevabilité et cassation partielle, pourvoi n°10-14005) Un arrêt avait constaté la nullité de plein droit du mandat du syndic. Or celui-ci avait exercé un pourvoi en cassation, il est jugé irrecevable: “Attendu que le pourvoi formé au nom du syndicat par une personne n’ayant plus qualité pour le représenter n’est pas rece- vable”. La Cour de cassation confirme par ailleurs la nullité du mandat du syndic en raison de l’absence d’ouverture de compte séparé. Le copropriétaire produisait un relevé de compte indiquant “Gespac immobilier M.P. syndic” daté d’octobre 2002. L’assemblée s’était tenue le 19décembre 2003 et le syn- dic produisait une attestation de banques d es 23 et 31mars 2004. Il en ressort, confir- me la Cour de cassation que “le mandat du syndic, désigné depuis plus de trois mois, à la date de l’assemblée, était nul de plein droit”. L’arrêt s’est prononcé sur un 2 e point relatif aux délégations de vote. La cour d’appel avait annulé l’assemblée au motif qu’un copropriétaire avait reçu une délégation à son nom et que, quittant l’assemblée, il avait remis son mandat à un autre copro- priétaire et que le mandant n’avait pas pré- vu d’accorer la faculté de subdélégation à son mandataire. L’arrêt est cassé au visa de l’article 22 al. 3 de la loi de 1965 et de l’article 1994 du code civil. “Attendu […] Qu’en statuant ainsi, alors que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote et qu’elle n’avait pas constaté que toute faculté de subdéléga- tion était interdite au mandataire, la cour d’appel a violé les textes susvisés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Deux remarques: - S’agissant du mandat du syndic, la Cour applique ici la règle de nullité avec rigueur aucun document n’ayant été produit pou- vant attester que le compte avait été ouvert dans les trois mois, à quelques jours près. - Concernant la délégation de vote, la Cour de cassation est en revanche souple: sauf interdiction expresse, il est possible au mandataire de subdéléguer son droit de vote. Il était admis que le mandat pouvait comporter la faculté de substituer (Lafond, Code des baux Litec 2010, p.244). La Cour précise ici que, sauf clause contraire, cette faculté est autorisée. Baux commerciaux ■ Usage de bureaux, sans autre précision (CA Paris, pôle 5, ch 3, 16mars2011, n°09/09760) Dans un contentieux locatif où le bailleur invoquait de nombreuses infractions au bail, toutes rejetées par la cour d’appel, on en retiendra une relative à l’usage des locaux. Le bail, consenti à une société de vente de produits et matériels de coiffure, prévoyait un usage de bureaux sans préci- sion de l’activité du locataire. Le bailleur estimait que le preneur en effectuant de la formation professionnelle et la vente de produits capillaires, ne respectaient pas la J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Expropriation: pas d’indemnisation du préjudice moral Un couple de propriétaires expropriés soutenait qu’il n’était pas tenu compte du fait que le bien constituait sa résidence principale depuis plus de 30 ans et que l’un des époux âgé de 78 ans et lourde- ment handicapé y recevait des soins médi- calisés et que l’expropriation constituait une charge spéciale et exorbitante, justi- fiant indemnisation. La Cour de cassation ne l’a pas admis: “Mais attendu que si le trouble dans les conditions de vie directement causé par l’expropriation est indemnisable lorsqu’il constitue un dommage matériel, la cour d’appel, qui était saisie d’une demande d’indemnisation du préjudice moral causé aux expropriés par la perte forcée de leur bien, a retenu à bon droit, sans violer l’article 1 er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegar- de des droits de l’homme et des libertés fondamentales qui n’exige qu’une indemnisation raisonnablement en rapport avec la valeur des biens expropriés , ni les autres textes visés au moyen, que ce préjudice n’était pas indemnisable ”. L’arrêt est cassé pour un autre motif, de procédure. (Cass. Civ. 3 e , 16mars2011, n°296, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°09-69544) Le préjudice moral n’est donc pas indem- nisable et le trouble dans les conditions de vie ne l’est pas à ce titre. clause du bail. Il n’a pas convaincu la cour : “La circonstance que sont reçus dans les locaux situés au 1 er étage et au 2 e étage de l’immeuble situé […] boulevard Berthier u ne clientèle de professionnels, qu’y sont effectuées des démonstrations de pro- duits à destination de ces professionnels ne peut suffire à caractériser un changement dans l’affectation des lieux loués alors que la preuve d’une activité effective de stocka- ge, vente et livraison de produits à destina- tion d’une clientèle plus large que celle des professionnels, en stage ou non, n’est pas faite […] La démonstration au surplus que l’activité de formation professionnelle serait prépon- dérante et incompatible avec un usage des locaux en tant que bureaux n’est pas davan- tage faite par les calendriers des stages pro- duits aux débats”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La cour rejette la demande des bailleurs qui avaient adressé un congé avec refus de renouvellement sans indem- nité. L’usage de bureaux n’était donc pas exclusif d’une activité de démonstration des produits dans les locaux et, à titre accessoire, de formation professionnelle. Contrat d’entreprise ■ Devis sans délai: livrer dans un délai raisonnable (Cass. Civ. 3 e , 16mars2011, n°304, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°10-14051) Un entrepreneur s’était vu confier la réali- sation de travaux de peinture de plusieurs appartements A la suite d’un différend sur le solde à payer, l’entrepreneur avait assi- gné son client en paiement et celui-ci demandait reconventionnellement une somme équivalente au titre du préjudice consécutif au retard d’exécution. La cour d’appel qui avait rejeté cette demande du client voit son arrêt censuré: “Vu l’article 1147 du code civil; Attendu que, pour débouter M. B. [maître d’ouvrage] de sa demande, l’arrêt retient que les devis ne mentionnaient aucun délai d’exécution et qu’aucun planning n’avait été fixé; Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, com- me il le lui était demandé, si l’entrepreneur, infructueusement mis en demeure par le maître de l’ouvrage, avait manqué à son obligation de livrer les travaux dans un délai raisonnable , la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision; Par ces motifs; casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Faute de précision contrac- tuelle, le maître d’ouvrage ne pouvait pas invoquer de délai d’exécution. Cette absence de délai ne laisse pas l’entreprise libre de réaliser les travaux au rythme de s on choix: la jurisprudence lui impose ici de livrer les travaux “dans un délai raison- nable”. L’arrêt se fonde sur l’article 1147 qui pré- voit de façon générale la condamnation du débiteur au versement de dommages- intérêts en cas du retard dans l’exécution. Le maître d’ouvrage fondait ici sa deman- de d’indemnisation sur une perte de loyer de 63000euros, alors que la facture res- tant à payer s’élevait à 62000euros. Reste à apprécier au cas par cas ce qu’est un délai raisonnable. Contrat de vente ■ Vente d’un bien amianté, en 2002: devoir général de loyauté (Cass. Civ. 3 e , 16mars2011, n°299, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-10503) Des particuliers avaient vendu un pavillon préfabriqué le 13février 2002. L’acquéreur avait découvert la présence d’amiante lors de travaux de rénovation et réclamait des dommages et intérêts aux vendeurs sur le fondement d’une réticence dolosive. La cour d’appel avait admis cette demande. Les vendeurs avaient engagé un pourvoi soutenant notamment qu’en février2002 n’existait aucune obligation d’information de l’acquéreur sur la présence d’amiante, mais leur pourvoi est rejeté: “Mais attendu, d’une part, qu’ayant exacte- ment retenu que si aucune obligation léga- le spécifique ne pesait sur les consorts M.concernant la présence d’amiante dans l’immeuble vendu, le vendeur, tenu à un devoir général de loyauté , ne pouvait néanmoins dissimuler à son cocontractant un fait dont il avait connaissance et qui aurait empêché l’acquéreur, s’il l’avait connu, de contracter aux conditions pré- vues, la cour d’appel, qui a souverainement constaté que les vendeurs avaient connaissance , au moment de la vente, de la présence d’amiante dans les éléments constitutifs de l’immeuble vendu, et qui a relevé qu’il était démontré que M me G. n’aurait pas acheté aux conditions qu’elle avait acceptées si elle avait eu connaissance de la consistance réelle des biens , laquelle lui avait été intention- nellement dissimulée , a pu en déduire l’existence d’une réticence dolosive impu- table aux vendeurs; Attendu, d’autre part, qu’ayant relevé qu’en dissimulant à M me G. les informations dont ils disposaient quant à la présence d’amiante dans les murs et les cloisons, les consorts M.lui avaient, par là même, dissi- mulé les risques auxquels elle serait exposée l ors de la réalisation de travaux et la néces- sité dans laquelle elle se trouverait de faire procéder préalablement au désamiantage de l’immeuble, la cour d’appel, qui a carac- térisé la certitude du préjudice , a pu en déduire que les vendeurs devaient être condamnés à des dommages-intérêts cor- respondant au coût des travaux de désa- miantage”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’obligation explicite d’informer l’acquéreur de la présence d’amiante dans une vente immobilière au décret remonte au décret du 3mai 2002 qui avait créé un article à cet effet dans le décret du 7février 1996 (art. 10-1 entré en vigueur le 1er sept. 2002). L’obligation d’information est aujourd’hui insérée dans le CCH (art. L 271-4) avec le dossier de dia- gnostic technique. Lors de la vente litigieuse, l’obligation n’existait donc pas. C’est donc le droit com- mun de l’obligation d’information qui était en vigueur. La Cour de cassation fonde la condamna- tion du vendeur sur un devoir général de loyauté. La connaissance par le vendeur de la présence d’amiante étant démontrée ainsi que le fait que l’acquéreur aurait acquis à un moindre prix s’il avait eu connaissance de l’amiante, la réticence dolosive est caractérisée. Si le cas de l’amiante est aujourd’hui réglé par la référence nécessaire au dossier de diagnostic technique, une telle réticence peut toujours trouver à s’appliquer dans d’autres hypothèses, par exemple pour un acquéreur qui n’informe pas des acqué- reurs de l’existence d’un éventuel projet immobilier contigu (Civ. 3 e , 20 déc. 1995). SCI entre concubins ■ Dissolution pour perte d’affectio societatis? (Cass. Civ. 3 e , 16mars2011, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-15459) Deux concubins avaient constitué une SCI. Or l’un d’entre eux avait assigné son associé et la SCI en dissolution anticipée de la socié- té. Il invoquait à l’appui de sa demande la perte d’affectio societatis qui devait, à elle seule justifier la dissolution de la société. Son argument n’a pas prévalu, ni en appel ni en cassation: “Mais attendu qu’ayant exactement retenu 29mars 2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O N N T T R R A A T T D D ’ ’ E E N N T T R R E E P P R R I I S S E E - - V V E E N N T T E E ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 29mars 2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • S S C C I I - - S S E E R R V V I I T T U U D D E E S S F F I I S S C C A A L L I I T T É É que la mésentente existant entre les asso- ciés et par suite la disparition de l’affectio societatis ne pouvaient constituer un juste motif de dissolu- t ion qu’à la condition de se traduire par une paralysie du fonctionnement de la société , la cour d’appel, qui a souve- rainement relevé que les difficultés rencon- trées n’étaient pas suffisamment graves pour paralyser le fonctionnement social, a rejeté à bon droit la demande de M. L; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 1844-7 5 e du code civil prévoit que la société prend fin “par la dissolution anticipée prononcée par le tribunal à la demande d'un associé pour justes motifs, notamment en cas d'inexécution de ses obligations par un associé, ou de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la socié- té”. Il ne suffit donc pas d’une mésenten- te, il faut qu’elle paralyse le fonctionne- ment de la société. La SCI ne détenait qu’un immeuble et les deux associés étaient cogérants. Mais l’immeuble étant loué, le loyer suffisait à assurer le paiement de l’emprunt contrac- té. La paralysie de fonctionnement de la société qui aurait pu justifier la demande de dissolution n’était donc pas caractéri- sée. Servitude ■ Une servitude non publiée mais néanmoins opposable (Cass. Civ. 3 e , 16mars2011, n°297 FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-13771) Une vente portant sur une parcelle de ter- re avait eu lieu en 2005. Or un voisin récla- mait judiciairement que soit reconnue à son profit l’existence d’une servitude de passage résultant d’un acte sous seing privé de 1993 non publié à la conservation des hypothèques. Il avait assigné le vendeur, puis l’acquéreur. La cour d’appel lui avait donné raison, ce que contestait l’acquéreur qui invoquait le défaut de publication de la servitude. L’arrêt est confirmé en cassation: “Mais attendu qu'ayant retenu que la convention du 18octobre 1993 était annexée à l'acte de vente et faisait l'objet d'une mention particulière dans cet acte aux termes de laquelle le vendeur déclarait qu'il n'avait créé ni laissé acquérir aucune servitude sur le bien en dehors de la servitude constituée au profit des époux P.et que l'acquéreur déclarait avoir été informé du protocole d'accord annexé à l'acte de vente, établi entre M me L., vendeur ▲ Voici quelques précisions d’actualité sur la réforme des taxes d’urbanisme issues de la loi de finances, fournies par Florence Chérel, avocat Herbert Smith, et Patrice Lallement, chef du bureau de la fiscalité et de l’aménagement au ministère de l’écologie, à l’occasion du club pierre ce 24mars. >Les textes fiscaux concernant l’urbanisme vont être regroupés dans un nouveau chapitre du code de l’urbanisme, rassemblant des dispositions actuellement éparses (CGI, code de la santé publique, code du patrimoine…) >L’objectif de la réforme issue de la loi de finances rectificative (29 déc. 2010) est de remplacer une multitude de taxations par une taxe unique, plus simple, sans augmen- tation de la fiscalité. Ainsi, au lieu d’une dizaine de valeurs forfaitaires pour le calcul de la TLE, on passe à une valeur forfaitaire unique pour le calcul de la nouvelle taxe d’aménagement . Par ailleurs, la commune aura désormais la liberté de moduler le taux de la taxe à par- tir du taux de 1%, et de fixer des taux dif- férents suivant les secteurs. Le nouveau régime a pour but, indique Patrice Lallement, de “sécuriser le finance- ment pour les collectivités locales”. Mais il aboutit, après les débats au Parlement à une majoration de 12% des bases, pour être certain qu’aucune commune n’est per- dante. Il revient donc aux collectivités de décider de maintenir les taux, ce qui aug- mentera les recettes de 12%, ou de les réduire, pour conserver une pression fiscale identique. C’est donc un choix politique local. Après avoir envisagé de créer une taxe unique, le Gouvernement a finalement fait le choix de deux taxes: la taxe d’aménagement pour financer les équipe- ments publics et le versement pour sous- densité. >Le versement pour sous-densité est un outil optionnel pour les collectivités. Mais son barème doit être fixé entre la moitié et les 3/4 de la densité maximale, ce qui signi- fie qu’il n’est pas obligatoire d’atteindre la densité maximum pour échapper au paie- ment de ce versement. Certaines situations étant susceptibles de justifier une demande d’interprétation de l’administration (un terrain proche d’une rivière…), il est possible de demander à l’administration, par le biais d’un rescrit, sa position pour ne pas être soumis au verse- ment (son silence pendant 3 mois vaux acceptation). >La redevance d’archéologie préventi- ve a fait l’objet d’un simple ajustement dans la loi de finances rectificative, mais il y a actuellement une réflexion plus vaste pour éviter que les fouilles ne ralentissent à l’excès les projets de construction. >La redevance pour création de bureaux en Ile-de-France a été réformée à l’initiative du Parlement mais contre l’avis du Gouvernement, ce qui pose quelques diffi- cultés. L’une concerne le champ d’application et M.et M me P. concernant la constitution d'une servitude grevant le terrain cédé et d'une lettre de M. M., avocat, confirmant l'intention des époux P.de régulariser ladi- te servitude, la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant que la servitude créée en 1993 était oppo- sable aux acquéreurs, même à défaut de publication ”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La bonne foi de l’acquéreur était sans doute discutable puisque l’acte de vente mentionnait expressément la ser- vitude dans une annexe et dans une clause particulière. Indépendamment de cet aspect, l’obligation de publication des servitudes résulte de l’article 28 du décret du 4jan- vier 1955. L’article 30 prévoit que les actes dont la publication est obligatoire sont, à défaut de publication, inopposables aux tiers. La Cour de cassation avait pu juger plus anciennement que les acquéreurs de droit réel sont des tiers admis à se prévaloir de l’inopposabilité (Civ. 3 e , 11juin 1997, n°95- 18535). il s’agissait d’un échange non publié. Les héritiers avaient vendu à un tiers et le coéchangiste avait assigné l’acquéreur. Celui-ci invoquait l’inopposabilité de l’échange non publié. La Cour de cassation lui avait donné raison en indiquant que l’acquéreur était un ayant cause à titre particulier et un tiers au sens de l’article 30-1 du décret de 1955. La cour d’appel avait toutefois indiqué que l’acquéreur avait accepté tacitement l’échange, ce qui était différent de l‘arrêt de 2011 où l’acte de vente mentionnait expressément l’acte non publié. Les deux arrêts ne sont donc pas contradictoires. À À r r e e t t e e n n i i r r : : L’acquéreur dont l’acte mentionne un droit réel concurrent non publié ne peut pas de prévaloir de son inopposabilité. ● Fiscalité de l’urbanisme: quelques précisions utiles ▲ 29mars 2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N F F I I S S C C A A L L I I T T É É ◆ DPE A la suite du conseil national de l‘habitat du 23mars consacré au DPE, le ministère de l’écologie doit présenter en avril des mesures d’amélioration du diagnostic. ❘ ❘ ◗ ◗ Juliette Bril, spécialiste du droit de l’environnement, rejoint le cabinet d’avocats Wragge & Co Paris, comme “director”. Acteurs Dernier rapport du Médiateur Jean-Paul Delevoye a rédigé son dernier rapport annuel en tant que Médiateur de la République, avant que cette institution ne soit réformée avec la création du Défenseur des droits. 22 réformes abouties Il se réjouit de la mise en place d’une série de 22 réformes préconisées l’an dernier (p.9 du rapport). À noter: la réforme du crédit à la consommation (loi du 1 er juillet 2010), l‘accès à l’information immobilière et la reprise des locaux vacants du fait de leur abandon par le locataire. Au titre des réformes dont le Médiateur regrette de n’avoir pas pu obtenir la réalisation, signa- lons le changement de système de calcul des revenus pour l’APL. Le Médiateur pro- pose de remplacer le calcul forfaitaire par un calcul sur la base des revenus réels, mais la réforme qui coûte 65millions d’euros a été reportée en raison de son impact sur les finances publiques (p.17). Lois inapplicables Mais au-delà de ces réussites, le Médiateur dresse un constat très noir de la société française, dénonçant des “politiques publiques brouillées par l’empilement légis- latif” ou indiquant que “le problème n’est pas l’inflation des lois mais leur applica- tion” le rapport citant en exemple la loi sur le droit au logement opposable “partie d’un bon sentiment mais inapplicable en réalité” (p.11). En matière fiscale, le Média- teur constate que beaucoup de Français ont perdu le sens de l’impôt, celui qui paie l’impôt a l’impression qu’il en paie toujours trop et celui qui bénéficie des politiques de solidarité estime qu’il n’en reçoit jamais assez. Jean-Paul Delevoye en appel à un “réveil citoyen” pour éviter que les expres- sions populaires par les voies démocra- tiques se tournent vers l’extrémisme (jour- nal du Médiateur, mars2011, p.1). ● géographique de l’abattement de 65% pour les locaux commerciaux et de 85% pour les locaux de stockage (art. L 520-3 du code de l’urbanisme. Selon Patrice Lalle- m ent, l’intention du législateur est d’appliquer ces abattements dans les trois circonscriptions de l’Ile-de-France et non à la seule 2 e , contrairement à ce que laisse penser l’emplacement de ce texte. Par ailleurs, le texte ne prévoit plus d’exonération pour les garages et la rede- vance s’applique aux annexes . il existe une incertitude sur l’application de la redevance aux surfaces de stationnement . Pour Patrice Lallement, on ne sait pas si le texte s’applique aux emplacements en surface… ce qui est contraire à la règle de l’article 34 de la Constitution selon lequel la loi doit fixer l’assiette, le taux et les modalités de recouvrement des impositions… Les textes d’application doivent être publiés prochainement: en avril pour la définition de la circonscription urbaine de Paris, d’ici juin pour les arrêtés fixant la liste des com- munes éligibles à la DSU et au fonds de solidarité des communes. Un texte de loi devrait corriger les anomalies. Quant à espérer des dispositions transitoires (le texte s’appliquant dès le 1 er janvier 2011), cela paraît très incertain en raison de la volonté des élus de financer rapidement le Grand Paris… La loi n°2011-267 du 14mars2011, dite LOPPSI 2, d'orientation et de programmation pour la performance de la sécurité intérieure a été publiée au J.O du 15mars (p.4577). ✓ L 'article 18 , qui a été partiellement censuré par le Conseil constitutionnel, concerne la vidéoprotection (terme qui remplace celui de vidéosurveillance, précédemment utilisé) et modifie l'article 10 de la loi du 21janvier 1995. Il prévoyait de permettre aux personnes morales de droit privé de mettre en mettre en œuvre sur la voie publique un système de vidéprotection pour assurer la protection des abords de leurs bâtiments et installations dans le cas où ces lieux seraient particulière- ment exposés à des risques d'agression ou de vol et d'autoriser des sociétés privées à vision- ner, pour le compte d'une personne publique, les images prises sur la voie publique. Il a été censuré au motif qu'il ren- dait ainsi possible une délégation à une per- sonne de droit privé des compétences de police administrative générale. ✓ L'article 23 de la loi nouvelle ajoute un p à l'article 25 de la loi de 1965 sur la copro- priété concernant la décision suivante: autorisation de transmettre aux ser- vices chargés du maintien de l'ordre les images réalisées en vue de la protec- tion des parties communes , dans les conditions prévues à l'article L 126-1-1 du CCH. Ce nouvel article du code de la construction prévoit cette transmission pour protéger les parties communes des immeubles collectifs d'habitation « lors de circonstances faisant redouter la commission imminente d'une atteinte grave aux biens ou aux personnes ». Les images ne doivent viser ni l'entrée des habitations privées, ni la voie publique. Cette procédure suppose la conclusion d'une convention entre le ges- tionnaire de l'immeuble et le préfet. ✓ L'article 90 , qui visait à procéder à l'évacuation des terrains occupés de façon illicite a été déclaré contraire à la Constitution car il ne tenait pas compte de la situation personnelle ou familiale de per- sonnes défavorisées et ne disposant pas d'un logement décent. ✓ L'article 96 modifie les règles concernant les baux emphytéotiques administratifs . L'article L 1311-2 du code général des collec- tivités territoriales prévoyait des règles parti- culières, jusqu'à fin 2010, pour certains baux liés au fonctionnement de la justice, police ou gendarmerie. Ces règles sont prorogées jusqu'à fin 2013. Le projet de bail doit, au- delà d'un certain montant à fixer par décret, faire l'objet d'une évaluation préalable. ✓ L'article 124 insère de nouveaux textes (art. L 542-1 et suivants) dans le CCH concer- nant les meubles des occupants évacués dont le logement a fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter. Cela concerne l'interdiction définitive d'habiter à la suite d'une procédure de péril, d'insalubrité ou une décision de l'autorité de police. Les meubles sont décrits par un huis- sier mandaté par l'autorité de police, aux frais du propriétaire (le contenu de l'acte d'huissier est fixé par l'article L 542-2). Ils sont remis en un lieu approprié désigné par l'autorité de police, aux frais du propriétaire. L'occupant dispose d'un an pour retirer ses meubles. Les frais de garde sont à charge du proprié- taire pendant un an. Après, ils sont pris en charge par l'occupant. A défaut, les meubles non retirés sont vendus aux enchères (sur autorisation du juge de l'exécution) ou décla- rés abandonnés et détruits sauf si l'occupant prouve qu'aucune proposition de reloge- ment adaptée ne lui a été faite. Les papiers personnels sont conservés pendant deux ans par l'huissier. La loi LOPPSI 2 publiée après sa censure partielle ▲ 29mars 2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références ( J.O. Questions) Nom du p arlementaire Thème M inistre concerné Réponse Observations 8mars2011 AN p.2227 n°69889 Martine Billard, GDR, Paris Transposition de la directive services Affaires européennes La directive services n°2006/123 a fait l'objet de 7 lois de transposition et 3 autres sont en cours d'adoption, dont la proposition de loi de simplifi- cation du droit. 50 décrets et arrêtés ont été adoptés au titre de la transposition. La réponse précise que le choix a été fait d'assurer la transposition par secteurs et non par une loi-cadre. 8 mars2011 AN p.2252 n°77962 M arie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle P érimètre de protection des monuments his- toriques . Usage du PVC Culture L es architectes des bâtiments de France (ABF) ne sont pas opposés par principe à l'usage du PVC si leur mise en œuvre ne porte pas atteinte à la qualité des espaces protégés. De plus l'avis des ABF, donné dans le cadre de leur mission de conseil de qualité architecturale, n'est pas contraignant. 8mars2011 AN p.2283 n°82564 Pierre Morel-A- L'Huissier, UMP, Lozère Eco-PTZ Statistiques Ecologie Sur la période 2009-2010, 150000 Eco-PTZ ont été distribués. Le montant moyen des prêts corre- spondants est de 19200 € soit un montant total de 2,9milliards d'euros. Plus de statistiques sont disponibles sur le site de la SGFGAS: www.sgfgas.fr rubrique statistiques. 8mars2011 AN p.2314 n°93213 Philippe Cochet, UMP, Rhône Créances des bailleurs en cas de surendette- ment Justice Lorsque la commission de surendettement prononce la recevabilité du dossier de surendettement, les procédures civiles d'exécution sont suspendues, afin d'éviter que la situation du débiteur surendetté ne s'aggrave. Mais les créances des bailleurs sont réglées prioritairement aux créances des établissements de crédit (art. L 333-1-1 du code de la consommation). 8mars2011 AN p.2318 n°19514 Arlette Grosskost, UMP, Haut-Rhin Cession temporaire d'usufruit. Logement social Logement La loi du 2juillet 2003 a autorisé les organismes HLM à détenir temporaire- ment l'usufruit de logements locatifs. Le décret du 15mai 2007 (et circulaire du 17avril 2007) a permis le financement de l'acquisition de l'usufruit en PLS, le décret du 20mars 2009 a autorisé le financement en PLAI et PLUS. 8mars2011 AN p.2320 n°27028 Gérard Voisin, UMP, Saône-et-Loire Réforme du 1% Logement À la suite de la loi du 25mars 2009, les parte- naires sociaux ont impulsé un vaste mouvement de restructuration du réseau des collecteurs pour réduire les coûts de fonctionnement. Le Gou- vernement soutient le principe général de cette démarche qui permettra aux collecteurs d'être au cœur des politiques territoriales de l'habitat. Selon une réponse au Sénat (10mars, n°5813) le mouvement conduit à la mise en place d’une vingtaine de collecteurs seulement. 8mars2011 AN p.2321 n°34144 Jacques Grosper- rin, UMP, Doubs Loyers conventionnés . Modulation du loyer Logement Le conventionnement Anah, associé au Borloo dans l'ancien suppose un loyer plafonné. Mais l'Anah peut fixer des loyers conventionnels inférieurs à ceux fixés par les instructions. L'article L 301-5-2 al. 7 du CCH prévoit que la convention peut adapter les conditions d'octroi des aides au secteur géo- graphique, et en raison des particularités locales. Il n'est pas prévu de revenir sur cette marge de manœuvre laissée aux délégataires de compétence. Le député soulignait cer- taines incohérences de montant de loyer au m 2 . La réponse invite, en cas d'incohérences, à les rec- tifier. 8mars2011 AN p.2323 n°87727 Dino Cinieri, UMP, Loire Garde-corps Logement L'article R 111-15 du CCH prévoit la réalisation de garde-corps à la con- struction avec une hauteur minimale d'un mètre. Sa mise en œuvre est prévue par la norme NF P 01-012, qui est en cours de révision pour pren- dre en compte le risque d'escalade et de traversée d'un enfant. 8mars2011 AN p.2324 n°94812 Jean-Marc Nesme, UMP, Saône-et- Loire Délai de délivrance des permis de construire Logement Les délais moyens d'instruction des permis sont passés de 76 jours avant la réforme à 50 jours en 2010. S'agissant des demandes de pièces manquantes, elles ne peuvent porter que sur une liste exhaustive. Un meilleur encadrement des demandes de pièces manquantes fait l'objet de concertation au titre de l'urbanisme de projet qui pourra aboutir à des propositions d'ajustement des textes. 8mars2011 AN p.2325 n°98256 Gilles Bour- douleix, UMP, Maine-et- Loire Réforme de la loi sur les syndics Logement L'avant-projet de loi sur la réforme de l'exercice des activités d'entremise et de gestion immobilière est piloté par le ministre de la justice . Le secrétaire d'Etat au logement n'entend pas proposer un projet concurrent, mais tra- vaille en collaboration avec le ministère de la justice. 15mars2011 AN p.2505 n°76600 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Recouvrement des astreintes prononcées pour infraction aux règles d'urbanisme Justice L'article L480-8 du code de l'urbanisme a été mo- difié par la loi du 12juillet 2010. Il prévoit désor- mais que les astreintes sont liquidées et recou- vrées par l'Etat pour le compte des communes aux caisses desquelles elles sont versées, après déduction de 4% pour frais de recouvrement. Le régime antérieur sup- posait une réquisition d'un comptable public par le préfet, ce qui compliquait le recouvre- ment. 15mars2011 AN p.2529 n° 87235 Dominique Baert, SRC, Nord Transfert de la propriété d'une voie privée de lotissement à la com- mune Justice Les dispositions de l'article 815-5-1 du code civil ne s'appliquent pas à la situation des colotis. Si le lotissement est constitué en association syndicale ou en copropriété. Dans ce dernier cas, les actes de disposition sont pris à la majorité des membres représentant les 2/3 des voix. L'article L 318-3 du code de l'urbanisme permet un transfert d'office sans indemnité dans le domaine public de la commune des voies privées, après enquête publique. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 29mars 2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ E cologie : Philippe Moncourrier, quitte ses fonctions de conseiller au cabinet de Nathalie Kosciusko-Morizet. (Arrêté du 5mars2011, J.O. du 16, @). ➠ Budget : Vincent Soetemont est nommé directeur adjoint du cabinet de François Baroin (Arrêté du 13mars2011, J.O. du 18, @). Conventions collectives ➠ Personnel des cabinets d’avocats : il est envisagé l’extension de l’avenant n°100 du 22octobre 2010 modifiant l'article 7 de la convention (J.O. du 16mars, p.4793). ➠ Immobilier : l’avenant n°47 du 23novembre 2010 portant actualisation de la convention a fait l’objet d’un avis d’extension (J.O. du 16mars, p.4794). ➠ Promotion-construction : il est envisagé l’extension de l’accord du 8décembre 2010 concernant la répartition du prélève- ment FPSPP (fonds paritaire de sécurisa- tion des parcours professionnels). (Avis publié au J.O. du 16mars2011, p.4794). ➠ Gardiens, concierges et employés d'immeubles : l’avenant n°77 du 9novembre 2010 modifiant la répartition de la contribution au FPSPP, a fait l’objet d’un avis d’extension (J.O. du 16mars, p.4795). ➠ Offices publics de l'habitat : il est envisa- gé l’extension de l’accord national profes- sionnel du 24novembre 2010 portant sur les classifications des emplois, les barèmes des rémunérations de base et la création d'une commission paritaire nationale (J.O. du 16mars, p.4795). ■ Trois QPC fiscales Le Conseil constitutionnel a confirmé la validité de dispositions fiscales mettant à charge du contribuable, lorsque la base d'imposition est insuffisante ou incomplè- te, des pénalités de 40% en cas de mau- vaise foi. Le Conseil relève notamment que la sanction financière est directement liée à celle de l'infraction et que la loi a assuré une modulation des peines en fonction de la gravité des comportements réprimés. Le Conseil valide aussi la majoration de 80% en cas de découverte d'activité occulte, et la majoration de 40% en cas d'absence de dépôt dans les 30 jours de la mise en demeure d'avoir à produire un document (les textes critiqués étaient ceux appli- cables dans leur rédaction avant le 1 er janvier 2006, mais la décision a proba- blement, sous réserve d'interprétation du Conseil, une portée s'étendant aussi aux textes actuellement en vigueur). (Décisions n°2010-103, 104 et 105-106 QPC du 17mars2011, J.O. du 18mars, p.4934). ■ Logements outre mer La construction de logements locatifs sociaux dans les DOM financée par des prêts ou subventions (art. R 372-1 et sui- vants du CCH) doit respecter des condi- tions, précisées par cet arrêté du 14mars. Il s'agit notamment de: - condition de surfaces minimale. Ex. 45m 2 pour un logement de 2 pièces principales, - plafonds de loyer. Ex: 6,30 € /m 2 de surfa- ce financée, sous réserve d'y appliquer un coefficient de structure. - plafonds de prix de revient retenu pour le calcul de la subvention. - plafonds de ressources. (Arrêté du 14mars2011 relatif aux caracté- ristiques techniques et de prix de revient, aux plafonds de ressources et aux plafonds de loyers des logements locatifs sociaux et très sociaux dans les départements d'outre-mer, à Saint-Martin et à Mayotte, prévus par les articles R. 372-1 à R. 372-19 du CCH, J.O. du 20mars, p.5081). ✦ 20 mai 2011 (Aix-en-Provence). Le congrès du SNAL sera l’occasion de la remise de “trophées de l’aménagement au service de la col- l ectivité 2011”. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ✓ Archéologie préventive : le montant affecté au Fonds national pour l'archéologie préventive pour l'année 2011 est de 30% du produit de la redevance d 'archéologie préventive ( Arrêté du 4mars2011, J.O. du 16mars, p.4785). ■ Logement social: 2 textes ✓ Notion de taux d’effort Les commissions d'attribution des loge- ments sociaux, constituées dans les orga- nismes HLM peuvent utiliser, parmi les informations dont elles disposent pour attribuer les logements, le taux d'effort des personnes qui vivront au foyer (art. R 441-3-1 du CCH). Cet article renvoie à un arrêté le soin de fixer la notion de taux d'effort. C'est l'objet de cet arrêté du 10mars. - Au numérateur : somme du loyer, charges, contribution pour économie d'énergie, diminuée des aides au loge- ment. - Au dénominateur : ressources (figurant dans le formulaire de demande de loge- ment). - Si les consommations d'eau et de chauf- fage sont individualisées, le bailleur intègre un forfait tenant compte de la taille du logement et du nombre de per- sonnes vivant au foyer. (Arrêté du 10mars2011 fixant la méthode de calcul du taux d'effort mentionné à l'article R. 441-3-1 du CCH, J.O. du 18mars, p.4910). ✓ Convention de réservation L'article R 441-5 du CCH prévoit la conclu- sion d'une convention de réservation de logements par l'Etat au bénéfice de per- sonnes prioritaires. Cet arrêté du 10mars en fixe le contenu en 11 points. Il s'agit notamment des points suivants: - nombre de logements du bailleur dont les attributions sont soumises à l'article L 441-1, - pourcentage de logements réservés dans les programmes, - catégories de personnes prioritaires, - délai de proposition par le préfet des candidats, - modalités de constitution du dossier… (Arrêté du 10mars2011 relatif au contenu de la convention de réservation de loge- ments par l'Etat mentionnée à l'avant-der- nier alinéa de l'article R. 441-5 du CCH, J.O. du 19mars, p.4994). ■ Vocabulaire En français, data room se dit salle d'information . Voici l’une des recom- mandations de la Commission générale de terminologie. (J.O. du 18mars, p.4969). ➴ ➴ 219 602 : c’est le nombre de signatures recueillies par l’ARC au 20 mars, pour sa pétition en faveur du compte séparé sans dérogation possible. L’ARC souhaite que cette réforme soit introduite dans la pro- position de loi Warsmann. Chiffres 29mars 2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F N N A A I I M M P P A A R R I I S S > Vous avez réuni ce 23mars les acteurs de l’immobilier sur le thème du logement. Pourquoi? G.R. : “Avec Hervé Manet (FPI de l’Ile de France) et Michel Sénéchal (FFB du Grand Paris), nous avons voulu réunir les acteurs de l’immobilier car, sur le Grand Paris, on entend beaucoup les élus mais peu les pro- fessionnels. De plus, si on parle beaucoup de transports on évoque peu le logement. La loi sur le Grand Paris se limite à citer l’objectif de construction de 70000 loge- ments par an, ce qui représente un écart de l’ordre de 30000 logements avec la moyenne de construction sur longue période. Nous appuyons totalement la politique du Grand Paris mais, depuis 30 ans, nos 3 orga- nisations professionnelles ne s’étaient jamais rencontrées. Nous avons donc signé un accord de partenariat pour construire les échanges entre nos adhérents et participer aux solutions pour construire réellement, sur le terrain, ces 70 000 logements par an pendant 10 ans”. >Qu’en est-il en matière de gouvernance de la région? G.R. : “Il faut favoriser la densification de manière plus contrainte qu’aujourd’hui et il faut s’appuyer sur la tradition d’intervention étatique forte de l’Etat à Paris. Je pense qu’il faut renforcer le rôle et les missions du Comité Régional de l’Habitat. D’ailleurs, certains maires souhai- tent une intervention de l’Etat… pour aller contre l’opinion de leurs électeurs.” >Et en matière d’urbanisme? G.R. : “Pour l’ensemble de l’Ile-de-France, il y a 200km2 de terrains disponibles, mais seuls 5 dépendent de l’Etat. A Issy-les-Mou- lineaux, pour deux programmes qui sont en cours de réalisation sur des locaux de l’Armée et de l’APHP, il a fallu plus de dix ans pour démarrer le chantier. Il faut donc des procédures administratives accélérées et lutter contre les recours abusifs. Mais, pour citer l’exemple de la construction sur l’avenue Foch, je pense qu’il est très risqué de prendre le problème en stigmatisant les anta- gonismes. La problématique est globale mais il n e faut pas mélanger politique et logement. S’agissant de règles d’urbanisme, j’estime par exemple qu’il faut remettre en cause des règles qui sont inadaptées: il est aberrant d’exiger la construction de places de par- king pour des résidences étudiants.” >Faut-il remettre en cause le droit des élus d’accorder les permis de construire? G.R. : “Certains maires sont bâtisseurs, d’autres ne le sont pas. Mais il faut trouver une organisation politique qui puisse accélé- rer les procédures. Nous voulons une loi sur le logement pour le Grand Paris et nous avons élaboré 14 propositions pour le loge- ment en Ile-de-France.” >Que pensez-vous de l’idée de transfor- mer des bureaux en logement? G.R. : “Il ne faut négliger aucune piste mais celle-ci ne pourra jouer que sur des petits volumes: on peut retransformer en loge- ment des immeubles de type haussman- nien, ou des petits ateliers. Mais pour les immeubles les plus nombreux qui sont des immeubles obsolètes des années soixante- dix avec de grandes profondeurs de pla- teaux, la solution c’est plutôt de démolir.” >Que proposez-vous en matière de copro- priétés dégradées? G.R. : “Nous allons signer un partenariat avec la Mairie de Paris pour qu’elle nous transmette la liste des copropriétés dégra- dées, ce qui correspond à 1000 immeubles et 8000à 10000logements. Les diagnostics ont généralement été faits, mais il s’agit désor- mais d’enclencher une dynamique de tra- vaux. L’objectif est aussi d’aider les syndics à monter les plans de financement avec des techniciens du bâtiment.” >N’y a-t-il pas un problème d’adéquation entre loyers et ressources? G.R. : “En effet: comment loger les ménages à revenus modestes? Nous sommes en cours de signature d’un partenariat avec la Mairie pour l’opération “logement solidai- re”. Ce programme a rencontré ses limites (500 conventions signées) et l’objectif est de doubler le nombre de signatures.” Gilles Ricour de Bourgies (président de la FNAIM Paris): ” Nous voulons une loi sur le logement pour le Grand Paris” FNAIM, FFB et FPI s’unissent à Paris pour présenter des propositions communes dans le pro- jet du Grand Paris. Le président de la FNAIM Paris-Ile-de-France nous présente ses objectifs. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine I I N N T T E E R R V V I I E E W W >Émettez vous aussi des propositions fis- cales? G.R. : “Pour éviter de perturber les bailleurs, il ne faut pas modifier les règles f iscales. Toutefois, pour le Grand Paris, l’idée de favoriser fiscalement la cession rapide des terrains devenus constructibles est une idée à creuser.” >Comment donner confiance aux investis- seurs? G.R. : “Les investisseurs institutionnels ont vendu leur patrimoine de logements pour se recentrer sur les bureaux. Il est donc néces- saire de les remplacer. Pour cela, nous pré- conisons la mise en place d’un statut du bailleur privé. Le bailleur doit être considéré comme une personne respectable qui joue un rôle social. Ainsi, en zone A, le bailleur qui loue en Bor- loo ancien devrait avoir une déduction sur ses revenus fonciers de 60% au lieu de 30% actuellement. En cas de location très sociale, la déduction de 60% devrait être portée à 100%. En contrepartie, pour éviter de peser sur les finances publiques, l’APL pourrait être réduite. Cela permettrait une hausse de l’offre de logements à loyer maîtrisés.” >Benoist Apparu veut fiscaliser fortement les loyers excessifs des micro-logements. Est-ce une bonne idée? G.R. : “Le secrétaire d’Etat au logement s’est donné six mois pour régler la question. Il peut y avoir des loyers à 90€ le m 2 , mais c’est exceptionnel. La moyenne des loyers des micro-logements est plutôt de 35€ le m 2 . Il faut appliquer la loi sur la décence et l’idée de créer un observatoire est bonne. Avoir étendu la loi Carrez à la location est aussi une bonne mesure mais elle est dépourvue de sanction. Quant à la taxation de ces loyers excessifs, elle risque de susciter des effets pervers car le bailleur va augmenter les loyers à due concurrence.” >Avez-vous une proposition alternative? G.R. : “Il faut travailler sur un contrat de colocation, en dérogation à la loi du 6juillet 1989. Pour les étudiants, il faut réduire la durée du bail à un an. Il faudrait aussi que le logement soit assuré directement par le bailleur, aux frais des locataires et autoriser la facturation de charges forfaitaires, au lieu du régime de provisions avec régularisation. S’agissant de la GRL2, c’est un outil d’accompagnement du bailleur privé, qui démarre, mais il est difficile à mettre en place.”
