Jurisprudence récente p. 2 à 4
Baux d’habitation
Transformation du local : résiliation du bail
Baux commerciaux
Renouvellement : le cas de la sous-location partielle
Bail en général
Indemnité d’occupation : prescription de 5 ans
Contrats de vente
Une vente délicate : simples pourparlers pour un complément de vente, qualification juridique de l’alignement, vice caché pour inconstructibilité
Rescision pour lésion : quand l’acheteur restitue le bien
Diagnostic amiante erroné : quelles conséquences ?
Urbanisme
Droit de préemption urbain : délimitation du secteur visé
Actualite p. 5
Conjoncture : le secteur de la construction devrait poursuivre sa croissance en 2007
En bref : ordonnance OPCI ratifiée, le «coup de fusil» des PEL, des résidences service, non des EHPAD.
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 7
Au fil du J.O. nominations, distinctions, sur votre agenda
Actualite p. 8
Au Parlement : une loi pour la Seine-Saint-Denis ?
Perspectives : construire 500 000 logements par an, selon le Crédit Foncier de France.
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Baux d’habitation Transformation du local: résiliation du bail Baux commerciaux Renouvellement: le cas de la sous- location partielle Bail en général Indemnité d’occupation: prescrip- tion de 5 ans Contrats de vente Une vente délicate: simples pour- parlers pour un complément de ven- te, qualification juridique de l’aligne- ment, vice caché pour inconstructibi- lité Rescision pour lésion: quand l’acheteur restitue le bien Diagnostic amiante erroné : quelles conséquences ? Urbanisme Droit de préemption urbain: déli- mitation du secteur visé ACTUALITE p.5 Conjoncture: le secteur de la construction devrait poursuivre sa croissance en 2007 En bref: ordonnance OPCI ratifiée, le «coup de fusil» des PEL, des rési- dences service, non des EHPAD. REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7 Au fil du J.O. nominations, distinc- tions, sur votre agenda L’alignement: notion juridique et non topographique D eux sources d’information convergent pour apporter des éclaircissements sur la notion d’alignement. Une réponse ministé- rielle et un arrêt de la cour d’appel de Paris. La réponse du ministre de l’équipement cite l’article L112-1 du code de la voirie routière selon lequel, «l'alignement est la détermination par l'au- torité administrative de la limite du domaine public routier au droit des propriétés riveraines ». L’article L 112-5 ajoute d’ailleurs qu’« aucune construction nouvelle ne peut, à quelque hauteur que ce soit, empiéter sur l'alignement, sous réserve des règles par- ticulières relatives aux saillies ». La réponse précise que les arrêtés d’alignement sont des actes unilatéraux déclaratifs et que l’admi- nistration n’est pas tenue de convier les riverains à assister aux opérations d’alignement. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Paris le 16 novembre 2006, le propriétaire d’un terrain qui avait fait l’objet d’un alignement avait demandé un permis qui avait pour effet de dépasser l’alignement, dans l’attente du résultat d’une négociation avec la mairie pour se voir rétrocéder une par- celle de 12 m 2 . Le permis avait été refusé, ce qu’approuve incidem- ment la cour d’appel, mais elle précise à cette occasion que l’ali- gnement est une notion juridique et non topographique. Alors que l’acquéreur du terrain voulait obtenir une rectification du tra- cé, la cour d’appel rappelle que l’alignement est une délimitation de la voie publique mais que ce n’est pas une délimitation d’un terrain dans le prolongement rectiligne des propriétés voisines. U n autre arrêt, celui-ci de la Cour de cassation en date du 8novembre 2006, a tranché la question de la prescription pour une indemnité d'occupation. Il indique que la prescription quinquenna- le doit s’appliquer pour des indemnités d’occupation, quand bien même le paiement est sollicité pour une somme globale. On suivra aussi cette semaine la suite des travaux parlementaires sur la loi de prévention de la délinquance, qui comporte plusieurs articles relatifs au droit immobilier. L’un par exemple sur les règles de majorité pour l’ouverture des portes en copropriété et l’autre sur la résiliation du bail d’habitation en cas de trouble de voisina- ge. Nous y reviendrons dans un prochain numéro. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 253 28NOVEMBRE 2006 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier ACTUALITE p.8 Au Parlement: une loi pour la Seine-Saint-Denis? Perspectives: construire 500000 logements par an, selon le Crédit Foncier de France JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo. fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos +5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Au SIMI, nous serons présents sur le stand D 59 Le prochain numéro de Jurishebdo sera un numéro spécial consacré aux baux commerciaux. 28novembre 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Transformation du local ❑ Résiliation du bail d’habitation (Cass. Civ. 3 e , 31 oct. 2006, n°1113 FS-P +B, rejet) Le bailleur peut obtenir la résiliation du bail si son locataire transforme la chose louée. En voici un exemple dans une affai- re où le preneur avait adossé à la maison louée des constructions de planches et de matériaux de récupération: «Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Ver- sailles, 6août 2004), que M.S., preneur d'une maison donnée en location par M.B., a édifié contre cette maison trois constructions composées de planches de bois et de matériaux de récupération; que le bailleur l'a assigné, notamment, en résiliation du bail en raison de l'édifi- cation, sans son autorisation, de ces bara- quements; Attendu que M.S. fait grief à l'arrêt d'ac- cueillir cette demande, alors, selon le moyen, que le texte spécial de l'article 7 f) de la toi du 6 juillet 1989 doit rempor- ter sur le texte général de l'article 1184 du code civil […] Mais attendu qu'ayant exactement énon- cé que les dispositions de l'article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 n'interdisent pas au propriétaire de poursuivre la résiliation judiciaire du bail sur le fon- dement de l’article 1184 du code civil, la cour d'appel, qui a constaté que les constructions dénaturaient le site et les pavillons situés dans un ensemble résidentiel, a souverainement retenu que le manquement de M.S. à l'obligation de ne pas transformer les lieux sans autorisa- tion était suffisamment grave pour justi- fier le prononcé de la résiliation du bail». Observations de Jurishebdo : le locataire a la liberté d’aménager le logement qu’il loue. Il n’a pas le droit de le transformer. Le principe que pose l’article 7 f de la loi du 6 juillet 1989 est donc très clair. Mais cette distinction légale peut susciter des difficultés de qualification pour des situa- tions intermédiaires. La cour d’appel de Rouen avait pu juger de façon favorable au locataire que l’aménagement de comble ne portant pas sur le gros œuvre ne constituait pas une transformation (27oct. 1999, Loyers et copr. 2000, n°109). La Cour de cassation avait déjà jugé que l’article 7 de la loi de 1989 n’interdit pas au bailleur de demander la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1184. L’arrêt rapporté le confirme dans un cas assez net puisque la Cour approuve les juges du fond d’avoir constaté que les travaux « dénaturaient» le site ce qui laisse suppo- ser un état caractérisé de modification des lieux Renouvellement du bail commercial ❑ Le cas de la sous-location partielle (Cass. Civ. 3 e , 15 novembre 2006, n°1172, FS-P +B +I, cassation) Le bail portait sur un local de pharmacie en rez-de-chaussée et un appartement au 1er étage. Le logement était sous-loué, ce qu’autorisait le bail. Le preneur demandait le renouvellement du bail pour le tout, mais le bailleur avait limité son accord à la partie commerciale. La Cour de cassation limite le droit au renouvellement pour la partie louée à usage commercial: «Vu les articles L.145-8 et L.145-32, ali- néa 2, du code du commerce, ensemble l'article L.145-10 du même code; Attendu que le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux; qu'à l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement que s'il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous- location et si, en cas de sous-location par- tielle, les lieux faisant l'objet du bail prin- cipal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 30mars 2005), que la société Pharmacie Hayem, preneuse, selon bail unique du 1 er avril 1992, d'un local à usage commercial sis au rez-de-chaussée d'un immeuble et d'un appartement, situé au-dessus et donné par elle en sous-location à un tiers, conformément à une faculté prévue au bail, ces biens appartenant tous deux aux consorts M.; que la preneuse a, par acte du 12septembre 2000, sollicité le renouvellement pour le tout de la loca- tion à compter du 1 er février 2001; que le 21juin 2001, les bailleurs ont limité leur accord au renouvellement du bail à la partie servant à l'exploitation du fonds de commerce de pharmacie; Attendu que, pour dire que le bail s'était renouvelé en toutes ses charges et condi- tions pour l'ensemble des locaux, l'arrêt retient que les consorts M.n'ayant pas fait connaître leur intention dans les trois mois suivant la signification de la deman- de de renouvellement, ils sont forclos à remettre en cause l'objet initial du bail et que la discussion portant sur l'indivisibili- té du bail est sans objet, le bail s'étant renouvelé pour le tout; Qu'en statuant ainsi, alors qu’ en cas de sous-location partielle d'un local dans lequel le fonds de commerce n'est pas exploité, le locataire principal n'a droit au renouvellement du bail pour l'en- semble des lieux loués qu'en cas d'indi- visibilité matérielle ou conventionnelle de ceux-ci, la cour d'appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs, casse». Observations de Jurishebdo : la solution est donc favorable au bailleur qui peut ainsi reprendre la disposition des lieux à usage d’habitation. Pour le cas d’un local sous-loué en partie, il résulte de cette décision un principe et une exception. Le principe est que le preneur n’a pas droit au renouvellement pour la partie dans laquelle le fonds n’est pas exploité. L’ex- ception concerne les locaux indivisibles, pour lesquels le preneur a droit au renouvellement pour le tout. Rappelons que l’indivision peut résulter de la confi- guration des lieux (indivisibilité matériel- le) mais qu’elle peut aussi résulter d’une clause du bail (indivisibilité convention- nelle). Ajoutons que la loi ENL a aussi modifié l’article L145-4 pour faciliter la reprise des locaux d’habitation Indemnité d’occupation ❑ Prescription de 5 ans (Cass. Civ. 3 e , 8 nov. 2006, n°1139, cassation partielle, FP-P +B +R +I) Quelle est la prescription applicable pour des indemnités d’occupation et en parti- culier si le propriétaire forme une demande globale? La Cour de cassation 28novembre 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE répond à cette question dans une affaire où l’occupant, une société exploitant un garage, occupait sans droit ni titre une parcelle appartenant à une SCI: «Vu l'article2277 du code civil; Attendu que se prescrivent par cinq ans les actions en paiement des salaires; des arrérages des rentes perpétuelles et via- gères et de ceux des pensions alimen- taires; des loyers et fermages; des inté- rêts des sommes prêtées, et générale- ment de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts; que se prescrivent également par cinq ans les actions en répétition des loyers, des fermages et des charges loca- tives; Attendu que pour écarter la prescription quinquennale, l'arrêt retient qu'il n'exis- tait pas de condamnation préalable de l'occupant au paiement d'une indemnité mensuelle et qu'il était sollicité une somme globale pour l'occupation de la parcelle du 1 er mai 1989 au 30avril 1999, puis une indemnité mensuelle à compter du 1 er mai 1999; Qu'en statuant ainsi alors que la durée de la prescription est déterminée par la nature de la créance et que le créan- cier d'une indemnité d'occupation ne peut obtenir le recouvrement des arriérés échus plus de cinq ans avant la date de sa demande, la cour d'appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le deuxième moyen, casse». Observations de Jurishebdo : la Cour de cassation avait déjà indiqué en 1998 que la prescription quinquennale s’applique à des indemnités d’occupation (Civ. 1 e , 5 mais 1998, n°96-16500). La chambre mixte de la Cour de cassation avait aussi indiqué en 2002 que la prescription s’ap- plique à l’action destinée à obtenir le paiement d’une dette de loyer, même si elle est exprimée en capital (12avril 2002, n°00-16-523); alors que précédem- ment la 3 e chambre civile avait indiqué que la prescription ne s’appliquait pas à une demande globale d’indemnité , même si son montant correspondait à celle des loyers. C’est cet argument qu’avait repris l’auteur du pourvoi. L’arrêt de 2006, en reprenant la solution de la chambre mixte de 2002, confirme donc l’application de la prescription de 5 ans même en cas de demande globale Après avoir acquis un terrain, la ville de Paris avait incorporé dans le domaine public de la voire une partie de ce terrain et revendu le sur- plus par adjudication. Mais la société qui avait acheté le terrain pour y construire un immeuble, avait rencontré une difficulté, dans l’application de l’alignement. Elle avait donc demandé à la mairie de lui céder une surface complémentaire de 12 m 2 et, sans attendre, avait déposé un permis de construire. La mairie avait écrit à la société qu’elle acceptait la ces- sion sans complément de prix, la société avait donné son accord en acceptant de renoncer à son recours le jour de la rectification notariée des limites de propriété. La cour d’appel de Paris a rendu un arrêt sur la demande de la société tendant au prononcé de la vente forcée . En se fondant sur l’article L 110-4 du code de commerce, la cour déclare la demande de ven- te forcée formée par assignation du 25mars 2002 irrecevable car formulée plus de 10 ans après l’échange de lettres des 29 et 31janvier 1991 et donc prescrite . L’arrêt rejette par ailleurs, comme étant prescri- te, l’action en responsabilité engagée contre l’étude notariale. Voici deux extraits de la décision. L’un concerne l’interprétation des termes d’un échange de courriers, que la cour qualifie de pourparlers, ne pouvant valoir vente. L’autre évoque notam- ment la qualification de l’alignement. Sur la vente «Considérant que, selon une lettre du 21sep- tembre 2000, la ville de Paris, qui s'était décla- rée «disposée à cédée» à la SORIM l’emprise de 11,80 m 2 destinée à permettre à celle-ci d'obte- nir le permis de construire sollicité, tout en lui demandant de lui faire connaître «ses inten- tions sur le devenir du terrain situé […] rue de la Tombe Issoire […] et de lui confirmer son souhait d'acquérir», a derechef, par lettre du 4septembre 2002, indiqué à la SORIM que, sous réserve de l'accord du Conseil de Paris, la cession gratuite de la bande de terrain déclas- sée par délibération des 13 et 14décembre 1989 restait toujours envisagée, l'invitant à prendre contact avec la sous-direction de l'ac- tion foncière de la mairie de Paris afin d'étu- dier les modalités de l'opération, tout en préci- sant «l'issue positive d'un tel dialogue est, évi- demment, exclusive de la poursuite d'un recours contentieux contre la Ville»; Considérant qu'il ne résulte pas de ces lettres un accord parfait sur la vente de la parcelle liti- gieuse, dès lors qu'elles n'expriment qu'une invite à entrer en pourparlers , que l'appe- lante ne s'est pas désistée de son recours contentieux contre la ville de Paris ni n'a satis- fait aux conditions assortissant l'offre de ces- sion en informant la ville de Paris du devenir du terrain litigieux ou en se rapprochant de ses services afin d'étudier les modalités de l'opéra- tion de construction envisagée au regard des modifications successives du POS puis du PLU; Qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la SORIM de sa demande de vente forcée fondée sur ces cor- respondances […] Sur la demande dirigée contr e la ville de Paris , Considérant qu'aux termes de l'article1648 ancien du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée contre le ven- deur dans un bref délai suivant la nature des vices et l'usage du lieu où la vente a été faite; Considérant que l'inconstructibilité d'un ter- rain constitue un vice caché de la chose vendue , d'où il suit que l'action en réparation engagée, selon assignation du 25mars 2002, par la SORIM contre son vendeur, en raison de l'inconstructibilité alléguée du terrain à elle jugé le 30juin 1987, n'a pas été engagée à bref délai à compter de la date à laquelle la SORIM a eu, le 6avril 1989, notification par l'administration du refus de permis de construi- re ni même de celle à laquelle elle a saisi, le 16novembre 1990, le tribunal administratif d'une demande de réparation fondée sur le caractère inconstructible du terrain […] Considérant, à titre surabondant, que la SORIM n'établit pas que le terrain qui lui a été adjugé le 30juin 1987 n'était pas aligné, dès lors qu'aux termes de l'article L.112-1 du code de la voirie routière, l’alignement est défini comme «la détermination par l'autorité administrative de la limite du domaine public routier au droit des propriétés riveraines» et que l’annexe n°1 au POS […] précise: «L'alignement est la déli- mitation des voies publiques au droit des ter- rains riverains», en sorte que l'alignement est une notion juridique et non topogra- phique , qui ne s'analyse pas comme étant la délimitation d'un terrain dans le prolongement rectiligne des propriétés voisines, alors, au cas d'espèce, qu'il suit de l'ensemble des pièces produites aux débats et, notamment: - du plan d'arpentage […] que le terrain délivré à la SORIM était, à la date de l’adjudication, rive- rain de la voie publique, et donc aligné, au sens juridique et administratif du terme, sur les rues de la Tombe Issoire et Bézout […]». (Cour d’appel de Paris, 2 e ch. B, 16 nov. 2006, n°06/08210) Une vente délicate: simples pourparlers pour un complément de vente, qualification juridique de l’alignement, vice caché pour inconstructibilité… 28novembre 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Rescision pour lésion ❑ Quand l’acheteur restitue le bien (Cass. Civ. 3 e , 8 nov. 2006, n°1144, FS-P +B, rejet) Après avoir vendu un terrain à une société, un vendeur avait engagé une action en resci- sion pour lésion de plus des sept-douzièmes. Le liquidateur de l’acheteur avait opté pour la restitution de l’immeuble en retirant le prix que la société avait payé. La cour d’appel lui en avait donné acte, ce que le vendeur contestait. Son pourvoi est rejeté. «Mais attendu qu'ayant exactement retenu que les dispositions de l'article L.622-16 du code de commerce ne s'appliquaient pas à la rescision puisqu'il s'agissait non d'une vente mais de la mise à néant d'une vente anté- rieurement réalisée, la cour d'appel en a déduit à bon droit que l'option prise par le liquidateur en application de l'article1681 du code civil ne requérait pas l'autorisation préalable du juge-commissaire; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; Sur le deuxième moyen: Attendu que M me R. fait grief à l'arrêt de la condamner à payer les intérêts au taux légal sur le prix de vente à compter du 1 er février 1990, alors, selon le moyen […] Mais […] attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'il n'était pas contesté que le terrain, demeuré dans son état originaire sans être bâti ni utili- sé comme terre agricole, n'avait produit aucun fruit depuis l’acquisition, la cour d’ap- pel en a déduit à bon droit que M me R. devait les intérêts du prix à compter du jour du paiement». Observations de Jurishebdo : le vendeur qui pense avoir vendu à trop bas prix et s’estime lésé de plus des 7/12 e peut enga- ger une action en rescision pour lésion. Selon l’article1681, l’acheteur peut renon- cer au bien en restituant le prix ou le conserver en payant un supplément du jus- te prix, sous déduction d’un dixième du prix total. Pour un acquéreur en liquida- tion, la Cour de cassation indique que le liquidateur n’a pas besoin de demander l’autorisation préalable du juge-commissai- re alors que cette formalité est requise pour une vente. Quant aux intérêts, l’article1682 prévoit que quand l’acheteur rend l’immeuble (ce qui était le cas en l’espèce), il doit aussi res- tituer les fruits, du jour de la demande en rescision. Et par ailleurs «l'intérêt du prix qu'il a payé lui est aussi compté du jour de la même demande, ou du jour du paie- ment, s'il n'a touché aucuns fruits». La Cour de cassation fait application de cette dernière règle. S’agissant d’un terrain nu qui n’avait produit aucun fruit, le vendeur est tenu de payer les intérêts du prix à compter du paiement Diagnostic amiante erroné ❑ Quelle conséquence ? (Cass. Civ. 3 e , 8 nov. 2006, n°1142, FS-P +B, rejet) Le contrat de vente d’un appartement en copropriété comportait en annexe un état attestant l’absence d’amiante, tant dans les parties communes que les parties priva- tives. Or d’une part l’expert avait établi un autre rapport mentionnant la présence d’amiante dans les parties communes et d’autre part l’acquéreur avait fait réaliser plus tard un autre rapport attestant la pré- sence d’amiante dans les parties privatives. L’acquéreur avait alors demandé la résolu- tion de la vente pour vices cachés. La cour d’appel avait retenu le vice caché mais reconnu que la clause d’exonération de garantie devait jouer; la Cour de cassation confirme la solution: «Attendu que les consorts G.[acquéreurs] font grief à l’arrêt de constater l’existence d’un vice caché affectant l’immeuble vendu et de dire que la mauvaise foi du vendeur n’est pas établie et que la clause d’exclu- sion de garantie prévue à l’acte doit rece- voir application, alors, selon le moyen […] Mais attendu que le juge n'étant pas tenu de rechercher d'office les dispositions légales de nature à justifier une demande dont il est saisi sur le fondement d'un texte déterminé, la cour d'appel n'avait pas l'obligation d'examiner le litige au regard des articles1603 et1604 du code civil ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef». La Cour de cassation rejette également l’autre argument de l’acquéreur: «Attendu qu'ayant relevé que si un rap- port du 10septembre 2001, postérieur à la vente, avait révélé la présence sur une façade de l'immeuble d'un bardage fibro- ciment en tuile, il restait que cette consta- tation ne se rapportait pas à la vente et que rien ne permettait de retenir que M.M. soit à l'origine de ce nouveau dia- gnostic en sa qualité de syndic de l'im- meuble, fonction qu'il n'exerçait plus depuis le 26juin 2001, que selon les pièces produites le cabinet Hyteck avait été man- daté pour cette nouvelle mission concer- nant les parties communes par le nouveau syndic ou à tout le moins par un coproprié- taire, M.R., la cour d'appel, analysant sou- verainement les pièces qui lui étaient sou- mises et qui n'était pas tenue de répondre à de simples arguments, a pu en déduire la réticence de M.M.; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef». Observations de Jurishebdo : la Cour de cassation écarte, mais pour des raisons de procédure, l’argument du pourvoi qui s’ap- puyait sur les articles1603 et1604 du code civil relatifs à l’obligation de délivrance du vendeur. En cas de vente d’un bien immobilier, on sait que l’article L 271-4 du CCH dans sa rédaction actuelle impose d’annexer à l’ac- te un dossier de diagnostic technique qui comprend notamment l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante. En l’ab- sence de ce document, «le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante». La présente affai- re traite du cas où l'état se révèle faux, puisque contredit par un document ulté- rieur. Il résulte de cet arrêt que la clause d’exonération de garantie produit néan- moins son effet. Seul est réservé le cas de la mauvaise foi du vendeur. En l’espèce, la mauvaise foi n’étant pas établie, la clause produit effet et la vente est maintenue Droit de préemption urbain ❑ Délimitation du secteur visé (Cass. Civ. 3 e , 8 nov. 2006, n°1152, FS-P +B, cassation partielle) La commune de Saclay avait institué par déli- bération du 16juillet 1987 un droit de pré- emption sur les zones urbaines et les zones d’urbanisation futures délimitées par son POS. Une ordonnance du juge de l’expropriation du 25juin 2001 avait transféré la propriété d’une parcelle à la chambre de commerce et d’industrie de Paris, en vue de l’extension du campus d’HEC.Le projet était déclaré d’utilité publique par arrêté préfectoral publié le 18juin 2001 et emportant mise en compatibi- lité du POS au projet. Une partie de l’emprise 28novembre 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• JURISPRUDENCE BREVES ❑ OPCI: ordonnance ratifiée La présentation de l’amendement visant à ratifier l’ordonnance de 2005 sur les OPCI a été présentée le 9novembre au Sénat par Serge Dassault (JO Sénat 10 nov. déb. p.7935). ❑ Le coup de fusil des PEL Le «coup de fusil» de la perception anti- cipée des prélèvements liés au PEL a rap- porté un peu plus de 1,1milliard d’euros, indique Raymonde Le Texier lors du débat au Sénat sur le projet de loi de financement de la Sécurité sociale (JO Sénat déb. 14 nov. p.8029). ❑ Bail à réhabilitation: hors du code des marchés publics Selon Henri Cuq, ministre délégué aux relations avec le Parlement, le bail à réha- bilitation «ne semble pas répondre à la définition du marché public telle qu’est posée par l’article 1 er du code des marchés public» car notamment le bail n’a pas pour finalité première de répondre à un besoin du pouvoir adjudicataire en matière de travaux. Mais si le pouvoir adjudicataire devait intervenir dans la définition précise des prestations à réaliser ou si le contrat prévoyait une rémunération correspon- dant aux travaux réalisés par le preneur, alors le contrat de bail pourrait être quali- fié de marché public. Alain Lambert se réjouit de cette interprétation (JO Sénat déb. 15 nov. p.8047) qui a aussi fait l’objet d’une réponse écrite (JO AN Q, 7 nov. 2006, p.11596, n°95174). ❑ Des résidences services, non des EHPAD Le ministre Philippe Bas explique le sens de l’article12 du projet de loi de finance- ment de la Sécurité sociale. Cet article vise à permettre de donner un agrément aux prestataires de services qui intervien- nent dans les résidences services afin qu’ils puissent bénéficier d’exonéra- tion de cotisations sociales . Il s’agit de logements privés et non un établisse- ment hébergeant des personnes âgées dépendantes (EHPAD). Mais «il n’y a pas, sous prétexte qu’un agrément a été don- né à l’organisme assurant les prestations de service, de possibilité de requalifier cet établissement en maison de retraite médicalisée, c’est-à-dire en EHPAD» (JO Sénat déb. 15 nov. p.8115). en zone naturelle (NC) a été classée en zone d’urbanisation future (NAUL). La cour d’appel avait considéré que la partie de parcelle sous emprise devait être considérée comme classée en zone NAUL et soumise au droit de pré- emption, mais la décision est cassée: «Vu les articles L.211 -1 et R.211 -1 du code de l'urbanisme, ensemble les articles L.213-6 et L.213-4 a) du même code et l'article L.13- 15 du code de l’expropriation; Attendu que les communes dotées d'un POS rendu public ou d'un PLU approuvé peuvent, par délibération, instituer un droit de pré- emption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d'urbanisation future délimitées par ce plan; […] Attendu que pour évaluer à un certain mon- tant cette indemnité en fixant la date de réfé- rence par application des articles L.213-6 et L.213-4 a du code de l'urbanisme au 18juin 2001, l’arrêt retient que par délibération du conseil municipal de la commune de Saclay du 16juillet 1987 a été institué sur le territoi- re de la commune un droit de préemption urbain renforcé sur l'ensemble des zones urbaines et sur les zones d'urbanisation futures du POS, que la déclaration d'utilité publique du 9mai 2001, valant modification du POS, a été publiée le 18juin 2001 et que par cette modification, une partie de la par- celle sous emprise devait être considérée com- me classée en zone d'urbanisation future (NAUL) et soumise au droit de préemption; Qu'en statuant ainsi, alors que la déclaration d'utilité publique emportant mise en compa- tibilité du plan d'occupation des sols n'a pu avoir pour effet, en l'absence d'une nou- velle délibération du conseil municipal de la commune instituant un droit de préemp- tion urbain sur la zone litigieuse , de sou- mettre automatiquement celle-ci au droit de préemption urbain, la cour d'appel a violé les textes susvisés». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : pour que le droit de préemption puisse s’appliquer sur la zone litigieuse, la commune aurait donc dû prendre une nouvelle décision pour sou- mettre cette zone au droit de préemption: selon le pourvoi, le conseil municipal aurait dû prendre une délibération spéciale pour étendre sur la partie de la parcelle expro- priée concernée par le changement de zona- ge, le droit de préemption urbain, institué en 1987. Cet argument l’a emporté. C’est dire que le changement de zonage n’emporte pas automatiquement extension du champ d’application du droit de préemption CONJONCTURE Le secteur de la construction devrait poursuivre sa croissance en 2007. Selon les dernières études de la direction des Affaires économiques et internationales (DAEI), le secteur de la construction devrait afficher en 2006 une croissance supérieure à 5% et une progression de l’emploi de 4%. ➠ En 2006 , il devrait y avoir 436000 mises en chantier contre 410000 en 2005 soit une hausse de 6% Cette progression est due à une forte demande de logements, de bonnes conditions de prêt, une mise en œuvre des mesures en faveur de l’investisse- ment locatif, du logement social et l’acces- sion à la propriété. La construction de logements sociaux aug- menterait de plus de 9% soit 47000 loge- ments sociaux mis en chantier. La construction neuve des bâtiments non rési- dentiels , après des années difficiles devrait avoir une croissance d’activité de 6,6% . L’activité d’entretien-amélioration a une hausse de production de 1,5%. Les travaux publics devraient connaître une croissance de 4,5% cette année contre 2,7% en 2005. Ceci grâce à la progression des donneurs d’ordre publics (+4,2%) com- me privés (5,3%), des crédits de l’agence de financement des infrastructures de transport de France(AFITIF), de la hausse des investis- sements des collectivités locales. Le secteur a un chiffre d’affaire supplémen- taire de 162milliards d’euros et a employé 58000 salariés ou équivalents. ➠ Pour 2007 , les premiers indices annoncent une croissance de l’activité de +2,7% en moyenne. La croissance de la construction de loge- ments neufs serait proche de 4% en moyenne. Le nombre de mises en chantier pourrait atteindre 444000 (soit +2,4% en moyenne). La construction de logements sociaux devrait connaître une hausse de +10% par rapport à 2006. La construction de bâtiments non résiden- tiels devrait conserver une croissance de +3,7% en moyenne. L’activité d’entretien-amélioration poursui- vrait sa croissance de 1,6% Les travaux publics devraient poursuivre une croissance de 2,4%, grâce notamment aux investissements de l’Etat (+6,3%), des collec- tivités locales (+1,8%), et de la progression de la commande privée (+3,1%). L’emploi connaîtra globalement une crois- sance très forte avec la création de 22000à 35000 emplois supplémentaires. Laurence de la Selle. 28novembre 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 7 nov. 2006 AN p.11607 n°104074 Bérengère Poletti, UMP, Ardennes Aide à la cuve Economie L’aide à la cuve d’un montant de 75euros, qui s’est appliquée l’an dernier pour les achats de fuel réalisés par les ménages non imposables entre le 1 er septembre et le 31décembre 2005, doit, par nature, être exceptionnelle et limi- tée dans le temps. Le dispositif d’aide à la cuve ne sera donc pas reconduit. 7 nov. 2006 AN p.11615 n°97984 François Asensi, CR, Seine-Saint- Denis Diagnostiqueurs amiante Cohésion sociale Le nouveau dispositif de certification des pro- fessionnels qui effectuent des dossiers tech- niques amiante entrera en vigueur le 1 er novembre 2007 . Ce délai permettra aux opé- rateurs déjà détenteurs d’une attestation de compétence d’obtenir la nouvelle certification. Une transition satisfaisante entre le dispositif actuel et le nouveau sera assurée. Le député s’interrogeait sur les dispositifs de transition. 7 nov. 2006 AN p.11615 n°100004 Patrick Bloche, PS, Paris SCI entre pacsés Cohésion sociale La loi du 6juillet 1988 autorise la conclusion d’un bail d’une durée de trois ans pour les SCI constituées entre parents et alliés jusqu’à au 4e degré. L’extension de cette dérogation aux SCI constituées entre partenaires pacsés fait actuellement l’objet d’une réflexion avec le ministère de la justice. Dans la même ligne, le député a par ailleurs signé une proposition de loi visant à ouvrir le mariage aux personnes de même sexe (n°3219) du 26juin 2006. 7 nov. 2006 AN p.11632 n°79351 Jacques Kossowski, UMP, Hauts-de-Sei- ne Lutte contre le squat Justice La violation de domicile est un délit (art. 226-4 du code pénal). La loi prive l’occupant irrégu- lier de la trêve hivernale pour l’expulsion (art. L 613-3 du CCH). La loi permet au juge de sup- primer le délai entre la signification du com- mandement de quitter les lieux et l’exécution de la mesure d’expulsion. Il n’est pas envisagé de modifier ces dispositifs, conclut la réponse. 7 nov. 2006 AN p.11674 n°87605 Jacques Le Guen, UMP, Finistère Reconstruction d’un bâti- ment détruit par sinistre Equipement L’article L 111-3 permet la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit par un sinistre, sauf si le document d’urbanisme en dispose autrement. Il est donc possible de reconstruire des bâtiments régulièrement construits mais qui ne respectent plus les dispo- sitions d’un document d’urbanisme ultérieur. Il est précisé que Le PLU qui interdit la recons- truction doit en justifier les raisons, comme une protection spéciale du lieu (sécurité, protection du littoral). 7 nov. 2006 AN p.11674 n°92986 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Alignement Equipement L’alignement est défini par l’article L 112-1 du code de la voirie routière comme l’opération de délimitation de la limite du domaine public rou- tier au droit des propriétés riveraines. Les limites sont fixées par un plan d’alignement ou un ali- gnement individuel. Les arrêtés d’alignement sont des actes unilatéraux déclaratifs , l’admi- nistration n’est donc pas tenue de convier les riverains à assister aux opérations d’alignement. Lire aussi sur le sujet de l’alignement l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 16novembre 2006 (page3). 9 nov. 2006 Sénat p.2817 n°23631 Jacques Baudot, UMP, Meurthe-et- Moselle Revenus fonciers Economie Dans le cadre d’un contrat d’entreprise pour le net- toyage et l’entretien d’un immeuble donné en loca- tion, seules les dépenses de personnel sont com- prises dans les charges récupérables. Les bailleurs peuvent donc déduire de leurs revenus fonciers le montant de la TVA et la marge de l’entreprise. Le bailleur doit répartir les charges suivant qu’elles sont à sa charge ou récupérables sur le locataire. Voir cependant la loi ENL qui a modifié l’ar- ticle23 de la loi de 1989 et précisé que la dépen- se récupérable doit s’en- tendre TTC. 9 nov. 2006 Sénat p.2827 n°23282 Michel Charasse, PS, Puy-de-Dôme Déneigement des trot- toirs Intérieur Le maire peut prescrire aux riverains de balayer le trottoir situé devant leur habitation, ce qui inclut le déneigement . Le paiement de la taxe de balayage qui peut être instituée par la commune ne dispense pas les riverains de l’obli- gation de déneigement. Aucune disposition n’impose au propriétaire de dégager la neige tombée sur les toits, mais en cas d’accident, le juge apprécie si les précautions avaient été prises par les propriétaires. En cas de négligence avérée, le propriétaire engage sa responsabilité. La réponse cite des réfé- rences de textes (art. L 2212-2 et L 2122-28-1e du CGCT) et de jurispru- dence. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 28novembre 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 4 décembr e 2006 : « la vente en l’état futur d’achèvement »: une journée de formation du Moniteur à Paris. Tél. 0140133707. 8 décembr e 2006 : « la vente du lot de copropriété »: une journée d’étude organisée par la Chambre nationale des experts en copropriété à Paris VIII e (cercle de l’union interalliée). Tél.: Valérie Abitbol. 0144746840.ou info@la-cnec.org. Nominations Cabinets ministériels ➠ PME : Judicaëlle Placet est nommée chargée de mission de Renaud Dutreil (arr. du 10 nov. 2006, J.O. du 16 nov. @). Equipement : Philippe Estingoy est nommé DDE de la Loire; Monique Novat est nommée DDE de Saône-et-Loire (arr. du 6novembre, J.O. du 14 nov. @). ONF : Hervé Lejeune est nommé pré- sident du conseil d'administration de l'Office national des forêts (décret du 16novembre 2006, J.O. du 17 nov. p.17294). Commission des clauses abusives : Nicolas Mathey est nommé en qualité de personnalité qualifiée en matière de droit ou de technique des contrats à la Commission des clauses abusive (sup- pléant) par arrêté du 9novembre (J.O. du 18 nov. p.17354). ANRU : Pascal Lelarge, directeur, adjoint au DGUHC, est nommé adminis- trateur de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine comme représentant du ministre de l’urbanisme (Philippe Grand est nommé suppléant) par arrêté du 13novembre 2006 (J.O. du 18 nov. p.17355). Distinctions Parmi les nominations dans l’ordre national du mérite, nous avons relevé celles de: ➠ Pr emier ministr e . Commandeur: Jean-Pier- re Beysson , délégué interministériel pour le développement de l’offre de logements. ➠ Aménagement du ter ritoir e . Chevalier: Jean-Benoît Albertini: directeur, adjoint au délégué interministériel à l’aménagement et à la compétitivité des territoires. ➠ Cohésion sociale . Officier: Jean-Pierre Sibert, président d’une société d’HLM Chevalier: Michel Thiercelin , président d’une fédération de syndicats de copropriétés. ➠ Economie . Officier: Jérôme Bédier , pré- sident d’une fédération professionnelle. ➠ Justice . Commandeur: Charles Catteau, premier président de la cour d’appel de Grenoble, Jean-Pierre Dumas, président de chambre honoraire à la Cour de cassation, Dominique Commaret, avocat général à la Cour de cassation, Marie-Dominique Hagel- steen, présidente adjointe de la section du contentieux au Conseil d’Etat. ➠ Equipement . Officier: Patrick Gandil, secrétaire général de l’équipement au ministère. ➠ Cultur e . Chevalier: Jean-Jacques Ory , architecte. ➠ PME . Officier: Yves Laffoucrière, DG d’une société. (Décret du 14 nov. 2006, J.O. du 15, p.17122). Au fil du J.O. Conventions collectives: ➠ P ACT et ARIM : l’avenant n°5 du 27octobre 2004 à l'avenant «prévoyance» de 1990 modifié est étendu, sous certaines réserves, par l’arrêté du 8novembre 2006 (J.O. du 17 nov. p.17295). ❑ La Halde et les retraites des clercs de notaire Un rapport de la Halde stigmatise une disposition relative au régime de retraite des clercs de notaire en ce qu’il permet à une femme ayant eu au moins 3 enfants de prendre sa retraite à partir de 55 ans, au lieu de 60, disposition qui n’est pas ouverte aux hommes (délibération n°2006-201 du 2octobre 2006, publiée au J. O du 17novembre, @). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre +5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 253 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s ICH : Alain Béchade , vice-président d’Atisreal, a été nommé professeur titu- laire de la chaire d’économie immobi- lière. Christian de Kerangal , directeur général d’IPD, assurera le cours d’immo- bilier d’entreprise. 28novembre 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE PARLEMENTAIRE tion, en s’appuyant sur des expériences locales (p.7272). La ministre évoque aussi les objectifs retenus en matière de lutte contre le bruit autour des aéroports : limitation des vols des avions bruyants, maîtrise de l’urbanisation autour des aéroports et insonorisation des logements riverains des 10 principaux aéroports (p.7273). Jacques Bobe, rapporteur pour avis pour l’aménagement et l’urbanisme évoque la nécessaire formation du person- nel pour la mise en œuvre de la réforme du permis de construire , prévue pour juillet2007 et suggère de reporte l’entrée en vigueur à la fin de l’été (p.7383). Jean-Louis Borloo indique que le Gou- vernement a décidé de porter à 100 le nombre de zones franches urbaines (JO AN déb. 16 nov. 2006, p.7466) ➠ 68,5% : c’est le nombre de ménages susceptibles d’accéder à un logement HLM , en respectant les plafonds de ressources PLUS. Selon la réponse du ministre de la cohésion sociale à Jean-Christophe Lagarde, Il ne paraît donc pas légiti- me de les augmenter, hors indexa- tion annuelle, même si certains FSL acceptent d’aider les ménages suren- dettés, même s’ils dépassent ces plafonds. (JO AN Q, 7 nov. 2006, p.11615, n°92058). Chiffres… Une loi pour la Seine-Saint- Denis? Pierre André, rapporteur au Sénat de la mission d’information sur les quartiers en difficulté, présentait à ses collègues les résultats des travaux de la mission le 7novembre dernier. L’ambition du projet est «la redéfinition d’un projet urbain cohérent pour casser les ghettos». Il est donc proposé de «sanctua- riser» les crédits de l’Anru qui s’élèvent à 30milliards d’euros au moyen d’une loi d’orientation quinquennale, mais aussi de faire «un travail de mémoire lors des des- tructions d’immeubles». La mission invite à une réflexion sur des mesures nouvelles pour enrayer la dégradation des copro- priétés, pour «accroître la mixité sociale et la mixité des fonctions urbaines». La mis- sion souhaite augmenter la mobilité rési- dentielle par exemple en développant une politique ambitieuse d’accession à la pro- priété (exonérations de droits de mutation ou majoration du PTZ), reconstruire des logements sociaux hors des quartiers qui en concentrent le plus. Le rapporteur évoque l’idée d’apporter une réponse spécifique au problème de la Seine-Saint-Denis et propose «d’élabo- rer un texte de loi spécifique pour ce département, qui pourrait déroger au droit commun, notamment dans les domaines de l’emploi, de l’éducation et du logement, et prévoir des compétences accrues aux collectivités locales» (JO déb. Sénat 8 nov. p.7618). Philippe Dallier (élu UMP de Seine-St- Denis) répond, en défiant quiconque dans l’hémicycle de lui dire ce qu’est un «bassin d’habitat» ou un «périmètre per- tinent pour régler le problème des trans- ports dans la première couronne pari- sienne» et il suggère de supprimer les trois départements de la petite couronne et celui de Paris, pour créer un «Grand Paris» (p.7628). Roland Muzeau estime qu’il «faut impo- ser un droit opposable au logement», tripler les sanctions contre les com- munes qui ne respectent pas l’obligation de 20% de logements (p.7630). Ray- monde le Texier rappelle qu’en région parisienne, 5% des communes détien- nent 75% du parc social et cite le chiffre publié par le rapport de la mis- sion sur les quartiers en difficulté selon lequel 600000 logements sont situés dans les quartiers en difficulté. Thierry Repentin demande aussi une application stricte de la règle des 20% sur tout le territoire national. Le sénateur socialiste s’interroge également sur la délégation interministérielle à la ville qui n’a pas l’autorité nécessaire pour la ges- tion des crédits et résume son analyse dans une formule «la DIV est à la rue» (p.7635). Agrément «bureau» dans les quartiers Catherine Vautrin conteste l’idée que l’Anru aurait comme objectif premier la démolition des immeubles., la première des obligations de l’Anru, c’est la rénova- tion urbaine, et en aucun cas nous n’ex- cluons les réhabilitations» (p.7639). A propos de l’idée de relancer le com- merce de proximité et la suppression de l’agrément préfectoral «bureaux» dans les quartiers faisant l’objet d’une rénova- tion urbaine, Catherine Vautrin estime qu’il s’agit de «sujets parfaitement légi- times» mais elle conclut que «leurs inci- dences budgétaires me conduisent à une certaine prudence quant à l’évolution de ce dossier» (p.7640). A suivre. Budget Le député Didier Quentin rappelle lors de la discussion du budget de l’écologie que le Conservatoire du littoral a fran- chi cette année le seuil de 100000 hec- tares définitivement protégés soit 10% des rivages, mais que l’objectif à l’horizon 2050 est de parvenir à 270000 hectares (JO AN 11 nov. p.7261). Il est envisagé d’acquérir notamment 4000 hectares aux Salins du Midi en Méditerranée. La ministre de l’écologie fait observer que le crédit d’impôt pour la récupéra- tion de l’eau de pluie prévue dans la loi sur l’eau devrait avoir un impact financier faible en 2007, compte tenu du temps nécessaire à la montée en puissan- ce du dispositif (JO AN 11 nov. p.7271). Elle indique la prochaine parution d’un décret créant la Commission nationale de concertation sur les risques miniers . Elle aura pour mission de formuler des recommandations en matière de connais- sance, de surveillance et d’expertise des risques miniers. Les recommandations pourront aussi porter sur la prise en compte de ces risques dans l’urbanisa- BREVES Perspectives: Il faut construire 500000 logements par an selon le Crédit Foncier L’étude réalisée pour le Crédit Foncier par l’Université Paris Dauphine chiffre à 500000 par an le nombre de logements nécessaires pour satisfaire la demande. 4 facteurs sont mis en avant: les chan- gements de comportements des seniors, l’éclatement de la cellule familiale, les changements professionnels et de nou- veaux flux migratoires. Impact des évolutions démographiques 158000 Immigrations du sud 45000 Nouvelles migrations du nord et étudiants 30000 Effets sociologiques 110000 Résidences secondaires d’étrangers 15000 Résidences secondaires de retraités 40000 Logements occasionnels professionnels 10000 Vacance liée à une mobilité plus sou- tenue et au développement du parc 45000 Destructions et changements d’usage 45000 Total 498000 Besoins annuels de construc- tions de logements Source: Crédit Foncier de France