Jurisprudence récente p. 2 à 4
Baux
Bail et conventions proches : bien qualifier le contrat
Contrat de vente
Information sur le prix de vente : pas d’obligation de l’acquéreur
Fiscalité
Plus-values : exonération au titre d’une résidence principale refusée
Taxe de séjour : quelle compétence des juridictions ?
Régime des marchands de biens : TVA
Urbanisme
Certificat de conformité : distinguer caractéristiques et usage
Archéologie préventive avant la loi de 2001
Actualite parlementaire p. 4 et 5
Les sénateurs adoptent la loi sur le droit au logement opposable
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 7 et 8
Au fil du J.O.
Nominations
Bibliographie
Chiffres : le nombre d’interventions de la force publique pour expulsion en hausse.
Les Sem et le droit au logement
Rencontres p. 8
L’Anah a de grandes ambitions pour le conventionnement.
L’analyse des parlementaires socialistes sur le droit au logement.
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Baux Bail et conventions proches: bien qualifier le contrat Contrat de vente Information sur le prix de vente: pas d’obligation de l’acquéreur Fiscalité Plus-values: exonération au titre d’une résidence principale refusée Taxe de séjour: quelle compétence des juridictions? Régime des marchands de biens: TVA Urbanisme Certificat de conformité: distinguer caractéristiques et usage Archéologie préventive avant la loi de 2001 ACTUALITE PARLEMEN- TAIRE p.4et5 Les sénateurs adoptent la loi sur le droit au logement opposable REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7et8 Au fil du J.O. Nominations Bibliographie Chiffres: le nombre d’interventions de la force publique pour expulsion en hausse. Les Sem et le droit au logement Le certificat de conformité N ous publions cette semaine un intéressant arrêt du Conseil d’Etat sur l’objet du certificat de conformité. La mairie de Paris repro- chait à un constructeur le fait que l’immeuble était affecté à une résidence de service pour une clientèle d’entreprise alors que le per- mis avait été délivré pour un foyer pour étudiants. Mais le Conseil d’Etat rappelle que le certificat de conformité a pour objet la vérifi- cation des caractéristiques des travaux réalisés par rapport au permis, mais non l’usage qui en est fait. La règle s’applique même si l’im- meuble aurait dû être soumis à des règles d’urbanisme différentes, compte tenu de l’usage qui en est fait. Une décision favorable au demandeur. Le Conseil d’Etat relève toutefois que titulaire du permis s’expose, le cas échéant au retrait du permis pour fraude. Signalons également une réponse ministérielle originale qui admet une déduction spécifique sur les revenus fonciers sans texte de loi (lire page6). Il s’agit des propriétaires de concession de carrières qui bénéficiaient d’une déduction de 50% dans le régime avant la réfor- me et qui aurait dû la perdre, le nouveau texte de loi ne la pré- voyant pas. Mais le ministre admet que ce régime dérogatoire peut subsister en raison de la spécificité de la situation. Le Sénat a adopté le texte proposé par le Gouvernement sur le droit au logement opposable. Le schéma proposé, qui est assez compliqué (cf. le graphique page5), s’articule entre un recours administratif et un recours judiciaire. Les parlementaires socialistes sont critiques (lire en page8) et ceux de la majorité se rallient à la proposition (lire des extraits des débats page4). On assiste curieusement à une inversion des arguments. Les parlementaires de la majorité soutiennent désormais (parfois avec des réserves) le principe du droit au logement et ceux de l’opposition cri- tiquent le fait que l’affirmation de l’opposabilité du droit au logement ne créera pas davantage de logements ; ils reprochent au Gouvernement de ne pas avoir construit assez de logements adaptés. Thierry Repentin (lire en page8) qualifie le projet du Gouvernement de boniment ! Il revient maintenant à l’Assemblée de se prononcer. Le droit au logement ne fait pas débat qu’à Paris. En effet, un projet de rapport est en cours de débat au Parlement européen. Il tend à reconnaître «que le droit à un logement décent à prix abordable est un droit fondamental de chaque citoyen de l´Union européenne, reconnu dans plusieurs chartes internationales et constitutions des Etats membres»… Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 261 6FEVRIER 2007 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier RENCONTRES p.8 L’Anah a de grandes ambi- tions pour le conventionnement. L’analyse des parlementaires socialistes sur le droit au loge- ment. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 6février 2007 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Information sur le prix de vente ❑ Pas d’obligation de l’acquéreur (Cass. Civ. 3 e , 17 janv. 2007, n°25, FS-P+B, cassation) Cette décision affirme nettement que l’acquéreur n’est tenu d’aucune obliga- tion d’information de son vendeur sur le prix. «Vu l'article1116 du code civil; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27octobre 2005), que M.T., marchand de biens, bénéficiaire de promesses de vente que M.D. lui avait consenties sur sa mai- son, l'a assigné en réalisation de la vente après avoir levé l'option et lui avoir fait sommation de passer l'acte; Attendu que pour prononcer la nullité des promesses de vente, l'arrêt retient que le fait pour M.T. de ne pas avoir révélé à M.D. l'information essen- tielle sur le prix de l'immeuble qu'il détenait en sa qualité d'agent immobi- lier et de marchand de biens, tandis que M.D., agriculteur devenu manœuvre, marié à une épouse en incapacité totale de travail, ne pouvait lui-même connaître la valeur de son pavillon, constituait un manquement au devoir de loyauté qui s'imposait à tout contractant et caractéri- sait une réticence dolosive déterminan- te du consentement de M.D., au sens de l'article1116 du code civil; Qu'en statuant ainsi, alors que l'acqué- reur, même professionnel, n'est pas tenu d'une obligation d'information au profit du vendeur sur la valeur du bien acquis , la cour d'appel a violé le texte susvisé». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : l’ar- ticle1116 du code civil prévoit que le dol est une cause de nullité des contrats. La cour d’appel avait statué en invoquant la situation professionnelle du vendeur: chômeur, manœuvre à temps partiel, épouse en incapacité de travail. Elle invo- quait aussi le fait que le vendeur s’était déplacé à l’agence pour vendre son bien. L’acquéreur soutenait au contraire qu’il avait signé en tant que marchand de biens et n’était nullement tenu d’avertir son contractant. Ce dernier argument l’a emporté. En effet la Cour de cassation relève que l’acquéreur n’a pas d’obliga- tion d’information sur le prix à l’égard du vendeur. Le principe est affirmé de façon d’autant plus nette que l’acquéreur était un professionnel et le vendeur un parti- culier manifestement très mal informé des valeurs de marché. On peut penser que la cour d’appel a voulu statuer en équité, mais la Cour de cassation ne peut que statuer qu’en droit… Bail et conventions proches ❑ Qualifier le contrat (Cass. Civ. 3 e , 24 janv. 2007, n°41, FS-P+B, cassation partielle) A la suite d’un incendie portant sur des locaux - des chais - mis à disposition d’une société, l’assureur du propriétaire avait obtenu la condamnation de la société et de son assureur sur le fonde- ment de l’article1733 du code civil et leur condamnation à payer certaines sommes, in solidum. Le pourvoi contestait la qualification de bail, notamment au motif que le contrat principal était un contrat de stockage . L’argument est rejeté, mais l’arrêt est cas- sé sur un autre motif qui a trait au point de départ des intérêts: «Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le contrat liant la Société Bis- seuil à la Société Oreco était intitulé «contrat de bail», que ce terme était repris à de nombreuses reprises dans la convention dans laquelle il était fait état de loyers «soumis à la législation en vigueur des baux commerciaux», même si cette mention ne pouvait être prise au pied de la lettre et que les dispositions concernant la charge et l'entretien des locaux constituaient des dispositions clas- siques d'un contrat de location, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procé- der à une recherche que ses constata- tions rendaient inopérante ni de suivre les parties dans le détail de leur argu- mentation, a pu en déduire que la com- mune intention des parties avait été de conclure un bail, peu important que la société Oreco se soit par ailleurs engagée à stocker les eaux-de-vie de la société Bis- seuil ou de ses clients; Attendu, d'autre part, que la cour d'ap- pel a exactement retenu que, si faute de liens de droit entre le propriétaire et le sous-locataire, la présomption de respon- sabilité de l'article1733 du code civil ne s'appliquait pas entre eux, il en allait dif- féremment entre le locataire et le sous- locataire qui occupe exclusivement les lieux et que tel était le cas en l'espèce où la société Sogefimur, alors propriétaire du chai B où l'incendie avait pris naissan- ce, l'avait loué à la société Bisseuil qui elle-même l'avait sous-loué à la Société Oreco; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; Mais sur le second moyen […] Vu l'article1153 du code civil; Attendu que la personne tenue au paie- ment d'une somme envers une autre ne lui en doit les intérêts qu'après avoir été mise en demeure ; Plus-values: exonération au titre d’une résidence principale refusée Un contribuable détenait une partie indivise d’un immeuble à Biarritz. La propriété avait été divisée en 3 lots en 1993. Le premier lot constitué d’une maison avait été vendu en 1993, le 2e, un terrain à bâtir, vendu en 1994. Le Conseil d’Etat confirme le refus de l’ad- ministration d’exonérer la cession au titre de la résidence principale: «Considérant qu'aucune des pièces pro- duites par M me B., notamment celles qui font valoir sa situation de fonctionnai- re de l'éducation nationale affectée dans le département des Pyrénées- Atlantiques, n'établit que la maison d'habitation située à Biarritz, pour la quote-part de plus-value de cession de laquelle elle a été assujettie à des cotisa- tions supplémentaires d'impôt sur le revenu au titre de l'année 1993, avait été sa résidence principale pendant au moins cinq ans; qu'ainsi, elle ne pouvait bénéficier des dispositions précitées de l'article150 C du CGI, ni pour cet immeuble ni, en tout état de cause, pour le terrain à bâtir pour la plus-value de cession duquel elle a été assujettie à des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu au titre de l'année 1994». (Conseil d’Etat, 21 déc. 2006, n°269777). Le contribuable voit donc sa demande d’exonération rejetée, faute d’avoir pu prouver que l’immeuble en cause consti- tuait sa résidence principale. 6février 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Attendu qu'en fixant le point de départ des intérêts sur les sommes dues par le responsable, la Société Oreco, et son assureur, la société AGF, à l'assureur subrogé dans les droits de la victime, la société Generali, à la date du paiement subrogatoire, la cour d'appel a violé le texte susvisé». L’arrêt est donc partiellement cassé. Observations de Jurishebdo : le litige por- tait donc sur la qualification du contrat. Le juge se réfère aux termes utilisés, mais surtout à la commune intention des par- ties. En l’espèce, le propriétaire avait mis à disposition des locaux, moyennant un loyer. Il s’agissait donc bien de bail, même si le preneur s’était engagé à stoc- ker dans les locaux des eaux-de-vie appartenant au bailleur. L’arrêt traite également de la responsabi- lité liée à l’incendie . L’article1733 du code civil prévoit la responsabilité du pre- neur (sauf force majeure ou preuve que l’incendie vient d’une maison voisine). Le texte ne s’applique que dans les rapports entre bailleur et locataire. La Cour de cas- sation a déjà indiqué qu’il ne s’appliquait pas entre le bailleur et le sous-locataire (Civ. 3 e , 8 déc. 1993, Bull. Civ. III, n°59). L’arrêt rapporté le confirme tout en pré- cisant que l’article1733 joue entre le locataire et le sous-locataire Régime des marchands de biens ❑ TVA (Conseil d’Etat, 21 déc. 2006, n°2900092) Un marchand de biens avait acquis en 1988 un terrain sous le régime de l’article1115 du CGI. En 1990, il l’avait revendu à un autre marchand de biens. L’administration avait soumis l’opération à l’article257-6 e , ce que contestait le contribuable. Le Conseil d’Etat confirme la solution au fond, tout en précisant que la cour d’ap- pel aurait dû «rechercher la commune intention des parties quant à la finalité, à la date de sa réalisation, de l’opération». Le Conseil d’Etat juge l’affaire au fond: «Considérant que M.V. n'établit ni par la circonstance, antérieure à la cession, que le terrain cédé ait fait l'objet d'une autorisation de lotir accordée le 14novembre 1989 pour la réalisation de 4 lots à usage d'habitation, ni par la cir- constance que des permis de construire auraient été, postérieurement à la ces- sion, demandés et obtenus et certains travaux de viabilisation entrepris, que la cession de son terrain à M.P. et Mlle C. [marchands de biens] le 26mars 1990 portait selon la commune intention des parties sur des terrains à bâtir; que, d'ailleurs, l'acte constatant l'opération mentionnait l'engagement pris par les acquéreurs de revendre le terrain dans le délai de cinq ans alors prévu afin de bénéficier de l'exonération prévue à l'ar- ticle1115 du CGI; qu'ainsi, à la date de l'opération, les parties ne peuvent être regardées comme ayant manifesté leur intention de concourir à la production ou à la livraison d'un immeuble au sens de l'article257-7 e du CGI précité; que, dans ces conditions, l'administration a pu, à bon droit, soumettre la cession à la taxe sur la valeur ajoutée sur le fondement de l'article257-6 e du même code». Observations de Jurishebdo : rappelons que les marchands de biens bénéficient d’exonération de droits de mutation s’ils prennent l’engagement de revendre dans les 4 ans (5 ans dans la rédaction précédente du texte). Ils relèvent de la TVA selon l’article257-6 e pour les opérations autres que de constructions, la base de la TVA étant constituée par la marge et non par la totalité du prix de vente. Pour les opéra- tions qui sont des opérations de construc- tions, les marchands de biens relèvent de la TVA immobilière (257-7 e ). Toutefois, pour l’achat d’un terrain à bâtir en vue de sa revente, les marchands de biens peuvent se placer sous le régime de l’achat revente en payant le droit de muta- tion réduit et non la TVA immobilière. En l’espèce, le bien avait été vendu en 1990 à un marchand de biens qui avait pris l’engagement de revendre dans les 5ans (4 ans selon le texte actuel). En conséquen- ce, à la date de cet acte, l’opération ne pouvait être considérée comme concer- nant à la production d’un immeuble, elle relevait donc de l’article257-6 e Certificat de conformité ❑ Distinguer caractéristiques et usage (Conseil d’Etat, 11 déc. 2006, Ville de Paris, n°274851) La ville de Paris avait refusé un certificat de conformité au motif que le permis de construire avait été délivré pour un immeuble à usage de foyer pour étu- diants et que lors de la visite de récolle- ment, l’immeuble était affecté à l’usage de résidence de services pour une clientè- le d’entreprise. La cour administrative d’appel (contrairement au premier juge) avait donné tort à la Ville, et sa décision est confirmée: «Considérant […] que si l’affectation de la construction réalisée à une autre destina- tion que celle prévue pour le permis de Taxe de séjour: quelle compé- tence des juridictions? Le maire d’une commune du Var demandait aux Hospices civils de Lyon de collecter la taxe de séjourauprès des personnes hospitalisées dans un hôpital de la commune. Le Conseil d’Etat admet que la procédu- re relève des juridictions judiciaires: «Considérant que la taxe de séjour a le caractère d'une contribution indirecte au sens de l'article L.199 du livre des procédures fiscales; que, si la délibéra- tion par laquelle le conseil municipal décide, en application de l'article L.2333-26 du code général des collecti- vités territoriales d'instituer cet impôt dans la commune est un acte adminis- tratif susceptible d'être déféré au juge de l'excès de pouvoir , le contentieux né de l'institution de la taxe de séjour par la commune relève en conséquence des juridictions de l'ordre judiciaire; que, par suite, en déclinant la compé- tence de la juridiction administrative pour connaître de la décision, qui n'est pas détachable de la procédure d'impo- sition, par laquelle le maire demande à un établissement hospitalier de collecter la taxe de séjour auprès des personnes hébergées en son sein, la cour adminis- trative d'appel de Marseille n'a pas commis d'erreur de droit». (Conseil d’Etat, 21 déc. 2006, n°284751). Le Conseil d’Etat confirme donc que le contentieux concernant le paiement de la taxe relève des juridictions judi- ciaires . 6février 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• JURISPRUDENCE ACTUALITE PARLEMENTAIRE construire expose le titulaire, le cas échéant, au retrait du permis pour fraude, il résulte des dispositions précitées [art. L 460-2 et R 460-3] du code de l’urbanisme que l'autorité compétente pour délivrer le certificat de conformité doit fonder son appréciation, y compris en ce qui concerne les prévisions ou prescriptions relatives à la destination des constructions, sur les seules caractéristiques des travaux réalisés, et non sur l'utilisation qui est faite de l'ouvrage après son achève- ment ; qu'il en va ainsi même dans le cas où la construction aurait dû être soumise, compte tenu de l'usage qui en est fait, à des règles d'urbanisme différentes; qu'il ressort des pièces du dossier, d'une part, que l'immeuble construit comporte 84 logements d'une seule pièce et onze places de stationnement, d'autre part, que ces logements ont été vendus par la SCI Jaurès-Poincaré à des particuliers, et enfin que la transformation de l'immeuble à l'usage d'une résidence de services au lieu d'un foyer pour étudiants résulte de la cir- constance que les propriétaires des loge- ments ont donné ceux-ci en location à une société chargée d'en assurer la gestion locative; que la circonstance que le nombre de places de stationnement devant être construites soit, en vertu de l'article UH 12 du règlement du plan d'oc- cupation des sols, différent selon la desti- nation des immeubles est sans incidence sur l’appréciation de la conformité des travaux au permis de construire ; qu'ainsi la cour administrative d'appel de Paris, qui s'est livrée à une appréciation des faits exempte de dénaturation, n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que le maire de Paris avait fait une inexacte application des dispositions de l'article R.460-3 du code de l'urbanisme en fon- dant sa décision non pas sur les caractéris- tiques des travaux réalisés mais sur l'usage fait de la construction après son achève- ment». Observations de Jurishebdo : la décision est très claire. Lorsque l’administration effectue un contrôle de la conformité après réalisation du permis de construire, elle doit vérifier si les travaux sont conformes au permis, mais elle n’a pas à apprécier l’usage qui est fait de la construction. Dans le même sens, voir: Conseil d’Etat, 4novembre 1996 (req. n°160910) Archéologie préventive, avant la loi de 2001 Il avait été prescrit en 1998 à un constructeur à titre de «devis de fouille d’urgence absolue» émanant de l’Asso- ciation pour les fouilles archéologiques nationales et décrivant une campagne de fouille de 46 jours pour 810000F. Le Conseil d’Etat censure l’arrêt qui avait refusé de considérer que la décision fai- sait grief: «la décision attaquée prescrivant à la SCI […] de réaliser à ses frais des travaux de fouilles constitue une décision faisant grief». Puis il vise l’article9 de la loi du 27sep- tembre 1941 «si ces dispositions don- nent aux services de l’Etat la possibilité de procéder d’office à l’exécution de fouilles sur des terrains n’appartenant pas à l’Etat […], elles ne permettent pas de prescrire au propriétaire du terrain la réalisation, à ses frais, de fouilles archéo- logiques,; qu’à la date de la décision attaquée, antérieure à la loi du 17jan- vier 2001 relative à l’archéologie préven- tive, aucune disposition législative ne conférait à l’administration le pouvoir de prescrire à de propriétaires la réalisa- tion de fouilles». (Conseil d’Etat, 11 déc. 2006, n°281567, SCI groupement de développement immo- bilier). La solution est bien sûr différente depuis la loi du 17janvier 2001 modifiée puis codifiée. L’article L 523-8 du code du patrimoine prévoit en effet que «la réa- lisation des opérations de fouilles d'ar- chéologie préventive mentionnées à l'ar- ticle L.522-1 incombe à la personne pro- jetant d'exécuter les travaux ayant don- né lieu à la prescription». Le fait que la prescription de fouille constitue une décision faisant grief reste d’actualité. Le Sénat adopte le projet de loi sur le droit opposable au logement Le 30janvier, présentant aux sénateurs le projet de loi, Jean-louis Borloo explique que ce texte «a pour ambition de nous donner les moyens de rendre effectif le droit au logement en le rendant oppo- sable». Le replaçant dans une lignée, citant à la fois Louis Besson et se référant à Jean-Pierre Raffarin et à Dominique de Villepin, le ministre de la cohésion sociale juge que «l'arrivée à maturité du caractè- re opposable du droit au logement consacre en effet, d'une certaine maniè- re, l'action entreprise depuis 2002 pour relancer toute la chaîne du logement». Il voit ce texte «comme une vigie républi- caine». Le rapporteur, Bernard Seillier, souligne les écueils du texte par exemple «un risque de confusion des responsabilités entre l'État et les collectivités territo- riales» ou le risque d’engorgement des tribunaux administratifs. Quant à Dominique Braye, il invite les parlementaires à mesurer «l'innovation juridique majeure» que constitue le droit au logement opposable; «pour la pre- mière fois en matière de droits écono- miques et sociaux, nous nous apprêtons à fixer à l'État une obligation de résul- tat». Et le sénateur de se déclarer scep- tique sur les moyens proposés. Il fait part de ses réserves, regrettant la précipita- tion du texte, l’absence d’étude d’impact et le fait que la condamnation de l’Etat ne fera pas augmenter le nombre de logements. Michelle Demesseine a beau jeu de rap- peler qu’il y a six mois, le Gouvernement jugeait «prématurée et irréaliste» l’inser- tion du droit au logement opposable dans notre législation, par ailleurs elle stigmatise «un redéploiement des moyens envers ceux qui en ont le moins besoin». Jean-Pierre Sueur mesure l’importance de l’enjeu du droit au logement oppo- sable: «c'est la révolution copernicienne qu'il opère dans la mesure où le droit à la propriété, fondement d'un grand nombre de décisions juridictionnelles, n'est plus tout-puissant, n'est plus pre- mier, et que le droit au logement devra lui être supérieur dans un certain nombre de cas ». Dans la discussion par articles, Jacq Ralite a fait le parallèle avec le vote de la loi sur l’école en indiquant que «le droit en lui-même était mobilisateur et a imposé les moyens». Bernard Seillier a défendu à l’article 1 er un amendement qui renvoie à un décret en Conseil d’Etat le soin de définir les personnes ayant accès au droit au loge- ment (amendement n°17, voté). 6février 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE PARLEMENTAIRE Le texte instituant le droit au logement est inscrit dans le code de la construction, pour lui conférer un caractère solennel. La discussion a porté sur le point de savoir s’il fallait limiter le champ du droit au logement opposable aux personnes résidant régulièrement sur le territoire ou non. Guy Ficher (amendement n°2) soutenait qu’il fallait supprimer l’exigen- ce de résidence stable et régulière pour mieux marquer le caractère universel du droit au logement. L’amendement n’a pas été voté. Pas plus que celui soutenu par André Lardeux qui souhaitait que le demandeur ne puisse refuser l’offre de logement qui lui et faite (amendement n°86). L’article2 concerne la commission de médiation et les personnes susceptibles de bénéficier du droit au logement opposable. Bernard Seillier a présenté un amende- ment (20 rectifié bis) qui réécrit complè- tement l’article afin de bien distinguer le droit à l’hébergement et le droit au loge- ment. Le texte élargit aussi la composition de la commission de médiation. Par ailleurs, explique le rapporteur «nous remettons en cause le principe qui prévoit le trans- fert automatique aux collectivités déléga- taires des droits à réservation du préfet de la responsabilité de la mise en œuvre du droit au logement. La commission estime que cette mise en œuvre doit relever de la seule responsa- bilité de l'État». Il s’agit d’éviter de remettre en cause le mouvement de décentralisation de la compétence loge- ment qui est en cours. Les sénateurs du groupe socialiste ont présenté de nombreux amendements. Par exemple : l’amendement 269 prévoit que la commission de médiation doit motiver sa décision par écrit ; l’amende- ment 272 prévoit que la décision d’attri- bution de logement ne peut se faire dans une commune qui possède déjà plus de 50% de logements sociaux. Le ministre a indiqué: «nous souhaitons, d'ici à juillet prochain, après un débat sur cette question, augmenter ce que l'on appelle le «Borloo dans l'ancien», c'est- à-dire créer pour les propriétaires une déduction fiscale complémentaire au- delà de l'abattement fiscal de 45%, en échange de l'entrée des logements concernés dans les droits de réservation du préfet». Il précise «il s'agit d'éviter de semer la panique tout en créant une catégorie de logements particulière, com- plémentaire, afin de mobiliser effective- ment tous les acteurs». L’amendement n°20 rectifié a été voté. Les autres amendements se trouvant rejetés ou devenus sans objet. Le 31janvier, les sénateurs ont poursuivi le débat avec l’examen de l’article3, rela- tif au recours du demandeur devant la juridiction administrative. JackRalite exprime sa «grande crainte - […] en tant que membre du Haut comité pour le logement des personnes défavo- risées- que les fuites organisées ne vident beaucoup le droit au logement opposable». Le rapporteur Dominique Braye indique que «Dès le 1 er décembre2008, cinq catégories de personnes éprouvant des difficultés particulières de logement pourront faire valoir leur droit au loge- ment devant les juridictions administra- tives. Cette faculté sera étendue, à comp- ter du 1 er janvier2012, à tous les deman- deurs se trouvant toujours en attente d'un logement à l'issue d'un délai anor- malement long.» Il qualifie ce calendrier, de «marche forcée»et estime qu’il faut procéder par étapes. A suivre Tableau extrait de l’avis de la commission des lois du 24janvier 2007 (n°175 de Pierre Jarlier). Schéma du droit au logement opposable 6février 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 11janvier 2007 Sénat p.78 n°24709 Patricia Schillinger, PS, Haut-Rhin Travaux d’isolation des logements Cohésion sociale Les propriétaires ou occupants d’un logement sont informés de la consommation d’énergie depuis novembre2006 en cas de vente et dès juillet2007 en cas de location. Une réglementation en 2007 imposera une amélioration thermique des bâti- ments en cas de rénovation importante et l’obliga- tion de faire appel à des matériels performants lors de travaux ponctuels de rénovation. Des mesures qui sont prises en application du protocole de Kyoto sur la réduction des émis- sions de gaz à effets de serre. 16janvier 2007 AN p.548 n°95536 Serge Grouard, UMP, Loiret Délais de réalisation des conventions de diagnos- tics d’archéologie préventive Culture Moins de 10% des diagnostics mettent au jour des vestiges dont la sauvegarde nécessite une fouille archéologique. Moins de 1% des projets d’aménagement font l’objet d’une fouille. Environ 50 opérateurs sont agréés. Les délais de mise en place des conventions avec l’INRAP sont liés aux incertitudes qui existaient sur le financement de l’établissement public. Le ministre considère en résumé que le dispositif d’archéologie préventive a atteint son «régime de croisière» et conteste la critique de «pression archéologique» insup- portable. 16janvier 2007 AN p.551 n°103101 Thierry Mariani, UMP, Vaucluse Construction et risques sismiques Ecologie Le décret d’application de l’article L 563-5 du code de l’environnement qui prévoit la faculté d’imposer des règles particulières aux construc- tions en cas de risques sismiques est en cours de rédaction. Tous les ministères concernés n’ont pas donné leur avis. La transmission au Conseil d’Etat est prévue au 1 er semestre 2007 . L’article résulte de la loi du 30juillet 2003 (art. 78). 16janvier 2007 AN p.561 n°109030 Patrick Labaune, UMP, Drôme Revenus fonciers. Carrières Economie Avec la réforme de l’impôt sur le revenu, la déduction forfaitaire de 14% sur les revenus fonciers a été supprimée. La déduction de 50% dont bénéficiaient les propriétaires de conces- sion de carrière, résultant d’une décision minis- térielle du 3mars 1961 est rendue caduque par la loi. Toutefois, en raison de la spécificité de l’activité, «il paraît possible d’admettre» que ces propriétaires pratiquent une déduction spécifique de 40% sur leurs revenus fonciers. Voici donc une déduc- tion spécifique de 40% applicable sans texte. 16janvier 2007 AN p.573 n°106010 Nathalie Kosciusko- Morizet, UMP, Essonne Individualisation des frais de chauffage Cohésion sociale L’obligation d’installer des appareils permet- tant d’individualiser les frais de chauffage dans les immeubles collectifs résulte du décret du 30 sept. 1991. Si l’immeuble est dans le champ d’application du décret, le syndicat a l’obliga- tion d’appliquer ces dispositions et doit voter les travaux à la majorité de l’article25 e. A défaut, le syndicat engage sa responsabilité. La députée considérait que l’obligation était tombée en désuétude. Textes codifiés aux articles R 131-2 et suiv. du CCH. 16janvier 2007 AN p.589 n°95178 Michèle Tabarot, UMP, Alpes-Mari- times Vente aux enchères immobilières: coût de l’avocat Justice Chaque enchérisseur doit être représenté par un avocat. Cela permet de s’assurer de la sol- vabilité de l’enchérisseur , tenu de lui remettre une garantie financière, limitée au dixième du montant de la mise à prix. La réforme entre en vigueur au 1 er janvier 2007. 16janvier 2007 AN p.597 n°106557 François Grosdidier, UMP, Moselle Permis de construire: confidentialité ? Justice Les pièces constitutives du dossier de demande d’autorisation de construire sont des documents administratifs communicables de plein droit à toutes les personnes qui en font la demande dès lors que l’administration a pris sa décision. Aucu- ne restriction ne peut être émise à la consulta- tion des plans intérieurs de la construction. Le maire ne peut opposer de refus à un administré sur lequel pèseraient des suspicions d’intention malveillante. Il peut toutefois conserver les noms de ceux qui ont consulté les plans. La réponse évoque un avis de la commission d’accès aux documents administratifs (CADA). 16janvier 2007 AN p.604 n°110784 Alain Néri, PS, Puy-de-Dôme Désordres de construction: choix de l’expert Justice En cas de désordres, le propriétaire adresse une décla- ration de sinistre à l’assureur dommage ouvrage qui désigne l’expert de son choix. En cas de désaccord, le juge désigne un technicien chargé d’une mission de constatation ou d’expertise. L’article237 du NCPC rap- pelle l’obligation d’impartialité du technicien. Le député indiquait que l’expert était toujours choisi par la société de construction. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 6février 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Nominations Magistrature Conseil d’Etat : Jean-Marie Delarue est nommé président adjoint de la section du contentieux du Conseil d'Etat et Rémy Schwartz est nommé président de sous-section de la section du conten- tieux (décret et arr. du 26 janv. J.O.du 27janvier, @). Administration Préfets : Jean-François Tallec est nom- mé préfet de la Dordogne; Didier Cha- brol est nommé préfet de l'Yonne (Décrets du 25janvier 2007, J.O.du 26, @). Commission inter ministérielle de la politique immobilièr e de l'Etat : Virginie Bentegeat est nommée secrétaire géné- rale (arr. du 25 janv., J.O. du 26, @). Au fil du J.O. Conventions collectives ➠ Cabinets ou entr eprises de géomètr es exper ts, topographes, photogrammètr es, exper ts fonciers : l'accord du 12avril 2006, relatif aux salaires et celui du 31mai 2006, relatif à l'actualisation de la grille des salaires conventionnels sont étendus par arrêté du 16janvier 2007 (J.O.du 25 janv. p.1458). Maisons de la justice Il est créé 8 nouvelles maisons de la justi- ce et du droit à Creil, Angers, Albertville- La Tarentaise, Chenôve, Villemoisson-sur- Orge, Clichy-sous-Bois – Montfermeil, Troyes et Mazamet, ce qui porte à 33 le nombre de ces organismes (arr. du 15jan- vier, J.O. du 24 janv. p.1372). Urbanisme Les opérations d'aménagement et de rénovation urbaine de Saint-Etienne sont inscrites parmi les opérations d'intérêt national mentionnées à l'article R.490-5 du code de l'urbanisme (décret n°2007-89 du 24 janv. 2007, J.O. du 25 janv. p.1437). Un autre décret a créé l'Etablissement public d'aménagement de Saint-Etienne (n°2007-88 du 24janvier 2007, J.O. du 25 janv. p.1436). Financement PC et location-accession : le préfet est remplacé par le représentant des EPCI ou des départements pour la délivrance des PC lorsqu’ils ont obtenu la délégation de compétence logement. (Décret n°2007-104 du 26janvier 2007 rela- tif aux conditions d'octroi des prêts conven- tionnés pour des opérations de location- accession, J.O. du 28 janv. p.1805). GRL : le décret du 24janvier 2007 détermine les conditions pour qu’un contrat d’assurance contre les risques d’impayés proposé par une entreprise d’assurance soit éligible aux compensa- tions de l’article L 313-1g du CCH. (Décret n°2007-92 du 24janvier 2007 por- tant approbation du cahier des charges social mentionné au g de l'article L.313-1 du CCH, J.O. du 26, p.1645). Conventions internationales Deux avenants du 8décembre 2004 aux conventions signées avec les Etats-Unis pour éviter les doubles impositions ont fait l’objet de décrets qui viennent d’être publiés. L’un concerne les successions (avenant à la convention du 24novembre 1978), l’autre, l’impôt sur le revenu et l’ISF (avenant à la convention du 31août 1994, décrets du 22 janv. 2007, J.O.du 24, p.1341) NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 261 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s Bibliographie ➠ Optimiser son investissement locatif: un guide de 414 pages très com- plet sur les aspects tant économiques que juridique de l’investissement locatif. A jour de la loi ENL. Éditions Francis Lefebvre. Nouvelle collection «les clés pour agir». 32euros TTC. ➠ Créer et gérer une société civile de famille: dans la même collection, un guide pratique très complet sur la société civile, de la création à la dissolution avec de nom- breuses formules pratiques: des statuts bien sûr mais aussi des actes dépassant le sujet au sens strict de la société civile puisqu'on y trouve par exemple des modèles de baux d’habitation ou de baux commerciaux. Il répond aux multiples questions qui peuvent se poser: peut-on constituer une société à capital variable? Faut-il une société par immeuble? etc. 518 pages. 35euros TTC. 6février 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• RENCONTRES L’Anah présentait ce 30janvier les résul- tats de l’année 2006 et les perspectives pour 2007. Son président, Philippe Pelletier, explique que les changements de l’Agence sont profonds. L’Anah est en effet passée d’une tradition mutualiste à une logique politique, d’objectifs. D’autre part, elle a comme objectif central de produire des logements locatifs à loyers bas. L’Anah se concentre sur trois priorités: la production de logements locatifs à loyers maîtrisés, les questions de santé dans l’habitat et le développement durable. En application de la loi ENL et depuis le 1 er octobre 2006, l’Agence signe au nom de l’Etat avec les bailleurs qui s’engagent à conventionner leurs logements pour accéder à une déduction de 30% sur leurs revenus fonciers (loyers intermé- diaires) ou de 45% (loyers sociaux). A propos du droit au logement oppo- sable, Philippe Pelletier indique qu’après avoir posé le droit au logement il y a un 15 ans, il était nécessaire qu’enfin appa- raisse le débiteur du droit. Il reconnaît que les difficultés sont immenses. L’Anah a accepté l’objectif de mobiliser 4000 logements privés pour permettre de loger des personnes aujourd'hui héber- gées. Philippe Pelletier indique que l’Anah a souhaité un amendement au projet de loi pour permettre qu’une asso- ciation puisse être locataire et sous-loue le logement tout en autorisant la déduc- tion de 45% pour le bailleur. Il précise que l’objectif est d’abonder l’offre qui sera proposée par les commis- sions de médiation, par des logements privés. Le directeur général de l’Anah, Serge Contat, indique que l’Agence a attribué 478millions d’euros de subventions en 2006 et a financé 38600 logements à loyers maîtrisés. La nouveauté est le financement accordé aux syndicats de copropriétaires. Pour la remise sur le marché de loge- L’Anah a de grandes ambitions pour le conventionnement Nombre de logements 2006 (réalisé) 2007 (objectifs) Loyers maîtrises 38600 37000 Logements vacants remis sur le marché 10000 18000 ments vacants, l’objectif n’a pas été atteint en 2006, (10000 contre 16000 prévus), mais il est revu à la hausse pour 2007 et porté à 18000. A propos de la taxe sur les logements vacants, l’Anah indique que son produit a tendance à baisser. La taxe a rapporté 22millions d’euros en 2006 et il est prévu une recette de 18 à 20millions pour 2007. Il est prévu de subventionner 13500 logements pour la lutte contre l’insalu- brité et le saturnisme. Le nombre de logements conventionnés sans travaux est encore faible: 1000 depuis octobre mais Philippe Pelletier estime qu’il faudrait mobiliser 10% du parc soit 600000 logements Droit au logement opposable L’analyse des parlementaires socialistes «Ce projet de loi est un boniment». Le séna- teur socialiste Thierry Repentin ne mâche pas ses mots en critiquant le projet du Gou- vernement. Il ajoute qu’alors qu’il y a quelques mois, le Gouvernement jugeait la proposition du droit au logement opposable irréaliste, le président de la République «a pris de court» ses ministres et le «droit au logement oppo- sable est devenu la solution miracle». Le sénateur explique qu’il ne votera pas le texte tant qu’il ne comportera pas de moyens pour construire effectivement des logements. Jean-Yves Le Bouillonnec estime que le Gou- vernement a répondu dans l’urgence aux contraintes, mais qu’il aurait fallu procéder autrement. Il se dit révolté et considère que «le Gouvernement a entamé la possibilité que nous avions de construire le droit au logement». Annick Lepetit relaie le point de vue de plu- sieurs associations qui estiment le projet flou et qu’il aurait été préférable d’instituer un droit à l’hébergement opposable, mais non un droit au logement opposable. Thierry Repentin indique par ailleurs qu’il demande une réorientation budgétaire vers les PLUSet les PLAI. Pour Jean-Yves Le Bouillonnec, il faut impo- ser des logements sociaux dans les com- munes les plus riches et pas avec des PLS. Il est très net «il faut du logement social sur tous les territoires». Il considère que la ségrégation urbaine est confirmée par le texte sur l’aménagement de la Défense qui vise à augmenter l’attrac- tivité économique de l’ouest de la région parisienne au détriment du rééquilibrage est-ouest. ➠ 10163 : c’est le nombre d ’inter- ventions de la force publique pour procéder à des expulsions en 2005; ce qui représente une forte hausse par rapport à 2004 (+34 %), alors que le nombre de contentieux locatifs avait tendance à se contrac- ter légèrement (128782, en baisse de 3,4%). Chiffres… Années 1997 2005 2006 Contentieux loca- tif avec demande de délivrance de titre exécutoire 113432 133305 128782 Décisions de justi- ce prononçant l’expulsion 87717 103285 99768 Nombre de com- mandements de quitter les lieux 47821 59306 53599 Nombre de demandes de concours de la force publique 32294 41702 40329 Nombre de déci- sions accordant le concours de la force publique 14473 18967 23029 Nombre d’inter- ventions effec- tives de la force publique 4753 7610 10163 Contentieux locatif Source: ministère de la justice et ministère de l’inté- rieur, in rapport Fondation Abbé Pierre fév. 2007 Mobiliser parc public et privé Tout en soutenant l’objectif du droit au logement opposable, la Fédération des Sem estime qu’il est surtout nécessaire d’augmenter la construction de logements sociaux. Elle demande donc tant une aug- mentation des crédits destinés au logement social qu’une mobilisation du parc privé qui bénéficie d’aides publiques. La Fédération des SEM demande aussi une révalorisation des aides personnelles au logement.