la vente par lots p. 2,3
Des décisions du tribunal d’instance de Paris VIIIe valident des ventes par lots
Un rapport du Sénat avant l’examen de la proposition de loi par les sénateurs le 29 mars
Jurisprudence récente p. 4
Copropriété
Nullité d’assemblées : effet limité
Contrats
Contrat d’architecte : indivisibilité ?
Législation p. 5 à 7
L’ordonnance sur la réforme des sûretés a été publiée le 24 mars
L’essentiel de la réforme, les articles les plus importants.
Réponses ministérielles p. 8
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 9
Au fil du J.O.
Nominations
Bibliographie
Actualité p. 5 et 10
Une instruction fiscale sur la TVA et les remboursements de charges
la Foncière Logement : un milliard pour 2006
Des avocats conseillent
Au parlement p. 5
La loi sur l’égalité des chances au Sénat.
Avant la décision du Conseil constitutionnel…
LA VENTE PAR LOTS p.2,3 Des décisions du tribunal d’instan- ce de Paris VIII e valident des ventes par lots Un rapport du Sénat avant l’exa- men de la proposition de loi par les sénateurs le 29mars JURISPRUDENCE RECENTE p.4 Copropriété Nullité d’assemblées: effet limité Contrats Contrat d’architecte: indivisibilité? LEGISLATION p.5à7 L’ordonnance sur la réforme des sûretés a été publiée le 24mars L’essentiel de la réforme, les articles les plus importants. REPONSES MINISTERIELLES p.8 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.9 Au fil du J.O. Nominations Bibliographie ACTUALITE p.5 et 10 Une instruction fiscale sur la TVA et les remboursements de charges la Foncière Logement: un milliard pour 2006 Des avocats conseillent L’ordonnance sur les sûretés est parue O n réforme souvent le Code de la consommation. On hésite davantage à toucher au Code civil. L’ordonnance qui réforme les sûre- tés parue vendredi dernier au Journal Officiel embrasse les deux codes. Une fraction importante des nouveaux textes, comme la défini- tion du gage, du nantissement ou la convention de rechargement de l’hypothèque intègre le Code civil, mais une large part des articles est en revanche insérée dans le Code de la consommation, comme par exemple les dispositions sur le prêt viager hypothécaire. Voici quelques points intéressants de cette ordonnance qui était très atten- due. - La garantie autonome est intégrée dans le Code civil. Cette consé- cration législative se double d’une restriction de son utilisation. Elle est interdite pour les crédits à la consommation et les crédits immobi- liers aux particuliers ; elle est restreinte pour les baux d’habitation: elle n’est autorisée que pour se substituer au dépôt de garantie. Un nouvel article22-1-1 prend place dans la loi du 6juillet 1989. Il en résulte qu’il est possible à un bailleur de demander à un candidat locataire une garantie à première demande pour un montant limité à deux mois de loyer, mais il doit alors renoncer au dépôt de garantie. La garantie ne peut pas non plus remplacer le cautionnement. - L’hypothèque rechargeable est créée. Le principe est de permettre au débiteur, qui a déjà constitué une hypothèque, d’éviter d’avoir à en constituer une nouvelle, pour garantir des crédits successifs, dans la limite d’un montant maximal prévu lors de l’hypothèque initiale. L’or- donnance autorise en parallèle l’inscription d’hypothèque pour une durée de 50 ans, alors que cela était jusqu'à présent limité à 35 ans. - Le prêt viager hypothécaire est institué. Ce prêt vise à autoriser un propriétaire de bien immobilier à obtenir une somme d’argent par un prêt garanti sur son immeuble. Le prêt est remboursable en cas de vente de l’immeuble et en cas de décès de l’emprunteur. Précisons aussi que la réforme vise à alléger le coût des sûretés. S ignalons également un intéressant arrêt de la Cour de cassa- tion l’en matière de copropriété qui limite l’effet de la nullité d’une décision d’assemblée générale lorsqu’un copropriétaire invoque le fait que les documents préalables à l’assemblée ne lui ont pas été com- muniqués. La nullité qui en résulte affecte la résolution en cause, mais non la totalité de l’assemblée. Cette solution conforte donc la sécurité juridique des assemblées générales. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 226 28MARS 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier AU PARLEMENT p.5 La loi sur l’égalité des chances au Sénat. Avant la décision du Conseil constitutionnel… JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo. fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine En raison de notre dossier consacré à l’ordonnance sur les sûretés, ce numéro comporte exceptionnellement 10 pages. 28mars 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• VENTE PAR LOTS Tous les jugements concernent la société Valmy SAS, ils ont été rendus, par deux magistrats différents, les 21octobre et 22décembre 2005. Certains des locataires ont fait appel de la décision. Voici quelques extraits de ces décisions. Dans le premier jugement (TI Paris, VIII e , 21 oct. 2005, n°11-05-000153), le premier argument du locataire était de contester la qualité du mandataire qui avait adressé la notification du prix de vente en application de l’article10 de la loi du 31décembre 1975. L’argument est rejeté: «Attendu qu’en l’espèce, la notification d’offre de vente contestée en date du 9décembre 2004 a été délivrée par ministère d’huissier à la requête de la société Valmy SAS représentée par la société Feau Commercialisation SA agis- sant en qualité de mandataire de la société Valmy SAS suivant mandat de vente numéro100 en date du 9juin 2004, Attendu que force est de constater que cette notification a été faite à la diligen- ce de la bailleresse conformément à la loi. Qu’il y est simplement ajouté qu’elle est représentée par son mandataire, ce qui n’est nullement illicite . Attendu qu’en outre, la production aux débats du mandat exclusif au profit de la société Féau Commercialisation a permis de vérifier qu’au paragraphe relatif à la préemption des locataires figure le pou- voir de rédiger et notifier par huissier pour le compte du mandant les offres de vente définies par l’article10 de la loi du 31décembre 1975». Le locataire estimait par ailleurs que l’ in- formation qui lui avait été délivrée était insuffisante. Cet argument est éga- lement rejeté. «Sur la concertation locative : Attendu que M.S. fait reproche à la société Valmy de ne pas avoir mis en pla- ce un plan de concertation locative et se réfère à cet effet aux articles44 à44 qua- ter de la loi du 23décembre 1986. Mais attendu que ces dispositions ne s’appliquent pas aux ventes d’un immeuble par lots, Qu’elles visent les projets d’amélioration ou de construction démolition, et les mesures touchant aux conditions d’habi- tat, à savoir des situations où le locataire demeure dans les lieux et non pas des cas où il peut être amené à les quitter. Attendu qu’elles peuvent certes concer- ner les modalités de gestion de l’im- meuble et par voie de conséquence, le passage d’un immeuble en régime de copropriété, mais que leur non-respect ne saurait influer sur la validité d’une offre de vente que ces disposi- tions ne visent pas». Enfin, le tribunal se prononce sur le res- pect des accords collectifs : «Attendu qu’il n’est pas contesté […] que l’application des accords collectifs du 9juin 1998 est une formalité substantiel- le s’inscrivant dans le cadre législatif régissant les rapports entre bailleurs et locataires. Mais attendu qu’il n’a pas été prévu que les prescriptions de cet accord devaient être suivies à peine de nullité. Qu’aux termes du préambule, cet accord paraît avoir été établi dans un esprit de conciliation […] Qu’aucune sanction n’y figure, et qu’elle ne pourrait en tout état de cause affecter la notification préalable valant offre de vente». Le locataire est donc débouté. Le 2 e jugement a été rendu par un autre président, le même jour (21 oct. 2005, n°11-05-000138). Les arguments étaient similaires. Le juge écarte notamment l’argument relatif au respect de l’accord collectif de juin1998 . «Attendu que M.R. soutient […] que la notification d’offre de vente du 7décembre 1998 est nulle car les disposi- tions de l’accord collectif du 9juin 1998 n’ont pas été respectées, Qu’il y a lieu d’observer que ce texte ne prévoit aucune sanction en cas de non-respect de ses dispositions, seule la loi du 31décembre 1975 envisageant la nullité de la vente faite en violation des droits du locataire, alors qu’en l’espèce, aucune vente n’est intervenue, Attendu que l’accord collectif du 9juin 1998 impose au bailleur de procéder à une information préalable du locataire ainsi que des associations, que les modali- tés de l’information future des locataires doivent être examinées entre le bailleur et les représentants des associations des locataires, Que cette information sera donnée aux locataires au cours d’une réunion compor- tant la remise d’une documentation, suivie d’une confirmation écrite à chaque locatai- re, des modalités envisagée pour la vente; Qu’enfin, outre une information générale, le bailleur doit fournir une information sur l’état de l’immeuble et sur les travaux au moyen de diagnostics et bilans techniques qui doivent être communiqués avec l’offre de vente prévue à l’article10 de la loi du 31décembre 1975, Attendu qu’en l’espèce, il apparaît qu’en toute hypothèse, les dispositions de cet accord ont été respectées, puisque le 8juin 2004 s’est tenue une réunion préalable d’information avec l’association de loca- taires […] Que le 29juin 2004 s’est tenue une réunion d’information générale des loca- taires avec remise d’une documentation […] Que par acte extrajudiciaire du 22juillet 2004, le locataire a reçu l’information indi- viduelle prévue par l’article2-3 de l’accord collectif du 9juin 1998, Qu’enfin, en annexe de la notification valant offre de vente en date du 7décembre 2004, est joint le diagnostic technique». Le locataire est donc débouté. La troisième affaire a été jugée le 22décembre 2005 (n°11-05-000158). Elle aboutit également au débouté de la Des ventes par lots validées par des jugements du tribunal d’instance de Paris VIII e Une série de jugements a été rendue par le tribunal d’instance du 8e arrondissement de Paris. Ils valident les congés adressés par le bailleur, reconnaissant que la procédure d’information des locataires a été respectée. L’accord collectif de 1998 est qualifié de «code de bonne conduite» et sa violation ne pourrait pas conduire à la nullité de l’offre de vente. Des décisions intéressantes, alors que commence demain le débat au Sénat sur la proposition de loi sur ce thème. 28mars 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• VENTE PAR LOTS locataire. Le juge constate que la concer- tation locative , aux termes des articles44 à44 quater de la loi de 1986, concerne uniquement les projets d’amélioration ou de construction démolition et les mesures des conditions d’habitat, qu’elle peut concerner le passage en copropriété au titre des «modalités de gestion de l’im- meuble» mais «que leur non-respect ne saurait influer sur la validité d’une offre de vente». Sur le respect de l’accord collectif: «Attendu qu’il n’est pas contesté […] que l’application de l’accord collectif du 9juin 1998 est une formalité substantielle s’ins- crivant dans le cadre législatif régissant les rapports entre bailleurs et locataires. Que le décret n°99-628 du 22juillet 1999 l’a rendu obligatoire à tous les logements des 2 e et 3 e secteurs locatifs définis à l’ar- ticle41 ter de la loi du 23décembre 1986. Attendu qu’il est par ailleurs seul appli- cable, compte tenu de l’état actuel des opérations de mise en vente et du défaut d’extension par décret de l’accord posté- rieur du 16mars 2005. Mais attendu qu’il n’a pas été prévu par cet accord du 9juin 1998 que ses prescrip- tions devaient être suivies à peine de nulli- té. Qu’il s’agit davantage d’un code de bon- ne conduite . Qu’ aucune sanction n’y figure , et qu’el- le ne pourrait en tout état de cause affec- ter la notification préalable valant offre de vente». Observations de Jurishebdo : ces décisions appellent plusieurs remarques. - Sur le pouvoir du mandataire, le juge- ment reconnaît qu’il est possible à un man- dataire d’effectuer les formalités d’infor- mation des locataires prévues par l’accord du 9juin 1998. - Le tribunal porte une appréciation sur la portée de l’accord du 9juin 1998. Il consi- dère que les prescriptions ne sont pas édic- tées à peine de nullité. Pour le professeur Joël Monéger, ces déci- sions doivent être approuvées (Loyers et copr. janv. 2006, p.7). En particulier, il considère qu’il est normal qu’un bailleur puisse donner mandat à un professionnel d’effectuer les mesures d’in- formation des locataires. Joël Monéger donne par ailleurs son analy- se de la chronologie des processus d’infor- mation et de congé. La concertation locati- ve trouve sa place en aval de l’article10 de la loi de 1975. Le bailleur commence donc par offrir la vente sur le fondement de l’ar- ticle10. À défaut de préemption, les congés en fin de bail de l’article15 de la loi de 1989 peuvent être délivrés et la concer- tation de l’accord de 1998 doit être suivie. Pour le tribunal de Paris VIII e , le défaut de respect de l’accord de 1998 n’est pas sanc- tionné par la nullité. Toutefois, Vincent Canu (revue des loyers, fév 206) mentionne un arrêt qui a pronon- cé l’annulation de l'offre de vente dans le cas où les informations prévues par l’ac- cord de 1998 n’avaient pas été fournies au locataire (CA Paris, 6 e ch. C, 15mars 2005, Loyers et copr. 2005, n°134). Vincent Canu cite une autre décision (par ex. 8 fév. 2005, CA Paris, 6e ch. B) selon laquelle le défaut de respect par le bailleur de l’accord de 1998 a privé les locataires de leur droit à information et justifie le pro- noncé de la nullité du congé pour vente. Précisons enfin que l’accord du 16mars 2005 et la proposition de loi Aurillac en cours de discussion prévoient la nullité des congés si les procédures ne sont pas res- pectées. La question reste donc ouverte Vente à la découpe: un rapport du Sénat avant la discussion Laurent Béteille a déposé au Sénat le 21mars un rapport au nom de la commission des lois sur la proposition de loi sur la vente à la découpe. Rappelons que ce texte a été voté en 1 e lecture le 16juin 2005 à l’Assemblée, puis le 13octobre 2005 au Sénat. En 2 e lecture, il a été voté par les députés le 15décembre 2005. 7 amendements ont été adoptés en commission. Deux articles ont déjà été votés conformes : - l’article2 qui concerne les conditions d’opposition à l’extension d’un accord collectif, - l’article2 bis qui impose une reconduction du bail au profit du locataire qui a reçu un congé pour vente. Les amendements adoptés par la commission sont les suivants : - le seuil de déclenchement du nouveau droit de préemption applicable à la vente en bloc (article10-1 nouveau de la loi de 1975) serait porté de 5 à 10 logements , y compris lorsqu’il s’agit de vente de parts de SCI, de façon à harmoniser le seuil de déclenchement du droit de préemption. - la commission propose d’élargir la faculté pour la commune ou le départe- ment de réduire les droits d’enregistrement en cas de vente suscitant un droit de préemption. L’Assemblée avait proposé que la réduction des droits soit applicable aux cas de vente à un bailleur à la suite de la vente soumise à un droit de préemption de l’article10 de la loi du 31décembre 1975 ou de l’article15 de la loi du 6juillet 1989. La commission suggère d’élargir ces cas à celui de la vente issue du nouveau droit de préemption de l’article10-1 nouveau de la loi de 1975. Selon le rapport, la commission «considère essentiel que [l’incitation fiscale] puisse s'appliquer aux lots de l'immeuble vendu en bloc qui n'auraient pas été préemptés par leurs locataires ou occupants de bonne foi et que le propriétaire de l'immeuble proposerait, par la suite, à la vente à des tiers». D’autres amendements sont d’ordre rédactionnel. Signalons en particulier la suppres- sion de la mention des SCI ordinaires dans le champ d’application du droit de pré- emption, car elles sont déjà englobées par la mention «parts ou actions de sociétés». La commission propose par ailleurs d’adopter sans modification l’article3 qui prévoit une nullité des congés pour vente intervenus en violation d’un accord collectif étendu par décret ainsi qu’en cas de congé délivré en violation de l’engagement de proroger les baux en cours. Le débat au Sénat doit avoir lieu demain , mercredi 29mars. Au Parlement ➠ ENL Le projet de loi portant engagement national pour le logement revient en 2 e lecture au Sénat le 30mars. ➠ Parcs nationaux Le 14mars, les sénateurs ont adopté les conclusions d’une CMP sur le projet de loi relatifs aux parc nationaux (JO déb. Sénat 15mars, p.2078). 28mars 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• JURISPRUDENCE Nullité d’assemblée de copropriétaires ❑ Effet limité (Cass. Civ. 3 e , 15mars 2006, n°337, FS-P +B +I, cassation) L’article11 du décret de 1967 impose de joindre certains documents à la convoca- tion des copropriétaires pour l’assemblée générale. L’article13 prévoit la nullité de l’assemblée à titre de sanction de la viola- tion de cette obligation. Cet arrêt vient préciser la portée de la nullité dans une affaire où un copropriétaire demandait la nullité d’une assemblée qui devait décider des travaux mais où aucun vote n’était intervenu à ce sujet: «Vu l’article11-4e du décret du 17mars 1967, ensemble l’article13 dudit décret, dans leur rédaction applicable à la cause; Attendu que sont notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour les conditions essentielles du contrat propo- sé, lorsque l’assemblée est appelée à approuver ou à autoriser une transaction, un devis ou un marché pour la réalisation de travaux ou l’un des contrats visés aux articles 25d et 26 a de la loi du 10juillet 1965 et aux articles29 et39 du présent décret […] Attendu que pour accueillir cette demande [d’annulation de l’assemblée] l’arrêt retient que la convocation ne remplissait pas les conditions imposées par l’article11 du décret du 17mars 1967, qu’en effet s’agis- sant des travaux intitulés «installation de barrière», aucun devis n’avait été joint à la convocation et que s’agissant d’une forma- lité substantielle, l’absence des notifica- tions prévues à l'article11 du décret du 17mars 1967 était en elle-même suffisante pour justifier la nullité de l’assemblée générale; qu’en l’espèce le vote relatif à ces travaux avait été reporté à une assem- blée postérieure mais que l’absence des documents nécessaires à joindre à une convocation emportait la nullité de celle-ci, peu important le fait que l’irrégularité ne soit pas assortie d’un vote; Qu’en statuant ainsi, alors que l’absence de notification d’un devis de travaux joint à la convocation d’une assem- blée générale n’affecte que la validité de la décision votée relative à ces tra- vaux , la cour d’appel a violé le texte susvi- sé». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : l’article11 du décret de 1967 précise désormais, depuis sa rédaction de 2004 la liste des documents à notifier au plus tard en même temps que l’ordre du jour «pour la validité de la décision» et ceux qui sont transmis «pour l’information des copro- priétaires». La question qui se posait dans cette affai- re était d’apprécier la portée de la nullité encourue. La cour d’appel avait jugé que l’absence d’envoi des documents requis par l’article11 entraînait la nullité de toute l’assemblée. La Cour de cassation prend le contre pied en apportant une interprétation restrictive de la cause de nullité: elle ne porte que sur la décision votée relative aux travaux. En conséquen- ce, les autres votes conservent leur validi- té. Cette importante décision a le grand mérite de conforter la validité des assem- blées générales, quand bien même une cause de nullité affecterait le vote d’une seule résolution Contrat d’architecte ❑ Un contrat indivisible? (Cass. Civ. 3 e , 15mars 2006, n°331- FS-D, cassation) A la suite de la passation d’un contrat d’architecte, le maître de l’ouvrage en avait sollicité la résolution au motif qu’il n’avait pas donné son accord au com- mencement des travaux. La décision de la cour d’appel qui avait admis une résilia- tion partielle du contrat est cassée au visa de l’article1184 du Code civil : «Attendu que pour prononcer la résilia- tion du contrat du 7avril 2000, aux torts de [l’architecte], à compter de l’assistance à la passation des marchés, l’arrêt retient que la faute de l’architecte n’est pas d’une gravité telle qu’elle justifie la réso- lution du contrat demandée par les époux L.et qu’il n’y a pas lieu à démoli- tion dès lors que les maîtres de l’ouvrage avaient la possibilité de faire poursuivre le projet par un autre architecte; Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les maîtres de l’ouvrage n’avaient pas voulu conclure une convention indivisible dont l’inobservation pourrait entraî- ner la résolution du contrat , en confiant à l’architecte des prestations qui, bien qu’étalées dans le temps, for- maient un ensemble indissociable, la cour d’appel n’a pas donné de base léga- le à sa décision». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : l’auteur du pourvoi soutenait que dans les contrats à exécution échelonnée, la résolution pour inexécution partielle atteint l’ensemble du contrat lorsque les parties ont voulu faire un marché indivisible. Cet argument l’a emporté. Citons un arrêt plus ancien, qui en cas de rupture anticipée du contrat avait admis que le maître d’ouvrage devait payer des honoraires à l’architecte car il avait mis fin au contrat au motif qu’il ne pouvait s’assurer de moyen de financement (Civ. 3 e , 9 juil. 1986, n°85-12236) Des avocats conseillent… Des avocats conseillent… >Dans le lancement d’un nouveau parc logis- tique près de Roissy, (180 000 m 2 à Vémars, Val d’Oise) réalisé par ProLogis et GSE, pour un montant de 100millions d’euros, Salans (Pasca- le Poupelin, Avocat Associée et Nadhia Amezia- ne) conseillaient GSE et Gide Loyrette Nouel (Stanislas Dwerniky, Avocat Associé et Emma- nuel Vittal Durand) conseillaient Prologis. >Dans la vente de la Tour Adria par DB Real Estate Investment GMBH à TESFRAN qui est prévue le 30mars 2006 (560millions d’euros pour cette tour de 40 étages développant 54000 m 2 , à la Défense), le vendeur est conseillé par Salans (Henry Lazarski, Nadhia Ameziane et Frédéric Dellafond) et l’étude notariale Wargny Katz et l’acquéreur par le cabinet Jeantet (Jean-Maurice Gaillard) et l’étude notariale Rochelois . >Pour la signature du premier partenariat public privé concernant la construction de quatre prisons pour 300millions d’euros signé fin février, Clifford chance (David Préat et Daniel Zerbib)représente le groupe Eiffage et White & Case (Jacques Bouillon et Paule Bien- san) les banques, Calyon et Natexis. >C’est un consortium regroupant Morgan Stanley, FSA Properties et Foncière des Régions qui développera à Vélizy-Villacoublay un cam- pus tertiaire dans lequel Dassault Systèmes SA installera son siège social à partir de 2008. La première tranche comporte 4 immeubles de 60 000 m 2 . De Pardieu Brocas Maffei (Pierre Gebarowski et Sarah Fleury) conseillaient MSREF, FSA Properties et Foncière des Régions; Lefèvre Pelletier & associés (Philippe Lefèvre et Arthur de Galembert) conseillait Dassault Systèmes. 28mars 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• LA REFORME DES SURETES AU PARLEMENT L’égalité des chances au Sénat Les sénateurs ont poursuivi le 5mars l’examen du projet de loi sur l’égalité des chances. Thierry Repentin a présenté divers amendements sur l’aide personnalisée au logement: révision sur le barème de l’indice de références des loyers, droits ouverts dès la date d’entrée dans le logement. Ils sont toutefois ont été déclarés irrecevables en vertu de l’ar- ticle 40 de la Constitution (JO déb. Sénat 6mars p.1679). Un autre amendement (n°394), présen- té par Dominique Voynet visait à subor- donner à l’accord du maire l’implanta- tion des entreprises dans les ZFU et bénéficiant d’avantages. Il a été repous- sé (p.1756). L’amendement 210 présenté par Bazira Khiari (PS, Paris) visait à rendre anony- me la présentation des candidats à un logement, tant dans le parc public que privé. Selon l’auteur du texte, la propo- sition consistait à ce que l’attribution des logements soit obligatoirement fai- te en fonction de l’ancienneté de la demande, des revenus, de la composi- tion de la famille et du lieu de travail, soit en fonction de données objectives. Mais l’amendement n’a pas été adopté (p.1769). L’ensemble du texte a été voté (p.1790). Décrivant le 9mars les conclusions de la commission mixte paritaire, Nicolas About indique que le Sénat a rejeté les procédures dérogatoires d’autorisation d’implantation pour les surfaces com- merciales et les complexes cinématogra- phiques tout en rétablissant le rôle du maire et de la CDEC dans les décisions d’implantation et en raccourcissant les délais (JO Sénat 10mars, p.2002). Précisons que c’est l’article6 qui prévoit la création de nouvelles zones franches urbaines. Les articles suivants fixent les règles d’exonération d’impôts qui s’y attachent. La loi, qui a été adoptée le 9mars (JO Sénat déb. 10mars, p.2033), a fait l’ob- jet le 14mars de deux recours devant le Conseil constitutionnel, l’un présenté par des députés et l’autre par des séna- teurs L’ordonnance sur les sûretés est parue le 24 mars L’ordonnance qui réforme le régime des sûretés est parue. De nombreux textes figurent dans le Code civil, d’autres dans le Code de la consommation. L’ordonnance relative aux sûretés, n°2006-346 du 23mars 2006 a été publiée au J.O. du 24mars (p.4467). Les nouveaux textes se trouvent désor- mais dans un livre IV du Code civil consa- cré aux sûretés. Nous insisterons surtout sur les aspects de la réforme qui concer- nent les biens immobiliers. Les règles sur le cautionnement ne sont pas modifiées (il n’y avait pas d’habilita- tion dans ce domaine), mais les articles sont déplacés. Les articles2011 à2043 deviennent les articles2288 à2320. La garantie autonome fait son entrée dans les textes. Selon le nouvel article2321 du Code civil, «la garantie autonome est l’engagement par lequel le garant s’oblige, en considération d’une obligation souscrite par un tiers, à verser une somme soit à première demande, soit suivant des modalités convenues». Il est précisé que le garant ne peut opposer aucune exception tenant à l’obligation garantie. Toutefois, le garant n’est pas tenu « en cas d’abus ou de fraude mani- festes du bénéficiaire ou de collusion de celui-ci avec le donneur d’ordre ». Son champ d’application est restreint par deux dispositions: - la garantie autonome est exclue pour garantir les prêts qualifiés de crédit à la consommation ou de crédit immobi- lier pour les particuliers (livre III, titre I, chapitres 1 et 2 du code de la consomma- tion) par l’article39 de l’ordonnance. - pour les baux d’habitation de la loi de 1989, la garantie autonome est autorisée mais uniquement « en lieu et place du dépôt de garantie ». Le texte prévoit qu’elle ne peut pas s’ajouter au dépôt de garantie. Par ailleurs, elle ne pourra pas remplacer le cautionnement régi par l’ar- ticle22-1 de la loi. L’article53 de l’ordonnance ajoute un nouvel article22-1-1 en ce sens à la loi du 6juillet 1989. La lettre d’intention est également désormais définie par le Code civil comme «l’engagement de faire ou de ne pas faire ayant pour objet le soutien apporté à un débiteur dans l’exécution de son obliga- tion envers le créancier (art. 2322 nouveau du Code civil, art. 7 de l’ordonnance). L’article9 de l’ordonnance inscrit aux articles2332-1 et suivants les règles de classement des privilèges . Le principe Ar t. 2321 du Code civil (art. 6 de l’ordonnance) - « La garantie autonome est l'engagement par lequel le garant s'oblige, en considération d'une obligation souscrite par un tiers, à verser une somme soit à première demande, soit sui- vant des modalités convenues. «Le garant n'est pas tenu en cas d'abus ou de fraude manifestes du bénéficiaire ou de collu- sion de celui-ci avec le donneur d'ordre. «Le garant ne peut opposer aucune exception tenant à l'obligation garantie. «Sauf convention contraire, cette sûreté ne suit pas l'obligation garantie. » Ar t. L. 313-10-1 du Code de la consommation (art. 39 de l’ordonnance) - La garantie auto- nome définie à l'article2321 du code civil ne peut être souscrite à l'occasion d'un crédit rele- vant des chapitres I er et II du présent titre. » Ar t. 22-1-1 de la loi du 6 juillet 1989 (art. 53 de l’ordonnance) - La garantie autonome pré- vue à l'article2321 du code civil ne peut être souscrite qu'en lieu et place du dépôt de garantie prévu à l'article22 et que dans la limite du montant résultant des dispositions du premier alinéa de cet article. » Ar t. 2322 du Code civil (art. 7 de l’ordonnance) - « La lettre d'intention est l'engagement de faire ou de ne pas faire ayant pour objet le soutien apporté à un débiteur dans l'exécution de son obligation envers son créancier. de celui qui la constitue.» Ar t. 2 332-3 du Code civil (art. 9 de l’ordonnan- ce)- Les privilèges spéciaux du bailleur d'immeuble , du conservateur et du vendeur de meuble s'exercent dans l'ordre qui suit: «1°Le privilège du conservateur, lorsque les frais de conservation sont postérieurs à la nais- sance des autres privilèges; «2°Le privilège du bailleur d'immeuble, qui ignorait l'existence des autres privilèges; «3°Le privilège du conservateur, lorsque les frais de conservation sont antérieurs à la nais- sance des autres privilèges; «4°Le privilège du vendeur de meuble; «5°Le privilège du bailleur d'immeuble, qui connaissait l'existence des autres privilèges. «Entre les conservateurs du même meuble, la préférence est donnée au plus récent. Entre les vendeurs du même meuble, elle est donnée au plus ancien. «Pour l'application des règles ci-dessus, le pri- vilège de l'hôtelier est assimilé au privilège du bailleur d'immeuble; le privilège de l'auxiliaire salarié d'un travailleur à domicile l'est au privi- lège du vendeur de meuble. » de l’article2332-1 est que «sauf disposi- tions contraires, les privilèges spéciaux priment les privilèges généraux». Le rap- port au président de la République préci- se que ces dispositions sont conformes au droit positif, mais sont plus lisibles. Les articles suivants concernent le gage , qui vise des bienscorporels . Signalons simplement qu’est consacrée la faculté de consentir un gage sans dépossession (art. 11 de l’ordonnance) ce qui suppose la mise en place d’une publicité (art. 2237 et 2238 du Code civil) pour informer les tiers. Par ailleurs, l’article2348 met fin à l’interdiction du pacte commissoire: il permet aux parties de convenir lors de la constitution du gage ou postérieurement que le créancier deviendra propriétaire du bien en cas de défaillance du débi- teur. L’article12 régit le nantissement qui s’applique aux biensincorporels (art. 2355 du Code civil). L’article13 intègre dans le Code civil les dispositions qui concernent la clause de réserve de propriété (art. 2367), qui doit être convenue par écrit. L’article15 concerne les sûretés immo- bilières . L’article2373 en donne la liste limitative: les privilèges immobiliers, l’an- tichrèse et l’hypothèque. L’antichrèse est définie par l’article2387 comme «l’affectation d’un immeuble en garantie d’une obligation; elle emporte dépossession de celui qui la constitue». L’article2388 indique les règles de l’hypo- thèque qui sont applicables à l’antichrè- se. Il s’agit par exemple du caractère solennel du contrat qui suppose un acte notarié, ou la faculté de consentir une antichrèse pour plusieurs créances ou encore la possibilité pour le créancier impayé de demander en justice que l’im- meuble lui demeurera en paiement dans le cadre d’un pacte commissoire (art. 2458 et suivants). Les fruits de l’immeuble sont perçus par le créancier, à charge pour lui de les imputer sur les intérêts, puis sur le princi- pal de la créance. Le créancier doit entre- tenir l’immeuble, mais il peut affecter les fruits à cette obligation (art. 2389). L’article2390 consacre la technique de l’antichrèse-bail qui permet au créan- cier antichrésiste de donner à bail l’im- meuble à celui qui a constitué la sûreté. Cette technique avait été validée par la Cour de cassation (Civ. 3 e , 18 déc. 2002). L’article18 règle le cas de l’hypothèque d’immeubles indivis. Si l’hypothèque ne peut être consentie que par acte notarié, l’article19 supprime le recours à deux notaires ou un notaire et deux témoins (art. 2416 du Code civil). L’article2419 pose le principe que l’hypo- thèque ne peut être consentie que sur des biens présents, tout en réservant cer- taines exceptions, comme celle de la pos- sibilité d’hypothéquer des constructions commencées ou simplement projetées sur le bien d’autrui. L’ hypothèque rechargeable est consa- crée par l’article2422 du Code civil. Il s’agit, indique le rapport au Président de la République «d’offrir successivement ou simultanément la même hypothèque en garantie de plusieurs créances pré- sentes ou futures». Chaque créance bénéficie du rang conféré par l’inscrip- tion initiale. Il faut que le rechargement de l’hypo- thèque soit prévu dans le contrat initial. Il doit être prévu un montant maximal. Le rechargement est prévu au bénéfice du créancier d’origine ou d’un autre créancier. La convention de recharge- ment doit être passée par acte notarié, elle est publiée. L’article2430 indique que la convention de rechargement doit être publiée sous forme de mention en marge. A défaut, le créancier se voit opposer la radiation de l’inscription (art. 2440). Selon l’article26 de l’ordonnance (art. 2434), la durée maximale de l’inscription est portée de 35 à 50 ans. Par ailleurs, alors que l’inscription s’éteignait automa- tiquement deux ans après la dernière échéance, ce délai est réduit à un an (art. 2434 du Code civil, art. 26 de l’ordonnan- ce). C’est l’article29 qui prévoit des mesures de simplification destinées à alléger le coût de la mainlevée de l’hypothèque . Le nouvel article2441 indique que, pour la radiation d’une hypothèque conven- tionnelle, le contrôle du conservateur des hypothèques se limite à la régularité for- melle de l’acte à l’exclusion de sa validité au fond. Il est par ailleurs possible de requérir la mainlevée de l’hypothèque par dépôt au bureau du conservateur d’une copie authentique de l’acte notarié certifiant l’accord du créancier à la radia- tion. Selon l’article2458, le créancier peut, au lieu d’engager une procédure de saisie immobilière, demander en justice l’attri- bution de l’immeuble dès lors qu’il ne s’agit pas de la résidence principale du débiteur. Il est autorisé de conclure un parce commissoire dans la convention d’hypothèque, si l’immeuble n’est pas la résidence principale du débiteur (art. 2459). L’estimation de l’immeuble est fai- te par expert amiable ou judiciaire (art. 2460). La purge amiable est consacrée par l’ar- ticle2475 (art. 31 de l’ordonnance). Le débiteur convient avec ses créanciers d’affecter le prix de cession à leur désin- 28mars 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• LA REFORME DES SURETES Ar t. 2333 du Code civil (art. 11 de l’ordonnan- ce) - « Le gage est une convention par laquel- le le constituant accorde à un créancier le droit de se faire payer par préférence à ses autres créanciers sur un bien mobilier ou un ensemble de biens mobiliers corporels, pré- sents ou futurs. «Les créances garanties peuvent être pré- sentes ou futures; dans ce dernier cas, elles doivent être déterminables.» Ar t. 2355 du Code civil (art. 12 de l’ordonnan- ce) - « Le nantissement est l'affectation, en garantie d'une obligation, d'un bien meuble incorporel ou d'un ensemble de biens meubles incorporels, présents ou futurs. «Il est conventionnel ou judiciaire.» […] Ar t. 2387 du Code civil (art. 16 de l’ordonnan- ce) - « L'antichrèse est l'affectation d'un immeuble en garantie d'une obligation; elle emporte dépossession de celui qui la consti- tue.» Ar t. 2422 du Code civil (art. 20 de l’ordonnan- ce) - «L'hypothèque peut être ultérieurement affectée à la garantie de créances autres que celles mentionnées par l'acte constitutif pour- vu que celui-ci le prévoie expressément. «Le constituant peut alors l'offrir en garantie, dans la limite de la somme prévue dans l'acte constitutif et mentionnée à l'article2423, non seulement au créancier originaire, mais aussi à un nouveau créancier encore que le premier n'ait pas été payé. «La convention de rechargement qu'il pas- se, soit avec le créancier originaire, soit avec le nouveau créancier, revêt la forme notariée. «Elle est publiée, sous la forme prévue à l'ar- ticle2430, à peine d'inopposabilité aux tiers. «Sa publication détermine, entre eux, le rang des créanciers inscrits sur l'hypothèque rechar- geable. «Les dispositions du présent article sont d'ordre public et toute clause contraire à celles-ci est réputée non écrite.» téressement. Ce paiement purge l’im- meuble du droit de suite. Les textes du Code de la consommation Le titre 2 de l’ordonnance modifie le Code de la consommation. Les articles31 à41 de l’ordonnance intro- duisent dans le Code de la consommation des dispositions sur l’hypothèque rechar- geable et sur le prêt viager hypothécaire. On trouve ainsi à l’article L 313-14-1 des dispositions visant à assurer l’information de l’emprunteur avant la conclusion du contrat. L’article impose la rédaction et la remise à l’emprunteur d’une offre préa- lable, accompagnée d’un document dit «situation hypothécaire» précisant la durée de l’inscription hypothécaire, l’identification du bien immobilier, sa valeur, le montant de l’emprunt souscrit, une évaluation du coût du rechargement de l’hypothèque et du coût global de l’hypothèque. Le prêt viager hypothécaire et son «formalisme informatif» L’article41 concerne le prêt viager hypo- thécaire. Sa définition siège à l’article L 314-1 du Code de la consommation. Il s’agit d’un «contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d’un capital ou de versements périodiques , garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur à usage exclusif d’habitation et dont le rem- boursement - principal et intérêts - ne peut être exigé qu’au décès de l’em- prunteur ou lors de l’aliénation ou du démembrement de la propriété de l’im- meuble hypothéqué s’ils surviennent avant le décès». L’article L 314-2 précise que ce type de prêt ne peut être destiné à financer les besoins d’une activité professionnelle. L’article L 314-3 réglemente la publicité faite sur ce prêt, elle doit être «loyale et informative». Le démarchage est proscrit pour le prêt viager hypothécaire. Le prêt doit être précédé d’une offre préalable qui mentionne les principaux éléments du prêt. Ainsi que le dit joli- ment le rapport au Président de la Répu- blique «cela participe d’un formalisme informatif garant d’un consentement éclairé de l’emprunteur à l’acte de prêt». L’offre doit être maintenue pendant au moins 30 jours (art. L 314-6). Pendant un délai de réflexion de 10 jours, l’emprunteur ne peut accepter l’offre (art. L 314-7). On peut remarquer que ces mesures sont une transposition des règles applicables en matière de cré- dit immobilier pour les particuliers. Il est par ailleurs prévu la rédaction d’un acte notarié, à peine de nullité (art. L 314-7) permettant au notaire d’exercer son devoir de conseil. L’article L 314-9 pose le principe du pla- fonnement du prêt à la valeur de l’im- meuble estimé à l’échéance du terme. En revanche, et lorsque le créancier met en œuvre sa garantie à l’échéance du ter- me et si la dette est inférieure à la valeur de l’immeuble, la différence entre cette valeur et le montant de la créance est versé à l’emprunteur ou à ses héritiers (art. L 314-9 al. 2). Si le bien est vendu, la valeur de l’im- meuble est égale à la valeur indiquée dans l’acte de cession, mais le créancier peut en contester l’estimation; il est alors procédé à une estimation du bien par expert (art. L 314-14). En cas de remboursement total ou partiel du prêt, le prêteur peut demander une indemnité, dont le montant sera fixé par décret (art. L 314-10). Le prêt peut se terminer par le décès de l’emprunteur (art. L 314-13). Dans ce cas, la dette des héritiers est limitée à la valeur de l’immeuble estimée au jour de l’ouverture de la succession. Les héritiers peuvent payer la dette. S’ils ne le font pas, le créan- cier peut poursuivre la saisie et la vente du bien ou se voir attribuer la propriété de l’immeuble par décision judiciaire ou en vertu d’un pacte commissoire. Le prêt peut aussi se terminer par la vente de l’immeuble (art. L 314-14) par l’emprun- teur. Il faut alors notifier le projet au créancier pour qu’il puisse le cas échéant faire estimer le bien par expert. Si la valeur de l’immeuble est inférieure à l’estimation, la créance du prêteur est limitée au prix d’adjudication ou à la valeur de l’expertise en cas d’attribution judiciaire ou en appli- cation d’un pacte commissoire. Les sanctions figurent aux articles L 314-15 et suivants. Par exemple, des sanctions pénales sont prévues à l’égard du prêteur qui accorderait un prêt viager hypothécai- re sans avoir délivré à l’emprunteur d’offre préalable. Les articles suivants modifient le Code de commerce . L’article43 de l’ordonnance rend appli- cable les articles L 313-14 à L 313-14-2 du Code de la consommation (c’est-à-dire notamment les mentions obligatoires) aux « petits entrepreneurs ». Le rapport au Président de la République explique qu’ils se trouvent «dans une situation de faibles- se assimilable à celle du consommateur stricto sensu». Lorsqu’une personne phy- sique exerçant une activité agricole ou pro- fessionnelle indépendante conclut un prêt garanti par une hypothèque rechargeable inscrite sur l’immeuble où l’intéressé a éta- bli sa résidence principale, les dispositions protectrices du Code de la consommation s’appliqueront. (Cette protection concerne aussi le gérant associé unique d’une SARL, la personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère pro- fessionnel.) Les articles suivants concernent les gages sur les stocks. Le gage des stocks doit être conclu par écrit et suppose des mentions obligatoires. Il est interdit de prévoir que le créancier deviendra propriétaire du stock en cas de défaillance de l’emprun- teur. Au titre des mesures transitoires , il est prévu (art. 59) qu’une hypothèque inscrite avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance peut être transformée en hypothèque rechargeable sous réserve de la rédaction d’un avenant prévoyant que l’hypothèque peut être affectée à la garantie d’autres créances. Mais l’avenant n’est pas oppo- sable aux créanciers qui ont inscrit une hypothèque avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance et à ceux qui ont inscrit une hypothèque entre cette date et celle de l’inscription de l’avenant. 28mars 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• LA REFORME DES SURETES Ar t. L. 314-1 du Code de la consommation (art. 41 de l’ordonnance) - « Le prêt viager hypo- thécaire est un contrat par lequel un établis- sement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d'un capital ou de versements pério- diques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l'emprunteur à usa- ge exclusif d'habitation et dont le rembourse- ment - principal et intérêts - ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur ou lors de l'alié- nation ou du démembrement de la propriété de l'immeuble hypothéqué s'ils surviennent avant le décès.» 28mars 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 14mars 2006 AN p.2761 n°85746 Gilles Carrez, UMP, Val-de-Marne Réduction de prix en application de la loi Car- rez et droits de mutation Budget Lorsque l’acquéreur obtient une réduction de prix en application de l’article 1 er de la loi du 18décembre 1996, cette action permet , en cas de succès, le dépôt d’ une demande en restitution de la fraction de ces droits afférente à la dimi- nution de prix effectivement obtenue. L’action doit être engagée avant le 31décembre de la 2 e année suivant le prononcé de la décision définitive ou de la conclusion d’un accord entre les parties. Mais l’administration peut refuser une réduction s’il n’est pas établi que l’action en réduction de prix n’a pas été engagée dans le délai d’un an. La réponse (posée par un député dont on devi- ne l’intérêt pour cette matière!) précise que l’administration peut toujours exercer son droit de contrôle sur le prix. 14mars 2006 AN p.2762 n°86067 Hervé Mariton, UMP, Drôme TVA à 5,5% pour les tra- vaux dans les logements Budget Pour clarifier le domaine d’application de la TVA à 5,5%, la loi de finances rectificative pour 2005 (art. 88) a fixé des critères objectifs pour faciliter la qualification des travaux. Ce texte va être complété par un décret , actuel- lement au Conseil d’Etat et une instruction . Le compromis politique du Conseil Ecofin du 24janvier 2006 prolonge pour 5 ans l’ap- plication du taux de 5,5%. (rép. Yvan Lachaud, JO AN Q 14mars, p.2760, n°82171). 14mars 2006 AN p.2782 n°82838 Bruno Bourg-Broc, UMP, Marne Assurance construction Economie Le ministère de l’économie et le ministère de l’équipement ont confié à l’inspection générale de l’équipement et au Conseil général des ponts une mission sur l’assurance construction. Elle doit réaliser une étude économique et identifier les difficultés. Elle recherche une solution en vue d’un meilleur équilibre économique. Les conclusions de l’étu- de sont attendues dans les tout prochains mois, précise la réponse. 14mars 2006 AN p.2791 n°57704 René Rouquet, PS, Val-de-Marne Article55 de la loi SRU Logement L’application de l’article55 de la loi SRU a donné lieu à un premier bilan. Sur 735 com- munes concernées, il a été dressé 127 arrêtés de carence pour les communes manifeste- ment défaillantes, dont 66 en Ile-de-France. 30 arrêtés de carence supplémentaires sont prévus pour le début 2006. Une circulaire sur la mise en œuvre de l’article55 a été publiée au bulletin offi- ciel du ministère de l’équi- pement daté du 25février 2006, p.66 (circ. UHC/SH n°2006-2 du 31 janv. 2006). 14mars 2006 AN p.2799 n°75842 Gérard Hamel, UMP, Eure-et-Loir Supplément de loyer de solidarité Emploi Le SLS est aujourd’hui obligatoire lorsque le locataire dépasse de 60% les plafonds de res- sources, et facultatif pour le bailleur, si les res- sources du locataire dépassent les plafonds de 20 à 60%. Sont exclus du SLS les logements en ZRR ou en ZUS. Selon le texte de la loi ENL en cours de discussion, le seuil de déclenche- ment du SLS est fixé à 20% de dépassement du plafond de ressources. Mais les programmes locaux de l’habitat pourront déterminer les zones à l’intérieur desquelles le SLS s’appliquera. Le nouveau système pourra donc être mieux adapté à la réalité loca- le, tout en étant a priori plus contraignant à l’égard du locataire. 14mars 2006 AN p.2851 n°79783 Claude Darciaux, PS, Côte-d'Or Définition des chambres d’hôte Tourisme Une définition des chambres d’hôte doit être intégrée au Code du tourisme. La définition légale renvoie à un décret d’application pour déterminer les conditions minimales d’équipe- ment, la fixation du nombre maximum de chambres ou les modalités de déclaration à remplir en mairie. La définition se trouve à l’article6 ter du projet de loi portant diverses dispositions relatives au tourisme. 14mars 2006 AN p.2858 n°70428 Michel Herbillon, UMP, Val-de-Marne Recours abusifs contre les permis de construire Equipement Le juge administratif peut sanctionner les recours abusifs par des amendes. Le titulaire de l’autorisation peut aussi bénéficier du rembour- sement de ses frais de procédure à l’issue de l’instance. Le juge judiciaire peut condamner le requérant à des dommages-intérêts pour pro- cédure abusive. Certaines propositions du rap- port Pelletier supposent une modification du Code de justice administrative, qui ne pourrait être réalisée que dans une étape ultérieure. De surcroît, ces modifica- tions du Code de justice administrative ont un champ d’application qui dépasse celui de l’urba- nisme. 14mars 2006 AN, p.2869 n°82203 Etienne Mourrut, UMP, Gard Décret de l’ordonnance sur le permis de construire Equipement L’ordonnance du 8décembre 2005 prévoit un décret dont le projet est en cours de rédac- tion. L’objectif est qu’il soit publié avant l’été. La réforme doit entrer en vigueur au plus tard le 1 er juillet 2007. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 28mars 2006 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Bibliographie Le Vade-Mecum du créateur de SEM est un ouvrage de Jean-Claude Michel, édité par Le Moniteur. Ce livre de 324pages, complété par un CD-rom, traite des mécanismes et des conditions de créa- tion des SEM locales. L’auteur, qui a dirigé une SEM pendant 20 ans, est aujourd’hui consultant pour la fédération des SEM. Le livre contient des conseils pratique pour la rédaction des statuts. Exemple: rédiger un préambule, ce qui permet de connaître les motivations de ceux qui ont pris la déci- sion de créer la SEM. Fruit d’une longue expérience de ren- contres avec des SEM très diverses, cet ouvrage sera utile pour travailler tant sur la faisabilité juridique que sur l’opportuni- té de créer une telle structure. 45euros. www.editionsdumoniteur.com Nominations Cabinets ministériels ➠ Equipement : Sébastien Martin quitte ses fonctions de chargé de mission, affaires réser- vées, auprès de Dominique Perben (arr. du 14mars, J.O. du 15, @). Régions : Jean-Paul Celet est nommé secrétaire général pour les affaires régionales auprès du préfet de la région Languedoc- Roussillon (arr. du 17mars, J.O. du 19mars, @); Franck Robine, cesse ses fonctions de SGAR auprès du préfet de la région Alsace (arr. du 16mars 2006, J.O. du 17mars, @). Administration DIV : Robert Deville est nommé secrétaire général de la délégation interministérielle à la ville et au développement social urbains (arrêté du 15mars, J.O.du 17mars, @). Equipement : Jean Lalot est nommé direc- teur départemental de l'équipement de la Haute-Loire (arr. du 9mars 2006, J.O. du 15mars 2006, @). Justice : Valérie Pernot-Burckel, magistra- te, est nommée chef de cabinet du secrétaire général du ministère de la justice (arrêté du 28février 2006, J.O. du 18mars, @). Magistrature Michèle de Bardon de Segonzac , est nom- mée vice-président du tribunal administratif de Paris; Gérard Corouge est nommé prési- dent du tribunal administratif de Versailles; Bernard Madelaine est nommé président du tribunal administratif de Nantes (décret du 15mars 2006, J.O. du 19mars, @). Sociétés et organismes publics Société immobilière de la Réunion : Laurent Alégret (Trésor) est nommé adminis- trateur de la SIDR (arr. du 2mars 2006, J.O. du 14mars p.3912). Société de valorisation foncière et immobilière . Sont nommés administrateurs comme représentants de l’Etat: Jean-Pierre Beysson , Michel Boyon, Daniel Dubost, Dominique Figeat , Fabrice Lacroix, Pascal Lelarge, Edouard Vieillefond et Patrick Vieu. (Décret du 15mars 2006, J.O. du 16mars 2006, page4004). Commission pour la transparence et la qualité des cessions du domaine immo- bilier de l'Etat : Jean-Yves Audouin (Cour des comptes) est nommé membre (arr. du 23 fév. 2006, J.O. du 16mars, p.4004). Au fil du J.O. Environnement Divers textes ont été pris en matière de stoc- kage de déchets et qui concernent en parti- culier l’amiante: ➠ Le décret du 15mars décrit le contenu du dossier de demande d’autorisation d’exploi - tation d’une installation de stockage de déchets iner tes . Y figure en particulier la mention de la description des types de déchets, notamment des déchets d’amiante . Le texte précise la procédure applicable. L’au- torisation mentionne, en cas de déchets d’amiante, les prescriptions de nature à garantir l’intégrité de leur stockage et de leur confinement, et l’obligation d’informer tout acquéreur du terrain de la présence de ces déchets. (Décret n°2006-302 du 15mars 2006 pris pour l'application de l'article L.541-30-1 du code de l'environnement relatif aux installations de stocka- ge de déchets inertes, J.O. du 16mars, p.3997). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 226 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 28mars 2006 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE TEXTES ➠ Un ar rêté du 19 janvier 2006 indique que les déchets d’amiante sont obligatoirement stockés dans des casiers dédiés . Les déchets à base de plâtre sont stockés, sauf impossibi- lité pratique, dans des casiers dans lesquels aucun déchet biodégradable n’est admis. Sont précisées en annexe des dispositions relatives à ces casiers. Le déchargement et le stockage doivent être organisés de manière à prévenir le risque d’envol de poussière d’amiante. (Arrêté du 19janvier 2006 modifiant l'arrêté du 9septembre 1997 modifié relatif aux installa- tions de stockage de déchets ménagers et assi- milés, J.O.du 16mars p.3999). ➠ L’ar rêté du 16 février 2006 modifie l'arrêté du 29juillet 2005 fixant le formulaire du bordereau de suivi des déchets dange- reux mentionné à l'article4 du décret n°2005-635 du 30mai 2005. Le bordereau de suivi des déchets dangereux est le n°12571*01 ou, pour les déchets dangereux contenant de l’amiante, le n°11861*02 (for- mulaire en ligne sur www. ecologie.gouv.fr). (J.O. du 17mars, p.4060). Au bulletin officiel du ministère de l’équipement A noter la publication de quelques circulaires: ➠ Bailleurs sociaux : la circulaire n°2005-87 du 28décembre 2005 est relative à la mise en œuvre de la réforme comptable sur les actifs et les passifs applicable à compter de l’exercice 2005 aux OPHLM et OPAC à compta- bilité publique (bull. du 10 fév. 2006, p.105). ➠ Taxe locale d’équipement : la circulaire UHC/DU N°2006-1 du 30décembre 2005 est relative à l’actualisation annuelle des valeurs de base pour le calcul de la TLE, des taxes assimilées et de la redevance d’archéologie préventive. (Bull. du 10 fév. p.106). La rede- vance est de 0,3% de la valeur ainsi détermi- née (art. L 524-7-1 du Code du patrimoine). ➠ Sécurité des personnes : l’instruction du 7décembre 2005 est relative aux modalités de gestion des 45millions d’euros du fonds destinés aux travaux de mise en sécurité de structures d’hébergement. Il s’agit de travaux contribuant à assurer la sécurité des per- sonnes (incendie, gaz, électricité, ascenseurs, amiante, plomb). Les opérations peuvent être financées à hauteur de 80% de la dépense. Le plafond de subvention est de 10000 € par place d’hébergement (Bull. du 25 fév. p.69). ➠ Anah : la circulaire Anah 2005-04 n°2005- 92 du 12décembre 2005 fixe les plafonds de ressources applicables en 2006 (bull. du 25 fév. p.57). Une instruction du 31décembre 2005 est relative à l’adaptation des conditions d’inter- vention de l’Anah à compter du 1 er janvier 2006 (bull. du 25 fév. p.73). Quelques chiffres: Bailleurs : le plafond de travaux subvention- nables est calculé par logement et par m 2 de surface habitable. Suivant la zone et le type de loyer, le taux de subvention est très variable: il peut aller de 15% pour les loyers libres à 70% en loyer conventionné très social (zone A ou B). Pr opriétair es occupants : le plafond de tra- vaux est de 13000 € , mais il est porté à 30000 € pour les travaux en insalubrité ou en péril. Locatair es : le taux de subvention maximum est de 70% pour un montant maximal de travaux de 8000euros . Pour les aides aux copropriétés, il a été déci- dé de supprimer toute exigence de seuil de détention de propriété des lots par des per- sonnes privées Foncière Logement: un milliard d’euros pour 2006 Le patrimoine de la Foncière Logement s’élève aujourd’hui à 12700 logements. Au cours de l’année 2005, la Foncière a engagé un investissement de 920millions d’euros correspondant à 4362 logements acquis en VEFA. Ces engagements sont en progression par rapport à 2004 (+ 13 %). Ces investissements s’inscrivent pour 59% dans des communes qui n’ont pas atteint les 20% de logements sociaux. Ce sont pour 83% d’entre eux des logements col- lectifs. Pour 2006, la Foncière voit sa capacité d’in- vestissement augmenter à un milliard d’euros. Il est prévu de faire quatre appels à propositions, le 1er ayant déjà eu lieu fin janvier et qui a donné lieu à la réception de 104 dossiers pour 2693 logements. La presque totalité des opérations enga- gées depuis 2002, date de création de la Foncière Logement, sont le fait d’opéra- teurs privés (96%). Les opérations sont localisées pour 65,5% en province, pour 32,6% en Ile-de-France et 1,9% à Paris. La Foncière privilégie les investissements en logements familiaux. La taille des opéra- tions est en moyenne de 25 logements par opération Une instruction fiscale sur les remboursements de charges Une instruction du 21mars 2006 (n°51, 3 B-2-06) précise les règles de TVA appli- cables aux remboursements de charges et réparations locatives perçus par les bailleurs de leurs locataires. L’instruction tire les conséquences d’une réponse ministérielle de 1982 (Fédéric- Dupont 8 fév. 1982). Cette réponse avait indiqué que les charges locatives, qui présentent un caractère locatif et dont le montant est avancé par le propriétaire pour le compte du loca- taire qui les lui rembourse exactement, sont exclues de la base d’imposition du propriétaire. Le principe est que les remboursements de charges locatives récupérables, ou de réparations locatives sont inclus dans la base d’imposition du propriétaire. Mais le propriétaire peut, sous certaines conditions, exclure de sa base d’imposition le remboursement de certaines dépenses. Cela suppose que: les sommes soient enga- gées pour le compte des locataires, qu’elles soient comptabilisées dans des comptes de passage, que les bailleurs rendent compte exactement aux locataires de l’engagement et du montant des dépenses, et que les bailleurs justifient de la nature et du montant des débours. En revanche, ne peuvent être exclues de la base imposable les charges forfaitaires ou des dépenses engagées pour le compte d’une autre personne ou encore les charges constituant des dépenses d’exploita- tion engagées par le bailleur pour son activité propre de location. L’instruction admet que les charges relevant du décret de 1987 soient exclues de la base imposable si elles donnent lieu à des remboursements exacts. Les provisions pour charge peuvent aussi être exclues, si elles donnent lieu à régularisation au moins annuelle.