– 2 – Jurisprudence
Fiscalité : Taxe foncière : incidence de la valeur vénale
Revenus fonciers : résiliation anticipée d’un bail avec remise gratuite au bailleur des constructions du preneur
Agencements retenus pour le calcul de la taxe foncière
Redevance pour construction de bureaux en Ile-de-France : exonération des médecins interentreprises
Programme d’aménagement d’ensemble : condition d’établissement de la participation
Validité du versement pour dépassement du PLD
Loyers excessifs versés par une SARL à une SCI
Urbanisme : Détachement de parcelles
– 4 – Projet – Réglementation
Plus-values : fin de l’abattement pour durée de détention
– 6 – Tableau des réponses ministérielles
– 7 – Nominations – Agenda
– 8 – Réglementation
Recharge des véhicules électriques et emplacements de vélos dans les immeubles
Validation de la loi de finances rectificative
Assouplissement de l’obligation d’accessibilité censurée
La procédure de résiliation des baux d’habitation pour abandon précisée
– 10 – Études et marché
■ JUGÉ ■ > > La validité du versement pour dépasse- ment du plafond légal de densité, actuelle- ment prévu par l’article L 112-2 du code de l’urbanisme a été confirmée par le Conseil d’Etat (arrêt du 28juillet2011). ■ RÉPONDU ■ > > Lorsqu’une commune est propriétaire d’un lot de copropriété, il revient au maire ou à son représentant de participer aux assemblées de copropriétaires (voir p.6). ■ PUBLIÉ ■ > > Un décret du 10août2011 précise la procédure de résiliation des baux d’habitation applicable en cas d’abandon des lieux par le locataire (p.10). ■ PROGRAMMÉ ■ > > La taxation des plus-values immobilières des particuliers va être renforcée (p.5). ■ NOMMÉS ■ > > Laurent Hottiaux est nommé directeur du cabinet du ministre de la ville, Maurice Leroy. > > Jean-Michel Mangeot a été nommé délé- gué général de la Fédération des Promoteurs Immobiliers. ■ CENSURÉ ■ > > L’assouplissement des obligations d’accessibilité dans les logements neufs, qui était prévue dans la loi relative aux maisons départementales des personnes handicapées a été pour partie censuré par le Conseil constitutionnel (p.9). ■ CHIFFRÉS ■ > > Les loyers des locations pour étudiants par le réseau Century 21 (p.5). > > Le barème de la valeur vénale moyenne des terres agricoles (par arrêté, voir p.10). > > La stagnation du parc locatif privé en 25 ans, en dépit de la forte croissance du nombre de ménages: une étude de l’IEIF. Les plus-values immobilières taxées plus sévèrement L’ immobilier est sollicité pour une part non négligeable dans le plan de rigueur présenté par le Premier ministre ce 24août (voir page4). La mesure la plus importante pour les propriétaires est celle qui va taxer les plus-values immobilières. Délaissant le régime d’abattement de 10% au-delà de la 5 e année, qui permettait une exonération au-delà de 15 ans de détention, les pouvoirs publics reviennent en contrepartie à la majoration du prix d’achat en fonction de l’inflation, régime applicable avant la réforme entrée en vigueur le 1 er janvier 2004. Nous allons donc probablement retrouver le régime du coeffi- cient d’érosion monétaire qui permet de réévaluer le prix d’achat en fonction de l’inflation. Cette correction est légitime car elle évite de taxer une plus-value fictive, uniquement liée à la dérive générale des prix. Mais rappelons qu’avec le régime abrogé en 2004, le vendeur bénéficiait aussi d’un abattement sur la plus- value de 5% par année de détention au-delà de la 2 e année, ce qui permettait une exonération au terme de 22 ans. Le régime était plus strict encore avant le 30décembre 1990, puisque le taux d’abattement était de 3,33%, n’autorisant une exonération qu’après 32 ans. Nous voici donc après une période d’assouplissement régulier de la fiscalité sur les plus-values dans une logique inverse. Un premier pas a été franchi avec la loi de finances pour 2011 qui a majoré de trois points l’imposition des plus-values passée de 16% à 19%, hors prélèvements sociaux. Une nouvelle étape est franchie avec le plan de rigueur de cette fin août mais il est plus important car il rompt avec le mécanisme traditionnel qui visait à favoriser la détention de long terme des biens immobiliers. Lorsque les pro- fessionnels militaient pour un assouplissement de la fiscalité des plus-values, ils mettaient en avant la nécessaire fluidité du marché et le fait que les particuliers attendaient longtemps pour vendre afin d’être exonéré d’impôt sur la plus-value. C’est un argument qui pourra servir à nouveau car les propriétaires qui souhaitent arbitrer dans leur patrimoine pour réinvestir seront fortement incités à ne pas vendre pour éviter l’imposition. L’argument avancé par le Premier ministre selon lequel cette réforme vise à neutraliser l’incitation actuelle du régime à attendre l’exonération pour vendre un bien a une portée pour le moins incertaine. Le marché du logement étant par lui-même également très incertain en cette rentrée (voir p.10), ce n’est pas une nouvelle qui va lui donner du tonus. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 446 3 0 AOUT 2011 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Fiscalité : Taxe foncière: incidence de la valeur vénale / Revenus fon- ciers: résiliation anticipée d’un bail avec remise gratuite au bailleur des constructions du preneur / Agencements retenus pour le calcul de la taxe foncière / Redevance pour construction de bureaux en Ile-de- France: exonération des médecins interentreprises / Programme d’aménagement d’ensemble: condition d’établissement de la partici- pation / Validité du versement pour dépassement du PLD / Loyers excessifs versés par une SARL à une SCI Urbanisme : Détachement de parcelles - 4 - Projet - Réglementation Plus-values: fin de l’abattement pour durée de détention - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Réglementation - Recharge des véhicules électriques et emplacements de vélos dans les immeubles / Validation de la loi de finances rectificative / Assouplissement de l’obligation d’accessibilité censurée / La procédure de résiliation des baux d’habitation pour abandon précisée - 10 - Études et marché - S O M M A I R E E D I T O R I A L 30août2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É ▲ Fiscalité ■ Taxe foncière: incidence de la v aleur vénale (CE, 8 e sous-section, 26juillet2011, n°322655) Une société industrielle (Toyota) contestait le montant retenu pour le calcul de la taxe foncière de locaux situés à Onnaing. Le Conseil d’Etat confirme la position de l’administration qui avait retenu, pour le calcul effectué à partir du prix de revient, une valeur supérieure à celle de la transac- tion d’origine. L’arrêt se fonde sur les articles1499 du CGI, 38 quinquies et 324 AE de l’annexe III du CGI et en déduit “qu'il résulte de ces dispositions que, dans le cas où le prix de l'acquisition d'une immo- bilisation est inférieur à sa valeur vénale, l'administration est fondée à corriger la valeur d'origine de l'immobilisation comptabilisée par l'entreprise acquéreuse pour son prix d'acquisition, pour y substi- tuer sa valeur vénale ”. En l’espèce, le contribuable invoquait des cessions voisines à un prix de 15F le m 2 mais le Conseil d’Etat relève que la communauté de communes avait financé des travaux d’aménagement d’un giratoire d’accès, d’évacuation des eaux et d’embranchement ferroviaire pour 125MF et en déduit que le prix de revient des terrains cédés par la communauté de commune devait être esti- mé à 43,9 F le m 2 . L’arrêt conclut: “Considérant, par suite, qu'il résulte de ce qui précède que le prix de vente retenu par les parties ne correspond pas à la valeur vénale des terrains et que l'administration n'a pas fait une évaluation exagérée de cet- te valeur vénale en retenant un prix de 43francs le m²”. À À r r e e t t e e n n i i r r : : La valeur retenue pour le calcul de la taxe foncière peut être supérieure à la valeur d’acquisition du terrain par le contri- buable lorsque la commune a participé aux t ravaux d’aménagement, provoquant ainsi une hausse de la valeur du terrain. ■ Revenus fonciers: résiliation anticipée d’un bail avec remise gratuite au bailleur des construc- tions du preneur (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 28juillet 2011, n°330824) En 1983, un bail de 20 ans sur une parcelle de terre avait été consenti pour un terrain au profit d’une commune pour l’extension d’une piste de karting. Il était convenu que les travaux, améliorations et embellisse- ments reviendraient en fin de bail sans indemnité au bailleur. Or, dès 1997, le terrain avait été cédé par ses propriétaires à la commune. L’administration fiscale avait alors réclamé un supplément d’impôts au titre du supplé- ment de loyer constitué par la valeur des aménagements et constructions réalisés par les preneurs, pour 1,4 MF. Le Conseil d’Etat confirme pour partie cette décision: “Considérant […] que lorsqu'un contrat de bail prévoit , en faveur du bailleur, la remise gratuite en fin de bail des amé- nagements ou constructions réalisés par le preneur, la valeur de cet avantage constitue, pour le bailleur, un complé- ment de loyer ayant le caractère d'un revenu foncier imposable au titre de l'année au cours de laquelle le bail arrive à expiration ou fait l'objet avant l'arrivée du terme d'une résiliation; Considérant que la cour n'a pas dénaturé la portée du contrat de location signé le 7sep- tembre 1983 en estimant que si la cession consentie par M.et M me F. à la commune de Ganges avait, au regard de la loi fiscale, les effets d'une résiliation amiable tacite du bail, entraînant la remise gratuite anticipée des immeubles au bailleur préalablement à la vente, les travaux de remise aux normes, de réfection et d'amélioration de la piste de karting réalisés par la commune en juillet et août1997 pour un montant de 758561F n'entraient en revanche pas dans les prévisions du contrat de bail et que leur valeur ne constituait pas un reve- nu foncier imposable au titre de 1997, dès lors que ces travaux avaient été effec- tués en vertu du compromis de vente du terrain signé par M me F et la commune le 4juin 1997 et pris en charge par la commu- ne en sa qualité non de locataire mais d'acquéreur potentiel du terrain en exé- cution du compromis de vente qui pré- voyait que les aménagements réalisés a vaient vocation à revenir à l'acquéreur; que la cour a exactement qualifié les faits en jugeant que la somme de 758561F ne constituait pas un revenu foncier”. Jugeant l’affaire au fond, le Conseil d’Etat estime que la somme en cause doit être déduite du revenu foncier perçu par le bailleur. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le bail qui stipule que les aménagements réalisés par le preneur reviennent au bailleur en fin de bail doit recevoir application pour les travaux pré- vus par ce bail. Leur attribution au bailleur en fin de bail génère donc un revenu fon- cier. En revanche, s’il s’agit de travaux qui n’ont pas été envisagés par le bail, mais qui résultent du contrat de vente conclu par le bailleur et son preneur, la clause n’a plus vocation à s’appliquer et il ne s’agit pas pour le bailleur d’un revenu foncier imposable. ■ Redevance pour construction de bureaux en Ile-de-France: exonéra- tion des médecins interentreprises (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 28juillet 2011, n°317372) L’administration avait assujetti à la redevan- ce pour création de bureaux en Ile-de-Fran- ce un professionnel pour des locaux loués à un service médical du travail interentre- prises. La question se posait de savoir sir l’article L 520-1 du code de l’urbanisme, en vigueur le 31décembre 2001, était appli- cable. Le Conseil d’Etat relève que, en application de l’article L 520-7, sont exclus du champ de l’article L 520-1 les bureaux utilisés par les membres des professions libérales et “que, pour l'application de ces dispositions, éclai- rées par les travaux préparatoires à l'adoption de la loi du 2août 1960 tendant à limiter l'extension des locaux à usage de bureaux et à usage industriel dans la région parisienne, dont elles sont issues, les profes- sions libérales qu'elles désignent doivent s'entendre de celles dont l'exercice est réglementé, que les membres de celles-ci exercent leur activité à titre individuel ou dans le cadre de groupements ou socié- tés constitués pour l'exercice libéral de cet- te profession”. Il en déduit que la redevan- ce n‘est pas applicable en l’espèce: “Considérant qu'il résulte de l'instruction que M me P a été assujettie à la redevance pré- J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Agencements retenus pour le calcul de la taxe foncière Pour le calcul de la taxe foncière, un arrêt a admis que l’administration pouvait tenir compte de travaux d’agencement corres- pondant aux constructions qu’une société avait inscrites à l’actif immobilisé de son bilan. L’arrêt considère notamment “à supposer que certains des travaux n’aient pas correspondu à des changements de consistance, ils ne sauraient être regardés pour autant comme de simples travaux d’entretien ou de réparation et devaient par suite être pris en compte dans le cal- cul de la valeur locative” (CE, 26juillet2011, 8 e sous-section, n°329407) vue à l'article L.520-1 du code de l'urbanisme en raison de la création de locaux situés à Puteaux (Hauts-de-Seine) en vue de leur location à un service médical du t ravail interentreprises, qui avait, en applica- tion de l'article R.241-12 du code du travail alors applicable, pour objet exclusif la pra- tique de la médecine du travail; que ces locaux étaient entièrement destinés à l'activité médicale de ce centre; qu'ainsi, ils ne pouvaient être regardés comme des locaux à usage de bureaux au sens et pour l'application de l'article L.520-1 du code de l'urbanisme; que M me P est, dès lors, fondée à demander la décharge de la rede- vance pour création de locaux à usage de bureaux en Ile-de-France, d'un montant de 69296euros, à laquelle elle a été assujettie”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La décision est donc favo- rable au contribuable qui échappe au paie- ment de la redevance, au motif qu’il exer- ce une profession libérale, même si c’était dans le cadre d’un service interentreprises. C’est donc la nature de l’activité exercée par le professionnel qui l’emporte et non celle de la clientèle. ■ Programme d’aménagement d’ensemble: condition d’établissement de la participation (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 28juillet 2011, n°324123, commune de la Garde, à paraître au Lebon) Une commune avait institué un programme d’aménagement d’ensemble d’une ZAC et fixé les modalités de calcul de la participa- tion des constructeurs au financement des équipements puis, par une nouvelle délibé- ration, déterminé de nouveaux critères de répartition de la participation entre les constructeurs. Une personne ayant obtenu un permis avait engagé un recours pour obtenir la décharge de sa participation et obtenu gain de cause. Le Conseil d’Etat confirme la décision, à l’exception de la par- tie concernant le point de départ des inté- rêts moratoires. Sur le fond, le Conseil d’Etat s’appuie sur l’article L 332-9 du code de l’urbanisme et indique que le conseil muni- cipal “doit identifier avec précision les amé- nagements prévus ainsi que leur coût prévi- sionnel et déterminer la part de ce coût mise à la charge des constructeurs, afin de per- mettre le contrôle du bien-fondé du mon- tant de la participation mise à la charge de chaque constructeur”. Il ajoute qu’il faut préciser les surfaces dont la construction est projetée et qui serviront de base à la réparation, et il conclut sur l‘affaire: “Considérant que la cour n'a pas dénaturé les faits qui lui étaient soumis en relevant que les termes des délibérations du conseil municipal de la commune de La Garde ne permettaient pas de connaître la nature et l e nombre des aménagements paysagers à réaliser et des salles de sport à construire et que ces délibérations ne procédaient pas à une estimation quantitative de la sur- face des immeubles dont la construction était envisagée; qu'en se fondant sur ces cir- constances pour en déduire que ces délibé- rations ne permettaient pas la vérifica- tion du bien-fondé des conditions de répartition des dépenses d'aménagement entre les constructeurs conformément aux dispositions précitées de l'article L.332-9 du code de l'urbanisme et pour annuler en conséquence les dispositions du permis de construire du 25mars 2002 mettant à la charge de M.A une participation aux dépenses d'aménagement de la zone de La Planquette ainsi que le titre exécutoire du 12février 2003, la cour n'a pas commis d'erreur de droit”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le contribuable obtient donc satisfaction et la décharge de la parti- cipation qui lui était demandée au motif que la commune n’avait pas suffisamment précisé les critères de répartition en n’indiquant pas les surfaces qui devaient être construites ce qui empêchait de fixer les conditions de répartition de la partici- pation entre les constructeurs. ■ Loyers excessifs versés par une SARL à une SCI (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 3août 2011, n°326754) Le Conseil d’Etat a annulé un arrêt d’appel pour une question de procédure, mais on en retiendra sur le fond les conséquences du constat par l’administration d’un loyer jugé excessif. Une personne détenait 24,5% des parts d’une SCI et 24% des parts d’une SARL qui louait ses locaux à la SCI. L’administration avait estimé que les loyers versés par la SARL à la SCI étaient excessifs et réintégré au résultat imposable de la SARL la part du montant de ces loyers excé- dant le niveau regardé comme normal. L’administration avait diminué les recettes de la SCI de la fraction du loyer non admise en déduction dans les charges de la SARL. Il en est résulté un déficit non commercial que les associés n’ont pu imputer sur leur revenu global. L’administration a imposé les sommes non admises en déduction des résultats de la SARL comme des revenus dis- tribués entre les mains des associés au pro- rata de leur droit. Le tribunal avait déchargé l’associé du sup- plément d’impôt personnel en conséquen- ce de la décharge de cotisation supplémen- taire d’IS de la SARL. L’arrêt d’appel est censuré pour ne pas avoir informé les parties de ce qu’il allait relever d’office que le tribunal avait fait application d’un motif inopérant. Le motif en question résultait de ce qu’en raison de l’indépendance de procédures de redresse- ment engagée contre la SARL et ses asso- ciés, les irrégularités de procédure envers la SARL étaient sans incidence sur l’imposition personnelle de l’associée. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : On retiendra que l’administration peut considérer que le loyer versé à une société est excessif et recalculer les résultats de la société à partir du loyer qu’elle considère comme normal. Urbanisme ■ Détachement de parcelles (CE, 7 e et 2 e sous-sections réunies, 2août 2011, n°334287) Une commune imposait comme surface minimale pour construire une surface de 4000m 2 . Elle avait refusé une demande de permis de construire et ce refus avait été confirmé par le tribunal et la cour adminis- trative d’appel. La question se posait de savoir si, en cas de détachement de parcel- le, cette règle restait applicable pour la par- celle conservant le bâti. Avant la loi SRU, l’article L 111-5 du code de l’urbanisme imposait, pour calculer les droits à construire, de tenir compte des droits déjà utilisés par la parcelle avant 30août2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É - - U U R R B B A A N N I I S S M M E E ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Validité du versement pour dépassement du PLD Un contribuable contestait la conformité à la Constitution de l’article L 112-2 du code de l’urbanisme qui prévoit un verse- m ent pour dépassement du plafond légal de densité. Il invoquait sa contrariété au droit de propriété garanti par la Déclara- tion des droits de l’homme. Le Conseil d’Etat a refusé de transmettre cette ques- tion préalable de constitutionnalité au Conseil constitutionnel, en estimant que ce versement est justifié par la volonté de lutter contre la densification des centres urbains et proportionné à cet objectif. (CE, 28juillet2011, 9 e et 10 e sous-sections réunies, n°349988) Rappelons par ailleurs que ce versement est en cours de suppression par la réforme de la fiscalité de l’urbanisme qui vise au contraire à favoriser la densité. ▲ 30août2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Parmi les 21 mesures présentées le 24août, 3 visent directement ou indirecte- m ent l’immobilier. Une autre, program- mée, vise l’ensemble des niches fiscales. ■ Suppression de l’abattement pour durée de détention dans le calcul des plus-values La mesure la plus importante est la modifi- cation du mode de calcul des plus-values immobilières. Cette modification porte sur deux points: - Suppression de l’abattement de 10% pour durée de détention, - Intégration d’une correction sur le prix d’achat pour tenir compte de l’inflation. La réforme n’affecterait pas les cessions de résidence principale, qui resteraient exoné- rées. Elle s’appliquerait pour les cessions réalisées à compter du 24août2011 . Selon le ministère, la réforme vise “à neu- traliser l’incitation actuelle pour les pro- priétaires à conserver leurs biens à la seule fin d’être exonérés sur leurs plus-values”. Cette mesure doit rapporter 200millions dès 2011 et 2,2milliards d’euros en 2012. ■ Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus Il est prévu, pour le PLF 2012 et concernant les revenus 2011 la création d’une contri- bution exceptionnelle sous forme d’un prélèvement sur le revenu fiscal de réfé- rence. Il serait de 3% de la fraction du revenu qui dépasse le seuil de 500000euros par an. Il est prévu de sup- primer cette contribution lorsque le déficit public s’établira sous le seuil de 3% par an. La mesure est donc générale et frappe- ra tous les types de revenus. Elle doit rapporter 0,2milliard en 2012. ■ Hausse de 1,2% du taux de pré- lèvement sur les revenus du patri- moine Les revenus du patrimoine (revenus fon- ciers, mais aussi plus-values, intérêts, divi- dendes ou produits d’assurance-vie) sont soumis aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement social, contribution additionnelle de solidarité et prélèvement additionnel) au taux de 12,3%. Le plan prévoit de porter ce taux à 13,5% . La mesure devrait figurer dans le projet de loi de finances rectificative prévu début septembre et s’appliquer dès les revenus de 2011. Rapportant 200millions dès 2011, cette mesure devrait rapporter 1,3milliard d’ € en 2012. ■ Coup de rabot sur les niches fis- cales Par ailleurs, le Premier ministre a annoncé la décision de procéder à une nouvelle réduction de 10% des niches fiscales. Ces mesures doivent trouver leur place dans le PLF 2012 ou dans une nouvelle loi de finances rectificative. Elles seront pré- sentées demain en conseil des ministres. En conséquence, le taux de la réduction d’impôt du Scellier sera à nouveau réduit. Pour 2012 par exemple, le taux devrait être de 16% au lieu de 18%. Les réactions ➠ Selon la Fédération des promoteurs immobiliers , la disparition de l’exonération des plus-values en cas de vente “risque de bouleverser les calculs économiques des investisseurs particuliers et de fragiliser encore un peu plus le marché”. Face à la perspective de réduction des niches fiscales, la FPI indique que les mesures annoncées “reviennent à sanc- tionner les logements énergétiquement performants”. (Communiqué du 24août2011). ➠ La Capeb se réjouit que le taux de TVA à 5,5% sur les travaux dans les logements ne soit pas remis en cause. Elle regrette cependant le coup de rabot sur les niches fiscales qui va affecter le Scellier et met en garde “attention à la répétition des signaux négatifs qui vont inciter les parti- culiers à la prudence et à l’attentisme en matière d’économies d’énergies”. (Communiqué du 25août2011). ➠ La FNAIM salue la préservation du PTZ+ mais déplore le renforcement de la fiscali- té des plus-values immobilières estimant qu’elle “est de nature à décourager les investisseurs”. (Communiqué du 25août2011). ➠ Le SNAL considère que la suppression de l’abattement pour le calcul des plus-values se traduira par un renchérissement des prix des terrains. Pour favoriser la mise sur le marché de terrains, la présidente du SNAL, Pascale Poirot, demande que l’application de cette mesure soit différée pour les ter- rains nouvellement rendus constructibles. (Communiqué du 25août2011). L L E E P P L L A A N N D D E E R R I I G G U U E E U U R R A A C C T T U U A A L L I I T T É É Plus-values: fin de l’abattement pour durée de détention Le Premier ministre a présenté le 24août les mesures visant à réduire le déficit budgétaire. L’immobilier est concerné par trois mesures. U U R R B B A A N N I I S S M M E E détachement. Mais cette règle ayant été supprimée par la loi SRU, elle ne peut plus recevoir applica- tion: “ Considérant qu'il résulte de ces disposi- tions que si le plan d'occupation des sols peut fixer au titre de l'article L.123-1, dans sa rédaction antérieure à la loi du 13décembre 2000, des règles relatives à la superficie minimale des terrains, le fait de tenir compte pour apprécier cette superficie des droits à construire déjà utilisés sur des parcelles détachées ne pouvait résulter que d'une disposition législative expresse que n'avait pas rétablie la loi du 2juillet 2003 ; Considérant qu'il ressort des pièces du dos- sier soumis aux juges du fond que l'article NB5 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Meyreuil subor- donnait la constructibilité en secteur NB1 à une superficie minimale de 4000m² et pré- voyait qu'en cas de détachement d'une propriété bâtie, cette surface minimale devait continuer à s'appliquer à l'unité fon- cière restant attachée à la construction; qu'en jugeant que cet article NB5, qui avait pour objet et pour effet de prendre en compte, pour le calcul de la superficie minimale, les terrains bâtis détachés de la parcelle objet du permis de construire, pouvait être appliqué malgré l'entrée en vigueur de la loi du 13décembre 2000 abrogeant l'article L.111-5 qui en était la seule base légale, la cour adminis- trative d'appel de Marseille a commis une erreur de droit ; que, par suite, et sans qu'il soit besoin d'examiner l'autre moyen du pourvoi, M.A est fondé à demander, pour ce motif, l'annulation de l'arrêt atta- qué”. En conséquence, le Conseil d’Etat indique que le mairie ne pouvait plus opposer cet article du règlement à la demande de per- mis de construire puisque l’article L 111-5 du code de l’urbanisme avait été abrogé par la loi SRU. L’arrêt enjoint donc au maire de la commu- ne de procéder dans un délai de trois mois au réexamen de la demande de permis de construire. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 111-5 du code de l’urbanisme qui restreignait les facul- tés de construire en fonction des utilisa- tions précédentes des droits à construire ayant été abrogé par a loi SRU en 2000, il ne peut plus recevoir application. La commune ne peut plus se fonder sur un article du règlement du POS pour limiter les constructions en ce sens. ● ▲ Environnement ❑ La réserve naturelle nationale de La Désirade (Guadeloupe) a été créée par décret n°2011-853 du 19juillet2011 (p.12459). Elle s’étend sur une surface de 62 hectares. ❑ L e parc naturel régional du Livradois- Forez (régions Auvergne et Rhône- Alpes) a été classé par décret n°2011-874 du 25juillet2011 (J.O. du 27juillet, p.12757). ❑ Sites Natura 2000 La loi du 1 er août 2008 a prévu que l'encadrement de certaines activités dans les sites Natura 2000 par un régime administratif d'autorisation, d'approbation ou de déclaration fasse l'objet d'une évaluation environnemen- tale, si elles figurent sur une liste natio- nale ou une liste locale complémentaire (fixée par le décret du 9avril 2010). Mais les activités non soumises à encadrement doivent aussi faire l'objet d'évaluation sur les sites Natura 2000. Une liste locale d'activités est arrêtée parmi une liste nationale. Les activités hors liste mais qui affectent significativement un site Natu- ra 2000 doivent aussi faire l’objet d’une évaluation sur décision motivée de l'autorité administrative. Un décret du 16août fixe le contenu de la liste de référence qui permet au préfet de constituer les listes locales d'activités sou- mises à évaluation et organise la procé- dure applicable aux activités hors liste mais susceptibles de porter atteinte aux objectifs de conservation des sites Natura 2000. Les textes sont insérés aux articles R 414- 27 et suivants du code de l'environnement. (Décret n°2011-966 du 16août2011 relatif au régime d'autorisation administrative propre à Natura 2000, J.O. du 18août 2011, p.13994). 30août2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N E E N N B B R R E E F F ◆ FPI: deux nominations Jean-Michel Mangeot a été nommé délégué général de la Fédération des Promoteurs Immobiliers et Daniel Cresseaux , secrétaire géné- ral, directeur technique environne- ment et qualité. (Communiqué du 25juillet2011). ◆ Un fonds immobilier sur le viager Le groupe France Viager a créé un fonds d’investissement en viager sous forme de SCI. Ce fonds est dénommé Vitalicio . Pour l’acquéreur, l’avantage consiste en une répartition du risque lié à l’imprévisibilité de la durée de vie des vendeurs. Quant au vendeur, il bénéficie d’une garantie du paiement de la rente. Gérante de la SCI: Hélène Leraitre, expert en évaluation immobilière. ❘ ❘ ◗ ◗ Gide Loyrette Nouel (Renaud Bague- nault de Puchesse, Frédéric Nouel et Sté- phane Puel) a conseillé Union Investment pour l’acquisition d’un centre commercial à Pessac. L’investissement s’est fait dans le cadre d’un OPCI détenu à 80% par Union Investment et à 20% par Mercya- lis (conseillé par De Pardieu Brocas Maf- fei , Emmanuel Fatôme et Thomas Breard de Boisanger). Acteurs ➠ Enquête Que Choisir sur les agences immobilières La FNAIM a réagi à la publication de l’enquête de Que Choisir sur les pratiques des agences immobilières. Elle condamne les abus qui ternissent l’image de la profes- sion, mais défend le principe de libre fixa- tion des honoraires. Elle rappelle avoir conduit avec l’UNIS les états généraux de l’immobiliser et annonce pour le 13septembre la présentation des conclusions des travaux pour proposer une réforme de la loi Hoguet. (C ommuniqué du 23août2011). ➠ Guide du logement étudiant Le réseau Century 21 vient de publier la nouvelle édition de son guide sur la loca- tion étudiant. Outre des informations juri- diques et pratiques sur les locations, on y trouve un barème indicatif des loyers dans les principales villes étudiantes. En voici quelques exemples de loyers pour des surfaces moyennes de 15 à 20m 2 - Avignon: 300 à 400 € - Bordeaux: 360 à 460 € - Caen: 350 à 400 € - Clermont-Ferrand: 280 à 380 € - Dijon: 320 à 450 € - Grenoble: 380 à 450 € - Lille: 400 à 500 € - Lyon : 400 à 550 € - Marseille: 380 à 500 € - Nantes: 330 à 430 € - Paris: 500 à 850 € - Rennes: de 350 à 450 € - LaRochelle: 350 à 450 € - Toulouse: 300 à 400 € - Versailles: 425 à 550 € . Professionnels ❑ Il est créé, dans le règlement intérieur national de la profession d’avocat, un article relatif au devoir de prudence de l'avocat . S'il suspecte qu'une opération juridique pourrait avoir pour effet la com- mission d'une infraction, il doit en dissua- der son client. (Décision du 30juin2011 portant réforme du règlement intérieur national de la profession d'avocat, art. 21-1 de la loi du 31décembre 1971 modifiée, J.O. du 21juillet, p.12461). ❑ Un décret n°2011-875 du 25juillet2011 relatif aux huissiers de justice salariés fixe notamment les modalités de nomina- tion et d'entrée en fonction de l'huissier de justice salarié. (J.O. du 27juillet, p.12760). ❑ Les statuts de la Société immobilière de La Réunion , de la Société immobilière de Mayotte et de la Société immobilière de la Martinique ont été modifiés par arrêté du 21juillet2011 (J.O. du 30juillet, p.13029). Technique ❑ Un arrêté du 19juillet2011 modifie l'arrêté du 22octobre 2010 relatif à la classifi- cation et aux règles de construction para- sismique applicables aux bâtiments de la classe dite «à risque normal». (J.O. du 28juillet, p.12858). ❑ L’arrêté du 6juillet2011 est relatif aux condi- tions d'admission des déchets inertes dans les installations relevant des rubriques 2515, 2516 et 2517 de la nomenclature des installations classées. (J.O. du 31juillet, p.13066). ❑ Un arrêté du 19juillet2011 modifie l'arrêté du 4octobre 2010 relatif à la prévention des risques accidentels au sein des installations classées pour la protection de l'environnement soumises à autorisation. Ce texte comportant des dispositions relatives à la protection contre la foudre . (J.O. du 5août2011, p.13395). ❑ Une circulaire du 16août2011 relative à la mise en œuvre du programme national très haut débit et de la politique d'aménagement numérique du territoire invi- te les préfets à s'assurer que l'ensemble des ter- ritoires seront couverts. Elle rappelle le cadre législatif qui comporte notamment la loi du 4août 2008 qui fixe les modalités d'équipement en fibre optique des immeubles de plus de 25 logements ou locaux à usage professionnel. (J.O. du 17août2011, p.13943). 30août2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références ( J.O. Questions) Nom du p arlementaire Thème M inistre concerné Réponse Observations 30juin2011 Sénat p.1713 n°18324 Alain Anziani PS, Gironde Lutte contre le mor- cellement des parcelles forestières Agriculture La loi de modernisation forestière du 27juillet 2010 autorise le département à prendre en charge les frais liés à une cession foncière pour des petites parcelles forestières qui peuvent être supérieurs au prix de vente. Texte de référence: art. L 124-4-1 du code rural. 30juin2011 Sénat p.1715 n°17385 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Représentation d'une commune à une AG de copropriétaires Collectivités locales Si une commune est copropriétaire, c'est au maire ou à son représentant de siéger pour la commune aux assemblées de copropriété. Référence générale citée: art. L 2122-21 du CGCT. 5juillet2011 AN p.71498 n °107626 André Chas- saigne, GDR, Puy-de- D ôme Taxe sur les plus-values de terrains nus rendus constructibles A griculture Une instruction a été communiquée aux percep- teurs pour la mise en place de la taxe sur la plus- value réalisée lors d'une cession à titre onéreux de t errains rendus constructibles. Un décret sera prochainement publié pour fixer les modalités d'intervention des notaires dans la procédure de recouvrement de cette taxe. La réponse annonce par ailleurs la prochaine parution du décret fix- a nt la composition de l'observatoire national de consommation des espaces agricoles. 5juillet2011 AN p.7164 n°110256 Jean-Yves Le Déaut, SRC, Meurthe-et- Moselle Droit de préférence pour la cession de par- celles boisées Agriculture Ce droit de préférence est issu de la loi du 27juillet 2010, il vise à restructurer les petites parcelles forestières morcelées en regroupant les parcelles inférieures à 4 ha. Le vendeur est tenu d'informer ses voisins de la vente d'une parcelle, sous peine de nullité. Des propositions de modification du texte sont à l'étude pour régler certains problèmes, par exemple celui d'une parcelle en partie boisée. Le texte est codifié aux articles L 514-1 à L 514-3 du code forestier. 5juillet2011 AN p.7179 n°94530 Mariette Kara- manli, SRC, Sarthe Réforme des valeurs locatives pour les impôts locaux Budget Le Gouvernement présentera avant le 30septem- bre2011 un rapport sur les conséquences de la révision des valeurs locatives dans les 5 départe- ments test. Pour les locaux d'habitation, « sa mise en œuvre apparaît plus complexe et ses modalités pourront être appréciées à l'issue de cette 1 e étape relative aux locaux professionnels ». Une réponse très pru- dente pour les locaux d'habitation. 55 juillet2011 AN p.7186 n°104436 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Erreur sur un relevé cadastral Budget Si une erreur est constatée sur un relevé cadastral, l'usager peut s'adresser au service de la direction générale des finances publiques. En cas d'erreur matérielle le service délivrera un relevé de propriété corrigé. Dans le cas con- traire, le service indiquera la procédure à suivre. 5juillet2011 AN p.7228 n°45636 Isabelle Vasseur, UMP, Aisne Fenêtres en bois. Eligibi- lité à l'eco-PTZ Ecologie L'arrêté du 30mars 2009 fixe les conditions d'application de l'avance rem- boursable sans intérêt pour financer les travaux de rénovation. Pour les parois vitrées, le critère est lié au coefficient de transmission thermique. La démarche qualité menuiserie « 21TM » est gage d'une conception adaptée des fenêtres, il est envisagé d'intégrer cette démarche comme critère d'éligibilité de l'éco-PTZ. 5juillet2011 AN p.7232 n°94236 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Lotissement . Dispari- tion du gérant de la SCI Ecologie La gestion ultérieure des voies du lotissement doit être réglée avant la délivrance de l'autorisation de lotir. Le demandeur doit: - justifier d'une convention avec la commune par laquelle elle accepte la remise des voiries - ou prendre un engagement de constituer une association syndicale pour gérer la voirie. 5juillet2011 AN p.7255 n°53728 Jean-François Mancel, UMP, Oise Scellier et régime des monuments historiques Economie Le régime Scellier est incompatible avec le régime dérogatoire des monuments historiques ou inscrits (de l'art. 156 du CGI). Toutefois, les propriétaires peuvent d'immeubles inscrits ou classés ou ayant reçu le label de la Fondation du patri- moine peuvent bénéficier de la réduction Scellier s'ils ne demandent pas le béné- fice de l'article 156 du CGI pendant la période d'application du dispositif Scellier. 5juillet2011 AN p.7298 n°99440 Jacques Lamblin, UMP, Meurthe-et- Moselle SCI: recours au chèque emploi service? Travail Une SCI ne peut pas recourir au CESU, réservé aux personnes physiques. En revanche, elle peut utiliser le titre emploi-service entreprise (TESE) qui est ouvert à toutes les entreprises employant des salariés occasionnels jusqu'à 100 jours ou 700 heures par an. 5juillet2011 AN p.7321 n°103120 Germinal Peiro, SRC, Dordogne Taxation des plus-values immobilières des parti- culiers Budget Il n'est pas envisagé de déconnecter l'assiette sociale des plus-values immobilières de son assiette fiscale , dès lors que cette identité d'assiette répond à l'objectif de lisibilité du régi- me d'imposition des plus-values. À suivre lors du débat sur la réforme de l'imposition des plus- values. 7juillet2011 Sénat, p.1795 n°18194 Alex Türk, NI, Nord Fiabilité des diagnostics de performance énergé- tique Ecologie Diverses mesures sont prévues pour améliorer la fiabilité du DPE : - ajout au DPE d’une feuille dressant la liste des données entrées par le dia- gnostiquer dans la méthode de calcul, - augmentation de 30 à 60 du nombre de données d'entrée, - base de données de DPE en ligne, - montée en puissance de la compétence des diagnostiqueurs, - contrôle accru. La DGCCRF doit lancer un contrôle de l'obligation d'affichage du DPE par les agences. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 30août2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Ville : Laurent Hottiaux est nommé directeur du cabinet de Maurice Leroy, il succède à Thomas Degos. (Arrêté du 28juillet2011, J.O. du 3août2011, @). ➠ Intérieur : Philippe Deschamps est nommé chef de cabinet de Claude Guéant; il succède à Simon Duffeigneux, nommé chargé de mission. Marie-Hélène Debart cesse ses fonctions de conseillère. (Arrêté du 8août2011, J.O. du 9août, @). ➠ Ecologie : Emmanuel Moreau est nom- mé conseiller, Anne Dorsemaine, conseillè- re presse et communication et Aurore Lon- guet, conseillère presse. Jean-François Pradeau , quitte ses fonctions de conseiller au cabinet de Nathalie Kosciusko-Morizet. (Arrêtés des 21juillet et 2août2011, J.O. des 23juillet et 17août2011, @). Administration ✓ DREAL : Marc Hoeltzel est nommé directeur régional de l'environnement, de l'aménagement et du logement de la région Alsace et Corinne Etaix de la région Bourgogne. (Arrêté des 21 et juillet2011, J.O. des 30juillet et 5août, @). ✓ Affaires culturelles : Sont nommés direc- teurs régionaux des affaires culturelles: Denis Louche (Provence-Alpes-Côte d'Azur), Jean-Paul Godderidge (Aquitaine) et Luc Liogier (Haute-Normandie). (Arrêtés du 26juillet et 10août2011, J.O. des 9 et 19août, @). Préfets Préfets de région : Yves Dassonville est nommé préfet de la région Poitou-Charen- te et préfet de la Vienne, Jacques Reiller est nommé préfet de la région Limousin et préfet de la Haute-Vienne. Sont nommés préfets : Adolphe Colrat (Manche), Raphaël Bartolt (Meurthe-et- Moselle), Joël Bouchité (Orne) et Thomas Degos (Mayotte). (Décrets du 22juillet2011, J.O. du 23juillet, @). Magistrature ✓ Cour de cassation : Jean-Claude Marin est nommé procureur général près la Cour de cassation en remplacement de Jean- Louis Nadal. (Décret du 28juillet2011, J.O. du 29juillet, @). - Sont nommés présidents de chambre à la Cour de cassation: Franck Terrier et Daniel Tardif. - Sont nommés conseillers: Marie-Agnès Mirguet, Alain Girardet, Bernadette Wal- lon, Robert Parneix, Albert Maron, Patrick Matet, Danielle Caron, Ingrid Andrich, N icole Olivier et Gérard Poirotte. (Décret du 1 er août 2011, J.O. du 5août, @). ✓ Cour d’appel : Sont nommés premiers présidents de cour d'appel: Thierry Roy (Reims), Nicole Maestracci (Rouen) et Thierry Drack (Nouméa). (Décrets du 1 er août 2011, J.O. du 5août, @). Sont nommés présidents de chambres de cour d'appel: Paris : Jean-Marie Boyer, Marie Hirigoyen, Christine Rostand, Catherine Metadieu, Jean-François de Jorna, Mme Irène Lebe, Eugène Lachacinski, Marie-Paule Moracchi- ni, Jacques Chauvelot, Christian Remenie- ras. Versailles : Marie-Paule Descard, Joëlle Bigourdan et Isabelle Lacabarats. Agen : Jacques Richiardi. Aix-en-Provence : Cathe- rine Charpentier, Catherine Coleno, Gisèle Mathieu, Bernadette Berthon, Christine Rismann et Yves Roussel. Bastia : Pierre Lavigne. Bordeaux : Edith O'Yl. Caen : Elisa- beth Hoche-Delchet et Joël Christien. Dijon : Jean-Luc Poisot. Douai : Hélène Tap- soba, Marie Breton et Marie-Suzanne Pier- rard. Grenoble : Régis Cavelier et Domi- nique Francke. Lyon : Anne-Marie Durand. Metz : Elisabeth Singer. Montpellier : Anne Besson, Daniel Duchemin et Jacques Mal- let. Reims : Claudine Maillard. Rennes : Jean-François Sabard, Daniel Le Braz, Ray- monde Letourneur-Baffert, Roger Mon- donneix et Agnès Mc Kee. Toulouse : Phi- lippe Legrad. Basse Terre : Bernard Rous- seau. Saint Denis de la Réunion : Elisabeth Raynaud. (Décret du 20juillet2011, J.O. du 22juillet, @). ✓ Tribunaux de grande instance : Sont nommés présidents de TGI: Pascal Almy (Sables-d'Olonne), Jacques Boulard (Valen- ciennes), Annie Melon (Saint-Etienne), Eli- sabeth Blanc (Nîmes), Marie-Christine Leroy (Narbonne) et Sabah Lahyani (Aurillac). (Décrets du 1 er août 2011, J.O. du 5août, @). ✓ Conseil d’Etat : Jean-Luc Sauron, Jean- Philippe Thiellay et Eric Aubry Sont nom- més conseillers d'Etat. (Décrets du 1 er août 2011, J.O. du 3août, @). ✓ Cours administratives d’appel : Jacqueli- ne Sill est nommée président de la cour administrative d'appel de Marseille et Odi- le Piérart est nommée président de la cour administrative d'appel de Nancy. (Décrets du 1 er août 2011, J.O. du 3août 2011, @). ✓ T ribunaux administratifs Sont nommés présidents de tribunaux administratifs: Danièle Mazzega (Nice), Jean-Paul Denizet (Limoges), Gilduin Houist (Besançon) et Françoise Magnier (Châlons-en-Champagne). (Décret du 26juillet2011, J.O. du 28juillet, @ et décret du 18juillet, J.O. du 29, @). Organismes publics ✓ Commission supérieure de codification : Paquita Morellet-Steiner , maître des requêtes au Conseil d'Etat, est nommée rapporteur général de cette commission. (Arrêté du 29juillet2011, J.O. du 31juillet, @). ✓ Commission des infractions fiscales François Seners , conseiller d'Etat est nommé membre de cette commission; il succède à Emmanuel Glaser. (Décret du 10août2011, J.O. du 12août, p.19889). ✓ Archéologie préventive : Jean-François Gabilla , « président de la FNPC de Fran- ce » a été nommé, parmi d’autres à la commission du Fonds national pour l'archéologie préventive. (Arrêté du 2août 2011, J.O. du 19août, p.14082). Défenseur des droits Plusieurs textes sont parus concernant cet- te nouvelle institution: ➠ Deux décrets du 29juillet2011, l’un (n°2011-904) relatif à la procédure appli- cable devant le Défenseur des droits et l’autre (n°2011-905) relatif à l'organisation et au fonctionnement des services du Défenseur des droits. (J.O. du 30juillet, p.13023). ➠ Trois femmes sont nommées adjointes au Défenseur des droits et vice-présidente d'un collège: - Marie Derain est nommée adjointe au Défenseur des droits, Défenseure des enfants, vice-présidente du collège chargé de la défense et de la promotion des droits de l'enfant, - Maryvonne Lyazid est nommée adjoin- te au Défenseur des droits, vice-présidente du collège chargé de la lutte contre les dis- criminations et de la promotion de l'égalité, - Françoise Mothes est nommée adjointe au Défenseur des droits, vice-présidente du collège chargé de la déontologie dans le domaine de la sécurité. (Décrets du 22juillet2011, J.O. du 23juillet, p.12643). 30août2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E C C O O U U R R S S D D E E L L A A C C N N A A C C - - L L O O C C A A T T I I O O N N A A C C C C E E S S S S I I O O N N R R E E G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N Conventions collectives ➠ Immobilier . Trois avenants sont étendus: - n°48 du 23novembre 2010, relatif aux régimes de prévoyance et de rembourse- m ent de frais de santé, - n°49 du 17mars2011 modifiant l'article 18 de l'avenant n°48 du 23novembre 2010, - n°50 du 17mars2011 modifiant le règle- ment intérieur de la commission paritai- re de suivi . (Arrêté du 13juillet2011, J.O. du 23juillet, p.12645). ➠ Accompagnement des jeunes dans leur accès au logement : il est envisagé l'extension de l’accord national interprofessionnel du 29avril2011 portant sur l'accompagnement des jeunes dans leur accès au logement afin de favoriser leur accès à l'emploi. (J.O. du 23juillet2011, p.12650). ➠ PACT-ARIM : l'avenant n°4 du 25mai 2010 portant modification de l'avenant n°2 du 14décembre 1990, instituant le régime de prévoyance obligatoire est étendu. (Arrêté du 18juillet2011, J.O. du 27juillet, p.12783). ➠ Personnel des cabinets d'avocats : il est envisagé l'extension de l’avenant n°102 du 25mars2011 concernant l'indemnité de fin de carrière . (Avis publié au J.O. du 29juillet, p.12954). ➠ Organisations professionnelles de l'habitat social : il est envisagé l'extension de l’avenant n°3 du 5mai 2010 à l'accord du 20septembre 2005 relatif à la forma- tion professionnelle. (Avis publié au J.O. du 4août p.13370) ➠ Géomètres-experts, topographes, pho - togrammètres, experts fonciers : - l'avenant du 3juin 2010, relatif aux régimes de prévoyance et frais de santé et - l'avenant n°3 du 6janvier2011, relatif aux taux de contribution à la formation professionnelle, sont étendus par arrêté du 28juillet2011. (J.O. du 5août, p.13408). ➠ Personnel des huissiers de justice : l'avenant n°40 du 28avril2011, relatif aux salaires est étendu par arrêté du 9août 2011. (J.O. du 19août p.14084). Urbanisme ■ Recours des décisions de la CNAC: simplification L'article R 311-1 4 e du code de justice admi- nistrative, qui prévoit la liste des autorités administratives dont les décisions relèvent directement du Conseil d'Etat, est complé- té. Il y est ajouté la commission nationale d'aménagement commercial. En consé- quence, les recours exercés contre les déci- sions de la CNAC ne seront plus soumis au tribunal administratif puis, le cas échéant, à la cour administrative d'appel et au Conseil d'Etat, mais directement au Conseil d'Etat. Cette réforme entre en vigueur le 1 er octobre 2011. (Décret n°2011-921 du 1 er août 2011 modi- fiant le code de justice administrative, J.O. du 3août2011, p.13237). ■ Recharge des véhicules élec- triques et emplacements pour vélos dans les immeubles Décret d'application de la loi Grenelle II, ce texte du 25 juillet fixe les modalités d'équipement des logements en dispositifs de recharge des véhicules électriques . Il entre en vigueur pour les demandes de permis de construire déposées après le 1 er janvier 2012. ➠ Pour les bâtiments neufs d'habitation (art. R 111-14-2 du CCH), l'installation doit permettre de desservir au moins 10% des places destinées aux véhicules et permettre une facturation individuelle des consom- mations. Les places desservies sont soit des places individuelles soit un espace com- mun. - Pour les bâtiments tertiaires (art. R 111- 14-3), les équipements doivent desservir au moins 10% des places. - Pour les vélos , le CCH (art. R 111-14-4) prévoit, dans les immeubles d'habitation qui comprennent un parc de stationne- ment réservé aux occupants, que ces bâti- ments doivent être équipés d'un espace réservé au stationnement sécurisé des vélos. Il doit comporter un système de fer- meture sécurisé et des dispositifs fixes per- mettant de stabiliser et d'attacher les vélos. Dans les immeubles de bureaux compor- tant un espace de stationnement réservé aux salariés, ils doivent être équipés d'un espace réservé au stationnement sécurisé des vélos (art. R 111-14-5), dont la capacité sera fixée par arrêté. ➠ Pour le parc existant , les obligations (art. R 136-1 à R 136-4) entrent en vigueur le 1 er janvier 2015. S'agissant des bureaux , le propriétaire doit faire des travaux d'installation de disposi- tifs permettant la recharge des véhicules électriques si le parc de stationnement d épasse 20 places (ou 40 places pour les aires urbaines de moins de 50000 habi- tants) et s'il s'agit d'un propriétaire unique et un unique occupant pour les locaux et le parc de stationnement. L'installation doit couvrir 10% des places (5% pour les aires urbaines de moins de 50000 habi- tants). Quant aux logements , avant de faire les travaux d'installation, le locataire en infor- me le propriétaire avec un plan. Dans une copropriété, la demande est notifiée au copropriétaire avec copie au syndic. Dans les trois mois de la réception de la demande, le copropriétaire notifie au syn- dic la demande d'inscription de la question à l'ordre du jour de la prochaine assem- blée. Pour un propriétaire unique ou une société, la demande est notifiée à son représentant légal. Le propriétaire qui veut s'opposer aux tra- vaux doit saisir le tribunal d'instance dans les 6 mois de la réception de la demande. Il peut aussi décider de réaliser lui-même les travaux. Pour les immeubles de bureaux existants , et disposant de parking de 20 places ou plus et avec un propriétaire unique et un locataire unique, le propriétaire doit, à compter de 2015, équiper le bâtiment d'un espace sécurisé des vélos (art. R 136-4). (Décret n°2011-873 du 25juillet2011 relatif aux installations dédiées à la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechar- geables dans les bâtiments et aux infrastruc- tures pour le stationnement sécurisé des vélos, J.O. du 27juillet, p.12756). Fiscalité ■ Validation de la loi de finances rectificative La loi n°2011-900 du 29juillet2011 de finances rectificative pour 2011 a été publiée le 30juillet (p.12969). Le Conseil constitutionnel a validé l'article 1 er qui réforme l’ISF (voir notre numé- ro445) en considérant que le législateur pouvait valablement réduire la progressivi- té de l'impôt. Toutefois, quatre articles portant sur des dispositions diverses (par exemple relatives au contrat de partenariat pour les services d'incendie et de secours ou exigeant un rapport sur les autorités publiques indépen- dantes) ont été censurés car adoptés selon une procédure contraire à la Constitution. ◆ Le Parlement en session extraordinaire Le Parlement est convoqué en ses- sion extraordinaire le 6sep- tembre. (Décret du 1 er août 2011, J.O. du 3août, p.13225). 30août2011 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N ■ Location-accession Un décret du 16août règle le problème des logements proposés en location-acces- sion par des organismes HLM ou des SEM q ui ont été mis en commercialisation des logements et qui ne trouvent pas preneur. Le décret porte de 12 à 18 mois le délai de commercialisation à compter de la déclara- tion d'achèvement des travaux (art. R 331- 76-5-1 modifié du CCH). Par ailleurs, si aucun contrat de location- accession n'a pu être signé dans le délai de 18 mois, la location dans les conditions du PLS est alors autorisée. (Décret n°2011-967 du 16août2011 relatif au prêt social de location-accession, J.O. du 18août, p.13997). ■ Censure de l’assouplissement de l’obligation d’accessibilité Cette loi du 28 juillet relative aux maisons départementales des personnes handica- pées comportait deux articles relatifs à l'accessibilité des bâtiments, critiqués par les associations de défense des droits des personnes handicapées. Les deux articles ont été soumis au Conseil constitutionnel par le groupe socialiste à l'Assemblée. L'article 19 complète l'article L 111-7-1 du CCH en renvoyant à un décret le soin de fixer des mesures de substitutions pour répondre aux exigences d'accessibilité si le maître d'ouvrage apporte la preuve de l'impossibilité technique de les remplir pleinement du fait de l'implantation du bâtiment, de l'activité qui y est exercée ou de sa destination. L'article 20 prévoit le cas des logements destinés à l' occupation temporaire ou saisonnière et prévoit la fixation par décret, après avis du Conseil national des personnes handicapées, des exigences d 'accessibilité. Un article est validé et l'autre censuré. L'article 20 est validé au motif que le législateur peut habiliter le pouvoir régle- mentaire en renvoyant à un décret la fixa- tion des exigences d'accessibilité pour les logements destinés à l'occupation tempo- raire ou saisonnière. Mais pour les bâtiments neufs , l'article 19 donne au pouvoir réglementaire le soin de fixer des mesures de substitution à l'obligation d'accessibilité. Ce faisant, il n'a pas précisément défini l'objet des règles qui doivent être prises et il a ainsi mécon- nu l'étendue de sa compétence. L'article 19 est donc déclaré contraire à la Constitution. (Loi n°2011-901 du 28juillet2011 tendant à améliorer le fonctionnement des maisons départementales des personnes handicapées et portant diverses dispositions relatives à la politique du handicap, J.O. du 30juillet, p.12996). Sociétés immobilière ■ OPCI: une ordonnance L'ordonnance du 1 er août 2011 relative aux OPCVM transpose la directive du 13juillet 2009. Elle introduit notamment un docu- ment d'information clé pour l'investisseur (DICI) qui comprend les informations appropriées sur les caractéristiques essen- tielles de l'OPCVM dans un langage clair bref et non technique (art. L 214-23 du code monétaire et financier). La directive (art. 4) comporte des disposi- tions concernant les OPCI. - L'OPCI peut désormais réserver la sous- cription de ses parts à 20 investisseurs au plus ou à une catégorie d'investisseurs définie par le prospectus de l'OPCI. - Les sociétés à prépondérance immobilière filiales d'OPCI sont autorisées à consentir des avances en compte-courant à d'autres sociétés à prépondérance immobi- lière. - Les éléments d'actifs pris en considéra- tion pour apprécier le caractère de pré- pondérance immobilière de filiales d'OPCI sont étendus. Sont admises les avances en compte-courant faites par ces filiales à des sous-filiales à prépondérance immobilière (modification de l'article L 214-92). - Le premier exercice comptable peut être d'une durée différente de 12 mois (art. L 214-206) plus longue ou moins longue. - L'exigence de programmes d'activité spé- cifique pour la gestion d'OPCI sera désor- mais fixée par règlement de l'AMF et non par la loi. - Une SPICAV pourra désormais se consti- tuer sous forme de société par actions simplifiée . - Le nombre minimum de membres du conseil de surveillance du fonds de pla- cement immobilier est réduit de 5 à 2 (art. L 214-32). - Pour les OPCI à règles de fonctionnement allégées, la période pendant laquelle le rachat des parts peut être bloqué par le règlement du fonds ou les statuts est portée de 3 à 10 ans (art. L 214-145). (Ordonnance n°2011-915 du 1eraoût 2011 relative aux organismes de placement collec- tif en valeurs mobilières et à la modernisa- tion du cadre juridique de la gestion d'actifs, J.O. du 2août2011, p.13102). A A G G E E N N D D A A ✦ 20 octobre 2011 (Eurosites, Paris 8 e ). Le colloque de l’IEIF sera celui du 25 e anniversaire. Le pre- mier intervenant de cette journée “ Où va l’immobilier? ” sera Philip- pe Simonnot, économiste. I nfos: IEIF. Tél. 01 44 82 63 63. ✦ 25 octobre 2011 (9h-13 h à la FFB, 7 rue la Pérouse, Paris XVI e ) l’ANIL organise un colloque en par- tenariat avec la FFB “ les coûts de construction et la réforme de l’accession à la propriété ”. Clôture par Benoist Apparu. Contact: ANIL. Tél 01 42 02 65 95. NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 446 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ Retournement de conjoncture en vue pour le logement Immonot pronostique un retournement de la conjoncture du logement. Une enquête r éalisée par le professeur Bernard Thion pour le service Immonot.com relève que 42% des notaires prévoient une baisse de volume de leur activité. La chute d’activité, ordinairement obser- vée au cours des mois d’été, devrait être plus brutale qu’en 2009 et 2010. Les notaires de province ont observé en mai et juin une baisse des prix (34% des réponses) alors que seulement 4% consta- taient une hausse. En conséquence, les notaires conseillent de procéder à une ven- te avant de signer l’achat d’un nouveau bien. Par ailleurs, s’alarmant des risques pour certains propriétaires de ne plus pou- voir supporter les charges de leur loge- ment en raison de la multiplication des normes (ascenseurs, Grenelle II…), les notaires proposent la constitution de socié- tés immobilières susceptibles de racheter en viager le logement de ceux qui ne peu- vent plus en assumer les charges. Le parc locatif privé stagne depuis 25 ans: comment l’expliquer? L’IEIF vient de réaliser une fort intéressante étude sur le parc locatif privé en France. E lle observe en premier lieu un fait très étonnant: en 25 ans, entre 1984 et 2009, alors que le nombre de ménages a cru de 7millions (soit l’équivalent des Pays-Bas), le parc locatif privé n’a pas progressé . Il est resté stationnaire: 6,46millions de logements en 1989 et 6,44 en 2009. En pourcentage, le parc locatif est passé de 32% à 24% des résidences principales. La progression des logements est passée par l’accession à la propriété et par le dévelop- pement du parc locatif social. S’agissant de l’occupation du parc, l’analyse observe que les ménages aux revenus les plus élevés se tournent vers l’accession à la propriété. Les ménages les plus modestes se concentrent dans le parc social et ce sont les ménages à revenu intermédiaires qu’on retrouve dans le parc locatif privé. L’étude montre ensuite une dérive des taux d’effort des locataires, en Ile-de-Fran- ce, mais également en province. Enfin, s’agissant du rendement, depuis 1999, il est en retrait sévère en Ile-de-Fran- ce. Deux exemples: le rendement courant (hors plus-value) était de 10,4% en Seine Saint-Denis en 1999 et est tombé à 5,5% en 2009. À Paris sur la même période, il est passé de 5,8 à 3,8%. Si on s’intéresse à la performance globale, elle est devenue négative en 2009, en raison de la légère baisse des prix et du rendement courant instantané médiocre. En province, après une forte poussée de la performance globale entre2004 et2006, les années suivantes ont marqué un repli, surtout dans les agglomérations les moins dynamiques du point de vue démogra- phique. La conclusion de l’étude, signée Gilbert Emont et Nathalie Droulez, pose surtout des interrogations: l’acte d’investir dans le logement privé a perdu une grande part de son sens économique du fait d’une déconnexion entre valeur de vente, loyer et revenu des occupants. Les investisseurs institutionnels ayant déserté ce marché, seuls les particuliers y restent grâce au dopage fiscal. Ce marché du logement ne peut donc tenir sans le soutien de la fiscali- té. Cette solution peut-elle être durable? ■ La procédure de résiliation des baux d’habitation pour abandon précisée Un décret du 10 août organise la procédu- r e de résiliation du bail en cas d'abandon du local par le locataire. Il est pris en appli- cation de l'article 14-1 de la loi de 1989. La demande du bailleur peut être formu- lée par assignation, mais aussi sur requête . La requête est accompagnée d'un procès-verbal d'huissier visant à éta- blir l'abandon. Ce PV comporte la liste des biens laissés sur place. Le juge constate l'abandon et prononce la résiliation du bail. Les biens sans valeur marchande sont déclarés abandonnés sauf les papiers personnels qui sont placés sous enveloppe scellée par l'huissier. L'ordonnance est signifiée au locataire. Celui-ci peut faire opposition dans le délai d'un mois suivant la signification. En cas d'opposition, le greffe convoque les par- ties à l'audience. En absence d'opposition, l'ordonnance produit les effets d'un jugement passé en force de chose jugée. Mais le locataire peut demander un relevé de forclusion. Le décret modifie aussi le décret du 31juillet 1992 en y ajoutant des articles208-1 à 208-4 précisant les disposi- tions applicables à la reprise des lieux dans deux cas: constat de départ volontaire du locataire expulsé et autorisation à reprendre les locaux abandonnés (art. 14-1 de la loi de 1989). L'huissier dresse un PV des opérations de reprise. (Pour le premier cas, le PV peut être dressé, avant l'expiration du délai fixé dans le commandement d'avoir à quitter les lieux, art. 208-2). L'article 208-4 prévoit le sort des meubles (inventaire par l'huissier notamment). Si les locaux sont à nouveau occupés par la personne expulsée, l'huissier procède sui- vant la procédure des articles194 et sui- vant, sans avoir à obtenir un nouveau titre d'expulsion. (Décret n°2011-945 du 10août2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon, J.O. du 12août, p.13848). ❑ Le barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2010 a été publié par arrêté du 18juillet2011. (J.O. du 6août2011, p.13437). 30août2011 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine É É T T U U D D E E S S & & M M A A R R C C H H É É S S ➙ ➙ Le taux de la redevance d'archéologie préventive fixé à 0,49€ par m 2 par l'arrêté du 22juillet 2010 demeure applicable jusqu'au 31décembre 2011. (Arrêté du 22juillet2011 portant fixation du taux de la redevance d'archéologie préventive, J.O. du 3août, p.13293) ➙ ➙ Loyers de 1948 : La hausse des loyers au 1 er juillet 2011 est de: 2% pour les logements des catégories III A et III B, II B et II C et II A. Les locaux de la catégorie IV ne subis- sent aucune augmentation. Comme en 2010, le décret ne fait plus de distinction entre les locaux situés en région parisienne et en province. (Décret n°2011-860 du 20juillet2011 modifiant le décret n°48-1881 du 10décembre 1948 déterminant les prix de base au m 2 des locaux d'habitation ou à usage professionnel, J.O. du 22juillet, p.12548). ➙ ➙ Epargne logement : le taux des Comptes Epargne Logement est fixé à 1,5% à compter du 1 er août 2011. (Avis publié au J.O. du 27juillet, p.12804). Chiffres
