Jurisprudence récente p. 2 à 4
Baux d’habitation
Règles de forme du cautionnement : applicables à tous les cautionnements
Reconduction tacite du bail : quelle durée ?
Baux commerciaux
Sous-location : nécessaire concours du bailleur à l’acte
Renouvellement du bail : l’incidence des constructions édifiées par le preneur
Diagnostiqueurs
Mission restreinte confiée au diagnostiqueur : rejet de l’action du professionnel vendeur
Contrats
Marché à forfait : travaux supplémentaires ?
Réglementation p. 4
Diagnostic de performance énergétique : 2 arrêtés publiés
Fiscalité p. 5
Du Besson au Borloo ancien : jusqu’à 75 % de taux de déduction forfaitaire
En bref : chiffres, un outil Socotec pour les diagnostiqueurs
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 7
Nominations ; sur votre agenda
Fiscalité : prorogation du délai de revente dans les ZAC
Des conseils pour la décoration des constructions publiques
Débat p. 8
L’accession à la propriété en débat
Logements : l’écart de prix neuf/ancien s’effondre.
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Baux d’habitation Règles de forme du cautionnement: applicables à tous les cautionnements Reconduction tacite du bail: quelle durée? Baux commerciaux Sous-location: nécessaire concours du bailleur à l’acte Renouvellement du bail: l’incidence des constructions édifiées par le preneur Diagnostiqueurs Mission restreinte confiée au dia- gnostiqueur: rejet de l’action du pro- fessionnel vendeur Contrats Marché à forfait: travaux supplé- mentaires? REGLEMENTATION p.4 Diagnostic de performance énergé- tique: 2 arrêtés publiés FISCALITE p.5 Du Besson au Borloo ancien: jusqu’à 75% de taux de déduction forfaitaire En bref: chiffres, un outil Socotec pour les diagnostiqueurs REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7 Nominations ; sur votre agenda Fiscalité: prorogation du délai de revente dans les ZAC Des conseils pour la décoration des constructions publiques Sous-location: obtenir l’accord du bailleur E n matière de baux commerciaux, on signalera deux arrêts de la Cour de cassation. L’un concerne la sous-location. Il rappelle l’im- périeuse nécessité pour le preneur d’obtenir le concours du bailleur à l’acte de sous-location. Cette formalité est nécessaire quand bien même le bailleur aurait autorisé la sous-location dans le bail de façon générale. Il est donc impératif pour le preneur de s’assurer du res- pect de cette formalité, s’il ne veut pas prendre le risque d’un refus de renouvellement de son bail sans indemnité. Le second arrêt est relatif à l’accession. Il concerne le sort des construc- tions dans un bail de terrain nu et pour lequel le preneur était autorisé à construire. La Cour de cassation considère que lors du deuxième renou- vellement du bail, le bailleur peut demander une fixation du loyer en tenant compte des améliorations qui ont été effectuées par le preneur. L es textes sur le Borloo ancien sont parus. En application de la loi ENL, ce dispositif permet au bailleur d’accéder à des avantages de déduc- tion forfaitaire majorée sur ses revenus fonciers s’il s’engage à louer le logement à des prix inférieurs au marché. L’innovation du système est qu’il est subordonné à la conclusion d’une convention avec l’Anah. Si le conventionnement se double d’une remise sur le marché d’un logement précédemment vacant dans l’une des 8 zones de la taxe sur les loge- ments vacants, le bailleur peut voir sa déduction majorée et atteindre au maximum 75%. E nfin, on évoquera aussi la publication, par la chambre des notaires d’Ile-de-France, d’une intéressante série de statistiques sur le prix du neuf dans la région parisienne entre1996 et2006. On constate qu’en dix ans l’écart des prix entre les logements neufs et les logements anciens s’est considérablement réduit. A Paris même, l’écart, qui était de 70% il y a dix ans, est tombé à 28%. En périphérie, le phénomène se vérifie également, même s’il est variable d’un département à l’autre. Le Val-de-Marne est actuellement le département où l’écart est le plus faible: il n’est que de 15% alors qu’il était de 56% en 1996. Quant au volume des ventes de logements neufs, il a chuté de 20 %. Pour Claude Cagol (FPC Ile-de-France), cela s’explique essentiellement par la diminution de la demande émanant des investisseurs. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 247 10OCTOBRE 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier DEBAT p.8 L’accession à la propriété en débat Logements: l’écart de prix neuf/ancien s’effondre. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 10octobre 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Règles de forme du cautionnement ❑ Applicables à tous les cau- tionnements (Cass. Civ. 3 e , 27 sept. 2006, n°1010, FS-P +B +I, cassation La loi (art. 22-1 de la loi de 1989) impose des règles de forme pour la validité de l’engagement de la caution dans les baux d’habitation. Or, la question se posait de savoir si ces règles s’imposaient à tous les cautionne- ments ou simplement à ceux qui sont don- nés à durée indéterminée, car le texte que la caution doit recopier à la main indique la date de fin d’engagement pour le cas de la caution donnée à durée indéterminée. La jurisprudence était dans l’ensemble favorable à la solution consistant à n’exi- ger ces mentions que pour le cautionne- ment à durée indéterminée. Cette position est condamnée par la Cour de cassation: «Vu le dernier alinéa de l'article22-1 de la loi du 6juillet 1989; Attendu que la personne qui se porte cau- tion fait précéder sa signature de la repro- duction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la men- tion manuscrite exprimant de façon expli- cite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précé- dent; que le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location; que ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 3novembre 2004), que la société civile immobilière TMJ (la SCI) a donné un appartement à bail à usage d'habitation à M me M.R., M me A. R.se portant caution soli- daire pour une durée de cinq ans; que la bailleresse a assigné la caution en paie- ment du montant d'un arriéré de loyers et charges dû par la locataire; que M me R. a soulevé la nullité de son engagement de caution pour défaut de respect des forma- lités exigées par l'article22-1 de la loi du 6juillet 1989; Attendu que pour rejeter l'exception de nullité, l'arrêt retient qu'à la simple lectu- re, il est évident que l'alinéa3 de l'ar- ticle22-1 de la loi du 6juillet 1989, qui renvoie à l’alinéa précédent, est la suite logique de l'alinéa2 qui ne se réfère qu’au cautionnement à durée indéterminée; Qu'en statuant ainsi alors que l'article22- 1 de la loi du 6juillet 1989 en son der- nier alinéa n'opère pas de distinction selon le caractère déterminé ou indé- terminé de la durée du cautionne- ment , la cour d'appel a violé le texte susvi- sé». Observations de Jurishebdo : la controver- se est close. Il faut donc respecter les obli- gations de forme prévues par l’article22-1, que la caution soit donnée à durée déter- minée ou indéterminée. La motivation de la Cour de cassation est que le dernier ali- néa de l’article ne distingue pas entre les deux situations Reconduction tacite du bail d’habitation ❑ Quelle durée? (Cass. Civ. 3 e , 27 sept. 2006, n°1020, FS-P +B, cassation) A la suite d’un congé du bailleur déclaré nul, la question se posait de savoir pour quelle durée le bail était reconduit. En effet, le bail d’origine était de 9 ans. La cour d’appel en avait déduit que le bail reconduit était de 9 ans. Décision cassée: «Vu l'article10, alinéas2 et3, de la loi du 6juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 21juillet 1994; Attendu que si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé; qu'en cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales; Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 31mai 2005), que, suivant contrat du 6août 1993, M.R. a donné un pavillon à bail à M.M., pour une durée de neuf ans; que le 24avril 2002, le bailleur a notifié à son locataire un congé avec refus de renouvel- lement puis l'a assigné aux fins de faire déclarer ce congé valable; que le preneur a soulevé la nullité du congé; Attendu que l'arrêt retient que le congé n'est pas valable et que le bail d'habitation est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1 er août 2002; Qu'en statuant ainsi, alors que la durée du bail d'habitation tacitement recon- duit doit être fixée selon la législation applicable à la date de la reconduction et que les dispositions de l'article10 de la loi du 6juillet 1999 modifiées par la loi du 21juillet 1994 sont applicables à un bail d'habitation tacitement reconduit à une date postérieure à celle d'entrée en vigueur de cette loi, la cour d'appel a violé le texte susvisé». Observations de Jurishebdo : l’article10, dans sa version d’origine prévoyait que le bail est tacitement reconduit pour une durée égale à celle du contrat initial. Or la loi de 1994 a remplacé ce texte et prévoit désormais que le bail est reconduit pour 3ans pour les personnes physiques, et 6 ans pour les personnes morales. En l’espè- ce, le bail d’origine était antérieur à 1994, mais sa reconduction est régie par les dis- positions nouvelles. Le nouveau bail est donc de 3 ans et non de 9 ans Sous-location et bail commercial ❑ Nécessaire concours du bailleur à l’acte (Cass. Civ. 3 e , 27 sept. 2006, n°1012, FS-P +B, cassation) Lorsque le preneur veut sous-louer une par- tie des locaux qu’il loue par bail commer- cial, il doit obtenir l’autorisation du bailleur, mais il doit aussi le faire intervenir à l’acte. La Cour de cassation a rappelé cette règle dans un cas où la sous-location portait sur une partie de locaux d’habitation : «Vu l'article L.145-31 du code de com- merce; Attendu que, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-loca- tion totale ou partielle est interdite; qu'en cas de sous-location autorisée, le proprié- taire est appelé à concourir à l'acte ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9février 2005), que, par acte du 12avril 1999, M.E., preneur à bail de locaux à usa- ge commercial appartenant à M.A., a solli- cité le renouvellement de son bail; que M.A. lui ayant notifié un refus de renou- vellement sans offre d'indemnité d'éviction pour motif grave et légitime, M.E. l'a assi- gné en paiement d'une indemnité d'évic- 10octobre 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE tion; Attendu que, pour dire que M.A. ne justifie pas d'un motif grave et légitime pour refu- ser le renouvellement du bail, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que par un avenant au bail, faisant suite à un protocole d'accord du 25juillet 1994, les parties sont convenues de modifier la clause du bail ini- tial interdisant la sous-location pour la rem- placer par la stipulation suivante «le bailleur autorise expressément M.E. ou tout autre locataire qui lui succéderait, à sous-louer les locaux accessoires du premier et du deuxiè- me étage dépendant de l'immeuble situé […] faisant partie du bail» ; que cette clause ne comporte aucune restriction quant à l’autorisation ainsi donnée de sous-louer et que l'obligation de faire concourir le bailleur à la sous-location étant sans appli- cation pour des locaux à usage d'habitation, M.E. n'était pas tenu d'appeler M.A. à concourir aux actes de sous-location des stu- dios des premier et deuxième étages; Qu'en statuant ainsi, alors que l'autorisa- tion générale de sous-louer prévue par l'avenant au bail ne dispensait pas le locataire d'appeler le propriétaire à concourir aux actes de sous-location de locaux affectés par le bail à un usa- ge commercial , la cour d'appel a violé le texte susvisé». Observations de Jurishebdo : l’article L 145- 31 prévoit expressément «en cas de sous- location autorisée, le propriétaire est appe- lé à concourir à l’acte». La Cour de cassa- tion avait déjà indiqué que l’autorisation préalable du bailleur ne dispense pas le locataire de l’appeler à concourir à l’acte (par ex. Cass. Com. 11avril 1972, Rev. loyers 1972, p.415). Cette solution est rap- pelée dans le présent arrêt. Elle s’applique donc aussi pour des locaux d’habitation qui sont inclus dans le bail commercial. Elle doit inciter les locataires à la vigilance et à toujours faire appel au bailleur lors de la signature du contrat de sous-location Renouvellement du bail commercial ❑ Le sort des constructions (Cass. Civ. 3 e , 27 sept. 2006, n°1009, FS-P +B +I, cassation) Lors du renouvellement d’un bail de ter- rain nu, la question se posait de savoir comment calculer le loyer. le bail autorisait le preneur à construire et la cour d’appel avait jugé que le loyer devait être fixé sur la valeur du terrain nu, mais l’arrêt est cas- sé: «Vu l'article555 du code civil, ensemble les articles L.145-33 du code de commerce et 23-3 du décret du 30septembre 1953; Attendu que lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'ali- néa4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 15février 2005), que les consorts N.[…] ont consenti en 1972 à M.B. deux baux portant sur des parcelles de terrain en vue de l'exploitation d'un terrain de camping, chaque bail comportant une clause autori- sant le preneur à effectuer sur ces terrains toutes les constructions utiles à son activité; que, par acte du 18octobre 2001, le preneur a sollicité le deuxième renouvel- lement des baux à compter du 20novembre 2001; que les bailleurs ont accepté le principe du renouvellement, mais qu'aucun accord n'a pu être trouvé sur le prix du bail renouvelé; Attendu que, pour dire que le montant du loyer renouvelé doit être calculé sur la valeur du seul terrain nu, l’arrêt retient qu’ en l’absence de clause réglant le sort des constructions en fin de bail ou permettant leur prise en compte dans la détermination du loyer, il convient de reve- nir au droit commun de l’article555 du code civil selon lequel, en pareil cas, le pro- priétaire qui n'a pas demandé au tiers d'enlever les constructions, n'en devient propriétaire qu'à la fin du bail et que, les constructions restant nécessairement la propriété du preneur pendant toute la durée du même bail, la valeur du loyer renouvelé ne peut être déterminée que sur la valeur du terrain effectivement loué, soit le terrain nu; Qu'en statuant ainsi, alors que le bail renouvelé étant un nouveau bail, les bailleurs pouvaient, lors du second renouvellement, solliciter la prise en compte des modifications intervenues dans les biens loués pour la fixation du prix du nouveau loyer , la cour d'ap- pel a violé les textes susvisés». Observations de Jurishebdo : lorsque des améliorations apportées au bien loué ont été financées par le locataire, elles ne sont pas intégrées dans les éléments de la valeur locative. Mais, lorsque le bailleur en est devenu propriétaire par accession, elles en font partie. Il faut donc apprécier le moment où se réalise l’accession. En général, le contrat prévoit que l’acces- sion se produit à la fin du bail. Le bailleur peut donc invoquer l’accession à la fin du 2 e bail (Cass. Civ. 3 e , 4mars 1998, Bull. Civ. III, n°51). Mais il ne peut le faire qu’à ce moment-là et non lors du suivant. Dans l’affaire rapportée ici, le bail ne pré- voyait pas le sort des constructions. La Cour de cassation indique que le bailleur peut, lors du second renouvellement, demander la prise en compte de la modifi- cation intervenue dans le bien loué Mission restreinte confiée au diagnostiqueur ❑ Rejet de l’action du profes- sionnel vendeur (Cass. Civ. 3 e , 27 sept. 2006, n°974, FS-P +B, rejet) Une société avait vendu un immeuble après avoir sollicité un rapport sur la pré- sence de termites. Elle avait ensuite indem- nisé l’acquéreur en raison de la découverte postérieure d’une infestation de termites. Elle avait donc exercé un recours contre le diagnostiqueur. Son action est rejetée, une solution que confirme la Cour de cassation: «Mais attendu qu'ayant constaté que la société FDI, au lieu de confier au CEBTP la réalisation d'un «état parasitaire complet au sens du décret n°2000-613 du 3juillet 2000 relatif à la protection des acquéreurs d'im- meubles contre les termites, s'était bornée à lui demander de procéder à un simple «examen visuel des char- pentes », la cour d'appel, qui a souveraine- ment retenu que la FDI, professionnel de la vente immobilière au fait de la législation en matière de protection des acquéreurs contre les termites, avait, dans un souci d'économie et en pleine connaissance de cause, délibérément restreint la mis- sion confiée au contrôleur technique , a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche sur la compétence de FDI en matière de lutte contre les termites que ses constatations rendaient inopérante, qu'il ne pouvait être fait grief au CEBTP de ne 10octobre 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE REGLEMENTAIRE L’arrêté du 15septembre sur le diagnos- tic de performance énergétique (DPE) fait suite au décret du 14septembre (voir Jurishebdo n°245); il comporte 5 chapitres qui précisent, pour chaque catégorie d’immeuble, le contenu du DPE: - le 1 er est relatif aux maisons indivi- duelles . - Le second chapitre concerne les immeubles en copropriété lorsqu’ils sont à usage principal d’habitation. Il vise aussi bien le cas de la vente d’un lot par un copropriétaire que celui où le propriétaire de l’immeuble effectue une mise en copropriété. Mais il distingue ensuite suivant que le chauffage est collectif ou individuel. Il revient au propriétaire des équipe- ments communs de chauffage et d’eau chaude de fournir les indications néces- saires à l’établissement du diagnostic Pour un chauffage et un système de production d’eau chaude individuels, la description concerne les parties priva- tives du lot et des équipements qui y sont installés. - Le 3e chapitre s’intéresse à l’hypothèse de la vente en bloc de logements , que le chauffage soit collectif ou indivi- duel. - Le chapitre 4 concerne les bâtiments à usage principal autre que l’habitation , en cas de vente par un copropriétaire ou une mise en copro- priété. Dans ce cas, le diagnostic inclut non seulement le système de chauffage et de production d’eau chaude, mais aussi de refroidissement des locaux. - Enfin le chapitre 5 vise les bâtiments non résidentiels vendus en bloc . Sont précisés en annexes : ➠ 1: le descriptif des caractéristiques du bâtiment, ➠ 2: le mode d’obtention des surfaces de calcul, ➠ 3: les facteurs de conversion des énergies, ➠ 4: l’étiquette climat pour les émis- sions de gaz à effet de serre, ➠ 5: la base de prix pour l’évaluation conventionnelle des frais annuels de consommation d’énergie, ➠ 6: les modèles de présentation du diagnostic de performance énergétique. Le deuxième arrêté fournit les méthodes et procédures applicables au diagnostic (hors outre-mer). Il est admis de recourir à trois méthodes possibles: - méthode dite conventionnelle (annexe I) qui sera définie par un nouvel arrêté, - une des méthodes européennes défi- nies par le Comité européen de norma- lisation, - une méthode respectant un cahier des charges (annexe 4) et ayant donné lieu à déclaration préalable au ministre de la construction L’article3 précise les modalités d’appro- bation ministérielle de la méthode conventionnelle.. Diagnostic de performance énergétique: 2 arrêtés publiés Les textes du DPE Arrêté du 15septembre 2006 relatif au dia- gnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine (J.O. du 28 sept. p.14179) Arrêté du 15septembre 2006 relatif aux méthodes et procédures applicables au dia- gnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine (même J.O. p.14201). Des avocats conseillent… Des avocats conseillent… > Levèvre Pelletier & associés (Jean-Luc Bedos assisté de Dimitri Pubellier et Séverine Triboulet) a conseillé la fon- cière Sélectirente pour son introduc- tion en bourse (1e négociation le 9octobre 2006). L’objectif de l’intro- duction de cette foncière spécialisée dans les murs de commerce en centre ville et périphérie, est d’opter en 2007 pour le régime SIIC. JURISPRUDENCE pas avoir relevé la présence de «termites souterrains» puisque cette recherche ne fai- sait pas partie de sa mission, et qu'aucun manquement à son devoir de conseil ne pouvait lui être reproché; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : la Cour de cassation mentionne l’appréciation souve- raine de la cour d’appel, mais elle l’ap- prouve d’avoir retenu que dans la mesure où le vendeur, qui était un professionnel de l’immobilier, avait délibérément res- treint la mission du contrôleur technique, il ne pouvait ensuite lui reprocher un man- quement à son devoir de conseil Marché à forfait ❑ Travaux supplémentaires? (Cass. Civ. 3 e , 27 sept. 2006, n°975, FS-P +B, cassation) Un entrepreneur avait conclu un marché à forfait pour la construction d’un immeuble, puis obtenu devant la cour d’appel le paiement de travaux supplé- mentaires. L’arrêt est cassé: «Vu l’article1134 du code civil; Attendu que pour accueillir la demande de M.C. l’arrêt retient, par motifs propres et adoptés, qu’en l’état de l’imprécision des prévisions initiales, des modifications importantes de l’ouvrage par rapport au marché, et de la différence excessive entre le prix convenu et le coût global de la construction, il y a lieu de constater que l’économie du contrat a été bouleversée, que les dispositions de l’article1793 du code civil relatives au marché forfaitaires doivent être écartées, que de par leur importance et leur nature les modifica- tions ne pouvaient qu’être demandées par la SCI, qui est à l’origine des travaux effec- tivement réalisés, et que l’entrepreneur doit dès lors être indemnisé par le maître de l’ouvrage du coût des travaux supplé- mentaires qu’il a réalisés; Qu’en statuant ainsi, par de tels motifs, qui, quelle que soit la qualification du marché, ne suffisent pas à établir que la SCI avait expressément commandé les travaux supplémentaires avant leur réali- sation, ou les avait acceptés sans équi- voque après leur exécution, la cour d’ap- pel a violé le texte susvisé». Observations de Jurishebdo : il est toujours difficile au titulaire d’un marché à forfait d’obtenir le paiement de travaux supplé- mentaires. Cette décision le confirme. Sur le principe, le bouleversement de l’écono- mie du contrat est un argument qui a déjà été admis par la Cour de cassation (Cass. Civ. 3 e , 8mars 1995, n°93-13-659). D’autres arrêts paraissaient moins sévères pour l’entrepreneur (ex. Civ. 3e, 20mars 2002, n°00-16-713). Celui-ci revient à plus de rigueur 10octobre 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• FISCALITE BREVES ➠ Évacuation de terrains sur lesquels stationnent des gens du voyage Dans la discussion au Sénat de la loi sur la prévention de la délinquance, un amende- ment n°134 rectifié bis a été adopté pour instituer une nouvelle procédure d’évacua- tion forcée décidée par le préfet à l’en- contre des résidences mobiles, si le station- nement porte atteinte à la salubrité, la sécurité ou la tranquillité publiques (JO Sénat débats, 20 sept. p.6101, art. 12 ter nouveau de la loi). La procédure serait applicable sans autorisation judiciaire préa- lable, mais avec faculté de recours devant le tribunal administratif. ➠ Socotec: un outil pour les dia- gnostiqueurs Le groupe Socotec a mis en place pour les diagnostiqueurs un outil d’auto-évaluation des connaissances sur le site www.squi- online.com couvrant les 5 domaines tech- niques qui font désormais l’objet d’un dia- gnostic obligatoire à l’occasion d’une ven- te (amiante, plomb, termites, gaz et per- formance énergétique). 356 117 en 2005: c’est le nombre de radiation d’hypothèques dépo- sées dans l’année. Un chiffre en pro- gression: ce flux annuel était de 322671 en 2003 et de 338524 en 2004 (rép. min. de l’économie à Luc Chatel, JO AN Q 26 sept. 2006, p.10104, n°101412). Il reste 39651 radiations à traiter. Le dispositif Besson a pris fin le 30sep- tembre 2006. Le dispositif Borloo ancien lui succède au 1 er octobre. La nouveauté est que le conventionnement Anah est obligatoire alors qu’il était facultatif dans le régime Besson. Le nouveau système est double: la durée est de 6 ans s’il n’y a pas de travaux mais de 9 ans en cas de travaux. L’avantage fis- cal se traduit par une déduction forfaitai- re sur les revenus fonciers de 30% si le loyer est fixé à un niveau intermédiaire, mais de 45% pour un loyer social. L’avantage fiscal est donc modulé en fonction de l’engagement social du bailleur. Convention systématique En cas de travaux, le bailleur peut bénéfi- cier de subventions de l’Anah. Le taux de la subvention varie de 15% à 70% du montant des travaux, en fonction de l’en- gagement social du bailleur. Lorsque le bailleur remet sur le marché un logement vacant, il bénéficie d’un avantage fiscal supplémentaire de 30% de déduction forfaitaire (art. 7 septies de la loi ENL). La déduction étant cumulable avec celle du Borloo ancien, elle atteint 60% pour un loyer intermédiaire et 75% pour un loyer social. L’article R 321-23 du CCH renvoie à des conventions-types et précise que les loge- ments doivent être en conformité avec les règles sur la décence. La convention entre en vigueur lors de la signature du 1 er bail conclu pour son application, lequel doit être signé dans un délai de 6 mois après la convention. Sur la quittance, le bailleur doit indiquer, outre le loyer et les charges, le montant de l’APL lorsqu’elle lui est versée directe- ment. Un document qui récapitule les engage- ments du bailleur doit être signé avec la convention. L’article R321-36 indique la procédure à suivre par le bailleur en cas d’impayé de loyer. Il doit notamment saisir la commis- sion départementale des aides publiques au logement. L’article R 321-32 prévoit le cas de logements déjà occupés lorsque le bailleur signe la convention APL (indé- pendamment de l’avantage fiscal Borloo qui suppose un nouveau locataire). Le propriétaire doit proposer au locataire un bail conforme aux stipulations de la convention par lettre recommandée ou acte extra-judiciaire. Le locataire dispose de 6 mois pour accepter le bail. Rappelons que l’obligation d’inscrire la convention à la conservation des hypo- thèques a été supprimée (art. 13 §17 de la loi ENL). Du Besson au Borloo ancien: jusqu’à 75% de déduction forfaitaire. Les textes Décret n°2006-1200 du 29septembre 2006 relatif aux conventions conclues par l'Agence nationale de l'habitat en application des articles L.321-4 et L.321-8 du CCH (J.O. du 30 sept. 2006, p.14512) Les conventions-types sont disponibles sur le site www.anah.fr et dans les annexes du décret. Besson ancien Borloo ancien Entrée en vigueur Baux conclus entre le 1 er janv. 1999 et le 30 sept. 2006 Baux conclus à compter du 1 er oct. 2006 Logements Logements anciens (pas d’amortissement) Tous logements (neufs ou anciens) Investissements concernés Pas d’exclusion: le logement peut être acquis à titre onéreux ou gratuit ou être déjà détenu par le bailleur Affectation Location nue, à titre de résidence principale du locataire Convention Anah Possible Obligatoire (avec ou sans travaux) Engagement de location 6 ans 6 ans (sans travaux) 9 ans (avec travaux) Plafonds de loyers Zone A: 15,90 € Zone B: 10,39 € Zone C: 7,52 € Dans la limite de ceux du Besson ancien (niveau social ou très social en cas de convention APL: versement de l’APL en tiers payant) Plafonds de ressources (à l’entrée dans les lieux) Niveau PLI Dans la limite de ceux du Besson ancien (niveau social ou très social en cas de convention APL) Locataires exclus Locataire en place, ascendants et descendants, membre du foyer fiscal du contribuable Avantage fiscal Déduction de 26% Déduction de 30%: intermédiaire 45%: social / APL Comparaison Besson ancien - Borloo ancien Source: Anah Loyer Libre Intermé- diaire Social ou très social Déduction conven- tionnement Anah 0% 30% 45% Déduction remise sur le mar- ché de logement vacant (1) 0% 30% 30% Cumul des déductions forfaitaires 0% 60% 75% Déductions fiscales à compter du 1 er oct. 2006 (1) Vacant depuis plus de 2 ans, dans les 8 agglo- mérations: Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Toulou- se, Montpellier, Nice, Cannes-Grasse-Antibe. Les textes sont parus pour l’entrée en vigueur au 1 er octobre 2006 du nou- veau système d’incitation fiscale à la location pour les logements anciens. Chiffres… 10octobre 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 21 sept. 2006 Sénat p.2437 n°11808 Patrice Gélard, UMP, Seine- Maritime Exonération de taxe fon- cière des bénéficiaires de l’allocation de logement temporaire (ALT) Cohésion sociale Le résident d’un logement-foyer verse une par- ticipation aux charges financières afférentes à l’immeuble dont la taxe foncière. Pour éviter une hausse brutale lors de la fin de l’exonération de TF au terme des 15 ans, l’exploitant le comp- tabilise à titre prévisionnel. Mais la loi du 18jan- vier 2005 a porté l’exonération de TF de 15 à 25 ans en cas de subvention entre2004 et2009. La réponse conclut qu’il n’est pas envisagé de modifier la réglementa- tion (art. R 353-165-4 du CCH). 26 sept. 2006 AN p.10100 n°91990 Dominique Paillé, UMP, Deux-Sèvres Crédit d’impôt pour équi- pements de la résidence principale Economie Le crédit d’impôt pour dépenses d’équipe- ment de la résidence principale a été recentré sur l’économie d’énergie et le développement durable. Les dépenses éligibles ont été fixées par un arrêté du 12décembre 2005 modifiant l’arrêté du 15février 2005. L’installation finale des équipements doit être contrôlée par un organisme d’inspection accrédité. Une instruction 5B-17-06 du 18mars 2006 a com- menté ces dispositions est-il précisé. 26 sept. 2006 AN p.10105 n°101722 Hervé de Charette, UMP, Maine-et-Loire Exonération de taxe d’habitation en cas de départ en maison de retraite ? Economie Une personne qui part en maison de retraite, mais qui conserve un logement meublé, bien qu’inhabité reste redevable de la taxe d’habita- tion. L’exonération est possible si le logement est vide de meubles (CAA de Bordeaux 11mai 1999). Le dégrèvement pour les personnes de condition modeste n’est en principe pas possible, puisque ce n’est plus leur résidence principale. Mais il est possible d’obtenir une remise gra- cieuse d’un montant égal à celui qui aurait été consenti si la personne avait continué à occuper l’ancien logement comme résidence principale. C’est donc le critère du caractère meublé du logement, plus que celui de son occupation, qui est déterminant. 26 sept. 2006 AN p.10110 n°89024 Bruno Bourg-Broc, UMP, Marne Réglementation de l’amiante Cohésion sociale Le dispositif de prévention est très complet; Une réflexion est en cours sur la nécessité d’une éventuelle nouvelle modification régle- mentaires visant à rendre obligatoire la mention du sort des déchets dans les plans de retrait de désamiantage. 26 sept. 2006 AN p.10167 n°75341 Jean-Pierre Grand, UMP, Hérault Révision simplifiée des PLU Equipement La révision simplifiée permet de changer des dis- positions du PLU pour permettre la réalisation d’une construction ou d’une opération présen- tant un intérêt général. Cette procédure était ouverte au POS pour évoluer sans passage immé- diat en forme de PLU jusqu’au 1 er janvier 2006 . Mais la loi du 18avril 2006 sur la recherche (art. 39-IV) a reporté ce délai au 1 er janv. 2010 . Un report demandé par les élus, souligne le ministre. 26 sept. 2006 AN p.10168 n°80131 Josyane Boyce, UMP, Morbihan Loi littoral et parkings Equipement Le décret du 29mars 2004 fixe la liste des amé- nagements légers susceptibles d’être autorisés dans les espaces remarquables. Les aires de sta- tionnement peuvent être autorisées si elles sont indispensables à la maîtrise de la fréquentation automobile et à la prévention de la dégradation des espaces et n’entraînent pas d’accroissement des capacités de stationnement. Le texte a été inséré à l’article R 146-2 du code de l’urbanisme, il est précisé par une circulaire du 15septembre 2005. 28 sept. 2006 Sénat p.2502 n°13302 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Construction d’une pisci- ne sur une zone de mines Equipement La construction d’une piscine relève d’une simple déclaration de travaux. L’article R 111-2 du code de l’urbanisme permet un refus d’au- torisation en cas d’atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique. Cela concerne le permis de construire et la déclaration de travaux. L’administration peut donc prévoir des pres- criptions spéciales qui peuvent conduire à rendre la réalisation de la construction illégale. 28 sept. 2006 Sénat p.2488 n°14987 Claude Saunier, PS, Côtes-d'Armor Fiscalité dans les zones touristiques Budget Il n’est pas envisagé de transférer aux collec- tivités le produit de la taxation des plus-values immobilières. La majoration de la taxe com- munale sur les transactions portant sur les rési- dences secondaires n’est pas envisagée non plus, pas plus que la modification de la TLE pour les constructions à vocation touristique. Voici un sénateur qui déborde d’imagination fiscale! Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 10octobre 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 18 novembr e 2006 : les 27e rencontres notariales de Maillot seront consacrées aux nouvelles règles des donations et suc- cessions (Paris, Palais des congrès, porte Maillot). www.notaires.fr Des conseils seront dispensés par 400notaires ou par téléphone au: 0140686500 pour ceux qui ne peuvent se déplacer. délai supplémentaire nécessaire à la bon- ne fin des travaux entrepris. La proroga- tion peut être renouvelée. Le certificat du maire établissant que les immeubles sont en état d’être utilisés (prévu par l’art. 266 bis I de l’annexe III du CGI) doit être fourni dans les 3 mois suivant l’expi- ration du délai. (Décret n°2006-1189 du 27 sept. 2006 pris en application du IV bis du A de l'art. 1594-0 G du CGI relatif à la prorogation annuelle du délai de revente des terrains situés dans les zones d'amé- nagement concerté, J.O. du 29 sept. p.14442). Des conseils pour la décoration des constructions La réglementation sur l’obligation de consacrer 1% du coût d’une construction publique à la réalisation d’une œuvre d’art originale d’artistes vivants résulte d’un décret de 2002 modifié par le décret du 4février 2005. Ce texte vient d’être commenté par circulaire. La circulaire rappelle le champ d’applica- tion de ces dispositions, par exemple en indiquant qu’elle s’applique non seule- ment pour une construction proprement dite, mais aussi pour une réhabilitation ou un changement dans l’affectation administrative du bâtiment dans lequel sont entrepris les travaux. La circulaire prodigue quelques conseils. Il est ainsi déconseillé de commander des œuvres éphémères mais il vaut mieux faire coïncider la durée de l’œuvre et cel- le de la construction. Pour la passation du contrat de comman- de, il est conseillé de négocier avec l’ar- tiste la cession de se droits (droits de reproduction et de représentation). Il est conseillé de prévoir des stipulations tech- niques pour résoudre les opérations d’en- tretien, de restauration ou de déplace- ment de l’œuvre, pour éviter tout pro- blème «à l’occasion de l’évocation du droit moral de l’artiste». (Circulaire du 16août 2006 relative à l'applica- tion du décret n°2002-677 du 29avril 2002 rela- tif à l'obligation de décoration des constructions publiques, J.O. du 30 sept. p.14553) JURIS h h e e b b d d o o immobilier Vous découvrez Jurishebdo? Une présentation de notre publication, veille de droit immobilier pour les profes- sionnels, est à votre disposition sur notre site Jurishebdo.fr Connectez-vous sur Jurishebdo.fr, vous y retrouverez l’éditorial et le sommaire du numéro de la semaine, ainsi qu’un bulletin d’abonnement «pri- vilège» avec 20% de réduction pour un premier abonnement. Jurishebdo.fr a été entièrement rénové . Bonne navigation. est aussi sur internet. Nominations Cabinets ministériels ➠ Pr emier ministr e : Olivier Cuny est nommé conseiller technique (macroéconomie et affaires économiques internationales); Antonin Baudry quitte ses fonctions de conseiller technique de Dominique de Ville- pin (arr. des 25 et 28 sept., J.O. du 29, @). Organismes publics ANPEEC : Stéphane Bonnois, Christian du Chatelier, Muriel Boulmier, Charles Ruggieri et Jacques Lepron sont nommés administrateurs de l'Agence nationale pour la participation des employeurs à l'effort de construction (arr. du 20 sept. 2006, J.O. du 27 sept. p.14149). Ademe : Laurent Michel, directeur de la prévention des pollutions et des risques, est nommé administrateur de l'Agence de l'en- vironnement et de la maîtrise de l'énergie (décret du 26 sept. J.O. du 28, p.14250). Culture Marc Nouschi est nommé directeur régio- nal des affaires culturelles de Cham- pagne-Ardenne (arr. du 31août 2006, J.O. du 27 sept. @). Au fil du J.O. Conventions collectives ➠ A vocat salarié : il est envisagé l’extension de l’avenant n°8 du 21juillet 2006 sur les JURISHEBDO.FR salaires , à la convention collective natio- nale de l'avocat salarié (avis publié au J.O. du 28 sept. 2006, p.14253). Taux de l’usure Le taux de l’usure est fixé pour les prêts immobiliers, à compter du 1er octobre 2006 à: - Taux fixe: 6,16% - Taux variable: 5,73% - Prêts relais: 6,03% (Avis publié au J.O. du 30 sept. p.14578). Sonacotra : les modifications des statuts de la Société nationale de construction de logements pour les travailleurs ont été approuvées par décret (n°2006-1179 du 25 sept. 2006, J.O. du 27, p.14140). Fiscalité ❑ Travaux de restauration dans les espaces naturels Natura 2000 Un décret précise les documents que le contribuable doit joindre à sa déclaration pour pourvoir déduire les dépenses de restauration et de gros entretien sur les espaces Natura 2000 de ses revenus au titre des propriétés rurales: copie de la décision administrative indiquant que les parcelles sont dans un espace protégé, copie de l’accord de travaux, pièces justi- ficatives du paiement des travaux. Le tex- te indique aussi la liste des personnes habilitées à vérifier la conformité des tra- vaux aux objectifs qui ont justifié la mesure de classement. (Décret n°2006-1191 du 27septembre 2006 pris pour l'application du c quinquies du 2°du I de l'article31 du CGI, J.O. du 29 sept. p.14443). ❑ Prorogation du délai de reven- te dans les ZAC L’article74 de la loi de finances rectifica- tive pour 2005 avait prévu la possibilité d’accorder aux aménageurs de terrains situés dans les ZAC une prorogation du délai pour revendre les terrains pour bénéficier de l’exonération de droits de mutation sur leurs achats en vue de revente (art. 1115 du CGI). Il s’agit du délai de revente de 4 ans applicable aux marchands de biens et aménageurs de ZAC. Ce texte a fait l’objet d’un décret qui précise que la demande doit être for- mulée dans le mois qui suit l’expiration du délai précédemment imparti. La demande doit être motivée et énoncer le 10octobre 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• DEBAT Logements: un volume de vente en légère contraction Marché du logement: l’écart de prix neuf/ancien s’effondre Alors que l’écart de prix entre le neuf et l’ancien était de 70% à Paris en 1996, il est tombé à 28% en 2006. La diminution de l’écart est moins nette ans les autres dépar- tements de l’Ile-de-France, mais elle se véri- fie partout. Ainsi dans le Val-de-Marne, il ne subsiste plus que 15% d’écart alors qu’il était de 56% en 1996. Dépt Années Ancien Neuf Ecart Neuf/Ancien Paris 1996 2430 € 4131 € 70,0% 2001 3085 € 4346 € 40,9% 2006 5646 € 7238 € 28,2% Hauts- de-seine 1996 1972 € 2986 € 51,4% 2001 2223 € 2976 € 33,9% 2006 4208 € 5097 € 21,1% Seine-St- Denis 1996 1202 € 1916 € 59,3% 2001 1251 € 2026 € 62,0% 2006 2573 € 3076 € 19,6% Val-de- Marne 1996 1546 € 2408 € 55,7% 2001 1704 € 2349 € 37,8% 2006 3357 € 3866 € 15,1% Seine et Marne 1996 1103 € 1699 € 54,0% 2001 1265 € 1932 € 52,7% 2006 2494 € 3185 € 27,7% Yvelines 1996 1640 € 2418 € 33,5% 2001 1869 € 2359 € 26,3% 2006 3290 € 3824 € 16,3% Essonne 1996 1150 € 1819 € 58,1% 2001 1266 € 2108 € 66,5% 2006 2556 € 3442 € 34,7% Val d’Oise 1996 1182 € 1711 € 44,8% 2001 1242 € 1810 € 45,7% 2006 2558 € 3173 € 24,1% Source: chambre des notaires ❑ Contraction de ventes Le fait marquant de ce 2e trimestre 2006 est la contraction du volume global des transactions. De 2,8% sur l’ensemble de l’Ile-de-France, il est plus marqué à Paris (-6,6%) qu’en grande couronne (-2,5%) et qu’en petite couronne (- 0,5%). C’est surtout en raison du neuf que le volume des transactions fléchit. En effet, le marché des appartements neufs a reculé de 13,3% au 2 e trimestre. S’il est en hausse de 9,4% à Paris, il recule de 21% en petite cou- ronne et de 5,9% en grande couronne. La baisse est particulièrement sensible dans les Hauts-de-Seine (-21%), en Seine-St-Denis (-41%) et dans les Yvelines (-38%). ❑ Vers une hausse des prix à 1 chiffre Pour les prix, le prix moyen à Paris atteint 5515euros le m2 au 2e trimestre 2006, en hausse de 2,2% par rapport au trimestre pré- cédent, et en augmentation de 12,5% en un an.Christine Carély estime qu’il s’agit d’une décélération de la hausse des prix et Gilles Oury ajoute que, pour 2006, la hausse des prix sera à un seul chiffre. L’arrondissement le plus cher est le VII e avec un prix moyen de 8162euros le m 2 (+16,2% en un an) et le moins cher le XIX e à 4456euros (+19,1 %). Le record de prix a été atteint avec un appartement vendu rue Guynemer (VI e ) à 26419euros le m 2 . ❑ Droit au logement et droit à l’héber- gement Un débat organisé par la chambre des notaires ce 3octobre était consacré à l’accession à la propriété. Pierre-André Périssol indique qu’il faut redon- ner le choix aux Français entre l’accession et le locatif. Il soutient l’idée de différer l’accession du foncier, après avoir acquis la construction, mais avec des mécanismes simples et réservés aux ménages les plus modestes. Il suggère de réduire les droits de mutation pour faciliter la mobilité. Quant à Marie-Noëlle Lienemann, dont le dynamisme ne se dément pas pour défendre le logement social, indique qu’il ne faut pas opposer le locatif social et l’accession. Elle rela- tivise le succès du plan Borloo sur la relance de la construction en indiquant que le nombre de logements financés en PLA-I et en PLUS reste insuffisant. L’ancien ministre socialiste revendique des mesures simples: la TVA à 5,5% sur les opéra- tions d’accession sociale à la propriété, asso- ciée à une exonération de taxe foncière pen- dant 15 ans. Elle soutient le PTZ mais considère qu’il fau- drait en doubler la quotité et permettre un financement passant de 20% à 40% du coût de l’opération. Elle préconise aussi de doter les organismes HLM d’une obligation de consti- tuer des réserves foncières de petits terrains, à partir d’une ligne de crédit ouverte à la Caisse des dépôts et avec une subvention publique d’un tiers du prix. Philippe Pelletier (Anah) insiste sur le coût des travaux qu’il va falloir engager dans les loge- ments en raison des obligations en matière de plomb, de rénovation des ascenseurs ou d’éco- nomie d’énergie. Favorable à l’adoption une méthode anglaise pragmatique, il préconise de s’intéresser diversement à différents publics et Il suggère par exemple une incitation à l’ac- cession à la propriété en vue de la retraite. Il s’inquiète aussi de la très faible solvabilité de nombreux accédants, qui risque de susciter des copropriétés dégradées. Claude Cagol pour la Fédération des promo- teurs confirme la baisse des ventes de loge- ments neufs, qu’il chiffre à 20%.Il précise que 70% de la baisse provient de la vente aux investisseurs. «Quand on passe d’un système à l’autre, il y a un effet d’attente» explique-t-il. Et d’ajouter: «je ne vois pas l’imminence d’une crise, ni des ventes, ni des prix». Il relativise la hausse des prix des logements qui est de 33% «seulement» en euros constants entre2000 et2006 et ajoute que «les prix de l’immobilier en Ile-de-France sont bien corrélés avec l’économie globale, alors qu’en 1992, cette corrélation n’existait pas». Même s'il faut surveiller le niveau des taux d’intérêt et de la production de foncier, le pré- sident Ile-de-France de la FPC conclut que les prix du neuf seront mécaniquement plus por- tés à la hausse qu’à la baisse». Pour le notaire François Carré, il faut davanta- ge recourir à l’hypothèque. En conclusion des débats, la question des pro- grammes des partis politiques sur le logement était lancée. Philippe Pelletier regrette que le PS n’ait pas fait figurer le droit au logement dans son programme et indique qu’il faudrait établir un droit à l’hébergement. Marie-Noëlle Lienemann conteste cette lecture et se pronon- ce pour un droit au logement mais prose une opposabilité graduée, dans un délai de 5 ans, et ave l’étude des moyens d’y parvenir par une réflexion du Conseil économique et social. Elle revendique une ardente obligation de construire» rejoignant ici les propos introduc- tifs de Jean-Pierre Beysson, délégué interminis- tériel pour le développement de l’offre de logements, qui avait eu recours à cette formu- le après avoir présenté les mesures de la loi ENL. Il estime que la France a retrouvé le goût de construire et qu’au-delà des outils, «le plus important, c’est la volonté commune de construire davantage». Une réunion finalement assez consensuelle Les ventes de logements neufs diminuent. Les prix de l’ancien augmentent moins vite. Une accalmie préalable à l’assainissement pour la chambre des notaires d’Ile-de-France. Etat des lieux et débat sur l’accession à la propriété.