JURISPRUDENCE RECENTE p. 2 à 3
Baux commerciaux
Fin de bail dérogatoire: le loyer à la valeur locative
Bail en général
Destruction de l’immeuble par incendie : quid de l’occupant sans titre ?
Propriété et servitudes
Le droit d’usage de l’eau… et ses limites
Suppression de l’état d’enclave : quelles conséquences
Démolition pour empiétement : l’acquéreur y a droit aussi
Violation d’une servitude non aedi-ficandi : une démolition ordonnée
TEXTES p. 4 et 5
Urbanisme : l’arrêté d’application de l’article L 631-7 pris pour Paris
Le barème des rentes viagères
L’ordonnance sur l’habitat insalubre est parue
REPONSES MINISTERIELLES p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
EN BREF p. 7 et 8
Au fil du J.O. : déchets amiantés,lutte contre la légionnelle, les contrats de partenariat explicités parcirculaire, taux de l’usure, la décote des terrains vendus par l’État, lesaides au logement
Nominations
Bibliographie
LOYERS p. 8
Le nouvel indice de référence pour l’indexation des loyers d’habitation est paru : l’IRL est né.
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à3 Baux commerciaux Fin de bail dérogatoire: le loyer à la valeur locative Bail en général Destruction de l’immeuble par incen- die: quid de l’occupant sans titre ? Propriété et servitudes Le droit d’usage de l’eau… et ses limites Suppression de l’état d’enclave: quelles conséquences Démolition pour empiétement: l’acquéreur y a droit aussi Violation d’une servitude non aedi- ficandi: une démolition ordonnée TEXTES p.4et5 Urbanisme: l’arrêté d’application de l’article L 631-7 pris pour Paris Le barème des rentes viagères L’ordonnance sur l’habitat insa- lubre est parue REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7et8 Au fil du J.O.: déchets amiantés, lutte contre la légionnelle, les contrats de partenariat explicités par circulaire, taux de l’usure, la décote des terrains vendus par l’État, les aides au logement Nominations Bibliographie Libres vœux L e nouvel indice de réévaluation des locations d’habita- tion est paru. L’Insee a en effet publié les chiffres de l’IPEA, qui était l’élément manquant du cocktail concocté pour faire évo- luer plus doucement les loyers. Le décret étant également publié (lire en page8), tous les éléments sont en place pour que les bailleurs effectuent dès le 1 er janvier l’indexation suivant le nouveau barème, puisque la loi de finances en a décidé ainsi. N ous évoquons aussi dans ce numéro la parution de plu- sieurs textes. L’ordonnance qui réforme les procédures relatives aux immeubles insalubres ou menaçant ruine est un texte très technique qui a vocation à accélérer les procédures dans un objectif de sécurité des habitants. Souhaitons que ces textes, auquel on ajoutera le projet de loi engagement national pour le logement, contribuent à réduire peu à peu la crise du loge- ment. Les bons chiffres de construction 2005 sont à cet égard encourageants. Côté entreprise, il faut signaler également la parution d’un arrêté préfectoral qui applique, pour la capitale, les nouvelles modalités de l’article L 631-7 du CCH et qui assure un caractère opérationnel à la réforme issue de l’ordonnance du 8juin 2005 (lire en page4). L e début d’année étant favorable aux vœux, nous souhai- tons que les mois qui viennent soient plus propices au libre débat dans notre pays. La pensée dominante se fait de plus en plus contraignante. Un philosophe réputé, écarté de la scène médiatique pour avoir exprimé une opinion sur l’origine des troubles dans les banlieues; un député en fonction, renvoyé devant le tribunal correctionnel pour avoir exprimé une opinion sur les mœurs : ces faits sont de nature à jeter un doute sur la capacité de notre société à respecter des opinions divergentes. Souhaitons que cette évolution soit enrayée, faute de quoi les débats publics et les médias ne seront plus l’écho que d’une seu- le expression, monocorde, convenue et reléguant les débats réels à la seule sphère privée. Nous formulons, pour vous tous, nos vœux les plus chaleureux pour l’année nouvelle. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 216 3JANVIER 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier LOYERS p.8 Le nouvel indice de référen- ce pour l’indexation des loyers d’habitation est paru: l’IRL est né. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos +5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Nous vous souhaitons une excellente année 2006. 3janvier 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Fin de bail dérogatoire ❑ Le loyer à la valeur locative (Cass. Civ. 3 e , 14 déc. 2005, n°1418, FS-P +B +I, cassation partielle) cet arrêt apporte des précisions sur la situa- tion des parties à la fin du bail dérogatoire lorsque le preneur reste dans les lieux. «Vu l'article L.145-5 du Code de commer- ce; Attendu que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du chapitre V du titre IV du livre premier du Code de commerce à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans; que si à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions chapitre V; Attendu, selon l'arrêt attaqué […] qu'à la suite d'un bail dérogatoire de 21 mois, consenti par M.P. à M.B. […] à compter du 15mars 1995 moyennant un loyer glo- bal et forfaitaire de 160000 francs hors taxes, ce dernier s'est maintenu dans les lieux au-delà du terme et a assigné le bailleur pour que lui soit reconnu le béné- fice d'un bail de neuf ans à compter du 1 er janvier 1997, soumis au statut des baux commerciaux, pour un loyer annuel hors taxes de 80000 francs; que M.P. s'est opposé à cette demande et a notamment sollicité que le loyer annuel soit fixé à compter du 14mai 1998 à la valeur locati- ve des locaux litigieux; Attendu que, pour débouter M.P. de sa demande, l'arrêt retient qu'en réclamant une augmentation de loyer de 60% envi- ron entre le 14mars 1995 et le 14mai 1998, celui-ci formule une demande de déplafonnement du loyer sans apporter la preuve d'une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux et des facteurs locaux de commercialité; Qu'en statuant ainsi, alors que le loyer du nouveau bail prenant effet au ter- me du bail dérogatoire doit corres- pondre, à défaut d'accord entre les parties, à la valeur locative , la cour d'appel a violé le texte susvisé». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : lorsque le bailleur reste dans les lieux et est laissé en possession, à l’issue du bail dérogatoire, il s’opère un nouveau bail, indique l’article L 145-5. Qu’en est-il du loyer? Cette ques- tion n’était pas tranchée. Une réponse ministérielle (JOAN, 5 janv. 1988, RD Imm. 1998, p.148) avait indiqué qu’à défaut d’accord amiable, il est fixé judiciairement au montant de la valeur locative. La solu- tion est confortée par cet arrêt. On peut en donc déduire que la fixation du loyer du bail dérogatoire ne lie pas les parties pour le bail qui suit Destruction de l’immeuble par incendie ❑ Occupant sans titre (Cass. Civ. 3 e , 14 déc. 2005, n°1413, FS-P +B, cassation) Une commune avait loué des locaux à une entreprise de supermarchés, qui les avait sous-loués. Le bail principal avait été résilié en 1997, mais le sous-locataire était resté dans les lieux et l’immeuble avait été détruit par incendie en 1998. Le sous-locataire voulait rechercher en res- ponsabilité son assureur et la commune, mais son action est rejetée. La Cour de cassation confirme la responsabilité du sous-locataire: «Mais attendu qu'ayant exactement retenu, par motifs propres et adoptés, que la responsabilité de la société Euroflash [ sous-locataire ] devait être recherchée , non pas sur le fondement des articles1382 et suivants du Code civil, mais sur celui de l'article1302 du même code , dès lors que, bien que désormais devenue occupante sans droit ni titre, elle avait été initialement intro- duite dans les lieux en vertu, d'une part, des conventions passées entre la commu- ne de Pantin et la société Artemise et, d'autre part, entre celle-ci et elle-même, et qu'elle était ainsi tenue de resti- tuer les biens immobiliers de la com- mune dont elle n'était que détentri- ce précaire , la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que la responsabilité de la société Euroflash était engagée et que son assureur était tenu à garantie, faute pour cette société d'établir que l'incendie n'était pas dû à sa faute ou de justifier d'un cas fortuit l'exonérant de son obli- gation de restitution après mise en demeure; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé». Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : lorsque le bail principal a été résilié, cela entraîne la résiliation de la sous-location. Le sous-loca- taire se trouvait donc sans droit ni titre. Dans la mesure où le sous-locataire était entré dans les lieux en vertu du sous-bail, il était tenu de restituer les locaux. La Cour de cassation en déduit que sa responsabili- té était engagée par l’incendie Le droit d’usage de l’eau ❑ et ses limites (Cass. Civ. 3 e , 14 déc. 2005, n°1410, FS-P +B, rejet) Un propriétaire avait réalisé en 2001 un captage d’eau sur son terrain, faisant ainsi obstacle à un captage de 1990 réalisé par la commune au profit des habitants. La commune obtient le rétablissement de l’alimentation en eau de la cuve commu- nale: «Mais attendu qu'ayant constaté qu'en 1990, une cuve achetée par la commune de Voingt avait été installée sur la parcelle n°252 pour pouvoir approvisionner en eau vive les habitants de cette commune et relevé qu'il résultait des délibérations du conseil municipal et des attestations ver- sées aux débats que le problème d'alimen- tation en eau avait toujours été préoccu- pant et que le nouveau captage effectué en 2001 avait diminué considérablement le débit de l'eau pour la commune, alors que cette eau était toujours nécessaire, même s'il y avait d'autres points d'eau, ceux-ci étant moins accessibles pour certains agri- culteurs, la cour d'appel, qui a souveraine- ment apprécié le caractère de nécessité qu'exige l'article642, alinéa3, du Code civil, a pu en déduire, sans être tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, l'existence d'un trouble manifestement illicite et a, répondant aux conclusions, légalement jus- tifié sa décision». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : l’article642 du Code civil prévoit que le propriétaire d’un fonds peut user des eaux de la source qui s’y trouve. Mais il ne peut pas pour cela enlever aux habitants d’une commune l’eau qui leur est nécessaire. L’arrêt rappor- té fournit un exemple de cette limite au droit du propriétaire. 3janvier 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Un autre arrêt du même jour (Civ. 3 e , n°1411, FS-P +B, cassation partielle) cerne les limites de ce même droit; Il indique, au visa de l’article642, al. 3 du Code civil que «le droit d’usage reconnu aux habitants d’une commune, d’un village ou d’un hameau ne comporte pas celui de pénétrer sur le fonds où jaillit la source dont les eaux leur sont nécessaires» Suppression de l’état d’enclave ❑ Quelles conséquences? (Cass. Civ. 3 e , 14 déc. 2005, n°1417, FS-P +B, cassation) Lorsque l’état d’enclave cesse, le proprié- taire peut invoquer l’extinction de la servi- tude. Une cour d’appel avait considéré que cela permettait au propriétaire du fonds servant d’exiger la suppression d’un portail d’accès, et les ouvrages nécessaires à l’exer- cice du passage, mais non des conduites d’eau, des câbles téléphoniques et d’ali- mentation électriques, car elles avaient été régulièrement installées lorsque la servitu- de était régulièrement consentie. Cette décision est cassée au visa des articles685-1 et 545 du Code civil: «Qu'en statuant ainsi, alors que l'extinc- tion de la servitude de passage autorisait M.J.-L. G.à demander la suppression, par voie de conséquence, de tous les ouvrages installés en vertu de cette servitude, et sans relever l'existence d'un titre distinct autori- sant la restriction ainsi apportée au droit de propriété de M.J.-L.G., la cour d'appel a violé les textes susvisés». Observations de Jurishebdo : la solution est sévère pour le propriétaire qui bénéfi- ciait antérieurement de la servitude de passage, elle l’oblige à déplacer les réseaux qui avaient été installés régulièrement. Mais elle est la conséquence de la suppres- sion de la servitude prévue par l’ar- ticle685-1 Démolition pour empiétement ❑ L’acquéreur y a droit aussi (Cass. Civ. 3 e , 14 déc. 2005, n°1415, FS-P +B, cassation) Une cour d’appel avait cru devoir refuser la démolition d’un bâtiment qui empiétait sur le terrain d’un voisin au motif que la construction avait été édifiée ancienne- ment par le propriétaire précédent. La décision est censurée: «Vu l’article545 du Code civil; Attendu que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité; Attendu que, pour débouter les époux G.de leur demande, l’arrêt retient que […] la présence de la construction sur les plans établis au moment de ces transactions démontre qu'elle n'a pas été édifiée par les acquéreurs ; que dès lors, l'empié- tement ne peut être attribué à la commu- ne qui ne peut donc être condamnée à démolir la partie d'un bâtiment qu'elle n'a pas construit elle-même , d'autant que les époux G.ont, dans leur acte d'ac- quisition, déclaré prendre le terrain qui leur était vendu «dans son état actuel», celui-ci supportant une partie d'une vieille construction; Qu'en statuant ainsi, alors que les circons- tances selon lesquelles la commune n'avait pas elle-même édifié la construction et que les époux G.avaient déclaré prendre le ter- rain à eux vendu «dans son état actuel» n'étaient pas de nature à priver ces der- niers de leur droit à obtenir la démolition du seul fait de l'empiétement relevé, la cour d'appel a violé le texte susvisé». Observations de Jurishebdo : cette décision confirme une nouvelle fois la rigueur de la Cour de cassation dans la protection du propriétaire qui est victime de l’empiéte- ment. Le fait pour le demandeur d’avoir signé un acte d’achat en acceptant de prendre le bien dans l’état où il se trouve ainsi que le fait que l’empiétement n’ait pas été réalisé par le propriétaire actuel ne privent pas l’acquéreur du droit de faire cesser l’empiétement Violation d’une servitude non aedificandi ❑ Démolition ordonnée (Cass. Civ. 3 e , 14 déc. 2005, n°1407, FS-P +B, rejet) Un acquéreur a pu obtenir la démolition de la véranda de son voisin édifiée en contravention avec une servitude non aedificandi, grâce au fait que la prescrip- tion de l’action ne jouait pas pendant la minorité des vendeurs. «Attendu que M me M. fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, que le bénéfice de l'article2252 du Code civil est purement personnel au créancier qui, à l'époque où il aurait dû agir, se trouvait en état de minorité; qu'en considérant néanmoins que le bénéfice de la suspension de la prescription de la servi- tude non aedificandi qui a joué au profit des enfants mineurs L.puis B.pouvait être transmise à M.G. par l'effet du contrat de vente, la cour d'appel a violé l'article2252 du Code civil; Mais attendu que l'ayant cause à titre particulier bénéficie de la suspension de la prescription acquise du fait de la minorité de ses auteurs ; qu'ayant constaté que le délai de la prescription trentenaire avait commencé le 1 er janvier 1954, que la suspension de cette prescrip- tion avait couru au bénéfice des mineurs L.pendant 9 ans, 6 mois et 18 jours puis des enfants B.pendant 1 an, 6 mois et 26 jours et que M.G., qui avait acquis le 14juillet 1991 l'immeuble ayant appartenu à ceux-ci, avait formé sa demande de démolition en 1993, la cour d'appel en a exactement déduit que la prescription n'était pas acquise et que M me M. devait supprimer la véranda; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé Sur le second moyen, ci-après annexé; Attendu que c'est par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de l'acte de vente rendait nécessaire, que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a retenu que la liberté de construire n'existait que sur la partie de la bande de terrain de quatre mètres jouxtant la maison Roc La Garde appartenant à M me M. et que la véranda sud, étant construite sur la partie du terrain intermédiaire entre la plate-for- me Nord et la bande de quatre mètres de large, était soumise à la servitude non aedificandi et devait être démolie». Observations de Jurishebdo : le propriétai- re tenu de respecter la servitude non aedi- ficandi aurait souhaité bénéficier de la prescription trentenaire pour éviter la démolition de la véranda litigieuse. La minorité des propriétaires a fait obstacle au jeu de la prescription, en application de l’article2252 du Code civil. La Cour de cas- sation indique que cette règle peut égale- ment jouer en faveur de l’acquéreur 3janvier 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• URBANISME TEXTES Le préfet de Paris a signé un arrêté le 1 er décembre 2005 (n°2005-335-4) por- tant application à Paris des dispositions des articles L 631-7 et suivants du CCH, dans l’objectif de protéger les surfaces de logement. Il s’agit de déterminer les conditions d’autorisation de transforma- tion de logements en bureaux, dans un objectif de mixité sociale et sans aggraver la pénurie de logement. L’ordonnance du 8juin 2005 a régularisé la pratique qui consiste à subordonner l’autorisation de transformation de locaux d’habitation en locaux de bureaux à une compensation. L’article 1 er de l’arrê- té prévoit donc que l’autorisation de changement d’usage est soumise à com- pensation «dès lors que la transformation consiste à affecter les locaux à un autre usage que l’habitation». Il est donc fait application de la faculté laissée aux pré- fectures de mettre en place cette com- pensation, prévue par l’article L 631-7-1. L’article2 définit la compensation : «transformation en habitation de locaux ayant un autre usage que l’habitation au 1 er janvier 1970 et n’ayant pas été utilisés à titre de compensation». Il est précisé d’une part que la compensation ne peut pas porter sur des locaux situés au rez-de- chaussée, et d’autre part que les locaux de compensation doivent être de qualité et de surface équivalentes à celles faisant l’objet du changement d’usage. Où choisir les locaux de com- pensation? Selon l’article3, les locaux de compensa- tion doivent être dans le même arrondis- sement. L’exigence est plus précise pour les quartiers administratifs «où a été constatée une prédominance des surfaces de bureaux par rapport aux surfaces de logements». Dans ce cas les locaux de compensation doivent être situés dans le même quartier. La transformation doit être concomitante (art. 4). Deux dérogations sont prévues : - au bénéfice des pétitionnaires publics ou poursuivant une mission d’intérêt général, - pour les locaux situés au rez-de-chaus- sée (art; 5). Il n’y a pas ici d’exigence de compensation. Le cas des professions libérales Les professionnels libéraux peuvent obte- nir une autorisation de changement d’usage, sans compensation, dans trois secteurs: ➠ dans tous les quartiers, à l’occasion du remplacement d’un professionnel régu- lièrement installé, dans la limite de 250m 2 , ➠ sans limite de surface, dans les ZUS , ➠ dans les quartiers autres que ceux où a été constatée une prédominance de surface de bureaux par rapport aux sur- faces de logements, lorsque la surface du local objet du changement d’usage ne dépasse pas 50 m 2 par professionnel et dans la limite de 150 m 2 . A contrario , il faut en déduire que dans les quartiers où il y a prédominance de bureaux, il faut effectuer une compensa- tion pour obtenir l’autorisation de chan- gement d’usage. Enfin, l’article L 631-7-2 prévoit que le préfet peut autoriser le changement d’usage partiel dans un local utilisé par le demandeur comme sa résidence principa- le et à condition que l’usage ne soit pas commercial. L’arrêté (art. 7) fixe la limite à 50% de la surface. Il n’y a pas d’exi- gence de compensation. (Le texte est disponible sur le site de la pré- fecture: paris.pref.gouv.fr). Des notaires conseillent… Des notaires conseillent… > Nénert et Associés, notaires a mis au point un montage pour la vente par la Banque de France de deux immeubles situés rue de Grenelle (Paris VIIe) au profit d’une société civile d’investis- sement et d’attribution regroupant plusieurs locataires occupants de l’im- meuble. Intervenaient également l’étu- de Cheuvreux et la société Ad Valorem. Années Taux de majoration Années Taux de majoration Avant 1 er août 1914 93673,4% 1983 54,7% 1 er août 1914 -1918 53489,9% 1984 47,8% 1919-1925 22467,2% 1985 43,8% 1926-1938 13741,3% 1986 41,3% 1939 - 31 août1940 9890,8% 1987 38,1% 1 er sept. 40 - 31août 44 5982,6% 1988 34,9% 1 er sept. 44 - 1945 2902,7% 1989 31,8% 1946-1948 1350,9% 1990 28,2% 1949-1951 728,1% 1991 25,1% 1952-1958 526,6% 1992 22,0% 1959-1963 422,8% 1993 19,5% 1964-1965 394,6% 1994 17,5% 1966-1968 371,6% 1995 15,1% 1969-1970 345,9% 1996 13,6% 1971-1973 298,2% 1997 12,1% 1974 204,4% 1998 10,9% 1975 187,7% 1999 10,4% 1977-1977 163,1% 2000 8,8% 1978 144,2% 2001 7,1% 1979 122,7% 2002 5,3% 1980 97,6% 2003 3,5% 1981 75,3% 2004 1,8% 1982 62,7% Rentes viagères L’arrêté du 16décembre 2005 majore certaines rentes viagères. La revalorisa- tion des taux de majoration des rentes désignées à l'article126 de la loi de finances du 30 déc. 1999 est de 1,8% pour les rentes servies en 2006. (J.O. du 22 déc. @). Par ailleurs, un autre arrêté du 16décembre 2005 fixe le plafond de res- sources de l'année 2004 applicable en 2006 pour l'octroi des majorations aux rentes viagères constituées à compter du 1 er janvier 1979. Le plafond de ressources brutes de l'année 2004 applicable en 2006 pour l'octroi des majorations aux rentes viagères constituées à compter du 1 er jan- vier 1979 auprès de la CNP, des caisses autonomes mutualistes et des compagnies d'assurance-vie est fixé à 15704 € pour une personne seule et à 29850 € pour un ménage (J.O. du 22décembre, @). Liste des ZUS Porte St Denis, Porte St Martin; Fontaine au Roi; Porte de St-Ouen, Porte de Clichy; HBM Aubervilliers; la Goutte d’Or; Porte de Mont- martre; Curial, Cambrai, Alphonse Karr; HBM Ménilmontant; Belleville. Quartiers où a été constatée une prédominance de bureaux 1 er : St-Germain-l’Auxerrois, Halles, Palais- Royal, Place Vendôme. 2 e : Gaillon, Vivienne, Mail. 4 e : St-Merri, Notre-Dame. 7 e : Invalides. 8 e : Champs-Elysées, Fbg du Roule, Madeleine, Europe. 9 e : Chaussée-d’Antin, Fbg-Mont- martre. 16 e : Chaillot. 17 e : Ternes, Plaine de Monceau. Rappel des principes de la réforme ❑ 2 catégories de locaux: habitation et le reste ❑ L’usage de l’habitation est apprécié au regard de la situation au 1 er janv. 1970 (et non 1945) ❑ L’autorisation de transformation peut être subordonnée à compensation (régularisation de la pratique actuelle) ❑ L’autorisation demeure personnelle , sauf s’il y a compensation, elle est dans ce cas atta- chée au local ❑ Suppression du certificat administratif Affectation des locaux: un arrêté pour Paris 3janvier 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE BREVES ➠ Le projet ENL à l’Assemblée Les députés commenceront le 18janvier l’examen du projet de loi engagement national pour le logement, déjà adopté par les sénateurs en 1 e lecture. ➠ Aides au logement La revalorisation du barème des aides per- sonnelles au logement de 1,8% à compter du 1 er septembre 2005 représente un coût de 252millions d’ € pour 2006. Le montant des prestations d’aides personnelles au logement est de 14milliards d’ € . (rép. min. de l’emploi à Michel Destot, JO AN Q, 13 déc. 2005, p.11557, n°73428). Cette ordonnance a été prise en vertu de la loi d’habilitation du 18janvier 2005 (art. 122), elle sera complétée par une autre ordonnance pour créer un dispositif de séquestre immobilier spécial. Le texte comporte 5 parties. Les immeubles insalubres L’article 1 er prévoit la faculté de réaliser des travaux d’urgence en cas de non-res- pect des règles d’hygiène, le maire y pro- cédant d’office. L’article2 II concerne les locaux inhabitables par nature (caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur) et il en étend la liste actuelle à «tous les locaux impropres par nature à l’habitation». Il est prévu (art. L 1331-22 du Code de la santé publique) que la personne qui a mis les locaux à disposition est tenue d’assurer le relogement des occupants. Le III de l’article2 concerne les logements suroccupés et vise à lutter contre les pra- tiques des marchands de sommeil. Il inter- dit la mise à disposition de logements «dans des conditions qui conduisent mani- festement à leur suroccupation». Il y a aussi obligation de relogement. Le rap- port au président de la République précise que ce texte «ne vise pas les logements dont la suroccupation est le fait des occu- pants, dont le propriétaire ne peut être tenu pour responsable». La notion d’insalubrité irrémédiable est désormais ainsi définie par la loi : «lors- qu’il n’existe aucun moyen technique d’y mettre fin ou lorsque les travaux néces- saires à sa résorption seraient plus coûteux que la reconstruction» (art. L 1331-26). Le rapport précise que cela s’apprécie sur l’ensemble du bâtiment. Il est institué une procédure de traitement d’urgence de l’insalubrité (art. L 1331-26-1 nouveau) en cas de danger imminent pour la santé ou la sécurité des occupants. À propos de l’insalubrité irrémédiable, on signalera que le délai maximum de prise d’effet de l’interdiction d’habiter passe de six mois à un an, dans le but d’assurer effectivement le relogement. Quant à l’insalubrité remédiable, il est désormais prévu que les mesures prescrites peuvent inclure la fourniture d’équipe- ments correspondant à la décence du logement. Il s’agit d’éviter à l’occupant qui réintègre un logement après travaux de sortie d’insalubrité mais qui ne dispose pas des équipements nécessaires à la décence d’avoir à engager une procédure devant le juge judiciaire. L’article L 1331-29 prévoit la réalisation de travaux d’office lorsque le propriétaire est défaillant. Le IX de l’article2 contient diverses mesures pour faciliter les travaux. Ainsi, dans un syndicat de copropriétaires, il est prévu que l’État puisse se substituer aux seuls copropriétaires défaillants, lorsque les travaux prescrits par arrêté portent sur les parties communes. Par ailleurs pour des locaux squattés pour lesquels a été obtenu un jugement d’ex- pulsion non exécuté, le propriétaire pour- ra demander que tout ou partie des tra- vaux effectués d‘office soient mis à charge de l’État (art. L 1331-30). Les bâtiments menaçant ruine La procédure des immeubles menaçant ruine, qui remonte à 1898, est simplifiée. Par exemple, la phase d’homologation de l’arrêté de péril pris par le maire est sup- primée. Le maire est autorisé à effectuer des travaux d’office, en cas de défaillance des propriétaires et à leurs frais. L’article4 précise les champs respectifs de l’arrêté de péril imminent et de l’arrêté de péril ordinaire. Un arrêté de péril immi- nent doit normalement être suivi d’un arrêté de péril ordinaire. La désignation de l’expert chargé de faire un rapport sur l’état de péril sera désor- mais faite par le juge administratif. Le recours au juge d’instance est ainsi suppri- mé, au profit de l’intervention du juge administratif, de façon à unifier l’ordre juridictionnel compétent. L’article6 précise le droit des occupants et édicte l’interdiction de louer des locaux vacants sous arrêté de péril. Le relogement L’article L 521-1 fixe les principes généraux des droits des occupants. L’article L 521-2 rappelle le principe de la suspension de l’obligation de payer le loyer, qui est éten- du aux hôtels meublés. La suspension du bail est prévue jusqu’à la réalisation des travaux prescrits ou à la limite de l’interdiction d’habiter. L’article8 III prévoit que l’arrêté de péril ne consti- tue pas un cas fortuit justifiant la résilia- tion du bail au sens de l’article1722 du Code civil. L’article L 521-3-1 est relatif aux obligations des propriétaires en cas d’in- terdiction d’habiter. L’article L 521-3-2 défi- nit les responsabilités de relogement: mai- re ou préfet, suivant les cas. L’article8 IV augmente l’indemnité due par le propriétaire défaillant, lorsque le relogement a été assuré par une personne publique notamment. Elle est fixée à un an de loyer et versée à l’organisme qui a assuré le relogement. L’article8 VII prévoit que, en cas de refus de trois offres de relogement, le juge d’instance peut prononcer la résiliation du bail et l’expulsion. L’expropriation des immeubles insalubres Il est procédé à la réforme de la loi Vivien du 10juillet 1970 relative à la résorption de l’habitat insalubre. Par exemple, l’ar- ticle16 est abrogé, il prévoyait la faculté de laisser un an au propriétaire pour effec- tuer des travaux de suppression des immeubles insalubres. L’article10 V concerne le mode de fixation des indemnités d’expropriation. Par exemple, pour les propriétaires occupants il était prévu que le mode d’évaluation foncière (valeur du terrain nu, frais de démolition déduits) n’est pas applicable aux propriétaires occupant les lieux avant le 10juin 1970. Cette date est remplacée par un délai de deux ans avant la notifica- tion de l’arrêté d’insalubrité. L’article11 apporte une dérogation à l’in- terdiction de diviser en appartements les immeubles déclarés insalubres. La nouvelle procédure de péril qui doit entrer en vigueur au plus tard le 1 er octobre 2006 suppose un décret d’applica- tion (art. 14). (Ordonnance n°2005-1566 du 15décembre 2005 relative à la lutte contre l’habitat insa- lubre ou dangereux, J.O. du 16 déc. p.19370). L’ordonnance sur l’habitat insalubre est parue 3janvier 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 13 déc. 2005 AN p.11527 n°76318 Marguerite Lamour, UMP, Finistère Récupération des eaux de pluies Ecologie La récupération des eaux de pluie ne présente aucun inconvénient pour l’arrosage des jardins. Mais elle ne saurait être encouragée pour des usages domestiques tant que les conditions sani- taires et réglementaires ne sont pas fixées. Une réflexion globale a fait l’objet d’une communica- tion en conseil des ministres. Il s’agit de dégager des marges de sécurité supplémentaires. Prudence et principe de précaution plus que jamais s’imposent. 13 déc. 2005 AN p.11528 n°57486 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Taxe et redevance d’or- dures ménagères et chan- gement de locataire Economie La TEOM fait partie des charges récupérables. En cas de changement de locataires, la taxe est acquittée par le locataire au prorata de son temps d’occupation. Pour la REOM , elle est due par les usagers des services. Elle n’est pas donc due par le bailleur (Cass. Com. 4juin 1991). Mais, pour les rési- dences d’habitat vertical ou horizontal, le servi- ce peut prévoir un tarif au nombre d’occupants ou au poids de déchets. Le gestionnaire de la résidence est considéré comme l’usager du ser- vice et procède à la répartition globale entre les foyers. Le locataire peut faire l’objet d’une demande de remboursement du bailleur. La faculté de pratiquer un prorata est donc autorisée dans les deux cas. 13 déc. 2005 AN p.11607 n°27634 Bruno Bourg Broc, UMP, Marne Juges de proximité Justice À la mi-novembre 2005, il y avait 471 juges de proximité en fonction. Age moyen: 55 ans. 53% d’hommes, 47% de femmes. - 43,2% d’entre eux justifient de 4 ans d’expé- rience juridique et d’un Bac +4. - 36,8% sont des membres des professions judiciaires ou juridiques réglementées. Un nombre encore rela- tivement faible. 13 déc. 2005 AN p.11615 n°75102 Jean-Luc Warsmann, UMP, Ardennes Codification Justice La partie réglementaire du Code de commerce doit être présentée à l’automne à la commis- sion supérieure de codification et devrait, après son passage au Conseil d’État, être publiée au printemps prochain. Quant à l’ordonnance contenant le Code de l’organisation judiciaire, elle doit être publiée avant le 10juin 2006. Le décret de 1953 sur les baux commerciaux devrait donc prochaine- ment rejoindre la partie législative dans le Code de commerce. 15 déc. 2005 Sénat p.3234 n°17081 Jean-Louis Masson, NI, Moselle ISF et Ile de Ré Economie Les agriculteurs qui exploitent les terres agri- coles peuvent bénéficier d’un régime d’exoné- ration au titre de leur activité professionnelle. À défaut, il convient d’évaluer les terres à leur valeur vénale. À compter de janvier2007, les contribuables pourront exercer un droit de res- titution des impôts directs pour la fraction qui excède 60% des revenus perçus l’année précédant celle du paiement des impositions. C’est le principe du bou- clier fiscal qui est prévu dans la loi de finances pour 2006. 22 déc. 2005 Sénat p.3283 n°19229 Thierry Repentin, PS, Savoie Sociétés d’investissement pour le développement rural (SIDER) Aménagement du terri- toire L’article17 de la loi du 23février 2005 a créé les SIDER pour favoriser l’acquisition et la transformation en logements de bâtiments agricoles qui ne sont plus exploités. Le décret d’application est daté du 6mai. Il a été publié au J.O. du 14mai 2005. 22 déc. 2005 Sénat p.3299 n°18966 Daniel Dubois, UDF, Somme Sanctions pénales en cas d’infraction au droit de l’urbanisme Equipement Les peines sanctionnant les infractions au droit de l’urbanisme peuvent être prononcées contre les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des tra- vaux, les architectes, les entrepreneurs et per- sonnes responsables des travaux, personnes physiques ou morales. La Cour de cassation a reconnu la responsabilité pénale d’un entre- preneur ayant réalisé des travaux non conformes au permis de construire. Les entre- preneurs ne peuvent s’exonérer de leurs respon- sabilités en affirmant s’être bornés à suivre les instructions du maître d’ouvrage. Ils doivent s’assurer de l’existence et du contenu du permis. La réponse précise aussi la procédure suivie en cas d’infraction: procès- verbal dressé par le mai- re, transmission au par- quet. Le maire peut ordonner l’ interruption des travaux et saisir les matériaux ou du maté- riel de chantier, ou faire apposer des scellés. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 3janvier 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF BIBLIOGRAPHIE Nominations Cabinets ministériels ➠ T ourisme : Géraldine Balesta est nom- mée conseillère auprès de Léon Bertrand en charge des relations avec le Parlement et les élus. Elle succède à Alexandre Bézardin (arr. du 30 nov. 2005, J.O. du 13 déc. @ et du 8 déc. J.O. du 17 déc. @). ➠ Egalité des chances : Jean-Marie Lenzi succède à Thierry Drack comme directeur du cabinet d’Azouz Begag (arr. du 12 déc. J.O. du 20 déc. @). ➠ Ecologie : Bertrand Pancher quitte ses fonctions de conseiller technique de Nelly Ollin (arr. du 20 déc. J.O. du 22, @). Organismes officiels CADA : Jean-Pierre Leclerc , président de section honoraire au Conseil d'État est nommé président de la Commission d'ac- cès aux documents administratifs; Marie- Dominique Hagelsteen, conseiller d'État, est nommée président suppléant (Décret du 19décembre 2005, J.O. du 20 déc. p.19617). PUCA : les 39 membres du Comité d'orientation du plan urbanisme construction architecture ont été nom- més par arrêté du 12décembre (J.O. du 24 déc. p.19944). Equipement : Bruno Fareniaux est nom- mé inspecteur général de l'équipement (décret du 15 déc. J.O. du 16, @). Au fil du J.O. Les contrats de partenariat expliqués par circulaire Une circulaire du 29novembre 2005 explicite les raisons de la création de ce nouvel outil du contrat de partenariat (ordonnance du 17juin 2004) puis l’éva- luation préalable, la procédure de passa- tion du contrat et enfin la vie du contrat et sa comptabilisation. Avec en annexes plusieurs schémas sur les phases (évalua- tion, attribution…). (Circulaire du 29novembre 2005 relative aux contrats de partenariat à l’attention des collectivités territoriales, J.O. du 15 déc. p.19271). Huissiers : un décret du 12décembre 2005 relatif aux huissiers concerne le compte des huissiers destiné à recevoir des sommes pour le compte de tiers (décret n°2005-1552, J.O. du 13 déc. p.19176). Lutte contre la légionnelle Un arrêté fixe les températures maxi- males de l’eau chaude suivant les endroits et les durées pendant lesquelles il convient d’élever chaque jour la tempé- rature pour éviter le risque de dévelop- pement des légionnelles. Par exemple: 2 minutes pour une température élevée à 70°ou plus. (Arrêté du 30novembre 2005 modifiant l’arrêté du 23juin 1978 relatif aux installa- tions fixes destinées au chauffage et à l’ali- mentation en eau chaude sanitaire des bâtiments d’habitation, des locaux de tra- vail ou des locaux recevant du public, J.O. du 15 déc. p.19295). Assurance La loi du 15décembre 2005 porte diverses dispositions d’adaptation du droit communautaire dans le domaine de l’assurance. Ce texte comporte notam- ment des dispositions sur l’activité d’in- termédiaire en assurance ainsi que des textes sur la faculté de rétractation du contrat (article4). Le droit de rétractation peut s’exercer pendant 30 jours calen- daires (art. L 123-5-1 du Code des assu- rances). Loi n°2005-1564 publiée au J.O. du 16 déc. 2005 (p.19348). Conventions collectives ➠ A vocats : il est envisagé l’extension de l’avenant n°81 du 14octobre 2005 à la convention du personnel des cabinets d’avocats, portant sur les salaires (avis publié au J.O. du 15 déc. 2005, p.19315). ➠ Immobilier : un arrêté du 6décembre 2005 étend l'avenant n°28 du 6juillet 2005, relatif aux salaires (J.O. du 16 déc. p.19397). ➠ Entr eprises d'ar chitectur e : il est envisa- gé l’extension de l’avenant n°1 bis du 8septembre 2005 à l'accord du 20janvier 2005 sur la formation professionnelle (avis publié au J.O. du 21 déc. p.19697). ➠ Pr omotion-constr uction : il est envisagé l’extension de l’accord n°20 du 10novembre 2005 concernant les salaires (avis publié au J.O. du 23 déc. p.19862). Faillite et environnement Un arrêté du 12décembre définit le contenu du bilan environnemental prévu par l’article L621-54 d Code de commerce. Ce bilan est destiné à compléter le bilan économique et social établi par l’adminis- trateur avant l’établissement du plan de redressement ou la décision de liquidation de l’entreprise. Le bilan environnemental est prévu dans le cas où l’entreprise exploite une installation classée. (Arrêté du 12 déc. 2005 portant application des dispositions de l'art. 41-1 du décret n°85-1388 du 27 déc. 1985, J.O. du 16 déc. p.19379). Déchets amiantés : l’exploitant d’ins- tallation de stockage de déchets inertes doit déclarer le nombre de tonnes de déchets de construction contenant de l’amiante qu’il a admis au cours de l’an- née. Un arrêté du 7novembre 2005 fixe le contenu de cette déclaration. (Arrêté relatif à la déclaration annuelle à l'adminis- tration des installations de stockage de déchets inertes mentionnée à l'art. 5 du décret n°2005-635 du 30mai 2005, J.O. du 24 déc. p.19940). Le rôle du commissaire du Gou- vernement Le décret n°2005-1586 du 19décembre 2005 modifie le Code de justice adminis- trative. Le texte prévoit des dispositions sur la nomination des commissaires du Gouvernement, il précise que le commis- saire du Gouvernement assiste au déli- béré mais n’y prend pas part (art. R 731-7 du CJA). (J.O. du 20 déc. p.19578). Pratique de la VEFA dans le secteur libre : un mémoire écrit par Guillaume Daudré écrit sous la direction d’Hugues Périnet-Marquet (Paris II, juin2005). Un ouvrage très bien écrit qui fait le point sur les obligations du vendeur (qui occupent la plus grande partie de l’ouvra- ge) puis celles de l’acquéreur. Guillaume Daudré fait par exemple le point sur l’obligation de renseignement qui pèse sur le vendeur et précise le rôle du notaire «jouer un rôle de rééquilibra- ge entre les parties» (p.66) en insistant sur son rôle de conseil. Sont aussi décrites les modalités de paie- ment du prix, selon la loi et suivant les aménagements contractuels possibles. Il est par ailleurs recommandé l’institution d’un droit de visite du chantier (p.159). De nombreuses références de jurispru- dence sont citées en appui des dévelop- pements. Un document utile pour les pro- moteurs et leurs conseils. 3janvier 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L’INDEXATION DES LOYERS TEXTES Le nouvel indice des loyers d’habitation est paru: l’IRL est né. Le nouvel indice des loyers, qui se substitue à l’ICC pour l’indexation des loyers d’habi- tation est opérationnel. Cet indice de réfé- rences des loyers (IRL) a fait l’objet d’un décret et d’une publication par l’Insee. Le décret du 22décembre L’article 1 er du décret du 22décembre défi- nit ainsi la composition du nouvel indice: «somme pondérée d’indices représentatifs de l’évolution des prix à la consommation, du coût des travaux d’entretien et d’amé- lioration du logement à la charge des bailleurs et de l’indice du coût de la construction». Il comporte donc trois élé- ments. Pour chacun d’entre eux, la base 100 est la moyenne du 2 e trimestre 2004: ➠ L’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. On utilise la moyenne de l’indice sur 12 mois consécu- tifs (mIPCL). ➠ L’indice de l’évolution des coûts des tra- vaux d’entretien et d’amélioration du logement à la charge des bailleurs (IPEA). L’indice est établi TTC, il est retenu sur une moyenne de 4 trimestres. - L’indice du coût de la construction . On utilise la moyenne sur 4 trimestres. La composition de l’indice de référence des loyers et la suivante (art. 2): 60% mIPCL +20% m IPEA +20% mICC . (Décret n°2005-1615 du 22décembre 2005 relatif à l’indice de référence des loyers prévu par l’article35 de la loi n°2005-841 du 26juillet 2005, J.O. du 23 déc. 2005, p.19811). Les chiffres de l’Insee L’INSEE a publié le 28décembre différents chiffres. Outre l’ICC et l’indice des prix, déjà bien connus, il a été publié le nouvel indice IPEA et la moyenne résultant de la combinaison des trois indices. Pour le 2 e tri- mestre 2005, la hausse annuelle est de 2,64% . Rappelons que pour la même période, l’ICC a progressé de 3,63%. L’ob- jectif recherché, diminuer la hausse de l’in- dice, est donc ici atteint. Précisons que la date d’entrée en vigueur du nouveau régime d’indexation a été fixée au 1 er janvier 2006 par l’article163 de la loi de finances pour 2006 (n°93 bis dans les débats). Il faut rappeler que l’article35 de la loi de juillet dernier a prévu que les nouvelles dis- positions «sont applicables aux contrats en cours à compter de cette date. La valeur de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice mesurant le coût de la construction à la date de référence de ces contrats est remplacée par la valeur de l'indice de réfé- rence des loyers à cette même date de référence». Il faut donc en conclure qu’à compter du 1 er janvier, les bailleurs qui utili- saient par exemple l’indice du 2 e trimestre de l’ICC, auront recours à l’indice du 2 e tri- mestre de l’IRL. Période Variation annuelle Période Variation annuelle 2001 T1 2,56% 2004 T1 2,33% 2001 T2 2,86% 2004 T2 2,41% 2001 T3 3,04% 2004 T3 2,65% 2001 T4 2,64% 2004 T4 2,74% 2002 T1 2,58% 2005 T1 2,85% 2002 T2 2,36% 2005 T2 2,64% 2002 T3 2,14% 2002 T4 2,25% 2003 T1 2,21% 2003 T2 2,29% 2003 T3 2,31% 2003 T4 2,34% Taux de l’usure Pour les prêts immobiliers, le taux de l’usure à compter du 1 er janvier 2006 est le suivant: ➠ prêts à taux fixe: 5,72% ➠ prêts à taux variable: 5,36% ➠ prêts relais: 5,63% (Avis relatif à l’application des articles L 313-3 du Code de la consommation et L 313-5-1 du Code monétaire et financier, J.O. du 23 déc. p.19869). Aide à la cuve L’aide d’un montant de 75euros est réservée aux personnes non imposables à l’impôt sur le revenu dont le mode de chauffage est le fioul domestique. Elle concerne la période 1 er septembre – 31décembre 2005. Elle s’applique aux occupants de logements individuels (justi- fiant de l’achat sur la période de fioul pour au moins 75euros), ou de loge- ments collectifs par production d’une attestation du gestionnaire de l‘immeuble permettant d’établir le mode de chauffage utilisé. (Décret n°2005-1626 du 21décembre 2005 instituant une aide exceptionnelle en faveur des ménages non imposables à l'impôt sur le revenu qui utilisent le fioul domestique comme mode de chauffage dans leur habi- tation principale, J.O. du 24 déc. p.19894). Décote pour la vente des ter- rains de l’État: jusqu’à 25% Le décret autorisant une décote sur le prix de vente des terrains de l’État a été publié. Cette décote sur le prix des ter- rains du domaine privé de l’État est auto- risée lorsque le terrain doit recevoir au moins 75% de SHON affectée au loge- ment et comportant des logements sociaux. L’avantage financier résultant de la décote doit être «en totalité répercu- té» dans le prix de revient des terrains réalisés. Elle ne peut excéder 25% du produit de la valeur vénale du terrain. Si les logements sociaux ne sont pas réali- sés dans les 5 ans de la vente, l’État peut demander le remboursement de la déco- te ou la résolution de la vente, sans indemnité pour l’acquéreur. (Décret n°2005-1571 du 15décembre 2005 pris pour l'application de l'article L.66-2 du code du domaine de l'État et modifiant le code du domaine de l'État, J.O. du 17 déc. p.19452). Aides au logement : l’arrêté du 19décembre 2005 qui fixe la revalorisa- tion de l'allocation de logement a été publié. Par ailleurs, le décret n°2005- 1607 du 19décembre 2005 est relatif à la revalorisation de l'allocation de logement ainsi qu'aux règles de calcul de l'alloca- tion de logement versée aux étudiants logés en résidences universitaires gérées par les CROUS (J.O. du 22 déc. p.19744 et19754). Réduction d’impôt et pompes à chaleur L’arrêté du 12décembre 2005, pris pour l'application de l'article200 quater du Code général des impôts relatif aux dépenses d'équipements de l'habitation principale et modifiant l'article18 bis de l'annexe IV, modifie les caractéristiques des pompes à chaleur éligibles au crédit d’impôt (J.O. du 17décembre 2005, p.19450).