– 2 – Jurisprudence –
Urbanisme : Insuffisance du réseau pluvial et d’assainissement : responsabilité de la commune / Pas d’annulation automatique du permis délivré sous l’empire du POS annulé
ZAC : Terrain devenu inconstructible suite à l’entrée en vigueur de la loi littoral
Droit de préemption : Caractère irrévocable d’une renonciation à l’exercice du droit de préemption / Demande de suspension introduite par le propriétaire : quel critère pour l’urgence ?
– 4 – Les lois de finances 2010 –
– Les régimes d’aides à l’investissement
– Les mesures sur la résidence principale / Fiscalité du patrimoine
– Fiscalité des entreprises
– Fiscalité locale : de la taxe professionnelle à la CET / Autres impôts
– Taxes d’urbanisme et droits d’enregistrement
– 11 – Réglementation –
3 décrets sur la GRL
– 12 – Rapport – Marché –
Rapport Pelletier : lutte contre la précarité énergétique / Étude Century 21.
■ JUGÉ ■ > > Le permis de construire, qui ne constitue pas un acte d’application du document d’urbanisme, n’est pas automatiquement annulé par l’annulation du document d’urbanisme. Il faut en apprécier la légalité par rapport au document d’urbanisme anté- rieur qui se trouve remis en vigueur (arrêt du Conseil d’Etat, 19novembre 2009, voir page2). ■ PUBLIÉS ■ > > Trois décrets ont été publiés au JO du 26décembre sur la garantie universelle des risques locatifs. La nouvelle GRL peut donc désormais être mise en place pour les publics éligibles, avec garantie du 1% et de l’Etat (page11). > > La loi de finances pour 2010 remplace la taxe professionnelle par la contribution éco- nomique territoriale (p.7). Cette CET est composée de: - la cotisation foncière des entreprises (CFE), - la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Les revenus des locations nues, qui devien- nent imposables, le sont progressivement. Pour 2010, l’imposition est effectuée à hau- teur de 10% (p.8). > > La loi de finances proroge le Prêt à taux zéro de trois ans, jusqu’à fin 2012 (p.6). ■ VERDI ■ > > Le crédit d’impôt pour intérêt d’emprunt lors de l’achat d’une résidence principale est modifié. À compter du 1 er janvier 2010, le taux majoré (40% pendant 7 ans) reste réservé aux acquisitions de logements BBC mais le taux devient moins favorable pour les logements neufs non BBC (p.5). ■ ESTIMÉ ■ > > Selon Century 21, le point bas du marché du logement a été atteint en juillet2009. Le Conseil constitutionnel censure l’ILAT et la contribution carbone N ous consacrons le dossier principal de ce numéro aux deux lois de finances (loi de finances et loi de finances rectifi- cative) publiées, comme de coutume, le dernier jour de l’année. La transition de la taxe professionnelle vers la contribution éco- nomique territoriale (CET) est la réforme majeure qui retient l’attention, d’autant que les locations nues, jusqu’à présent exo- nérées de TP rentrent, progressivement, dans le champ de la nou- velle taxe. La taxation à taux plein n’interviendra qu’en 2019, mais elle commence, à concurrence de 10%, dès cette année (voir p.8). L’institution de la contribution carbone a, quant à elle, suscité la surprise puisqu’elle a été invalidée par le Conseil constitutionnel. Elle devrait revenir, d’ici l’été sur le bureau des Assemblées, mais elle manifeste le contrôle toujours plus rigoureux de cette haute institution. Insistons sur le fait que ce n’est pas le principe de la contribution qui a été critiqué mais c’est l’étendue des exonéra- tions qui a motivé la censure de cette disposition, ce qui aboutis- sait à la vider partiellement de son sens. Enfin, il faut signaler la censure de la validation législative de l‘indice des loyers d’activité tertiaires (ILAT) en raison de son ins- titution dans une loi de finances. La création de ce nouvel indice, applicable aux loyers de bureaux, est donc également reportée, dans l’attente de lui trouver un texte législatif plus en rapport avec son contenu. En revanche, d’autres mesures attendues entrent en vigueur. Il s’agit en particulier des textes qui “verdissent” des mécanismes fis- caux. Sont modifiés en ce sens le régime Scellier et le crédit d’impôt pour intérêt d’emprunt pour l’achat d’une résidence principale. Certains secteurs immobiliers, coutumiers des ajustements légis- latifs, voient leurs régimes adaptés: c’est le cas des SIIC, mais aus- si des SCPI qui se voient ouvrir le domaine des investissements Malraux; c’est le cas aussi du secteur de l’investissement dans l’immobilier touristique, qui bénéfice d’assouplissements dans les contraintes de gestion. Signalons enfin que le régime des droits de mutation est modifié à la marge, en conséquence de la réforme de la taxe profession- nelle, du fait des réattributions des produits des taxes locales aux différents échelons de l’organisation territoriale. Les barèmes sont modifiés mais le total est quasiment inchangé (voir p 9). ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 380 1 2 JANVIER 2010 ISSN 1622-1419 10 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Urbanisme : Insuffisance du réseau pluvial et d’assainissement: res- ponsabilité de la commune / Pas d’annulation automatique du permis délivré sous l’empire du POS annulé ZAC : Terrain devenu inconstructible suite à l’entrée en vigueur de la loi littoral Droit de préemption : Caractère irrévocable d’une renonciation à l’exercice du droit de préemption / Demande de suspension introduite par le propriétaire: quel critère pour l’urgence? - 4 - Les lois de finances 2010 - - Les régimes d’aides à l’investissement - Les mesures sur la résidence principale / Fiscalité du patrimoine - Fiscalité des entreprises - Fiscalité locale: de la taxe professionnelle à la CET / Autres impôts - Taxes d’urbanisme et droits d’enregistrement - 11 - Réglementation - 3 décrets sur la GRL - 12 - Rapport - Marché - Rapport Pelletier: lutte contre la précarité énergétique / Étude Century 21. S O M M A I R E E D I T O R I A L En raison de l’actualité fiscale, ce numéro comporte exceptionnellement 12 pages. Bonne année 2010 ! 12janvier 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U R R B B A A N N I I S S M M E E - - Z Z A A C C ▲ Urbanisme ■ Insuffisance du réseau pluvial et d ’assainissement: responsabilité de la commune (CE, 1 e et 6 e sous-sections réunies, 13novembre 2009, n°306992) Condamnée, suite aux inondations surve- nues les 25 et 26février 1997, à indemniser la société Y. pour les dommages que celle-ci avait subis en raison de ces intempéries, la commune des Bordes avait formé pourvoi en cassation devant le Conseil d’Etat. « Considérant, en premier lieu, qu'en jugeant, après avoir relevé dans sa décision, d'une part, que, malgré leur intensité, les pluies qui se sont abattues sur la commune des Bordes les 25 et 26février 1997 n'ont pas présenté un caractère de violence imprévisible constituant un cas de force majeure , de tels événements, de fréquence au moins décennale, s'étant produits à plu- sieurs reprises au cours des années précé- dentes et, d'autre part, qu'en dépit de ce contexte le réseau d'évacuation des eaux pluviales n'avait fait l'objet que d'aménagements sommaires tandis que le réseau d'assainissement était inexistant, qu'un lien direct de causalité était établi entre ces carences et les dommages allégués par la société Y, la cour n'a pas donné aux faits ainsi énoncés une qualification juridique erronée; Considérant, en deuxième lieu, que le moyen invoqué par la commune des Bordes, tiré de ce que, du fait de son installation sur un terrain bordant le ru de Saint-Ange, la société Y. aurait eu la qualité d'usager du réseau d'évacuation des eaux, est nouveau en cassation et, par suite, irrecevable; Considérant, en troisième lieu, qu'après avoir relevé que la société Y. n'avait pas pris toutes les précautions nécessaires qui auraient per- mis de limiter les dommages, la cour a pu juger […] que la victime avait commis une faute de nature à exonérer à hauteur de 30% la responsabilité de la commune des Bordes du préjudice ». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La commune souhaitait voir qualifier la requérante d’usagère du réseau, car à l’égard des tiers, elle encourt une res- ponsabilité sans faute pour les dommages liés aux ouvrages publics dont elle assure l’entretien (CE, 3mai 2006, n°261956). Ce moyen étant nouveau, il est rejeté. Sa res- ponsabilité était donc engagée du seul constat de la défectuosité de l’ouvrage et de l’établissement d’un lien de causalité avec le dommage allégé (CE, 17mars 2004, n°247059). La preuve du dysfonctionne- ment pourra résulter d’un défaut d’entretien, d’une insuffisance de capacité l’ouvrage, ou encore d’un vice de concep- tion. En outre, en l’espèce, dès lors que des i ntempéries d’une intensité comparable avaient déjà eu lieu sur le territoire commu- nal, l’argument de la force majeure man- quait de consistance (idem: CE, 26novembre 2007, n°279302). Quant à la contribution de la société à son propre dommage, elle tenait à sa localisation, en bord de cours d’eau, appelant une vigilance particulière. ■ Pas d’annulation automatique du permis délivré sous l’empire d’un POS annulé (CE, 1 e et 6 e sous-sections réunies, 16novembre 2009, n°308623) Suite à l'annulation, à la demande de l'association de défense de l'environnement de Bormes et du Lavandou, de l'arrêté du maire qui lui avait accordé un permis de construire pour la réalisation de 39 loge- ments, la SARL R.avait saisi le tribunal admi- nistratif, puis la cour d’appel, pour obtenir l’annulation de ces décisions. Déboutée en première instance comme en appel, elle a formé pourvoi. « Considérant que, si un permis de construire ne peut être délivré que pour un projet qui respecte la réglementation d'urbanisme en vigueur, il ne constitue pas un acte d'application de cette régle- mentation ; que, par suite, un requérant demandant l'annulation d'un permis de construire ne saurait utilement se borner à soutenir qu'il a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal, quelle que soit la nature de l'illégalité dont il se prévaut, ni à demander l'annulation de ce permis par voie de conséquence de celle du document sur le fondement duquel il a été accordé; que, cependant, il résulte de l'article L.125-5 devenu L.121-8 du CU que l'annulation pour excès de pouvoir d'un document d'urbanisme a pour effet de remettre en vigueur le document d'urbanisme immédia- tement antérieur; que, dès lors, il peut être utilement soutenu devant le juge qu'un per- mis de construire a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme annulé - sous réserve, en ce qui concerne les vices de forme ou de procédure, des dispositions de l'article L.600-1 du même code -, à la condition que le requérant fasse en outre valoir que ce per- mis méconnaît les dispositions pertinentes ainsi remises en vigueur; Considérant qu'il résulte de ce qui vient d'être dit qu'en se fondant, pour confirmer l'annulation par le TA de Nice du permis de construire accordé le 14août 2001 par le mai- re de la commune du Lavandou à la SARLR., sur ce que ce permis n'avait pu l'être qu'à la faveur des dispositions illégales du POS sur le f ondement duquel il avait été accordé et qu'il devait donc lui-même être annulé par voie de conséquence de l'annulation de ce plan, la CAA a commis une erreur de droit ». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le tribunal puis la cour d’appel avaient estimé que le permis devait être annulé en raison de l’annulation du plan. Ce raisonnement aurait pu recevoir l’assentiment du Conseil il y a quelques années. Mais il est aujourd’hui censuré: en effet, un permis ne constitue plus un acte d’application du document d’urbanisme et l’annulation de ce document n’entraîne plus de facto celle des autorisations d’urbanisme prises sur son fondement (CE, 12 déc. 1986, n°54701; 7 fév. 2008, n°297227). La légalité d’un permis doit désormais s’apprécier au regard des dispositions antérieures remises en vigueur du fait de l’annulation. A A r r e e t t e e n n i i r r : : L’annulation d’un document d’urbanisme n’entraîne pas automatique- ment l’annulation des permis délivrés sous son empire. ZAC ■ Terrain devenu inconstructible suite à l’entrée en vigueur de la loi littoral (CE, 1 e et 6 e sous-sections réunies, 13novembre 2009, n°309093) La SNC D.avait demandé la condamnation de l'Etat et de la commune de Sausset-les- Pins en réparation du préjudice né de la déli- vrance d'un certificat d'urbanisme négatif, le 17février 1999, concernant deux lots acquis par elle, et ayant fait l'objet d'une conven- tion d'aménagement de ZAC signée avec la commune en 1976. Ses demandes ayant été rejetées par la cour d’appel, la société s’est pourvue en cassation. « Considérant […] que la délivrance du certi- ficat d'urbanisme négatif concernant ces deux lots, sur lesquels aucun aménagement n'avait été réalisé, a été motivée par le fait que, depuis l'entrée en vigueur de la loi d'aménagement et d'urbanisme du 3janvier 1986 dite loi littoral, ces lots étaient devenus inconstructibles à raison des dispositions de l'article L.146-6 du CU […]; Considérant, en premier lieu, qu'en jugeant que la SNC D. ne tenait de la convention d'aménagement de ZAC qui la liait à la commune de Sausset-les-Pins aucun J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E droit au maintien des règles d'urbanisme à l'intérieur de la zone, et en en déduisant que la commune n'avait porté atteinte à aucun droit acquis tiré de ces sti- p ulations contractuelles, la cour n'a pas enta- ché son arrêt d'erreur de droit; Considérant, en deuxième lieu, qu'en jugeant que la survenance du changement de législation issu de la loi du 3janvier 1986, ayant entraîné l'inconstructibilité des par- celles, ne permettait de qualifier aucune fau- te extra-contractuelle de la commune ni de l'Etat, lesquels, notamment, n'étaient tenus à aucune information préalable de la société requérante , professionnelle de l'immobilier, la cour n'a pas dénaturé les faits ni entaché son arrêt d'erreur de droit […]; Considérant […] que l'article L.160-5 du CU ne fait pas obstacle à ce que le propriétaire dont le bien est frappé d'une servitude pré- tende à une indemnisation dans le cas excep- tionnel où il résulte de l'ensemble des condi- tions et circonstances dans lesquelles la servi- tude a été instituée et mise en œuvre, ainsi que de son contenu, que ce propriétaire sup- porte une charge spéciale et exorbitante, hors de proportion avec l'objectif d'intérêt général poursuivi; Considérant […] que l'appelante ne pouvait se prévaloir, du fait du changement de légis- lation, d'aucun préjudice spécial, dès lors que les contraintes d'inconstructibilité résul- tant de la loi littoral concernaient tous les terrains situés sur le littoral fran- çais ». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La délivrance d’un certificat négatif était motivée par l’entrée en vigueur de la loi Littoral. Ses terrains deve- nus inconstructibles, la requérante réclamait réparation pour la perte de valeur. Mais le Conseil avait déjà eu l’occasion de préciser que la signature d’une convention avec la commune n’avait pas pour effet de créer un droit acquis à la délivrance d’un permis de construire (CE, 8janvier 1993, n°132413). Il réaffirme ici cette solution s’agissant d’une ZAC. La société pouvait-elle néanmoins recevoir réparation, par exception au princi- pe de non-indemnisation des servitudes d'urbanisme de l'article L.160-5 du CU, pour charge spéciale et exorbitante? Non, dès lors les contraintes d’inconstructibilité sur le littoral concernent tous les terrains: il n’y a donc pas de préjudice spécial. A A r r e e t t e e n n i i r r : : La propriété de terrains compris dans une ZAC n’implique aucun droit parti- culier au maintien de la législation en vigueur à la date d’acquisition des lots à l’intérieur de la zone. Préemption ■ Caractère irrévocable d'une r enonciation à l'exercice du droit de préemption (CE, 1 e et 6 e sous-sections réunies, 12novembre 2009, n°327451) P ar décision du 26décembre 2008, le maire de Créteil avait renoncé à exercer son droit de préemption sur un immeuble de la com- mune, que la société C.avait déclaré vouloir aliéner au profit de la société H.Le 26janvier 2009, il retirait cette décision, au motif qu'elle aurait procédé d'une confusion entre des DIA portant sur des biens distincts reçues durant la même période. Il décidait, le 9février 2009, de préempter l'immeuble en cause. Saisi en référé, le juge du TA avait reje- té la requête des sociétés tendant à la sus- pension de l'exécution de la décision du 26janvier 2009 et de celle du 9février 2009. Les sociétés ont saisi le Conseil d’Etat. «Considérant qu'il ressort [dispositions de l'article L.213-2 et R.213-8 du CU] combi- nées, qui visent notamment à garantir que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une déci- sion de préemption puissent savoir de façon certaine et dans les plus brefs délais s'ils peu- vent ou non poursuivre l'aliénation entrepri- se, que lorsque le titulaire du droit de pré- emption a décidé de renoncer à exercer ce droit, que ce soit par l'effet de l'expiration du délai de deux mois imparti par la loi ou par une décision explicite prise avant l'expiration de ce délai, il se trouve dessaisi et ne peut, par la suite, retirer cette décision ni, par voie de conséquence, légalement décider de pré- empter le bien mis en vente […]; Considérant que […] le moyen tiré de ce que le maire de Créteil ne pouvait légalement retirer sa décision de ne pas exercer le droit de préemption sur le bien détenu par la société C.ni, par suite, préempter ce bien, est propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité des déci- sions contestées; qu'il y a lieu, dès lors, d'en suspendre l'exécution». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La commune ne peut rétrac- ter sa décision de renonciation à préemp- ter. L’argument avancé par le maire – une confusion entre différents biens -, n’est d’aucun effet face au principe, ici ferme- ment posé par le Conseil, qui prend soin de préciser que la solution s’applique aux décisions explicites comme aux renoncia- tions explicites. La commune ne bénéficie donc pas ici de son traditionnel droit de repentir. Il est vrai que l’application du régime du retrait (quatre mois) aurait eu pour effet d’allonger le délai d’attente du propriétaire pour être fixé sur le sort de la vente à six mois, engendrant une insécuri- té juridique que le Conseil a certainement j ugée excessive. A A r r e e t t e e n n i i r r : : La renonciation par la collectivi- té à son droit de préemption, fût-elle engagée par erreur, est irrévocable. ■ Demande de suspension intro- duite par le propriétaire: quel cri- tère pour l’urgence? (CE, 1 e sous-section, 9novembre 2009, n°328825) Par une promesse de vente signée le 18juillet 2008 entre d’une part, M me D. et M m es C., respectivement usufruitière et nues- propriétaires d'une parcelle située à Men- ton et, d'autre part, la SARLP., cette derniè- re s’était engagée à acquérir le bien au prix de 440000 € . Par lettre du 15septembre 2008, le maire informait les propriétaires de sa décision d'exercer le droit de préemption de la commune, au prix de 63000 € . Saisi en référé par les propriétaires, le TA de Nice avait suspendu l'exécution de la décision. La commune a formé pourvoi. « Considérant […] que pour estimer que cette exécution portait aux intérêts finan- ciers des propriétaires une atteinte suffi- samment grave et immédiate et en déduire que la condition d'urgence énoncée à l'article L.521-1 du code de justice adminis- trative était remplie, le juge des référés a relevé qu'elle risquait de leur faire perdre, en particulier à M me D, dont il a relevé qu' elle avait besoin du produit de la vente initialement envisagée compte tenu de ses faibles revenus , la possibilité de réaliser une promesse de vente à un prix beaucoup plus avantageux que celui offert par la commune; qu'en statuant ainsi, il n'a […] entaché son ordonnance ni d'insuffisance de motivation, ni de dénatu- ration des pièces du dossier, ni d'erreur de droit ». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cette décision est l’occasion de rappeler que, contrairement à l’acquéreur évincé, le propriétaire soumis à préemption ne bénéficie pas d’une pré- somption d’urgence à en demander la sus- pension en référé. Mais les juges pourront estimer le critère rempli si le vendeur démontre que sa situation personnelle jus- tifie une vente rapide, au prix qu’il deman- de, par exemple en raison d’un besoin urgent de liquidité afin de s'acquitter de ses obligations fiscales (CE, 14novembre 2003, n°258248). ● H.L 12janvier 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • D D R R O O I I T T D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N ▲ Pages réalisées par Hélène Lécot J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 12janvier 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • La loi de finances pour 2010 (loi n°2009- 1673) et la loi de finances rectificative pour 2009 (n°2009-1674) sont publiées au JO du 31décembre (p.22856 et suiv.). Commençons par les mesures d’incitation à l’investissement locatif, puis par les mesures concernant les résidences principales et les autres mesures de fiscalité du patrimoine puis les mesures visant les entreprises, dans le domaine immobilier, avant d’envisager la réforme de la taxe professionnelle et les impôts locaux et enfin les droits d’enregistrement. Les articles cités sont ceux de la loi de finances (LF) ou de la loi de finances rectificative (LFR). 1. Les régimes d’aides à l‘investissement locatif ■ Un régime Scellier plus vert La loi de finances pour 2010 (art. 82) réduit de 5 points en 2011 et de 10 points en 2012 les taux de la réduction d’impôt pour investis- sement locatif dans les logements neufs. Toutefois, les logements dont le taux de per- formance énergétique dépasse les normes de la réglementation, c’est-à-dire les logements BBC, bénéficieront d’un taux majoré. L’écart à compter de 2011 est de 10 points par rap- port au régime normal. Le régime n’est pas modifié pour l’année 2010. Autres mesures pour le Scellier: - Les communes de la zone C pourront être éligibles à des investissements Scellier, si elles sont agréées par le ministre du logement. - Le cumul entre un PLS et le dispositif Scel- lier est interdit à compter du 1 er janvier 2010. - La réduction d’impôt (1/9 e par an) lors- qu’elle est en partie inutilisée, peut être reportée sur l’année suivante (pendant 6 ans). Le report est désormais subordonné au maintien de la mise en location du logement. Cette nouvelle règle a un impact lorsque le bailleur a achevé sa période de mise en loca- tion obligatoire (9 ans) et qu’il souhaitait y mettre fin. Précision En cas d’investissement dans un logement locatif Scellier via une société non soumise à l’IS (autres que SCPI), la loi nouvelle (LFR) prévoit que les associés doivent souscrire un engagement de conservation de leurs parts jusqu’au terme de l’engagement de location (validation d’une position de l’administration). (Art. 39 II LFR) ■ Le régime des résidences de tourisme assoupli Le régime des résidences de tourisme (réduction d’impôt pour l’acquisition d’un logement dans une résidence de tourisme classée dans certaines zones, ou pour les tra- vaux dans ces logements dans des villages résidentiels de tourisme situés dans des opé- rations de réhabilitation de l’immobilier de loisir - ORIL) est assoupli sur plusieurs points: - Le propriétaire doit s’engager à louer nu à un exploitant de résidence. En cas de défaillance, si le nouvel exploitant propose que le loyer soit assorti d’une part variable minoritaire, cela ne remet pas en cause la qualification de revenu foncier (l’administration considérait jusqu’à présent que cela provoquait une requalification en BIC et faisait perdre l’avantage fiscal au propriétaire). - Le délai d’un mois imparti au propriétaire pour retrouver un exploitant en cas de défaillance du précédent est porté à un an . - Au-delà d’un an, si le propriétaire n’a pas retrouvé d’exploitant, la reprise de la réduc- tion d’impôt est étalée sur 3 ans . - Les propriétaires peuvent désormais sub- stituer au gestionnaire défaillant une ou un ensemble d’entreprises qui assurent les mêmes fonctions et à condition qu’ils détien- nent au moins 50% des appartements de la résidence (normalement la résidence doit être gérée par un exploitant unique). (Art. 23, 86 et 87 de la loi de finances). ■ Le régime des monuments his- toriques étendu à certaines socié- tés Deux modifications: l’une dans la loi de finances, l’autre dans la LFR. ➠ Le régime fiscal des monuments histo- riques est étendu aux sociétés constituées à l’initiative de collectivités publiques . Il s’agit de favoriser l’association de personnes physiques au financement de la rénovation de monuments historiques détenus par des collectivités publiques. Il devient possible aux acquéreurs des parts de ces sociétés de déduire les charges engagées par la société non seulement pour l’année d’acquisition des parts mais aussi au titre des deux années précédentes. Ces sociétés devront être agréées. Le régime suppose le respect des règles sui- vantes: - la société supporte les charges foncières entre l’ouverture du chantier et la vente des parts, - les parts sociales sont vendues au plus tard le 31décembre de la 2 e année qui suit la déclaration d’ouverture du chantier, - les associés ont intégralement remboursé les charges de la société, à proportion de leurs parts. (art. 109 LF). ➠ Le Malraux étendu aux SCPI Jusqu’à présent, seuls les investissements en direct (ou par une société non soumise à l’IS autre qu’une SCPI) dans des immeubles situés dans des opérations de restauration immobilière ouvraient droit à l’avantage fis- cal: réduction d’impôt de 30% pour les immeubles situés dans des ZPPAUP et de 40% pour ceux situés en secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé. (dépenses retenues dans une limite de 100000€). La loi nouvelle (LFR) ouvre le régime aux SCPI. Il faut que le contribuable achète les parts de SCPI pour la gestion de son patri- moine privé et que la détention des parts ne fasse pas l’objet de démembrement de pro- priété (sauf si elle résulte du décès d’un membre du couple, en faveur du survivant). Il faut qu’au moins 65% de la souscription soit investie dans des dépenses ouvrant L L E E S S L L O O I I S S D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S 2 2 0 0 1 1 0 0 L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N Loi de finances 2010 met fin à la taxe professionnelle La mesure phare de la loi de finances est la réforme de la taxe professionnelle qui est remplacée par la contribution économique territoriale (CET). Quant à la contribution carbone, elle est renvoyée à l’été prochain, en raison de sa censure par le Conseil constitutionnel. Pour l’immobilier stricto sensu, ce sont les mesures de verdissement du Scellier ou du crédit d‘impôt pour inté- rêts d’emprunt qui méritent attention. La loi de finances rectificative, publiée au même JO du 31décembre, comporte de mul- tiples mesures d’ajustement. Comme plusieurs se rapportent à des thèmes également traités par la loi de finances, nous avons regroupé l’ensemble des mesures des deux lois, par thèmes. Année d’investissement 2009 2010 2011 2012 Régime antérieur 25% 25% 20% 20% Nouveau régime - BBC 25% 25% 20% - Autres logements 25% 15% 10% Taux de réduction d’impôt Scellier droit à réduction d’impôt (travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique, frais d’adhésion à une association foncière urbai- ne de restauration, dépenses de réparations et d’entretien…). Le produit de la souscrip- tion doit être investi dans les 18 mois de la clôture. L a SCPI doit s’engager à louer l’immeuble pendant 9 ans . Quant à l’associé, il doit s’engager à conserver ses parts pendant la durée de l’engagement de la société. S’il y a plusieurs investissements, l’engagement est pris séparément pour chaque immeuble, ce qui reporte d’autant l’engagement de conservation des parts par rapport à la 1 e acquisition. Le taux de la réduction d’impôt varie sui- vant les secteurs. Il est de: - 30% si les dépenses sont relatives à des immeubles situés en ZPPAUP, - 40% pour les dépenses relatives aux immeubles situés dans des secteurs sauve- gardes ou quartiers anciens dégradés. Le montant d’investissement retenu est celui qui est affecté au financement des dépenses de restauration, mais dans la limite de 100000€. Si 200000€ sont investis en SCPI et que 70% sert à la restauration, soit 140000€, le mon- tant retenu est de 100000€ (plafond). La réduction d’impôt s’applique l’année de réalisation de la souscription des parts; elle est prise en compte dans le plafonnement global des niches fiscales et ne peut se cumu- ler avec les autres réductions d’impôt pour investissement locatif (Scellier notamment). Ce nouveau régime s’applique pour les demandes de permis de construire ou décla- rations de travaux déposées à compter du 1 er janvier 2009. (art. 39 I LFR). ■ Outre Mer Le régime des investissements en logements locatifs sociaux outre-mer est modifié. ➠ Pour l’investissement dans le logement social, la loi nouvelle (LFR) prévoit que l’investissement peut se faire sous forme de crédit-bail immobilier . Par ailleurs, les sociétés de portage qui réalisent l’investissement pourront désormais ouvrir leur capital aux SA d’HLM (Art. 12 LFR). ➠ La loi modifie le régime de plafonnement des avantages fiscaux relatifs à l’outre-mer. Ces avantages bénéficient d’un plafond spé- cifique de 40000€. Mais s’y ajoute un mon- tant complémentaire qui tient compte de la fraction (65%) de l’avantage que l’investisseur rétrocède à l’organisme de logement social (sous forme de réduction de loyer). Ce montant était limité à 21538€ (7 fois le 13 e de 40000€). Il devient limité à 74286€ (13 fois le 7 e de 40000€). Le plafond total de réduction d’impôt devient donc 114286€ (40000€ +74286€). (Art. 57 LFR). Les mesures concer- nant la résidence principale ■ Le crédit d’impôt pour intérêts d’emprunt verdi Pour les logements neufs, lorsque l’acquisition porte sur un logement non BBC, le taux du crédit d’impôt est réduit progressivement pour les achats effectués à compter de 2010. Pour les logements anciens et pour les loge- ments neufs BBC, les taux restent inchangés (art. 84 de la loi de finances). ■ Crédit d’impôt équipements Le crédit d’impôt pour les personnes phy- siques qui effectuent des dépenses d’installations ou de remplacement d’équipement conçus pour les personnes handicapées ou âgées (25% de la dépense) ou des travaux de protection contre les risques technologiques ou pour l’acquisition d’ascenseurs électriques (15%) devait prendre fin au 31décembre 2009. Il est pro- rogé d’une année et doit donc s’achever fin 2010 (art. 80 LF, modifiant l’art. 200 quater A du CGI). ■ Le crédit d’impôt développe- ment durable Ce crédit d’impôt (art. 199 undecies D du CGI) est aménagé par la loi de finances rec- tificative. Certains taux sont revus à la haus- se, d’autres à la baisse, en fonction des types d’équipement de façon à s’ajuster à l’évolution des techniques. Voir tableau ci- dessous (art. 58 LFR). ■ TVA ➠ Travaux sur les locaux d’habitation Le taux de TVA réduit à 5,5% pour les tra- vaux dans les logements s’appliquait jus- qu’à présent à la fourniture de systèmes de climatisation fixes . Ils en sont désormais exclus, à compter du 1 er janvier 2010. La liste des équipements concernés sera précisée par décret (art. 16 LF). ➠ Vente de logements sociaux La vente de logements sociaux à usage de résidence principale, dans les quartiers en rénovation urbaine bénéficie du taux de TVA à 5,5% pour les accédants sous pla- fonds de ressources. Le plafond est fixé à 30% au-delà du plafond d’octroi des PLUS. Ce plafond est remplacé par le plafond des logements locatifs conventionnés majo- rés de 11% (renvoi de l’article 248 sexies I-6 du CGI à l’art. L 411-2 du CCH). Il s’agit d’une adaptation à la majoration des plafonds de ressources d’accès aux HLM qui a été effectuée par la loi Boutin du 25avril 2009, car cet article (248 sexies I-6) n’avait pas été adapté (Art. 103 LF). 12janvier 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Crédit d’impôt achat d’une résidence principale Logement acquis Taux du crédit d’impôt par année 1 e 2 e 3 e 4 e 5 e 6 e 7 e Régime antérieur Ancien 40% 20% 20% 20% 20% Neuf non BBC 40% 20% 20% 20% 20% BBC 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% Nouveau régime Ancien 40% 20% 20% 20% 20% Neuf non BBC 2010 30% 15% 15% 15% 15% Neuf non BBC 2011 25% 10% 10% 10% 10% Neuf non BBC 2012 15% 5% 5% 5% 5% BBC 40% 40% 40% 40% 40% 40% 40% L L E E S S L L O O I I S S D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S 2 2 0 0 1 1 0 0 L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N Équipements 2009 Dès 2010 Pompes à chaleur géothermiques - dont la finalité essentielle est la production de chaleur - pose de l’échangeur de chaleur souterrain 40% Néant 40% 40% Autres pompes à chaleur (autres qu’air/air) dont la finalité essen- tielle est la production de chaleur 40% 25% Pompes à chaleur (autres qu’air/air) thermodynamiques produisant uniquement de l’eau chaude sanitaire Néant 40% Chaudière et équipement de chauffage ou de production d’ECS fonctionnant au bois ou biomasse - cas général - en cas de remplacement des mêmes matériels 40% 40% 25% 40% Acquisitions de parois vitrées 25% 15% Acquisitions de chaudières à condensation 25% 15% Taux majoré pour travaux dans les logements antérieurs au 1 er janvier 1977, effectués dans les 2 ans de l’achat 40% Néant Taux du crédit d’impôt développement durable ■ PTZ Le prêt à taux zéro devait s’éteindre au 31décembre 2009. Il est prorogé de trois ans, jusqu’à fin 2012. La majoration du prêt en cas d’aide à l’accession sociale à la propriété accordée par une collectivité territoriale est également p rorogée de trois ans. Sont également prolongées les majorations de 50% pour les opérations en ZUS ou ZFU et la majoration de 20000€ pour les acquisi- tions de logements BBC. Quant à la majoration du PTZ pour le neuf (plafond porté à 65100€ au lieu de 32500€), elle est maintenue à ce niveau jus- qu’au 30juin 2010 puis abaissée à 48750€ jusqu’au 31décembre 2010. D’autres adaptations entrent en vigueur: - suppression de la nécessité de satisfaire à des normes minimales de surface , - modification de l’appréciation des pla- fonds de ressources en fonction de la com- position du foyer: il est désormais prévu de corriger le montant des revenus en tenant compte des personnes qui sont destinées à occuper le logement, si elle a changé par rap- port à la date où elles doivent être déclarées. - confirmation des règles de faculté de cumul des majorations du PTZ. (Art. 90 LF). Autres mesures de fis- calité du patrimoine ■ ISF Le barème est légèrement réévalué sauf le seuil de 790000€ qui reste inchangé. Précisons par ailleurs que les délais dans les- quels les fonds ISF doivent atteindre leur quota d’investissement sont raccourcis. (Art. 20 LF). ■ Plafonnement plus strict des niches fiscales Depuis les revenus de 2009, le montant maximum des avantages fiscaux est fixé à une somme égale à 25000€ et majorée de 10% du revenu imposable. Le nouveau tex- te abaisse le montant à 20000€ et à 8% du revenu imposable. Les nouveaux chiffres s’appliquent dès les revenus de 2010, mais quelques investisse- ments restent soumis aux anciens plafonds lorsqu’ils ont été effectués avant le 1 er janvier 2 010: les investissements locatifs en rési- dences meublés, les investissements Scellier et les investissements sans les DOM. (Art. 81 LF). ■ Bouclier fiscal ➠ Le calcul du bouclier fiscal est également rendu plus strict. Le montant du revenu à apprécier pour calculer le montant à rem- bourser est modifié; il intègre désormais les abattements sur les dividendes soumis au barème de l’impôt sur le revenu et les défi- cits et moins-values de cession de valeurs mobilières des années antérieures à l’année de référence du bouclier. (Art. 101 LF) ➠ Toutefois, cette mesure a été aménagée par la LFR: si le calcul du bouclier fiscal a été modifié par la loi de finances pour 2010, afin de retenir le montant des dividendes sans tenir compte de l’abattement de 40%, la LFR institue une application progressive de cette règle. Les dividendes seront retenus à 100% en 2012, mais d’ici là, ils seront retenus avec une fraction d’abattement (art. 56 LFR): - 30% en 2009, - 20% en 2010, - 10% en 2011. ■ Patrimoine naturel Poursuivant la refonte des dispositifs d’avantages fiscaux dans des mécanismes de réduction d’impôt, la LFR modifie le régi- me des dépenses de préservation du patri- moine naturel. Ces dépenses ouvraient droit à la faculté de déduire des déficits fonciers sans limitation de montant. Il s’agit des dépenses effectuées dans des parcs nationaux, réserves natu- relles, sites cassés, espaces Natura 2000 ou espaces naturels remarquables du littoral. Les dépenses sont celles visant au maintien et à la protection du patrimoine naturel, avec avis favorable de la direction régionale de l’environnement. (plantation, entretien de berges, balisage des sentiers…). La dépense est désormais retenue dans la limite de 10000€ et ouvre droit à un crédit d’impôt de 25% (sous réserve du plafonne- ment global). Le propriétaire peut toutefois choisir de res- ter sur le régime de droit commun de déduc- tion des charges des revenus fonciers. (Art. 95 LFR). ■ Pacte tontinier Lorsque deux personnes acquièrent une résidence principale en commun et si l’immeuble a une valeur de moins de 76000€ au 1 er décès, la part transmise au survivant est soumise aux droits de vente d’immeubles (et non aux règles des droits de s uccession de droit commun). Or ce régime des droits de mutation peut s’avérer moins favorable que celui des droits de succession. La loi nouvelle autorise donc le bénéficiaire à opter pour l’application des droits de suc- cession, si le régime lui est plus favorable. (Art. 33 LF). ■ Plus-values immobilières Le mode d’appréciation du seuil d’exonération de 15000€ des plus-values immobilières en cas d’indivision est précisé. Il faut apprécier le seuil “au regard de chaque part indivise”. Ainsi pour un bien de 100000€, si une personne en détient 10%, elle sera exonérée d’impôt sur la plus-value alors que celle qui en détient 90% sera impo- sable. Si la part indivise est démembrée, il faut tenir compte de la valeur en pleine proprié- té pour apprécier le seuil de 15000€. Si le cédant dispose de 10% de la nue-propriété d’un bien de 100000€, il est exonéré. S’il dispose de 90% de la nue-propriété, il est imposable. (Art. 30 LF). ■ Vente aux organismes de loge- ments sociaux: prorogation de l’exonération de plus-values Lorsqu’un propriétaire vend un immeuble à un bailleur social, il bénéficie d’exonération d’impôt sur la plus-value. Cette mesure de vocation temporaire est prorogée de deux ans, soit jusqu’au 31décembre2011. De même, si la vente éma- ne d’une société soumise à l’IS le taux de taxation réduit de 19% est également proro- gé de 2 ans jusqu’à fin 2011 (art. 38 LFR). Fiscalité des entreprises ■ Revenus des organismes étran- gers propriétaires d’immeubles en France L’article 22 de la loi de finance rectificative fait suite à un arrêt du Conseil d’Etat du 31juillet 2009 qui avait considéré qu’une société britannique qui met un immeuble en France à la disposition de tiers qui y exercent une activité professionnelle n’est pas un éta- 12janvier 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E S S L L O O I I S S D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S 2 2 0 0 1 1 0 0 L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N Fraction de valeur nette taxable de patrimoine Taux ≤ 790000 € 0% Entre 790000 € et 1290000 € 0,55% Entre 1290000 € et 2530000 € 0,75% Entre 2530000 € et 3980000 € 1% Entre 3980000 € et 7600000 € 1,3% Entre 760000 € et 16540000 € 1,65% >16540000 € 1,8% Barème de l’ISF blissement stable dès lors qu’elle n’y dispo- se d’aucun personnel ou équipements. Le nouvel article209, I du CGI indique que sous réserve d’une convention sur les doubles impositions, l’IS est établi en tenant compte non seulement des résultats dégagés dans les établissements exploités en France m ais aussi de certains revenus immobiliers de source française. Ainsi sont soumis à l’IS, même en l’absence de convention bilatérale, les revenus des immeubles sis en France qui ne sont pas un établissement stable, mais aussi les profits immobiliers habituels (rela- tifs à des fonds de commerce, des immeubles sis en France …). ■ Cession d’immeubles à une société foncière En cas de cession d’immeubles à une SIIC, par une société soumise à l’IS, celle-ci béné- ficie du taux réduit d’imposition à 19%. Mais il faut que l’acquéreur prenne l’engagement de conserver le bien pendant 5 ans. L’administration avait admis que cer- taines opérations étaient considérées comme n’entraînant pas la sortie de l’actif (fusion- absorption, scission ou apport partiel d’actif), mais elle exigeait que la société absorbante soit placée sous le régime de faveur de l’art. 210 E du CGI. Les SCPI exclues du champ d’application de l’IS et les Sppicav qui ont un régime d’exonération d’IS, ne pouvaient donc pas prétendre à ce régime, contrairement aux SIIC. Il est désor- mais prévu que les fusions de SCPI ou de Sppicav n’entraînent pas rupture de l’engagement de conservation, à condition que la société absorbante soit elle-même une SCPI ou une Sppicav. Une fusion de SCPI ou de Sppicav est donc désormais considérée comme une opération intercalaire, du point de vue du respect de l’obligation de conservation de 5 ans. Elles sont donc désormais dans la même situation que les SIIC. Il faut bien sûr que la société absorbante reprenne l’engagement de conservation (art. 42 LFR). ■ Régime des SIIC et des Sppicav Le régime fiscal des SIIC est une nouvelle fois modifié. 1. Le régime d’exonération d’IS de l’article 208 C du CGI est ouvert non seulement aux sociétés cotées dans un Etat membre de l’Union européenne, mais aussi, et c’est la nouveauté, à une société cotée dans un autre Etat, à condition que le marché réglementé dont elle dépend respecte les règles de la directive du 21avril 2004 sur les marchés d’instruments financiers. 2. La loi étend les cas dans lesquels des filiales de sociétés peuvent opter pour le régime SIIC. C’était déjà le cas de filiale déte- nue par plusieurs SIIC et de filiale détenues par une Sppicav. Désormais, une filiale déte- nue par plusieurs Sppicav ainsi qu’une filia- le détenue par une SIIC et une Sppicav pour- r ont désormais opter pour le régime SIIC. (art. 40 et 41 LFR). ■ Contrôle fiscal La loi de finances rectificative comporte des dispositions visant à lutter contre l’évasion fiscale internationale, notamment en créant dans le CGI la notion d’Etat ou de territoire non coopératif. Concrètement, il en résulte par exemple l’application d’un taux majoré pour l’imposition des plus-values immobilières (notamment) si elles sont réalisées par des personnes établies dans un Etat non coopé- ratif. 1. Les profits immobiliers habituels réalisés par des personnes établies hors de France sont imposés par prélèvement libératoire de 50%. Ce taux est ramené à 33,1/3e% mais il reste fixé à 50% pour les personnes établies dans un Etat non coopératif. 2. Les plus-values immobilières occasion- nelles de personnes établies hors de France sont imposées à un taux variant suivant les cas (33 1/3%, 16% ou 19%) par prélève- ment libératoire. la loi nouvelle porte le taux du prélèvement à 50% si le cédant est établi dans un Etat coopératif. (Art. 22 1R et 1S, LFR). Fiscalité locale La grande réforme est celle du passage de la TP à la CET. Mais cette mutation s’accompagne d’autres mesures. ■ De la taxe professionnelle à la CET Depuis le 1 er janvier 2010, la taxe profession- nelle est remplacée par la contribution éco- nomique territoriale (CET). Celle-ci est com- posée de: - la cotisation foncière des entreprises (CFE) basée sur les valeurs locatives foncières, - la cotisation sur la valeur ajoutée des entre- prises (CVAE). 1. La cotisation foncière des entreprises a donc pour base les valeurs locatives mais non les équipements et biens mobiliers, ce qui est l’objectif principal de la réforme. Mais alors que la TP ne visait pas les loca- tions nues , la nouvelle CFE vise les locations et sous-locations d’immeubles nus à usage autre que d’habitation (art. 1447 I nouveau du CGI). Les exonérations de TP sont transposées au régime de la CFE. Ainsi sont reprises les exo- nérations en faveur des activités de locations meublées ou en faveur des organismes H LM. La base d’imposition est “la valeur locative des biens passibles d’une taxe foncière situés en France” dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle (art. 1467 nouveau du CGI). La période de référence est l’avant-dernière année civile précédant celle de l’imposition. Les biens passibles de taxe foncière sont les terrains bâtis ou non bâtis. Sont exclus les biens exonérés de taxe foncière. La valeur locative est calculée comme pour la taxe foncière, mais pour les établissements industriels, la valeur locative bénéficie d’un abattement de 30% (art. 1467 1e in fine). Le montant de la CFE est égal au produit de la base par le taux d’imposition. La cotisation minimum de TP est transposée mais avec des modifications. Son montant sera fixé par le conseil municipal entre 200€ et 2000€ (montant pouvant être réduit pour les contribuables exerçant leur activité pro- fessionnelle à temps partiel ou moins de 9 mois par an). Les redevables qui ne dispo- sent d’aucun local seront passibles de la coti- sation minimum du lieu de leur domicilia- tion. La CFE est due dans chaque commune où le redevable dispose de locaux ou de terrains, elle est due en principe pour l’année entière par le redevable qui exerce son activité au 1 er janvier. Si la cotisation de l’année précédente a été au moins de 3000€, le redevable doit verser un acompte de 50% au 15juin, le solde étant versé en décembre. Toutefois, pour 2010, l’acompte du 15juin sera égal à 10% des cotisations de TP de l’année 2009. Si le redevable estime que le montant de sa CFE sera inférieur à 20% des cotisations de TP, il peut réduire l’acompte, sous sa responsabilité. Le délai de reprise est, comme pour la TP, en principe fixé au 31décembre de la 3 e année suivant celle au titre de laquelle l‘imposition est due. 2. La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) a son régime fixé par les articles1586 ter à 1586 nonies du CGI. Cette CVAE s’applique en principe aux entreprises soumises à la CFE et dont le 12janvier 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E S S L L O O I I S S D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S 2 2 0 0 1 1 0 0 L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N chiffre d’affaires dépasse 152500€. Les locations ou sous-locations d’immeubles nus (sauf d’habitation) sont donc concernées par cette cotisation, sous réserve du disposi- tif transitoire. Les entreprises dont le CA est inférieur à 500000€ bénéficient d’un dégrèvement t otal. Les exonérations de CFE s’appliquent aussi à la CVAE. Le montant de la CVAE est égal à une frac- tion de la valeur ajoutée, multipliée par un taux de 1,5% mais sous réserve d’un dégrè- vement. Le taux de dégrèvement est de 1,5% - un taux à calculer suivant le barème ci-dessous (tableau). Il est par ailleurs prévu une majoration du dégrèvement de 1000€ pour les entreprises dont le CA est inférieur à 2000000€. Exemple : pour un CA de 40M€, le taux est de 40M€ - 10M€, soit 30M€ à diviser par 40M€. On obtient 0,75 à multiplier par 0,1%, soit 0,08. Le taux est donc de 1,4 +0,08 soit 1,48%. Le taux de dégrèvement est de 1,5 - 1,48% soit 0,02%. Plus on se rapproche du CA de 50M€, plus le taux de dégrèvement se réduit. Enfin, il est prévu un montant minimum de CVAE de 250€, pour les entreprises dont le CA dépasse 500000€ (art. 1586 septies du CGI). Pour éviter que les entreprises ne découpent leurs activités afin de bénéficier du barème progressif, il est prévu un dispositif anti- abus: en cas d’apport, de cession d’activité ou de scission d’entreprise réalisé à compter du 22octobre 2009, il faut retenir la somme des CA des redevables lorsque plusieurs cri- tères sont réunis: si la part d’activité cédée reste détenue à plus de 50% par l’entreprise cédante, si l’activité continue à être exercée par les cédants, si les sociétés ont des activi- tés similaires et si la somme des cotisations dues ente la cédante et le nouvel exploitant est inférieure d’au moins 10% à la CVAE qui aurait été due en l’absence de cette opéra- tion. Il faut alors globaliser le CA des activités. Le dis- positif cesse de s’appliquer au terme de 8 ans. La notion de CA et de valeur ajoutée à rete- nir est précisée par l’article 1586 sexies I. Comme pour la TP, les produits et charges financiers et exceptionnels sont exclus. ➠ Le cas des revenus fonciers Des règles particulières sont prévues pour les titulaires de revenus fonciers. Le chiffre d’affaires à retenir est constitué des recettes brutes (art. 29 du CGI): loyers encaissés, recettes diverses dont subventions et indemnités d’assurance. La valeur ajoutée est égale à la différence entre le CA et les charges (art. 31) sauf les impositions et les intérêts d’emprunt. Les dépenses de réparation et d’entretien sont donc déductibles. La valeur ajoutée à retenir est plafonnée en fonction du chiffre d’affaires. Elle ne doit pas dépasser un pourcentage du chiffre d’affaires: - 80% si le CA est ≤7600000€ - 85% si le CA est >7600000€. Par ailleurs, il est prévu une application pro- gressive (voir tableau): les produits et charges se rapportant à l’activité de location ou de sous-location d’immeubles nus à titre professionnel sont pris en compte pour le calcul de la valeur ajoutée de façon échelon- née (art. 1586 sexies II du CGI). Ajoutons que pour les entreprises de crédit et les entreprises d’investissement agréées, il est prévu des règles particulières de calcul du chiffre d’affaires et de la valeur ajoutée, pour en retenir les produits financiers au sens large. Il existe d’autres règles spéci- fiques, par exemple pour les entreprises d’assurance. La contribution sur la valeur ajoutée est due par le redevable qui exerce l’activité au 1 er janvier de l’année d’imposition (art. 1586 octies I). Lorsque le CA dépasse 152500€, il faut souscrire une déclaration annuelle début mai (par voie électronique si le CA dépasse 5 00000€). La CVAE (comme la TVA) doit être acquittée spontanément par les entreprises et par télé- réglement (art. 1681 septies 3). Si la CVAE de l’année précédente était supé- rieure à 3000€, il faut verser un acompte de 50% le 15juin. Un 2 e acompte de 50% est versé le 15septembre. Il est possible au contribuable de réduire le montant de l’acompte, sous sa responsabili- té, s’il estime que le montant versé n’est pas supérieur à ce qu’il estime dû. Le solde est versé l’année suivant lors de la liquidation définitive. Les règles de contrôle et de recouvrement sont les mêmes qu’en matière de TVA. ➠ Les dégrèvements Il existe deux dégrèvements de CET. 1. Un plafonnement en fonction de la valeur ajoutée Le dégrèvement est égal à la différence entre le montant de la CET et 3% de la valeur ajoutée de l’entreprise (ce dégrèvement n’est pas limité, contrairement à ce qui existait pour la TP). Il faut retenir le montant de la CFE et de la CVAE et des taxes spéciales d’équipement additionnelles (perçues au profit des établis- sements publics fonciers locaux, des EPF de l’Etat et des établissements publics d’aménagement ou fonciers d’Etat, des agences pour la mise en valeur des espaces urbains de la zone des 50 pas géométriques en Guadeloupe et en Martinique). Quant à la valeur ajoutée à retenir, il faut recourir aux sommes retenues pour la CVAE mais, pour les contribuables soumis au régi- me des micro-entreprises, la valeur ajoutée est de 80% de la différence entre les recettes et les achats. Le plafonnement est accordé sur demande et ne peut ramener la CET sous le montant minimum de 350€ de CFE. Enfin, pour les contribuables qui voient leur prélèvement croître en 2010 au titre de la réforme, il est possible de demander un écrêtement de 2010 à 2013. L’écrêtement s’applique si la cotisation 2010 est supérieure de 10% et de 500€ à la som- me des prélèvements qui auraient été dus en 2010 suivant les règles en vigueur fin 2009 (TP, taxe pour frais de CCI et pour frais des 12janvier 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E S S L L O O I I S S D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S 2 2 0 0 1 1 0 0 L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N Chiffre d’affaires Taux Calcul du taux de dégrèvement <500000 € 0% Dégrèvement total de 500000 € à 3000000 € de 0 à 0,5% 0,5% x (montant du CA - 500000 € )/2500000 € de 3000000 € à 10000000 € de 0,5% à 1,4% 0,5% + 0,9 % x (montant du CA - 3000000 € )/7000000 € de 10000000 € à 50000000 € de 1,4% à 1,5% 1,4% + 0,1 % x (montant du CA - 10000000 € )/40000000 € >50000000 € Pas de dégrèvement Dégrèvement de CVAE Année Pourcentage de prise en compte de la valeur ajoutée 2010 10% 2011 20% 2012 30% 2013 40% 2014 50% 2015 60% 2016 70% 2017 80% 2018 90% 2019 100% Imposition progressive des pro- duits de location d’immeubles nus chambres de métiers). Il faut faire la différence entre: - la somme de la CET (+taxe pour frais de CCI et pour frais de chambre de métiers et de l’imposition forfaitaire pour les entre- prises de réseaux), - et la somme, majorée de 10% des cotisa- t ions de TP de taxe pour frais de CCI et chambres de métiers qui auraient été dues en 2010 suivant les règles de 2009. Le pourcentage de dégrèvement est le sui- vant (voir tableau). ➠ Exonération de CET pour les organismes HLM La LFR élargit les exonérations de contribu- tion économique territoriale applicable aux organismes HLM. Elle s’applique aux structures qui regrou- pent ces organismes; SA de coordination (art. L 423-1-1 du CCH), sociétés civiles de constructions vente (art. 239 ter du CGI) et GIE constitués entre organismes HLM. (Art. 15 LFR). ➠ Incidences sur les finances locales. Pour les communes et les EPCI, ils ne perce- vront plus la TP, mais ils conservent la TFPB; ils auront, en intégralité la taxe foncière sur le non bâti et la taxe d’habitation, ainsi que la CFE et une partie de l’IFER. La part départementale et régionale de la taxe foncière sur les propriétés non bâties est donc transférée aux communes et EPCI. Ce transfert se fait sous forme d’une taxe addi- tionnelle. La taxe sur les surfaces commerciales est transférée aux communes. Quant aux départements, ils perdent donc la TP, la taxe d’habitation, la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Mais ils vont per- cevoir 48,5% de la CVAE et une partie de l’IFER. La taxe sur les conventions d’assurance est transférée aux départe- ments. Les régions perdent la TP et les taxes fon- cières sur le foncier bâti et non bâti. Elles perçoivent 25% de la CVAE et une par- tie de l’IFER. Pour la fixation des taux 2010 et 2011, les col- lectivités auront un délai supplémentaire, jusqu’au 15avril, pour les établir. Les règles de lien entre l’évolution des taux des taxes locales sont abrogées mais il est créé un plafonnement du taux de taxe fon- cière sur les propriétés bâties pour les départements: il est égal à 2,5 fois le taux moyen constaté l’année précédente au niveau national pour l’ensemble des dépar- t ements. Les frais de gestion de la fiscalité locale sont réduits. Pour les taxes foncières (sur les propriétés bâties ou non) et la taxe d’habitation sur les locaux meublés non affectés à l’habitation principale, le taux passe de 8% à 3%. (de 3,6% à 2% pour les frais de dégrève- ment et non-valeur et de 4,4 à 1% pour les frais d‘assiette et de recouvrement). Pour la taxe d’habitation sur les locaux meu- blés affectés à l’habitation principale, les frais de gestion passent de 4,4 à 1%. Ils ne sont pas modifiés pour la TEOM et la taxe de balayage (8%) ni pour la taxe pour frais d CCI et de chambre de métiers (9%). Les frais de gestion perçus sur le montant de la CFE sont fixés à 3% de même que sur la nouvelle contribution additionnelle à la TF sur le non-bâti. Les frais de gestion sur le montant de la CVAE sont fixés à 1%. Il est créé un prélèvement de 1,5% en plus de la taxe d’habitation due pour les locaux meublés non affectés à l’habitation principa- le. Les exonérations et abattements de TP sont transposés à la nouvelle CET. Les collectivi- tés ne peuvent pas les modifier en 2010, elles le pourront à nouveau en 2011. De même, pour les exonérations et abatte- ment de TH, de TF (bâtie ou non), les règles habituelles s’appliquent en 2010; en 2011, les délibérations de conseils généraux n’auront plus lieu d’être pour la TH ou le foncier non bâti puisque les départements ne les perce- vront plus. Notons que pour les établissements publics fonciers, en cas de superposition des péri- mètres d’action de deux EPF, le 1 er qui a exer- cé sa compétence perçoit seul la taxe et reverse au second la moitié du produit sur le territoire commun (art. 1607 bis nouveau du CGI). La loi de finances (art. 2.3) crée par ailleurs une imposition forfaitaire sur les entreprises de réseaux (IFER) concernant 7 catégories d’installations (éoliennes, production d’énergie d’origine nucléaire ou thermique, installations photovoltaïques et hydrau- liques, transformateurs électriques, matériel roulant ferroviaire, répartiteurs principaux). La répartition des droits de mutations sur les ventes d’immeubles est changée, mais le total est identique, à quelques décimales près (voir tableau). D’autres transferts sont prévus. Ainsi la taxe sur les surfaces commerciales sera désor- mais perçue au profit des communes sur le territoire desquels sont situés les établisse- ments imposables. Cette taxe sera désormais recouvrée par l’administration fiscale et non plus par le régime social des indépendants. Autres impôts locaux ■ Taxe d’habitation et taxe fonciè- re: délai de reprise En principe, le délai de reprise de l’administration, pour la taxe foncière sur les propriétés bâties et pour la taxe d’habitation est limité au 31décembre qui suit l’année d’imposition. Mais ce délai est allongé lorsque le rappel fait suite à un rehausse- ment du revenu imposable et que le contri- buable a bénéficié à tort de certains dégrève- ments. Le délai de reprise est alors de 3 années suivant celle au titre de laquelle l’imposition est due. La loi nouvelle élargit le champ du délai de reprise allongé. Deviennent concernés tous les allégements de taxe (par exemple le dégrèvement d’office de 100€ de taxe foncière qui bénéfi- cie aux personnes de plus de 65 ans). Par ailleurs, le délai allongé devient appli- cable quelle que soit la caractéristique remi- se en cause du foyer fiscal: revenus, nombre 12janvier 2010 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E S S L L O O I I S S D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S 2 2 0 0 1 1 0 0 L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N Année Pourcentage de dégrèvement 2010 100% 2011 75% 2012 50% 2013 25% Dégrèvement temporaire de CET Anciens taux Nouveaux taux Droit dépar- t emental 3,60% ( de 1% à 3,60%) 3,80% ( de 1,20% à 3,80%) Taxe commu- nale 1,20% 1,20% Prélèvement pour frais d’assiette 0,09% (2,5% du droit départemental) 0,09006% (2,37% du droit départemental) Taxe au pro- fit de l’Etat 0,2% 0% Total 5,09% 5,09006% Anciens taux Nouveaux taux Droit dépar- temental 0,6% 0,7% Prélèvement pour frais d’assiette 0,025% (2,5% du droit départemental) 0,09006% (2,14% du droit départemental) Taxe au pro- fit de l’Etat 0,1% 0% Total 0,715% 0,71498% Droits de mutation (droit commun) Droits de mutation (taux réduit) de personnes à charge … Enfin, le texte sup- prime la nécessité que soit mis en œuvre un rehaussement d’IR pour que soit pos- sible le rehaussement de TF ou de TH dans le délai allongé. (Art. 37 LFR). ■ Autres mesures de fiscalité locale Les deux lois de finances comportent enfin une série de modifications de certaines des règles d’exonération des taxes locales. ➠ ➠ Taxe foncière sur les propriétés bâties La loi crée une exonération partielle de TF pour les habitations situées dans les péri- mètres “Seveso” . L’exonération est de 25% ou de 50%, elle suppose une délibération des collectivités locales, elle ne concerne que l’habitation. Il faut que la construction soit située à moins de 3km d’un établissement classé sur la lis- te de l’article L 518-8, IV du code de l’environnement, qu’elle ait été construite avant l’établissement dangereux et qu’elle ne soit pas située dans les périmètres d’exposition du plan de prévention des risques technologiques. Pour les logements situés dans le périmètre du PPRT, il existe déjà une faculté d’exonération. (Art. 48 LFR). ➠ ➠ Dans les périmètres des plans de préven- tion des risques miniers , les collectivités territoriales peuvent instituer une exonéra- tion de taxe foncière, de 25% ou de 50%. (Art. 49 LFR). ➠ ➠ Enfin, la LFR institue un dégrèvement temporaire de taxe d’habitation pour les contribuables relogés dans le cadre d’une opération de démolition reconstruction dans le cadre du programme nationale de rénovation urbaine. Le dégrèvement est effectué d’office, il s’applique pendant 3 ans et il est d’un mon- tant égal à la différence entre la nouvelle taxe et la taxe payée au titre de l’ancien logement. (Art. 102 LFR). ➠ ➠ Comme chaque année, les bases locatives sont revalorisées. Pour 2010 le coefficient est de 1,012. (Art. 2 LF). ➠ ➠ Les collectivités territoriales (et EPCI) peuvent exonérer de taxe foncière à hauteur de 25% ou de 50% les logements situés dans les périmètres de plan de prévention des risques technologiques (PPRT). Elles pour- ront désormais choisir entre deux barèmes : 15%, 30% et 45% ou 30%, 45% et 60%. Le 1 er taux concerne les habitations du péri- mètre, le second les secteurs de risque où le droit de préemption peut être instauré et le 3 e , les secteurs où l’expropriation est recon- nue d’utilité publique par le PPRT. (art. 96 LF). ➠ ➠ Par ailleurs, signalons que les textes rela- tifs à la taxe de balayage sont réécrits (art. 1528 nouveau du CGI, issu de l’article 97 de la loi de finances). L’enquête préalable pour recenser les propriétaires riveraines de la voie publique est supprimée. (Art. 97 LF). Taxes d’urbanisme et droits d’enregistrement ■ Taxes d’urbanisme ➠ ➠ 1. TLE et taxe des espaces naturels sen- sibles Il est possible aux communes d’exonérer de taxe locale d’équipement les logements construits par les organismes HLM ou les SEM, et de même aux départements pour la taxe des espaces naturels sensibles. Cette faculté est étendue aux logements acquis par les HLM ou les SEM par une ven- te en l’état futur d’achèvement . Cela suppo- se une demande écrite du constructeur. Par ailleurs, pour le calcul de l’assiette de la TLE, le constructeur peut bénéficier du barè- me logements sociaux, ainsi que pour le cal- cul de la redevance d’archéologie préventive au lieu du régime de droit commun des logements. ➠ ➠ 2. Versement pour dépassement du PLD De façon parallèle, l’exonération pour dépassement du PLD qui peut être décidée pour les constructions de logements sociaux, 12janvier 2010 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E S S L L O O I I S S D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S 2 2 0 0 1 1 0 0 L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N Le Conseil constitutionnel censure la taxe carbone et l’ILAT Plusieurs dispositions de la loi de finances 2010 et de la LFR ont été censurées par le C onseil constitutionnel. ➠ ➠ Sur la nouvelle contribution économique territoriale (CET) qui remplace la taxe pro- fessionnelle: La loi prévoyait un dispositif particulier pour les entreprises de moins de 5 salariés non sou- mises à l'IS (titulaires de BNC, agents d'affaires…) et réalisant moins de 500000 € de chiffres d 'affaires. La cotisation foncière ne devait pas être assise sur la seule valeur locative des biens passibles de taxe foncière mais aussi 5,5% des recettes. La décision indique que le fait d'imposer davantage parmi les contribuables réalisant moins de 500000 € de chiffre d'affaires ceux qui emploient moins de 5 salariés « constitue une rupture caractérisée du principe d'égalité devant l'impôt ». ➠ ➠ Pour la contribution carbone , l'article 7 qui l'institue et les articles 9 et 10 qui prévoient des exonérations et le crédit d'impôt de restitution forfaitaire de la taxe carbone sont jugés contraires à la Constitution. C'est au motif que les régimes d'exemption totale créés par l'article 7 sont « contraires à l'objectif de lutte contre le réchauffement climatique et créent une rupture caractérisée de l'égalité devant les charges publiques ». La décision relève que 93% des émissions de dioxyde de carbone d'origine industrielle, hors carburant, seront totalement exonérées de contribution carbone. Et que les activités assujetties à la contribu- tion représenteront moins de la moitié de la totalité des émissions de gaz à effet de serre . Ce n'est donc pas le principe de création d'une contribution carbone qui est critiqué mais ses modalités de mises en œuvre, en ce qu' elle exonère trop de secteurs . ➠ ➠ Enfin, trois articles ont été déclarés contraire à la Constitution au motif qu'elles sont « étrangères au domaine des lois de finances ». Il s'agit en particulier de l'article 145 qui devait modifier le code monétaire et financier et les articles L 145-34 et L 145-38 du code de commerce pour réformer le régime d'indexation de certains loyers. L'objectif de ce texte était de légaliser la création de l'indice des loyers d'activité tertiaire (ILAT) suivant un procédé analogue à celui qui avait prévalu pour la création de l'indice des loyers commer- ciaux (ILC) par la loi de modernisation de l'économie du 4août 2008. Il reste donc à trouver un nouveau texte de loi pour porter cette réforme. ➠ ➠ La loi de finances rectificative a aussi été amputée de quelques articles par le Conseil constitutionnel. L'article 53 instituait des dérogations à l'obligation d'accessibilité des bâtiments (par exemple en faveur des bâtiments nouveaux en cas d'impossibilité tech- nique résultant de l'environnement du bâtiment). Il a été déclaré contraire à la Constitution car cette disposition était « étrangère au domaine des lois de finances ». L L O O I I S S D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S 12janvier 2010 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • est étendue aux logements acquis en VEFA. Ici encore, l’exonération est subordonnée à une demande écrite du constructeur. (art. 44 LFR). ■ Droits d’enregistrement ➠ ➠ Titres de sociétés étrangères L’administration fiscale peut-elle taxer la cession à l’étranger de titres de sociétés étrangères détenant un immeuble situé en France? La réponse étant controversée, la loi tranche en faveur de la taxation (art. 718 bis nouveau du CGI). L’article vise les actes passés à l’étranger, portant sur des participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière (dont l’actif est principale- ment constitué d’immeubles situés en France), quelle que soit leur nationalité. Certaines personnes morales sont exclues (personnes dont les droits sont négociés sur un marché réglementé, organismes HLM, associations). Le tarif du droit d’enregistrement est de 5%. Un crédit d’impôt correspondant aux droits payés dans l’Etat d’immatriculation de la personne morale est imputable sur l’impôt français. (Art. 43 LFR). ➠ ➠ Rachat de logement par les orga- nismes HLM Lorsqu’un logement HLM a été vendu en accession à la propriété et que le contrat prévoit une garantie de rachat, la loi nou- velle autorise le conseil général à exonérer le rachat de droit d’enregistrement. (Art. 14 LFR). ➠ ➠ La loi étend les hypothèses où s’applique le droit fixe (125€) d’enregistrement pour les organismes de logement social : - transfert de biens entre organismes HLM, SACI et organismes exerçant des activités de maîtrise d’ouvrage (agréés au titre de l’article L365-2 du CCH), - acquisitions avant fin 2011 par les orga- nismes HLM, SACI ou organismes agréés de logements conventionnés appartenant à des organismes œuvrant au logement des personnes défavorisées, agréées. (Art. 13 LFR). ➠ ➠ Suppression du statut des conserva- teurs des hypothèques Enfin, la LFR autorise le Gouvernement à prendre par ordonnance une réforme du statut des conservations des hypo- thèques. L’objectif est de les supprimer Un nouveau mécanisme de GRL Il existait deux systèmes de garanties des risques locatifs. Les garanties de loyers impayés (GLI, régie par les assureurs) pour les locataires au taux d'effort inférieur à 33% et la garantie des risques locatifs (GRL, gérée par le 1%) pour ceux dont le taux d'effort est compris entre 33 et 50%. Le nouveau régime (GRL, garantie univer- selle des risques locatifs) englobe tous les locataires dont le taux d'effort n'excède pas 50%, il est géré par les assureurs, mais l'Etat et le 1% compensent la sur-sinistra- lité liée aux locataires les plus fragiles. Trois décrets parus au JO du 26décembre 2009 > Le décret n°2009-1621 prévoit un nou- veau cahier des charges que doivent res- pecter les contrats d'assurance contre les impayés. Le décret du 24janvier 2007 est abrogé. Sont concernées les locations d'habitation, nue ou meublée, à titre de résidence prin- cipale du locataire. En revanche, sont exclus les baux commerciaux, ruraux et professionnels. Le loyer mensuel doit être inférieur à 2000 € par mois. La garantie est susceptible de s'appliquer aux locataires correspondant au « contrat socle », soit au titre du 1% Logement soit au titre de l'Etat. Ne sont pas éligibles les R R E E G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N d’ici le 1 er janvier 2013 et de les remplacer par des services de la publicité foncière. Le salaire du conservateur des hypo- thèques sera remplacé par une taxe d’un montant identique. (art. 30 LFR). Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier locataires dont le taux d'effort est supé- rieur à 50% ou dont le taux d'effort ne peut pas être déterminé. La garantie peut s'appliquer aux locataires en place si le l ocataire est éligible au contrat socle, si la date d'effet du bail est antérieure d'au moins 6 mois et si à la date de souscription du contrat et s'il n'y a pas eu d'impayé de deux mois au cours des 6 mois précédents. Il existe trois garanties: - loyers impayés, - dégradations locatives, - prise en charge des frais de contentieux. Le sinistre est constitué dès deux mois d'impayés. Le plafond d'indemnisation est fixé à 70000 € (loyers impayés et contentieux), et de 7700 € pour les dégradations locatives (3500 € pour les meublés). Le bailleur doit demander le tiers payant des aides personnelles. Il est prévu des mesures préventives auprès des locataires (informations) et des mesures curatives (analyse familiale sociale et financière par l'APAGL de la situation du locataire). L'assureur détermine librement le taux de prime. Le bailleur doit vérifier que le taux d'effort du locataire est inférieur ou égal à 50%. Le décret définit les catégories de loca- taires éligibles soit éligibles 1% soit éli- gibles Etat. L'article 10 prévoit un mécanisme de com- pensation financière des pertes pour les assureurs. Pour pouvoir distribuer le disposi- tif, l'assureur doit conclure une convention avec l'APAGL (art. 16). La convention doit être conforme à un modèle type. L'article 17 fixe le contenu des annexes de cette convention (usage du label GRL, règlement du comité d'éthique partenarial…). > Le décret n°2009-1620 fixe les règles de gestion et de fonctionnement du fonds de garantie universelle des risques locatifs . Elles sont insérées dans le code des assurances (art. R 332-3-4 et art. R 426-1 et suivants). > Le décret n°2009-1623 est relatif à la garantie de l'Etat au titre de la garantie universelle des risques locatifs en applica- tion de l'art. 85 de la loi du 25décembre 2007. La garantie concerne les locataires « éligibles Etat ». Le texte prévoit un seuil et un plafond d'intervention de la garan- tie de l'Etat. ● 12janvier 2010 12 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • M M A A R R C C H H É É R R A A P P P P O O R R T T Après avoir reculé de - 2,4% en France en 2 008, le niveau des loyers d’habitation a accentué sa chute au 1 er semestre 2009, mais il s’est repris au cours du 2 e semestre et l’année s’est terminée avec une très légère hausse de +0,19%, selon l’analyse de Century 21, présentée ce 5janvier par Sylvain Juteau (directeur gestion immobi- lière). Mais les réalités de marché sont diverses suivant les villes: si Lyon marque une hausse de +3,9% tirée par une forte demande sur les 4 pièces et les studios, Paris accuse un recul de -0,5% et Marseille de -4,4% sur tous les types de biens. A Paris, le réseau constate que les loyers des studios augmentent (+4,1%) alors que celui des 4 pièces a chuté de -9,5%. Pour Sylvain Juteau, cette situation s’explique par divers facteurs. D’une part un éclatement du marché: les petites sur- faces progressent (+1,25%) alors que les 5 pièces baissent sensiblement (-4,9%). ensuite, il y aurait un bouleversement de la population des bailleurs; (la proportion Pour Century 21, le point bas du marché du logement a été atteint en juillet2009. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E Lutter contre la précarité énergétique Philippe Pelletier a remis le 6janvier aux secrétaires d’Etat Valérie Létard et Benoist Apparu un rapport sur la “précarité éner- gétique”. Il y aurait 3,4millions de ménages (13% des ménages) en situation de précarité énergétique, c’est-à-dire dont le taux d’effort énergétique excède 10% (Ce taux représente la part des ressources consacrées par un ménage à ses dépenses d’énergie dans le logement. Il est en moyenne de 5,5% en France). Le rapport émet 9 propositions pour lut- ter contre la précarité énergétique: ➠ 1. Inscrire dans la loi la définition de la lutte contre la précarité éner- gétique . Un amendement est proposé à la loi Grenelle pour insérer la définition dans la loi du 31mai 1990: “personne qui éprouve dans son logement des diffi- cultés particulières à disposer de la four- niture d’énergie nécessaire à la satisfac- tion de ses besoins élémentaires en rai- son notamment de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’habitat”. ➠ 2. Créer un observatoire de la pré- carité énergétique en France . Cette création est en cours, sous le pilotage de l’Ademe. ➠ 3. Créer un “bouclier énergétique” pour aider au paiement des factures . Cela se traduirait par la mise en place d’un “chèque énergie”, ce qui suppose une réflexion sur son articulation avec les tarifs sociaux d’électricité et de gaz. ➠ 4. Intégrer la performance énergé- tique dans les textes sur la décence et l’insalubrité . L’objectif est d’inciter les propriétaires à réaliser des travaux mais aussi de parvenir à une interdiction de louer les logements les moins perfor- mants, les “passoires thermiques”. Cela pourra se traduire par une intégration dans le décret sur la décence d’éléments portant sur la passoire thermique “absence totale d’isolation” ou “ouvrants majoritairement défectueux”, ou encore par l’exigence d’une perfor- mance minimale par référence aux classes du DPE. ➠ 5. Intégrer un volet lutte contre la précarité énergétique dans les PDALPD (plans départementaux d’action pour le logement des personnes défavo- risées). ➠ 6. Aller à la rencontre des per- sonnes dans leur logement . Il s’agit d’évaluer la situation, de prodiguer des conseils et d’établir un projet de travaux. ➠ 7. Coordonner les aides financières par un fonds local de lutte contre la pré- carité énergétique . Il interviendrait en bouclage financier des opérations de réhabilitation. ➠ 8. Compenser l’absence d’apport per- sonnel des ménages concernés: créer un chèque vert travaux économes . Il serait d‘un montant de 2500 € par ména- ge, distribué par les collectivités locales et supposerait la validation d’un plan de financement dans le cadre du fonds de lutte contre la précarité énergétique. Il serait accessible au propriétaire occupant ou bailleur. ➠ 9. Renforcer l’accès à l’emprunt et la solvabilisation par l’aide au loge- ment . Exemples: revaloriser le prêt amé- lioration de l’habitat (PAH dont le mon- tant est inchangé depuis 1974); dévelop- per le micro-crédit habitat. des cadres supérieurs et professions libé- rales recule fortement, de -15%, alors que celle des retraités et celle des cadres moyens progressent de +5%). Enfin, les étudiants sont chassés du marché des stu- dios: la part des étudiants dans les loca- taires entrants est passée de 12,6% en 2006 à 9,6% en 2009. ■ Vers une hausse de 1 à 3% en 2010 Pour le marché de la transaction , Laurent Vimont, président de Century 21 France, indique que la baisse annuelle des prix, qui s’établissait à 9% en juillet, s’est réduite au 2 e semestre, pour s’établir à - 6,37% en fin d’année. La baisse est plus forte pour les maisons individuelles (-7,5%) que pour les appartements (-4,5%). A Paris, la baisse est estimée à -5,4%, mais avec des volumes de ventes qui progres- sent, souligne Laurent Vimont. En Ile-de- France, la baisse des prix est de -8% (-4,3% pour les appartements, mais -10,9% pour les maisons). A Lyon, le recul des prix est de -7,4% et à Marseille de - 11%. Au cours du dernier trimestre de l’année, Century 21 a constaté une hausse du volu- me des ventes qui se traduit par une tenta- tive de retour à la hausse des prix. Le mar- ché se reconstitue d’abord par les primo- accédants, puis par les autres accédants qui estiment que les prix vont à nouveau aug- menter. En conclusion, Laurent Vimont considère que le marché a atteint son niveau bas en juillet2009. Pour 2010, le réseau estime que le marché devrait marquer une hausse des prix de 1% à 3% avec une hausse du volume des transactions de 10%. Century 21 France comptait 930 agences début 2009, il en compte 890 début 2010. Prix moyens au m 2 Évolution 2009/2008 France 2314 € -6,37% Paris 6295 € -5,35% Ile-de-France 2929 € -8,04% Lyon et région 2276 € -7,44% Marseille et région 2656 € -10,86% source Century 21 Prix des logements 2009
