-2 – Jurisprudence –
-Baux commerciaux : mise en œuvre d’une clause résolutoire sans commandement préalable / Soumission d’un bail commercial à l’obligation de logement décent
-Baux : L’obligation de jouissance paisible des lieux loués ne peut être étendue au-delà du périmètre de l’immeuble où résident les locataires
-Copropriété : Non-respect de la règle de réduction des voix du copropriétaire majoritaire
-Société civile de construction vente : Action contre les associés non liquidateurs d’une société non immatriculée : prescription de 5 ans
– 4 – Rencontre –
Le 99e congrès de l’UNPI à Colmar s’interroge sur l’avenir de l’offre locative
Le colloque de l’IEIF : Immobilier : ce qui nous attend en 2010 et 2011
– 6 – Réglementation –
Logement social / Livre foncier / Conventions collectives
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
– 8 – Interview –
Pascale Poirot, présidente du SNAL : “la fiscalité de l’urbanisme doit favoriser la densité”.
■ JUGÉ ■ > > Dans un bail commercial, une clause résolutoire peut être prévue pour destruc- tion, même partielle, des locaux. Elle fonc- tionne alors sans commandement préalable. ■ PUBLIÉ ■ > > Le décret du 16octobre 2009 retranche du calcul de la SHOB les surfaces occupées par l’isolation thermique ou acoustique pour l’aménagement d’une construction existante. ■ IMAGINÉ ■ > > Le SNAL lance les “trophées de l’aménagement” pour juin2010 (lire l’interview de sa présidente, Pascale Poirot, en page8). ■ ÉCARTÉ ■ > > Le Conseil constitutionnel a déclaré non conformes à la constitution deux articles de la loi du 19octobre 2009 favorisant l’accès au crédit des PME (JO du 20 oct. p.17410). Les articles sont écartés au motif qu’ils ne présen- taient aucun lien , même indirect, avec ceux qui figuraient dans la proposition de loi. Insé- rés par amendements en 1 e lecture au Sénat, ils sont donc considérés comme adoptés selon une procédure contraire à la Constitu- tion. L’article 16 visait à compléter l’article 2011 du code civil pour préciser que le fidu- ciaire exerce la propriété fiduciaire des actifs figurant dans le patrimoine fiduciaire, au pro- fit du ou des bénéficiaires, selon les stipula- tions du contrat de fiducie . Le Gouvernement soutenait que cette clarification devait appor- ter une plus grande confiance aux investis- seurs et permettre par exemple de proposer en sûreté un bien immobilier abritant l’activité de l’entreprise, “ce qui constituera une moda- lité supplémentaire, et très efficace, de leur activité”. Le député Henri Emmanueilli avait indiqué à l’Assemblée le 17septembre qu’il s’agissait d’introduire le principe de la charia dans le droit de la fiducie. Mais cet argument n’a pas été évoqué dans le recours devant le Conseil. Deux regards sur le marché I l était particulièrement instructif ces derniers jours de mettre en perspective deux regards sur le marché. L’un émanant des propriétaires de l’UNPI, fédération qui regroupe majoritaire- ment de petits propriétaires, solidement implantée en province, et l’autre émanant du colloque de l’IEIF, qui rassemble des opéra- teurs, principalement dans le secteur de l‘immobilier d’entreprise. Les petits propriétaires paraissent assez désorientés par la baisse des loyers et la hausse de la vacance. Les investisseurs professionnels ne cachent pas leur appétence pour le rendement: les perspectives de plus-values étant incertaines ou lointaines, la dimension de rende- ment retrouve tout son attrait (lire p.4 et5). Une convergence de vue se dessine sur l’importance de l’impact du Grenelle de l’environnement. Les investisseurs en font un critère de sélection de leurs achats et les propriétaires analysent leur patrimoi- ne pour les faire évoluer. Mais les bailleurs de logements de l’UNPI, ainsi que l’analyse Michel Mouillart, pourraient ne pas tous avoir les moyens de mettre leurs biens aux normes, et certains sortiront donc du marché. Le Grenelle est ici facteur de dévalorisation des loge- ments, analyse que partage Michel Godet. Une divergence se mani- feste sur la perception des territoires. Une perception officielle, telle que celle émanant de la description de la Seine-Saint-Denis par un représentant d’établissement public de ce département, dépeignant un havre pour investisseur avisé, est à des années lumières de la per- ception des bailleurs de l’UNPI, inquiets de ne pouvoir assurer la ren- trée de leurs loyers et l’exécution des décisions de justice… L’ abîme qui se creuse entre les élites et les citoyens trouvera encore à s’alimenter à la lecture d’un arrêt de la Cour de cassation du 14octobre 2009 où un bailleur HLM n’a pu résilier un bail en dépit d’une pétition de 300 personnes réclamant une action du bailleur à l’encontre de locataires qui encombraient les parties com- munes de l’immeuble. Les faits avaient donné lieu à condamnation pénale. Mais la Cour de cassation relève que les faits avaient été commis dans le hall d’un immeuble appartenant au même ensemble que celui où se situaient les lieux loués mais distant de plus d’un kilomètre. Il n’y avait pas de lien entre les troubles consta- tés et le manquement imputé au preneur de son obligation d’user paisiblement de la chose louée… Le locataire condamné pénale- ment ne sera donc pas inquiété au titre d’une violation de l’usage paisible des lieux qui est déniée. Les 300 auteurs de la pétition apprécieront… mais voici une décision qui pourra conforter l’opinion officielle d’une situation paisible dans le quartier. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO371 2 7OCTOBRE 2009 ISSN 1622-1419 10 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : mise en œuvre d’une clause résolutoire sans commandement préalable / Soumission d’un bail commercial à l’obligation de logement décent Baux : L’obligation de jouissance paisible des lieux loués ne peut être étendue au-delà du périmètre de l’immeuble où résident les locataires Copropriété : Non-respect de la règle de réduction des voix du copro- priétaire majoritaire Société civile de construction vente : Action contre les associés non liquidateurs d’une société non immatriculée: prescription de 5 ans - 4 - Rencontre - Le 99 e congrès de l’UNPI à Colmar s’interroge sur l’avenir de l’offre locative Le colloque de l’IEIF: Immobilier: ce qui nous attend en2010 et2011 - 6 - Réglementation - Logement social / Livre foncier / Conventions collectives - 7 - Nominations - Au fil du JO - - 8 - Interview - Pascale Poirot, présidente du SNAL: “la fiscalité de l’urbanisme doit favoriser la densité”. S O M M A I R E E D I T O R I A L 27octobre 2009 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X ▲ Bail commercial ■ Mise en œuvre d’une clause r ésolutoire sans commandement préalable (Cass. Civ., 3 e , 14octobre 2009, n°1177 FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°08-14926) Par acte du 20janvier 2003, M m e M. et M. T. avaient donné à bail à la société S.des locaux à usage commercial. L'article 19 du bail stipulait, par dérogation aux disposi- tions de l'article 1722 du code civil, que « Si les locaux viennent à être détruits en partie par cas fortuit indépendant de la volonté du bailleur, la présente location sera obligatoi- rement résiliée de plein droit et sans aucune indemnité…, le preneur renonçant expres- sément à se maintenir dans les lieux loués moyennant une diminution du loyer ». Le 11juin 2004, un incendie avait détruit une grande partie des locaux, et la société S.avait assigné ses bailleurs pour obtenir une réduction du loyer jusqu'à réception des travaux de remise en état. Reconventionnel- lement, les bailleurs avaient demandé la résiliation de plein droit du bail. Cette demande avait été accueillie en appel. La société S.a formé pourvoi. « Attendu que la société S.fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande reconventionnelle des bailleurs, alors, selon le moyen, qu'aux termes de l'article L.145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux […]; Mais attendu que la cour d'appel a retenu, à bon droit, que les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce concer- nent exclusivement la résiliation du bail pour manquement à une obliga- tion contractuelle et qu'aucune viola- tion des dispositions du bail n'étant reprochée à la sociétéS., il n'y avait pas lieu à délivrance d'un commandement ». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : En vertu de l’article 1722 du code civil, le bail peut être résilié de plein droit et sans dédommagement en cas de destruction totale de la chose louée (Civ., 3 e , 29septembre 2004, n°03-13997). En revanche, en cas de destruction partielle, l’article prévoit que le preneur peut rester dans les lieux et demander une réduction de loyer (Civ., 3 e , 9décembre 2008, n°07- 18444), ce qu’en l’espèce il avait fait. Mais la cour accepte ici la dérogation contrac- tuellement prévue par les parties, avec cet- te conséquence que la clause déroge à l’article 145-41: un commandement aurait en effet été sans objet, la clause ne sanc- tionnant pas un manquement à une obli- gation contractuelle, contrairement à l’approche traditionnelle (par exemple, Civ., 3 e , 19mai 2004, n°02-20243). À À r r e e t t e e n n i i r r : : Le bailleur peut ériger en clause résolutoire de plein droit la survenue de la destruction, même partielle, du local loué, e t en demander l’acquisition sans délivran- ce d’un commandement préalable. ■ Soumission d’un bail commercial à l’obligation de logement décent (Cass. Civ., 3 e , 14octobre 2009, n°1178 FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°08-10955 et 08- 17750) Le 8septembre 1989, M.L. avait acquis un fonds de commerce de boulangerie exploité dans des locaux appartenant à la SCI C.Il avait fait assigner cette dernière aux fins de la voir condamner à exécuter des travaux permettant l'installation des éléments d'équipement et de confort pour son habi- tation. La cour d’appel avait accueilli cette demande. La SCI a formé pourvoi. « Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen que les dispositions de l'article 1719, 1° du code civil […] ne sont pas applicables au bail commercial […]; Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que suivant contrat du 1erseptembre 1989, la SCI avait donné à bail commercial à M. L. des locaux comprenant, au rez-de-chaussée, une pièce à usage de magasin, une cuisine et deux chambres et à la suite, séparés par une cour, une farinière et un fournil, et, au deuxième étage, trois pièces, une cuisine et un WC, et ayant constaté, par motifs propres, que M. L. avait son habitation principale dans une partie des lieux loués, la cour d'appel […] en a exactement déduit que le bailleur était tenu de se conformer aux exigences de la loi relatives au logement décent déli- vré au locataire ». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’exigence de décence fait tomber les qualifications juridiques rete- nues par les parties. Introduite dans le code civil, article1719, elle a vocation à régir toute location, dès lors que celle-ci est des- tinée à l’habitation principale. La Cour de cassation refuse de faire prévaloir la qualifi- cation contractuelle du bail, stipulé stricte- ment commercial, sur sa nature véritable, mixte, ainsi que le permettaient les locaux. La solution s’appliquera, a fortiori, pour les baux mixtes, s’agissant de la partie dédiée à l’habitation. À À r r e e t t e e n n i i r r : : Les bailleurs dont les locaux sont susceptibles d’être affectés à l’habitation, du fait des équipements qu’ils présentent (cuisine, WC…) pourront se voir imposer la r éalisation de travaux liés à l’obligation de décence, en dépit de la qualification de bail commercial, si leur preneur y établit son habitation principale. Rapports locatifs ■ L’obligation de jouissance pai- sible des lieux loués ne peut être étendue au-delà du périmètre de l’immeuble où résident les loca- taires >1 e espèce : Cass. Civ., 3 e , 14octobre 2009 (n°1174 FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°08-12744) La sociétéS., propriétaire d'un logement donné à bail à M me D., avait assigné cette dernière en résiliation du bail pour man- quement à l'obligation d'usage paisible des lieux loués. Cette demande ayant été accueillie en appel, M me D. a formé pourvoi. « Vu les articles 1 er et 7 b) de la loi du 6juillet 1989 et l’article 1728 du code civil; Attendu que pour prononcer la résiliation du bail, l’arrêt retient que le litige prend place au sein d’une ancienne cité minière dont les logements sont la propriété de la société […] qu’il est indiscutable que le comportement des fils de M me D. trouble le voisinage, tel qu’il ressort de la pétition qui, pour être peu précise quant aux faits repro- chés à la famille D., n’en a pas moins été signée par près de trois cents personnes, […] que la plupart des signataires habitent dans les rues adjacentes, à proximité immédiate de l’immeuble loué par M me D. […]; Qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à établir l’existence d’un lien entre les troubles constatés et un manquement à l’obligation pour le preneur d’user paisiblement de la chose louée ou de ses accessoires, la cour d’appel, n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ». >2 e espèce : Cass. Civ., 3 e , 14octobre 2009, (n°1175 FS-P+B, rejet, pourvoi n°08-16955) La société HLM Le Logement français, pro- priétaire d'un logement donné à bail aux époux S., avait assigné ces derniers en rési- liation de ce bail pour manquement à l'obligation d'usage paisible des lieux loués. Cette demande ayant été rejetée en appel, la société a formé pourvoi. « Attendu que la société fait grief à l'arrêt de J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E rejeter la demande alors, selon le moyen […] qu’en refusant de rechercher si les agisse- ments délictueux de M. S. au sein de l’ensemble immobilier, et consistant à avoir e ntravé, en réunion, l’accès des personnes dans les parties communes d’un immeuble collectif faisant partie du même ensemble immobilier HLM […] ne constituaient pas des manquements à l’obligation de jouir paisi- blement des lieux loués, la cour d’appel a pri- vé sa décision de base légale au regard des articles 1184 et 1728 du code civil; Mais attendu qu'ayant relevé que les faits, ayant entraîné la condamnation avec d’autres prévenus, du fils des locataires à une peine correctionnelle, avaient été com- mis dans le hall d'un immeuble apparte- nant au même ensemble immobilier que celui où se situaient les lieux loués, mais distant de plus d'un kilomètre , la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé l’absence de lien entre les troubles constatés et le manquement imputé aux preneurs à leur obligation d’user paisiblement de la chose louée et de ses accessoires, a, par ces seuls motifs, légale- ment justifié sa décision ». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Les raisons de la cassation de la première espèce sont explicitées dans le rejet de la seconde. On sait que l’obligation d’user paisiblement des lieux loués impose à tout locataire de s’abstenir de causer une gêne anormale à ses voisins. Il doit, à ce titre, répondre du comporte- ment des occupants de son chef, et les parents de celui de leurs enfants (CA Ver- sailles, 2mars 2004, n°02-06464). Logique- ment, l’obligation concerne en premier lieu la jouissance des locaux loués à titre privatif, et, dans un immeuble collectif, l’usage des parties communes. Mais saurait-elle s’étendre à un voisinage élargi, et notamment à d’autres immeubles dès lors qu’ils font partie du même ensemble immobilier? Non, estime la Cour de cassation: la distance distend proportionnellement le lien de causalité et le caractère répréhensible du comporte- ment sort alors du cadre strict du rapport locatif. Copropriété ■ Non-respect de la règle de réduc- tion des voix du copropriétaire majoritaire (Cass. Civ., 3 e , 7octobre 2009, n°1133 FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°08-17798) Les épouxC., propriétaires de l'un des deux lots situés dans le bâtiment B d'une copro- priété constituée de deux bâtiments, avaient assigné le syndicat des coproprié- taires en annulation de décisions de l'assemblée générale, estimant le décompte d es voix irrégulier. La cour d’appel ayant rejeté leur demande, ils ont formé pourvoi. « Vu l’article 22, 2e alinéa, de la loi du 10juillet 1965; Attendu que pour rejeter la demande en annulation de ces décisions, l’arrêt retient que s’il résulte des énonciations du procès- verbal que la règle de la réduction des voix n’a pas été appliquée, puisque « l’opinion » de la SCI J.a été retenue pour 8190 / 10.000èmes au lieu de 1810, le résultat du scrutin n’aurait pas changé puisque de tou- te façon la SCIJ., même avec 1810 voix, res- tait majoritaire contre M. C. détenteur de mille soixante voix parce que le troisième copropriétaire s’était abstenu avec 750 / 10.000èmes; Qu’en statuant ainsi, alors qu’un copro- priétaire n’est pas tenu de justifier d’un grief pour pouvoir agir en nullité d’une décision de l’assemblée générale , la cour d’appel a violé le texte susvisé ». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Si la Cour de cassation a dur- ci les conditions de recevabilité des actions en nullité d’assemblée fondées sur l’irrégularité de la convocation, (Civ., 3 e , 14novembre 2007, n°06-16392), il en va autrement des actions intentées sur la base du non-respect de l’article 22 al. 2 et notamment de la règle de réduction des voix du copropriétaire majoritaire. La gravi- té d’une atteinte aux modalités de vote ins- tituées par l’article 22 continue de justifier une nullité sans grief. Il est indifférent que le quorum ne soit pas affecté par l’absence de participation du requérant (Civ., 3 e , 22février 1989, n°87-17497) ou le résultat du vote par le décompte irrégulier (Civ., 3 e , 20novembre 1996, n°94-19140). Société civile de construction vente ■ Action contre les associés non liquidateurs d’une société non immatriculée: prescription quin- quennale (Cass. Civ., 3 e , 7octobre 2009, n°1129 FS-P+B, cassation, pourvoi n°08-16746) En janvier1982, M.L. avait cédé les parts qu’il détenait dans une société civile de construction vente, constituée le 21mars 1975 entre lui et deux associés. Le 12mars 1998, un jugement avait prononcé la liqui- dation judiciaire de la société. Le 16janvier 2006, M.M., dont la créance avait été décla- rée au passif, avait assigné M.L. en paie- ment. La cour d’appel avait fait droit à cette demande. M.L. a formé pourvoi. « Vu les articles1859 et1844-7-7° du code civil; Attendu que les actions contre les associés non liquidateurs se prescrivent par cinq ans à compter de la publication de la dissolution de la société […]; Attendu que pour accueillir la demande, l’arrêt retient que les dispositions de l’article 1842, alinéa2, du code civil, et de l’article 4, alinéa 4, de la loi du 4janvier 1978, ne se réfèrent pas à la publication au BODACC des jugements d’ouverture d’une procédure col- lective, publication obligatoire, que la socié- té soit ou non immatriculée, pour faire cou- rir les délais de recours et de déclaration des créances, mais à la condition d’immatriculation posée à la reconnaissance de la personnalité morale des nouvelles sociétés civiles par la loi du 4janvier 1978; que faute pour la SCI d’être immatriculée, l’article 1859 du code civil prévoyant la pres- cription quinquennale des actions person- nelles à l’encontre des anciens associés n’est pas applicable et que la demande de M.M. reste soumise à la prescription trentenaire; Qu’en statuant ainsi, alors que la publica- tion du jugement de liquidation judi- ciaire d’une société civile au BODACC fait courir la prescription quinquennale prévue par l’article 1859 du code civil, que la société ait ou non été immatri- culée , la cour d’appel a violé les textes sus- visés ». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Aux termes de l’article 1842 al. 2, jusqu’à immatriculation, les rapports entre les associés sont régis par le contrat de société et par les principes généraux du droit applicables aux contrats et obliga- tions. La cour d’appel avait cru pouvoir en déduire, en l’absence d’immatriculation, que la prescription de droit commun devait s’appliquer à l’action du créancier contre l’ancien associé. La Cour de cassa- tion n’est pas de cet avis: l’article 1859, qui la limite à cinq ans « à compter de la publi- cation de la dissolution », doit s’appliquer, l’absence d’immatriculation étant indiffé- rente dès lors qu’il y a eu publication du jugement de liquidation. En effet, en vertu de l’article 1844-7-7°, souligné au visa, la société prend fin par l’effet d'un jugement ordonnant la liquidation judiciaire (Civ., 3 e , 13novembre 2003, n°00-14206). Peu importe donc la question de l’immatriculation, ou, de même, l’absence de publication de la dissolution (Com., 8mars 2005, n°03-17975) ● H.L 27octobre 2009 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - S S O O C C I I É É T T É É S S C C I I V V I I L L E E S S ▲ Pages réalisées par Hélène Lécot J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 27octobre 2009 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Thème retenu par les propriétaires réunis en congrès pour leur 99 e congrès: “l’avenir de l’offre locative”. Décliné en trois tables rondes: “Doit-on investir aujourd’hui dans l’immobilier locatif?”, “Les nouvelles formes de l’offre locative” et “L’offre locative a-t-elle un ave- nir?”, le thème visait à convaincre les pou- voirs publics de la nécessité d’une refonte des rapports locatifs et d’une amélioration de la situation fiscale des bailleurs. Les bailleurs sont, à ce jour, encore majori- tairement convaincus de l’intérêt du place- ment immobilier. Leurs représentants, comme Michel Bokarius, président de la chambre de Mulhouse, y voyant par exemple un outil indispensable de diversi- fication du patrimoine. ■ Hiatus Mais on sent se dessiner un hiatus entre la conviction des bailleurs et la politique affi- chée par les pouvoirs publics. En voici deux exemples. Sur la perception du mar- ché, les politiques affirment qu'il est néces- saire de poursuivre l’effort de construction, les représentants des propriétaires consta- tent au contraire une difficulté à louer et la nécessité d’ajuster certains loyers à la bais- se en cas de relocation. Jean Perrin, prési- dent de l’UNPI, l’a évoqué par exemple pour le marché de Dijon, mais son propos a été appuyé par d’autres orateurs, comme Auguste Lafon, président de la chambre de Marseille, ou celui de la chambre de la Vienne. Autre exemple, celui des rénovations induites par les exigences de la réglemen- tation thermique. Sur ce point, Michel Mouillart, professeur d’économie à Paris X Nanterre, a été très net: “le Grenelle a introduit un risque d’hiatus formidable; une partie du parc va être disqualifiée de facto”. Il a souligné, dans le même esprit, que dans les zones rurales, le niveau des loyers ne permettait pas au bailleur de fai- re face aux exigences de mise aux normes des logements. Ce constat se double d’un rejet de plus en plus net des propriétaires de l’accumulation des diagnostics techniques. ■ Ingénierie patrimoniale Face aux difficultés, les bailleurs font appel à des recherches d’ingénierie patrimoniale pour échapper à la fiscalité immobilière. Président de la chambre d’Orléans, Jacques Mayer a ainsi vanté les mérites de l’usufruit locatif social qui permet à un propriétaire de céder l’usufruit d’un bien par exemple à une association qui effectue ensuite de la location à des prix inférieurs au marché. Pour le vendeur, la rentabilité atteint 14%. Pour l’occupant, le taux d’effort est moindre (voir tableau). Invité à s’exprimer sur les autres formes de l’investissement immobilier, le président de l’Aspim, Patrick de Lataillade a par exemple rappelé les atouts de la SCPI en termes de sécurité du placement et de ren- tabilité, tout en soulignant la nécessité, pour ceux qui choisissent un placement dans les SCPI fiscales, de conserver les parts jusqu’à la dissolution de la société. Pour les foncières, Dorian Kerlberg, délé- gué général de la FSIF, a confirmé que les institutionnels poursuivaient leur poli- tique de cession de leurs patrimoines de logements, mais qu’ils pourraient mettre au point un régime d’investissement dans le locatif intermédiaire à des conditions précises: il s’agirait de créer des SIIC de logements intermédiaires pour constituer un patrimoine de logements loués à 25% en dessous du prix du marché, dans des villes moyennes. L’objectif serait d’acquérir de l’ordre de 10000 logements par an pendant 6 à 7 ans, mais il suppose- rait un régime fiscal favorable et une remi- se en cause de la loi de 1989 pour permettre en fin de période une vente à l’occupant ou un départ du locataire. ■ Favoriser la vente Jean Perrin a effectué l’an dernier une mis- sion pour Christine Boutin pour mettre au point les modalités de répartition des éco- nomies de charges résultant des travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique des logements. Cette réflexion doit aboutir à la parution d’un décret que Benoist Apparu a annoncé pour décembre. Mais le président de l’UNPI a sollicité du ministre une nouvelle mission concernant la vente des logements du parc privé à leurs locataires. Benoist Apparu a officiellement confirmé qu’il acceptait de confier une telle mission à Jean Perrin et il attend ses conclusions dans un délai de trois mois. Dans son discours de clôture, le secrétaire d’Etat a précisé ses projets relatifs à la GRL: il vise la fusion des deux régimes actuels (GLI, géré par les assureurs et GRL, géré par le 1%). Le nouveau dispositif s’adressera à tout candidat locataire ayant un taux d’effort compris entre 0 et 50%. En revanche, du point de vue fiscal, le ministre n’a pas été très disert, acceptant simplement d’étudier la question de la fac- turation directe au locataire de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. À propos de la GRL, l’UNPI ne partage pas le point de vue du ministre et réaffirme son souhait que les locataires participent à son financement. Côté fiscalité, Jean Perrin a redit son inquiétude de hausse de la fisca- lité locale, en lien avec la réforme de la taxe professionnelle. Il a demandé la hausse du forfait de 20euros pour les revenus fon- ciers et le remboursement définitif de la double imposition de taxe additionnelle au droit de bail de 1998. ■ Le Québec à l’honneur L’UNPI a signé le 16octobre à Colmar une convention de partenariat avec l’Association des Propriétaires du Québec. Son président, Martin Messier, a décrit à cette occasion la procédure d’expulsion des locataires en cas d’impayé. Il s’écoule en moyenne de deux à trois mois entre le début de l’impayé et l’éviction. La “mise sur le carreau” du locataire s’effectue par l’huissier et a même lieu pendant l’hiver… Le bailleur français a du mal à y croire. L L E E S S P P R R O O P P R R I I É É T T A A I I R R E E S S E E N N C C O O N N G G R R È È S S R R E E N N C C O O N N T T R R E E Le 99 e congrès de l’UNPI à Colmar s’interroge sur l’avenir de l’offre locative Débat nourri sur l'appréciation des besoins de logements: faut-il construire davan- tage car dans de nombreux secteurs l'offre reste très insuffisante ou faut-il prendre acte du fait que, dans de nombreuses villes moyennes de province, la vacance aug- mente et les loyers sont orientés à la baisse? Pour la majorité des participants de ce congrès, il est urgent d'arrêter les aides à la construction dans ces villes et de mettre un coup d'arrêt au développement du parc HLM. Certains pensent à la vente et Jean Perrin a obtenu du ministre une mission pour favoriser la vente aux locataires. Avantage à l’usufruit Soit un logement de 65m 2 à Orléans et un couple disposant de 2500 € de ressources men- suelles. 3 options: >Location : 750 € par mois. 30% de taux d’effort. Coût total : 280000 € en 25 ans. >Achat du logement pour 150000 € . Mensua- lité: 792 € par mois (+200 € de taxe foncière et d’entretien). 40% de taux d’effort. Coût total 300000 € . >Achat de l’usufruit du logement pour 25 ans à 100000 € . Mensualité: 528 € (+170 € de taxe foncière et d’entretien). 28% de taux d’effort. Coût total: 210000 € . 27octobre 2009 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Foule quand le marché monte, foule quand le marché baisse! La fréquentation du col- loque d’automne de l’IEIF ne faiblit pas avec les incertitudes du marché. Signe que les opérateurs étaient venus aux nouvelles, attentifs à tout signe pouvant les éclairer sur les évolutions du marché de l’immobilier. Invité vedette du colloque, Michel Godet, professeur au CNAM, est fidèle aux idées qu’il avait déjà exprimées au colloque de 2006 : “la croissance est endogène”, et à ses propos dérangeants : “tant qu’on parle du développement durable, on ne parle pas des cités” ou encore : “il y a pléthore de pétrole cher”. Mais il précise aussi sa pen- sée sur l’actualité du secteur immobilier. Il est ainsi très net sur l’impact du Grenelle : “la réglementation thermique est en train de dévaloriser les bâtiments”, citant l’exemple du marché des hôtels 2 étoiles dont les prix s’effondrent au fur et à mesu- re que se rapproche l’échéance de 2015 à laquelle ces bâtiments devront respecter l’exigence d’un accès handicapés. Il ajoute: “les ménages pauvres proprié- taires ne pourront pas mettre aux normes leurs logements: on les appauvrit”. Il nous rappelle pourtant le progrès accompli: entre1978 et2002 le nombre de logements sans confort est passé de 27% à 3%! Michel Godet redit tout le mal qu’il pense de la fonction publique et pense qu’il faut abreuver les fonctionnaires de propositions de textes pour éviter qu’ils ne mettent au point d’autres réglementations plus défa- vorables, et évoque le désastre de l’éducation et la situation catastrophique de la Seine-Saint-Denis. Sur ce point, un responsable d’établissement public de ce département lui a donné la réplique décrivant la situa- tion idyllique de son département: hausse des investissements, construction de loge- ments, de bureaux, du stade de France… L’écart de perception confine à l’abîme. ■ Inflation: pas de crainte “L’inflation est une maladie, on se trompe- rait en la présentant comme un remède” analyse Bruno Cavalier, économiste chez Oddo Securities. Il observe qu’il y a un bond spectaculaire de la proportion de pays qui ont une inflation négative, que les échanges mondiaux ont chuté de 20%, ce qui ne s’était jamais vu et que la production mondiale s’est contractée de 10%. Mais il ne pense pas qu’il y ait de perspective d’inflation en raison des coûts de produc- tion par exemple. Il conteste l’idée que l’inflation serait le remède miracle car elle ne crée pas de richesse mais opère des transferts. Il conclut en indiquant faire confiance au mandat des banques centrales qui est de maîtriser l’inflation et estime donc qu’il n’y a pas de crainte de dérapage de l’inflation. ■ Comment réagissent les inves- tisseurs? Olivier Piani, pour Allianz Real Estate, indique qu’il a pour mandat d’augmenter la part de l’immobilier dans les actifs de l’assureur et qu’il projette d’investir 5mil- liards dans l’immobilier. Il a su convaincre que l’immobilier pouvait servir de protec- tion contre l’inflation, que son rendement était plus élevé que celui des obligations et que le secteur pouvait créer de la valeur avec une gestion active. Il ajoute qu’il va s’occuper de développement durable pour les investissements. Dans le patrimoine existant, il va travailler sur 40 actifs pour les pour les faire progresser. Exemple: la requalification de la tour Olivier de Serres (Paris 15 e ) a été menée dans une perspecti- ve de développement durable. Philippe Depoux (directeur de l’immobilier Generali), qui dispose de 4,5milliards d’euros à investir dans l’immobilier, indique que le rendement est l’objectif qui va guider l’investissement dans les années à venir. Il ajoute qu’il lui a été demandé d’arrêter le plan de cession d’actifs car c’était “se couper une source de rende- ment”. Pour éviter de surpayer des actifs clas- siques comme un immeuble de 30millions d’euros dans le quartier central des affaires, il indique qu’il faut rechercher un peu autre chose et explique qu'il revient sur des acquisitions en VEFA. Nicolas Simon (Crédit Agricole Asset Management) indique que l’OPCI retail va arriver sur le marché devrait collecter des montants au moins équivalents à ceux de la SCPI. Grande thématique: le rendement; il recherche donc des actifs défensifs, assu- rant des flux réguliers. À propos du logement, Philippe Depoux indique que le pourcentage de logement dans les actifs détenus par Générali était passé de 40% à 4%. Il considère le loge- ment à la fois comme source d’ennuis de gestion et de plus-values, mais qu’il n’envisageait pas encore d’achat car les prix n’étaient pas encore les bons. Il confirme aussi avoir ajouté dans les cri- tères d’acquisition, le point de savoir si un immeuble est compatible avec les impéra- tifs du Grenelle. Nicolas Simon confirme la perspective de dévalorisation des actifs qui ne sont pas compatibles avec le Grenelle. ■ Le mur de la dette Christophe Montcerisier (Royal Bank of Scotland) indique que si les valeurs immo- bilières continuent de baisser, un certain nombre de dettes ne seront plus rembour- sées. La question est celle des fonds propres. Alors que des fonds opportunistes pouvaient intervenir avec 15% de fonds propres, il leur est aujourd’hui demandé 33% voire 40% de fonds propres. Il estime que le marché devrait être actif car certains vont être conduits à vendre pour se refinancer, lorsque l’échéance des prêts va se rapprocher. David Sylberg pour Accor décrit la création de l’OPCI par son groupe qui a permis de ventre 160 hôtels avec mise en place de cré- dit-bail ce qui a constitué la plus grosse opération de portefeuille de 2009. Dernier regard sur le secteur, celui d’un architecte, Olivier Saguez (président de Saguez & Partners), dont la spécialité est l’aménagement des espaces de travail ou des commerces. Il indique que le local doit être fait pour avoir envie d’y travailler. Il décline son projet en 7 items: Romain à Rome, Fil rouge, Dedans - dehors, Circuler autrement, Des lieux dans un lieu, Comme à la maison et Le beau au prix du laid… L L E E C C O O L L L L O O Q Q U U E E D D E E L L ’ ’ I I E E I I F F R R E E N N C C O O N N T T R R E E Immobilier: ce qui nous attend en2010 et2011 Climat d’incertitude chez les investisseurs : l’ambiance était à la prudence lors du traditionnel colloque d’automne de l’IEIF ce 20 octobre. >Prochaine rencontre de l’IELF : 24novembre 2009 à Paris “Crise économique et financière. Ce qui a changé, ce qui ne va pas changer”. Conférence de Guy Marty, directeur général de l’IEIF. Tél. IEIF. Kélie Temmel. 0144826345 www.ieif.fr >A paraître : Michel Godet: “Le cou- rage du bon sens. Pour construire l’avenir autrement”. Nouvelle édition. Odile Jacob. Disponible le 2avril 2009. Tél. Librairie Pedone. 0143540597 ■ Surfaces: la SHOB ne tient plus compte de l’isolation Un nouvel alinéa est inséré à l'article R 112-2 du CCH, selon lequel: « Les surfaces de plancher supplémen- taires nécessaires à l'aménagement d'une construction existante en vue d'améliorer son isolation thermique ou acoustique ne sont pas incluses dans la surface de plancher développée hors œuvre brute de cette construction ». (Décret n°2009-1247 du 16octobre 2009 relatif à la surface hors œuvre des construc- tions, J.O. du 18 oct. p.17238) Procédure L'expérimentation de l'introduction et de la communication des requêtes et mémoires et de la notification des déci- sions par voie électronique devant les tribunaux administratifs, déjà applicable pour Cergy-Pontoise Melun, Paris et Ver- sailles est étendue au tribunal adminis- tratif de Montreuil . (Arrêté du 25septembre 2009 modifiant l'arrêté du 24décembre 2008 relatif à l'expérimentation de l'introduction et de la communication des requêtes et mémoires et de la notification des décisions par voie élec- tronique devant les TA de Cergy-Pontoise, Melun, Paris et Versailles et les CAA de Paris et Versailles, J.O. du 6 oct. p.16202). Logement social >La garantie des prêts de Caisse des dépôts et consignations, accordée par la CGLLS, est étendue aux prêts destinés à l'amélioration du potentiel financier des organismes qui connaissent une dégra- 27octobre 2009 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N ❘ ❘ ◗ ◗ Lionel Janot a été élu président de la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier le 19octobre. Il était déjà administrateur de la FIDI et préside la société L3A, l’Agence de l’Analyse de l’Air, basée à Issy-les- Moulineaux. Il succède à Philippe Rabut qui était président de la FIDI depuis sa création en 2004. Philippe Rabut quitte égale- ment son poste chez Dekra-Norisko. ❘ ❘ ◗ ◗ Thierry Durnerin a été nommé le 19octobre directeur général de la Fédération des Entreprises Publiques Locales ( FedEPL ). Il était précédem- ment responsable du département des relations extérieures et du développe- ment à la fédération. Il prend la suite de Maxim Peter , qui était à ce poste depuis 14 ans. Acteurs dation de leur situation financière en rai- son d'opérations de construction, acqui- sition ou amélioration de logements locatifs sociaux. ( Arrêté du 11septembre 2009 modifiant l'arrêté du 18mars 2002 relatif au fonds de garantie de la caisse de garantie du loge- ment locatif social, J.O. du 6 oct. p.16202) > OPH : le décret n°2009-1218 du 12octobre 2009 est relatif aux directeurs généraux des offices publics de l'habitat (J.O. du 13 oct. p.16704). > Subventions pour construction, amé- lioration ou acquisition-amélioration de logements à usage locatif: l'article 9 de l'arrêté du 10juin 1996 qui prévoyait que l'immeuble objet de la subvention devait avoir été construit depuis plus de 20 ans à la date de la décision d'octroi de la subvention, a été abrogé par arrêté du 1 er octobre (J.O. du 15 oct. p.16849). ANAH Le règlement général de l'Agence natio- nale de l'habitat (dont la version consoli- dée est publiée en annexe) a été approu- vé par arrêté du 2octobre 2009 (J.O. du 11 oct. p.16615). Livre foncier Divers textes ont été publiés concernant le livre foncier en Alsace-Moselle. >Un décret n°2009-1193 du 7octobre 2009 relatif au livre foncier et à son informatisation dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, comporte un premier chapitre sur les données du livre foncier et du registre des dépôts, un deuxième sur la consultation et la délivrance des copies des données et un troisième consacré à l'inscription des droits au livre foncier. Des règles plus souples sont prévues pour la consultation des données concer- nant un immeuble et plus restrictives pour celles concernant une personne. A compter du 1 er janvier 2010, les per- sonnes enregistrées (notaires, huissiers, géomètres) pourront visualiser et impri- mer les données. (J.O. du 9 oct. p.16478). >Un décret n°2009-1239 du 15octobre 2009 prévoit que le secrétariat du bureau foncier est désormais assuré par le greffe du tribunal d'instance au siège duquel est situé le bureau foncier (J.O. du 17 oct. p.17060). >Un arrêté du 15octobre modifie la lis- te des bureaux fonciers (eod. loc.). Droit au logement opposable Un traitement automatisé de données à caractère personnel dénommé « DALO » a été autorisé par arrêté du 24juillet ( J.O. du 9octobre, @). Outre-mer L’arrêté du 16septembre 2009 relatif à la subvention de l'Etat au sein des fonds régionaux d'aménagement foncier et urbain pour les opérations à vocation de logements sociaux, concerne l'outre-mer. Le plafond de subvention est fixé, selon les cas, à 15000 € ou 20000 € par loge- ment (J.O. du 9 oct. p.16491). Aménagement La directive régionale d'aménagement la région Auvergne - montagnes d’Auvergne et le schéma régional d'aménagement ont été approuvés par arrêtés du 5octobre 2009 (J.O. du 16 oct. p.17030) ■ Conventions collectives ➠ Organisations professionnelles de l'habitat social : deux avenants ont été étendus: - avenant n°6 du 19juin 2009, sur l'évolution du salaire mensuel de base, - avenant n°5 du 13mai 2009, relatif à la période d'essai . (Arrêtés du 8octobre 2009, J.O. du 17 oct. p.17171). ➠ Collaborateurs salariés des cabinets d'économistes de la construction et de métreurs-vérificateurs : l'accord n°67 du 1 er juillet 2009 relatif aux salaires est étendu par arrêté du 8octobre (J.O. du 17 oct. p.17171). ➠ Immobilier : l’arrêté d’extension du 8octobre vise de l'accord du 17novembre 2008 sur la création d'un observatoire prospectif des métiers et des qualifications (J.O. du 17 oct. p.17172). ➠ Entreprises d'architecture : sont rendus obligatoires: - les avenants n°2 et3 du 26février 2009 à l'accord du 24juillet 2003 relatif à la prévoyance ; - l'avenant n°2 du 26février 2009 à l'accord du 5juillet 2007, établissant un régime de mutuelle complémentaire santé. (Arrêtés du 8octobre, J.O. du 17, p.17176). ➠ Promotion-construction : l'avenant n°25 du 7avril 2009, relatif à la période d'essai est étendu par arrêté du 8octobre (J.O. du 17, p.17177). 27octobre 2009 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TEL : FAX : MÈL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ E conomie : François-Xavier Selleret est nommé directeur adjoint du cabinet de Christine Lagarde; Thomas Fatome quitte ces mêmes fonctions (arr. du 6 oct, J.O. du 10 et arr. du 7 oct. J.O. du 8, @). ➠ Budget : Stéphane Bonnet et Catherine Champon-Kucklick sont nommés conseillers au cabinet d’Eric Woerth (arr. du 20juillet 2009, J.O. du 7 oct. 2009, @). ➠ Ecologie : Antoine Cadi est nommé conseiller technique de Jean-Louis Bor- loo, en remplacement de Nicolas Mour- lon (arr. du 21 sept. J.O. du 8 oct. @). ➠ Commerce, PME : Laurent Vannimenus est nommé conseiller technique auprès du secrétaire d'Etat, Hervé Novelli (arr. du 1 er oct. J.O. du 8, @). ➠ Ville : Jacques Touzard est nommé conseiller technique au cabinet de la secrétaire d'Etat, Fadela Amara (arr. du 5 oct. J.O. du 16, @). Affaires régionales François Roche-Bruyn est nommé secré- taire général pour les affaires régionales auprès du préfet de la région Bourgogne (arr. du 6 oct. J.O. du 8, @). Equipement Thierry Vatin est nommé directeur dépar- temental de l'équipement et de l'agriculture de la Haute-Garonne et Emmanuel Moulin, DDEA du Val-d'Oise (Arrêté des 29 et 30septembre 2009, J.O. des 9 et 15 oct. @). Organismes publics Commission des infractions fiscales : Jean-François de Vulpillières, conseiller d'Etat honoraire, est nommé p résident de la commission des infrac- tions fiscales. Jean-Louis Berthet, conseiller maître à la Cour des comptes est nommé membre. (Décret du 9octobre 2009, J.O. du 13 oct. p.16724). Centre d'études sur les réseaux, les trans - ports, l'urbanisme et les constructions publiques : Jean-Louis Helary est nom- mé directeur. (Arr. du 14octobre 2009, J.O. du 16, p.17032) Administration centrale ✓ Ministère de l'écologie: Isabelle de Silva , conseiller d'Etat, est nommée directrice des affaires juridiques au secré- tariat général du ministère de l'écologie. (Décret du 17octobre 2009, J.O. du 18 oct. @). ■ Assainissement non collectif Trois arrêtés du 7septembre 2009 ont été publiés concernant les dispositifs d’assainissement non collectif. ( J.O. du 9octobre, p.16464 et suiv.) >Le premier fixe les prescriptions tech- niques applicables aux installations d'assainissement non collectif recevant une charge brute de pollution organique inférieure ou égale à 1,2 kg/j de DBO5. Exemple de règle (sur 10 pages de règles techniques): installations interdites à moins de 35 m d'un captage d'eau desti- né à la consommation humaine. >Le 2 e est relatif aux modalités de l'exécution de la mission de contrôle des installations d'assainissement non collectif. La mission de contrôle vise à vérifier que les installations ne portent pas atteinte à la salubrité publique, ni à la sécurité des personnes, et permettent la préservation de la qualité des eaux superficielles et souterraines. - Les installations déjà contrôlées doivent subir un contrôle périodique (la fréquen- ce de contrôle est de 8 ans maximum). - Les installations qui n'ont jamais été contrôlées, et qui ont été réalisées ou réhabilitées avant fin 1998, doivent faire l'objet d'un diagnostic de bon fonc- tionnement et d'entretien . - Les installations qui n'ont jamais été contrôlées, mais qui ont été réalisées ou réhabilitées après 1998, doivent subir une vérification de conception et d'exécution . À la suite de la mission de contrôle, la commune doit établir un rapport de visite qui est adressé au propriétaire et qui contient le cas échéant des recommanda- tions ou des prescriptions de travaux à réa- liser dans les 4 ans. Le propriétaire informe la commune de la réalisation des travaux, la commune fait alors une contre-visite. Un tableau annexe dresse en 26 points la liste des éléments à vérifier, relevant du contrôle périodique (pour les installa- tions ayant déjà fait l'objet d'un contrô- le), du diagnostic de bon fonctionnement et d'entretien ou de la vérification de conception et d'exécution (pour les ins- tallations réalisées ou réhabilitées après le 31décembre 1998). >Le 3 e arrêté définit les modalités d'agrément des personnes réalisant les vidanges et prenant en charge le transport et l'élimination des matières extraites des installations d'assainissement non collectif. L'agrément est accordé par le préfet , il est valable 10 ans . B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 371 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Bibliographie Marchands de biens: la 5 e édition de l’ouvrage “ Marchands de biens et autres activités immobilières ” vient de paraître. par Hubert Tubiana et Stéphane Gaillard. Litec. 52euros. 442 pages. Ce livre comporte une première partie qui situe la profession de marchand de biens dans son environne- ment, juridique, financier, fiscal et comp- table. La seconde partie est consacrée aux aspects pratiques de tenue des comptes et la dernière à l’établissement des comptes annuels. Avec de nombreuses annexes: textes réglementaires, modèles d’actes… 27octobre 2009 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P A A S S C C A A L L E E P P O O I I R R O O T T , , P P R R É É S S I I D D E E N N T T E E D D U U S S N N A A L L >Quelle est l’importance de votre syndicat? P.P. : “Le SNAL regroupe 280 adhérents ce qui représente 80% de la production de ter- rains aménagés, et environ 25000 logements par an”. >Comment se présente actuellement le marché? P.P. : “Le marché est sous perfusion. Il n’a tenu que grâce aux dispositifs du plan de relance et au maintien du doublement du PTZ. Notre secteur est soutenu par la primo- accession, mais le marché de la revente n’est pas reparti. Il y a toujours des difficultés de financement bancaire et les banques restent très prudentes dans l’attribution des crédits relais. Le SNAL se félicite de l’annonce du maintien du doublement du PTZ jusqu’à juin2010 mais j’ai du mal à espérer que le marché sera reparti en juin”. >La part des ventes de terrains en secteur organisé continue-t-elle à se réduire? P.P. : “Depuis 2002, les constructions de mai- sons individuelles en lotissements et en ZAC sont passées de 50% à 29% au profit de celles réalisées sur des terrains diffus isolés. La part des constructions en secteur organisé a sensiblement baissé en 2008, de 25%. Cette baisse de l’aménagement organisé n’est pas favorable à la lutte contre l’étalement urbain et au respect des principes du Grenelle de l’environnement, elle pose un problème d’aménagement du territoire”. >Les prix des terrains ont-ils baissé? P.P. : “Si le prix moyen des parcelles est en baisse, c’est en raison de la réduction de leur taille (de -10% environ). Mais la réduction de l’activité tend à retarder les opérations et donc à aggraver la pénurie, ce qui est un fac- teur de hausse des prix”. >Que proposez-vous? P.P. : “Le SNAL propose plusieurs pistes. La première est de mettre en place des incita- tions financières ou fiscales en faveur des opérations d’aménagement qui respecte- raient des objectifs bien identifiés en fonction du Grenelle de l’environnement. La seconde vise à travailler sur la qualité des documents d’urbanisme et consisterait à accorder des aides financières aux collectivités locales pour le financement des documents d’urbanisme. Une autre piste vise la simplification des règles d’urbanisme, car actuellement un par- ticulier ou un promoteur ont intérêt à construire sur un terrain diffus car les délais d’obtention des autorisations sont beaucoup plus rapides. Il faut favoriser la densification dans les secteurs aménagés, par exemple en autorisant des subdivisions de parcelles sans qu’il soit nécessaire de demander une modi- fication du permis d’aménager. Enfin, nous voulons favoriser l’urbanisme de projet en partenariat avec les élus au lieu d’un urbanisme réglementaire”. >Le projet urbain partenarial n’est-il pas un progrès dans ce sens? P.P. : “Le PUP, qui a été institué par la loi Boutin, ne concerne que le financement des équipements publics, il constitue un simple assouplissement du programme d’aménagement d’ensemble (PAE), mais il ne répond que partiellement à la demande des professionnels. Un véritable urbanisme de projet permettrait de faire évoluer un pro- jet au moyen de discussions engagées entre aménageurs, élus et associations locales. Une modification du PLU, si elle est nécessaire, pourrait ensuite être adoptée avec l’accord de tous. Nous sommes favorables à tout ce qui favo- rise l’urbanisme de projet, comme ce qui est prévu pour le Grand Paris. Mais il faut aussi remettre en adéquation la fourniture de ter- rains près des infrastructures avec les facul- tés de financement des acquéreurs”. >Favoriser la densité peut passer par la fis- calité… P.P. : “Une idée qui circule est de remplacer la taxe locale d’équipement et les taxes com- plémentaires (pour le financement des CAUE et les espaces naturels sensibles) par une taxe unique. Il est nécessaire que cette taxation d’urbanisme soit différenciée en fonc- tion de la densité et de la zone. Elle pourrait être moins élevée pour les opérations respec- tant une densité optimale: la fiscalité de l’urbanisme doit favoriser la densité”. >La réforme des autorisations d’urbanisme de 2007 n’a-t-elle pas permis une accéléra- tion des délais d’instruction? P.P. : “S’il y a une certaine amélioration de l’instruction des demandes d’autorisation, la difficulté vient maintenant des législations parallèles. Nous rencontrons par exemple des difficultés avec les dossiers qu’il faut remplir au titre de la loi sur l’eau. Or ce dos- sier ne comporte pas de nomenclature préci- se des pièces à fournir ni d’encadrement suf- fisant des délais de réponse de l’administration”. >Que pensez-vous d’un rapprochement avec la FPC? P.P. : “Nous travaillons déjà avec la fédéra- tion des promoteurs et nous sommes ouverts à faire davantage: nos métiers sont complé- mentaires car nous fournissons le foncier sur lequel leurs logements sont construits. Par ailleurs, le SNAL va lancer en juin2010 “les trophées de l’aménagement” pour mettre en valeur des opérations exem- plaires”. “La fiscalité de l’urbanisme doit favoriser la densité” Pascale Poirot a pris ses fonctions de présidente du syndicat des professionnels de l’aménagement et du lotissement en juin dernier, succédant à Dominique de Lavenère. Expliquant les raisons de la chute d’activité de l’aménagement, elle présente ses orientations pour son mandat. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine I I N N T T E E R R V V I I E E W W ➠ Le nombre de logements individuels mis en chantier au sein d’opérations d’ aménagement organisé (ZAC, lotissement) a diminué de - 25% en 2008. 2006: 60655 2007: 59010 2008: 44245 Les mises en chantier en individuel diffus ont en revanche diminué moins fortement en 2008 (-11%) avec 107635 logements. ➠ Le prix moyen d’une parcelle en ZAC ou lotissement privé est en diminution sous l’effet de la réduction de la taille des parcelles: 85216 € pour 816m 2 en 2006, 85824 € pour 771m 2 en 2007 et 86519 € pour 736m 2 en 2008. ➠ La part des petites parcelles (moins de 400m 2 ) augmente : elle est passée de 3% à 8% des ventes entre2006 et2008 et celle des parcelles de 401 à 600m 2 de 23% à 28%. Source: Snal / Adéquation L’aménagement organisé en baisse
