Jurisprudence récente p. 2 à 4
Baux d’habitation
Renouvellement de bail : trop de précipitation nuit
Baux commerciaux
Application stricte de la clause résolutoire
Fiscalité
Taxe foncière : appréciation directe, méthode subsidiaire
Local de référence
Décharge de taxe foncière : quelle incidence
Plus-values des particuliers : le cas d’un patrimoine de moins de 400 000 F
Au parlement p. 4, 5
La loi de finances au Sénat…
…et à l’Assemblée
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 5 et 7
Au fil du J.O.
Nominations à l’EPAD et à Euroméditerranée
Sur votre agenda
Décret sur le bouclier fiscal
La retenue à la source et les revenus fonciers
Le Conseil constitutionnel censure partiellement la loi de financement de la Sécurité sociale
Avocats
Conventions p. 8
GRL, modération des loyers, accession sociale à la propriété : le logement à l’ère des conventions.
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Baux d’habitation Renouvellement de bail: trop de précipitation nuit Baux commerciaux Application stricte de la clause résolutoire Fiscalité Taxe foncière: appréciation directe, méthode subsidiaire Local de référence Décharge de taxe foncière: quelle incidence Plus-values des particuliers: le cas d’un patrimoine de moins de 400000 F AU PARLEMENT p.4, 5 La loi de finances au Sénat… … et à l’Assemblée REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.5et7 Au fil du J.O. Nominations à l’EPAD et à Euromé- diterranée Sur votre agenda Décret sur le bouclier fiscal La retenue à la source et les reve- nus fonciers Le Conseil constitutionnel censure partiellement la loi de financement de la Sécurité sociale Avocats La victoire des conventions L es conventions qui viennent de se signer ce 20décembre sous l’égide du ministre de la cohésion sociale sont intéressantes à plus d’un titre. D’abord sur le fond, mais aussi sur le mode d’éla- boration des règles qu’elles concernent. La Garantie de risques locatifs qui entre en vigueur au 1er janvier 2007, grâce à la signature de la première convention du 20décembre entre l’Etat et le 1%, consiste en un élargissement très sensible du dispositif Loca-Pass (lire pages8 et suivantes). C’est un résultat qu’on doit au travail des partenaires sociaux. En effet, l’UESL et les assureurs sont largement intervenus dans sa concep- tion et vont participer très directement à sa mise en place. Le financement est partagé entre un effort du 1% et l’Etat; une mesure législative a été annoncée par Jean-Louis Borloo pour conforter l’assise légale de ce dispositif. Ainsi cette garantie locati- ve, à laquelle les partenaires travaillent depuis 5 ans, comme l’a rappelé Jean-Luc Berho pour l’UESL, voit enfin le jour. Les bénéfi- ciaires, bailleurs mieux assurés, et candidats locataires, ne partici- pent pas directement au financement du mécanisme. Le dispositif Pass-Foncier qui permet de dissocier l’acquisition du terrain et du bâti pour l’accession sociale à la propriété repose aussi sur la mise en place d’une convention. L’accord conclu entre le 1%, l’Etat et la Caisse des dépôts a nécessité également des efforts conséquents d’ingénierie. C’est une grande victoire du mécanisme de la convention. Mais ces résultats ne sont pas toujours là où on les attend. Ainsi l’engage- ment de modération des loyers accepté par l’UNPI a été conclu avec l’Etat, mais non sous les auspices de la Commission nationale de concertation et sans les organisations de locataires. N’ assiste-t-on pas à une certaine redéfinition des rôles? Les acteurs concluent des accords, puis ils demandent poliment au législateur de bien vouloir apporter les modifications nécessaires des textes pour conforter leurs accords. Les nombreuses évolutions des régimes SIIC ou des OPCI (sur lesquelles nous reviendrons, puisque le projet de loi de finances rectificative a été amendé pour modifier le régime SIIC) sont aussi issues des demandes de la pratique. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 256 26DECEMBRE 2006 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier CONVENTIONS p.8 GRL, modération des loyers, accession sociale à la propriété: le logement à l’ère des conventions. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Le prochain numéro de Jurishebdo sera daté du jeudi 4janvier 2007. Nous vous souhaitons d’excellentes fêtes de fin d’année 26décembre 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Taxe foncière ❑ Appréciation directe, méthode subsidiaire (Conseil d’Etat, 6 nov. 2006, n°366429, GIE Good Year Mireval) Un contentieux portait sur le calcul de la valeur locative d’un ensemble immobilier dont un GIE était propriétaire. L’adminis- tration avait substitué à une valeur déter- minée par voie de comparaison, une valeur arrêtée par voie d’appréciation directe. La cour d’appel avait refusé de prendre en compte comme élément de comparaison des centres situés dans d'autres communes de France, mais sa décision est censurée. le Conseil d’Etat s’appuie sur l’article1498 du CGI: «Considérant qu'il résulte de ces disposi- tions que, d'une part, la valeur locative d'un immeuble qui, comme en l'espèce, est utilisé par son propriétaire ne peut légale- ment être déterminée par voie d' appré- ciation directe que s'il est impossible de la fixer par voie de comparaison , et que, d'autre part, peuvent, notamment, être retenus comme termes de comparai- son des immeubles situés hors de la com- mune et qui ont, eux-mêmes, fait l'objet d'une évaluation par voie de comparaison avec des immeubles similaires, loués à des conditions de prix normales à la date de la révision, quelle que soit leur commune d’implantation, pourvu que, du point de vue économique, toutes les localités en cause présentent une analogie suffisante; que la cour administrative a, par suite, comme le soutient le G.I.E. Good Year Mireval, entaché les arrêts attaqués d'une erreur de droit en se fondant, pour juger, notamment, insusceptibles d'être utilisés comme termes de comparaison en vue de déterminer la valeur locative de l'ensemble immobilier dont ce groupement dispose quatre centres d'essais ou de recherche situés en France et dont celui-ci faisait état, sur ce que les dispositions précitées de l'ar- ticle1498 du CGI faisaient obstacle à ce que soit retenu comme terme de compa- raison un immeuble dont la valeur locative a, elle-même, été fixée par voie de compa- raison, ainsi qu'en l'occurrence, l'avait été celle de chacun des quatre ensembles immobiliers désignés; que le G.I.E. Good Year Mireval est, dès lors, fondé, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de ses pourvois, à demander que les deux arrêts attaqués soient annulés». Le Conseil d’Etat juge l’affaire au fond. Dans la mesure où il existait en France d’autres ensembles immobiliers compa- rables, centres d’essais de BMW et Kléber situés à Istres et Aix-en-Provence, le Conseil d’Etat considère qu’ils pouvaient servir de comparaison. Observations de Jurishebdo : la méthode de l’appréciation directe de la valeur loca- tive n’intervient donc qu’en dernière ana- lyse. Lorsque l’immeuble est utilisé par son propriétaire, il n’est pas possible de se réfé- rer au montant du loyer, il convient donc de procéder par comparaison avec des biens comparables. Ces biens peuvent être situés dans des communes éloignées, com- me c’était le cas en l’espèce, pourvu qu’il n’y ait pas de «disparités économiques telles qu’elles feraient obstacle à ce que soit opérée toute comparaison de valeurs locatives de l’une à l’autre» Taxe foncière ❑ Local de référence (Conseil d’Etat, 16 nov. 2006, n°277532, Sté Monoprix Distribution) Le Conseil d’Etat a précisé les conditions de recours aux locaux de référence pour le calcul de la valeur locative servant de base à la taxe foncière. «Considérant qu'il résulte des dispositions précitées [article1498 du CGI] qu'un local de référence ne peut être choisi à l'exté- rieur de la commune que si la commune d'implantation du terme de référence choisi est analogue d'un point de vue éco- nomique, avec la commune d'implantation du local à évaluer; que ni les dispositions de l'article324 AA de l'annexe III au code général des impôts, ni aucun autre texte non plus qu'aucun principe ne permet- tent de pratiquer une majoration ou un abattement sur la valeur locative du terme de référence retenu , afin de compenser les différences de nature économique qui séparent la commune d'implantation du terme de référence de celle du local à évaluer». Observations de Jurishebdo : la cour admi- nistrative d’appel de Lyon avait pris com- me référence un immeuble situé dans une commune voisine (Sainte Foix-lès-Lyon) pour calculer la valeur locative de l’im- meuble situé dans la commune de Ville- franche-sur-Saône et y avait appliqué un abattement de 40% pour tenir compte des différences démographiques et écono- miques existant entre les deux communes. Ce raisonnement est donc condamné par le Conseil d’Etat Plus-value immobilière ❑ Un patrimoine de 400000F (Conseil d’Etat, 6 nov. 2006, n°279831) Un contribuable demandait l’exonération d’impôt sur la plus-value au motif que son patrimoine ne dépassait pas 400000 F (art. 150 B du CGI alors en vigueur). L’arrêt de la cour administrative d’appel de Versailles qui avait refusé sa demande est censuré: la cour «a commis une erreur de droit en jugeant que Mlle D. ne pouvait bénéficier de l’exonération prévue par l’article150 B du CGI, faute d’avoir joint à sa déclaration de l’année de réalisation de sa plus-value, une demande d’exonération et l’état de son patrimoine, en méconnaissance des dispositions de l’article74 Q de l’annexe II au même code». Toutefois, le Conseil d’Etat refuse l’exoné- ration au motif que le contribuable n’a pas produit à l’appui de sa demande d’exoné- ration formulée à l'occasion de sa réclama- tion, l’état de son patrimoine. Observations de Jurishebdo : le contri- buable qui souhaite bénéficier de l’exoné- ration d’impôt sur la plus-value en raison de la modicité de son patrimoine doit fournir l’état de son patrimoine. Rappelons par ailleurs que ce cas d’exoné- ration a disparu avec la réforme des plus- values des particuliers dans la loi de finances pour 2004 Décharge de taxe foncière ❑ Quelle incidence? (Conseil d’Etat, 16 nov. 2006, n°283241, SCI C investissement) Une SCI avait consenti un bail à construc- tion à une SARL à charge pour le preneur de construire des entrepôts et des bureaux. Or l’administration avait établi la 26décembre 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE taxe foncière au nom de la SCI. Le tribunal en avait cependant prononcé la décharge au motif que la taxe foncière était due par le preneur (art. 1400 du CGI). Mais le ministre contestait le jugement en ce qu’il n’avait pas désigné la SARL comme rede- vable. Le Conseil d’Etat indique que le juge doit mettre l’imposition à la charge du rede- vable légal: «Considérant qu'aux termes de l'ar- ticle1404 du même code, dans sa rédaction applicable à compter du 1" août1994 et issue de la loi du 30décembre 1993: «Lors- qu'au titre d'une année une cotisation de taxe foncière a été établie au nom d'une personne autre que le redevable légal, le dégrèvement de cette cotisation est pro- noncé à condition que les obligations pré- vues à l'article1402 aient été respectées. L'imposition du redevable légal au titre de la même année est établie au profit de l'Etat dans la limite de ce dégrèvement» ; que, pour l'application de ces dispositions, après avoir prononcé le dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties de la personne qui n'était pas le redevable légal, le juge a l'obligation, même en l'ab- sence de demande expresse formulée par les parties, de mettre cette imposi- tion à la charge du redevable légal ». Observations de jurishebdo : le Conseil d’Etat annule le jugement qui n’avait pas désigné le redevable légal de la taxe fon- cière, méconnaissant ainsi l’obligation de l’article1404 du CGI Renouvellement de baux ❑ Trop de précipitation nuit (Cass. Civ. 3 e , 13décembre 2006, n°1297, FS- P+B+R+I, cassation) Un bail d’habitation prenait fin le 30sep- tembre. Après avoir envoyé une proposi- tion de renouvellement et reçu le refus du locataire du montant du loyer, le bailleur avait saisi la commission de conciliation le 16juin. Avant même que la commission ait rendu son avis, le bailleur avait saisi le tri- bunal le 25juillet. Cette précipitation qui n’avait pas été critiquée par la cour d’ap- pel, est sanctionnée par la Cour de cassa- tion: «Vu les articles17 c) et 19 de la loi du 6juillet 1989; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 6sep- tembre 2005), que la Société privée d'ex- ploitation immobilière (la SOPRIDEX) a notifié aux épouxW., locataires d'un appartement lui appartenant, une proposi- tion de renouvellement du contrat de bail assortie d'un loyer réévalué; que les loca- taires ayant refusé sa proposition, elle a saisi la commission départementale de conciliation puis les a assignés pour faire fixer judiciairement le prix du bail renouve- lé; que les preneurs ont soulevé l'irreceva- bilité de la demande; Attendu que pour juger la demande rece- vable, l'arrêt retient que le fait que la date de l'assignation introductive d'instance du 25juillet 2003 soit antérieure à celle à laquelle la commission départementale de conciliation a rendu son avis est dépourvu d'incidence quant à la validité de cet acte qui est intervenu avant la date du 30sep- tembre 2003 d'expiration du bail; Qu'en statuant ainsi, alors que le juge ne peut être valablement saisi avant que le délai de deux mois imparti à la com- mission de conciliation pour rendre son avis soit écoulé , la cour d'appel, qui n'a pas recherché si, à la date de la saisine du juge, ce délai était expiré, n'a pas donné de base légale à sa décision». Observations de Jurishebdo : saisir le juge avant que la commission de conciliation n’ait rendu son avis est une manière impli- cite de refuser d’en tenir compte. L’auteur du pourvoi avait rappelé que le législateur avait «voulu éviter les abus en privilégiant l’intervention préalable et obligée d’une commission de conciliation impartiale en cas de désaccord». Une saisine anticipée du juge vise à éliminer cette phase de concilia- tion et la Cour de cassation a voulu l’éviter. L’article18 de la loi de 1989 indique «à défaut d’accord constaté par la commis- sion, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures de loyer…». Le bailleur doit donc impérativement saisir le juge avant le terme du contrat, sinon sa demande de hausse de loyer est privée d’effet. Si la loi prévoit donc une date limite de saisine du juge, elle ne fixe pas expressément de date à partir de laquelle le bailleur peut saisir le juge. La Cour de cassation interprète donc la loi en imposant au bailleur d’attendre l’avis de la commission, ce qui paraît une solution de bon sens, de même que la commission ne doit pas être saisie trop tôt (cf. CA Paris, 11mars 1991, Rev. loyers 1991, p.413). La Cour de cassation a jugé par ailleurs que la commission peut être saisie jusqu’à la fin du bail (Civ. 3 e , 27 nov. 2002, RJDA 2/03, n°13). Comment alors respecter à la fois le délai de saisine du juge et la solution de l’arrêt rapporté? 1. Il faut éviter d’attendre trop pour saisir la commission. 2. Dans l’hypothèse où la commission est saisie peu avant la fin du bail (ce qui n’était pas le cas en l’espèce), on peut sans doute conseiller néanmoins de saisir le juge à titre conservatoire avant que la commission ait rendu son avis Baux commerciaux ❑ Clause résolutoire (Cass. Civ. 3 e , 13 déc. 2006, n°1309, FS-P+B, cassation) Cette décision traite des modalités d’appli- cation de la clause résolutoire: «Attendu selon l'arrêt attaqué (Bourges, 2mai 2005), rendu en matière de référé sur renvoi après cassation (Com. 3juin 2003, pourvoi n°01-10612), que M me T., propriétaire de locaux à usage commercial, a signifié le 11août 1999 à M.A., preneur à bail, un commandement de payer visant la clause résolutoire; qu'au motif que les causes du commandement n'avaient pas été acquittées dans le délai légal, M me T. a assigné M.A. en constatation de l'acquisi- tion de la clause résolutoire; Sur le moyen unique: Vu l'article L.145-41 du code de commerce; Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient qu'en incluant les intérêts attachés au loyer , le commandement de payer visait une cause née de l'exécution du bail, de sorte que faute d'un règlement intégral de ces intérêts dans le délai légal, la clause résolutoire s'est trouvée acquise de plein droit; Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, com- me il le lui était demandé, si une stipula- tion expresse du bail prévoyait que le non-paiement des intérêts attachés aux loyers par le commandement se trouvait sanctionné par la clause résolutoire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision». L’arrêt est donc cassé. 26décembre 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE PARLEMENTAIRE La loi de finances au Sénat … Dans la discussion sur le projet de loi de finances, le rapporteur spécial de la commission des finances, Fabienne Kel- ler fait observer que plusieurs postes font l’objet de débudgétisation puisque des taxes sont affectées directe- ment à certains établissements publics. C’est le cas de l’Ademe (qui va recevoir une taxe sur le charbon) et du Conser- vatoire de l’espace littoral qui va recevoir l’intégralité du produit du droit de francisation et de navigation (JO Sénat déb. 3 déc. p.9399). Yves Détraigne se réjouit de l’avance- ment des travaux d’élaboration des plans de prévention des risques . Il indique que 421 plans de prévention des risques technologiques doivent être réalisés d’ici le 31juillet 2008 et que l’élaboration de 124 plans a été enga- gée au dernier trimestre 2005. Pour les plans de prévention des risques natu- rels, l’objectif d’en approuver 5000 a été atteint fin 2005. Pour 2007 l’appro- bation des plans inondation et risques sismiques sera privilégiée (p.9405). Pour le budget de la justice , Georges Othily note que les crédits sont en haus- se et que 2007 sera l’année de la mise en service de nouveaux établissements pénitentiaires et palais de justice. Ce programme immobilier représentera 1,1milliard d’euros en autorisations d’engagement (JO Sénat déb. 5 déc. p.9439). A propos de l’aide juridictionnelle, le garde des sceaux, Pascal Clément, explique son idée de lancer des assises de l’aide juridictionnelle et de l’accès au droit qui se tiendront en janvier. Il rappelle que l’aide juridictionnelle pro- fite à 900000 personnes et coûte 320millions d’euros chaque année (p.9459). Selon le ministre «une véri- table réforme de l’assurance de protec- tion juridique constituerait un bon début». Il propose «de forcer la main des assureurs pour obtenir des hono- raires libres, à charge pour l’assureur de fixer un montant plafond de prestations et pour le citoyen justiciable de complé- ter en fonction de la demande de l’avo- cat». L’archéologie préventive Pour le budget de la culture, Yann Gaillard, rapporteur spécial note avec intérêt (JO Sénat déb. 9 déc. p.9899) l’inscription d’une subvention de 9mil- lions d’euros pour l’Inrap en crédit de paiement pour 2007. Il rappelle «la nécessité de rationaliser la politique d’archéologie préventive, ce qui peut aller jusqu’au rationnement des dia- gnostics et donc des fouilles ». Sur ce sujet, Yves Dauge explique que «le problème de l’augmentation du nombre de mesures décidées par l’Inrap est lié à l’essor considérable du secteur du bâti- ment et à la multiplication des lotisse- ments». Alors que les lotisseurs «sont des gens très raisonnables et qui sont tout à fait prêts à payer la redevance», il juge «franchement inadmissible» de les en avoir exemptés (p.9913). Le sénateur propose d’augmenter la redevance et de supprimer les exemptions. Il déplore que «trop d’opérations passent à travers les mailles du filet». Le ministre Renaud Donnedieu de Vabres se félicite de l’augmentation du produit de la redevance: 32millions d’euros en 2005, mais 63millions en 2006 et de l’augmentation du nombre d’opérateurs (p.9919). Les sénateurs ont poursuivi l’étude de la loi de finances le 11décembre. A Ber- nard Vera qui défendait un amende- ment pour supprimer le bouclier fiscal et selon lequel 93000 personnes seraient concernées soit 4300euros par foyer fiscal, le ministre répond que 90% des bénéficiaires de cette mesure sont dans le 1 er décile de l’impôt sur le revenu (JO déb. Sénat 12 déc. p.9991). Bernard Vera soutient à nouveau un amendement visant à supprimer le régi- me fiscal des SIIC (n°II-292, p.10003), Philippe Marini lui rétorque que 90% des actifs des SIIC sont composés d’immobilier professionnel et moins de 10% en immo- bilier résidentiel et en conséquence que «le court-circuit […] entre le statut des SIIC et la vente à la découpe est totale- ment infondé». Le ministre confirme que le sujet sera réabordé lors du collectif budgétaire. L’amendement a été rejeté. Michel Mercier a défendu un amende- ment (n°II 294) pour limiter l’obligation d’assurance de l’Etat ou des collectivités territoriales qui font construire des locaux autre que d‘habitation, pour les chantiers de grande ampleur; il l’a tou- tefois retiré à la demande du ministre (p.10008). Nicole Bricq a proposé un amendement (II-308) à propos de la taxe forfaitaire sur les terrains nus constructibles créée par la loi ENL, pour l’étendre au bénéfice des EPCI. Il a été adopté (p.10012). Divers amendements ont été proposés par Jean-Marc Pastor sur la redevance des ordures ménagères et la TEOM, mais il les a retirés (p.10040). A toutefois été adopté l’amendement II-314 prévoyant, pour la réforme de la TEOM, une mission d’évaluation en 2007, le ministre se réjouissant de cette technique d’évalua- tion des dispositifs (p.10043)… L’article40 septies qui prévoit une exo- nération de taxe foncière dans les ZRR en faveur des hôtels, gîtes ruraux, meu- blés de tourisme et chambre d’hôte a été adopté avec quelques modifications (p.10047), ainsi que l’article40 octies pour la taxe d’habitation. A propos d’une réforme générale des valeurs locatives, plusieurs amendements sont été soutenus mais finalement retirés ou rejetés. L’article40 nonies qui rééva- lue les bases de 1,018 pour les immeubles non bâtis et les immeubles industriels en 2007 a été voté (p.10051). L’article40 decies a aussi été voté, il prolonge d’un an le délai pour la mise en œuvre de la taxe d’habitation pour les résidences mobiles (p.10056). Une seconde délibération a été deman- dée par le Gouvernement sur une série d’amendement, don l’un concerne le financement du fonds national d’aide au logement (p.10111) par une hausse de la cotisation à 0,2% de la masse salariale. L’ensemble du projet de loi a été voté le 12décembre (JO déb. Sénat 13 déc. p.10135). Observations de Jurishebdo : le fonction- nement de la clause résolutoire dans les baux commerciaux est régi par l’article L 145-41 du code de commerce. Cet arrêt confirme l’interprétation restrictive qu’en fait la Cour de cassation. Une clause réso- lutoire concernant les loyers ne peut pas s’appliquer aux intérêts 26décembre 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE PARLEMENTAIRE … et à l’Assemblée. Lors de la discussion du budget de la justice devant les députés, le garde des sceaux annonce la prochaine présenta- tion par le groupe UMP d’une proposi- tion de loi sur l’aide juridictionnelle (JO AN déb. 17 nov. p.7550). Pour le budget du logement , François Scellier, rapporteur spécial, indique qu’il doit s’élever à 6,15milliards d’euros d’autorisation d’engagement et à 5,98milliards d’euros de crédits de paie- ment (p.7532). Il indique que l’objectif de financement de logements sociaux s’élève à 100000. L’Anah disposera de 353millions d’euros de crédits de paie- ment, lui permettant de contribuer à la construction de 37500 logements à loyers maîtrisés, à la remise sur le mar- ché de 18000 logements vacants, au financement de travaux de 35600 loge- ments insalubres et à la subvention de l’amélioration du logement de 36000 propriétaires occupants. Il se réjouit du développement du nombre de bénéficiaires du PTZ: 250000 ménages en 2006. Les crédits de la lutte contre l’habitat indigne sont en hausse de 28% en 2007 à 23millions de crédits de paiement (p.7563). En matière de rénovation urbaine, Phi- lippe Pemezec, rapporteur pour avis, salue le rôle de catalyseur de l’Anru et le «formidable effet de levier des subventions de l’Agence» (p.7564). Jean-Pierre Abelin se réjouit de la haus- se de la construction en 2006; 430000 logements commencés et 550000 auto- risations. Il soutient la mesure consis- tant à revenir sur le seuil de versement de l’APL à 24euros (coût de la mesure: 34millions d’euros). Jean-Yves Le Bouillonnec critique la création de la nouvelle agence pour la cohésion socia- le et l’égalité des chances, qui «fait craindre une dilution complète des res- ponsabilités au niveau nationale» (p.7567). Il évoque la menace de l’in- suffisance du financement de l’Anru et le fait que le taux de couverture des démolitions par les reconstructions qui était de 53,6% en 2005 ne devrait pas dépasser 76% en 2006. Patrick Braouzec formule de nom- breuses critiques, par exemple sur le nombre insuffisant de logements loca- tifs sociaux construits (p.7588). Rudy Salles suggère une mesure d’exo- nération de taxe foncière pour les pro- priétaires d’appartements en zones franches et qui occupent leur logement (p.7591). Un PTZ foncier? Pour faciliter la construction de loge- ments accessibles aux ménages modestes, Pierre-André Périssol propose «de créer un prêt à taux zéro foncier qui permettrait de rembourser le fon- cier une fois le bâti amorti» (p.7597), la collectivité territoriale qui tire des recettes d’un foncier cher devant parti- ciper au financement de ce PTZ foncier. La ministre Catherine Vautrin présente les priorités du Gouvernement (p.7599), la première étant l’accélération de la réalisation du programme national de rénovation urbaine. Au 1er novembre, 218 projets portant sur 383 quartiers ont été validés par l’Agence, soit 25mil- liards d’euros de travaux dont 7,8mil- liards pris en charge par l’Anru. Sur la critique fondée sur la reconstruction, la ministre explique que l’objectif est de diversifier l’offre de logements et donc de ne pas reconstruire l’ensemble des logements sociaux sur le quartier, mais d’opérer une partie des reconstructions à l’échelle de l’agglomération. Elle annonce une procédure de paiement accéléré des subventions de l’Anru. Catherine Vautrin indique que les trois opérations d’intérêt national pour l’Ile- de-France (Seine-Amont, Seine-Aval et Masy-Saclay) sont «effectivement en route». Pour l’augmentation des aides au loge- ment, la ministre indique le taux de 1,8% au 1 er janvier 2007 (p.7603).Quant aux chiffres de construction, elle prévoit pour 2006: 7000 à 8000 PLAI, 50000à 54000 PLUS et 27000 PLS et 5000 PLS fonciers, soit 95000 logements financés. Janine Jambu revient sur la question de sortie de conventionnement des logements d’Icade . La ministre lui répond qu’un protocole a été signé avec Icade en février2004 avec 5 asso- ciations de locataire (p.7608) et que la moitié des locataires bénéficient de mesures sociales de neutralisation des augmentations de loyers. Elle rappelle aussi les mesures prises dans la loi ENL. ➠ Les revenus fonciers hors du projet de réforme de l’imposition des revenus Si le Gouvernement décide d’opter pour l’imposition des revenus à la source, cela aura pour conséquence une «année blanche» qui pourrait être fixée en 2008 pour permettre la transition avec le système actuel. Après l’imposi- tion en 2008 des revenus 2007, le contribuable paierait dès janvier2009 des impôts sur les revenus de l’année en cours (déclaration de Thierry Breton aux Echos, 18 déc. 2006). Le ministre des finances a précisé que le projet de pré- lèvement de l’impôt à la source ne devait pas concerner les revenus fon- ciers et les revenus financiers. ➠ La loi de financement de la Sécu- rité sociale censurée partiellement par le Conseil constitutionnel Le Conseil constitutionnel a censuré le 14décembre 11 articles «comme ne trouvant pas leur place dans une loi de financement pour la sécurité sociale», 7 articles «comme contraires à la règle […] selon laquelle le Gouvernement doit soumettre par priorité à l'Assem- blée nationale les mesures contenues dans une loi financière». Le Conseil a censuré 2 articles pour une autre raison: ils étaient issus d’amendements qui n’avaient pas fait l’objet au Sénat d’une vérification a priori comme n’étant pas de nature dépensière (viola- tion de l’article40 de la constitution). Le Sénat est donc indirectement invité à mettre en place une telle procédure d’examen préalable des amendements. Cette décision est importante, car elle marque un renforcement de la jurispru- dence du Conseil constitutionnel dans le mode d’élaboration des lois, et elle pourrait trouver à s’appliquer dans d’autres textes comme la loi de finances et ou la loi de finances rectificative. A suivre. BREVES Avocats Hervé Kensicher, et deux collabora- teurs, Amaury de Feydeau et Pierre de Boutiny, ont rejoint le cabinet Orrick Rambaud Martel pour renforcer l’activi- té investissement immobilier du cabinet d’avocats. suite page10 26décembre 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 30 nov. 2006 Sénat p.3000 n°22987 Jean-Claude Etienne UMP, Marne TVA sur les réseaux de chaleur Affaires européennes L’article76 de la loi du 13juillet 2006 a soumis au taux réduit de TVA les abonnements aux réseaux de chaleur et la fourniture de chaleur produite à partir d’au moins 60% d’énergie renouvelable. La mesure est d’application générale , il n’y a donc pas lieu de prévoir des zones bénéficiant de ces dispositions. Le zonage pour l’appli- cation d’une mesure, c’est très bien, mais il ne faut pas en abuser! 30 nov. 2006 Sénat p.3013 n°24778 et24912 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Nomination de notaires Justice Le nombre de nominations de notaires pour les années 2004, 2005 et 2006 est de 1096 hors Alsace Moselle et pour les années 2003-2006 de 37 en Alsace Moselle. Le sénateur demandait le nombre de nominations où le notaire est un descendant du précédent, mais l’information n’a pas été communiquée. 5 déc. 2006 AN p.12715 n°108506 Yvan Lachaud, UDF, Gard Conservateur des hypo- thèques Budget Les sommes versées au conservateur des hypo- thèques sont pour l’essentiel reversées au Trésor public . En principe ni l’affectation de l‘immeuble, ni la qualité des parties n’ont d’incidence sur l’exigi- bilité des salaires. Mais le Gouvernement mène une réflexion sur la manière d’alléger le coût de la mise en place des services publics locaux. Le député soulignait l’important du salaire du conservateur pour un bail emphytéotique. 5 déc. 2006 AN p.12732 n°101683 Chantal Robin- Rodrigo, App.PS, Hautes- Pyrénées Concentration de la pro- fession de syndic Economie Le ministre de l’économie n’a eu que peu d’opéra- tions de concentration à connaître en raison de la taille modeste des syndics rachetés. Pour autant les pratiques commerciales de groupes ou enseignes nationales sont contrôlées par la DGCCRF. Les orga- nisations professionnelles sont sensibilisées au nécessaire renforcement de l’information des pro- priétaires sur les prix et prestations des syndics. La députée est très viru- lente à l’égard de la pro- fession: abus, factura- tion de prestations farfe- lues… 5 déc. 2006 AN p.12773 n°86707 Marie-Jo Zimermann UMP, Moselle Infractions à la législation d’urbanisme: recouvre- ment des condamnations Justice Les personnes condamnées pour un même délit sont tenues solidairement des restitutions et des dommages-intérêt s. Cette solidarité permet à la partie civile de réclamer à l’une des personnes condamnées la totalité des dommages et intérêts ou l’exécution des mesures de restitutions ordon- nées. Pour l’ amende pénale , la solidarité est une dérogation au principe de la personnalité des peines. L’article480-1 prévoit deux conditions pour sa mise en œuvre. Il faut une motivation spé- ciale de la juridiction et que l’intéressé se soit entouré de complices ou coauteurs insolvables. La députée citait le cas de la construction sans permis. 5 déc. 2006 AN p.12779 n°100604 Pierre Morel-A- L’Huissier, UMP, Lozère Fiducie Justice Le Sénat a adopté le 17octobre 2006 une pro- position de loi instaurant la fiducie en droit français. Une personne, le constituant, pourra transférer la propriété de certains biens à un tiers de confiance, le fiduciaire, à charge pour lui de les gérer dans un but déterminé au profit d’un ou de plusieurs bénéficiaires. Cet instru- ment sera réservé aux seules personnes morales. Le texte doit prochaine- ment être examiné par les députés. 5 déc. 2006 AN p.12782 n°103997 Christian Jeanjean, UMP, Hérault Systèmes d’ouverture à distance dans les immeubles en copropriété Justice La loi ENL a transféré les articles26-1 et 26-2 de la loi de 1965 dans l’article25 n. Mais l’ar- ticle9 al. 2 continue à viser l’article26-1 abro- gé. Le législateur n’a pas voulu revenir sur la possibilité prévue à l’article9 de permettre la réalisation à l’intérieur des parties privatives de travaux décidés en application de l’article25 n. Le ministère entend remédier à cette situation , conclut la réponse. 5 déc. 2006 AN p.12782 n°104598 Pierre Morel-A- L’Huissier, UMP Lozère Commerces de sex-shop dans des copropriétés et préoccupation Justice Le copropriétaire qui subit des nuisances causées par un autre copropriétaire peut exercer une action fondée sur les troubles anormaux de voisi- nage. La théorie de la préoccupation , tendant à ce que l’auteur d’un trouble anormal soit exo- néré de responsabilité lorsque son installation est antérieure et qu’il respecte la réglementation afférente à son activité n’est pas applicable aux rapports de copropriétaires entre eux. Une réponse donnée sous réserve de l’appré- ciation des tribunaux. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 26décembre 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 23 et 24 janvier 2007 : la réforme des autorisations d’urbanisme . Identifier et gérer les nouveaux risques. Un séminaire organisé par Les Echos. Tél. Caroline Jaubourg. 0149532225 ou cjaubourg@lesechos.fr 8 et 9 février 2007 : la sécurisation juridique de la transaction fonciè- re . Un séminaire de l’Association d’Etudes foncières. Tél. 01 56 98 2005 ou foncier@wanadoo.fr. Nominations Cabinets ministériels ➠ Cohésion sociale : Rachid Bouzidi quit- te ses fonctions de conseiller technique au cabinet de Jean-Louis Borloo (arr. du 11 déc., J.O. du 13, @). Organismes publics Commission des clauses abusives : Sophie Marmande est nommée comme magistrat à la Commission des clauses abusives, membre suppléant, (arr. du 6 déc. 2006, J.O. du 16 déc. @). Cour des comptes : François Lemass- son fait partie de la liste des membres élus du Conseil supérieur de la Cour des comptes (J.O. du 14 déc.2006, @). Etablissements publics ➠ Etablissement public foncier des Y ve - lines : Aude Debreil est nommée direc- trice générale de l'Etablissement public foncier des Yvelines (arr. du 7 déc. 2006, J.O. du 13 déc. 2006, p.18837). De nombreuses nominations au conseil d’administration de l’EPAD et d’Euromé- diterranée: ➠ La Défense : Daniel Barnier (collectivités territoriales), Sylvie Esparre (aménagement du territoire), Francis Rol-Tanguy (cohésion sociale), Hélène Eyssartier et Alain Collot (économie), Pascal Lelarge (urbanisme) et Patrick Vieu (transports) sont nommés par arrêtés des 20, 24 et 27novembre, 1 er et 7décembre, J.O du 14 déc. p.18905). ➠ Eur oméditer ranée : Magali Debatte (collectivités territoriales), Jean-Benoît Albertini (aménagement du territoire), Hélène Phaner et Patrick Gatin (budget) sont nommés par arrêtés des 22, 24 et 30 nov. J.O. du 15 déc. p.18968). Au fil du J.O. Bouclier fiscal L’article344-00 A de l’annexe III au CGI comporte la liste des informations que doit contenir la demande de restitution des impôts. Le remboursement est effec- tué par virement. (Décret n°2006-1602 du 14décembre 2006 pris pour l'application des articles 1 er et 1649- 0 A du CGI, relatif aux obligations déclara- tives et aux modalités d'instruction de la demande de restitution pour le plafonne- ment des impôts, J.O. du 16 déc. p.18999). Outre-mer Le décret n°2006-1586 du 12décembre 2006 étend à la Nouvelle-Calédonie et à la Polynésie française du décret n°2003-370 du 18avril 2003 relatif à la prime d'épargne de l'Etat afférente aux plans d'épargne logement (J.O. du 14 déc. p.18874). Huissiers Le compte de dépôt obligatoire des huis- siers ne pouvait donner lieu qu’à des virements. Il peut désormais donner lieu à la remise de formules de chèques. (Arrêté du 5décembre 2006 modifiant l'ar- rêté du 4août 2006 pris pour l'application de l'article30-5 du décret n°56-222 du 29février 1956 modifié relatif au statut des huissiers de justice, J.O. du 14 déc. 2006, p.18877). Conventions collectives ➠ Personnel des huissiers de justice: l’avenant n°25 du 27juillet 2006, relatif aux salaires et aux classifications a été étendu par arrêté du 6 déc. J.O.du 17 déc. p.19063). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 256 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 26décembre 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• CONVENTIONS La modération des loyers de 1,8% en 2007 L’Union nationale de la propriété immo- bilière a signé à Matignon un «accord de modération des loyers pour 2007». L’UNPI «s’engage à inciter» ses adhérents et l’en- semble des propriétaires bailleurs «à limi- ter à 1,8% les hausses de loyers en 2007 intervenant lors des renouvellements de baux et des relocations». La fédération qui revendique 247000 adhérents, espère ainsi améliorer les rela- tions entre bailleurs et locataires et sera associée à la conférence nationale sur la maîtrise des charges locatives qui doit se tenir début janvier. L’UNPI manifeste ainsi son dynamisme alors qu'elle vient de renouveler sa confiance à son président Jean Perrin pour un nouveau mandat de trois ans. Quelle portée juridique? L’accord qui indique que «cet effort de modération doit aussi porter sur les charges locatives», ne précise pas les modalités de cet engagement. Pour le propriétaire, est-il juridiquement contraignant? On peut en douter car il ne s’agit pas d’un accord pris dans le cadre de la commission de concertation, qui aurait engagé les adhérents (art. 42 de la loi du 23décembre 1986). Le texte prévoit toutefois un point à la mi-2007 sur l’impact de l’accord. Les bailleurs ont donc intérêt à l’appliquer pour éviter des mesures contraignantes. La Garantie des risques locatifs L’accord sur la GRL est une extension du dispositif Loca-Pass déjà géré par l’Union d’économie sociale du logement (UESL) et qui permet une avance du dépôt de garantie et une caution couvrant les loyers impayés. La convention explique que l’UESL a pro- posé de faire évoluer la garantie Loca- Pass «en en faisant une garantie complé- mentaire de produits d’assurance, dans le cadre d’un dispositif global de garantie des risques locatifs». Le législateur est déjà intervenu pour permettre au 1% de financer des com- pensations versées aux entreprises d’assu- rance (art. 32 de la loi du 26juillet 2005, art. L 313-1 du CCH). Le mécanisme passe par les assureurs qui le souhaitent et ouvre droit à des com- pensations financières du 1% sous condi- tion que le contrat soit conforme à un cahier des charges. Les compensations sont remboursées par l’Etat lorsqu’elles concernent certains locataires. Cela per- mettra aux candidats locataires de ne pas avoir à fournir de cautions. Les locataires visés sont mentionnés dans l’encadré ci-dessous. Pour le secteur 1%, sont donc concernés tous les locataires des logements conventionnés et certaines catégories de locataires des entreprises relevant du 1% (jeunes…). Tous les autres sont susceptibles de relever du sec- teur hors 1%, à condition de respecter les deux conditions générales. La mise en œuvre est assurée par une société de gestion , filiale de l’UESL qui signe un contrat avec les entreprises d’as- surance qui veulent entrer dans le dispo- sitif et qui versent aux assurances les compensations. Par ailleurs, l’APAGL, association pour l’accès aux garanties locatives , créée par l’UESL, doit garantir la finalité sociale du dispositif; elle étudie son coût et son évolution. Le fonctionnement Le bailleur s’adresse à l’assureur de son choix qui a adhéré au système et est informé des critères de solvabilité appli- cables à son contrat. L’assureur aura signé une convention avec la société de ges- tion. Le candidat locataire demande un passe- port à un collecteur du 1%. Ce passeport indique le montant maximal du loyer autorisé. En cas de sinistre d’un locataire non éli- gible, l’assureur se charge de l’indemnisa- tion du bailleur et du recours contre le locataire. C’est donc le mécanisme ordi- naire de l’assurance qui fonctionne. Si le locataire est éligible, l’indemnisation est faite par l’assurance, mais «le choix des suites à donner au sinistre en dehors de l’indemnisation est du ressort de l’APA- GL». Cette association peut en effet informer l’assureur de la mise en œuvre Les conventions pour le logement sont dans l’air du temps. Trois conventions signées rue de Grenelle avec le 1%, une autre signée à Matignon avec l’UNPI, ce même 20décembre. La GRL rentre en vigueur au 1 er janvier 2007, la «modération des loyers» aussi. Tâchons de comprendre les mécanismes ainsi créés. GRL, modération des loyers, accession à la propriété: le logement à l’ère des conventions Les locataires éligibles 2 conditions générales cumulatives ➠ non-r espect des critères usuels de solva- bilité imposés par les assureurs ➠ taux d’ef for t limité à 50% (non mani- festement disproportionné). 2 catégories ➠ locataires éligibles 1 % logement - salariés du secteur 1%, y compris retrai- tés depuis moins de 5 ans, travailleurs sai- sonniers; quel que soit le contrat de tra- vail, l’ancienneté…, - jeunes de moins de 30 ans, - étudiants boursiers de l’Etat, - tout locataire d’un logement conven- tionné avec l’Etat ou l’Anah. ➠ locataires éligibles hors 1 % logement : ménages hors des trois 1 es catégories ci- dessus et logements autres que ceux visés dans la 4 e catégorie. Les structures mises en place - Une société de gestion , SAS, filiale à 100% de l’UESL qui met en œuvre le dis- positif, - l’AP AGL : Association pour l’accès aux garanties locatives, qui garantie la finalité sociale du dispositif, - le fonds de garantie des risques locatifs, financé par le 1% et les primes des assu- reurs pour les locataires éligibles et par l’Etat pour les non éligibles. Démarches initiales - L ’assur eur : signe une convention avec la société de gestion - Le bailleur : choisit son assureur, informe l’assureur de tout changement de locatai- re - Le candidat locatair e : demande un «pas- seport» au 1%. Le passeport indique le loyer maximal. d’un traitement social ou demander à l’assureur d’effectuer le recouvrement. Il faut donc en déduire qu’il y a un traite- ment social plus favorable pour le cas des locataires éligibles. La convention prévoit par ailleurs une extension ultérieure du dispositif aux bailleurs personnes morales qui ne recou- rent pas habituellement aux assurances (organismes HLM, SEM …). Le financement de la GRL Les compensations versées aux assureurs sont financées par un fonds spécifique dit «fonds de garantie des risques loca- tifs». Il est alimenté par les contributions du 1% et par les primes mises en dépôt par les assureurs (ce qui suppose une mesure législative: modification de l’ar- ticle L 310-12 du code des assurances). Une section spécifique est à créer à partir du fonds d’intervention de l’UESLpour financer le fonctionnement de l’APAGL, de la société de gestion et des enquêtes sociales. L’article8 de la convention pré- voit que l’Etat prendra en charge le financement au titre des locataires éli- gibles hors 1%, sous forme d’un verse- ment annuel au fonds de garantie des risques locatifs. Ce bel édifice doit être opérationnel au 1 er janvier et le décret approuvant le cahier des charges doit être publié avant la fin de l’année. La garantie Loca-Pass doit survivre 18 mois et être progressivement remplacée par la GRL. Le Pass-Foncier pour l’achat en deux temps Dissocier l’achat du terrain et du loge- ment, c’est la grande idée du Pass-Fon- cier. L’objectif est de financer 20000 loge- ments par an, entre2007 et2010. Il s’adresse aux ménages sous condition de ressources et suppose une interven- tion des collectivités territoriales. La déci- sion d’octroi du prêt relève du CIL-CCI. Certaines opérations dites «fléchées» seront financées en prêt social location- accession (PSLA). Montage pratique Le terrain est acheté par une personne morale désignée par le CIL. Cette person- ne morale signe un bail à construction au profit du ménage acquéreur avec pro- messe de vente du terrain au terme du bail à construction sous condition suspen- sive du paiement du prix du terrain, pour une durée maximale de 25 ans. Le prix d’achat du terrain est fixé au départ et est indexé au taux de 1,5% pour les salariés du 1% et au taux d’in- flation (dans une fourchette de 2% et 4%) pour les autres ménages. Le dossier de demande fait l’objet d’une évaluation du prix du foncier et des coûts de construction par un expert indépen- dant. Pour le PSLA le portage des terrains sera assuré par une structure ad hoc de la Caisse des dépôts. Le constructeur signe 26décembre 2006 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• CONVENTIONS Séance de signature officielle rue de Grenelle Jean-Louis Borloo a déclaré le 20décembre lors de la signature des conventions avec l’UESL, qu’elles étaient l’aboutissement d’un long processus et avaient un double objectif: d’une part «lutter contre la discrimination entre ceux qui ont des garanties (fami- liales…) et ceux qui n’en ont pas» et d’autre part «favoriser la mise sur le marché de loge- ments». Le ministre vise ici les bailleurs qui hésiteraient à louer en raison des risques d’insolvabilité des locataires. Le ministre explique que l’extension du Loca-Pass a demandé un effort d’ingénierie de la part de l’Etat. Jugement que ne contrediront pas les services de l’UESL et que confirme l’analyse des structures ainsi mises en place (voir ci- contre). Le texte sera complété par une disposition législative en janvier, elle devrait concerner notamment l’aspect budgétaire de l’affecta- tion de crédits à cette nouvelle mission de l’UESL. Le 2e accord permet, explique Jean-Louis Borloo, de «pouvoir acheter son logement en deux temps», le logement puis le terrain. Le ministre précise que le dispositif s’adresse à des accédants sous condition de ressources et vise des mensualités au niveau des loyers. Jean-Louis Borloo, s’exclame «cet accord Etat, Caisse des dépôts, 1% va révolutionner la capacité d’acheter son logement de manière populaire». Jean Luc Berho , vice-président de l’UESL, représentant du collège des salariés, rappelle que le travail a été engagé depuis 5 ans et se réjouit du résultat: «pas une organisation syndicale ne va pas s’en satisfaire» et se féli- cite que la convention permettre «d’avancer sur la question de l’accès au logement loca- tif» et du maintien dans le logement. Quant à la convention sur les populations ayant des difficultés particulières, il souligne que la convention est renforcée et qu’elle permet- tra de mettre de la fluidité dans la recherche de logement des salariés les plus modestes. Alain Sionneau , représentant du collège des employeurs, rappelle que le 1% n’a jamais cessé de s’intéresser au logement social, mais que le problème d’aujourd'hui est celui du coût de l’accession. Il estime nécessaire de donner la liberté «au primo- accédant de choisir son lieu de résidence, c’est l’intérêt du Pass-Foncier». Pour la Caisse des dépôts, partenaire du dis- positif Pass-Foncier, Philippe Braidy a par ailleurs rendu hommage au travail accompli par le directeur général de la Caisse, Francis Mayer, récemment disparu. Bénéficiaires du Pass-Travaux - Primo-accédants : pour la résidence prin- cipale, logement neuf, individuel ou col- lectif - sous condition de r essour ces : plafonds PSLA - avec aide de la collectivité ter ritoriale : l’aide varie de3000 à5000 euros. Les 2 montages du Pass-Foncier 1. Accédants : une personne morale ➠ achète un terrain , ➠ signe un contrat de location-acces- sion avec l’accédant, ➠ signe une promesse de vente du ter- rain au terme du bail à construction. 2. - Opérations fléchées : la structure ad hoc de la Caisse des dépôts ➠ achète un terrain, ➠ signe un contrat de location-acces- sion avec le constructeur ➠ signe une promesse de vente du ter- rain au terme du bail à construction Le constructeur ➠ signe un contrat de location-accession avec l’accédant pour le bâti. ➠ A la levée d’option par l’accédant, - les droits sur le bâti lui sont transférés - les droits sur le terrain lui sont transférés par substitution au bénéfice de la pro- messe de vente entre la structure ad hoc et le constructeur. Zones (zona- ge Robien) Zone A Zone B Zonec C Opérations accédants 50000 € 40000 € 30000 € Opérations fléchées 30000 € 25000 € 20000 € Le montant du Pass-Foncier La ministre explique aussi les nouvelles modalités d’intervention de l’Anah. Il a enfin été voté un amendement pour permettre une contribution de 25mil- lions d’euros de la CGLLS au finance- ment de l’Anru (n°305, p.7615). A propos de l’utilisation des produits de la cession des immeubles de l’Etat en vue de contribuer (à hauteur de 15%) au désendettement de l’Etat, Georges Tron cite le cas de l’ENA qui a cédé un immeuble à la Fondation nationale des sciences politiques, laquelle a contracté un emprunt pour financer l’opération… ce qui a alourdi la dette de l’Etat. Pour Jean-François Copé, «c’est une exception à la règle, mais elle me paraît fondée» (JO AN déb. 18 nov. p.7725). A propos des PEL, le ministre confirme le mouvement de décollecte qui est une conséquence de la réforme qui visait à «recentrer le dispositif sur sa mission ori- ginelle: accumuler l’épargne pour l’inves- tissement immobilier». Entre le 31décembre 2005 et le 30juin 2006, l’encours est passé de 227 à 211milliards d’euros et 800000 plans ont été fermés en six mois (JO AN 18 nov. p.7739). 500millions d’euros de cessions en 2007 A propos de la gestion du patrimoine de l’Etat, Jean-François Copé donne des orientations pour 2007: l’objectif de cessions pour 2007 est de 500millions d’euros , après 480millions en 2006. Les ministères paient désormais des loyers réels pour les biens de l’Etat qu’ils occupent. Mis en œuvre à titre expérimental sur 17 immeubles, le systè- me sera étendu en 2007 à toutes les administrations centrales, soit 257 immeubles et la moitié du parc de bureaux de l’Etat, en attendant de l’étendre en 2008 à tout ou partie des services déconcentrés (p.7755). D’autre part, le montant des loyers sera porté à 5,4% de la valeur vénale , «pour inci- ter les ministères à procéder à des arbi- trages». Pour améliorer l’entretien du parc «nous utiliserons notamment des prestataires de service». Pour la stratégie immobilière, le ministre propose la fixation d’un cadre élaboré par France Domaine; l’Etat aménagera plus de bureaux paysagers et dans les schémas de stratégie minis- térielle, tous les ministères seront inté- ressés aux résultats. Le rapporteur Georges Tron, par ailleurs président du Conseil de l’immobilier de l’Etat, estime que la cession ne saurait être l’alpha et l’oméga de la politique immobilière de l’Etat; il s’interroge sur l’opportunité d’accorder des déroga- tions à la règle que 15% de la vente serve au désendettement de l’Etat. Charles de Courson, pourtant peu sus- pect de complaisance à l’égard des ministres, indique à Jean-François Copé «je dois reconnaître que l’immobilier de l’Etat est un des rares domaines où vous avez fait un pas dans la bonne direc- tion» (p.7759)! Le ministre indique que l’affaire de l’im- meuble des Bons enfants (30 000 m 2 en plein Paris, dépendant du ministère de la culture et resté vide pendant 12 à 13 ans), ne pourra plus se poser grâce à la technique des loyers budgétaires. Taxer les friches commerciales Daniel Garrigue a présenté un amende- ment (n°117) pour autoriser le double- ment de la taxe foncière sur les terrains supportant des friches commerciales (p.7772), avec le soutien du rapporteur général, Gilles Carrez. Il l’a retiré, le ministre s’engageant à étudier la ques- tion lors de la loi de finances rectificati- ve. Jean-Luc Warsmann a proposé (amendement 137) d’autoriser les com- munes à exonérer de taxe foncière les locaux issus de la transformation en gîtes ruraux, chambres d’hôtes ou hôtels dans certaines communes rurales. Il a été voté (p.7775). La même faculté a été admise pour la taxe d’habitation (vote de l’amendement 135), mais non pour la taxe professionnelle. Sébastien Huygue a suggéré de lisser sur plusieurs années la hausse des valeurs locatives en cas de mise à jour de ces valeurs (amendement n°300). Le texte a été retiré et renvoyé à la loi de finances rectificative (p.7778). Le coefficient de revalorisation des bases pour 2007 a été fixé à 1,8% (amende- ment 324, voté p.7778). L’amendement 270 a repoussé à 2008 l’entrée en vigueur de la taxe d’habitation pour les gens du voyage. L’ensemble du texte a été voté le 21novembre (JO AN déb. 22novembre, p.7812) 26décembre 2006 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE PARLEMENTAIRE un contrat de location-accession avec le futur accédant. Quand l’accédant lève l’option, les droits réels sur la construc- tion lui sont cédés. L’accédant est substi- tué au bénéfice de la promesse de ces- sion du terrain signée entre la structure de portage et le constructeur. Le bail à construction est d’une durée de 18 à 25 ans, mais l’accédant peut acheter le foncier à tout moment. Au terme du portage, l’accédant peut acquérir le fon- cier ou renoncer au bénéfice de la promes- se de cession du terrain. Il en reste alors locataire, mais il paye un supplément de loyer et il devient propriétaire du terrain à l’issue d’une période de 15 ans. Sécurisation Le bénéficiaire est doublement garanti, en cas d’impayés de plus de trois mois du prêt souscrit pour la phase de portage du foncier: - le bénéficiaire dispose d’une garantie de rachat du logement, par une person- ne désignée par le CIL - garantie de relogement. Le maintien dans les lieux sera garanti «chaque fois que possible». Le financement du Pass-Travaux est assu- ré par le 1% et par la Caisse des dépôts. Après la signature de la convention conclue entre l’Etat, la CDC et l’UESL le 20décembre, il est prévu la création d’une association de développement du portage foncier (ADPF) par la Caisse des dépôts et l’UESL. Convention pour les popula- tions ayant des difficultés parti- culières La troisième convention signée le 20décembre pour 7 ans vise d’abord un plan de traitement des foyers de tra- vailleurs migrants (280millions d’euros). Son deuxième volet concerne un plan d’action en faveur des salariés ou des demandeurs d’emploi ayant des pro- blèmes particuliers d’accès ou de main- tien dans le logement. Cela permettra par exemple la produc- tion de logements meublés. Le 1% négociera en contrepartie des réserva- tions qu’il attribuera à des publics priori- taires. Des interventions spécifiques sont enfin prévues pour le logement des grands infirmes ou le traitement des copropriétés dégradées CONVENTIONS suite de la page5