– 2 – Jurisprudence
Urbanisme : Contentieux de l’urbanisme : notification des recours en cas d’appel… et en cas de pourvoi en cassation / Affichage du permis /
Confirmation d’une déclaration de travaux tacite, en dépit de l’opposition de la mairie / Autorisation des voisins pour une surélévation de mur mitoyen
– 2 – 7 Réglementation
Parcs naturels / Comptes sur livret et HLM / Versement de prélèvement à la CGLLS / Amiante et plomb / Bailleur et succession
– 3 – À l’Assemblée
Les députés adoptent la réforme des plus-values immobilières
– 4 – Interview
Sylvain Rey (Avéo) : Les clients ont besoin d’être rassurés sur la réalité des services de l’agence immobilière
– 5 – 8 – Marché
Logement à Paris : le marché retient son souffle
Clameur : Les loyers du parc privé augmentent de 0,9%
– 6 – Tableau des réponses ministérielles
■ JUGÉ ■ > > La surélévation d’un mur mitoyen suppo- se l’autorisation des copropriétaires. Si le propriétaire qui souhaite faire les travaux de surélévation n’a pas obtenu cette autorisa- tion, le permis de construire ne peut pas être accordé (arrêt du Conseil d’Etat du 10juin2011, p.2). ■ RÉPONDU ■ > > La demande de renouvellement d’agrément de la Confédération Nationale du Logement a été rejetée. > > Il est prévu la mise en place d’une régle- mentation pour lutter contre le radon dans les bâtiments (voir p.6). ■ PUBLIÉ ■ > > Deux arrêtés du 19août2011 sur le constat de risque d’exposition au plomb et deux arrêtés de la même date sur la mesure d’empoussièrement par les fibres d’amiante ont été publiés au Journal officiel du 1 er septembre (p. 7). ■ CHIFFRÉ ■ > > Les prix des appartements anciens à Paris ont augmenté de 22,5% en un an, entre le 2 e trimestre 2010 et le 2 e trimestre 2011. Le prix moyen a atteint 8150€ le m 2 . Mais selon l’indice avancé de la chambre des notaires, calculé sur les avant-contrats de vente, une légère baisse de -1,2% a été constatée au mois de juillet (lire p.5). > > Les loyers du parc privé progressent de 0,9% en 2011 selon Clameur, s’établissant en moyenne nationale à 12,4 € le m 2 . ■ AUTORISÉ ■ > > Les comptes sur livret, qui peuvent être ouverts au nom des personnes morales sans but lucratif peuvent désormais l’être au nom des organismes HLM (p.2). La réforme des plus-values adoptée A près le vote des députés le 7septembre (lire page 3), les sénateurs ont adopté dès le 8septembre le projet de loi de finances rectificative qui comporte la réforme des plus-values immobilières. Le texte ayant été voté conforme, il est définitif. Les parlementaires ont donc réussi à convaincre le Gouverne- ment qu’il n’était pas opportun de renverser le système traditionnel de la fiscalité qui consiste à adoucir la pression fiscale au fur et à mesure de l’écoulement du temps. Le principe d’un abattement lié à la durée de détention est donc conservé. Mais le régime fiscal est cependant singulièrement renforcé puisque l’exonération d’impôt qui était acquise à compter de 15 ans ne le sera désormais qu’au ter- me de 30 ans. Le Gouvernement a toutefois accepté de modifier les taux d’abattement qu'il avait prévus dans un premier temps pour rendre le système un peu moins progressif. Mais à l’inverse, alors que le premier texte prévoyait d’introduire une actualisation du prix d’achat en fonction de l’inflation, le texte définitif ne compor- te plus ce tempérament. Il reste à apprécier l’incidence de la réforme sur le marché immobi- lier. Les notaires étaient très préoccupés (lire page 5) de l’impact d‘une réforme brutale qui devait s’appliquer dès le 24août2011. Le risque de blocage paraît aujourd’hui écarté et l’entrée en vigueur différée au 1 er février 2012 pourrait avoir au contraire un effet de stimulation du marché, comme l’a relevé Gilles Carrez et que confir- me l’analyse du journal De Particulier à Particulier qui conclue son décryptage de la réforme par le conseil suivant : “vendez vite”. Ceux qui sont propriétaires d’un bien depuis une durée comprise entre 15 et 30 ans ont en effet intérêt à conclure la transaction avant février prochain pour continuer à bénéficier de l’exonération d’impôt qui leur est acquise. Le marché pourrait d’ailleurs prochainement évoluer. La chambre des notaires de Paris en publiant ses statistiques de prix du 2 e tri- mestre 2011 mettait en évidence un record des prix parisiens qui grimpent de plus de 20% en un an, mais aussi, avec son indicateur avancé sur les avant-contrats, une légère baisse de -1,2% au cours du mois de juillet. Certes, le retournement est encore très faible mais pourrait annoncer un renversement de tendance. Comme l’indique Christian Lefebvre, le président de la chambre des notaires de Paris, une baisse de 10% ne ferait que revenir sur la moitié de la hausse de l’année écoulée … Enfin, n’oublions pas que la loi de finances rectificative qui vient d’être votée comporte aussi une majoration sensible des prélèvements sociaux. La mesure a moins fait débat mais elle n’est pas moins pénalisante. Le débat fiscal doit reprendra dès octobre avec le PLF 2012 et une période d’instabilité fiscale paraît donc devoir s’installer durablement BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 448 1 3SEPTEMBRE 2011 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Urbanisme : Contentieux de l’urbanisme: notification des recours en cas d’appel… et en cas de pourvoi en cassation / Affichage du permis / Confirmation d’une déclaration de travaux tacite, en dépit de l’opposition de la mairie / Autorisation des voisins pour une suréléva- tion de mur mitoyen - 2 -7 Réglementation - Parcs naturels / Comptes sur livret et HLM / Versement de prélèvement à la CGLLS / Amiante et plomb / Bailleur et succession - 3 - À l’Assemblée - Les députés adoptent la réforme des plus-values immobilières - 4 - Interview - Sylvain Rey (Avéo): les clients ont besoin d’être rassurés sur la réalité des services de l’agence immobilière - 5 - 8 - Marché - Logement à Paris: le marché retient son souffle Clameur: Les loyers du parc privé augmentent de 0,9% - 6 - Tableau des réponses ministérielles - S O M M A I R E E D I T O R I A L ■ Parcs naturels Les chartes des parcs naturels définissent des objectifs de protection du patrimoine natu- rel, culturel et paysager, pour les cœurs du parc. Ils définissent des orientations de pro- tection, de mise en valeur et de développe- m ent durable pour l'aire d'adhésion. Un décret du 29 août soumet ces chartes à évaluation environnementale (art. R 122-17 du code de l'environnement). Le projet de charte doit être accompagné d'un rapport environnemental qui est soumis, pour avis, au Conseil général de l'environnement et du développement durable. (Décret n°2011- 1030, J.O. du 31août, p.14676). ■ Comptes sur livret et HLM Depuis 1987, les établissements de crédit qui sont habilités à mettre des comptes sur livret à la disposition des personnes physiques peu- vent ouvrir des comptes sur livret pour des personnes morales sans but lucratif. Le règle- ment qui prévoit cette disposition est modi- fié pour élargir l'autorisation au profit des organismes d'HLM. (Arrêté du 24août2011 modifiant le règle- ment n°86-20 du 24novembre 1986 relatif aux conditions d'ouverture des comptes sur livret, J.O. du 1 er sept. 2011, p.14823). ■ Versement de prélèvement à la CGLLS Les déclarations et paiements des orga- nismes relevant du prélèvement de l'article L 423-14 du CCH doivent être effectués par télé-déclaration à la CGLLS sur le site https://teledeclaration.ppf.cglls.fr. Sont concernées les OPH, les SA d'HLM et SA coopératives d'HLM, les SEM de construction et de gestion de logements sociaux. (Arrêté du 31août2011, J.O. du 2 sept. p.14883). 13septembre 2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N U U R R B B A A N N I I S S M M E E Urbanisme ■ Contentieux de l’urbanisme: n otification des recours en cas d’appel… (CE, 1 e sous-section, 27avril2011, n°338448) L’article R600-1 du code de l’urbanisme impose à l’auteur du recours contre une autorisation d’urbanisme de le notifier à l’auteur de la décision et au bénéficiaire de l’autorisation. Qu’en est-il en cas d’appel? Le Conseil d’Etat a jugé que cette formalité est également obligatoire dans ce cas: “Considérant […] que pour l'application de ces dispositions [art. R600-1 à R 600-3], la requête d'appel contre un jugement ren- du en première instance ne relève pas de la même action que la demande présentée devant les juges de première instance, mais constitue une action nouvelle , qui, si elle est introduite après le 1 er octobre 2007, relève des dispositions de l'article R. 600-1, dans sa rédaction issue du décret du 5jan- vier 2007”. Le jugement qui avait considéré que la requête d’appel relevait de la même action que celle introduite en première instance et était donc soumis à l’article R 600-1 ancien est annulé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’obligation de notification des recours contentieux prévue par l’article R600-1 du code de l’urbanisme et qui a pour objet d’informer le bénéficiaire de la décision, et son auteur, de l’existence du recours, s’applique également en cas d’appel. Comme l’appel constitue une action nouvelle, si elle est introduite après le 1 er octobre 2007, elle relève de l’article R600-1 nouveau. ■ … et en cas de pourvoi en cassa- tion (CE, 9 e sous-section, 10juin2011, n°316950) Une personne et une association de sauve- garde du patrimoine de la ville de Nîmes avaient engagé un recours contre le permis accordé à une société pour la construction d’un immeuble boulevard des Arènes. Le permis avait été annulé en première instan- ce mais la cour d’appel avait annulé ce juge- ment. Le requérant avait intenté un pourvoi d evant le Conseil d’Etat. Celui-ci le juge irre- cevable: “ le pourvoi par lequel M.À demande au Conseil d'Etat l'annulation de cet arrêt tend à la remise en cause du droit de construire reconnu à la société civile de construction vente Forum des Arènes; que dès lors, il appartenait à M.M. en applica- tion des dispositions précitées de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, de le noti- fier au bénéficiaire du permis litigieux ainsi qu'à son auteur ; que M.M., à qui le mémoire de la société civile de construction vente Forum des Arènes lui opposant cette fin de non-recevoir a été communiqué, n'ayant pas contesté l'affirmation selon laquelle il n'avait pas procédé à cette notifi- cation, son pourvoi n'est pas recevable”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’obligation de notification du recours s’applique non seulement en cas d’appel, comme l’indique l’arrêt précé- dent, mais en cas de pourvoi en cassation, comme le montre cet exemple. J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Affichage du permis Dans un recours envers un permis de construire, la cour administrative d’appel de Marseille avait “mis à la charge du requérant la preuve du caractère dis- continu de l’affichage du permis de construire initial sur le terrain”. Le Conseil d’Etat, refuse d’admettre le pour- voi contre cette décision et confirme donc cette solution. (CE, 10juin2011, 9 e sous-section, n°319808) ■ Autorisation des voisins pour une surélévation de mur mitoyen Un propriétaire avait obtenu un permis de construire portant sur une surélévation d’un étage en extension d’habitation. Ce permis avait été annulé en appel (par annulation du jugement de première instance). Le Conseil d’Etat refuse d’admettre le pourvoi et confirme l’arrêt d’appel qui avait considé- ré notamment “qu’ un permis de construire relatif à des travaux d’exhaussement d’un mur mitoyen ne pouvait être délivré sans que soit pro- duite l’autorisation des copropriétaires des murs mitoyens ”. (CE, 10juin2011, 6 e sous-section, n°347212) Le bénéficiaire du permis annulé soutenait que l’autorisation n’était requise que pour des travaux entraînant enfoncement ou un appui sur le mur mitoyen, mais son pourvoi n’a pas été admis. ■ Confirmation d’une déclaration de travaux tacite, en dépit de l’opposition de la mairie Le maire de Paris contestait la décision du tribunal administratif de Paris qui avait annulé son opposition à une déclaration de travaux portant sur un ravalement de façade, le remplacement de menuiseries extérieures et la réfection de la couvertu- re de l’immeuble. Devant le Conseil d’Etat, le maire soute- nait que ces travaux visaient à remettre en état un immeuble à destination d’hôtel de tourisme en méconnaissance de l’obligation imposée par le PLU d’affecter cet immeuble au logement social. Le Conseil d’Etat refuse d’admettre le pour- voi et confirme donc le jugement qui avait considéré que le projet n’affectait pas la structure de l’immeuble mais unique- ment son aspect extérieur et en avait déduit que les travaux envisagés n’avaient pas pour effet d’aggraver sa non-conformité initiale . (CE, 8juillet2011, 7 e sous-section, n°335810). Cet arrêt est intéressant en ce qu’il opère une distinction entre la question de la non- conformité de l’immeuble à la destination prévue par le PLU et celle de la conformité de la déclaration de travaux. Cette dernière étant régulière, elle devait être accordée, indépendamment de la conformité à la desti- nation prévue par le PLU. 13septembre 2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Le 6septembre, Valérie Pécresse a présenté cette mesure dans le cadre de l’objectif de réduire le déficit public. Elle indique que le régime actuel d’abattement (10% par an au- delà de 5 ans de détention) “semble aussi conduire de très nombreux propriétaires à attendre avant de vendre; or, de tels com- portements de rétention entretiennent la pénurie de logements, donc la hausse des prix.” Elle propose une entrée en vigueur de la réforme au 1 er février 2012 et un système d’abattements progressifs à compter de la 5 e année de détention. La mesure ainsi amen- dée rapporterait 2,05milliards. Gilles Carrez admet que l’application de la mesure au 24août2011 était “un peu bruta- le” et approuve l’idée d’une application du régime actuel jusqu’au 1 e r février prochain; il ajoute : “la fiscalisation perpétuelle des plus-values me paraît devoir être proscrite”. Christian Eckert évoque la proposition du parti socialiste consistant à fiscaliser les plus-values suivant le régime de l’impôt sur le revenu “afin de permettre une vraie pro- gressivité de cet impôt”. Il ajoute in fine que ce collectif budgétaire aggrave le déficit public de 3,4milliards. Charles de Courson se fait l’écho des préoc- cupations des notaires selon lesquels l’application de la mesure de taxation au 24août risque “de geler une partie du mar- ché immobilier pendant plusieurs mois”. Il ajoute que la mesure “aboutirait en effet à une forte contraction des transactions et à une forte chute de la construction”. Son groupe, le Nouveau Centre, propose la solu- tion suivante : “la réduction de 10% à 5% de l’abattement sur les plus-values, ce qui revient à une exonération au bout de vingt- cinq ans au lieu de quinze ans”. Il ajoute que la proposition du Gouvernement comporte des taux de 2%, 3% et 10% qui sont trop progressifs . Au cours de la 2 e séance du 6septembre, François de Rugy dénonce l’effet d’aubaine de plus-value pour les propriétaires: “Nous savons très bien que les plus-values sont la plupart du temps liées aux effets d’aubaine qui permettent aux biens de prendre de la valeur: fluctuation des prix de l’immobilier, changements des règles d’urbanisme, investissements publics à proximité.” Charles de Courson revient sur la question des abattements. Il rappelle que la réforme vise non seulement les résidences secon- daires, mais les logements locatifs . Il ajoute que le projet initial aboutissait à abandon- ner la tradition fiscale française. Il soutient la date d’application de la réforme au 1 er février 2012. Avec l’amendement n°25, Michel Bouvard expose le problème des contribuables qui sont propriétaires d’une résidence secondai- re sans être propriétaires d’une résidence principale, situation qui était prévue par la loi dans le régime antérieur à la réforme de 2004. Il a toutefois retiré son amendement, la ministre acceptant que le débat soit repor- té dans le cadre du PLF 2012. Jean-Yves Le Bouillonnec estime que “l’explosion des prix de l’immobilier est due en grande partie à l’avantage que le propriétaire tire des stratégies d’aménagement et d’infrastructures conduites par les villes” et il en déduit “il faudra bien, un jour, prendre en compte, dans les gains excessifs réalisés par les pro- priétaires, le retour sur investissement des collectivités.” ■ Doublement de l’abattement Valérie Pécresse explique son amendement de compromis (n°181). Il revient au systè- me actuel d’abattements mais en doublant sa durée, de 15 à 30 ans. Il n’y a pas d’abattement au début pendant 5 ans “pour éviter les phénomènes spéculatifs”. La pro- gressivité est destinée “à éviter le phénomè- ne de rétention des biens à la vente, qui aujourd’hui bloque le marché de l’immobilier.” Selon la ministre “Une pente plate au début empêche les propriétaires d’avoir un comportement d’attente lié à une défiscalisation excessive chaque année.” Plusieurs sous-amendements ont proposé de modifier les taux d’abattements. Jean- Pierre Grand par exemple a proposé 8% au- delà de 15 ans. Valérie Pécresse admet de rectifier le système et propose des abatte- ments de 2%, 4% et 8% (tout en modifiant un peu le nombre d’années pour certains taux, voir tableau) ce qui permet de tenir compte de l’inflation qui a été constatée dans les années quatre-vingt. Gilles Carrez approuve le régime transitoire, qui va sti- muler le marché , au lieu du blocage qui était redouté. Sur les abattements, il rappel- le que depuis 1963, il y a toujours eu des abattements et que “passer à une imposi- tion perpétuelle serait une erreur”. Une mesure de compensation a été prévue; il s’agit (amendement de Jérôme Chartier) de traiter par acte authentique, et dès la pro- mulgation de la loi, les cessions de parts de SCI, dès lors qu’il s’agit de biens situés en France. Il s‘agit d’éviter que des SCI soient constituées pour que les parts soient ensui- te cédées à l’étranger, et échapper aux droits de mutation et à la fiscalité sur les plus- values. Pour éviter les abus, d’ici le 1erfévrier 2012, il ne sera pas possible de transformer un bien détenu en propriété unipersonnelle ou en indivision, en SCI (amendement n°78, voté). Jérôme Chartier ajoute que Gilles Carrez a donné son accord à la suppression de l’abattement de 1000euros . Philippe Vigier déplore qu’on ne tienne pas compte de la situation des contribuables qui sont locataires de leur résidence principale et propriétaires de leur résidence secondai- re. L’amendement 181 du Gouvernement a été voté. ■ Délai raccourci pour l’enregistrement Philippe Vigier souligne que l’article 1 er A (art. 9 et 13) raccourcit de 2 mois à un mois le délai pour procéder aux opérations d’enregistrement et de publicité foncière des actes, avec effet au 1 er novembre pro- chain , ce qui a pour objectif de gagner un mois dans la perception des droits. Valérie Pécresse a assuré que les services de l’Etat étaient tout à fait capables d’assumer cette réduction de délai. Toutefois le délai de 2 mois est conservé pour les ventes par adju- dication (amendement n°76). Valérie Pécresse (amendement n°182) indique que la réforme entrera en vigueur le 1 er février 2012, date de signature des actes authentiques. L’article 1 er A a été voté. Les débats se sont poursuivis le 7sep- tembre. Plusieurs amendements ont été défendus pour revenir sur la réforme de l’ISF, mais ils ont été repoussés. Le ministre des finances a ensuite présenté l’amendement n°185 qui vise à créer une taxe de 2% sur le chiffre d’affaires relatif aux chambres qui coûtent plus de 200euros par nuit. Hervé Novelli observe à ce sujet, paraphrasant Clémenceau dont la citation exacte est la suivante: «Le Gouvernement sème des fonctionnaires et le contribuable récolte des impôts» – “je dirai que lors- qu’on sème des taxes, on récolte des fonc- tionnaires”. L’amendement n°185 a été adopté (art. 1 er D). ■ Majoration de CSG L’article 4 majore les taux de prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Le taux du prélèvement de 2,2% est remplacé par celui de 3,4% et celui de 0,6% par celui de 1,2%. Le relèvement s’applique pour les revenus perçus à compter du 1 er janvier 2011 et pour les produits de placement pour la part des produits acquise à compter du 1 er octobre 2011. L’article 4 amendé a été voté. L’ensemble du projet de loi a été adopté et transmis au Sénat. A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E D D É É B B A A T T S S Les députés votent la réforme des plus-values immobilières Les députés ont adopté le 7septembre l’article 1 e r du projet de loi de finances rectificative, qui réforme le régime de taxation des plus-values immobilières. L’imposition est alourdie mais l’exonération est maintenue au-delà de trente ans. Nombre d’années de possession Taux d’abattement annuel Cumul en fin de période de 1 à 5 ans0%0% de 6 à 17 ans 2% 24% de 18 à 24 ans 4% 52% de 25 à 30 ans 8% 100% Abattements sur la plus-value NB: le texte voté, contrairement au projet ini- tial, ne fait plus référence à l’indexation du prix d’achat qui était envisagée (suppression à l’Assemblée de la modification de l’article 150 VB du CGI). Le prix d’achat sera donc retenu sans indexation. 13septembre 2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A V V É É O O >Quelle est la spécificité du service de “valorisation immobilière” ou “home sta- ging” que vous proposez? S.R. : “Le service que nous proposons ne consiste pas à décorer le bien mais à le reconditionner. Après les balbutiements des débuts du home staging, souvent assimilé à de la décoration, sans beaucoup de résultat, nous voulons lui assurer de la crédibilité. Le but est d’élargir le profil des acquéreurs. En effet, lorsque le logement a un fort “mar- quage générationnel” l’acquéreur a du mal à s’y imaginer. Le but est donc d’assurer une neutralisation du bien. Par cette déper- sonnalisation des lieux, nous enlevons tou- te trace relative aux habitudes du vendeur (photos personnelles, collections…). Nous n’enlevons pas le mobilier, mais nous désencombrons le logement, le garage”. >Vous proposez aussi de faire des tra- vaux? S.R. : “Nous proposons d’effectuer des tra- vaux de rafraîchissement (suppression de moquettes, de papiers peints, de pein- tures…). Nous disposons de nos propres équipes techniques pour ne pas avoir à sous-traiter. Pour des travaux plus importants, nous proposons un chiffrage (par exemple pour la pose de doubles vitrages). Cela permet au vendeur de contrer les arguments d’un can- didat acquéreur qui invoquerait la nécessité de faire des travaux. Avec l’apparition du DPE dans les annonces, de nombreux biens sont mal cotés; le chiffrage de travaux de rénovation énergétique permet de donner au vendeur des arguments de négociation. Quant aux biens qui sont vides, le client a souvent du mal à apprécier la dimension des pièces. Nous installons du mobilier en carton qui permet de mettre les intéressés en situation.” >Que proposez-vous pour les diagnostics? S.R. : “Nous proposons la gestion des dia- gnostics, avec un partenaire, le réseau Agenda ou le partenaire habituel de l’agent immobilier. Cela permet d’anticiper la pro- duction des diagnostics et donc, d’une part, d’éviter la rupture de négociation à la veille du compromis à cause d’une information résultant d’un diagnostic tardif et d’autre part de remédier aux petites anomalies qui auraient été révélées par un diagnostic: accessibilité de peintures au plomb, rempla- cement de certaines douilles électriques…” >Quels autres services proposez-vous? S.R. : “Nous organisons des journées portes ouvertes. Bien qu’efficace, ce système est peu utilisé par les agences car il demande de l’organisation (publication de docu- ments, dépôt dans les boîtes aux lettres…) et du temps. Nous assurons toute l’organisation et c’est l’agence qui assure la présence lors de ces journées.” >Qu’est-ce que votre “garantie Avéo”? S.R. : “Le contrat que nous proposons au client lui assure une garantie de vente en moins de trois mois. Pour financer les tra- vaux, le vendeur souscrit un prêt à la consommation avec une franchise de trois mois. 83% des ventes ayant lieu en 1 mois, le client rembourse par anticipation son cré- dit lors de la vente. Si le bien est vendu en plus de trois mois, nous assurons le paiement des mensualités, et ce, jusqu'à la vente effective. Le client n'a ainsi aucune avance de trésorerie, aucun frais avant la vente et une véritable garantie de résultats.” >Le prix de vente doit donc être fixé en accord avec l’agence? S.R. : “Oui, car c’est un partenariat à trois que nous proposons. Comme 80% des ventes sont faites par 20% des agences, nous nous adressons aux professionnels qui ont une stratégie adaptée au marché. Nous ne nous positionnons jamais sur le prix de vente devant le client. Cela reste l'affaire de notre partenaire.” >Visez-vous plutôt des agences indépen- dantes ou en réseau? S.R. : “Nous nous intéressons aux deux. Ce que nous proposons, c’est de permettre à l’agent immobilier d’offrir des prestations supplémentaires. Cela donne de vrais argu- ments pour obtenir des mandats exclusifs. Nous avons aussi une charte qualité qui Sylvain Rey, fondateur d’Avéo: “Les clients ont besoin d’être rassurés sur la réalité des services de l’agence.” Le réseau de franchise Avéo propose une gamme de services de valorisation immo- bilière pour aider le vendeur à accélérer la vente de son bien et l’agent immobilier à obtenir un mandat exclusif. Entretien avec son fondateur. I I N N T T E E R R V V I I E E W W ❑ Avéo : Réseau de franchises - Droit d’entrée : 19500€ HT - Cotisation annuelle : de 3000 à 12500€ selon la zone de chalandise et l’ancienneté, +2% du chiffre d’affaires HT. assure que les travaux sont faits en 20 jours maximum. Nous cherchons à répondre au désarroi du vendeur, qui ne voit pas de résultat aux démarches d’une agence, lors- qu’il a mis son bien à un prix trop élevé et q u’il est tenté de vendre en direct. Une agence ne s’occupe en général que de 20% des biens qu'elle a en portefeuille. Notre but est de permettre aux agences de récupé- rer des mandats exclusifs. Avec 20% de man- dats exclusifs en plus, l’agence peut escomp- ter 50% de chiffre d’affaires en plus.” >Ou est implanté votre réseau? S.R. : “Notre siège est à Saint-Étienne, zone de moyenne importance tant en terme de catégories socioprofessionnelles que de marché et nous avons actuellement 26 agences en franchise. Nous visons un potentiel de 140 agences en France.” >Quel est votre chiffre d’affaires? S.R. : “Ce chiffre d’affaire des agences a été de 600000€ en 2010; il devrait être de 1,5million d’euros en 2011.” >Quel est le coût de votre prestation pour le client? S.R. : “C’est un prix forfaitaire qui est com- pris entre 0,5% et 4% du prix de vente. Mais cette dépense sera récupérée sur le prix de vente. En effet, alors que le délai moyen de vente est de 130 jours, il est de 19 jours avec notre concept. La décote entre le prix demandé et le prix de vente est de 11,5% en moyenne, alors qu’il n’est que de 3% avec la prestation Avéo. La décote (3%) ajoutée au prix de la prestation (2% en moyenne) est donc préférable à la décote ordinaire de 11,5%.” >Vous travaillez exclusivement avec des professionnels? S.R. : “Oui, exclusivement avec les profes- sionnels. Si des particuliers nous contactent, nous analysons leur dossier avec eux, avec pour finalité le renvoi vers un partenaire en mandat exclusif. Notre service permet au client d’avoir une meilleure vente et au pro- fessionnel d’avoir un mandat exclusif. Les clients ne sont pas par principe hostiles à l’intervention d’un professionnel, mais ils ont besoin d’être rassurés sur la réalité des services de l’agence par rapport au montant des honoraires.” 13septembre 2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • M M A A R R C C H H É É Logement à Paris: “Le marché retient son souffle” Pour le président de la chambre des notaires de Paris, Christian Lefebvre, l’annonce de la réforme des plus-values immobilières fin août a provoqué un arrêt du marché car ceux qui étaient assujettis au nouveau régime ont retiré leurs biens de la vente. Il estime que le marché est à un tournant et qu’il retient son souffle. L’indice avancé calculé sur les avant-contrats montre que le marché amorce une baisse de prix. En effet, le prix des appartements parisiens anciens a atteint 8650 € le m 2 en juin2011 et a baissé à 8570 € en juillet soit -1,2%. Prix à Paris en très forte hausse Mais cette baisse n’est pas encore visible sur les prix des actes authentiques: pour le 2 e trimestre 2011, les prix ont atteint 8150 € soit +22,5% en un an, ce qui ne s’était jamais vu en 20 ans. Le 6 e arrondis- sement le plus cher (11690 € ) et le 19 e , le moins cher (6350 € ). Le 9e est celui qui a le plus augmenté: +26,9%. Si on analyse le marché par quartiers, on constate des dif- férences très fortes. Ainsi dans le 6 e , la hausse moyenne est de 16,4%, mais elle recouvre le quartier Saint-Germain-des- Près où les prix ont été stables (+0,4 %) et le quartier Odéon où ils ont grimpé de 27,9%. De même, pour deux quartiers du 19 e (hausse moyenne de 23,7%), la hausse est de 16,2% à la Villette mais elle affiche 35,1% à Pont de-Flandre. En petite couronne, le prix moyen des appartements anciens s’établit au 2 e tri- mestre 2011 à 4410 € , soit une hausse annuelle de +15,1%. La hausse est plus forte dans les Hauts-de- Seine (+17,8%) qu’en Seine-Saint-Denis (+9,1%). Ce sont souvent les communes limitrophes de Paris qui affichent les hausses les plus fortes. Ainsi, Neuilly pro- gresse de 22,2% (8870 € ) ou Boulogne, 19% (6980 € ) ainsi que Montreuil 20,3% (4450 € ), alors que des communes plus éloignées progressent plus faiblement: +10,2% à Créteil (3170 € ) ou +4,7% à Livry-Gargan (2830 € ). En grande couronne, les prix des apparte- ments anciens ont augmenté de +7,2% en un an à 3070 € . Le département qui aug- ment le plus est les Yvelines (+10,3% à 3840 € ) les trois autres départements ayant une hausse très comparable: +4,6% pour l’Essonne et le Val-d’Oise et +4,5% pour la Seine-et-Marne. Toutefois, sur le trimestre, la hausse est très faible (+0,3%) et les prix sont même en recul dans trois départements -0,7% en Seine-et-Marne, -0,8% en Essonne et -1,3% dans le Val- d’Oise. Maisons anciennes en baisse sur 3 mois en petite couronne Le marché des maisons anciennes en petite couronne est assez homogène. Le prix de 350400 € a augmenté de +5,3% en un an pour les trois départements avec +6,0% dans les Hauts-de-Seine, +5,6% en Seine- Saint-Denis et +4,3% dans le Val-de-Mar- ne. Mais les prix ont baissé au 2e trimestre. Le recul est encore très timide: -0,2%. Et il est cantoné aux Hauts-de-Seine (-2,2%) et dans une moindre mesure au Val-de-Mar- ne (-0,2%) alors que la Seine-Saint-Denis progresse encore (+2,0%). En grande couronne, le marché des mai- sons anciennes reste orienté à la hausse: +1,6% en 3 mois (et 6,4 % en un an). Volumes contrastés Pour les volumes, le nombre des ventes d’appartements anciens au 2 e trimestre 2011 par rapport au 2 e trimestre 2010, est en hausse de 2% à Paris, stable en petite couronne (0%) et en hausse en grande couronne (7%). Toutefois, le volume bais- se dans les Hauts-de-Seine (-3%) progresse fortement dans le Val-d’Oise (+23%). Pour les appartements neufs, le volume du marché recule de -18% en grande couron- ne et en particulier en Essonne (-36%) et Arrondiss. Prix au m 2 Evolution annuelle Arrondiss. Prix au m 2 I er 10600 € +24,9% XI e 7690 € +20,3% II e 9180 € +19,8% XII e 7690 € +25,1% III e 9790 € +21,7% XIII e 7710 € +21,7% IV e 11560 € +23,2% XIV e 8130 € +20,3% V e 10710 € +26,4% XV e 8370 € +24,7% VI e 11690 € +16,4% XVI e 9470 € +22,8% VII e 11570 € +18,1% XVII e 7890 € +23,4% VIII e 10130 € +19,5% XVIII e 7170 € +22,5% IX e 8570 € +26,9% XIX e 6350 € +23,7% X e 7420 € +23,8% XX e 6700 € +22,2% Départements prix au m2 Prix au 2 e tri- mestre 2011 Evolution annuelle Petite couronne 4410 € +15,1 % Hauts-de-Seine 5450 € +17,8 % Seine-Saint-Denis 3170 € +9,1 % Val-de-Marne 4240 € +13,4 % Grande couronne 3070 € +7,2 % Seine-et-Marne 2740 € +4,5 % Yvelines 3840 € +10,3 % Essonne 2680 € +4,6 % Val-d’Oise 2760 € +4,6 % Départements Prix des maisons Prix au 2 e tri- mestre 2011 Evolution annuelle Petite couronne 350400 € +5,3 % Hauts-de-Seine 565600 € +6,08 % Seine-Saint-Denis 266100 € +5,6 % Val-de-Marne 357700 € +4,3 % Grande couronne 284500 € +6,4 % Seine-et-Marne 241400 € +4,3 % Yvelines 377500 € +9,6 % Essonne 285700 € +5,8 % Val-d’Oise 276300 € +5,4 % Prix des appartements anciens Prix des maisons anciennes Prix des appartements anciens dans une moindre mesure dans les Yvelines (-27%), alors qu‘il se maintient en petite couronne (+2%) mais de façon contrastée: progression en Seine-Saint-Denis (+24%) et recul modéré dans le Val-de-Marne (-3%) et plus net dans les Hauts-de-Seine (-7%). Pour les maisons, le marché est plus homo- gène, il progresse de 4% en petite couron- ne et de 3% en grande couronne. Toute- fois, la hausse de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne (+9%) contraste avec le recul symétrique des Hauts-de-Seine (-9%). Pour les maisons neuves enfin, la hausse des ventes en petite couronne (+23%) ne compense pas le recul du marché en gran- de couronne (-35%), le marché reculant au total de -26% au 2 e trimestre 2011. Selon les notaires on peut penser qu’on en a terminé avec les hausses de prix vertigi- neuses. Il faut surveiller le volume des ventes car il peut y avoir un appel d’air lié à l’entrée en vigueur différée à février2012 de la réforme des plus-values. Thierry Deles- sale remarque que rien n’incite les proprié- taires à vendre et quant aux acquéreurs ils considèrent toujours l’immobilier comme une valeur refuge. Christian Lefèbvre indique que la durée moyenne de déten- tion des résidences principales est de 9 ans pour les appartements et de 11 ans pour les maisons. Pour l’ensemble du parc de loge- ments (hors propriétaires institutionnels), la durée moyenne de détention est bien plus longue, elle est de 26 ans. 13septembre 2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références ( J.O. Questions) Nom du p arlementaire Thème M inistre concerné Réponse Observations 28juillet 2011 Sénat p.1982 n°19226 Alain Fauconnier PS, Aveyron Préservation du foncier agricole Agriculture Le ministère de l'agriculture a pour objectif de réduire la consommation de terres agricoles de 50% à l'échéance 2020. La loi du 27juillet 2010 a prévu 3 mesures: création d'un Observatoire de la consommation des espaces agricoles, des commis- sions départementales de la consommation des espaces agricoles (décret n°2011-189) et l'instauration d'une taxe sur la plus-value réalisée lors d'une cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles. La réponse rappelle aus- si le rôle des SAFER dans la lutte contre la spécu- lation foncière. 78000 hectares agricoles deviennent con- structibles chaque année. 2août2011 AN p.8391 n°111358 Sylvie Andrieux, SRC, Bouches-du- Rhône Agrément de la Con- fédération Nationale du Logement Commerce, PME Le 23septembre 2010, le secrétaire d'Etat chargé de la consommation a rejeté la demande de renou- vellement d’agrément de la CNL au motif que l'association n'avait pas apporté la justification du nombre de ses adhérents et du montant des cotisa- tions. La CNL a déposé une nouvelle demande et joint ses comptes 2010. Cette demande a été trans- mise au procureur général qui va s'assurer que la CNL remplit les conditions pour être agréée. Question posée par 33 députés. 4août2011 Sénat p.2048 n°16260 Philippe Leroy, UMP, Lorraine Financement des exten- sions de réseaux Ecologie Si la commune a des difficultés à financer un équipement public nécessaire au développement de son urbanisation, elle peut conclure un projet urbain partenarial (art. L 332-11-3 et 4 du code de l'urbanisme). Elle peut passer avec les propriétaires ou constructeurs une convention de PUP en amont des autorisations de construire ce qui introduit le principe du préfinancement. Le PUP peut être conclu dans les zones U, AU ou NA des PLU ou des POS. 9août2011 AN p.8614 n°109618 Charles de la Ver- pillère, UMP, Ain Réforme des taxes d'urbanisme Ecologie La réforme des taxes d'urbanisme (art. 28 de la loi de finances rectificative pour 2010 du 29décembre 2010) doit permettre aux collectivités d'appliquer des taux de taxe différenciés suivant les secteurs de la commune, en fonction du coût des équipements engendrés par l'urbanisation. Le taux pourra être porté jusqu'à 20% par délibération motivée. A compter du 1 e r janvier 2015, les participations disparaîtront, sauf la participation pour équipement public exceptionnel et le projet urbain partenarial. 9août2011 AN p.8648 n°16046 Bernard Perrut, UMP, Rhône Amélioration du DALO Logement L'amélioration du droit au logement opposable passe d'abord par une recon- quête du contingent préfectoral . C'est pourquoi le décret du 15février 2011 a refondu les règles relatives aux contingents de réservation de logements. Une convention de réservation doit être signée entre les réservataires et les bailleurs pour fixer les modalités pratiques des réservations. Ces conventions doivent être signées le 1 er octobre 2011 au plus tard. À défaut, un arrêté préfectoral fixera les conditions de récupération et d'utilisation du contingent préfectoral. 9août2011 AN p.8649 n°98408 Thierry Lazaro, UMP, Nord Expulsions Logement Les commissions d'attribution des logements sociaux ne peuvent refuser l'attribution d'un logement social à des personnes expulsées au seul motif qu'elles auraient été jugées responsables de dégradations au détriment de la collectivité. Mais elles pourraient ne pas être reconnues prioritaires au titre de la loi DALO. En effet, le demandeur doit être de bonne foi ce qui n'est pas le cas si l'expulsion a été prononcée pour des actes d'incivilité ou de violence. 9août2011 AN p.8653 n°112793 Pierre Morel-A- L'Huissier, UMP, Lozère Revalorisation du métier de gardien Logement Pour faciliter l'accession à la propriété des gardi- ens, il est prévu de modifier la loi pour permettre au gardien d'être prioritaire en cas de vente de logements HLM, avant les autres locataires. L'article L 443-11 du CCH sera modifié pour que le gardien HLM ait un droit de priorité d'acquisition de même rang que celui des locataires HLM. D'autres mesures sont prévues ou en cours: création de l'école des gardiens, aide à la réno- vation des loges… 11août2011 Sénat p.2113 n°13973 Roland Courteau, PS, Aude Plan d'action radon Ecologie Un nouveau plan d'action radon est en cours de finalisation pour la période 2011-2015. Il est prévu la mise en place d'une réglementation pour les bâtiments neufs à usage d'habitation et le développement d'outils de diagnostic des bâtiments. Rappel: la loi du 21juillet 2009 a déjà prévu une obligation de travaux en cas de dépassement d'un certain seuil. 11août2011 Sénat p.2135 n°17619 Roland Ries, PS, Bas-Rhin Droit de préemption des communes sur les commerces Justice Les informations figurant sur la déclaration préalable à la cession (modèle prévu par l'article A 214-1 du code de l'urbanisme) paraissent suffisantes pour permettre à la commune d'apprécier l'opportunité d'exercer son droit de préemption. Il n'apparaît donc pas opportun de modifier les textes. 11août2011 Sénat p.2137 n°16808 Bruno Retailleau, NI, Vendée Accessibilité des bâti- ments Logement Le Conseil d'Etat a indiqué (7juin 2010) que les dispositions relatives à l'interphonie n'excluaient pas un système de contrôle d'accès utilisant le réseau public de téléphonie. Diverses précisions tech- niques sont fournies sur les exigences réglemen- taires. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ ▲ 13septembre 2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ E conomie : Sont nommés au cabinet de François Baroin: Christophe Bonnard, Frank Supplisson, Thomas Courbe et Philippe Gra- vier, directeurs adjoints; Thomas Branche, Carine Kraus et Frédéric Chastenet de Gery, conseillers. (Arrêtés du 24août2011, J.O. du 30août, @). ➠ Culture : Anne-Solène Rolland quitte ses fonctions de conseillère au cabinet de Frédé- ric Mitterrand. (Arrêté du 30 août 2011, J.O. du 31, @). Organismes publics ✓ ONZUS : Bernadette Malgorn est nom- mée présidente du conseil d'orientation de l’Observatoire national des zones urbaines sensibles et Annie Fouquet est nommée présidente du conseil scientifique. (Arrêtés du 28juillet2011, J.O. du 31, p.14718). Conventions collectives ➠ Collaborateurs salariés des cabinets d'économistes de la construction et de métreurs-vérificateurs : il est envisagé l’extension de l’accord national et régional (Ile-de-France) n°71 du 29juin 2011 portant sur les salaires. (J.O. du 31août, p.14719). ➠ Personnel des cabinets d'avocats : il est envisagé l’extension de l’avenant n°103 du 27mai2011 portant modification de l'avenant n°93 bis du 23juillet 2010 relatif au régime de dépendance. (Avis publié au J.O. du 3 sept. 2011, p.14934). ■ 2 arrêtés sur l’amiante… Deux arrêtés du 19août ont été publiés concernant l’amiante: ➠ Le premier est relatif aux modalités de réalisation des mesures d'empoussièrement dans l'air des immeubles bâtis. Cet arrêté définit les modalités de réalisation des mesures d'empoussièrement des fibres d'amiante, s'agissant du prélèvement, de l'analyse et du comptage. Pour le prélèvement: l'arrêté distingue: - l'établissement d'une stratégie de prélè- vement avec échantillonnage (norme NF EN ISO 16000-7 d'août 2007) - la réalisation de prélèvements (norme NFX 43-050 de janvier1996). Pour l'analyse et le comptage des fibres d'amiante, l'arrêté prévoit leur réalisation en microscopie électronique à transmission et précise les exigences techniques à satisfaire. L'organisme qui établit la stratégie de prélè- vement et réalise les prélèvements remet au propriétaire de l'immeuble les résultats des mesures et distinguant le comptage de fibres et la valeur finale en nombre de fibres d'amiante par litre d'air (art. 3). La notice de l'arrêté précise que le respect de ces méthodes est une condition essentielle d e la fiabilité des résultats. Le texte est d'application immédiate. ➠ Le second est relatif aux conditions d'accréditation des organismes procédant aux mesures d'empoussièrement en fibres d'amiante dans les immeubles bâtis. Cet arrêté entre en vigueur le 1 er janvier 2013 , il remplace l'arrêté du 21décembre 1998. L'arrêté de 1998 prévoyait un agrément des organismes procédant au prélèvement, à l'analyse ou au comptage des fibres d'amiante. Cet agrément est supprimé. Il est remplacé par une accréditation auprès du Comité français d'accréditation, COFRAC (ou un organisme européen équivalent). L'accréditation porte sur l'activité de prélève- ment ou uniquement sur l'activité d'analyse et de comptage ou sur les deux à la fois. Pour chaque activité, l'organisme doit res- pecter les exigences correspondantes de l'arrêté précédent et celles fixées par le COFRAC. Chaque année, les organismes accrédités doivent transmettre au ministère de la santé un rapport d'activité récapitulant les infor- mations et résultats des prestations effec- tuées l'année précédente. Figurent en annexe : - les exigences particulières aux organismes procédant au prélèvement de fibres d'amiante dans l'air, - les exigences particulières aux organismes procédant à l'analyse et au comptage des fibres d'amiante dans l'air, - les exigences relatives à l'obligation de transmission au ministère de la santé des rapports annuels d'activité des organismes réalisant le prélèvement de fibres d'amiante dans l'air. (J.O. du 1 er sept. 2011 p.14824). ■ … et 2 autres sur le plomb Ces deux arrêtés sont également datés du 18août. ➠ Le premier est relatif au constat de risque d'exposition au plomb (CREP) . Il entre en vigueur le 1 er janvier 2012 et remplace l'arrêté du 25avril 2006, il décrit les modali- tés de réalisation du CREP. Il vise (art. 1 er ) à informer les propriétaires de la présence de revêtements contenant du plomb, à per- mettre à l'opérateur qui le réalise de trans- mettre l'information à l'agence régionale de la santé des risques de saturnisme infantile, à fournir des éléments sur la présence de plomb aux personnes susceptible de réaliser les travaux provoquant une altération de ces A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . revêtements. Se trouvent en annexe : - le protocole de réalisation du constat de risque d'exposition au plomb - la notice d'information (prévue à l'article L 1334-5 du code de la santé publique) qui doit être annexée au CREP. ➠ Le 2 e arrêté est relatif au diagnostic du r isque d'intoxication par le plomb des pein - tures . Il définit les modalités de réalisation du diagnostic de risque d'intoxication par le plomb des peintures, dans le cadre des pro- cédures d'urgence de lutte contre le saturnis- me. Les différentes étapes sont les suivantes: - localisation des parties de l'immeuble habitées par les mineurs dont la situation a justifié le diagnostic, - observation de l'état de tous les revête- ments des locaux objets du diagnostic, - réalisation des mesures de la concentra- tion en plomb de tous les revêtements pré- sentant des dégradations, - établissement du rapport de diagnostic. Les diagnostiqueurs devront désormais pos- séder une attestation du fabricant de leur appareil de détection du plomb dans les peintures indiquant la durée de vie maximale de la source radioactive au-delà de laquelle l'appareil ne peut plus être utilisé. L'arrêté entre en vigueur le 1 er janvier 2012, il abroge l'arrêté du 25avril 2006. En annexe: - protocole de réalisation d'un diagnostic du risque d'intoxication par le plomb. (J.O. du 1 er sept. 2011, p.14826). ■ Le bailleur face à une succession Un décret du 1 er septembre organise la pro- cédure applicable lors de l'ouverture d'une succession, du fait du transfert aux huissiers de la compétence jusqu'à présent accordée aux greffiers en chef des tribunaux d'instance. Le propriétaire des lieux fait partie des personnes habilitées à demander l'intervention de l'huissier (art. 1304 du CPC). La demande est portée devant le président du TGI qui désigne un huissier afin d'apposer des scellés. L'article 1324 concerne le bailleur: il prévoit que lorsqu'il n'y a pas de successible connu et si le contrat de location a pris fin, le président du TGI ou son délégué peut autoriser le pro- priétaire à faire enlever les meubles et à les faire déposer dans un autre lieu, ou canton- ner dans une partie du local. Les frais sont avancés par le propriétaire. (Décret n°2011-1043 du 1 er sept. 2011 relatif aux mesures conservatoires prises après l'ouverture d'une succession et à la procédure en la forme des référés, J.O. du 2 sept. p.14884). 13septembre 2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E S S L L O O Y Y E E R R S S D D U U P P A A R R C C P P R R I I V V É É S S E E L L O O N N C C L L A A M M E E U U R R Michel Mouillart, professeur à Nanterre, a présenté ce 6septembre des résultats l’observatoire des loyers du parc privé. Le premier indice d’activité, la mobilité résidentielle des locataires se redresse. Le taux de mobilité était de 26,5% en 2010, il monte à 27,9% en 2011 dépassant la moyenne sur dix ans de 27,4%. Ce taux avait marqué un point bas en 2009, ce qui avait représenté par rapport au point haut de 2006, un manque à gagner de 200000 baux nouveaux signés. Le redressement de 2011 représente un gain de 125000 baux par rapport à 2009. Michel Mouillart en conclut que “le marché est en train de sor- tir de la récession”. Le 2 e indice est moins favorable: il montre une hausse de la vacance locative. Cette vacance (indice 100 en 1998) est en hausse depuis 2009. L’indice était de 111,8 en 2010 et il augmente à nouveau cette année à 112,8. Michel Mouillart observe toutefois qu’en 2011, avec le redémarrage de l’activité, la vacance n’augmente que très doucement. Calculée en nombre de semaines, elle a augmenté d’une semaine pour atteindre 9 semaines; soit 4,7% de la recette annuelle du bailleur. Certaines régions sont très marquées par la vacance, plus que la moyenne. C’est de cas du Limousin (148,8), de la Bourgogne (137,9) ou de la Franche Comté (142,9). En revanche, elle est plus faible que la moyenne en Ile-de-France (95,2) et en Alpes Côte d’Azur (91,3). L’effort d’amélioration et d’entretien se maintient à un haut niveau. En moyenne sur 10 ans, 25,9% des logements font l’objet de travaux d’amélioration ou d’entretien lors d’une relocation. Ce taux était de 33,7% en 2010 et il est de 33,5% en 2011. Ce taux est plus faible qu’en moyenne en Bretagne (10%) ou en Nord- Pas-de-Calais (8,7%). Il lui est supérieur dans d’autres régions, comme en Bour- gogne (43,1%) ou en Haute Normandie (45,7%) ainsi que dans le Centre et en Languedoc-Roussillon (43,3%). Le montant des loyers progresse en 2011 de 0,9% et s’établit à 12,4 € le m 2 . Il s’agit d’un ralentissement de la hausse qui était, en 2010, de 2,5%. Les différences régionales se maintiennent. Les régions les plus chères sont l’Ile-de- France (17,9 € , +0,8%) et Provence-Alpes- Côte d’Azur (12,5 € , 1,7%). Les régions les moins chères sont le Limousin (8,6 € , -2,7%), la Franche-Comté (8,6 € , -2,1 %). Clameur distingue les évolutions de loyers pour les appartements et les maisons. La hausse est de +0,9% pour les apparte- ments et de 1% pour les maisons. L’analyse par ville montre que dans 34,5% des villes, les loyers sont en baisse, soit un chiffre très comparable à celui de 2010 (34,7%), mais nettement inférieur à celui de 2009 (50,4%). En cas de changement de locataires, l’écart Les loyers augmentent de 0,9% dans un marché qui se redresse. La mobilité résidentielle progresse et l’effort d’amélioration des loge- ments se poursuit, mais la vacance reste à un haut niveau. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine M M A A R R C C H H É É - 10 - par an), en Bretagne (+ 2.5 % par an), en Haute Normandie (+ 2.6 % par an) et en Languedoc- Roussillon (+ 2.6 % par an). Et surtout en Alsace (+ 2.4 % par an), dans le Centre (+ 2.3 % par an), e n Midi-Pyrénées (+ 2.2 % par an), dans les Pays de la Loire (+ 2.2 % par an) et en Poitou- Charentes (+ 2.3 % par an). Elle a été la plus lente en Bourgogne (+ 1.6 % par an), en Champagne- Ardenne (+ 1.6 % par an), en Lorraine (+ 2.0 % par an) et en Picardie (+ 1.6 % par an) … et surtout e n Auvergne (+ 1.1 % par an), en Franche-Comté (+ 0.8 % par an), dans le Limousin (+ 0.8 % par a n). 2 ,3 6,5 5,4 2 ,6 1 ,7 5,1 4,6 4 ,5 2,0 1,6 0 ,0 2 ,5 0 ,9 3 ,0 0 2 4 6 1 999200020012002200320042005200620072008200920102011 Taux de variation des loyers (en %) M oyenne 1 998-2011 La variation des loyers de marchéd'après CLAMEUR /août 2011/ D epuis le début de l’année 2011, la progression des loyers a été de 0.9 %, sur un an. Dans certaines régions, les loyers progressent comme l’ensemble du marché : en Alsace (+ 1.0 %), en Bretagne (+ 1.0 %), en Midi-Pyrénées (+ 0.9 %) ou en Ile de France (+ 0.8 %). Ils augmentent en revanche plus rapidement que le marché en Languedoc-Roussillon (+ 1.7 %), en PACA (+ 1.6 %), dans les Pays de la Loire (+ 1.6 %), en Poitou-Charentes (+ 1.7 %), dans le Nord Pas de Calais (+ 1.3 %) et en R hône-Alpes (+ 1.4 %). Et surtout, en Picardie (+ 2.5 %) et en Champagne-Ardenne (+ 2.7 %). Ils n’augmentent en revanche que très peu dans le Centre (+ 0.5 %) et en Lorraine (+ 0.3 %). Mais les loyers de marché reculent en Aquitaine (- 0.5 %), en Bourgogne (- 0.8 %), en Haute Normandie (- 0 .7 %) et en Basse Normandie (- 1.4 %) : ils reculent même à un rythme soutenu en Auvergne (- 2.6 %), en Franche Comté (- 2.2 %) et dans le Limousin (- 2.6 %). Et alors qu’en 2009 les loyers de marché avaient reculé sur les 3 pièces et plus (45.2 % du marché), l a progression des loyers qui se constate depuis 2010 concerne tous les types de logements : x les loyers des 2 pièces (31.1 % du marché) et ceux des 5 pièces et plus (7.2 % du marché) progressent le moins rapidement en 2011 : avec + 0.3 % pour les 2 pièces (contre + 3.1 % en - 6 - Mais cette dégradation n’a pas été régulière sur l’ensemble de l’année 2009. Le premier semestre avait été particulièrement mauvais, encaissant par exemple l’essentiel du recul de la mobilité résidentielle. Alors que durant l’été, le marché s’est stabilisé. 100,0 100,0 109,1 114,7 106,8 102,0 105,0 104,9 101,2 101,8 100,9 108,6 111,8 112,8 100 110 19981999200020012002200320042005200620072008200920102011 Vacance locative (base 100 en 1998) La vacance locatived'après CLAMEUR /août 2011/ C’est dans ce contexte que l’année 2010 a débuté : après avoir hésité jusqu’à l’été, l’activité du marché s’est nettement ressaisie dès la rentrée. Le redémarrage de l’activité a alors permis au taux de mobilité de se redresser : + 3.1 % en 2010, pour s’établir à 26.5 % sur l’ensemble de l’année. Sans retrouver ses niveaux élevés du début des années 2000, la mobilité s’est cependant ressaisie : confirmant que le marché locatif privé sortait de la récession, plus tôt que prévu il est vrai. Aussi, la progression de la vacance locative a sensiblement ralenti, sous l’effet du redémarrage de la demande : + 2.9 % en 2010 (mais + 10.8 % depuis 2008). Les tendances des loyers se sont inscrites dans cette évolution du marché : x les loyers de marché se sont stabilisés en 2009 : la survenance de la crise a amplifié le ralentissement amorcé dès 2006. Et afin de mettre en location leurs biens sur un marché plus difficile qu’auparavant, les bailleurs ont dû intensifier l’effort d’amélioration et d’entretien avant la remise en relocation. La part des logements reloués après travaux s’est ainsi établie à 33.4 % en 2009, contre 23.2 % en 2008 (et 25.9 % en moyenne, chaque année, de 1998 à 2011) ; x l’année 2010 a bénéficié de la reprise du marché et de la remontée de la mobilité résidentielle : les loyers de marché ont ainsi augmenté de 2.5 %. C’est une évolution remarquable, après une année 2009 particulièrement mauvaise, à cet égard. Mais compte tenu des incertitudes du marché et des hésitations de la demande, la part des logements reloués après travaux a encore progressé : elle s’est établie à 33.7 %, à un niveau jamais Evolution des loyers de marché Les 10 villes où les loyers ont le plus baissé Les 10 villes où les loyers ont le plus augmenté Autres grandes villes Hausse de la vacance Loyers de marché par taille de logements Type de logements Loyer 2011 Loyer au m 2 Evolution en un an Studio et 1 pièce 446 € 16,6 € 1,4% 2 pièces 563 € 12,6 € 0,3% 3 pièces 678 € 10,4 € 0,9% 4 pièces 789 € 9,4 € 1,8% 5 pièces et + 1051 € 9,1 € 0,4% Ensemble 709 € 12,4 € 0,9% Villes Loyer 2011 ( € /m 2 ) Variation 2011 Montreuil Créteil Drancy Versailles Vitry-sur-Seine La Seyne-sur-Mer Champigny-sur-Marne Niort Clichy Brest 17,4 € 15,6 € 18,2 € 17,8 € 15,0 € 11,5 € 15,2 € 9,3 € 18,1 € 8,5 € 7,3% 6,9% 5,9% 5,8% 5,8% 5,4% 3,8% 3,3% 3,2% 3,1% Villes Loyer 2011 ( € /m 2 ) Variation 2011 Paris Grenoble Toulouse Bordeaux Rennes Lille Strasbourg Lyon Nice Marseille 22,4 € 11,9 € 11,2 € 11,9 € 11,9 € 13,3 € 11,8 € 12,2 € 14,1 € 12,2 € -0,1% -0,3% -0,4% -0,9% -1,7% +1,9% +1,5% +1,2% +1,2% 0,0% Villes Loyer 2011 ( € /m2) Variation 2011 Dijon Argenteuil Mérignac Limoges Neuilly sur Seine Colombes Rueil-Malmaison Calais Besançon Sarcelles 10,6 € 14,8 € 9,8 € 9,1 € 22,5 € 15,9 € 17,7 € 8,7 € 9,4 € 9,6 € -2,0% -2,0 % -2,4 % -2,5 % -2,5 % -2,6 % -2,7 % -2,7 % -3,4 % -5,2 % de loyer constaté est en 2011, de 1,9%. Mais cet écart est fortement dépendant de la réalisation ou non par le bailleur de tra- vaux. En effet, si le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration et d’entretien, la hausse des loyers est de +9,3%. Si le bailleur n’a réalisé que des travaux cou- rants, la hausse n’est que de 1,0%. Et s’il a reloué sans travaux, la variation est négati- ve: -5,4%. La variation des loyers en cas de relocation est aussi très variable suivant les régions. Mesurée entre1998 et2011, la variation est de +4,8% par an (France entière). Mais elle atteint 8,0% en Ile-de-France ou 4,3% en Rhône-Alpes et PACA, alors qu’elle est négative dans trois régions: - 0,2% en Basse-Normandie, -0,8% en Franche-Comté et -0,9% en Limousin. Taux de variation des loyers Source Clameur août2011 Source Clameur août2011
