Jurisprudence récente p. 2 et 3
Equipement commercial
Annulation d’une décision de CDEC à Bercy Village
Urbanisme
Extension illégale de parking : responsabilité à l’égard du voisin
Référé suspension : motivation précise nécessaire
Annulation de permis de construire pour risque d’incendie : risque pour les tiers et pour la construction
En bref p. 3
Sur votre agenda
Chiffres de l’épargne logement
Réglementation p. 4 et 5
Textes parus pendant l’été
Vers l’extension de l’accord sur les congés vente
Conventions collectives
Urbanisme
Les lacs de montagne entre loi littoral et loi montagne
La validité des permis de construire prorogée en cas de recours
Ascenseurs
Fiscalité
Les premiers textes d’application de la loi ENL : les barèmes du Borloo populaire
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 7
Nominations
Rencontres p. 8
Clameur analyse le marché privé du logement
Marché mitigé selon la Fnaim
JURISPRUDENCE RECENTE p.2et3 Equipement commercial Annulation d’une décision de CDEC à Bercy Village Urbanisme Extension illégale de parking: res- ponsabilité à l’égard du voisin Référé suspension: motivation pré- cise nécessaire Annulation de permis de construire pour risque d’incendie: risque pour les tiers et pour la construction EN BREF p.3 Sur votre agenda Chiffres de l’épargne logement REGLEMENTATION p.4et5 Textes parus pendant l’été Vers l’extension de l’accord sur les congés vente Conventions collectives Urbanisme Les lacs de montagne entre loi lit- toral et loi montagne La validité des permis de construire prorogée en cas de recours Ascenseurs Fiscalité Les premiers textes d’application de la loi ENL: les barèmes du Borloo populaire REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7 Nominations Inventaire réglementaire estival D e nombreux textes ont été publiés au cours de ce mois d’août. En voici quelques-uns. L’accord sur les congés vente de mars2005 a fait l’objet d’un avis d’extension et doit donc être suivi prochainement d’un arrêté d’extension. Un autre texte était très attendu, c’est celui qui prévoit les règles de prorogation de la validité d’un permis de construire en cas de recours contentieux. Il résulte d’un décret du 31juillet dernier (art. R 421-32 nouveau du code de l’urbanisme, lire en page4). On trouve aussi le décret du 10août qui fixe les plafonds de res- sources et de loyers pour les nouveaux régimes fiscaux «Borloo populaire» et «Robien recentré». Cette importante production réglementaire accrédite l’idée que le Gouvernement veut faire adopter le maximum de mesures d’application de textes déjà votés, dans les mois «utiles» qui restent avant les échéances politiques du printemps prochain. P ar ailleurs, notons qu’un nouvel outil d’analyse du mar- ché locatif privé, dénommé «Clameur» permet d’obtenir de pré- cieuses informations sur les prix des loyers des logements. Il per- met aussi de constater que les plafonds de loyers des dispositifs d’incitation fiscale sont parfois en décalage par rapport à la situation du marché locatif local. Il est certain qu’un barème national, même s’il a été affiné avec la création de 4 zones et le changement de zone de certaines communes ne saurait être exactement adapté à la situation de chaque bassin d’habitat. Il apparaît également que les prix des loyers baissent dans un cer- tain nombre de villes, même si le marché n’est pas globalement orienté à la baisse. On retiendra en tout cas le progrès considé- rable que constitue le développement de cet outil de connaissan- ce du marché locatif, premier pas indispensable pour mettre en place une politique du logement adaptée. Le président de Cla- meur, Jean Perrin, a d’ailleurs lancé un appel aux élus pour qu’ils utilisent largement cet observatoire, plutôt que de créer des observatoires publics. L’initiative est d’ailleurs encouragée par la DGUHC dont le directeur général, Alain Lecomte, a écrit à Cla- meur pour demander à être associé à cette nouvelle structure. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 242 5SEPTEMBRE 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier RENCONTRES p.8 Clameur analyse le marché privé du logement Marché mitigé selon la Fnaim JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo. fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 5septembre 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Equipement commercial ❑ Annulation de CDEC à Bercy Village (CAA de Paris, 11juillet 2006, 1 e ch A, n° 03PA03707) La ZAC de Bercy Village a fait l’objet d’une nouvelle décision judiciaire; la cour administrative d’appel de Paris ayant annulé la décision de la commis- sion départementale d’équipement commercial autorisant l’ouverture de 9 commerces de détail d’une surface de 5847 m 2 . Après avoir rejeté les arguments tirés de la recevabilité de la demande, la cour prononce l’annulation de l’autori- sation de la CDEC du 23mai 2002: «Considérant qu'aux termes de l'article23 du décret du 9mars 1993 susvisé: «Huit jours au moins avant la réunion, les membres titulaires et sup- pléants de la commission départemen- tale d'équipement commercial reçoi- vent, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, communi- cation de l'ordre du jour, accompagné des rapports d'instruction de la direc- tion départementale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes ainsi que, le cas échéant, des avis de la chambre de commerce et d'industrie et de la chambre de métiers sur l'étude d'impact, du rapport et des conclusions de l'enquête publique ainsi que de l'avis exprimé par la commission départementale de l'action touristique; Considérant que s'il ressort des pièces du dossier que les membres de la com- mission départementale d'équipement commercial ont accusé réception le 2mai 2002, soit plus de huit jours à l'avance comme le prévoit l'article23 du décret du 9mars 1993, des convoca- tions qui leur avaient été adressées en vue de la réunion de cette commission le 15mai 2002, il n'est pas contesté que le rapport d'instruction de la direc- tion départementale de la concur- rence, de la consommation et de la répression des fraudes , établi le 6mai 2002, n'a pu été adressé aux membres de la commission dans le délaiimparti ; que cette irrégularité a vicié de manière substantielle la procédure ayant conduit à la déli- vrance de l'autorisation litigieuse et entaché la légalité de celle-ci; que par suite, M me X est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement atta- qué, le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande». Observations de Jurishebdo : le motif retenu par la cour est donc celui qui a trait à la communication du rapport d’instruction de la direction de la concurrence aux membres de la CDEC. Ceux-ci n’ayant pas reçu le document au moins 8 jours avant la réunion de la CDEC, la cour a jugé qu’il s’agissait d’une irrégularité ayant vicié de façon substantielle la procédure et qui justi- fiait l’annulation de la décision Extension illégale de parking ❑ Responsabilité à l’égard du voisin (Conseil d’Etat, 10juillet 2006, n°267943) Une société ayant, sans autorisation, étendu son aire de stationnement de camions pour la porter de 10 à 24 véhi- cules, les voisins ont obtenu une indem- nisation. Le Conseil d’Etat annule la décision qui avait rejeté leur demande et juge l’affaire au fond: «Considérant qu'aux termes de l'article R.442-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur: «Dans les communes ou parties de communes visées à l'article R.442-1… est subor- donnée à l'obtention d'une autorisation préalable la réalisation d'installations ou de travaux dans les cas énumérés ci- après, lorsque l'occupation ou l'utilisa- tion du terrain doit se poursuivre pen- dant plus de trois mois: / … b) Les aires de stationnement ouvertes au public et les dépôts de véhicules, lorsqu'ils sont susceptibles de contenir au moins dix unités […]» Considérant qu'il résulte de ces disposi- tions qu'une autorisation est nécessaire pour réaliser ou agrandir des dépôts de véhicules lorsque la capacité de ces der- niers est d'au moins dix unités; qu'il n'est pas contesté que l'entreprise de transport Flayac a réalisé, au mois de juillet1998, sans avoir sollicité d'autori- sation, des travaux d'extension du dépôt de véhicules existant sur sa pro- priété, de manière à en porter la capaci- té à 24 unités; qu'elle a ainsi enfreint les dispositions de l'article R.442-2 du code de l'urbanisme; que, par suite, en refusant de constater cette infrac- tionet en ne vérifiant pas si ces travaux pouvaient être ou non autorisés, le maire de la commune de Pineuilh (Gironde), agissant au nom de l'Etat, ainsi que les services de la direc- tion départementale de l'équipement ont commis des fautes de nature à engager la responsabilité de l'Etat à l'égard des époux S.; Considérant qu'il résulte de l'instruction que, compte tenu de ses dimensions et de son emplacement, l'extension de l'ai- re de stationnement de la société Flayac a provoqué un accroissement sensible des nuisances, notamment sonores, cau- sées aux époux S.du fait du stationne- ment et du mouvement des camions, de jour comme de nuit, y compris le same- di et le dimanche, à proximité immédia- te de leur maison d'habitation; que le tribunal administratif de Bordeaux a fait une juste appréciation du préjudice subi par les intéressés du fait de la carence de l'Etat en l'évaluant à 100000 F (15244,90 € )». Observations de Jurishebdo : Le voisin obtient donc une indemnisation au motif que le maire a commis une faute en ne vérifiant pas la régularité de l’ex- tension du parking Référé suspension ❑ Motivation précise néces- saire (Conseil d’Etat, 23juin 2006, n°290261, annulation) Après l’obtention d’un permis de construire, les propriétaires voisins avaient obtenu la suspension de l’arrêté accordant le permis, mais la décision du juge des référés est annulée par le Conseil d’Etat: «Considérant que, pour ordonner la suspension de l'exécution de cet arrêté, le juge des référés du tribunal adminis- tratif de Caen a relevé que « les moyens tirés d'une part, de l'exception d'illéga- lité de la délibération du conseil munici- pal en date du 19octobre 2005 sur 5septembre 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE laquelle repose l'acte attaqué, et d'autre part, de la motivation erronée de l'acte attaqué » étaient de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de celui-ci; qu'alors que plu- sieurs moyens d'illégalité étaient invo- qués par les consorts C.à l'encontre de la délibération en cause, tirés tant de ce qu'elle serait intervenue au terme d'une procédure irrégulière que de son illéga- lité interne, la motivation sus-rappe- lée ne désigne pas avec précision celui ou ceux de ces moyens dont le juge des référés a considéré qu'ils créaient un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée; que le juge des référés ayant ainsi insuf- fisamment motivé son ordonnance, le ministre des transports, de l’équipe- ment, du tourisme et de la mer est fon- dé à en demander l'annulation». Jugeant l’affaire au fond, le Conseil d’Etat rejette la demande de suspension émanant des voisins. Observations de Jurishebdo : il appar- tient au juge des référés d’indiquer préci- sément le motif qui justifie la suspension de la décision litigieuse sur le fondement de l’article L 521-1 du code de justice administrative. Par cet arrêt, le Conseil d’Etat évite que trop de décisions puis- sent être remises en cause en référé, par une motivation trop générale Annulation de permis pour risque d’incendie ❑ Risque pour les tiers et pour la construction (Conseil d’Etat, 13juillet 2006, n°282937, annulation) Le ministre demande au Conseil d’Etat de confirmer l’annulation d’un arrêté accordant un permis de construire au motif des risques d’incendie (l’annula- tion prononcée par le juge de 1e instan- ce ayant été remise en cause en appel). Le Conseil d’Etat fait droit à la deman- de du ministre «Considérant qu'aux termes de l'article R.111-2 du code de l'urbanisme: «Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation ou leurs dimensions, sont de nature à por- ter atteinte à la salubrité ou à la sécuri- té publique. II en est de même si les constructions projetées, par leur implantation à proximité d'autres ins- tallations, leurs caractéristiques ou leur situation, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique»; que les risques d'atteinte à la sécurité publique qui, en application de cet article, peuvent justifier le refus d'un permis de construire ou son octroi sous réserve de l'observation de pres- criptions spéciales sont aussi bien les risques auxquels peuvent être exposés les occupants de la construction pour laquelle le per- mis est sollicité que ceux que l'opé- ration projetée peut engendrer pour des tiers ; que, pour juger que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R.111-2 du code de l'urbanisme ne paraissait pas de nature, en l'état de l'instruction, à faire naître un doute sérieux quant à la légalité des arrêtés attaqués et pour annuler, pour ce motif, les ordonnances rendues par le juge des référés du tribunal administratif de Montpellier et rejeter les demandes de suspension dont celui-ci avait été saisi par le préfet des Pyrénées-Orientales, le juge des référés de la cour administrati- ve d'appel de Marseille s'est borné à prendre en compte l'absence d'ag- gravation du risque d'incendie du fait des constructions projetées, sans rechercher si ces constructions seraient elles-mêmes exposées à un risque justifiant que le permis de construire soit refusé; qu'il a ainsi enta- ché les ordonnances attaquées d'erreur de droit; que le ministre des transports […] est fondé à en demander, pour ce motif, l’annulation». Le Conseil d’Etat règle l’affaire: «Sur le moyen tiré de la méconnaissan- ce de l'article R. 111-2 du code de l'ur- banisme: Considérant que le moyen tiré de ce que les constructions projetées seraient soumises à un risque élevé d'incen- die qu'il est impossible de prévenir en l'état de l'aménagement de la zone concernée et de ce que, par suite, le maire du Boulou a entaché ses décisions accordant les six permis de construire en cause d' erreur manifeste d'appré- ciation au regard de l'article R.111- 2 du code de l'urbanisme paraît, en l'état de l'instruction, propre à créer un doute sérieux quant à la légalité des actes attaqués; que, par suite, les requérants ne sont pas fondés à soute- nir que c'est à tort que, par l'ordonnan- ce attaquée, le juge des référés du tri- bunal administratif de Montpellier a suspendu leur exécution». Observations de Jurishebdo : le Conseil d’Etat admet donc qu’il y a un doute quant à la légalité du permis de construire litigieux en ce qu’il n’a pas tenu compte des risques d’incendie. En conséquence, l’appréciation ne doit pas se limiter aux risques encourus par les tiers mais s’étendre aussi à ceux encourus par la construction elle-même Sur votre agenda 19 septembr e 2006 : réforme des propriétés publiques: naissance d'un nouveau code . Une conférence organisée à Paris par le Groupe Moni- teur sur le nouveau code général de la propriété des personnes publiques, entré en vigueur le 1 er juillet 2006. Avec Christine Maugüé , conseiller d'Etat et rapporteur du projet d'ordonnance rela- tive à la partie législative du code, un représentant de France Domaine et Catherine Minot (étude Lacourte). Tél.: 0140133364. ou www.lemoniteur-formations.com. 4 octobr e 2006 : réforme des suc- cessions et libéralités : quelles conséquences pratiques? à la Maison de l’Amérique latine (Paris, VIIe). Une journée débat organisée par la lettre des juristes d’affaires (Lamy) Tél. Laure Legru: 0825080800. Les taux d'intérêt de l’ épargne logement à compter du 1 er août 2006 sont fixés à: - 1,75% pour les comptes d'épargne logement hors prime d'Etat; - 2,50% pour les plans d'épargne logement hors prime d'Etat (J.O. du 28juillet 2006, p.11284). Chiffres… 5septembre 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE REGLEMENTAIRE Conventions et accords collectifs ➠ Congés vente L’accord collectif sur les congés pour vente par lots du 16mars 2005 a fait l’objet d’un avis d’extension publié dans le J.O. du 15août 2006 (p.12125). ➠ Géomètr es : ont été étendus par arrêté du 24juillet (J.O. du 2août p.11490): - la convention collective nationale des cabinets ou entreprises de géomètres experts, topographes, photogrammètres, experts fonciers du 13octobre 2005 , sous un certain nombre de réserves, - l'avenant du 31mai 2006, relatif au finance- ment de la formation professionnelle, - l'accord du 7décembre 2005 relatif aux salaires . Il est par ailleurs envisagé l’extension de l’ac- cord du 12avril 2006 sur les salaires minima conventionnels (avis publié au J.O. du 26juillet, p.11146) ainsi que l’extension de l’accord du 31mai 2006 sur le salaire men- suel brut au 1 er juillet 2006 (avis publié au J.O. du 1 er août, p.11442). ➠ Personnels des sociétés anonymes et fon- dations HLM : le protocole d'accord du 18mai 2006 sur le renforcement des outils du dialogue social a fait l’objet d’un avis d’extension (J.O. du 26juillet p.11149). ➠ Personnel des études d'avoués à la cour d'appel: l’accord professionnel national du 12janvier 2006 sur les salaires minima a été étendu par arrêté du 12juillet (J.O. du 27juillet, p.11209). ➠ Personnel des cabinets d'avocats : l’avenant n°82 du 3février 2006 relatif à la modifica- tion d'un coefficient de la grille des salaires minima a été étendu par arrêté du 12juillet (J.O. du 27juillet p.11210). ➠ Pr omotion-constr uction : l’accord du 8décembre 2005, concernant la création et au fonctionnement de la section profes- sionnelle paritaire et l’accord du 10novembre 2005, relatif à la formation professionnelle ont été étendus par arrêtés du 12juillet 2006 (J.O. du 27juillet, p.11211 et du 28juillet, p.11277). ➠ Personnel des huissiers de justice : l’arrêté du 12juillet a étendu l’avenant n°23 du 22décembre 2005, relatif aux dispositifs de formation (J.O. du 28, p.11274). ➠ P ACT -ARIM : l’arrêté du 7août 2006 a étendu l’accord du 12décembre 2005 sur les salaires minima à la convention des person- nels des centres pour la protection, l'amélio- ration et la conservation de l'habitat et asso- ciations pour la restauration immobilière (J.O. du 17août p.12163). Quant à l’avenant n°5 du 27octobre 2004 sur la prévoyance , il a fait l’objet d’un avis d’extension (J.O.du 19août p.12257). ➠ Gar diens, concier ges : les avenants n°64 et65 du 26avril 2006 concernant l’indemni- sation des délégués syndicaux pour2005 et2006 ont fait l’objet d’un avis d’extension (J.O. du 17août p.12164). ➠ Collaborateurs salariés des cabinets d'éco - nomistes de la constr uction et de métreurs- vérificateurs: il est envisagé l’extension de l’accord national n°61 du 5juillet 2006 sur les salaires (et de l’accord du même jour sur les salaires en Ile-de-France, J.O. du 18août p.12230). ➠ Immobilier : l’accord collectif du 17octobre 2005 sur la formation professionnelle tout au long de la vie a fait l’objet d’un avis d’ex- tension (J.O. du 19août p.12256). Réglementation Environnement Sites Natura 2000 : le décret n°2006-922 du 26juillet 2006 est relatif à la gestion des sites Natura 2000. L’article R 414-8 du code de l’environnement définit la compo- sition du comité de pilotage Natura 2000. Ce comité établit un document d’objectifs. Le document est complété par une liste d’engagements figurant dans la charte Natura 2000. Le préfet peut conclure avec les propriétaires des parcelles du site concerné des contrats Natura 2000 pour effectuer les opérations de travaux d’en- tretien ou de restauration des habitats naturels des espèces (art. R 414-13). (J.O. du 28juillet 2006, p.11200). Le règlement de l’Anru approuvé Le règlement général de l’Agence nationa- le pour la rénovation urbaine a été approuvé par arrêté du 19juin (J.O. du 27juillet, p.11234). Il comporte 4 titres: recevabilité des projets, nature des opéra- tions aidées et conditions d’attribution des subventions, critères d’appréciation, octroi des aides. Une annexe fixe les modalités de subventions de l’Anru relatives à l’ingénie- rie des programmes d’amélioration de l’habitat privé. Par exemple, l’Agence accorde des subven- tions pour le portage provisoire de lots d’immeubles en copropriété dégradée, ou pour la démolition ou la restructuration lourde de logements locatifs. La liste des nouvelles zones franches a été publiée par décret. Il s’agit, à comp- ter du 1 er août 2006, de quartiers situés dans les communes suivantes: Avignon; Berhen-lès-Forbach; Choisy-le-Roi – Orly; Denain - Douchy-les-Mines; Douai, Auby, Flers-en-Escrebieux, Roost-Warendin, Waziers, Sin-le-Noble, Montigny-en-Ostre- vant, Pecquencourt; Drancy, Bobigny, Aubervilliers, Pantin; Hem-Roubaix; Hérou- ville-Saint-Clair; Lyon (9 e ); Montbéliard; Neuilly-sur-Marne; Orléans; Sens; Toulon. Outre-mer: Saint-André, Bras-Panon, Saint- Benoît (La Réunion). (Décret n°2006-930 du 28juillet 2006 por- tant création de zones franches urbaines en application de l'article26 de la loi n°2006- 396 du 31mars 2006 pour l'égalité des chances, J.O.du 29juillet, p.11303). Urbanisme La validité des permis prorogée en cas de recours . Le décret n°2006-958 du 31juillet 2006 est relatif aux règles de caducité du permis de construire. Le qua- trième alinéa de l'article R.421-32 du code de l'urbanisme est remplacé par les disposi- tions suivantes: «Lorsque le permis de construire fait l'ob- jet d'un recours en annulation devant la juridiction administrative ou d'un recours devant la juridiction civile en application de l'article L.480-13, le délai de validité de ce permis est suspendu jusqu'à la notification de la décision juridiction- nelle irrévocable .» Il est précisé que cette règle s'applique aux permis de construire en cours de validité à la date de la publication du décret. (J.O. du 2août 2006, p.11468). Les lacs de montagne Un nouveau décret (décret n°2006-993 du 1 er août 2006 relatif aux lacs de montagne pris pour l'application de l'article L.145-1 du code de l'urbanisme, J.O. du 5août, p.11719). Le texte prévoit la délimitation, autour des lacs de montagne, des 5septembre 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REGLEMENTATION DECRETS ENL champs d’application des dispositions particulières à la montagne et au litto- ral . (art. R 145-11 nouveau du code de l’ur- banisme). La délimitation, pour les lacs de plus de 1000 hectares, relève soit de l’Etat soit d’une initiative concordante des com- munes riveraines du lac. Procédure administrative Un décret n°2006-964 du 1 er août 2006 modifie la partie administrative du code de justice administrative. Exemple de modifications: art. R 611-22 du CJA: devant le Conseil d’Etat, le délai imparti au requérant pour présenter un mémoire complémentaire est réduit de 4 mois à 3 mois. (J.O. du 3août 2006, p.11570). Marchés et concessions Le décret n°2006-975 du 1 er août 2006 porte code des marchés publics (J.O. du 4août 2006, p.11627); il est commenté par une circulaire du 3août 2006 portant manuel d’application du code des marchés publics (p.11665). Il est entré en vigueur le 1 er septembre 2006 . Le nouveau code prend la suite du code du 7janvier 2004. Une cellule d’infor mation juridique aux acheteurs publics existe à Lyon (direction générale de la comptabilité publique). Tél.: 0472561010 (de 8h30 à 12h30). Le décret n°2006-959 du 31juillet 2006 est relatif aux conditions de passation des concessions d'aménagement et des marchés conclus par les concessionnaires et modifie le code de l'urbanisme (J.O. du 2août, p.11468). Ascenseurs Deux arrêtés du 1 er août 2006 ont été publiés à propos des ascenseurs (J.O. du 15août 2006, p.12074). - L’un est relatif aux travaux de sécurit é à réaliser dans les installations d'ascenseurs. - L’autre aux contrôles techniques à réaliser dans les installations d'ascenseurs. Fiscalité Le décret n°2006-1002 du 10août 2006 définit les éléments de second œuvre mentionnés au 4 du c du 1 du 7 de l'article257 du CGI (J.O. du 11août p.11934). Le décret n°2006-1003 du 10août 2006 est relatif au salaire du conservateur (J.O. du 11août p.11934) Les premiers textes d’application de la loi ENL ont été publiés pour l’investissement locatif. Pour le neuf , deux situations sont ouvertes à l’investisseur: Le régime Robienrecentré . Les pla- fonds de loyers sont diminués sur certaines zones par rapport au Robien du régime précédent. Les loyers plafonds sont les suivants: - Zone A: 19,89 € - Zone B1: 13,82 € - zone B2: 11,30 € - Zone C: 8,28 € . Rappelons que l’amortissement est, par an, de 6% du prix d’achat du logement pen- dant les 7 premières années, puis de 4% les 2 années suivantes, soit 50% sur 9 ans, contre 65% sur 15 ans dans le régime Robien d’origine. Alors que le régime Robien permettait une prolongation de l’option pour l’amortissement au-delà de 9 ans, pour 6 ans maximum, cette faculté est exclue pour le Robien recentré. Dans le Robien recentré, comme dans le régime précédent, il n’y a pas de plafonds de res- sources pour le locataire. Le Robien recentré s’applique à compter des acquisitions du 1 er septembre 2006. Le nouveau régime dit Borloo «popu- laire» . Il suppose que le locataire ne dépasse pas un plafond de ressources (voir tableau ci-dessous, pour les baux conclus en 2006). Les valeurs sont indexées chaque année au 1 er janvier suivant l’IRL (et non plus suivant l’ICC). Les loyers sont fixés aux 4/5 e des loyers du Robien recentrés soit: - Zone A: 15,92 € - Zone B1: 11,06 € - zone B2: 9,04 € - Zone C: 6,63 € . - Les plafonds de ressources et de loyers sont fixés par le décret du 10août. (Décret n°2006-1005 du 10août 2006 pris pour l'application des articles31 et31 bis du CGI relatif à la mise en location de logements ainsi qu'aux souscriptions au capital de SCPI, J.O. du 11août, p.11935). - Le classement des communes par zones a été fixé par l’arrêté du 10août 2006 (J.O. du 11août p.11937), en applica- tion des articles2 terdecies B et 2 terdecies C de l'annexe III au CGI. Pour l’ancien, les barèmes doivent être confirmés. Rappelons que, pour les loge- ments anciens, le Besson ancien prend fin le 30septembre 2006 (art. 39 I et II de la loi ENL). Il est remplacé par un régime Borloo sous forme de conventionnement Anah. Le bailleur a le choix entre - une déduction forfaitaire de 30% si le loyer est fixé à un niveau intermédiaire - une déduction de 45% pour les loge- Composition du foyer Lieu de location Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C Personne seule 32268 23968 € 21971 € 21822 € Couple 48226 35198 € 32265 € 29332 € Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge 57971 42138 € 38627 € 35115 € Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge 69440 50996 € 46747 € 42497 € Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge 82204 59855 € 54867 € 49879 € Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge 95502 67517 € 61890 € 56264 € Majoration par pers. à charge à partir de la 5 e + 10308 + 7667 € + 7028 € + 6389 € Plafonds de ressources des locataires du Borloo populaire Les nouveaux barèmes des investissements locatifs Zones Communes A - Paris, petite couronne et 2ème couron- ne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, - Côte d’Azur (bande littorale Hyères- Menton); - Genevois français B1 - Agglomérations de plus de 250000 habitants, - Grande couronne autour de Paris, - Quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, LaRochelle, Saint-Malo); - Pourtour de la Côte d’Azur, - DOM, Corse et îles B2 Reste de la zone B, c’est-à-dire: - Autres agglomérations de plus de 50000 habitants, - Autres zones frontalières ou littorales chères , - Limite de l’Ile-de-France C Reste du territoire 5septembre 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 25juillet 2006 AN p.7825 n°55541 Dino Cinieri, UMP, Loire Réforme du prêt à taux zéro par la loi ENL Logement A compter du 1 er janvier 2007, le montant du prêt pourra être majoré d’un montant de 15000 € pour les ménages aux ressources infé- rieures aux plafonds PLUS et qui acquièrent un logement neuf, soit une hausse de 70% du prêt. La majoration s’accompagne d’une aide de la collectivité locale pour l’accession à la proprié- té: diminution du prix du terrain, aide à la construction ou au remboursement. La loi ENL prévoit aussi une application du taux de TVA à 5,5% pour l’accession sociale à la propriété dans les quar- tiers avec convention de rénovation urbaine. 25juillet 2006 AN p.7826 n°66953 Odile Saugues, PS, Puy-de-Dôme Accession sociale et archéologie préventive Emploi Pour les organismes HLM, les opérations de construction de logements locatifs sociaux bénéficient d’une prise en charge de la part du fonds national pour l’archéologie préventi- ve (FNAP), mais non en cas de construction de logements destinés à l’accession sociale. Cette proposition d’exo- nération nécessite une étude du ministre de la culture, conclut la réponse. 25juillet 2006 AN p.7826 n°72127 Yvan Lachaud, UDF, Gard Financement du loge- ment social Emploi Le Gouvernement a décidé de supprimer la règle imposant une quotité minimale de fonds propres (10%) sur les opérations PLS. Le décret doit être prochainement publié. En 2005, 80000 PLS ont été financés, se félicite le ministre. 25juillet 2006 AN p.7826 n°85451 Jan-Luc Warsmann, UMP, Ardennes Prêts Gaïa Emploi Deux prêts aident les collectivités et les bailleurs sociaux à accéder à des terrains pour la construc- tion de logements sociaux. Le prêt Gaïa court terme (jusqu’à 15 ans) finance le portage du fon- cier ou la constitution de réserves foncières pour la construction d’au moins 25% de logements sociaux. Le prêt Gaïa long terme (18-60 ans) finance le portage sur longue durée de terrains donnés à bail à des organismes de logements social, pour la production de logements sociaux. Ces prêts, qui sont d’un taux équivalant au PLUS, soit 3,25%, sont mis en place par la Caisse des dépôts. 25juillet 2006 AN p.7829 n°94649 Pierre Morel-A- L’huissier, UMP, Lozère Haute autorité pour la lutte contre les discrimi- nations et pour l’égalité et conclusion de baux Emploi La loi de 1989 prévoit une liste de documents que le bailleur ne peut pas demander à un can- didat locataire. A la demande de la HALDE, une réflexion vient d’être engagée sur l’impact des dispositions existantes et les éventuels com- pléments qui seraient à leur apporter. L’article22-2 de la loi de 1989 n’a pas été modifié par la loi ENL. 25juillet 2006 AN p.7853 n°83981 Guy Tessier, UMP, Bouches-du- Rhône Pas d’usufruitier au conseil syndical Justice L’article21 al. 5 de la loi du 10juillet 1965 énumère les personnes pouvant faire partie du conseil syndical. L’usufruitier n’entre dans aucune des catégories énoncées, il ne semble pas qu’il puisse être désigné comme membre. Une réponse donnée sous réserve de l’appré- ciation des tribunaux. 25juillet 2006 AN p.7888 n°41295 Dino Cinieri, UMP, Loire Abris de piscine et permis de construire Equipement Les barrières ou bâches sont exclues du permis de construire. Les abris ou couvertures qui transforment des piscines extérieures en pis- cines couvertes supposent un permis si leur superficie excède 20 m 2 . En dessous, une simple déclaration de travaux est requise. La réforme des autorisa- tions d’urbanisme en cours doit clarifier ce point. 27juillet 2006 Sénat p.2012 n°22328 Jean-Louis Masson NI, Moselle Panneau d’affichage et perte de soleil Justice Si l’installation d’un panneau d’affichage sur le domaine public prive un riverain d’enso- leillement, il peut attraire l’annonceur, titulai- re d’une autorisation d’occupation du domai- ne public sur le fondement de l’article544 du Code civil pour trouble anormal de voisinage. Il est précisé qu’une action en responsabilité adminis- trative sans faute suppose que le panneau soit quali- fié d’ouvrage public au motif de son utilisation. 27juillet 2006 Sénat p.2020 n°22334 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Offre des lotisseurs de réaliser des travaux Equipement Les contributions d’urbanisme exigibles des constructeurs et lotisseurs sont limitativement énumérées par l’article L 332-6 et s. du code de l’urbanisme. Ces textes interdisent tout verse- ment spontané de contributions financières des- tinées à couvrir le coût des équipements publics gérés par leurs opérations Si ces offres sont acceptées elles sont sujettes à répétition. L’ac- ceptation de financements publics hors cadre légal par une personne détentrice de l’autorité publique constitue le délit de concussion . Réf. de textes: - jurisprudence: CE, 4 fév. 2000, n°202 981, Epad c. Cœur Défense. - loi: art. 432-10 du code pénal. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 5septembre 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Nominations Cabinets ministériels ➠ Cohésion sociale : Albert Dupuy est nom- mé directeur du cabinet de Jean-Louis Borloo (arr. du 20juillet 2006, J.O. du 27juillet, @). Gabrielle Hoppe, et Sylvie Salama, conseillères techniques au cabinet du ministre sont nommées conseillère au cabinet de Jean-Louis Borloo (arr. du 1 er août 2006, J.O. du 9, @). ➠ Cohésion sociale et parité : Alain Fourna est nommé conseiller technique au cabinet de la ministre déléguée Catherine Vautrin (arr. du 19juillet, J.O. du 27, @). ➠ PME : Rachid Mokran quitte ses fonctions de conseiller technique de Renaud Dutreil (arr. du 1 er août, J.O. du 2août, @). Administration DIV : Yves-Laurent Sapoval est nommé délégué interministériel à la ville et au déve- loppement social urbain, en remplacement d’Anne-Marie Charvet (décret du 1 er août, J.O. du 3, p.11581). Il était conseiller chargé du logement et de la ville auprès de Jean- Louis Borloo et directeur adjoint du cabinet de Catherine Vautrin (arr. du 1 er août, J.O. du 3 août, @). Economie : Jean Bassères , inspecteur général des finances, est nommé secrétaire général du ministère de l'économie; adjoint: Jean-Louis Rouquette (décrets du 1 er août, J.O. du 3août, @). Préfet : Catherine Delmas-Comolli est nom- mée préfète des Ardennes (décret du 1 er août, J.O. du 3, @). Envir onnement : Laurent Michel est nom- mé directeur de la prévention des pollutions et des risques, délégué aux risques majeurs (décret du 28juillet, J.O. du 29, @). Sont nommés directeurs régionaux de l'envi- ronnement: Emmanuel de Guillebon en Rhône-Alpes, Anne-Marie Levraut en Bour- gogne, François Noisette en Auvergne, Mauricette Steinfelder pour le Languedoc- Roussillon (arr. du 1 er août, J.O. du 12, @). DRAC : Marion Julien est nommée direc- trice régionale des affaires culturelles des Pays de la Loire (arr. du 21juillet, J.O. du 2août, @); Didier Deschamps est nommé DRAC de Languedoc-Roussillon et Gérald Grunberg de Basse-Normandie (arr du 26juillet, J.O. du 17août, @). Quittent ces fonctions: Richard Martineau dans le Nord- Pas-de-Calais et Pierre Chatauret en Franche- Comté (arr. du 31juillet, J.O. du 15août, @ et arr. du 26juillet, J.O. du 17août, @). Magistratur e : Cécile Petit et André Gariaz- zo sont nommés premiers avocats généraux à la Cour de cassation (décret du 1 er août, J.O. du 3août, @). EP ARECA : François Mius est nommé directeur général de l'Etablissement public national d'aménagement et de restructura- tion des espaces commerciaux et artisanaux (arr. du 3août 2006, J.O. du 15, p.12118). Jacques Laisne , préfet de l'Eure, et Nicole Klein, préfet délégué pour l'égalité des chances auprès du préfet du Nord, sont nom- més au conseil d’administration respective- ment comme membre titulaire et suppléant (arr. du 26juillet, J.O. du 10août p.11899). Organismes publics Agence nationale pour la cohésion sociale et l'égalité des chances : Dominique Dubois est nommé directeur général (décret du 1 er août 2006, J.O. du 3août, p.11582). Il était conseiller de Jean-Louis Borloo (arr. du 1 er août 2006, J.O. du 3, @). Seine-Aval : Joëlle Le Mouel est nommée comme représentant de l’Etat (ministère des collectivités territoriales) au CA de l’EPA du Mantois Seine aval (arr. du 12 juil. 2006, J.O. du 26juillet, p.11140). La Défense : Hélène Eyssartier (direction du budget) est nommée comme représentan- te du ministre de l'économie au conseil d’ad- ministration de l’EPAD (arr. du 18 juill. 2006, J.O. du 28, p.11272). Outre Mer Jean-Yves Dodu, DDE de la Martinique, est nommé d'administrateur de la Société immo- bilière de la Martinique (SIMAR) par arr. du 31 juil. (J.O. du 15août, p.12082). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 242 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 5septembre 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• MARCHE Clameur (connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) est le nouvel outil de connaissan- ce du marché du parc privé qui prend la suite de l’observatoire des loyers de l’UN- PI grâce à la réunion de divers parte- naires. Les 5 fondateurs, UNPI, Anah, Foncia, SNPI et Cnab, ont été rejoints par Bouygues Immobilier, la Foncière Loge- ment, Nexity, les Pact-Arim, Se Loger, Sires et Tagerim, ce qui a permis à Cla- meur de présenter ce 31août les marchés de 550villes de France. Pour le président de Clameur (et prési- dent de l’UNPI), Jean Perrin, Clameur est «l’outil de l’avenir». Il a donc lancé un double appel: à l’intention des profes- sionnels qui ne font pas encore partie du système, de le rejoindre et à l’intention des pouvoirs publics, pour les inviter à puiser des informations dans Clameur plutôt que d’avoir la tentation de créer leur propre observatoire. Michel Mouillart a précisé que, à partir des 120000 références par an, qui sont constituées de baux signés, Clameur appréhende un bail sur 13, et d’ici fin 2007, un bail sur 10, ce qui permet d’avoir une connaissance exceptionnelle du marché. L’initiative a reçu le soutien de la DGUHC et pour l’Anah, Serge Contat a indiqué que cela permettait de construire les outils de la politique de l’habitat. Quant à Serge Ivars, il a expliqué que la Cnab avait choisi de rejoindre Clameur car la diversité des sources permet d’obtenir des chiffres dont la représentativité ne souffre pas de contestation. Tendances au ralentissement: 2,4% de hausse annuelle Alors que les loyers de marché avaient progressé de 5,1% en 2005, la hausse a sensiblement ralenti en s’établissant à 2,4% en 2006. Pour l’étude, «alors que les mois d’été et le début de l’automne enregistrent habi- tuellement un regain d’activité et des pressions sur les loyers de marché, l’en- semble de l’année 2006 devrait se termi- ner comme elle a commencé: en confir- mant un rythme de progression des loyers moins rapide que par le passé et en affichant un niveau d’activité au moins aussi bon qu’en 2005». Le ralentis- sement est général, même s’il existe des exceptions. Ainsi, à Marseille, la hausse est de 3,7% cette année, contre 6,7% en moyenne annuelle entre2000 et2006 ou à Aix (-0,7% contre 4,5% ou Bayon- ne (1,2%, contre 4,9%). Michel Mouillart ajoute que le marché et plus difficile: les délais de relocation s’al- longent et le nombre de biens en porte- feuille s’accroît. Quant à la mobilité résidentielle, elle a augmenté entre2005 et2006, passant de 29,3% à 31,5%. Michel Mouillart attire l’attention sur la diminution de l’effort d’amélioration du parc. Le fléchissement qui avait été constaté depuis 2000 et qui s’était inter- rompu en 2005, reprend en 2006. Ainsi, cette année, la part des relocations avec travaux est de 23,3% alors qu’elle était de 25,5% en 2005. Quant au niveau des loyers, Clameur a établi un «top 537» qui donne, ville par ville, le montant des loyers en 2005. Cha- ville est la ville où le loyer est le plus élevé (27,1 € par m 2 ) et le bassin de Decazeville- Aubin dans l’Aveyron est le secteur où les loyers sont les plus bas (4,1 € par m 2 ). Michel Mouillart ajoute que Clameur per- met aussi de positionner les loyers de marché par rapport aux dispositifs fis- caux. Il prend l’exemple de Carcassonne (zone III). Le loyer médian y est de 6,50euros le m 2 alors que les loyers PLS et PLI sont à des niveaux supérieurs (7,0 et 7,40euros). Quant aux loyers de Robien (10,20euros), ils sont supérieurs aux loyers maximums du marché (8,00euros). Un phénomène analogue se vérifie à Angers (zone 2). En revanche, à Nanterre (zone 1), la situation est plus normale puisque les loyers PLS et PLI sont inférieurs aux minimums du marché. Manuel Lecomte (DGUHC), présent à la conférence de presse du 31août, a toute- fois précisé qu’il s’agissait de loyers pla- fonds. Quant à Jean Perrin, il a fait part de ses doutes sur l’utilité des aides Robien dans certains secteurs et a insisté sur le rôle social joué par les bailleurs privés lorsqu’ils louent à des loyers inférieurs aux loyers intermédiaires. Pour plus d’infor mations : consulter clameur.fr, un site qui est destiné à recevoir des statistiques mises à jour deux fois par an. Une partie est en libre accès, les autres don- nées sont réservées aux professionnels Clameur analyse le marché privé du logement Le regroupement des données de plusieurs organismes professionnels permet de lancer un puissant outil d’analyse du marché… et de décou- vrir que certains dispositifs fiscaux ne sont pas toujours adaptés aux réalités locales. Marché mitigé selon la Fnaim Un marché mitigé, tel est le maître mot pour la Fnaim qui décrivait ce 29août son analyse du marché locatif privé. La Fnaim a confirmé la tendance à la morosité du marché en indiquant que les loyers avaient progressé en un an 4,4% (du 1 er semestre 2005 au 1 er semestre 2006) pour les appartements et de seule- ment 0,4% pour les maisons sur la même période. La hausse en 2005 avait été de 4% pour le appartements et de 0,8% pour les maisons. Le loyer moyen d’un appartement au 1 er semestre 2006 est de 12,1 € au m 2 , il est de 8,3 € au m 2 pour une maison. Pour le président de la Fnaim, René Pal- lincourt, ont peut s’attendre à un retour vers un marché plus modéré. Par ailleurs, et après avoir analysé les nouveau régimes de défiscalisation (Borloo popu- laire et Robien recentré), la Fnaim estime que les mesures mises en place pour l’an- ciensont d’une grande complexité, René Pallincourt regrette que les pouvoirs publics n’aient pas écouté ses demandes de simplification des dispositifs. Il craint que le nouveau système n’ait pas plus de succès que le précédent. Année Variation annuelle des loyers de marché Taux de mobilité résidentielle 1999 2,4% 28,1% 2000 3,2% 29,4% 2001 3,8% 30,3% 2002 6,3% 29,6% 2003 4,8% 25,6% 2004 3,7% 29,8% 2005 5,1% 29,3% 2006 2,4% 31,5% Source: Clameur Variation des loyers de marché et mobilité résidentielle