– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Situation de l’occupant maintenu dans les lieux
Baux commerciaux : Clause réglementant la cession de droit au bail : quid en cas de divorce des locataires ? / Situation des artistes /
Bail d’un an renouvelable : le congé du preneur / Vente du local loué : refus de renouvellement nul car émis après la vente / Prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation / Avenant au bail signé après un commandement de saisie : opposabilité à l’adjudicataire ?
Baux en général : Effets d’une publication
– 4 – Au Parlement –
La loi de simplification du droit adoptée par les sénateurs
La proposition de loi sur l’urbanisme commercial au Sénat
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda – Au fil du JO –
DPE : nouvelles références des tarifs d’énergie
Étiquetage des produits de construction
– 8 – Rencontre –
Journée professionnelle de l’UMF : la densification urbaine n’est pas la panacée. Débat.
■ JUGÉ ■ > > Les clauses qui réglementent les cessions de baux commerciaux ne sont pas appli- cables en cas d’attribution du droit au bail à l’un des époux lors de la liquidation du régime matrimonial. En effet, il ne s’agit pas d’une cession mais d’un partage (lire p.2 l’arrêt de la Cour de cassation du 23mars). > > La validité du congé n’est pas affectée par le défaut de publication d’un acte consta- tant la mutation de droits réels immobiliers (voir page4). ■ PUBLIÉ ■ > > Les barèmes pour les exonérations et abattements de taxe d’habitation et de taxe foncière pour l’année 2011 ont été fixés par arrêté du 18mars (p.7). > > Un décret sur l’étiquetage des produits de construction a été publié au J.O. du 25mars. > > De nouveaux barèmes des tarifs d’énergie ont été intégrés dans les modes de calcul du diagnostic de performance énergétique (page7). ■ DÉBATTU ■ > > La proposition de loi sur l’urbanisme commercial a été débattue au Sénat à partir du 29mars. > > La proposition de loi de simplification du droit est revenue au Sénat le 29mars. Y figurent notamment des textes sur la multi- propriété, l’urbanisme, les conventions glo- bales de patrimoine HLM et les cessions de logements HLM (voir p.4). ■ NOMMÉ ■ > > Frédéric Lenica est nommé directeur des affaires juridiques au secrétariat général du ministère de l’écologie. L’urbanisme commercial au Sénat L es sénateurs se sont emparés le 29mars de la proposition de loi de Patrick Ollier (devenu depuis ministre) sur l’urbanisme commercial (lire page4). Si le consensus est assez aisé sur l’idée d’intégrer l’urbanisme commercial dans le droit commun de l’urbanisme, des divergences fortes subsistent sur les modalités de sa mise en œuvre. C’est le cas par exemple sur les modalités transitoires du nouveau régime. Alors que le Gouvernement plaide pour un maintien des CDAC dans l’attente de l‘élaboration des futurs documents d’aménagement commerciaux, le rapporteur Dominique Braye estime au contraire qu’il faut rapidement mettre en pace des commissions régionales d’aménagement commercial, pour permettre aux élus de mieux maîtriser les autorisations. Il fai- sait observer à cet égard que la réforme de 2008 issue de la loi de modernisation de l’économie a eu pour effet une forte hausse des autorisations d’implantation commerciale. Urgence pour le rappor- teur, risque d’instabilité juridique pour le ministre… L’enjeu central de ce débat - nous y reviendrons la semaine pro- chaine - c’est l’organisation de l’aménagement. L’Union des maisons françaises (lire page8) lors de sa journée professionnelle du 31mars abordait le même débat sous un autre angle. Point central: l’idée selon laquelle la densification serait moins coûteuse pour la collec- tivité a été largement combattue; le public, certes acquis à la cause de la maison individuelle, a largement approuvé cette démonstra- tion. Que ce soit pour l’urbanisme commercial ou la construction de logements, c’est donc sur les périphéries des villes que se focalise l’actualité de l’aménagement. On ne peut que se réjouir que les élus les professionnels s’emparent de ce sujet… qui conserve de belles marges de progression! À suivre. L a Cour de cassation a rendu le 23mars une série d’arrêts relatifs aux baux commerciaux. Signalons l’un d’eux qui tranche le litige opposant l’adjudicataire d’un bien loué au locataire de ce bien dont le propriétaire était en difficulté financière. Après saisie immobiliè- re, le bailleur avait signé un avenant au bail avec son locataire pour réduire le loyer. Il se posait la question de savoir si cet avenant était opposable à l’adjudicataire. L’adjudicataire invoquait la nullité de l’avenant. La Cour de cassation ne l’a pas admis au motif que tout bail, même conclu postérieurement au commandement de saisie dont l’adjudicataire a eu connaissance avant l’adjudication, lui était opposable. En effet, le cahier des charges était tout à fait clair sur la situation du bien vendu et comportait copie de l’avenant litigieux. On peut considérer qu’il était hasardeux pour l’adjudicataire de pré- tendre à l’inopposabilité d’un acte dont la présence était expressé- ment mentionnée dans le cahier des charges. Il était donc nécessai- rement informé de l’existence de cet accord… ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 432 5 AVRIL 2011 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Situation de l’occupant maintenu dans les lieux Baux commerciaux : Clause réglementant la cession de droit au bail: quid en cas de divorce des locataires? / Situation des artistes / Bail d’un an renouvelable: le congé du preneur / Vente du local loué: refus de renouvellement nul car émis après la vente / Prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation / Avenant au bail signé après un commandement de saisie: opposabilité à l’adjudicataire? Baux en général : Effets d’une publication - 4 - Au Parlement - La loi de simplification du droit adoptée par les sénateurs La proposition de loi sur l’urbanisme commercial au Sénat - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - Au fil du JO - DPE: nouvelles références des tarifs d’énergie Étiquetage des produits de construction - 8 - Rencontre - Journée professionnelle de l’UMF: la densification urbaine n’est pas la panacée. Débat. S O M M A I R E E D I T O R I A L 5avril2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux d’habitation ■ Situation de l’occupant maintenu d ans les lieux (Cass. Civ. 3 e , 23mars2011, n°337, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-68942) Un bail avait été conclu entre une ambassa- de, pour y loyer l’ambassadeur en France, et le propriétaire d’une maison. Les fonctions de l’ambassadeur ayant cessé le 17mars 2007, l’ambassade avait donné congé pour le 1 er septembre 2007 et arrêté le paiement des loyers. Mais l’intéressé s’était maintenu dans les lieux et le bailleur avait assigné en constat de la qualité d’occupant sans droit ni titre et expulsion. La Cour de cassation se prononce sur cette situation. Elle rejette l’argument tiré de l’immunité diplomatique, l’ambassadeur ayant disposé du délai raison- nable prévu par la Convention de Vienne entre le moment ou son pays l’avait rappelé et où l’Etat avait cessé de payer le loyer. Elle statue également sur les conséquences du fait que c’est le locataire qui avait pris l’initiative du congé: “Attendu qu’ayant retenu que c’était le loca- taire qui avait signifié à la bailleresse que le bail était résilié et que l’action introduite par les époux J.ne tendait pas au constat de la résiliation du bail, mais à celui de la qualité d’occupant sans droit ni titre de M.M., la cour d’appel en a exactement déduit que la notification prévue par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6juillet 1989 n’était pas requise en l’espèce; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé; Sur le 4 e moyen, ci-après annexé: Attendu qu’ayant relevé que le bail avait été signé entre M me J. et l’ambassade de la Répu- blique démocratique du Congo et que le locataire avait donné congé par lettre recommandée du 2novembre 2007, la cour d’appel a exactement retenu qu’à l’expiration d’un délai de préavis de trois mois, M.M., qui s’était maintenu dans les lieux loués, avait la qualité d’occupant sans droit ni titre; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Indépendamment de la situation particulière liée au statut de per- sonnel diplomatique, on peut retenir que lorsque c’est le locataire qui donne congé, la notification prévue par l’article 24 de la loi de 1989 (notification par l’huissier au préfet, permettant au locataire de saisir le fonds de solidarité logement) n’a pas à être effectuée. La notification au préfet, bien que son champ d’application ait été élargi (par exemple au cas de demande reconvention- nelle) n’est donc pas requise dans tous les cas. Elle n’est pas non plus nécessaire en cas de congé donné en fin de bail pour motifs l égitimes et sérieux (Paris, 6mai 2004, Rev. loyers 2004, 646). Quant à la situation de l’occupant après l’expiration du délai de préavis, la Cour de cassation, confirme qu’il s’agit d’un occu- pant sans droit ni titre. Baux commerciaux ■ Clause réglementant la cession de droit au bail: quid en cas de divorce des locataires? Situation des artistes (Cass. Civ. 3 e , 23mars2011, n°340, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°10-30495) Un bail avait été consenti à deux époux en 1990. Leur divorce ayant été prononcé en 2005, un jugement avait homologué une convention des époux attribuant le droit au bail à l’ex-époux. Le bailleur soutenait que cette attribution constituait une cession proscrite par le bail. La Cour de cassation repousse cet argument: “Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit que l'attribution, lors de la liquidation du régime matrimonial pour cause de divorce, du droit au bail à l’époux qui en était co-titulaire ne constituait pas une cession de bail, mais un partage , la cour d'appel en a exactement déduit que le consentement exprès et par écrit du bailleur prévu dans le contrat en cas de cession, n'avait pas à être recueilli; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. L’arrêt se prononce sur un deuxième point relatif à l’application du statut aux artistes, le bailleur soutenant que le preneur devait être inscrit à la maison des artistes pour les locaux loués. “Mais attendu qu’ayant relevé que M. L. était admis à cotiser à la caisse de sécurité de la maison des artistes et reconnu auteur d’œuvres graphiques et plastiques et retenu exactement que l’article L.145-2, I, 6° du code de commerce ne subordonnait pas l’extension aux artistesdu bénéfice du statut des baux commerciaux à l’enregistrement du local, objet du bail, dans les fichiers tenus par cet organis- me social , la cour d’appel, qui, par une appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, a constaté que des ventes de tableaux avaient eu lieu dans les lieux loués, et qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a, sans inverser la charge de la preuve, légale- ment justifié sa décision”. L’arrêt est cependant cassé au motif que la cour d’appel n’avait pas répondu à un argu- m ent sur le défaut de paiement des loyers. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La qualification juridique retenue par la Cour de cassation de l’attribution du droit au bail à un des époux par liquidation du régime matrimonial est très claire: il ne s’agit pas d’une cession mais d’un partage. En conséquence, les clauses qui réglementent la cession n’ont pas voca- tion à s’appliquer à cette hypothèse. S’agissant du statut des artistes, l’artiste L 145-2 6 e prévoit l’application du statut des baux commerciaux aux baux des locaux consentis à des artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d’œuvre gra- phiques et plastiques (art. 98 A de l’annexe III au CGI). La Cour de cassation approuve l’arrêt d’appel de s’en tenir à la lettre de cet article exigeant une immatriculation de l’artiste à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes, mais sans référence, à une exigence d’immatriculation relative au local loué. ■ Durée d’un an renouvelable: le congé du preneur (Cass. Civ. 3 e , 23mars2011, n°334, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-12254) Un bail avait été conclu en 1999 pour une durée d’une année renouvelable. Le preneur avait donné congé en 2005 et le bailleur invoquait la nullité du congé. La cour d’appel avait fait droit à cette demande. Le locataire estimait que la demande en nullité était prescrite, mais la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu'à l'expiration du bail dérogatoire initial la locataire était restée dans les lieux, qu'elle y exploitait son fonds de commerce et était inscrite au registre du commerce, et qu'en application de l'article L.145-5 du code de commerce un nouveau bail, soumis au statut des baux commerciaux, s'était opéré, la cour d'appel en a justement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche inopérante, que le congé devait, conformément aux dispositions impératives de l'article L.145-9 du code précité, être don- né par acte extrajudiciaire et que le congé délivré par la société Vout's était nul; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Retenons deux aspects de cet arrêt. - S’agissant de la conclusion d’un bail déro- J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E gatoire, lorsque le preneur est resté dans les lieux, il s’opère un nouveau bail soumis au statut. La clause de renouvellement par taci- te reconduction étant nulle puisque contrai- r e à la règle de la durée minimale de 9 ans. - S’agissant de la forme du congé, le pre- neur doit donner congé par acte extraju- diciaire (art. L 145-9). Cette solution est bien établie (pour un autre exemple, visant le congé du bailleur: Civ. 3 e , 9mars 2005, n°03-15734). L’argument tiré de la prescrip- tion de l’action engagé plus de 4 ans après la conclusion du contrat est écarté. ■ Vente du local loué: refus de renou- vellement nul car émis après la vente (Cass. Civ. 3 e , 23mars2011, n°335, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°06-20488) En réponse à une demande de renouvelle- ment formulée par le preneur, un couple de bailleurs avait adressé le 19août 2003 un refus de renouvellement par acte extrajudi- ciaire. Or quelques jours avant, le 3août 2003, ils avaient vendu les locaux à leur fils. Le preneur contestait la validité de ce refus de renouvellement, estimant que cet acte étant nul (en raison du défaut de propriété de son auteur), le bail s’était renouvelé. La cour d’appel avait admis cet argument, que la Cour de cassation confirme: “Mais attendu qu’ayant relevé qu’à la date du 3août 2003, M. et M me F., qui n’étaient plus propriétaires des locaux, n’avaient pas qualité pour refuser la demande de renou- vellement du bail, la cour d’appel, qui a rete- nu à bon droit que, le délai préfixe de trois mois imparti au bailleur pour se prononcer sur une telle demande étant écoulé, M. J. F. n’était pas en mesure de couvrir la nullité affectant l’acte de l’huissier de justice, a léga- lement justifié sa décision de ce chef.” L’arrêt est cependant cassé sur un autre moyen relatif au droit d’option: “Vu l’article L.145-57 du code de commerce; Attendu que dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive fixant le loyer du bail renouvelé, les parties dressent un nouveau bail à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur le refuse; Attendu que pour refuser au bailleur l’exercice du droit d’option, l’arrêt retient que ce droit n’est ouvert qu’après une déci- sion relative à la fixation du loyer du bail renouvelé ou, éventuellement, au cours d’une telle instance, et que ni l’une ni l’autre des parties n’a saisi le juge aux fins de voir fixer le prix du loyer; Qu’en statuant ainsi, alors que l’une des parties peut exercer son droit d’option avant la saisine du juge en fixation du montant du loyer , la cour d’appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse…”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le refus de renouvellement étant signé du bailleur alors qu'il avait ven- d u le bien loué relevait incontestablement d’une erreur, que l’huissier n’avait pas rele- vée. Sans doute les liens de famille entre vendeur et acquéreur expliquaient-ils cette erreur. L’article L 145-10 al. 4 permet au bailleur, à la suite de la demande de renouvellement, de faire connaître qu’il refuse le renouvelle- ment. Mais il doit agir dans les trois mois de la demande de renouvellement; à défaut il est réputé avoir accepté le principe du renou- vellement. Faute d’avoir agi dans ce délai, le nouveau propriétaire était donc forclos. S’agissant du droit d’option prévu par l’article L 145-57, l’article prévoit une date limite pour l’exercer, (un mois de la signifi- cation de la décision définitive). Mais une partie peut l’exercer avant la saisine du juge, contrairement à ce qu’avait indiqué l’arrêt d’appel (voir à ce propos, Civ. 3 e , 15 fév. 1983 Bull. Civ. III, n°41). ■ Prescription de l’action en paie- ment de l’indemnité d’occupation (Cass. Civ. 3 e , 23mars2011, n°343, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°10-13898) Après avoir adressé un congé avec refus de renouvellement sans indemnité et, à la suite de la demande de renouvellement du pre- neur, un bailleur avait finalement accepté le paiement d’une indemnité d’éviction. Mais il demandait le paiement d’une indemnité d’occupation. Se posait la question de la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’occupation. L’arrêt qui avait déclaré l’action prescrite est cassé au visa des articles L 145-28 et L 145-60 du code de commerce: “Attendu que pour déclarer prescrite l’action en fixation de l’indemnité d’occupation et rejeter la demande de com- pensation des consorts B.et de la SCI du Val de Cere, venant aux droits de M. B., la cour d’appel retient que les bailleurs ont renon- cé à contester le droit de la société Actua immobilier à indemnité d’éviction, admet- tant ainsi a posteriori que celle-ci bénéficiait de ce droit dès le congé, soit le 30juin 1999, et qu’aucune demande aux fins de paie- ment d’une indemnité d’occupation n’a été formulée avant le 10octobre 2002; Qu’en statuant ainsi, alors que le délai de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation fondée sur l’article L.145-28 du code de commerce ne peut commen- cer à courir avant le jour où est défini- tivement consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d'une indemnité d'éviction , la cour d’appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le locataire qui a droit à indemnité d’éviction peut rester dans les lieux jusqu’à son paiement mais il doit une indemnité d’occupation (cf. art. L 145-28). La prescription applicable au paiement de cette indemnité est de deux ans (Civ. 3 e , 10mars 2004). La Cour de cassation précise ici le point départ de ce délai de deux ans: date à laquelle le droit au bénéfice de l’indemnité d’éviction est définitivement consacré dans son principe. ■ Avenant au bail signé après un commandement de saisie (Cass. Civ. 3 e , 23mars2011, n°341, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-10804) Un créancier du bailleur avait adressé un commandement de saisie immobilière en 1998. Or le bailleur avait conclu avec son locataire en 1999 un avenant au bail pré- voyant une réduction de loyer. La saisie avait alors donné lieu à un jugement d’adjudication en 2001. L’adjudicataire avait alors adressé un commandement de payer au locataire et sollicité la nullité de l’avenant de 1999. Il estimait que cet avenant, postérieur au commandement de saisie devait être annulé, mais sa demande a été rejetée, tant en appel qu’en cassation: “Mais attendu qu'ayant exactement rete- nu, par motifs propres et adoptés que, tout bail, même conclu postérieurement au commandement de saisie immobilière, dont l'adjudicataire a eu connaissance avant l'adjudication, lui était oppo- sable , la cour d'appel, qui a relevé que le cahier des charges était explicite sur la situa- tion locative exacte du bien vendu sur saisie immobilière, comportant copies intégrales du bail, de l'avenant en date du 1 er septembre 1999 au bail du 1 er janvier 1995 et du bail du 1 er janvier 1995 lui-même, ces deux contrats ayant fait l'objet d'ajouts par des dires déposés par le créancier saisis- sant les 4 et 21 avril 2000, et constaté que la vente à la barre du tribunal avait eu lieu 18 mois plus tard, le 22novembre 2001, à la suite d'une publicité mentionnant expressé- ment l'existence de l'avenant en cause, en a bon droit déduit que la société L’Etoile II ayant eu connaissance de cet avenant avant l'adjudication, sa demande en nullité devait être rejetée; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; Par ces motifs: rejette”. 5avril2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U R R B B A A N N I I S S M M E E - - V V E E N N T T E E ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 5avril2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L es sénateurs ont examiné en 2 e l ecture le 29mars le texte de la proposition de loi de simplification du droit. Le garde des sceaux, Michel Mercier , rappelle les méfaits de l’inflation législative évoquant par exemple la formule du Conseil d’Etat de 1991 selon laquelle “quand le droit bavarde, le citoyen ne lui prête plus qu'une oreille distraite“. Le rapporteur Bernard Saugey évoque, au titre des points de convergence avec l’Assemblée, l’article 42 ter visant à per- mettre aux maires de procéder à l'exécution d'office des travaux d'élagage pour des rai- sons de sécurité afin de mettre fin à l'avancée des plantations privées sur l'emprise des voies communales. En revanche, il déplore la suppression par les députés de l’article 6 bis A qui concerne la copropriété partagé (time share) due à Jean- Pierre Sueur. Hervé Maurey souligne la complexité des textes, prenant notamment en exemple les articles 87 à 87 quinquies relatifs aux orga- nismes HLM. Il précise à ce propos qu’à l’article 87 ter, les députés ont étendu la sup- pression de l’avis des Domaines concernant la vente de logements à un organisme HLM à la vente de logements à une SEM. À l’article 87 il souligne l’ajout par amende- ment, contrairement à la jurisprudence du Conseil constitutionnel car sans rapport avec l’objet initial du texte, d’une disposi- tion réglant un problème lié à l’usufruit loca- tif social dans les organismes HLM. Jean-Pierre Sueur indique ensuite que son groupe saisira le Conseil constitutionnel. Jacques Mézard (RDSE) également très cri- tique, indique que la majorité de son groupe votera contre le texte. Laurent Béteille approuve la décision du Sénat d’avoir supprimé les textes de cette proposition qui concernaient la réforme du droit de préemption , dont l’ampleur ne ren- trait pas dans le cadre d’une loi de simplifi- cation et qui, sur le fond, était porteuse de risques importants. Il explique que: “En pré- voyant des conditions d'utilisation du droit de préemption très contraignantes, il aurait réduit la capacité des collectivités à mener des politiques foncières et d'aménagement.” ■ Temps partagé Dans la discussion par articles, les sénateurs ont évoqué l’article 1 er qui concerne la factu- ration des surconsommations d’eau liées à des fuites indétectables. Paul Raoult sou- ligne les difficultés de ce dispositif (surcoût pour le gestionnaire du réseau, difficultés de r epérage de consommations qui peuvent être aléatoires…) et se félicite que la com- mission ait supprimé l’article. Les sénateurs ne l’ont pas réintroduit. L’article 2 , explique Bernard Saugey , “pose un principe général d’ échanges d’informations entre administrations dans le double objectif de simplifier les démarches des usagers et d’améliorer […] la lutte contre la fraude”. L’article 6 bis A (réintroduit par la commis- sion) concerne les sociétés d’attribution d’immeubles à temps partagé . Il permet le retrait d’un associé, sur décision unanime des associés ou, sur autorisation de justice, pour “justes motifs”. Ces motifs sont notam- ment “lorsque l’associé ne peut plus jouir de son bien du fait de la fermeture ou de l’inaccessibilité de la station ou de l’ensemble immobilier concerné.” Par ailleurs, le retrait est de droit si les parts lui ont été transmises par succession depuis moins de deux ans. L’article a été adopté. À l’article 34 , Michel Mercier a tenté de réta- blir la disposition visant à l’abrogation auto- matique des demandes de rapports au Gou- vernement, après un délai de 5 ans, mais le rapporteur Bernard Saugey a fait valoir que cela portait “atteinte à la mission constitu- tionnelle d’information et de contrôle du Par- lement”. Le ministre n’a pas convaincu et son amendement (n°60) a été repoussé. ■ Dispositions d’urbanisme Avec l’article 83 AA débute le chapitreIII consacré aux dispositions de simplification en matière d’urbanisme. Les premiers articles ont été adoptés sans amendement: l’article 83 AA modifie l’article L 121-1 du code de l’urbanisme relatif au SCOT. Il ajoute, au titre des objectifs du SCOT “la qualité urbaine, architecturale et paysagère des entrées de vil- le ” (au lieu de l’équilibre entre la mise en valeur des entrées de villes et le développe- ment rural). L’article L 123-12 est modifié pour permettre au préfet de demander la modifica- tion de PLU dont les dispositions “compren- nent des dispositions applicables aux entrées de ville incompatibles avec la prise en compte des nuisances, de la sécurité, de la qualité urbaine, architecturale et paysagère”. L’article 83 AB vise l’article L122-1-5 et per- met d’étendre (en dehors des espaces urba- nisés des communes) l’interdiction de construction le long des autoroutes et voies à grande circulation à d’autres routes. L’article 87 complète l’article L253-2 du CCH relatif à l’usufruit locatif . Lorsque S S I I M M P P L L I I F F I I C C A A T T I I O O N N D D U U D D R R O O I I T T A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Simplification du droit: adoption au Sénat O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’avenant au bail qui avait réduit le loyer est donc opposable à l’adjudicataire du bien loué au motif que l’adjudicataire en avait eu connaissance a vant l’adjudication et ce, bien que l’avenant soit postérieur au commande- ment de saisie. Baux en général ■ Effets d’une publication (Cass. Civ. 3 e , 23mars2011, n°342, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°10-12162) Des parcelles de terre étaient louées par bail à long terme. Le bailleur avait fait donation de la nue-propriété des terres à sa fille puis avait renoncé à son usufruit. La fille avait alors donné congé au preneur en vue de la reprise des parcelles par son époux. Le locataire invoquait la nullité du congé. L’arrêt qui l’avait admis est cassé au visé des articles L 411-47 et L 411-58 du code rural, ensemble l’article 30 du décret n°55-22 du 4janvier 1955: “Attendu que pour accueillir cette deman- de, l’arrêt retient que la réunion sur la tête de M me D. de la qualité de nue-proprié- taire et d’usufruitière n’avait pas fait l’objet d’une publication , que l’acte la constatant restait inopposable à M. L. [pre- neur] qui détenait des droits concurrents sur l’immeuble et qu’en conséquence seule l’usufruitière pouvait délivrer congé; Qu’en statuant ainsi, alors que le défaut de publication d’un acte portant ou constatant la mutation ou la constitu- tion de droits réels immobiliers est sans effet sur la validité du congé , la cour d’appel a violé les textes susvisés”. L’arrêt est donc cassé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Rendu en matière de baux ruraux, cet arrêt est rédigé en termes géné- raux ce qui, sous réserve d’interprétation des tribunaux, lui donne une portée géné- rale. La cour d’appel avait jugé que la réunion des qualités de nu-propriétaire et d’usufruitière sur la tête d’une personne n’ayant pas été publiée, elle était inoppo- sable au preneur. Cette réunion des quali- tés résultait de la renonciation du donateur à l’usufruit des biens dont il avait préalable- ment donné la nue-propriété. La cour d’appel avait considéré que le congé n’était pas valable, mais est censurée sur ce point. À À r r e e t t e e n n i i r r : : La validité du congé n’est pas affectée par le défaut de publication d’un acte constatant la mutation de droits réels immobiliers. ● B B A A U U X X ▲ 5avril2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U R R B B A A N N I I S S M M E E C C O O M M M M E E R R C C I I A A L L l’usufruitier est un bailleur social, par déro- gation à l’article 22 de la loi de 1965, le bailleur est autorisé à détenir plus de trois mandats pour voter à l’assemblée des copro- priétaires. Le même article vise les conventions glo- bales de patrimoine des organismes (modifi- c ation de l’article L 445-1). Il autorise les organismes, nonobstant la date butoir du 1 er juillet 2011 prévue par cet article, à conclure un avenant à la convention pour y intégrer les dispositions des conventions d’utilité sociale. Mais l’organisme devra adresser le projet au préfet dans les 3 mois de la publication de la loi de simplification du droit et signer la convention dans un délai de 6 mois à compter de la même date. L’article 87 ter concerne la vente des loge- ments HLM . L’article L 443-12 prévoit actuellement, en cas de vente à une person- ne morale une interdiction de vente à un prix inférieur à celui fixé par les domaines, sauf en cas de vente à un organisme HLM ou une SEM. Le texte proposé supprime la consultation du service des domaines en cas de vente à un organisme HLM ou une SEM. Il a également été voté. L’article 87 quater vise la création de struc- tures de coopération entre organismes HLM et leurs filiales. Un amendement (n°48 ter) d’Antoine Lefèvre a étendu cette faculté aux SEM et l’article a été voté. L’article 87 sexies concerne les marchés des OPH et renvoie aux règles de l’ordonnance du 6juin 2005. Il a été adopté. Dans les explications de vote, Jean-Pierre Sueur se félicite de l’article (83 AA) qui tend à imposer dans l’ensemble des documents d’aménagement la prise en compte de la qualité urbaine, architecturale et paysagère des entrées de villes. L’ensemble du texte a été voté le 29mars. Urbanisme commer- cial: débat au Sénat Les sénateurs ont entrepris le 30mars l’examen de la proposition de loi adoptée par l’Assemblée, relative à l’urbanisme com- mercial. Benoist Apparu indique dans le débat général que “les lois se sont succédé sans pour autant trouver le bon équilibre entre les grandes surfaces et les petits com- merces, entre le centre-ville et la périphérie”. Il indique que le Gouvernement est favo- rable au principe qui guide cette proposition de loi c’est-à-dire le “transfert du code de commerce au code de l'urbanisme des auto- risations d'ouverture commerciale”. Cela permettra aux documents d’urbanisme d’intégrer l’ensemble des politiques menées par une ville. L’objet est de transférer l’ensemble des règles concernant les autorisations commer- ciales dans le code de l’urbanisme. Mais le ministre rappelle que: “un document d 'urbanisme ne doit pas intégrer des choix économiques ou commerciaux, mais doit être régi par les seules règles d'urbanisme”. S’agissant des seuils , il indique que le texte passe d’une définition de surface de vente à une surface hors œuvre nette (SHON), ce qui a pour effet de diminuer la surface de vente. Pour autant, il lui paraît impossible de revenir au seuil de 300m 2 sans encourir la censure de Bruxelles. S’agissant des dispositions transitoires , Benoist Apparu est favorable à ce que, tant que le document d’aménagement commer- cial n’est pas adopté, le droit actuel issu de la LME reste applicable, pour éviter un autre régime intermédiaire, qui serait source d’instabilité. Le ministre plaide enfin pour un urbanisme de projet qui succède aux dif- férents régimes qui se superposent (habitat, transports, logement étant actuellement régis par des documents distincts). ■ Avis divergent de la commission Dominique Braye , rapporteur, reconnaît que le droit européen interdit désormais de retenir des critères de nature économique pour les implantations. Seules les exigences relevant de l'aménagement du territoire sont recevables. L’urbanisme commercial rejoi- gnant le droit commun, il n’y aura plus qu’une autorisation (PC, permis d’aménager ou déclaration préalable). Il explique que le système s’appuie sur les SCOT qui devront, dans un délai de trois ans, adopter un volet commerce qui sera le document d'aménagement commercial (DAC). Ce DAC définira les objectifs d’aménagement du territoire et les secteurs d’implantation. Le système proposé distingue 2 secteurs: - les centralités urbaines : les implantations seront réglementées, quelles que soient leurs surfaces, uniquement par le PLU. Elles seront donc libres sous réserve de respecter les règles d’urbanisme. - les secteurs périphériques : les implanta- tions de grande taille pourront être autori- sées par le DAC sous réserve de respecter les conditions de ce document. - Partout ailleurs, les implantations de plus de 1000m 2 seront interdites. Par ailleurs, Dominique Braye précise que si le PLU a été rendu compatible avec le DAC, le permis sera délivré en conformité avec le PLU. En l’absence de PLU ou s’il n’a pas encore été rendu compatible avec le DAC, le DAC sera directement opposable aux demandes d’autorisations individuelles. Pour la période transitoire, des commissions régionales d’aménagement commercial ( CRAC) donneront leur avis sur les projets de plus de 1000m 2 . Il ajoute que la commis- sion de l’économie n’est pas favorable au prolongement de la vie des actuelles CDAC car elles ont délivré, depuis la LME, 4mil- lions de m 2 d’autorisations commerciales en 2009 et 4,1millions en 2010. Il souligne que la CNAC est devenue une machine à dire oui et que les élus ne sont pas assez repré- sentés dans les CDAC alors qu’ils seront majoritaires dans les CRAC. Il ajoute qu’il pense nécessaire que les DAC disposent d’outils assez forts pour réguler les implan- tations commerciales. ■ Régulation par typologie de commerce En raison des limites d’un système de régu- lation par les seuils de surface, le rapporteur propose une régulation par typologie d’activités: le DAC pourra fixer des règles de localisation différentes selon les catégo- ries de commerce (alimentation, équipement de la personne, équipement de la maison, loisir-culture). Les élus pourront ainsi réser- ver ou limiter les secteurs géographiques périphériques aux commerces qui porte- raient atteinte à la vitalité des centres-villes. Cette régulation ne concernerait que les sur- faces de plus de 1000m 2 . Il ajoute que la Commission européenne, consultée, n’a pas jugé le projet contraire au droit européen. Jean-Claude Merceron annonce un amen- dement tendant à ce que les élus fixent les conditions ou prescriptions d'urbanisme dans les zones périurbaines, ce qui est une condition de l’opposabilité et donc de la por- tée du DAC. Il souhaite aussi favoriser les implantations commerciales dans le tissu urbain existant grâce à la rénovation des quartiers. François Patriat explique que la LME a pro- voqué une explosion anarchique des m 2 dans les zones commerciales, sans baisse de prix pour les consommateurs. Il propose de réduire à 500m 2 le seuil de 1000m 2 que pro- pose le rapporteur et il déplore que la com- mission n’ait pas retenu un amendement facilitant le contrôle des élus et “qui tend à instaurer le principe d'une validation des permis de construire à vocation commercia- le par le président du SCOT”. Les débats se sont poursuivis le 31mars. À suivre. ● A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T 5avril2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 17mars2011 S énat p.665 n°12862 Pierre Bernard- R eymond, UMP, Hautes- Alpes Aménagement touris- t ique. Contrat: pièce obligatoire pour le permis de construire? Logement L'obligation de conclure un contrat entre un opérateur et une collectivité pour la m ise en œuvre d'une opération d'aménagement a été mise en place par la loi lit- toral et par la loi montagne. Mais leur objet dépasse largement les questions d'urbanisme. Or les autorisations d'urbanisme ne peuvent contrôler que les règles d'urbanisme. Il n'est donc pas prévu de donner un caractère obligatoire à la fourni- ture de ce contrat pour le dépôt de la demande d'une autorisation de construire. 22mars2011 AN p.2758 n°55900 François-Michel Gonnot, UMP, Oise Résistance thermique des matériaux Ecologie La résistance thermique d'un isolant est déterminée par des tests en laboratoire, puis utilisée dans les dis- positifs réglementaires. Pour un isolant donné, corre- spond une valeur unique de résistance thermique qui ne dépend pas que de l'épaisseur. La méthode 3CL- DPE permet d'estimer de manière simplifiée la con- sommation énergétique d'un logement via des scé- narios d'occupation et d'utilisation conventionnels. Le député citait l'exemple suivant: lorsque l'épaisseur d'un isolant est doublée de 5 à 10cm, cela ne réduit que de 3 à 4% la con- sommation d'énergie. 22mars2011 AN p.2766 n°92679 Philippe Armand Martin, UMP, Marne Délais d'instruction des permis de construire. Avis de la commission de sécurité Ecologie Le délai d'instruction maximum (6 mois pour les permis, 5 mois pour les autorisations de travaux) comprend le délai de deux mois de consultation de la commission consul- tative départementale de sécurité et d'accessibilité (CCDSA). Pour faciliter le travail des commissions, des documents Cerfa formalisant les demandes d'autorisation sont en cours de rédaction. Un logiciel spécifique est en cours de finalisation pour faciliter l'instruction des dossiers de demande d'autorisation par les CCDSA. 22mars2011 AN p.2767 n°94810 Gilles Carrez, UMP, Val-de- Marne Majoration de POS et démembrement de pro- priété Ecologie Les communes peuvent exonérer de versement pour dépassement du PLD soit tous les immeubles d'habitation soit les logements sociaux avec taux réduit de TVA. Mais l'article (278 sexies I du CGI) ne vise que la destination de l'immeuble, sans condition de propriété . Si l'usufruitier est un organisme HLM l'exonération de versement pour dépassement du PLD peut s'appliquer même si la nue-propriété est acquise par un investisseur personne physique. 22mars2011 AN p.2774 n°96905 Jean Dionis du Séjour, NC, Lot-et- Garonne DPE collectif et audit énergétique Ecologie La loi Grenelle II a créé 2 nouveaux outils: 1 . Le DPE collectif. L'arrêté définissant sont contenu doit être publié à l'automne 2011. 2 . L' audit énergétique . Le décret d'application est passé en Commission consultative d'évaluation des normes le 3mars 2011. La saisine du Conseil d'Etat est en cours. Le décret et l'arrêté doivent être publiés avant l'été. Les compétences qui seront exigées pour l'audit sont celles d'ingénieur en thermique du bâtiment. Ils devront attester d’une activité principale au cours des trois dernières années correspondant à cette qualification et justifier de la réalisation d'audits par 3 références. 22mars2011 AN p.2785 n°72536 Jean-Marc Roubaud, UMP, Gard Urbanisme commercial Economie La réforme de la LME en 2008 a relevé de 300 à 1000m 2 le seuil au-delà duquel une autorisation d'exploitation commerciale est requise. La proposi- tion de loi en discussion au Sénat « poursuit la simpli- fication ». Les documents d'urbanisme (SCOT, docu- ment d'aménagement commercial) régiront les implantations commerciales pour répondre aux diverses exigences d'aménagement du territoire. Le député soulignait que l'ouverture de certaines enseignes de moins de 1000m 2 peut déséquili- brer le commerce des petites communes. (voir aussi p. 5). 22mars2011 AN p.2852 n°76831 Jean Mallot, SRC, Allier Procédure collective du preneur. Droits du bailleur Justice La réponse indique les règles de protection du locataire en cas procédure collec- tive, à l'égard du bailleur. Exemple: le bailleur est irrecevable à agir en résiliation pour défaut de paiement des loyers afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture avant un délai de 3 mois à compter du jugement. Le pri- vilège du bailleur est moindre en cas de procédure collective, pour éviter que le bailleur ne perçoive une part trop importante du produit de réalisation des actifs. 22mars2011 AN p.2870 n°27025 Michel Havard, UMP, Rhône Individualisation des frais de chauffage Logement L'article R 131-2 du CCH prévoit l'individualisation des frais de chauffage dans les immeubles chauffés col- lectivement mais les textes d'application sont obsolètes. Une actualisation de cette réglementation est en cours. Les projets de textes, en cours de finali- sation devraient paraître à la fin du 2 e trimestre 2011. Une concertation a eu lieu avec de nombreuses fédérations (UNIS, ARC, FNAIM…), indique la réponse. 22mars2011 AN p.2878 n°79416 Michel Vauzelle, SRC, Bouches-du- Rhône Transfert partiel de per- mis valant division parcellaire Logement Toute cession de droits à construire une maison individuelle emportant cession de l'assiette de la construction à édifier entre dans le champ d'application des lotissements et ne peut être autorisée dans le cadre d'une scission de permis de construire valant division. Les acquéreurs de lots à bâtir une maison individuelle ne sauraient être privés des garanties assorties à la procédure des lotissements. 22mars2011 AN p.2883 n°96968 Francis Saint- Léger, UMP, Lozère Réglementation ther- mique 2012 Logement La RT 2012 sera applicable à partir du 28octobre 2011 pour les bâtiments neufs du secteur tertiaire et les loge- ments construits en zone ANRU, et à partir du 1 er janvier 2013 pour les autres types de bâtiments neufs. Pour les bâtiments neufs à usage tertiaire, le décret et l'arrêté du 26octobre 2010 ont précisé les exigences. Pour les autres bâtiments tertiaires, des futurs textes viendront compléter la RT 2012 pour une application avant le 1 er janvier 2013. Pour plus d'information: www.developpement- durable.gouv.fr/Chapitre -IV-la-nouvelle.html. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 5avril2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Présidence de la République : à noter les nominations suivantes: - Conseillers du Président de la Répu- blique: Franck Louvrier et Olivier Bianca- r elli. - Conseillers à la présidence de la Répu- blique: Emmanuel Moulin et Thomas Fatome. - Conseillers: Benoît Lombrière (outre- mer), Eric Tallon (affaires européennes), - Il est mis fin aux fonctions de Grégoire Verdeaux, chef de cabinet adjoint. (Arrêtés des 21 et 23mars2011, J.O. des 22 et 24mars, @). Administration centrale ✓ Frédéric Lenica , maître des requêtes au Conseil d'Etat, est nommé directeur des affaires juridiques au secrétariat général du ministère de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement. (Décret du 24mars2011, J.O. du 25mars, @). Conseil national des tribunaux de commerce A noter parmi les nominations celles d’ Yves Chaput , professeur des universi- tés à la faculté de droit Paris-I – Sorbon- ne et de Catherine Chadelat , conseiller d'Etat. (Arrêté du 24mars2011, J.O. du 27mars, p.5426). Magistrature ✓ Conseil d’Etat : Séverine Larere est nommée maître des requêtes au Conseil d'Etat (Décret du 25mars2011, J.O. du 26, @). Sociétés et organismes publics ✓ Établissements publics d’aménagement : Vincent Pourquery de Boisserin est nommé directeur géné- r al des deux EPA de la ville nouvelle de Marne-la-Vallée, Epamarne et Epafrance. (Arrêté du 3mars2011, J.O. du 23mars, p.5204). ✓ Société immobilière de la Guadeloupe : Marc Del Grande (délégation générale à l'outre-mer) est nommé administrateur de la SIG représentant le ministre chargé de l'outre-mer. (Décret du 25mars2011, J.O. du 27mars, p.5427). Conventions collectives ➠ Géomètres-experts, topographes, pho - togrammètres, experts fonciers : l’accord du 6janvier2011 relatif aux salaires est étendu. (Arrêté du 16mars2011, J.O. du 23mars, p.5208). ■ DPE: nouvelles références des tarifs d’énergie Un arrêté modifie, à compter du 1 er juillet 2011, le tarif des énergies de l'annexe 5 de l'arrêté du 15septembre 2006 qui fixe la base de prix pour l'évaluation convention- nelle des frais annuels de consommation d'énergie. Le tableau précédent remontait au 15août 2006. Le nouveau est daté au 15août 2010. (Arrêté du 21mars2011 modifiant l'arrêté du 15septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâti- ments proposés à la vente en France métro- politaine, J.O. du 24mars, p.5197). ■ É tiquetage des produits de construction Les produits de construction ou de revête- ment de mur ou de sol et des peintures et vernis devront désormais faire l'objet d'un étiquetage relatif à leurs émissions de pol- luants volatils. L'étiquette doit être placée sur le produit ou son emballage. Cette obligation entre en vigueur le 1 er janvier 2012 pour les produits mis à disposition sur le marché à compter de cet- te date mais, pour les produits mis à dispo- sition sur le marché avant le 1 er janvier 2012, elle n'entrera en vigueur que le 1 er septembre 2013. (Décret n°2011-321 du 23mars2011 relatif à l'étiquetage des produits de construction ou de revêtement de mur ou de sol et des pein- tures et vernis sur leurs émissions de pol- luants volatils, J.O. du 25mars, p.5343). ■ Impôts locaux: barèmes des exo- nérations 2011 - La taxe foncière fait l'objet d'exonération pour la résidence principa- le des personnes modestes. Le plafond de ressources à retenir est fixé à 10024euros pour la 1 e part de quotient familial (+ 2676 € pour chaque demi-part supplémentaire et 1338 € en cas de quart de part). - Pour la taxe d'habitation , certaines per- sonnes modestes sont exonérées , sous condition de revenus fixés par les mêmes plafonds. S'agissant du plafonnement de la taxe d'habitation en fonction du revenu, cer- tains contribuables, dont les revenus n'excèdent pas un plafond, bénéficient d'un dégrèvement de la part de taxe d'habitation excédant 3,44% de leur reve- nu, diminué d'un abattement. L'abattement est de 5113 € pour la 1 e part de quotient familial, + 1478 € pour les 4 premières demi-parts supplémen- taires et 2614 € pour les autres demi-parts (739 € et 1307 € en cas de quart de part). Le plafond de revenu est fixé à 23572 € pour la 1 e part + 5507 € pour la 1 e demi- part et 4334 € pour chaque demi-part sup- plémentaire (2754 € et 2167 € en cas de quart de part). Les montants sont plus élevés outre mer (exemple, Martinique, Guadeloupe et Réunion: 28488 € pour la 1 e part). (Arrêté du 18mars2011 J.O. du 26, p.5392). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 432 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 24 mai 2011 (Paris).” Grenelle 2 et urbanisme: quels impacts sur vos pratiques? ” Une conférence d’actualité organisée par Le Moni- teur. Tél. 0140133364. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 5avril2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • J J O O U U R R N N É É E E P P R R O O F F E E S S S S I I O O N N N N E E L L L L E E D D E E L L ’ ’ U U M M F F Le panel de spécialistes réunis par l’Union des Maisons Françaises le 31mars pour sa jour- née professionnelle à la Salle Wagram (Paris, XVII e ) ne donnait pas dans la langue de bois. Ainsi une des idées phares des débats est qu’il est faux de dire que le logement dense coûte moins cher. Jean-Charles Castel (CER- TU) a démonté point par point les argu- ments contraires, indiquant qu’on n’a pas réussi à démontrer que l’étalement urbain coûtait cher. C’était d’ailleurs l’avis des partici- pants à la journée interrogés en direct (53% estimaient que l’étalement urbain ne coûte pas cher). En effet, le prix du logement col- lectif est plus élevé que celui de la maison individuelle, le coût de gestion des collectivi- tés locales ne diminue pas avec la densité et quant à savoir si la densité créerait du lien social, ce n’est pas démontré non plus. Jean-Charles Castel conclut: bloquer l’étalement urbain c’est réserver le logement à des gens deux fois plus solvables; l’alternative à la maison individuelle avec la montée des prix, c’est… la caravane! Il est vrai qu’en dix ans, la donne a changé. Bernard Vorms (Anil) observe qu’entre 1997 et 2010, les prix des logements ont dou- blé alors que, sur la même période, les loyers n’ont progressé que de 10%. Magali Talandier (Université de Grenoble) indique que l’exode rural a pris fin dans les années soixante-dix et que désormais les zones rurales se repeuplent. Les migrations des zones urbaines vers les zones rurales ont représenté 1,2million de personnes en 5 ans, ce qui représente 10% de l’ensemble des mobilités résidentielles. Il est donc exagé- ré de parler d’exode rural. Mais par ailleurs, ces personnes représentent 12% de la popu- lation rurale, ce qui est sensible, et ces popu- lations nouvelles ne sont pas du tout attirées par l’idée de la densification. Christian Louis-Victor évoque les dangers du régime Scellier par exemple en ce qu’il conduit à une pléthore de produits de 50m 2 et qu’il posera des difficultés lors de l’arrêt du dispositif. Benoist Apparu s’est voulu, par message vidéo interposé, rassurant et expliquant que la réforme du PTZ+ ne visait pas à arrêter les constructions de maisons individuelles, mais à favoriser la densité. Il avait dépêché sur place sa directrice de cabinet, Nadia Bouyer, expli- quer aux constructeurs que l’Etat ne délais- sait pas les zones rurales puisque l’aide glo- bale du PTZ y passait de 600 à 800millions d’euros. Les zones rurales sont demandeuses de constructions, Christian Louis-Victor ne se las- sait pas d’évoquer son récent passage au salon de la maison individuelle de Clermont- Ferrand, qui a attiré cette année 45000 visi- teurs, alors que le salon équivalent de Paris n’en a réuni que 12000. Enfin, s’agissant de la lutte contre la pollution, on constate que le vrai critère est celui du revenu: le célibatai- re riche en centre-ville pollue bien plus que le ménage pauvre avec deux enfants en péri- phérie urbaine. Agir sur l’offre Autre aspect intéressant du débat, les inter- venants ont insisté sur le fait que les poli- tiques publiques mettent l’accent sur la demande, en soutenant les accédants à la propriété, mais peu sur l’offre et que le risque est donc celui de la hausse des prix, sans impact sur la construction. Mais les politiques portent leurs fruits. Ainsi, par exemple pour le Crédit Foncier, Chris - tophe Pinault soulignait le bon démarrage du PTZ+ (production de 30000 PTZ+ depuis son lancement en début d’année) et le fait que 10% des dossiers n’auraient pas été éligibles avec le régime du précédent PTZ. Le rééquili- brage en faveur des zones A et B1 se fait tou- tefois lentement. Le directeur général du Cré- dit Foncier regrette la suppression du Pass- Foncier. Il en reconnaît la complexité, mais il souligne que ce dispositif avait un vrai effet de levier car il mettait en œuvre une dyna- mique des collectivités territoriales. On touche ici un autre enjeu du débat lié au choix de l’instance de décision. François Scel - lier lui-même reconnaît que le zonage n’est pas forcément le mode idéal de fixation des règles et il évoque une idée de contrac- tualisation avec les élus. Donnant un cadre plus global à la question du logement, l’économiste Daniel Cohen observe que les politiques financières laxistes des années passées se sont retrouvées dans La densification urbaine n’est pas la panacée. Si la densification urbaine progresse, elle n’est pas la solution idéale. Les Français restent attachés à la maison individuelle, qui ne présente pas tous les défauts qu’on lui prête. Débat très animé à l’UMF ce 31mars. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. 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Quand les taux d’intérêt sont très bas comme dans les années 2000, la priorité n’est pas de soutenir la demande, mais de soutenir l’offre . La réponse est donc à chercher chez les élus, qui détiennent la clé de la libération des ter- rains. Bernard Vorms évoque le malthusia- nisme des élus, Christian Louis-Victor sou- ligne qu’un maire bâtisseur est un maire bat- tu, ce que ne démentirait pas Philippe Lau- rent, récemment battu aux cantonales après avoir beaucoup construit à Sceaux. Des propositions Le débat ne s’est pas limité à la critique mais à fait émerger des propositions. Jean-Charles Castel en donne plusieurs: fixer un objectif de construction de logements comme on l’a fait pour le logement social dans la loi SRU, faire appel au financement des entreprises en rénovant le 1% logement. Pour Martin Vannier (DATAR), on pourrait remettre en cause la compétence urbanisme des communes pour la remonter d’un cran à un niveau intercommunal. Olivier Piron (ex. secrétaire général du PUCA) croit à la dimen- sion du développement durable. Après la phase étatiste des années soixante puis la phase de décentralisation qui a placé le centre de décision au niveau communal, il faut réintroduire le temps long en associant public et privé, pour le bien de tous. Toujours très en verve, le président de l’UMF a dénoncé les bien pensant du moment, qui prônent un “urbanisme de tête de gondole”. Il indique que les Français ne veulent pas vivre les uns sur les autres mais les uns à côté des autres et déplore qu’on ne sache plus construi- re une ville populaire. Mais il faut repenser le périurbain pour repenser la ville de demain. Benoist Apparu , qui était retenu au Sénat pour l’examen de la proposition de loi sur l’urbanisme commercial, abordait donc avec les sénateurs la même question sous un autre angle. Mais quand la moitié de la consom- mation d’espaces est due aux activités écono- miques, (chiffre cité par Jean-Charles Castel), aucun des deux aspects de la question ne doit être négligé. ●
