– 2 – Jurisprudence –
Baux en général: Nullité de la sous-location: responsabilité délictuelle du locataire
Baux d’habitation: Cotitularité du bail des époux
Voisinage: Prouver le trouble provoqué par une ligne haute tension
– 3 – Législation –
La loi de simplification et d’amélioration de la qualité du droit du 17 mai 2011 : 200 articles
– 4 – Au Parlement –
Le logement en débat à l’Assemblée: 2 propositions de loi rejetées
Fusions d’autorités administratives indépendantes
– 5 – Actualité –
VEFA: constatation de l’achèvement assouplie
Taxe sur les bureaux / Résidences de tourisme
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
– 8 – Interview –
Christian Rolloy (Promogim) : “Le renouvellement de l’offre est plus difficile que jamais”
■ JUGÉ ■ > > Si une sous-location est annulée, par effet de la rétroactivité de l’annulation, la respon- sabilité du locataire envers son sous-locatai- re est de nature délictuelle et non contrac- tuelle (voir l’arrêt de la Cour de cassation du 18mai 2011, p.2). ■ RÉPONDU ■ > > Le Gouvernement n’envisage pas d’étendre le dossier de diagnostic technique à la présence de mérule ou de champignons lignivores (voir p.6). ■ PUBLIÉS ■ > > La loi du 17mai 2011 de simplification du droit comporte 200 articles dans des domaines très divers (p.3 et s), - abonnement à l’eau (art. 2), - vente d’immeuble à construire (art. 22), - diagnostic plomb (art. 38), - création de l’ILAT (art. 63), - élagage (art. 78), - lutte contre les termites (art. 125), - logement social (art. 126 et suivants), - expropriation (article197 d’habilitation à légiférer par ordonnance). > > L’arrêté définissant la notion d’unité urbai- ne de Paris, nécessaire à l’application du nouveau barème de la taxe sur les bureaux en Ile-de-France a été publié (p.5). > > Un décret assouplissant les exigences de constatation de l’achèvement en VEFA est paru (p.5). > > Le décret qui définit les modalités d’attestation de prise en compte de la régle- mentation thermique a été publié (p.7). ■ REJETÉES ■ > > Deux propositions de loi relatives, l’une à la ville, et l’autre au logement ont été repoussées par les députés (p.4). Gilles Carrez plaide pour la justice fiscale L e rapporteur général du budget, député du Val-de-Marne, était l’invité vedette du cabinet d’avocats Wragge&Co ce 26mai pour commenter le projet de réforme de la fiscalité du patri- moine. Gilles Carrez reconnaît que le système du bouclier fiscal, avec son mécanisme du chèque de remboursement était une “machine à claque” politique. Alors que le précédent système avec une autoliquidation était plus discret, le remboursement par le Trésor Public ne passait plus dans l’opinion publique. Il annon- ce qu’il va déposer un amendement pour qu’il n’y ait plus de chèque de remboursement dès cette année. Mais son abrogation est liée à celle de la réforme de l’ISF. Cet impôt a des défauts et Gilles Carrez admet que qu’il a eu des effets très négatifs sur le développement des entreprises, mais pourtant il indique que “l’ISF n’est pas un impôt stupide”; Avec François Baroin il a défendu la thèse de la réforme de l’ISF, contre ceux qui préféraient celle de l’abrogation. Mais il reconnaît qu’il y a un risque, celui que l’ISF, ren- du plus acceptable, soit pérennisé et ajoute que les Allemands sont très attentifs à ce que nous mettons en place, et pourraient s’en ins- pirer pour rétablir un ISF chez eux… Gilles Carrez dénonce aussi l’idée que la réforme serait un cadeau aux riches car, pour en appré- cier l’impact, il faut cumuler les effets de la baisse du barème de l’ISF et de la suppression du bouclier. Pour les contribuables qui dépas- sent le seuil de 16millions d’euros, 77% sont au bouclier fiscal et leur imposition moyenne va passer de 0,2 à 0,5%. Gilles Carrez est très attaché à l’idée de lutter contre l’optimisation fiscale et refuse désormais d’entendre ceux qui menacent de quit- ter le pays si on ne réduit pas la fiscalité: beaucoup a déjà été fait et il rappelle que le lien fiscal fait partie du lien de citoyenneté. Il tient aussi beaucoup au pacte Dutreil, outil efficace pour faciliter les transmissions d’entreprises de taille moyenne. Son mécanisme est assoupli par le projet de loi. Pierre Appremont (Wragge&Co) indique qu’avec la suppression des réductions de droit de mutation liées à l’âge, applicables aux dona- tions, il n’y aura plus de donation, après la loi. Gilles Carrez est fer- me : “on ne reviendra pas sur cette suppression”, car elle est liée à la majoration des abattements sur les droits de succession en 2007. Autre raison: il faut trouver des moyens pour que la réforme s’autofinance, car il n’est pas question d’augmenter la dette publique. Quant à l’idée de taxer les hauts revenus, Gilles Carrez ne souhaite pas que cette mesure soit dans la loi de finances rectificative, car ce n’est pas une question de fiscalité du patrimoine. Sur la taxation des plus-values immobilières, il ne pense pas non plus qu’une telle mesure figurera dans ce texte. Conclusion: Gilles Carrez voudrait de la stabilité dans les règles d’imposition du patrimoine mais il tient aussi beaucoup à la justice fiscale et juge la fraude insupportable. Débats à suivre à l’Assemblée, demain en commission des finances, et le 6juin en séance publique. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 438 3 1 MAI 2011 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux en général : Nullité de la sous-location: responsabilité délictuel- le du locataire Baux d’habitation : Cotitularité du bail des époux Voisinage : Prouver le trouble provoqué par une ligne haute tension - 3 - Législation - La loi de simplification et d’amélioration de la qualité du droit du 17mai 2011: 200 articles - 4 - Au Parlement - Le logement en débat à l’Assemblée: 2 propositions de loi rejetées Fusions d’autorités administratives indépendantes - 5 - Actualité - VEFA: constatation de l’achèvement assouplie Taxe sur les bureaux / Résidences de tourisme - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - - 8 - Interview - Christian Rolloy (Promogim): “Le renouvellement de l’offre est plus diffi- cile que jamais” S O M M A I R E E D I T O R I A L 31mai 2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X - - V V O O I I S S I I N N A A G G E E Baux en général ■ Nullité de la sous-location: res- p onsabilité délictuelle du locataire (Cass. Civ. 3 e , 18mai2011, n°575, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°10-11721) Cet arrêt rendu en matière de baux ruraux a une portée qui dépasse ce secteur: une personne exploitait des terres qui étaient données à bail par un propriétaire à son épouse; celle-ci avait signifié à l’exploitant l’interdiction de poursuivre l’exploitation. L’exploitant demandait la reconnaissance de l’existence d’un bail. La cour d’appel avait accordé des dommages-intérêts à l’exploitant mais sa décision est cassée: “Vu les articles1147 et1382 du code civil; Attendu que pour condamner M me R. [loca- taire] au paiement de dommages-intérêts par application de l’article 1147 du code civil, l’arrêt retient que cette dernière a manqué à son obligation de bonne foi en matière contractuelle et a contrevenu à l’article 1134 du code civil; Qu’en statuant ainsi, alors que par l’effet de l’anéantissement rétroactif du contrat de bail annulé la responsabilité de M me R. ne pouvait être recherchée que sur le fonde- ment délictuel ou quasi-délictuel , la cour d’appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La cour d’appel avait consta- té la nullité de la sous-location consentie par la locataire à l’exploitant. En consé- quence, les rapports entre les parties n’étaient plus régis par un contrat qui se trouvait anéanti rétroactivement. La respon- sabilité de l’un ne pouvait avoir qu’un fon- dement délictuel et non plus contractuel. Baux d’habitation ■ Cotitularité du bail des époux (Cass. Civ. 3 e , 18mai 2011, n°569, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°10-13853) Un litige opposait un bailleur (personne morale) à l’épouse du locataire décédé. Cel- le-ci réclamait le droit à la cotitularité du bail alors que la cour d’appel avait estimé qu’elle y avait renoncé au cours de la pro- cédure de divorce qui avait eu lieu anté- rieurement. La Cour de cassation ne valide pas cette interprétation: “Vu l’article 1751, dernier alinéa, du code civil; Attendu qu’en cas de décès de l’un des époux, le conjoint survivant co-titulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément; Attendu, selon l’arrêt attaqué […] qu’après le décès de son époux survenu le 8février 2007, M me B. a assigné la société Logirep, bailleresse, en reconnaissance d’un droit e xclusif sur le bail du local ayant servi à l’habitation des époux, que la société Logi- rep a elle-même, assigné M.B., fils de l’époux prédécédé, occupant le logement, et s’en est remis à la décision du juge quant à la personne du titulaire du bail; Attendu que pour rejeter la demande de M me B., l’arrêt retient que celle-ci, autorisée à résider séparément de son époux par une ordonnance de non-conciliation qui avait attribué à ce dernier la jouissance du domici- le conjugal, a, par écritures déposées pour l’audience du juge du divorce du 18décembre 2006, demandé la confirmation de cette mesure et, ainsi, renoncé expressé- ment au droit au bail sur le logement; Qu’en statuant ainsi, alors que M me B., qui demeurait à la date du décès de son époux, co-titulaire du bail relatif au local ayant servi à l’habitation des époux, ne pouvait valablement renoncer en décembre2006 à un droit dont elle n’était pas encore titulai- re, la cour d’appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 1751 du code civil prévoit le principe de la cotitularité du bail des époux en lui donnant une source léga- le. La Cour de cassation avait jugé en 2006 (Civ. 3 e , 31mai 2006, Bull III, n°135) que le mari est titulaire d’un droit au bail sur le local ayant effectivement servi à l’habitation des deux époux, quand bien même aurait-il cessé toute communauté de vie avec sa femme. L’arrêt rapporté va dans le même sens puisqu’il accorde le droit au bail à l’épouse survivante qui ne résidait plus dans les lieux et en dépit du prononcé du divor- ce. S’agissant du décès, hypothèse visée par l’alinéa 3 de l’article 1751, issu de la loi du 3décembre 2001, la Cour de cassation fait une interprétation extensive du texte en considérant que le prononcé du divorce, qui accorde la jouissance du domicile à l’un des époux ne constitue pas pour l’autre une renonciation à la cotitularité du bail. Voisinage ■ Prouver le trouble provoqué par u ne ligne haute tension (Cass. Civ. 3 e , 18mai2011, n°568, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-17645) Un groupement agricole d’exploitation en commun (GAEC) exploitant un élevage sur des terrains et bâtiments lui appartenant situés sous ou à proximité d’une ligne à très haute tension d’EDF (et depuis, Réseau de Transports d’Électricité, RTE) avait assigné EDF pour obtenir une indemnisation des préjudices matériels et économiques subis à raison des problèmes sanitaires rencontrés par les animaux de l’élevage. Son recours est rejeté, tant en appel qu’en cassation: “Mais attendu qu’ayant énoncé à bon droit que la charte de l’environnement et le prin- cipe de précaution ne remettaient pas en cause les règles selon lesquelles il apparte- nait à celui qui sollicitait l’indemnisation du dommage à l’encontre du titulaire de la servitude d’établir que ce préjudice était la consé- quence directe et certaine de celui-ci et que cette démonstration, sans exiger une preuve scientifique, pouvait résulter de présomptions graves, précises, fiables et concordantes, la cour d’appel, qui a relevé que des éléments sérieux divergents et contraires s’opposaient aux indices existant quant à l’incidence possible des courants électromagnétiques sur l’état de l’élevage de sorte qu’il subsistait des incertitudes notables sur cette incidence et qui a analy- sé les circonstances de fait dans lesquelles le dommage s’était produit, a pu retenir, sans inverser la charge de la preuve, que, compte tenu de l’ensemble des explications et don- nées fournies, l’existence d’un lien de causa- lité n’était pas suffisamment caractérisée et en a exactement déduit que les demandes d’indemnisation du GAEC ne devaient pas être admises; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé; Par ces motifs: rejette”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La demande d’indemnisation de l’éleveur est donc reje- tée. C’est sur le terrain de la preuve que se place la Cour de cassation pour rappeler qu’il appartient à celui qui invoque un préjudice à l’encontre du titulaire de la servitude (EDF, puis RTE en l’occurrence) de le prouver. L’arrêt impose n’impose pas une preuve scientifique de la causalité, mais exige au moins des présomptions graves qui en l’espèce n’étaient pas éta- blies puisqu’il subsistait des “incertitudes notables” ● J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Notaires: abandon de la condi- tion de nationalité La condition de nationalité pour accéder à la profession de notaire doit être abandonnée, en application de décisions du 24mai2011, la Cour de justice des communautés euro- péennes. Toutefois, le Conseil des Notariats de l’Union Européenne se félicite que les Etats gardent le pouvoir de déterminer les conditions d’exercice de la profession. 31mai 2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L O O I I D D E E S S I I M M P P L L I I F F I I C C A A T T I I O O N N D D U U D D R R O O I I T T L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N La loi de simplification du droit du 17mai 2011: 200 articles Nous avons déjà évoqué l’ILAT, consacré par l’article 63 de la loi du 17mai 2011, publiée au JO du 18mai (p. 8537), mais ce texte de “simplification et d’amélioration de la qualité du droit” comporte bien d’autres mesures. En voici une sélection, de la loi de 1989 aux organismes HLM en passant par l’urbanisme et l’élagage des arbres gênant les voies publiques. Dans cette sélection d’articles, nous suivons l’ordre de publication des textes. L'article 2 concerne les abonnements à l'eau . Si le service de l'eau constate une consom- mation anormale de l'abonné (local d'habitation) susceptible d'être causée par la fuite d'une canalisation, il en informe sans délai l'abonné (art. L 2224-12-4 du CGCT). Ce caractère anormal est constitué lorsque la consommation excède le double du volume d'eau moyen consommé pendant une pério- de équivalente lors des trois années précé- dentes. Si l'abonné effectue les réparations et que, dans le délai d'un mois à compter de l'information, il présente une attestation d'une entreprise de plomberie indiquant qu'il a fait procéder à la réparation de la fui- te, il n’est pas tenu au paiement de la part de consommation excédant le double de sa consommation moyenne. S'il n'a pas reçu l'information, il n'est pas tenu au paiement de la part de consomma- tion excédant le double de la consommation moyenne. Il est prévu un décret en Conseil d'Etat. L'article 11 concerne la profession d'architecte . La loi de 1977 est modifiée à propos des mandats des conseils régionaux et du conseil national de l'ordre des archi- tectes. L’article élargit leur faculté d'intervention en justice à toute question relative aux modalités d'exercice de la pro- fession et pour assurer le respect de l'obligation de recourir à un architecte. L'article ratifie également l'ordonnance du 26août 2005 sur la profession d'architecte. L'article 12 modifie l'article 15 de la loi de 1989 sur les rapports locatifs à propos du délai de préavis réduit à un mois dont bénéficie le locataire dans certains cas. Le délai d'un mois concernait le locataire béné- ficiaire du RMI, il est étendu à celui qui béné- ficie du revenu de solidarité active . Plusieurs articles et notamment les articles 6 et 14 modifient la loi du 12avril 2000 relati- ve aux droits des citoyens dans leurs rapports avec l'administration . L'article 6 prévoit que lorsqu'une demande adressée à une autorité administrative est affectée d'un vice de forme et que ce vice peut être couvert dans les délais légaux, l'autorité invite l'auteur de la demande à la régulariser. L'article 14 indique que si un recours conten- tieux à l'encontre d'une décision administra- tive est obligatoirement précédé d'un recours administratif, la décision est notifiée avec l'indication de cette obligation. ■ Contrat préliminaire L'article 22 concerne la vente d'immeuble à construire . Il supprime le dernier alinéa de l'article L261- 22 du CCH. Cet alinéa indiquait « Lorsque la vente a été précédée d'un contrat prélimi- naire prévu à l'article L. 261-15, seul le contrat de vente est soumis aux dispositions des articles L. 312-15 à L. 312-17 du code de la consommation. » Ces dispositions concer- nent la protection de l'emprunteur et pré- voient le mécanisme de la condition suspen- sive d'obtention de prêt. Jusqu'à présent, il était possible à l'acquéreur de déclarer lors du contrat préliminaire qu'il ferait son affaire personnelle de l'obtention d'un prêt. Dans ce cas, s'il n'obtient pas son prêt, il ne peut pas obtenir remboursement du dépôt de garan- tie. La protection de l'acquéreur emprunteur ne jouait donc que lors du contrat définitif. La Cour de cassation avait préconisé la sup- pression de cette distinction, ce que fait l'article 14. L'article L 312-15 du code de la consomma- tion est donc complété pour préciser explici- tement que le contrat préliminaire est sou- mis aux dispositions des articles L 312-15 à L 312-17. En conséquence, il n'y a plus de différence de traitement de la situation de l'emprunteur suivant qu'il a déclaré ou non faire son affaire personnelle de l'obtention du prêt. L'article 37 règle la question du raccorde- ment à l'égout pour les immeubles autres qu’à usage principal d'habitation. Pour l'habitation, il existe une obligation de rac- cordement. Mais pour les autres immeubles, il était jusqu’à présent nécessaire d'obtenir une autorisation du maire (ou du président de l'établissement public compétent). En effet, « les activités qui se caractérisent par le rejet d'eaux usées provenant des besoins d'alimentation et d'hygiène de bureaux, de centres commerciaux, de restaurants ou d'hôtels, ne constituent pas des eaux usées domestiques puisqu'elles ne proviennent pas d'immeubles à usage principal d'habitation » (rapport à l'Assemblée). Le nouveau texte a donc prévu que le propriétaire d'un immeuble dont les eaux usées résultent d'utilisations de l'eau assimilables à un usage domestique a droit au raccordement au réseau public de collecte sur simple deman- de et non plus sur autorisation. Il peut être astreint à verser une participation à la collec- tivité (art. L 1331-7-1 nouveau du code de la santé publique). Un dispositif de régularisa- tion est prévu pour les propriétaires qui sont raccordés sans avoir eu l'autorisation. Ils doi- vent faire une déclaration (art. 37 II de la loi nouvelle). L'article 38 concerne le diagnostic plomb . Le régime d'agrément des diagnostiqueurs est remplacé par un dispositif d'accréditation. Dans le régime de contrôle par le préfet des immeubles contenant du plomb, il peut s'assurer que le risque d'exposition au plomb est supprimé et, le cas échéant, faire procé- der aux travaux aux frais du propriétaire. Puis il fait procéder au contrôle par un opé- rateur agréé. L'article 38 remplace l'agrément par un renvoi à l'article L 271-6 du CCH c'est-à-dire au système de l'accréditation des diagnostiqueurs (art. L 1334-3 du code de la santé publique complé- té et art. L L 1334-1-1 modifié). L'article 63 consacre la création de l'indice des loyers des activités tertiaires . Il modi- fie les articles L 112-2 et L 112-3 du code monétaire et financier pour autoriser l'indexation d'un bail sur ce nouvel indice. Il modifie les articles L 145-34 et L 145-37 du code de commerce pour autoriser la référen- ce à l'ILAT à l'occasion d'une révision trienna- le et lors du calcul du plafonnement au renouvellement du bail. L'article 78 concerne l'élagage . Il insère un article L 2212-2-1 dans le code général des collectivités territoriales pour permettre au maire, après une mise en demeure restée infructueuse, de procéder à l'élagage d'arbres qui dépassent sur la voie publique pour garantir la sûreté et la commodité du passage. Les frais sont mis à charge du pro- priétaire. ■ Urbanisme Ce domaine est abordé au chapitre III. L'article 123 ajoute à la liste des objectifs des SCOT et des PLU (art. L 121-1 du code de l'urbanisme) celui de la qualité urbaine, architecturale et paysagère des entrées de vil- le. Le préfet pourra aussi, dans les territoires non couverts par un SCOT, demander à la commune d'apporter des modifications aux PLU qui comprennent des disposions appli- cables aux entrées de ville incompatibles avec la prise en compte des nuisances, de la sécuri- té, de la qualité urbaine, architecturale et paysagère (complément de l'art. L 123-12). L'article L 123-1-4 du code de l'urbanisme est complété par l'article 124 de la loi nouvelle pour permettre au document d'orientation et d'objectifs du SCOT d'étendre l'interdiction de construire à proximité des a utoroutes à d'autres routes. L'article L 111- 4-4 prévoit l'interdiction de construire à moins de 100 mètres des autoroutes et de 75 mètres des routes à grande circulation. Il est complété pour faire référence à la faculté d'extension de l'interdiction. L'article 125 concerne la lutte contre les termites . Selon l'article L 133-1 du CCH, le maire peut enjoindre aux propriétaires d'immeubles (dans certains secteurs) de pro- céder à la recherche de termites et à effec- tuer des travaux. Il est complété pour le cas des immeubles en copropriété . Le nouveau texte prévoit que la notification est valable- ment faite au seul syndicat des coproprié- taires, pris en la personne du syndic. Celui-ci doit avertir sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec avis de récep- tion. En cas de carence du propriétaire à fai- re les travaux, le maire peut effectuer d'office les travaux après mise en demeure restée infructueuse. De façon analogue, cet- te mise en demeure est adressée au syndicat via le syndic qui en informe chaque copro- priétaire (art. L 133-2 du CCH). ■ ■ Logement social L'article L 353-9-2 du CCH prévoit l'indexation des loyers et des plafonds de loyers sur l'IRL. Or l'article L 321-9 qui fixe la liste des articles applicables aux logements conventionnés avec l'ANAH ne renvoyait pas à cet article. C'est maintenant le cas (article 126 de la loi nouvelle). Ces loyers et plafonds sont donc désormais indexés sur l'IRL. L'article 127 est relatif aux conventions glo- bales de patrimoine. Il autorise leur modifi- cation par avenant pour y intégrer les dispo- sitions propres aux conventions d'utilité socia- le. Le projet doit être adressé au préfet dans les trois mois de la promulgation de la loi (17août 2011) et signé d'ici le 17novembre 2011. Lors de la signature de l'avenant, les conventions globales de patrimoine sont qualifiées de convention d'utilité sociale. Les organismes qui n'ont pas de patrimoine loca- tif doivent conclure d'ici le 17novembre 2011 une convention d'utilité sociale « accession ». L'article 128 autorise un organisme HLM à consentir une avance en compte courant à une société d'HLM dont il détient au moins 5% du capital. Si le prêteur a une activité locative, il doit informer la CGLLS, s'il exerce une activité d'accession, il informe la société de garantie des organismes d'HLM. 31mai 2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • S S I I M M P P L L I I F F I I C C A A T T I I O O N N Le régime est simplifié puisque le régime de l'autorisation du ministre est remplacé par une déclaration. L'article 129 supprime l'obligation de consul- ter le service des domaines lorsque la vente d'un logement HLM est consentie à un autre organisme HLM ou à une SEM. L'article 130 vise la création entre organismes HLM, des SEM de construction et de gestion de logements locatifs sociaux ou des orga- nismes collecteurs du 1% de structures de coopération. Ces structures ont pour seul objet la mise en commun de moyens au pro- fit de leurs membres. Les modalités seront fixées par décret. L'article 134 ratifie l'ordonnance du 28juillet 2005 relative aux secteurs sauvegardés . Enfin l'article 131 autorise un organisme HLM à consentir des prêts participatifs à une société d'HLM avec laquelle il a un pou- voir de contrôle effectif. L'article 132 concerne les offices publics de l'habitat et les renvoie aux règles des mar- chés publics (art. L421-26 du CCH). A l'article 180 , une disposition concerne les organismes contrôlés par l'ANPEEC. Elle pré- voit que la décision de sanction prononcée par le ministre est susceptible de recours de pleine juridiction auprès du Conseil d'Etat. Le chapitreVII contient des habilitations à légiférer par ordonnance. Il vise en particulier l'expropriation (art. 197 ) ● ■ Mesures urgentes pour les villes François Pupponi a présenté le 12mai une p roposition de loi portant mesures d’urgence en faveur des villes et des quar- tiers en difficulté. Il commence par présenter un constat d’échec des politiques publiques conduites depuis 40 ans à destination des banlieues (JO AN déb. 13mai, p.3049). Il propose une réforme de la gouvernance de la politique de la ville, qui dépendrait direc- tement du Premier ministre, avec une fusion de l’ANRU, de l’ACSÉ et de l’EPARECA. Il propose un deuxième plan national de réno- vation urbaine. Le ministre de la ville, Maurice Leroy , répond que l’ANRU a été dotée de 12milliards d’euros de fonds publics, entraînant 43mil- liards d’euros d’investissements pour les quartiers (p.3051). Il ajoute que le Gouverne- ment a décidé de prolonger les contrats urbains de cohésion sociale jusqu’en 2012. S’agissant d’un travail commun entre l’ANRU, l’ACSÉ et l’EPARECA, il n’y est pas opposé mais sans l’intervention d’une propo- sition de loi. Pascal Brindeau approuve l’idée d’un PNRU 2 mais il ne voit pas l’intérêt d’un nouveau type de contrat “contrat de promo- tion sociale et territoriale” que proposent les députés socialistes alors que le Gouverne- ment expérimente une nouvelle génération de CUCS (p.3056). Michel Piron se félicite du succès du plan de rénovation urbaine; il désapprouve l’idée de fusionner les trois organismes publics. Eric Straumann insiste sur l’article 19 de la proposition de loi qui vise à renforcer l’article 55 de la loi SRU. Le vote sur tous les articles de la proposition de loi a été réservé. Lors d’un vote solennel le 18mai, l’ensemble de la proposition a été rejeté. ■ Mesures urgentes en faveur du logement. J ean-Yves Le Bouillonnec a présenté le 12mai la deuxième proposition de loi visant à prendre des mesures urgentes et d’application immédiate en faveur du loge- ment. Le député évoque “l’échec de la loi rela- tive au droit au logement opposable” qui a “révélé les carences de l’Etat” (JO AN déb. 13mai, p.3073) et dénonce la conception libé- rale de la politique du logement. Il propose d’agir sur le niveau des loyers, la production massive de logements accessibles, la libéra- tion du foncier, la lutte contre la vacance des logements, l’amélioration des rapports loca- tifs, l’accession sociale à la propriété recentrée sur les ménages modestes (p.3074). Il préconise aussi la création d’une taxe annuel- le sur les locaux professionnels vacants en Ile- de-France et une exonération d’impôt sur les plus-values réalisées à l’occasion de la cession de bureaux si le cessionnaire s’engage à les transformer en logements sociaux. Il suggère par ailleurs que le préfet, en cas de carence de la commune, puisse conclure une convention avec des organismes agréés pour mettre à dis- position de demandeurs de logements au titre de la loi DALO des logements appartenant à des propriétaires privés (p.3075). Benoist Apparu récuse la proposition de blo- quer les loyers en évoquant l’attitude des investisseurs institutionnels qui représen- taient en Ile-de-France 23% du marché locatif et qui en représentent aujourd’hui 3% (p.3076). S’agissant du recentrage du PTZ+ sur les foyers les plus modestes (reprenant ici une argumentation déjà opposée à Jean-Yves Le Bouillonnec la veille, JO AN déb. 12mai, p.2963), le ministre s’interroge: “comment peut-on être trop riche pour recevoir une aide Le logement en débat à l’Assemblée Deux propositions de loi du PS sur la politique de la ville et sur le logement ont été rejetées par les députés. L L O O G G E E M M E E N N T T A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T 31mai 2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T É É L L O O G G E E M M E E N N T T A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T ■ V EFA: la constatation de l’achèvement assouplie Un décret n°2011-550 du 19mai 2011 relatif à la vente d'immeubles à construire concerne la constatation de l'achèvement de l 'immeuble en cas de vente en l'état futur d'achèvement. Il modifie l'article R 261-24 du CCH en l'assouplissant. La constatation de l'achèvement peut être faite par: - une personne qualifiée désignée par le pré- sident du TGI (ce qui était déjà le cas) - un organisme de contrôle indépendant (son intervention est obligatoire si le vendeur assure lui-même la maîtrise d'œuvre), - un homme de l'art. NB: ce décret s'applique aux contrats en cours. Les promoteurs avaient demandé un assouplissement du texte qui imposait le recours à la personne désignée par le prési- dent du TGI. (J.O. du 21mai, p.8866). Fiscalité ■ Taxe sur les bureaux La taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de- France, réformée par la loi du 29décembre 2010 s'applique à des tarifs différents suivant les trois circonscriptions fixées par l'article 231 ter du CGI: Paris et Hauts-de-Seine, « unité urbaine de Paris »et reste de l'Ile-de-France. L'unité urbaine de Paris, devait être définie par arrêté. C'est l'objet de ce texte qui donne la liste des communes concernées dans chaque département de l'Ile-de-France. La redevance pour création de bureaux (l'article L 520-3 du code de l'urbanisme) se réfère aussi à cette notion d'unité urbaine de Paris. L'arrêté s'applique donc aussi à la fixa- tion du tarif de cette redevance. (Arrêté du 4mai 2011 délimitant l'unité urbai- ne de Paris mentionnée aux articles231 ter du code général des impôts et L. 520-3 du code de l'urbanisme, J.O. du 17mai 2011, p. 8481). ■ Résidences de tourisme En cas de défaillance du gestionnaire de la résidence de tourisme bénéficiant de la réduction d'impôt en faveur des investisse- ments locatifs dans les résidences de touris- me classées, la loi du 29décembre 2010 a assoupli les conditions fixées par l'article 199 decies E à G du CGI. Les propriétaires doivent s'engager à louer nu pendant 9 ans leurs logements à un exploitant. Toutefois, en cas de défaillance de celui-ci il est admis que la réduction d'impôt n'est pas remise en cause si des copropriétaires représentant au moins 50% des appartements font réaliser les pres- tations additionnelles à l'hébergement, par une ou plusieurs entreprises, soit en contrac- tant directement avec elles, soit en créant une entreprise qui contracte avec elles. L'autorité administrative qui a délivré le clas- sement de la résidence doit être informée par les copropriétaires ou par l'entreprise créée. Le décret précise les informations à lui transmettre. (Décret n°2011-545 du 18mai 2011, J.O. du 20mai, p.8782). à l’accession à la propriété, et cependant être locataire HLM, à l’entrée de cette tranche 9” (p.3076) et il suggère au parti socialiste de baisser le plafond de ressources pour l’accès au logement HLM. Marie-Hélène Amiable soutient la proposi- tion d’encadrer les loyers de relocation et les investissements locatifs privés. S’agissant du blocage des loyers de relocation, Pascal Brindeau estime qu’il s’agit d’une mesure strictement parisienne alors que dans de nombreuses villes de province (Dijon, Clermont-Ferrand, Pau…) on a constaté une baisse du prix des loyers (p.3079). Michel Piron corrobore cette analyse en souli- gnant qu’il faut se garder d’avoir une vision uniforme sur tout le territoire. Plutôt que de bloquer les loyers, il pense qu’il faut augmen- ter l’offre. Quant à taxer les logements vacants , il rap- pelle qu’il existe déjà une taxation sur initiati- ve des collectivités locales, mais que celles-ci les utilisent peu, bien qu’elles soient efficaces (p.3080). Annick Lepetit soutient la proposi- tion de bloquer les loyers, par décret en Conseil d’Etat. Marcel Rogemont met en avant le coût du crédit d’impôt pour intérêts d’emprunt (1,9milliard) et du Scellier (900mil- lions). Richard Maillé relève la remarque du maire de Lyon relative à l’idée de bloquer les loyers: “la pire période du logement en Fran- ce a été les lois de 1948 qui interdisaient l’augmentation des loyers et qui ont amené une véritable pénurie de logements” (p.3084). Christophe Caresche cite la proposition du Président de la République de soutenir la transformation de bureaux en logements : 6millions de m 2 de bureaux pourraient être transformés en 50000ou 60000 logements. De même que pour le texte précédent, à la demande du Gouvernement, le vote sur les articles a été réservé. Transformer bureaux en logements ? Benoist Apparu indique, s’agissant du DALO, que la mesure fonctionne dans 88 départements sur 100, mais il reconnaît “nous avons un problème spécifique dans douze départements, ceux de l’Ile-de-France et une partie de ceux de la région PACA”. S’agissant de la transformation de bureaux en loge- ments, il indique que l’obligation de transfor- mer le stock de bureaux existants en BBC à l’horizon 2020 représentera un investissement trop lourd pour certains bureaux et qu’il y a un travail considérable pour les transformer en logements (p.3088). Il évoque diverses pistes: accroître la densité et donner des auto- risations de construire supplémentaires, jouer sur les agréments pour les bureaux, envisager une disposition fiscale. À propos des expulsions locatives, le ministre indique que les interdire déséquilibrerait les rapports locatifs au détriment du propriétaire et entraînerait un départ massif des investis- seurs du secteur immobilier privé et qu’il en résulterait une pénurie (p.3089). Lors du vote solennel du 18mai, cette deuxième proposi- tion a également été rejetée par l’Assemblée. ■ Réforme fiscale Pierre Moscovici reproche au Gouvernement de faire un cadeau aux foyers fiscaux ayant un patrimoine de plus de 17millions d’€ pour lesquels la réforme permettra une baisse d’ISF de 370000€. François Baroin répond que la réforme sera financée par un renforcement de la fiscalité sur la transmission et non sur le flux de patrimoine (JO AN déb. 18mai, p.3133). ■ Fusion d’autorités administra- tives indépendantes Lors d’un débat à l’Assemblée le 17mai sur les autorités administratives indépendantes, Christian Vanneste , rapporteur au nom du comité d’évaluation et de contrôle des poli- tiques publiques, indique que le Défenseur des droits va regrouper le Médiateur de la République, le Défenseur des enfants, la HALDE et la Commission nationale de déon- tologie de la sécurité. Il évoque aussi la pro- position de fusionner la CNIL avec la Com- mission d’accès aux documents administratifs (JO AN déb. 18mai, p.3144) et celle de regrouper la Commission de régulation de l’énergie et le Médiateur national de l’énergie. René Dosière , co-rapporteur, indique que le budget de fonctionnement des autorités administratives indépendantes (AII) est bien supérieur au chiffre émanant du ministère du budget (387 M€), mais dépasse 600 M€. Leur budget a de plus augmenté de 27% en trois ans. Le député ajoute que “l’immobilier est le point noir de la gestion des AII” en raison du montant excessif de leurs loyers et il préconi- se de réexaminer tous les baux. Georges Tron , secrétaire d’Etat, approuve l’idée d’obliger les AII à consulter France Domaine. Richard Maillé estime également que le parc immobilier de ces autorités est mal géré, “le scandale du loyer de la Halde en témoigne” (p.3151). Il ajoute qu'un parc immobilier plus resserré, plus économe et de meilleure qualité doit être mis en place. Georges Tron répond que, s’agissant de la négociation des baux privés, un marché public a été passé par France Domaine pour les baux de plus de 500000euros, ce qui a per- mis d’aboutir à des baisses substantielles. Les AII auront l’obligation de consulter France Domaine, un projet d’article est en cours de rédaction à Bercy à ce propos ● 31mai 2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 12 mai 2011 Sénat p.1254 n°16218 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Défaut de permis de construire. Sanction Écologie Si une construction est faite sans autorisation ou en méconnaissance des prescriptions du permis, la TLE est due, majorée d'une amende fiscale d'égal montant, sans qu'il y ait lieu de rechercher si le redevable s'est rendu coupable d'une infraction pénale prescrite ou suivie de régularisation. Références: art. 1723 quater II du CGI, et arrêt du Conseil d’Etat du 16avril 2010. 1 7mai 2011 AN p.5049 n°81062 D idier Quentin, UMP, Charente- Maritime L ogements de fonction Budget I l a été décidé en juin2010 de resserrer les critères d'attribution des con- cessions de logement pour nécessité absolue de service sur les seuls agents pour lesquels cette attribution représente un dispositif absolument néces- saire à l'exercice de leurs fonctions et de supprimer le régime de concession pour utilité de service. Les logements devenus inutiles seront cédés et les prises à bail résiliées. Un décret en Conseil d'Etat est en cours d'élaboration. 17mai 2011 AN p .5077 n°101541 Francis Saint- Léger, U MP, Lozère Délais d'instruction des dossiers FISAC C ommerce, PME Depuis le 1 er janvier 2011, les demandes d'aides et la gestion administrative des aides sont réalisées au n iveau régional par les directions régionales des entreprises (DIRECCTE). L'objectif de délai qui leur est assigné est de 60 jours, puis 45 jours à partir du 1 e r octobre 2011 pour les opérations collectives et 30 jours puis 21 jours pour les opérations individuelles. La régionalisation de l'instruction des dossiers d oit permettre de réduire les délais, estime la réponse. 17mai 2011 AN p.5090 n°45953 Jean-Paul Bacquet, SRC, Puy-de-Dôme Service public d'assainissement non collectif (SPANC). Sanc- tions Écologie Si un particulier se refuse à se soumettre à l'obligation de contrôle de l'installation d'assainissement non collec- tif, il est astreint au paiement d'une somme au moins égale au montant de la redevance, cette somme pou- vant être majorée par la collectivité. L'agent du SPANC doit informer le maire du refus d'accès et celui-ci engage la procédure de recouvrement (LRAR, interven- tion d'un agent assermenté…). Peines encourues: 3750 € d'amende et 3 mois de prison. Textes de référence: art. L 1331-11 et L 1312-2 du code de la santé publique. 17mai 2011 AN p.5109 n°82527 Geneviève Fioraso, SRC, Isère Equipements d'isolation, critères d'efficacité Budget La liste des équipements éligibles au crédit d'impôt est régulièrement mise à jour (arrêté du 13novembre 2007). Pour l'isolation thermique des parois opaques il faut une résistance thermique supérieure ou égale à 5 m 2 Kelvin par watt pour les planchers de combles per- dus, des rampants de toiture et des plafonds de combles, mais seule la résistance du matériau mis en place est prise en considération et non celle des parois faisant l'objet de travaux d'isolation. La réponse rappelle que la facture doit mention- ner le respect du critère technique de perfor- mance relative au matériau utilisé. 17mai 2011 AN p.5130 n°95888 Michel Raison, UMP, Haute- Saône Taxe d'habitation Colocation Logement Lorsqu'un logement est occupé en colocation, l'imposition à la taxe d'habitation peut être établie au nom de l'un quelconque des occupants (CAA Paris, 24octobre 2001). S'agissant des mesures d'exonération , l'administration admet que l'exonération est maintenue si chaque foyer fiscal ne dépasse pas le plafond. Pour le plafonnement à 3,44% du revenu, le revenu à retenir est la somme des revenus des personnes au nom desquelles l'imposition est établie et des revenus des foyers fiscaux des cohabitants s'ils excèdent les plafonds. 17mai 2011 AN p.5132 n°96292 Germinal Peiro, SRC, Dordogne Contrôle des syndics Logement Certaines pratiques commerciales des syndics peuvent poser des difficultés. La Commission des clauses abusives a été saisie d'une mission d'expertise sur les contrats de syndics. Les conclusions permettront de prendre les dispo- sitions pour mettre un terme aux pratiques abusives. Pour l'ouverture du compte bancaire séparé, le projet de loi réformant la loi Hoguet doit ren- forcer l'information du copropriétaire sur la gestion comptable de la copropriété et encadrer le choix du compte séparé. 17mai 2011 AN, p.5202 n°100730 Manuel Aeschli- mann, UMP, Hauts-de-Seine Conventions d'utilité sociale. Mobilité des locataires Logement La convention d'utilité sociale qui traduit la politique patrimoniale et sociale de l'organisme HLM comporte des indicateurs de performance. L'indicateur E1 per- met de mesurer l'effort de l'organisme en faveur de la mobilité des locataires. 17mai 2011 AN p.5202 n°101798 Jean-Claude Fruteau, SRC, Réunion Diagnostic technique. Mérule Logement La présence de mérules ou de champignons ligni- vores est souvent liée à un défaut d'entretien ou d'erreurs de conception lors de réhabilitations. Le Gouvernement n'envisage pas à court terme de modifier le dossier de diagnostic technique pour y ajouter un nouveau diagnostic relatif aux mérules. Le député insistait sur la nécessité d’établir un diagnostic en amont pour lutter efficacement contre ce fléau. 19mai 2011 Sénat p.1319 n°17364 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Permis de construire tacite Écologie Les permis tacites ne résultent pas a priori d'une absence d'instruction des projets. Le pétitionnaire peut s'en préva- loir. Si les services de l'Etat sont mis à disposition des col- lectivités, ils transmettent au maire les projets de décision 8 jours au moins avant la date limite d'instruction, pour signature et notification aux demandeurs. La réponse indique que le ministère prévoit d'introduire la numérisa- tion des supports néces- saires à l'instruction des demandes. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 31mai 2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S P P R R O O J J E E T T S S Présidence de la République Carine Trividic est nommée chef de cabinet adjoint à la présidence de la République. (Arrêté du 17mai 2011, J.O. du 18mai, @). Cabinets ministériels ➠ Industrie : Bernard Celli est nommé conseiller en charge de l'économie numé- rique au cabinet du ministre Eric Besson; il succède à Lucile Badaire. (Arrêté du 10mai 2011, J.O. du 18mai, @). ➠ Écologie : Marc Ferrand est nommé conseiller au cabinet de la ministre (Arrêté du 9mai 2011, J.O. du 19mai, @). ➠ Ville : Vincent Divry quitte ses fonctions de conseiller au cabinet du ministre, Maurice Leroy. (Arrêté du 18mai 2011, J.O. du 20, @). Administration ✓ Affaires culturelles : Anne Mistler est nom- mée directrice des affaires culturelles de la Guadeloupe. (Arr. du 18mai, J.O. du 20, @). Organismes publics ✓ Financement des infrastructures de trans - port de France : Dominique Perben est nommé président du conseil d'administration de l'Agence de finance- ment des infrastructures de transport de France. Le sénateur Louis Nègre est nommé administrateur. (Décrets du 17mai 2011, J.O. du 19mai, p.8750). ✓ Conseil national des villes : Jean-François Carenco , préfet de la région Rhône-Alpes, est nommé membre de ce Conseil comme personnalité qualifiée. (Arrêté du 20mai 2011, J.O. du 22mai, p.8921). ✓ Le commissaire général pour le dévelop - pement de la vallée de la Seine est institué p ar décret n°2011-543 du 19mai 2011 (J.O. du 20mai, p.8778). Les territoires concernés sont l'Ile-de-France, la Haute Normandie et la Basse Normandie. Antoine Rufenacht est nommé commissaire général pour le développement de la vallée de la Seine. (Décret du 21mai 2011, J.O. du 22, p.8921). ✓ Gridauh : Le GIP «Groupement de recherches sur les institutions et le droit de l'aménagement, de l'urbanisme et de l'habitat» est prorogé de 5 ans. (Avis publié au J.O. du 20mai 2011, p.8851). Réglementation Réglementation thermique Le maître d'ouvrage d'un bâtiment neuf doit attester de la prise en compte la réglementa- tion thermique (art. R 111-20-1 du CCH). L'attestation est établie suivant un modèle précisé par arrêté. Elle est jointe à la deman- de de permis de construire. Par ailleurs, pour les bâtiments visés à l'article L 111-9 du CCH, qui doivent faire l'objet d'une étude de faisabilité technique et éco- nomique avant leur construction, cette étu- de doit envisager les différentes solutions d'approvisionnement en énergie, dont notamment celles qui font appel aux éner- gies renouvelables. Cette obligation issue de la loi du 12juillet 2010 devait être précisée par décret. Le décret du 18mai 2011 précise que cette étude doit comporter trois points: - le système prévu par le maître de l'ouvrage à l'issue de l'étude de faisabilité, en le justifiant, - la valeur de la consommation en kWh A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . d'énergie primaire pour le système prévu, - le coût annuel d'exploitation du système prévu. L'attestation doit être établie par un formu- laire à fixer par arrêté, elle est jointe à la demande de permis de construire. S'agissant de l'attestation de prise en compte de la RT, le nouveau texte (art. R 111-20-3) indique qu'elle est établie par le maître d'œuvre s'il est chargé de la conception et de l'exécution des travaux, ou par le maître d'ouvrage si le maître d'œuvre se limite à la conception de l'opération, ou en l'absence de maître d'œuvre. Le texte indique le contenu de document (attestation de prise en compte de la prescrip- tion concernant la consommation d'énergie pour le chauffage, le refroidissement, la pro- duction d'eau chaude sanitaire…) Elle est établie sur formulaire précisé par arrêté et jointe à la déclaration d'achèvement des travaux. L'article R 111-20-4 indique les personnes qui sont habilitées à délivrer l'attestation. Elles sont au nombre de quatre: contrôleur technique, diagnostiqueur (pour une maison individuelle), organisme ayant certifié la performance éner- gétique du bâtiment, architecte. Le décret complète l'article R 431-16 du code de l'urbanisme relatif à la liste des pièces du dossier de permis de construire, il y ajoute le document attestant que le maître d'ouvrage a pris en compte la RT ou l'étude de faisabili- té pour les bâtiments visés par l'article L 111- 9 du code de l'urbanisme. Entrée en vigueur Ces règles entrent en vigueur pour les dos- siers de permis de construire déposés à compter du: - 28 octobre 2011 pour les bâtiments de bureaux, d'enseignement, d'accueil de la petite enfance et bâtiments d'habitation construits en zone ANRU, - 1 er janvier 2013 pour les autres bâtiments. (Décret n°2011-544 du 18mai 2011 relatif aux attestations de prise en compte de la réglemen- tation thermique et de réalisation d'une étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie pour les bâtiments neufs ou les parties nouvelles de bâtiments, J.O. du 20mai, p.8779). Outre-Mer De nombreux documents ont été publiés concernant spécifiquement la Guadeloupe. Exemples: délibération du 19avril 2011 du conseil régional de Guadeloupe relative à la réglementation thermique et aux caractéris- tiques thermiques de l'enveloppe des bâti- ments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments. Une autre est relative à la certifica- tion de la performance énergétique des bâti- ments nouveaux. (Délibérations du conseil régio- nal de Guadeloupe, J.O. du 20mai 2011, p.8798). ✓ CET . Le Gouvernement n’entend pas prolonger le dispositif de dégrèvement de contribution économique territoriale qui vise le supplément de taxe due par rapport à la TP (dégrèvement de la totalité du supplément en 2010, 75% en 2011, 50% en 2012 et 25% en 2013). (Rép. de la ministre de l’économie à Michel Issindou, JO AN Q, 17mai, p.5129, n°97562). ✓ Multipropriété : la DGCCRF réalise une enquête sur les pratiques commerciales du secteur de la multipropriété pour apprécier les nouvelles dispositions réglementaires (loi du 22juillet 2009 et arrêté du 15juin 2010) et le cas échéant les ajuster. Un état des lieux des résidences à temps partagé sera établi à cette occasion. (Rép. de la ministre de l’économie à Philippe Plisson, JO AN Q, p.5150, n°102597) ✓ Quel avenir pour les ZFU ? : un groupe de travail a été mis en place fin octobre2010 concernant le dispositif des zones foncières urbaines, présidé par Eric Raoult. Ses propositions attendues en mai feront l'objet d'un examen interministériel avant l'été . (Rép. du ministre de la ville à Alain Suguenot, JO AN Q, 17mai, p.5247, n°97689). ✓ Elargissement de la taxe sur les logements vacants ? Répondant à une question de François Rebsamen, le secrétaire d’Etat au logement indique que la taxe sur les logements vacants vise 8 agglomérations (décret du 29décembre 1998). La révision de cette liste est actuellement à l'étude . Elle tiendra compte de l'évolution et des causes de vacances de logement et de la situation de commune ayant mis en place la taxe d'habitation sur les loge- ments vacants (issue de l'article 47 de la loi du 13juillet 2006). (JO Sénat Q, 19mai 2011, p.1330, n°16044). 31mai 2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R É É S S I I D D E E N N T T D D E E P P R R O O M M O O G G I I M M >Quel bilan tirez-vous de l’année 2010? C.R. : “Les promoteurs ont vendu 115000 logements en 2010, contre 106000 en 2009. Cette hausse de 8,5% a été rendue possible grâce au bas niveau des taux d’intérêt et aux avantages fiscaux exceptionnels en faveur de l’investissement locatif. Pour Promogim, les réservations se sont élevées à 4176 logements contre 3551 en 2009, soit une hausse de 17,6%. Les ventes notariées sont en progression de 13,8% (3042 logements). Nous avons pu limiter la hausse des prix à 3,72% ce qui est la moi- tié de la hausse du marché (7% environ). Le prix moyen d’une vente pour Promo- gim est de 199980€, contre 192810€ en 2009. Pour notre filiale Franco-Suisse, davantage tournée vers le segment du haut de gamme, le prix moyen est de 324736€, en baisse de -2,4% (332735€ en 2009). Le chiffre d’affaires du groupe est de 700millions d’euros (ventes notariées), contre 560 M€ en 2009, soit une hausse de 25% et le résultat de 53 M€.” >Comment se présente l’année 2011? C.R. : “2011 sera moins favorable que 2010. Même s’ils restent à un niveau historique- ment bas, les taux d’intérêt sont un peu plus élevés, ce qui désolvabilise la deman- de et les avantages fiscaux du Scellier sont moins intéressants. Le PTZ+ est plus intéressant que le PTZ précédent, mais il est compliqué dans sa mise en œuvre, contrairement au dispositif Scellier que le client comprend tout de sui- te. Enfin, l’ambiance générale est plutôt à l’inquiétude et à l’hésitation. Pour les quatre premiers mois de l’année, nous avons eu 1367 réservations. Par rap- port à la même période de 2009, cela repré- sente une baisse, marginale de -3,9% et bien moindre que celle qui est annoncée pour l’ensemble de la profession. Pourtant, les contacts par internet sont en hausse de 10%, et l’offre a augmenté. Par ailleurs, nous avons constaté une inversion de la proportion d’accédants et d’investisseurs. Alors que nous étions l’an dernier à 55% d’investisseurs, ce chiffre est tombé à 39% en 2011. Ce retour des accédants est un tournant majeur.” >Comment s’explique la hausse des prix des logements? C.R. : “Les tensions inflationnistes sur les prix de terrains se retrouvent sur les prix de vente. Le renouvellement de l’offre est plus difficile que jamais. La quasi-totalité des PLU sont plus restric- tifs que les POS précédents. Les règles d’obtention des permis de construire sont plus complexes. Il faut respecter les règles des PLU, des SCOT et, en application de la loi Grenelle II, des PLU intercommunaux. Il faut y ajouter le poids des nouvelles réglementations. Ainsi le BBC ajoute au coût de construction un surcoût de 90 à 140€ le m2. Il faut y ajouter de 20 à 25€ si le programme est dans un éco-quartier. De plus, le coût des matières premières est en hausse (+46% pour les poutrelles d’acier ou +51% en un an pour les ronds à béton). Les réglementations sont de plus en plus contraignantes. Par exemple, il est obliga- toire à compter de cette année de raccorder tous les bâtiments au réseau de fibre optique.” >Quel pourrait être le volume de ventes en 2011? C.R. : “Je ne suis pas pessimiste pour 2011: les ventes devraient se situer autour de 100000 logements, soit une baisse de 5 à 10% par rapport à 2010. Mais le cycle de production est long: il faut entre trois ans et demi et quatre ans entre la décision de lancer un programme et la livraison.” >Quel pourrait être l’impact en 2012 d’une réduction des avantages fiscaux pour l’investissement locatif? Christian Rolloy “Le renouvellement de l’offre est plus difficile que jamais”. Le président de Promogim, qui a réalisé une bonne année 2010, souligne les difficul- tés de la promotion dans un contexte de hausse des coûts de construction et de baisse de solvabilité des acquéreurs; il est sceptique sur les améliorations qu’on peut attendre de la réforme de la législation du droit de l’urbanisme. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine I I N N T T E E R R V V I I E E W W C.R. : “Les ventes aux investisseurs vont baisser. Il est vrai qu’il y a eu des abus dans les ventes de logements avec avantages fis- caux mais le problème est que le logement est trop taxé. Or si on tient compte de la TVA, de la taxe locale d‘équipement et de toute la fiscalité induite par la construc- t ion, cela représente bien plus de recettes pour l’Etat que le coût de l’avantage fiscal. La demande reste forte, à cause de l’évolution démographique et de l’allongement de la durée de vie.” >Vous évoquez la contrainte du social. De quoi s’agit-il? C.R. : “Les communes exigeaient que les programmes comportent au moins 20% de logements sociaux. Ce taux est passé à 30% voire 40%. Or je n’ai jamais vu une opération où on gagne de l’argent dans le social. C’est donc l’acquéreur d’un loge- ment libre qui paye le surcoût. Est-il nor- mal que l’acquéreur paie la politique socia- le de l’Etat? Je ne le pense pas. De plus, ce n’est pas un réel facteur de mixité sociale car lorsque les acquéreurs découvrent que dans une même cage d’escalier, il y aura des logements vendus à l’organisme HLM local, certains n’achètent plus dans nos programmes.” >Attendez-vous des améliorations des perspectives de réforme des règles d’urbanisme? C.R. : “Non. Notre pays imagine des nou- velles réglementations et de nouvelles taxations. Les maires veulent tout organi- ser. Or, en tant que maîtres d’ouvrage, nous savons ce que veulent nos acqué- reurs. Par exemple, un maire nous impose de faire 20% de grands appartements pour des familles. Mais nous savons qu’elles n’auront pas les moyens de les payer. On est donc contraint d’en baisser le prix et d’augmenter en contrepartie le prix des petits appartements.” >Vous n’avez donc aucune liberté? C.R. : “Les maîtres d’ouvrage sont canali- sés dans une certaine direction et les condi- tions d’exploitation ont beaucoup changé, mais on s’adapte, en recherchant des ter- rains pas trop chers et en augmentant notre productivité. En quarante ans d’existence, nous n’avons jamais fait de licenciement économique.”
