JURISPRUDENCE RECENTE p. 2 à 4
Baux commerciaux
Travaux de sécurité
Location-gérance : travaux imposés par l’administration
Vente
Vente de l’immeuble loué : action contre le bailleur
Servitude
Extinction pour non-usage
Jugement d’expulsion
Responsabilité de l’Etat
Subvention de l’Anah
Obligation de restitution
Permis de construire et copropriété
L’accord de l’assemblée, le contrôle du juge
ACTUALITE p. 4
Marché : les prix des logements selon les notaires
REPONSES MINISTERIELLES p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
EN BREF p. 7 et 8
Au fil du J.O.
Nominations
L’indice des loyers (IRL) rectifié par l’INSEE
Les droits d’auteur et la propriété
La CLCV dénonce des clauses abusives
Les plafonds de loyers pour 2006
AU PARLEMENT p. 5 et 8
La loi «Engagement natio-nal pour le logement» devantles députés
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Baux commerciaux Travaux de sécurité Location-gérance: travaux imposés par l’administration Vente Vente de l’immeuble loué: action contre le bailleur Servitude Extinction pour non-usage Jugement d’expulsion Responsabilité de l’Etat Subvention de l’Anah Obligation de restitution Permis de construire et copropriété L’accord de l’assemblée, le contrôle du juge ACTUALITE p.4 Marché: les prix des logements selon les notaires REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7et8 Au fil du J.O. Nominations L’indice des loyers (IRL) rectifié par l’INSEE Les droits d’auteur et la propriété La CLCV dénonce des clauses abu- sives Les plafonds de loyers pour 2006 ENL: le débat commence L e projet de loi «engagement national pour le logement» va occuper les travaux de l’Assemblée Nationale du 18 au 31janvier. Grâce aux efforts du Sénat, le texte est déjà passé de 11 à 47 articles. Précisons que l’urgence n’a pas été déclarée pour ce projet de loi. Nous relatons cette semaine la première partie des échanges (pages5 et8) qui concerne la discussion générale. Ces premiers débats se sont une nouvelle fois focalisés sur la question des 20% de logements sociaux, mais signalons d’ores et déjà quelques mesures concrètes. Alors que Dominique Perben avait mis en avant la reprise de quatre propositions du rapport Pelletier sur la sécurisation des autorisations d’urbanisme, les députés n’ont pas été convaincus et ils ont notamment adopté à l’unanimité un amendement supprimant l’article3 bis qui permettait de régulariser des constructions irrégu- lières au-delà de 10 ans. Une Martine Billard par exemple s’exclame: «je trouve grave d'écrire dans la loi qu'un acte illégal sera en tout état de cause amnistié au bout de dix ans» ou un Jean-Yves Le Bouillonnec qualifie la mesure de «pousse au crime». Le ministre, reconnaissant ne pas être un spécialiste de ces questions et qui n’a pas été d’une clarté limpide dans son argumentation, s’en est d’ailleurs remis à la sagesse de l’Assemblée. Mais la question pourrait rebondir en 2e lecture et le débat n’est donc pas clos. La question de fond est la suivante : faut-il admettre qu’une construction irrégulière ne peut être remise en cause au terme d’un délai assez long ? La commission Pelletier avait jugé sage de le penser. Au Parlement de trancher… En revanche, l’article3 quater qui autoriser les annulations partielles de permis de construire a été voté conforme, ainsi que l’article3 ter qui réécrit l’article L 480-13 du Code de l’urbanisme. Il prévoit notamment qu’en cas d’absence de recours en annulation adminis- trative d’un permis, l’exception d’illégalité ne soit plus possible que pendant deux ans après l’obtention du permis. Voici donc deux points d’acquis. Par ailleurs, un amendement déposé sur la vente à la découpe a été rejeté, le rapporteur, appuyé par le ministre, indiquant «La discussion est en cours dans le cadre de la proposition de loi sur les ventes à la découpe, et il ne faut pas la perturber». A suivre. E n matière de copropriété, on relèvera une double décision du Conseil d’Etat qui indique que le juge administratif doit vérifier que le demandeur d’un permis de construire a sollicité l’accord de l’assemblée si les travaux affectent l’aspect extérieur de l’immeuble (lire page4). Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 219 24JANVIER 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier AU PARLEMENT p.5et8 La loi «Engagement natio- nal pour le logement» devant les députés JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 24janvier 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Baux commerciaux ❑ Travaux de sécurité (Cass. Civ. 3 e , 11 janv. 2006, n°58, FS-P +B, cassation partielle) Un locataire commerçant exploitant un café s’était vu imposer des travaux de sécu- rité par l’administration. La cour d’appel avait considéré que ces travaux relevaient de l’obligation de délivrance du bailleur. Or le locataire avait d’abord effectué les travaux puis en demandait le rembourse- ment au bailleur. Faute d’avoir mis en demeure le bailleur d’y procéder, le pre- neur n’obtient pas le remboursement: «Attendu, selon l'arrêt attaqué […] la SCI, propriétaire d'un immeuble dont le rez-de- chaussée a été donné à bail à usage com- mercial et le premier étage à usage d'habi- tation à la société Café Saint-Roch, a été assignée, le 9mars 2000, par cette derniè- re, en remboursement de travaux exécutés dans les lieux loués; que, le 20janvier 2001, la bailleresse a assigné sa locataire pour faire déclarer valable le congé qu'elle lui avait délivré le 30mai 2000 avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction […] Vu l'article1144 du Code civil; Attendu que le créancier peut, en cas d'in- exécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débi- teur; Attendu que, pour condamner la SCI à rembourser à sa locataire les travaux que cette dernière avait exécutés dans les lieux loués, l'arrêt retient que la circonstance que la bailleresse n'ait pas été informée de la nécessité de procéder aux réparations litigieuses ne saurait l'exonérer de son obli- gation d'en assumer la charge compte tenu du très court délai dont la société Café Saint-Roch disposait pour effectuer les travaux de remise en état et eu égard au risque de fermeture de son exploitation qu'elle encourait à défaut d'accomplisse- ment de ces travaux dans le délai imparti; Qu'en statuant ainsi, alors qu' en l'absence de mise en demeure adressée à la bailleresse d'avoir à effectuer les tra- vaux et de décision de justice autori- sant la preneuse à les faire exécuter , la SCI n'était pas tenue d'en supporter la char- ge, la cour d'appel a violé le texte susvisé». Observations de Jurishebdo : sauf lors- qu’une clause précise impose au preneur de prendre en charge les travaux de sécu- rité imposés par l’autorité administrative, la jurisprudence tend à les mettre à la charge du bailleur (Cass. Civ. 3 e , 12juin 2001, n°00-15-816, pour un exemple concernant les installations électriques). C’est ce qu’avait décidé la cour d’appel. Mais la censure de la Cour de cassation vient de ce que le locataire n’avait pas respecté les formalités imposées par la loi: mise en demeure du bailleur de prendre en charge les travaux et, en cas de refus du bailleur, saisine du tribunal pour obtenir l’autorisation judiciaire de faire les travaux et de compenser la créance sur les loyers. C’est une solution classique, qui résulte de la règle selon laquelle on ne peut se faire justice à soi-même et qui figure à l’article1144 du Code civil Location-gérance ❑ Travaux imposés par l’administration (Cass. Civ. 3 e , 11 janv. 206, n°44, FS-P +B, rejet) Un propriétaire d’un fonds de commerce de restaurant qui l’avait donné en loca- tion-gérance contestait la substitution de locataire gérant. Mais, la cour d’appel avait prononcé la résiliation du contrat de location-gérance aux torts du proprié- taire du fonds. Une solution confirmée par la Cour de cassation: «Mais attendu qu'ayant retenu que M me M. [propriétaire du fonds de commerce] n'avait pas satisfait à son obligation de délivrance et refusé de donner suite à la demande que lui avait adressée dès le 13janvier 2000 la locataire-gérante l'infor- mant de la nécessité de procéder immédia- tement à des travaux de mise en conformi- té de la cuisine du restaurant prescrits le 3décembre 1999 par l'autorité administra- tive, la cour d'appel, motivant sa décision, qui a relevé que la locataire-gérante avait été dans l'obligation de cesser toute exploitation à compter du 1 er juillet 2001 du fait de l'inertie que lui opposait M me M. en s'abstenant de répondre aux demandes qu'elle lui avait adressées en vue d'obtenir le remboursement du coût élevé des travaux qu'elle avait dû effectuer dans les locaux à ses lieu et place, a souve- rainement retenu que la locataire-gérante était fondée à suspendre le paiement des redevances à compter du jour où elle avait dû cesser son exploitation jusqu'à la resti- tution des clés; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : pour le cas de la location-gérance, on parvient à une solution pratique opposée à celle de l’arrêt précédent. Mais la solution n’est pas contradictoire. En effet, dans cette affaire, le locataire gérant avait mis en demeure le propriétaire du fonds d’effectuer les tra- vaux de sécurité. L’inexécution de son obli- gation d’entretien était donc avérée Vente de l’immeuble loué ❑ Action contre le bailleur (Cass. Civ. 3 e , 11 janv. 2006, n°45, FS-P +B, rejet) Un bailleur avait donné congé à son loca- taire avec refus de renouvellement du bail et offert une indemnité d’éviction. La cour d’appel avait condamné le bailleur à payer l’indemnité et celui-ci avait vendu l’immeuble quelques jours après la décision. Or l’arrêt d’appel avait été cassé. De ce fait, le locataire réclamait des dommages-intérêts «au titre de la restitution par équivalent de son droit au maintien dans les lieux». La cour d’appel avait considéré cette action irrecevable en tant qu’elle est dirigée contre le pro- priétaire d’origine, solution que confirme la Cour de cassation: «Mais attendu qu'ayant relevé que c'était la société Granvidis [acquéreur] qui avait poursuivi la société ASM [loca- taire] en expulsion en juillet2001, soit après la vente de l'immeuble loué, la cour d'appel a exactement déduit de ce seul motif que les demandes de la société ASM étaient irrecevables en ce qu'elles étaient formulées à l'encontre de M me A. [propriétaire vendeur]; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé». Observations de Jurishebdo : il appar- tient donc au preneur de se retourner contre le propriétaire qui s’est prévalu de la décision d’expulsion, à savoir ici l’ac- quéreur, pour obtenir une éventuelle indemnisation 24janvier 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Servitude ❑ Extinction pour non-usage (Cass. Civ. 3 e , 11 janv. 2006, n°51 FS-P +B, cas- sation) Le litige portait sur l’extinction d’une servi- tude de passage qui s’éteint par non-exer- cice pendant 30 ans (art. 706 du Code civil). La cour d’appel avait estimé que la servitu- de n’était pas éteinte, car elle avait relevé un «signe apparent de servitude» sur le terrain constitué par la présence d’un che- min. La décision est cassée: «Vu les articles706, 707 et708 du Code civil; Attendu que la servitude est éteinte par non-usage pendant trente ans lesquels commencent à courir, lorsqu’il s’agit d’une servitude discontinue, du jour où l’on a cessé d’en jouir; […] Attendu que pour accueillir la demande [en reconnaissance de la servitude] l’arrêt retient d’une part, que la destination du père de famille a vocation à trouver appli- cation, d’autre part, que la servitude n’est plus utilisée depuis pour le moins 1960, que M.M. a saisi le Tribunal le 28mai 1999 et que le chemin, signe apparent de servi- tude, étant présent sur le terrain jusqu'en 1983, le non-usage ne peut être considéré comme effectif que depuis cette date, la matérialisation de la servitude ayant anté- rieurement fait obstacle à la certitude d'un non-usage; Qu'en statuant ainsi, alors que le délai de prescription extinctive d’une servitude discontinue commence à courir à compter du jour du dernier acte d'exercice de cette servitude , la cour d'appel a violé les textes susvisés». Observations de Jurishebdo : l’article706 du Code civil prévoit que «la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans». Le délai de 30 ans pour les servitudes discontinues (celles, selon l’article688 qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées, comme des droits de passa- ge ou de puisage) court compter du jour où l’on a cessé d’en jouir (art. 707). Pour les servitudes continues (dont l’usage est continuel sans avoir besoin du fait de l’homme, comme une servitude de vue ou une servitude d’implantation d’un pan- neau publicitaire) le délai court à compter du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude. Pour la servitude de passage, la cour d’ap- pel ayant indiqué que le droit de passage n’était plus utilisé depuis 1960, elle ne pou- vait pas en même temps affirmer que la servitude n’était pas éteinte. La cassation était donc encourue Jugement d’expulsion ❑ Responsabilité de l’Etat Deux arrêts du conseil d’Etat apportent des précisions sur la responsabilité de l’Etat en cas de refus d’exécuter le jugement. ❑ La période d’indemnisation (Conseil d’Etat, 5 déc. 2005, n°271437, annu- lation) Un tribunal administratif avait refusé de faire droit à la demande d’indemnisation d’un bailleur qui s’était vu refuser l’exécu- tion d’un jugement d’expulsion. La déci- sion est annulée au motif que le juge aurait pu inviter le bailleur à produire un bail et ne pouvait pas rejeter la demande au motif que le bailleur n’avait pas sponta- nément versé cet élément de preuve. Le Conseil d’Etat règle l’affaire au fond. «Considérant, d'une part, qu'il résulte de l'instruction que le concours de la force publique a été demandé le 13mars 2002 par l'huissier de justice chargé de l'exécu- tion de la décision prescrivant l'expulsion des occupants des locaux sis […] rue Pas- teur à Levallois Perret (92300) appartenant à la SCI Finolup […]; que le préfet des Hauts-de-Seine, en gardant le silence plus de deux mois sur cette demande, lui a opposé un refus implicite; que la SCI Fino- lup n'établit pas que le concours de la for- ce publique aurait été demandé antérieu- rement; qu'ainsi la responsabilité de l'Etat est engagée à compter du 13mai 2002; qu'il est, d'autre part, constant que l'occu- pation des locaux a pris fin le 19mars 2003; qu'en conséquence, la période de responsabilité de l'Etat doit être fixée du 13mai 2002 au 19mars 2003». Observations de Jurishebdo : cet arrêt fournit un exemple de mise en œuvre de la responsabilité de l’Etat pour inexécution d’un jugement d’expulsion, sur le fonde- ment de l’article16 de la loi du 9juillet 1991 et de l’article50 du décret du 31juillet 1992. Il en résulte que la respon- sabilité court entre la date de refus implici- te de concours (silence gardé pendant deux mois après la demande) et le départ des occupants. La décision admet par ailleurs que la somme porte intérêt au pro- fit du bailleur, au détriment de l’Etat. ❑ Le refus d’expulsion ne crée pas de droit (Conseil d’Etat, 5 déc. 2005, n°280050) Le Conseil d’Etat rejette la demande de l’occupant tendant à suspendre l’exécution d’un jugement d’expulsion, estimant qu’il n’y avait pas de doute sérieux sur sa légali- té. Ce faisant, il annule la décision du juge des référés qui avait au contraire suspendu la décision: «Considérant que le refus de donner suite à une demande de concours de la force publique pour assurer l’exécution d’un jugement ordonnant l’expulsion d’un occupant sans titre ne crée aucun droit pour ce dernier à se maintenir dans les lieux ; que l'autorité compétente peut revenir à tout moment sur son refus initial et accorder le concours de la force publique demandé, sous réserve des dispo- sitions de l'article L.623-13 du Code de la construction et de l'habitation; que, par suite, le juge des référés du tribunal admi- nistratif en estimant que le moyen tiré de ce que la décision implicite de rejet née du silence observé pendant deux mois par le préfet de la Côte d'Or sur la demande de concours de la force publique dont il avait été saisi le 3septembre 2004 par voie d'huissier pour l'exécution du jugement du tribunal d'instance de Dijon, avait créé des droits au profit de M.C. et ne pouvait plus être retirée au-delà du délai de recours contentieux, était de nature à jeter un Subvention de l’Anah: obligation de restitution Un arrêt du Conseil d’Etat du 13décembre 2005 (n°261718, SCI des Canadiens) fournit un exemple de propriétaire condamné à restituer une subvention reçue de l’Anah au motif qu’il n’avait pas achevé les tra- vaux dans le délai de deux ans , majoré d’un an: «si la société requérante invoque un cas de force majeure qui aurait rendu impossible l’exécution des travaux, se préva- lant […] de ce que la rédaction d’un règle- ment de copropriété n’a pu intervenir, ce qui l’a empêché d’obtenir le prêt supplé- mentaire nécessaire à l’achèvement des tra- vaux, elle n’établit pas que cet événe- ment était imprévisible au moment où la demande de subvention a été effectuée et, a fortiori, où l’aide a été versée». source : chambre des notaires 24janvier 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE MARCHES doute sérieux sur la légalité de la décision d'accorder le 17février 2005 le concours de la force publique, a commis une erreur de droit». Observations de Jurishebdo : on retiendra de cet arrêt que lorsque le préfet refuse de prêter le concours de la force publique pour l’exécution d’un jugement d’expul- sion, cela ne crée pas de droit au profit de l’occupant, le préfet pouvant revenir sur sa première décision Permis de construire et copropriété ❑ L’accord de l’assemblée (Conseil d’Etat, 7 déc. 2005, n°256139, ville de Paris) Le maire de Paris avait refusé un permis de construire à une association au motif que les travaux affectaient l’aspect extérieur de l’immeuble et nécessitaient un accord de l’assemblée des copropriétaires (article25 b de la loi de 1965): ils prévoyaient l’obs- truction d’une fenêtre et d’une porte sur la façade de l’immeuble. La cour d’appel avait annulé la décision du maire, au motif que l’autorisation n’avait pas à être demandée. Elle est censurée: ««en retenant, pour annuler l’arrêté du 24avril 1996 du maire de Paris, que l’auto- risation prévue par le b) de l’article25 de la loi du 10juillet 1965 n’avait pas à être exi- gée, la cour administrative d’appel de Paris entaché son arrêt d’une erreur de droit». Le Conseil d’Etat juge l’affaire au fond: «Considérant qu'ainsi qu'il l'a été dit ci- dessus, les travaux pour lesquels était demandé le permis de construire modi- fiaient l'aspect extérieur de l'immeuble et constituaient également un changement de destination des locaux; qu'il n'est pas contesté que l'association cultuelle des témoins de Jéhovah de Paris-Austerlitz ne disposait pas de l'autorisation de l'assem- blée générale des copropriétaires requise par le b) de l'article29 de la loi du 10juillet 1965 pour effectuer de tels tra- vaux; que, par suite, elle n'est pas fondée à soutenir que le maire de Paris aurait méconnu l'article R.421-1 du Code de l'ur- banisme en lui refusant pour ce motif le permis de construire qu'elle demandait». Observations de Jurishebdo : cet arrêt illustre les interférences entre l’accord nécessaire de l’assemblée des coproprié- taires et l’octroi du permis de construire. Il reconnaît que le copropriétaire qui demande un permis de construire doit recueillir l’accord de l’assemblée lorsque son projet affecte l’aspect extérieur de l’immeuble Travaux en copropriété ❑ Le rôle du maire et du juge (Conseil d’Etat, 7 déc. 2005, n°254576, ville de Paris) Un autre arrêt du même jour précise le rôle du maire, puis du juge en cas de contentieux, lorsque les travaux envisagés concernent une copropriété. Il s’agissait de la transformation de locaux techniques en salle de petit-déjeuner, de la suppression d’un escalier extérieur et de l’aménagement d’un jardin intérieur d’un bâtiment à usage d’hôtel. La cour adminis- trative d’appel de Paris avait estimé que le copropriétaire n’avait pas à demander l’ac- cord de l’assemblée, au motif qu’il s’agis- sait un bâtiment dont le copropriétaire avait l’usage exclusif. La décision est censu- rée par le Conseil d’Etat qui confirme que le tribunal doit confirmer un rejet de demande de permis de construire lorsque le requérant ne dispose pas de l’accord de l’assemblée. « lorsque l’autorité administrative […] est informée de ce que le projet de travaux du déclarant porte sur un immeuble compris dans une copro- priété, il lui appartient d’exiger la pro- duction des autorisations auxquelles la loi […] subordonne le droit, pour chacun des propriétaires, de réaliser certains travaux ; qu’il lui appartient […] de vérifier si les travaux faisant l’objet de la déclaration affectent les parties communes ou l’aspect extérieur d’un immeuble com- pris dans la copropriété et nécessitent ainsi l’assentiment de l’assemblée générale des copropriétaires». L’arrêt confirme la faculté pour le maire de retirer pour illégalité, dans le délai du recours contentieux, le permis qui avait été délivré tacitement. Observations de Jurishebdo : un bel hom- mage du juge administratif à la loi de 1965! Le Conseil d’Etat cite l’article R 421-1 du Code de l’urbanisme et l’article25 b de la loi du 10juillet 1965 Arrond.t Prix Hausse en un an Arrond.t Prix Hausse en un an I er 6440 € 15,2% XI e 4899 € 16,5% II e 5666 € 16,4% XII e 4877 € 14,2% III e 6009 € 15,9% XIII e 4814 € 11,4% IV e 7124 € 14,8% XIV e 5372 € 13,5% V e 6515 € 9,5% XV e 5542 € 15,2% VI e 7829 € 14,1% XVI e 5914 € 11,1% VII e 7340 € 13,5% XVII e 4956 € 13,6% VIII e 6259 € 10,8% XVIII e 4465 € 19,7% IX e 5076 € 12,7% XIX e 3931 € 20,5% X e 4607 € 22,4% XX e 4255 € 16,8% Marché du logement: pas de baisse des prix pour 2006… Si le président de la chambre des notaires de Paris, Bernard Martel, reconnaît que le marché du logement traverse une période d’incertitude, il refuse de considérer que le marché va baisser. Les notaires relèvent en effet que le niveau des transactions reste élevé et que les prix ne diminuent pas. Pour la première fois, les notaires présen- taient une vision nationale du marché, et pas seulement concentrée sur l’Ile-de-Fran- ce, mettant en évidence le fait que, contrairement à ce qui avait été constaté en 1990, la hausse des prix est très généra- le. En conclusion de cette présentation du marché le 17janvier, les notaires estiment qu’il n’y aura pas de baisse des prix en 2006. Un éclairage sur le marché des deux départements de la Savoie montre que la hausse des prix y est très forte. Ainsi les prix des appartements y ont grimpé de 15% en un an. La part d’acquéreurs étrangers est importante. Pour Paris, les prix au 3 e trimestre 2005 s’établissent à 5138euros; soit une hausse de 14,7% en un an. Pour la petite couron- ne, les prix des appartements anciens ont progressé de 5,2% au 3e trimestre 2005 et de 16,% en un an. le prix moyen ressort à 3195euros. En grande couronne, la hausse trimestrielle est de 4,6% et la hausse annuelle de 17,1%. Prix à Paris (3 e trim. 2005) 24janvier 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE PARLEMENTAIRE La loi «Engagement national pour le logement» à l’Assemblée nationale Le projet de loi «Engagement national pour le logement» a commencé son par- cours devant les députés le 18janvier. Il doit se poursuivre jusqu’au 31janvier. Dans son discours de présentation du tex- te (1 e séance du 18janvier), Jean-Louis Borloo commence par se réjouir des bons chiffres de la construction de logements: 402000 mises en chantier entre décembre2004 et décembre2005, soit un rythme de construction que la France n’avait pas connu depuis 27 ans. Pour le renouvellement urbain, l’Anru a déjà approuvé 131 projets et la program- mation devrait être portée de 20 à 30mil- liards d’euros sur 10 ans. Le projet de loi vise à mobiliser la ressour- ce foncière. Il a pour objectif d’encourager les maires bâtisseurs. Le ministre cite deux mesures: d’une part la majoration de la taxe foncière sur les terrains constructibles non bâtis «qui permettra de lutter plus efficacement contre les phénomènes de rétention foncière» et d’autre part «une taxe sur les terrains devenus urbanisables et dont la valeur aurait été réévaluée du fait d'une décision administrative qui aura pour effet de partager la plus-value entre le propriétaire et la commune». Jean-Louis Borloo expose aussi les modali- tés du nouveau dispositif fiscal d’amortis- sement pour les logements loués à 30% au-dessous du marché et réservé aux loca- taires aux ressources inférieures aux pla- fonds PLI (Borloo populaire). ❑ La réforme des SACI Il s’explique par ailleurs sur la réforme des sociétés anonymes de crédit immobilier, SACI, qui doit être mise au point par voie d’ordonnance: «Ces sociétés de HLM, spé- cialisées dans l'accession sociale, ont à pré- sent un rôle d'actionnaires de filiales ban- caires et immobilières, sans vocation socia- le particulière, alors que leurs moyens financiers ont été en grande partie obte- nus dans le cadre de leur activité sociale antérieure. Nous souhaitons donc qu'elles se recentrent sur le logement social, en laissant aux acteurs du marché les activités financières concurrentielles. Nous veille- rons toutefois à préserver le droit de leurs actionnaires» a assuré le ministre. Il cite enfin les éléments prévus pour ren- forcer le droit au logement, la création d’un contrat de vente en l’état futur de rénovation, calqué sur la VEFA, l’introduc- tion d’un diagnostic sur la sécurité élec- trique dans les ventes et l’interdiction d’exercice des agents immobiliers ayant été condamnés pour discrimination. Le ministre de l’équipement, Dominique Perben, précise certaines mesures du tex- te. Il cite par exemple dans les éléments visant la transparence du marché foncier, une mesure «obligeant l'administration fiscale à communiquer les éléments essen- tiels des transactions depuis cinq ans». Il évoque aussi quatre mesures reprises du rapport Pelletier, visant à la sécurité juri- dique des autorisations d’urbanisme. Gérard Hamel, rapporteur de la commis- sion des affaires économiques, expose que « La crise du logement a grippé la mobili- té résidentielle et nui à la mixité des quar- tiers»; le parcours résidentiel «est bloqué», reconnaît-il. Il cite les grands axes du projet de loi, en insistant sur la résorption de l’habitat indigne et évoque les amendements adoptés par la commis- sion, par exemple pour faciliter le bail à construction ou pour supprimer le délai d’un mois de carence pour le versement de l’APL et le seuil de versement à 24euros. Il déplore toutefois que ces deux amendements aient été déclarés irrece- vables. ❑ Un PERP logement ? François Scellier, rapporteur pour avis, expose l’amendement visant à créer un «Plan d’épargne retraite logement». Il s’agit de permettre au titulaire d’un PERP de sortir du plan, non en rente mais en capital, pour lui permettre d’acquérir une première résidence principale. Il évoque aussi la faculté pour l’Anah, qui deviendra Agence nationale pour l’habitat, de conclure des conventions avec les bailleurs privés, sans obligation d’effectuer des tra- vaux et en bénéficiant d’une déduction de 30% sur les revenus fonciers. Il estime par ailleurs que l’investissement Borloo devrait respecter des plafonds de loyers inférieurs de 20% au prix du mar- ché et non pas de 30% comme cela est proposé par le Gouvernement. Patrick Ollier, président de la commission des affaires économiques, insiste sur l’ac- cession à la propriété et préconise de créer des guichets uniques dans les mairies pour garantir plus de lisibilité aux procédures. ❑ Les CLES de Jean-Marc Ayraut Jean-Marc Ayraut a défendu une excep- tion d’irrecevabilité. Il reprend les propos du sociologue Eric Maurin qui a «dénon- cé la ghettoïsation à l'œuvre sur notre territoire du haut en bas de l'échelle sociale». Il renouvelle ses critiques sur le dispositif Robien, qui a accentué l’infla- tion des prix. Il conteste les chiffres de la mise en chantier de logements sociaux qui seraient de 54000 et non de 80000, il s’en prend à la maison à 100000euros, «palais des mirages», mettant en doute leur qualité. Il juge inacceptable le projet que le calcul des 20% de logements sociaux soit effectué au niveau de l’agglo- mération et non plus au niveau de la commune. Il expose son projet CLES «contrats logements équitables et soli- daires». Il estime que «tout avantage fis- cal consenti par la puissance publique doit trouver sa contrepartie en terme de modération des loyers et de mixité du logement». Il propose «que le coût du loyer soit limité à 25% du revenu des ménages», dans le secteur social et dans le secteur conventionnel, avec une majo- ration de 10% des APL. Par ailleurs, il préconise «de créer un fonds permettant d'indemniser les propriétaires confrontés à des situations d'impayés, tout en assu- rant le maintien du locataire dans les lieux dès lors qu'il est de bonne foi». Il vise aussi un chiffre de 40% de loge- ments sociaux et intermédiaires dans les programmes immobiliers. Il cite encore des programmes de résorption des taudis. L’exception d’irrecevabilité a été rejetée. Jean-Pierre Brard a défendu une excep- tion préalable. Il s’en prend par exemple à la «chasse au squatt» et préconise de ren- forcer la lutte contre l’habitat insalubre et critique le fait que les communes de droi- te signent plus rapidement des conven- tions avec l’Anru que les communes de gauche. Des propos relayés par Jean-Louis Dumont, mais contestés vigoureusement par le ministre. La question préalable a aussi été rejetée (lire la sui- te page8). 24janvier 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 3 janv. 2006 AN p.128 n°70570 Marie-Jo Zimmermann, UMP, Moselle Bâtiment ERP sans permis de construire Equipement Les établissements recevant du public sont définis par l’article R 123-2 du CCH. Des règles particulières lors de la construction et avant l’ouverture au public des locaux permettent de contrôler la conformité des locaux aux règles de sécurité propres à ces établisse- ments. Une autorisation du maire donnée après avis de la commission de sécurité est nécessaire (art. R 123-23). Pour toute ouverture d’ERP, il est procédé à une visite de réception par la commission, préci- se la réponse. 3 janv. 2006 AN p.130 n°77188 Yvan Lachaud, UDF, Gard Subordonner le permis de construire d’une maison individuelle à la produc- tion de l’assurance dommage-ouvrage ? Emploi L’assurance dommages ouvrage est obligatoire et la loi du 19décembre 1990 est d’ordre public. Un constructeur qui est reconnu coupable de construire une maison individuelle sans garantie de livraison de l’article L 231-6 du CCH doit indemniser le maître de l’ouvrage de son préju- dice (Cass. Crim. 27mai 2003). Compte tenu de la possibilité d’engager la respon- sabilité du constructeur défaillant, il n’est pas envisagé de subordonner la délivrance du permis à la production de l’attestation d’as- surance dommages ouvrage , d’autant qu’on ne peut pas demander qu’une attestation d’assu- rance soit jointe au dossier de permis de construire car l’obligation d’assurance ne peut pas être impo- sée avant que le projet soit autorisé. Une réponse qui ne change pas dans son contenu, mais qui est plus charpentée dans son argumentation que les précédentes. 12 janv. 2006 Sénat p.90 n°16866 Marcel Vidal, PS, Hérault Réorientation du régime Robien Emploi Le Robien va être réorienté vers la production de logements en zones tendues. Au lieu de 65% sur 15 ans, l’amortissement du bien sera limité à 50% sur 9 ans. Un nouvel amortisse- ment, dit Borloo, permettra d’amortir le bien à 65% sur 15 ans, avec déduction forfaitaire de 30% sur les revenus, sous réserve que les ressources du locataire ne dépassent pas les plafonds PLI. Les loyers seront plafonnés à 70% du prix du marché. A suivre dans le débat sur la loi ENL. Le ministère prévoit que la production de loge- ments Robien devrait ainsi passer de 65000 par an à 40000 et une production de 20000 logements par an pour le Borloo. 12 janv. 2006 Sénat p.91 n°18017 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Prévention des expulsions Emploi Gérard Vignoble, député du Nord, qui a réali- sé une mission auprès du ministre chargé du logement, préconise de créer des commis- sions départementales de prévention des expulsions locatives , tant pour le parc public que privé. La discussion du projet de loi ENL à l’Assemblée pourra être l’occasion de définir ces nouvelles commissions spécialisées. 10 janv. 2006 AN p.285 n°70367 Thierry Mariani, UMP, Vaucluse Sanctions pour présenta- tion de faux papiers en vue d’une location Emploi Tout faut document produit par un candidat à la location est répréhensible pénalement en appli- cation de l’article441-1 du Code pénal. Cette attitude peut aussi constituer des manœuvres dolosives, sanctionnée par la nullité du contrat. Les sanctions pénales sont les suivantes: 3 ans de prison et 45000euros d’amende. 10 janv. 2006 AN p.288 n°75460 Arnaud Monte- bourg, PS, Saône-et-Loire Contrat d’ascenseurs Emploi Le décret du 9septembre 2004 prévoit la possibilité de souscrire des contrats de type complet. Lorsque les contrats en cours arriveront à échéance, il appartiendra aux contractants de les mettre en conformité avec les nouvelles clauses minimales. Un guide d’information a été publié par l’Afnor en septembre2005 (sous la référence P82022). 10 janv. 2006 AN p.299 n°75154 Christian Jeanjean, UMP, Hérault Rémunération des syndics, Justice La conservation des archives du syndicat constitue une obligation légale qui incombe au syndic et qui entre dans la gestion cou- rante . Elle doit être rémunérée comme telle. La réponse rappelle aus- si le principe de libre fixation des honoraires. 10 janv. 2006 AN p.317 n°80862 Yves Nicolin, UMP, Loire Baux précaires PME Autoriser un renouvellement de bail dans la durée de deux ans est à l’étude. En cas d’infor- mation complémentaire sur les abus avérés ayant pour origine l’insuffisance de l’encadre- ment des baux précaires, une adaptation de la législation pourrait être mise à l’étude. Réponse toujours pru- dence sur cette proposi- tion issue de la commis- sion Pelletier. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 24janvier 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Nominations Cabinets ministériels ➠ Pr emier ministr e : Muriel Hoyaux est nommée conseillère technique au cabinet de Dominique de Villepin (arr. du 9 janv. J.O. du 10, @). ➠ Equipement : Benoît Piguet est nommé conseiller parlementaire au cabinet de Dominique Perben (arrêté du 3janvier 2006, J.O. du 10, @). ➠ Ecologie : Pierre Séguin est nommé conseiller budgétaire au cabinet de Nelly Ollin (arr. du 23 déc. 2005, J.O. du 10jan- vier 2006, @). ➠ Justice : Stéphane Noël, quitte ses fonc- tions de conseiller au cabinet de Pascal Clément (arr. du 11janvier 2006, J.O. du 13, @). ➠ PME : Philippe Malpezzi est nommé conseiller auprès de Renaud Dutreil (arr. du 22 déc. 2005, J.O. du 13janvier 2006, @). ANRU : Marie-Dominique de Veyrinas (DGUHC) est nommée au conseil d’admi- nistration de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (suppléante: Domi- nique Roussel) par arrêté du 23décembre 2005 (J.O. du 11janvier 2006, p.447). Conseil économique et social : Christian Dors est nommé secrétaire général du Conseil économique et social (décret du 13janvier, J.O. du 14 janv. 2006, p.571). Au fil du J.O. Hausse des loyers HLM Le ministre invite les préfets à demander aux organismes HLM une seconde délibé- ration si la hausse prévue est supérieure à 1,8% pour 2006, et à être particulière- ment attentifs aux organismes qui ont dépassé 1,9% d’augmentation en 2005 (Circulaire n°2005-63 du 25octobre 2005 relative à l’augmentation des loyers HLM pour l’année 2006, Bull. off. min. équip. 25 nov. 2005 p.47). Surveillance de la qualité de la construction Une circulaire relative à l’application des règles de construction et à la qualité technique de la construction a été publiée. Le texte précise par exemple les fondements juridiques de l’action de l’Etat en matière de respect des règles de construction (art. L 151-1 du CCH pour le droit de visite de la construction, art. L 152-2 et 3 définissant les modalités d’in- terruption des travaux, etc.). (Circulaire n°2005-61 du 28juin 2004, Bull. off. min. équip. 10 nov. 2005, p.38) NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 219 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s Fédérations CEAB : Paul Rolland (ancien président de la CNAB) a été élu président de la Confédération Européenne de l'Admi- nistration de Biens, qui regroupe actuellement 21 associations dans 15 pays. IRL revu à la baisse A la suite d’une «erreur informatique», l’INSEE a revu légèrement à la baisse les chiffres de l’indice de référence des loyers. Le tableau que nous avions publié dans notre numéro du 3janvier doit donc être rectifié comme suit. (Source: com- muniqué INSEE du 18janvier 2006.) Période Valeur Variation annuelle Période Valeur Variation annuelle 2001 T1 92,66 2,21% 2004 T1 99,33 2,30% 2001 T2 93,35 2,59% 2004 T2 100,00 2,36% 2001 T3 94,02 2,87% 2004 T3 100,75 2,59% 2001 T4 94,45 2,60% 2004 T4 101,45 2,69% 2002 T1 95,02 2,55% 2005 T1 102,10 2,79% 2002 T2 95,52 2,32% 2005 T2 102,60 2,60% 2002 T3 96,00 2,11% 2005 T3 103,07 2,30% 2002 T4 96,55 2,22% 2003 T1 97,10 2,19% 2003 T2 97,69 2,27% 2003 T3 98,21 2,30% 2003 T4 98,79 2,32% 24janvier 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• AU PARLEMENT Comptabilité des copropriétés: la CNAB réagit Selon la Cnab, il est à la fois dangereux et inutile que les copropriétés de petites tailles soient soumises à des règles de comptabilité simplifiées. La Cnab estime que 60% des coproprié- tés ont moins de 10 lots et que la notion de petite copropriété n’est pas très préci- se. La CLCV dénonce les clauses abusives dans les baux A la suite d’une enquête, le syndicat de défense des locataires stigmatise les contrats de location qui comportent des clauses abusives. Il cite par exemple les clauses suivantes: facturation de la quit- tance, clause exonérant le bailleur de toute responsabilité, frais de clôture de compte, obligation pour le locataire de laisser visiter les lieux loués sous peine de résiliation du bail. En conséquence, la CLCV demande une extension de la liste des clauses interdites par l’article4 de la loi du 6juillet 1989 et de conférer une valeur juridique à la recommandation n°00-01 de la Commission des clauses abusives. Fiscalité Les plafonds de loyers applicables aux dispositifs Besson, Lienemann et Robien pour l’année 2006 ont été publiés par une instruction du 13janvier (5-D-06), ainsi que les plafonds de ressources. Voici par exemple les plafonds de loyers appli- cables à l’investissement Robien. Sacem, droits d’auteur et propriété La perception par la Sacem des droits d’auteur sur les propriétaires continue de poser des diffi- cultés. Trois réponses ministérielles précisent les intentions des pouvoirs publics Pour les copropriétés . Le ministre de la cul- ture rappelle que la diffusion de programmes audiovisuels par une antenne collective consti- tue une représentation d’œuvres au public. L’exception du cercle de famille ne s’applique donc pas. Mais les configurations d’antennes sont très variées. Une modification législative instituant une exception concentrant les antennes collectives ne paraît pas opportune, elle risquerait d’être contraire à la directive du 27septembre 1993. Il est préférable de s’en remettre dans un premier temps, à la négocia- tion contractuelle (rép. à Yves Bur, JO AN Q, 10janvier 2006, p.247, n°65718). Or au Sénat, la réponse est bien différente: La Cour de cassation a jugé (1 er mars 2005) que l’installation d’une antenne collective par un syndicat de copropriétaires est assujettie au paiement de droits d’auteur. Si on considère que l’installation d’antennes collectives est pré- férable à la multiplication d’antennes indivi- duelles et qu’il paraît opportun de ne pas la pénaliser financièrement, il convient de modifier le code de la propriété intellec- tuelle pour prévoir l’absence de versement de droit d’auteur. Un tel débat pourrait trouver sa place dans le projet de loi ENL (rép. min. emploi à Jean-Louis Masson, 12 janv. 2006, p.91, n°17739).Voici une réponse qui est un véritable appel à un dépôt d’amendement. A propos des chambres d’hôtes , (rép. min. culture, à Jean-Pierre Michel, p.81, n°20118), la Sacem est amenée à recouvrer auprès des propriétaires d’hébergements tou- ristiques une rémunération pour la diffusion de programmes de télévision et de radio dans le cadre de leur activité, en application de l’article L 122-2 du Code de la propriété intellectuelle et de l’arrêt du 6avril 1994 de la Cour de cassa- tion (Civ. 1 e , arrêt «CNN»). Il n’y a pas de dis- tinction à faire selon la nature des lieux ou le caractère commercial de l’activité. La télédiffu- sion des œuvres dans les hébergements touris- tiques est donc bien soumise à l’autorisation de leurs auteurs et fonde la Sacem à demander le paiement de la rémunération due au titre du droit de représentation de ses sociétaires. Par ailleurs, des accords-cadres ont été conclus par la Sacem et les organisations profession- nelles d’hôteliers conduisant à une réduction de 33% du barème et une montée en charge du tarif applicable. Mais ces accords ne concernent pas pour l’heure les héberge- ments «chez l’habitant ». Zones Loyers plafonds par m2 Zone A 19,89 € Zone B 13,82 € Zone C 9,94 € Michel Piron, dans sa présentation des objectifs du texte (2e séance du 18jan- vier), relève que «les délais pour la réa- lisation d'opérations concertées sont passés de trois à sept ans». Il reven- dique par ailleurs l’importance des règles territoriales par une jolie formule «il faut sortir du conflit permanent qui oppose la diversité des lieux à l'unicité des règles». Annick Lepetit estime que le régime du Borloo populaire aura des effets tout aussi pervers que l’amortissement Robien et critique de nombreuses dispo- sitions, expliquant que le groupe socia- liste ne votera pas le texte. Pour l’UDF, Jean-Pierre Adelin évoque la situation des sites pollués abandonnés par des entreprises ayant fait faillite dans les zones industrielles. Il propose la création d’un «fonds spécifique national». Quant à Christine Boutin, elle estime que «le droit au logement doit être protégé par une obligation de résultat, et non plus seulement de moyens». Elle considère que cela n’est pas une utopie mais l’expression d’une volonté poli- tique forte. Rodolphe Thomas (Calvados) insiste sur la lutte contre l’insalubrité et estime que «Les maires devraient avoir le pou- voir d'autoriser ou non la mise en loca- tion de tout immeuble de plus de trente ans, selon qu'il répond ou non aux exi- gences de décence et de salubrité». Philippe Pemezec estime qu’il faut accepter une certaine densité, mais mieux organisée. Pour le logement social, il propose une évolution du droit au maintien dans les lieux, en incitant les locataires à se tourner vers l’acces- sion si, au bout de 3 ans, leurs revenus ont progressé. Chantal Robin Rodrigo s’insurge contre l’amendement obligeant les SACI à céder leurs participations, qualifiant cet- te réforme de hold-up dont le butin peut être estimé à 2,8milliards d’euros. Etienne Pinte évoque les difficultés de céder les terrains publics. Exemples: 10ans nécessaires pour savoir qui de RFF ou de la SNCF était propriétaire d’un terrain à céder, cession d’un terrain de 60 hectares appartenant à l’armée bloquée à Satory (Yvelines) dans l’atten- te de savoir qui paiera la dépollution… Claude Goasguen (Paris) demande au ministre le lancement d’une opération d’intérêt national entre le XVIII e et le XIX e où 100 hectares sont urbanisables ENL à l’Assemblée: débat passionné (suite de la page5) EN BREF DROITS D’AUTEUR