Jurisprudence récente
p. 2 à 4
Baux d’habitation
Proposition de hausse de loyer : contester sans trop attendre
Baux commerciaux
Congé du bailleur avec indemnité : pas de motivation
Tempête : l’effet de force majeure
Obligation du preneur : appel en garantie du bailleur
Contrats de vente
Réticence dolosive : préciser sa demande, résolution ou indemnité
Multipropriété : un exemple de contrat nul
Construction sur le sol d’autrui
Quand évaluer l’indemnité ?
Notaire
Un cas de responsabilité écartée
Actualite p. 5
La réforme des successions : vers plus de souplesse dans l’indivision
Le projet de loi sur le tourisme
Nouveau président pour Orpi
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 7
Au fil du J.O.
Nominations
Sur votre agenda
Conventions collectives
Interview p. 8
Patrick Lenoël (BNP Paribas) : « les OPCI sont des fonds dont la liquidité est excellente ».
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Baux d’habitation Proposition de hausse de loyer: contester sans trop attendre Baux commerciaux Congé du bailleur avec indemnité: pas de motivation Tempête: l’effet de force majeure Obligation du preneur: appel en garantie du bailleur Contrats de vente Réticence dolosive: préciser sa demande, résolution ou indemnité Multipropriété: un exemple de contrat nul Construction sur le sol d’autrui Quand évaluer l’indemnité? Notaire Un cas de responsabilité écartée ACTUALITE p.5 La réforme des successions: vers plus de souplesse dans l’indivision Le projet de loi sur le tourisme Nouveau président pour Orpi REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7 Au fil du J.O. Nominations Sur votre agenda Conventions collectives Faciliter l’exportation du droit L e garde des sceaux indiquait récemment au sénateur Robert Del Picchia (JO Sénat Q, 16 fév. 2006, n°20742) qu’une «fondation pour la promotion du droit» était en cours de création. Il s’agit explique le ministre de répondre aux critiques du rapport «doing business» de la Banque mondiale (texte remontant à 2003) «qui caricature le droit français comme étant peu propice aux affaires». Cette fondation a pour objectif de combler le retard de la France dans la promotion de son droit, par rapport aux Etats-Unis notam- ment. Dénommée Fondation pour le droit continental, elle sera pré- sidée par le président de Schneider Electric, Henri Lachmann. Faciliter l’exportation du droit n’est pas un objectif étranger à la réforme des sûretés qui est en cours de préparation. Ainsi que l’indi- quait Pierre Popesco, avocat associé, (Herbert Smith) à l’occasion d’un «club pierre» ce 3mars, consacré à la réforme des sûretés person- nelles et l’immobilier, «les systèmes juridiques sont en concurrence». Même si le droit immobilier est domestique, deux points importants sont soumis à concurrence: l’acquisition d’immeubles par l’intermé- diaire de sociétés et les financements. Pierre Popesco relève que la réforme, qui résulte des travaux de la commission Grimaldi, s’inspire de dispositifs anglo-saxons. Cet objectif de politique juridique n’est pas le seul, il est associé à un objectif économique de faciliter l’ac- croissement de la consommation et à un objectif technique de sim- plification du droit. Pierre Popesco évoque les aspects les plus importants de la réforme. On relèvera la création d’un gage sans dépossession, l’autorisation du pacte commissoire, qui permet au créancier de se faire attribuer le bien affecté en garantie, ou la mise en place de l’hypothèque rechargeable et du prêt viager hypothécaire. Georges Dirani également avocat associé (Herbert Smith) estime qu’il s’agit d’une «réforme a minima». Ainsi pour le cautionnement, le projet réorganise les textes mais ne fournit «aucun apport de fond nouveau». L’avocat souligne toutefois que le projet contient une reconnaissance officielle de la garantie autonome et de la lettre intention, garanties qui seront désormais définies par le Code civil. A suivre: le texte est actuellement au Conseil d’Etat et sa date limite de publication est fixée au 26avril prochain. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 223 7MARS 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier INTERVIEW p.8 Patrick Lenoël (BNP Paribas): «les OPCI sont des fonds dont la liquidité est excellente». JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine au Mipim, retrouvez-nous sur le stand Expertise Pierre 09-30 7mars 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Proposition de hausse de loyer ❑ Contester sans trop attendre (Cass. Civ. 3 e , 8 fév. 2006, n°174, FS-P +B, rejet) Un bailleur d’habitation avait adressé en 1993 à son locataire une proposition de hausse de loyer. Le locataire en avait contesté la validité en… 2000, à l’occasion d’une assignation du bailleur en validation de la clause résolutoire. La cour d’appel avait rejeté la demande en nullité, solution confirmée par la Cour de cassation: «Mais attendu que le locataire ne dispo- sant que d'un délai de deux mois à compter de la date de renouvellement du bail pour saisir la commission de conciliation et contester le montant du loyer du bail renouvelé, M me G., dont la cour d'appel a constaté qu'elle avait attendu plus de six ans et demi pour se prévaloir de ce que n'auraient pas été respectées les prescriptions légales et qu'elle n'avait contesté le montant du loyer qu'en défense à l'assignation en constatation de résiliation de bail, était irrecevable à demander devant elle l'an- nulation de la notification d'augmenta- tion de loyer du 15octobre 1993; Que par ce motif de pur droit substitué à celui critiqué, l'arrêt se trouve légalement justifié; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». Observations de Jurishebdo : lorsque le bailleur souhaite augmenter le loyer lors du renouvellement, il doit respecter la procédure de l’article17 c de la loi de 1989. Or l’article17 prévoit qu’à défaut de saisine de la commission de concilia- tion, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures de loyer. En l’espèce la commission n’avait pas été saisie, mais le locataire avait payé le nou- veau loyer pendant six ans. Le locataire avait donc raison sur le fond, mais il avait manifestement trop attendu pour contes- ter les formes de la procédure de renou- vellement du bail. On peut rattacher cet- te décision à l’idée que les parties peu- vent renoncer à se prévaloir d’une dispo- sition d’ordre public, à partir du moment où elles ont un droit acquis à s’en préva- loir (cf. Lafond, Code des baux Litec, n°0721). Il appartient donc au locataire de contester plus rapidement l’irrégulari- té de la procédure de hausse de loyer Congé du bailleur avec indemnité ❑ Pas de motivation (Cass. Civ. 3 e , 8 fév. 2006, n°170, FS-P +B, rejet) Un bailleur de locaux commerciaux avait délivré à son locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’in- demnité d’éviction sur le fondement de l’article L 145-18 du Code de commerce. Le locataire contestait la validité du congé, mais le congé a été validé: «Attendu que la société Flores fait grief à l'arrêt de déclarer le congé valable et de dire qu'il a mis fin au bail à compter du 30juin 1999, alors, selon le moyen, qu'aucun motif ne peut être substitué à celui expressément invoqué dans le congé délivré au preneur; d'où il suit que la cour d'appel, qui a retenu que le congé avait été délivré pour un motif erroné et l'a néanmoins déclaré «valable en tant qu'il est délivré pour le terme du bail et avec offre d'indemnité d'éviction» a violé les dispositions de l'article L.145- 9, alinéa5, du Code de commerce; Mais attendu qu'ayant exactement rete- nu que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement d'un bail venu à expiration en payant une indemnité d'éviction et qu'en pareille hypothèse, le congé n'a pas à être motivé , la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que le congé du 28octobre 1998, bien que délivré pour un motif erroné, n'en demeurait pas moins valable dès lors qu'il avait été déli- vré pour le terme du bail et avec offre d'une indemnité d'éviction; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». Observations de Jurishebdo : l’article L 145-18 permet au bailleur de donner congé pour «construire ou reconstruire l’immeuble existant», à charge pour lui de payer l’indemnité d’éviction. Or ce droit suppose que la reconstruction soit totale.Des travaux de transformation ou d’aménagement ne suffisent pas (Cass. Com. 7juillet 1959, Bull. Civ. III, n°309). Dans cette affaire il s’agissait également d’une démolition partielle avec réhabilitation, le congé de l’article L 145-18 n’était donc pas applicable. Mais la cour d’appel avait néanmoins considé- ré que le bailleur pouvait toujours don- ner congé sans offre de renouvellement en offrant de verser une indemnité d’éviction ainsi que l’autorise l’article L 145-9. Le raisonnement est validé par la Cour de cassation. Le bailleur voit donc son congé sauvé Bail commercial et tempête ❑ L’effet de la force majeure (Cass. Civ. 3 e , 22 fév. 2006, n°233, FS-P +B +I, cassation partielle) Des locaux commerciaux avaient été endommagés lors de la tempête de 1999. Le locataire et son sous-locataire repro- chaient au bailleur de ne pas avoir fait des travaux de réfection suffisamment tôt. Mais le bailleur avait aussi délivré un congé avec refus de renouvellement sans indemnité pour cause de sous-location non autorisée: «Mais attendu que la force majeure n'exonère le débiteur de ses obliga- tions que pendant le temps où elle l'empêche de donner ou de faire ce à quoi il s'est obligé ; qu'ayant relevé que le délai de neuf mois entre la tempê- te du 26décembre 1999 et le 26décembre 2000 démontrait que M me S. [bailleur] n'avait pas fait les diligences indispensables pour la réparation de la toiture dans un délai admissible, la cour d'appel, qui a exactement retenu que si le cas de force majeure invoqué était de nature à exonérer la bailleresse de son obligation de délivrance d'un lieu norma- lement couvert, cela n'exonérait celle- ci que le temps strictement requis pour effacer les effets de l'événe- ment et constaté que le soulèvement de la couverture avait entraîné des inonda- tions qui avaient rendu l'alimentation par le sol impossible alors que M me S. était tenue d'assurer la permanence du cou- vert aux termes du bail, la charge des tra- vaux des articles605 et606 du Code civil lui incombant, a pu en déduire, […] que les travaux de réfection n'ayant été faits qu'en septembre2000, le rétablissement de l'installation électrique et la répara- tion du chauffage radiant devaient être pris en charge par la bailleresse; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». 7mars 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE L’arrêt est en revanche cassé pour deux motifs et d’abord au visa de l’article L 145-31 al. 1 er et 2 du Code de commerce. La cour d’appel avait admis que le bailleur ne tirait aucun grief de la sous- location et n’avait pas fait de réserve sur la qualité du sous-locataire qui réclamait des travaux : «Qu'en statuant ainsi, alors que la connaissance ou la tolérance du bailleur ou l'autorisation de principe donnée à la sous-location ne peuvent être assimilées à son concours à l'ac- te , la cour d'appel a violé le texte susvisé; Et sur le troisième moyen; Vu l'article455 du nouveau Code de pro- cédure civile; Attendu que pour débouter M me S. de sa demande en indemnisation des consé- quences des multiples violations des clauses du bail et en réparation du trouble de jouissance subi et pour abus de faiblesse, l’arrêt retient que les rap- ports agressifs des dirigeants de la société AG Bois envers M me S. ne sont que de simples allégations qui ne sauraient étayer l'octroi de dommages-intérêts; Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que M me S., âgée de 94 ans, avait subi depuis des années des pressions, des menaces continuelles, des insultes de la part des dirigeants de la société AG Bois, ainsi que des troubles de jouissance et qu'il s'agissait là d'un véritable abus de faiblesse , la cour d'appel, qui s'est contredite, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé». Observations de Jurishebdo : cette déci- sion traite de plusieurs points: - l’article L 145-31 interdit la sous-location sauf accord du bailleur. Mais l’accord peut résulter d’une clause postérieure au bail. La tolérance du bailleur ne suffit pas à l’engager, ce que cet arrêt confirme. - Quant à la force majeure, elle exonère le preneur de l’obligation dont il a la charge (art. 1755 du Code civil). Quant au bailleur, l’article1720 lui impose une obli- gation d’entretien. Les travaux restent à sa charge s’ils sont rendus nécessaires par la vétusté ou la force majeure (Civ. 3 e , 3avril 2001, Juris-Data, n°2001-009195). L’arrêt rapporté précise cette règle: le bailleur est exonéré pendant le temps où la force majeure l’empêche de faire ce à quoi il est obligé. Après un certain délai, qui est a priori apprécié par le juge du fond, le bailleur doit assumer son obliga- tion. - Notons enfin que la Cour de cassation reconnaît un cas d’abus de faiblesse à l’égard du bailleur, très âgé, ce qui est assez rarement admis Obligation du preneur ❑ Appel en garantie du bailleur (Cass. Civ. 3 e , 22 fév. 2006, n°238, FS-P +B, rejet) Un syndicat des copropriétaires et deux copropriétaires avaient engagé une action à l’encontre d’une société exploi- tant un restaurant dans l’immeuble et leurs bailleurs. Ces derniers avaient demandé à être garantis par leurs loca- taires de la condamnation prononcée à leur encontre. La cour d’appel l’avait admis et la Cour de cassation confirme la décision: «Attendu que la cour d'appel a retenu, par des dispositions passées en force de chose jugée, que les condamnations pro- noncées in solidum contre les bailleurs et le locataire trouvaient leur cause dans l'inexécution par la société PRG Restaura- tion des obligations mises à sa charge par le bail et que cette société devait en conséquence être condamnée à garantir les consortsM., [bailleurs] qui sont de bonne foi, des condamnations pronon- cées à leur encontre». Observations de Jurishebdo : cet arrêt fournit un exemple des possibilités de divers recours lorsque des nuisances sont constatées dans un immeuble en copro- priété. Il appartient au syndicat et aux copropriétaires d’agir à l’encontre de l’auteur du trouble et de son bailleur, lequel peut se retourner contre son loca- taire Réticence dolosive ❑ Préciser sa demande (CA Paris, 2 e ch. A, 22 fév. 2006, n°04/22823) La vente d’une maison avait été signée en février2001 et des inondations avaient eu lieu en juillet2001. Les acqué- reurs demandaient la nullité de la vente pour dol, des inondations ayant déjà eu lieu en 2000 avec publication d’un arrêté portant constatation de l’état de catas- trophe naturelle. «Considérant que l’agence P.I. égale- ment à Longjumeau, conteste avoir reçu les mêmes informations mais que son négociateur M.C. admet que M.et Mme R. [vendeurs] lui avaient indiqué qu’ils avaient eu de l’eau à l’intérieur de la maison suite à un violent orage et qu’ils avaient dû changer les papiers peints, mais sans parler du caractère répétitif de ces inondations […] Considérant […] que l’agence P.I. a tu ces éléments à M.et M me D. [acquéreurs] alors qu’installée à Longjumeau elle connaissait bien ces problèmes puisque la ville de Longjumeau avait connu des évé- nements identiques à la même époque ayant également été concernée par l’ar- rêté de catastrophe naturelle du 30novembre 2000 […] Qu’il lui appartenait de communiquer aux acquéreurs les informations que les vendeurs lui avaient eux-mêmes trans- mises et qu’elle a fait preuve à leur égard d’une réticence dolosive […] Considérant en effet que le mandant est responsable du dol commis par le mandataire dans l’exécution de son mandat; Considérant qu’il n’est pas évident que Construction sur le sol d’au- trui: quand évaluer l’indemnité? L’article555 du Code civil règle le cas des constructions édifiées sur le sol d’autrui. La Cour de cassation a indi- qué, s’agissant d’une construction que M.B. avait fait construire sur un ter- rain appartenant à son ex-épouse, que l’indemnité prévue par l’article555 «doit être évaluée à la date à laquelle le juge statue». (Cass. Civ. 3e, 22 fév. 2006, n°234, FS-P +B, cassation partielle). L’article555 permet au propriétaire du terrain soit d’exiger la démolition, soit de conserver la construction. Dans ce dernier cas, il doit rembourser soit la plus-value du fonds, soit le coût des matériaux et de la main-d’œuvre. Il faut donc estimer cette indemnité à la date où le juge statue et non à celle de la demande de remboursement. 7mars 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE les époux D.n’auraient pas contracté s’ils avaient été informés des inondations sur- venues l’été précédent, les autorités locales manifestant leur volonté d’y mettre un terme, la charge de la preuve leur revenant; Que l’annulation de la vente n’est donc pas justifiée; Qu’en revanche il est évident qu’ils n’au- raient contracté qu’à un prix moindre». La cour relève toutefois que l’acquéreur n’a demandé que l’annulation de la ven- te et n’a pas sollicité à titre subsidiaire l’octroi de dommages-intérêts. Elle rejet- te donc la demande en annulation. Observations de Jurishebdo : l’intérêt de l’acquéreur qui s’estime victime d’un dol est donc de demander, non seulement l’annulation de la vente, mais encore une réduction du prix, dans l’hypothèse où sa première demande serait rejetée. L’inté- rêt de cette décision est aussi d’indiquer que le mandant peut être responsable du dol commis par le mandataire. Rappelons par ailleurs que la loi va désormais impo- ser au vendeur d’indiquer si le bien a fait l’objet d’un arrêté de catastrophe natu- relle (obligation effective à compter du 1er juin 2006 au plus tard, suivant arrêtés préfectoraux, art. L125-5 du Code de l’en- vironnement et décret du 15février 2005) Multipropriété ❑ Un exemple de contrat nul (CA Paris, 16 fév. 2006, 2 e ch. A, n°04/17759) Cette affaire avait donné lieu à l’inter- vention de la DGCCRF. La cour constate la nullité du contrat car le vendeur n’était pas titulaire des droits qu’il affirmait céder: «Considérant qu’en vertu de l'article L.121-60 du Code de la consommation, en matière de cession de parts de socié- tés d'attribution d'immeubles en jouis- sance à temps partagé régi par la loi du 6janvier 1986, l'offre de contracter indique notamment sa date de prise d'ef- fet, les installations et équipements com- muns mis à la disposition du consomma- teur ainsi que les services fournis et leurs prestataires, le montant détaillé de toutes les sommes dues périodiquement ou leurs éléments de détermination; Qu'en outre, l'offre reproduit en carac- tères très apparents les dispositions des articles L.121-63 et L.121-68; Que l'offre comporte un coupon déta- chable destiné à faciliter l'exercice de la faculté de rétractation dans un délai de dix jours prévue à l'article L.121-64; Que, selon l'article L.121-66, avant l'expi- ration du délai de rétractation, nul ne peut exiger ou recevoir du consomma- teur, directement ou indirectement, aucun versement; Considérant qu’en l'espèce, la convention de cession de droits de jouissance conclue le 1 er octobre 1999 entre la société Cogep et les époux P.prévoit une date d'effet; Que, néanmoins, cette date ne corres- Responsabilité notariale Un arrêt a écarté la responsabilité du notaire dans une affaire où une erreur de désignation des lots de copropriété avait conduit le notaire à rédiger un acte recti- ficatif, d’où des frais supplémentaires. La promesse de vente, puis l’acte de vente ne mentionnaient qu’un seul lot. Mais l’attestation de propriété établie par le même notaire mentionnait aussi un autre lot (chambre de bonne). Les vendeurs ayant engagé la responsabilité du notaire de l’acquéreur, qui est écartée: «Considérant que […] M e P.ayant reçu l’acte définitif au vu d’un avant-contrat portant sur le lot 13 et en possession des documents ci-dessus relatifs à ce seul lot et qui n’a reçu aucune remarque des ven- deurs le jour de l’acte sur la désignation exacte des biens vendus résultant de la réunion de deux lots sans modification du règlement de copropriété et qui, connaissance prise de l’oubli du lot 14 a immédiatement préparé un acte rec- tificatif que les parties n’ont pas consenti à signer , aucune d’elle ne vou- lant en supporter le coût, n’a commis aucune faute engageant sa responsabili- té». En conséquence, les vendeurs ont été condamnés à supporter les frais supplé- mentaires. (CA Paris, 2 e ch. A, 22 fév. 2006, n°2004/20967). L’action contre le notaire du vendeur est déclarée irrecevable pour avoir été enga- gée seulement en appel. ➠ Ordonnance Dominique Perben a présenté ce 1 er mars en conseil des ministres un projet de loi de ratification de l’ordon- nance du 8décembre sur les permis de construire et les autorisations d’urba- nisme. pondait à aucune réalité puisque la société Cogep n'était pas titulaire des droits de jouissance qu'elle affirmait céder ; Que la convention n'indiquait pas davan- tage les installations et équipements non plus que les services fournis à titre acces- soire et leurs prestataires, la mention que le cessionnaire pourrait, dans les six mois de la cession et moyennant le prix de 800F, demander copie des documents concernant le club et la résidence ne satisfaisant aucunement à l'obligation légale d'information […] Considérant qu'il s'ensuit que la conven- tion du 1 er octobre 1999 et l'avenant du 5avril 2001, qui contreviennent aux obli- gations d'ordre public des textes précités, sont entachés de nullité; Considérant que, surabondamment, ces contrats sont nuls pour défaut d'objet dès lors que la convention initiale portait cession de droits inexistants puisque la société Cogep n'était pas titulaire des droits par elle prétendument cédés et que l'avenant n’avait pas non plus d'ob- jet, le «produit à définir» établissant l'absence d'objet». Observations de Jurishebdo : la liste des causes de nullité était longue! Indépendamment des règles protectrices spécifiques à la multipropriété que pré- voit le Code de la consommation (art. L 121-60 et suivant), l’absence d’objet était une cause suffisante de nullité de la ven- te ❑ 2 718 pour les 9 pr emiers mois de 2005 : c’est le nombre d’affaires de rétablissement per- sonnel pour lesquelles le juge a pro- noncé un effacement total des dettes avec ou sans liquidation des biens du débiteur. Les départements dans les- quels le nombre est le plus élevé sont les suivants: Morbihan (146), Paris (140), Somme (124), Ille-et-Vilaine (123) et Nord (121). (Réponse du ministre de la justice à Paulette Guin- chard, JO AN Q 14 fév. 2006, p.1657, n°81136). Chiffres… 7mars 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE PARLEMENTAIRE TEXTES ➠ Nouveau président pour ORPI Bernard Cadeau a été élu à la présidence du réseau d’agences immobilières ORPI. Il succède à Bernard Grech. ➠ AtisReal Auguste Thouard devient AtisReal Le groupe que préside Philippe Zivkovic, change de nom et abandonnera au 1 er juillet prochain la référence au nom his- torique Auguste Thouard. Le président du groupe se félicite par ailleurs de constater que le chiffre d’affaires d’Atisreal a pro- gressé de 20% en 2005, à 270millions d’euros (dont 70% à l’étranger). Réforme des successions Le garde des Sceaux Pascal Clément a pré- senté le 21février aux députés le projet de loi portant réforme des successions et des libéralités. Il indique qu’il faut davantage de souples- se et de simplicité dans les successions et en accélérer le règlement (JO AN déb. 22 fév. p.1055). Le projet vise par exemple à faciliter l’ac- ceptation de la succession sous bénéfice d’inventaire qui change de nom et devient «acceptation à concurrence de l’actif». Les créanciers auront désormais un délai de 15 mois pour se faire connaître. L’inventaire aura un rôle estimatif (et non plus simple- ment de déterminer la composition du patrimoine). L’héritier aura aussi un rôle plus important. Par ailleurs, le projet facilite le partage amiable. Le délai pour agir en cas de lésion est ramené de 5 à 2 ans. Le notaire aura un rôle plus important, pour liquider la succession dans un partage judiciaire. Pour protéger les héritiers, il est prévu qu’ils pourront effectuer des actes néces- saires à la conservation et l’administration provisoire de la succession, sans être consi- dérés comme acceptant tacitement la suc- cession. Le projet introduit le mandat à effet post- hume permettant au défunt de désigner (sic) de son vivant un mandataire pour administrer tout ou partie de la succession (p.1057). Indivision plus souple Le projet assouplit les règles de gestion de l’indivision. Ainsi, pour les actes d’adminis- tration, la règle de l’unanimité laisse la pla- ce à la majorité qualifiée (deux tiers). Le projet conserve le principe de la réserve héréditaire, mais il autorise le pacte succes- soral, «un héritier réservataire pourra renoncer par anticipation avec l’accord de celui dont il a vocation à hériter, à exercer son action en réduction contre une libérali- té portant atteinte à sa réserve héréditai- re» (p.1058). La réforme élargit le champ de la dona- tion-partage. Elle sera désormais possible en faveur des frères et sœurs ou neveux et nièces, elle pourra être effectuée entre enfants issus d’unions différentes. Il est aussi prévu de réformer le PACS, notamment pour lui accorder davantage de publicité car le régime actuel oblige les greffes à répondre chaque année à plus d’un million de demandes de certificat de non-pacs (p.1059). Pour le logement, le Gouvernement souhaite instituer un droit temporaire de jouissance en faveur du par- tenaire survivant sur le logement commun. Alain Vidalies cite le commentaire de Phi- lippe Malaurie (p.1066) selon lequel ce projet qui a été préparé dans le secret se cantonne à un assemblage composite d’une pluralité de réformes techniques et fragmentaires. Alain Vidalies déplore que soit réduit le droit du conjoint survivant en présence d’enfants non communs (p.1066) par l’ar- ticle21. A suivre. Logement social: changement de zonages? «Le Gouvernement est disposé à étudier au cas par cas des demandes de change- ment de zones, lorsque l’équilibre des opé- rations pose véritablement un problème », a indiqué Jean-Franços Copé (JO Sénat, 22 fév. p.697) au sénateur Jean-Marc Todes- chini. Projet de loi tourisme: chambres d’hôtes et redevances à raquettes Les sénateurs ont examiné en 2e lecture le projet de loi relatif au tourisme adopté par les députés le 5décembre dernier. Le ministre du tourisme, Léon Bertrand, indique que le projet de loi met en place une définition des chambres d’hôtes «per- mettant de structurer correctement ce sec- teur» (JO Sénat déb. 22 fév. p.743). Le rapporteur, M me Bariza Khiari, indique que le texte réforme la procédure de clas- sement des communes touristiques et des stations classées de tourisme. L’article6 ter dispose que «les chambres d’hôtes sont des chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueil des touristes, à titre onéreux, pour une ou plu- sieurs nuitées, assorties de prestations» (art. L 324-3 du Code du tourisme). L’article suivant (L 324-4) impose une déclaration préalable à la mairie du lieu de l’habita- tion pour se livrer à cette activité. L’article a été adopté (p.766). L’article9 concerne les servitudes pour remontées mécaniques. Un amendement a élargi la servitude aux loisirs non motorisés en dehors des périodes d’enneigement (n°29). L’article14 élargit les redevances pour accès aux sites pour les loisirs de nei- ge non motorisés. Il a suscité un débat, Gérard Delfau reprenant le slogan «contre le racket sur la raquette» (p.772) ou Jean- François Voguet indiquant que «la rede- vance est injuste parce qu’elle rompt le principe du libre accès aux sites naturels» et «car elle soustrait de l’espace public, dans lequel s’applique le principe constitu- tionnel de libre circulation, des territoires ou, dorénavant, l’activité marchande aura seule droit de cité» (p.774). Leur amende- ment de suppression a été rejeté. Jean Fau- re au contraire défend le principe de la redevance pour faciliter le règlement des conflits entre différents utilisateurs de la nature. L’ensemble du projet a été adopté (p.781). ➠ Organisation judiciaire : un décret du 20février 2006 donne, par département, la nou- velle liste des juridictions compétentes pour connaître des procédures de difficultés des entre- prises (en application de l’article L 610-1 du Code de commerce), TGI ou tribunal de commerce (Décret n°2006-185, J.O. du 21 fév. p.2660). ➠ Livre foncier : un arrêté du 10février 2006 (J.O. du 21 fév. p.2667) concerne la tenue du livre foncier en Alsace Moselle. ➠ Agence de maîtrise d'ouvrage des travaux du ministère de la justice . Son statut est défini par décret (n°2006-208 du 22février 2006, J.O. du 23 fév. p.2804). Établissement public national à caractère administratif, l’Agence a pour mission de réaliser toute étude et analyse préalable relati- ve aux investissements immobiliers et à l’entretien et à la valorisation du patrimoine du ministère de la justice, d’assurer la réalisation d’opération de construction, de réhabilitation ou de maintenance et de mener à bien toute mission d’assistance dans le domaine de la gestion et de la valorisation du patrimoine immobilier. A titre accessoire, elle peut aussi notamment fournir à la demande de l’Etat, des collectivités territoriales ou de leurs éta- blissements publics, à titre onéreux, ce même type de services pour la réalisation de leurs projets immobiliers et pour les besoins de la justice (art. 2). Elle peut notamment acquérir des biens, gérer les procédures foncières et immobilières, réaliser ou faire réaliser des études, négocier des baux, et des contrats de partenariats. 7mars 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 14 fév. 2006 AN p.1553 n°71771 Pierre-Louis Fagniez, UMP, Val-de-Marne Bruits de voisinage Ecologie Les nuisances résultant bruit émanant du déchargement de camions sur la voie publique aux abords d’une installation soumi- se à déclaration sont réprimées par les articles R 1336-8 et 9 du Code de la santé publique. Peine prévue: 450euros d’amende. 14 fév. 2006 AN p.1583 n°80537 Pierre Morange, UMP, Yvelines Accès des immeubles aux handicapés Emploi Le travail préalable à la rédaction du décret d’application de la loi du 11février 2005 a mis en évidence la nécessité de traiter les abords des bâtiments d’habitation et des équipe- ments qui s’y trouvent. Il est prévu par exemple pour les bâtiments d’habitation col- lectifs neufs qu’un cheminement accessible aux handicapés doit permettre d’atteindre le bâtiment depuis la voirie. Le projet de décret a fait l’objet d’un avis favo- rable du conseil national consultatif des per- sonnes handicapées. 16 fév. 2006 Sénat p.407 n°20781 Roger Karouchi, UMP, Hauts-de- Seine Loueurs en meublé et taxe professionnelle Budget Le loueur en meublé qui loue à titre habituel est imposable à la TP quelle que soit l’impor- tance des revenus qu’il en tire. Il n’est pas fait de distinction suivant que le loueur est profes- sionnel ou non. Les personnes qui louent leur habitation personnelle sont exonérées de TP depuis 1993, sauf délibération contraire des collectivités locales. Si c’est le cas, les loueurs sont le plus souvent assujettis à la cotisation minimale prévue par l’article1647 D du CGI. Le poids de la TP est alors proportionnel à la valeur locative d’un logement de référence, précise la réponse. 16 fév. 2006 Sénat p.411 n°19616 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Décret d’application obli- gation d’entretien des terrains privés Ecologie L’obligation d’entretien des terrains privés, pré- vue par l’article L 2213-25 du CGCT (loi du 2 fév. 95) doit être précisée par décret. Sa rédac- tion pose des difficultés mais la jurisprudence a confirmé qu’un arrêté municipal pouvait être pris même sans que le décret soit paru . Exemple: cour adminis- trative d’appel de Mar- seille (19 déc. 2003). 21 fév. 2006 AN p.1836 n°45871 Damien Meslot, UMP, Territoire-de- Belfort Incidence des travaux sur les taxes foncières Budget La réalisation de travaux suppose d’une part une demande préalable (permis ou déclara- tion), puis une déclaration à l’achèvement des travaux. La transmission des informations entre les mairies et les services fiscaux résulte d’un protocole du 18mars 1994. Les services travaillent à l’amélioration du circuit d’infor- mation et à une normalisation des échanges d’information. Une réflexion sur la refonte du formulaire H1 (demande d’exonéra- tion pour construction nouvelle) a été entrepri- se (rép. Jean-Louis Mas- son, Sénat JO Q, 16 fév. p.414, n°17660). 21 fév. 2006 AN p.1857 n°60909 Louis Cosyns, UMP, Cher Qualité des diagnosti- queurs amiante et assu- rance Economie L’attitude des assureurs qui vérifient la compé- tence professionnelle des diagnostiqueurs amiante est justifiée, notamment pour des ques- tions de santé publique. Une étude du ministère montre que les professionnels reconnus, après des difficultés passagères, ont pu retrouver des assureurs. Le ministre attire l’attention sur la grande hétérogénéité des personnes investis- sant ce nouveau métier. La mise en place de la certification et de normes est une condition essentielle de la rénovation de l’offre. La réponse cite le cas de contrôleurs n’ayant que trois jours de formation. 21 fév. 2006 AN p.1862 n°76965 Jean-Pierre Grand, UMP, Hérault Réforme des SCPI Budget Les SCPI présentent une «très faible liquidité ». La création des OPCI a pour objectif de per- mettre une plus grande liquidité. Le projet d’ordonnance prévu par la loi du 9décembre 2004 n’organise pas la suppression des SCPI, mais se veut incitatif pour la transformation des SCPI en OPCI. Un rapport doit être déposé au Parlement avant le 31décembre 2008. Selon le député, les épar- gnants s’inquiètent de la légitimité d’une mesure qui leur impose de trans- former leurs titres en un produit «intégrant des risques boursiers incon- testables» 21 fév. 2006 AN p.1871 n°52442 Jean-Luc Warsmann, UMP, Ardennes Détecteurs de fumée Logement La proposition de loi Meslot a été votée à l’As- semblée le 13octobre 2005. Elle doit encore être votée au Sénat. Il n’est pas prévu d’aide financière pour l’installation des détecteurs. Toutefois, l’Anah a reçu 50millions d’ € pour finan- cer les travaux de sécurité de première urgence. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 7mars 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 13 mars 2006 : la TVA et les opérations immobilières Pour comprendre les mécanismes qui régis- sent l'imposition des opérations immobi- lières et des profits qui en résultent. Tél. Le Moniteur: 0140133707 16 mars 2006 : la réception des tra- vaux, garanties et solde des comptes du marché . Pour déterminer l'ensemble des implications de la réception, notam- ment la mise en œuvre des garanties légales et acquérir les réflexes préventifs en vue d'anticiper les litiges liés à la clôture des tra- vaux. Tél. Le Moniteur: 0140133707 20 mars 2006 : nouvelle réglementa- tion ascenseurs, les clés pour mettre votre parc en conformité Pour identifier le renforcement des obliga- tions en terme de travaux, d'entretien, de contrôle à réaliser sur les ascenseurs et en mesurer les enjeux financiers. Tél. Le Moniteur: 0140133707 4 avril 2006 : la réforme des autorisa- tions d’urbanisme . Une journée d’études du JurisClasseur. A Paris (Maison de l’Amérique latine). Avec notamment Philippe Baffert (DGUHC) et, sur la question des délais de procédure, Yves Pittard, avocat à Nantes Tél. 0145589025. Nominations Cabinets ministériels ➠ Equipement : Thomas Joindot est nommé conseiller technique développement durable et recherche au cabinet de Dominique Perben, Laurence Lasserre est nommée conseillère com- munication et presse au cabinet du ministre (arr. des 13 et 20 fév., J.O. du 21 fév. @). Préfets:Pierre-René Lemas est nommé préfet de la région Lorraine, préfet de la Mosel- le; Michel Delpuech est nommé préfet de Cor- se, préfet de la Corse-du-Sud et Michel Bart est nommé préfet des Hauts-de-Seine (décrets du 23février 2006, J.O. du 25 fév. @). Equipement : Gérard Perot est nommé direc- teur départemental de l'équipement de l'Avey- ron (arr. du 10 fév., J.O. du 21 fév. @). Au fil du J.O. Conventions collectives ➠ Gar diens, concier ges : l'avenant n°62 du 21septembre 2005 à la convention des gar- diens, concierges et employés d’immeubles, por- tant modification de l'annexe II « Salaires » est étendu par arrêté du 15février (J.O. du 24 fév. 2006, p.2924). ➠ Collaborateurs salariés des cabinets d'écono - mistes de la constr uction et de métr eurs-vérifi - cateurs : un avis relatif à l’extension d’accords a été publié (J.O. du 23 fév. p.2820). Il s’agit de l’accord national n°60 du 11janvier 2006 et de l’accord régional n°60 (Ile-de-France) du 11jan- vier 2006 sur les salaires . Or ganisations pr ofessionnelles de l'habitat social : il est envisagé l’extension de l’accord sur la convention collective nationale des orga- nisations professionnelles de l'habitat social du 20septembre 2005 . Le champ d’application de cette convention concerne les entreprises et associations qui assu- rent la représentation, l'animation et la coordi- nation professionnelles des organismes relevant du mouvement HLM ainsi que les structures qui, dans ce cadre, interviennent en appui des orga- nismes membres de ce mouvement (associations professionnelles de l’habitat social, structures de mutualisation et de gestion paritaire, entre- prises et associations qui interviennent en conseil ou formation dans certains secteurs). (Avis publié au J.O. du 23 fév. 2006, p.2820). ➠ Habitat social : un avis relatif à l’extension d’un accord sur la convention collective nationa- le des organisations professionnelles de l'habitat social a été publié (J.O. du 24 fév. 2006, p.2925). Il s’agit de l’accord du 20septembre 2005 sur la formation professionnelle . ➠ A vocats : l'avenant n°81 du 14octobre 2005, relatif aux salaires à la convention du personnel des cabinets d'avocats est étendu par arrêté du 6 fév. 2006 (J.O. du 21 fév. p.2680). ➠ Huissiers de justice : deux avis relatifs à l'ex- tension d'avenants à la convention du person- nel des huissiers de justice ont été publiés (J.O. du 21 fév. p.2682). Il s’agit de l’avenant n°23 du 22décembre 2005 sur le contrat de profes- sionnalisation et de l’avenant n°22 du 22 déc. 2005 sur l’allocation de fin de carrière NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 223 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 7mars 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• INTERVIEW Jurishebdo Immobilier: la création des OPCI était souhaitée par la profession, quel juge- ment portez-vous sur ce nouveau régime? Patrick Lenoël: «la création des OPCI était demandée par la profession. Avec Bernard Barret, responsable de la gestion collective de BNPP REIM, nous y avons fortement contri- bué pendant plus de deux ans. La création d’un nouveau type de fonds immobilier non coté, qui est une œuvre de longue haleine, se situe dans le prolongement de la SCPI, pro- duit qui avait fait ses preuves. Alors que les SCPI sont des sociétés fermées, les OPCI sont des fonds ouverts dont la liqui- dité est par construction excellente. En effet, c’est le fonds qui assure lui-même sa liquidité: c’est une liquidité intrinsèque. Par ailleurs, l’OPCI dispose d’une plus grande faculté de distribution. Alors que la SCPI est parfois délicate à commercialiser car il est dif- ficile de prévoir son prix de revente, l’OPCI aura une valorisation à partir de l’actif net, et de la «fair value». En matière de gestion d’actifs, les contraintes de la SCPI disparaissent. Il sera par exemple plus facile de recourir à l’endettement. On peut donc prévoir de meilleures perfor- mances. Pour la fiscalité, le souscripteur pourra choisir son régime fiscal, soit celui des revenus fon- ciers et des plus-values immobilières, soit celui des revenus de capitaux mobiliers et plus- values mobilières, ce qui est un progrès pour une bonne partie des épargnants. Il y a aussi suppression du frottement des 4,80%». JHI: la réforme ne comporte-t-elle toutefois pas des contraintes? P.L. : «nous avons souhaité et accepté un cadre assez strict avec par exemple l’interven- tion du dépositaire qui contrôlera la confor- mité des actes de gestion de l’OPCI ou les ratios de composition d’actifs. Ces règles per- mettront d’assurer une sécurité du produit et d’en assurer une bonne valorisation. Ainsi il est prévu d’effectuer quatre évaluations par an. Le processus d’évaluation comportera donc des contraintes, mais ceci est le prix à payer pour disposer d’un produit sécurisé d’épargne immobilière crédible. L’OPCI est une transposition sur le plan juridique du régime des OPCVM, régime qui a fait ses preuves. Ce n’est toutefois pas un OPCVM compte tenu de la nature immobilière du sous-jacent.» JHI: quel est le calendrier de parution de textes? P.L. : «le décret et le règlement de l’AMF sont programmés pour la mi-2006. Il faudra ensuite que les gérants obtiennent l’agré- ment de l’AMF, ce qui permet de prévoir un lancement des premiers OPCI à partir de l’au- tomne 2006.» JHI: quel est le programme de lancement de l’OPCI pour Bnp Paribas? P.L. : «nous proposerons les deux types de fonds pour les épargnants et, pour les institu- tionnels, nous créerons des OPCI à règles de fonctionnement allégées (RFA). Les OPCI à RFA permettent par exemple aux institution- nels de procéder à des apports de capitaux différés dans le temps.» JHI: comment allez-vous gérer la transition avec les SCPIexistantes? P.L. : «la SCPI Opéra rendement, que nous avons créée en juin2005 pour les institution- nels, dans l’objectif de la transformer en OPCI, a déjà collecté 50millions d’euros. Nous prévoyons d’effectuer la transformation en OPCI dès la fin de l’année.» JHI: et les épargnants individuels? P.L. : «les textes méritent d’être précisés sur ce point mais, dans chaque SCPI, nous laisse- rons le choix aux épargnants d’opter pour le régime Sppicav ou pour le régime fonds. Dans un deuxième temps, la question se pose- ra de savoir s’il y a lieu de regrouper les SCPI. En effet, la majorité des SCPI devraient pou- voir converger parce qu’elles sont pour la plu- part assez voisines et que la taille est un atout pour la performance globale et la liquidité.» JHI: comment réagissent les épargnants? P.L. : «nous avons déjà tenu une grande réunion d’information pour nos quelque 150 conseillers de surveillance. Si certains minori- taires sont hostiles à tout changement, la plupart ont une approche positive. D’autres sont dans l’expectative, ce qui est naturel. Si nous pouvons aujourd’hui répondre à 80% des questions qui se posent, tout n’est pas réglé. Nous allons effectuer au cours des pro- chains mois une deuxième phase de commu- nication aussi large que possible auprès des conseillers de surveillance et de tous les asso- ciés.» JHI: certains disent que la gouvernance de l’OPCI laisserait moins de place aux épar- gnants … P.L. : «Non! L’OPCI n’aura pas à rougir de sa gouvernance, par rapport aux autres produits d’épargne. Le rôle du conseil de surveillance est de contrôler la gestion, mais dans cer- taines sociétés, il a pu y avoir des pratiques qui ont conduit à des dysfonctionnements, vers une certaine immixtion dans la gestion, ce qui n’est pas sain. Le fait qu’il n’y ait plus d’assemblée générale dans l’OPCI à forme FPI ne me paraît pas grave en soi. Il faut que l’information circule et que le conseil de surveillance contrôle a posteriori la conformité de la gestion, mais si le souscrip- teur n‘est pas satisfait de son placement, il peut vendre ses parts. Le dispositif de gouver- nance existera, il sera crédible, utile pour tout le monde, mais bien centré sur son objet.» JHI: quelle leçon tirez-vous de la crise des fonds allemands … P.L. : «en Allemagne, une crise de confiance a provoqué une crise de liquidité. Il y a eu des irrégularités, qui ont été sanctionnées mais qui ont ébranlé le système. Il y avait eu une vague importante de collecte, mais la performance n’a pas été au rendez-vous. Il y a eu aussi un problème d’évaluation, ce qui a mis en cause la qualité de la valorisation. Mais l’organisme allemand de régulation paraît s’inspirer des règles de nos OPCI pour les appliquer en Allemagne, comme le gel de sortie des institutionnels ou un élargissement des actifs financiers éligibles.» JHI: pourquoi les OPCI sont-ils fermés aux investissements de type Robien … P.L. : «si les textes ne les ont pas encore expressément autorisés, il devrait être pos- sible d’en créer demain par le biais des OPCI à RFA.» Patrick Lenoël (Directeur des relations institutionnelles, BNP Paribas) : «les OPCI sont des fonds dont la liquidité est excellente» BNP Paribas Reim (ex Antin Vendôme) gère les SCPI du groupe Paribas. Alors que sont attendus le décret et le règlement de l’AMF pour que le lancement des OPCI soit opérationnel, Patrick Lenoël nous fournit son analyse de la situation.