– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : procédure devant le juge des référés
Procédure d’expulsion : pas de nullité sans grief
Congés : le locataire délivre un congé au bailleur, puis en invoque l’inexistence
Logement social : les critères d’attribution pour une mutation
Baux d’habitation : protection des locataires aux ressources modiques : quel SMIC retenir ?
Vente : la limite des actes sous seing privé
– 4 – Débats parlementaires –
Suite des débats au Sénat pour le Grenelle II
– 4-5 – Réglementation –
Nouveau label HPE rénovation, approbation des statuts de l’AGAPL
– 5 – Projets –
Le projet de loi sur le Grand Paris
– 6 – Réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda –
– 8 – Interview –
Pierre Popesco, avocat, Herbert Smith : le green lease à la française d’Herbert Smith repose sur une approche contractuelle.
■ JUGÉ ■ > > Un congé pour un bail commercial déli- vré pour un loctaire via un acte d’huissier est valable et peut être invoqué par le bailleur même si le locataire indique que l’acte ne correspondait pas à son intention. Ainsi en a jugé la Cour de cassation le 30septembre 2009. > > Un acte portant échange de fractions de lots commerciaux dans une copropriété est inopposable à l’acquéreur d’un des lots s’il n’a pas été publié: solution rendue par la cour d’appel de Paris le 17septembre 2009 ■ RÉPONDU ■ > > Le ministre de l’écologie a répondu au député Hervé Féron qu’une nouvelle taxe remplaçant la taxe locale d’équipement était à l’étude (voir p.6) ■ ANALYSÉ ■ > > Selon l’analyse du cabinet d’avocats Arsè- ne Taxand, le projet de loi finances qui vise à remplacer la taxe professionnelle par une nouvelle contribution assise sur la base fon- cière des entreprises et la valeur ajoutée pourrait se révéler pénalisante pour les sociétés foncières. ■ PROGRAMMÉ ■ > > Le projet de loi sur le Grand Paris a été adopté en conseil des ministres et déposé sur le bureau de l’Assemblée nationale. ■ NOMMÉE ■ > > Nadia Bouyer est nommée directrice du cabinet de Benoist Apparu et directrice adjointe du cabinet de Jean-Louis Borloo. ■ PUBLIÉ ■ > > Un nouveau label Haute performance énergétique, HPE rénovation 2009 a été créé par arrêté du 29septembre (lire page5). Bail vert, bail libre U n nouveau type de bail est proposé à la négociation des parties pour les baux commerciaux. Il s’agit du bail vert, ou, du “green lease” pour reprendre les termes utilisés par le cabinet d’avocats Herbert Smith (lire l’interview de Pierre Popesco en page8). Le but de ce bail est, l’expression l’évoque par elle-même, de tenir compte des exigences environnementales et d’objectifs de performance énergétique des bâtiments. Le Gre- nelle de l’environnement est passé par là (nous poursuivons l’analyse des débats sur le Grenelle II en page4) et les partenaires de la relation locative sont donc invités à décliner les objectifs d’efficacité énergétique dans des clauses contractuelles. Le bail proposé fixe des objectifs et offre une palette de clauses à adap- ter en fonction de la situation des parties. Mais l’originalité pra- tique de ce bail est d’être en accès libre. C’est donc exactement le contraire d’un modèle déposé. Il fonctionne en effet suivant le principe des logiciels libres et incite son utilisateur à retrans- mettre aux rédacteurs les améliorations qu’il y aura apportées. L a Cour de cassation s’est prononcée fin septembre sur une question d’expulsion d’un locataire de locaux à usage commercial et d’habitation (lire page2). Le preneur invoquait la nullité du commandement de quitter les lieux au motif que l’acte n’avait pas reproduit les articles62 de la loi du 9 juillet 1991 et les articles L 613-1 à L 613-5 du code de la construction et de l’habitation. L’argument était fondé mais la Cour de cassation rappelle que la nullité d’un acte de procédure ne peut être invoquée qu’à char- ge pour celui qu’il invoque de prouver le grief que lui cause la nullité. En l’espèce, n’ayant pas apporté la preuve de ce grief, le locataire n’a pu obtenir que soit prononcée la nullité de l’acte querellé. La Cour de cassation fait ici application de la règle “pas de nullité sans grief” qui figure, de manière générale à l’article 114 du code de procédure civile: “La nullité ne peut être pro- noncée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une for- malité substantielle ou d'ordre public”. Bien entendu, la règle peut être invoquée tant par le bailleur que le locataire et elle pré- sente l’avantage d’éviter la nullité d’actes pour de purs motifs de forme. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO370 1 3OCTOBRE 2009 ISSN 1622-1419 9 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : procédure devant le juge des référés Procédure d’expulsion : pas de nullité sans grief Congés : le locataire délivre un congé au bailleur, puis en invoque l’inexistence Logement social : les critères d’attribution pour une mutation Baux d’habitation : protection des locataires aux ressources modiques: quel SMIC retenir? Vente : la limite des actes sous seing privé - 4 - Débats parlementaires - Suite des débats au Sénat pour le Grenelle II - 4-5 - Réglementation - Nouveau label HPE rénovation, approbation des statuts de l’AGAPL - 5 - Projets - Le projet de loi sur le Grand Paris - 6 - Réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Interview - Pierre Popesco, avocat, Herbert Smith: le green lease à la française d’Herbert Smith repose sur une approche contractuelle. S O M M A I R E E D I T O R I A L Le prochain numéro de Jurishebdo sera un numéro spécial consacré à la jurisprudence 13octobre 2009 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X Baux commerciaux ■ Procédure devant le juge des r éférés (Cass. Civ. 3 e , 30 sept. 2009, n°1120, FSP+B, rejet, n°08 186321) L’article 783 du code de procédure civile prévoit qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée, à peine d’irrecevabilité. Mais sont cependant recevables les conclusions relatives aux loyers et les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture. Dans cette affaire, le juge des référés avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion. Le locataire reprochait à l’arrêt d’avoir rejeté sa demande de révo- cation de l’ordonnance de clôture et d’écarter des pièces produites relatives au loyer. La Cour de cassation confirme le bien fondé de l’arrêt d’appel: “Mais attendu que la société Le Relais Saint Prix [locataire], ayant, dans ses conclu- sions du 31mars 2008, sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture en vue de la communication de 16 nouvelles pièces com- prenant des décomptes et des relevés ban- caires, non datés ou datés de 2007 ou de 2008, en arguant d’une cause grave consti- tuée par la suspension de l’exécution provi- soire de l’ordonnance de référé par le Pre- mier Président de la cour d’appel, sans soutenir que les nouvelles pièces étaient recevables après la clôture car relatives aux loyers , le moyen est nou- veau, mélangé de droit et de fait et partant, irrecevable”. Observations : lorsque l’instruction a été clôturée (au moyen d’une ordonnance), il n’est plus possible de déposer des conclu- sions. Mais l’article 783 prévoit des excep- tions concernant les conclusions relatives aux loyers. Le locataire peut solliciter la révocation de l’ordonnance de clôture, pour produire des pièces si elles sont relatives au loyer, mais encore faut-il l’invoquer expressément, faute de quoi, devant la Cour de cassation, le moyen est considéré comme nouveau et donc irrecevable. ■ Procédure d’expulsion: pas de nullité sans grief (Cass. Civ. 3 e , 30 sept. 2009, n°1119, FSP+B, rejet, n°08 15203) Un locataire de locaux à usage commercial et d’habitation avait fait l’objet d’une pro- cédure de résiliation de bail et d’expulsion, ordonnée par un arrêt d’appel, puis il avait reçu un commandement de quitter les lieux. Or il en invoquait la nullité au motif que l’acte aurait dû reproduire l’article 62 de la loi du 9juillet 1991 et les articles L 613-1 à L 613-5 du CCH. Mais la cour d ’appel avait estimé que ne rapportant pas la preuve de l’existence d’un grief lié à cet- te nullité, il ne pouvait pas s’en prévaloir. La solution est confirmée en cassation: “Mais attendu qu'ayant exactement rete- nu que le commandement de quitter les lieux ne répondait pas aux exigences de forme prescrites par l'article 195 du décret du 31juillet 1992, et que le prononcé de la nullité qui découlait de ce vice de forme était, en application de l'article 114 du code de procédure civile, subordonné à la preuve de l'existence d'un grief, la cour d'appel, qui a souverainement constaté l'inexistence d'un tel grief, en a déduit à bon droit que la nullité du commande- ment ne pouvait être prononcée; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. La Cour rejette également un autre moyen: “Mais attendu qu'en retenant que M. D. ne justifiait d'aucune tentative de reloge- ment, se considérant légitime à se mainte- nir dans les lieux depuis 18 mois, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumenta- tion, a, par ce seul motif, légalement justi- fié sa décision”. Observations : cette décision est donc favo- rable au bailleur qui a obtenu le jugement d’expulsion mais qui peine à en obtenir l’exécution. L’article 195 du décret de 1992 prévoit en effet quel lorsque le local sert à l’habitation principale de la personne expulsée, le commandement d’avoir à quitter les lieux reproduit l’article 62 de la loi de 1991 et les articles L 613-1 à 5 du CCH. Cette exigence est formulée “à peine de nullité”. Ce texte ne s’applique pas lorsque le local commercial ne comporte aucun local d’habitation accessoire (Civ. 3 e , 20janvier 2005, Loyers et copr. 2005, n°104). En l’espèce il s’agissait bien d’un local com- mercial comportant également une partie à usage d’habitation. Mais la Cour de cassation approuve l’arrêt d’appel d’avoir exigé du locataire qu'il apporte la preuve que le motif de nullité lui causait grief. Elle fait application de la règle tradition- nelle “pas de nullité sans grief” qui siège à l’article 114 du code de procédure civile: “La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité sub- stantielle ou d'ordre public”. (Pour un exemple plus ancien, concernant un bail d’habitation, voir Cass. Civ. 3 e , 2 9juin 1994, Rev. Loyers 1994, p.496). ■ Le locataire délivre un congé au bailleur, puis en invoque l’inexistence (Cass. Civ. 3 e , 30 sept. 2009, n°1126 FSP-B, cas- sation, pourvoi n°08 13756) Un locataire de locaux commerciaux avait donné congé le 3juin 2003 par acte d’huissier et le 6juin 2003, via le même huissier, demandé le renouvellement du bail en invoquant l’inexistence du 1 er acte. La cour d’appel avait admis la demande de nullité au motif notamment que “l'intention de cette société n'a jamais été de donner congé à son bailleur mais au contraire de solliciter le renouvellement du bail commercial, qu’il est reconnu par la SCP qu'elle a commis une erreur grossière qu’elle a cherché à réparer en notifiant le 6juin 2003 une demande de renouvelle- ment de bail portant la mention manuscri- te "annule et remplace le congé qui vous a été signifié le trois juin deux mille trois par acte de mon ministère", et que le congé du 3juin 2003, contraire à l'intention de la société Mac Donald [locataire] et délivré par la SCP en dehors de tout mandat pour ce faire, est un acte inexistant qui n'a pas engagé le locataire”. Cet arrêt est cassé au visa des articles114 et117 du code de procédure civile: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors que, quelle que soit la gravité des irrégula- rités alléguées, seuls affectent la validité d’un acte de procédure, soit les vices de forme faisant grief, soit les irrégulari- tés de fond limitativement énumérées à l’article 117 du code de procédure civile, la cour d’appel a violé les textes susvisés”. Observations : l’acte qui avait délivré le congé du locataire résultait manifestement d’une erreur. La SCP d’huissiers avait recon- nu cette erreur. L’acte de congé se trouvait donc contraire à l’intention du mandant, locataire. Pouvait-on pour autant en déduire son “inexistence”? La réponse est négative. En effet, la nulli- té résulte soit d’un vice de forme, soit d’une des irrégularités de fond, qui sont limitativement énumérées par l’article 117 du code de procédure civile (défaut de capacité ou de pouvoir). Mais le cas de l’absence d’intention n’est pas prévu. L’acte est donc valable… J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Logement social ■ Les critères d’attribution pour u ne mutation (Cass. Civ. 3 e , 30 sept. 2009, n°1094 FSP-B, cassation, pourvoi n°08 18820) La fille de 8 ans d’un locataire de l’OP HLM de Pau avait fait en 1995 une chute mortel- le de l’appartement situé au 7 e étage. Les parents avaient alors assigné le bailleur pour obtenir réparation du préjudice moral, invoquant le fait qu’ils avaient for- mulé dès 1993 une demande d’attribution d’un autre logement. La Cour d’appel avait accueil cette deman- de, estimant que les critères de priorité dans l’attribution des logements concer- naient tant les demandes de mutation que d’attribution et en conséquence: “que l'Office qui n'a pas proposé aux époux F.l'attribution de l'un ou de l'autre de ces logements n'explique pas sur quels critères ces attributions ont été effectuées, qu'il n'a pas respecté son obligation de moyens consistant en l'examen attentif de cette demande de mutation, au regard des cri- tères et priorités qui lui sont imposés par les prescriptions légales, alors qu'il pouvait y répondre par des solutions appropriées”. La solution est censurée: “Qu'en statuant ainsi, alors que l'Office n'avait pas l'obligation d'examiner en priorité la demande de mutation des époux F.déjà attributaires d'un loge- ment social dans le but de leur propo- ser un nouveau logement plus appro- prié à leurs besoins spécifiques , la cour d'appel a violé les textes susvisés [art. L 441- 1 et R 441-4 du CCH]”. Observations : la Cour de cassation écarte donc la responsabilité du bailleur, mettant en avant le fait que les locataires, déjà attributaires d’un logement, n’étaient pas prioritaires pour en obtenir un autre, plus adapté à leur situation. ■ Protection des locataires aux ressources modiques: quel SMIC retenir? (Cass. Civ. 3 e , 30 sept. 2009, n°1123, FSP+B, rejet, n°08 18352) Le locataire ayant reçu congé invoquait la protection des personnes âgées (plus de 70 ans) et de ressources modiques c’est-à-dire inférieures à une fois et demi le montant du SMIC (art. 15 III de la loi du 6juillet 1989). Comment calculer ce seuil lorsque la législa- tion sur le SMIC est modifiée? Le bailleur estimait qu’il fallait faire le calcul sur 35heures, soit 151,66heures par mois et non sur 169heures, mais la Cour de cassa- tion n’a pas admis ce raisonnement et confirme l’arrêt d’appel: “ Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que le montant annuel d’une fois et demie le salaire minimum de croissance (SMIC) pour l’année précédant le congé, soit de décembre 2003 à décembre 2004, s’élevait à 22404,33 € calculé sur la base du SMIC mensuel brut pour 169 heures de travail, alors en vigueur, la cour d’appel, qui a relevé que pour la même période les ressources totales de M. F. s’élevaient à 22021,16 € et constaté que ce dernier était, à la date d’échéance du contrat, âgé de plus de 70 ans, en a exacte- ment déduit, sans violer l’article L. 212 1 ancien du code du travail, que les disposi- tions de l’article 15 III de la loi du 6juillet 1989 étaient applicables et que la société ne justifiant pas que le logement offert corres- pondait aux besoins et possibilités de M. F., le congé devait être annulé”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations : la Cour de cassation avait déjà rendu des décisions sur des points voi- sins (voir par exemple Civ. 3 e , 16 sept. 2009, Jurishebdo du 29septembre), mais non, à notre connaissance, sur celui-ci. Il faut donc retenir la durée du travail en vigueur à la période où les ressources sont rete- nues pour l’appréciation du seuil, c’est-à- dire l’année précédant le congé. Vente ■ La limite des actes sous seing privé (Cour d’appel de Paris, Pôle 4, ch. 1, 17 sept. 2009, n°2008/1889) Deux copropriétaires de lots commerciaux en rez-de-chaussée avaient conclu en 1982 une convention sous seing privé aux termes de laquelle l’un cédait ses droits sur l’entrée de l’immeuble en échange d’une cuisine d’environ 3m 2 . Le 1 er lot ainsi amputé avait été vendu à un tiers en 1988. Or en 2003, l’autre coproprié- taire avait mis en vente le 2 e lot. Le tiers acquéreur du 1 er lot avait alors réclamé la restitution de la fraction de lot dont son local avait été amputé. La cour d’appel lui donne raison, contrairement à la solution rendue par les premiers juges: “Considérant, sur l'opposabilité de la convention du 14septembre 1982 aux intimés, qu'il n'est pas contesté que celle-ci n'ayant pas été publiée, [les acqué- reurs], qui ont fait publier leur acte 13octobre 2009 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X - - V V E E N N T T E E J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ❘ ❘ ◗ ◗ Le cabinet d’avocats Arsène Taxand analy- se l’impact du projet de réforme de la taxe p rofessionnelle et estime qu’il pourrait “se révéler très pénalisant pour les investisseurs immobiliers ”. La taxe professionnelle doit être remplacée par la contribution économique territoriale ( CET), se décomposant elle-même en cotisa- tion locale d’activité (CLA) et en cotisation complémentaire (CC). La CLA étant l’équivalent de la base foncière de la taxe professionnelle et la CC étant l’équivalent de la cotisation minimale de TP sur la valeur ajoutée. La CC devrait être assise sur la valeur ajou- tée produite par la société immobilière avec un taux variant sur le chiffre d’affaires (entre 0% et 1,5%). Pour le secteur immobilier, la valeur ajoutée devrait correspondre aux recettes et produits accessoires (loyers annuels, et charges refacturées) diminués des amortissements et des charges. Les plus- values de cession des immeubles devraient être incluses dans le calcul de la valeur ajou- tée, mais Arsène Taxand relève que ce point devra être précisé. Analyse d'acquisition à la conservation des hypo- thèques le 12décembre 1988, sont fondés à se prévaloir des dispositions de l'article 30 du décret du 4janvier 1955 selon lesquelles les actes soumis à publicité sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis du même auteur, des droits concur- rents en vertu d'actes soumis à la même obligation de publicité et publiés”. La cour ordonne la restitution: “Considérant que c'est à tort que le tribunal a cru, pour des raisons de pure opportunité sans valeur juridique, refuser d'ordonner la remise en état du lot n°21, dans sa confi- guration originelle conforme au règlement de copropriété et à l'état descriptif de divi- sion; Que cette remise en état sera ordonnée dans les termes précisés au dispositif ci- après, étant observé que seul le syndicat des copropriétaires aurait qualité pour deman- der la restitution du couloir commun”. Observations : cette décision illustre la pré- carité des conventions sous seing privé qui ne sont pas suivies d’actes authentiques publiés à la conservation des hypothèques: ils sont inopposables aux tiers. De plus, s’agissant d’un lot de copropriété, sa modi- fication aurait dû faire l’objet d’une modi- fication de l’état descriptif de division. Signalons aussi que la mutation doit être notifiée au syndic (art. 6 du décret du 17mars 1967). À défaut, elle est inoppo- sable au syndicat. Suite des débats du 17septembre au Sénat. Un amendement de Daniel Raoul (n°252) sur les infractions aux règles d’urbanisme a été retiré, mais Dominique Braye a précisé à ce sujet que le chantier de la réforme du droit pénal de l’urbanisme en était encore “à un stade précoce de son déroulement” (JO Sénat déb. 18 sept. p.7711). En revanche, un amendement (n°67) de la commission sur les ZPPAUP, pour leur permettre de mieux tenir compte des énergies renouvelables, a été voté. L’article 14 concerne l’avis de l’architecte des Bâtiments de France a sus- cité de nombreux amendements Dominique Braye propose finalement de maintenir l’avis conforme de l’ABF, puis de considérer que le recours est adopté si le préfet n’a pas donné de réponse dans un délai de 2 mois et d’adresser les recours au préfet de région et non au préfet de département (p.7716) et sans avis de la commission des sites. L’article a été réservé et adopté en fin de séance (p.7726), et Benoist Apparu a précisé qu’une commission présidée par le conseiller d’Etat Thierry Tuot travaillait à cette question. Enfin, des amendements n°113 et114 ont étendu ces dispositions aux périmètres de protection et aux secteurs sau- vegardés. Le préfet aura aussi 2 mois pour se prononcer et son silence vaudra admission du recours (vote, p.7727). L’article 15 bis apporte une certaine déroga- tion à la loi littoral . Le Gouvernement en a demandé la suppression et son amende- ment (n°159) a été voté en dépit de l’opposition du rapporteur. Daniel Raoul a obtenu le vote d’un autre amendement (n°225) qui élargit le champ d’application de la mesure qui permet à l’Etat de vendre des terrains à un prix infé- rieur à leur valeur vénale lorsqu’ils sont des- tinés à la réalisation de programmes com- portant des logements. L’amendement élar- git la mesure aux constructions (voté p 7723). ■ Nouvelle taxation sur les plus- values foncières en province Les débats ont repris le 28septembre avec les articles relatifs au transport. L’article 22 ter vise à ouvrir aux autorités organisatrices de transport hors Ile-de-France la faculté d’instituer une taxe sur la valorisation des terrains résultant de la réalisation d’infrastructures de transport en site propre ou d’infrastructures ferroviaires. Roland Ries a proposé de l’étendre au bénéfice des syndicats mixtes de transport, mais il n’a pas été suivi (rejet de l’amendement n°863, JO Sénat déb. 29 sept. p.8029). Louis Nègre en revanche, rapporteur a fait adopter un amendement (n°899) qui exonère RFF de cette nouvelle taxe. Le cas de l’Ile-de-France, précise Dominique Busserau, sera traité dans le cadre d’un texte ad hoc. Précisons que cette nouvelle taxe fait l’objet d’une déduction égale au montant de la taxe sur les terrains devenus constructibles (art. 150 U et suiv. du CGI). Cela signifie, précise Louis Nègre, que la nouvelle taxe “ne porte- ra que sur la base non encore assujettie à la taxation actuelle sur les plus-values immobi- lières perçues au profit de l’Etat” (p.8030). L’article a été voté. ■ Plans climats, certificats d’économie d’énergie… Les débats se sont poursuivis le 29sep- tembre avec l’article 23 qui concerne le sché- ma régional du climat, de l’air et de l’énergie. Thierry Repentin observe que ce document, de même que les plans territo- riaux pour le climat prévus par l’article 26, sont des documents de planification et d’orientation stratégique. Il souhaite que les organismes de logements sociaux soient associés à leur élaboration (JO Sénat 30 sept. p.8058), ajoutant que les logements sociaux sont 30% plus performants que le parc rési- dentiel. Mais il a retiré son amendement (n°556). L’article 23 a été adopté. L’article 25 concerne les tarifs de raccorde- ment aux réseaux d’électricité . Chantal Jouanno explique qu’un groupe de travail a été mis en place, présidé par Jean-Claude Lenoir. Il préconise d’étendre un barème simplifié à la quasi-totalité des raccorde- ments en basse tension. Un arrêté est en cours de signature (p.8069). L’article a été amendé et voté. Également voté l’article 25 bis qui modifie l’article 1 er de la loi MOP pour exclure de son champ d’application les contrats de perfor- mance énergétique, dès lors que les amélio- rations de l’efficacité énergétique sont garanties contractuellement dans la durée. L’article 26 impose notamment la réalisation de bilan d’émission de gaz à effet de serre , par exemple aux personnes de droit privé employant plus de 500 personnes, dans cer- tains secteurs d’activité. Il a été voté (p.8062) avec quelques amendements, par exemple le n°919 qui vise à articuler le plan climat ter- ritorial et l’agenda 21 local (le plan climat territorial constituant alors le volet climat de l’agenda 21). Les articles suivants visent par exemple les certificats d’économie d’énergie . Yves Chastan a proposé (amendement n°568) pour les HLM que les produits de cession des CEE soient exonérés d’impôt sur les sociétés (en inscrivant le bénéfice des CEE dans les compétences des organismes HLM au titre de leur mission d’intérêt général), lorsqu’ils ont été obtenus par des actions d’économie d’énergie dans les logements. Mais il n’a pas été suivi (rejet, p.8095). L’article 28 , qui a été adopté, concerne le stockage de dioxyde de carbone. Le chapitreII vise les énergies renouve- lables. L’article 30 par exemple prolonge la durée de concession d’un réseau de chaleur et à obliger les constructions nouvelles à se raccorder à ces réseaux, dans certains péri- mètres délimités par les collectivités locales. Chantal Jouanno explique qu’il a pour objec- 13octobre 2009 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E G G R R E E N N E E L L L L E E I I I I A A U U S S É É N N A A T T A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Le Grenelle II: suite des débats Les sénateurs ont poursuivi l’examen du projet de loi Grenelle II. Signalons en particulier la création d’une nouvelle taxe liée à la valorisation des biens immobiliers à la suite de la création d’infrastructures de transport. Cette nouvelle taxation des plus- values vise la province, le cas de l’Ile-de-France devant être traité dans le cadre du projet de loi sur le Grand Paris. Nouvelle taxe sur les plus-values Taxe sur les plus-values de cessions de ter- rain et d’immeubles résultant de la réali- sation d’infrastructures de transport, hors Ile-de-France (art. 22 ter) Assiette : La taxe est assise sur un montant égal à 80% de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat majoré des travaux, indexés sur l’ICC (moins la plus-value imposée au titre des art. 150 U et s.). Elle est exigible lors de la 1 e cession qui suit l’institution de la taxe. Taux : Son montant est plafonné à 15% pour les autorités organisatrices de transport, 5% pour la région et 5% pour l’Etat. Le total ne peut excéder 5% du prix de cession. Exonérations : Sont exclues: les 1 es ventes en l’état futur d’achèvement, les 1 es ventes après achèvement d’immeubles bâtis visé à l’art. 257-7e 1 b du CGI, les ventes de ter- rains aménagés dans le cadre d’une ZAC et les expropriations. Paiement : lors de l’enregistrement de l’acte de vente. ▲ 13octobre 2009 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N P P R R O O J J E E T T S S ◆ Reconduire la bonification Pass-Foncier en 2010 Selon la secrétaire d’Etat chargée de l’Ecologie, Chantal Jouanno, l’UESL a indiqué que 7500 Pass-Fon- cier avaient été recensés début septembre2009. Dans le cadre du plan de relance, l’Etat a accordé pour 2009 une aide aux collectivi- tés locales, de la moitié de l’aide qu’elles accordent aux ménages. Pour la secrétaire d’Etat, “il est nécessaire de reconduire cette bonification l’année prochaine”. (JO débats, Sénat, 24septembre 2009 p.7818). ◆ Grand Paris Le projet de loi sur le Grand Paris a été présenté en conseil des ministres le 8octobre. Le texte (n°1961) comporte 29 articles répartis en 4 titres. Le 1 er vise à recourir à une “procédure adaptée” pour permettre la réalisa- tion du métro automatique autour de Paris. le titreII crée l’établissement public Société du Grand Paris. Le titreIII organise les relations de cet établissement public avec les organismes de transports (RATP, SNCF et RFF). Le titreIV “traduit l’ambition d’un urbanisme de projet” ce qui signifie, selon l’exposé des motifs que “la réflexion des architectes et des urbanistes constitue le point de départ de l’élaboration du projet si symbolique du Grand Paris”. Le titreV concerne spécia- lement le pôle technologique de Saclay et l’établissement public industriel et commercial Paris- Saclay. Signalons en particulier que l’article 4 érige les projets de travaux, pour la réalisation du réseau du Grand Paris en “projet d’intérêt général” au sens des articles L 121-2 et L 121-9 du code de l’urbanisme. Quant aux articles5 et6, ils modifient les dates de référence en matière de préemption et d’expropriation. Ils ont pour objet “de limiter la spé- culation foncière dans les zones d’influence de l’infrastructure de transport qui pourrait être induite dès la connaissance de la localisa- tion des gares”. ✓ Les statuts de l'Association pour l'accès aux garanties locatives men- tionnée à l'article L.313-33 du CCH ont été approuvés par décret n°2009-1155 d u 30septembre 2009 (J.O. du 1 er octobre, p.15899). ✓ Un arrêté du 8septembre 2009 approuve le cahier des clauses admi- nistratives générales applicables aux marchés publics de travaux (J.O. du 1 er oct. p.15907). Ce cahier des clauses administratives générales n'est appli- cable qu'aux marchés qui s'y réfèrent. ✓ Archéologie préventive : Le mon- tant affecté au Fonds national pour l'archéologie préventive pour l'année 2009 est de 30% du produit de la rede- vance d'archéologie préventive. (Arrêté du 23septembre 2009, J.O. du 1 er oct. p.15935). ✓ Redevances : le décret n°2009-1162 du 30septembre 2009 est relatif aux modali- tés de recouvrement des r edevances des agences de l'eau en application de l'article 131 de la loi n°2008-1443 du 30décembre 2008 de finances rectificative pour 2008 (J.O. du 2 oct. p.15969). ✓ ERP : Un arrêté du 24septembre 2009 a approuvé diverses dispositions modi- fiant le règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public (J.O. du 2 oct. p.15983). tif de développer la part d’énergie renouve- lable dans ces réseaux. Il a été voté (p.8106). À l’article 33, Thierry Repentin a obtenu le vote d’un amendement visant à autoriser les organismes HLM à vendre l’électricité excé- dentaire qui est produite à partir des pan- neaux solaires installés sur les immeubles, dans le cadre de leur objet social. L’amendement (n°458) a été voté (p.8109). En revanche, il n’a pas obtenu que le produit de la vente soit exonéré d’IS (rejet de l’amendement n°536). À suivre. À l’Assemblée Les députés ont adopté le 17septembre une proposition de loi tendant à favoriser l’accès au crédit des PME et à améliorer le fonc- tionnement des marchés financiers. On signalera l’article 6 sexies B qui concerne la fiducie et qui complète l’article 2011 du code civil en prévoyant que “le fiduciaire exerce- ra la propriété fiduciaire des actifs figurant dans le patrimoine fiduciaire, au profit du ou des bénéficiaires, selon les stipulations du contrat de fiducie”. Henri Emmanuelli a cherché à faire supprimer cet article en esti- mant qu’il s’agissait d’introduire les prin- cipes de la charia dans le droit de la fiducie en la rendant compatible. Mais il n’a pas été suivi et l’article a été voté (JO AN déb. 18 sept. 2009, p.7210). Le Grand Paris inquiète Nanterre Répondant à une question de Jacqueline Fraysse, à propos du Grand Paris, Benoist Apparu a indiqué que: “on ne peut conti- nuer avec une vision “hors-sol” du quartier de la Défense, sans lien, notamment ave la ville de Nanterre”. Il justifie ainsi le projet de fusion des deux établissements publics, EPAD et EPASA (Seine Arche) “en étroite concertation avec les collectivités locales” (JO AN déb. 24 sept. p.7434). ■ Nouveau label HPE rénovation Il est créé un label HPE pour la rénova- tion des bâtiments existants . Ce label intègre 3 éléments: - exigences de la RT des bâtiments exis- tants, - respect d'un niveau minimum de perfor- m ance énergétique globale et de confort d'été, - modalités minimums de contrôle. Il comporte deux catégories . ➠ Pour les immeubles d'habitation , il se décline en 2 niveaux: - Haute performance énergétique rénova- tion, HPE rénovation 2009 avec une consommation d'énergie ≤ 150kWh/m 2 /an (avec modulation sui- vant les zones climatiques et l'altitude), - Bâtiment basse consommation énergé- tique rénovation, BBC rénovation 2009 , avec une consommation ≤ 80kWh/m 2 /an. ➠ Pour les autres bâtiments , le label HPE rénovation comporte un niveau: le label BBC rénovation 2009 . Il suppose une consommation ≤ 40% de la consomma- tion conventionnelle de référence. Le label HPE rénovation est délivré uni- quement sur un bâtiment certifié. Le label est délivré par un organisme convention- né et, à partir du 1 er octobre 2010, unique- ment par un organisme accrédité auprès du COFRAC ou d'un organisme équiva- lent. (Arrêté du 29septembre 2009 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label «haute performance énergétique rénovation», J.O. du 1 er oct. p.15901). ▲ 13octobre 2009 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 24 sept. 2009 Sénat p.2250 n°6921 Paul Raoult PS, Nord Participation pour rac- cordement à l'égout Ecologie La participation pour raccordement à l'égout est prescrite par le permis de construire ou d'aménager. Ces actes en constituent le fait générateur. La PRE peut être mise en recou- vrement dès la survenance du fait générateur, sans attendre la réalisation des travaux de construction ou d'aménagement. Texte de référence: art. L 332-28 du code de l'urbanisme. 29 sept. 2009 AN p.9242 n°45840 Rudy Salles, NC, Alpes-Maritimes Extension d'une construc- tion réalisée sans permis Ecologie L'extension d'une construction réalisée sans permis exige un permis sur l'ensemble. Deux exceptions à ce principe: si la construction a été édifiée avant la généralisation du permis de construire en 1943 et travaux qui n'avaient pas à être autorisés par un permis à la date à laquelle ils ont été réalisés. Arrêts cités : CE, 9 juillet 1986 et 15 mars 2006, CAA Marseille, 23 novembre 2006. 29 sept. 2009 AN p.9243 n°46429 Hervé Féron, S.R.C. Meurthe-et- Moselle PVR: incitation à la con- struction sur de grandes parcelles? Ecologie La participation pour voies et réseaux n'a pas pour vocation à déterminer la densité. Seul un document d'urbanisme permet de réaliser des objec- tifs de modération de consommation de l'espace. Mais une nouvelle taxe remplaçant la TLE est à l'étude . Son rendement serait basé sur un objectif de densité. Les collectivités pourraient fixer un taux qui, s'il dépassait un certain pourcentage, supprimerait la PVR. Le financement des équipements serait alors plus directement en relation avec le zonage des documents d'urbanisme. 29 sept. 2009 AN p.9246 n°52643 Lionel Luca, UMP, Alpes-Mar- itimes Majoration de COS pour efficacité énergétique: applicable au tertiaire ? Ecologie L'article L 128-1 du code de l'urbanisme prévoit une autorisation de dépassement du COS de 20% pour les constructions dépassant des critères de performance énergétique. Ce texte ne limite pas son application au secteur de l'habitation. L'intitulé du chapitre dans lequel figurent ces articles n'est pas en cohérence avec le contenu. Il devra être modifié. Le projet de loi Grenelle II autorise le Gouverne- ment à prendre par ordonnance des mesures réformant le régime des autorisations d'urbanisme. 29 sept. 2009 AN, p.9246 n° 51571 Pierre Morel-A- L'Huissier, UMP, Lozère Radionucléides dans les matériaux de construction Ecologie Le décret du 4 avril 2002 interdit l'introduction intentionnelle de radionucléides artificiels ou naturels et de déchets de l'industrie nucléaire dans les biens de consommation et les produits de construction . 29 sept. 2009 AN p.9269 n°54611 André Shneider, UMP, Bas-Rhin Acte d'avocat Justice Etienne Blanc a l'intention de déposer une proposition de loi reprenant la suggestion du rapport Darrois de créer un « acte d'avocat ». Cette mesure ne doit pas porter atteinte à la sécurité de l'acte authentique. La procédure d'inscription de faux doit rester attachée à la qualité d'officier public. Les avocats n'ayant pas délégation de puissance publique, l'acte contresigné ne saurait avoir force exécutoire. Une réponse de la chan- cellerie assez défavor- able à la proposition Darrois. 1 er oct. 2009 Sénat p.2310 n°8687 François Rebsamen, PS, Côte-d'Or Programmes ANRU: relo- gements Logement En 2008, sur 31 650 logements démolis depuis 2006, on relevait en moyenne: 29% de vacance, 68% de ménages à reloger, 4% de départs spontanés et 2% d’autres situations. La réponse détaille les obligations de reloge- ment des porteurs de projet. 6 oct. 2009 AN p.9440 n°55797 Bernard Debré, UMP, Paris Recours obligatoire à l'architecte: baisse du seuil? Culture Une mission a été confiée à Thierry Tuot, con- seiller d'Etat, sur l'amélioration de la qualité architecturale et environnementale des con- structions. Il consulte l'ensemble des profes- sions concernées. A la remise du rapport, le ministère de la culture arbitrera sur les propo- sitions. Le député s'inquiétait de la piste consistant à réduire le seuil d'intervention obliga- toire de l'architecte fixé à 170 m 2 . 6 oct. 2009 AN p.9472 n° 46869 Pierre Morel-A- L'Huissier UMP, Lozère Prorogation des permis de construire Espace rural Pour les autorisations demandées avant le 1 er octobre 2007, il faut appli- quer le décret du 19 décembre 2008 relatif au délai de validité des autorisations d'urbanisme. En effet, si l'article 26 de ce décret prévoit que les autorisations restent soumises aux règles de forme en vigueur à la date de leur dépôt, la durée de validité est une règle de fond. L'article 26 ne leur est pas applicable. Le décret est aussi applicable aux permis accordés avant le 1 er octobre 2007. 6 oct. 2009 AN p.9472 n° 47004 Serge Poignant, UMP, Loire-Atlan- tique Droit de préemption dans les espaces naturels sensi- bles. Indivision Espace rural Le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles s'étend à la totalité du terrain. En cas d'immeubles en indivision, seule la cession de l'ensemble des droits indivis représentant l'immeuble est soumise au droit de préemption. Une vente de droits à l'un des indivisaires, même si elle met fin à l'indivision, n'est pas soumise au droit de préemption . À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TEL : FAX : MÈL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier 13octobre 2009 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Budget : Pierre Coural et Jean-Luc Lhe- manne sont nommés conseillers au cabinet d'Eric Woerth (arrêtés du 23septembre 2009, J.O. du 30 @). ➠ Commerce, PME : Bao Nguyen-Huy quit- te ses fonctions de conseiller spécial et Lau- re Lazard Holly celles de conseillère tech- nique au cabinet d'Hervé Novelli. (Arrêtés du 1 er octobre 2009, J.O. du 2, @). ➠ Logement : Nadia Bouyer est nommée directrice du cabinet de Benoist Apparu (ainsi que directrice adjointe du cabinet de Jean-Louis Borloo (arrêtés du 25sep- tembre, JO. du 30, @). Elle était précédem- ment conseillère technique au cabinet du Premier ministre (arr. du 29septembre 2009, J.O. du 30, @). Elle succède à Alain Lecomte qui est nommé président de la 3 e section «Aménagement durable des terri- toires» du Conseil général de l'environnement et du développement durable (arrêté du 25 sept. J.O. du 30, p.15864). ➠ Ville : Thierry Tesson est nommé direc- teur du cabinet de Fadela Amara. Il était conseiller au cabinet de Xavier Darcos (arrêtés des 25 et 29septembre, J.O. du 30, p.15865). Equipement ✓ Jean-François Turbil est nommé direc- teur départemental de l'équipement et de l'agriculture du Cher (arr. du 14 sept., J.O. du 30 @). Magistrature ✓ T ribunal administratif : Philippe Couzinet devient président du tribunal administratif d'Amiens (arrêté du 22septembre 2009, J.O. du 30, @) Organismes publics ✓ CNAC : Benoît Paumier , inspecteur général des affaires culturelles, est nommé membre titulaire à la Commission nationa- le d'aménagement commercial (décret du 2octobre 2009, J.O. du 4 oct. p.16161). ✓ Gérard Rameix , conseiller maître à la Cour des comptes, est nommé Médiateur national du crédit (décret du 28sep- tembre 2009, J.O. du 29, p.15810). ✓ Fabrice Perrin est nommé commissaire du Gouvernement auprès de l'association dénommée « Foncière Logement » (arr. du 23 sept. 2009, J.O. du 1 er oct. p.15936). ✓ ANRU : sont nommés administrateurs: François Rebsamen (Association des maires de France), Pierre Quercy (UNFOHLM), Didier Ridoret et Christian Cheve (l'UESL), Sabine Baïetto-Beysson (ANAH) et Robert Pellissier (Fédération des entreprises publiques locales), Jean-Loup Merlot (Outre- mer) et Christophe Mirmand (intérieur). (Arr des 24 sept. J.O. du 29 sept. p.15810 et du 30 sept. p.15865 et arr. du 1 er oct., J.O. du 3 oct. p.16083). ■ Cotisation CGLLS La cotisation additionnelle due à la CGLLS doit être déclarée et payée par le site https:/teledeclaration.cglls.fr, en fonc- tion des comptes clos fin 2007. Les élé- ments à retenir pour le calcul de la coti- sation sont les suivants: - La part forfaitaire est fixée au nombre de logements x 5euros . - La part variable calculée à partir de l'autofinancement, elle fait l'objet d'une réfaction fixée à 13% des produits loca- tifs. - Le taux applicable au montant de la part variable, applicable à l'autofinancement net, est fixé à 11% . (Arrêté du 25août 2009 fixant les modali- tés de déclaration, de calcul et de paiement de la cotisation additionnelle due à la Cais- se de garantie du logement locatif social, J.O. du 29 sept. p.15800). ■ RCS et informatique Le décret n°2009-1150 du 25septembre 2009 relatif aux informations figurant au registre du commerce et des sociétés a été publié au J.O. du 30septembre (p.15840). Le texte tient compte de la faculté recon- nue au greffier de délivrer des copies, extraits ou certificats par voie électronique. B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 370 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 22 octobre 2009 (9h30 - 18h)les 10 es entretiens de l’habitat de l’Anah auront pour thème “ Quel habitat privé pour l’après-crise? à Paris (Palais des Congrès). Clô- ture des débats par Marc-Philippe Daubresse et Benoist Apparu. avec les interventions de Chantal Jouan- no, Michel Delebarre… ✦ 19 novembre 2009 à Paris: “ Actua- lité du droit des contrats ”. Une journée de formation Elegia. Prési- dée par Christian Charruault, pré- sident à la 1e chambre civile de la Cour de cassation, Philippe Stof- fel-Munck, professeur à Paris I et Bruno Dondero, professeur à Amiens. Informations: elegia.fr ou Tél. 0140923737. ✦ 2 décembre 2009 : la 2 e édition “Carrefour du droit” organisée par LexisNexis. À noter les conférences sur les baux commerciaux avec Joël Monéger ou sur la pratique des autorisations d’urbanisme avec Fré- déric Rose-Dulcina. Tél. 01821200700. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 13octobre 2009 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P I I E E R R R R E E P P O O P P E E S S C C O O , , A A V V O O C C A A T T , , H H E E R R B B E E R R T T S S M M I I T T H H “Le green lease "à la française" d'Herbert Smith repose sur une approche contractuelle” Le cabinet d’avocats Herbert Smith lance le “green lease”, un bail commercial environnemental: une palette de clauses à insérer dans un bail commercial pour atteindre des objectifs liés au développement durable et améliorer la performance environnementale des bâtiments. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine I I N N T T E E R R V V I I E E W W > Qu’est-ce que le green lease et pourquoi préférer cette expression à celle de bail vert? P. P.: “Le green lease est un bail commercial environnemental. Il concerne le secteur tertiai- re et vise la performance environnementale, et va de la maîtrise du coût de l’énergie à l’amélioration du bien-être des occupants. L’expression de bail vert est celle des groupes de travail du Grenelle et se fonde sur une approche réglementaire. Au contraire, notre approche est contractuelle, car la loi aura du mal à faire évoluer les comportements alors que le contrat pourra y parvenir plus facile- ment en jouant de tout à la fois sur les obliga- tions et sur les incitations.” > Quelle est l’origine de ce contrat? P. P.: “Le green lease est à l'origine d'une initia- tive du gouvernement australien. qui, il y a environ 5 ans, a fait obligation à ses services administratifs de conclure des baux contenant des dispositions favorisant la performance environnementale. Cette démarche a accompa- gné une politique favorisant l'implantation de services dans des bâtiments conformes aux normes de construction et de conception des bâtiments qui ont conduit à leur certification. Le green lease a ensuite essaimé aux États-Unis et au Canada. Chez Herbert Smith, nous avons constitué un groupe de travail sur le change- ment climatique et le développement durable et mis au point des clauses à insérer dans un bail commercial standard”. > Pourquoi le lancer aujourd’hui? P. P.: “La loi Grenelle I formalise la prise en compte de la préoccupation environnementale dans notre réglementation. Elle prévoit la facul- té d’imposer des certificats d’économie d’énergie dans le secteur des bureaux, mais il va falloir organiser la relation contractuelle. La réglementation va être de plus en plus contrai- gnante; il faut l’anticiper dans le bail. La préoc- cupation environnementale et la performance de l’immeuble vont être de plus en plus une pré- occupation de l’investisseur. Cette performance va s’apprécier par un diagnostic des immeubles en cours de fonctionnement, qui vont permettre de déterminer si l’immeuble est bien ou mal construit ou s’il est bien ou mal utilisé”. > Ce contrat répond-il à une demande des uti- lisateurs? P. P.: “Ce bail doit conduire à faire des écono- mies sur les charges tout en permettant d’anticiper les contraintes futures du Grenelle I et II mais il répond aussi à une demande des utilisateurs. Ces derniers, dans le cadre de leur politique RSE, souhaitent disposer d’immeubles conformes aux principes du développement durable: permettant non seu- lement de consommer moins d’énergie mais aussi d’occuper des immeubles mieux adaptés aux besoins des salariés. Les parties sont attachées à la stabilité de la relation locative, mais rien n'empêche de pré- voir qui va supporter la contrainte à venir. On sait que la jurisprudence est orientée dans le sens d'une interprétation restrictive des obliga- tions mises à la charge du preneur ainsi quand la réglementation sur l’amiante est apparue, les obligations correspondantes ont dû être supportées par le bailleur en l'absence de clauses ad hoc”. > Comment se présente concrètement ce bail? P. P.: “Il est d’abord un outil pédagogique, informatif qui aide le locataire à changer son comportement pour obtenir une amélioration de la performance énergétique. Il sert aussi par exemple aux sociétés chargées de l’entretien de l’immeuble. Il se présente un peu comme un cahier des charges des travaux d’aménagement dans les centres commer- ciaux. Il comporte trois parties. La première contient les objectifs. Il s’agit par exemple pour le bailleur d’obtenir une certification de l’immeuble ou, pour le preneur, d’obtenir une certification HQE exploitation ou encore par exemple de fixer des objectifs chiffrés de consommation d’eau ou d’énergie. La deuxième partie contient des engagements, comme l’engagement d’appliquer une régle- mentation nouvelle qui surviendrait. La troisième comporte les aspects financiers liés à l’amélioration de la performance. Le contrat prévoit d’autres clauses: mise en place de mesures de la consommation d’énergie, audit environnemental annuel, engagement de réaliser les travaux dans le respect des principes du développement durable, interdiction d’utiliser des produits polluants dans les opérations d’entretien, mise en place d’un comité de pilotage…” > Quelles sont les incidences financières? P. P.: “Ce bail peut prévoir des dispositifs financiers incitatifs. Pour le preneur, le mon- tant des charges peut être majoré en cas de non-respect du mode d’utilisation de l‘immeuble, ou réduit en cas de baisse de la consommation d’énergie. Pour le bailleur, on peut prévoir une mise en réserve des écono- mies de charges sur un compte spécial destiné à financer des investissements permettant une amélioration de la performance environne- mentale de l’immeuble. Le bail peut aussi prévoir des sanctions pécu- niaires. Pour le preneur une sur consommation se traduira par un coût supplémentaire, des travaux peuvent aussi être imposés à ses frais s’il ne respecte pas les exigences du bail. Pour le bailleur, si l’immeuble perd la certifica- tion, on peut prévoir une baisse du montant du loyer. Le principe de notation des immeubles va en effet avoir un impact sur leur valorisa- tion. On a déjà constaté une baisse de valeur pour les immeubles contenant de l’amiante”. > Le bail vert a-t-il des points communs avec le contrat de performance énergétique? P. P.: “Le bailleur qui a conclu un bail vert peut aussi mettre en place un contrat de perfor- mance énergétique. Mais il est conclu avec un prestataire et il vise à atteindre tel ou tel objec- tif de consommation énergétique”. > Comment peut-on utiliser votre bail? P. P.: “Avec une équipe de trois avocats, nous y avons travaillé depuis un an. Nous avons choisi de mettre ce bail en libre accès sur inter- net (www.green-lease.org) dans le cadre d'une licence “creative commons”. En effet, il ne sert à rien de mettre au point un produit innovant qui reste au placard! C’est la même logique que le logiciel libre. En contrepartie, si vous l’améliorez, faites-le nous savoir”.
