Jurisprudence récente p. 2 et 3
Fiscalité immobilière
Intérêts d’emprunt : conditions de déduction
Loueurs en meublé professionnels : la condition de 50 % des revenus
Taxe foncière :
– Dégrèvement pour vacance de
l’immeuble
– Le cas d’un terrain de golf
Marchand de biens : remboursement de TVA
Initiative p. 4
Le président de l’UNPI réclame une modification de la loi de 1989
Actualite p. 4 et 5
Le décret du 5 septembre sur les diagnostics
Les préfets invités à faire des contrôles amiante sur les immeubles
Comment quitter la direction générale d’un OPAC
Loyers plafonds des logements
Chiffres
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 7
Au fil du J.O.
Nominations
Sur votre agenda
Rencontre p. 8
Article L 631-7 : le point de vue de la préfecture de Paris.
Un débat organisé par le cabinet d’avocats Herbert Smith
JURISPRUDENCE RECENTE p.2et3 Fiscalité immobilière Intérêts d’emprunt: conditions de déduction Loueurs en meublé professionnels: la condition de 50% des revenus Taxe foncière: - Dégrèvement pour vacance de l’immeuble - Le cas d’un terrain de golf Marchand de biens: rembourse- ment de TVA INITIATIVE p.4 Le président de l’UNPI réclame une modification de la loi de 1989 ACTUALITE p.4et5 Le décret du 5septembre sur les diagnostics Les préfets invités à faire des contrôles amiante sur les immeubles Comment quitter la direction générale d’un OPAC Loyers plafonds des logements Chiffres REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7 Au fil du J.O. Nominations Sur votre agenda Bilan positif pour l’article L 631-7 L a préfecture de Paris, qui est pilote en matière de régle- mentation de l’usage des locaux, estime positif le bilan d’applica- tion de la réforme de l’usage opérée par l’ordonnance de décembre2005 (lire ses réactions en page8). Si la capitale est, à ce jour, le seul secteur où l’article L 631-7 a été précisé par un arrêté préfectoral, Marseille devrait suivre d’ici un mois ou deux. L’aspect positif de la réforme se manifeste, outre par sa réelle simplifica- tion, par le respect de l’objectif de ce texte, à savoir la préserva- tion du parc de logements. Marc Drouet, sous-directeur de l’urba- nisme et de la construction à la préfecture de Paris, qui s’exprimait ce 13 septembre devant un parterre de professionnels de l’immo- biler réunis par le cabinet Herbert Smith, considère que «la préser- vation du logement semble fonctionner». D’ailleurs, le nombre de demandes de transformation dans les quartiers centraux s’est réduit, ce qui indique que les opérateurs ont intégré les nouvelles exigences de la préfecture. L’ UNPI a publié cette semaine un «Livre blanc» pour dénoncer les maux dont souffre notre pays et qui empêchent de régler la crise du logement (voir page4). Conçu comme un appel au débat, ce livre de la fédération des propriétaires dénonce le «prétendu équilibre» de la loi de 1989. L’UNPI en réclame la modi- fication, notamment pour permettre au bailleur de donner congé à son locataire sans motif, mais avec une indemnité de reloge- ment de trois mois de loyer. L’UNPI s’en prend aussi aux conditions d'occupation du parc public. Elle met ainsi en avant le fait que 10% des locataires du parc public disposent d ressources excédant les plafonds. Les inciter à quitter ce parc serait ainsi un moyen de libérer des logements à loyers accessibles. Cet appel au débat sera- t-il entendu? La CLCV a déjà condamné en bloc ces propositions, les jugeant inacceptables … E n matière d’amiante, signalons que les préfets sont invités à engager des contrôles ciblés» de la mise en œuvre de la régle- mentation concernant l’amiante dans les immeubles bâtis (lire page5). Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 244 19SEPTEMBRE 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier RENCONTRE p.8 Article L 631-7: le point de vue de la préfecture de Paris. Un débat organisé par le cabi- net d’avocats Herbert Smith JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc 19septembre 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Intérêts d’emprunt ❑ Conditions de déduction (Conseil d’Etat, 24juillet 2006, n°253350, annulation) L’exploitant d’une entreprise de bâtiment et actionnaire à 85% d’une SA avait acquis deux ensembles immobiliers avec emprunt et les avait loués. L’entreprise et la SA avaient été mises ensuite en règle- ment judiciaire puis l’exploitant avait souscrit un nouvel emprunt.L’administra- tion contestait la déduction des intérêts de ce 2e emprunt au motif que «les fonds empruntés n’avaient pas été utili- sés pour des dépenses se rapportant directement aux immeubles loués mais pour apurer les dettes provenant de l’ac- tivité professionnelle de M.F.». Alors que la cour administrative d’appel avait suivi l’argumentation de l’adminis- tration, le Conseil d’Etat censure la déci- sion: «Considérant que la cour a relevé que le syndic du règlement judiciaire avait pris une hypothèque légale sur les immeubles productifs de revenus fon- ciers pour garantir le paiement de l'en- semble des créanciers de M.F. et que l'emprunt contracté le 30janvier 1987, ainsi que les deux emprunts qui s'y sont substitués, avaient pour objet de désin- téresser l'ensemble desdits créanciers; qu'en ne déduisant pas de ces constata- tions que lesdits emprunts devaient être regardés, au moins partielle- ment, comme engagés pour la conservation des deux ensembles immobiliers dont M.F. était proprié- taire et que les charges d'intérêt liées à ces emprunts étaient par sui- te déductibles de ses revenus fonciers pour une part égale à la part, au 30jan- vier 1987, du patrimoine immobilier sus- mentionné, seul productif de revenus fonciers, dans l'ensemble du patrimoine de M.F., la cour a méconnu les disposi- tions précitées de l'article31 du code général des impôts; qu'ainsi, M.et M me F. sont fondés à demander l'annulation de l'arrêt attaqué». L’affaire est renvoyée devant la cour administrative d’appel de Douai. Observations de Jurishebdo : en consé- quence, le Conseil d’Etat admet, au moins partiellement, le caractère déduc- tible des intérêts d’emprunt pour un emprunt destiné à conserver les immeubles Loueur en meublé professionnel ❑ La condition de 50% (Conseil d’Etat, 27juillet 2006, n°272397) A l’occasion d’un contentieux sur des revenus tirés de locations meublées, le Conseil d’Etat donne une indication sur l’appréciation des conditions fixées par l’article151 septies du CGI pour la défi- nition du loueur en meublé profession- nel: Considérant «qu'aux termes du dernier alinéa de l'article151 septies du même code, dans sa rédaction applicable en l'espèce: «[…] Les loueurs profession- nels s'entendent des personnes inscrites en cette qualité au registre du commer- ce et des sociétés qui réalisent plus de 150000F de recettes annuelles ou reti- rent de cette activité au moins 50% de leur revenu» ; que ces deux dernières conditions alternatives doivent être appréciées au niveau du contribuable passible de l'impôt sur le revenu qui entend imputer le déficit ressortant d'une activité de loueur professionnel, alors même que cette activité serait, en tout ou en partie, exercée par une société de personnes qui, en tant que propriétaire des immeubles donnés en location, serait seule à même d'être ins- crite au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur profession- nel; que dans ce cas, il y a lieu d'appré- cier, d'une part, la limite de 150000F en retenant les loyers perçus par la société, dans la proportion des droits de l'associé dans le capital social, et en les ajoutant le cas échéant aux loyers que celui-ci aurait perçus directement, et d'autre part le seuil de 50% en compa- rant à son revenu d'ensemble sa quote- part dans le revenu net de la société bailleresse, le cas échéant majorée des revenus de son activité personnelle de loueur; que par suite, la cour a commis une erreur de droit en se bornant à apprécier la condition de 150000F au niveau de la société et en jugeant que cette condition n'était pas remplie du seul fait que les recettes de location en meublé perçues par la société Tournois et Cie étaient inférieures à ce montant; que, dès lors, M.et Mme T. sont fondés à demander l'annulation de l'arrêt atta- qué en tant qu'il a statué sur la contes- tation de la réintégration des déficits résultant de l'activité de loueur profes- sionnel». Le Conseil d’Etat juge l’affaire au fond: «Considérant en premier lieu qu'il n'est pas contesté que les recettes tirées de l'activité de location de meublé par la société Tournois et Cie étaient infé- rieures à la somme de 150000F au titre des années en litige et que l'activité de location était déficitaire; qu'il n'est pas allégué par ailleurs que M.T. aurait poursuivi personnellement une activité de loueur en meublé ou aurait détenu des qualifications dans d'autres sociétés de personnes exerçant cette activité; que dans ces conditions, aucune des deux conditions de seuils fixées par le dernier alinéa de l'article151 septies du code général des impôts et permettant à M.T. la déduction, sur le fondement du 4e du 1 de l'article156 du même code, des déficits déclarés dans la caté- gorie des bénéfices industriels et com- merciaux à raison de l'activité de loca- tion de meublé de la société Tournois et Cie, n'était satisfaite». Observations de Jurishebdo : l’article151 septies qui fixe les critères du loueur en meublé professionnel prévoit, outre la nécessité d’être inscrit au registre du com- merce, une condition de montant de chiffre d’affaires (23000 € et non plus 150000F) et une condition en pourcentage: le loueur professionnel doit retirer de cette activité au moins 50 % de ses revenus. Il résulte de cet arrêt que la condition de 50% ne peut pas être remplie lorsque l’activité est déficitaire et par ailleurs qu’il faut considérer les revenus tirés de la société et les revenus que l’associé a pu percevoir directement Taxe foncière ❑ Dégrèvement pour vacance (Conseil d’Etat, 26juillet 2006, n°275155) Une société avait acquis un immeuble et voulait obtenir le dégrèvement de taxe foncière en raison de la vacance du 19septembre 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE bien. Sa requête est rejetée: «Considérant que si la SARL soutient que le tribunal administratif n'a pas répondu au moyen qu'elle soulevait, tiré de ce qu'elle se trouvait dans l'im- possibilité de faire réparer la toiture de l'immeuble après un incendie faute d'avoir reçu l'indemnisation du sinistre, retenue par un créancier, le tribunal, qui n'était pas tenu de répondre à tous les arguments de la requérante, a fondé son appréciation sur tous les éléments fournis par elle et notamment les faits rappelés ci-dessus, sans entacher son jugement d'une insuffisance de motiva- tion; Considérant que si la société requérante soutient que le tribunal administratif de Nice ne pouvait pas, sans erreur de droit, juger que l'acquisition par elle d'un immeuble ancien, en mauvais état, vacant depuis plusieurs années, interdi- sait de regarder la vacance de cet immeuble comme indépendant de sa volonté, il résulte de l'instruction que lorsque l'immeuble a été acquis par la société en 1997, elle en connaissait l'état et la situation; que, dès lors, c'est sans erreur de droit que le tribunal administratif a pu juger que la prolon- gation de la vacance au cours des années 1998 à 2000 ne pouvait être regardée comme étant indépendante de la volonté de la société». La société n’ayant pas démontré ses dili- gences pour rendre les locaux propres à la location, le Conseil d’Etat rejette la requête de la société. Observations de Jurishebdo : le code général des impôts (art. 1389) prévoit trois conditions pour pouvoir bénéficier d’un dégrèvement de taxe foncière pour vacance. La vacance doit être indépen- dante de la volonté du contribuable, avoir duré plus de trois mois et concer- ner tout l’immeuble ou au moins une partie susceptible de location ou d’ex- ploitation séparée. C’est ici la condition de volonté du contribuable qui était en cause. Le Conseil d’Etat considère que lorsqu’une personne achète un immeuble ancien en mauvais état, elle en connaît la situation et ne peut donc soutenir qu’elle est indépendante de sa volonté. Une autre décision du même jour concernant la même société a la même rigueur et refuse d’admettre l’ar- gument que la société n’a pu remettre le bien en location en raison de la publi- cation d’un commandement de payer en vue de la saisie de l’immeuble. Cette situation est jugée comme n’étant pas indépendante de sa volonté Marchand de biens ❑ Remboursement de TVA (Conseil d’Etat, 4août 2006, n°278315, SA Immobilière du Parc Monceau) Une société réclamait un rembourse- ment de crédit de TVA à la suite d’une opération de marchand de biens por- tant sur un immeuble plusieurs fois cédé pour un montant de l’ordre de 81millions de francs. La cour adminis- trative d’appel avait rejeté sa demande au motif que la promesse de vente était nulle et, en conséquence, aucun droit n’avait été cédé. La décision est censurée par le Conseil d’Etat: «Considérant qu’aux termes de l’article1134 du code civil: «les conven- tions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi»: considérant qu’il ressort des énonciations de l’arrêt attaqué que la promesse de vente conclue le 18septembre 1987 entre la Société anonyme Immobilière du Parc Monceau et la société Paris-Bail por- tait sur un immeuble que le vendeur devait rénover «dans les règles de l’art» et dont il devait «augmenter le nombre de parkings», sans autre précision; que la cour administrative d'appel a commis une erreur sur la qualification juridique des faits en estimant que l'interprétation de cette convention de droit privé ne soulevait pas de difficulté sérieuse justi- fiant un renvoi préjudiciel à l'autorité judiciaire, qu'il résultait clairement de ses énonciations que l'objet de la vente n'était pas suffisamment déterminé et que, par suite, ladite promesse devait être regardée comme nulle; que la Socié- té anonyme Immobilière du Parc Mon- ceau est, par suite, fondée à demander l'annulation de l’arrêt attaqué en tant que la cour administrative d'appel de Paris, après avoir réformé le jugement du 25février 1999 du tribunal administratif de Paris et lui avoir accordé le rembour- sement d'un crédit de taxe sur la valeur ajoutée déductible d'un montant de 4222200F (643965,74euros), a rejeté le surplus de ses conclusions». L’affaire est renvoyée devant la cour administrative d’appel de Paris. Observations de Jurishebdo : à suivre le raisonnement du Conseil d’Etat, la cour administrative d’appel devrait donc sur- seoir à statuer et renvoyer l’affaire devant les juridictions judiciaires pour apprécier la régularité du contrat de vente, avant de pouvoir statuer sur le remboursement de crédit de TVA Taxe foncière ❑ Le cas d’un terrain de golf (Conseil d’Etat, 26juillet 2006, n°278953, Sté Morry France SA) Le Conseil d’Etat confirme l’application de la taxe foncière pour un terrain de golf : «Considérant qu'aux termes de l'ar- ticle1381 du code général des impôts, sont soumis à la taxe foncière sur les pro- priétés bâties «5e les terrains non cultivés employés à un usage commercial ou industriel» ; qu'il résulte de cette disposi- tion que les terrains de golf à usage commercial sont soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties ; que la société fait valoir qu'une partie des terrains, objets de la cotisation contestée, n'est pas incluse dans le par- cours de golf et demande à ce titre leur exclusion de l'assiette; que, toutefois, il résulte de l'instruction que les terrains limitrophes ne sont pas séparés dudit parcours, sont librement accessibles aux joueurs et concourent à l’harmonie du site dans lequel s’effectue ce parcours; que, par suite, ils doivent être regardés comme partie intégrante du golf et taxés dans la même catégorie». Observations de Jurishebdo : l e Conseil d’Etat ordonne alors un supplément d’instruction pour rechercher s’il existe des immeubles similaires au terrain de golf pour servir de termes de comparai- son pour déterminer la valeur locative du terrain ➠ 0,37 eur o par m 2 : c’est le taux de la redevance d'archéologie préventive , tel que prévu par le II de l'article L.524-7 du code du patrimoine, pour la période du 1 er août 2006 au 31juillet 2007. (Arrêté du 1 er août 2006, J.O. du 6 sept. p.13248). 19septembre 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• INITIATIVES Dans un «Livre blanc», consacré à la crise du logement, l’UNPI dénonce le déséqui- libre des rapports locatifs et s’attaque aux règles de fonctionnement du parc public. «Ministres bricoleurs de barèmes», «peur des réformes», le président de l’UNPI, Jean Perrin, a des mots très durs à l’égard des pouvoirs publics. Il dénonce les ano- malies du système du parc public et le déséquilibre de la loi de 1989. Exemples. 10% des occupants du parc public ont des ressources dépassant les plafonds. Cela représente donc 400000 logements, soit une part importante, s’ils étaient libé- rés, des 500000 logements à loyer acces- sible dont le pays a besoin. Certains loca- taires, alors que leurs enfants ont quitté le logement familial, se retrouvent en sous-occupation. Alors que des familles nombreuses sont en attente de logement, les locataires n’ont pas davantage à four- nir de données sur leur situation patrimo- niale. «Plutôt que de pleurnicher devant les hôtels meublés qui brûlent», les pou- voirs publics feraient mieux de libérer des logements du parc public, estime l’UNPI. Jean Perrin demande donc que les occu- pants du parc public soient tenus de four- nir chaque année outre leur situation familiale, une déclaration de revenus et de patrimoine. A propos de la vacance, l’UNPI admet que si certains propriétaires laissent délibéré- ment leurs logements vides, c’est parce qu’ils craignent de ne pas pouvoir les récupérer en cas de conflit avec le locatai- re. La fédération des propriétaires demande donc de créer une garantie des risques locatifs universelle, de façon à répartir le risque sur l’ensemble du parc et qui soit financée de façon tripartite par les bailleurs, l’Etat et les locataires. L’UNPI, qui fait observer que la loi de 1989, réputée «équilibrée» a pourtant été modifiée à de nombreuses reprises depuis 17 ans, au point que 81% de ses articles ont été réécrits. Pourquoi donc avoir tou- ché un texte si équilibré ? s’interrogent les bailleurs. L’UNPI, qui ne se dit pas hostile à la consé- cration d’un droit au logement, à condi- tion qu’il soit contrebalancé par un «droit au paiement», lance un appel au débat et propose de modifier les règles du congé dans la loi de 1989. Il est proposé d’instituer en fin de bail, la faculté de donner congé au locataire sans motif, mais avec 9 mois de préavis. Lors des baux suivants, le bailleur pourrait donner congé à tout moment, avec six mois de préavis et avec une indemnité de relogement d’un montant de 3 mois de loyer. L’UNPI, qui relève que les demandes de rénovation du décret sur les charges loca- tives ne sont pas entendues, suggère aussi d’autoriser les forfaits de charges, ce qui serait plus simple. Ces propositions risquent-elles de «fragili- ser» les locataires? Jean Perrin, qui s’est rendu à LaRochelle pour l’université d’été du PS et à Paris au forum de l’UMP consacré au logement, conteste cette ana- lyse, faisant remarquer que des parents refusent de faire déménager leur enfant d’une école de 300 mètres, mais qu’ils n’hésitent pas en cours d’année à leur imposer un transfert lorsqu’ils se sépa- rent. Jean Perrin plaide donc pour le parcours résidentiel et défend aussi la constitution d’un parc «conventionnel» entre le parc libre et le parc public. Ce parc, qui serait à loyers maîtrisés et réservé à des locataires sous condition de ressources, bénéficierait d’un abattement de 60% sur les revenus fonciers, d’une exonération d’ISF, de taxe foncière et de droits de succession. A suivre. BREVES Chiffres… ❑ Résidences sociales : une circulaire relative aux résidences sociales a été publiée (n°2006-45 du 4juillet 2006, Bull. off. min. équip. 10août p.95). Elle précise très en détail les objectifs et les modes de fonctionnement de ces 758 rési- dences, qui comptaient 90972 logements fin 2004, après les 11 premières années d’application de ce dispositif. Elle autorise une suroccupation de 10% notamment pour accueillir, pendant les travaux, des personnes précédemment logées en habi- tat indigne. ❑ Loyers plafonds : Les loyers plafonds applicables aux loge- ments nouvellement conventionnés pour les conventions conclues à compter du 1 er juillet 2006, ont été publiés. Extraits : - Pour les loyers des logements financés en PLA d’intégration , le loyer plafond (m 2 de surface utile), est de 4,93 € en zone 1, 5,25 € en zone 1 bis, 4,32 € en zone 2 et 4,01 € en zone 3. - Pour les loyers des logements financés en PLS , le loyer est de 8,33 € en zone I, 8,85 € en zone 1bis, 7,30 € en zone 2 et 6,79 € en zone 3 par m 2 de surface utile. - Pour les loyers conventionnés Anah , le loyer des logements très sociaux (PST, LIP, secteur diffus) est de 5,59 € au m 2 de sur- face habitable en zone A (5,22 € en zone B et 4,63 € en zone C). Pour les logements sociaux (Opah, PIG, secteur diffus) le loyer est de 5,90 € en zone A (5,36 € en zone B et 4,82 € en zone C); sauf dérogations. (Circulaire annuelle UHC/DH 2 n°2006-51 du 17juillet 2006 relative à la fixation du loyer maximal des conventions, art. L 351-2 du CCH, Bull. off. min. équip. 10août 2006, p.111). Exonération de plus-value La loi ENL (article15) a institué un nou- veau cas d’exonération de plus-value en cas de cession d’immeuble (bâti ou non) à une collectivité territoriale en vue de sa cession à un organisme de logement social (HLM, SEM gérant des logements sociaux, unions d’économie sociale). Le bien doit être cédé à l’organisme social dans le délai d’un an à compter de l’acquisition par la collectivité. Cette disposition qui s’applique aux cessions réalisées jusqu’au 31décembre 2007 a été commentée par une instruction fiscale du 25août 2006 (BOI 8 M-3-06). Le président de l’UNPI réclame une modification de la loi de 1989 ➠ La hausse des taux de la fiscalité régionale entre2005 et2006 a été en France de 7,4 % . Les régions qui ont procédé aux plus fortes hausses sont: PACA (27,2%) et l’ Ile-de-France (22,3%). Une réponse du ministre char- gé des collectivités territoriales à Francis Saint Léger, J.O. AN Q, 15août 2006, p.8554, n°90520). 19septembre 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE Etablissement public foncier du Nord-Pas-de-Calais Le décret de 1990 qui avait créé l’établisse- ment public foncier du Nord-Pas-de-Calais vient d’être amendé. Les articles qui défi- nissent sa mission sont plus restrictifs. L’objet social de cet établissement est modi- fié; l’article2 n’autorise plus l’EPF à «réali- ser des opérations d'aménagement et d'équipement pour le compte des collecti- vités et établissements publics, conformé- ment à des conventions à passer avec eux», mais il prévoit, la faculté, à titre non rému- néré, de réaliser à l’extérieur de la région Nord Pas de Calais, des missions de conseil et d’expertise à titre accessoire. Par ailleurs, l’article5 qui prévoyait la faculté pour l’Etat de charger l’établisse- ment d’acquérir des terrains en son nom et au besoin par expropriation, est modifié. Il prévoit à la place que l’établissement peut acquérir des participations dans des sociétés ou organismes dont l’objet concourt à la réalisation de ses missions. (Décret n°2006-1131 du 8septembre 2006, modifiant le décret n°90-1154 du 19décembre 1990 portant création de l'Éta- blissement public foncier du Nord - Pas-de- Calais, J.O. du 9 sept. p.13375). Comment quitter la direction générale d’un OPAC? Un décret fixe les modalités de démission du directeur général d’un office public d’aménagement et de construction ainsi que celles de son licenciement. (Décret n°2006-1132 du 8septembre 2006 relatif au contrat et aux modalités de cessa- tion de fonctions des directeurs généraux des offices publics d'aménagement et de construction, J.O. du 10 sept. p.13414). Amiante: les préfets invités à faire des contrôles ciblés des immeubles Une nouvelle circulaire vise à s’assurer que les propriétaires ont bien mis en œuvre leurs obligations en matière de protection contre l’amiante, 10 ans après les pre- mières mesures de 1996. Le texte annonce deux décrets (nous les avons mentionnés dans notre numéro de la semaine derniè- re, page8) en expliquant qu’il s’agit d’étendre le droit d’obtenir communica- tion du dossier technique amiante à un certain nombre de services, notamment pour les IGH et les ERP. La circulaire invite les préfets à mettre en place au second semestre 2006 des « contrôles ciblés de la mise en œuvre de la réglementation concernant l’amiante». Devront être contrôlés en priorité les éta- blissements de santé, les bâtiments accueillant des enfants, les IGH et ERP de 1e et 2e catégorie. Lors des opérations de contrôle des organismes HLM, la mission d’inspection du logement social devra s’as- surer de la réalisation des dossiers tech- nique amiante. La circulaire rappelle la liste des catégories d’immeubles pour lesquels les propriétaires ont l’obligation de réaliser un dossier tech- nique amiante. (Circulaire interministérielle n°DGS/2006-271, 2006-48 UHC/QC1 du 14juin 2006 relative à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis, Bull. off. min. équip. 25juillet 2006, p.119). Diagnostics techniques Le décret relatif aux diagnostics tech- niques, du 5septembre 2006, modifie divers textes, en commençant par le CCH à propos des termites . - Le terme «état parasitaire» (art. R 133-1) devient plus explicite, il est remplacé par «un état du bâtiment relatif à la présence de termites mentionné à l’article R 133-7. De nouveaux articles sont créés (art. R 133- 3 et suivants, il s’agit d’une codification du décret n°2000-613 du 13juillet 2000, qui est abrogé. Ils précisent d’abord les modali- tés de déclaration de présence de termites: elle doit être faite dans le mois de la constatation, au maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble et par lettre recommandée et indique en particu- lier les «indices révélateurs de la présence de termites». L’article R 133-4 nouveau fixe la date à compter de laquelle l’arrêté préfectoral déli- mitant les zones contaminées par les ter- mites est applicable (début de l’affichage en mairie et publication dans un journal). - Le texte crée un nouveau titre VII sur la protection de l’acquéreur immobilier, et qui concerne (chapitre unique, articles R 271-1 et suivants) les conditions d’éta- blissement du dossier de diagnostic technique . L’article R 271-1 prévoit la faculté de recou- rir soit aux services d’une personne phy- sique dont les compétences sont certifiées par un organisme accrédité, soit à une per- sonne morale employant des salariés ou constituées de personnes physiques qui dis- posent de ces compétences. Des arrêtés doivent préciser les modalités de délivrance de la certification des com- pétences. La personne qui se charge d’établir un dos- sier de diagnostic technique doit remettre au propriétaire une attestation qu’elle est en situation régulière au regard des articles L 271-6 et qu’elle dispose des moyens en matériel et en personne néces- saires à l'établissement des états, constats et diagnostic composant le dossier (art. R 271-3). - L’article4 du décret du 5septembre 2006 modifie le code de la santé publique concernant le plomb . L’article R 1334-9 prévoit que la personne qui réalise le diagnostic plomb doit répondre aux conditions de l’article L 271-6 du CCH. Le nouvel article R 1334-11 indique que, le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) doit avoir été établi depuis moins de 6 mois, à la date de signa- ture du contrat de location . toutefois, sa durée de validité n’est pas limitée dans le temps s’il indique l’absence de plomb ou une concentration inférieure aux seuils admis. Pour les ventes, l’article R 1334-24 impose au propriétaire de produire au plus tard à la date de la promesse de vente ou d’achat, le constat sur le plomb. Cet article est modifié, il prévoit désormais que les propriétaires produisent au plus tard «à la date de toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à la date de l’acte authentique de vente». L’article permet donc d’éviter de faire le constat plomb, s’il n’y a pas d’avant- contrat, dans l’attente de signer l’acte défi- nitif. Ces textes font référence à l’article L 271-6 du CCH, (tel que modifié par l’article79 IV de la loi ENL du 13juillet dernier) qui fixe l’exigence de compétence et d’indépen- dance des personnes effectuant les dia- gnostics. Ces nouvelles dispositions entrent en vigueur le 1 er novembre 2007 . (Décret n°2006-1114 du 5septembre 2006 relatif aux diagnostics techniques immobiliers et modifiant le CCH et le code de la santé publique, J.O. du 7 sept. p.13270) 19septembre 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 15août 2006 AN p.8619 n°88549 Marie-Jo Zimmermann, UMP, Moselle Ordures ménagères: point de collecte éloigné: paiement de la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM ou REOM)? Intérieur Pour la TEOM, un point de collecte des ordures éloigné de moins de 200m est réputé normal , mais la jurisprudence plus récente a admis que des points de collecte éloignés de 288 ou 410 mètres pouvaient être considérés comme nor- maux, justifiant le paiement de la taxe. Pour la REOM, une tarification spécifique pour l’enlèvement des déchets en un point de ramassage éloigné de l’habitation pourrait être déterminée. Référence des arrêts: CAA Marseille, 8mars 1999 et Lyon 27 déc. 2002. La solu- tion admise par le Conseil d’Etat était plus favorable au contribuable (admet- tant une distance de 200 mètres) mais elle résulte d’un arrêt plus ancien (24juillet 1981). 15août 2006 AN p.8621 n°90164 Marie-Jo Zimmermann, UMP, Moselle Interdiction locale des expulsions locatives Intérieur Le maire ne peut pas intervenir dans le dérou- lement de la procédure d’expulsion. Le juge des référés du TA de Lyon a annulé en avril2005 un arrêté du maire de Vénissieux et a suspendu en mai2005 un autre arrêté inter- disant les expulsions locatives et les saisies immobilières. Une telle décision sup- poserait en effet une intervention législative. 24août 2006 Sénat p.2186 n°23138 Philippe Marini, UMP, Oise Taxe foncière: notion d’établissement industriel Budget La notion d’établissement industriel au sens de l’art. 1499 du CGI peut s’appliquer notamment à des locaux d’entreposage. L’arrêt du 27juillet 2005 du Conseil d’Etat a dissipé des hésitations. S’il n’y a pas de moyens techniques impor- tants de levage et de manutention et, s’agissant d’un établissement qui ne fait pas de fabrication, si la mise en œuvre de ces moyens n’a pas de caractère prépondérant, il ne s’agit pas d’un éta- blissement industriel (exemple CE, 27fév. 2006). En revanche, pour un bâtiment de 37000m 2 avec matériels fixes et mobiles de stockage, leva- ge et empaquetage et quais de débarquements, ces moyens ont un rôle prépondérant qui donne à l’établissement un caractère industriel. La détermination de la valeur locative est en effet différente suivant que le bâtiment est à usage industriel ou com- mercial. 24août 2006 Sénat p.2205 n°22294 Françoise Férat, UDF, Marne Défense des locataires par les associations Cohésion sociale Un décret définissant les modalités d’agrément des associations affiliées à la commission natio- nale de concertation et habilitées à défendre les locataires est en cours d’élaboration. Les associations régionales ou départementales affiliées à celles qui siègent à la CNC peuvent entrer dans le cadre de cette disposition. L’article86 de la loi ENL permet à un locataire de s’adresser à une associa- tion d’insertion agréée par le préfet pour se fai- re assister dans un litige avec son bailleur. 24août 2006 Sénat p.2240 n°22890 Philippe Leroy, UMP, Moselle Participation pour voies et réseaux ( PVR ) et divi- sion de terrains Equipement Lorsque l’unité foncière est divisée pour être ven- due, la PVR est exigible lors de la délivrance des permis pour chaque terrain issu de la division. Mais le rattachement à une propriété bâtie d’un terrain nu compris dans le périmètre d’une PVR n’est pas soumis à la participation. Le sénateur déplorait les pratiques de certaines propriétaires pour ainsi minorer l’assiette de la PVR. 24août 2006 Sénat p.2240 n°23035 Jean Louis Masson, NI Moselle Retrait d’un permis de construire Equipement La loi ENL du 13juillet 2006 prévoit de nou- velles règles de retrait des permis de construi- re. Elle fixe un délai unique de trois mois à compter de l’intervention du permis. Voir l’article L 424-5 du Code de l’urbanisme, tel que complété par l’ar- ticle6 II 3e de la loi ENL. 22août 2006 AN p.8931 n°90582 Vincent Rolland, UMP, Savoie Taxes d’urbanisme Equipement La taxe locale d’équipement et les taxes assimi- lées (taxe pour le financement des CAUE et taxe départementale des espaces naturels sensibles) sont des impositions à caractère forfaitaire sur la construction. Elles sont donc exigibles même pour une construction qui ne nécessiterait la réa- lisation d’aucun équipement public. C’est une situation tou- tefois assez exception- nelle, observe la répon- se. 24août 2006 Sénat p.2288 n°23562 Catherine Troendle, UMP, Haut-Rhin Diagnostic de perfor- mance énergétique dans les immeubles Cohésion sociale L’entrée en vigueur de l’obligation de dia- gnostic de performance énergétique a été reportée à l’automne 2006. Une méthode de calcul de la performance énergétique des logements chauffés individuellement est à dis- position des professionnels sur le site www.logement.gouv.fr. Lire aussi en page5 le décret du 5septembre sur les diagnostiqueurs. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 19septembre 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 9 octobr e 2006 : la loi ENL et le nou- veau dispositif Borloo (Hôtel Meurice, Paris I er ). Avec Brigitte Phémolant (DGUHC), Patrick Wallut (notaire), Béatri- ce Vial-Pedroletti (professeur à Aix). Une matinée débat Lamy sur les aspects d’ur- banisme et de droit privé de la loi nou- velle (rapports locatifs, contrat de vente à rénover…). Tél. Laure Legru. Lamy : 0825080800. 15-17 novembr e 2006 à Paris (porte de Versailles): le 12 e salon de la copro- priété et de la gestion de biens. 17 novembr e à Paris : responsabilité des constructeurs et assurance construction , une journée d’étude organi- sée par Commundi avec notamment Gilbert Leguay (conseil en assurance construction), Jean Pierre Karila (avocat) et Jean Michel Berly (BNP Paribas Immobilier). Tél. 0146292379. Nominations Cabinets ministériels ➠ Cohésion sociale : Jean Godfroid quitte ses fonctions de conseiller chargé du plan de cohésion sociale auprès de Jean-Louis Borloo (il est nommé directeur général de l’Agence nationale de l’accueil des étran- gers et des migrations, arr. du 4 sept. 2006, J.O. du 5, @). ➠ Intérieur : Christian Avazeri, est nommé conseiller technique au cabinet du ministre d'Etat (arr. du 30août 2006, J.O. du 6sep- tembre, @). ➠ Economie : Stanislas Pottier est nom- mé directeur adjoint du cabinet de Thier- ry Breton en remplacement de Philippe Favre (arr. du 31août 2006, J.O. du 8sep- tembre, @). David Bouchoucha est nommé conseiller technique commun avec le cabinet du ministre délégué à l'industrie et Jean-Bap- tiste Marin-Lamellet est nommé chef de cabinet au cabinet du ministre (arr. du 29août 2006, J.O. du 6 sept. @). ➠ Budget : Nicolas Calcoen est nommé directeur adjoint du cabinet de Jean-Fran- çois Copé. Guillaume Defaux est nommé conseiller technique et Julien Massiat est nommé chef du cabinet, il succède à Guy Alvès (arr. du 30août 2006, J.O. du 6 sept. @). ➠ Cultur e : Philippe Saunier est nommé au cabinet du ministre en qualité de conseiller technique de Renaud Donnedieu de Vabres (arr. du 29août, J.O.du 6 sept. @). ➠ T ourisme : Philippe Kaspi est nommé directeur adjoint du cabinet de Léon Ber- trand en remplacement de Brigitte Lebrun- Jacquelin (arr. du 30août, J.O. du 8 sept. @). ➠ PME : Alain Boyer est nommé chef de cabinet de Renaud Dutreil. Il succède à Cyril Capliez (arr. du 31août, J.O. du 8 sept. @). Magistrature Benoît Bohnert est nommé maître des requêtes au Conseil d'Etat (décret du 8 sept. 2006, J.O. du 10, @). Administration et organismes publics Tourisme : Chantal Lambert est nom- mée secrétaire générale du Conseil natio- nal du tourisme (arr. du 1er sept. 2006, J.O. du 7 sept. p.13284). Les membres de ce conseil ont par ailleurs été nommés par arrêté du 1 er septembre (J.O. du 7 sept. p.13282). DRAC : Georges Poull est nommé direc- teur régional des affaires culturelles de Franche-Comté, il était DRAC de Cham- pagne-Ardenne; Richard Lagrange, précé- demment affecté en Rhône-Alpes, est nommé directeur régional des affaires cul- turelles de Nord - Pas-de-Calais (arr. du 31août 2006, J.O. du 10 sept. @). Au fil du J.O. Nouvelle réserve : la réserve naturelle nationale du Mont Grand Matoury en Guyane a été créée par décret (n°2006- 1124 du 6septembre 2006, J.O. du 8 sept. p.13320). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 244 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 19septembre 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• RENCONTRE Pierre Popesco rappelle que cette réfor- me était très attendue. Marc Drouet, sous-directeur de l’urbanisme et de la construction à la préfecture de Paris ajou- te que personne ne contestait l’utilité de maintenir l’outil de l’article L 631-7 dans l’objectif de conserver le parc de loge- ments et il insiste sur la volonté de sim- plification de la législation. Pierre Popesco expose les grandes lignes de cette réforme : les notions de locaux administratifs et professionnels sont abandonnées (il ne subsiste que la dis- tinction entre locaux d’habitation et le reste); la date de référence est désormais 1970 et non plus 1945; le certificat admi- nistratif est supprimé. A ce propos, Marc Drouet indique que pour l’administra- tion, tous les locaux sont supposés à usa- ge d’habitation, mais que c’est au demandeur de démontrer que le local au 1 er janvier 1970 était à usage autre que de l’habitation, la preuve pouvant être apportée par tous moyens. Il s’agit donc d’un élément favorable au demandeur qui a davantage de motivation pour apporter la preuve, que l’administration. Ce certificat est certes, supprimé, mais Marc Drouet fait observer que de 1945 à 1994, il n’existait pas non plus. Il réfute l’idée de se référer à une date trop récente (2000), car il n’y aurait plus eu de pertinence à maintenir l’outil. Quant au champ d’application, Marc Drouet précise que le logement doit être décent, c’est-à-dire comporter un mini- mum de surface. Ne relèvent des locaux d’habitation que ceux qui comportent un minimum de surface et relèvent du loge- ment acceptable, ce qui n’est pas le cas des sous-sols. La date de référence retenue par le nou- veau texte, pour savoir quel est l’usage du local est le 1er janvier 1970 et non plus 1945. Cela s’explique par le fait que 1970 est l’année de la révision foncière. Marc Drouet indique que cela n’interdit pas au demandeur de recourir à d’autres modes de preuves. Le cas des locataires successifs Quant aux compensations, la préfecture de Paris rappelle qu’elle tient un fichier des compensations et répond aux demandes qui lui sont faites sur tel ou tel local pour savoir s’il a donné lieu ou a été l’objet d’une compensation. Sur ce sujet, Florence Chérel (Herbert Smith), rappelle que le principe est celui du caractère personnel de l’autorisa- tion de changement d’usage, sauf com- pensation. Pour Marc Drouet, l’autorisa- tion est donnée sous réserve du droit des tiers. La préfecture rappelle que le demandeur doit s’assurer d’avoir l’accord du bailleur ou du syndicat des coproprié- taires. La préfecture ne connaît que le demandeur . Ainsi, lorsqu’un bailleur fait une demande de transformation pour un locataire, elle ne peut pas bénéficier à plusieurs locataires successifs. De même, si le locataire cède son bail, l’autorisation, qui est personnelle, ne peut pas bénéficier au cessionnaire. En conséquence, si le bail est cédé, le local redevient du logement. Les décisions sont publiées au recueil des actes administratifs, consultable en ligne. Paris est actuellement la seule ville pour laquelle un arrêté a été pris, Marseille devrait suivre d’ici un mois ou deux, la préfecture de Paris étant «pilote» pour la rédaction de ces textes, confirme Marc Drouet. A Paris, on est parti de l’idée que l’opti- mum dans une ville était d’avoir un équi- libre emploi-logement et que le point de déséquilibre était fixé à 4 pour 1. En conséquence, certains arrondissements connaissent ce déséquilibre et d’autre pas. Pour les arrondissements où l’écart est supérieur à 4 emplois pour 1 loge- ment, on cherche à les rééquilibrer. Il est demandé que la compensation soit faite dans le même quartier et à qualité équivalente (voir encadré). La compen- sation ne peut pas porter sur des locaux situés en rez-de-chaussée, car on favorise l’usage commercial de ces locaux. Quant à la concomitance de la transfor- mation qu’exige l’article L631-7-1, elle suppose qu’il n’y ait pas trop de délai entre la transformation et la compensa- tion. La préfecture indique qu’elle ne refuse l’offre de compensation que dans des cas extrêmes. Il est prévu par ailleurs des exonérations de compensation : - de droit pour certains cas: locaux en rez-de-chaussée, locaux d’habitation utili- sés pour une profession soumise à statut réglementé (dans des proportions diffé- rentes suivant les secteurs), - facultative dans d’autres cas, par exemple pour un demandeur public ou privé qui poursuit une mission d’intérêt général (crèche par exemple). Un bilan positif La préfecture instruit les dossiers dans un délai d’un ou deux mois, indique Marc Drouet. Il considère d'une part que l’ob- jectif de simplification a été atteint et d’autre part que l’objectif de préserva- tion du logement semble fonctionner L 631-7: le point de vue de la préfecture de Paris Un débat sur l’usage des locaux tel qu’il est régi par l’article L 631-7 du CCH, organisé par le cabinet d’avocats Herbert Smith, a permis d’appor- ter des précisions sur le fonctionnement de cette législation, réformée par l’ordonnance du 8juin 2005. Les textes applicables ❑ Or donnance du 8juin 2005 relative au loge- ment et à la construction ❑ Ar rêté préfectoral n°2005 335-4 du 1er décembre 2005 portant application à Paris des dispositions des articles L 631-7 et suivants du CCH ❑ Cir culair e n°2006-19 UHC/DH2, 22mars 2006 du ministère de la cohésion sociale ❑ Loi n°2006-872 du 13juillet 2006 engage- ment national pour le logement (article79). Compensation, ce qui est admis- sible et ce qui ne l’est pas ➠ un bel appartement bourgeois de 300m 2 , transformé en bureaux. Compen- sation avec 12 chambres de bonne? Non . Il faut que la compensation porte sur autre appartement de 300 m 2 d’ un seul tenant . ➠ La transformation de bureaux en loge- ment doit être concomitance à la trans- formation demandée. Qu’est-ce que la concomitance? Exemples : la compensation a lieu avec un programme déjà engagé, mais dont la construction n’est pas commencée: Oui La compensation aura lieu avec un pro- gramme dont le permis de construire doit être déposé et la constuction sera réalisée dans 5 ans? Non .