– 2 – Jurisprudence –
Vente : Condition suspensive de non-exercice du droit de préemption / Condition suspensive d’obtention du permis de construire / Action en vileté de prix ou rescision pour lésion ?
VEFA : La consignation vaut paiement
Responsabilité : Architecte / notaire : partage de responsabilité
– 4 – Au Parlement –
Au Sénat : Le PLF adopté
La réforme des professions judiciaires
L’exécution des décisions de justice
À l’Assemblée : La loi NOME / La lutte contre les marchands de sommeil
Le patrimoine des universités
Le projet de loi de finances rectificative : fusion des taxes d’urbanisme
– 8 – Tableau des réponses ministérielles –
– 9 – Nominations – Au fil du J.O. –
– 10 – Actualité –
Le rapport de l’Observatoire national des ZUS
Les loueurs de chambres d’hôtes soumis à cotisations sociales
■ JUGÉ ■ > > L’action en rescision pour lésion n’est pas l’action en vileté de prix. Les délais pour agir ne sont pas les mêmes (p.2). > > Dans une vente en l’état futur d’achèvement, la consignation vaut paie- ment (p.3). ■ PUBLIÉ ■ > > La loi de financement de la sécurité sociale pour 2011, dont l’article 22 soumet les loueurs de chambres d’hôte à cotisations sociales. > > Un décret sur l’examen de la situation du sous-locataire dans le cadre de l’intermédiation locative. ■ DÉBATTU ■ > > La suppression du dispositif Demessine. > > La hausse des droits de mutation. > > La reprise par le bailleur des logements abandonnés par leurs locataires. > > La lutte contre les marchands de sommeil, et la création d’une astreinte pour les contraindre à effectuer rapidement les tra- vaux. > > La fusion des taxes d’urbanisme, dans le cadre du projet de loi de finances rectificati- ve pour 2009. ■ NOMMÉ ■ > > Mohamed Bida est nommé chef de cabi- net de Maurice Leroy, ministre de la ville. ■ INCOMPATIBLE ■ > > La fonction de membre de conseil de sur- veillance d’une société foncière a été décla- rée incompatible avec celle de sénateur a jugé le Conseil constitutionnel à propos de Philippe Marini (p.9). Le scandale des marchands de sommeil F rançois Pupponi, député de PS du Val d’Oise et maire de Sarcelles a présenté à l’Assemblée des exemples accablants des pratiques des marchands de sommeil: des logements sont acquis à la barre du tribunalpour10000euros et remis en location à trois familles, chacune habitant une pièce, pour un total de 1700euros par mois! Il s’agit bien sûr de logements insa- lubres et loués sans bail et sans déclaration fiscale. De telles pra- tiques, à 15km du centre de Paris, sont révoltantes. Elles ont jus- tifié la préparation par Sébastien Huygue, député UMP du Nord, puis le vote le 30novembre d’une proposition de loi visant à lut- ter contre les marchands de sommeil (lire page6). La proposition de loi institue une astreinte pour inciter les propriétaires à effec- tuer des travaux sur les logements ayant fait l’objet d’une injonc- tion de travaux. Les députés de l’opposition estiment que la mesure sera peu efficace. Il est vrai que ces pratiques effective- ment scandaleuses méritent d’être dénoncées. La nouvelle astreinte sera-t-elle efficace? Les députés de la majorité veulent le croire, ceux de l’opposition critiquent une mesure de simple affichage. La complexité et la longueur des procédures (souvent trois ans) sont mises à profit par les propriétaires peu scrupuleux pour échapper à la rigueur de la loi, des cessions via des parts de SCI rendent l’identification des propriétaires plus difficile et l’exercice du droit de préemption impossible. L a question centrale est en réalité celle de l’effectivité de l’application des textes. Quand, à 15km de la place Vendôme, perdurent des pratiques parfaitement illégales, on peut en effet exprimer quelque doute sur l’efficacité d’une nouvelle astreinte. Mais l’incapacité des pouvoirs publics à faire appliquer la loi dans ces quartiers les pousse à modifier les textes pour toute la popula- tion. La loi de 1989 est d’ailleurs encore en phase de modification. Ponctuellement deux dispositions sont en train d’être réformées: l’une concerne la procédure permettant au bailleur de récupérer un logement abandonné et l’autre l’état des lieux. Le texte a été voté au Sénat (lire page5). Les députés socialistes souhaitent aller plus loin et généraliser le permis de louer actuellement en phase d’expérimentation. Prudent, Benoist Apparu, a rappelé à cette occasion qu’un rapport était attendu sur ce sujet pour l’été 2012. L es rigueurs de l’hiver rendent plus sensibles aux scandales du mal logement, même si les difficultés perdurent du 1 er janvier à la Saint Sylvestre. Même si ce n’est pas son rôle, le législateur y jet- te un coup de projecteur bienvenu. L’équipe de Jurishebdo vous souhaite de joyeuses fêtes de fin d’année. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 420 2 8 DECEMBRE 2010 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Vente : Condition suspensive de non-exercice du droit de préemption / Condition suspensive d’obtention du permis de construire / Action en vileté de prix ou rescision pour lésion? VEFA : La consignation vaut paiement Responsabilité : Architecte / notaire: partage de responsabilité - 4 - Au Parlement - Au Sénat : Le PLF adopté La réforme des professions judiciaires L’exécution des décisions de justice A l’Assemblée : La loi NOME / La lutte contre les marchands de sommeil Le patrimoine des universités Le projet de loi de finances rectificative: fusion des taxes d’urbanisme - 8 - Tableau des réponses ministérielles - - 9 - Nominations - Au fil du J.O. - - 10 - Actualité - Le rapport de l’Observatoire national des ZUS Les loueurs de chambres d’hôtes soumis à cotisations sociales S O M M A I R E E D I T O R I A L Nous vous présentons tous nos voeux pour l’année 2011. Le prochain numéro de Jurishebdo sera daté du 11janvier 2011. 28décembre 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • V V E E N N T T E E ▲ Vente ■ Condition suspensive de non- e xercice du droit de préemption (Cass. Civ. 3 e , 15 déc. 2010, n°1485, FS-P+B, cassation, pourvoi n°09-15211) En octobre2004, une société avait consenti une promesse de vente portant sur un ter- rain assortie de condition suspensive de non- exercice de droit de préemption par la com- mune. En septembre2005, la promesse avait été prorogée et le bénéficiaire avait renon- cé à se prévaloir des conditions et versé des acomptes de 611000 € . Or en juillet2006, la commune avait exercé son droit de préemp- tion. Le bénéficiaire réclamait restitution des acomptes versés. La cour d’appel avait refusé de faire droit à cette demande, au motif que la somme res- tait acquise au vendeur, peu important que la non-réalisation de la vente trouve sa cau- se dans la décision de préemption de la com- mune, “la société Akeyris promotion (acquéreur) ne pouvant se prévaloir de cet événement dès lors qu'ayant été érigé en condition suspensive dans son intérêt exclu- sif, elle y a renoncé et cet événement ne pouvant davantage être assimilé à une défaillance du vendeur”. L’arrêt est cassé au visa de l’article 1134 du code civil: “Attendu […] qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le versement avait toujours constitué dans l'intention et la volonté des parties une indemnité d'immobilisation , par des motifs dont il ne résulte pas que la non réalisation de la pro- messe était imputable à son bénéficiaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le contrat avait utilisé des termes inappropriés. Le contrat mention- nait le terme d’acompte, laissant supposer un accord définitif, alors que la volonté des parties, selon la Cour de cassation, corres- pondait à une indemnité d’immobilisation, renvoyant alors à une promesse unilatérale de vente. La cour d’appel avait restitué la bonne qualification mais elle avait estimé que le bénéficiaire ayant renoncé à se pré- valoir des conditions suspensives, il avait perdu l’indemnité du fait de l’exercice du droit de préemption. Ce raisonnement paraissait logique mais la Cour de cassation ne l’a pas admis. Le pourvoi invoquait le fait que l’indemnité d’immobilisation ne reste acquise au promettant que si le béné- ficiaire renonce lui-même à acquérir, “et non si l’échec de la vente est dû au promet- tant lui-même ou au fait du tiers, qui ont rendu celle-ci et le choix même du bénéfi- ciaire impossible”. Cet argument l’a empor- té. On peut remarquer que cela limite donc l’intérêt pour le vendeur d’obtenir que l’acquéreur renonce au bénéfice de la condition suspensive… ■ Condition suspensive d’obtention du permis de construire (Cass. Civ. 3 e , 15 déc. 2010, n°1486, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-10473) La promesse de vente était ici conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un per- mis de construire un immeuble à usage d’habitation de 550m 2 et 7 places de sta- tionnement. Les bénéficiaires de la promes- se avaient renoncé à la vente et réclamaient restitution du dépôt de garantie mais le ven- deur le leur refusait au motif qu’ils n’avaient pas déposé de permis de construire et qu’ils ne pouvaient pas se limiter à produire un courrier d’architecte indiquant que la hau- teur maximale de la construction était limi- tée par le POS. Mais la demande des acqué- reurs a été validée par la cour d’appel et la solution est confirmée par la Cour de cassa- tion: “Mais attendu qu’ayant souverainement retenu que les époux H. démontraient que même s’ils avaient déposé une deman- de de permis de construire celle-ci n’aurait pu être acceptée car, en raison des contraintes du plan d’occupation des sols en vigueur sur la commune de Steen- voorde, la surface habitable autorisée sur le site ne pouvait être que de 245 m 2 , la cour d’appel, qui s’est fondée sur le document d’urbanisme applicable à la cause et qui a relevé que les vendeurs ne prétendaient pas que le projet pour une surface habitable de 550 m 2 était réalisable, a pu en déduire que la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du permis de construire tel que défini à la promesse n’était pas due au fait, à la faute ou à la négligence de l’acquéreur, de sorte que le dépôt de garantie devait être restitué aux époux H.; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé; Par ces motifs: rejette le pourvoi”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Lorsque l’acquéreur obligé sous condition fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive, il peut être condamné à perdre l’indemnité d’immobilisation, en application de l’article 1178 du code civil, la condition étant alors réputée accomplie. Mais il a déjà été jugé que la condition suspensive d’obtention du permis n’est pas réputée accomplie lorsque le refus du permis n’est pas imputable à la faute du demandeur (CA Versailles, 12août 1994, RDI 1995, 339). La Cour de cassation avait aussi jugé, dans un cas analogue où l’acquéreur d’un ter- rain n’avait pas déposé de permis de construire et avait ainsi empêché l’accomplissement de la condition suspensi- v e, de démontrer qu’une telle demande, si elle avait été faite, aurait été rejetée (Civ. 3e, 18mars 1998). L’arrêt de 2010 est dans le même sens: il n’est pas indispensable à l’acquéreur de déposer une demande de permis de construire s’il peut prouver que sa demande aurait été rejetée. Ici la preuve est apportée par un courrier de l’architecte et du notaire qui se fondaient sur les exi- gences du POS. ■ Action en vileté de prix ou resci- sion pour lésion? (Cass. Civ. 3 e , 15 déc. 2010, n°1487, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°09-16838) Affaire à double détente: le propriétaire d’un terrain et de constructions avait emprunté 6millions de francs puis 4mil- lions, l’emprunt étant garanti par une hypo- thèque portant sur le terrain. Il avait en même temps consenti à son prê- teur une promesse unilatérale de vente sur le même bien. Plus tard, les deux parties avaient conclu un “acte de rétrocession” prévoyant la revente du bien à l’emprunteur. Le prêteur avait levé l’option et obtenu la réitération de la vente par acte authentique. L’emprunteur réclamait alors la nullité de la vente, le prêteur réclamant la nullité du contrat de rétrocession. La cour d’appel avait validé la vente et indiqué que l’emprunteur ne pouvait se prévaloir de l’acte de rétrocession qui supposait qu’il ait remboursé l’emprunt, ce qui n’était pas le cas. Mais l’arrêt est cassé sur une question de distinction entre une action en vileté de prix et de rescision pour lésion: “Vu l’article 1591 du code civil, ensemble l’article 1676 du même code; Attendu que le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties; Attendu que pour débouter M. N. de sa demande en nullité de la vente pour vileté du prix, l’arrêt retient que conformément aux dispositions de l’article 1676 du code civil, la demande en nullité d’une vente pour cause de lésion de plus des sept douzièmes dans le prix d’un immeuble n’est plus rece- vable après l’expiration de deux années à compter du jour de la vente et que la demande en nullité de la vente pour vileté du prix, introduite pour la première fois devant la cour d’appel, soit plus de deux années après la vente en date du 20juillet 2001, doit être déclarée forclose; Qu’en statuant ainsi, alors que l’action en nullité pour vileté du prix est distincte J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E de l’action en rescision pour lésion et n’est pas soumise à la prescription de deux ans applicable à celle-ci, la cour d’appel a violé les textes susvisés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’action en rescision pour lésion doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la vente (art. 1676 du code civil). L’action suppose la preuve d’un écart de plus de 7/12 e entre le prix de vente et sa valeur le jour de la vente. L’action en vil prix se fonde sur l’article 1591 qui dispose que “le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les par- ties” et dont on déduit que le prix étant un élément essentiel de la vente, il doit être réel et sérieux. Le délai pour agir n’est donc pas limité à deux ans. S’agissant d’une nullité absolue, l’action n’est pas non plus enfermée dans le délai de 5 ans. Les deux actions sont donc bien distinctes, comme le prouve cet arrêt puisque les délais pour agir sont différents. La Cour de cassation avait déjà statué dans le même sens en 2001 (Civ. 3 e , 18juillet 2001, Bull. III, n°101). VEFA ■ La consignation vaut paiement (Cass. Civ. 3 e , 15 déc. 2010, n°1490 FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°09-67232) L’acquéreur d’un appartement en l’état futur d’achèvement, invoquant des désordres, avait obtenu l’autorisation du juge de consigner le solde du prix de vente. Le vendeur avait alors assigné l’acquéreur en paiement du solde du prix, déduction fai- te du coût de reprise des désordres. L’acquéreur demandait remise des clés, ce qui lui avait été refusé par la cour d’appel. L’arrêt est cassé sur ce point: “Vu l'article R.261-14 du code de la construction et de l'habitation; Attendu que le solde du prix de vente est payable lors de la mise du local à la disposi- tion de l'acquéreur; que toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat; Attendu que pour débouter M mes R. de leur demande tendant à obtenir la remise des clés des appartements sous astreinte, l'arrêt retient que cette remise ne peut intervenir qu'après le règlement du solde du prix de vente ainsi que les parties en ont convenu et que le payement effectif n'étant pas inter- venu, c'est à bon droit que la SCI retient les clés; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que M mes R. avaient été autorisées à consigner le solde du prix de vente et alors que la consignation vaut payement , la cour d'appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs […] casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’acquéreur avait été autori- sé par le juge à consigner une somme. La question était de savoir s’il pouvait néan- moins obtenir les clés. La Cour de cassation répond par l’affirmative dans la mesure où la consignation vaut paiement. Dans un arrêt de 1985, la Cour de cassa- tion avait jugé que lorsque l’acquéreur consigne la somme de façon irrégulière c’est-à-dire en n’invoquant aucun défaut de conformité, alors la consignation ne vaut pas paiement et le vendeur est en droit de refuser la remise des clés (Civ. 3 e , 13février 1985, pourvoi n°83-16668). L’article R 261-14 du CCH n’autorise l’acquéreur à consigner le solde du prix exigible lors de la mise à sa disposition du local qu’en cas de contestation sur la conformité de celui-ci avec les prévisions du contrat” mais non comme c’était le cas dans l’arrêt de 1985, en cas de retard de livraison”. L’arrêt de 2010 fait donc le pendant avec celui de 1985: défaut de conformité, consi- gnation autorisée, retard de livraison, consignation refusée. 28décembre 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • V V E E F F A A - - R R E E S S P P O O N N S S A A B B I I L L I I T T É É A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Architecte / notaire: partage de responsabilité La Cour de cassation est revenue sur l’appréciation de la responsabilité respective d’un notaire et d’un architecte, après un premier arrêt de renvoi. Des colotis avaient assigné un propriétaire en démolition de constructions édifiées en infraction au cahier des charges du lotissement. La cour de renvoi avait mis à charge de l’architecte une responsabilité de 10% au motif que l’avis erroné qu’il avait donné était moins grave que la faute commisse par le notaire. La Cour de cassation valide l’arrêt: ”Mais attendu qu'appréciant la gravité des fautes commises par les notaires et par l'architecte en fonction de leurs com- pétences et de leurs missions respec- tives , la cour d'appel a fixé leurs parts de responsabilité dans des proportions qu'elle a souverainement évaluées”. (Cass. Civ. 3 e , 15 déc. 2010, n°1515, FS-P+B, rejet) Le coloti assigné en démolition avait donc appelé en garantie le notaire ayant rédigé l’acte de vente et l’architecte qui avait signé le permis de construire. Si l’architecte avait commis une faute en donnant une information erronée, la cour d’appel a pu valablement estimer sa faute moins grave que celle du notaire et limiter sa responsa- bilité à 10%. Le PLF adopté au Sénat Les sénateurs ont poursuivi le 5décembre l es débats sur l’article 99 relatif au prélève- ment sur les HLM. Jean Arthuis observe que la taxation de trésorerie peut susciter des attitudes d’optimisation d’organismes pour réduire la trésorerie et donc la taxation (JO Sénat déb. 6 déc. p.11637). Plusieurs sous- amendements à l’amendement II-27 de Phi- lippe Dallier ont été adoptés. L’amendement, qui remplace le mécanisme prévu par le Gouvernement, a été adopté. Le montant du prélèvement est limité à 150millions d’euros. Un prélèvement sur la GLI Jean-Marie Vanlerenberghe a alors proposé (amendement n° II-149) de soumettre les contrats GLI à une contribution de 25% de la cotisation d’assurance. Le sénateur explique que la GRL, dont le risque de sur- sinistralité est pris en charge par l’Etat, n’est commercialisée que par trois assureurs et que la GLI ne couvre que des locataires pré- sentant peu de risques. Le coût pour les assureurs et les bailleurs est donc plus élevé pour la GRL. Le coût est de 2,18% du loyer pour la GRL contre 1,7% en moyenne pour la GLI. Il ajoute que cela facilitera l’accès au logement et que le coût pour les finances publiques est limité (300euros par an pour la GRL). Benoist Apparu indique que la GRL ne peut fonctionner que si le dispositif est largement diffusé et que le risque est donc mutualisé. Or il n’y a pas de mutualisation car les assu- reurs orientent les bons clients vers la GLI et les mauvais vers la GRL. Il exprime son désaccord sur cet amendement, invoquant une négociation en cours avec les parte- naires sociaux. Bahirza Khiari rappelle que Christine Boutin avait tenu le même dis- cours de négociation avec les partenaires sociaux en… décembre2008. L’amendement a été voté… en soutien au ministre pour mener à bien sa négociation (p.11644). Le nouveau PTZ+ Les sénateurs ont alors examiné l’article 56 qui réforme le PTZ. Jean Arthuis estime que les mécanismes de calcul du prêt favorisent les zones tendues et que “les incitations fiscales suivent le marché et renforcent les évolutions à la hausse des prix, voire la constitution de bulles immobilières dont profitent les inter- Au Sénat 28décembre 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P L L F F A A U U S S É É N N A A T T D D É É B B A A T T S S médiaires. Autrement dit, les fonds publics participent à la spéculation” (p.11655). Il propose donc de supprimer le zonage (amendement n° II-557). Benoist Apparu soutient au contraire le zonage, indiquant par exemple qu’en zone C, 70% des résidents sont déjà propriétaires a lors qu’en zone A, 40% des habitants sont propriétaires et que si on supprime le zona- ge, les 2,6milliards d’euros du PTZ+ seront consommés en zone C et il en résultera une hausse des prix. Après un discours sévère sur le PTZ qui entraîne la spéculation et sur les pratiques qui en résultent “vous transformez les agences bancaires en auxiliaires de l’administration, pour préparer des dossiers de PTZ saupoudrés d’un peu d’écologie”… il a retiré son amendement (p.11657). Jean-Marie Vanlerenberghe souhaitait que le PTZ+ soit moins favorable pour les per- sonnes à revenus élevés, le ministre lui a indiqué que la quotité du prêt avait été limi- tée pour les personnes à revenus élevées. Dans les tranches de revenus 9 et 10, il faut rembourser en 5 ans, les mensualités devien- nent si élevées qu’elles dépasseraient les capacités de remboursement de l’emprunteur. Or en autorisant une quotité de prêt inférieure à 20%, cela permet d’optimiser les remboursements. Nicole Bricq a suggéré de soumettre le PTZ+ à condition de ressources (amendement n° II-477), mais elle n’a pas été suivie (rejet p.11661). L’article a été voté (p.11664). Un autre amendement (II-576) a limité l’exonération d’impôt sur la plus-value de cession pour l’habitation en France des Fran- çais de l’étranger à une seule cession. Il a été voté (p.11665). Suppression du dispositif Demessine Philippe Marini propose de supprimer, à compter du 1 er janvier 2011, la réduction d’impôt Demessine pour l’acquisition de résidences de tourisme dans certaines zones de revitalisation rurale. Elle serait mainte- nue jusqu’à fin 2012 pour la réhabilitation et la réalisation de travaux dans ces mêmes logements. Il indique notamment qu’une moralisation du secteur est indispensable. L’amendement n° II-292 a été adopté (p.11665). En revanche, un amendement (II-417) auto- rise les SEM de construction et de gestion à prendre des parts dans les sociétés de porta- ge investissant dans l’immobilier locatif outre-mer (faculté qui était déjà ouverte aux organismes HLM, p.11666). Jean-Etienne Antoinette a aussi obtenu le vote de l’amendement n° II-497 qui rend automa- tique l’exonération de droits de mutation en cas de vente par les sociétés de portage de logements sociaux aux bailleurs sociaux au lieu de la prévoir sur décision des conseils généraux (p.11669). L’article 57 sexies réduit le montant du crédit d ’impôt pour travaux réalisés dans les habi- tations situées dans zones des plans de pré- vention des risques technologiques . Le taux du crédit d’impôt est réduit de 40% à 15%. Jean-Marc Todeschini propose de maintenir le taux de 40%. Philippe Marini suggère de suivre l’Assemblée qui a supprimé le dispo- sitif spécifique des PPRT (art. 200 quater C du CGI), mais d’augmenter le taux du crédit d’impôt de l’article 200 quater A pour que les dépenses de travaux en PPRT relèvent du taux de 25% au lieu du taux de 15%. Cet amendement (n° II-553) a été adopté (p.11685). La date limite de réalisation des travaux a été reportée d’un an (jusqu’à fin 2011). L’article 57 sexies a alors été voté. L’article 57 octies encadre l’exercice d’activité des professionnels de la défiscali- sation . Un amendement de Philippe Marini les oblige par ailleurs à s’inscrire au registre unique géra par l’Organisme pour le registre des intermédiaires en assurance, ORIAS. Les cabinets de conseil en défiscalisation seront donc soumis au contrôle de l’AMF (vote p.11689). Quant à l’article 58 bis, qui réduit le mon- tant maximum des niches fiscales (plafond de 18000€ et 6%) à compter de l’imposition des revenus de 2011, il a été adopté (p.11705). Mais il n’est pas tenu compte de certains avantages fiscaux, dont les acquisi- tions d’immeubles ayant fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier avant le 1 er janvier 2011 ou d’acquisitions de loge- ments pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été souscrite par l’acquéreur avant le 1 er janvier 2011 (vote, p.11706). Abroger l’ISF? Jean Arthuis est revenu sur sa proposition de suppression conjointe de l’ISF et du bou- clier fiscal assortie de la création d’une tranche à 46% de l’impôt sur le revenu et de la révision du barème et de l’assiette des plus-values mobilières et immobilières. François Baroin lui répond que le groupe de travail sur la réforme de la fiscalité du patri- moine doit être mis en place et qu’on ne peut anticiper sur ses conclusions. L’amendement de Jean Arthuis (II-513) a été repoussé (p.11712). Suite des débats le 6décembre. L’article 59 comporte des mesures sur la cotisation foncière des entreprises (article comportant 379 alinéas). Le débat a mis en lumière la complexité de la réforme de la taxe professionnelle adoptée l’an dernier. Il a porté en particulier sur l’opportunité d’asseoir la taxation sur la surface, la valeur l ocative ou la masse salariale des entre- prises. Jean-Pierre Fourcade s’étonne qu’on souhaite dès à présent réformer un mécanis- me extrêmement complexe alors que nous ne connaissons ni son efficacité en termes de stimulation des investissements, ni la répar- tition de son produit entre les collectivités territoriales, ni ses implications sur l’économie (JO déb. Sénat, 7 déc. p.11783). L’article amendé a été voté (p.11821). Logements vacants À l’initiative de Bernard Vera , un débat a eu lieu sur la taxe sur les logements vacants. Il a conduit au vote de l’amendement n° II-521 qui permet de mettre en œuvre la taxe d’habitation sur les logements vacants depuis plus de 5 ans sur le territoire des EPCI où toutes les communes ne l’appliquent pas nécessairement (p.11830). Hausse des droits de mutation Marie-Hélène Des Esgaulx a obtenu le vote unanime des sénateurs pour un amende- ment (n° II-326) qui autorise les communes de plus de 5000 habitants à moduler à la hausse le taux des droits de mutation. Actuellement fixé entre 0,5 et 1,2%, il pour- ra être majoré jusqu’à 1,6% (p.11831). Pro- nostiquant une décision des communes pour porter très prochainement les taux au plafond, le ministre, Philippe Richert , avait pourtant émis un avis défavorable. Roland Courteau a proposé de réduire le taux du prélèvement de l’Etat sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, mais i n’a pas été suivi (rejet de l’amendement II- 475, p.11832). Le plafond de la taxe spéciale d’équipement perçue au profit de l’EPF de Provence-Alpes-Côte d’Azur est porté à 50millions d’euros au lieu de 34 (art. 60 sep- ties amendé, p.11841) et celui de Lorraine de 15 à 25millions (art. 60 sexies). L’article 61 crée un nouveau système de fonds national de péréquation des droits de mutation à titre onéreux départementaux. Philippe Marini propose un mécanisme qui associe un prélèvement sur le stock des droits et un prélèvement sur les flux, c’est-à- dire sur les augmentations. L’article, amendé, a été voté (p.11853). Le 7décembre, le ministre du budget a 28décembre 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • demandé une seconde délibération portant sur 24 amendements. Parmi eux figure la péréquation HLM. Le Sénat a adopté le tex- te (p.11906) puis l’ensemble du projet de loi (p.11921). ■ Réforme des professions judi- ciaires Les sénateurs ont débattu le 8décembre suc- cessivement deux textes au cours d’un débat commun: le texte de la CMP sur le projet de loi de modernisation des professions judi- ciaires et juridiques réglementées et de la proposition de loi relative à l’exécution des décisions de justice. Le garde des sceaux, Michel Mercier , rappelle que ce texte com- porte la création de l’acte contresigné d’avocat qui “offre une protection renforcée aux actes sous seing privé” (JO Sénat déb. 9 déc. p.11968). Le texte réaffirme que seul l’acte authentique permet de procéder aux formalités de publicité foncière ce qui “conforte le champ d’intervention des notaires en matière immobilière”. Laurent Béteille , rapporteur, ajoute que le projet de loi tend à développer l’interprofessionalité des professions juri- diques, étendue aux professions du chiffre (experts comptables et commissaires aux comptes). Accès des huissiers aux immeubles François Zochetto mentionne, à propos des huissiers, le renforcement de la valeur pro- bante des constats d’huissier et l’extension de leurs prérogatives d’accès aux parties communes d’un immeuble (p.11971). Jean-Pierre Michel observe qu’il n’est pas précisé si l’acte d’avocat a un coût et en déduit “puisque l’avocat n’a pas de tarifs, il fera ce qu’il voudra”. Jacques Mézard dresse un tableau très sombre de la réforme “le cor- poratisme a encore frappé” (p.11974), regrettant que la bonne idée de grande pro- fession du droit soit “jetée aux orties”. L’acte contresigné d’avocat est créé par l’article 1 er . Il a été adopté (p.11990). L’article 4 est relatif à la publicité foncière. Il a été voté sans modification. L’article 5, également voté, prévoit que l’acte authentique est, sauf disposition dérogeant expressément à cet article, dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi. Signalons aussi l’article 8 bis qui prévoit que les notaires contribuent à la diffusion des informations relatives aux mutations d’immeubles à titre onéreux . Ils transmet- tent au conseil supérieur du notariat les don- nées nécessaires à l’exercice de cette mission de service public. ■ Exécution des décisions de jus- tice Les sénateurs ont ensuite abordé le 2 e texte: la proposition de loi relative à l’exécution des décisions de justice. L’article 2 confère force probante aux constats d’huissier , Michel Mercier , répon- dant à Jacques Mézard qui était défavorable à cette disposition, indique que l’article ne confère pas à ce type de preuve un caractère irréfragable: elle vaut jusqu’à ce que l’on démontre le contraire (JO déb. Sénat, 9 déc. p.12017). L’article 3 concerne l’accès des huissiers aux parties communes des immeubles d’habitation : il permet au propriétaire ou au syndic pour une copropriété d’autoriser l’huissier à accéder aux parties communes pour l’accomplissement de sa mission de signification ou d’exécution. Il est renvoyé à un décret. Reprise des logements abandonnés L’article 3 bis ajoute un article14-1 à la loi du 6juillet 1989 pour organiser une procédure permettant au bailleur de récupérer un loge- ment abandonné par ses occupants: par acte d’huissier, le bailleur met en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le loge- ment. Si le locataire ne justifie pas de son occupation dans le délai d’un mois, l’huissier constate l’état d’abandon du loge- ment. Il le fait au moyen d’un procès-verbal avec inventaire des biens laissé sur place. Le bailleur doit ensuite saisir le juge pour qu’ion constate la résiliation du bail. L’article 21-1 de la loi du 9juillet 1991 est modifié pour étendre l’objet de la procédure de l’article 21 (entrée de l’huissier dans le logement) prévue pour le constat de l’abandon du logement à l’hypothèse de la reprise des lieux. L’article 3 bis a été adopté en l’état (p.12018). L’article 4 complète l’article 2202 du code civil relatif à la vente volontaire dans le cadre d’une saisie immobi- lière, pour préciser qu’elle ne peut pas donner lieu à rescision pour lésion. Article adopté (p.12020). L’état des lieux dans la loi de 1989 C’est encore à une modifi- cation de la loi de 1989 que procède ce texte à l’article 18, concernant cet- te fois l’état des lieux . Il remplace l’article 3 al. 3 par trois alinéas nouveaux (voir tableau). Le texte, qui a été adopté sans modification, renvoie désormais à un décret le soin de fixer le montant des frais de l’état de lieux établi par huissier. P ar ailleurs, il fait désormais expressément référence à la faculté d’établissement de l’état des lieux par un tiers mandaté par les parties. Mais dans ce cas les honoraires ne sont laissés “ni directement ni indirectement à la charge du locataire”. Il en résulte que, si l’état des lieux est établi par un administra- teur de biens, les honoraires sont à la charge du bailleur. Les autres dispositions concernent notam- ment l’organisation des professions: huis- siers, greffiers de tribunal de commerce, commissaire priseur judiciaire, avocats. L’ensemble de la proposition de loi a été voté (p.12032). À l’Assemblée ■ Loi NOME Le 24novembre, les députés avaient exami- né le texte du projet de loi relatif à la nou- velle organisation du marché de l’électricité. Eric Besson en rappelle certains aspects comme l’extension aux consommateurs de gaz naturel de la liberté qu’est la réversibili- té entre offre libre et tarifs réglementés et la mise en place d’une attribution plus auto- matique des tarifs sociaux gaz naturel aux consommateurs les plus vulnérables (JO AN Texte actuel (art. 3) Texte proposé (art. 3) Un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitu- tion des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moi- tié, est joint au contrat. Lorsque l'état des lieux doit être établi par huis- sier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de récep- tion. A défaut d’état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux. Un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. Il est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contra- dictoirement et amiablement. En cas d’intervention d’un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement ni indirectement à la charge du locatai- re. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au 9 e alinéa, il l’est, sur l’initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec avis de réception. A défaut d’état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux. Etat des lieux dans les baux d’habitation R R É É F F O O R R M M E E D D E E S S P P R R O O F F E E S S S S I I O O N N S S J J U U D D I I C C I I A A I I R R E E S S D D É É B B A A T T S S déb. 24 nov. p.8696). Serge Poignant ajoute qu’un article a modifié les coûts de raccordement des producteurs d’électricité aux réseaux de distribution; ceux- ci, qui étaient pris en charge à hauteur de 60%, peuvent désormais, sous certaines conditions, l’être à 100%, à l’exclusion des c oûts de renforcement (p.8698). Jean Proriol évoque les taxes locales sur l’électricité ; contreparties versées par les fournisseurs aux autorités concédantes, qui sont confortées et mises en conformité avec le droit communautaire. Elles reposeront sur une nouvelle assiette: les consommations en volume et non plus, comme actuellement, sur 80% du montant facturé (p.8709). Les députés ont poursuivi les débats le 24novembre. L’article 1 er ter qui prévoit l’attribution d’office du tarif social de l’électricité , a été adopté (JO AN déb. 25 nov. p.8790). Les autres articles ont fait l’objet de peu de modifications et le texte d’ensemble a été voté (p.8802). ■ Lutte contre les marchands de sommeil C’est sous la forme d’une proposition de loi qu’est revenue en débat à l’Assemblée la question de la lutte contre les pratiques des marchands de sommeil. L’initiative en revient à Sébastien Huyghe . En tant que rap- porteur de la commission des affaires écono- miques, il explique que de nombreux freins contrarient la mise en œuvre de l’arsenal juridique dont disposent les pouvoirs publics pour lutter contre l’habitat indigne (JO AN déb. 1 er déc. p.8846). Il fait état d’insuffisance de moyens humains dans les préfectures, mais aussi “d’instrumentalisation des voies de droit existantes par les marchands de sommeil”. Ils exploitent au maximum le système et sont bien entourés d’avocats. L’objectif de la proposition de loi est d’accélérer les procédures et d’inciter les propriétaires à faire eux-mêmes les travaux de remise en état des logements qu’ils met- tent en location afin d’éviter le recours à la procédure fort lourde des travaux d’office. La procédure dure en moyenne trois ans. Une astreinte Pour “frapper au porte-monnaie”, le texte crée une astreinte journalière au terme de l’arrêté d’insalubrité, de péril ou portant sur un hôtel meublé. Son montant sera fixé entre 50 et 500euros . Le propriétaire aura 15 pour présenter ses observations avant le déclen- chement de l’astreinte, sachant qu’il dispose de 30 jours avant que la procédure de tra- vaux d’office soit enclenchée. L’autorité administrative aura la faculté de consentir une remise ou un reversement partiel de l’astreinte quand les travaux ont été exécutés ou que le propriétaire prouve qu’il n’a pu observer le délai qu’en raison de c irconstances indépendantes de sa volonté. Le montant de l’astreinte est plafonné à 50000euros. L’astreinte devait être affectée à l’ANAH, mais le rapporteur propose de l’affecter aux communes, lorsqu'il s’agit d’une procédure de péril ou frappant un hôtel. Pour les copropriétés, il propose que l’astreinte ne soit due, lorsque l’assemblée des copropriétaires n’a pas adopté de déci- sion à propos des modalités de réalisation de travaux prescrits par un arrêté, que par les copropriétaires s’étant opposés au vote (p.8847). Benoist Apparu indique que la première priorité de l’ANAH est désormais la lutte contre l’habitat indigne ou très dégradé afin de réhabiliter 20000 logements en 2010 (contre 15000 en 2009). Il reconnaît que les procédures sont trop longues et trop complexes, donc insuffisam- ment mises en œuvre. La procédure dure de 2 à 5 ans. Un rapport sur le permis de louer? Jean-Yves Le Bouillonnec a défendu une motion de rejet préalable au motif que l’arsenal législatif est déjà très complet et qu’il s’agit d’une loi d’affichage (p.8849). Il rappelle à cette occasion que le Gouverne- ment doit remettre au Parlement un rapport sur l’expérimentation du permis de louer (p.8850). Il estime que le secrétaire d’Etat au logement devrait demander au garde des Sceaux de poursuivre les marchands de sommeil. Alain Cacheux ajoute que la lutte contre les marchands de sommeil passe par la sup- pression automatique du tiers payant des aides au logement. La motion de renvoi en commission a été repoussée (p.8852). François Pupponi dénonce le scandale de ceux qui achètent à la barrepour10000 ou 15000euros des logements qui en valent 50000à 100000 et dont l’ex-propriétaire ne parvient même pas à rembourser les crédits pour lesquels il a été contraint de vendre. Il cite l’exemple d’un appartement acheté 10000euros dans une copropriété dégradée de Clichy et que l’acquéreur loue à trois familles dont deux paient chacune 500euros pour une chambre et la troisième 700euros pour le salon, soit un achat rentabilisé en quelques mois et sans déclaration fiscale (p.8853). Or il y a 1200 arrêtés d’insalubrité pris par an, pour 600000 logements indignes. Il ajoute que les marchands de sommeil recourent le plus souvent à des SCI dont ils se cèdent les parts. Il réclame à ce propos q ue les cessions de parts de SCI puissent fai- re l’objet d’un droit de préemption par les mairies. Après rejet de la motion de renvoi en com- mission, au cours de la discussion générale, Thierry Benoit soutient la proposition. William Dumas en revanche propose d’instituer un permis de louer (p.8859). Benoist Apparu indique que, dans les attri- butions des aides de l’Anah actuellement le montant des subventions est de 1800euros pour les propriétaires occupants mais de 12000euros pour les bailleurs, d’où sa volonté de réorienter en faveur des proprié- taires occupants. L’article 1 er institue l’astreinte . Il a fait l’objet de quelques amendements, par exemple le n°18 précise que le propriétaire devra s’expliquer par écrit sur la non-réalisation des mesures prescrites par l’arrêté d’insalubrité (p.8865) ou le n°5 qui prévoit l’information du propriétaire quant à l’existence de recours lors de la mise en demeure. Un autre amendement (n°3), sou- tenu par Jean-Pierre Decool , autorise la faculté de remise de l’astreinte, en tenant compte de la bonne volonté de l’intéressé. Il a été voté. L’article 2 institue un article L 511-2-1 dans le CCH selon lequel l’issue du délai imparti par l’arrêté de péril, le propriétaire établit un diagnostic faisant état de la réalisation des travaux prescrits. Un débat a eu lieu sur l’attribution des sommes recouvrées par voie d’astreinte; il est prévu que la somme est recouvrée au bénéfice de la commune si elle a réalisé les travaux d’office. À défaut, la somme est recouvrée au bénéfice de l’ANAH (amende- ment n°24, sous-amendé, p.8869). L’article 2 a été voté. L’article 3 prévoit des mesures analogues pour la procédure de l’article L 123-3 (mesures prescrites pour raison de sécurité dans les ERP à usage d’hébergement). Après l’article 3, un amendement de Sébas - tien Huyghe a porté de 3500 à 15000euros le montant de l’amende due lorsque l’exploitant de l’hôtel doit fermer l’établissement et qu’il n’obtempère pas (n°33, voté p.8871). L’amendement n°32 concerne la coproprié- 28décembre 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L U U T T T T E E C C O O N N T T R R E E L L E E S S M M A A R R C C H H A A N N D D S S D D E E S S O O M M M M E E I I L L D D É É B B A A T T S S té: il élargit la liste des sommes qui peuvent être imputées aux seuls copropriétaires concernés au titre des charges de l’article 10- 1 de la loi de 1965. Sont ajoutées les astreintes. Michel Piron précise que l’astreinte pèsera uniquement sur les copro- priétaires qui ont refusé la mise en œuvre d es travaux prescrits. Si certains coproprié- taires votent pour les travaux mais que l’assemblée refuse, ceux qui étaient pour n’auront pas à payer l’astreinte. Mais Fran - çois Pupponi fait observer qu’il n’y a pas for- cément eu de vote, ce qui va poser le problè- me de la répartition de l’astreinte… Enfin Jean-Yves Le Bouillonnec est revenu sur la création du permis de louer (amende- ment n°14). Benoist Apparu préfère d’attendre la fin de l’expérimentation en cours le rapport au Parlement devant être fourni avant le 13juillet2012 et l’amendement a été repoussé (p.8875). La proposition de loi a été votée (p.8876). ■ Patrimoine des universités Les députés ont examiné le 1 er décembre la proposition de loi sur les activités immobi- lières des établissements d’enseignement supérieur. Françoise de Panafieu , rapporteu- re, explique que le plan Campus se heurte au fait que les universités ne sont pas pro- priétaires de leur patrimoine immobilier et ne peuvent donc pas conclure de contrats conférant des droits réels à des tiers, comme des contrats de partenariat comportant la perception de recettes annexes par un opéra- teur privé ou les autorisations d’occupation temporaire du domaine public (JO AN déb. 2 déc. 2010, p.8929). Valérie Pécresse a pré- cisé que France Domaine s’est engagée à ter- miner l’évaluation du patrimoine des uni- versités en janvier2011 (p.8939). La propo- sition de loi a été votée (p.8943). PLF rectificative Les députés ont abordé le 7décembre le pro- jet de loi de finances rectificative pour 2009. François Baroin indique qu’une des orienta- tions de cette loi est de moderniser la fiscalité foncière des entreprises . Il s’agit, à produit constant, de réviser les valeurs locatives. Une expérimentation est prévue en 2011 dans 5 départements (Hérault, Pas-de-Calais, Bas- Rhin, Paris et la Haute Vienne), une générali- sation des travaux en 2012 pour une traduc- tion dans les bases d’imposition en 2014. Fusion des taxes d’urbanisme 2e aspect: les taxes d’urbanisme. Le but est de remplacer par deux taxes, 15 des 17 pré- lèvements existants. Les 2 taxes nouvelles sont les suivantes: - une taxe d’aménagement avec une part communale et une part départementale (taux fixés par délibération des collectivités) - un versement pour sous-densité , institué sur délibération des collectivités, mais à titre o bligatoire dans les communes où les projets d’aménagement sont importants. 3e point: le financement du Grand Paris sera assuré par - une majoration et une refonte de la taxe sur les bureaux - la création d’une taxe spéciale d’équipement additionnelle à la taxe fon- cière en Ile-de-France - et une révision du versement transport . ll évoque aussi la réforme de l’ épargne loge- ment , le but est de recentrer le PEL sur son objectif premier de financement de l’acquisition d’un logement. Le droit à prime sera subordonné au fait de contracter un prêt et la prime sera “verdie”. Les intérêts des nouveaux PEL seront soumis à contribu- tions sociales au fil de l’eau. (JO AN déb. 8 déc. p.9056). Charles de Courson approuve l’idée de fusionner les taxes d’urbanisme en une taxe d’aménagement, mais il exprime ses doutes quant à la création d’un versement pour sous-densité. En effet, il estime que cela cor- respond à aller contre le désir de nos conci- toyens d’habiter dans des maisons indivi- duelles (p.9074). Par ailleurs, il se demande pourquoi l’expérimentation des nouvelles bases locatives est limitée aux seuls locaux commerciaux professionnels. Michel Bouvard approuve également la réforme des taxes d’urbanisme, tout en sou- lignant qu’il peut en résulter une réduction de la marge de manœuvre des départements (p.9076). Henri Nayrou considère que cette réforme met en péril les conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (CAUE). Un débat a eu lieu sur l’opportunité pour le ministère de la justice d’acheter des locaux porte de Bagnolet ou porte d’Issy, pour regrouper divers services. Le choix des députés s’est porté sur l’est parisien pour raison de coût (vote de l’amendement n°375, p.913). Les députés ont examiné le 8décembre l’article 14 qui concerne les taxes d’urbanisme. Yves Vandewalle s’inquiète d’un risque de baisse de financement à l’égard des CAUE, du fait de la disparition de la taxe pour le finan- cement des CAUE qui sera intégrée dans la nouvelle taxe d’aménagement (p.9127). Cette taxe a pour objet, pour les communes, le financement de dépenses d’investissement liées à l’urbanisation. Elle ne peut donc pas financer des dépenses de fonctionnement. Un amendement qui voulait assouplir cette règle a donc été rejeté (n°257, p.9128). En revanche, pour les départements, les taxes q ui sont supprimées finançaient des dépenses de fonctionnement, la part qui leur est affectée est donc orientée vers le fonction- nement. Gilles Carrez a fait adopter un amendement n°4 qui met sur un pied d’égalité les constructions de maison en admettant un abattement sur les 100 pre- miers m 2 de résidence principale, qu’elles soient en zone urbaine ou rurale (p.9129). S’opposant à un amendement de Michel Bouvard qui souhaitait pouvoir moduler le taux de la taxe en fonction des zones, Benoist Apparu explique que le but n’est pas d’augmenter la pression fiscale; personne n’a pour objectif de renchérir les coûts de construction qui sont en France de 30% supérieurs à ceux de l’Allemagne, ce qui est notamment dû au fait que les normes fran- çaises augmentent le coût de la construction. Mais l’amendement de Michel Bouvard (n°203) qui permet de porter le taux maxi- mum de 2,5% à 5% a néanmoins été adop- té (p.9131). Benoist Apparu précise par ailleurs, avant le rejet d’un amendement qui voulait mainte- nir la taxe pour non-réalisation d’aire de sta- tionnement (n°276, proposé par Dominique Baert ) que la taxe d’aménagement se substi- tue aux 8 taxes d’urbanisme existantes. La fourchette est fixée entre 1% et 5% . D’ici 2015, les collectivités pourront supprimer les 9 participations. Elles pourront moduler le taux de 5 à 20% . Philippe Viguier s’inquiète de l’importance de la taxe de sous-densité: pour un terrain valant 100000euros, elle pourrait atteindre 25000euros. De plus elle frappe ceux qui construisent des maisons plus petites, “mer- ci pour les classes moyennes” conclut le député (p.9135). Mais Jean-Paul Chanteguet explique qu’il s’agit de lutter contre l’étalement urbain. Marc Le Fur craint que cette taxe ne renché- risse le prix des terrains. L’amendement (n°300) de suppression de cette taxe a été repoussé (p.9138). Le vote de l’amendement n°5 autorise la modulation de la taxe d’aménagement sans obliger à mettre en place le versement pour sous-densité (p.9138). L’article 14, après différents amendements sur l’affectation de la taxe, a été adopté (p.9140). À suivre. ● 28décembre 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É F F O O R R M M E E D D E E S S T T A A X X E E S S D D ’ ’ U U R R B B A A N N I I S S M M E E D D É É B B A A T T S S 28décembre 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S R éférences (J.O. Questions) N om du parlementaire T hème Ministre concerné Réponse Observations 25nov. 2010 Sénat p .3091 n°11932 André Van- tomme, P S, Oise Tarifs d'électricité et de gaz E cologie Le projet de loi NOME, voté par le Sénat en 1 e lecture, prévoit une réversibil- ité complète pour les petits consommateurs d'électricité (pour une puissance i nférieure ou égale à 36 kwa) et de gaz naturel (pour une consommation de moins de 30000kW/h) c'est-à-dire la possibilité de choisir à tout moment entre une offre libre et une offre aux tarifs réglementés. 25nov. 2010 Sénat p.3105 n°14428 Marc Daunis, PS, Alpes Mar- itimes Réforme de la TVA dis- positions transitoires Economie Lorsqu'une commune réalise un lotissement elle est désormais soumise de plein droit à la TVA et non plus sur option. La base d'imposition est le prix total lorsque les terrains ont ouvert droit à déduction lors de leur acquisition par la collectivité, la base est limitée à la marge si les terrains n'avaient pas ouvert droit à déduction lors de leur acquisition par la collectivité. L'instruction du 15mars 2010 a prévu les dispositions transitoires: si la collec- tivité avait conclu un avant-contrat avant l'entrée en vigueur des nouvelles règles, les parties peuvent soumettre la cession aux règles applicables au moment de la signature de la promesse de vente. 25nov. 2010 Sénat p.3106 n°14519 François Reb- samen, PS, Côte d’Or Calcul de la taxe d'habitation Dépendances Economie La taxe d'habitation est calculée d'après la valeur locative des habitations et de leurs dépendances, c'est-à-dire tout local ou terrain qui lui est rattaché. Les dépendances ne donnent lieu à un article distinct que lorsqu'elles sont situées à une adresse différente du local principal. 30nov. 2010 AN p.13180 n°84242 Marie-Jo Zimmermann, UMP, Moselle Le maire peut-il, en Alsace Moselle, imposer au lotisseur une étude de sol avant l'autorisation de lotir? Ecologie Un plan de prévention des risques naturels peut interdire des constructions. La loi du 7novembre 1910 en Alsace Moselle permet aux maires de prendre des arrêtés relatifs aux constructions dans l'intérêt de la sécurité. Mais la jurisprudence ne s'est pas prononcée sur la validité de dispositions relatives à l'interdiction de construction par arrêté municipal, hors prescription de l'Etat. Les prescriptions en matière de risques naturels opposés au demandeur d'une autorisation d'urbanisme doivent, en Alsace-Moselle comme sur le reste du territoire national, s'inscrire dans le cadre d'un PPR . 30nov. 2010 AN p.13180 n°85385 Maurice Leroy, NC, Loir-et-Cher Contentieux de l'urbanisme. Coût de la transmission du dossier intégral d'un permis de construire Intérieur Quand des parties produisent des pièces à l'appui de leur requête contentieuse, tel le dossier de demande de permis de construire, le coût de cette production est à la charge de la partie qui décide de trans- mettre les pièces . Mais il est possible d'invoquer le coût de reproduction du dossier pour que cette somme soit mise à charge de l'autre partie. La demande est à présenter au titre de l'article L761-1 du code de justice administrative. 7déc. 2010 AN, p.13380 n°86833 Jean-Patrick Gille, SRC, Indre-et- Loire Hébergements d'urgence Logement Un décret d'avance de 110 M € a été octroyé à titre exceptionnel pour clô- turer l'exercice 2010 consacré à la lutte contre l'exclusion. Le budget 2011 atteindra 1187 M € soit une hausse de 8%. 14déc. 2010 AN p.13526 n°73509 Marie-Jo Zimmermann, UMP, Moselle Scellier en zone C Ecologie L'article 83 de la loi de finances pour 2010 permet au ministre du logement de délivrer des agréments ponctuels à ces communes classées en zone C pour bénéficier du dispositif fiscal Scellier sans modifier l'arrêté de classement de la commune. L'instruction de la demande est faite par les services du ministre du logement. Elle vérifie le respect des seuils fixés par l'arrêté et l'existence de besoins en logements non satisfaits. Il s’agit aussi de protéger les investisseurs. Le dispositif de déroga- tion pour la zone C, fixé par décret et arrêté du 23septembre 2010, est donc très strictement encadré . 14déc. 2010 AN p.13528 n°77970 Olivier Jardé, Nouveau Centre, Somme Plus-value en cas d'expropriation Logement La cession d'un bien qui fait l'objet d'une expropriation est exonérée de plus-val- ue sous réserve de remploi dans le délai de 12 mois à compter de la perception de l'indemnité. Si le propriétaire revend le bien, il est imposé dans les conditions de droit commun. Exonération pour une résidence principale, imposition pour une rési- dence secondaire. Le délai de détention est calculé à partir de la date d'achat du bien acquis en remploi. En cas de rétrocession d'un bien exproprié, le délai de déten- tion est calculé à partir de la date de rétrocession. Mais il est admis que le point de départ puisse être la date d'acquisition d'origine à condition que l'acte authentique de rétrocession intervienne avant le versement de l'indemnité d'expropriation. 14déc. 2010 AN p.13561 n°89474 Marie-Jo Zimmermann, UMP, Moselle Arbres surplombant une propriété voisine. Pre- scription Justice Un voisin peut exiger que soient arrachés ou réduits les arbres qui sont plantés à une distance inférieure à la distance légale, sauf prescription trentenaire. Mais la prescription trentenaire ne s'applique pas aux branches situées en surplomb de la propriété voisine. Textes de référence: arti- cles672 et673 du code civil. 16déc. 2010 Sénat p.3260 n°15435 Pierre Jarlier, UC, Cantal Majoration de la taxe foncière des terrains devenus constructibles Economie L'article 1396 du CGI autorise les communes à majo- rer la valeur locative cadastrale des terrains construc- tibles non bâtis, d'une valeur forfaitaire de 0 à 3 € par m 2 . Il s'agit de lutter contre la rétention foncière. Toutefois, la superficie retenue pour le calcul est réduite de 1000 m 2 et la majoration est limitée à 3% d'une valeur forfaitaire au m 2 définie par décret. Le sénateur indiquait qu'il fallait éviter de favoriser la diminution de surfaces agricoles. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 28décembre 2010 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Budget : Samuel Barreault est nommé directeur adjoint du cabinet du ministre du b udget, François Baroin. (Arrêté du 13décembre 2010, J.O. du 18 déc. @). ➠ Ville : Sont nommés au cabinet de Mau- rice Leroy: Mohamed Bida , chef de cabi- net (il succède à Camille Lanet), Marie- Caroline Douceré (chef adjointe de cabi- net) et Raphaëlle Epsteine (conseillère technique). (Arrêté du 9décembre 2010, J.O. du 15 déc. @) Magistrature ✓ Cours d’appel : sont nommés présidents de chambre de cour d'appel: Bruno Laroche, Dominique Reygner, Mireille Blin, Alain Sadot (Paris), Mireille Gazquez (Aix- en-Provence), Sophie Darbois, Catherine Schneider (Douai), Gérard Burkel et Nicole Burkel (Lyon), Françoise Haegel (Metz), Yves Rolland, Joëlle Campourcy (Montpel- lier), Claude Consigny (Toulouse), et Fran- çois Barrois (Fort-de-France). (Décret du 17décembre 2010, J.O. du 19, @). ✓ Tribunaux de grande instance : Sont nommés présidents de TGI: Rémy Heitz (Bobigny), Fabrice Lecras (Digne), Eric Bien- ko Vel Bienek (Agen), Guillaume Salomon (Saint-Omer), Philippe Greiner (Bourgoin- Jallieu), Didier de Sequeira (Limoges), Marc Jean-Talon (Roanne), Denis Kenette, (Ville- franche-sur-Saône), Marc Hechler (Thionvil- le), Claude Clavel (Privas), Katherine Cor- nier (La Rochelle), Stéphane Brossard (Saintes), Philippe Mury, (Lorient) et Chan- t al Monard-Ferreira (le Puy-en-Velay). (Décret du 16décembre 2010, J.O. du 18 déc. @). Organismes publics ✓ Comité consultatif de la législation et de la réglementation financières : Sont nom- més titulaires: Albéric de Montgolfier (sénateur), Louis Giscard d'Estaing (dépu- té), Jean-Yves Rossi (Conseil d'Etat), Ariane Obolensky et Bertrand de Saint Mars (établissements de crédit), Bernard Spitz, et Jean-Luc de Boissieu (sociétés d'assurance), Roland Stadler (organisations syndicales), Reine-Claude Mader (clien- tèles), France Drummond et Didier Pfeiffer (personnalités qualifiées). (Arrêté du 9décembre 2010, J.O. du 14 déc. p.21838). ✓ Adoma : Bruno Arbouet est nommé directeur général de la société anonyme d'économie mixte Adoma. (Décret du 16décembre 2010, J.O. du 17 déc. p.22259) ✓ Nouvelle Calédonie : Jean-François Nosmas est nommé directeur général de l’Agence de développement rural et d'aménagement foncier de Nouvelle-Calé- donie. (Décret du 16décembre 2010, J.O. du 18 déc. p. 22341). ■ Incompatibilité des élus « Les fonctions de membre du conseil de surveillance de la société foncière INEA ne sont pas compatibles avec l'exercice par M. Philippe Marini de son mandat de sénateur » a déclaré le Conseil constitu- tionnel dans une décision du 14décembre. (Décision du n°2010-28 I, J.O. du 16 oct. p.22078). Réglementation ■ Assainissement La demande d'agrément des personnes qui réalisent les vidanges et prennent en charge le transport des matières extraites des installations d'assainissement non col- lectif jusqu'au lieu d'élimination, doit être adressée au préfet le 31décembre 2010 au plus tard (report de la date précédem- ment fiée au 8mars 2010). Le préfet n'a plus à solliciter l'avis du conseil départemental de l'environnement. (Arrêté du 3décembre 2010 modifiant l'arrêté du 7septembre 2009 définissant les modalités d'agrément des personnes réali- sant les vidanges et prenant en charge le transport et l'élimination des matières extra- ites des installations d'assainissement non collectif, J.O. du 14 déc. p.21825). ■ Déchets Une ordonnance du 17 décembre transpo- se diverses dispositions de l’Union euro- péenne dans le domaine des déchets. L'article 10 introduit dans le code de l’environnement un article L. 541-10-9 qui crée un plan national de prévention de gestion des déchets . Les articles11 à15 adaptent les plans de gestion des déchets aux exigences de la nouvelle directive-cadre. (Ordonnance n°2010-1579, J.O. du 18 déc. p.22301). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 420 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ➩ ➩ Barème des rémunérations saisissables L e barème des saisies et cessions des rémunérations a été fixé par décret n°2010-1565 du 15décembre 2010. (J.O. du 17 déc. p.22234). Chiffres Tranches de rémunération annuelle Fraction saisissable ≤ à 3 510 € 1/20 e >3 510 € et ≤ à 6 880 € 1/10 e >6 880 € et ≤ à 10 290 € 1/5 e >10 290 € et ≤ à 13 660 € 1/4 >13 660 € et ≤ à 17 040 € 1/3 >17 040 € et ≤ à20 470 € 2/3 > 20 470 € Totalité 28décembre 2010 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N R R A A P P P P O O R R T T JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine A A C C T T U U A A L L I I T T É É ■ La loi sur la réforme des collecti- vités territoriales promulguée La loi nouvelle du 16décembre 2010 crée le conseiller territorial qui siégera à la fois a u conseil général et au conseil régional (art. 5) L'article 12 crée les métropoles. Peuvent obtenir ce statut les établissements publics de coopération intercommunale de plus de 500000 habitants. La métropole sera notamment compétente en matière de politique locale de l'habitat, de PLU et de documents d'urbanisme. Peuvent aussi être créés des pôles métropolitains pour des ensembles de plus de 300000 habi- tants (art. 20). L'article 26 autorise des regroupements de départements et l'article 28 celui des régions. L'article 35 ambitionne l'achèvement de la carte de l'intercommunalité au moyen d'un schéma départemental de coopéra- tion intercommunale qui doit être arrêté avant le 31décembre 2011 (art. 37). L'article 46 organise les modalités de fusion de communes. (Loi n°2010-1563 du 16décembre 2010 de réforme des collectivités territoriales, J.O. du 17 déc. p.22146) ■ Les loueurs de chambres d'hôte soumis à cotisations sociales L'article 22 de la loi du 20décembre 2010 soumet les loueurs de chambres d'hôte à affiliation obligatoire au régime d'assurance-maladie et maternité des tra- vailleurs non salariés non agricoles. Il s'agit des loueurs définis à l'article L 324-3 du code du tourisme (cet article définit ainsi les chambres d'hôtes « chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de presta- tions ».). Toutefois il est fixé un seuil par renvoi au seuil d'exonération de cotisation d'allocation familiale, soit 4670 € pour 2010. Par ailleurs, les structures qui sont situées dans une exploitation agricole ne s ont pas concernées. Les loueurs sont aussi soumis à assurance vieillesse (affiliation en tant qu'ils sont rattachés aux professions industrielles et commerciales). (Loi n°2010-1594 du 20décembre 2010 de financement de la sécurité sociale pour 2011, J.O. du 21 déc. p.22409). ■ Intermédiation locative: examen de la situation du sous-locataire Lorsqu'un logement appartenant à un organisme HLM est loué à une association d'intermédiation locative en vue de sa sous-location, il est prévu un examen périodique de la situation du sous-locatai- re. Cet examen a pour objet d'évaluer la capacité du sous-locataire à assumer les obligations résultant d'un bail à son nom (art. L 442-8-3 du CCH). Ce décret prévoit que cet examen a lieu tous les six mois à compter de son entrée dans les lieux; il prend la forme d'un entretien entre le bailleur, le locataire principal et le sous- locataire. (Décret n°2010-1564 du 15décembre 2010 relatif aux conditions d'examen périodique contradictoire de la situation des sous-loca- taires, J.O. du 17 déc. p.22226) ■ La gestion du patrimoine immo- bilier des universités assouplie Cette loi du 13 décembre autorise les éta- blissements publics d'enseignement supé- rieur à conclure, sur les locaux qui leur sont affectés, des contrats conférant des droits réels à des tiers sous réserve de l'accord préalable de l'autorité administrative com- pétente et de clauses permettant d'assurer la continuité du service public (art. 2) La mise en œuvre du transfert du patri- moine immobilier de l'Etat aux universités avec le bilan des opérations en cours fait l'objet d'un volet du rapport annuel au Parlement prévu par la loi du 10août 2007 (art. 1er de la loi nouvelle). (Loi n°2010-1536 du 13décembre 2010 rela- tive aux activités immobilières des établisse- ments d'enseignement supérieur, aux struc- tures interuniversitaires de coopération et aux conditions de recrutement et d'emploi du personnel enseignant et universitaire, J.O. du 14 déc. p.21809). ❘ ❘ ◗ ◗ Clifford Chance ( Aubry d'Argenlieu et Alexandre Lagarrigue ) a conseillé Standard Life dans la cession des sociétés détenant l’immeuble Cap de Seine à Ivry-sur-Seine. Cet immeuble de 32000m 2 de bureaux a été vendu à l’OPCI Tishman Speyer. L’acquéreur était conseillé par De Pardieu Brocas Maffei ( Guillaume Rossignol ). Acteurs Zones urbaines sensibles Rapport ONZUS 2010 Le ministre de la ville, Maurice Leroy a reçu ce 23décembre le rapport annuel de l’observatoire national des zones urbaines sensibles, présidé par Bernadet- te Malgorn. >42milliards d’ € € d’investissements Le ministre relève que la rénovation des quartiers s’est accélérée avec les 12mil- liards d’euros engagés par l’ANRU, qui ont généré 42milliards d’euros d’investissement. Le ministre s’est félicité de ce que, en 2009, près de la moitié des nouvelles installations d’entreprises y aient été réalisées sous le statut d’auto-entre- preneur. Cependant le rapport montre que le taux de chômage y est élevé, en particu- lier chez les jeunes. Le taux de chômage est de 18,6% en zone urbaine sensible alors qu’il est de 9,8% dans les quartiers hors ZUS. Chez les jeunes hommes (15-25 ans), le taux de chômage est de 42%. >Hausse des engagements financiers Sur la rénovation urbaine, le rapport constate une nette accélération du finan- cement en 2008, puis en 2009, qui se tra- duit par un accroissement des logements construits. Le rapport indique que l’année 2009 connaît une hausse notable des engage- ments financiers du PNRU : +7,9milliards d’euros pour le montant des travaux, +2,1milliards d’euros pour les subven- tions ANRU. Ainsi, “le retard de mise en œuvre financière se résorbe donc”. Toutefois, il y a toujours un certain retard dans la livraison des logements. Fin 2009, 62700 logements ont été démolis, 33450 reconstruits, 95000 réha- bilités et 64650 ont fait l’objet d’une résidentialisation. Cela représente respectivement 86%, 61%, 62% et 47% des objectifs d’opérations terminées à fin 2009. Par ailleurs, pour l’amélioration du parc privé, 62,6millions d’euros de subven- tions ont été accordés par l’ANAH pour 30000 logements du parc privé situé en ZUS (cela correspond à 10,1% des sub- ventions accordées par l’Agence).
