Jurisprudence récente p. 2 et 3
Contrat de vente
Vente de l’immeuble loué : quelle opposabilité du bail ?
Vente de parts indivises : l’exercice d’un droit de préemption
Droit de propriété
Passage de ligne EDF : pas de prescription acquisitive
Usufruit des personnes morales : pas plus de 30 ans
Assurance
Dommage ouvrage : indemnisation pour perte locative ?
Copropriété
Libre clôture, sous réserve
Législation p. 4 et 5
La loi sur la prévention de la délinquance publiée
La loi sur la télévision du futur crée de nouvelles obligations d’information pour les syndics et les bailleurs
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 5, 7 et 8
Au fil du J.O.
Bibliographie
Le CESR prône la densité urbaine en Ile-de-France
1er contrat GRL signé par un agent immobilier SNPI
Le CSAB dénonce l’absence de concertation
La division de l’immeuble : thème du prochain congrès des notaires
Réglementation p. 8
Le maître d’ouvrage doit améliorer la performance énergétique.
JURISPRUDENCE RECENTE p.2et3 Contrat de vente Vente de l’immeuble loué: quelle opposabilité du bail? Vente de parts indivises: l’exercice d’un droit de préemption Droit de propriété Passage de ligne EDF: pas de prescription acquisitive Usufruit des personnes morales: pas plus de 30 ans Assurance Dommage ouvrage: indemnisation pour perte locative ? Copropriété Libre clôture, sous réserve LEGISLATION p.4et5 La loi sur la prévention de la délin- quance publiée La loi sur la télévision du futur crée de nouvelles obligations d’informa- tion pour les syndics et les bailleurs REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.5,7et8 Au fil du J.O. Bibliographie Le CESR prône la densité urbaine en Ile-de-France 1er contrat GRL signé par un agent immobilier SNPI Le CSAB dénonce l’absence de concertation La division de l’immeuble: thème du prochain congrès des notaires Améliorez votre performance énergétique L’ amélioration de la performance énergétique des bâtiments est devenue un impératif réglementaire. En effet, le décret du 19mars sur la performance énergétique des bâtiments apporte des innovations importantes en matière d’économie d’énergie; pour la première fois il impose des contraintes pour les bâtiments existants. La réglementation fixe désormais le principe que le maître d’ouvrage doit améliorer la performance énergétique du bâtiment. Cette obli- gation s’applique lorsque les travaux atteignent une certaine ampleur, fixée à 25% de la valeur du bâtiment. Pour le neuf, et pour les réhabilitations lourdes, la nouveauté est l’obligation de faire une étude comparative de l’intérêt des diffé- rentes sources d’énergie avant les travaux (étude de faisabilité tech- nique). Jean-Louis Borloo se réjouit de la publication de ce texte et reconnaît dans un communiqué qu’il va au-delà des prescriptions de la directi- ve européenne sur la lutte contre l’effet de serre, mais que l’enjeu de la réduction des charges de chauffage et un «enjeu majeur en termes de pouvoir d’achat et d’impact écologique». V ous trouverez dans ce numéro la présentation de la loi sur la prévention de la délinquance, récemment publiée. Y figure par exemple la nouvelle modification des règles de majorité applicables aux décisions de fermeture de l’immeuble. Rappelons que cette règle a été modifiée en dernier lieu par la loi ENL en juillet dernier. Le législateur vient maintenant renforcer la majorité requise pour prendre la décision. La règle de principe est qu’il faut une décision à la double majorité. Les syndics doivent aussi maintenant informer les copropriétaires des possibilités d’accès à la télévision. Les représentants des syndics contestent cette nouvelle obligation qui leur est imposée et déplore que le texte ait été adopté sans concertation. La concertation entre les représentants des consommateurs et les représentants des profes- sionnels sur la question de la rémunération des syndics devient plus que jamais nécessaire. Les travaux de concertation qui s’ouvrent sous la présidence de la DGCCRF, se sont donc enrichis d’un nouveau sujet d’actualité à aborder. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 266 27MARS 2007 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier REGLEMENTATION p.8 Le maître d’ouvrage doit améliorer la performance énergétique. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 27mars 2007 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Vente de l’immeuble loué ❑ Quelle opposabilité du bail ? Cass. Civ. 3 e , 7mars 2007, n°224, FP+P+B, cassation) L’acquéreur d’un appartement, par adju- dication, entendait que le bail de plus de 12 ans dont se prévalait l’occupant lui soit déclaré inopposable. Il avait obtenu gain de cause en appel, mais l’arrêt est cassé: «Vu l'article1743 du code civil, ensemble l’article30-3 du décret du 4janvier 1955; Attendu que si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le colon partiaire ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5octobre 2004), que M.F., déclaré adju- dicataire par décision de justice du 5juillet 2001 d'un appartement, a assi- gné M me M. pour faire déclarer inoppo- sable à son égard le bail du 13avril 1998 d'une durée de plus de douze ans dont elle se prévalait sur cet appartement; Attendu que pour accueillir cette deman- de, l'arrêt retient que si M.F. a effective- ment eu connaissance de l'existence du bail litigieux avant l'adjudication du 5juillet 2001, il apparaît que ce bail conclu pour une durée supérieure à dou- ze ans ne lui était pas opposable, à défaut de publication au bureau des hypothèques, en vertu des articles28-30 du décret du 4janvier 1955; Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que M.F. avait eu connaissance du bail avant l'adjudication et alors que l’absence de publication de ce bail ne le rendait inopposable que pour la période excédant douze ans , la cour d’appel a violé l’article susvisé». L’arrêt est cassé. Observations de Jurishebdo : en vertu de l’article1743, le bail est opposable à l’ac- quéreur de l’immeuble. Le texte y met une condition: que le bail soit authen- tique ou qu’il ait date certaine. Toutefois la jurisprudence a assoupli cette condi- tion en admettant l’opposabilité à l’ac- quéreur qui connaissant l’existence du bail avant la vente (ex. Civ. 3e, 14 déc. 1994, Loyers et copr. 1995, n°109). Cette règle s’applique aussi pour le cas de l’ac- quisition d’un immeuble par adjudication (Civ. 3e, 29 sept. 1999, Loyers et copr. 2000, n°2). Pour les baux de plus de dou- ze ans, il existe une condition supplémen- taire: il faut que le bail soit inscrit au registre de la conservation des hypo- thèques en application du décret de 1955 (art. 28). Ici, le bail n’avait pas été inscrit, mais la Cour de cassation estime qu’il est néanmoins opposable à l’acquéreur pour les 12 premières années du bail. Cet arrêt s’inscrit dans la ligne de ceux qui admet- tent de la souplesse dans l’interprétation des conditions légales. Il est donc favo- rable au preneur. Le bail de plus de 12 ans, non inscrit, mais dont l’acquéreur a connaissance lui est opposable pour cette période. Le pre- neur a donc intérêt à faire inscrire son contrat Passage de ligne EDF ❑ Pas de prescription acquisitive (Cass. Civ. 3 e , 7mars 2007, n°225, FP- P+B+R+I, cassation) Un propriétaire contestait la régularité de l’implantation d’une ligne surplom- bant sa propriété. EDF invoquait une prescription acquisitive, droit qui lui est dénié par la Cour de cassation: «Vu les articles649, 650 et690 du code civil et la loi du 15juin 1906, article12; Attendu que les servitudes établies pour l'utilité publique ou communale ont pour objet le marchepied le long des rivières navigables au flottables, la construction ou réparation des chemins et autres ouvrages publics ou communaux; que tout ce qui concerne cette espèce de ser- vitude, est déterminé par des lois ou des règlements particuliers; que les servi- tudes continues et apparentes s'acquiè- rent par titre, ou par la possession de trente ans; que la déclaration d'utilité publique d'une distribution d'énergie confère au concessionnaire ou titulaire d'une autorisation de transport de gaz naturel le droit de faire passer les conducteurs d'électricité au-dessus des propriétés privées; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 9février 2005), que M me L. a assigné EDF en contestation de la légitimité de l'im- plantation d'une ligne électrique sur- plombant sa propriété; Attendu que pour dire qu'EDF peut se prévaloir d'une prescription acquisitive, s'agissant du passage d'une ligne élec- trique, et que, nonobstant l'absence de titre d'EDF, il n'y a pas voie de fait ni dépossession irrégulière, la cour d'appel retient qu'aucune disposition de la loi du 15juin 1906 ne fait obstacle à la prescrip- tion acquisitive, cette loi instituant au contraire les servitudes nécessaires à l'établissement de lignes électriques, qu'EDF justifie que la ligne existait depuis 1956 et que cette ligne constituant une servitude continue et apparente entraîne l'application de la prescription acquisitive par un délai trentenaire, aucune réclama- tion n'étant intervenue dans ce délai; Qu’en statuant ainsi, alors que les règles dérogatoires résultant de l’article12 de la loi du 15juin 1906 excluent le recours à celles régissant les servi- tudes de droit privé instituées pour l’utilité des particuliers, la cour d’appel a violé les textes susvisés». Observations de Jurishebdo : le proprié- taire qui contestait la régularité du titre d’EDF pour le passage de la ligne obtient satisfaction. Il y a donc incompatibilité entre le régime de la loi de 1906 et le régime de droit commun des servitudes prévues par le code civil et qui permet la prescription acquisitive Usufruit des personnes morales ❑ Pas plus de 30 ans (Cass. Civ. 3 e , 7mars 2007, n°227, FS-P+B, cassation) Deux SCI avaient acquis un immeuble en 1957, l’une pour l’usufruit (dite SCI U) et l’autre pour la nue-propriété (SCI NP) L’usufruit devait s’éteindre au décès de la survivante de 4 personnes, mais des conventions entre les deux sociétés avaient modifié la date d’extinction de l’usufruit. En 2000, la SCI nue-propriétaire demandait que soit constatée l’extension de l’usufruit. Elle obtient gain de cause en cassation «Vu l’article619 du code civil; Attendu que l’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans; Attendu que […] le 4août 2000, la SCI NP a assigné la SCI U pour faire juger que l’usufruit constitué le 24juin 1957 s’était 27mars 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE éteint le 24juin 1987; Attendu que pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que les conventions succes- sives ont eu pour effet de déroger à la règle instituée par l’article619 du code civil qui n’est pas d’ordre public; Qu’en statuant ainsi, alors que l’ usufruit accordé à une personne morale ne peut excéder trente ans , la cour d’ap- pel a violé le texte susvisé». Observations de Jurishebdo : il faut conclure de cette décision que la règle de l’article619 du code civil qui limite à trente ans la durée de l’usufruit des per- sonnes morales est d’ordre public Vente de parts indivises ❑ Exercice d’un droit de préemption (Cass. Civ. 3 e , 14mars 2007, n°255, FS-P+B, rejet) Cet arrêt porte sur une affaire de vente de parts indivises pour lesquelles le servi- ce des Domaines était curateur d’un coïn- divisaire, décédé. Le service des Domaines demandait à exercer un droit de préemp- tion, ce que la Cour de cassation lui reconnaît: «Mais attendu qu'ayant retenu, d'une part, que la notification de la promesse de vente du 16juillet 1993 avait été faite à l'administration fiscale à la demande [du notaire], pour M me Marie-Louise R.et qu'il était rappelé à J'acte que le coïndivi- saire disposait d'un délai d'un mois pour faire connaître au notaire du cédant qu'il entendait exercer son droit de préemp- tion, et, d'autre part, que l'article813 du code civil et l'article9 de l'arrêté du 2novembre 1971 conféraient au service des Domaines la qualité de curateur des successions vacantes et l'exercice et la gestion des droits en dépendant, la cour d'appel en a déduit à bon droit que le service des domaines avait régulièrement exercé le droit de préemption D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : l’article815- 14 prévoit que l’indivisaire qui entend céder ses parts à un tiers à l’indivision doit notifier aux autres indivisaires le prix et les conditions de la vente projetée. Ces indivisaires disposent d’un mois pour fai- re connaitre qu’ils exercent un droit de préemption. En l’espèce et s’agissant d’une succession vacante où le service des Domaines était curateur de la succession, le service des Domaines peut donc exer- cer ce droit en lieu et place de l’indivisai- re dont il gère la succession Assurance dommage ouvrage ❑ Indemnisation pour perte locative ? (Cass. Civ. 3 e , 7mars 2007, n°222, FP- P+B+R+I, rejet) Une SCI se plaignait à l’égard de son assureur dommage ouvrage du retard de paiement des indemnités d’assurance. Elle invoquait comme préjudice une per- te locative, mais son recours est rejeté jusqu’en cassation: «Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7septembre 2005), que la société civile immobilière LAM (la SCI) qui a fait construire un ensemble industriel, avait souscrit une assurance dommages-ouvra- ge auprès de la Société mutuelle d'assu- rance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP); que des infiltrations étant apparues, la SCI invoquant le retard fau- tif de son assureur dans le paiement de l'indemnisation lui incombant et le départ de ses locataires, a assigné les constructeurs et leurs assureurs en ne sol- licitant l'indemnisation de son préjudice locatif que de l'assureur dommages- ouvrage; Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la débouter de cette demande, alors, selon le moyen […] Mais attendu que l'article L.242-1 du code des assurances fixe limitative- ment les sanctions applicables aux manquements de l'assureur dom- mages-ouvrage à ses obligations ; qu'ayant constaté que l'assuré fondait sa demande de dommages-intérêts sur la faute en soutenant que la perte locative qu'il avait subie trouvait sa cause dans le retard apporté par l'assureur à l'exécu- tion de son obligation de préfinance- ment des travaux, la cour d'appel, abs- traction faite d'un motif erroné mais sur- abondant relatif à l'absence de souscrip- tion de la garantie des dommages imma- tériels, a légalement justifié sa décision». Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : on peut déduire de cette décision que pour béné- ficier d’une indemnisation pour perte locative, il convient de souscrire une garantie spécifique dans le contrat d’as- surance Copropriété ❑ Libre clôture, sous réserve (Cass. Civ. 3 e , 7mars 2007, n°226, FS-P+B, cassation) L’article647 du code civil fixe le principe que tout propriétaire peut clore son héri- tage. Cette règle s’applique-t-elle en copropriété, pour une copropriété hori- zontale ? Cette décision renvoie à la liberté des conventions: «Vu l'article1134 du code civil, ensemble l'article8 de la loi du 10juillet 1965; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 11mars 2005), rendu sur renvoi après cas- sation (3ème Civ., 16septembre 2003, pourvoi n°02-10287), que les épouxR., propriétaires d'un lot dans une coproprié- té dénommée «Le Hameau Coudray III», ont assigné M me E., propriétaire d'un lot contigu, en suppression de la clôture qu'elle avait édifiée sur sa partie privative pour séparer leurs garages respectifs en violation du règlement de copropriété; Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le règlement de copro- priété invoqué par les époux R.ne saurait faire échec à l'application à la cause de l'article647 du code civil qui dispose que tout propriétaire peut clore son héritage; Qu'en statuant ainsi, alors que, l'ar- ticle647 du code civil n'étant pas d'ordre public les stipulations du règlement de copropriété s'imposent à tous les copro- priétaires, la cour d'appel a violé les textes susvisés». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : cette affaire est tranchée pour la deuxième fois par la Cour de cassation. La Cour fait prévaloir le règlement de copropriété sur la règle de l’article647 du code civil qui permet à tout propriétaire de se clore. Elle est ren- due au visa de l’article1134 et conforte donc la liberté des conventions 27mars 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• LEGISLATION Les dispositions qui nous intéressent débutent à l’ar ticle 14. Cet article modifie l’article L 111-3-1 du code de l’urbanisme (qui remonte à la loi du 22 janvier1995) qui concerne les études de sécurité publique qui doivent être entreprises à l’occasion de la construction de certains bâtiments qui «par leur importance, leur localisa- tion ou leurs caractéristiques propres peuvent avoir des incidences sur la protection des personnes et des biens contre les menaces et les agres- sions». Le contenu du décret en Conseil d’Etat qui en résulte est modifié. Ainsi, le nouveau texte prévoit par exemple que le décret fixe les seuils à partir desquels les projets d’aménagement, les équipe- ments collectifs et les programmes de construction sont soumis à cette obliga- tion et dans quelles conditions les préfets peuvent demander l’application de seuils inférieurs. Autre nouveauté, l’article L 111-3-1 pré- voit que lorsque l’opération porte sur un établissement recevant du public, le per- mis de construire ne peut être délivré si l’autorité compétente a constaté, après avis de la commission compétente en matière de sécurité publique, que l’étude remise ne remplit par les conditions. En cas d’exécution, dans une ZAC, de tra- vaux dont la réalisation doit obligatoire- ment être précédée d’une étude de sécu- rité publique, avant la réception de cette étude par la commission compétente en matière de sécurité publique, les sanc- tions de l’article L 480-4 s’appliquent (amende et, en cas de récidive, 6 mois de prison). ❑ L ’ar ticle 15 modifie l’article25 de la loi de 1965 sur la copropriété en deux points. - Il supprime le dernier alinéa de l’article25 (point n) qui vise le cas des travaux à effectuer sur les parties com- munes et visant à prévenir les atteintes aux personnes et aux biens. Le dernier alinéa fixait les règles de majorité applicables aux décisions relatives aux heures d’ouverture de l’immeuble. Cet alinéa est abrogé. Il résultait de la loi ENL et était donc en vigueur depuis juillet2006, mais il distinguait plusieurs situations et était donc assez compliqué. La nouvelle règle est apparemment plus simple. - En conséquence de cette abrogation, l’article15 de la loi sur la prévention de la délinquance crée un e à l’article26 de la loi de 1965. La nouvelle règle de majo- La loi sur la prévention de la délinquance publiée Plusieurs articles de la loi sur la prévention de la délinquance concernent l’im- mobilier: de l’instauration d’un nouveau cas de clause de résiliation de plein droit pour trouble de voisinage aux règles d’ouverture des portes dans les immeubles en copropriété, plusieurs pans du droit immobilier sont visés. rité est la suivante. Les modalités d’ou- verture des portes d’accès aux immeubles relèvent de l’article26 d, c’est-à-dire de la double majorité. Mais, en cas de fermeture totale, elle doit être «compatible avec l’exercice d’une activi- té autorisée par le règlement». Le texte est plus contraignant puisqu’il ne permet plus de prendre ce type de décision à la majorité de l’article25, même pour une fermeture seulement la nuit (donc com- patible avec l’exercice d’une activité). Il maintient cette exigence de compatibili- té. On peut penser qu’elle est remplie avec un interphone, mais non avec un simple digicode, ce qui nous ramène à la distinction qu’opérait l’ancien texte avec la faculté d’ouverture à distance… La décision d’ouverture est valable jus- qu’à la tenue de l’assemblée générale suivante, ajoute encore le texte. ❑ L ’ar ticle 16 de la loi nouvelle complète l’article L 127-1 du CCH pour autoriser les communes ou EPCI à contribuer à l’obli- gation des propriétaires d’immeubles d’assurer leur gardiennage lorsque leur importance ou leur situation le justifie. Cette autorisation est accordée lorsque les immeubles collectifs d’habitation sont «particulièrement exposés à des risques de délinquance et font l’objet de disposi- tions des contrats locaux de sécurité». ❑ L ’ar ticle 17 crée un article L 129-4-1 dans le CCH. Il vise le cas des locaux atte- nant ou compris dans un immeuble d’ha- bitation où sont entreposées des matières explosives dans des condi- tions présentant des risques sérieux pour la sécurité des occupants. Le maire peut, par arrêté motivé, mettre en demeure la personne responsable de la gestion ou de la jouissance du local de prendre les mesures nécessaires. A défaut, le maire peut y procéder d’office. Des sanctions pénales sont prévues. ❑ L ’ar ticle 18 concerne les obligations du bailleur en matière de trouble de voisina- ge. L’article1729 du code civil prévoit, pour le cas du bail en général que le bailleur peut faire résilier le bail notam- ment si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée. La nouvelle rédaction Nouvelles majorités pour la fermeture de l’immeuble Décision Avant la loi ENL Loi ENL Loi sur la délinquance Travaux de fermeture Art. 26-1 Double majorité Travaux de prévention Art. 25 n al. 1er Sans changement Période de fermeture sans ouverture à dis- tance Art. 26-2 - période compatible avec activ. autorisée. (ex.: fer- meture nuit): 2/3 - période non compatible (jour): unanimité - période compatible : majorité art. 25 n al 2 - période non compa - tible : unanimité Modalité d’ouverture des portes: art. 26 Si fermeture totale: ce doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée. avec système d’ou- verture à distance Double majorité Majorité art. 25 n al. 2 Modification des textes Abrogation: art. 26-1 et art. 26-2 Insertion: art. 25 n al 1 et 2 Abrogation: art. 25 n dern. alinéa Insertion: art. 26 e (1) (1) : Art 26 e de la loi de 1965 dans sa rédaction résultant de l’article15 de la loi sur la délinquance: «e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'im- meuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copro- priété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante.» 27mars 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• LEGISLATION BREVES ➠ Copropriété: Le CSAB dénonce l’absen- ce de concertation qui a prévalu lors de l’éla- boration de textes récents sur la copropriété: information sur le droit au câble et à la TNT ou allongement du délai de convocation des assemblées générales. Le CSAB demande aux candidats à l’élection présidentielle de se pro- noncer pour trancher: le syndic remplit-il une mission de service public, l’Etat devant alors combler les déficits ou une mission dont les contours sont fixés de gré à gré avec les copropriétaires, le syndic assumant ses risques, mais alors sans intervention de l’Etat. ➠ GRL : Le premier bail bénéficiant de la garantie des risques locatifs a été signé le 9mars en présence de Jean-Louis Borloo par un agent immobilier SNPI. de l’article ajoute une autre hypothèse «si le preneur n’use pas de la chose louée en bon de père de famille». Cette faculté, désormais inscrite dans la loi, était en réalité déjà admise par la juris- prudence. Pour un exemple relatif à un comportement bruyant et répété la nuit, voir Cass. Civ. 3 e , 16 nov. 1993, Loyers et copr. 1994, n°13). La loi du 6juillet 1989 est complétée par un article6-1 qui est d’un ordre un peu différent que l’article1729, mais qui concerne aussi les troubles de voisina- ge . En effet, il prévoit que, après mise en demeure, le bailleur doit, sauf motif légi- time, utiliser les droits dont il dispose en propre pour faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les per- sonnes qui occupent les locaux. La loi ajoute un nouveau cas aux hypo- thèses qui autorisent, de rédiger une clause de résiliation de plein droit dans les baux d’habitation (article4 g). il s’agit du non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage consta- tés par une décision de justice passée en force de chose jugée. ❑ Enfin, l’ar ticle 18 modifie aussi le code général des collectivités territoriales. L’ar- ticle L 2212-2 qui définit le champ du pouvoir de police du maire évoquait le «bruit», remplace le mot par celui de «troubles» ce qui en élargit donc le domaine d’application (modification ana- logue à l’article L 2214-4). ❑ L ’ar ticle 19 prévoit que, dans les ZUS, lorsque l’état de dégradation ou l’absen- ce d’entretien par le propriétaire d’un ensemble commercial «compromet la rénovation urbaine d’un quartier», le préfet ou le maire peut mettre en demeure le propriétaire de procéder à la réhabilitation de l’ensemble com- mercial. Le propriétaire a trois mois pour manifester sa volonté de se conformer à la mise en demeure et un an pour débu- ter les travaux. A défaut, l’expropriation peut être entreprise. Il est prévu un décret d’application. ❑ L ’ar ticle 20 modifie les règles pénales sur l’occupation en réunion des espaces communs ou les toits des immeubles col- lectifs d’habitation. Il prévoit, lorsqu’il y a entrave de l’accès ou empêchement du fonctionnement des dispositifs de sécuri- té, des peines de 2 mois de prison et de 3750euros d’amende. Les peines sont majorées à 6 mois de pri- son et 7500euros d’amende en cas de voies de fait ou de menaces (article L 126-3 modifié du CCH). ❑ Enfin, l’ar ticle 27 modifie la loi du 5juillet 2000 sur l’habitat des gens du voyage. En cas de stationnement irrégulier, le maire ou le propriétaire du terrain peut demander au préfet de mettre en demeu- re les occupants de quitter les lieux, si le stationnement porte atteinte à la salubrité, à la sécurité ou la tranquillité publiques. La mise en demeure est assortie d’un délai d’au moins 24heures; elle est notifiée aux occupants et aux propriétaires. Si elle n’est pas suivie d’effet, le préfet peut demander l’évacuation forcée des résidences mobiles. Un recours est prévu devant le tribunal administratif au bénéfice des destinataires de la mise en demeure et du propriétaire. (Des dispositions analogues sont prévues à l’article28 pour les communes non ins- crites au schéma départemental d’accueil des gens du voyage). (Loi n°2007-297 du 5mars 2007 relative à la prévention de la délinquance, J.O. du 7mars, p.4297). La télévision du futur crée des obligations d’information La loi du 5mars sur la télévision du futur crée de nouvelles obligations à la charge des syndics et des bailleurs pour informer les utilisa- teurs des services de télévision. ❑ L ’ar ticle 7 crée un nouvel article L 111- 5-1 dans le CCH selon lequel: toute per- sonne qui construit un ensemble d’habi- tations l’équipe au moins des gaines techniques nécessaires à la réception, par tous réseaux de communications électro- niques, des services en clair de TV par voie hertzienne en mode numérique. ❑ L’ar ticle 8 crée une nouvelle obligation pour les syndics de copropriété . Il s’agit d’une obligation d’ information des copropriétaires de la faculté d’ac- céder aux services en clair de TV par voie hertzienne terrestre en mode numérique, lors qu’un réseau interne à l’immeuble distribue des services de télévision. Le syndic doit fournir les coordonnées du distributeur de services. Désormais et jus- qu’au 30novembre 2011, l’information est fournie dans le relevé de charges. ❑ L’ar ticle 9 modifie la loi de 1965 en créant unarticle24-1 . Il prévoit que l’ordre du jour de l’assemblée comporte «de droit» l’examen de toute proposi- tion commerciale prévue par la loi de 1986 sur la liberté de communication, si l’immeuble ne permet pas encore l’accès aux services de télévision numérique. La décision d’accepter cette proposition commerciale est prise à la majorité de l’article24. Pour préciser le sens du terme «réseau interne à l’immeuble»; l’article25 j est complété par les mots «de communica- tion électronique». ❑ L ’ar ticle 12 insère un nouvel article3-2 dans la loi du 6juillet 1989 pour obliger le bailleur à fournir à son locataire , lors de la signature du bail ou de son renouvellement des informations sur la possibilité ou non de recevoir les services de télévision par voie hertzienne et s’il existe un réseau de communication élec- tronique interne à l’immeuble. Il précise s’il permet d’accéder au service antenne numérique. Le bailleur doit dans ce cas préciser les coordonnées du distributeur de services. Ces données n’ont «qu'une valeur informative». (Loi n°2007-309 du 5mars 2007 relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur, J.O. du 7mars, p.4347). 27mars 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 20 fév. 2007 AN p.1805 n°101898 Chantal Robin Rodrigo App. PS, Hautes- Pyrénées Economies d’énergie dans le parc de l’Etat Ecologie Exemples d’économie d’énergie dans le parc immobilier de l’Etat résultant de la circulaire du 28juillet 2005: la température ne doit pas dépas- ser 19°dans les locaux occupés et 16°dans les locaux inoccupés. Objectif 2008: 50% des constructions nouvelles devront répondre à l’ob- jectif HQE et 80% devront respecter le label HPE. Sur la question de l’énergie dans le bâti- ment, voir aussi p.8 le décret du 19mars 2007. 20 fév. 2007 AN p.1818 n°109470 Christophe Masse, PS, Bouches-du- Rhône Choix SCPI – OCPI Economie La loi sur le développement de la participation des salariés a autorisé la création de nouvelles SCPI après 2009. Ce texte correspond à un bon équilibre entre la promotion des OPCI et le respect des intérêts des porteurs de SCPI. 20 fév. 2007 AN p.1824 n°113014 Bérengère Poletti, UMP, Ardennes TVA à 5,5%. Aménage- ment de combles Economie Les travaux d’aménagement portant sur des combles bénéficient du taux réduit lorsqu’ils consti- tuent un volume isolé par le plafond du niveau inférieur ou par un cloisonnement. La surface des combles est réputée déjà constituer de la surfa- ce de plancher hors œuvre nette. Les travaux d’aménagement réalisés à ce titre ne sont donc pas à prendre en considération pour déterminer si la surface a été augmentée de plus de 10%. Texte de référence: ins- truction 3C-7-06 du 8décembre 2006. 20 fév. 2007 AN p.1963 n°101600 Michel Raison, UMP, Haute-Saône Constructibilité limitée Equipement En l’absence de PLU, le code de l’urbanisme fixe le principe de la constructibilité limitée (art. L 111-1- 2). Il est possible d’y déroger lorsque le conseil municipal estime qu’un intérêt communal le justi- fie. La motivation de sa décision doit porter sur chaque construction. L’Etat vérifie que le projet ne porte pas atteinte à un paysage protégé et ne pose pas de problème de salubrité ou de sécurité. Solution exposée par la circulaire n°2003-48 du 31juillet 2003 d’explica- tion de la loi urbanisme et habitat. 20 fév. 2007 AN p.1963 n°106227 Olivier Jardé, UDF, Somme Un lotissement sur deux unités foncières ? Equipement Pour constituer un lotissement, la division doit porter sur une unité foncière , soit un îlot de propriété d’un seul tenant appartenant au même propriétaire ou une même indivision. Dans le cas de deux terrains séparés par une voie publique, il y a deux unités foncières qui ne peuvent pas faire l’objet d’une seule auto- risation de lotir. Il est possible de réaliser l’opé- ration par des autorisations distinctes. La réponse donne des références de jurispru- dence. (Exemple: Conseil d’Etat, 27juin 2005, commune de Chambéry). 22 fév. 2007 Sénat p.399 n°26043 Philippe Richert, UMP, Bas-Rhin Indemnisation des catas- trophes naturelles Economie Il est envisagé de réformer le régime d’indem- nisation des catastrophes naturelles. L’objectif est d’assurer à la victime une indemnisation plus rapide, sans attendre la parution d’un arrêté constatant la catastrophe et lui per- mettre de s’adresser directement à l’assureur. C’est Emmanuel Constant, président du comité consultatif du secteur financier, qui a été chargé de procéder à la consultation. 27 fév. 2007 AN p.2147 n°94878 Jean-Marie Morisset, UMP, Deux-Sèvres Régime du Besson ancien et parts de SCI Economie Le régime Besson ancien supposait un engage- ment de location de 6 ans et donnait droit à une déduction de 40% sur les revenus fonciers (26% de déduction spécifique depuis la réforme de l’IR de 2006). Quand l’immeuble est la propriété d’une SCI, les associés personnes physiques doivent prendre un engagement de conservation des parts pendant 6 ans. L’avantage fiscal est remis en cause si la propriété des parts fait l’objet d’un démem- brement pendant la période. Mais il paraît pos- sible d’admettre que l’associé qui conserve l’usufruit continue à bénéficier de l’avantage. Cette mesure de tempé- rament, qui transpose la solution applicable pour la détention d’un loge- ment en direct, s’ap- plique aux litiges en cours, précise la réponse. Rappelons que leBesson ancien a régi les baux conclus entre le 1 er janv. 1999 et le 30 sept. 2006. 27 fév. 2007 AN p.2154 n°113758 Jacques Masdeu- Arus, UMP, Yvelines Honoraires des syndics de copropriété Economie Le transfert des prestations de base du contrat de syndic vers les prestations particulières est dénoncé par les organisations de consomma- teurs. Le ministre a demandé au Conseil national de la consommation de mener une réflexion avec les organismes de consommateurs, les orga- nisations professionnelles et les ministères de la justice, du logement et de l’économie. Le groupe de travail, présidé par la DGCCRF, devait commencer ses travaux en janvier2007. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 27mars 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Bibliographie Le carnet d’adresses de l’immobilier 2007 est paru. Cette nouvelle édition, découpée en 43 métiers, comporte 200 sociétés de plus que l’an dernier. Les grandes rubriques sont: administration, collectivités territoriales, organismes professionnels, aménageurs, construc- teurs, financement, gestion, conseil, pro- priétaires et formation. Un outil enrichi (806 pages), mais qui reste maniable et très pratique. 155euros. Agence Innovapresse. Tél. 0148240897. Le congrès des notaires qui se tiendra cette année à Lyon du 23 au 26sep- tembre, aura pour thème «division de l’immeuble, le sol, l’espace, le bâti». Le président du congrès, Christian Lefebvre, remarque que tout converge vers ce sujet car, si la loi de 1965 n’a pas subi de réforme fondamentale, la matière a été changée par la loi SRU, l’ordonnance sur la réforme des autori- sations d’urbanisme et par la loi ENL en juillet dernier. Le rapporteur général du congrès, Pier- re-Jean Meyssan, estime qu’on se situe à un pic dans l’augmentation de la surfa- ce des logements par habitant et qu’on ne va pas pouvoir augmenter indéfini- ment l’étalement des villes. Les notaires reconnaissent que la divi- sion de l’immeuble est forcément un acte contrôlé par les pouvoirs publics, mais ils réclament davantage de sou- plesse dans sa mise en œuvre. Exemple: si un copropriétaire souhaite subdiviser un lot, les autorisations nécessaires sont très difficiles à obtenir. Il faut donc faire sauter des verrous, estime Pierre-Jean Meyssan. La première commission, présidée par Jean-Paul Mas, traitera de la division contrôlée du foncier . L’administration souhaite garder le contrôle de la forme urbaine et le législateur entend proté- ger l’acquéreur, nomment pour éviter de des terrains soient mal viabilisés. La deuxième commission s’intéressera à la division conventionnelle de l’im- meuble et se demandera par exemple s’il est nécessaire de légiférer sur la question de la division en volume. Le rapporteur Stéphane Rochegude fait part du souhait du notariat de laisser place à la liberté conventionnelle. La division de l’immeuble bâti sera le débat de la 3e commission présidée par Stéphane Lelièvre. Celui-ci qualifie de parcours du combattant le projet du propriétaire d’une maison de famille qui souhaite la diviser pour ses enfants. Exemple: la création de logements sup- plémentaires peut entraîner l’obligation de réaliser des places de stationnement. Enfin, Géry Delattre présidera la 4e commission qui traitera de la vie de l’immeuble divisé et donc de la copropriété. Géry Delattre estime que la loi de 1965 est inadaptée aux petites copropriétés et aux copropriétés sans syndics. Par exemple, il critique la néces- site de recourir à une décision de justice pour nommer un syndic dans un immeuble dépourvu de syndic. Autre exemple, lorsqu’un syndic bénévole décède ou vend son appartement sans se faire remplacer, la copropriété est dépourvue de syndic et il faut recourir au juge. Pierre Jean Meyssan regrette que le législateur, dans ses réformes récentes, par exemple dans le décret de 2007 sur l’urbanisme, qui contient plus de 50 pages de Journal officiel, n’ait traité que de droit public, mais n’ait pas for- cément vu les conséquences de droit privé qu’elles engendrent. Il faudait, estime-t-il que le législateur travaille de façon moins parcellaire. Pierre-Jean Meyssan se félicite de rele- ver que le congrès des notaires puisse être source de droit. Le nouveau garde des sceaux devra donc suivre ses tra- vaux avec toute l’attention nécessaire! NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 266 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s La division de l’immeuble vue par les notaires 27mars 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• RENCONTRES REGLEMENTATION Urbanisme Le CESR prône la densité urbaine en Ile-de-France Le Conseil économique et social régio- nal d’Ile-de-France présentait ce 22mars son rapport proposant un amé- nagement plus rationnel de la ville en vue d’une amélioration de la qualité de vie des Franciliens en avançant l’idée principale d’une nouvelle densification de l’espace urbain. Les travaux actuels en vue du futur schéma directeur de la Région Ile-de- France, le SDRIF, montrent la nécessité de stopper l’étalement des zones urbaines pour aller vers une densifica- tion plus importante. Ce concept vise à effacer les découpages de la ville en secteurs: logements, commerces, ser- vices, entreprises, pour générer une mixité urbaine plus humaine et plus fonctionnelle. Pour cela, le CESR propose d’utiliser les zones de friche pour construire des logements et pour développer les équi- pements commerciaux et collectifs dans le centre des villes, réduisant ainsi les déséquilibres emploi-habitat. De plus, cette densification induit un renforce- ment considérable des transports en commun visant à améliorer les déplace- ments contraints, notamment de ban- lieue à banlieue. On peut noter égale- ment le souci d ‘une architecture plus novatrice et plus humaine, tout en visant les normes de qualité. En ce sens, il est prévu la constitution «d’opéra- tions vitrines» par des appels à projet afin de permettre aux élus et aux Fran- ciliens d’évaluer ces nouvelles formes de conception urbaines moins classiques pourvues des équipements indispen- sables. Le CESR souhaite un schéma régional prévisionnel pour les équipements com- merciaux ainsi qu’une commission régionale décisionnaire pour l’examen des projets. Enfin, le CESR envisage aussi des modi- fications législatives des règles d’urba- nisme et fiscales pour qu’une densité minimale pour une zone donnée, soit prescrite pour les constructions neuves selon les objectifs du SDRIF. S.P. ➠ Pour toute construction de nouveaux bâtiments de plus de 1000 m2 de SHON, avant le dépôt du permis de construire, le maître d’ouvrage doit réaliser une étude de faisabilité des solutions d’approvision- nement en énergie pour le chauffage, la ventilation, le refroidissement, la production d’eau chaude et l’éclairage des locaux. L’étu- de examine les solutions d’énergie solaire, chauffage urbain, pompes à chaleur, pro- duction combinée chaleur et électricité; elle présente les avantages et les inconvénients de chaque solution et les raisons pour les- quelles le maître d’ouvrage a pris sa déci- sion. Cela implique donc au maître d’ouvra- ge de motiver son choix. Entrée en vigueur: dépôt de PC postérieur au 31décembre 2007. ➠ Pour les bâtiments existants , l’article R 131-26 nouveau du CCH fixe le principe que « le maître d’ouvrage doit améliorer la performance énergétique» du bâtiment . Cette obligation prend effet lorsque le coût prévisionnel des travaux de rénovation excède 25% de sa valeur. Com- ment ce taux est-il calculé? Cela concerne les travaux de rénovation qui portent: - soit sur l’enveloppe d’un bâtiment d’une SHON supérieure à 1000 m 2 et ses instal- lations de chauffage, de la production d’eau chaude, de refroidissement, de venti- lation et d’éclairage - soit sur la seule enveloppe . Les travaux sont ceux «décidés ou financés» pendant les deux dernières années. La valeur vénale est déterminée par un barème fixé par arrêté (coût de construction x surface). Comment obtenir l’amélioration thermique? Le même article R 131-26 prévoit 2 solutions: 1. maintenir la consommation d’énergie en dessous d’un seuil à fixer par arrêté, pour le chauffage, la ventilation, le refroidissement, l’eau chaude et, pour les locaux tertiaires, l’éclairage; 2. en utilisant une «solution technique adaptée» au bâtiment, qui sera aussi fixé par arrêté. - Dans ces cas, le maître d’ouvrage doit réali- ser une étude de faisabilité technique des diverses solutions d’approvisionnement en énergie du bâtiment, avant le dépôt du permis de construire (art. R 131-27). Toute- fois, si les travaux ne portent que sur l’enve- loppe, seule la solution d’approvisionne- ment en énergie solaire est étudiée. Cette obligation de réaliser l’étude de faisa- bilité technique pour les réhabilitations s’ap- plique à compter du 31mars 2008. ➠ L’article R 131-28 prévoit que les élé- ments de l’enveloppe du bâtiment et les systèmes de chauffage, d’eau chaude, de cli- matisation, de ventilation et d’éclairage doiventrespecter des exigences de per- formance énergétique . Il renvoie à un arrêté la fixation des prescriptions relatives aux caractéristiques thermiques et des per- formances énergétiques des équipements. Le communiqué du ministère précise que cela concerne par exemple les chaudières, les fenêtres, les isolations, les radiateurs, les ballons d’eau chaude et les climatiseurs ins- tallés à l’occasion de tous travaux de réhabi- litation d’un immeuble existant. Entrée en vigueur: 1 er novembre 2007. ➠ Climatisation L’article R 131-29 fixe à 26°la température minimale intérieure pour autoriser la mise en route d’une climatisation. Ce texte qui sera précisé par arrêté et qui est assorti de dérogations pour des contraintes liées à l’usage du bâtiment, entre en vigueur le 1 er juillet 2007. Le nouvel article R 134-4-1 prévoit l’obliga- tion d’ affichage du diagnostic de perfor- mance énergétique dans les bâtiments recevant du public (catég. 1 à 4) de manière visible pour le public. Le maître d’ouvrage doit améliorer la performance énergétique Le décret du 19mars apporte de nouvelles exigences en matière d’économie d’éner- gie dans les bâtiments. La principale innovation est qu’elle implique des exigences en matière de rénovation des bâtiments existants. Une autre consiste à prévoir obliga- toirement une étude de faisabilité technique, à compter de 2008 pour le neuf et à compter du 31mars 2008 pour les réhabilitations lourdes. (Décret n°2007-363 du 19mars 2007, relatif aux études de faisabilité des approvisionnements en énergie, aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants et à l’affichage du diagnostic de performance énergétique, JO 21mars 2007, p.5146).