jurisprudence récente p. 2 à 5
Baux d’habitation
Défaut de paiement du premier loyer : l’obligation de délivrance subsiste
L’usufruitier bailleur : obligation d’entretien
Loi Carrez
Le géomètre et la loi Carrez : la sous-traitance est possible
Copropriété
Calcul des tantièmes pour le vote : les parties privatives du syndicat
Les droits du copropriétaire : un jardin disparu
Clauses irrégulières du règlement : à appliquer avant jugement
Conseil syndical : pas de modification en assemblée
Contrat de vente
Rupture de pourparlers : quelle responsabilité ?
Contrat de construction
Restitution du dépôt de garantie
Baux commerciaux p. 6
Le bail commercial et la loi de sauvegarde des entreprises : l’analyse de Véronique Rehbach, avocat, cabinet BMS’
Rencontres p. 5 et 8
Sem et régions : quelle complémentarité
Le nouveau code de la propriété des personnes publiques : un changement radical
Le marché du logement selon Orpi
Actualite p. 7
La loi sur les successions
Les loyers de 1948
Le taux de l’usure
En bref p. 9
Au fil du J.O., nominations, agenda
interview p. 10
Etienne Ginot (président du Csab) : « le problème de la copropriété est plus sociologique que technique ».
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à5 Baux d’habitation Défaut de paiement du premier loyer: l’obligation de délivrance subsiste L’usufruitier bailleur: obligation d’entretien Loi Carrez Le géomètre et la loi Carrez: la sous-traitance est possible Copropriété Calcul des tantièmes pour le vote: les parties privatives du syndicat Les droits du copropriétaire: un jar- din disparu Clauses irrégulières du règlement: à appliquer avant jugement Conseil syndical: pas de modifica- tion en assemblée Contrat de vente Rupture de pourparlers: quelle res- ponsabilité? Contrat de construction Restitution du dépôt de garantie BAUX COMMERCIAUX p.6 Le bail commercial et la loi de sauve- garde des entreprises: l’analyse de Véro- nique Rehbach, avocat, cabinet BMS’ RENCONTRES p.5et8 Sem et régions: quelle complé- mentarité Le nouveau code de la propriété des per- sonnes publiques: un changement radical Le marché du logement selon Orpi ACTUALITE p.7 La loi sur les successions Les loyers de 1948 Le taux de l’usure EN BREF p.9 Au fil du J.O., nominations, agenda La force du règlement de copropriété D ans la série d’arrêts de la Cour de cassation que nous pré- sentons cette semaine en matière de copropriété, plusieurs mon- trent que la Cour de cassation fait prévaloir la force du règlement de copropriété. Ainsi, en cas de vente, un arrêt indique que lorsque l‘acte de vente comporte une description du bien vendu plus favorable à l’acqué- reur que celle qui résulte du règlement, c’est le règlement qui doit prévaloir. Une autre décision indique qu’il faut appliquer une clause du règlement quand bien même elle serait irrégulière, tant qu’une décision judiciaire ne l’a pas déclarée non écrite. Un troisième arrêt refuse à l’assemblée générale des coproprié- taires le droit de nommer des conseillers syndicaux en surnombre, c’est-à-dire en quantité supérieure à ce qui était prévu par le règlement. En conséquence, si les copropriétaires souhaitent dési- gner un nombre de conseillers plus important que ce qui est prévu par le règlement, ils doivent d’abord le modifier, puis procéder à l’élection des conseillers supplémentaires. Dans toutes ces décisions, la Cour de cassation fait donc prévaloir le texte fondateur que constitue le règlement de copropriété. C’est une raison de plus pour les copropriétaires ou les acquéreurs de lots de copropriété de prêter une attention particulière à ce document qui fait la loi des parties. E n matière de baux d’habitation, signalons aussi une autre décision qui est fondée sur l’obligation de délivrance. Dans une affaire où le bailleur avait cru pouvoir refuser de remettre les clés à son locataire au motif que celui-ci ne lui avait pas payé le dépôt de garantie et le premier mois de loyer, la Cour de cassation sanc- tionne l’arrêt d’appel qui avait validé ce comportement. La Cour de cassation se fonde sur l’obligation de délivrance, prévue à l’ar- ticle1719 du Code civil pour motiver sa décision, une disposition qui s’applique à tous les baux. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 238 11JUILLET 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier INTERVIEW p.10 Etienne Ginot (président du Csab): «le problème de la copropriété est plus sociolo- gique que technique». JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 11juillet 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Défaut de paiement du 1 er loyer ❑ L’obligation de délivrance subsiste (Cass. Civ. 3 e , 28juin 2006, n°799, FS-P +B, cassation) Une cour d’appel avait admis que le bailleur pouvait refuser de donner en location le logement au motif que le pre- mier loyer et la caution n’avaient pas été versés. L’arrêt est cassé sur le fondement de l’obligation de délivrance du bailleur: «Vu l'article1719 du Code civil; Attendu que le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée; Attendu selon l'arrêt attaqué […], que M me F. a donné à bail, le 9novembre 2001, un appartement à usage d'habita- tion à M.C. pour le 1 er décembre sui- vant; que le 21novembre 2001, elle a donné à bail ce même logement à un tiers; que M.C., assisté de l'association APAJH, sa curatrice, a assigné sa baille- resse en exécution forcée du bail qui lui avait été consenti et en paiement de dommages-intérêts pour défaut de déli- vrance; Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la mention selon laquelle M.C. devait verser le loyer de décembre et la «caution» dans les trois jours de la signature de l'acte n'apparaît nulle part dans le contrat, que néan- moins la signature d'un contrat de bail qui doit prendre effet dans le mois qui suit entraîne toujours le versement du premier mois de loyer et de la «caution», sauf stipulation contraire, qu'à tout le moins, la propriétaire est en droit de percevoir ces sommes lors de l'entrée dans les lieux, que M me F. produit […] une lettre du curateur de M.C. écrite le 27novembre indiquant que celui-ci prendrait bien l'appartement le 1 er décembre 2001 et verserait à cette occa- sion le premier mois de loyer et un mois de «caution», le second mois devant être versé le mois suivant, qu'il est établi que M.C. n'a pas respecté les termes du contrat qui impliquaient le versement de la «caution» en une seule fois, que M me F. était en droit de prendre toutes pré- cautions utiles pour assurer la location de son appartement dans les meilleurs délais; Qu'en statuant ainsi, alors que le défaut de paiement par le locataire du premier loyer et du dépôt de garantie ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance , la cour d'appel a violé le texte susvisé». Observations de Jurishebdo : cet arrêt est très clair. L’obligation de délivrance du bailleur ne disparaît pas en cas de défaut de paiement du 1 er loyer et du dépôt de garantie. Le bailleur doit donc mettre en œuvre les procédures habi- tuelles pour obtenir le paiement des sommes dues et, à défaut, la résiliation du bail L’usufruitier bailleur ❑ Obligation d’entretien (Cass. Civ. 3 e , 28juin 2006, n°801, FS-P +B, cassation partielle) A la suite du décès du bailleur, le bien loué était dévolu en usufruit à la conjointe survivante et en nue-proprié- té aux enfants mineurs. Le locataire, qui voulait obtenir des réparations, avait assigné l’usufruitier. Sa demande avait été rejetée en appel, mais la décision est cassée: «Vu les articles605, 1719 et1720 du Code civil, ensemble l’article32 du NCPC; […] Attendu que pour déclarer cette demande [du locataire pour obtenir les travaux de réparation] en ce qu’elle était dirigée à l’encontre de la seule usufruitière, l’arrêt retient qu’à la suite du décès de M.W., propriétaire en propre du bien loué, Mme A. a seule- ment eu la qualité d’usufruitière, que les preneurs n’ont pas régularisé la pro- cédure en appelant dans la cause les enfants mineurs, nus-propriétaires, mal- gré l’invite de la cour d’appel, qu’ils ne rapportent pas la preuve que l’état de l’immeuble serait la conséquence d’un défaut d’entretien de l’usufruitière; Qu’en statuant ainsi, alors que l’article605 du Code civil ne règle que les rapports entre l’usufruitier et le nu- propriétaire et que l’usufruitier est tenu aux obligations du bailleur à l’égard des locataires de l’im- meuble sur lequel porte son usufruit, la cour d’appel a violé le texte susvisé». Observations de Jurishebdo : il faut dis- tinguer les rapports entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, qui sont régis par les articles605 et606 du Code civil, et les rapports entre le locataire et l’usu- fruitier bailleur, qui relèvent des règles du bail. Le locataire qui veut obtenir l’exécution des obligations de son bailleur doit donc bien assigner l’usu- fruitier, quitte à ce dernier à demander au nu-propriétaire de prendre en char- ge les grosses réparations. (On sait tou- tefois que l’usufruitier ne dispose pas d’action pour le contraindre à les exécu- ter, Cass. Civ. 30 janv. 1970, Bull. Civ. III, n°83) Le géomètre et la loi Carrez ❑ Sous-traitance possible (Cass. Civ. 3 e , 21juin 2006, n°753, FS-P +B, cassation) Un copropriétaire avait fait mesurer un appartement en vue de sa vente par un géomètre. Celui-ci avait indiqué une surface de 116,88 m 2 . L’acquéreur avait ensuite fait remesurer l’appartement ce dont il résultait une surface de 106 m 2 . Assigné par l’acquéreur, le géomètre expert avait appelé en garantie le géo- mètre topographe auquel il avait sous-traité le travail de mesurage . La cour d’appel avait rejeté ce recours en invoquant l’interdiction de sous-trai- tance qui pèse sur les géomètres, mais l’arrêt est cassé: «Vu les articles 1 er , 10, de la loi n°46-942 du 7mai 1946, modifiée, instituant l'ordre des géomètres experts, et 50 du décret n°96-478 du 31mai 1996 portant règlement de la profession de géomètre expert et code des devoirs professionnels, ensemble l’alinéa1 de l'article46, inséré dans la loi du 10juillet 1965 par la loi n°96-1107 du 18décembre 1996; Attendu que le géomètre expert ne peut prendre ni donner en sous- traitance la réalisation des études et des travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers , et pour lesquels, à ce titre, il lève et dres- se, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et docu- ments topographiques concernant la définition des droits attachés à la pro- 11juillet 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE priété foncière tels que les plans de division, de partage, de vente et d'échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière; […] Attendu que, pour rejeter ce recours en garantie [du géomètre contre son sous- traitant], l'arrêt retient que le mesurage de la superficie intérieure privative des appartements selon la loi «Carrez» rentre dans les attributions du géo- mètre expert faisant l'objet d'interdic- tion de sous-traitance et que M.de Q.ne peut arguer d'un contrat de sous- traitance illégal puisque interdit en matière de fixation des limites des biens fonciers par l'article50 du décret du 31mai 1996 réglementant la profession de géomètre expert; Qu'en statuant ainsi, alors que la com- pétence exclusive des géomètres experts est limitée aux actes participant directement à la détermination des limites de propriété et que le mesura- ge de la superficie de la partie pri- vative d'un lot ou d'une fraction de lot copropriété mentionné à l'article46 de la loi du 10juillet 1965 est une prestation topographique sans inci- dence foncière , n'ayant pas pour objet la délimitation des propriétés, la cour d'appel a violé les textes susvisés». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : la Cour de cassation interprète strictement les textes fixant la compétence exclusive du géomètre et donc l’interdiction de sous- traitance. Le mesurage Carrez étant sans lien avec la délimitation de la pro- priété, il ne relève pas de la compéten- ce exclusive du géomètre et peut donc être sous-traité Calcul des tantièmes pour le vote ❑ Les parties privatives du syndicat (Cass. Civ. 3 e , 21juin 2006, n°750, FS-P +B, cassation partielle) Lors du calcul des tantièmes pour le vote en assemblée, il ne faut pas tenir compte de ceux qui sont détenus par le syndicat. Pour s’être écarté de cette règle, un arrêt d’appel est cassé: «Vu l'article16, alinéa2, de la loi du 10juillet 1965; Attendu que le syndicat ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives, acquises par lui; Attendu que pour accueillir la demande en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Hel- vetia Park du 27juin 2000 formée par M.deB., propriétaire de lots dans cet immeuble en copropriété, l'arrêt atta- qué (Chambéry, 7décembre 2004) retient qu'il résulte de l'état descriptif de division inclus au règlement de copropriété modifié que la copropriété est composée de 12426 tantièmes, que le procès-verbal de l'assemblée générale contestée mentionne que le total des tantièmes s'élève à 12395 après déduc- tion du lot appartenant au syndicat des copropriétaires et des 27 tantièmes y afférents, et que cette déduction n'est pas légitime en vertu des articles5, 14 et22, alinéa2, de la loi du 10juillet 1965, l'ensemble des 12426 tantièmes devant être pris en compte pour les votes des délibérations; Qu'en statuant ainsi, alors d'une part, que le total des tantièmes après déduc- tion du lot du syndicat des coproprié- taires s'élève à 12399 tantièmes et non 12395 et d'autre part, que les tan- tièmes afférents à un lot dont le syndicat est propriétaire ne doivent pas être pris en compte pour les votes des délibérations des assemblées générales, la cour d'appel a violé le tex- te susvisé».L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : l’article16 de la loi de 1965 ne souffre aucune ambi- guïté. Le syndicat ne dispose pas de voix en assemblée au titre des parties privati- ve acquises par lui. Il ne faut donc pas tenir compte des millièmes des lots qu’il possède dans le calcul des majorités, mais retrancher les millièmes détenus par le syndicat, sans faire d’erreur de calcul, comme le relève la Cour de cassation! Les droits du copropriétaire ❑ Un jardin disparu (Cass. Civ. 3 e , 21juin 2006, n°751, FS-P +B, cassation) Après avoir acheté un appartement avec un droit d’usage privatif sur un jar- din partie commune de 15 m 2 , le copro- priétaire y avait renoncé contre dédom- magement du constructeur. Mais le règlement de copropriété et l’état des- criptif de division n’avaient pas été modifiés. A la revente, l’acte mention- nait le jardin et le sous-acquéreur avait assigné le syndicat et leur vendeur pour obtenir délivrance du droit. L’arrêt d’appel ayant rejeté cette demande est cassé: «Vu l'article9 de la loi du 10juillet 1965, ensemble l'article3 de cette loi; Attendu que chaque copropriétaire dis- pose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne por- ter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble; Attendu que pour rejeter la demande des épouxG., l'arrêt retient que le ven- deur ne peut céder plus de droit qu'il n'en a, que cette seule constatation est suffisante pour écarter les prétentions des époux G.à se voir délivrer une par- tie de l'immeuble sur laquelle M me M. n'avait plus aucun droit pour y avoir renoncé, et qu'en conséquence, la dési- gnation de l'acte authentique ne consti- tue qu’une erreur matérielle de rédac- tion, le notaire, non prévenu, ayant repris selon l'usage en la matière, la désignation initiale qui figure à l'acte de la venderesse, et en conséquence, les époux G.n'ont aucun droit sur le jardin dont l'usage privatif est mentionné à tort sur l'acte notarié; Qu'en statuant ainsi, alors que le règlement de copropriété qui déter- mine l'étendue des droits des copropriétaires mentionnait la jouissance privative d'un jardin , la cour d'appel a violé les textes susvisés». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : la Cour de cassation fait prévaloir les indications du règlement de copropriété sur l’ac- cord conclu entre le vendeur et le copropriétaire d’origine. Cette décision est de nature à renforcer la force du règlement. Ce n’est pas l’acte de vente qui détermi- ne les droits du copropriétaire mais le règlement de copropriété. 11juillet 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Clauses irrégulières du règlement ❑ A appliquer avant jugement (Cass. Civ. 3 e , 21juin 2006, n°757, FS-P +B, cassation partielle) Un copropriétaire contestait deux déci- sions d’assemblée. L’une concernait la restitution d’une bande de terrain par- tie commune, qu’il estimait indûment appropriée par un autre copropriétaire, l’autre visait une question de réparti- tion des charges. L’arrêt rejette la demande du copropriétaire sur le pre- mier point mais l’admet sur le second: «Mais attendu qu’ayant relevé que M.N. disposait depuis le 21juin 1984 d’une autorisation de l’assemblée géné- rale des copropriétaires pour occuper, à titre précaire et sous certaines condi- tions, une bande de terrain prise sur les parties communes, la cour d’appel […] a exactement retenu que la demande d’annulation de la décision n°11-11 de l’assemblée du 14juin 2000 regroupant l’ensemble des copropriétaires votée à la majorité et confirmant l’autorisation donnée en 1984, n’était pas fondée et devait être rejetée; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé; Mais sur le premier moyen: Vu les articles10, et 43 de la loi du 10juillet 1965; Attendu que toutes clauses contraires aux dispositions des articles6 à37, 42 et 46 et celles du règlement d'adminis- tration publique prises pour leur appli- cation sont réputées non écrites; Attendu que pour rejeter la demande d'annulation de la décision n°2, l'arrêt retient que l'automatisme de la porte cochère donnant sur l'avenue Charles de Gaulle constitue un équipement commun utile de façon égale à l'en- semble des copropriétaires qu'il s'agisse de ceux des bâtiments A, B, et C.ou des autres parce qu'il n'est pas contesté que tous ont accès à leur lot par cette porte s'ils le désirent, que la répartition des charges relatives à cet équipement est donc conforme aux dispositions de l'ar- ticle10 de la loi du 10juillet 1965 qui sont d'ordre public et sur lesquelles les mentions contraires du règlement de copropriété rédigé en 1958 ne peuvent l'emporter; Qu'en statuant ainsi, alors que les clauses du règlement de coproprié- té doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge , la cour d'appel a violé les textes susvisés». Observations de Jurishebdo : on retien- dra de cet arrêt la nécessaire applica- tion des clauses du règlement, quand bien même elles seraient irrégulières, tant que le juge ne les a pas déclarées non écrites Conseil syndical ❑ Pas de modification en assemblée (Cass. Civ. 3 e , 21juin 2006, n°785, FS-P +B, cassation partielle) A la suite d’un litige opposant, sur de nombreux points, un copropriétaire au syndic et au syndicat, la Cour de cassa- tion a apporté les précisions suivantes: - la désignation par un vote du prési- dent de l’assemblée générale des copro- priétaires constitue une décision au sens de l’article42 al. 2 de la loi du 10juillet 1965, l’action engagée par un copro- priétaire soulevant la nullité de l’assem- blée pour irrégularités affectant la dési- gnation du président et des membres du bureau plus de deux mois après la notification du procès-verbal est prescri- te. - l’arrêt est cassé pour avoir admis que l’assemblée avait voté le maintien du compte commun sans rechercher si cet- te question était bien inscrite à l’ordre du jour. - La cassation est aussi prononcée sur un point relatif au conseil syndical: «Vu l’article22 du décret du 17mars 1967, alinéa1er, dans sa rédaction applicable en la cause; Attendu qu'à moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles rela- tives à l'organisation et au fonctionne- ment du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées dans les conditions de majorité prévues à l'article25 de la loi du 10juillet 1965 par l'assemblée générale qui désigne les membres du conseil syndical; Attendu que pour refuser d'annuler les résolutions n°10 et20 de l'assemblée générale du 15octobre 2001, l'arrêt retient que si effectivement le syndicat des copropriétaires reconnaît la dési- gnation en surnombre de plusieurs membres du conseil syndical, cette réso- lution ne saurait pour autant être annu- lée, aucun texte législatif ne prévoyant cette sanction; Qu'en statuant ainsi, alors que le nombre des membres du conseil syndical fixé par le règlement de copropriété ne peut être modifié par l'assembléegénérale qui les désigne , la cour d'appel a violé le texte susvisé». Observations de Jurishebdo : il n’est donc pas possible au cours d’une assem- blée qui désigne les conseillers syndi- caux de modifier le nombre prévu par le règlement. La nomination de conseillers en surnombre est donc irré- gulière Rupture de pourparlers ❑ Quelle responsabilité? (Cass. Civ. 3 e , 28juin 2006, n°793, FP-P +B +R +I, cassation partielle) La Cour de cassation censure une cour d’appel qui avait admis la responsabilité d’un propriétaire dans la rupture abusi- ve de pourparlers en vue d’une vente: «Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nou- méa, 29juillet 2004), que la société Antineas a mené des négociations avec la société civile immobilière Longson (la SCI) et les consorts P.pour la vente d'un terrain destiné à la construction d'un immeuble; qu'un projet de «protocole» de vente n'ayant pu être signé et la société Antineas ayant vendu le bien à un tiers, la SCI et M.P. l'ont assignée en paiement de dommages- intérêts pour rupture abusive des pour- parlers; Sur le second moyen: Vu l'article1382 du code civil; Attendu que pour condamner la société Antineas à payer des dommages-inté- rêts à la SCI l'arrêt retient que la cour dispose d'éléments suffisants pour éva- luer le préjudice de celle-ci consistant en la perte d'une chance sur le manque à gagner résultant de la disparition du programme immobilier envisagé; Qu'en statuant ainsi, alors qu'une faute commise dans l'exercice du droit de rupture unilatérale des pourparlers pré- contractuels n’est pas la cause du préju- dice consistant dans la perte d’une chance de réaliser les gains que permet- tait d’espérer la conclusion du contrat, la cour d’appel a violé le texte susvisé». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : le principe est que dans les négociations qui précè- dent une vente, les simples pourparlers ne comportent pas d’engagement. Il est donc possible de les rompre sans enga- ger sa responsabilité. Toutefois, il peut y avoir responsabilité en cas d’intention de nuire ou de mauvaise foi (pour un exemple où la rupture a été considérée comme abusive à la suite de fausses indications de l’acquéreur, voir Cass. Civ. 1 e , 6 janv. 1998, Bull. Civ. I n°7). S’agissant de responsabilité délictuelle, ce que montre le visa de l’article1382, il faut démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice. Ici, la Cour de cassation ne conteste pas l’exis- tence du préjudice ni de la faute, mais le lien de causalité entre les deux Contrat de construction ❑ Restitution du dépôt de garantie (Cass. Civ. 3 e , 21juin 2006, n°760, FS-P +B +I, cassation partielle) Une cour d’appel avait ordonné la resti- tution du dépôt de garantie au réserva- taire, mais l’arrêt est cassé: «Vu l'article1134 du Code civil, ensemble les articles L.261-1 et R.261- 26 du CCH; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 17mai 2004), que M.C. et M me L. ont signé le 24octobre 2001, avec la société Les Créations Christian Bernard, un contrat de réservation portant sur un appartement dans une maison à construire; que par lettres recomman- dées avec accusé de réception des 22 et 30novembre 2001, ils ont notifié au vendeur l'annulation du contrat, étant dans l'impossibilité de procéder au financement prévu; qu'ils ont assigné la société Les Créations Christian Bernard en restitution du dépôt de garantie; Attendu que pour accueillir la deman- de, l'arrêt retient que le contrat de réservation prévoit que le réservataire s'engage à justifier de l’obtention du ou des prêts au plus tard au jour de la signature de l'acte authentique de ven- te et précise à la rubrique «sort du dépôt de garantie qu'en cas de non- réalisation de la vente pour toute autre hypothèse, celui-ci sera acquis au requé- rant; que dès lors le réservant devait, dans le délai de trois mois prévu au contrat de réservation, adresser au réservataire un projet de l'acte de vente et lui faire sommation de venir passer l'acte; qu'à partir de ce moment là seu- lement, et selon la persistance du réser- vataire dans son refus de signer l'acte de vente pour le motif qu'il alléguait, le réservant devenu vendeur pourrait pré- tendre à la conservation du dépôt de garantie; Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que les consorts C.-L. avaient mis fin au contrat de réservation sans invoquer l'une des causes prévues par l'article R.261-31, paragraphe c, du code de la construction et de, l'habitation et alors que l'article L.261-15 du même code n'est applicable qu'au contrat de vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : le réserva- taire du contrat doit obtenir restitution du dépôt de garantie si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur mon- tant est inférieur de 10% aux prévi- sions dudit contrat (art. R 261-31 c du CCH). Mais cela ne concerne que les prêts que le réservant s’engage à faire obtenir au réservataire, mais non de ceux sont le réservataire doit faire son affaire per- sonnelle (cf. Dict. Lamy, droit immobi- lier, n°3839). En cas de non-obtention des prêts, la condition n’est pas accom- plie et le réservataire devrait être rem- boursé, mais si le contrat préliminaire oblige le réservataire à justifier du dépôt de sa demande de prêt, à peine de caducité du contrat, la Cour de cas- 11juillet 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE ACTEURS Les ventes de logements selon le réseau Orpi Pour le président du réseau Orpi, Bernard Cadeau, qui présentait le 22juin son analy- se du marché du logement, le marché res- te orienté à la hausse. Et d’expliquer que le déficit de logements est important, que l’inflation est faible, que le mouvement d’allongement de la durée des crédits se poursuit et que la décohabitation ou les bi-résidences se développement. Il estime que «la fracture immobilière» est ouverte. Bernard Cadeau indique par ailleurs que les contrats de vente, qui tenaient il y a peu en 4 pages, représentent aujourd’hui des documents de 2 centimètres d’épais- seur. Mais Orpi juge que les clients sont demandeurs: ils revendiquent cette infor- mation et pour Bernard Cadeau, qui fait le parallèle avec la vente d’une boîte d’œufs, les clients «ont droit à cette forme de véri- té». Orpi estime que les clients sont de plus en plus informés, mais que, sans qu’il faille abreuver les clients d’information, «c’est dans la transparence qu’on crée une rela- tion de confiance». La hausse des prix ne semble pas inquiéter Orpi qui indique d’une part que les banques restent sélectives dans leur octroi de prêts et d’autre part qu’on constate un retour d’une solidarité inter-générationel- le. Les primo-accédants toutefois rencon- trent des difficultés, mais ils peuvent recou- rir au PTZ, rappelle Bernard Cadeau. Le réseau Orpi, qui fonctionne sous forme de coopérative, compte actuellement 1350 points de vente et a ouvert 210 nouvelles agences en 2005. De janvier à mai2006, il a déjà ouvert 100 agences nouvelles dont la moitié en création et la moitié en reprise d’agences existantes. sation a indiqué que le dépôt de garan- tie n’avait pas à être restitué car seul le contrat de vente lui-même est soumis à l’article L 312-16 du Code de la consommation (Civ. 3 e , 6 fév. 2002, n°00-12675). L’arrêt rapporté est dans le même sens et confirme l’interprétation du texte dans un sens qui limite la protection de l’acquéreur 11juillet 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Des avocats conseillent… Des avocats conseillent… > Jeantet Associés (Jean-François Adelle et Richard Jonemann) a conseillé la Compagnie des Alpes dans le financement de l’acquisi- tion de 5 parcs de loisirs (Walibi) du groupe Star Parks pour un montant de 270millions d’euros. > Clifford Chance (Aubry d’Argenlieu, Eric Massart et Marta Domanski notamment) a conseillé la société Les Docks Lyonnais dans l’acquisition des parts des sociétés détenant l’immeuble le Capitole à Nanterre. Il s’agit d’un immeuble de 65 000 m 2 . L’étude de notaire Cheuvreux intervenait sur les aspects immobiliers et le financement. Le vendeur (le fonds MSREF IV International, Morgan Stanley) était conseillé par de Par- dieu Brocas Mafféi (Pierre Gebarowski, Emmanuel Chauve et Thomas de Boisanger) et l’étude de notaires Wargny Katz . > Orrick Rambaud Marteil (Raphaële Cour- tier, Laure Paque et Karine Sultan) a conseillé Vivendi dans la vente de l’im- meuble Colisée (25 000 m 2 de bureaux à la Défense) à la société Les Mines de la Lucette. Gide Loyrette Nouel (Frédéric Nouel et Arnaus Moutet) conseillaient l’acquéreur. Le sort du bail en cas de sauve- garde et de redressement judi- ciaire Les articles L.145-5 et L.622-13 du Code de commerce (1) posent pour principe que l’ou- verture de la procédure collective n’entraî- ne pas de plein droit la résiliation du bail commercial, sous réserve que le bail soit effectivement en cours de validité et ne soit pas arrivé à son terme. L’objectif de la loi est, en effet, de faciliter la poursuite du bail, de telle sorte que sa continuation peut être imposée au bailleur, quelle que soit la procédure affectant le locataire (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire). On rappellera que sous l’empire de la loi du 10juin 1994, seul le bailleur disposait de la faculté de demander au mandataire judiciaire la résiliation du bail, au plus tôt deux mois après le jugement d’ouverture (article L.621-29 avant la réforme). Désormais, l’article L.622-14 défi- nit limitativement les deux cas dans les- quels peut survenir la résiliation du bail de l’immeuble loué au locataire et affecté à l’activité de son entreprise. Depuis le 1er janvier 2006, le bail peut ainsi être résilié, non seulement à la demande du bailleur pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation posté- rieure au jugement d’ouverture, dans un délai de 3 mois à compter du jugement, mais également à la demande de l’admi- nistrateur judiciaire (article L.622-14). Celui-ci n’a donc plus à attendre la mise en demeure du bailleur d’opter ou non pour la poursuite du bail, telle que visée à l’ar- ticle L.622-13, il peut désormais deman- der spontanément la poursuite du contrat en cours , voire y renoncer. La rédaction de cet article L 622-13 suscite néanmoins une vive controverse. Certains auteurs et praticiens s’interrogent, en effet, sur l’applicabilité des dispositions de cet article au contrat de bail. Pour certains, les dispositions de l’article L.622-14 précité seraient autonomes et dérogatoires, de tel- le sorte que cet article se suffirait à lui- même. La faculté offerte au bailleur par l’article L.622-13 de mettre l’administra- teur en demeure d’opter ou non pour la continuation du contrat en cours se trouve- rait alors supprimée. Il appartiendra à la Cour de Cassation de trancher ce point de droit. En attendant, l’incertitude subsiste sur le bien fondé ou non de la pratique des lettres de mise en demeure adressées à l’administrateur judiciaire en vue de le voir opter sur la poursuite du bail dans le délai d’un mois. Cette situation devrait, dans l’immédiat, conduire les bailleurs à maintenir cette pra- tique de la mise en demeure, et les admi- nistrateurs à continuer d’exercer l’option dans les délais impartis, en vue d’éviter l’éventuelle résiliation du bail. Quant aux modalités d’exercice de l’op- tion, elles n’ont pas évolué: l’administra- teur doit, en effet, continuer à s’assurer qu’il dispose des fonds nécessaires pour procéder au règlement des loyers échus depuis l’ouverture de la procédure, puis au paiement des échéances de loyers à bonne date. A supposer cependant qu’il opte pour la non-poursuite du bail, la résiliation pourra être constatée ou prononcée à son initiative et prendra effet au jour de sa demande. De son côté, le bailleur qui verrait résilier prématurément le bail consenti à son loca- taire avant son échéance contractuelle, pourra déclarer au passif de la société des dommages intérêts du fait de l’inexécution de son co-contractant. Le sort du bail en cas de liqui- dation judiciaire L’article L.641-12 du Code de commerce, issu de la loi de sauvegarde, prévoit qu’en cas de cession, le liquidateur peut conti- nuer le bail et le céder. A défaut, le bail est résilié, sur demande du liquidateur, sans intervention du juge-commissaire, le man- dataire judiciaire étant alors tenu person- nellement d’obtenir la libération des lieux loués et l’enlèvement des objets garnissant le local. Véronique Rehbach nous présente son analyse sur l’incidence de la loi de sauvegarde des entreprises sur le sort du bail commercial. BAUX COMMERCIAUX L’analyse de Véronique Rehbach , avocat à Paris, cabinet BMS’. Le bail commercial et la loi de sauvegarde des entreprises. En réformant substantiellement le droit des entreprises en difficulté, la loi de sauvegarde des entreprises, du 26juillet 2005, entrée en vigueur depuis le 1 er janvier 2006, modifie le régime afférent au bail des immeubles affectés à l’activité de l’entreprise du locataire. Le bailleur dispose, de son côté, comme sous l’empire de l’ancienne loi, de la possi- bilité de solliciter, dans les 3 mois à compter de la publication de la liquidation judiciai- re, la résiliation judiciaire du bail ou de la faire constater pour des causes antérieures au jugement d’ouverture, par exemple en raison du mauvais entretien des locaux. Rien ne s’oppose également à ce que le bailleur sollicite la résiliation pour des causes afférentes à une occupation posté- rieure au jugement de liquidation judiciai- re, dans les conditions prévues à l’article L.622-14. Si la loi de sauvegarde des entreprises a apporté des modifications notables au régi- me de poursuite des contrats de bail, il apparaît que le mécanisme mis en place n’a pas été pour autant simplifié. On souligne- ra qu’à ce jour, la portée réelle de cette réforme au regard du régime des baux demeure quelque peu incertaine et, par voie de conséquence, source de conten- tieux futurs. VR. (1) Les articles cités plus loin sont également du Code de commerce 11juillet 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE ➠ Taux de l’usure Le taux de l’usure en vigueur depuis le 1 er juillet 2006, pour les prêts immobiliers est le suivant: - taux fixe: 5,99% - taux variable: 5,57% - prêts relais: 5,81% (avis publié au J.O. du 29juin p.9764). ➠ Loyers de 1948 Les tarifs de loyers applicables au 1 er juillet 2006 sont parus. Les hausses de loyers sont les suivantes: Catégories III A et III B ; II A, II B et II C : - 6% dans l’agglomération parisienne, - 4%hors agglomération parisienne; Catégorie IV : aucune augmentation. (Décret n°2006-762 du 30juin 2006 modi- fiant le décret n°48-1881 du 10décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage pro- fessionnel, J.O. du 1er juillet 2006, p.9877 et décret n°2006-760 du 30juin prononçant son entrée en vigueur immédiate à compter de la publication, J.O. du 1 er juillet, p.9873). Chiffres… Au fil du J.O. ❑ Loi sur les successions et libéralités La loi portant forme des successions et des libéralités a été publiée au Journal officiel du 24juin (loi n°2006-728 du 23juin 2006, p.9513). Le premier titre est relatif aux succes- sions, le second aux libéralités et le troi- sième comporte des dispositions diverses et transitoires. La loi réforme ainsi de très nombreux articles du Code civil. Voici quelques traits de la réforme. L’acceptation sous bénéfice d’inventaire devient «acceptation de la succession à concurrence de l’actif net». Elle est men- tionnée à l’article768 nouveau du Code civil et détaillée aux articles787 et sui- vants. Elle se pratique par une déclara- tion au greffe du tribunal de grande ins- tance. Elle s’accompagne ou est suivie de l’inventaire de la succession. Les articles812 et suivants organisent par ailleurs le mandat à effet posthume, qui permet à une personne de donner à une autre mandat d’administrer ou de gérer tout ou partie de sa succession pour le compte et dans l’intérêt d’un ou de plu- sieurs héritiers identifiés. En matière d’indivision, l’article2 de la loi modifie les articles815 et suivants du Code civil pour faciliter les prises de déci- sion des indivisaires. L’article815-3 nou- veau donne une liste de décisions qui peuvent être prises à la majorité des deux tiers. il s’agit par exemple de vendre des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ou de conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usa- ge agricole, commercial, industriel ou artisanal. L’article22 de la loi nouvelle autorise aussi, en modifiant l’article1075 du Code civil, une personne à faire, entre ses héritiers présomptifs, la distribution et le partage de ses biens et de ses droits. L’acte prend la forme d’une donation- partage ou d’un testament partage. ❑ Cnil et Télé@ctes Trois délibérations de la Commission natio- nale informatique et liberté du 21mars 2006 autorisent la mise en œuvre de trai- tement par la DGI de Télé@ctes, visant à la dématérialisation des échanges avec le notariat (J.O. du 25juin 2006, @). Catégories Agglomération parisienne Hors agglomération parisienne En € par mois Prix de base de chacun des 10 premiers m 2 de surface corrigée Prix de base des m 2 suivants Prix de base de chacun des 10 premiers m 2 de surface corrigée Prix de base des m 2 suivants II A 9,65 5,73 8,28 4,29 II B 6,65 3,59 5,71 3,09 II C 5,08 2,72 4,36 2,35 III A 3,07 1,65 2,64 1,47 III B 1,83 0,95 1,57 0,81 IV 0,26 0,12 0,26 0,12 Loyers de la loi de 1948 au 1 er juillet 2006 ❑ Hypothèque rechargeable: le salaire du conservateur Le décret n°2006-729 du 22juin 2006 est relatif au salaire du conservateur des hypo- thèques applicable aux publications de la convention de rechargement de l'hypo- thèque et de l'acte notarié attestant l'ac- cord du créancier à la radiation de l'hypo- thèque (J.O. du 24juin p.99537). Conventions collectives ➠ Economistes de la constr uction : un avis relatif à l'extension d'un avenant à la convention collective des collaborateurs salariés des cabinets d'économistes de la construction et de métreurs-vérificateurs a été publié (J.O. du 27juin p.9645). Il s’agit de l’avenant n°10 du 5avril 2006 sur la classification des emplois. ❑ Archéologie préventive Plusieurs textes relatifs au contentieux en matière d'archéologie préventive sont abrogés. C’est le cas de l’article52 al. 3 du décret du 3juin 2004, selon lequel la décision de l’arbitre a valeur de jugement administratif et de l’article R 322-1 du Code de justice administrative (suppres- sion d’une dérogation à la compétence territoriale de la cour d’appel en matière d’archéologie préventive). (Décret n°2006-746 du 27juin 2006, J.O. du 38 juin p.9746). ❑ Amiante Outre des mesures sur la formation des personnels ou le mode opératoire du retrait de l’amiante, un décret du 30juin 2006 prévoit que le maître d’ouvrage est tenu de demander au propriétaire du bâtiment les dossiers techniques regrou- pant les informations relatives à l’amian- te et de communiquer ces documents au maître d’œuvre et au coordonnateur (art. R 238-17 du Code du travail). (Décret n°2006-761 du 30juin 2006 relatif à la protection des travailleurs contre les risques liés à l'inhalation de poussières d'amiante et modifiant le code du travail, J.O. du 1 er juillet p.9874). ❑ Portes de garage Un nouveau décret, qui modifie l’article R 125-3-1 du CCH, prévoit par exemple que l’aire de débattement de la porte doit être correctement éclairée et faire l’objet d’un marquage au sol. La porte doit pou- voir être manœuvrée de l’intérieur et de l’extérieur pour dégager une personne accidentée. (Décret n°2006-750 du 27juin 2006 relatif à l'instal- lation des portes automatiques de garage dans les bâtiments d'habitation, J.O. du 30juin p.9781). Sem et régions: quelle complémentarité? A l’occasion d’une rencontre organisée le 28juin par la Fédération des Sem avec le président de l’Association des régions de France, Alain Rousset, le président Jean-Pier- re Schosteck rappelle que les 1130 sociétés d’économie mixte génèrent 14milliards d’euros de chiffre d’affaires et comptent 67000 salariés. Il explique que certaines Sem sont créées par les conseils régionaux, d’autres voient la région comme actionnaire aux côtés d’une autre collectivité locale «chef de file», dans d’autre cas enfin, la région fait travailler une Sem sans en être actionnaire. Jean-Pierre Schosteck interroge l’ARF sur le point de savoir si la loi du 13août 2004 crée de nouvelles opportunités pour les Sem. Alain Rousset développe un point de vue assez négatif sur l’évolution actuelle des compétences des régions. Il indique en effet ressentir une «pesanteur centralisatrice» et un «mouvement de recentralisation». Et il cite l’exemple de la création des pôles de compétitivité pour les- quels les décisions remontent à Paris. Il déplore que «la France ait pris du retard dans son organisation institutionnelle» et que la loi Raffarin, conçue comme régiona- liste, soit ressortie du Sénat départementa- liste. Le président de l’ARF regrette par ailleurs que la base fiscale de la région se réduise. Il appelle en conséquence à une réforme de la fiscalité locale. S’insurgeant contre le blocage de la fiscalité locale, il indique que même lorsque la région augmente de 20% les impôts, cela procure une hausse de recettes dérisoire. Il fustige aussi l’émiettement communal, l’inutilité des sous-préfectures: «à quoi sert un sous-préfet?» lance-t-il. Et de critiquer aussi le fait que la France soit le seul pays ou l’Etat gère l’affectation des crédits euro- péens. En matière de développement écono- mique, Alain Rousset considère que les régions devraient favoriser le portage des bâtiments industriels , ou les immeubles des pépinières d’entreprise. «On manque de bureaux en blanc» affir- me-t-il et il estime que «la France devrait se couvrir de pépinières d’entreprise». Les Sem auraient leur rôle à jouer dans ce cadre. Le nouveau code de la propriété des personnes publiques: Un changement radical Le cabinet d’avocats Jeantet avait organi- sé le 29juin un débat sur le thème du nouveau code de la propriété publique, en y invitant Yves Gaudemet, professeur à Paris II et Jacques Arrighi de Casanova, président de la 1e sous-section de la sec- tion du contentieux du Conseil d’Etat. Yves Gaudemet explique que l’adoption du Code de la propriété des personnes publiques représente une réforme impor- tante. Il indique que cet édifice complexe a été adopté par ordonnance, à droit non constant. Il explique que le change- ment radical réside dans le fait que le régime de la domanialité publique n’est plus vu comme un régime d’affectation, mais comme un régime de propriété. Le nouveau code répond à deux cri- tiques. D’une part l’hypertrophie du domaine public qui avait conduit à inclu- re trop de biens dans le domaine public et d’autre part l’excès d’exigence dans le régime de la domanialité publique. Com- me par exemple l’interdiction de consen- tir des droits réels sur le domaine public. Jacques Arrighi de Casanova constate également qu’il y avait un certain para- doxe à voir des personnes bénéficiaires de la domanialité publique (comme EDF par exemple) plaider pour qu’elle ne s’applique pas à elles. Il y a 20 ans, un rapport du Conseil d’Etat avait préconisé de réduire le champ du domaine public. Il rappelle que l’habilitation du Gouver- nement a été prolongée deux fois. La définition du domaine public siège à l’article L 2111-1 du Code (1). C’est une définition resserrée car tout espace ouvert au public n’est pas nécessairement affecté à l’usage du public. Il rappelle par ailleurs que le Gouverne- ment avait décidé de déclasser les bureaux du domaine public par l’ordon- nance d’août2004, même si le Conseil d’Etat n’avait jamais jugé que tous les bureaux utilisés par l’administration étaient dans le domaine public. Mais, ajoute-t-il, c’est que la notion d’af- fectation spéciale avait si peu de consis- tance que tous les bureaux s’y trouvaient. Yves Gaudemet indique par ailleurs que l’ordonnance de 2004, qui a indiqué que les bureaux des collectivités territoriales font partie du domaine privé, devrait être ratifiée dans le cadre d’une nouvelle loi de simplification du droit. A propos des occupants, Yves Gaudemet explique que dans les années 1980, contrairement à l’idée d’origine faisant de l’occupant un quasi-propriétaire, l’idée a prévalu que le principe d’inalié- nabilité était incompatible avec un droit réel des occupants. Cette conception s’est révélée gênante pour le financement des occupants. Le Code revient au principe initial et affirme l’existence du droit réel (art. L 2122-6) et indique que ce droit réel est à durée limitée (art. L 2122-7). Cette solution n’a pas encore été retenue par les collectivités locales, mais elle devrait l’être à l’avenir. L’occupant peut valoriser son droit réel, à condition d’informer le titulaire du droit domanial. 11juillet 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• RENCONTRES (1) Ar t. L 2111-1 du Code de la pr opriété des personnes publiques : «Sous réserve de dispo- sitions législatives spéciales, le domaine public d'une personne publique mentionnée à l'ar- ticle L.1 est constitué des biens lui apparte- nant qui sont soit affectés à l'usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu'en ce cas ils fassent l'objet d'un aménage- ment indispensable à l'exécution des missions de ce service public. Tuer le marché locatif par la déclaration de mise en location? Le CSAB a recours à des formules viru- lentes pour combattre cette mesure de la loi ENL. Il s’élève contre le contrôle a priori de la décence et de la salubrité des loge- ments qui est mis en place par la loi ENL. La confédération estime d’une part que cette mesure va avoir un impact désastreux sur le marché locatif et d’autre part que l’arsenal de mesures existantes permet déjà de s’assurer que les logements loués sont bien décents. Catherine Rousselet, délégué général, fait remarquer que l’objectif est de lutter contre les marchands de sommeil et que ce travail relève de l’administration, mais qu’il ne faut pas pour autant sanctionner tous les bailleurs des logements de plus de 15 ans. Par ailleurs, comme cela se produit souvent, il est à craindre que le mécanisme soit ensuite élargi et renforcé. (lire aussi notre interview du président du Csab en page10). BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 11juillet 2006 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 25 septembr e 2006 : Saisie immobi- lière : quels changements pratiques au lendemain de la réforme? Une mati- née débats de la Lettre des juristes d’affaires avec notamment les profes- seurs de droit Claude Brenner et Pierre Crocq (à l’Hôtel Crillon, Paris I er ). Tél. Laure Legru: 0825080800 4 octobr e 2006 : Réforme des suc- cessions et des libéralités : quelles conséquences pratiques? Une journée débat organisée par la Lettre des juristes d’affaires avec notam- ment Chritsian Grimaldi, professeur à Paris II à la Maison de l’Amérique Latine (Paris VI e ). Tél. Laure Legru: 0825080800. Nominations Cabinets ministériels ➠ Intérieur : Guillaume Larrivé , maître des requêtes au Conseil d'Etat, est nom- mé conseiller juridique au cabinet de Nicolas Sarkozy (arr. du 13juin 2006, J.O. du 21juin, @). ➠ Cohésion sociale et parité : il est mis fin aux fonctions d’Hervé Pillot, conseiller technique au cabinet de Catherine Vautrin (arr. du 20juin 2006, J.O. du 21juin, @). Magistrature Parmi les nombreuses nominations publiées par décret du 26juin (J.O. du 28juin, @), on relèvera celles des ➠ Présidents de chambr e de cour d’appel : Brigitte Tinseau, Odile Falletti, Marie-Pierre de Liege et Hélène Deurbergue à Paris; Joëlle Bourquard à Versailles; Jean-Marie Imbert à Agen; François Barrois et Joëlle Sauvage à Aix-en-Provence; Pierre Foucart et Jean-Marc Daugé à Amiens; Jean Bru- net à Bastia; Jean-François Jacquet et Anne Robert à Chambéry; Bernard Meyer à Col- mar; Luc Waultier à Dijon; Vincent Vergne à Douai; Françoise Landoz à Grenoble; Georges Baumet à Lyon; Gérard Martin et Henry Renauldon à Nancy; Françoise Simonnot à Rennes; Henri Suquet à Tou- louse; Luce Bernard et Yves Rolland à Fort- de-France. ➠ Pr emiers présidents de TGI : Roselyne Crepin à Bobigny, Philippe Lagar- de à Evry, Bernard Germain à Marseille, Christine Blancher à Beauvais, René Jaillet à Dijon, Bernard Azema à Grenoble, Michel Allaix à Lyon, Pascal Bridey à Metz, Philippe Darrieux à Poitiers, André Cappe à Quimper, Philippe Prudhomme à Rouen, Alain Rolland à Pointe-à-Pitre. Environnement : Jean-Claude Hermet est nommé directeur régional de l'envi- ronnement de la région Bretagne (arr. du 26juin, J.O. du 29juin, @). Organismes publics Conseil national du littoral : quelque 72 personnes ont été nom- mées à ce conseil (arr. du 26juin 2006, J.O. du 27juin p.9637). Exemple: Benoît Busson , juriste pour France Nature Envi- ronnement au titre des associations, bon connaisseur du droit de l’urbanisme (qui fut membre de la commission Pelletier sur la sécurisation des autorisations d’ur- banisme). ANPEEC : François-Didier Lemoine est reconduit dans ses fonctions de direc- teur général de l'Agence nationale pour la participation des employeurs à l'effort de construction (arr. du 29avril 2006, J.O. du 29juin p.9749). Euroméditerranée : Jean-Louis Durand et Georges Crepey sont nommés administrateurs comme représentants du ministre de l’urbanisme (arr. du 21juin, J.O. du 29juin p.9751). Le coût de la transparence Les indemnités susceptibles d'être allouées aux membres de la commission pour la transparence et la qualité des cessions du domaine immobilier de l'Etat ont été fixées par un décret et un arrêté du 19juin. Le tarif est de 87,05 € par séance de 4heures pour le président et 57,78 € pour les autres membres. Nombre maximal de séance ouvrant droit à indemnité: 50. (Décret n°2006-714 et arrêté du 19juin, J.O.du 21juin p.9267). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 238 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 11juillet 2006 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• INTERVIEW Jurishebdo Immobilier: que pensez-vous de la loi ENL en matière de rapports loca- tifs? Etienne Ginot: «nous sommes une for- ce de proposition et non pas seulement une force de critique. Nous sommes bien convaincus que le locataire est un partenaire économique du bailleur. En réalité, les conflits sont rares, et l’équi- libre on le trouve sur le terrain.» JHI: la concertation a-t-elle fonctionné? E.G. : «le principe de la concertation est bon, mais elle n’a pas eu lieu. Il est vrai que l’attitude de certains pro- fessionnels n’est pas acceptable, mais il ne faut pas oublier ceux qui font correc- tement leur travail. Lorsqu’un locataire a un impayé, on le contacte et on évite les contentieux. S’il a une difficulté pas- sagère, on accepte toujours sa demande; mais s’il ne respecte pas sa parole, on agit très fermement. Dans la grande majorité des cas, les pro- blèmes d’impayés ne sont pas liés à des problèmes de chômage ou d’autres causes légitimes, mais sont le fait de personnes qui gèrent mal leur budget. Il est loin le temps où le locataire venait s’excuser de ne pas payer à bonne date parce qu’il s’était absenté pendant les vacances! Si des excès sont commis par les profes- sionnels, il faut les sanctionner, mais il ne faut pas envenimer les rapports loca- tifs.» JHI: pourtant les propriétaires conti- nuent à investir … E.G. : «ceux qui investissent aujourd’hui veulent faire un «coup fiscal» ou recherchent la plus-value. En revanche, il n’y a plus de détention d’immeubles de famille; ce qui est un effet de l’im- pôt sur la fortune. Et pourtant, la détention d’immeubles est une activité économique qui doit être reconnue. Par exemple, lorsqu'un propriétaire fait des travaux pour plus de 50% des loyers reçus, cela devrait avoir une incidence sur le calcul de l’ISF. On déplore la présence de tentes pour sans-abri en plein Paris, avenue de Bre- teuil, par exemple; mais on a trop enca- dré les locations si bien que les chambres de service restent vides. On pourrait imaginer que ces chambres soient à nouveau occupées mais avec accès à des sanitaires et des espaces communs. Cela pourrait être utile pour des étudiants ou des jeunes couples qui souhaitent rester dans Paris.» JHI: la loi ENL comporte également des dispositions sur la copropriété? E.G. : «la majeure partie des problèmes vient de ce que les gens ne savent pas vivre ensemble et qu’il n’y a aucune édu- cation civique du logement et ce, quelle que soit leur origine sociale. Quand un copropriétaire achète un appartement, fort cher, il s’endette lourdement, mais il n’a aucune conscience qu’il doit respecter les parties communes. L’erreur du législa- teur est de ne pas avoir affirmé d’abord que le copropriétaire vit au sein de par- ties communes. Dire qu’on est d’abord chez soi, c’est de l’utopie. Le problème de la copropriété est plus sociologique que technique.» JHI: que préconisez-vous pour amélio- rer le fonctionnement de la copropriété? E.G. : «on pourrait imaginer que le conseil syndical soit une sorte de grand électeur, et dispose d’une délégation de l’assemblée générale pour prendre les décisions de gestion courante. Le rôle de l‘assemblée devrait être limité aux déci- sions les plus importantes. Il faut surtout des règles plus simples et de la souplesse, car il y a beaucoup de lourdeur. La direction de la concurrence prépare une réflexion sur le contrat de syndic. Lorsque nous l’avons rencontrée, nous avons indiqué qu’il ne fallait pas exclu- sivement veiller à la protection du consommateur, mais viser un rapport équilibré entre syndic et coproprié- taires. Il faut que les copropriétaires soient conscients qu’il y a un plancher économique pour la qualité de la ges- tion d’un immeuble. Pour un gestion- naire, gérer 40 immeubles avec 2000 lots est un bon équilibre, mais à moins de 4500euros par immeuble, on n’a pas la disponibilité pour peut gérer cor- rectement.» JHI: le choix du législateur d’exonérer les petites copropriétés de certaines obligations comptables va dans le sens de l’allégement des contraintes? E.G. : «c’est une mauvaise idée, car on ne sait pas ce qu’est une «petite» copropriété. Le danger, c’est l’amateu- risme. Ce qu’il aurait fallu faire, c’est laisser les copropriétaires décider à la majorité de l’article26 d’adopter des règles simplifiées de tenue des comptes. La loi devient très indigeste, mais si on veut des professionnels qualifiés pour gérer les immeubles, il faut les payer. » JHI: comptez-vous reprendre des actions de rapprochement avec la Cnab? E.G. : «notre idée est de réfléchir à la création d’une représentation de l’en- semble de la profession d’administra- teur de biens. Nous n’avons pas d’ani- mosité à l’égard des uns ou des autres, mais chacun a son histoire et il faut la respecter. » JHI: le mouvement de concentration de la profession va-t-il se poursuivre? E.G. : «les petits cabinets d’administra- teurs de biens peuvent tout à fait pour- suivre leur travail, mais il est vrai que lorsque l’un d’entre eux est à vendre, l’acquéreur qui se présente est très rare- ment un indépendant » Etienne Ginot (président du Csab) : «le problème de la copropriété est plus sociologique que technique» Après la réaction du CSAB qui s’insurgeait de la mise en place d’une déclaration de mise en location, nous avons rencontré son nouveau président, Etienne Ginot, qui nous fait part de sa vision de la profession. Il pro- pose par exemple de donner plus de rôle au conseil syndical. Pour la location, il fait une proposition origina- le qui pourrait permettre de remettre sur le marché des chambres de service.