– 2 – Jurisprudence –
Constructeurs : non-respect des normes parasismiques / réception et recours envers le sous-traitant
– 3 – Fiscalité –
Une série d’instructions fiscales publiée à la mi-octobre
– 4 – Travaux parlementaires –
Suite des débats au Sénat sur le Grenelle de l’environnement : trames verte et bleue, mise aux normes des installations d’assainissement non collectif, information de l’acquéreur
– 5 – Projets –
Nouvelles mesures pour économiser l’énergie dans le bâtiment
Hervé Novelli veut régir les honoraires des syndics et interdire les commissions entre agences et diagnostiqueurs.
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
Accessibilité des locaux de travail / Amiante.
– 7 – Nominations – Au fil du JO – Agenda –
– 8 – Interview –
Eric Cosserat, président de Périal : “nous tiendrons nos objectifs de
distribution pour 2009”.
■ JUGÉ ■ > > Le défaut de respect de la réglementation parasismique peut relever de la garantie décennale. ■ RÉPONDU ■ > > Le commerçant pénalisé par la hausse excessive de l’ICC peut rappeler à son bailleur que les fédérations de propriétaires se sont engagées à recourir à l’indice des loyers commerciaux (voir p.6). ■ PUBLIÉ ■ > > Une série d’instructions fiscales a été publiée au bulletin officiel des impôts du 14octobre. Sont commentées les réformes récentes concernant les monuments histo- riques , l’insertion d’une éco-conditionnalité dans l’investissement Borloo et Robien, l’imputation des travaux d’économie d’énergie sur les taxes foncières des orga- nismes HLM ou le régime des nus-proprié- taires en cas d’usufruit temporaire. > > Un décret du 21octobre 2009 renforce les exigences d’accessibilité aux personnes handicapées dans les lieux de travail (p.7). ■ PROGRAMMÉ ■ > > Hervé Novelli a pris des décisions en matière de copropriété. Le 26octobre, il a affiché son intention de fixer par arrêté la liste des prestations relevant du forfait payé chaque année au syndic par les coproprié- taires. Il a du même coup relancé la concerta- tion: d’une part, il souhaite que le texte de 2007 soit amélioré; d’autre part il a demandé au groupe de travail du CNC de lui faire des propositions pour parvenir à un meilleur équi- libre entre syndics et copropriétaires. C’est donc le moment de réfléchir à l’évolution des règles de la copropriété (p.5). > > L’ Université de la copropriété que met en place UNIS, sous la présidence de Pierre Capoulade, a là un chantier à défricher. Le Grenelle se répand de plus en plus V oici un numéro marqué par le Grenelle. Jean-Louis Bor- loo et Benoist Apparu ont présenté le 28octobre les avancés du Plan Bâtiment du Grenelle de l’environnement: bilan des mesures adoptées ou en cours d’élaboration. Selon les pou- voirs publics les chiffres publiés tendent à montrer le succès des dispositifs mis en place. C’est le cas par exemple de l’Eco-PTZ puisque quelque 50000 prêts ont été distribués en 6 mois. Demain 4novembre, les mêmes ministres vont annoncer à l’occasion de la Conférence nationale ville durable, les résultats de l’appel à projets EcoQuartier et de la démarche EcoCité. Côté Parlement, nous achevons d’examiner les amendements adoptés par les sénateurs en première lecture sur le projet de loi Grenelle II. L’investisseur que nous avons interviewé (lire en page8 les propos d’Éric Cosserat) confirme que la stratégie de son groupe s’oriente vers une prise en compte des impératifs du développement durable. Les instructions fiscales nombreuses de cette mi-octobre ont aus- si leurs lots d’impacts liés au développement durable puisque par exemple elles commentent la mesure qui a modifié les régimes de l’investissement Robien recentré et du Borloo neuf pour les affec- ter d’une éco-conditionnalité. L’intérêt pratique de cette mesure est toutefois assez mineur puisqu’elle est subordonnée à la paru- tion d’un décret d’application, toujours attendu, et qu’elle pren- dra fin au plus tard le 31décembre 2009, jour de l’extinction pro- grammée de ces dispositifs. Mais c’est toutefois un réflexe à prendre pour l’avenir ; on sait en effet que le projet de loi de finances pour 2010 prévoit de “verdir” le dispositif Scellier pour le rendre plus avantageux en faveur des logements respectant des critères élevés de performance énergétique. Dans un autre secteur, celui des monuments historiques, l’administration a commenté - avec grande clarté - le nouveau régime applicable depuis début 2009 (lire page3). Rappelons que le bénéfice de ce régime est désormais subordonné à un engage- ment de conservation de l’immeuble pendant 15 ans et qu’il exclut en principe le recours au démembrement de propriété et à la copropriété. Cette interdiction est elle-même assortie d’exceptions puisque la copropriété peut détenir un tel immeuble à condition toutefois d’être agréée par le ministère. L’administration appréciera au cas par cas, en fonction de l’intérêt architectural de l’immeuble et du coût de son entretien. On peut redouter que la délivrance de l’agrément ne soit laissée à un certain arbitraire, faute de critères très objectifs… ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO372 3 NOVEMBRE 2009 ISSN 1622-1419 10 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Constructeurs : non-respect des normes parasismiques / réception et recours envers le sous-traitant - 3 - Fiscalité - Une série d’instructions fiscales publiée à la mi-octobre - 4 - Travaux parlementaires - Suite des débats au Sénat sur le Grenelle de l’environnement: trames verte et bleue, mise aux normes des installations d’assainissement non collectif, information de l’acquéreur - 5 - Projets - Nouvelles mesures pour économiser l’énergie dans le bâtiment Hervé Novelli veut régir les honoraires des syndics et interdire les commis- sions entre agences et diagnostiqueurs. - 6 - Tableau des réponses ministérielles - Accessibilité des locaux de travail / Amiante. - 7 - Nominations - Au fil du JO - Agenda - - 8 - Interview - Eric Cosserat, président de Périal: “nous tiendrons nos objectifs de distribution pour 2009”. S O M M A I R E E D I T O R I A L 3novembre 2009 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O N N S S T T R R U U C C T T E E U U R R S S Constructeurs ■ Non-respect de normes para- s ismiques et garantie décennale (Cass. Civ. 3 e , 7 oct. 2009, n°1141, FSP+B, cassation partielle, pourvoi 08 17620) Un litige opposait un assureur à un constructeur de maison individuelle en raison du recours qui avait été exercé par le maître d’ouvrage, au motif que les normes parasismiques n’avaient pas été respectées par le constructeur. “Vu l'article 1792 du code civil; Attendu que pour débouter la société SCMA [constructeur] de ses demandes tendant à se faire garantir par la société MMA et la société Sagena des consé- quences des non-conformités aux normes parasismiques, l'arrêt retient que la socié- té Sagena et la société MMA sont bien fondées à soutenir qu'à leur égard il n'est pas établi que les défauts de conformité de la maison A.à la norme parasismique relèvent de la responsabilité décennale, l'expert n'ayant pas émis l'avis qu'en l'espèce et à raison des défauts de confor- mité la perte de l'ouvrage par séisme interviendrait avec certitude dans le délai décennal et que la preuve n'en est pas autrement rapportée; Qu'en statuant ainsi, tout en retenant que les défauts de conformité à la norme parasismique étaient de nature décennale dès lors qu'ils étaient multiples , qu'ils portaient sur des éléments essentiels de la construc- tion, qu'ils pouvaient avoir pour consé- quence la perte de l'ouvrage, le risque de secousses sismiques n'étant pas chi- mérique dans la région où se trouve la construction, classée en zone de risque 1b, et qu'ils faisaient courir un danger important sur les personnes, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les consé- quences légales de ses propres constata- tions, a violé le texte susvisé”. L’arrêt est donc cassé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La Cour de cassation avait déjà jugé, sur un terrain voisin, que relèvent de la garantie décennale une mauvaise implantation d’immeuble portant atteinte à la destination en cas de risque grave d’inondation, même en l’absence de désordres (Civ. 3 e , 8avril 1998) ou encore un défaut de conformi- té d’un immeuble d’habitation aux règlements de sécurité incendie (Civ. 3 e , 30juin 1998, Constr. Urb. nov. 1998, comm. 372). L’arrêt rapporté est dans la même orientation: le défaut de respect de la réglementation sismique relève de la garantie décennale. ■ R éception et recours envers le sous-traitant (Cass. Civ. 3 e , 20 oct. 2009, n°1209, FP+B, cassation, pourvoi n°08 15381) En raison de désordres sur un chantier de peinture effectué par un sous-trai- tant, un entrepreneur avait exercé un recours contre l’assureur de son sous- traitant. Celui-ci avait refusé sa garantie au motif que le sous-traitant n’avait pas été convoqué à la réception de travaux. L’arrêt d’appel qui avait admis cet argu- ment est cassé: “ Vu l’article 1792-6 du code civil; Attendu que pour rejeter cette deman- de [en indemnisation adressée à l’assureur], l’arrêt retient que la SMABTP garantit, selon son contrat, le paiement des travaux de réparation des dom- mages matériels affectant, après récep- tion, l’ouvrage exécuté par son assuré, et que les procès-verbaux dont la socié- té LTM se prévaut ne peuvent valoir réception à l’égard de la société LPIN faute pour elle d’avoir été présente ou à tout le moins convoquée aux opérations préalables à la réception , ces procès-verbaux n’étant signés que par le représentant du maître de l’ouvrage et par l’entreprise principale; Qu’en statuant ainsi, alors que la pré- sence ou la convocation du sous- traitant à la réception, acte auquel il n’est pas partie, n’est pas une condi- tion de la mise en œuvre de la garantie de l’assureur , la cour d’appel a violé le texte susvisé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Selon l’article 1792-6 (ou L 111-19 du CCH), la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage décla- re accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle est prononcée contradic- toirement. Il s’agit d'un acte unilatéral émanant du maître d’ouvrage Un arrêt plus ancien avait indiqué que l’assureur dommages ouvrages n’étant pas partie, au sens de l’article 1792-6 du code civil, à la réception de l’ouvrage, n’a pas qualité pour agir en fixation judiciaire de la date de cette réception (Civ. 3 e , 23avril 1997). L’arrêt rapporté indique que le sous-traitant n’est pas davantage partie à la réception. Il en résulte qu’il n’a pas vocation à y être convoqué. J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ◆ Fusion engagée des professions d’avocats et d’avoués L’Assemblée a examiné le 6octobre le projet de loi portant fusion des professions d’avocat et d’avoué près les cours d’appel. Michèle Alliot- Marie explique qu’il s’agit d’achever la réforme engagée en 1971. Les avocats pourront repré- senter les justiciables devant les cours d’appel et les avoués deviendront d’office avocats (JO AN déb. 7 oct. p.7551). Par ailleurs, afin que la partie perdante participe davantage aux coûts de procédure, une fraction des honoraires d’avocats sera désormais mise à la charge de la partie perdante, au titre des dépens de l’art. 695 du CPC. Les avoués sont indemnisés à 100% de la valeur de l’office. Gérard Charasse a souligné qu’il y avait un risque de hausse des honoraires d’avocats pour le justiciable (p.7569) et critiqué l’insuffisance des mesures d’accompagnement pour le reclassement des personnels. Le projet a été adopté le 6octobre (p.7591). B B R R È È V V E E S S ◆ Le PS a rédigé une proposition de loi sur le logement François Rebsamen a déposé le 28sep- tembre au Sénat une proposition de loi relative à la lutte contre le logement vacant (n°631). Son article 1 er vise à autoriser l’expropriation des loge- ments vacants depuis plus de 5 ans, pour y réaliser des logements sociaux. Le texte propose aussi notamment un moratoire sur les expulsions locatives et un doublement de la taxe sur les logements vacants. ◆ Comprendre la finance islamique. Le cabinet d’avocats Herbert Smith (Jacques Bertran de Balanda et Foued Bourabiat) a rédigé un guide sur la finance islamique. Il y décrit, schémas à l’appui, les raisons du développement de ce type de financement et ses modalités, par exemple au travers de l’ijara (forme de crédit-bail). À lire sur le site www.herbertsmith.com ◆ Quelle évolution pour l’ICC? Selon une étude de Jones Lang Lasalle, après sa baisse record de 4,10% en un an pour le 2 e trimestre, l’ICC devrait se stabiliser autour de 1500 points au 3 e trimestre, ce qui représenterait une baisse annuelle record de 5,90%. Jones Lang estime qu’à moyen terme, l’indice devrait rester stable. ◆ UNIS nomme le comité scientifique de l’Université de la copropriété. Placé sous la présidence de Pierre Capoulade, ce comité scientifique est en outre composé des professeurs Daniel Tomasin et Michel Mouillart et des avo- cats Jean-Robert Bouyeure et Maître Patrice Lebatteux. 3novembre 2009 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É > Une instruction du 16octobre 2009 (5B- 27-09, BOI du 27 oct. 2009) comment la réforme du régime de déduction des c harges de grosses réparations sup- portées par les nus-propriétaires d’immeubles reçus par succession ou dona- tion. L’article 85 de la loi de finances rectifi- cative pour 2008 a supprimé la faculté des nus-propriétaires de déduire sur leur reve- nu global et sans limitation de montant les déficits fonciers résultant de grosses répa- rations sur les immeubles dont le droit de propriété est démembré par suite de suc- cession ou donation. Le déficit est désor- mais reporté dans les conditions de droit commun des revenus fonciers. Mais le nu- propriétaire peut sur option (irrévocable et opérée par immeuble) choisir de déduire les dépenses de son revenu global. Dans ce cas la déduction de charges est désormais limitée à 25000 € par an (la fraction excé- dentaire peut être reportée les années sui- vantes pendant 10 ans). > Une autre instruction du 6octobre 2009 (5D-4-09, BOI du 14octobre 2009) concer- ne aussi les nus-propriétaires mais elle commente un autre article de la loi de finances rectificative pour 2008, concer- nant la déduction des charges des loge- ments dont l’ usufruit est détenu tem- porairement par un bailleur social . En effet, alors qu’en principe la déduction n’est possible que si l’usufruitier loue le bien et qu’il est imposé à l’IR au titre des revenus fonciers, mais non s’il en conserve la jouissance ou s’il est imposable à l’IS. L’article 82 de la LFR pour 2008 a donc autorisé pour le nu-propriétaire la déduc- tion des intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition de la nue-propriété des logements dont l’usufruit est détenu tem- porairement par un organisme HLM, une SEM ou un organisme agréé. Un plein propriétaire peut donc céder tem- porairement l’usufruit du bien qu’il acquiè- re et déduire de ses revenus fonciers la charge d’emprunt correspondant à la valeur de la nue-propriété. La déduction des intérêts est également possible si le nu- propriétaire contacte un emprunt pour financer des travaux de rénovation. > L’ éco-conditionnalité de l’avantage fiscal Borloo neuf et Robien . La loi de finances pour 2009 (art. 104) a soumis les régimes fiscaux Borloo neuf et Robien recentré à une “éco-conditionnali- té”. Le but est de réserver l’avantage fiscal aux logements qui respectent les caracté- ristiques thermiques et la performance énergétique exigées par la réglementa- tion. Il s’agit de la RT 2000 pour les d emandes de permis déposées entre le 2juin 2001 et le 31août 2006, et de la RT 2005, à partir du 1 er août 2006. Toutefois, obligation de justifier le respect de la RT ne sera exigible qu’à la date de publication du décret. L’éco-conditonnalité ne concer- nera donc que les logements pour lesquels une demande de permis est déposée à compter de l’entrée en vigueur du décret. Il y aura donc peu d’opérations concernées puisque La LFR pour 2008 supprime par ailleurs le Robien et le Borloo à compter du 1 er janvier 2010. Prennent fin les disposi- tifs suivants: Robien recentré, Robien ZRR, Borloo neuf, Robien SCPI et Borloo SCPI. Un nouveau zonage a été établi par l’arrêté du 29avril 2009. Il concerne uni- quement les investissements ayant fait l’objet d’une demande de permis à comp- ter du 4mai 2009 et réalisé depuis cette date jusqu’au 31décembre 2009. L’instruction comporte aussi une mesure de tempérament: la location doit en principe prendre effet dans les 12 mois de l’achèvement ou de l’acquisition si elle est postérieure. L’instruction admet que l’avantage lié à l’amortissement n’est pas remis en cause, même après 12 mois si le contribuable justifie notamment qu’il a accompli des diligences concrètes pour mettre le bien en location. > Imputation des travaux d’économie d’énergie sur la taxe foncière des orga- nismes HLM . Ces organismes peuvent impu- ter le 1/4 des dépenses de travaux d’économie d’énergie sur leur taxe foncière pour les immeubles situés à une même adresse. La loi Boutin du 25mars 2009 a élar- gi cette faculté en autorisant l’imputation de la dépense sur la taxe foncière des autres immeubles situés dans la même commune au nom du même bailleur (instruction 6 C-2- 09 du 6 oct. BOI 14 oct. 2009). > TVA à 5,5% . La loi Boutin a modifié le régime de TVA à 5,5% pour les livraisons à soi-même de logements dans les zones fai- sant l’objet d’une convention de rénova- tion urbaine. Cette modification (art. 52 et 53 de la loi du 25mars 2009) a été com- mentée par instruction (6 oct. n°8 A-2-09, BOI du 14 oct. 2009). - Les prix de vente ou de construction ont été plafonnés. - La date d’appréciation de la condition de ressources de l’acquéreur est désormais celle de la date de signature de l’avant- contrat ou du contrat préliminaire (ou, à défaut, celle du contrat de vente). - Si les conditions ne sont pas respectées, le t aux de 5,5% est remis en cause. Par exemple, si le logement n’est plus affecté à la résidence principale. L’instruction précise les exceptions (mobilité professionnelle, chômage…) et les modalités de reverse- ment et de calcul du complément de TVA. > Immeubles historiques . La loi de finances pour 2009 (art. 85) a soumis le régi- me dérogatoire des monuments historiques, qui autorise des déductions sur le revenu global, à trois nouvelles conditions. Elles sont commentées dans une instruction du 6octobre (n°5-B-26-09, BOI du 14 oct. 2009). > Engagement de conservation des immeubles : le propriétaire doit prendre l’engagement de conserver l’immeuble pendant 15 ans à compter de l’acquisition, y compris si elle est antérieure au 1 e r janvier 2009. L’engagement s’applique à l’usufruitier comme au nu-propriétaire, il s’applique, si l’immeuble est détenu en SCI, à la société et aux associés qui doivent conserver leurs parts pendant 15 ans. La date de classement de l’immeuble est sans incidence sur le point de départ de l’engagement. L’engagement est pris simplement par la mention de charges déductibles selon le régime dérogatoire (il n’y a donc pas de document supplémentaire requis). S’il n’est pas respecté, la base imposable est majo- rée, l’année où l’engagement n‘est pas res- pecté et les deux années suivantes, du tiers du montant des charges indûment impu- tées (art. 156 bis III du CGI). Le contri- buable doit faire spontanément une majo- ration de sa base imposable, dans ce cas aucun intérêt de retard n’est dû. - Mode de détention de l’immeuble . La loi fixe désormais le principe de détention directe de l’immeuble. Toutefois des SCI non familiales peuvent détenir l’immeuble à la condition d’être agréées par le ministre chargé du budget, si le mode de détention est justifié par l’intérêt patrimonial et l’importance des charges d’entretien. En revanche, les SCI familiales ne sont pas sou- mises à obligation d’agrément. - Absence de division des immeubles. Le régime des monuments historiques n’est plus ouvert aux immeubles qui ont fait l’objet d’une division à compter du 1 er janvier 2009. Les copropriétés sont donc désormais exclues, sauf agrément du ministre du budget pour raison d’intérêt patrimonial et d’importance des charges. Une série d’instructions fiscales a été publiée à la mi-octobre 3novembre 2009 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Les sénateurs ont poursuivi le 5octobre la lecture du projet de loi Grenelle II par le vote de l’article 34 qui vise les zones de dévelop- pement de l’éolien. L’article 35 bis relève de 25 à 40% le taux du crédit d’impôt pour le renouvellement des chaudières à bois. Mais il a été supprimé à la demande du Gouvernement (JO AN déb. 6 oct. p.8138). Jacques Muller a proposé un amendement (n°610) pour favoriser, par un taux de TVA à 5,5%, l’installation de panneaux photovol- taïques sur les constructions neuves, et pas seulement sur les anciennes, mais il n’a pas été suivi. À l’occasion d’une discussion sur la protec- tion des terres agricoles, Marcel Deneux a indiqué que l’artificialisation des terres agri- coles et naturelles était excessive: plus de 72000 hectares par an entre2000 et2007, contre 54000 hectares par an entre1982 et1992 (p.8174). L’article 44 ter nouveau, qui a été voté, impose au propriétaire fores- tier qui vend une parcelle d’en informer les propriétaires des parcelles riveraines. Ceux- ci ont un délai de 15 jours pour se déclarer preneur de la parcelle au prix proposé. ■ Trames verte et bleue L’article 45 concerne les trames verte et bleue. Bruno Sido précise que le projet de loi prévoit que les documents d’urbanisme devront “prendre en compte” les schémas de cohé- rence écologique, et non être compatibles avec eux. Il justifie cette règle par sa souples- se: les maires devront respecter les prescrip- tions des schémas, mais pourront y déroger sous réserve de le justifier. L’amendement 399 soutenu par Odette Terrade, qui propo- sait au contraire le principe de compatibilité avec les schémas régionaux de cohérence écologique (définissant les trames verte et bleue) a donc été repoussé (p.8190). L’article 45, ainsi que l’article 46 relatif à la trame bleue, ont été votés (p.8192). Les articles examinés le 6octobre visent la protection des espèces et des habitats (chap. III). À titre d’exemple, l’article 52 impose aux propriétaires de terrains riverains de cours d’eau de maintenir une couverture environnementale permanente sur le sol d’au moins 5 mètres de large, hors espaces déjà imperméabilisés (voté, JO AN déb. 7 oct. p.8222). Le chapitreIV concerne l’assainissement et les ressources en eau. ■ Assainissement: plus vite L’article 57 modifie les règles sur l’assainissement non collectif. Paul Raoult explique que désormais le contrôle des ins- tallations d’assainissement non collectif sera coordonné avec les procédures d’instruction des permis de construire: contrôle préalable pour les installations neuves ou à réhabiliter, contrôle de l’exécution pour les installations réalisées ou réhabilitées depuis moins de 8 ans et vérification de fonctionnement pour les autres (p.8242). Il ajoute qu’un docu- ment sera établi par la commune et versé au dossier de demande de permis de construi- re (précision figurant dans l’amendement n°802, qui a été voté). Chantal Jouanno a aussi obtenu le vote d’un amendement (n°891) qui soumet les dispositifs de traite- ment bénéficiant d’une certification CE à une procédure simplifiée d’autorisation (p.8244). L’article 57 a été voté. Un nouvel article (après l’art. 57) vise à accé- lérer la mise aux normes des installations d’assainissement non collectif. Il prévoit que la date limite imposée pour être équipé d’un système d’assainissement non collectif conforme, fixée à 2013 est rame- née au 1 er janvier 2011 (art. L 1331-11-1 du code de la santé publique). Le délai laissé au propriétaire pour faire les travaux est réduit de 4 à 3 ans. Enfin, le texte vise à accélérer la mise aux normes en cas de vente. Si le contrôle est daté de plus de 3 ans ou inexistant, sa réalisation est à charge du ven- deur. En cas de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif, l’acquéreur fait procéder aux travaux de mise en confor- mité dans un délai d’un an (art. L 2714 II du CCH). L’amendement n°528 a été voté (p.8246). La suite du débat a mis en lumière le pro- blème des élus qui constatent une diminu- tion de la consommation d’eau, résultat de l’incitation à la récupération des eaux de pluie, mais qui doivent traiter autant de quantité d’eau dans les stations d’épuration. L’amendement 914, voté p.8255, prévoit donc une déclaration en mairie de l’utilisation de l’eau de pluie pour les usages domestiques. Bruno Sido explique que cela permettra le contrôle des installations et l’application de la taxe d’assainissement sur les rejets d’eau usée. L L E E G G R R E E N N E E L L L L E E I I I I A A U U S S É É N N A A T T A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Suite des débats sur le Grenelle II au Sénat Adopté en 1e lecture par les sénateurs le 8octobre, le projet de loi Grenelle II a été renvoyé à l’Assemblée nationale. Le chapitreV concerne la mer. Puis le titreV vise “risques, santé, déchets”. L’article 71 prévoit une obligation pour le propriétaire ou l’exploitant de certains ERP d’assurer une surveillance de la qualité de l’air inté- rieur. Les résultats sont mis à disposition du public. L ’article a été complété par un amendement (n°725) qui prévoit la mise en place d’une certification et d’agrément des éco-maté- rieuax. L’article a été voté le 7octobre (JO AN déb. 8 oct. p.8297). Un amendement du Gouvernement (n°880, voté p.8321) vise à mettre en place un gui- chet unique pour recenser l’ensemble des réseaux de canalisation notamment pour éviter les accidents en cas de travaux. Un autre amendement (n°882, voté p.8329) transpose la directive de 2007 sur l’évaluation des risques d’inondation. Le titreVI concerne la gouvernance. Par exemple l’article 84 vise la responsabilité des sociétés mères à l’égard de leurs filiales en cas d’atteinte grave à l’environnement. Il a été voté (p.8351). L’article 86 réforme le régi- me des études d’impact. Il a été voté sans amendement (p.8363). Les articles90 et sui- vants réforment l’enquête publique. L’article 102 habilite le Gouvernement à légiférer par ordonnance dans le domaine de l’environnement. ■ Information de l’acheteur L’article 75 prévoit par ailleurs que l’Etat rend publiques les informations dont il dis- pose sur les risques de pollution des sols (p.8405) et il crée une nouvelle obligation d’information du vendeur et du bailleur de terrain à l’égard de son acquéreur ou pre- neur, concernant ces informations rendues publiques. Jean-Jacques Mirassou explique que l’information était jusqu’à présent limi- tée au cas des terrains ayant accueilli une installation classée. Le vendeur aura donc l’obligation d’informer. À défaut l’acquéreur ou le locataire pourra réclamer une baisse du prix ou du loyer, ou la résolution du contrat. L’article a été adopté en l’état, Chan- tal Jouanno précisant que l’Etat s’est doté de la base de données Basias, pour y faire face. L’article 77 institue l’obligation de faire réa- liser un diagnostic relatif à gestion des déchets issus de la démolition ou de la réha- bilitation lourde d’un bâtiment (voté p.8409). L’article 79 institue un plan départemental de gestion des déchets issus de chantiers du BTP. (adopté p.8464). L’ensemble du texte a été voté le 8octobre (JO AN déb. 9 oct. p.8480). 3novembre 2009 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R O O J J E E T T S S Hervé Novelli intervient dans 2 secteurs En clôture des Assises de la consommation organisées le 26octobre au ministère de l’économie, le secrétaire d’Etat chargé du commerce a annoncé deux décisions concernant l’immobilier: >Vers un arrêté sur les honoraires des syndics Hervé Novelli a fait part de son souhait de “fixer par arrêté, avant la fin du premier trimestre 2010, la liste des prestations de syndics couvertes par le forfait payé chaque année par les copropriétaires”. Le texte doit être établi sur la base des travaux menés pour améliorer le précédent avis du CNC. Il a demandé par ailleurs au groupe de travail du CNC de faire des “propositions sur un meilleur équilibre entre syndics et copropriétaires et sur les procédures de changement de gestionnaire de syndic dans les 6 mois”. >Un décret interdisant les commissions entre agents immobiliers et diagnostiqueurs Hervé Novelli a par ailleurs indiqué “j’interdirai, par décret, toute commission ou rétro-com- mission entre agents immobiliers et diagnostiqueurs.” Évoquant la nécessité de renouer une relation de confiance entre consommateurs et professionnels, il a justifié son intention en précisant que ces pratiques “sont de nature à porter atteinte à l’indépendance des diagnosti- queurs, et ne manquent pas de se répercuter sur le consommateur”. >Réactions des fédérations Pour UNIS, Serge Ivars a indiqué que le ministre reconnaissait les efforts des syndics et sou- ligne que 92% des contrats ont été mis en conformité avec l’avis du CNC de 2007. UNIS demande que l’arrêté annoncé par le ministre soit l’exact reflet de l’avis du CNC, qui résulte d’une concertation. La FNAIM en revanche y voit une “marque de défiance et de suspicion insupportable” et se “considère comme trahie par Hervé Novelli” car selon l’accord de 2007 un arrêté n’était envisagé que si le bilan de l’application de l’accord était négatif. Pour les copropriétaires, l’ARC a évoqué “une grande victoire”. L’UNPI soutient “toute mesu- re de nature à améliorer la transparence et la lisibilité des contrats de syndics” mais demande aux pouvoirs publics “d’être vigilants pour que la nouvelle réglementation n’entraîne en aucun cas un renchérissement du coût des honoraires des syndics”. La FNAIM a par ailleurs approuvé le projet de décret interdisant les commissions versées par les diagnostiqueurs. La FIDI s’est également félicitée de cette mesure. L ’Eco-PTZ connaît une diffusion rapide: 50000 en 6 mois. L’objectif de 200000 prêts accordés d’ici fin 2010 devrait donc être tenu. Le montant moyen des opérations de réno- vation financées est de 19000 € et le mon- tant moyen du prêt de 16500 € . Quant à l‘ Eco-prêt logement social , il a donné lieu à une programmation de rénova- tion de 28732 logements au 15octobre. Il est envisagé avec l’USH de mettre au point un programme complémentaire de rénovation des logements de classe D et généraliser l’équipement des logements sociaux en pan- neaux photovoltaïques. Pour les coproprié- taires occupants modestes, 25000 eco-sub- ventions ont déjà été attribuées par l’Anah. ➠ Les textes définissant les règles de parta- ge des économies de charges engendrées par les travaux dans les logements locatifs doivent être signés dans les tout prochains jours. Ils concernent uniquement les travaux importants, c’est-à-dire ceux éligibles à l’Eco- PTZ. La participation du locataire ne peut être versée qu’à partir du mois suivant la fin des travaux et elle est limitée à 15 ans. Elle figure une ligne spécifique de la quittance: “contribution au partage de l’économie de charges”. Le montant est fixe, il est calculé de 2 façons possibles: - le montant résulte d’une étude thermique . Son montant est limité à 50% de l‘économie réalisée. - le montant est forfaitaire (pour les loge- ments avant 1948 ou détenus par des petits propriétaires privés). La contribution est pla- fonnée à 10 € par mois pour un logement d’une pièce, 15 € pour un logement de 2 ou 3 pièces et de 20 € pour un logement de 4 pièces et plus. ➠ Lancement d’un programme national visant à équiper de compteurs individuels d’énergie les logements situés dans des immeubles chauffés collectivement. Une étu- de de l’Ademe chiffre à 15% l’économie d’énergie qui pourrait en résulter. Il est demandé à l’Ademe d’étudier un systè- me de “ bonus sur les transactions immo- bilières vertes ”. Il s’agirait de baisser les frais d’acquisition des logements les plus perfor- mants du point de vue énergétique et incite à l ’accélération des rénovations énergétiques. ■ Avancement des travaux du Plan Bâtiment Grenelle. Jean-Louis Borloo fait le point sur l ’avancement des 13 chantiers en cours. exemples - suivi de l’élaboration de la réglementation thermique 2012. - “Valeur verte”: prise en compte des don- nées environnementales dans l’évaluation des actifs immobiliers. - Pour le parc tertiaire privé: le groupe de tra- vail que pilote Serge Grzybowski, réfléchit aux thèmes suivants: mise en œuvre de la RT 2012, certificats d’économie d’énergie, réno- vation énergétique des bâtiments existants et bail vert. Pour le parc des collectivités territoriales, Pierre Jarlier doit faire des propositions en novembre. Pour les copropriétés, le chantier est confié à Jérôme Dauchez et Bruno Dhont. Philippe Pelletier doit faire des propositions pour l’accompagnement des publics en situa- tion difficile et souffrant de précarité énergé- tique. Pour le secteur de la promotion immobilière, représenté par Eric Mazoyer (Bouygues) et Bruno Corinti (Nexiy), il s’agit d’inciter les pro- moteurs à “construire durablement avant même l’entrée en vigueur des normes régle- mentaires.” Le ministère indique que le nombre de demandes de certification BBC connaît une très forte croissance. Alors qu'il y en avait 2582 en 2008, il y en a eu 15529 sur les 8 premiers mois de 2009, ce qui est supé- rieur à ce qui était anticipé. Le coût médian de construction des bâtiments BBC est de 1450euros HT/m 2 , soit un investissement sup- plémentaire de 15% par rapport au coût moyen de construction. L’Ademe estime que ce surcoût devrait être ramené entre 5 et 10% à l’horizon 2012. ■ Majoration du PTZ Le ministre a annoncé une majoration de 20000 € du PTZ pour les acquéreurs respectant le label BBC, à compter du 1 er décembre 2009. Pour la RT 2012, il est précisé que les travaux des groupes de travail doivent s’achever fin 2009 pour que les textes d’application de la RT 2012 soient publiés mi 2010, pour une applica- tion au secteur tertiaire au 1 er janvier 2011. Enfin, le ministère, en lien avec l’Ademe et l’association Effinergie ont noué un partena- riat pour créer un Observatoire BBC, outil de partage d’expériences sur les opérations labellisées BBC Effinergie. Le 28octobre, Jean-Louis Borloo et Benoist Apparu ont dressé le bilan des dispositions en cours pour inciter aux économies d’énergie dans le bâtiment et annoncé de nouvelles mesures. Nouvelles mesures pour économiser l’énergie dans le bâtiment 3novembre 2009 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références ( J.O. Questions) Nom du p arlementaire Thème M inistre concerné Réponse Observations 13 oct. 2009 AN p.9699 n°40991 Stéphane Demilly NC, Somme Classement des com- munes pour le Robien et le Scellier Logement Les aides fiscales Robien et Scellier ont été recen- trées sur les zones où les besoins en logement sont les plus élevés. L'aide à l'investissement est centrée sur les zones A, B1 et B2. Le classement des com- munes a été revu par l'arrêté du 22avril 2009. Le principe a été retenu de ne pas classer dans un même EPCI des communes dans 2 zones dif- férentes. Mais dans une agglomération il peut y avoir des zones B1 et B2. Un déclassement de cer- taines communes classées en zones B1 et B2 vers la zone C pourrait intervenir d'ici la fin de l'année . La réponse ajoute qu'en zone C, il est toutefois possible de bénéficier d'autres aides: régime de loueur en meublé non professionnel, récupération de TVA pour les résidences de tourisme ou de person- nes âgées… 13 oct. 2009 AN p.9700 n° 42673 Jean-Louis Idiart S.R.C., Haute- Garonne Implantation des éoliennes Ecologie L'objectif est de parvenir à 8000 éoliennes en améliorant la planification territoriale de leur implantation. Après l'adoption du projet de loi Grenelle II, les éoliennes bénéficieront d'une réglementation ad hoc. Il sera alors possible de définir les règles générales d'implantation et de fonctionnement des parcs éoliens. Le parc doit être multi- plié par 10 précise la réponse. 13 oct. 2009 AN p.9706 n° 44299 François Loos, UMP, Bas-Rhin Hausse excessive de l'ICC Economie La loi du 4 août 2008 a validé la création de l'indice des loyers commerci- aux qui peut être utilisé par les parties, si elles le souhaitent, à la place de l'indice du coût de la construction. Le commerçant pénalisé par la hausse de son loyer peut attirer l'attention de son propriétaire sur le fait que les organisations de propriétaires (UNPI, FSIF, CNCC) encouragent leurs adhérents à recourir à l'ILC. 13 oct. 2009 AN p.9711 n° 50067 Pierre Lang, UMP, Moselle Choix des syndics: période d'essai Economie Le Conseil national de la consommation a été mandaté pour mener une réflex- ion sur les conditions de désignation et de changement des syndics de copropriété. Il s'agit de trouver des solutions pour étendre le choix du syndic ini- tial à un autre que celui proposé par le promoteur; il pourra être étudié l'idée d'une période d'essai pour la désignation du syndic par l'assemblée générale. 13 oct. 2009 AN p.9716 n°53486 Michel Liebgott, S.R.C., Moselle Diffusion de l'indice des loyers commerciaux (ILC) Economie Rendre obligatoire le recours à l'ILC est une évolution qui mérite d'être mûrement réfléchie. Un encadrement trop sévère des hausses de loyer pourrait remettre en cause l'équilibre actuel des baux commerciaux. Selon une enquête Pro- cos évoquée par le député, 40% des locataires auraient béné- ficié d'un passage à l'ILC. 13 oct. 2009 AN p.9729 n°47229 Pierre Morel-A- L'Huissier, UMP, Lozère Fiscalité de l'urbanisme Aménagement du terri- toire La fiscalité de l'urbanisme n'est plus compatible avec les nouveaux enjeux de lutte contre l'étalement urbain. Il est envisagé d'asseoir la nou- velle taxe d'aménagement non plus sur la sur- face de la construction réellement édifiée mais sur la constructibilité du terrain d'assiette, pour inciter à une meilleure utilisation de l'espace. Objectifs recherchés: inciter à la densité, un système plus clair, ne pas renchérir le coût de con- structions, grande marge de manœuvres aux collectivités. 13 oct. 2009 AN p.9729 n°49194 Pierre Morel-A- L'Huissier, UMP, Lozère Données du permis de construire accessibles Aménagement du terri- toire Tout demandeur de permis a un droit d'accès à ses données nominatives et peut s'opposer à ce que les informations soient utilisées à des fins commerciales. Le formulaire de demande comporte une case à cet effet. Les services statistiques du ministère établissent des listes commerciales qui peuvent être vendues aux sociétés qui le demandent. La demande est à adresser à la cellule statistiques de la direction régionale de l'environnement ou au ministère si elle concerne plusieurs régions. 13 oct. 2009 AN p.9764 n°26421 Gilles d'Ettore, UMP, Hérault Accessibilité des bâti- ments publics Travail L'échéance d'accessibilité pour 2015 approche (issue de la loi du 11février 2005). Le calendrier de réalisation des diagnostics a été resserré : ils doivent être engagés au plus tard le 1 er janvier 2010 pour les ERP les plus importants et les bâti- ments appartenant à l'Etat et s'échelonneront jusqu'en 2011. Ils devront être accompagnés d'un échéancier de travaux à réaliser. Des travaux sont par ailleurs engagés pour l'installation d'un observatoire de l'accessibilité . 13 oct. 2009 AN p.9768 n°32284 Arlette Grosskost, UMP, Haut-Rhin Pérennité des zones franches urbaines (ZFU) Logement L'art. 190 de la loi de finances pour 2009 a recentré les exonérations de cotisa- tions patronales en ZFU sur les salaires les moins élevés. Le régime d'exonération demeure plus avantageux que le dispositif de droit commun. Le plan de relance (4 déc. 2008) comprend des mesures d'accélération du programme de rénova- tion urbaine et concernera des quartiers classés en zone franche. 15 oct. 2009 Sénat p.2425 n°7902 Hervé Maurey, UC, Eure Obligation de joindre au bail un diagnostic sur la décence du logement? Logement Le décret du 30janvier 2002 détaille les caractéristiques de décence d'un logement. Un diagnostic de décence est proposé pour vérifier la décence au regard des 14 critères du décret mais il n'est pas prévu de rendre obli- gatoire ce diagnostic de décence. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 3novembre 2009 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TEL : FAX : MÈL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Présidence de la République: Nico- las Galey et François Michel sont nommés conseillers techniques; Boris Boillon quitte ses fonctions de conseiller technique à la p résidence de la République. (Arrêtés du 19octobre 2009, J.O. du 24, @). Cabinets ministériels ➠ Economie : Jean-Philippe Christienne quitte ses fonctions de conseiller tech- nique au cabinet de Christine Lagarde. (Arr. du 7 oct. J.O. du 23, @). Magistrature ✓ Cour de cassation : François Molins et Pierre Mucchielli sont nommés avocats généraux. (Décret du 20octobre 2009, J.O. du 22 oct. @). Organismes publics ✓ Montagne : les membres du Conseil national de la montagne ont été nom- més par décret du 21octobre 2009 (J.O. du 23 oct. p.17827). ✓ Outre-mer : Eric Legrigreois, DDE de la Martinique, est nommé administrateur de la Société immobilière de la Marti- nique, SIMAR (arr. du 7 oct. 2009, J.O. du 23, p.17824). ✓ EPA Orly-Rungis-Seine amont : Laurianne Cruzol est nommée adminis- trateur, représentante du ministre du budget, de l'établissement public d'aménagement Orly-Rungis-Seine amont. (Arr. du 9octobre 2009, J.O. du 24, p.17926). ✓ Cité de l’architecture : François de Mazières est reconduit dans ses fonc- tions de président de l'établissement public de la Cité de l'architecture et du p atrimoine. (Décret du 22octobre 2009, J.O. du 24, p.17928) ■ Catastrophe naturelle Trois arrêtés du 16octobre 2009 portent reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle. Ils concernent principalement des inondations et coulées de boues du printemps 2009 (J.O. du 21 oct. p.17478). ■ Accessibilité Un décret du 21octobre renforce les obligations d'accessibilité des locaux de travail. Le texte précédent de l'article R 4214-26 distinguait les locaux devant accueillir entre 20 et 200 personnes, pour lesquels au moins un niveau devait être accessible et les locaux prévus pour accueillir plus de 200 personnes, qui devaient pouvoir accueillir les personnes handicapées à tous les locaux d'usage. Désormais, le texte prévoit de façon géné- rale, sans référence au nombre de per- sonnes, que les lieux de travail aménagés dans un bâtiment neuf ou dans la partie neuve d'un bâtiment existant sont acces- sibles aux personnes handicapées, quel que soit leur type de handicap. Des déro- gations peuvent être accordées par le pré- fet, après avis de la commission de sécuri- té, en cas d'impossibilité technique résul- tant de l'environnement du bâtiment. Entrée en vigueur: pour les demandes de permis ou les déclarations préalables déposées à compter du 24avril 2009 . (Décret n°2009-1272 du 21octobre 2009 relatif à l'accessibilité des lieux de travail aux travailleurs handicapés, J.O. du 23 oct. 2009, p.17725) ■ Amiante L’arrêté du 13octobre 2009 modifie l'arrêté du 22février 2007 définissant les conditions de certification des entreprises réalisant des travaux de retrait ou de confinement de matériaux contenant de l'amiante. Le nouveau texte distingue désormais deux référentiels d'accréditation spécifiques à chaque caté- gorie de travaux (travaux de confine- ment ou de retrait de matériaux friables contenant de l'amiante et travaux de confinement et de retrait de matériaux non-friables contenant de l'amiante pré- sentant des risques particuliers). Ces réfé- rentiels sont téléchargeables sur le site www.cofrac.fr. (J.O. du 21 oct. p.17478). Et aussi ✓ ERP : l’arrêté du 24septembre 2009 approuve diverses dispositions complétant et modifiant le règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public. (J.O. du 23 oct. 2009, p.17718). ✓ Marchés publics : le décret n°2009- 1279 du 22octobre 2009 est relatif à la commission consultative des marchés publics. (J.O. du 24 oct. 2009, p.17875). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 372 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 5 décembre 2009 (Paris, Porte Maillot) les 30 es rencontres nota- riales de Maillot ont pour thème “réussir notre projet immobilier”. C ette rencontre a également lieu dans de nombreuses villes de France. Infos: www.notaires.fr A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Bibliographie ➠ La 8 e édition du “ dictionnaire de l’immobilier et de la ville ” est parue. Cet ouvrage édité par nos confrères Innova- presse comporte 1400 définitions et sigles, réactualisés au gré des nouveaux textes réglementaires. 436 pages. 65 € TTC Innovapresse: Tél. 0148248128. ➠ Le “ Mémento Urbanisme construc- tion ” 2010-2011 des Éditions Francis Lefebvre paraîtra le 27novembre. 1400 pages. 115euros. A jour du Grenelle I, avec un dossier Grenelle II. www.efl.fr. 3novembre 2009 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E R R I I C C C C O O S S S S E E R R A A T T , , P P R R É É S S I I D D E E N N T T D D E E P P E E R R I I A A L L >Comment évolue la valeur des patrimoines de vos SCPI? E.C. : “Nous allons lancer prochainement les campagnes d’expertise et il est donc trop tôt pour se prononcer mais la correction devrait être limitée car nos SCPI sont restées éloignées des valeurs que nous considérions spéculatives. Les SCPI privilégient la pérennité du loyer sur le long terme et de ce fait, malgré un contexte moins favorable, les loyers pratiqués correspon- dent aux valeurs de marché actuelles. D’autre part, les investissements de nos SCPI ont été volontairement limités pendant la période 2006-2008 où les prix de l’immobilier flam- baient”. >Et le rendement? E.C. : “Nous allons tenir les objectifs de distri- bution pour 2009. La rentabilité prévue est de 5,60% pour PF Opportunité et de 5,85 ou 5,90% pour PF 1 et PF 2. Le taux d’occupation des SCPI s’inscrit en bais- se, à 90 ou 92 %, ainsi que les recettes de loyer. Mais notre stratégie menée depuis l’été 2007 de dialogue permanent avec les locataires (limita- tion volontaire de l’indexation des loyers compte tenu de la hausse de l’indice INSEE, stratégie de gestion des risques de départ…) permet une limitation de la baisse des recettes locatives. D’autre part, nos SCPI ont constitué des reports à nouveau consistants, justement, pour bénéficier d’un amortisseur d’aléas conjoncturels et qui permettent une résistance des dividendes en 2009”. >Le marché secondaire est-il équilibré? E.C. : “La SCPI a joué son rôle de valeur refuge et de produit de distribution. Avec les déçus de la bourse, il y a eu aussi des réallocations d’actifs chez les épargnants, ce qui soutient les prix. Il y a peu d’offre de cession de parts et nous avons même des listes de demande en attente”. >Vous avez lancé Participation Foncière Opportunité 2. Où en êtes-vous? E.C. : “PFO, créée depuis dix ans, avait atteint 300millions d’euros de capitalisation et nous avons voulu créer une nouvelle SCPI avec le même cœur de cible d’investissement en bureau à Paris et en province, mais nous ne pouvions pas rester à l’écart des objectifs du Grenelle de l’environnement. Nous avons donc des objectifs de réduction de la consommation d’énergie et d’eau qui se manifestent tant à l’acquisition que dans la phase de gestion. Nous excluons d’acquérir des “passoires éner- gétiques” pour autant que ces immeubles demanderaient des investissements lourds sans rentabilité suffisante. Nous recherchons en revanche des immeubles de seconde main dont nous faisons analyser la performance énergé- tique par un cabinet indépendant. Il s’agit de programmer un plan d’amélioration de la per- formance énergétique pour réduire la consom- mation d’énergie et d’eau. Notre volonté n’est pas de prendre un engage- ment lors de l’acte de l’acquisition mais d’amener et de maintenir, pendant la durée de détention, ces immeubles aux standards envi- ronnementaux. Dans ce cadre, nous appelons de nos vœux une position de marché commu- ne sur le label « exploitation ». En cas d’achat d’immeubles neufs, nous sommes vigilants sur le respect de la réglementation thermique. Mais nous ne cherchons pas principalement des immeubles neufs, qui sont chers, car nous avons un objectif de distribution de 5 à 6 %. Avec le gestionnaire d’immeuble, nous déter- minons les actions à mener pour établir un gui- de d’utilisation des bonnes pratiques environ- nementales, en lien avec le locataire. Nous y serons aidés par le “bail vert” s’il se développe. Contrairement aux précédentes SCPI, qui étaient à capital fixe, PFO2 est une SCPI à capi- tal variable, ce qui est plus souple”. >Comment se passe la collecte pour PFO2? E.C. : “L’agrément a été obtenu en août2009 et nous en sommes à la phase de démarrage de la collecte. Nous avons un objectif de 15millions d’euros d’ici la fin 2009”. >Avec Majestal, vous avez également un pro- duit OPCI destiné aux investisseurs avertis. Comment fonctionne-t-il? E.C. : “Majestal met en œuvre une stratégie de type « core+/valeur ajoutée », concentrée sur la réalisation de 8 à 10 opérations de valorisation en immobilier d’entreprise en France en utili- sant l’effet de levier. Il a vocation à profiter des opportunités de marché et de l’obsolescence du parc immobilier notamment vis-à-vis des nou- velles normes de développement durable, des réglementations récentes et des attentes des locataires. Nous recherchons une vingtaine d’investisseurs « avertis », dans une optique de valorisation. Un premier investisseur vient de donner son accord”. >Votre approche du développement durable a-t-elle également un impact sur les immeubles en patrimoine, pour PF 1 et PF 2? E.C. : “Nous engageons effectivement une réflexion globale sur l’ensemble du patrimoine. Nous avons lancé depuis le milieu de l’année, des audits énergétiques de tous les immeubles en pleine propriété pour développer une poli- tique d’amélioration de la performance énergé- tique du patrimoine. Nous voulons ainsi antici- per les exigences de mise aux normes qui résul- teront du Grenelle de l’environnement. C’est un grand défi à relever. Le nouveau cycle immobi- lier qui s’ouvre intégrera ces données. L‘immobilier et en particulier l’immobilier d’entreprise est grand consommateur d’énergie. Relever ce grand défi est à la fois un moyen de répondre à un enjeu de société et un moyen de conforter notre position concurren- tielle: pour les entreprises locataires, le respect des normes environnementales sera aussi important pour leur image”. >Pensez-vous créer des OPCI grand public? E.C. : “La création d’un OPCI grand public n’est pas à l’ordre du jour pour Périal. Nous nous concentrons sur le développement de PFO2. Cependant, nous étudierons les oppor- tunités qui se présenteront dans le cadre de l’externalisation de patrimoine immobilier où le véhicule OPCI offre des atouts.”. >Et un produit lié à l’investissement Scellier? E.C. : “L’attrait de l’investissement Scellier est d’accorder un avantage fiscal étalé dans le temps, contrairement au régime Méhaignerie par exemple. Nous avons effectué des études de faisabilité pour une SCPI Scellier, mais comme nous sommes spécialisés dans la gestion d’immobilier d’entreprise, nous avons finale- ment préféré conclure un accord avec un confrè- re et assurer la commercialisation de sa SCPI. Il s’agit de Domivalor 4, du groupe Allianz. Nous allons en assurer la distribution par notre réseau de conseillers en gestion de patrimoine”. >Le statut de la SCPI est-il stabilisé? E.C. : “La SCPI a démontré sa capacité de résis- tance face à la crise. Sa transformation n’est donc pas à l‘ordre du jour. Notre groupe va s’atteler à la collecte pour Domivalor 4, Majestal et PFO2 et préparer l’année 2010, car il faut res- ter vigilant sur l’état locatif”. “Nous tiendrons les objectifs de distribution pour 2009” Le président de Perial, qui gère 850 M € pour 4 SCPI (Participation Foncière) et un OPCI RFA, est confiant dans le placement SCPI, dont les épargnants apprécient actuellement la stabilité. Il décrit aussi l’évolution des critères d’acquisition, en raison du Grenelle de l’environnement. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine I I N N T T E E R R V V I I E E W W
