■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Droit de préemption
✓ Un bien préempté pour améliorer la visibilité de la voirie
✓ Bien situé dans une ZAD
Loi Littoral
✓ Création d’une nouvelle route de transit
Ventes : Vices cachés : ce qui est apparent et ce qui ne l’est pas
✓ Défaut d’étanchéité d’une terrasse
✓ Défaut d’étanchéité d’une toiture
Termites
✓ La portée d’un état parasitaire
VEFA
✓ Pas de droit de rétractation pour les locaux mixtes
Copropriété
✓ Les frais de l’état daté
■ Actualité p. 5, 7
✓ Mise du cadastre sur internet
✓ Les plafonds de loyer des régimes d’investissement aidés
✓ Proposition de loi : réformer l’indivision
✓ Un groupe de travail amiante
✓ Le SNAL approuve le rapport Perben
■ Debat p. 6
✓ Faut-il moins d’Etat pour régler la crise du logement ?
✓ Etude : les ventes occupées en baisse
■ Urbanisme p. 6
✓ Le préfet doit-il désigner nominativement les membres de la CDEC ?
L’analyse de Jean-Philippe Sorba et Xavier Guichaoua, avocats DLA Piper
■ Réponses ministérielles p. 8
✓ Les dernières réponses publiées
■ En bref p. 9
✓ Au fil du J.O. Nominations, Agenda
■ Interview p. 10
✓ Philippe Pelletier (Président de l’Anah) :
« Faut-il moins d’Etat pour régler la crise du logement ? ».
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Droitdepréemption ✓ Unbienpréemptépouraméliorer lavisibilitédelavoirie ✓ BiensituédansuneZAD LoiLittoral ✓ Créationd’unenouvelleroutedetransit Ventes Vicescachés:cequiestapparentet cequinel’estpas ✓ Défautd’étanchéitéd’uneterrasse ✓ Défautd’étanchéitéd’unetoiture Termites ✓ Laportéed’unétatparasitaire VEFA ✓ Pasdedroitderétractationpour leslocauxmixtes Copropriété ✓ Lesfraisdel’étatdaté ■ ACTUALITE p.5,7 ✓ Miseducadastresurinternet ✓ Lesplafondsdeloyerdesrégimes d’investissementaidés ✓ Propositiondeloi:réformerl’indivision ✓ Ungroupedetravailamiante ✓ LeSNALapprouvelerapportPerben ■ DEBAT p.6 ✓ Faut-ilmoinsd’Etatpourréglerla crisedulogement? ✓ Etude:lesventesoccupéesenbaisse ■ URBANISME p.6 ✓ Lepréfetdoit-ildésignernominati- vementlesmembresdelaCDEC? L’analysedeJean-PhilippeSorbaet XavierGuichaoua,avocatsDLAPiper ■ REPONSESMINISTERIELLES p.8 ✓ Lesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.9 ✓ AufilduJ.O.Nominations,Agenda Unpeudecuriositénenuitpas L ajurisprudencequenousrelevonscettesemaineàproposdes vicesapparentsrappellel’attitudequedoitavoirunacheteur:un peutdecuriositénenuitpasàl’acheteur.Ildoitnonseulementvoir lesvicesquisontostensiblesquerévèleunexamensuperficiel,maisil doitaussidéceler“cequ’unhommedediligencemoyenneaurait découvertenprocédantàdesvérificationsélémentaires”.Cettedéci- siondelacourd’appeldeParis(lirepage2)montrequ’endépitde protectionslégalestoujoursplusfortes,ilincombetoutdemêmeà l’acheteurdefairepreuved’unminimumdecuriosité.Parailleurs,un arrêtdelaCourdecassation,àproposd’infestationparlestermites montrequel’acquéreurdoitêtreencoreplusvigilantlorsqu’illuiest fourniunétatparasitairepositif.Cedocumentaprécisémentpour objetdel’informersurl’étatdubienvendu.Ilestdoncmalvenuà exerceruneactionenvicecachéaprèsavoirdécouvertdesinsectes lorsdetravauxderénovation.LaCourdecassationconfirmelerejet desonactiondevantlacourd’appel. L edomainedesconditionsdelaventeimmobilièrevaconti- nueràrestersouslesfeuxdel’actualité.Deuxindicesleconfirment. D’unepartuneréponseministérielleannoncepourleprintempsla parutiondutextesurlediagnosticélectricitéetd’autrepartun décretvientdecréerungroupedetravailamiante.Pilotéparle ministèredelasanté,ilapourobjectifdefairedespropositions d’évolutiondelalégislation.Onpeutdoncprévoirunrenforcement desobligationsenlamatière. F aut-ilainsitoujoursplusdetextes?Optantrésolumentpourla solutiondiamétralementopposée,PhilippeTannenbaumdansune étudeconsacréelapolitiquedulogementprôneaucontrairedelais- serlesecteurprivéprendreenchargelarénovationurbaine.Unparti prisrésolumentlibéralquis’appuiesurdesexemplesanglais(Reading prèsdeLondres)maisaussifrançaiscommelarénovationencours danslecentred’Arcachon…Onvoitmalleministèredulogement déciderdesesaborder!MaisrépondantàPhilippeTannenbaumlors d’undébat(voirpage6),leprofesseurdedroitPierreCain,enrecen- santlesmécanismesmisenplacepouraugmenterlaconstructionde logementreconnaîtqu’ilsnepeuventproduiredeseffetsqu’along terme…C’estaussiadmettreleslimitesdel’actionpublique. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 303 1 2FEVRIER 2008 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier INTERVIEW p.10 ✓ Philippe Pelletier (Président de l’Anah): «Faut-il moins d’Etat pour régler la crise du logement?». ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 221 C ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 12février 2008 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Contester la préemption par la commune ■ 1. Bien préempté pour l’amélioration de la visibilité sur la voirie (Conseil d’Etat, 1ère et 6ème sous-sections réunies, 3décembre 2007, n°295779) Le maire de la commune de Mondragon avait exercé son droit de préemption sur un immeuble appartenant à M.C; celui-ci, contestant la décision, avait refusé de signer l’acte de transfert de propriété et la commune l’avait fait assigner devant le TGI. Le TGI avait sursis à statuer afin que la juridiction administrative se prononce sur la légalité de la préemption. En première instance, le tribunal administratif avait fait droit à M.C. et annulé la décision du mai- re. La commune a fait appel de cette déci- sion: « Considérant [...] qu’aux termes de l’article L.210-1 du code de l’urbanisme: « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réa- lisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objectifs définis à l’article L.300-1 »; Qu’il résulte de ces dispositions que des travaux destinés à améliorer la visibili- té d’un carrefour ne sont pas en eux- mêmes de nature à caractériser une action ou une opération d’aménagement au sens de l’article L.300-1 du code de l’urbanisme ; Considérant [que] la préemption de l’immeuble de M.C. permettra, du fait de sa démolition, l’amélioration de la visibilité du débouché de la rue de la Paix sur le chemin départemental n°26; Que, nonobstant l’intérêt général qui s’attache à la réalisation des travaux projetés en vue de l’amélioration de la sécurité des usagers , ces travaux ne présentent pas, compte tenu de leur objet et de leur consistance, le caractère d’une opération d’aménagement au sens de l’article L.300-1 du code de l’urbanisme ». La requête de la commune est rejetée. ■ 2. Bien situé dans une zone d’aménagement différé (Conseil d’Etat, 6ème et 1ère sous-sections réunies, 17décembre 2007, n°307231) Le conseil municipal de Pardies-Piétat avait décidé de préempter une parcelle mise en vente par M me B. et sur laquelle la SNC S.était titulaire d’une promesse de vente. Le conseil municipal s’était référé, dans sa décision de préemption, à un arrêté du préfet des Pyrénées-Atlantiques ayant créé une zone d’aménagement différée, insti- tuée en 2000 en vue de permettre « le développement de l’habitat dans le bourg ». La SNC a saisi le juge des référés pour obtenir la suspension de la décision. Les juges ayant fait droit à cette demande, la commune a saisi le Conseil d’Etat. « Considérant qu’aux termes de l’article L.210-1 du code de l’urbanisme: « Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. Tou- tefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d’une zone d’aménagement diffé- ré, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l’acte créant la zone ; Qu’il résulte de ces dispositions mêmes qu’un requérant ne saurait se prévaloir, à l’appui d’une demande tendant à l’annulation ou à la suspension de l’exécution d’une décision par laquelle une collectivité exerçant dans une zone d’aménagement différé le droit de pré- emption dont elle est titulaire à des fins de constitution de réserves foncières se réfère aux motivations générales de l’acte qui crée cette zone, de ce que cette collectivité ne justifie d’ aucun projet précis d’action ou d’opération d’aménagement à la date de sa décision […]; Considérant que […] la SNC soutient, outre que la commune ne justifie d’aucun projet précis d’aménagement, que […] la délibé- ration litigieuse, ainsi que l’acte créant cet- te zone, auquel la délibération se réfère, sont insuffisamment motivés; qu’aucun de ces moyens n’apparaît, en l’état de l’instruction, propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de cette délibé- ration». La demande de suspension est rejetée. Observations de Jurishebdo : Le droit de préemption urbain (DPU) n’est pas un droit arbitraire, et doit être motivé. Cette obligation recouvre deux aspects complé- mentaires: c’est d’abord une exigence de fond quant à l’objectif de la préemption, c’est pourquoi l’article L.210-1 CU requiert que les droits de préemption répondent aux finalités de l’article L.300-1 CU. C’est aussi une exigence de forme et de justifica- tion, d’où l’obligation posée par le même article L.210-1 CU d’une mention explicite de l’objet de la préemption dans la déci- sion. La première affaire témoigne de ce qui peut être considéré comme relevant de l’intérêt général de l’article L.300-1. Les objectifs listés par l’article sont au demeu- rant assez divers: accueil d’activités écono- miques, réalisation d’équipements collec- tifs, lutte contre l’insalubrité, sauvegarde du patrimoine… Mais tous ont en com- mun de viser l’intérêt général appréhendé du point de vue de l’urbanisme local. C’est pourquoi le simple projet d’amélioration de la visibilité routière, s’il ressort d’un intérêt général de sécurité, n’est pas rete- nu comme pouvant justifier un DPU. Cette question de l’intérêt général apparaît pré- dominante dans le contrôle des juges. Le Conseil d’Etat a ainsi jugé qu’une décision de préemption est légalement justifiée dès lors que l’action « est engagée dans l’intérêt général et répond à l’un des objets définis à l’article L.300-1, alors même [...] qu’elle ne s’accompagne d’aucune mesure d’urbanisation ni d’aucune réalisation d’équipement » (CE, 6février 2006, Req. n° 266821). La seconde décision est l’exception à ces principes: lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d’une zone d’aménagement différé, la décision peut se contenter de renvoyer aux motivations de l’acte créant la zone. Ce qui justifiait dans cette affaire le rejet de la requête. Loi Littoral ■ Création d’une nouvelle route de transit (Conseil d’Etat, 6ème et 1ère sous-sections réunies, 12décembre 2007, n°290312) Le conseil municipal de la commune de Séné avait approuvé la révision partielle du POS modifiant le classement de certains terrains, afin de les ouvrir à l’urbanisation. Une association de défense de l’environnement a obtenu l’annulation de cette décision en première instance ainsi qu’en appel. La commune a saisi le Conseil d’Etat. « Considérant qu’après avoir relevé que l’opération envisagée était située dans un espace proche du rivage, la cour en a déduit sans erreur de droit que le rapport de présentation du POS devait justifier de 12février 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ sa compatibilité avec les dispositions de la loi littoral; qu’après avoir exactement constaté que ce rapport ne comportait aucune justification à cet égard, elle n’a commis aucune erreur de droit en jugeant qu’il ne satisfaisait pas aux dispositions du 4° de l’article R.123-17 [ancien] du CU; Considérant qu’aux termes de l’article L.146-7 CU: « Les nouvelles routes de tran- sit sont localisées à une distance minimale de 2000 m du rivage. / Toutefois, [ces dis- positions] ne s’appliquent pas en cas de contraintes liées à la configuration des lieux, ou, le cas échéant, à l’insularité. »; Considérant qu’il ressort des pièces du dos- sier soumis aux juges du fond que le projet de desserte routière inscrit dans la délibé- ration attaquée doit être implanté [...] à une distance inférieure à 2000 m par rap- port au rivage; Que le choix du tracé répond à la nécessité de prolonger un axe de circulation impor- tant desservant l’agglomération vannetai- se et est ainsi motivé par un objectif d’amélioration du trafic routier et non par les contraintes liées à la configura- tion des lieux qui permettraient d’écarter les restrictions imposées par l’article L.146- 7 CU ». La requête de la commune est rejetée. Observations de Jurishebdo : L’application de la loi n° 86-2 du 3janvier 1986, dite « loi littoral » (article L.146-1 CU) est une question sensible. Certains élus locaux se sont en effet émus de la lecture souvent restrictive de ses dispositions par les juges. La présence espèce témoigne de ce que le droit de l’urbanisme doit par principe se justifier à l’égard du droit littoral. L’obligation de motivation dans le POS avait déjà été affirmée par Conseil d’Etat (CE, 14janvier 1994, n°127025), et si la commune ne démontre pas qu’elle peut se prévaloir de l’une des exceptions de l’article L.146-7 - configuration du lieu, insularité -, un permis de construire pris sur le fondement du POS incompatible avec les protections littorales pourra être annu- lé (CE, 10février 1997, n°140841). Le pro- jet de route de transit soumis ici aux juges encourait deux censures: sur la forme, aucune justification n’apparaissant dans le POS, et sur le fond, les juges estimant que c’est bien l’amélioration du trafic et non les contraintes géographiques qui en constituaient la réelle motivation. La ques- tion est plus globalement celle du contenu utile des POS. Les nouveaux PLU ont à cet égard été conçus comme des documents plus ambitieux, intégrant une prospective des aménagements urbains et de leurs impacts écologiques. Vices cachés: ce qui est apparent et ce qui ne l’est pas ■ 1. Défaut d’étanchéité d’une terrasse (CA Paris, 2ème Ch.A., 30janvier 2008, n°07/06620) Se plaignant d’un défaut d’étanchéité sur la terrasse du bien qu’ils venaient d’acquérir, des acheteurs avaient assigné leurs vendeurs sur le fondement des vices cachés. Ces derniers soutenaient en répon- se que les acheteurs avaient pu se rendre compte par eux-mêmes de ce problème, avant la vente, lors de leur visite. Condam- nés à indemniser les acheteurs en première instance, ils ont interjeté appel. « Considérant, sur les défauts de la cave, que l’expertise, qui décrit la cave, réalisée récemment par les vendeurs, comme une construction enterrée, accolée à la maison et recouverte en terrasse, met en évidence [une] exécution défectueuse, sans respect des règles de l’art quant à l’étanchéité des dalles de la terrasse, [...] ; que la présence de différents pots et récipients placés sur des étagères hautes afin de recueillir l’eau atteste de ce que les vendeurs avaient connaissance des fuites d’eau dans leur cave; que toutefois en l’absence de preuves de flaques d’eau visibles lors de la visite de la maison, la seule pré- sence de récipients qui pouvaient ser- vir de rangement, sur des étagères hautes, ne pouvait permettre aux acquéreurs de se convaincre du défaut d’étanchéité que présentait la cave; » ■ 2. Défaut d’étanchéité d’une toiture (CA Paris, 2 e Ch.A., 30 janv. 2008, n°06/20546) Les problèmes d’étanchéité concernaient ici la toiture. La demande des acquéreurs sur le fondement des vices cachés avait été accueillie en première instance. La cour d’appel infirme le jugement: « Considérant qu’en ce qui concerne la couverture du pavillon, l’expert [...] estime que « même un œil non exercé ne pou- vait pas ne pas remarquer le mauvais état de la couverture » et que, s’il ne pouvait en mesurer exactement les consé- quences, un acheteur normalement dili- gent aurait pu émettre une réserve; Considérant que le vice apparent , dont le vendeur n’est pas tenu, n’est pas seu- lement celui qui est ostensible et que révèle un examen superficiel mais celui qu’un homme de diligence moyenne aurait découvert en procédant à des vérifications élémentaires ; Que [les acquéreurs] ne contestent pas avoir, avant la vente, visité plusieurs fois l’immeuble et s’être même fait accompa- gner d’un entrepreneur; qu’ils étaient ainsi à même de se convaincre des défauts apparents de la toiture et d’en évaluer ou, le cas échéant, d’en faire évaluer par un professionnel l’ampleur; qu’une telle vérifi- cation s’imposait à toute personne norma- lement diligente se portant acquéreur d’un pavillon datant d’une quarantaine d’années ». Observations de Jurishebdo : Comme le souligne le considérant de principe de la seconde décision, le vice apparent ne se limite pas à celui qui est « ostensible », mais comprend également celui qui peut être révélé par un examen classique du bien. « Emptor debet esse curiosus »: il appartient à l’acheteur de se montrer curieux. Son comportement, sa diligence seront appréciés selon les faits de chaque espèce, in concreto. À cet égard, la juris- prudence se veut pragmatique: la Cour de cassation a ainsi estimé qu’il ne pouvait être reproché à des acquéreurs de n’être pas montés dans des combles d’accès diffi- cile pour vérifier l’état (dégradé) d’une charpente (Cass., Ass. Pl., 27octobre 2006, n°05/18977). Au contraire, dans la secon- de espèce, les acquéreurs avaient pu sans difficulté évaluer par eux-mêmes l’état de la toiture, et se rendre compte à première vue de son mauvais état. La présence à leur côté d’un professionnel ajoute ici au caractère apparent du vice. Mais si les juges requièrent de l’acquéreur qu’il se montre curieux et diligent, ils n’exigent pas de lui des déductions improbables, ou far- felues, comme de deviner l’existence d’un défaut d’étanchéité du seul fait de la pré- sence de récipients dans une cave. Les juges laissent cependant entendre que si des flaques avaient été apparentes, la solu- tion eut été différente… La nuance tient dans une goutte d’eau! ● H.L . Pages réalisées par Hélène Lécot 12février 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Termites ■ La portée d’un état parasitaire positif (Cass. Civ. 3 e , 30janvier 2008, n°90, FS-P+B, rejet) L’acte de vente d’un immeuble d’habitation comportait en annexe un état parasitaire qui mentionnait l’existence de dégrada- tions consécutives aux termites dans cer- taines parties de l’immeuble et la présence d’insectes vivants. L’acquéreur déclarait dans l’acte en avoir pris parfaite connais- sance et en faire son affaire personnelle. Les vendeurs avaient précisé avoir “enlevé tous les élements porteurs de dégradation et traité”. L’acquéreur avait toutefois enga- gé une action en garantie des vices cachés après avoir découvert des termites lors de travaux de rénovation. Son action est reje- tée, tant en appel qu’en cassation: “Mais attendu, d’une part, qu’ayant rele- vé, sans dénaturation, qu’au moment de la passation de l’acte authentique les acqué- reurs avaient été informés de la pré- sence des termites et qu’ils avaient acquis un bien dont l'état parasitaire positif , porté à leur connaissance par le notaire, ne leur laissait aucun doute sur l'infestation de la majorité des éléments en bois, la cour d'appel en a déduit à bon droit qu'ils n’étaient pas fondés à invoquer la garantie des vices cachés; Attendu, d'autre part, que les époux D.s'étant bornés à faire valoir à l'appui de leur demande de dommages-intérêts que les venderesses étaient de mauvaise foi, sans invoquer l'existence d'une manœuvre ou d'une réticence dolosive qui les aurait déterminés à contracter, la cour d'appel, qui a relevé, sans dénaturation, que dans leurs dernières écritures les époux D.fondaient leur réclamation contre les venderesses uniquement sur les dispositions de l'article 1641 du code civil, n'avait pas à examiner le litige au regard de l'article 1116 de ce code”. Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : cet arrêt est intéressant en ce qu’il manifeste l’intérêt pour le vendeur de disposer d’un état para- sitaire, même positif. Sa remise à l’acquéreur tend à prouver que celui-ci a été informé de la présence des termites et le prive de recours ultérieur sur le fonde- ment de la garantie des vices cachés. Le vice, porté à la connaissance de l’acquéreur, n’est plus caché. La Cour de cassation laisse toutefois la porte ouverte à une action fon- dée sur le dol, mais que l’acquéreur n’avait pas ici invoqué en temps opportun. VEFA ■ Pas de droit de rétractation pour des locaux mixtes (Cass. Civ. 3 e , 30 janv. 2008, n°80 FS-P+B+R+I, rejet) L’acquéreur de locaux mixtes (un logement et un commerce) voulait se prévaloir du droit de rétractation prévu par l’article L 271-1 du CCH. La Cour de cassation confir- me que le droit de rétractation de 7 jours n’est pas applicable dans cette hypothèse: “Mais attendu que l'article L.271 -1 du CCH ne mentionnant dans son champ d'application que les immeubles à usage d'habitation, ses dispositions ne sont pas applicables aux immeubles à usage mixte; qu'ayant constaté que la promesse de ven- te portait sur un immeuble destiné non seulement à l'habitation mais aussi au commerce, la cour d'appel en a exacte- ment déduit qu'elle n'était pas soumise au délai de rétractation prévu par cet article; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. L’acquéreur souhaitait aussi que soit rédui- te la clause pénale, plus que ne l’avait admis la cour d’appel, mais son action est également rejetée sur ce point: “Mais attendu qu'ayant retenu que les acquéreurs, par leur comportement passif fautif ayant entraîné la réalisation de la condition suspensive, avaient laissé passer la date butoir du 15avril 2003 contractuelle- ment prévue pour l'obtention de leur prêt, puis la prorogation tacite accordée par la venderesse jusqu'au 28mai 2005, la cour d'appel, qui a caractérisé la dispropor- tion excessive entre la pénalité forfaitai- re de 30000 € mise à la charge de la partie responsable de la non-réalisation de la ven- te et le préjudice effectivement subi par le créancier en constatant que l'immeuble avait ensuite rapidement trouvé acquéreur et pour un bon prix, a souverai- nement fixé le montant de la condamna- tion prononcée au titre de la clause pénale aux sommes séquestrées par les acquéreurs à la signature de la promesse et a légale- ment justifié sa décision de ce chef”. Observations de Jurishebdo : on retiendra surtout de cette décision que le droit de rétractation de l’article L 271-1 du CCH s’applique exclusivement aux locaux d’habitation. L’interprétation restrictive du texte consacrée ici par la Cour de cassation en écarte donc l’application pour des locaux mixtes. Copropriété ■ Les frais de l’état daté (Cass. Civ. 3 e , 30janvier 2008, n°84, FS-P+B, rejet) Un syndic avait facturé 598 € à un copro- priétaire vendeur au titre de frais de muta- tion pour l’établissement de l’état daté, à l’occasion d’une vente de lots signée le 24avril 2006. Ce copropriétaire en contes- tait le bien fondé et avait obtenu rem- boursement auprès du juge de proximité. La Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant à bon droit relevé que la proposition de contrat établie jus- qu’au 30juin 2006 entre le syndic et le syn- dicat des copropriétaires ne pouvait pro- duire effet qu'entre ses signataires et était sans incidence sur les droits de chacun des copropriétaires, la juridiction de proximité a exactement déduit, de ces seuls motifs, que le syndic ne pouvait revendiquer à l'encontre d'un copropriétaire, à l'occasion de la cession de son lot, le bénéfice d'une clause du contrat rela- tive à sa rémunération; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. Observations de Jurishebdo : la Cour de cassation avait déjà jugé, avant la loi ENL que le notaire ne peut pas régler au syndic les frais de questionnaire de vente mis à la charge du vendeur par le contrat passé entre le syndic et le syndicat (Civ. 3 e , 26 oct. 2004), car le contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire: il faut que le règlement ou une décision d’assemblée l’ait prévu. Or la loi ENL du 13juillet 2006, qui était invoquée par le syndic, a inséré un article10-1 dans la loi de 1965 qui pré- voit que sont imputables au seul copro- priétaire concerné les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effec- tuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la vente d’un lot. Il paraît résulter de cet arrêt que cette règle légale doit être complétée par une décision d’assemblée pour recevoir application: le contrat de syndic ne suffit pas. Il faut aussi une décision d’assemblée… Mise en place du cadastre sur internet 12février 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E B B R R E E V V E E S S Texte (annexe III du CGI et CCGI) Régime Plafonds de loyers suivant les zones 2 duodecies 31 I 1e j al 1 1999- 30 sept 06 Besson ancien Zone A 16,81 € Zone B 10,98 Zone C 7,95 € 2 terdecies 31 I 1e g al 3 1999 - 2avril 2003 Besson neuf Zone I bis 15,06 € Zone I 13,33 Zone 2 10,29 Zone 3 9,71 € 2 terdecies A 31 I 1e h al 3 (avant la loi ENL) Depuis 2avril 2003 Robien Zone A 21,02 € Zone B 14,61 Zone C 10,51 € 2 terdecies B (depuis la loi ENL) 31 I 1e h al 3 Robien Zone A 21,02 € Zone B 1 14,61 € Zone B 2 11,95 € Zone C 8,76 € 2 terdecies C a al 1er 31 I 1e l Borloo Zone A 16,82 € Zone B 1 11,69 € Zone B2 9,56 € Zone C 7,01 € Les plafonds de loyers applicables aux baux conclus en 2008 pour les régimes d’investissement locatifs aidés ont été publiés. Le texte fixe aussi les plafonds de ressources pour le Besson ancien : Exemple: 42396euros pour une personne seule en zone A, 32767 € en zone B et 28672 € en zone C; et pour le Borloo : Exemple: 42396euros pour une personne seule en zone A, 31491 € en zone B1, 28867 € en zone B2 et 28672 € en zone C. Investissement locatif ➠ L a direction générale des impôts est auto- risée à mettre en service, sur internet et dans les services des impôts via l'intranet, un traitement automatisé de données nomina- tives dénommé «Service de consultation du plan cadastral (SCPC)» par un arrêté du 21janvier. Cet arrêté permet à l'administration de mettre en place à titre payant pour l'usager des reproductions d'extraits de plan du cadastre. L'article 3 précise la liste des infor- mations qui peuvent être ainsi traitées. (Arrêté du 21janvier 2008 portant création par la DGI d'un traitement automatisé de données à caractère personnel dénommé «Service de consultation du plan cadastral (SCPC)», J.O. du 29janvier, @). ➠ Cet arrêté a fait l’objet d’un avis de la CNIL . La Commission relève que le service du cadastre se met donc en place sous deux volets : - un volet consultation qui est en libre accès et permet de consulter les plans cadas- traux et d'éditer les extraits papier - un volet acquisition qui permet de com- mander des fichiers cartographiques numé- riques. La CNIL a émis un certain nombre de remarques sur le projet d'arrêté. Elle a pris acte que le service vise à faciliter l'accès au plan cadastral et qu'il n'a pas pour vocation de rendre accessible sur internet les données relatives aux propriétaires. Elle rappelle que l a publicité foncière a pour objet de per- mettre à toute personne de connaître les éléments de propriété d'un bien mais non de connaître les propriétés d'une personne désignée. L'article 3 prévoyait dans son projet la facul- té de recherche par adresse, références cadastrales sous le nom d'une personne. La CNIL a estimé que cette possibilité de recherche sur le nom d'un propriétaire, par des tiers ne lui semblait pas conforme aux objectifs de publicité foncière. En consé- quence, cette faculté a été supprimée dans le texte publié. La CNIL a enfin recommandé d'interdire techniquement les requêtes automatiques. (Délibération n°2007-301 du 25 oct. 2007 por- tant avis sur un projet d'arrêté relatif à la mise en place d'un traitement de données à caractère personnel dénommé «Service de consultation du plan cadastral-SCPC», J.O. du 29 janv., @). ➠ La gestion de la documentation cadastra- le est assurée dans les centres des impôts fonciers et dans les centres des impôts de la direction générale des impôts, au moyen d'un traitement informatisé dénommé MAJIC 2 accessible via un intranet sécurisé. (Arrêté du 21janvier 2008 modifiant l'arrêté du 16août 1984 relatif à la mise à disposition des centres des impôts fonciers des moyens infor- matiques assurant la gestion décentralisée de la documentation cadastrale sur support magné- tique (MAJIC2). J.O. du 2février 2008, @). Divers textes permettant la mise en place du cadastre sur internet ont été publiés. (Décret n°2008-91 du 29janvier 2008 pris pour l'application de l'article 31 du CGI et relatif aux locations de logements intermédiaires ou sociaux, J.O. du 31janvier p.1897). ■ Un groupe de travail amiante Il est créé pour une durée de 4 ans un groupe de travail national « amiante et fibres », placé auprès des ministres de la construction, de l'environnement, du travail et de la santé. Sa réflexion porte sur l'amiante dans les bâtiments , les produits et déchets, l'environnement extérieur et les autres fibres. Il a pour mission de proposer des mesures de ges- tion des risques, « notamment d'éventuelles évolutions législatives et réglementaires ». C'est la direction générale de la santé qui en assure le secrétariat. (Décret n°2008-101 du 31janvier 2008 créant un groupe de travail national «amiante et fibres», J.O. du 2février, p.2114). ■ Réformer l’indivision? Sébastien Huygue (député du Nord) a fait adopter une proposition de loi par la Commission des lois de l’Assemblée. Ce texte (n°618) vise à simplifier la vente des biens en indivision. Il propose de créer de nouvelles modalités de vente des biens indivis, à la demande des deux tiers des indivisaires, sur autorisation judiciaire. Depuis la loi du 23juin, 2006, la majorité des duex tiers des indivisaires suffit pour prendre des décisions d’administration. Mais pour les actes de disposition, l’unanimité reste requise (sauf le cas de mise en péril de l’intérêt commun et avec autorisation du juge, cas prévu par l’article 815-5 du code civil). Lors des débats en commission le 30jan- vier, Sébastien Huygue a affirmé qu’à l’exception du péril imminent, l’unanimité restait requise. Face au scepti- cisme d’Alain Vidalies qui invoquait notamment des réserves sur la constitu- tionnalité de la proposition, Jean-Luc Warsmann a rétorqué que la proposition prévoyait le contrôle du juge. La commis- sion a adopté la proposition de loi . Le texte adopté propose de créer un article815-5-1 dans le code civil donnant un rôle important au notaire : il serait chargé de recevoir l’expression de l’intention des 2/3 des indivisaires de vendre le bien. Le notaire signifierait aux autres cette intention. Deux mois plus tard, il serait possible de saisir le tribunal de grande instance pour qu’il autorise l’aliénation des biens “si elle ne porte pas une atteinte excessive” aux droits des autres indivisaires. Pour régler la crise du logement, c’est à des remèdes diamétralement opposés que font appel Philippe Tannenbaum, directeur de la recherche d’EuroHypo à Londres, et Pierre Cain, professeur de droit public à Paris XII. Lors d’un débat qui s’est tenu le 7février à Paris (1) , Philippe Tannenbaum commence par dresser un constat sévère de l’échec des poli- tiques publiques en matière de logement. Ce constat ne fait pas débat; le désir d’accession à la propriété n’est pas satisfait, pas plus que les besoins de construction… L’analyste attribue ces échecs à trois erreurs. La pre- mière est d’avoir aidé la demande alors qu’il aurait fallu soutenir l’offre. La création d’un crédit d’impôt pour l’accession à la propriété va d’ailleurs dans le sens d’un soutien de la demande. Deuxième erreur: manque de réflexion sur l’urbanisation. Troisième erreur: ce n’est pas à l’Etat d’agir mais au secteur privé. Philippe Tannenbaum cite quelques exemples où le secteur privé a pu avec succès mener à bien des opérations de rénovation urbaine: à Reading, dans la banlieue de Lon- dres, le Passage des Princes à Boulogne Bil- lancourt, l’action de Klépierre qui articule ses opérations autour de centres commerciaux. À Arcachon enfin, Eiffage est en train de réaliser une opération de densification qui va permettre de décongestionner Bordeaux. L’appel au secteur privé est aussi un moyen pour financer la haute qualité environ- nementale. En construisant davantage, il sera possible d’amortir les innovations tech- niques sur davantage de logements. À quels acteurs faire appel? Pour Philippe Tannenbaum, il faut donc faire appel à des opérateurs privés: opérateurs de centres commerciaux, promoteurs qui sont davan- tage aujourd’hui des ensembliers, comme Nexity en utilisant les outils existants comme le bail à construction ou le bail emphytéo- tique. Les opérateurs sont certes privés con- frontés au défi de la solvabilité, mais les ban- ques devraient revenir vers le financement immobilier car elles doivent respecter des exi- gences de ratio (Bâle 2) qui devraient les con- duire à privilégier des projets garantis par des actifs. ■ Retour des foncières vers le loge- ment? Philippe Tannenbaum estime par ailleurs que les foncières pourraient revenir vers le loge- ment, mais il y voit comme condition la sup- pression de la loi Aurillac sur les ventes à la découpe. En revanche, il estime inutile de modifier la loi de 1989 sur les rapports locat- ifs. Une faculté d’amortissement fiscal des terrains serait en revanche souhaitable. ■ Le rôle central des communes Face à ce plaidoyer en faveur du secteur privé, Pierre Cain rappelle que si la volonté de l’Etat est d’augmenter la construction, ce sont aujourd’hui les communes qui sont au premier rang. La question se pose donc de savoir si la décentralisation est compatible avec la conservation par l’Etat de la politique du logement. La loi SRU avait affirmé en 2000 la volonté publique de densifier la ville. Or, 8 ans plus tard on constate que la loi n’a pas donné les résultats escomptés. Pierre Cain cite aussi l’exemple des opéra- tions d’intérêt national créées par la loi ENL en juillet2006. Trois ont été créées en Ile-de- France (Seine Amont, Seine Aval et dans le secteur de Bièvres). Dans ces OIN, les permis de construire ne sont plus délivrés par les communes, mais par l’Etat (préfet). Mais il faut du temps pour que des opérations débouchent sur la livraison des logements. Pierre Cain rappelle par ailleurs que les étab- lissements publics fonciers disposent de recettes : par la création d’une taxe spéciale d’équipement ou par les contributions des communes qui ne respectent pas l’article 55 de la loi SRU. Ces EPF disposent du droit de préemption et du droit d’expropriation. Il évoque les résultats de l’EPF créé dans le Nord par Michel Delebarre et qui a permis d’acquisition de terrains que les opérateurs priés n’auraient pas acquis en raison de leur forte pollution. La loi ENL a aussi modifié l’article L 123 du code de l’urbanisme pour autoriser les maires à exiger des opérateurs une certaine proportion de logements locatifs, dans une perspective de mixité sociale. Mais cette fac- ulté n’a pas encore été intégrée dans les PLU. ■ L’intervention publique porte ses fruits à long terme Les pouvoirs publics interviennent aussi en cas de difficultés financières de catégories de ménages. Pierre Cain rappelle l’expérience des ménages surendettés après avoir obtenu des prêts PAP et dont les logements ont été repris par les organismes HLM (opération Rapapla). Il évoque aussi le système du Pass-Foncier et la 12février 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • D D E E B B A A T T E E T T U U D D E E Faut-il moins d’Etat pour régler la crise du logement? (1) Débat organisé ce 7février par le Salon national de l’immobilier. Pour la première fois, le Salon nation- al de l’immobilier aura lieu Porte de Versailles et non plus à la Porte Maillot. Du 10 au 13avril 2008. faculté d’acheter de façon dissociée le terrain et le bâti. Mais ce système suppose de traiter les problèmes qui peuvent se poser par exem- ple en cas de revente avec plus-value des loge- ments dont l’achat a été aidé. Pour Pierre Cain, les pouvoirs publics ont donc pris la mesure de la crise du logement mais les outils mis en place ne peuvent que porter leurs fruits à long terme. Pour Philippe Tannenbaum, ce qui est en jeu, c’est la légitimité des élus à maîtriser l’urbanisation de leur territoire. La question est aussi liée à celle du contrôle des SEM par les collectivités locales. La législation européenne imposant désormais des appels publics à la concurrence pour attribuer les marchés d’aménagement. Si un Philippe Tannenbaum en appelle à un recours systématique au secteur privé, évo- quant même la suppression du ministère du logement, un Pierre Cain temporise en évo- quant la nécessité du temps pour que les outils mis en place produisent leurs fruits. Deux logiques irréconciliables… Les ventes occupées en baisse Le marché des ventes de logements occupés est en décrue. C’est le constat de l’étude d’Ad Valorem, réalisée avec le Conseil supé- rieur du notariat. Ad Valorem explique cette évolution par la baisse des rentabilités et l’effet de la loi Aurillac. Le marchédes logements occupés repré- sente 5,5% des ventes d’appartements en région parisienne et 7,4% en province . Mais certaines villes connaissent des marchés plus actifs comme Toulouse, Bordeaux et Strasbourg. Ce segment de marché y avait dépassé 15% des ventes en 2006, mais s’est replié de 5 points en 2007. Les décotes de prix entre vente libres et occupées sont très variables. Elles sont de 18,2% en province, mais de 7,4% en région parisienne. Elles peuvent atteindre 35% à Marseille ou Cannes, mais être presque nulles à Rennes, Nantes ou Lyon. L’analyse des acquéreurs montre une désaf- fection des tranches de 40 à 59 ans, mais une augmentation de la part des moins de 30 ans. Ces acheteurs plus jeunes utilisent en effet la décote des logements occupés com- me mode d’accession à la propriété. Constatant que les relations entre bailleurs et locataires sont actuellement conflictuelles, le président d’Ad Valorem, Stéphane Imo- wicz estime nécessaire de réinstaller un cli- mat fluide entre bailleur et locataire. Il pré- conise aussi le développement de la cession d’immeubles à un investisseur qui achète la nue-propriété et un organisme de logement social qui achète l’usufruit. 12février 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Le Conseil d'Etat vient de trancher cette lancinante question qui opposait, d'une part, les cours administratives d'appel de Nantes (n°00NT01971; n°05NT01988), Ver- sailles (n°04VE00164) et Bordeaux (n°04BX00374) qui s'étaient prononcées par l'affirmative et, d'autre part, les cours de Lyon (n°04LY00261) et de Nancy (n°07NC00100) qui avaient adopté la solu- tion inverse. Dans un arrêt Société Leroy Merlin du 16janvier 2008 (n°296528), le Conseil d'Etat a jugé que l' arrêté préfectoral fix- ant la composition de la CDEC devait pré- ciser l'identité des représentants éventuels des élus locaux et des autorités amenés à y siéger en application de l'article L.751-2 du code de commerce. Cette solution peut surprendre . En effet, dans un arrêt du 28novembre 2005 (n°282239), le Conseil d'Etat avait refusé d'examiner un pourvoi fondé sur l'absence de désignation nominative des membres de la CDEC, ce qui conduisait implicitement à admettre qu'un tel argument ne pouvait être utilement invoqué. Par ailleurs, la décision précitée de la cour de Lyon écar- tant expressément l'exigence d'une désig- nation nominative des membres de la CDEC, avait eu l'honneur d'être publiée au recueil des décisions du Conseil d'Etat, ce qui constituait un indice supplémentaire de la solution à donner à cette question. Mais surtout, cette solution risque d'alourdir la tâche des services de la préfec- ture à qui l'article R.752-23 du code de commerce impose de notifier l'arrêté de composition de la CDEC aux membres dans le délai d'un mois à compter de l'enregistrement de la demande du péti- tionnaire. En effet, c'est par cette notifica- tion que les intéressés apprennent leur participation à la CDEC. Mais à ce stade, le préfet n'est évidemment pas en mesure de connaître l'identité des personnes que les membres de la CDEC désigneront éventuellement pour les remplacer. Pratiquement, cette nouvelle obligation va vraisemblablement imposer au préfet de fixer la composition de la CDEC en deux temps : une composition de principe serait ainsi fixée et notifiée dans le délai d'un mois aux membres de la CDEC, qui se verraient invités à informer les services de la préfecture de l'identité des représen- tants qu'ils entendent éventuellement désigner. Une fois cette information obtenue, la composition définitive et nom- inative de la CDEC serait fixée par le préfet, en espérant toutefois que ses mem- bres ne modifient pas entre-temps l'identité de leurs représentants ou, à tout le moins, qu'ils en informent les services de la préfecture en temps utile. Il serait donc souhaitable que le préfet se montre quelque peu directif à l'égard des membres de la CDEC compte tenu de la gravité de la sanction judiciaire qui pour- rait être encourue et dont les con- séquences sont seules supportées par les pétitionnaires. Ces derniers, à qui l'arrêté préfectoral de composition est également notifié (circulaire du 16janvier 1997, Chap III, II, 2°), ont donc tout intérêt à se montr- er particulièrement vigilants. ■ Jean-Philippe Sorba, Associé responsable du département contentieux et réglemen- tation du cabinet DLA Piper; Xavier Guichaoua, avocat au sein du département contentieux et réglementa- tion du cabinet DLA Piper. Jean-Philippe Sorba et Xavier Guichaoua (avocats, DLA Piper) commentent l’arrêt du Conseil d’Etat du 16janvier 2008 relatif à la désignation par le préfet des membres de la CDEC. U U R R B B A A N N I I S S M M E E C C O O M M M M E E R R C C I I A A L L L’analyse de Jean-Philippe Sorba (photo) et Xavier Guichaoua , avocats, DLA Piper. Le Préfet doit-il désigner nominativement les membres de la CDEC? A A C C T T U U A A L L I I T T E E Avocats ➠ ➠ David Blondel , précédemment chez Kramer Levin Naftalis &Frankel LLP a rejoint le cabinet Lefèvre Pelletier & asso- ciés comme associé spécialisé en finance- ment et investissement immobilier. Véro- nique Lagarde , chez LPA depuis 2004, a été cooptée comme associée. Elle intervient plus particulièrement sur les opérations d’investissement immobilier. ➠ ➠ Maïté Lavrilleux intègre l’équipe Corpo- rate / M&A / Private equity de Proskauer Rose LLP à Paris. ■ Garantie des notaires Le taux de la cotisation due par les notaires au titre de la garantie collective pour l'année 2008 a été fixé par arrêté. Ce taux est fixé à 0,27% de la moyenne des produits (2005-2006) Des décotes sont prévues: - Si la moyenne est inférieure à 137204 € , la décote est de 100%, - si la moyenne est inférieure à 157022 € , la décote est de 50%, - si la moyenne est inférieure à 176231 € , la décote est de 25%. (Arrêté du 21janvier 2008, J.O. du 2 fév. p.2110). ■ RMI et allocations L'article L 262-10-1 du code de l'action sociale et des familles (issu de la loi du 21décembre 2006) permet à l'organisme local de sécurité sociale qui constate une disproportion marquée entre le train de vie du demandeur et les ressources qu'il déclare, de procéder à une évaluation for- faitaire des éléments de train de vie. Un décret du 28janvier fixe les modalités d'évaluation du train de vie et des res- sources, pour le RMI, pour les prestations familiales et pour certaines prestations de santé. (Décret n°2008-88 du 28janvier 2008 relatif aux modalités d'évaluation des biens et des éléments de train de vie pour le bénéfice de certaines prestations sociales sous condition de ressources, J.O. du 30 janv. 2008, p.1758). ■ Stockage de gaz L’arrêté du 24décembre 2007 modifie l'arrêté du 23août 2005 relatif aux pres- criptions générales applicables aux installa- tions classées pour la protection de l'environnement soumises à déclaration sous la rubrique n°1412 relative au stoc- kage en réservoirs manufacturés de gaz inflammables liquéfiés . Le texte prescrit un arrêt de remplissage des réservoirs à 85% . (J.O. du 29janvier p.1673). Les aménageurs soutiennent les conclusions du rapport Perben Le SNAL se réjouit des conclusions du rapport Perben “imaginer les métropoles d’avenir”, remis ce 5février au Président de la République. Il appuie tout particu- lièrement la proposition n°2: lutte contre l’étalement urbain, tout en renvoyant la responsabilité aux collectivités locales et au choix du diffus. Autres propositions: Création d’un observatoire de la métropolisation, développer les quartiers écologiques et créer un label Haute qualité urbaine, impliquer le sec- teur privé dans la gouvernance publique, fusionner les assemblées des départe- ments et régions attachées aux zones métropolitaines et élargir les périmètres géographiques des intercommunalités. 12février 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 24 janv. 2008 Sénat p.141 n°2533 André Vantomme, PS, Oise Reconversion de bâti- ments agricoles Agriculture L'article L 123-3-1 du code de l'urbanisme prévoit que le règlement du PLU peut dési- gner les bâtiments agricoles qui, en raison de leur intérêt architectural, peuvent faire l'objet d'un changement de destination. Une action en faveur du logement des travailleurs saison- niers a aussi été lancée avec l'Anah. C’est une question fré- quemment posée par les parlementaires. 24 janv. 2008 Sénat p.148 n °2818 Jean-Noël Guérini, PS, Bouches-du- Rhône Surendettement Consommation La mission mise en place par la ministre des finances doit, d'ici mars2008, faire des propositions sur une réforme du fichier national des inci- dents de remboursement des crédits aux particuliers. Il s'agira de « conforter les pratiques de prêt responsable et de favoriser le rebond des personnes ayant connu des difficultés financières ». 24 janv. 2008 Sénat p.155 n°1718 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Vente par une commune d'un terrain à un prix faible Intérieur Depuis la loi du 13août 2004, les cessions par une commune à titre gratuit ou à un prix inférieur à la valeur du bien sont interdites. Mais les communes peuvent céder à titre gratuit des terrains à des sociétés d'HLM en contrepartie de réservation de logements sociaux pour 20% des logements con- struits sur ce terrain. Cette cession est compatible avec la jurisprudence européenne car la cession n'est accordée qu'en contrepartie d'un service rendu par le bénéficiaire dans l'intérêt général. La réponse évoque la jurisprudence Altmark (CJCE du 24juillet 2003) sur les aides d'Etat et la décision du 28novem- bre 2005 qui en tire les conséquences. 24 janv. 2008 Sénat p.155 n°1863 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Incorporation au domaine public communal de voiries d'un lotissement Intérieur L'incorporation de voiries d'un lotissement au domaine public communal doit faire l'objet d'une enquête publique en application de l'article L 318-3 du code de l'urbanisme. 29 janv. 2008 AN p.781 n°6764 Jacques Pélissard, UMP, Jura Inscription au registre du commerce pour les loueurs de chambres d'hôte Consommation L'inscription des loueurs de chambres d'hôte n'est pas systématique . Plusieurs cas: 1. Ceux qui exercent l'activité à titre habituel avec recherche de profit et en font leur profes- sion doivent être inscrits au RCS. 2. Ceux qui exercent l'activité de façon acces- soire en complément d'une activité profession- nelle habituelle qui n'entre pas dans le champ de l'article L 123-1 du code de commerce. 3. Activité exercée en complément d'une activ- ité principale agricole : dispositions particulières. Textes de référence: art. L 121-1 et L 123-1 du code de commerce. L'inscription est de droit commun pour une activ- ité habituelle commer- ciale non agricole (cf. Rép. Brottes, JO AN 29 janv. p.799, n°4434). 29 janv. 2008 AN p.793 n°3669 Marie-Jo Zimmermann, UMP, Moselle Permis obtenu pour un logement, utilisation pour un bureau Ecologie Le changement de destination d'un logement en bureau, sans travaux, n'est astreint à aucune formalité au titre du permis de construire. Le changement opéré ne peut éventuellement être soumis qu'à l'autorisation préalable de changement d'usage (art. L 631-7 du CCH). Toute infraction à cet article est sanctionnée. Si l'utilisation des locaux méconnaît les dispo- sitions du PLU , l'infraction à l'article L 160-1 du code de l'urbanisme est constituée. Le maire dispose donc de moyens efficaces pour agir à l'égard du contrevenant. 29 janv. 2008 AN p.804 n°7626 Christophe Prou, UMP, Loire-Atlan- tique Chambres d'hôte Economie Le décret du 3août 2007 a défini l'activité de chambres d'hôte en la limi- tant à 5 chambres et une capacité maximale d'accueil de 15 personnes. Au- delà, les loueurs peuvent solliciter le classement dans la catégorie des hôtels de tourisme, le seuil minimal étant de 5 chambres pour une caté- gorie sans étoile, 7 pour une catégorie 1 ou 2 étoiles, 10 chambres au delà. 29 janv. 2008 AN p.842 n°4125 Jean-Michel Four- gous, UMP, Yvelines Détecteurs de fumée dans les logements Diagnostic électricité Logement La proposition de loi de MM Meslot est Morange visant à rendre obliga- toire l'installation de détecteurs automatiques de fumée a été adoptée en 1 e lecture et déposée à l'Assemblée le 4juillet 2007 pour une 2e lec- ture. Les propositions du rapport Pelletier – Doutreligne sont en cours de réalisation. Les textes concernant le diagnostic de l'installation d'électricité lors de la vente d'un logement sont en cours d'élaboration pour une mise en application le 1 er avril 2008 . 29 janv. 2008 AN p.843 n°11382 Jacques Pélissard, UMP, Jura Offices publics de l'habitat (OPH) Logement L'ordonnance du 1 er février 2007 a créé les offices publics de l'habitat et transformé de plein droit les OPHLM et les OPAC en OPH. Le projet de décret sur les OPH est actuellement en préparation. Sa publication est prévue au 1 er trimestre 2008 . A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 12février 2008 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Sur votre agenda ✓ 28 et 29 février 2008 : la négocia- tion foncière . Un programme de for- mation de l’Association d’Etudes fon- cières. Tél. ADEF. 01 56 98 2000 ou adef.org. ✓ 13 mars 2008 : maîtres d’ouvrage et maître d’œuvre: comment assurer la réussite de votre opération de construction ? Une conférence du Moniteur à La Défense avec notamment Michel Huet et Lau- rent Karila, avocats. Tél. Le Moniteur; Carmen Nicolas: 0140133364. Nominations ✓ ADEME : Parmi les nominations au conseil d’administration de l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie, notons celles de Chantal Jouan- no, représentant l'Etat (ministère de l'environnement) et, à titre de personnali- tés qualifiées, Michel Dubromel (France Nature Environnement), Jean Jouzel (CEA) et Alain Maugard (CSTB). (Décret du 31jan- vier 2008, J.O. du 1er fév. p.2019). Distinctions Parmi la promotion du 30janvier, nous avons relevé les nominations de: ■ Légion d’honneur Grand officier : Pierre Mazeaud, ancien président du Conseil constitutionnel. Commandeurs : Premier ministre: Daniel Labetoulle , vice-président de la Commission supérieure de codification et, au titre de la Justice, Bruno Genevois, ancien président de la section du contentieux du Conseil d'Etat. Premier ministre : Officier: René Cadiou, ancien directeur général d'un OPHLM, Michel Pelège ; chevalier: Inès Reinman , présidente de filiales d'un groupe immobi- lier. Ecologie : Chevalier: José Chenu, directeur dans un groupe de promotion immobiliè- re, Nelly Olin, ancienne ministre. Coopération : chevalier: Brigitte Girardin, ancienne ministre. Economie : officier: Thierry Breton, ancien ministre. Justice : Officier: Olivier Schrameck, prési- dent de sous-section du contentieux au Conseil d'Etat. Education nationale : chevalier: Gilles de Robien , ancien ministre. Enseignement supérieur : officiers: Alain Devaquet et Luc Ferry, anciens ministres, Yves Jégouzo, professeur d'université. Logement : officier: Christian Louis-Victor , président de l'UNCMI; chevalier: Jean-Fran- çois Gabilla , président de la FPC. (décret du 30janvier, J.O. du 31, p.1816). ■ Ordre du Mérite Premier ministre : Officier: Nicole Guedj, ancienne ministre. Ecologie : Officier: Michèle Pappalardo, présidente de l'Ademe. Economie : Officier: Alain Dinin , PDG de Nexity. Immigration : Commandeur: Michel Pélis- sier, président d'une société nationale de construction de logements sociaux. Justice : commandeurs: Françoise Barrair- son, Jean-Claude Chilou, Yves Robineau, Pierre Vitaz, magistrats; officiers: Bernard Reynis , président du Conseil supérieur du notariat; chevalier: Alain Piquemal, profes- seur de droit à Nice. Enseignement supérieur : Chevalier, Alain Béchade . (décret du 30janvier, J.O. du 31, p.1853). Au fil du J.O. ✓ Commission nationale des rési- dences hôtelières à vocation sociale : un arrêté du 19décembre 2007 fixe la composition et les règles de fonctionne- ment de cette commission (J.O du 31, p.1904). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 303 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s ● Humeur Le SNPI dans un communiqué critique verte- ment la proposition du rapport Attali visant à réduire les frais d’agence en introduisant davantage de concurrence. Alain Duffoux, président du SNPI, ne voit rien dans cette mesure qui soit de nature à apporter “un élé- ment aussi infime soit il à la libération de la croissance”. Rappelant que l’agence ne peut percevoir de rémunération qu’une fois la transaction conclue, il estime au contraire que cette proposition aurait pour conséquen- ce un appauvrissement de la profession… 12février 2008 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Jurishebdo Immobilier: quel bilan pour l’Anah en 2007? Philippe Pelletier: «en 2007, l’Agence a engagé jusqu’au dernier euro dont elle pouvait disposer! Si certains projets sont inachevés, c’est faute de crédits suffi- sants. Nous avions comme objectif de renforcer les actions sociales et très sociales, et nous avons donc abandonné la logique de guichet pour la remplacer par une intervention sociale. La pression s’est faite aussi plus forte avec la création du DALO. Nous avons pris collectivement conscience qu’éradiquer les logements insalubres est un tonneau sans fond. Il faut être plus incisif. En 2007, la campagne que nous avons menée pour le maintien à domicile des personnes âgées a été un grand succès. C’est une France très pauvre qui a pu bénéficier de cette aide aux propriétaires occupants». JHI: vous avez aussi été sollicité pour le Grenelle de l’environnement? P.P. : «l’Anah a été largement sollicitée pour une action sur les immeubles exis- tants. La pression va être forte pour lut- ter contre la précarité énergétique. Nous sommes conscients que notre Agence est de plus en plus sollicitée au fur et à mesure que les besoins vont croissants, mais les moyens ne sont pas toujours à la hauteur des défis. Nous allons devoir localement développer des partenariats avec les collectivités territoriales, avec les associations ou l’Ademe». JHI: quel bilan tirez-vous de l’utilisation du diagnostic de performance énergétique? P.P. : «le DPE a été inventé comme outil de sensibilisation. Il est obligatoire à la location comme à la vente, mais sans sanction. Il doit être amélioré: le dia- gnostiqueur devrait hiérarchiser les tra- vaux préconisés, il faudrait aussi que le diagnostic soit réalisé sur l’ensemble du bâtiment. Ce DPE collectif pourrait ensui- te se décliner par appartements. Le DPE est actuellement adapté aux loge- ments mais non aux locaux tertiaires. Le DPE réalisé à partir de factures est insuffi- sant, il faut inventer un DPE pour les locaux tertiaires. Il faudra aussi donner aux maîtres d’ouvrage une garantie de résultat, qui soit accordée par un tiers. Les diagnosti- queurs auront sans doute leur part dans cette garantie de résultat, comme les dis- tributeurs d’énergie, les organismes de financement ou les entreprises du bâti- ment». JHI: quel est le calendrier d’application du Grenelle de l’environnement? P.P. : «nous avons remis à Jean-Louis Borloo le rapport d’étape du groupe “rénovation des bâtiments existants” le 7 janvier. À partir des contributions reçues en janvier, nous en tirerons une synthèse le 6 février. Le rapport sera ajusté pour le 15 février. D’ici le 15 mars, nous travaillerons sur les pro- jets de textes. Ce sera alors la phase du travail interministériel. Le projet de loi est prévu pour le 15 avril et le vote au Parlement avant l’été». JHI: comment réagissent les profession- nels? P.P. : «les esprits évoluent. Ce qui est en jeu, ce sont les corps intermédiaires. Il faut mettre à contribution les industriels pour qu’ils activent la recherche et fabri- quent les matériels à grande échelle pour faire baisser les prix. Il faut que les entre- prises du bâtiment forment leur person- nel et aient une vision au-delà de leur spécialité. Elles doivent apporter une vision globale du bâtiment. Un installa- teur de fenêtre doit pouvoir faire une recommandation d’isolation de toiture. Il faut que les administrateurs de biens et les agents immobiliers par exemple se met- tent aussi en mouvement. Le classement du bien en performance énergétique devra par exemple être indiqué dès la pré- sentation du bien à vendre ou à louer». JHI: quel peut-être le rôle de l’Anah dans la mise en œuvre de ces mesures? P.P. : «j’espère que l’Anah va obtenir des crédits supplémentaires pour lutter contre la précarité énergétique et les pas- soires thermiques. Le projet que nous proposons, c’est “aider puis contraindre”, mais il faut annoncer clairement et fermement la contrainte à venir. L’aide ne sera alors maintenue que pour les gens les plus fragiles: l’aide puis- sante pour tous ne durera pas. Mais la question sur le type de contrainte qu’il faut mettre en place n’est pas réglée et pourrait ne pas être tranchée en 2008. Une idée répandue serait de profiter des ventes pour prélever une somme de 20000 € consacrée aux travaux. Mais est-ce que cela n’obère pas la bonne fin de l’opération? Une autre piste serait de mettre l’accent sur les logements les plus énergivores. Mais est-ce que cela ne consti- tue pas une “double peine” en chargeant les publics les plus fragiles? On peut aussi pointer les équipements les plus anciens, comme les chaudières de plus de 20 ans. Il nous faudra croiser ces points pour présen- ter quelque chose de simple. L’Anah pourrait conduire la barque et je vais proposer des solutions. On pourrait aussi envisager de regrouper les diffé- rents intervenants (dont l’Ademe) autour d’un groupement d’intérêt public». Philippe Pelletier (président de l’Anah) : «la pression va être forte pour lutter contre la précarité énergétique» Le Président de l’Anah dresse le bilan 2007 de l’Agence nationale pour l’habitat et évoque les pistes qui devraient suivre la remise de son rapport sur la rénovation des bâtiments existants dans le cadre du Grenelle de l’environnement. I I N N T T E E R R V V I I E E W W Chiffres clés 2007 - 560millions d’ € de subventions accordées aux propriétaires (550M € en 2008 y com- pris un prélèvement exceptionnel sur la tréso- rerie de 30millions) - 10millions d’ € de subventions d’ingénierie pour des projets territoriaux - 140000 logements améliorés ou conven- tionnés avec des aides fiscales - 22700 logements traités au sein de copro- priétés en difficulté - 33700 logements réhabilités à loyer maî- trisés - 7200 logements indignes réhabilités - 560 opérations programmées -10500 logements vacants remis sur le marché (211millions d’ € de subventions)
