Jurisprudence récente p. 2 à 4
Baux
Congé du bailleur : effet de l’élection de domicile
Contrats de vente
Exonération de vices cachés : les insectes xylophages
Condition suspensive de vente : attention à la date de réalisation
Absence de raccordement aux réseaux : quel effet sur la vente ?
Loi Carrez : application à un ensemble de lots
Loi Scrivener
Application à la maîtrise d’œuvre
Construction
Architecte : procédure de conciliation préalable
Contrat de construction : défaillance du constructeur et du garant
Actualite p. 4
Fiscalité, taux de l’usure, IRL et ICC
Acteurs p. 5
La hausse des prix des logements faiblit selon la FNAIM.
L’UFG programme pour l’été la création du premier OPCI
La franchise, clé de développement pour Laforêt
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 7 et 8
Au fil du J.O.
Nominations
Non-renouvellement des conventions
Urbanisme p. 8
Monuments historiques et ZPPAUP
Décret sur les secteurs sauvegardés.
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Baux Congé du bailleur: effet de l’élec- tion de domicile Contrats de vente Exonération de vices cachés: les insectes xylophages Condition suspensive de vente: attention à la date de réalisation Absence de raccordement aux réseaux: quel effet sur la vente ? Loi Carrez: application à un ensemble de lots Loi Scrivener Application à la maîtrise d’œuvre Construction Architecte: procédure de concilia- tion préalable Contrat de construction: défaillan- ce du constructeur et du garant ACTUALITE p.4 Fiscalité, taux de l’usure, IRL et ICC ACTEURS p.5 La hausse des prix des logements faiblit selon la FNAIM. L’UFG programme pour l’été la création du premier OPCI La franchise, clé de développement pour Laforêt REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7et8 Au fil du J.O. Nominations Non-renouvellement des conventions Un acquéreur bien informé: facteur de sécurité de la vente P lusieurs arrêts du 28mars 2007 de la Cour de cassation méri- tent une attention particulière en matière de contrat de vente. Deux soutiennent la position de l’acquéreur, le troisième en revanche est favorable au vendeur. Le premier arrêt est relatif à la loi Carrez. Il admet que l’obligation de mesurage des lots de copropriété s’applique également en cas de vente d’un ensemble de lots, mettant ainsi fin à quelques diver- gences de solutions rendues en appel. Le texte de l’article46 de la loi de 1965 évoque la vente «d’un lot ou d’une fraction de lot». La Cour de cassation n’a pas cru devoir en exclure pour autant un ensemble de lots. On ne voit pas en effet pourquoi la loi Carrez serait exclue au motif que plusieurs lots seraient vendus en bloc. La bonne infor- mation de l’acquéreur sur la surface vendue parait tout aussi utile s’il achète un ensemble de lot que s’il achète un lot isolé. Le deuxième arrêt concerne les insectes xylophages . La Cour de cassation sanctionne le vendeur pour ne pas avoir informé ses acqué- reurs d’une précédente attaque d’insectes xylophages. La cour d’ap- pel n’avait pas jugé nécessaire de sanctionner le vendeur au motif qu’il était un profane «âgé de 31 ans seulement». La référence à l’âge est un peu étonnante car on peut se demander à partir de quel âge un contractant est suffisamment expérimenté pour ne pas s’engager à la légère! Le vendeur en question était suffisamment habile de ses mains pour avoir lui-même procédé à des réparations de la toiture. La mauvaise foi était donc, pour la Cour de cassation, constituée. Le troisième arrêt enfin concerne la vente d’un immeuble pour lequel l’acquéreur contestait l’absence de raccordement au réseau d’assainissement . La Cour de cassation a refusé d’y voir un vice caché. L’article1641 du code civil prévoit la garantie du vice caché lorsqu’il rend la chose impropre à sa destination. La Cour de cassa- tion a estimé que l’atteinte à l'usage du bien n’était pas suffisam- ment caractérisée. Si le logement devait prochainement être raccor- dé au réseau public, il était cependant équipé d’une fosse septique. Elle met ici un frein aux recours engagés par les acquéreurs, même si ce point va prochainement faire l’objet d’un complément au dossier de diagnostic technique (lire en page3). En conclusion, il faut déduire de ces décisions que la parfaite connaissance du bien vendu par l’acquéreur est plus que jamais indis- pensable à la sécurité de la transaction, si l’on veut éviter sa remise en cause. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 268 11AVRIL 2007 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier URBANISME p.8 Monuments historiques et ZPPAUP Décret sur les secteurs sau- vegardés. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 11avril 2007 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Congé du bailleur ❑ Effet de l’élection de domicile (Cass. Civ. 3 e , 28mars 2007, n°296, FS-P+B, cassation) Les clauses d’élection de domicile figu- rent fréquemment dans les contrats de vente. Elles suscitent de rares litiges. En voici un exemple dans une affaire où le bailleur (loi de 1989) avait donné congé à son locataire en lui offrant d’acquérir. L’acte d’huissier contenait une élection de domicile dans l’étude de l’huissier. Le locataire ayant accepté l’offre en répon- dant à l’huissier, le bailleur prétendait ne pas avoir été informé. L’argument qui avait été retenu par l’arrêt d’appel donne lieu à censure de la décision: «Vu l'article111 du code civil; Attendu que lorsqu'un acte contiendra, de la part des parties ou de l'une d'elles, élection de domicile pour l'exécution de ce même acte dans un autre lieu que celui du domicile réel, les significations, demandes et poursuites relatives à cet acte, pourront être faites au domicile convenu; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en- Provence, 14décembre 2005) que par acte d'huissier de justice de la société civi- le professionnelle D.du 15octobre 1997, contenant élection de domicile en son étude, [la SNC], a fait délivrer à M.Z. un congé avec refus de renouvellement et offre de vente; que par courrier recom- mandé adressé au domicile élu le 6novembre 1997, M.Z. a accepté l'offre de vente et précisé qu'il recourait à un prêt; Attendu que pour dire que la vente n'était pas parfaite, l'arrêt retient que le courrier d'acceptation du 6novembre 1997 a été envoyé aux huissiers de justice et non pas au propriétaire des lieux; Qu'en statuant ainsi la cour d'appel a violé le texte susvisé». Observations de Jurishebdo : l’article111 du code civil indique clairement l’intérêt d’une clause d’élection de domicile. Il est possible d’y adresser des significations, demandes et poursuites relatives à l’acte. La cour d’appel avait refusé de tirer les conséquences de cette règle. Sa décision est sanctionnée. Il en résulte que le desti- nataire de l’acte d’huissier qui contient la clause d’élection de domicile peut vala- blement adresser sa réponse à l’étude de l’huissier. L’arrêt rendu en matière de baux d’habitation pourrait s’appliquer à tout type de contrat Exonération de vices cachés ❑ Insectes xylophages (Cass. Civ. 3 e , 28mars 2007, n°332, FS-P+B, cassation) Un arrêt refuse de faire application d’une clause d’exonération des vices cachés au motif que le vendeur était de mauvaise foi: «Vu l'article1643 du code civil; Attendu que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14décembre 2005) que M.M. et M me A. ont vendu une maison à M me T.; que cel- le-ci, en raison de la présence d'insectes xylophages, les a assignés en paiement des travaux de reprise et en indemnisa- tion de son préjudice de jouissance; que les vendeurs se sont prévalus de la clause d'exclusion de garantie figurant dans l’acte de vente; Attendu que pour dire que cette clause devait trouver application, la cour d'ap- pel retient qu'il n'est pas établi que les vendeurs aient eu conscience lors des tra- vaux qu'ils ont effectués eux-mêmes sur des solives qu'il s'agissait d'une attaque généralisée de capricornes et de grosses vrillettes, qu'ils étaient âgés de trente et un ans seulement, profanes en la matiè- re, et que le fait qu'ils aient cru que le problème était réglé, et leur méconnais- sance de la situation exacte, ne peuvent être assimilés à la mauvaise foi; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que M.M. avait procédé en mai- juin 1996 au moisage de deux solives de section importante parce qu'elles étaient attaquées par des insectes xylophages et qu’il fallait les renforcer, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé». Observations de Jurishebdo : la clause d’exonération de garantie des vices cachés ne joue pas en cas de mauvaise foi. Les vendeurs avaient fait des travaux pour conforter la charpente en raison de l’attaque des capricornes, mais le fait qu’ils soient profanes avait conduit la cour d’appel a rejeté la qualification de mauvaise foi. La Cour de cassation sanc- tionne la décision, le vendeur pouvant en effet difficilement ignorer la présence des insectes en ayant lui-même procédé aux travaux. L’arrêt ne fait aucune mention à l’obliga- tion d’annexer au contrat de vente un état parasitaire, qui résulte de l’article8 de la loi du 8juin 1999 (codifié par la loi ENL à l’article L 271-4 du CCH). La date de la vente n’est pas précisée par l’arrêt. Mais la Cour de cassation avait déjà jugé, en cas d’annexion d’un état parasitaire; qu’un vendeur qui dissimule que l’im- meuble avait été infesté par les termites dix ans avant et traité à deux reprises peut donner lieu à annulation de la ven- te pour dol (Civ. 3 e 14mars 2006, n°05- 13030) Condition suspensive de vente ❑ Date de réalisation (Cass. Civ. 3 e , 28mars 2007, n°330, FS-P+B, cassation partielle) Une vente avait été conclue sous condi- tion suspensive, l’acte authentique devant être établi au plus tard le 31décembre 1998. L’acte n’ayant pas été signé à la date prévue, l’acquéreur demandait le paiement de l’indemnité contractuelle pour défaut de réalisation de la vente. La Cour de cassation lui don- ne raison, contrairement à ce qu’avait jugé la cour d’appel : «Vu les articles1134 et1176 du code civil; Attendu que, pour dire que la non-réali- sation de la vente est imputable aux époux [acquéreurs], l’arrêt retient que les justifications de la réalisation des condi- tions suspensives à la date du 31décembre 1998 ont été apportées ultérieurement, de sorte que cette date n’étant assortie d'aucune sanction ni de caducité expresse par les conventions des parties, la vente pouvait encore être régularisée; Qu'en statuant ainsi, alors que la 11avril 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la vente et qu'elle avait relevé que le notaire n'était pas en mesure de justifier de cette réalisation à la date du 31décembre 1998, la cour d'appel a violé les textes susvisés». Observations de Jurishebdo : lorsque la vente est subordonnée à la réalisation d'une condition dans un délai déterminé, elle devient caduque du fait de la défaillance de la condition (pour un autre exemple, voir Cass. Civ. 3 e , 30avril 1997, Bull. Civ. III, n°95). On peut estimer que l’arrêt rapporté se rapporte à cette analyse. En revanche, lorsque le contrat ne prévoit pas de délai pour la réalisation de la condition, la vente ne devient caduque que lorsqu’il est certain que l’événement n’arrivera pas (art. 1176). Il est donc plus clair de prévoir dans le contrat le délai de réalisation de la condi- tion Absence de raccordement aux réseaux ❑ Effets sur la vente? (Cass. Civ. 3 e , 28mars 2007, n°333, FS-P+B, cassation) Un arrêt, qui avait admis l’existence d’un vice caché dans un contrat de vente faute de mention sur le raccordement aux réseaux d’assainissement, est cassé: «Vu l'article1641 du code civil; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 4janvier 2006), que les époux P.ont ven- du en 2001 un immeuble aux époux B.; que celui-ci n'étant pas raccordé au réseau d'assainissement collectif mis en place en 1993 par la commune, les acquéreurs ont assigné les vendeurs en paiement de sommes correspondant à la moins-value de l'immeuble et à des dom- mages-intérêts; Attendu que pour faire droit à la deman- de, sur le fondement de la garantie des vices cachés, l'arrêt retient qu'en raison de sa non-conformité aux règlements d'urba- nisme, la propriété était impropre à l'usa- ge d'habitation auquel elle était destinée; Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser une atteinte à l'usage du bien , la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision; Par ces motifs: casse». Observations de Jurishebdo : la Cour de cassation marque une limite à l’extension du domaine de la garantie des vices cachés. L’article1641 prévoit que le vice doit rendre la chose impropre à l’usage auquel on la destine, ici l’habitation. La cour d’appel avait relevé que les ven- deurs n’avaient pas informé les acheteurs du fait le logement n’était pas encore raccordé au réseau public d’assainisse- ment. Mais le pourvoi faisait valoir que le logement était équipé d’une fosse sep- tique et que la sanction du non-raccorde- ment était une simple majoration de la taxe fixée par le conseil municipal. Rap- pelons que cet aspect de la vente est appelé à évoluer puisque le dossier de diagnostic technique mentionné à l’ar- ticle L 271-4 du CCH comporte désormais un 8 e concernant « le document établi à l'issue du contrôle des installations d'as- sainissement non collectif mentionné à l'article L.1331-11-1 du code de la santé publique » et que l’absence de ce docu- ment empêche le vendeur de se prévaloir d’une clause d’exonération de garantie des vices cachés. Ce texte, qui a été inséré par l’article47 de la loi du 30décembre 2006 sur l’eau, entre en vigueur le 1 er jan- vier 2013) Loi Carrez ❑ Applicable à un ensemble de lots (Cass. Civ. 3 e , 28mars 2007, n°328, FS-P+B, cassation) Fallait-il appliquer la loi Carrez à une vente portant sur 6 lots de copropriété d’une surface totale de 806,8 m 2 , étant précisé que l’un des lots avait moins de 8m 2 ? L’acquéreur avait fait mesurer la surface et pour un chiffre de 679,33 m 2 sans les rampes d’accès au local commercial et 748,83 m 2 en les incluant. La décision d’appel qui avait refusé l’ap- plication de la loi Carrez est cassée : « Vu l’article46 de la loi n°66-557 du 10juillet 1965 […] Attendu que pour rejeter la demande de la société WBBSM [acquéreur], l'arrêt retient que les parties avaient fixé un prix unique pour la vente «en bloc» d'un ensemble de lots qui ne constituaient pas une unité immobilière et dont une partie était susceptible d'être vendue séparé- ment et qu'elles avaient ainsi rendu impossible tout calcul d'une diminution de prix à raison d'une moindre mesure des lots dissociables auxquels la loi préci- tée était susceptible de s'appliquer; Qu'en statuant ainsi, alors que l'ar- ticle46 de la loi du 10juillet 1965 est applicable à la vente d'un ensemble de lots de copropriété , la cour d'appel a violé le texte susvisé». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : la cour d’appel de Paris avait rendu des décisions dans les deux sens. Ainsi elle avait admis que l’article46 ne s’appliquait pas à une vente en bloc de plusieurs lots pour un prix global (16juin 2003, 1 e ch. A), mais le contraire dans une décision de 2002 (2e ch A, 5mars 2002, JCP N 2003, n°37). La Cour de cassation tranche ici nettement: la loi Carrez s’applique à une vente por- tant sur un ensemble de lots. Ici, il s’agis- sait de lots dissociables, la loi s’applique donc aussi dans ce cas Loi Scrivener ❑ Application à la maîtrise d’œuvre (Cass. Civ. 3 e , 28mars 2007, n°298, FS-P+B, cassation) Le propriétaire d’un immeuble souhai- tant le rénover avait signé un contrat de maîtrise d’œuvre déterminant le montant des honoraires dus à l’architecte. Ce contrat prévoyait « règlement après déblocage du prêt ». Pour la Cour de cas- sation, le contrat était conclu sous la condition de l’obtention du prêt: «Vu les articles L.312-2 et L.312-16 du code de la consommation […] Attendu que, pour accueillir cette demande [de l’architecte], l'arrêt retient que la mention «règlement après déblo- cage du prêt» ne saurait constituer une condition suspensive à l'obtention du prêt immobilier dès lors que Je montant des honoraires de l'architecte n'était pas inclus dans le montant du prêt sollicité; Qu'en statuant ainsi, alors que la simple référence au recours par le maître de l'ouvrage à un prêt suffisait à ériger l'obtention de celui-ci en condition ❑ Usure Le taux de l’usure applicable à compter du 1 er avril 2007 pour les prêts immobi- liers est fixé à: - prêts à taux fixe: 6,27% - prêts à taux variable: 6,24% - prêts relais: 6,35% (Avis relatif à l'application des articles L.313-3 du code de la consommation et L.313-5-1 du code monétaire et financier concernant l'usure, J.O. du 1 er avril, p.6157). ❑ IRL et ICC ➠ L’indice de référence des loyers du 4e tri- mestre 2006 s’établit à 107,13, ce qui corres- pond à une hausse annuelle de 3,23% . ➠ L’indice du coût de la construction du 4e trimestre 2006 est : 1406. La hausse est donc de: - 5,56% en 1 an - 15,82% en 3 ans et - 31,65% en 9 ans. (avis publié par l’Insee le 6avril 2007). 11avril 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE ACTUALITE suspensive , la cour d'appel a violé les textes susvisés». Observations de Jurishebdo : cette déci- sion confirme l’interprétation extensive de la loi Scrivener dans un sens favorable à l’emprunteur. Il résulte de l’article L 312- 2 du code de la consommation que le dis- positif de protection du consommateur s’applique non seulement pour l’acquisi- tion d’un logement mais pour «les dépenses relatives à leur construction, leur réparation, leur réparation, leur amé- lioration ou leur entretien», sous réserve du dépassement d’un seuil (21500euros). Mais le contrat de prêt n’incluait pas les honoraires de l’architecte. La protection légale joue néanmoins. Un autre arrêt (Civ. 1e, 3 janv. 1996, n°93-19128) avait considéré que le contrat passé par l’em- prunteur avec un architecte devait être considéré comme conclu sous la condition suspensive d’obtention de prêt dès lors que les honoraires avaient été inclus dans l’estimation globale du prix. L’arrêt rap- porté est plus protecteur puisque les honoraires étaient hors prêt. La mention «règlement après déblocage du prêt» qui aurait pu être interprétée comme une clause relative à la date de paiement, et au contraire considérée comme une condition suspensive Architecte ❑ Procédure de conciliation préalable (Cass. Civ. 3 e , 28mars 2007, n°336, FS-P+B, cassation) A la suite de désordres dans la construc- tion d’une maison, le maître de l’ouvrage avait engagé une procédure de désigna- tion d’expert. L’architecte en contestait la recevabilité au motif que le contrat pré- voyait une procédure de conciliation préalable devant le conseil de l’ordre des architectes. Son argument n’est pas rete- nu: «Mais attendu que la cour d'appel a exactement retenu, par motifs propres et adoptés, que la clause instituant, en cas de litige portant sur l'exécution du contrat d'architecte, un recours préalable à l'avis du conseil régional de l'ordre des architectes, n'était pas applicable à l'ac- tion des époux C.fondée sur l'article145 du nouveau code de procédure civile dans le but de réunir des preuves et d'in- terrompre un délai; D'où il suit que le moyen qui, pour le sur- plus, critique des motifs surabondants, n'est pas fondé Observations de Jurishebdo : la clause de conciliation ne saurait donc faire obstacle à la constitution de preuve, au moyen de la désignation d’un expert Contrat de construction ❑ Défaillance du constructeur et du garant (Cass. Civ. 3 e , 28mars 2007, n°300, FS-P+B, rejet) A la suite de la défaillance du construc- teur de maison individuelle, le maître d’ouvrage avait assigné le garant (société ICD assurances), mais un an plus tard, la liquidation judiciaire était prononcée à son encontre. Le litige portait sur l’éten- due de la garantie que devait fournir le garant: «Mais attendu que, les pénalités prévues à l'article R.231-14 du code de la construction et de l'habitation n'étant pas exclusives de l'allocation de dom- mages-intérêts, la cour d'appel, qui n'a pas retenu que le préjudice causé par la société ICD assurances s'analysait en la perte d'une chance et n'a pas indemnisé deux fois le même préjudice en allouant des sommes réparant des dommages dis- tincts de ceux réparés forfaitairement par les pénalités de retard, a légalement jus- tifié sa décision en retenant que la socié- té ICD assurances avait commis des négli- gences dans la mise en œuvre de la garantie en s'abstenant purement et sim- plement de désigner le repreneur alors qu'elle avait été avertie de la défaillance de l'entreprise Le S.dès le 26octobre 1998 et qu'une ordonnance du 31juillet 2000 l'avait condamnée en vain à dési- gner un nouveau constructeur». Observations de Jurishebdo : la Cour de cassation admet que lorsque le maître d’ouvrage perçoit des pénalités de retard (art. R 231-14 du CCH), cela n’exclut pas la possibilité d’obtenir des dommages- intérêts Fiscalité De nombreuses mises à jour de barème ont été intégrées au CGI par un décret du 30mars (n°2007-484 du 30mars 2007, J.O. du 31mars, p.6004) Exemple: plafonds de ressources et de loyers applicables aux régimes fiscaux d’in- vestissements locatifs (art. 4 modifiant les articles 2duodecies et suivants de l’annexe III au CGI). La loi du 30décembre 2006 (art. 130) de finances rectificative a créé une exo- nération d’IS ou d’IR pour les implanta- tions d’activités dans les bassins d’emplois à re dynamiser, entre2007 et2011 (sont exclues les activités de location d’im- meubles d’habitation). Un décret en fixe les modalités déclaratives. La demande d’exonération doit être faite par un modèle fixé par l’administration. Le texte permet aussi une exonération de taxe foncière pendant 5 ans. (Décret n°2007-472 du 28mars 2007 fixant les obligations déclaratives des bénéficiaires des exo- nérations accordées en vertu des art. 44 duode- cies et 1383 H du CGI, J.O. du 30mars, p.5935). ❑ La liste des sites classés au cours de l'année 2006 (code de l'environnement, art. L.341-1 à L.341-22, R.341-4 et R.341-5) a été publiée au J.O. du 31mars (p.6065). Chiffres… 11avril 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTEURS René Pallincourt, Président de la Fédéra- tion Nationale de l’Immobilier a constaté lors d’une conférence de presse le 5avril 2007, un essoufflement de la hausse annuelle des prix pour l’ensemble du marché, soit +6,5% de hausse des prix de l’ancien au 1er trimestre 2007 après +10,4% de hausse en2005 et2006. La hausse annuelle du prix des loyers s’est elle aussi amoindrie; de +4,4% entre2000 et2005, elle se situe à +3,2% pour le 1er trimestre 2007. Pour autant, selon la FNAIM, le marché de la vente reste équilibré car il semble avoir réagi mécaniquement face aux hausses récentes des taux d’intérêt. La compensation s’est faite grâce à l’amélio- ration de la solvabilité des ménages et à l’allongement de la durée des crédits. Les prêts à taux fixes sur trente ans sont maintenant courants. En effet, la reprise attendue de la croissance associée aux conditions de crédits toujours favorables rend les dirigeants de la FNAIM opti- mistes, pensant que les clientèles hési- tantes depuis plusieurs années pourraient bien passer à l’acte, selon une étude et des estimations chiffrées. Elles ne sem- blent pas remettre en cause le désir per- sistant des ménages à l’accession à la pro- priété, qui reste le meilleur choix finan- cier. Une étude de la spécificité des marchés montre que le rythme de progression des prix est désormais passé sous la barre des 10% avec presque une stagnation dans le sud-ouest et une croissance plus impor- tante dans le nord et l’est, la région pari- sienne conservant une hausse soutenue. Enfin, l’environnement économique por- teur selon la FNAIM, permet d’envisager de bonnes perspectives pour 2007 même si elle note un allongement de la durée des transactions S.P. Marchés: La hausse des prix des logements faiblit L’UFG programme pour l’été la création de son premier OPCI Pour le président de l’UFG, Xavier Lépine, l’OPCI représente un tel changement qu’il a conduit à changer l’organisation du groupe. Pour accompagner le lancement des OPCI, il en appelle à la création d’in- dices représentatifs, comme outil de suivi des performances. Jean-Marc Coly, directeur général, explique que l’OPCI est un produit immobilier puis- qu’il détiendra 60% de ses actifs en immo- bilier (en direct ou par l’intermédiaire de sociétés) et 10% de liquidités. Toutefois, il fait remarquer que ce seuil de 10% est trop élevé quand le marché des parts fonc- tionne bien (il suffit alors de 2%), mais qu’il est insuffisant lorsque le marché se dégrade. L’OPCI a par ailleurs une faculté d’endettement, qui peut être utilisée pour assurer la liquidité du produit. Jean-Marc Coly fait observer que l’OPCI va comporter une gamme de produits bien plus variée que la SCPI. Le recours à l’endettement peut permettre de constituer un produit «encore plus immobilier que la SCPI». Inversement, il est possible de créer un produit mixte qui comporte une part importante d’actions et d’obligations. L’OPCI a une obligation de distribution (85% des revenus et 50% des plus-values) et c’est un produit «qui ne cote pas», ce qui est, pour Jean-Marc Coly, un avantage par rapport aux foncières. En contrepartie, cette absence de cotation suppose de mettre en place un système de valorisation des parts qui inspire confiance au marché. D’où la mise en place des deux experts agréés par l’AMF. L’UFG rappelle que l’atout de l’OPCI est par ailleurs de per- mettre à l’épargnant de choisir sa fiscalité (suivant l’OPCI choisi) soit la fiscalité des revenus fonciers, soit celle des valeurs mobilières. A propos des droits d’enregistrement, dont les cessions de parts d’OPCI sont exonérées, l’UFG espère obtenir la suppression de la contrainte qui subsiste et qui consiste à taxer les cessions lorsqu’un porteur dispose de plus de 20% dans l’OPCI. La direction de l’UFG considère qu’il y a tellement d’avantages dans l’OPCI qu’elle ne voit pas pourquoi les épargnants refuseraient la transformation de la SCPI en OPCI. La stratégie de l’UFG pour les OPCI va Calendrier - Projet de règlement de l’AMF: avril2007. - Dépôt des dossiers d’agrément des socié- tés de gestion de portefeuille d’OPCI: 7mai au plus tard. - Lancement des premiers OPCI: de juillet à septembre2007. consister en premier lieu à créer un produit «tout immobilier» sous forme de SPPICAV, puis à transformer en OPCI une SCI (dite SCI philosophale) créée il y a trois ans. Déjà gérée comme un OPCI, cette SCI est ven- due comme unité de compte de produit d’assurance. L’UFG prévoit d’ici la fin de l’année de transformer en OPCI ses grandes SCPI La franchise: clé de développe- ment pour Laforêt Les coprésidents fondateurs de Laforêt Immobilier, Patrick-Michel Khider et Ber- nard de Crémiers, ont formulé vendredi 30mars un bilan de leur activité affichant le dynamisme de l’enseigne. Aujourd’hui, le réseau Laforêt est présent à l’international notamment au Portugal, au Luxembourg et au Maroc et désire s’implanter dans l’avenir en Italie, en Pologne, en Suisse et en Espagne. En Fran- ce, Laforêt, avec 750 agences employant 3650 personnes réalise 33000 transactions annuelles et prévoit pour l’année 2007 la création de 100 nouvelles agences et 36000 transactions. Laforêt veut être une marque forte, qui par son nom et le symbole de l’arbre veut exprimer la proximité, l’authenticité et la prospérité. Pour cela, Laforêt a choisi la franchise comme mode de fonctionne- ment avec des partenaires partageant les mêmes valeurs. Le réseau est organisé en 20 régions constituées selon le critère du nombre de propriétaires de résidences principales, où sont implantés 500 franchi- sés sur 1500 zones d’implantations pos- sibles pour le réseau. Le franchiseur étudie les potentialités du secteur retenu, y intro- duit le franchisé qui poursuit le dévelop- pement de la zone de marché et accom- pagne les vendeurs et les acquéreurs dans leurs transactions, rôle spécifique de l’en- seigne Laforêt selon Bernard de Crémiers. En effet, les franchisés sont recrutés priori- tairement en fonction de leur comporte- ment relationnel, le savoir-faire est une valeur ajoutée. Laforêt immobilier recherche avant tout des créateurs d’en- treprise pour ces agences, cadres, diri- geants de PME, ingénieurs… L’enseigne leur permet de connaître tous les aspects du métier de responsable d’agence par un stage initial de 7 semaines puis une colla- boration avec l’enseigne qui demande une implication importante des franchisés au réseau. Laforêt utilise le geo-marketing avec suc- cès, y associe la souplesse d’implantation au marché immobilier porteur et obtient un développement de chaque agence en complémentarité avec le réseau français et mondial S.P. 11avril 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 1 er mars 2007 Sénat p.470 n°23351 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Pouvoir de police du mai- re sur une voie relevant d’une copropriété Intérieur Le pouvoir de réglementer la circulation et le stationnement relève du pouvoir de police du maire. Il s’exerce sur toutes les voies livrées au public: faisant partie du domaine communal ou demeurant privées mais qui sont du consente- ment de leurs propriétaires ouvertes à l’usage du public. Il est de la compétence du maire de prendre ces mesures sur une voie, même privée, si elle est ouverte à l’usage du public. Cf. un arrêt du Conseil d’Etat du 15juin 1998 (commune de Claix). 1 er mars 2007 Sénat p.474 n°24753 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Immeubles risquant de s’effondrer Intérieur Si l’immeuble risque de s’effondrer pour des rai- sons internes (défaut d’entretien…), le maire intervient au titre de son pouvoir de police spé- ciale (art. L 2213-24 du CGCT et L 511-1 et suiv. du CCH). Si l’immeuble risque de s’effondrer par un événement naturel extérieur (inondation…) le maire intervient au titre de son pouvoir de police générale (art. L 2212-2). La procédure de péril (art. L 511-1 et s.) est inapplicable. La réponse donne une série de références de jurisprudence. 6mars 2007 AN p.2469 n°66610 Jacques Alain Bénisti, UMP, Val-de-Marne Baux. Présentation de faux documents Justice L’établissement d’un certificat ou d’une attestation inexacts ou la falsification d’un certificat ou d’une attestation peuvent être qualifiés de faux et usa- ge de faux, voire d’ escroquerie . Ces délits sont punis de peine de prison et d’amende. Les consé- quences de la fraude commise par le locataire res- tent à la discrétion du bailleur victime du dol . Il ne paraît pas utile de renforcer les sanctions, conclut la réponse, après avoir admis que le nombre des condamna- tions est en augmenta- tion. 6mars 2007 AN p.2477 n°110211 Christian Jeanjean, UMP, Hérault Comptabilité des syndicats de coproprié- taires: passage à plus de 10 lots Justice Les syndicats ne sont pas tenus à une comptabili- té en partie double s’ils comportent moins de 10lots et ont un budget inférieur à 15000 € . En cas de changement dans la composition du syn- dicat l’obligeant à tenir une comptabilité en par- tie double, la tenue des comptes devra être conforme au décret du 14mars 2005, «à comp- ter de la date de l’ouverture de l’exercice sui- vant ce changement de composition ». La réponse indique que le syndicat ne peut pas tenir deux comptabilités différentes pour un même exercice. 6mars 2007 AN p.2513 n°115322 Yannick Favennec, UMP, Mayenne Contrat d’occupation des habitations légères de loisir dans les campings Tourisme Les contrats qui prévoient que toute installa- tion laissée sans entretien fera l’objet d’une mise en demeure demandant son remplace- ment ou son éviction et que dans les 15 jours sans réponse, le responsable du site procédera à l’éviction ou la destruction aux frais de l’inté- ressé présente un caractère abusif. Référence: recomman- dation n°15-01 de la commission des clauses abusives. 6mars 2007 AN p.2519 n°102252 Alain Moyne-Bres- sand, UMP, Isère Certificat d’urbanisme. Faculté d’exiger une étu- de sur l’implantation d’un système d’assainissement Equipement Avec la réforme des autorisations d’urbanisme, le CU de simple information n’indiquera plus l’état des équipements publics existants ou prévus. Seul le CU précisant l’opération projetée devra mentionner les modalités de desserte du projet. En l’absence de réseaux publics existants ou à créer à brève échéan- ce, la réponse ne pourra qu’être négative et préci- ser qu’une étude de sols devra être réalisée par le demandeur avant dépôt du PC pour vérifier la fai- sabilité d’un système d’assainissement non collectif. La réforme des autorisa- tions d’urbanisme a fait l’objet d’une circulaire (du 6janvier 2007 Bull. Off. min. équip. 25 janv. p.89) qui en présente succinctement les grandes lignes. 8mars 2007 Sénat p.531 n°26210 Jean-Louis Masson, Ni, Moselle Lutte contre le bruit Ecologie Les lotisseurs et constructeurs doivent limiter les nuisances pour les bâtiments autorisés auprès des infrastructures existantes, en application du principe d’antériorité. Le maître d’ouvrage n’est pas contraint par les limites de bruit de l’article L 571-10 du code de l’environnement dans certains cas (construc- tion du bâtiment autorisée après l’intervention de la publication de l’acte décidant l’ouverture de l’enquête publique sur le projet d’infrastructure…). 8mars 2007 Sénat p.532 n°25412 François Zocchetto, UDF, Mayenne Information des acqué- reurs sur les risques tech- nologiques et naturels: quid du fonds de com- merce? Ecologie L’article L 125-5 du code de l’environnement, oblige à informer l’acquéreur et le locataire sur les risques technologiques et naturels. Mais l’obligation ne concerne que les immeubles et non les meubles. Elle ne s’applique donc pas lors de la cession d’un fonds de commerce. Une réponse très nette sur cet- te obligation applicable depuis le 1 er juin 2006, dans les zones couvertes par un PPR naturels ou technologiques ou une zone de sismicité. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 11avril 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Nominations Administration Equipement : Jean-Christophe Ville- maud est nommé directeur départemen- tal de l'équipement du Finistère (arr. du 23mars, J.O. du 31, @). Commission nationale de prévention des nuisances : Jean-Philippe Duran- thon , est nommé président de cette commission par arrêté du 14mars 2007, qui comporte la liste des autres membres (JO. du 31, @). Conseil de gestion du fonds de préven - tion des risques natur els majeurs : Pierre- Yves Richard (Cour des comptes) est nommé président (arrêté du 27mars 2007, J.O. du 1 er avril, p.6150). Magistrature Michèle Bardon de Segonzac est nom- mée président du tribunal administratif de Versailles (arrêté du 7mars 2007, J.O. du 30mars, @). Au fil du J.O. Eau : l'Office national de l'eau et des milieux aquatiques a été créé par décret du 25mars (n°2007-443 du 25mars 2007, J.O. du 27mars p.5689). Conventions collectives ➠ Ar chitectes : l’arrêté du 14mars 2007 (J.O. du 27mars p.5698) étend deux ave- nants à un accord conclu dans le cadre de la convention des entreprises d'architecture: - n°3 du 27octobre 2006, relatif aux contri- butions des entreprises à la formation, - n°4 du 27octobre 2006, relatif à la rémunération des contrats de profession- nalisation. Accessibilité Un décret du 25mars est relatif à la for- mation à l'accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées (n°2007-436, texte d’application de l'article41-V de la loi n°2005-102 du 11février 2005 pour l'égalité des droits et des chances, J.O. du 27mars, p.5664). Financement Trois textes ont été publiés au J.O du 29mars (p.5840 et suivantes): - PTZ : A compter du 1 er avril 2007, de nouveaux plafonds de ressources sont applicables aux demandeurs de prêt à taux zéro. Ils sont fixés à l’article R 318-29 par le décret du 27mars 2007. Exemple: 43750euros pour 2 personnes en zone A, au lieu de 35000euros actuel- lement. Le texte réévalue également les barèmes des revenus de référence servant au cal- cul du montant du prêt. (Décret n°2007-464 du 27mars 2007 relatif aux avances remboursables sans intérêt pour l'acquisition ou la construc- tion de logements en accession à la pro- priété). - Prêts conventionnés : l’arrêté du 27mars 2007 modifie l'arrêté du 4octobre 2001 relatif aux conditions d'octroi des PC. Ce texte, également applicable à compter du 1 er avril 2007, comporte en annexe les plafonds de res- sources applicables aux prêts d’accession sociale (PAS). Exemple: pour un ménage de 2 personnes, le plafond est fixé en zone A à 27895 € . - Location-accession : l’arrêté du 27mars 2007 modifiant l'arrêté du 2décembre 2005 relatif aux plafonds de ressources des ménages prévus à l'article R.331-76-5-1 du CCH pour les opérations de location-accession à la propriété immobilière. Exemple: pour un ménage de 2 personnes en zone A, le plafond de ressources est fixé à 35525 € . NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 268 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s A suivre : la prochaine parution du décret «balai» sur la loi Hoguet, qui est actuelle- ment au Conseil d’Etat. Il doit notamment fixer les conditions pour permettre aux agents immobiliers, en immobilier d’en- treprise, de percevoir une rémunération avant la réalisation de l’opération, contrairement à la règle qui reste appli- cable pour les locaux d’habitation. 11avril 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• URBANISME Monuments historiques et ZPPAUP Un décret de 96 articles, non codifié, a été publié sur ce thème. En voici quelques aspects, pour la partie relative aux immeubles. La procédure de classement se trouve aux articles9 et suivants. Elle est initiée par le propriétaire ou toute personne y ayant intérêt. L’article précise le régime des travaux soumis à autorisation. Il s’agit des constructions ou travaux, de quelque nature que ce soit, qui sont de nature à affecter la consistance ou l’aspect de la partie classée de l’immeuble, soit à com- promettre la conservation de cet immeuble. L’article donne ensuite une lis- te de 7 travaux correspondant notam- ment à cette définition: affouillements ou exhaussements; déboisement; consoli- dation, aménagement, restauration et mise aux normes; ravalement; travaux sur les parties intérieures classées; instal- lation d’un objet mobilier à perpétuelle demeure; constructions temporaires de plus d’un mois. L’article20 fixe le contenu du dossier de demande d’autorisation pour les travaux sur un immeuble classé. L’autorisation de travaux est délivrée par le préfet (sauf évocation du dossier par le ministre). Le préfet se prononce dans les 6 mois de la date d’enregistrement du dossier par le préfet (attestant que le dossier est com- plet). L’autorisation de travaux est affichée sur le terrain (art. 24). L’article25 indique que la conformité des travaux réalisés sur un immeuble classé est constatée par les services déconcen- trés du ministère de la culture. Si la conservation d’un immeuble classé est gravement comprise par l’inexécution de travaux, le ministre fait établir un rap- port, recueille l‘avis de la Commission nationale des monuments historiques. Un arrêté de mise en demeure est adressé au propriétaire. Le propriétaire a un mois pour demander au préfet d’engager la procédure d’expropriation. En cas de vente d’un immeuble classé sur lequel ont été effectués d’office des tra- vaux, le préfet fait connaître au proprié- taire s’il accepte la substitution de l’ac- quéreur dans les obligations de débiteur de l’Etat au titre de l’exécution des tra- vaux (art. 29). Le propriétaire peut faire une déclaration d’abandon. L’article34 détermine la procédure d’ins- cription des immeubles. L’inscription est prononcée par arrêté du préfet de région après avis de la commission régionale du patrimoine et des sites. Quand le propriétaire d’un immeuble ins- crit veut y effectuer des travaux, il doit souscrire une déclaration 4 mois avant leur réalisation (art. 41). Toute aliénation d’un immeuble classé ou inscrit est notifiée dans les 15 jours de sa date au préfet de région par celui qui l’a consentie (art. 46). Les articles48 et suivants concernent les immeubles adossés aux immeubles classés et aux immeubles dans le champ de visi- bilité des immeubles classés ou inscrits. Enfin, le décret comporte une série d’ar- ticles sur les zones de protection du patri- moine architectural, urbain et paysager. (Décret n°2007-487 du 30mars 2007 relatif aux monuments historiques et aux zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, J.O. du 31mars 2007, p.6046). Un décret sur les secteurs sau- vegardés De nouvelles dispositions relatives aux secteurs sauvegardés sont insérées dans le code de l’urbanisme (articles R 313-1 et suivants). Leur création résulte d’un arrêté du pré- fet sur demande ou accord du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’EPCI, après avis de la commission natio- nale des secteurs sauvegardés. Selon l’article R 313-2, le plan de sauve- garde et de mise en valeur (PSMV) com- prend un rapport de présentation, un réglement et des documents graphiques. Le contenu du rapport de présentation est fixé à l’article R 313-3.: diagnostic, analyse de l’environnement, choix rete- nus pour le PSMV, incidences des orien- tations du PSMV sur l’environnement. C’est le règlement qui contient les conditions architecturales de conserva- tion des immeubles, il peut comporter des règles relatives aux matériaux à uti- liser. L’article313-7 organise la procédure d’élaboration du PSMV. Le préfet désigne en accord avec le maire ou le président d’EPCI, l’architecte chargé de concevoir le plan. La procédure de consultation sup- pose de recueillir notamment l’avis de la commission locale du secteur sauvegardé et des associations agréées. Le projet de plan est soumis à enquête publique (art. R 313-11). Au vu des résul- tats de l’enquête, le conseil municipal (ou organe de l’EPCI) se prononce sur le pro- jet de plan. Le plan est approuvé par arrêté du préfet en cas d’avis favorable du conseil municipal. Il est approuvé par décret en Conseil d’Etat après avis de la Commission nationale des secteurs sauve- gardés, dans le cas contraire. A compter de la publication de l’acte qui crée le secteur sauvegardé, l’architecte des Bâtiments de France assure la sur- veillance générale du secteur sauvegardé «en vue de préserver son caractère histo- rique ou esthétique ». L’article R 313-18 fixe la composition de la Commission nationale des secteurs sau- vegardés. Il est créé une commission loca- le à compter de l’acte qui crée le secteur sauvegardé. La mairie affiche notamment l’arrêté de création du secteur sauvegar- dé ainsi que celui qui institue la commis- sion locale et celui qui prescrit la révision du PSMV. (Décret n°2007-452 du 25mars 2007 relatif aux secteurs sauvegardés et modifiant le code de l'urbanisme, J.O. du 28mars 2007, p.5785). Non renouvellement de conventions Pour les logements conventionnés, la loi ENL du 13juillet 2006 a mis à la charge des bailleurs des obligations d’information des locataires (article L 411-5-1). L’alinéa2 de cet article prévoit, lorsque le bailleur décide de ne pas renouveler la convention qu’il doit en informer les locataires au plus tard deux ans avant son expiration. Le décret d’application qui vient de paraître précise que la notification, qui comporte la prévision de hausse du loyer, est déli- vrée à chacun des locataires de l’immeuble par lettre recommandée avec AR. Au plus tard deux mois après l’envoi de la lettre, le bailleur propose une réunion d’informa- tion à l’ensemble des locataires. Par ailleurs, si l’absence de renouvellement fait passer la commune sous la barre des 20% de logements sociaux, ou si la com- mune n’a pas atteint ce seuil, la loi a pré- vu de requérir l’avis du préfet. Le décret en précise les modalités: le bailleur écrit au préfet, qui a trois mois pour prévenir le maire et trois mois supplémentaire pour fournir sa réponse au bailleur. (Décret n°2007-428 du 25mars 2007 modi- fiant le CCH et relatif à l'information en cas de non-renouvellement de convention, J.O. du 27mars, p.5643).
